Право приватизации жилого помещения: Передача в собственность граждан занимаемых ими на основании договоров социального найма жилых помещений при приватизации В избранное

Содержание

«Право на защиту и помощь»

ВОПРОС Женщина, находясь в браке, приватизировала квартиру. Является ли совместно нажитым имуществом квартира, приватизированная одним из супругов в период нахождения в браке? 

 

ОТВЕТ  нет, такая квартира не является совместно нажитым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, приватизированное имущество не может рассматриваться как совместно нажитое супругами в период брака.

__________________________________________________________________________________________

ВОПРОС: можно ли приватизировать жилое помещение без согласия одного из совместно проживающих членов семьи нанимателя?

ОТВЕТ: это сделать вряд ли получится. В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно ч. 4 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Таким образом, с приватизацией жилья должен быть согласен каждый член семьи. 

___________________________________________________________________________

 

ВОПРОС: В 1995 году квартира был приватизирована тремя членами семьи: мужем, женой и ребенком. Брак был расторгнут в 1996 году. В настоящее время возник вопрос о «расприватизации» жилья. Муж давно не живет в указанной квартире, не зарегистрирован в ней по месту жительства. Как можно осуществить «расприватизацию» жилья?

ОТВЕТ: На основании ст.9.1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Таким образом, «расприватизация» квартиры возможна с согласия всех собственников, в том числе и бывшего мужа.

 

ВОПРОС : В квартире до приватизации жили мать, отец, сестра и брат. Квартира была приватизирована на мать, трое других членов семьи отказались от приватизации. Позднее квартира была продана, другие члены семьи написали заявлением о снятии с регистрационного учета по месту жительства («выписались» из квартиры) с условием о том, что вновь приобретаемое жилье будет полностью принадлежать матери, как единоличному собственнику. По истечении двух лет выяснилось, что вновь приобретенная квартира принадлежит брату. Что делать?

ОТВЕТ : Проверить отсутствие у брата законных оснований приобретения права собственности на квартиру. В случае отсутствия указанных оснований обращаться в правоохранительные органы в дежурную часть полиции с заявлением (примерный образец прилагается).

Начальнику

УВД ________________________________

От __________________________

адрес:

г. ______, ул. ________________________

место работы: ООО «_____________»,

г. ________, _______________________

тел. _________________

 

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу провести проверку настоящего заявления по факту незаконного завладения квартирой, расположенной по адресу: _______________________________ гражданином ____________________ (______1970 года рождения, паспорт ___ ____________ выдан ______________ года ОВД _______________, зарегистрирован по адресу: _____________________)

Гражданин ____________ завладел квартирой при следующих обстоятельствах: ________ необходимо описать обстоятельства совершения преступления ___________

На основании изложенного и руководствуясь статьей 144 УПК РФ

ПРОШУ

Рассмотреть настоящее заявление на предмет установления признаков состава преступления в действиях гражданина ______________ и принять процессуальное решение о возбуждении уголовного дела

Об уголовной ответственности за заведомо ложный донос в соответствии со статьей 306 Уголовного кодекса Российской Федерации мне известно.

«___» ____________ 20___ г. ______________________ (_________________________)

 

ВОПРОС В случае несогласия с приватизацией, можно ли обжаловать сделку по приватизации?

ОТВЕТ : можно. Обжалование сделки приватизации осуществляется путем подачи искового заявления в суд (образец искового заявления прилагается).

 

 

 

ОБРАЗЕЦ ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ:

В _______________ районный (городской) суд

_______________ области (края, республики)

истец: ___________________________________

(фамилия, инициалы, наименование)

адрес: __________________________________,

ответчик: ________________________________

(фамилия, инициалы)

адрес: __________________________________,

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании недействительной сделки приватизации

 

«___»_______ ____ г. ответчик приватизировал жилое помещение (квартиру)

в государственном (муниципальном) жилищном фонде по адресу: _______________

______________, кадастровый номер ________________. Сделка зарегистрирована

в едином государственном реестре «___»________ ____ г. под номером _______.

Я являюсь ____________________________________________________________.

(член семьи или иное лицо, чьи интересы нарушены

приватизацией жилого помещения)

Указанной сделкой приватизации нарушены мои права на приватизацию

спорного жилого помещения.

Кроме того, сделка совершена с нарушением следующих норм: _____________

___________________________________________________________________________

(например, ст. 2, или ст. 4, или ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного ______________________________________________________________________

фонда в Российской Федерации», ст. 35 Семейного кодекса Российской

________________________________________________________________________.

Федерации, ст. 677 Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.)

Ответчик добровольно допущенные нарушения моего права не устранил.

В соответствии со статьей 2 (или 4, или 11) Закона РФ «О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации», статьей 35 Семейного кодекса

Российской Федерации или статьей 677 Гражданского кодекса Российской

Федерации, статьей 166 (или 168) Гражданского кодекса Российской

Федерации, руководствуясь статьями 131, 132 Гражданского процессуального

кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

признать сделку приватизации жилого помещения по адресу: ______________

________________, кадастровый номер: ____________, от «___»_______ ____ г.,

зарегистрированную в едином государственном реестре «___»_________ ____ г.

под номером ____________, недействительной.

 

Приложения:

— копия договора приватизации от «___»_____________ ____ г. N ____;

— Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;

— копия искового заявления для ответчика;

— квитанция об уплате госпошлины;

— иные письменные доказательства ___________________________________.

 

Подлинники документов, приложенных в копиях, будут представлены в

судебном заседании.

 

Истец (представитель) __________________

(подпись)

«___»_________ ____ г.

 

ВОПРОС После приватизации квартиры должен ли я осуществлять плату за капремонт и коммунальные услуги?

ОТВЕТ : да.

На основании Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде, передаются в собственность граждан. В соответствии со ст. 210 ГК РФ (часть I) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Ст.ст. 153, 154 ЖК РФ предусматривают, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению указанной платы возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Причем плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.

Таким образом, после приватизации квартиры лицо, являющееся собственником жилого помещения, несет бремя содержания квартиры и обязано вносить плату за капремонт и коммунальные услуги.

 

ВОПРОС Нужно ли получать согласие соседей при приватизации комнаты в коммунальной квартире?

ОТВЕТ : согласие соседей получать не нужно, т.к. комната является отдельным объектом недвижимости.

 

ВОПРОС Муж и жена желают приватизировать квартиру. Нужно ли включать в договор о приватизации несовершеннолетнего ребенка, если на момент приватизации он живет не с родителями, а в квартире у бабушки?

ОТВЕТ : да, ребенок должен быть включен в договор о приватизации. Ребенок имеет долю в приватизируемой квартире, если он в ней зарегистрирован либо, если там зарегистрированы его родители.

 

ВОПРОС Лицом заключен договор социального найма в апреле 2009 года. Может ли указанное лицо приватизировать жилое помещение?

ОТВЕТ : если договор социального найма заключен впервые на новое жилье, то приватизация невозможна, т.к. после вступления в действие 1 марта 2005 года ЖК РФ такие квартиры не могут быть приватизированы на основании ранее действующего законодательства о приватизации. Если же ордер на квартиру получен до этого срока, то приватизация возможна, но вероятно, приватизация будет осуществлена через суд. При рассмотрении дела судом должен быть установлен тот факт, что договор социального найма заключен во изменение ранее действующего ордера и условий проживания.

 

ВОПРОС Лицо состоит в очереди на получения жилья с 1997г. Сможет ли указанное лицо получить жилое помещение на основании действующего жилищного законодательства и приватизировать?

ОТВЕТ : на основании ч. 2 ст.6 ЖК РФ действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

Таким образом, граждане сохраняют право состоять на учете до получения жилья по договору социального найма при отсутствии указанных ниже условий, закрепленных в ст.56 ЖК РФ:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Следует отметить, что приватизировать полученные жилые помещения будет невозможно.

 

ВОПРОС Квартира приватизирована во время брака на жену. Имеет ли право жена после расторжения брака выселить бывшего мужа из приватизированной квартиры?

ОТВЕТ : нет.

В соответствии со ст.2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных в законе. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

На основании ч.4 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) «О введении в действие ЖК РФ» действие положений ч.4 ст.31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Судебная практика также придерживается позиции сохранения права на проживание в приватизированном жилом помещении, когда жилое помещение было передано в собственность одного из совместно проживающих лиц. Так, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2008 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28.05.2008, в ответе на вопросы применения жилищного законодательства указано следующее.

Из содержания ст. 2 Закона РФ от 4 июля1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» видно, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения. Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

 

Таким образом, в рассмотренной ситуации бывший муж сохраняет право пользования жилым помещением, не смотря на то, что брак расторгнут.

 

ВОПРОС Квартира была приватизирована на родителей и на брата с сестрой еще до заключения брака братом. В случае, если брат захочет продать свою долю в приватизированной квартире нужно ли ему будет согласие жены на продажу квартиры?

ОТВЕТ : нет, согласие жены в данном случае не требуется.

На основании ст.ст. 1, 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (в действующей редакции) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений является бесплатной передачей в собственность граждан Российской Федерации жилых помещений.

В соответствии с п.1 ст. 38 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Таким образом, в связи с тем, что имущество получено супругом по безвозмездной сделке, кроме того до заключения брака, то согласие супруги не требуется.

 

ВОПРОС Какие я имею права, если я не смог приватизировать свое жилье?

ОТВЕТ : ЖК РФ предусматривает предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Заключив договор социального найма, граждане в соответствии со ст.67 ЖК РФ имеют право в установленном порядке: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

 

ВОПРОС Документы о приватизации квартиры утрачены, можно ли их восстановить?

ОТВЕТ : да, повторное свидетельство о регистрации права собственности можно получить, обратившись в Управление Федеральной регистрационной службы, в районной администрации можно получить дубликат договора о приватизации.

 

ВОПРОС В чем принципиальное отличие приватизированного жилого помещения и жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности? Стоит ли приватизировать квартиру?

ОТВЕТ : основное отличие заключается в том, кто является собственником жилого помещения. Собственником приватизированного жилого помещения является гражданин (или несколько граждан), с которым был заключен договор приватизации. Собственником неприватизированного жилого помещения является соответствующее муниципальное образование (если квартира находится в муниципальной собственности) или государственные образования (если квартира находится в государственной собственности). Гражданин – собственник жилого помещения может распорядиться жилым помещением по своему усмотрению: продать, обменять, подарить, завещать и т.д. Жилым помещением, занимаемым лицом по договору социального найма, распорядиться по своему усмотрению практически невозможно, т.к. требуется согласие собственника.

Вопрос о целесообразности осуществления приватизации решается гражданином, имеющим право приватизировать жилое помещение. Следует отметить, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги у собственников и у лиц, занимающих жилое помещение по договору социального найма, является почти одинаковой, но последние не могут распорядиться жилым помещением по своему усмотрению.

 

ВОПРОС В квартире, находящейся в муниципальной собственности, зарегистрированы мать и дочь. Мать находится в больнице. Как быть, если дочь желает приватизировать квартиру?

ОТВЕТ : при невозможности присутствия лица (в указанном случае матери) при приватизации жилого помещения необходимо пригласить к ней в больницу нотариуса, чтобы составить от матери доверенность на дочь на право приватизации. Наличие доверенности от матери дает возможность приватизировать жилое помещение во время нахождения матери в больнице

Порядок приватизации

Просмотров: 1721

Право на приватизацию жилых помещений имеют граждане, занимающие жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.

Приватизация жилого помещения – это единственная возможность для граждан получить жилье от государства бесплатно. Напомним об основных моментах приватизационного процесса.

Что можно, а что нельзя приватизировать?

Приватизации подлежат жилые помещения, которые граждане занимают по договору социального найма. В соответствии с Законом не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебное жилье и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Законом о приватизации в перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, включены также квартиры, предоставленные гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 года. Но в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ данная норма признана не соответствующей Конституции РФ. То есть приватизировать можно и квартиру, предоставленную по договору социального найма после 1 марта 2005 года.

Право на приватизацию дается только один раз, то есть если гражданин ранее уже участвовал в приватизации, то при повторном обращении ему откажут. При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

Для приватизации необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Приватизация несовершеннолетними от 14 до 18 лет оформляется ими самостоятельно с согласия законных представителей.

Граждане же, которые приватизировали квартиру, но, передумав, вернули жилое помещение государству, то есть расприватизировали ее, также не имеют права на повторную приватизацию.

Чтобы приватизировать квартиру, необходимо:

  • согласие на приватизацию всех прописанных в квартире;
  • отказ от приватизации члена семьи, который не хочет участвовать в приватизации;
  • участие в приватизации впервые, исключение для несовершеннолетних детей, которые вправе участвовать в приватизации повторно;
  • чтобы жилое помещение подлежало приватизации.

Для приватизации жилого помещения необходимо подать заявление сприложением следующих документов (согласно перечню).

Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения (утратил силу на основании Закона Москвы от 27.03.2002 N 15), Закон города Москвы от 16 июня 1999 года №24-62

Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

ГОРОДА МОСКВЫ

от 16 июня 1999 года N 24-62

____________________________________________________________________
Утратил силу на основании
Закона Москвы от 27 марта 2002 года N 15
____________________________________________________________________

_________________________________________________________________

На основании Решения Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.08.2001 настоящий документ признан противоречащим федеральному законодательству, недействующим и не подлежащим применению со дня вступления решения в законную силу. Решение вступило в законную силу 2 октября 2001 года.

_________________________________________________________________

Настоящий Закон определяет особенности приватизации жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве и предоставленных гражданам по договору социального найма в квартирах коммунального заселения, а также меры по защите прав и интересов собственников и пользователей жилых помещений в этих квартирах.

Статья 1. Общие положения

1. Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений.

2. Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).

Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире.

3. Места общего пользования в квартире коммунального заселения — вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно — гигиенические помещения, иные подсобные помещения.

4. Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения — места общего пользования квартиры, а также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры.

Статья 2. Особенности приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

1. Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире.

Не подлежат приватизации жилые помещения в квартирах коммунального заселения, находящиеся в аварийном состоянии, признанные в установленном порядке непригодными для постоянного проживания, а также жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения.

2. По соглашению между совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, совместно проживающими в жилом помещении в квартире коммунального заселения на основании одного договора социального найма, жилое помещение передается в общую собственность лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

3. Доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения равна отношению площади находящегося в его собственности жилого помещения к суммарной площади всех жилых помещений данной квартиры, если иное не определено соглашением всех сособственников квартиры.

Собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения.

4. При приватизации жилого помещения в квартире коммунального заселения, находящегося в жилом доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, за бывшим собственником жилищного фонда (наймодателем) сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт либо реконструкцию дома.

5. Собственники жилищного фонда или управомоченные ими лица по заявлению граждан, постоянно проживающих в служебных жилых помещениях в общей сложности не менее 10 лет и отработавших в организации, предоставившей эти жилые помещения, не менее 10 лет, вправе в двухмесячный срок принять решение об исключении жилого помещения из числа служебных.

После исключения жилого помещения из числа служебных с гражданами заключается договор социального найма на занимаемое жилое помещение, которое может быть приватизировано ими в общем порядке.

При необходимости сохранения жилого помещения в числе служебных собственники жилищного фонда или управомоченные ими лица обязаны в течение года предоставить указанным гражданам по договору социального найма другое жилое помещение взамен занимаемого с правом последующей приватизации предоставленного жилого помещения.

Статья 3. Оформление приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

1. Приватизация жилого помещения в квартире коммунального заселения оформляется договором передачи в собственность граждан жилого помещения и свидетельством о праве собственности на жилище. Договор заключается гражданином с органом исполнительной власти, управомоченным Правительством Москвы.

Оформление вышеуказанных документов производится по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

2. За услуги по оформлению приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения с граждан взимается плата в размере, установленном Правительством Москвы. При этом нотариального удостоверения договора передачи в собственность жилого помещения не требуется и государственная пошлина не взимается.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, осуществляется за счет средств бюджета города Москвы.

3. Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора передачи в собственность жилого помещения в установленном порядке.

Каждый гражданин вправе прекратить начатое им оформление приватизации жилого помещения в квартире коммунального заселения до момента государственной регистрации договора передачи в собственность жилого помещения.

Статья 4. Права несовершеннолетних лиц, иных лиц, нуждающихся в опеке или попечительстве, при приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

1. В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении в квартире коммунального заселения остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев с момента установления опеки (попечительства) оформляют договор передачи жилого помещения в квартире коммунального заселения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

2. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, иным недееспособным лицам оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или, при необходимости, по инициативе таких органов.

Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, иными лицами, ограниченными в дееспособности, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

3. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений в квартире коммунального заселения, в которой проживают несовершеннолетние лица, а также недееспособные или не полностью дееспособные лица независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников (в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Статья 5. Передача в собственность города приватизированных жилых помещений в квартирах коммунального заселения

Граждане, проживающие в квартирах коммунального заселения и имеющие единственное жилое помещение для постоянного проживания, вправе передать принадлежащее им на праве собственности и свободное от обязательств жилое помещение в собственность города, а соответствующие органы исполнительной власти города Москвы обязаны принять его в собственность города Москвы и заключить договор социального найма жилого помещения с этими гражданами в порядке, установленном Правительством Москвы. При этом у указанных граждан право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений не возникает, если иное не установлено федеральным законодательством.

Статья 6. Особенности сделок с жилыми помещениями в квартирах коммунального заселения

1. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в квартирах коммунального заселения, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению: вправе продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

2. Правила, установленные настоящим Законом при осуществлении сделок купли-продажи жилых помещений в квартирах коммунального заселения, применяются также при совершении сделок мены.

3. Сделки, в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников и(или) пользователей других жилых помещений данной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц.

Сделки с жилыми помещениями в квартирах коммунального заселения, приводящие к вселению в жилое помещение граждан, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску собственников и(или) пользователей других жилых помещений в данной квартире коммунального заселения.

4. Переход права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (в том числе бывшими).

Члены семьи собственника жилого помещения (в том числе бывшие) могут требовать устранения нарушений их прав на пользование жилым помещением от любых лиц, включая собственника помещения.

В договоре продажи жилого помещения в квартире коммунального заселения, в котором проживают граждане, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, должны быть указаны лица, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жилым помещением.

Статья 7. Преимущественное право покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения

1. Преимущественное право покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения и соответствующей доли в праве общей собственности на места общего пользования, отчуждаемых собственником, имеют собственники иных жилых помещений в этой квартире по цене, за которую оно продается, и на прочих равных условиях в порядке, установленном федеральными законами для осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

2. Город вправе реализовать преимущественное право покупки с целью расселения квартиры коммунального заселения в порядке, установленном законодательством города Москвы, при отказе собственников иных жилых помещений в квартире коммунального заселения от реализации преимущественного права покупки.

3. Квартира коммунального заселения, в которой имеется свободное жилое помещение, находящееся в собственности города, подлежит расселению в первоочередном порядке в соответствии с законодательством города Москвы.

4. Собственник жилого помещения в квартире коммунального заселения вправе продать принадлежащее ему жилое помещение и долю в праве общей собственности на места общего пользования квартиры коммунального заселения любому лицу, если предварительно он обратился к иным собственникам жилых помещений в этой квартире, перечисленным в частях 1 и 2 настоящей статьи, с письменным предложением о покупке ими у него вышеназванного имущества и они не воспользовались в течение месяца со дня получения извещения о продаже преимущественным правом покупки, установленным настоящей статьей.

Извещение может быть оформлено в виде заказного письма с уведомлением либо в иной письменной форме.

5. Наниматели, не реализовавшие свое право на приватизацию жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе приватизировать занимаемое жилое помещение и воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемого в той же квартире коммунального заселения иного жилого помещения в установленном порядке.

Статья 8. Право на внеочередное получение субсидий

1. Граждане, постоянно проживающие в квартире коммунального заселения и состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по договору социального найма, имеют право на внеочередное получение безвозмездной субсидии для покупки отчуждаемого жилого помещения в той же квартире коммунального заселения в пределах социальной нормы с учетом имеющегося жилого помещения и в порядке, установленном нормативными правовыми актами города Москвы.

Право на внеочередное получение субсидии должно быть реализовано гражданами в течение одного месяца со дня получения ими извещения о продаже жилого помещения.

Статья 9. Порядок пользования квартирой коммунального заселения

1. Договор, дающий право пользования жилым помещением в квартире коммунального заселения, а также зарегистрированный в установленном порядке документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения, являются основанием для осуществления предоставленных договором или законом прав и обязанностей в отношении жилого помещения и мест общего пользования в квартире коммунального заселения.

Порядок совместного пользования местами общего пользования определяется соглашением сособственников, пользователей.

2. Граждане, занимающие жилые помещения в квартире коммунального заселения, обязаны:


— использовать жилое помещение только для проживания;

— соблюдать правила пользования жилым помещением, местами общего пользования в квартире коммунального заселения;

— возмещать расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию мест общего пользования в квартире коммунального заселения, инженерного и иного оборудования соразмерно со своей долей участия в соответствии с законодательством.

3. Доля участия пользователя, собственника жилого помещения в квартире коммунального заселения определяется исходя из приходящейся на каждого из них доли общей площади в квартире, установленной пропорционально площади жилого помещения, находящегося в его пользовании, собственности, если иное не установлено соглашением пользователей, сособственников квартиры.

Мэр Москвы
Ю.Лужков

 

Текст документа сверен по:
«Тверская, 13»,
N 31, от 29 июля-4 августа 1999 года

Приватизация жилых помещений

Перечень документов, необходимых для приватизации жилых помещений

Ордер на жилое помещение

Договор найма жилого помещения (оригинал и 2 ксерокопии) (РЭУ).

Справка с места жительства (паспортист РЭУ).

Копия поквартирной карточки (паспортист РЭУ, 3 шт.).

Копия финансового лицевого счета (бухгалтерия РЭУ).

Справка об отсутствии забронированного жилья за пределами камчатки 

Справка с мест работы, начиная с 1990 г. по настоящее время. Перерывы в работе подтверждать ксерокопией страниц из трудовой книжки. Тем, кто не работает с 1990г. — ксерокопия 1 и последней страниц трудовой книжки. Справки из несуществующих организаций брать в городском Архиве, ул. Рябиковская, 42, тел. 42-42-11.

Копии свидетельств о рождении несовершеннолетних (до 14 лет) детей, свидетельств о гражданстве — 2 экземпляра.

Копии паспортов всех совершеннолетних (ФИО, кем выдан).

Свидетельство о регистрации муниципальной собственности (если квартира принадлежала ранее КЭЧ, МИС, СВРУ и была передана городу) учреждение юстиции — Пер. Ботанический, 4 (оригинал и ксерокопия). 

Российская Федерация Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1;
Федеральных законов от 11.08.1994 N 26-ФЗ,
от 28.03.1998 N 50-ФЗ, от 01.05.1999 N 88-ФЗ,
от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ,
от 26.11.2002 N 153-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,
от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ,
с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ
от 03.11.1998 N 25-П, Определением Конституционного Суда РФ
от 10.12.2002 N 316-О)

Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
  

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

  
Статья 1 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 1. Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 2 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 2. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 11.08.1994 N 26-ФЗ, от 28.03.1998 N 50-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
(часть вторая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.03.1998 N 50-ФЗ)
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
(часть третья в ред. Федерального закона от 28.03.1998 N 50-ФЗ)
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

Статья 3. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

Статья 3.1. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное.
(статья 3.1 введена Федеральным законом от 26.11.2002 N 153-ФЗ)

Статья 4 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Положение статьи 4, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, — в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, — как аналогичное положениям, ранее признанным Конституционным Судом РФ не соответствующими Конституции РФ, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами (Определение Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 N 316-О).

Об отказе в принятии к рассмотрению запроса о проверке конституционности статьи 4 в части запрета на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, см. Определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 N 220-О; в части запрета на приватизацию аварийного жилого помещения см. Определение Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 N 350-О; в части запрета на приватизацию служебных жилых помещений см. Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 441-О.

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 5. Исключена. — Федеральный закон от 20.05.2002 N 55-ФЗ.

Статья 6 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 6. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
(статья 6 в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 7 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
(часть вторая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ)
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ)

Статья 8 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 9. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы о признании неконституционными положений статьи 9.1 см. Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 425-О.

Статья 9.1 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Статья 9.1. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
(статья 9.1 введена Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

Статья 10. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

Раздел II утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
  

Раздел II. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И УСЛОВИЯ
ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

  
По вопросу, касающемуся бесплатной приватизации жилья гражданами, занимающими жилые помещения по договору найма или аренды, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8.

Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
(часть вторая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ)

Статья 12. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.

Статья 13. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.

Статья 14. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.

Статья 15. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.

Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

О применении судами законодательства о праве граждан на бесплатную приватизацию жилья, находящегося в ведомственном жилищном фонде, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8.

Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

Статья 19. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.

Статья 20. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
  

Раздел III. ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

  
Утратил силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ. 

Приватизация жилых помещений / Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска

Перечень правовых актов, регулирующих предоставление муниципальной услуги «Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории муниципального образования город Ноябрьск»:

— Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года;

— Федеральный закон от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

— Федеральный закон от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;

— Закон Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

— Постановление Администрации города Ноябрьска от 05.02.2018 № П-116 «Об утверждении административного регламента предоставления Администрацией города Ноябрьска муниципальной услуги «Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории муниципального образования».

Основные принципы и условия приватизации жилых помещений:

Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Право приватизировать жилое помещение, имеют граждане Российской Федерации, имеющие право пользования на условиях социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. В собственность граждан органами местного самоуправления передаются только жилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.

Согласно действующему законодательству жилье может перейти в частную собственность при согласии проживающих в квартире или в доме.

Приватизация является добровольной.

Не подлежат приватизации квартиры в аварийных домах и служебные помещения (общежития).

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Договор передачи жилого помещения в собственность граждан подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Без осуществления государственной регистрации возникновения и перехода прав на объект недвижимого имущества от муниципального образования к физическому лицу квартира не считается приватизированной.

Приватизация жилых помещений муниципального жилищного фонда

Полное наименование услуги:

Приватизация жилых помещений муниципального жилищного фонда

Орган, предоставляющий услугу:

ОМСУ

Право на получение услуги:

  1. Физические лица

Граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории Клинского муниципального района Московской области, занимающие жилое помещение по договору социального найма и не утратившие право на приватизацию жилого помещения.

Условия предоставления услуги:

Бесплатно

Сроки предоставления услуги:

60 календарных дней

Перечень необходимых документов:

  • заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
  • документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
  • справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
  • разрешение на это органов опеки и попечительства (в случае отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение).

Результат предоставления:

  • заключение и получение договора передачи жилого помещения в собственность граждан;
  • отказ в заключении и получении договора на передачу жилого помещения в собственность граждан.

Основания для отказа и приостановки:

Если приватизация данного жилого помещения противоречит требованиям Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541- 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Жизненная ситуация:

Приобретение жилого помещения

 

Выездное обслуживание временно приостановлено до нормализации

эпидемиологической обстановки

 

Выездное обслуживание

 

осуществляется приём по предварительной записи по телефону: 8 (800) 550-50-30

 

ТОСП (Слобода)
Понедельник   09:00-17:45
Перерыв   13:00-14:00
Вт-Вс   Выходной
     
ТОСП (Зубово)
Вторник   09:00-17:45
Перерыв   13:00-14:00
Ср-Пн   Выходной
     
ТОСП (Нудоль)
Пятница   08:30-17:00
Перерыв   13:00-13:30
Сб-Чт   Выходной
     

Часы работы

Уважаемые заявители!

Изменён режим работы!

Уточняйте по телефону горячей линии:

8 (800) 550-50-30 доб. 3-52212


Центр (Клин) — Временно
ПН-СБ   08:00-20:00
Перерыв на санитарную обработку 
2 этаж   12:00-12:30 и 16:00-16:30
3 этаж    11:30-12:00 и 16:30-17:00
Воскресенье   Выходной
     
ТОСП (Высоковск) — Временно
ПН, СР, ЧТ   09:00-18:00
Перерыв   13:00-13:30
Вт, Пт, Сб, Вс   Выходной
     
ТОСП (Решетниково)
Вт, Чт, Пт   09:00-17:00
Перерыв   13:00-14:00
Пн, Ср, Сб, Вс   Выходной
     

 

Для оформления услуги по выпуску электронной подписи зарегистрируйтесь на сайте Удостоверяющего центра 

      

Муниципальное автономное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» городского округа Клин (МАУ «МФЦ» ГО Клин)

Адрес: 141601, Российская Федерация, Московская область,  городской округ Клин, город Клин, Советская площадь, дом 18А, 3 этаж

Список всех действующих МФЦ Московской области подробнее>

КАК ПРИВАТИЗИРОВАТЬ ЖИЛЬЕ? :: Статьи

Вопрос: — Я проживаю в 16- квартирном жилом доме по ул. Механизаторов, 2, кв. 15 в с.Каменка. Хочу оформить квартиру в собственность, но не могу этого сделать, т.к. дом нигде не числится на балансе. В администрации Каменского МО в помощи мне отказали, сказали, что всё должны делать сами жильцы. Куда мне обратиться, какие документы представить и сколько это будет стоить?
Ответ: — Приватизация — это бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений, занимаемых ими на условиях социального найма. По закону о приватизации в собственность передаются жилые помещения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Воспользоваться правом приватизации могут граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях социального найма.
Напомним, что использовать право бесплатной приватизации жилых помещений можно до 1 марта 2013 года.
Процедуру приватизации жилого помещения необходимо начать с оформления технического (кадастрового) паспорта на жилое помещение, обратившись в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тюменской области. Собрав все необходимые документы, нужно обратиться в администрацию соответствующего муниципального образования либо в Правительство Тюменской области для заключения договора приватизации. После этого необходимо со всеми документами обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тю¬менской области для регистрации права собственности на приватизируемое жильё.
Для того, чтобы заключить договор приватизации жилья, следует представить документы, которые подтверждают право пользования жилым помещением. Это может быть ордер на квартиру, договор социального найма или решение суда о признании права пользования жилым помещением. Далее — копия поквартирной карточки на приватизируемое жилое помещение; документ, подтверждающий место жительства гражданина с 4 июля 1991 года. Это необходимо в тех случаях, если место жительства менялось после 4 июля 1991 года. Граждане, участвующие в приватизации, представляют также справки о том, что ранее они не использовали право на приватизацию. В случае, если из приватизации исключаются несовершеннолетние, а также недееспособные граждане, должен быть соответствующий документ органов опеки и попечительства.
В связи с тем, что приватизация не входит в сферу нотариальной деятельности, для более подробной консультации о порядке и перечне документов, необходимых для приватизации квартиры, вам нужно обратиться в администрацию Кулаковс- кого МО или Правительство Тюменской области.
Вопросы можно задать по телефону 277-280 (Тюменская областная нотариальная палата) или отправить по электронной почте на адрес палаты: [email protected] (с пометкой «Вопрос в газету»), или на адрес редакции газеты: [email protected], а также почтой по адресу: 625002, г. Тюмень, ул. Осипенко, 81, «Красное знамя», или по адресу: 625006, г.Тю- мень, ул. Софьи Ковалевской, д. 4/8, Тюменская областная нотариальная палата.

Министерство обороны

заявляет о прогрессе в улучшении приватизированного жилья> ДЕПАРТАМЕНТ ОБОРОНЫ США> Новости Министерства обороны

Обеспечение семей качественным жильем является высшим приоритетом Министерства обороны, заявил сегодня представитель Министерства обороны США.

Приватизированное жилье находится на объектах, где проживает около 30% военнослужащих и их семей. Большинство оставшихся военнослужащих живут за пределами поста или в бараках для одиноких людей.

В прошлом, по словам чиновника, департамент «не обращал внимания» на строительство приватизированного жилья.

Однако жилье сегодня находится в гораздо лучшем состоянии, чем было, но работы еще предстоит, сказал чиновник.

Чиновник сказал, что некоторые улучшения включают:

  • Публикация и реализация Билля о правах арендаторов
  • Улучшение коммуникации и прозрачности с военнослужащими, законодателями и общественностью
  • Дополнительный персонал для контроля за успешным проведением ремонтных работ
  • Улучшенный осмотр корпуса
  • Сосредоточение внимания руководства и арендодателей на помощи жителям в реализации их прав.

Подробнее о Билле о правах арендатора

Билль о правах жильцов обязывает Министерство обороны обеспечивать жильцам приватизированного жилья качественное жилье и справедливое обращение.

Служащие секретари вместе с министром обороны доктором Марком Т. Эспером подписали 25 февраля Билль о правах арендаторов. В документе рассматриваются 15 из 18 прав, установленных законом. Три, на реализацию которых потребуется больше времени, — это разрешение споров; предоставление истории обслуживания для каждой жилой единицы; и удержание арендной платы, если жилищная единица не в хорошем состоянии или если ремонтные работы не были завершены должным образом, сказал чиновник.

Компании, которые реализуют инициативу по приватизации жилья, готовы реализовать последние три, сказал чиновник. Однако есть некоторые финансовые проблемы с кредиторами и держателями облигаций, которые необходимо решить.

Хотя реализация последних трех будет сложной задачей, «мы работаем над этим и надеемся, что это будет сделано быстро», — сказал чиновник, добавив, что департамент хочет соглашения, которое не принесет больше вреда, чем пользы.

Билль о правах арендаторов, который вступает в силу 1 мая, включает:

  • Соответствие санитарным и экологическим стандартам, наличие рабочего оборудования и коммунальных услуг
  • Наличие простых для понимания договоров аренды, в которых указаны любые дополнительные сборы, указаны защитники военного арендатора и подробно описан процесс разрешения споров
  • Оперативное и профессиональное обслуживание и ремонт
  • Предоставление общих документов, форм и процессов для жилых единиц, которые будут одинаковыми для всех объектов.

Чтобы просмотреть полный Билль о правах арендатора, щелкните здесь.

Документ о передаче прав на развитие

Передача программ прав на развитие

Использование рынка для компенсации и сохранения

Джейсон Хэнли-Форд, Джордж Хомси, Кэтрин Либеркнехт, Ремингтон Стоун

Местные органы власти берут на себя программы передачи прав на застройку (TDR), чтобы использовать рынок для реализации и оплаты решений по плотности застройки и местоположению.Программы СПТР позволяют землевладельцам отделять права на застройку от собственности в определенных правительством районах с низкой плотностью застройки и продавать их покупателям, которые хотят увеличить плотность застройки в районах, которые местные органы власти выбрали в качестве районов с более высокой плотностью застройки.

Программы СПТБ, по-видимому, предлагают много преимуществ местным органам власти, которые хотят контролировать землепользование, но также компенсируют землевладельцам ограничения на потенциал развития их собственности. Программы TDR могут быть проще в реализации, чем типичные программы зонирования; они делают развитие более предсказуемым и используют рынок для компенсации землевладельцам утраченной стоимости собственности.Программы TDR также более постоянны, чем традиционные правила зонирования.

Хотя программы СПТБ кажутся потенциально мощным инструментом землепользования, немногие общины добились успеха в использовании этих программ из-за связанных с ними проблем. Программы TDR не уменьшают потребность в зонировании и могут быть более сложными в управлении. Сообщества могут не поддерживать программы СПТБ, и местным органам власти, возможно, придется вкладывать средства в общественные образовательные программы, чтобы разъяснять их общественности.Наконец, хотя постоянство программ СПТБ может быть преимуществом, оно также может быть помехой, поскольку потребности сообщества в землепользовании со временем меняются.

Местным органам власти, заинтересованным в программах СПТБ, следует подумать как о том, как создать сильный рынок прав на развитие в своих сообществах, так и о том, как программы СПТБ взаимодействуют с проблемой «выручки». В заключительной части этого документа представлены советы и информация по обеим этим темам, а в конце приводится оценка программ СПТБ как инструмента управления.

Землевладение было одной из первых мер гражданства в Соединенных Штатах. Страсть к защите права владельцев собственности на получение экономической выгоды от своей земли все еще сильно горит сегодня. Из-за этого местные органы власти часто сталкиваются с сопротивлением граждан контролю за землепользованием, который пытается обеспечить общественное благо. В результате зонирование может быть очень затруднено.

Многие специалисты по планированию рекламируют передачу программ права развития (СПТР) как способ убрать политику из зонирования.С помощью программ СПТБ рынок распределяет землепользование и плотность распределения и выплачивает компенсацию владельцам собственности, чьи права на застройку были ограничены в целях сохранения некоторых общественных благ, таких как открытое пространство, сельхозугодья или историческое наследие. Это потенциально мощный инструмент, но за свою тридцатилетнюю историю он, похоже, мало продвинулся в общинах по всей стране. В этом документе рассматриваются программы СПТБ, их преимущества и затраты, а также предлагаются причины, по которым использование этого инструмента ограничено.

Зонирование было первой широко распространенной попыткой уравновесить индивидуальные права собственности и благо общества. Ранние сторонники также предположили, что зонирование повысит ценность собственности (Каркайнен, 1994).

В 1916 году Нью-Йорк принял первое в стране всеобъемлющее постановление о зонировании после того, как волна небоскребов заблокировала солнечный свет от соседних домов. В то же время склады и фабрики вторгались в модные торговые районы Пятой авеню.Новое постановление о зонировании устанавливает требования как к высоте, так и к отступам, а также разделяет несовместимые объекты использования, такие как фабрики и жилые дома (Департамент планирования города Нью-Йорка, 2002).

С самого начала критики жаловались на несправедливость зонирования, поскольку это приносит пользу одним землевладельцам и ограничивает других. В 1926 году Верховный суд США постановил в знаковом деле Village of Euclid, Ohio против Ambler Realty , что правовая система признает многие виды неравного бремени (Karkainen, 1994).Дело Euclid потребовало двух слушаний, прежде чем высокий суд узко подтвердил способность сообщества к зонированию. (Каллис, Фрейлих и Робертс, 1999)

Идея передачи прав на застройку между объектами собственности была впервые представлена ​​в Нью-Йорке с принятием того первого американского постановления о зонировании в 1916 году. Это позволило землевладельцам продавать свои неиспользованные права на воздух на соседние участки, которые затем могли превышать новые требования к высоте и отступлению. . В 1968 году Комиссия по планированию города изменила правила, чтобы разрешить перемещение участков между участками, расположенными на расстоянии нескольких кварталов друг от друга (Johnston and Madison, 1997).

В начале 1980-х годов командно-административный характер многих правил подвергся критике как неэффективный. Политики искали способы управления, используя рынок (Henig, 1989-90). В 1986 году Австралия создала систему продаваемых разрешений на рыбную ловлю для стабилизации популяций омаров. В первой половине 1990-х годов система торгуемых кредитов на загрязнение в США вдвое сократила выбросы диоксида серы (который вызывает кислотные дожди) (Brown, 2001). Благодаря этим успехам сторонники рынка обнаружили, что мир движется в их направлении — к ответам на всевозможные социальные вопросы с помощью экономики.Землепользование не стало исключением.

Большинство людей имеют очень двухмерное представление о своей собственности — это просто участок земли, на котором можно построить дом или коммерческое здание. Но набор прав, который предоставляется вместе с объектом собственности, намного сложнее. Некоторые физические права, изображенные на рисунке 1, включают права на строительство, эксплуатацию природных ресурсов, ограничение доступа и фермерство. Другие юридически закрепленные права включают право продавать землю, делить ее, сдавать в аренду или предоставлять сервитуты.

Программы TDR позволяют землевладельцам отделять права на строительство (или застройку) от определенного участка собственности и продавать их. Покупателями обычно являются другие землевладельцы, желающие увеличить плотность застройки. Местные органы власти могут также покупать права на застройку, чтобы контролировать цены, детали дизайна или ограничивать рост.

Программы СПТБ преследуют две основные цели. Во-первых, сообщества могут использовать программы СПТБ для сохранения открытых пространств, сельского хозяйства, исторических зданий или жилья.А программы СПТБ делают такое сохранение более справедливым и политически приемлемым, выплачивая компенсацию землевладельцам, которые теряют право развивать свою собственность.

Чтобы продемонстрировать работу программы TDR, мы создали вымышленное фермерское сообщество под названием Circle County.

Сначала округ Серкл полностью посвящен сельскому хозяйству (рис. 2). Однако его фермы сталкиваются с давлением развития со стороны растущего городского района, не изображенного на иллюстрации.

В какой-то момент это давление снижает экономическую вероятность того, что земля останется под сельское хозяйство (Heikkila, 2000).Действительно, многие фермеры называют вариант развития своей земли «пенсионным планом». Если оставить место традиционному зонированию, давление рынка часто вызывает застройку с низкой плотностью застройки, то есть разрастание пригородов (рис. 3).

Однако руководители правительства округа Серкл решили сохранить свой сельский характер. При традиционном зонировании единственным вариантом было бы сказать некоторым фермерам, что они не могут продавать свою землю для застройки.Вместо этого правительство учредило программу СПТБ. Фермеры в северной и западной частях графства могли продать свои права на застройку строителям в южных и восточных районах, предназначенных для большей плотности населения (Рисунок 4).

Программы TDR выплачивают компенсацию владельцам собственности.

Жилье в Сиэтле

Сиэтл, штат Вашингтон, создал программу СПТБ доступного жилья в 1985 году.В рамках программы TDR создано или сохранено 559 единиц доступного жилья. Недавно он был переконфигурирован, чтобы создать еще 900 единиц.

(Уокер, 2002)

Органы местного самоуправления используют программы СПТБ для смягчения экономических последствий регулирования землепользования, в частности, для компенсации землевладельцам предполагаемых частичных выкупов (Johnston and Madison, 1997). Этот инструмент планирования предлагает землевладельцам возможность вернуть некоторую потерянную экономическую ценность, когда собственность переводится [1] из жилой зоны в сельскохозяйственную в целях сохранения.

Программы TDR — это более простой способ реализации зонирования.

Программы СПТБ не заменяют зонирование, но делают строгие правила землепользования более политически осуществимыми и более простыми в реализации (Barrese, 1983). Местные чиновники ощущают меньшее политическое давление, если землевладельцы получают компенсацию за их «утраченные» права. А хорошо продуманная программа TDR снижает спрос на варианты зонирования, поскольку застройщики будут использовать рынок, а не свои связи с местной комиссией по зонированию, чтобы обеспечить дополнительные права на застройку.

Программы TDR предоставляют частное финансирование для защиты.

Найти государственные средства для защиты открытых пространств и исторических зданий становится все труднее, поскольку правительства внимательно следят за своей прибылью. Одной из причин, по которой местные органы власти создали программы СПТБ, было использование рыночных денег для достижения этих целей. (Вольфрам, 1981).

Программы TDR делают разработку более предсказуемой.

Разработчики извлекают выгоду из ясности и последовательности, которые предлагают программы TDR (Pruetz, 1997).Вместо того чтобы нести расходы и риски, связанные с переговорами об отклонениях, застройщики могут превысить определенные правила зонирования, просто купив права на застройку у других владельцев собственности.

Программы TDR более постоянны, чем зонирование.

«Зонирование — это всего лишь два общественных слушания и один голос до изменений».

Джим Лайвли, проектировщик
Мичиганский институт землепользования

Поскольку СПТБ использует юридические ограничения или природоохранные сервитуты для ограничения и аннулирования прав на застройку, общественные ценности, такие как открытое пространство и исторические здания, находятся под постоянной защитой.Напротив, правила зонирования могут меняться со временем и с новыми администрациями.

Программы TDR не уменьшают потребность в планировании.

Программы СПТБ работают только в сочетании со строгими постановлениями о зонировании и тщательным комплексным планированием. Однако достижение политического консенсуса по вопросам зонирования всегда является сложной задачей. В результате успешные программы СПТБ требуют приверженности и политической воли сообщества (Lane, 1997).

Программы TDR могут потребовать усиленного администрирования.

В действительности, программы TDR могут быть более сложными и дорогими в реализации, чем традиционное зонирование. Местные органы власти должны контролировать рынок (или передавать его по контракту); отслеживать и защищать ограничения на действия; и помочь в правильной подготовке документов о сервитуте. Во многих случаях местные органы власти могут регулировать рынок через банки TDR [2] или другие инструменты.

Программы СПТБ требуют повышения уровня государственного образования.

Граждане, профессионалы в сфере недвижимости, юристы, оценщики и плановики — все должны быть обучены процессу TDR.Поскольку для успешных программ требуется поддержка сообщества, местные органы власти должны продавать программу, используя рассылки, общественные собрания и рекламу. Например, попытки разработать план СПТБ в Санта-Фе, штат Нью-Мексико, начались с семинара, который длился весь день (Pruetz, 2002).

«[Процесс создания] ценной зоны приема включает в себя зонирование с более высокой плотностью, которое многие пригородные жители, заботящиеся о сохранении окружающей среды, хотят предотвратить в первую очередь.«

(Хаар и Кайден, 1989, стр. 151)

Сообщества могут не поддерживать программы TDR.

Несмотря на усилия по просвещению населения, может быть трудно найти районы, готовые принять застройку с более высокой плотностью (приемные районы), поскольку многие люди считают, что застройка с высокой плотностью снижает стоимость собственности и качество жизни.

TDR обеспечивает постоянную охрану ценностей.

Хотя некоторые считают, что постоянство передачи СПТБ является преимуществом, оно также ограничивает будущие возможности сообщества по мере изменения социальных ценностей и характеристик сообщества.

Модель программы TDR: округ Монтгомери, Мэриленд

Округ Монтгомери, штат Мэриленд, считается одной из самых успешных программ СПТБ в стране. С момента своего основания в 1980 году округ защитил более 50 000 акров сельскохозяйственных угодий и открытых пространств.Достижения округа Монтгомери во многом объясняются его успехом в формировании рынка прав на застройку.

(Совет по планированию округа Монтгомери, 2002 г.)

Комплексное землепользование и налоговое планирование

Успешные программы СПТБ начинаются с четких комплексных планов. Сообщества должны занимать достаточно земли, чтобы иметь достаточные зоны отправки и получения. В противном случае необходимо какое-то региональное правительство или межмуниципальный договор для выполнения программы и обеспечения справедливого распределения доходов от развития и налоговых поступлений.В процессе планирования также необходимо точно учитывать стремление сообщества к развитию и сохранению.

Сторона поставки: районы отправки

В тех районах, где земля будет сохранена, владельцев собственности необходимо мотивировать продавать свои права на застройку, а не полностью застраивать землю самостоятельно. Обычно это делается путем понижения зоны их земли до меньшей плотности. Другие факторы могут сдерживать развитие, такие как экологические нормы, проблемы на площадке или соответствующие постановления о государственных учреждениях [3].Эти факторы могут вынудить владельцев собственности продать свои права на застройку. Кроме того, благоприятный коэффициент передачи от области отправки к области получения может сделать перевод достаточно прибыльным, чтобы соблазнить продавцов. Например, в округе Монтгомери можно было перевести в пять раз больше кредитов TDR, чем можно было бы использовать на месте.

Сторона спроса: зоны приема

Назначение зон приема может быть самой сложной частью создания программы TDR (Canavan, 1990).Рабочий рынок требует, чтобы принимающие районы сталкивались со спросом на более плотную застройку, чем это допускается в настоящее время. Например, в округе Монтгомери застройщики использовали кредиты TDR для строительства привлекательных ориентированных на общественный транспорт кварталов вокруг станций метро Bethesda и Silver Spring.

Требования о том, чтобы в проектах развития использовались TDR, являются эффективным, хотя и принудительным, средством формирования рынка. И если сообщества устранят альтернативные способы достижения более высокой плотности, такие как отклонения, покупка прав на застройку станет необходимостью.Это может иметь неоднозначные результаты. Процесс отклонения часто рассматривается как ошибочный и направленный в сторону имущественных интересов. Тем не менее, она может гораздо лучше реагировать на меняющиеся потребности сообщества, чем программа СПТБ.

Другие возможные стимулы для разработчиков покупать права на строительство включают бонусы за максимальную плотность размещения, освобождение от некоторых сборов, влияющих на развитие, или даже освобождение от определенных стандартов развития, таких как отступление, открытое пространство и требования к парковке. (Прутц, 1997)

Участие сообщества в комплексных процессах планирования особенно важно в принимающих районах, поскольку многие жители могут полагать, что застройка с высокой плотностью застройки снижает стоимость собственности и снижает качество жизни.

Центральный вокзал, Нью-Йорк

Центральный вокзал Гранд-Сентрал, построенный в 1913 году, является одним из архитектурных шедевров города. В конце 1960-х годов компания Penn Central Transportation Company хотела построить 53-этажную «пристройку» к охраняемой достопримечательности. Городские власти решили, что башня разрушит характер Терминала, поэтому они позволили Penn Central передать права на застройку соседним владениям.(Рисунок 5)

Права как валюта

В сообществах с программами СПТБ права становятся валютой развития. Стоимость разработки (не цена) кредита TDR устанавливается таким образом, чтобы одно равнялось другому. Кредиты можно покупать и продавать в любое время, а не только тогда, когда ожидается конкретная разработка на принимающем сайте. Кроме того, TDR должен быть общедоступным вложением, доступным для всех, а не только для возможных разработчиков.Местные жители, земельные фонды и инвесторы могут иметь интерес к рынку по другим причинам, помимо развития.

Иногда муниципалитет может вмешаться и выступить в качестве брокера, покупая кредиты TDR для последующей продажи. Идея банка TDR становится все более популярной. Муниципалитеты могут действовать по существу как федеральный резервный банк, влияющий на стоимость прав на застройку. Некоторые общины также ставят условия продажи прав из своего банка, чтобы повлиять на другие аспекты развития, такие как детали дизайна или требования к доступному жилью.Наконец, если правительство покупает кредиты TDR, не передавая их в конечном итоге разработчику, программа может стать инструментом ограничения роста, подобным более распространенной программе «покупка прав на разработку».

Брокеры часто вмешиваются, чтобы облегчить транзакции, взимая комиссию в размере от шести до семи процентов от общей стоимости, как и при обычных сделках с недвижимостью. В некоторых случаях брокеры могут прекратить рекламировать свои услуги TDR, возможно, взяв на себя маркетинговую функцию от правительства (Pruetz, 1997).

TDR и земельные трасты

Поскольку сообщество земельного фонда имеет опыт в содействии и администрировании программ приобретения прав на застройку, местные органы власти могут захотеть изучить возможность партнерства с частными земельными фондами.

Местные земельные фонды могут быть в состоянии помочь с просвещением населения, маркетингом программы и облегчением сервитутов по охране природы или ограничений на действия.Четкие и исчерпывающие контракты между местным правительством и земельным трастом являются важным элементом любого партнерства.

До сих пор частные земельные фонды не принимали активного участия в программах СПТБ местных органов власти (Land Trust Alliance, 2002). Одним примечательным исключением является то, что многие муниципалитеты передают сервитуты, аннулирующие переданные права на строительство, местному земельному фонду.

Администрация

Государственное образование необходимо для того, чтобы все помнили о целях программы и узнали, как работает рынок.Рассылка и общественные встречи для землевладельцев в отправляемых районах, потенциальных застройщиков и жителей принимающих районов являются неотъемлемой частью образовательной деятельности. Персонал программы TDR может также помочь людям с юридическими аспектами программы.

При принятии решения о количестве предоставляемых кредитов TDR в большинстве литературных источников рекомендуется устанавливать соотношение отправленных кредитов к потенциальному получению кредитов как минимум 2: 1. Это оставляет место для развития принимающих участков без полного использования кредитов TDR для увеличения плотности до максимально допустимой.Округ Монтгомери использовал более половины отправляющих TDR, но обнаружил, что это соотношение снизилось примерно до 1: 1. (Совет по планированию округа Монтгомери, 2002 г.) В результате цена прав на застройку резко снизилась, поэтому округ находится в процессе поиска новых участков для приема.

Сообщества должны отслеживать прогресс программы, чтобы гарантировать достижение целей. Если у местных органов власти нет опыта или заинтересованности в управлении программой, они могут рассмотреть вопрос о найме местного земельного фонда или другого поставщика услуг.

Пятая поправка к Конституции США, в частности, гласит, что «частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации». Традиционно изъятие определялось как физический захват собственности государством.

Однако в 1922 году Верховный суд США постановил, что государственное вмешательство в форме чрезмерного регулирования может быть настолько обременительным для землевладельца, что будет иметь тот же эффект, что и фактическое физическое вторжение, тем самым установив регулирующее изъятие.( Pennsylvania Coal Co. против Махона ). Зонирование землепользования подпадает под эту широкую юридически непонятную категорию регулирующих сборов.

Ситуация усложняется тем, что Высокий суд постановил, что землевладелец должен полностью отказаться от права пользования имуществом до того, как правительство выплатит компенсацию. Частичное снятие вообще не требует компенсации. Следовательно, у государства есть все стимулы для того, чтобы его действия считались частичными, а не полными. Некоторые муниципалитеты рассматривают программы СПТБ как способ достижения этой цели.

В деле Penn Central v. City of New York Верховный суд, казалось, указал, что кредиты TDR имеют стоимость, которая может предотвратить полное изъятие собственности — и, следовательно, потребовать компенсации. Однако в недавнем деле Suitum v. Tahoe Regional Planning Agency это отношение, похоже, изменилось. С совпадающим мнением судья Скалиа написал, что «СПТР… не имеют ничего общего с использованием… земли, к которой они прикреплены. Право на использование и развитие своей собственной земли совершенно отличается от права наделить кого-либо еще более широкими полномочиями использовать и развивать свою землю.Однако Скалиа продолжает хвалить программы СПТБ как ценный инструмент землепользования, но не как способ для правительства избежать претензий о выкупе.

Следует отметить, что дело Suitum касалось только юридических внешних границ выдачи — ситуаций, в которых посылки в данном районе отправки лишены всех прав на строительство. До тех пор, пока на определенном наборе земельных участков разрешается минимальная застройка, может не возникать проблема «выкупа». Округ Монтгомери ловко держался в рамках этой лазейки, потому что он редко относит землю к категории нулевого роста.Он реализовал базовый минимум — одно жилище на 25 акров в районах отправки. (Результатом стало распространение сельских «поместий» с завышенной ценой, что может быть менее желательно, чем поддержание сельскохозяйственных земель, но может быть более привлекательным, чем обширная альтернатива.) (Pruetz, 1998)

Кроме того, дело Suitum , рассмотренное Верховным судом, могло бы считаться « справедливой компенсацией », если бы у озера Тахо был какой-то банк TDR, посредством которого владелец мог бы быстро и легко продать TDR по справедливой минимальной цене, не имея выйти на рынок.Банк TDR обеспечивает ликвидность и сокращает временной разрыв между тем, когда собственник желает продать права, и тем, когда застройщику необходимо их купить.

Саламон (2002) приводит пять критериев, по которым мы можем судить о качестве конкретного инструмента управления: эффективность, действенность, справедливость, управляемость и легитимность. Насколько соответствуют программы СПТБ?

Эффективность

Достигает ли инструмент управления поставленных целей? Это самый фундаментальный вопрос, который необходимо задать.Как упоминалось ранее, у программ СПТБ по существу две цели: сохранение и компенсация. Программы, пользующиеся наибольшим спросом, преуспевают в сохранении земель, и сохранение, в общем и целом, является постоянным. Однако даже модельная программа в округе Монтгомери, штат Мэриленд, натолкнулась на несколько препятствий с точки зрения компенсации. Из-за отсутствия спроса на принимающие районы, фермеры в отправляющих районах, которые все еще имеют права на развитие, считают, что они стоят намного меньше, чем в момент запуска программы.

КПД

Достигаются ли результаты по разумной цене? Опять же, есть два способа проверить эффективность программ TDR.Один из них — административные расходы. Другой — стоимость консервации. Административные расходы могут быть несколько выше, чем при традиционном зонировании. Рынки необходимо формировать и контролировать. Необходимо создавать и администрировать кредиты TDR. Кроме того, нет никакой экономии по сравнению с традиционными методами планирования, поскольку для работы программ TDR уже должны быть в наличии всеобъемлющий план и полный набор правил зонирования.

С другой стороны, иногда единственный способ сохранить землю или исторические места — это купить недвижимость или права на застройку.Многие местные органы власти, испытывающие нехватку денежных средств, не могут использовать государственные средства. Программы СПТБ позволяют использовать частные деньги для достижения этих целей.

Собственный капитал

Являются ли программы СПТБ справедливыми и распределяют ли они ресурсы среди людей, которые в них нуждаются? Программы СПТБ пытаются распространить благосостояние застройки, позволяя землевладельцам, особенно фермерам, которые приравнивают свою способность обрабатывать свои земли к выходу на пенсию, окупить свои вложения.Для этого необходимо правильно построить зоны отправки и получения, чтобы TDR оставались ценными. В противном случае землевладельцы в районах отправки сочтут свои кредиты TDR бесполезными, а их землю по-прежнему нельзя будет обрабатывать.

Однако создание стоимости для землевладельцев в районах отправки создает еще одну проблему справедливости для землевладельцев в районах приема. Жители принимающих районов могут не захотеть более высокой плотности застройки. Эта проблема особенно серьезна, когда принимающей зоной является уже существующий пригород.

Управляемость

Создание рынков TDR может быть сложной задачей. Должны быть приняты решения по настройке отправляющих и принимающих районов, зонирования, планирования плотности и кредитных коэффициентов. Некоторые программы также требуют наличия государственных банков TDR. Каждый выбор влияет на спрос на кредиты TDR, их цену и успех программы. По мере увеличения количества успешных моделей управляемость должна становиться легче, но это остается сложной задачей.

Легитимность и политическая осуществимость

Программа TDR, неотъемлемая цель которой — компенсация землевладельцам, естественно, более приемлема с политической точки зрения, чем типичные правила командно-административного зонирования.Однако любые ограничения землепользования вызывают споры. Муниципалитеты должны заручиться общественной поддержкой проектов (Johnston and Madison, 1997). Успешные программы СПТБ не могут быть созданы по воле агентства. Политическая легитимность должна создаваться с течением времени.

Например, успешные программы СПТБ обычно имеют уже существующий округ, построенный вокруг необходимости контроля за землепользованием. В графстве Монтгомери, штат Мэриленд, Комиссия по планированию тщательно изучала экономику сельскохозяйственных угодий.В озере Тахо местные жители столкнулись с неоспоримым ухудшением качества воды. В программе Pinelands Нью-Джерси программа TDR была последним усилием в давней программе защиты сельскохозяйственных угодий (Johnston and Madison, 1997). Общественное образование и поддержка жизненно важны.

По мере того как политики продолжают искать способы использовать рынок в качестве инструмента управления, местные органы власти будут продолжать рассматривать передачу программ прав развития. Программы СПТБ могут быть эффективными и справедливыми инструментами управления, которые делают зонирование более политически осуществимым.Эти программы предлагают два основных преимущества местным органам власти: они компенсируют землевладельцам потерю стоимости имущества из-за зонирования и используют рынок для оплаты сохранения общественных благ.

Однако эти программы могут быть дорогими и сложными в управлении по сравнению с типичным зонированием. Местные органы власти должны контролировать (или заключать договор) регулирование рынка, сложные операции с таким необычным товаром. Даже при наличии образовательных и программных маркетинговых усилий сообщества могут не поддерживать программы СПТБ, особенно когда они находятся в зоне повышенной плотности.Наконец, программы TDR обычно защищают землю или здания на постоянной основе. Это как преимущество, так и недостаток этого инструмента.

Сообщества должны знать, что программа TDR не заменяет планирование и зонирование, скорее, программы TDR требуют строгого зонирования. Следовательно, они не могут быть надежным способом избежать трений по вопросам прав собственности, хотя некоторые инновационные сообщества разработали свои программы, чтобы уменьшить вероятность возникновения конфликтов между выкупами.

Программы СПТБ будут наиболее эффективными в сообществах, сталкивающихся с сильным давлением в области развития, где, по мнению официальных лиц, будет сложно успешно реализовать традиционные ограничения на зонирование для достижения целей сохранения или где у муниципалитетов нет финансовых ресурсов для покупки земли или прав на строительство самостоятельно.Округ Монтгомери, штат Мэриленд, представляет собой лучший пример того, как сообщество с такими характеристиками сформировало и реализовало успешную программу СПТБ.

Несмотря на свой потенциал в качестве инструмента землепользования, программы передачи прав на развитие медленно приживаются в общинах. Хотя были некоторые видимые успехи, было много мест, где схемы терпели неудачу по той или иной причине. Таким образом, хотя сторонники политики настаивают на передаче программ по правам развития, вполне вероятно, что прагматичные должностные лица местных органов власти все еще не хотят брать на себя инициативу.

Список литературы

Баррез, Джеймс. 1983. «Соображения эффективности и справедливости при передаче планов прав на развитие». Экономика земли . 59: 2, 1235-241.

(В этой короткой статье дается обзор исследования семи планов TDR и делается вывод о том, что TDR не превосходит традиционное зонирование.)

Браун, Лестер Р. 2001. Экоэкономика: создание экономики для Земли . W.W. Нортон и компания: Нью-Йорк.

(Давний защитник окружающей среды Браун излагает аргументы в пользу интеграции экологических проблем в экономику.)

Канаван, Деннис. 1993. «Что такое TDR?» Презентация на конференции, спонсируемой Land Conservancy округа Сан-Луис-Обиспо, Калифорния, 20 марта 1993 г.

Департамент планирования города Нью-Йорка. 2002. http://www.nyc.gov/html/dcp/html/zone/zonehis.html

Хаар, Чарльз М. и Джерольд, С. Кайен, редакторы. 1989. Зонирование и американская мечта: обещания еще сохранить .Planners Press: Чикаго.

(Серия эссе, исследующих зонирование через шестьдесят лет после того, как Верховный суд США постановил, что такой контроль за землепользованием является законным в решении Евклида.)

Хейккила, Эрик Дж. 2000. Экономика планирования . Центр исследований городской политики: Нью-Брансуик, Нью-Джерси.

Хениг, Джеффри. 1989-90. «Приватизация в Соединенных Штатах: теория и практика», Политология Ежеквартально. 104 (4): 649-670.

Хьюз, Кристен.2002. Департамент планирования и исследований округа Онтарио. Личное общение.

(Будучи плановиком штата Мэриленд, Хьюз тесно сотрудничал с общинами по программам СПТБ.)

Джонстон, Роберт А. и Мэри Э. Мэдисон. 1997. «От достопримечательностей к пейзажам». Журнал Американской ассоциации планирования. 63: 3, 365-379.

(В этой четко написанной академической статье особое внимание уделяется программам на основе разрешений, а не программам на основе зонирования.В статье утверждается, что программы СПТБ не обеспечат крупномасштабную охрану земель, необходимую для защиты сельского хозяйства и окружающей среды.)

Каркайнен, Брэдли. 1994. «Зонирование: ответ критике». Журнал землепользования и права окружающей среды. 10: 1, 2 — 46. http://www.law.fsu.edu/journals/landuse/Vol101/karkkain.html

Land Trust Alliance. 2002. Список земельного фонда. www.lta.org

(Land Trust Alliance — это зонтичная группа, объединяющая 1200 частных земельных фондов и заповедников в Соединенных Штатах.Их веб-страница является хорошим источником информации о мероприятиях по сохранению земель, а в одном из ее разделов хранится переписка со списком рассылки национального земельного фонда.)

ЛаГрасс, Кэрол В. 1996. «Стоит комментировать», New York Property Rights Clearinghouse 3: 2.

Лейн, Роберт. 1998. «Передача прав на развитие для сбалансированного развития». Линкольн Ленд Институт земельной политики: Бостон. http://www.lincolninst.edu/pubs/pub-detail.asp?id=424.

(Этот технический документ посвящен потенциальным проблемам программы TDR и советам по достижению успеха.Это проиллюстрировано множеством хороших примеров.)

Ли, Франклин Г. 1998. «Передаваемые права на развитие и лишение всякого экономически выгодного использования: могут ли правила СПТБ о спасении, которые в противном случае представляли бы собой изъятие?» Юридический обзор Университета Айдахо . Обзор 679.

Лиггетт, Ларри. 1998. «Перенос плотности: опыт Pinelands». www.state.nj.us/pinelands/de density.htm

(Этот веб-документ представляет проект TDR в Пинеландс, штат Нью-Джерси, программу с несколькими юрисдикциями, которая считается очень успешной.)

Живо, Джим. 2002. Мичиганский институт землепользования. Личное общение.

Совет по планированию округа Монтгомержи. 2002. Протокол собрания от 25 июля 2002 г. Доступно по адресу: http://www.mc-mncppc.org/board/meetings_archive/02_meeting_archive/agenda_072502/item1_072502.pdf)

О’Коннелл, Джон Дж. Цитируется из материалов Второй ежегодной конференции Нью-Йорка по правам частной собственности (1996).

Пруц, Рик. 2002. «Развитие СПТР на Западе.»Документ, представленный на Ежегодной конференции по землепользованию Института землепользования Скалистых гор. http://www.law.du.edu/rmlui/HotTopics/Preuttz2002TDRDevelopmentsintheWest.htm

Пруц, Рик. 1998. «Комментарий к решению Агентства регионального планирования Суитум против Тахо». Планирование точки зрения, Чикаго. Январь 1998

Пруц, Рик. 1997. Сохранено разработкой. Arje Press: Бербанк, Калифорния.

(Это основополагающая работа по истории и современному использованию TDR в Соединенных Штатах, проиллюстрированная множеством примеров и тематических исследований.Пруц — сторонник СПТБ.)

Савас, Э. 2000. Приватизация и государственно-частное партнерство . Chatham House: Нью-Йорк.

(Автор излагает аргументы в пользу большей приватизации общественных услуг.)

Уокер, Лаура. 2002. Сиэтлское жилищное управление. Личное общение.

(Г-жа Уокер руководит программой TDR для Управления жилищного строительства Сиэтла. Программа TDR Сиэтла использовалась для получения множества общественных благ, включая доступное жилье и сохранение исторических памятников.http://www.cityofseattle.net/housing/2001/TDR-BonusPrograms-2001.htm)

Вольфрам, Г. 1981. «Продажа прав на застройку и зонирование в целях сохранения открытого пространства: равновесие Линдаля и тематическое исследование», Land Economics . 57: 3, 398-412.



[1] Понижение зоны: практика сокращения зонирования собственности от более к менее ценному использованию (например, от коммерческого к жилому или от жилого к сельскохозяйственному).

[2] Банк TDR: инструмент рыночного регулирования, при котором правительства напрямую покупают права на застройку у землевладельцев по установленной цене, а затем продают права застройщикам в будущем.

[3] Соответствующие постановления о государственных сооружениях (APFO) требуют наличия достаточной инфраструктуры, такой как услуги водоснабжения и канализации, до начала строительства.

обсуждают приватизацию: Southbridge Towers голосует

Прошлогодние выборы мэра сделали растущую потребность в новом доступном жилье в центре обсуждения будущего города Нью-Йорка, и мэр де Блазио ранее в этом году обнародовал амбициозный план, пообещав создать или сохранить 200 000 единиц жилья в следующие десять лет.Но общественное обсуждение плана до сих пор было сосредоточено почти исключительно на создании нового жилья, а не на сохранении существующих единиц. В городе, где земля под новое строительство в цене, крайне важно поддерживать уже имеющиеся активы. Согласно отчету Общества общественных работ, опубликованному в январе, в период с 2002 по 2011 год город потерял 385 000 единиц доступного жилья, что намного больше, чем 165 000 единиц, которые администрация Блумберга стремилась создать и сохранить. Если потеря доступного жилья продолжится такими темпами, планы нового строительства не смогут заменить сокращающееся предложение, не говоря уже о том, чтобы удовлетворить растущий спрос нашего города на более доступное жилье.

Квартиры, построенные в рамках государственной программы Митчелл-Ламы, подписанной в 1955 году для стимулирования строительства жилья со средним доходом, являются одним из источников доступного жилья, особенно уязвимого для потери. В обмен на низкую процентную ставку по ипотеке и освобождение от налога на имущество, подразделения Mitchell-Lama в течение первых 20 лет придерживались ограничений по доступности. После этого компании по недвижимости, которые владели арендными комплексами, или акционеры, которые владели кооперативами Mitchell-Lama, принимают решение остаться в программе и сохранить ограничения или выкупить свою ипотеку и передать единицы для оценки и продажи на открытом воздухе. рынок.271 объект недвижимости, содержащий 139 428 квартир, был построен в Нью-Йорке через Митчелл-Лама. По состоянию на ноябрь 2013 года в программе осталось всего 78 разработок, содержащих 32 900 единиц. Остальные отказались.

Чарльз Чавалко , недавний выпускник программы Parsons «Дизайн и городская экология», проживает в Southbridge Towers , проекте на 1 651 квартиру, который остается в программе. Но, как он объясняет ниже, его кооператив находится в процессе принятия решения о том, присоединится ли он к большинству зданий Митчелл-Лама и уйдет.Для жителей Саутбридж Тауэрс голосование по поводу отказа от участия в программе Митчелл-Лама выходит за рамки общегородских разговоров о доступном жилье, изобилующих цифрами, ценами и политическими нюансами. Предстоящее голосование будет иметь серьезные личные последствия для их домов, финансового будущего и культуры общества. И, как показывает рассказ Чавалко, дебаты, ведущиеся в Саутбридж Тауэрс, подчеркивают сложность того, как мы ценим то место, где мы живем, и важность прозрачного диалога и справедливых процессов управления.–J.T.

Башни Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

Сообщество из более чем трех тысяч жителей, живущих и работающих в доступных многоэтажках, людей, которые объединились, чтобы сформировать сообщество в бесплодном ландшафте десятилетия назад, когда город едва ли был сияющим маяком процветания. Со временем разгорается словесная война за будущее сообщества и за то, как оно само себя управляет. Друзья и соседи становятся врагами, конфликты — обычным делом, а правда — дефицитным товаром в повседневной жизни…

Я не описываю J. High-Rise Г. Балларда. Это история моего дома, который переживает битву за свое будущее. Southbridge Towers — это комплекс доступного жилья, построенный в соответствии с Законом о жилищных компаниях с ограниченной прибылью в Нью-Йорке, программой доступного жилья, более известной как Mitchell-Lama и одобряемой как политиками, так и активистами. Сегодня программа сталкивается с внутренним и внешним давлением, которое приводит к приватизации зданий или к собственникам и руководящим органам, по крайней мере, к этому.Во время моей дипломной работы в отделе дизайна и городской экологии в Parsons я изучал влияние реконструкции Нижнего Манхэттена на комплекс, в котором большая часть моей семьи жила со времени строительства, в надежде понять и описать мотивы, стоящие за движением к приватизации этого центра. классный рай. Как и многие жители, я чувствую себя глубоко связанным с этими зданиями и самой программой, которая поддерживает их работу, и я твердо верю, что жители имеют право на прозрачный процесс, который точно информирует их о любых решениях, влияющих на будущее комплекса, особенно о дебатах о приватизации, которые в настоящее время ведутся. .

Карта юго-западного района реконструкции Бруклинского моста; область (1) — Башни Южного моста. | Изображение с сайта Urban Reviewer

Расположенный в районе морского порта Саус-стрит в Нижнем Манхэттене, Саутбридж Тауэрс (SBT) возник на территории Юго-западной городской зоны обновления Бруклинского моста, обозначения, наложенного на довольно темный и перегруженный участок промышленной набережной в 1964 году. создать сообщество со средним доходом, которое могло бы укротить и преобразить окрестности, повысив ценность собственности и создав более современную и здоровую налоговую базу для города.Государство через Митчелл-Лама предоставило льготы по ипотеке и налогу на имущество по низкой процентной ставке, чтобы стимулировать развитие комплекса, который организован как кооператив с ограниченным капиталом, принадлежащий акционерам. Ни одна компания по недвижимости не владеет комплексом, как в случае с арендуемой недвижимостью Mitchell-Lama; вместо этого каждый владелец паев покупает долю в кооперативе, и вместо продажи квартиры, когда они хотят уехать, кооператив выплачивает уходящему жителю его или ее капитал плюс начисленные проценты.Управление и операционные процедуры регулируются советом из 15 директоров, проживающих в SBT, назначенных на ежегодных выборах на пять мест в совете сроком на три года, плюс член-наблюдатель, назначаемый Государственным отделом жилищного строительства и обновления сообщества (DHCR).

Окрестности Нижнего Манхэттена радикально изменились с 1950-х по 2000-е годы. Когда-то его называли промышленным и корпоративным городом-призраком, а теперь он является одним из самых быстрорастущих районов города. Крупные застройки, такие как Всемирный торговый центр и Бэттери-Парк-Сити, а также недавно появившиеся коммерческие, жилые и общественные проекты преобразовали окрестности SBT в район, работающий круглосуточно и без выходных.В течение этих десятилетий преобразований начали посевать семена кампании за приватизацию. Земля SBT, проданная комплексу государством за 1,3 миллиона долларов в 1967 году, сейчас стоит гораздо больше, приближаясь к восьмизначной сумме. Первоначально акционеры покупали квартиры по цене от 5000 до 28000 долларов за последние четыре десятилетия, но оценка цен на квартиры на открытом рынке резко выросла до 500–1000000 долларов в зависимости от размера и размещения квартиры.Эти сдвиги изменили восприятие того, что SBT означает для его жителей. Предлагают ли квартиры SBT доступное жилье или они являются предметом потребления? Этот вопрос делит жителей на две группы, которые сейчас борются за будущее SBT.

Южный мост Тауэрс двор | Фото Джонатана Тарлтона

Приватизация, воссоздание, роспуск и демутуализация: все эти термины относятся к одному и тому же процессу вывода кооператива из-под контроля DHCR и реклассификации его в частный рыночный кооператив, квартиры которого могут быть проданы на открытом рынке.Концепция «приватизации» противоречива, поскольку существует философское разногласие по поводу намерений и целей Митчелл-Ламы. Была ли программа разработана как ограниченная по времени, если жилищный кризис , а затем будет решен за 20 лет — первоначальный срок программы, после которого можно было бы отказаться от застройки? Была ли это программа, чтобы дать среднему классу возможность позволить себе дом? Когда были разработаны статьи закона о приватизации, собирались ли законодатели одинаково относиться к кооперативам и арендуемой собственности? На каждый из этих вопросов есть несколько ответов, в зависимости от ваших взглядов на жилье, экономику и недвижимость.

В настоящее время существует два сценария для Southbridge Towers: остаться в программе Mitchell-Lama с неизменными положениями о доступности или оставить ее, освободив комплекс от государственного надзора и предоставив акционерам право продавать свои единицы на открытом рынке. У обоих есть свои преимущества и недостатки.

Southbridge Towers (внизу справа) находится напротив строящегося Всемирного торгового центра One (слева) и Нью-Йорка Гери (справа), 2012 | Фото Марка и Эндрю Буссе

Кооперативы Митчелл-Лама обязаны выплачивать городу или штату только процент от валовой ежемесячной платы за обслуживание вместо фактических налогов на недвижимость, защищая застройки от колебаний рынка недвижимости.Ежемесячная плата акционеров за содержание ниже средней по городу, но существует дополнительная надбавка, если вы получаете доход, превышающий диапазон доходов, установленный правительством. Комплекс имеет доступ к беспроцентным займам на ремонт для финансирования необходимого содержания или капитального ремонта, если комплекс остается в программе еще на 15 или 30 лет. Акционерам не разрешается свободно продавать свои паи; вместо этого они должны вернуть их кооперативу за их первоначальный капитал плюс начисленные проценты.

Если комплекс будет приватизирован, сторонники верят, что кооператив может оставаться доступным и финансово жизнеспособным за счет сбора обратного налога или платы за передачу, когда единицы переходят из рук в руки. При первом переводе кооператив будет собирать 28% или 33% комиссионных в ожидании исхода судебного процесса с участием Trump Village, кооператива в Бруклине, который недавно вышел из программы Митчелла-Ламы. Для будущих переводов комиссия составит всего 2,5%. Сторонники приватизации считают, что доступность можно сохранить, если продавать или передавать не менее 50 единиц каждый год.Плата за обслуживание будет увеличена для покрытия дополнительных ежемесячных требований, включая недавно собранные налоги на недвижимость. Те, кто не может позволить себе новые сборы, могут оставаться в комплексе со своими квартирами до тех пор, пока они становятся арендаторами, их сборы привязаны к ежегодному решению Совета по руководящим принципам арендной платы об увеличении арендной платы, никогда не превышающем пяти процентов.

Обложка и введение в руководство на 1980 год, распространенное среди жителей Саутбридж Тауэрс Советом директоров кооператива | Изображения через Charles Chawalko

Приватизация, выросшая в Southbridge Towers, упоминалась часто, но сложности ее политики часто были выше меня.Идея выхода из программы означала потерю безопасности приюта, доступности и других гарантий, которые программа предоставляла моей семье и соседям, но она также являлась важным источником новых денег. Первые зародыши возможной приватизации появились в 1980-х годах, но из них мало что вышло. Разнообразная группа людей, входившая в состав Совета директоров в 1990-е годы, рассматривала программу Митчелла-Ламы как убежище для людей из рабочего и среднего класса, которые все чаще были перемещены из-за отсутствия доступного современного жилого фонда.Сильное чувство общности породило центр деятельности для пожилых людей, библиотеку, предоставляющую услуги, общественные группы, прославляющие представителей многих национальностей, представленных в комплексе, и другие удобства.

Через тридцать лет после въезда первых жителей второе и третье поколение акционеров взяло на себя управление кооперативом на фоне незначительных социально-экономических сдвигов в комплексе. Экономическая безопасность, безопасная окружающая среда, близость к рабочим местам в правительстве и правительству, а также экономическая возможность получить доступ к образовательным возможностям, которые предоставляли Southbridge Towers, означали, что эти жители часто были лучше в финансовом отношении, чем их предки.Комплекс в первую очередь рассматривался как рай, когда первоначальным акционерам нужно было найти дом; Теперь, когда они стали более экономически безопасными, некоторые начали оценивать свои квартиры как экономический актив, товар. Некоторые жители приобрели второй и третий дома, в то время как Башни Южного моста остались их основным местом жительства, что сделало возможность обналичить свои квартиры более реальными.

Офис управления башнями Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

В период с 2001 по 2004 год люди, заинтересованные в приватизации, начали получать места в совете директоров.Поначалу проблема не была важной частью их платформы; их избрание было сочтено разумным взвешиванием вариантов акционеров посредством технико-экономического обоснования. Но вскоре приватизация стала разделительной линией на доске и в комплексе. Группа членов совета директоров, сосредоточившаяся на приватизации, в 2004 году сформировала Southbridge Rights, Inc., фактически создав политическую партию в попытке направить внутреннюю политику сотрудничества. Раньше правление было беспартийным; теперь выборы сводятся к тому, поддерживает ли избиратель точку зрения на приватизацию, продвигаемую Southbridge Rights.Правила открытых заседаний совета директоров были изменены, чтобы требовать предварительного одобрения, прежде чем жители смогут поднимать новые вопросы, что создало атмосферу, в которой некоторые акционеры, придерживавшиеся мнения, отличного от политики Southbridge Rights, которая в значительной степени зависела от продвижения приватизации, чувствовали себя замалченными.

Приход к власти

Саутбридж Райтс коррелировал с более широким использованием бюллетеней по доверенности на ежегодных выборах. Хотя эти бюллетени являются законными в соответствии с кооперативными правилами, акционеры использовали их экономно до 2001 года. С тех пор выборы обычно решаются блоками голосов по доверенности, и кандидаты от Саутбридж Райтс обычно занимали 13 или 14 из 15 мест.Этот сдвиг во власти, кажется, указывает на значительные усилия по привлечению голосов. Некоторые акционеры считают, что Southbridge Rights использовала стратегию нацеливания на пожилых акционеров и незаконных субарендаторов, чтобы отдать голоса доверенных лиц в пользу группы, что побудило DHCR и Генеральную прокуратуру изменить процедуры голосования застройки, напрямую отправив акционерам уникальные бюллетени с уникальными штрих-кодами. пресечь потенциальные злоупотребления при голосовании.

Набережная Башен Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

В ноябре 2005 года комплексный референдум одобрил создание технико-экономического обоснования для изучения приватизации и выделил 25 000 долларов на его производство.Исследование было опубликовано в октябре следующего года, и отвлекающий маневр — юридический термин для проекта плана предложения для приватизации — был представлен на рассмотрение в Генеральную прокуратуру (AG). Процедуры приватизации других проектов Митчелла-Ламы заняли более двух лет, чтобы пройти окончательное голосование. В случае SBT этого не произошло. Red Herring находился в офисе AG более семи лет, подвергаясь пересмотрам, редактированию и уточнению. В какой-то момент публично сообщалось, что в плане было более 300 недостатков.В течение этого периода Совет директоров в соответствии с постановлением о запрете, требуемым Генеральным прокурором и правилами DHCR, проконсультировался с офисом AG, чтобы прояснить недостатки, и SBT Cooperators для Mitchell-Lama, группы против приватизации, которая действовала в комплексе для более десяти лет работал с AG, чтобы сделать планы максимально прозрачными.

В апреле 2014 года «Красная сельдь» была принята Генеральным прокурором, став «Черной книгой» — юридическим термином для утвержденного плана размещения.Этот том объемом более девятисот страниц со сложными юридическими, бухгалтерскими и инженерными отчетами требует профессиональной подготовки для понимания. Юристы проекта и офис генерального прокурора рекомендовали акционерам найти своих собственных поверенных и бухгалтеров для надлежащей оценки предложения — расходы, с которыми не все акционеры могут справиться. И хотя Черная книга, казалось, в значительной степени отражала отвлекающий маневр, в нее были внесены существенные изменения, которые после доставки остались необъясненными акционерам.Например, были переписаны правила преемственности. Red Herring освободила многих семейных родственников от платы за перевод при принятии квартиры умершего родственника, но правила в Черной книге требуют плату для всех, кто не является супругом или взрослым ребенком родственника, и дают правлению право одобрить или отклонить такую ​​передачу. Сочетание сложности плана и необъяснимых изменений сделало этот процесс особенно недоступным для среднего акционера. Значительное влияние приватизации на каждого акционера требует прозрачного и разъяснительного процесса.Вместо этого Правление приложило мало усилий для объяснения преимуществ или недостатков плана, а попытки разъяснить или прояснить его положения наталкиваются на обвинения в пристрастии.

Две из трех башен Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

Поскольку голосование по приватизации стало возможным с выпуском «Черной книги», члены Совета директоров все чаще избегали публичных выступлений, а обсуждение в кооперативе становилось все более жарким.Я провел время с Ассоциацией акционеров Southbridge Towers, группой, созданной в 2012 году в ответ на растущую замкнутость Совета. Ассоциация стремится отстаивать факты в приватизационном споре, часто обращаясь с запросами к руководству и надзорным органам застройки через запросы Закона о свободе информации, личные письма и петиции, чтобы получить больше ясности о повседневных операциях SBT и процессе приватизации. .

Несмотря на свое намерение обеспечить беспристрастный анализ вопросов и дать акционерам возможность принимать обоснованные решения, Ассоциация акционеров сталкивается с постоянной критикой за то, что она является пристрастной организацией, выступающей за то, чтобы остаться с Митчелл-Ламой.Группа «Обеспокоенные акционеры за прозрачность», возглавляемая жителями, выступающими за приватизацию, не аффилированными с Southbridge Rights и политикой Совета директоров, попыталась опровергнуть объяснения Ассоциации, заявив, что это тактика запугивания. Взгляды на жилье, экономику и недвижимость — это та призма, через которую рассматривается план предложения по приватизации, а сторонники приватизации рассматривают все, что критикует приватизацию или политику и действия Совета, как дезинформацию. Житель, выступающий против приватизации, выделит раздел «Особые риски» в «Черной книге», в котором подробно описан список возможных финансовых опасностей, которые могут постигнуть то, что в настоящее время является финансово здоровым кооперативом.Житель, выступающий за приватизацию, будет утверждать, что это лишь незначительные проблемы, всего лишь юридический шаблон, который юристы включают на всякий случай. Но что меня больше беспокоит, так это попытка неверно охарактеризовать нынешнее проявление Башен Южного моста как неустойчивое. Проприватизационные группы пытаются подорвать уверенность жителей в развитии как постоянного и жизнеспособного института под руководством Митчелла-Ламы, утверждая, что постоянное увеличение содержания делает договоренность финансово ненадежной или что комплексу не гарантируется его место в программе.

Башни Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

В соответствии с правилами Митчелла-Ламы, перед голосованием по приватизации должно быть проведено информационное заседание Совета директоров и адвокатов, бухгалтеров и консультантов кооператива. Встреча не предназначена для предоставления индивидуальных профессиональных консультаций, но призвана объяснить сложность плана, чтобы жители могли голосовать со знанием дела. Эта встреча — единственная в своем роде информационная сессия — состоялась 29 июля, и, хотя Совет директоров расхваливал ее как успешную, Генеральная прокуратура не сочла таковой, когда им была доставлена ​​запись заседания. внимание.Считая, что консультанты на сессии вышли за рамки Черной книги, сделав определенные комментарии, AG потребовала внесения второй поправки в план предложения, которая отменяет два десятка заявлений, сделанных в ходе сессии. Проблемные утверждения включали, что «метеорит с большей вероятностью поразит нас, чем при наихудшем сценарии», которые заменили пояснения к разделу «Особые риски». Увеличение содержания было названо «только на X долларов больше за комнату в месяц» для аудитории, включая людей с фиксированным доходом.

Листовки, распространяемые проприватизационными группами (вверху) и антиприватизационной группой SBT Cooperators для Митчелл-Лама (внизу) | Изображения через Charles Chawalko

Осталось всего несколько недель до окончательного голосования по приватизации Southbridge Towers, с 28 по 30 сентября, и очевидно, что этот конфликт достигает своего апогея. Листовки ежедневно рассылаются жильцам. Некоторые пропагандистские плакаты искажают дискуссию, вводя вопросы, которые не имеют отношения к текущим обстоятельствам Митчелл-Ламы, например, возрождают старую идею о том, что жители могут быть вынуждены переехать в другие, более мелкие квартиры, если мы останемся в Митчелл-Лама, несмотря на Тот факт, что политика сокращения штата была изучена государством, но затем отвергнута много лет назад.Они постоянно отмечают «относительную доступность», сохранившуюся в Seward Park Cooperative после его приватизации, не обращая внимания на то, что Seward Park был разработан United Housing Foundation, федерацией профсоюзов и некоммерческих организаций, а не через Mitchell-Lama. Также распространяются антиприватизационные листовки со ссылками на статьи из «Черной книги», в том числе с неверными толкованиями, которые позже были исправлены на собраниях Ассоциации акционеров. Разногласия по поводу приватизации даже привели к словесному и физическому насилию; некоторые соседи опасаются, что прогулка по дворам приведет к ссоре по этому поводу.То, что когда-то было уютным комплексом, коллективно работающим над созданием сообщества в центре города, превратилось в поле битвы мнений, разделяющих друзей и семьи. Возможно, J.G. Модель High-Rise Балларда дает некоторые советы для этой осады изнутри: «Жизнь в многоэтажных зданиях требует особого типа поведения, которое было покладистым, сдержанным, даже, возможно, слегка безумным».

Хотя этот отчет может показаться страстным личным делом, результаты приватизации Southbridge Towers имеют разветвления для всего доступного жилья в Нью-Йорке.Если комплекс выйдет из программы Митчелла-Ламы, Нью-Йорк потеряет 1651 единицу постоянного жилья со средним уровнем дохода, которое не может быть восстановлено, что является крупнейшим комплексом, приватизированным на данный момент. В прошлом месяце более 50 000 человек участвовали в розыгрыше 300 квартир в Penn South, жилищном кооперативе со средним доходом и ограниченной долей участия в Челси. Важность сохранения каждой доступной квартиры, которая у нас уже есть, и здорового экономического разнообразия в Нью-Йорке очевидна. Но решение, с которым столкнутся жители Саутбридж Тауэрс в ходе предстоящего голосования, в конечном итоге является личным.Я еще не определился с этим вопросом. Но что я считаю наиболее важным, так это то, что каждый житель может принять осознанное решение относительно будущего нашего комплекса, поскольку это имеет большие последствия для того, как мы будем жить. Приватизация может быть отклонена и снова исследована в будущем, но как только развитие покидает Митчелл-Лама, это навсегда. Какой бы путь ни выбрали жители, опыт Southbridge Towers является предостерегающей демонстрацией важности прозрачного и открытого обсуждения.

Гери, глядя на Ист-Ривер из Нью-Йорка; две башни Южного моста находятся в правом нижнем углу. | Фото Скотта Биля

Статья: «Приватизация муниципального жилья» — Cem Kaptan

    муниципальное жилье; Предпосылки, приватизация и управление доступным жильем в Лондоне

Введение

Роль муниципального жилья, похоже, искажалась на протяжении всего срока его службы. То, что когда-то было успешным социальным экспериментом, укрывавшим многих людей, теперь осуждается, а сам термин « муниципальных жилищ » стал негативной словесной ассоциацией, и ожидается конец не столь приятным для глаз изолированным и большим строениям.Тоска по изменению или прекращению концепции «сословия» принесла с собой свои собственные проблемы. В этом исследовании я сосредоточусь на действиях, которые были предприняты для изменения и улучшения муниципального жилья, и использованных методах, одним из которых является приватизация . Следующим методом, который идет рука об руку с приватизацией, является управление жильем. За последние пятнадцать лет эти две компании объединились, и так называемое « частное управление » массового жилья стало крупной бизнес-схемой и правом, которое было продано частным компаниям.Многочисленные примеры этого можно увидеть по всему Лондону, вызывая кризис у местных арендаторов поместья, особенно в районе Кэмден, где налоговые деньги предлагается инвестировать в так называемые ALMO и PFI 1 , о которых я буду говорить позже. Существует также большая дилемма с новым строительством в центре Лондона, но для того, чтобы понять необходимость новых построек, я должен сначала изучить историю этих структур, чтобы понять их предназначение и культурный эффект тогда, а также их цель и культурную роль сейчас.Следовательно, понимая предысторию, с точки зрения расследования, можно провести более качественное расследование. В Соединенном Королевстве государственное жилье, то есть арендуемое жилье для домашних хозяйств, которые не в состоянии позволить себе владение домом или арендную плату в частном секторе, часто называют «муниципальным жильем» из-за исторической роли районных и городских советов в управлении государственным сектором. Корпус. В последнее время полунезависимые и некоммерческие жилищные ассоциации или трасты, также известные как зарегистрированные социальные арендодатели, становятся все более распространенными в управлении государственным жилищным сектором.Следовательно, жилье, предоставленное советами и зарегистрированными социальными арендодателями (RSLs) , вместе известно как «социальное жилье » 2 .

Муниципальное жилье в Великобритании — краткая история; Утопические корни

Истоки муниципального жилищного строительства восходят к эволюции городского управления во время и после промышленной революции 3 . Другая область — это роль утопического социализма и необходимость создания государственного жилья для рабочего класса.Между 1920 и 1970 годами это предоставленное государством жилье действовало, продлив эту эпоху до 1975 года (который можно назвать его пиком) на аренду муниципального жилья приходилось почти треть жилищного фонда Великобритании. Эти дома предназначались для размещения семей с детьми, а это также означало, что в них проживало более трети населения. Это большое социальное воздействие только на цифры, и со временем функции этих структур изменились. К концу 20-го века, с социальными и экономическими изменениями наряду с подавленными неудобствами социального жилья, первоначальная утопическая инициатива в раннем истеблишменте была забыта, и вся идея стала превращаться в боль.Эти дома были созданы как смелый социальный эксперимент, целью которого было создание идеальных домов и поместий для бедных семей и семей рабочего класса. Закон о жилищном строительстве 1890 года стал первым шагом на пути к созданию муниципального жилья. Это побудило местные власти улучшить жилищные условия в своем районе, после чего были приняты Закона о жилищном строительстве и о градостроительстве 1919 года, что привело к реальному созданию крупномасштабного муниципального жилья в Великобритании, поскольку местным советам было предоставлено разрешение на строительство. дома в районах высокой жилищной потребности.До Второй мировой войны это продолжалось, и советам предлагалось сносить некачественное жилье, чтобы построить новые дома для людей, живущих там. В 1942 году в отчете, написанном Уильямом Бевериджем, под названием Отчет Межведомственного комитета по социальному страхованию и смежным услугам (Отчет Бевериджа) 4 заложил основы поистине всеобъемлющего государства всеобщего благосостояния, а программы массового строительства социального жилья расширили масштабы внутренние городские усадьбы. Классический период государства всеобщего благосостояния длился примерно с 1945 по 1970-е годы, когда политика тэтчеризма начала приватизировать государственные учреждения, хотя многие его черты сохраняются и сегодня.


Рис. 1. Муниципальные дома на Пул-стрит. Немного удивительный предмет для открытки, но это были солидные, хорошо построенные дома с чудесными размерами садов, которых хватало семье, чтобы прокормить себя с

Последствия войны

После Первой мировой войны года в произошел первый большой всплеск муниципального жилья с чувством шизофрении, вызванным тем, что либеральный премьер-министр Дэвид Ллойд Джордж объявил, что возвращающимся солдатам нужно « домов для героев ».Но с другой стороны медали боялись, что без такой возможности эти обученные солдаты превратятся в «большевиков». (И были опасения, что состояние трущоб привело к тому, что каждый десятый призывник был отвергнут по состоянию здоровья… откуда солдаты собирались прибыть на следующую войну?) 5 . В этот период доля муниципального жилья возросла до 10% к 1938 году, тогда как до Первой мировой войны этот показатель составлял 1%. В 20-х и 30-х «впервые арендаторов муниципальных образований — под давлением жилищных служащих поощряли стремиться к респектабельности».Это повысило уровень облика поместий и улучшило образ жизни рабочего класса. Этот наплыв строительства продолжался до Второй мировой войны. Сразу после Второй мировой войны лейбористское правительство продолжило строительство муниципальных домов со стремлением:

«Фестиваль Британии в 1951 году продемонстрировал новое поместье Лэнсбери в лондонском Ист-Энде… это наиболее полный пример того, что Беван назвал« живым гобеленом смешанного сообщества », где хорошо спроектированные дома разных размеров смешаны с магазинами , оживленные рынки и маршруты общественного транспорта… мезонеты и террасные дома, смешанные с малоэтажными многоквартирными домами, предназначенными для одиноких и пожилых людей.Даже мебель была спроектирована специально … «Трехкомпонентная мебель совершенно нового дизайна, состоящая из дивана, одного кресла, предназначенного для мужчины (комфорт является ключевым моментом), а другого — для женщины, что обеспечивает прочную поддержку сзади и достаточно места для локтей для шитья, вязания и других занятий в свободное время, выпадающих на долю домохозяйки ». 6


Рис. 2: План нового городка, составленный LCC, сам по себе. Планировка поместья Беконтри, начатая в соответствии с Законом о жилищном строительстве и градостроительстве Аддисона 1919 г.

Лейбористское правительство 1945-51 годов рассматривало вопрос о национализации всего фонда арендуемого жилья, чтобы начать конкуренцию среди очень бедных представителей разных рас за ограниченные и эксплуататорские частные арендные места.В конце концов, однако, Aneurin Bevan решил, что по правилу должно быть построено четыре муниципальных дома для каждого частного. Когда консервативная партия выиграла выборы в 1951 году, они пообещали 300 000 новых домов. За десятилетие между 1955 и 1965 годами муниципальное жилье превратилось из вершины нового государства всеобщего благосостояния в казармы массового производства. Они не предназначались для этого: была надежда, что многоэтажные дома принесут престиж городу, а также обеспечат жильем его рабочих.Годовые темпы строительства домов достигли 450 000 на пике. 7 Это отражает строительство поместья Риджентс-парк, и постройки разных периодов ясно это показывают. На северной стороне Робертс-стрит находится ряд многоквартирных домов начала пятидесятых — еще не чистых многоэтажных домов (которые все еще представляют собой в целом традиционную кирпичную постройку и могут похвастаться некоторыми очень прекрасными (хотя сейчас в плохом состоянии) элементами стиля ар-деко, такими как красиво скульптурные и тактильные дверные ручки, демонстрирующие подлинное качество дизайна.После 1970-х годов советы строили все меньше домов, вместо этого сосредоточившись на ремонте стареющего жилого фонда. Введение права на покупку в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1980 г. привело к тому, что многие из более качественных объектов муниципальной собственности были приобретены действующими арендаторами, что вместе с отсутствием инвестиций в социальное жилье в 1980-х годах привело к снижению доступности достойного муниципального жилья. Закон о жилищном строительстве и планировании 1986 года дал советам возможность передать весь или часть своего жилищного фонда другому домовладельцу, например, зарегистрированному социальному домовладельцу .Это широко использовалось, и в течение 1990-х годов количество собственности, принадлежащей RSL, увеличилось, в то время как количество собственности, находящейся в собственности совета, уменьшилось. Консервативный период с Маргарет Тэтчер увидел право на покупку эпохи. Отдельные местные органы власти всегда имели возможность продавать муниципальные дома своим арендаторам, но до начала 1970-х годов такие продажи были крайне редки. Однако контролируемый консерваторами совет Большого Лондона конца 1960-х годов был убежден Горацием Катлером, его председателем по жилищным вопросам , создать общую схему продаж.Катлер не согласился с концепцией местных властей как поставщиков жилья и поддержал подход свободного рынка. Продажа жилья GLC была запрещена во время лейбористской администрации в середине 1970-х годов, но возобновилась после того, как Катлер стал лидером в 1977 году. Они оказались чрезвычайно популярными, и Катлер был близок к Маргарет Тэтчер (депутат лондонского парламента), которая получила право покупать совет. размещение политики Консервативной партии на национальном уровне. 8 У большинства арендаторов есть надежная аренда. Это означает, что у них есть ряд прав, таких как право покупать, право брать на себя управление своим домом и право на консультации по поводу важных изменений, внесенных в способ управления их домами.У них также есть гарантия владения, что означает, что они могут оставаться в своем доме на неопределенный срок при условии соблюдения условий договора аренды. В апреле 1996 года Королевский городской округ учредил первую в стране организацию по управлению арендаторами (TMO) и передал ответственность за повседневное управление всем жилищным фондом. TMO управляет жилищным фондом от имени Королевского округа, но Совет по-прежнему владеет жильем и несет общую ответственность за стратегическую жилищную политику и домашние хозяйства бездомных.Отношения между TMO и Советом регулируются Соглашением об управлении, которое охватывает все сферы функций арендодателя. В 2002 году TMO стала первой организацией по управлению длиной руки (ALMO) , возглавляемой арендаторами / арендаторами, в стране и взяла на себя ответственность за основные капитальные работы от Совета.


Рисунок 4: Живые таблицы по жилищному строительству и домашнему хозяйству от Департамента по делам сообществ и местного самоуправления


Рисунок 3

Жилищный совет — в процессе приватизации

Как и в случае со строительством этих структур во времени, управление этими свойствами и методы, используемые для управления ими, изменились.Следовательно, это повлияло на реальных жителей и образ жизни муниципального жилья и его арендаторов. Вначале, несмотря на то, что на проектирование было вложено много усилий, было немного задумано, что будет с управлением муниципальным жильем. Поэтому дело было решено очевидным образом и оставлено на усмотрение местных властей. Это была новая идея, поэтому местные власти отнеслись к ней немного настороженно. Другой момент заключается в том, что менеджерам было неясно, существует ли какая-то грань между теми арендаторами, которые могут заботиться о себе, и другими, нуждающимися в тщательном контроле. 9 Итак, по крайней мере, до 60-х годов большая часть энергии управляющих имуществом уходила на поддержку и руководство арендаторами в использовании их домов. Ожидается, что жильцы будут регулярно платить арендную плату, проявлять интерес к своим домам, не допускать неоправданного износа и вести себя как хорошие соседи и члены сообщества. 10 Система распределения шла рука об руку с менеджментом, так как опять же только к 1970 году начали появляться пустые или невыполнимые свойства, и то только в «проблемных имениях».По большей части муниципальное жилье было недостаточным товаром, за который здесь шла жесткая конкуренция, и доступ к нему был через его привратников, управляющих жилищным фондом. Квалификационные требования к жилью были предметом спора между центральными и местными властями, у которых были разные представления о целях муниципального жилья. Центральные политики утверждали, что они наносят ущерб возвращающимся военнослужащим, а также препятствуют общей мобильности рабочих мест. Это было началом некоторых проблем с жильем, и управление сыграло важную роль в изменении жилищной системы.

В наши дни система управления занимается множеством вопросов. Он отошел от распределения и доверительного чувства структуры и перестал заниматься личными проблемами. В настоящее время управление недвижимостью в гораздо большей степени сводится к простому поддержанию ее «пригодности для жизни». Кажется, что в наши дни у местных советов есть два варианта принятия решения о том, как управлять собственностью: они могут либо использовать частную управляющую компанию для управления своей собственностью, либо продать ее, чтобы купить, чтобы позволить инвесторам, чтобы сдать ее обратно.Затем, используя системы распределения, они возвращаются в аренду нуждающимся в них гражданам. О покупке для сдачи в аренду, массовых аукционах домов и новостройках я расскажу в следующей главе. Итак, основная используемая система управления — это ALMO. В то время как местные советы утверждают, что это лучший способ управлять имуществом и поддерживать его, и что это лучший способ использовать деньги, выделенные на управление. Правительство предложило варианты «остаться таким, как вы есть» в качестве жилищного департамента в составе Совета, передав права собственности и управления муниципальным жильем новой или существующей жилищной ассоциации; с помощью Инициативы финансирования частного сектора или создания ALMO .ALMO — это независимая компания с ограниченной ответственностью, у которой есть собственный Совет директоров, но, в отличие от жилищной ассоциации, право собственности на жилье Совета остается за Советом. Правительство также внесло еще две инициативы. Он установил стандарт «Достойные дома» , которому все социальное жилье должно было соответствовать до 2010 года. 11 Во многих случаях для этого требовалось новое центральное отопление, ванные комнаты, кухни, двери и окна, а большая часть домов муниципальных властей и жилищных ассоциаций страны была нуждаются в крупномасштабных инвестициях.Жилищная инспекция была также создана для проверки жилищных организаций и присуждения «звездной оценки», которая соответствовала мнению инспекционных групп о том, насколько хорошо обслуживаются и насколько хорошо работает организация. Компании ALMO, получившие оценку две звезды (хорошо) или три звезды (отлично), смогли занять дополнительные инвестиции, чтобы соответствовать стандарту приличного жилья. Так что же такого плохого в этом ALMO. Кажется, что это лучший способ управлять недвижимостью в рамках бюджета, предоставленного местным советам, но одно посещение интернет-сайта, созданного для защиты муниципального жилья, или разговора со многими местными арендаторами в районе Камдена, против которых они будут выступать. система.Они утверждают, что организации по управлению длиной руки — это правительственная стратегия двухэтапной приватизации. 12 Демократический контроль утрачен, когда управление нашими домами передано в отдельную частную компанию; а власть арендаторов подрывается советом директоров, на котором представители арендаторов лишены права голоса и связаны корпоративной ответственностью. Организации-защитники утверждают, что миллионы тратятся на консультантов, юристов и другие расходы на организацию, новые офисы и большие новые зарплаты топ-менеджерам.Первый этап — это частное управление, и он, очевидно, является более дорогостоящим, в результате чего у совета заканчиваются деньги, поэтому им приходится продавать эти дома, чтобы поддерживать их работу с управляющими компаниями. Как и ожидалось, эти дома обычно выкупают одни и те же инвесторы. Получается, что совет вынужден продать эти дома, но они делают это по собственному желанию. Местные утверждают, что это двухэтапный план « совместимость ». Некоторые арендаторы также будут рады, что их домовладелец также управляет участком.Комфорта немного больше, чем двух отдельных сторон. Также в долгосрочной перспективе есть опасения, что это может привести к тому, что весь земельный участок будет продан этим инвесторам, и тогда они будут иметь право удалить каждого арендатора и перестроить новую структуру только в соответствии с законом, отдавая 20% новой собственности, что приведет к еще большему дефициту доступного жилья. Я понимаю, почему эти проблемы важны и как они напрямую связаны с основной проблемой.

Второй случай — ПФИ. PFI (Инициатива частного финансирования) — новинка в сфере жилищного строительства, но имеет ужасающие показатели в школах и больницах. Жилищные схемы ЧФИ дороги, дешевы и рискованны. Они приведут к ухудшению качества обслуживания и росту затрат, так как компании, ориентированные на прибыль, будут управлять нашими домами. Арендаторы поместья Maiden Lane в Камдене проголосовали более чем на 80% за отказ PFI в недавнем голосовании (февраль 2004 г.). Жилищный PFI становится все более непопулярным среди арендаторов, и его показатели катастрофичны.В феврале 2005 года казначейство отклонило заявку PFI после 6 лет переговоров и переговоров на сумму 1,6 миллиона фунтов стерлингов. 13 Дело против Пфи выдвигается местными жителями в качестве этих пунктов.

1. PFI дорого : Высокая процентная ставка для банков и прибыль для частной компании означает меньшие затраты на ремонт и улучшения.
2. ЧФИ рискованны : Схема ЧФИ рассчитана на тридцать лет. Если он станет грушевидным, арендаторы заплатят цену.
3. Для создания PFI требуются годы. : схемы многословны, сложны и часто откладываются до тех пор, пока компании не получат желаемую сделку.
4. Государственное жилье, а не частная прибыль : ЧФИ означает частную компанию, «получающую доход» от вашего имущества.
5. PFI — растущие расходы : Огромные суммы будут потрачены на юристов, консультантов, мониторинг контракта и оплату более старшим руководителям.
6. PFI — худшие услуги : Схемы PFI печально известны низкими стандартами, и совету трудно контролировать контракт.
7. За получение прямых инвестиций без ограничений стоит бороться. Мы уже пошли на уступки. Мы можем выиграть гораздо больше! 14

Это пример отремонтированного поместья в районе Камден. Ampthill Square жилых кварталов, Камден Эти три 57-метровых многоквартирных дома были одобрены в 1965 году и построены как жилые дома местных властей в районе Камден в Лондоне. В результате переоборудования в 80-х они приобрели характерную для Lego отделку основных цветов. Как и многие многоэтажные дома в Камдене, они носят буколические названия: Dalehead (желтый), Gillfoot (синий) и Oxenholme (красный).


Рис. 5. Из изображений Google Earth

1. ИСТОРИЯ ВОПРОСА
1.1 Инвестиционная стратегия Pride of Place была введена в 2000/01 году и включала пять программных областей — повышение стандартов, механическое и электрическое оборудование, общественная безопасность, восстановление недвижимости и поддержание стандартов.
1.2 Pride of Place была заменена стратегией «Инвестирование в дома Камдена» в 2007/08 г., небольшое количество схем остается на месте и будет завершено в ближайшие 12 месяцев.В этом отчете содержится краткая информация о прогрессе и запрашивается утверждение поправок к бюджетам схем.

2. ПОВЫШЕНИЕ СТАНДАРТНОЙ ПРОГРАММЫ
2.1 В рамках программы Raising the Standard (RTS) за последние 8 лет работы были выполнены на 19 000 объектов недвижимости, причем основное внимание уделялось внешним элементам, таким как крыши, окна и водосточные изделия. Некоторые более крупные схемы, такие как Ampthill Square, включали в себя более широкий объем работ и были описаны как схемы «восстановления поместья». Таблица, обобщающая результаты программы RTS, представлена ​​ниже.


Таблица 1 — Повышение стандартной производительности

2.2 Большинство схем уже завершено. Несколько примечательных проектов все еще находятся на территории, включая внешние работы в Abbey Estate, комплексные улучшения на Ampthill Square и улучшения коммунальной территории в Bourne Estate.
2.3 В разделе 4 этого отчета представлена ​​дополнительная информация о недавнем отчете об увеличении затрат, полученном для Ampthill Square, и об изменении бюджета схемы.

4.AMPTHILL SQUARE
4.1 Поместье Ampthill Square состоит из трех 21-этажных многоэтажных домов, окруженных невысокими квартирами и мезонетами. Поместье было впервые включено в программу жилищного строительства в качестве проекта «регенерации поместья» в 2000/01 году. 15

Две системы управления: PFI (Инициатива частного финансирования) и ALMO (организации по управлению длиной руки) . Pfi — это деньги, вложенные частными компаниями в ремонт и переоборудование муниципального жилья, но это не так просто, как кажется.Из-за высоких процентных ставок и высокой прибыли на самом деле меньше денег тратится на сами дома, а также из-за того, что это всего лишь 30-летняя программа, все незавершенное будет оставлено на усмотрение арендаторов, и если что-то пойдет не так, компании откажутся от инвестиции с ними. Кроме того, после ремонта они часто продаются по более высоким ценам частным арендаторам.

Таким образом, есть много денег на управление и ремонт этой собственности, и тот факт, что арендодатели должны компенсировать затраты на управление, вносит интересный поворот в историю о том, почему местные советы могут решить, что они хотят продать собственность и арендовать обратно у покупателей, чтобы затем сдавать в аренду людям, которые подают заявку на доступное жилье.Эта процедура кажется абсурдной, но при рассмотрении годового бюджета местного местного совета в центре Лондона, с их точки зрения, она кажется лучшим выходом. Конечно, в процессе создания цепочки аренды от собственника к совету к арендатору и создания ненужных шагов, и в большинстве случаев в конечном итоге он платит больше, чем обычный арендатор через агента по недвижимости. Я думаю, что одна из основных проблем заключается в том, что недвижимость продается и продавалась в большом количестве советами на аукционах по смехотворно низким ценам для частной покупки, чтобы позволить инвесторам.У этих инвесторов, как правило, есть два варианта использования этих домов. Они либо сдают это студентам, разделив дома на как можно больше комнат и взимая плату за комнаты, что очень выгодно, поскольку они всегда пользуются большим спросом, либо возвращают совету для размещения нуждающихся людей. Если они выберут первый маршрут, это означает, что люди, которые действительно нуждаются в доступном жилье, не получат его, потому что существует большой список ожидания из-за нехватки муниципального жилья, находящегося в собственности муниципалитетов.Это звучит абсурдно, но если частные инвесторы решают отдать его обратно совету, то зачастую по несколько более высокой цене. Я просмотрел в Интернете веб-сайт Local Housing Allowance и спросил, сколько будет стоить собственность, в которой я живу, если они будут сдавать ее в аренду моим домовладельцам, чтобы сдать ее обратно. 16 Они предложили на 20 фунтов больше, чем я уже платил. Это показалось мне немного странным, поскольку я продолжил расследование и выяснил несколько вещей. В статье об этой семье из 4 человек, которая стояла в очереди на получение доступного жилья, но из-за нехватки жилья совет решил сдать в аренду мезонет с 3 спальнями в районе Челси за 850 фунтов стерлингов в неделю, чтобы сдать эту семью в аренду. по стандартной сниженной ставке. 17 Я не говорю, что семья не заслуживает жить в хорошей квартире; вместо этого страшно думать, что нехватка доступного жилья настолько серьезна и что то, что когда-то было построено для помощи людям правительством, истощено. Весь этот цикл приватизации заставляет совет предпринимать эти нелепые действия, не задавая большого вопроса для разрешения общей картины. Вместо того, чтобы инвестировать в жилье с разумным подходом для улучшения качества, имиджа и стабильного уровня жилья, местные советы выбирают легкий выход и продают его частным инвесторам, чтобы им не приходилось решать эти проблемы, не задумываясь. дважды о долгосрочных эффектах.Еще одна важная проблема, о которой я упоминал ранее, — это управление этими домами. Сейчас на повестке дня организации «Защищаем муниципальное жилье» много вопросов. Было интересно увидеть, что множество последних протестов было направлено против новых систем управления, которые совет Камдена пытается внедрить в систему муниципального жилья. Они утверждают, что вложение денег, отложенных на цели управления, в частные управляющие компании — лучший способ позаботиться о людях, пользующихся муниципальным жильем.И много муниципального жилья в Камдене — на данный момент — смешано с частным — на викторианских террасах, в основном, часто приобретаемых и реставрируемых в семидесятые годы, а в таких кварталах, как мой — теперь треть находится в частной собственности. Но это может продолжаться недолго — если совет LibDem-Tory Camden добьется своего, так как он распродает наиболее ценные свойства и те, которые «слишком дороги» для восстановления. (Это заставляет меня беспокоиться о некоторых особняках в Блумсбери, которым позволили выродиться в шокирующее состояние.)

Таким образом, учитывая множество проблем, связанных с муниципальным жильем, и отсутствие стандартов, которые оно обеспечивает, необходим новый способ жилья. Если ничего не делается для предотвращения обветшания старых поместий и если негативное отношение к ним нарастает, почему бы нам не строить новые постройки? Риски новых структур заключаются в том, что когда и кто решит заменить старые вещи и как они будут построены? Ожидается, что в период с 2004 по 2030 год население Британии увеличится на 6,5 миллиона до примерно 64 миллионов. 18 Это соответствует спросу на 200 000 новых домов каждый год только для того, чтобы удовлетворить оценкам роста домохозяйств. 19 Я думаю, вопрос в том, почему кажется, что много домов строят, а доступного жилья не строят. Нарушение баланса между дорогим жильем и доступным жильем, я думаю, является одной из причин того, что социально-экономический статус муниципального жилья оказался таким, каким он является сегодня. Я буду дальше исследовать эти области, чтобы узнать больше о том, как это произошло, какие были приняты неправильные решения, какое социальное воздействие это оказывает на сообщество и как можно улучшить эти условия.Я начинаю понимать, что, возможно, проблема не в самих муниципальных владениях, а в действиях, которые предпринимаются против них. В любом случае потребность в доступном жилье является самым важным, и мы должны ее решить.

—————————————————————–

1. http://www.defendcouncilhousing.org.uk/dch/dch_ALMOs.cfm
2. http://www.rbkc.gov.uk
3. Советское жилье и культура: история социального эксперимента Элисон Равец — Страница 8
4. Абель-Смит, Брайан. «Отчет Бевериджа: его истоки и результаты».Blackwell Synergy — Int Social Security Review, том 45, выпуск 1-2, стр. 5-16, январь 1992 г.
5. Поместья Линси Хэнли: интимная история (стр. 12)
6. Поместья Линси Хэнли: интимная история (стр. 78) -79)
7. http://www.british-history.ac.uk/report.asp?compid=28698
8. Салман, Саба (20 сентября 2006 г.), «Возможность стучит в правую дверь», The Guardian
9. Жилье 2, с.43
10. Постоянство и изменение в демографии домохозяйств Равец (1974), с. 102
11. http: //www.knh.org.uk/knh/companyinfo/history.shtml
12. http://www.defendcouncilhousing.org.uk/dch/dch_ALMOs.cfm
13. Общество — The Guardian, 24/02/05
14. http: / /www.defendcouncilhousing.org.uk/dch/dch_PFI.cfm
15. Цифры и факты из архивов муниципального совета Камдена. Принятие решений в Камдене> Документы комитета
16. https://lha-direct.therentservice.gov.uk/Secure /LHARateSearch.aspx?SearchType=PostCode
17. Газета Times от 24 октября 2008 г. «Новое муниципальное жилье»
18. Кейт Баркер, обзор предложения жилья — окончательный отчет и рекомендации — 2004
19.Строим! Зачем нам нужно 5 миллионов новых домов в ближайшие 10 лет. — Джеймс Хартфилд, стр. 23

—————————————————————–

Библиография:
* Диссертация; Справочник студента-архитектора — Иэн Борден,
* http://www.defendcouncilhousing.org.uk/dch/dch_ALMOs.cfm
* http://www.rbkc.gov.uk
* Совет по жилью и культуре: история социальный эксперимент Элисон Равец — Страница 8
* Абель-Смит, Брайан. «Отчет Бевериджа: его истоки и результаты».Blackwell Synergy — Int Social Security Review, том 45, выпуск 1-2, стр. 5-16, январь 1992 г.
* Поместья Линси Хэнли: интимная история (стр. 12)
* Поместья Линси Хэнли: интимная история (стр. 78-79 )
* http://www.british-history.ac.uk/report.asp?compid=28698
* Салман, Саба (20 сентября 2006 г.), «Возможность стучит в правую дверь», The Guardian
Housing 2, p.43
* Постоянство и изменение демографии домохозяйств Равец (1974), p. 102
* http://www.knh.org.uk/knh/companyinfo/history.shtml
* http://www.defendcouncilhousing.org.uk/dch/dch_ALMOs.cfm
Society- The Guardian, 24/02/05
* http://www.defendcouncilhousing.org.uk/dch/dch_PFI.cfm
* Цифры и факты из архивов совета Камдена Принятие решений в Камдене> Документы комитета
https://lha-direct.therentservice.gov.uk/Secure/LHARateSearch.aspx?SearchType=PostCode
* Газета Times от 24 октября 2008 г. . «Новое муниципальное жилье»
* Ревизионная комиссия 2001 г .; управление кризисом в социальном жилье
* Надежно? Размышления о британской жилищной политике — Кэрол Грант — Журнал Lonson Roof
* Поместье на краю.Социальные последствия массового жилищного строительства в Лондоне — Энн Пауэр
* Экономика и будущее Лондона; городское и сельское планирование — Ray Thomas
* Let’s Build! Зачем нам нужно 5 миллионов новых домов в ближайшие 10 лет. — Джеймс Хартфилд
* Города нового тысячелетия — Marcial Echemique — 2001
* Лондонский город; прошлое и настоящее, том 2
* Утопия на суде — Элис Коулман — 1990
* Жилье и жилище: перспективы современной внутренней архитектуры Барбара Миллер Лейн
* Кейт Баркер, обзор предложения жилья — окончательный отчет и рекомендации — 2004

Администрация Трампа может приватизировать Fannie Mae и Freddie Mac — и это может нарушить национальную систему финансирования жилищного строительства.

Fannie Mae и Freddie Mac уже более десяти лет находятся в подвешенном состоянии.Но администрация Трампа может пойти на прекращение этого дела до ухода с должности в январе.

После государственной помощи Fannie Mae ФНМА, + 5,14% и Фредди Мак FMCC, + 5,23%, гиганты жилищного финансирования были переданы под опеку. Федеральное агентство жилищного финансирования, новый регулирующий орган, было создано для надзора за операциями двух компаний по мере того, как компании оправляются от кризиса субстандартного ипотечного кредитования и выплачивают выплаты федеральному правительству.

За это время акционеры Fannie и Freddie, кроме федеральное правительство — обошлись без единой выплаты дивидендов. За большую часть этого времени прибыль Fannie и Freddie переводилась в казначейство. Отделение.

Консерваторство не должно было быть постоянным. В апреле 2019 года бывший главный экономист вице-президента Майка Пенса Марк Калабрия был утвержден на должность директора Федерального агентства жилищного финансирования, основного регулятора, контролирующего Fannie Mae и Freddie Mac.С момента вступления на этот пост Калабрия приступила к созданию основы, необходимой для того, чтобы вывести две компании из-под опеки.

Не пропустите: Что администрация Байдена будет значить для реформы жилищного финансирования

Но с учетом проигрыша президента Трампа на выборах ранее В этом месяце эти планы были нарушены. Бывший вице-президент Джо Байден вряд ли будет торопиться переместить Fannie Mae и Freddie Mac из своих текущее расположение.

Столкнувшись с этой реальностью, Калабрия, похоже, рассматривает план по выводу Fannie и Freddie из-под опеки перед инаугурацией, согласно сообщению The Wall Street Journal.

В зависимости от того, как организован выход, он может оказать серьезное влияние на экосистему жилищного финансирования. Fannie Mae и Freddie Mac не являются ипотечными кредиторами — они покупают и секьюритизируют ипотечные ссуды, обеспечивая важный приток капитала. В целом, согласно данным Inside Mortgage Finance и Urban Institute, почти половина всех ипотечных кредитов, созданных в первом квартале 2020 года (47%), была поддержана Fannie и Freddie.

«Директор Калабрия ранее говорил, что он верил, что GSE смогут успешно выйти из консерватории где-то в 2022 году », — сказал Рик Шарга, ветеран ипотечной отрасли и исполнительный директор. вице-президент аналитической компании RealtyTrac.«Ускорение выхода по крайней мере на год кажется в лучшем случае амбициозным, а в худшем — рискованным, учитывая критическая роль Fannie и Freddie в обеспечении ликвидности ипотечного рынка и стабильность ».

Приватизация Fannie and Freddie требует одобрения Министерства финансов

Подход, который, вероятно, будет использовать Калабрия, не требует одобрение Конгресса — но потребуется поддержка министра финансов Стивен Мнучин.

На прошлой неделе FHFA опубликовало окончательные требования к капиталу. для Fannie Mae и Freddie Mac, установив минимальный целевой показатель капитала, который две компании должны создать себе буфер в будущем спад.В общей сложности два предприятия должны владеть около 283 миллиарда долларов. Однако в настоящее время у них всего около 35 миллиардов долларов капитала, в основном из-за многие годы, в течение которых они отводили всю свою прибыль федеральному правительство.

При типичных обстоятельствах Fannie Mae и Freddie Mac перед приватизацией необходимо будет достичь этой цели по капиталу — огромная цель. Но FHFA может обойти эту формальность, подписав приказ о согласии. с двумя компаниями, сказал Джим Пэрротт, иногородний научный сотрудник Urban Институт и владелец Parrott Ryan Advisors, консалтинговой фирмы, предоставляющей консультации по вопросам жилищного финансирования финансовым учреждениям.

Приказ о согласии »- это соглашение между регулирующим органом и регулируемый субъект, в котором регулирующий орган сохраняет повышенные надзорные полномочия » до тех пор, пока не будут выполнены определенные требования, сказал Паррот. В этом случае это будет Фанни и Фредди рекапитализируются. Заказ должен был составить план для Фанни и Фредди для достижения этой цели.

Позиция Калабрии заключается в том, что прекращение консерваторства должно быть По словам представителя FHFA, она обусловлена ​​вехами, а не календарем.

Чтобы сделать это посредством приказа о согласии, FHFA потребуется Казначейство подписать.Федеральное правительство через Министерство финансов владеет привилегированными акциями Fannie and Freddie на сумму более 200 миллиардов долларов. Это через те акции, по которым Казначейство получило дивидендные выплаты в прошлое, чтобы возместить средства, использованные для спасения фирм.

«Одно из условий поддержки, которую они теперь оказывают между Казначейством и [Fannie and Freddie], — это то, что Казначейство должно его подписать, — сказал Парротт. Неясно, поддержит ли Мнучин эту меру, сообщает журнал.Аналитики считают, что министерство финансов Байдена вряд ли согласится с таким планом — хотя неясно, какое мнение по этому поводу разделяет, по слухам, избранная Байденом министр финансов Джанет Йеллен.

Если приказ о согласии повлияет на предпочтение Казначейства акции Fannie или Freddie, которые могут поступить за счет налогоплательщиков. Назад в Октябрь, сенатор Марк Уорнер, демократ из Вирджинии, и сенатор Майкл Раундс, Республиканец из Южной Дакоты направил Мнучину и Калабрии письмо, в котором их опасения, что налогоплательщики «полностью оплачены за любую потерю права собственности».

Изменение акций казначейства будет иметь решающее значение для рекапитализировать Фанни и Фредди, так как достичь уровней будет сложно. требуется FHFA без рассмотрения публичного предложения акций. Как это сейчас стоит, однако акции Fannie и Freddie мало привлекательны для инвесторов, поскольку условия опекунства означают, что они не получают дивиденды.

В целом, есть много деталей, которые необходимо проработать в относительно короткий период времени — и во время пандемии, которая снова угрожает экономике и может потребовать участия Казначейства в переговорах по второму пакету государственных стимулов », — сказал Шарга. сказал.

Внезапное прекращение консервативности может нарушить ипотечный рынок

Проще говоря, ипотечный рынок не реагирует позитивно на сюрпризы или сбои. В августе прошлого года FHFA объявило о введении новой комиссии в размере 0,5% за «неблагоприятный рынок» для ипотечных кредитов, купленных Fannie Mae и Freddie Mac. Плата предназначена для возмещения денег, потерянных из-за снисходительности, предоставленной миллионам домовладельцев, пострадавших от кризиса COVID-19.

Первоначально FHFA сообщал, что пошлина вступит в силу с сентября.1, всего через пару недель после анонса. Эта новость была встречена критикой в ​​банковской отрасли, поскольку ипотечные кредиторы обиделись на перспективу взимания комиссии за ссуды, ставки по которым были зафиксированы неделями ранее. В конечном итоге FHFA решила отложить введение платы до 1 декабря, но до того, как появилось это объявление, ставки по ипотечным кредитам начали расти.

«Объявление [Федерального агентства жилищного финансирования] о применении комиссии в размере 0,5% ко всем ссудам рефинансирования ипотечных кредитов застало кредиторов врасплох, поставив многих в затруднительное финансовое положение и вынудив их повсеместно повышать ставки — даже для ссуд на покупку, на которые новая политика не повлияет напрямую, — чтобы покрыть их убытки », — сказал Мэтью Спикман, экономист Zillow ZG, +6.58%, сказал в то время.

Хотя ставки по ипотечным кредитам в конечном итоге снова упали, раньше снижаясь до новых минимумов, сага о комиссии за «неблагоприятный рынок» указывает на отвращение отрасли к переменам.

Между тем жилищная промышленность представляет собой значительную лучшая надежда на фоне экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Хотя в первые несколько месяцев пандемии активность продаж жилья снизилась, она — ревел назад этим летом. Рекордно низкие ставки по ипотеке способствовали росту спроса среди покупателей жилья, что привело к росту цен на жилье.Безумие покупки жилья в последнее время месяцев помогли стимулировать экономику в более широком смысле, как это сделали американцы. тратили деньги на то, чтобы привести в порядок или отремонтировать свои дома, прежде чем выставить их на продажу.

Даже незначительное нарушение экосистемы жилищного финансирования могло испортить это. «Это было бы чрезвычайно разрушительно для системы жилищного финансирования в ужасное время», — сказал Парротт. Рост числа случаев COVID-19 угрожает замедлить восстановление экономики после пандемии или даже создать вторую волну потери рабочих мест.Тем временем Конгресс изо всех сил пытается принять дополнительные стимулы, а министр финансов Стивен Мнучин отозвал фонды экстренного кредитования из Федеральной резервной системы.

«Здесь, посреди всего этого у вас был бы шаг, который нервировал инвесторов [ценные бумаги, обеспеченные ипотекой], и это, вероятно, приведет к увеличению стоимости ипотеки из-за беспокойства инвесторов MBS. — все это происходило бы как раз в неподходящее время, когда политики пытаются сделать прямо противоположное », — сказал Паррот.

Приватизация Fannie и Freddie ограничит влияние Байдена

Неясно, какой орган власти FHFA сохранит в соответствии с приказом о согласии для принятия решений Fannie и Фредди о том, куда направить кредитование.

«Как только вы вытащите их из опеки, все станет намного сложнее, потому что они функционируют как обычные частные учреждения, обладающие большой автономией и независимостью», — сказал Парротт. «Администрация Байдена, возможно, потеряет действительно важный источник влияния на результаты жилищной политики.”

Прямо сейчас у FHFA много юрисдикции для установления целевых показателей доступного жилья и других требований, которые Fannie и Freddie ссужают более широкий круг заемщиков.

Действительно, действия FHFA взятые под Калабрию, могут привести к сокращению ипотечных кредитов, обеспеченных Fannie и Фредди. Объявленные на прошлой неделе новые требования к капиталу могут вызвать значительные потрясения в ближайшие недели и месяцы.

Калабрия утверждает, что FHFA выполнила требования к капиталу для выполнения своих уставных обязанностей.«У FHFA есть законные полномочия и ответственность за то, чтобы привести Предприятия в безопасное и надежное финансовое состояние, способное оставаться хорошо капитализированным и хорошо регулируемым вне рамок охраны, одновременно выполняя миссии, для которых они были созданы», — сказал Калабрия в своем ежегодном отчет Конгрессу в этом году.

Потому что больше от Fannie and Freddie’s прибыль теперь должна идти на создание их капитальных резервов, меньше денег может быть направлен обратно кредиторам. Это также снижает стимулы для Fannie и Freddie. продать свой риск через сделки по передаче кредитного риска, которые могут — это более рискованные учреждения, — сказал Парротт.

«Дороже будет на тем, кто получает ипотеку, которую покупают Fannie и Freddie, — стоимость ипотека будет расти », — сказал Паррот. «Таким образом, вы получаете учреждения, которые не окажут такой поддержки рынку в целом, потому что они будут меньше и обеспечение более дорогостоящего доступа к кредитам ».

Более состоятельные заемщики могут не получать ссуды Fannie и Freddie, но деньги, заработанные через этих заемщиков, помогают субсидировать ипотечные кредиты по более низкой цене для домохозяйств с низкими доходами.Без этих субсидий домохозяйствам с низкими доходами, возможно, придется обратиться к другим кредитным продуктам, таким как ссуды FHA, которые часто бывают более дорогими. До того, как правило о капитале было окончательно утверждено, группа организаций по защите прав потребителей направила письмо, в котором критиковала его по этим причинам.

«Предложение будет иметь непропорционально большое влияние на цветных людей, усиливая ценовое неравенство и делает ипотечный кредит более дорогим и менее доступным, что усугубляет разрыв в расовом богатстве », — говорится в письме.

Администрация Байдена может может отменить их, если сможет назначить нового директора FHFA, в ожидании результаты предстоящего дела Верховного суда.

«Администрация Байдена, предположительно, он захочет, чтобы все регулирующие органы были согласованы с политикой усилия, которые продвигаются в том же направлении », — сказал Парротт.

Закон о применении Закона о собственности — Riigi Teataja

Принято 27.10.1993
RT I 1993, 72, 1021
Вступление в силу 01.12.1993

Изменено следующими правовыми документами (показать)

, 53, 88119 1994 14

Полный текст в бумажном издании РТ 3
Принято Опубликован Вступление в силу
28.06.1994 RT I
14.12.1994 RT I 1994, 94, 1609 29.12.1994
15.02.1995 RT I 1995, 22, 327 20.03.1995
06.1995 RT I 1995, 57, 979 21.07.1995
30.04.1996 RT I 1996, 36, 738 07.06.1996
11.12.1996 RT I , 2 18.01.1997
29.01.1997 RT I 1997, 13, 210 02.03.1997
17.12.1998 RT I 1998, 113, 1877 09.01.1999
20.01.1999 РТ I 1999, 10, 155 01.01.2000
17.02.1999 RT I 1999, 27, 380 01.04.1999
17.02.1999 RT I 1999, 27, 386 27.03.1999
RT I 1999, 44, 510
14.06.2000 RT I 2000, 51, 325 10.07.2000
15.11.2000 RT I 2000, 88, 576 29.11.2000
06.03.2001 RT I 2001, 31, 171 29.03.2001
10.04.2001 RT I 2001, 42, 234 08.05.2001
21.11.2001 RT I 2001, 94 , 582 20.12.2001
15.05.2002 RT I 2002, 47, 297 01.01.2004, частично 01.01.2003
05.06.2002 RT I 2002, 53, 336 01.07.2002
13.11.2002 RT I 2002, 99, 579 01.01.2003
15.01.2003 RT I 2003, 13, 64 01.07.2003
12.06.2003 RT I 2003, 51, 355 19.07.2003
19.11 RT I 2003, 78, 523 27.12.2003
09.12.2003 RT I 2003, 81, 546 20.12.2003
25.02.2004 RT I 2004, 14, 91 25.03.2004
30.04.2004 RT III 2004, 13, 160 30.04.2004
15.06.2005 RT I 2005, 39, 308 01.01.2006
12.04.2006 RT I 2006, 19 , 148 15.05.2006
21.02.2007 RT I 2007, 24, 128 26.03.2007
10.12.2008 RT I 2008, 59, 330 01.01.2009
15.06.2009 RT I 2009, 37, 251 10.07.2009
17.06.2010 RT I 2010, 38, 231 01.07.2010
16.09.2010 RT I 2010, 72, 543 01.01.2011
09.06.2011 RT I, 29.06.2011, 1 30.06.2011
17.04.2012 RT I, 23.04.2012, 1 17.04.2012 — решение Палаты конституционного надзора Верховного суда от 17.04.2012, объявляет подпункты (2) — (4) статьи 154 Закона о применении Закона о вещном праве и последнюю часть первого предложения подраздела 1582 (1) Закона о имущественном праве «в размере, установленном в статье 154. Закона о применении Закона о вещном праве »неконституционным и недействительным с момента вступления приговора в силу.
27.02.2013 RT I, 15.03.2013, 26 20.03.2013
19.02.2014 RT I, 13.03.2014, 3 01.01.2018, частично 23.03.2014 и 01.01.2016
18.02.2015 RT I, 23.03.2015, 3 01.07.2015

§ 1. Вступление в силу Закона о собственности

Закон о собственности вступает в силу 1 декабря 1993 года.

§ 2. Применение Закона о вещном праве

(1) Положения Закона о вещном праве применяются к правоотношениям, возникшим до 1 декабря 1993 г. и продолжающимся с этой даты, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

(2) Реституция, компенсация и приватизация собственности, а также удержание в государственной собственности, муниципализация и ренационализация собственности в ходе реформы собственности осуществляется на основаниях и в порядке, предусмотренных в Принципах. Закона о реформе собственности и законодательства, вытекающего из него.

§ 3. — § 4. [Часть недействительна — RT I 1994, 53, 889 — в силе с 01.09.1994]

§ 5. Защита собственности

Статьи 40-50 Закона о собственности Закон применяется к защите владения только в том случае, если владение было нарушено или лишено владения после 30 ноября 1993 года.

§ 6. Защита собственности

(1) Право собственности защищено в соответствии с положениями Закона о собственности как от 1 декабря 1993 г. независимо от даты нарушения.

(2) [Часть недействительна — RT I 2002, 53, 336 — в силе с 01.07.2002]

§ 7. Срок давности

Срок давности отсчитывается 1 декабря 1993 года в отношении приобретенного владения до 1 декабря 1993 года.

§ 8. [Часть недействительна — RT I 2002, 53, 336 — в силе с 01.07.2002]

§ 9. Право удержания

Право удержания, предусмотренное в разделах 320-324 Закона о вещном праве может также применяться в отношении вещей, которые на законных основаниях перешли во владение кредитора до 1 декабря 1993 года, и для обеспечения требований, возникших до 1 декабря 1993 года.

§ 9 1 . Применение положений договоров аренды или коммерческой аренды к узуфрукту

Считается, что договор об узуфрукте в отношении права или движимого имущества, который был заключен до вступления в силу Закона о собственности, Закона о земельной книге и Закона о внесении поправок в Закон о земельной книге, быть договором аренды или коммерческой аренды в отношении такого права или движимого имущества. К такому договору применяются положения Обязательственно-правового закона, касающиеся договоров аренды или коммерческой аренды, если иное не предусмотрено соглашением между договаривающимися сторонами.
[RT I 2003, 13, 64 — в силе с 01.07.2003]

§ 10. Регистрация возвращенных земель

(1) Земля, возвращенные в ходе земельной реформы, вносятся в земельную книгу на основании заявления о регистрации, поданного волостной или городской управой, к которому прилагается приказ волостной или городской управы о реституции земли и кадастровые данные. Земельные участки, представленные на регистрацию регистратором земельного кадастра до вступления в силу Закона о внесении изменений в законодательство, касающихся применения Закона о собственности, вносятся в земельный кадастр на основании предложения регистратора земельного кадастра. земельный кадастр.До реституции требование, указанное в части 2 статьи 51 Закона о вещном праве относительно записи в земельную книгу недвижимой вещи, принадлежащей публично-правовому лицу, до передачи недвижимой вещи во владение другому лицу не распространяется на возвращаемая земля.
[RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(2) Кадастровыми данными для целей настоящего Закона являются кадастровый код, целевое назначение, информация об адресе, границах и площади регистрируемый земельный участок, порядок формирования кадастровой единицы и кадастровый план.
[RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(3) [Часть недействительна — RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(4) Департамент земельного кадастра уведомляет в электронном виде государственный реестр построек открытия кадастровой части.

(5) Если постановление волостной или городской управы, являющееся основанием для реституции земли, отменяется после первой регистрации земли, и, следовательно, запись в земельной книге становится неверной, лицо, права которого нарушены неправильная запись имеет право запросить согласие лица, права которого затронуты исправлением, на исправление записи.Если запрос удовлетворен, государство вносится в земельную книгу как собственник.

§ 10 1 . Регистрация возвращенной или приватизированной земли в случае смерти человека

(1) Если лицо умирает после реституции или приватизации земли, но до внесения земли в земельную книгу, умершее лицо записывается как собственник в земельную книгу.
[RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(2) [Часть недействительна — RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

§ 11. Регистрация приватизированной земли

(1) Земля, приватизированная до 1 декабря 1993 г., включается в земельный кадастр на основании договора купли-продажи земли, представленного регистратором земельного кадастра. и кадастровые данные.

(2) Земля, переданная в собственность иностранного государства до 1 декабря 1993 года, включается в земельный кадастр на основании постановления Правительства Республики, представленного регистратором земельного кадастра и кадастровых данных.

(3) Земля, приватизированная после вступления в силу Закона о внесении изменений в законодательство, касающихся применения Закона о вещном праве, вносится в земельную книгу (открывается часть земельной книги) на праве собственности. договор, документ, подтверждающий приобретение земельного участка, кадастровые данные и другие документы, необходимые для регистрации. До приватизации требование, указанное в части 2 статьи 51 Закона о вещном праве относительно внесения в земельный кадастр недвижимой вещи, принадлежащей публично-правовому лицу, до передачи недвижимой вещи во владение другому лицу не распространяется на земля приватизируется.

(4) Отдел земельной книги в электронном виде уведомляет государственный регистр строений об открытии части земельной книги.

(5) Если решение, являющееся основанием для приватизации земли, отменяется после первой регистрации земли и запись в земельной книге становится неверной, лицо, права которого нарушены неправильной записью, имеет право запросить согласие. лица, права которого затронуты исправлением, для исправления записи.Если запрос удовлетворен, государство вносится в земельную книгу как собственник.
[RT I 2004, 14, 91 — в силе с 25.03.2004]

§ 11 1 . Регистрация земель, оставшихся в государственной собственности
[RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(1) Земля, оставшаяся в государственной собственности, вносится в земельную книгу на основании заявления о регистрации Правительство Республики или уполномоченный Правительством Республики орган государственной власти, к которому прилагаются решение о сохранении земельного участка в государственной собственности и кадастровые данные.
[RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(2) Отдел земельного кадастра в электронном виде уведомляет государственный реестр построек об открытии части земельной книги.
[RT I 2004, 14, 91 — в силе с 25.03.2004]

§ 11 2 . Регистрация муниципальной земли

(1) Земля, переданная в муниципальную собственность, включается в земельную книгу на основании заявления о регистрации местного самоуправления, к которому прилагаются решение о передаче земли в муниципальную собственность и кадастровые данные. добавлено.Выписка из Riigi Teataja , в которой опубликовано решение о передаче земли в муниципальную собственность, также является документом, удостоверяющим право собственности на муниципальную землю. До муниципализации требование, указанное в части 2 статьи 51 Закона о вещном праве относительно записи в земельную книгу недвижимой вещи, принадлежащей публично-правовому лицу, до передачи недвижимой вещи во владение другому лицу не распространяется на земля передается в муниципальную собственность.
[RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(2) Отдел земельного кадастра в электронном виде уведомляет государственный реестр построек об открытии части земельной книги.
[RT I 2004, 14, 91 — в силе с 25.03.2004]

(3) Если решение о передаче земли в муниципальную собственность отменяется после первой регистрации земли и запись в земельной книге становится неверной, лицо, права которого нарушены неправильной записью, имеет право запросить согласие лица, права которого затронуты исправлением, на исправление записи.Если запрос удовлетворен, государство вносится в земельную книгу как собственник.

§ 12. Различия в реституции и приватизации земли под строительство, находящейся в долевой собственности и необходимой для обслуживания такого строительства

(1) Земля под строением, находящаяся в долевой собственности и необходимая для обслуживания строительства, возвращена или приватизирована совместной собственности. -собственники по размеру долей в строительстве.

(2) Если совладелец постройки не желает реституции или приватизации части земли, указанной в части 1 настоящей статьи, совладельцы, желающие реституции или приватизации земли, имеют право потребовать продажа доли в строительстве в судебном порядке.Согласно статье 32 Конституции Эстонской Республики, часть здания продается в общественных интересах на аукционе судебным исполнителем на основании решения суда. Право собственности на долю строительства переходит к покупателю доли строительства после внесения земельного участка под строительство в земельную книгу.

(3) Совладельцы строения, доли в котором продаются в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи, вправе требовать установления личного права пользования проданной долей жилого дома.Условия личного права использования оговариваются договором. При отсутствии соглашения спор разрешается в суде.

(4) Если совладелец строительства не оплачивает расходы, связанные с реституцией или приватизацией земли, или не уплачивает покупную цену земли, такие расходы могут быть понесены или покупная цена земли может быть оплачивает другой совладелец постройки. В таком случае применяется статья 1041 Обязательственно-правового закона.

(5) Если совладелец постройки не совершает действий, необходимых для реституции или приватизации земли, и если это существенно затрудняет реституцию или приватизацию земли, или если регистрация земли требует изменения долей собственности в строительстве, совладелец постройки может потребовать, помимо того, что предусмотрено в части (4) настоящей статьи, прекращения общей собственности, включая разделение постройки на физические доли в значении статьи 216 приватизации Закон о жилых помещениях, если он соответствует реальной ситуации использования постройки совладельцами.В таком случае применяются статьи 76 и 77 Закона о вещном праве. Заявление о прекращении долевой собственности, предусмотренное настоящим подразделом, суд рассматривает в производстве по ходатайству.
[RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 23.03.2014]

(6) Если совладелец постройки умер и производство по наследству не завершено, умершее лицо вносится в землю зарегистрируйтесь вместо наследников.
[RT I 2006, 19, 148 — в силе с 15.05.2006]

§ 13. Строение, возведенное на законном основании

(1) До внесения земельного участка в земельную книгу постройка, возведенная на законном основании, включая незавершенное строительство, не является существенной частью земли и считается движимой вещью, если иное не предусмотрено законом. Строение, принадлежащее государству или самоуправлению, расположенное на земле, оставшейся в государственной собственности, или на земле, переданной в муниципальную собственность, становится существенной частью земли путем регистрации земли в земельном кадастре.

(2) Приобретение конструкции в качестве движимого имущества не происходит по нахождению или по рецепту. Самоуправление и государство имеют право и обязаны занимать бесхозное сооружение в порядке, установленном Правительством Республики.

(3) Собственник постройки имеет право стать собственником земли на основаниях и в порядке, предусмотренных Законом о земельной реформе. Если образование самостоятельной зарегистрированной недвижимой вещи, относящейся к жилому или нежилому помещению в жилом доме, невозможно по причинам землеустройства или технологии строительства, собственник жилого или нежилого помещения в жилом доме имеет право стать собственником земли на основаниях и в порядке, предусмотренных Законом о приватизации жилищ.Земля под строительство не подлежит реституции или приватизации другим лицам, передаче в муниципальную собственность или удержанию в государственной собственности, если иное не предусмотрено законом.

(4) Физические доли в строении, находящиеся в продаже после вступления в силу Закона о внесении изменений в законодательство, касающееся применения Закона о собственности, считаются юридическими акциями, если иное не предусмотрено настоящим Законом. Размер юридической доли — это отношение общей площади физической доли сооружения к общей площади физических долей сооружения.Физическая доля в строении может находиться в торговле только в качестве квартирной собственности, права застройки квартиры, приватизированного жилища, приватизированного нежилого помещения в жилом доме, квартиры, переданной в собственность члена жилищного товарищества, квартира, переданная в собственность бывшему члену квартирного товарищества или как физическая доля в строении, созданном после прекращения долевой собственности на строение. Раздел здания при прекращении долевой собственности не должен противоречить характеру строительства и требованиям по санации земли.На физические доли можно разделить только целое сооружение.

(5) Собственник постройки, который не желает или не имеет права становиться собственником земли, может требовать установления права застройки земельного участка под строительство, необходимого для обслуживания постройки.

(6) До внесения земельного участка под строительство в земельный кадастр или записи в земельный кадастр земель, оставшихся в государственной собственности или переданных в муниципальную собственность, постройки, их юридическая доля, жилище, приватизированное как физическая доля , нежилое помещение в жилом доме, квартира, переданная в собственность члена жилищного товарищества, квартира, переданная в собственность бывшему члену квартирного товарищества, и физическая доля, созданная при прекращении долевой собственности на конструкция может быть передана или завещана как движимое имущество.Сделка по передаче здания или доли в нем должна быть нотариально удостоверена. При безвозмездной передаче сооружения, если одной стороной является государство или местное самоуправление, при заключении сделки в соответствии с принципами Закона о реформе собственности и вытекающим из него законодательством, а также при продаже сооружения на аукционе судебным исполнителем, нотариальное заверение не требуется, за исключением случаев приватизации жилого помещения, юридических паев и нежилого помещения в жилом доме.Сделка по передаче здания, совершенная в период с 1 декабря 1993 года до вступления в силу Закона о внесении изменений в законодательство, касающихся применения Закона о собственности, не является недействительной из-за несоблюдения нотариально заверенной формы сделка, если настоящим разделом не требуется нотариально заверенная форма сделки по передаче строительства. Строение или его часть можно отчуждать как движимое имущество до 1 марта 2006 года, при этом это не влияет на переход права собственности на сооружение или его часть в общем правопреемстве.Этот термин не распространяется на инженерные сети и инженерные сети (системы отопления, водоснабжения или канализации, телекоммуникационные или электрические сети, слаботочные установки, установки на газообразном топливе, электрические установки или напорные узлы и конструкции, необходимые для их обслуживания). Если строительство было передано в залог до 2 марта 2006 года, оно может быть отчуждено для исполнения требования, обеспеченного залогом, в порядке, предусмотренном Кодексом исполнительного производства.Строение или его часть могут быть реализованы как движимое имущество после 1 марта 2006 года в порядке банкротства, исполнительного производства и процедуры отчуждения или для добровольного исполнения решения, вынесенного в судебном порядке, а также может быть составлено завещание или договор о правопреемстве. могут быть заключены в отношении постройки или ее части. Что касается строительства в долевой собственности, то после 1 марта 2006 года совладельцы могут заключать сделки, связанные с прекращением долевой собственности, а также сделки между совладельцами, необходимые для устранения обстоятельств, препятствующих регистрации.
[RT I 2008, 59, 330 — в силе с 01.01.2009]

(7) Приобретение строения или его части регистрируется в течение 15 дней после перехода права собственности по заявлению принимающей стороны в государственный реестр строений, после чего приобретатель представляет нотариусу информацию, необходимую для внесения отметки. Нотариус, к которому обращается заказчик, предоставляет информацию, необходимую для внесения записи в государственный реестр строений.
[RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(8) Если строительство передано или завещано после выдачи приказа о реституции земельного участка под строительство, после заключения договора купли-продажи и продажи земли, либо после принятия решения о сохранении земли в государственной собственности или передаче в муниципальную собственность, собственник строительства вправе потребовать установления права застройки в течение одного года после вступления земли под строительство в кадастровой книге.Если собственник постройки не требует установления права застройки в указанный срок, постройка становится существенной частью земельного участка.

(9) [Часть недействительна — RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(10) Договор, заключенный между совладельцами строения или его части, недействителен в отношении наследники совладельцев.

§ 13 1 . Право преимущественной покупки при передаче строительства в качестве движимого имущества за плату

(1) Если строительство находится в долевой собственности, совладелец имеет после передачи юридической доли в строительстве за плату право преимущественной покупки. приобретение передаваемой доли, за исключением случаев, когда акция передается потомку или родителю совладельца, другому совладельцу или лицу, имеющему предпочтение по закону.

(2) Преимущественное право совладельца не распространяется на приватизацию жилого помещения и нежилого помещения в жилом доме. Приватизированное жилое и нежилое помещения в жилом доме и другие принадлежащие ему доли находятся в торговле вместе. Преимущественное право совладельца не распространяется на передачу приватизированного жилого помещения или нежилого помещения в жилом доме за плату, если совладельцев более шести. Обязанный предмет приватизации жилого или нежилого помещения не имеет преимущественного права покупки.В случае преимущественного права совладельца это распространяется также на жилище, связанное с другой долей постройки, и на нежилую площадь в жилом доме.
[RT I 2003, 78, 523 — в силе с 27.12.2003]

§ 13 2 . Применение Закона о собственности к обеспечительному праву

(1) В случае обеспечительного права, созданного до 1 декабря 1993 года в соответствии со статьями 196-205 Гражданского кодекса Эстонской ССР или статьей 42 Закона о банках Эстонской Республики ( ENSV Teataja 1989, 41, 647; RT 1990, 2, 36; 1991, 16, 222; 1992, 31, 411; RT I 1993, 28, 498; 72/73, 1021; 1995 , 4, 36) если владение предметом залога не передается залогодержателю в соответствии с договором о залоге, заложенная вещь остается во владении залогодателя, а часть 1 статьи 276, статьи 277-280, 283-285 пункт 1 статьи 286, пункты 3, 4 и 5 статьи 289, статьи 291, 304 и 306 Закона о вещном праве применяются к обеспечительному праву.При передаче требования новому кредитору право обеспечения также переходит к новому кредитору. В случае неисполнения должником обеспеченного залогом требования требование залогодержателя удовлетворяется за счет стоимости заложенной вещи на основании решения суда или подлежит немедленному принудительному исполнению в порядке, установленном Кодексом Российской Федерации. Порядок исполнения.

(2) До внесения земельного участка под строительство в земельную книгу или записи в земельный кадастр земель, оставшихся в государственной собственности или переданных в муниципальную собственность, строительство или ее юридическая доля могут быть переданы в залог без передачи права собственности.Залог, предусмотренный в первом предложении настоящей части, может быть установлен до 1 марта 2006 года. К залогу применяются положения о праве обеспечения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Не могут быть установлены несколько залогов на одно и то же сооружение или одну и ту же долю в строительстве. Залогодатель может передать заложенную вещь только с согласия залогодержателя.
[RT I 2006, 19, 148 — в силе с 15.05.2006]

(3) Договор о залоге, заключенный в соответствии с частью 2 настоящей статьи, должен быть нотариально удостоверен.Нотариус, нотариально удостоверяющий договор, представляет в электронном виде информацию о заложенном строительстве или его доле и договоре о залоге в государственный реестр строений в течение пяти дней со дня нотариального удостоверения сделки. Обеспечительное право возникает с момента нотариального удостоверения договора о залоге. Информация о договорах залога построек, заключенных до вступления в силу Закона о внесении изменений в законодательство, касающееся применения Закона о собственности, а также информация о заложенном строительстве и его долях подаются нотариально в государственный реестр построек на предложение стороны, заключившей сделку.Если сведения о договоре залога и сведения о заложенном строительстве или его части не внесены в государственный реестр построек, залог прекращается при переходе права собственности на объект залога, если получатель не знал или должен был знать о залоге.

(4) По требованию заинтересованного лица в Государственный реестр построек вносится отметка о прекращении залога в строении или его доле либо его перерегистрации в закладную, после чего заинтересованное лицо лицо предоставляет информацию, необходимую для внесения отметки, нотариусу, нотариально заверившему договор.Нотариус, нотариально заверивший договор, предоставляет информацию, необходимую для внесения отметки в государственный реестр строений.

(5) Если до обременения недвижимой вещи ипотекой на движимое имущество установлено зарегистрированное обеспечение движимого имущества, ипотека не распространяется на принадлежности недвижимой вещи, которые обременены зарегистрированным обеспечением движимого имущества в течение срока действия зарегистрированное обеспечение движимого имущества. Зарегистрированное обеспечение движимого имущества не распространяется на принадлежности недвижимой вещи, если недвижимая вещь была обременена ипотекой до установления зарегистрированного обеспечения движимого имущества.После вступления в силу Закона о внесении изменений в законодательство, касающихся применения Закона о вещном праве, строительство не может быть предметом посессорного залога.
[RT I 2010, 38, 231 — в силе с 01.07.2010]

(6) Запрет на передачу жилого дома, установленный статьей 44 Закона Эстонской ССР о государственных нотариусах ( ENSV Teataja 1973, 53 , 473) исключаются из государственного реестра строений на основании ходатайства заинтересованного лица нотариусом, которому заинтересованное лицо подает соответствующее заявление.Выплата ссуды или расторжение договора залога должны быть доказаны.

§ 13 3 . Перерегистрация обеспечительного права

(1) Если строение или его часть, заложенные коммерческим или ручным залогом в соответствии с подразделами 13 2 (1) и (2) настоящего Закона или до вступление в силу Закона о внесении изменений в законодательство, касающихся применения Закона о собственности, становится неотъемлемой частью земли, залогодержатель имеет право подать нотариально заверенное заявление о регистрации права обеспечения в качестве ипотеки, обременяющей зарегистрированный недвижимое имущество на момент публикации в официальном издании Аметликуд Теада подал извещения об открытии части земельной книги, касающейся земельного участка под строительство.Если залогодержатель и залогодатель желают изменить условия договора о залоге, заключается договор вещного права для перерегистрации обеспечительного права. Залогодержатель может потребовать внесения залогового права в первую доступную позицию в земельной книге в отношении недвижимого имущества, внесенного в земельную книгу, после вступления в силу Закона о внесении изменений в законодательство, относящееся к применению Закона о собственности.

(2) Если право застройки установлено в пользу собственника заложенного строительства, залогодержатель имеет право потребовать заключения договора о вещном праве и регистрации обеспечительного права в качестве залога, обременяющего право собственности. Поверхности на момент публикации в официальном издании Аметликуд Теадаан подал извещения об открытии части земельной книги, касающейся права застройки.

(3) Если строение обременено несколькими залоговыми правами, они должны быть внесены в земельный кадастр как ипотека в соответствии с регистрацией заявлений о регистрации в журнале регистрации земель. Залогодержатель вправе потребовать внесения записи в крепостную книгу на основании договора о залоге строительства. Если недвижимое имущество приобретено правопреемником добросовестно после внесения записи в земельную книгу, запись о текущем праве обеспечения в качестве ипотеки не может быть востребована.Сумма долга, обеспеченная залогом строительства, вносится в земельную книгу как сумма залога, если стороны не договорятся об ином.

(3 1 ) Если свидетельство, выданное из строительного реестра для первой регистрации земли, прилегающей к строению или его части, указывает на то, что строительство или его часть обременены залогом или запретом или арест, внесенный в строительный регистр на основании судебного решения, строительный регистр незамедлительно уведомляет залогодержателей, указанных в строительном регистре, и уполномоченных лиц в соответствии с запретами и изъятиями, внесенными в строительный регистр на основании судебного решения, о выдаче указанного свидетельства в письменной форме.

(3 2 ) [признана недействительной — RT I 2002, 47, 297 — в силе с 01.01.2004]

(3 3 ) Залогодержатель, указанный в государственном реестре строений, и уполномоченное лицо согласно Запрет или арест, внесенные в государственный реестр построек на основании судебного решения, вправе в одностороннем порядке, до открытия реестровой части, сделать предварительную отметку или пометку о запрете на занесение в земельную книгу часть будет открыта с момента публикации сообщения об открытии земельной книги. часть в официальном издании Ametlikud Teadaanded .Согласие лица, которое при первой регистрации вносится в земельную книгу как собственник зарегистрированной недвижимой вещи, не требуется для внесения записи в земельную книгу. Запись основана на заявлении лица, указанного в первом предложении данного подраздела, в котором указана сумма ипотеки, и ссылка на договор о залоге или ссылка на судебное решение, которое является основанием для запрета или ареста внесены в государственный реестр строений.В предварительной отметке, обеспечивающей установление ипотеки, указывается сумма ипотеки в размере, указанном залогодержателем, и ссылка на договор о залоге. Запись о запрете содержит ссылку на судебное решение, являющееся основанием для внесения запрета или ареста в государственный реестр строений.
[RT I 2006, 19, 148 — в силе с 15.05.2006]

(4) Требование, обеспеченное залогом, установленным на строительство, может подлежать принудительному исполнению после вступления земельного участка под строительство или права собственности надстройки в кадастровой книге только после установления ипотеки на строительство на основании залога.Положения Закона о вещном праве, касающиеся недвижимого обеспечения, применяются к залогу строительства только после регистрации залога в качестве ипотеки.

§ 13 4 . [признана недействительной — RT I 2009, 37, 251 — в силе с 10.07.2009]

§ 13 5 . Договор финансового залога

Законодательство, которое применялось к договорам финансового залога до вступления в силу редакции настоящего Закона, принятой 9 июня 2011 года, применяется к договору финансового залога, заключенному до 30 июня 2011 года, и реализации финансового обеспечения согласно такое соглашение.Положения первого предложения применяются также в том случае, если требования, являющиеся залогом по договору залога, заключенному до 30 июня 2011 года, возникают после 30 июня 2011 года.
[RT I, 29.06.2011, 1 — в силе с 30.06.2011]

§ 14. Строительство, возведенное без законного основания

(1) Сооружение или его часть (пристройка), возведенные без права использования земли или разрешения на строительство и постоянно прикрепленные к земле, являются существенной частью земельный участок.
[RT I, 15.03.2013, 26 — в силе с 20.03.2013]

(1 1 ) Типовая проектная документация жилого дома, коттеджа или садового домика лица, подавшего заявку на приватизацию земельного участка преимущественное право покупки, подготовленное до 1 ноября 1991 г. и утвержденное в установленном порядке, и строительная документация на жилой дом, коттедж или садовый домик лица, подавшего заявку на приватизацию земли на праве о преимущественном праве покупки, подготовленные до указанной даты и утвержденные в соответствии с действующей процедурой, если выдача разрешения на строительство не может быть установлена, также считаются разрешениями на строительство для целей части 1 настоящей статьи.

(2) Строитель имеет право подать иск, предусмотренный статьей 1042 Обязательственно-правового закона, против собственника земли. Строитель конструкции, указанной во втором предложении части 1 настоящей статьи, не имеет права требования, предусмотренного статьей 1042 Обязательственно-правового закона. Если на земельном участке что-то построено без согласия собственника земли, собственник имеет право потребовать вывоз материала за счет застройщика.

(3) Наличие конструкции, указанной в части 1 настоящей статьи, не является основанием для применения положений пункта 3 части 2 статьи 6 Закона о земельной реформе в отношении этой земли и не должно не допускать удержания земли в государственной собственности или передачи земли в муниципальную собственность. Собственник постройки вправе перенести или снести постройку в течение одного года после вступления в силу решения о сохранении земельного участка в государственной собственности или передаче земельного участка в муниципальную собственность.
[RT I, 15.03.2013, 26 — в силе с 20.03.2013]

§ 15. Установление права застройки

(1) Собственник построенного на законном основании сооружения, который не желает или вправе приобретать земельный участок, вправе требовать установления права застройки земельного участка под строительство и необходимого для обслуживания строительства в течение одного года после внесения такого земельного участка в земельную книгу. Если собственник постройки не требует установления права застройки в указанный срок, постройка становится существенной частью земельного участка, если постройка не находится на государственной земле или земле, находящейся в муниципальной собственности.Если собственник земельного участка отказывается от установления права застройки, но ранее был заключен нотариально заверенное соглашение об установлении права застройки, собственник строительства должен в течение одного года после вступления земли под строительство в эту землю реестр, право подать иск о признании права застройки и о внесении соответствующей записи в земельную книгу. До вступления в законную силу решения суда постройка является движимой.
[RT I, 15.03.2013, 26 — в силе с 20.03.2013]

(2) [Часть недействительна — RT I 1996, 36, 738 — в силе с 07.06.1996]

(3) Если владелец строительство, указанное в части 1 настоящей статьи, не требует установления права застройки в течение одного года после внесения земельного участка в земельную книгу, право застройки устанавливается на государственной земле по решению государства. орган, назначенный Правительством Республики, и земли, находящиеся в муниципальной собственности по решению местного самоуправления.
[RT I, 15.03.2013, 26 — в силе с 20.03.2013]

(4) Собственник сооружения имеет право требовать, чтобы срок действия права застройки был не короче предполагаемого срока эксплуатации строительство. Собственник земли имеет право требовать, чтобы срок действия права застройки не превышал предполагаемый срок эксплуатации постройки.
[RT I 2005, 39, 308 — в силе с 01.01.2006]

§ 15 1 . Право преимущественной покупки собственника

Владелец недвижимой вещи, обременявший эту недвижимую вещь правом застройки до 1 апреля 1999 г., имеет право до 31 марта 2000 г. потребовать, чтобы застройщик обременял право застройки преимущественное право покупки в пользу собственника.
[RT I 1999, 27, 380 — в силе с 01.04.1999]

§ 15 2 . Допуск на инженерные сети и инженерные работы

(1) Владелец недвижимой вещи должен терпеть существующие инженерные сети или инженерные сооружения, возведенные до первой регистрации земли, если первая регистрация имела место до 1 апреля 1999 года. недвижимая вещь должна допускать инженерные сети или инженерные сети также при наличии предпосылок, предусмотренных в § 158 1 Закона о праве собственности, или при наличии другого обязательства терпимости.
[RT I, 23.03.2015, 3 — в силе с 01.07.2015]

(2) Собственник недвижимой вещи должен допускать также инженерные сети или инженерные работы, в отношении которых нет обязательства допускать, предусмотренное в подразделе (1) данной статьи, если такие инженерные сети или инженерные сети принадлежат сетевому оператору, указанному в § 158 1 Закона о собственности, и были возведены с согласия собственника до 1 апреля 1999 г., и такие инженерные сети или коммунальные услуги используются по назначению и в общественных интересах.
[RT I, 23.03.2015, 3 — в силе с 01.07.2015]

(3) Если нет обязательства терпимости, предусмотренного частями (1) и (2) настоящей статьи, то владелец недвижимая вещь имеет право потребовать удаления инженерных сетей или инженерных коммуникаций от недвижимой собственности собственника в соответствии с процедурой, предусмотренной статьей 89 Закона о праве собственности, или согласовать перенос инженерных сетей или инженерных коммуникаций на недвижимой вещи за счет собственника инженерных сетей или инженерных коммуникаций.Запрещается использование самопомощи при ликвидации существующих инженерных сетей или инженерных работ.

(4) В случае, предусмотренном частями (1) и (2) настоящей статьи, собственник недвижимой вещи может потребовать от собственника инженерных сетей или инженерных сетей переноса инженерных сетей или инженерных работ на собственное недвижимое имущество. работает, если это технически возможно, и собственник недвижимой вещи возмещает расходы, связанные с переносом инженерных сетей или инженерных работ.
[RT I 2007, 24, 128 — в силе с 26.03.2007]

§ 15 3 . [признана недействительной — RT I 2007, 24, 128 — в силе с 26.03.2007]

§ 15 4 . Плата за допуск к инженерным сетям и коммунальным работам

(1) Если обязанность допускать коммунальные сети или коммунальные работы вытекает из закона и нет действующего соглашения между собственником недвижимой вещи и владельцем инженерных сетей или коммунальных работ Что касается размера платы за обязательство по допуску инженерных сетей или инженерных работ, собственник недвижимой вещи имеет право потребовать оплату за перенос инженерных сетей или инженерных работ в порядке, предусмотренном частью 158 2 (2 ) Закона о вещном праве.Плата за допуск инженерных сетей или инженерных работ рассчитывается ретроспективно с 1 ноября 2004 г. при условии подачи соответствующего заявления не позднее 1 июля 2010 г.

(2) [признана недействительной — RT I, 23.04.2012, 1 — в силе с 17.04.2012]

(3) [Часть недействительна — RT I, 23.04.2012, 1 — в силе с 17.04.2012]

(4) [Часть недействительна — RT I, 23.04.2012, 1 — запись в силе с 17.04.2012 г. — решение Палаты по надзору за конституцией Верховного суда от 17.04.2012 объявляет пункты 15 4 (2) — (4) Закона о применении Закона о вещном праве и последнюю часть первого предложения подраздела 158 2 (1) Закона о вещном праве «в размере установленной статьей 15 4 Закона о применении Закона о собственности », неконституционным и недействительным с момента вступления в силу судебного решения.]

§ 16. Право собственности колхозного или фермерского хозяйства

(1) С 1 декабря 1993 года собственность колхозного хозяйства или фермерского хозяйства принадлежит главе колхозного хозяйства и его или ее супруге совместно или главе фермерского хозяйства и его или ее супруге совместно.

(2) Если имущество или его часть колхозного хозяйства или фермерского хозяйства было приобретено за счет имущественного или трудового вклада других членов домашнего хозяйства, они имеют право потребовать разделения своих долей по соглашению с глава колхозного хозяйства или глава фермерского хозяйства. Договор о разделе постройки колхозного или крестьянского хозяйства должен быть нотариально удостоверен.

(3) При отсутствии соглашения, указанного в части 2 настоящей статьи, член колхоза или крестьянского хозяйства имеет право в течение одного года с 1 декабря 1993 года потребовать в суде разделение доли члена. продолжаются.

§ 17. Наследование имущества колхозного или фермерского хозяйства

(1) С 1 декабря 1993 года наследование имущества бывшего колхозного или фермерского хозяйства в качестве совместной собственности главы колхозного хозяйства и его или ее супруга или главы фермерского хозяйства и его или ее супруга, осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса Эстонской ССР.

(2) С 1 декабря 1993 года наследование доли, отделенной от собственности бывшего колхозного или фермерского хозяйства бывшим членом домашнего хозяйства, осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса Эстонской ССР. если в отношении акции не выдано свидетельство о праве наследования.

(3) Если глава колхозного домохозяйства или крестьянского хозяйства умер и доля члена бывшего колхозного домохозяйства или фермерского домохозяйства не отделена от собственности домохозяйства, член бывшего колхозного домохозяйства или фермерское хозяйство имеет право потребовать отделения доли собственности члена от имущества до 1 декабря 1994 года.

(4) Если член бывшего колхозного или фермерского хозяйства умер, и свидетельство о праве наследования в отношении Правопреемство члена не было оформлено, или если член умирает до 1 декабря 1994 г. и доля члена не отделена от собственности бывшего колхозного хозяйства или фермерского хозяйства, правопреемники члена, подавшие заявление о принятии правопреемства в Нотариус имеет право потребовать разделения доли умершего члена семьи в соответствии с положениями пункта 2 статьи 16 настоящего Регламента. s Закон или потребовать отделения доли участника в соответствии с положениями статьи 16 (3) в судебном порядке до 1 июня 1994 г. или в течение шести месяцев после даты открытия наследства.

§ 18. Право бессрочного пользования сельскохозяйственной землей

(1) Глава фермерского хозяйства, которому в соответствии с Законом Эстонской ССР о фермерских хозяйствах была предоставлена ​​сельскохозяйственная земля в бессрочное пользование ( ENSV Teataja 1989, 39 , 611; RT I 1993, 72/73, 1021; 1994, 30, 465; 66, 1159) или его правопреемник вправе стать собственником сельскохозяйственных земель на основаниях и в порядке, предусмотренных в Закон о земельной реформе. Право бессрочного пользования сельскохозяйственной землей передается по наследству.

(2) Земля, незаконно отчужденная и переданная в бессрочное пользование в соответствии с Законом о хозяйстве Эстонской ССР, не подлежит реституции ее бывшим владельцам (правопреемникам) или их правопреемникам в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 6 Земли. Закон о реформе только в том случае, если при разделении земли были соблюдены положения статьи 8 Закона о фермерских хозяйствах. При реституции или компенсации незаконно отчужденных земель, земель, предоставленных для создания фермерских хозяйств в соответствии с Постановлением ЦК Коммунистической партии Эстонии и Постановлением Совета Министров Эстонской ССР No.144 от 22 марта 1988 г. «Об индивидуальной трудовой деятельности в сельском хозяйстве» ( ENSV Teataja 1988, 17, 214) и Постановление Совета Министров Эстонской ССР № 71 от 16 февраля 1989 г. «Об основных мерах по развитию фермерского хозяйства». ( ENSV Teataja 1989, 11, 121; RT 1992, 3, 48) считается равной земле, предоставленной в бессрочное пользование в соответствии с Законом Эстонской ССР о фермерских хозяйствах до вступления в силу Закона о фермерских хозяйствах. Если правильность разделения земель оспаривается из-за нарушения или неправильного толкования положений законодательства, указанных в предыдущем предложении, спор подлежит разрешению в суде.

(3) Право застройки устанавливается на землю, необходимую для обслуживания строительства, и на оставшейся сельскохозяйственной земле устанавливается долгосрочный узуфрукт, передаваемый наследнику в пользу главы фермерского хозяйства. кто не желает приобретать сельскохозяйственную землю, на срок до 99 лет на основаниях и в порядке, предусмотренных Законом о земельной реформе.
[RT I, 15.03.2013, 26 — в силе с 20.03.2013]

(4) Право пользования землей передается по наследству и передается членам фермерского хозяйства.Передача права пользования землей должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в самоуправлении. Право пользования землей прекращается при передаче хозяйственных построек лицу, не являющемуся членом крестьянского хозяйства, отказе от права пользования землей, продаже имущества крестьянского хозяйства для покрытия иска. и лишение главы фермерского домохозяйства дееспособности. Совет местного самоуправления принимает решение о прекращении права пользования землей, если крестьянское хозяйство не использует землю по прямому назначению в течение двух лет подряд или неоднократно нарушает правила пользования землей.
[RT I 1997, 13, 210 — в силе с 02.03.1997]

(5) Приватизация или реституция земли, предоставленной в бессрочное пользование, или земли, предоставленной для создания ферм, приравниваемой к земле, предоставленной в бессрочное пользование в соответствии с к Закону о фермерских хозяйствах Эстонской ССР, главе фермерского хозяйства или лицу, унаследовавшему право бессрочного пользования землей, или лицу, которому право пользования землей было передано в соответствии с подразделом (4 ) данного раздела заполнить до 30 сентября 2016 года.Перерегистрация права пользования землей по основаниям, указанным в части 3 настоящей статьи, должна быть завершена до 31 декабря 2016 года.
[RT I, 15.03.2013, 26 — в силе с 20.03.2013]

§ 19. Действие действующих ограничений

(1) До согласования законодательства, касающегося использования и защиты земли, земли, воды, леса и других природных объектов с Законом о вещном праве, ограничения, предусмотренные в таких применяются законы в той мере, в какой они не противоречат Закону о собственности.

(2) Положения Закона о собственности применяются к охоте с 1 марта 1994 года.

§ 20. Общее преимущественное право покупки местным самоуправлением

(1) До 1 января 2002 года местное самоуправление Правительство имеет фактическое преимущественное право покупки на своей административной территории в соответствии с разделами 256–275 Закона о собственности в отношении всех недвижимых вещей в случае их передачи любым способом, если иное не предусмотрено настоящим Законом. Если недвижимая вещь находится на территории нескольких самоуправлений, самоуправления имеют общее преимущественное право покупки.

(2) Право преимущественной покупки, указанное в части 1 настоящей статьи, действует также при передаче принадлежащей совладельцу юридической доли недвижимой вещи и при передаче недвижимой вещи в совместную собственность.

(3) Право преимущественной покупки, указанное в части 1 настоящей статьи, не действует при передаче недвижимой вещи или ее законной доли государством или самоуправлением либо при передаче супругу / супруге, потомкам, родителей, сестер, братьев и их потомков или при продаже с аукциона, передаче государству или местному правительству, осуществлению преимущественного права покупки другим лицом, имеющим право по закону, или при наследовании.

(4) Указанное в части 1 настоящей статьи преимущественное право покупки не действует, если кредитное или финансовое учреждение передает недвижимую вещь в собственность арендатору на основании договора лизинга.
[RT I 2001, 42, 234 — в силе с 08.05.2001]

§ 21. [признана недействительной — RT I 2003, 51, 355 — в силе с 19.07.2003]

§ 22. Ограничение о передаче недвижимой вещи, приобретенной самоуправлением на преимущественном праве покупки

Самоуправление может передать недвижимую вещь, приобретенную на преимущественном праве покупки, предусмотренном в статье 20, только на публичных торгах.

§ 23. [Часть недействительна — RT I 2010, 72, 543 — в силе с 01.01.2011]

§ 24. [Часть недействительна — RT I 2002, 53, 336 — в силе с 01.07.2002]

§ 25. — § 26. [Исключено из настоящего текста]

§ 27. Вступление в силу Закона

Этот Закон вступает в силу 1 декабря 1993 года.

8 семей военнослужащих подают в суд на приватизированную жилищную компанию

В эту статью добавлены комментарии командира Объединенной базы Сан-Антонио.

Ссылаясь на слишком знакомые сценарии, начиная от захвата домов тараканами и заканчивая почерневшими от плесени стенами, восемь семей военных подали иск против приватизированной жилищной компании, утверждая, что мошенничество в отношении их домов, которые были непригодны для проживания.

В жалобе, поданной во вторник в федеральный суд Сан-Антонио, утверждается, что военное сообщество Хант не содержало должным образом домов на базе ВВС Рэндольф и на базе ВВС Лафлин, штат Техас, «подвергая военнослужащих-арендаторов и их семьи ужасным условиям. включая распространенную плесень и другие токсины, переносимые по воздуху.Он утверждает, что компания знала о состоянии домов, но ввела в заблуждение семьи, сдавая в аренду дома, которые были непригодны для проживания и небезопасны для проживания людей.

Семьи из армии, авиации и флота.

В иске приводятся примеры того, как бытовые отходы попадали под дома из-за того, что водопровод был отключен в течение многих лет; плесень, растущая на краю тюбика детской зубной пасты в ванной, кишащей плесенью; полы отслаиваются от стен, протекающие крыши, а воздух заполняется асбестовой и свинцовой краской.

Многие военнослужащие и члены их семей заболели различными респираторными и другими симптомами, потеряли почти все свое личное имущество из-за заражения плесенью и заплатили за свое основное жилье за ​​«ужасно некачественное» жилье, согласно к иску.

Ответчиками являются ООО «АЕТС II приватизированное жилищное строительство»; AETC II Property Managers, LLC; и Охотничьи Военные Сообщества.

Должностные лица Hunt Companies опровергли обвинения в заявлении, предоставленном Military Times: «Нам известно о судебном иске, недавно поданном против Hunt Military Communities.Мы считаем, что судебный процесс необоснован, и намерены активно защищать Компанию от этих необоснованных претензий ».

Зарегистрируйтесь для Pay Плат

Будьте в курсе изменения военных пособий и заработной платы

(пожалуйста, выберите страну) United StatesUnited KingdomAfghanistanAlbaniaAlgeriaAmerican SamoaAndorraAngolaAnguillaAntarcticaAntigua и BarbudaArgentinaArmeniaArubaAustraliaAustriaAzerbaijanBahamasBahrainBangladeshBarbadosBelarusBelgiumBelizeBeninBermudaBhutanBoliviaBosnia и HerzegovinaBotswanaBouvet IslandBrazilBritish Индийский океан TerritoryBrunei DarussalamBulgariaBurkina FasoBurundiCambodiaCameroonCanadaCape VerdeCayman IslandsCentral Африканский RepublicChadChileChinaChristmas ОстровКокосские острова (острова Килинг )КолумбияКоморские островаКонгоКонго, Демократическая Республика Острова КукаКоста-РикаCote D’ivoireХорватияКубаКипрЧехияДанияДжибутиДоминикаДоминиканская РеспубликаЭквадорЭгипетЭль СальвадорЭкваториальная ГвинеяФирияталия (Восточная Франция) biaGeorgiaGermanyGhanaGibraltarGreeceGreenlandGrenadaGuadeloupeGuamGuatemalaGuineaGuinea-bissauGuyanaHaitiHeard Island и МакДональда IslandsHoly Престол (Ватикан) HondurasHong KongHungaryIcelandIndiaIndonesiaIran, Исламская Республика ofIraqIrelandIsraelItalyJamaicaJapanJordanKazakhstanKenyaKiribatiKorea, Корейская Народно-Демократическая Республика ofKorea, Республика ofKuwaitKyrgyzstanLao Народная Демократическая RepublicLatviaLebanonLesothoLiberiaLibyan Арабская JamahiriyaLiechtensteinLithuaniaLuxembourgMacaoMacedonia, бывшая югославская Республика ofMadagascarMalawiMalaysiaMaldivesMaliMaltaMarshall IslandsMartiniqueMauritaniaMauritiusMayotteMexicoMicronesia, Федеративные Штаты ofMoldova, Республика ofMonacoMongoliaMontserratMoroccoMozambiqueMyanmarNamibiaNauruNepalNetherlandsNetherlands AntillesNew CaledoniaNew ZealandNicaraguaNigerNigeriaNiueNorfolk IslandNorthern Марианские островаНорвегияОманПакистанПалауПалестинская территория, оккупированнаяПанамаПапуа-Новая ГвинеяПарагвайПеруФилиппиныПиткэрнПольшаПортугалияПуэрто-РикоКа tarReunionRomaniaRussian FederationRwandaSaint HelenaSaint Киттс и NevisSaint LuciaSaint Пьер и MiquelonSaint Винсент и GrenadinesSamoaSan MarinoSao Том и PrincipeSaudi ArabiaSenegalSerbia и MontenegroSeychellesSierra LeoneSingaporeSlovakiaSloveniaSolomon IslandsSomaliaSouth AfricaSouth Джорджия и Южные Сандвичевы IslandsSpainSri LankaSudanSurinameSvalbard и Ян MayenSwazilandSwedenSwitzerlandSyrian Arab RepublicTaiwan, провинция ChinaTajikistanTanzania, Объединенная Республика ofThailandTimor-lesteTogoTokelauTongaTrinidad и TobagoTunisiaTurkeyTurkmenistanTurks и Кайкос ОстроваТувалуУгандаУкраинаОбъединенные Арабские ЭмиратыВеликобританияСоединенные ШтатыМалые Острова СШАУругвайУзбекистан ВануатуВенесуэлаВьетнамВиргинские острова, Британские Виргинские острова, СШАС.Уоллис и ФутунаЗападная СахараЙеменЗамбияЗимбабве

Подписаться

×

Отправляя нам свой адрес электронной почты, вы соглашаетесь на получение информации Early Bird Brief.

Обвинения, приведенные в иске, перекликаются с жилищными проблемами, которые поднимались бесчисленными семьями военнослужащих за последний год. Военные и официальные лица компаний публично пообещали немедленно исправить проблемы и приступить к их устранению. Представители службы признали, что они отказались от своих обязанностей и с годами уступили свои надзорные функции частным компаниям, которые должны были обеспечивать лучшее жилье, обеспечивать его содержание и поддерживать его в течение 50 лет.

Одной из распространенных тем в этом судебном иске было то, что семьи неоднократно подавали запросы на техническое обслуживание, прося Хант устранить плесень и другие проблемы, но «Хант неправильно диагностировал проблему, использовал некачественных поставщиков услуг для якобы исправления проблем и вводил своих арендаторов в заблуждение по поводу якобы предпринятые реабилитационные мероприятия », — говорится в иске.

В иске запрашивается неопределенная сумма компенсации за ущерб восьми семьям. Адвокаты находятся в процессе определения этих оценок, сказал Джеймс Мориарти, поверенный, представляющий семьи.Но, по его оценкам, он будет «от миллионов до десятков миллионов долларов». Это включает в себя возмещение базового пособия на жилье, выплаченное семьям за время, когда они жили в этом доме, стоимость утраченного личного имущества, зараженного плесенью, чрезмерные счета за коммунальные услуги, экологические испытания и медицинские расходы в прошлом и будущем.

Райан К. Рид, также представляющий семьи, сказал, что в этих случаях есть много общего с недавним присуждением жюри более 2 миллионов долларов семье морской пехоты в связи с заражением плесенью и другими проблемами в их приватизированном жилом доме. в Сан-Диего.

Мориарти сказал, что он особенно обеспокоен детьми в семьях и долгосрочными последствиями для здоровья.

«Уровень чрезмерных сборов и жестокого обращения с этими семьями выходит из-под контроля», — сказал он. «Эти компании избежали наказания за десятилетия финансовых злоупотреблений, а также нарушений здоровья и безопасности. … Я вижу кристально четкую картину недостаточного ухода за этими объектами ».

В эти семьи входят: капитан ВВС Майкл Дэниэлс и его жена Барбара Хай-Дэниелс и их двое сыновей; Армейский капитан.Джонатан Клайн и его жена Сара и их трое детей; Подполковник ВВС Марк Хиатт и его жена Рэйчел и их четверо детей; Air Force Tech. Сержант Самуэль Гамильтон и его жена Лейлани и двое их детей; Air Force Tech. Сержант Томас Вольф с женой Кассандрой и их четырьмя детьми; Армейский подполковник Шейн Виньялес и его жена Бекки и двое их детей; Старшина ВМС 1-го класса Джон Александр и его жена Эллисон и их двое детей; и 2-й лейтенант ВВС Лэнс Конзен и его жена Меган.

Когда капитан армии Джонатан Клайн, его жена и дети впервые вошли в свой дом на базе ВВС Рэндольф в июле 2017 года, они обнаружили, что дом наводнили тараканы. Они немедленно связались с местным директором Ханта по поводу этой проблемы и представили ряд заказов на работу по проблемам с домом, но, согласно иску, они никогда не воспринимались всерьез или должным образом не рассматривались. На протяжении всего периода аренды они испытывали ряд проблем с распространением плесени, разрушением фундамента, приводящим к трещинам по всему дому, и другими проблемами.

Когда Клайн попытался обострить проблемы в компании Hunt, каким-то образом в дело вмешались военные, и он оказался объектом расследования. Хотя расследование в конечном итоге закончилось в пользу Клайна, попытка возмездия Ханта «привела к задержкам и неудачам в его карьере», согласно иску.

«Мы пытались решить эту проблему с Хантом», — сказала Сара Клайн в интервью. «Мы никогда не ремонтировали так, как должны были».

Также они обратились за помощью в ЖЭК на базе.

«Мы сделали все, что могли, чтобы решить эту проблему, и в итоге обратились в суд», — сказала она.

«Мы поняли, что не являемся единичным случаем, что наши друзья и соседи переживают то же самое, — сказала она. — Мы сделали это в надежде, что сможем предотвратить это другим семьям военных.

«Мы стоим вместе как военное сообщество», — сказала она.

Клайны сейчас находятся в Вест-Пойнте, где у них были аналогичные проблемы с их домом, принадлежащим Бальфуру Битти.Они были перемещены во время устранения плесени, с 10 июня по 28 октября, и собирались вернуться в свои дома во время интервью во вторник.

Имя ВВС в иске не указано, но бригадир ВВС. Генерал Лаура Л. Лендерман, командир 502-го авиационного крыла и объединенной базы Сан-Антонио, выступила с заявлением, в котором отметила, что безопасные и здоровые условия жизни для всех военнослужащих и их семей в JBSA являются ее главным приоритетом. «Это должно быть данностью, а не вариантом.Я беру на себя ответственность серьезно заботиться о людях », — написала она.

« Хотя мы не участвуем в незавершенном судебном разбирательстве, я буду продолжать активно участвовать в наших повседневных операциях по обеспечению всех приватизированных JBSA вооруженных сил. собственники жилищных проектов выполняют свои обязанности ». Она также призывает жителей присылать свои вопросы и опасения ей и руководителям JBSA через [email protected]

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.