Приватизация жилья по договору социального найма: условия, процедура, оформление

Приватизация – процедура добровольного характера. У некоторых граждан есть опасения, что она повлечет за собой увеличение размера имущественного налога и иных платежей, поэтому они не торопятся регистрировать право собственности.

Некоторые граждане ошибочно полагают, что муниципальное жилье принадлежит им, поэтому они вправе распоряжаться им по собственному усмотрению.

Важный момент – решение о необходимости приобретения подобной собственности необходимо принимать всем жильцам, зарегистрированным на жилой площади.

Возможность реализовать процедуру приватизации дается исключительно один раз.

Необходимость приватизации

Договор найма предусматривает наличие двух сторон – муниципальное ведомство либо государство и гражданин. Непосредственно приватизация – переход права собственности и получение вместе с этим соответствующих прав и обязанностей для человека в отношении конкретного жилого помещения. Для гражданина это означает, что он может продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать иные действия с жильем.

На 2019 год приватизация жилья считается бесплатной процедурой на бессрочной основе.

Жилая площадь может передаваться государством не только на правах общей собственности, но и единственному конкретному человеку, который совместно проживает с зарегистрированными на ней гражданами.

Условия и продолжительность процедуры

Право приватизировать жилье распространяется исключительно на тех лиц, которые имеют официальную регистрацию в квартире, переданную на основании договора найма. Ими является не только сам наниматель, который оформил жилищные отношения с государством, но и члены его семьи.

Согласно законодательству, члены семьи – это:

1. Супруг либо супруга, а также ближайшие родственники нанимателя, которые разделяют с ним жилую площадь.
2. Иные родственники независимо от степени родственных связей. Иждивенцы, признанные нетрудоспособными, и которые связаны общей жилой площадью и хозяйством.

Если человек покидает семейный состав нанимателя, но не прекращает проживать с ним на общей жилой площади, к примеру, супруги после официального развода, за ним сохраняются аналогичные права на жилье, что и ранее. Но с этого момента ответственность человека перед наймодателем имеет персональный характер.

Период подписания договора занимает от одного до двух месяцев, что во многом зависит от конкретного субъекта Российской Федерации.

Период регистрации при переходе прав собственности в российских ведомствах в среднем занимает от двух до трех недель.

Обязательное требование для реализации бесплатной процедуры – согласие либо отказ от приватизации всех граждан, которые официально зарегистрированы в жилом помещении.

Средняя продолжительность всей процедуры – около двух месяцев.

Перечень документов

Реализация процедуры приватизации потребует внимательного подхода к подготовке основного перечня необходимых бумаг.

1. Непосредственно договор, который следует получить в расчетном ведомстве.
2. Оригиналы и ксерокопии гражданского паспорта и свидетельство о рождении для граждан, не достигших совершеннолетия, но принимающих участие в процессе. Свидетельства о смерти членов семьи, которые раньше проживали на жилплощади, свидетельства о заключении брака.
3. Техпаспорт, который содержит технический план жилья. Данный документ следует получить в БТИ.
4. Выписка из ЕГРП, которая необходима для всех лиц, участвующих в процедуре.
5. Лицевой счет на жилплощадь, который надо взять в бухгалтерии паспортного ведомства. Если есть долги по оплате коммунальных услуг, потребуется их погашение, в противном случае БТИ откажет в приеме документа. Период действия справки составляет 30 дней.
6. Выписка из ЕГРП на жилплощадь. Важный момент – в ней должно быть зафиксировано, что раньше жилье не было приватизировано. Время действия выписки – от 7 до 30 суток.
7. Выписка из домовой книги, где фиксируются все данные о гражданах, прописанных на жилой площади. Она оформляется в паспортном столе. Выписка актуальна в течение двух недель.
8. Справка о наличии или отсутствии собственности формы №2. Ее следует подготовить на каждого участника процедуры. Она оформляется в БТИ.
9. Паспорт помещения из кадастра.

Пошаговое руководство

Чтобы приватизировать жилье, необходимо сделать следующее:

1. Заполнить заявление в департамент недвижимости по месту фактического проживания, которое будет составлено от имени всех граждан, прописанных в квартире. Заявление должно сопровождаться нотариальной доверенностью.
2. Обратиться в службу БТИ, чтобы подать кадастровые бумаги на жилье. Оформить заявку на вызов специалиста, а также оплатить государственную пошлину.
3. Оформить заявление на предоставление выписки из кадастрового паспорта, экспликации и ксерокопии плана сооружения после осмотра жилья и оформления соответствующего перечня бумаг в службе БТИ.
4. Заказать в ЖЭУ выписку из домовой книги о количестве прописанных лиц и выписку из лицевого счета.
5. Повторно обратиться в департамент недвижимости за решением о передаче социальной квартиры в собственность.
6. Обратиться в государственную службу регистрации и заполнить заявление на предоставление свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. Вместе с этим предъявить всю подготовленную документацию и их ксерокопии. В обязательном порядке оплатить государственную пошлину за факт регистрации.

Военнослужащие

При заключении договора найма военнослужащие получают квартиру, которая находится в собственности военного ведомства.

В связи с этим во время реализации процедуры может возникнуть ряд сложностей ввиду отсутствия:

При возникновении сложностей, военнослужащие имеют право приватизировать квартиру посредством обращения в судебные инстанции.

Как приватизировать служебную квартиру?

На видео ниже специалист-правовед разъясняет, какова процедура приватизации жилья для военнослужащих и иных лиц, проживающих в служебных квартирах.

какие документы нужны, как приватизировать квартиру по договору социального найма детям?

Главная / Приватизация / Порядок и подводные камни приватизации жилья сиротой

Незащищенные слои населения всегда занимали приоритетное положение в политике социальной помощи. Дети, оставшиеся по различным причинам без попечения родителей, поддерживаются со стороны государства как финансово в виде льгот и пособий, так и в плане жилья. В этой статье подробнее поговорим о том, как можно оформить в собственность выданную сироте жилплощадь.

Особенности предоставления жилых помещений одиноким детям

К детям, которые оказались в трудном семейном положении, в нашей стране относятся с особым вниманием. Главная задача государства – вырастить, научить и выпустить во взрослую жизнь сирот, предусмотрев при этом постоянное муниципальное жилье для них. Учитывая, что квартирой, которая находится не в собственности пользоваться, распоряжаться трудно, всегда встает вопрос о приватизации.

Правила переоформления жилья сиротами:

• Право на приватизацию можно реализовать только один раз в жизни;
• Наличие другой недвижимости у ребенка не лишает его возможности получить квартиру от государства;
• С выпускником детдома должен быть заключен договор специализированного найма;
• Начать процедуру приватизации можно не раньше 5 лет после оформления договора социального найма квартиры ребенком, оставшимся без родителей.

Приватизация жилья сиротой позволяет приобрести право собственности, а значит и возможность в дальнейшем продать, сдать в аренду, подарить или обменять полученную недвижимость.

В связи с тем, что дети, ставшие обладателями жилья от государства, могут быть вовлечены злоумышленниками в различные мошеннические схемы, поэтому возможность оформления в собственность такого объекта появляется не раньше 5 лет после получения.

Как приватизировать квартиру по договору социального найма?

Как только ребенок, находящийся на обеспечении у государства, достигает совершеннолетия, он получает в безвозмездное пользование квартиру по договору социального найма. По истечении пятилетнего срока процедура приватизации жилья сиротой может быть начата в общем порядке, предусмотренном законом.

Перед тем, как приватизировать квартиру, убедитесь, что данное помещение вас полностью устраивает, а состояние коммуникаций в нем удовлетворительное. С момента перевода квартиры в собственность бремя содержания переходит на нового владельца.

Пошаговый алгоритм действий:

1. Заключить бессрочный договор соцнайма.
2. Подготовить комплект документов.
3. Направить заявление в местную администрацию.
4. Подписать договор о приватизации квартиры.
5. Переоформить права на жилье путем обращения в Росреестр.

Для тех, кто не знает, как приватизировать муниципальную недвижимость, переданную детям по договору социального найма, в МФЦ каждого региона предусмотрена предметная помощь по составлению документов, оплаты всех расходов и направлению заявлений.

В случаях, когда ребенок остался без родителей и других законных представителей, его доверительным лицом может выступать директор детского дома или интерната, в котором он временно содержится. До достижения 18 лет это лицо уполномочено от лица детей подписывать документы и подавать различного рода заявления.

Список документов, которые нужно собрать

Процедура приватизации жилья сиротой имеет большую схожесть с общим порядком переоформления муниципальной квартиры, в связи с чем необходимый комплект документ мало чем будет отличаться.

Какие документы нужны для того, чтобы стать собственником недвижимости:

1. Паспорт гражданина России.
2. Договор социального найма жилья.
3. Первоначальный договор спецнайма на 5 лет.
4. Документ, подтверждающий отсутствие долгов – выписка по лицевому счету.
5. Грамотно составленное заявление на приватизацию.
6. Техпаспорт на жилое помещение.
7. Заявление в Росреестр о переоформлении квартиры.

Если у сироты есть свои представители, которые выступают заявителями от имени ребенка, к пакету документов необходимо приложить оригинал доверенности, заверенной у нотариуса.

После того, как заявитель определился, какие документы нужны, можно направлять свой зарос в администрацию. С момента подачи заявления можно рассчитывать на получение собственности на квартиру в срок до 4 месяцев. В этот период включено время для принятия решения местной администрацией и оформлением договора в Росреестре.

Что делать, если отказывают или затягивают сроки?

Учитывая, что право на приватизацию гражданин может использовать только единожды на протяжении всей жизни, на практике предоставления жилья сиротам возникает масса спорных ситуаций, связанных с их участием в процедуре в детстве. Отказ от передачи квартиры в собственность может быть на законных основаниях, однако, в случае с детьми, оставшихся без родителей, есть исключения.

Отказать в приватизации сиротам не могут по закону:

• Если ребенок уже проходил ране эту процедуру с родителями или опекунами;
• Когда с ответственным квартиросъемщиком заключен договор социального найма;
• В случаях не проживания в муниципальном жилье.

В соответствие с действующим законодательством отказать в передаче квартиры в собственность ребенку могут только в той ситуации, когда не прошло 5-летнего периода с момента передачи жилья в безвозмездное пользование. Во всех остальных случаях неправомерный отказ следует оспорить.

Куда жаловаться, если не дают приватизировать помещение:

• В суд с исковым заявлением;
• В прокуратуру с жалобой о бездействии местной администрации.

Во избежание спорных ситуаций в ходе судебного процесса рекомендуем вам заранее воспользоваться помощью профессионального жилищного юриста для грамотного составления искового заявления.

Полезное видео

Заключение

Те дети, которые рано потеряли родителей или были оставлены ими на произвол судьбы, переходят под защиту государственных органов до достижения совершеннолетия. После выпуска из детских социальных учреждений они получают муниципальные квартиры в бессрочное пользование, которые можно приватизировать после 5 лет проживания. Такая процедура мало чем отличается от общего порядка, поэтому у сирот не возникнет трудностей с получением права собственности на жилье.

Загрузка… ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

• Из-за постоянных изменений в законах информация часто устаревает;
• Общая информация не гарантирует успешное решение возникших проблем.

В связи с этим для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ юристы-правоведы.
Консультации по России: 8 (800) 707-92-26.
Горячая линия в Москве: 8 (800) 707-92-26. Автор статьи

Мигрелова Анастасия Павловна

Практикующий юрист в сфере жилищных правоотношений. Более 7 лет успешной практики в спорах, связанных с приватизацией, заливами помещений и сделками с недвижимостью.

Рекомендуем почитать

О признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, признании недействительным договора найма служебного жилого помещения

Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2013 N 16-КГ13-8

Требование: О признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, признании недействительным договора найма служебного жилого помещения.

Решение: В удовлетворении требований в части признания права собственности на квартиру в порядке приватизации отказано, так как какие-либо доказательства того, что заявитель состоял или состоит на учете нуждающихся в жилом помещении, в материалах дела отсутствуют.

 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июля 2013 г. N 16-КГ13-8

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Момотова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Кликушина А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Парамонова А.С. к администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, признании недействительными договора найма служебного жилого помещения и постановления главы администрации об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду, по иску администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области к Парамонову А.С., Парамоновой Е.В. и Парамонову М.А. о признании недействительным договора найма жилого помещения, прекращении права пользования жилым помещением и выселении

по кассационной жалобе администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области на постановление президиума Волгоградского областного суда от 19 декабря 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

 установила:

Парамонов А.С. обратился в суд с иском к администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, признании недействительными договора найма служебного жилого помещения и постановления главы администрации об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду, ссылаясь на то, что по договору найма жилого помещения от 19 августа 2009 г. N 8 ему была предоставлена в бессрочное владение квартира <…> в доме <…> по ул. <…> в г. <…> области. В марте 2012 года ему было отказано в приватизации данной квартиры ввиду того, что она была отнесена к специализированному жилищному фонду г. <…>. Полагая, что отказ в приватизации являлся незаконным, поскольку спорная квартира не являлась служебной и у нее отсутствовал статус специализированного жилья, а также учитывая, что ранее он не использовал право на приватизацию жилья, просил суд признать за ним право собственности на спорную квартиру, признать недействительными постановление главы администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области от 13 октября 2008 г. N 579 «Об отнесении жилого помещения — квартиры <…> по ул. <…> дом <…> к специализированному жилищному фонду» и договор найма указанного служебного жилого помещения от 21 мая 2009 г. N 3.

Администрация городского округа город Урюпинск Волгоградской области обратилась с иском к Парамонову А.С., Парамоновой Е.В. и Парамонову М.А. и с учетом уточненных требований просила признать недействительным договор найма жилого помещения от 19 августа 2009 г. N 8, заключенный между Парамоновым А.С. и МУП «ЦИТТ», прекратить право пользования ответчиков спорным жилым помещением и выселить их из квартиры.

В обоснование исковых требований указала, что 13 октября 2008 г. спорная квартира была включена в состав специализированного муниципального жилищного фонда г. Урюпинска и имеет статус служебной. Парамонову А.С. указанная квартира была предоставлена в качестве служебного жилья по договору найма служебного жилого помещения от 21 мая 2009 г. N 3 на период его службы в органах внутренних дел Российской Федерации в должности <…> ОВД по г. <…> и <…> области с условием выселения после увольнения. Приказом МВД России от 21 ноября 2011 г. Парамонов А.С. уволен из органов внутренних дел, но отказывается освободить спорное жилое помещение.

Решением Урюпинского городского суда Волгоградской области от 20 июля 2012 г. в удовлетворении иска Парамонову А.С. отказано. Исковые требования администрации городского округа г. Урюпинска Волгоградской области удовлетворены. Признан недействительным договор найма жилого помещения от 19 августа 2009 г. N 8, заключенный между Парамоновым А.С. и МУП «ЦИТТ», прекращено право пользования Парамонова А.С., Парамоновой Е.В. и Парамонова М.А. квартирой <…> в доме <…> по ул. <…> области и они выселены из указанного жилого помещения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 сентября 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Парамонова А.С. — без удовлетворения.

Постановлением президиума Волгоградского областного суда от 19 декабря 2012 г. решение Урюпинского городского суда Волгоградской области от 20 июля 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 сентября 2012 г. в части удовлетворения исковых требований администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области к Парамонову А.С., Парамоновой Е.В. и Парамонову М.А. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении отменено, дело в данной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение Урюпинского городского суда Волгоградской области от 20 июля 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 сентября 2012 г. оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела в отмененной части решением Урюпинского городского суда Волгоградской области от 27 февраля 2013 г. в удовлетворении исковых требований администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области к Парамонову А.С., Парамоновой Е.В. и Парамонову М.А. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении отказано.

В кассационной жалобе администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области ставится вопрос об отмене постановления президиума Волгоградского областного суда от 19 декабря 2012 г. с оставлением в силе решения Урюпинского городского суда Волгоградской области от 20 июля 2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 сентября 2012 г. в полном объеме.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2013 г. указанная кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены постановления президиума Волгоградского областного суда от 19 декабря 2012 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом кассационной инстанции при рассмотрении данного дела.

Разрешая спор и удовлетворяя требования администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 103 и 104 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что спорное жилое помещение являлось служебным, оно было предоставлено Парамонову А.С. для временного проживания. Договор найма служебного жилого помещения от 21 мая 2009 г. N 3 Парамоновым А.С. не оспаривался, недействительным в установленном законом порядке признан не был. Суд учел также, что согласно показаниям свидетеля — экономиста МАУ «МТЦ» А<…> договор найма жилого помещения от 19 августа 2009 г. N 8 от имени МУП «ЦИТТ» был заключен с Парамоновым А.С. по ошибке, который не обратил внимание на то, что спорная квартира согласно постановлению главы администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области от 13 октября 2008 г. N 579 являлась служебной. В связи с увольнением Парамонова А.С. из органов внутренних дел право пользования жилым помещением Парамонова А.С. и членов его семьи на спорное жилое помещение прекратилось, и они подлежали выселению из него без предоставления другого жилого помещения.

Не соглашаясь с выводами судов в этой части, президиум Волгоградского областного суда сослался на пункт 64 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4202-1 «Об утверждении Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации», действовавшего на момент увольнения Парамонова А.С. со службы, согласно которому сотрудникам, уволенным из органов внутренних дел с правом на пенсию по основаниям, предусмотренным п. «з» части 1 статьи 58 указанного Положения, и имеющим выслугу 20 лет и более (в календарном исчислении), сохраняется право на безвозмездное закрепление жилых помещений в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, а также на пункты 20, 27, 28 Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2002 г. N 897, в соответствии с которыми без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены проживающие в служебном жилом помещении прекратившие службу сотрудники, имеющие выслугу в правоохранительных органах не менее 10 лет.

Суд кассационной инстанции указал, что поскольку на момент увольнения Парамонова А.С. со службы его выслуга в органах внутренних дел в календарном исчислении составила 26 лет 4 месяца 2 дня, постольку это обстоятельство подлежало учету при рассмотрении дела судом. При этом суд кассационной инстанции согласился с выводом судов о наличии у находящейся в муниципальной собственности спорной квартиры на момент вселения в нее Парамонова А.С. статуса служебного жилого помещения и указал на отсутствие законных оснований для удовлетворения исковых требований Парамонова А.С. о признании права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление суда кассационной инстанции в части отмены решения Урюпинского городского суда Волгоградской области от 20 июля 2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 сентября 2012 г. в части удовлетворения исковых требований администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области к Парамонову А.С., Парамоновой Е.В. и Парамонову М.А. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении не основано на нормах действующего законодательства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением Правительства Российской Федерации от 11 марта 2002 г. N 284-р жилой дом, расположенный по адресу: г. <…>, передан в муниципальную собственность г. Урюпинска и по состоянию на 29 июля 2002 г. исключен из Реестра федерального имущества.

Решением жилищной комиссии администрации городского округа города Урюпинска Волгоградской области от 3 сентября 2008 г. по ходатайству ОВД по г. Урюпинску и Урюпинскому району трехкомнатная благоустроенная квартира <…> в доме <…> по ул. <…> в г. <…> была закреплена за ОВД по г. Урюпинску и Урюпинскому району в качестве служебной.

Постановлением главы администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области от 13 октября 2008 г. N 579 указанное муниципальное жилое помещение включено в специализированный жилищный фонд городского округа город Урюпинск Волгоградской области в качестве служебного жилья.

На основании названного постановления между администрацией городского округа города Урюпинск Волгоградской области (наймодателем) и Парамоновым А.С., замещавшим должность <…> ОВД по г. Урюпинску и Урюпинскому району (нанимателем), заключен договор найма служебного жилого помещения от 24 мая 2009 г. N 3, в соответствии с которым спорная квартира предоставлена нанимателю и членам его семьи для временного проживания.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся в том числе служебные жилые помещения.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (часть 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 93 Жилищного кодекса Российской Федерации служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Согласно части 3 статьи 104 Жилищного кодекса Российской Федерации договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

В силу статьи 103 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Из содержания указанной нормы следует, что условием выселения из служебного жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения является не только отнесение лица к установленной категории граждан, определенной законом, но и факт состояния такого лица на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Как установлено судом первой инстанции, Приказом МВД Российской Федерации от 21 ноября 2012 г. N 1594 л/с Парамонов А.С. уволен из органов внутренних дел в соответствии с пунктом «з» части 1 статьи 58 Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации (по ограниченному состоянию здоровья).

Какие-либо доказательства того, что Парамонов А.С. состоял или состоит на учете нуждающихся в жилом помещении, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. N 342-ФЗ «О службе в органах внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении сотрудников органов внутренних дел не применяется Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4202-1 «Об утверждении Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации и текста Присяги сотрудника органов внутренних дел Российской Федерации», за исключением частей 5 и 6 статьи 45, части 7 статьи 46, статей 54 и 64 указанного Положения, которые применяются в отношении сотрудников органов внутренних дел, прикомандированных в соответствии с законодательством Российской Федерации к федеральному органу исполнительной власти, реализующему государственную политику в сфере миграции и осуществляющему правоприменительные функции, функции по контролю, надзору и оказанию государственных услуг в сфере миграции, и федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему специальные функции в сфере обеспечения федеральной фельдъегерской связи в Российской Федерации, до 31 декабря 2012 г. включительно (статья 97).

Между тем данных о том, что Парамонов А.С. относился к числу лиц, указанных в вышеназванном Законе, в материалах дела также не содержится.

Что касается Типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, то оно, как следует из его названия и содержания, регулирует вопросы использования служебного жилищного фонда, находящегося в государственной собственности и переданного, в том числе, в оперативное управление органов внутренних дел. Однако спорное жилое помещение находилось не в государственной, а в муниципальной собственности и не было передано и закреплено на праве оперативного управления за ОВД по г. Урюпинску и Урюпинскому району Волгоградской области.

При таких обстоятельствах у президиума Волгоградского областного суда не имелось законных оснований для отмены решения суда первой инстанции и апелляционного определения суда второй инстанции в части удовлетворения исковых требований администрации городского округа г. Урюпинска Волгоградской области к Парамонову А.С., Парамоновой Е.В. и Парамонову М.А. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.

Судебная коллегия находит, что допущенные судом кассационной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя. Данные нарушения могут быть исправлены только посредством отмены обжалуемого постановления президиума Волгоградского областного суда от 19 декабря 2012 г., а также основанного на нем решения Урюпинского городского суда Волгоградской области от 27 февраля 2013 г., принятого без учета того, что Положение о службе в органах внутренних дел Российской Федерации и Типовое положение о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации не подлежали применению в данном деле.

По изложенным выше основаниям постановление суда кассационной инстанции и основанное на нем решение суда первой инстанции подлежат отмене с оставлением без изменения решения суда первой инстанции и апелляционного определения в отмененной части.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

 определила:

постановление президиума Волгоградского областного суда от 19 декабря 2012 г. в части отмены решения Урюпинского городского суда Волгоградской области от 20 июля 2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 сентября 2012 г. в части удовлетворения исковых требований администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области к Парамонову А.С., Парамоновой Е.В. и Парамонову М.А. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, решение Урюпинского городского суда Волгоградской области от 27 февраля 2013 г. отменить, оставить в силе решение Урюпинского городского суда Волгоградской области от 20 июля 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20 сентября 2012 г. в части, отмененной постановлением президиума Волгоградского областного суда от 19 декабря 2012 г.

Прокурор разъясняет | Сайт прокуратуры Хабаровского края

Казалось бы, основные требования законодательства о наследовании знают все, но практика показывает, что даже с несложными вопросами, касающимися включения жилого помещения в состав наследственной массы, возникают трудности.

 

В соответствии с положениями статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

 

И если с жилым помещением, которое на момент смерти наследодателя являлось его собственностью, и с регистрацией такого права в установленном законом порядке, проблем не возникает — данное имущество безусловно входит в состав наследственной массы, то каким образом разрешается вопрос в случае, когда наследодатель не успел при жизни обратить жилое помещение в свою собственность?

 

Ответ на этот вопрос содержится в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, согласно которому включение жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность (до государственной регистрации права собственности).

 

Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган во внимание не принимаются.

 

Рассмотрим данную ситуацию на конкретном примере.

 

Владимир Н. обратился в суд с иском к своему сводному брату Дмитрию и администрации города о восстановлении срока для принятия наследства, признании в порядке наследования по закону права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру и признании недействительным заключенного между администрацией города и братом договора безвозмездной передачи жилья в собственность граждан.

 

Свои требования Владимир обосновал тем, что они с братом являются наследниками первой очереди по закону имущества их матери Ольги Ивановны, которая была нанимателем квартиры по договору социального найма. Помимо нанимателя в квартире по месту жительства был зарегистрирован Дмитрии К. При жизни мать выразила намерение приватизировать квартиру, обратившись в бюро технической инвентаризации за изготовлением технического паспорта квартиры, необходимого для оформления договора безвозмездной передачи жилья в собственность, и выдала на имя Владимира доверенность на совершение необходимых действий для сбора и оформления документов для заключения договора приватизации, однако в связи со смертью не успела завершить процесс приватизации. Поскольку на момент смерти Ольги Ивановны квартира осталась в муниципальной собственности, сводный брат как лицо, обладающее правом пользования жилым помещением на условиях социального найма, приватизировал квартиру на свое имя. Между тем Владимир Н. полагал, что квартира вошла в состав наследства после смерти матери, в связи с чем, должна принадлежать обоим наследникам.

 

Районный суд, разрешая спор, и, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что при жизни Ольга Ивановна не выразила в своих действиях волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, а именно — не подала заявление о передаче ей в собственность жилого помещения в порядке приватизации с приложением необходимых документов, в связи с чем, не признал приватизацию спорной квартиры состоявшейся. Кроме того, суд установил, что в материалах дела отсутствуют сведения о согласии Дмитрия К. при жизни матери приватизировать занимаемую квартиру, что явилось бы препятствием для заключения договора приватизации.

 

Владимир не согласился с решением суда и обжаловал его в апелляционном порядке.

 

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, и, удовлетворяя исковые требования Владимира, пришел к выводу о включении спорной квартиры в состав наследства после смерти матери, поскольку, заключив договор на выполнение работ по технической инвентаризации квартиры, получение технического и кадастрового паспортов и выдав доверенность на имя истца на право совершения действий, связанных с приватизацией квартиры, Ольга Ивановна выразила свою волю на приватизацию квартиры, но не смогла оформить договор приватизации по независящим от нее причинам.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

 

В силу ст.2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

 

В соответствии со ст.7 названного закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

 

Статьей 8 данного закона установлено, что решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.

 

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

 

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

 

Таким образом, возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.

 

При этом Верховный Суд Российской Федерации особо отметил, что другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут.

 

Обстоятельством, имеющим значение для правильного разрешения данного дела являлось установление фата подачи наследодателем Ольгой Ивановной в установленном порядке в уполномоченный орган заявления о приватизации занимаемого ею по договору социального найма жилого помещения вместе с необходимыми документами, а также того, что данное заявление не было ею отозвано.

 

Однако при рассмотрении иска Владимира Н. суд первой инстанции установил, что при жизни его мать в уполномоченный орган с заявлением о передаче ей в собственность жилого помещения в порядке приватизации не обращалась, документов для оформления договора приватизации квартиры не предоставляла.

 

Само по себе желание гражданина приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в отсутствие с его стороны обязательных действий (обращение при жизни лично или через представителя с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган) в силу вышеуказанных норм законодательства не может служить правовым основанием для включения жилого помещения после смерти гражданина в наследственную массу и признания за наследником права собственности на это жилое помещение.

 

Верховный Суд Российской Федерации признал, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал толкование норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон, на основании чего пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

 

Учитывая, что при таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации апелляционное определение краевого суда об удовлетворении иска Владимира отменила, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Решение суда по гражданскому делу по иску к МЧС России о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации

Отсутствие зарегистрированного права собственности на жилое помещение за городом  Москвой или невнесение его в реестр федерального имущества не является основанием для отказа в передаче квартиры в собственность заявителей.

 

                                                      РЕШЕНИЕ

                                     Именем Российской Федерации

 

21 декабря 2006 г.

 

Люблинский районный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего федерального судьи Липилиной О.А.

при секретаре Васиной М.А.

адвоката Савостьяновой О.Н.

рассмотрев  в   открытом   судебном   заседании  гражданское дело № 2-3247-06-5

по иску В-ва В.А., В-ой М.П., В-ой А.В. в лице законных представителей В-ва В.А. и В-ой М.П. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,

 

                                                       Установил:

           

В-вы обратились в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права собственности в порядке приватизации на квартиру № ***, расположенную по адресу: г. Москва, **************. В обоснование исковых требований истцы указали, что на основании Распоряжения Префекта ЦАО г. Москвы от 31 декабря 1999 г. В-ву В.А. как очереднику МЧС России на семью была предоставлена вышеуказанная квартира. 17 февраля 2000 г. между В-вым В.А. и ответчиком был заключен договор социального найма на вышеуказанную квартиру. После заключения договора истцы вселились в квартиру и постоянно проживают в ней. В январе 2006 г. истцы обратились к ответчику с заявлением о передаче квартиры в собственность. Ответчик в принятии документов отказал, указав, что вышеуказанная квартира не относится к собственности г. Москвы, а по имеющимся у него сведениям квартира приобретена МЧС России. В МЧС России также пояснили, квартира в реестр Федерального имущества не вносилась и в собственность МЧС России не передавалась. Истцы считают, что отказ в заключение договора передачи квартиры в собственность  в порядке приватизации является незаконным и нарушающим их право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования, просят признать за ними право собственности на квартиру № ***, расположенную по адресу: ************** в равных долях в порядке приватизации (л.д. 49, 50).

Истица В-ва М.П., действующая за себя и в качестве законного представителя несовершеннолетней истицы В-ой А.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просит их удовлетворить.

Истец В-в В.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, через представителя.

Представитель истцов Савостьянова О.Н., действующая на основании доверенностей (л.д. 5, 6) в судебном заседании исковые требования поддержала, просит удовлетворить.

Представитель ответчика Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Письменных возражений по заявленным исковым требованиям не представил.

Представитель третьего лица Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Письменных возражений по заявленным исковым требованиям не представил.

Суд, заслушав объяснения истцы В-ой М.П., представителя истцов, исследовав материалы дела, находят иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 2 п. 1 ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ» от · июля 1991 г. № 1541-1 граждане РФ, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, находящегося в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, по договору найма вправе приобрести эти жилые помещения в собственность. В силу ст. 11 вышеуказанного Закона каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Судом установлено, что на основании Распоряжения Префекта ЦАО г. Москвы от 31 декабря 1999 г. № 3822рз семье истца В-ва В.А. в составе: он, его жена – истица В-ва М.П. и его дочь – истица В-ва А.В., была предоставлена по договору социального найма трехкомнатная квартира № *** в доме № *** по улице ************** г. Москве, общей площадью 75,0 кв.м., жилой площадью 43,5 кв.м. (л.д. 14). На основании вышеуказанного Распоряжения Префекта ЦАО г. Москвы между сторонами 17 февраля 2000 г. был заключен договор социального найма вышеуказанного жилого помещения № 55***********.

5 апреля 2000 г. истцы были зарегистрированы по месту жительства в вышеуказанной квартире (л.д. 48).

Из ответа ДЖП и ЖФ г. Москвы № ДЖ-В-******** следует, что истцам было отказано в заключении договора передачи вышеуказанной квартиры в собственность, поскольку квартира не относится к муниципальной собственности и по имеющимся у ответчика сведениям была приобретена МЧС России (л.д. 7).

Согласно ответам МЧС России и Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по городу Москве вышеуказанная квартира в реестр федерального имущества не внесена, в собственность МЧС России не передавалась (л.д. 9, 11-12).

Согласно справке, выданной истцу В-ву В.А.  МЧС России, последний не возражает против передачи квартиры № *** в доме № *** по улице ********** г. Москве в собственность семьи В-ва В.А. в порядке приватизации (л.д. 10).

Из представленных истцами выписок из домовых книг, копий финансово-лицевых счетов (л.д. 46-48), выписки из протокола № 4 заседания жилищной комиссии МЧС России (л.д. 13), справок ДЖП и ЖФ г. Москвы (л.д. 53-56), сообщений ГУ ФРС по Москве  (л.д. 38-41)  следует, что истцы ранее право на передачу занимаемых им жилых помещений в собственность в порядке приватизации не использовали.

При таких обстоятельствах, суд не может признать, что отсутствие зарегистрированного права собственности на спорную квартиру за городом Москвой или МЧС России, а также невнесение ее в реестр федерального имущества является основанием для отказа в передаче квартиры истцам в собственность в порядке приватизации.

На основании изложенного, суд полагает, что за В-ми должно быть признано право равнодолевой собственности на квартиру № ***, расположенную по адресу: **************   в порядке приватизации.

На основании изложенного,  и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

 

                                                    Решил:

Признать за В-вым В.А., В-ой М.П. и В-ой А.В. право собственности на квартиру № *** в доме № *** по улице ******** в городе Москве в порядке приватизации в равных долях.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней.

 

Федеральный судья:

 

Как унаследовать неприватизированную квартиру: порядок и процедура

Хотя приватизация жилья в России продолжается без малого тридцать лет, немало людей по-прежнему живет в неприватизированных квартирах. Особенно пожилые. Приватизация автоматически означает значительное повышение квартплаты, так что договор соцнайма гораздо выгоднее для пенсионеров.

Но когда человек умирает, его родственники, привыкшие считать квартиру, в которой наследодатель прожил много лет, фактически семейным имуществом, с удивлением обнаруживают, что, оказывается, получить ее в наследство не так-то просто, порой невозможно.

ВНИМАНИЕ! Недвижимость, будь то квартира, частный дом, земельный участок, гараж, является собственностью гражданина только, если у него есть на них оформленное и зарегистрированное в государственных органах право собственности. Которое подтверждается соответствующими документами. Лишь приватизированным имуществом человек может распоряжаться в полной мере – продавать, дарить, завещать.

Если же приватизации не было, или даже ее процедура была инициирована, но не доведена до конца, наследники не могут рассчитывать на владение данной недвижимостью. Или, как минимум, сталкиваются с рядом трудностей при получении прав на распоряжение им.

Данная статья посвящена сложному и противоречивому вопросу наследования неприватизированного жилья. Механизмы, позволяющие родственникам умершего квартиросъемщика унаследовать его права на неприватизированную квартиру, в российском законодательстве существуют. Их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы РФ.

Мы подробно разберем различные ситуации, позволяющие использовать данные механизмы на практике. И проанализируем связанные с этим юридические тонкости.

Можно ли завещать и передать неприватизированную квартиру

Завещать неприватизированное жилье нельзя. Статья №1112 ГК РФ совершенно недвусмысленно определяет состав наследства, как совокупность имущества, принадлежащего гражданину на момент смерти.

Неприватизированная квартира принадлежит муниципалитету или государству. Даже, если человек прожил в ней всю жизнь, права собственности на жилое помещение принадлежат не ему, а вышеупомянутым органам, с которыми он заключил бессрочный договор социального найма.

Следовательно, договор социального найма считается прекращенным с момента смерти квартиросъемщика, и ни его родственники, ни его иждивенцы прав на жилье не имеют. Другое дело, если квартиросъемщик воспользовался своим правом на бесплатную приватизацию жилья, полученного по соцнайму. После того, как процедура смены собственника состоялась и зарегистрирована в Росреестре, квартиру можно включить в наследственную массу, согласно общему положению ГК РФ.

Но что делать, если проживающий в квартире наследодатель не успел завершить процедуру приватизации, или вовсе не приступал к ней?

Подобные ситуации достаточно распространены. Для их регулирования существуют иные законодательные нормы, с вопросами наследования никак не связанные. В некоторых случаях родственники могут сохранить за собой право пользования жилплощадью (на правах квартиросъемщика) или даже получить жилье в собственность. Но происходить это будет не по тому регламенту, по которому происходит вступление в наследственные права. Каким образом – мы рассмотрим ниже.

Кто наследник, если квартира не приватизирована?

Строго говоря, государство или муниципалитет. И даже не наследник, а просто собственник, вернувший себе все права на недвижимость после окончания действия договора социального найма.

Родственники же, ни по закону, ни по завещанию, не имеют ни малейшего права претендовать на недвижимость, в которой проживал умерший. Просто потому, что это не его недвижимость.

Но значит ли это, что родственники (наследники) ответственного квартиросъемщика в любом случае лишаются права жить в данной квартире после его смерти? Нет, не значит. Для них предусмотрено два законных способа оставить ее себе и даже получить в собственность:

1. Практически безусловное право сохранить за собой жилье имеют право те родственники наследодателя, которые на момент его смерти жили и были прописаны вместе с ним. Договор социального найма беспрепятственно переоформляется на имя одного из них. Этот механизм действует еще с советских времен, когда все квартиры (за исключением ЖСК, которых было менее 10%) принадлежали исключительно государству. Люди всеми возможными способами старались прописать к одиноким бабушкам/дедушкам внуков, которые после смерти старших родственников становились обладателями жилья. В противном случае квартира, как тогда говорили, «пропадала» — отходила государству.

В этом отношении ничего не изменилось. Если родственник или иждивенец прописан в муниципальной квартире, договор соцнайма которой оформлен на умершего, он становится новым ответственным квартиросъемщиком. И впоследствии имеет право получить квартиру в собственность, бесплатно приватизировав ее на законных основаниях. Все прочие родственники, зарегистрированные по другим адресам, независимо от степени родственной близости, претендовать на данное жилое помещение права не имеют.

2. В случае, если квартиросъемщик сам начал процедуру приватизации, но не успел закончить ее до своей смерти, ситуация несколько иная. Законные наследники могут сами закончить процедуру приватизации, а затем разделить приватизированную квартиру между собой, как полноценное наследство. Однако, чтобы получить право так сделать, им необходимо пройти этап судебного спора с пока еще актуальным собственником жилья – муниципалитетом или государственным органом. Если суд встанет на сторону наследников, то разрешит им завершить процедуру приватизации со всеми вытекающими из этого последствиями.

В этом случае круг наследников определяется, согласно общим правилам. Если есть завещание – наследниками становятся лица, упомянутые в нем. Если завещания нет – наследники по очередям. Именно они имеют право на подачу искового заявления. А также категории обязательных наследников: нетрудоспособные муж/жена, дети, родители, иждивенцы, несовершеннолетние дети.

ВНИМАНИЕ! Неприватизированная квартира, разумеется, не может стать объектом завещания – нотариус такое попросту не заверит. Когда говорят о наследовании по завещанию в связи с возможностью получить квартиру, не приватизированную на момент смерти наследодателя, имеется в виду следующее. Квартира (при условии положительного решения суда о завершении процедуры приватизации наследниками квартиросъемщика) будет включена в общую наследственную массу после того, как приватизация и регистрация права собственности завершится. И разделена между лицами, указанными в завещании.

Порядок и процедура получения неприватизированной квартиры в наследство

Итак, после смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя) неприватизированной квартиры у его родственников (наследников) есть два способа сохранить права на данное жилое помещение.

Один из них – перезаключение договора социального найма на свое имя — возможен в том случае, если кто-то из родственников проживал вместе с ответственным квартиросъемщиком и был указан в договоре соцнайма, как член семьи.

В данном контексте членом семьи, согласно ЖК РФ, может называться не только близкий родственник квартиросъемщика по крови, но и любое лицо, зарегистрированное в той же квартире по его просьбе или с его согласия. После того, как «член семьи» сам станет ответственным квартиросъемщиком, он имеет право бесплатно приватизировать квартиру, если тому нет иных законных препятствий.

Второй способ – завершение процедуры приватизации, начатой квартиросъемщиком до его смерти — становится доступным, если данная процедура была начата, и суд принял решение, разрешающее ее завершение наследникам или наследнику. Затем приватизированная квартира включается в наследственную массу.

Завершение приватизации, начатой наследодателем при жизни

Достаточно обширная юридическая практика, сложившаяся в этой области и не противоречащая нормам законодательства, свидетельствует о том, что достаточным условием для включение неприватизированной квартиры в наследственную массу является доказанное намерение наследодателя приватизировать ее. То есть:

• Наследодатель (квартиросъемщик, наниматель) подал заявление о приватизации квартиры
• Подал в уполномоченные органы пакет документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности
• Не подавал заявления об отзыве поданных документов

Поскольку заявление на приватизацию рассматривается уполномоченным органом в течение двух месяцев (статья № 6 ФЗ-55),человек в результате непредвиденных событий (тяжелой болезни, несчастного случая) может умереть, не дождавшись принятия решения. Если он подал документы на приватизацию и не отозвал их на момент смерти, это считается явным признаком его намерения пройти процедуру приватизации своего жилья.

В 1993 году Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление №8, в котором указано, что при возникновении подобной ситуации наследники вправе подать ходатайство о том, чтобы квартира, приватизация которой начата, но не завершена на момент смерти заявителя, была включена в наследственную массу. Мы уже упоминали, что в подобных ситуациях практически неизбежно возникновение споров с муниципалитетом, либо государственным органом, которому принадлежит квартира.

В принципе, эти споры носят формальный характер. Дело не в том, что муниципалитет «не хочет отдавать» квартиру. Просто ему необходимо законное основание для того, чтобы она перешла в собственность не того человека, который начал приватизацию, а его наследников. Решение суда является таким основанием.

Суд, учтя, что бывший наниматель жилого помещения выразил явное намерение ее приватизировать (подал заявление плюс пакет сопутствующих документов, и не отзывал их), но не успел завершить процедуру до своей смерти, дает разрешение завершить незаконченную процедуру и передать уже приватизированную квартиру наследникам.

Заключение договора социального найма родственниками умершего

Этот способ сохранения права на проживание в квартире умершего ответственного квартиросъемщика с точки зрения законодательства не имеет отношения к наследованию. Он регулируется жилищным законодательством (статья №69(п.2) ЖК РФ), а также той частью гражданского законодательства, которое регламентирует пользование жилыми помещениями (статья №672 ГК РФ).

Статья №69 ГК РФ декларирует равенство прав и обязанностей основного нанимателя жилого помещения и членов его семьи. Статья №672 ГК РФ гласит, что члены семьи ответственного квартиросъемщика жилья социального найма вправе проживать в том же помещении после его смерти.

То есть, договор социального найма без дополнительных условий перезаключается на того, кто остался прописанным в квартире. И так же, как прежде остается бессрочным. То есть, можно сказать, что член семьи наследует квартиру своего родственника, но только в бытовом смысле. С точки зрения закона он попросту становится его правопреемником, не получая свидетельство о наследстве, не платя пошлину, не переоформляя права собственности (которого у родственника-нанимателя и не было). Как новый наниматель, «наследник» получает право подать заявление о приватизации жилого помещения на свое имя.

ВНИМАНИЕ! В квартире умершего нанимателя можно только ПРОДОЛЖАТЬ жить. То есть, это право распространяется лишь на тех членов семьи, которые были прописаны и жили в квартире до смерти нанимателя. Прописаться на жилплощадь на основании родства после смерти нанимателя нельзя. Например, если внучка жила с бабушкой в качестве члена семьи, после ее смерти она остается в квартире, может перезаключить договор соцнайма на свое имя и подать заявление на ее приватизацию. Но мать внучки (дочь бабушки), несмотря на то, что является наследницей первой очереди, не может принять участие в приватизации, если была и остается прописанной в другом месте.

Как действовать членам семьи после смерти нанимателя?

Действовать нужно согласно положениям статьи №82 ЖК РФ. Если член семьи один – он идет и вносит изменения в договор социального найма, переоформляя его на свое имя. Если их несколько – люди договариваются между собой о том, кто теперь станет основным нанимателем.

Все права членов семьи, которыми они обладали до смерти первоначального нанимателя, сохраняются. В частности, они вправе прописать на жилплощадь других лиц в качестве членов семьи. Права и обязанности граждан, определенных, как члены семьи нанимателя жилья по договору соцнайма, регламентируются статьей № 69 ЖК РФ.

Проживая в квартире на условиях социального найма, гражданин и члены его семьи, также имеют право оформить бесплатную приватизацию этого жилого помещения на основании ФЗ №1541-1. Они вправе сделать это в любое время, поскольку последние изменения закона ликвидировали его срочный характер, и приватизация объявлена бессрочной. Приватизация может быть произведена в равных долях, либо только на имя одного из проживающих в квартире (если остальные напишут отказ от участия в процедуре).

Подытоживая все вышесказанное, следует выделить три основных момента:

• Если приватизация муниципальной квартиры начата, но не закончена его нанимателем до его смерти, наследники имеют право ходатайствовать о завершении процедуры и включении объекта недвижимости в наследственную массу
• Если приватизация вообще не планировалась, родственники нанимателя могут сохранить за собой права пользоваться квартирой и в дальнейшем приватизировать ее, если проживали вместе с нанимателем и имели постоянную регистрацию по тому же адресу.
• Если же наниматель жил и был прописан в квартире один, и приватизировать квартиру не собирался, после его смерти родственники и наследники по закону не имеют никаких оснований претендовать на его жилплощадь. Сделать с этим ничего нельзя.

Если у вас остались вопросы по данному поводу, задавайте их юристам на портале Prav.io. Опытный юрист в области жилищного права ответит на все ваши вопросы с учетом актуальных изменений в законодательстве.

Распад унитарной арендной системы Амстердама

Рассматривая реструктуризацию социального жилья в Нидерландах, кажется, имеется значительная поддержка идеи о том, что унитарная арендная система терпит крах. In, Elsinga et al. 2008 год предусматривал два возможных сценария для голландской жилищной системы. В первом случае унитарная арендная система выживает на том основании, что жилищные ассоциации по-прежнему хорошо финансируются (созревают), а доля социального арендного жилья остается выше 30%.Второй предполагал «сценарий остаточного унитарного рынка» (см. Van der Heijden, 2002), в котором жилищные ассоциации превратились в «гибридные» организации, а социальное жилье приобрело функцию социальной защиты. Последний сценарий, хотя и в общих чертах обрисован, в настоящее время кажется более важным.

Хотя Elsinga et al. Если рассматривать жилищную систему с точки зрения развития страны, мы озабочены более конкретным контекстом и тем, как на самом деле проявляются преобразования в унитарной системе аренды. Муниципальный округ Амстердама представляет собой особенно важный случай.С одной стороны, он представляет собой «справедливый город» (Fainstein 2010), поддерживаемый сильным унитарным характером рынка жилья Амстердама. С другой стороны, Амстердам прочно связан с мировой экономикой и особенно динамичным рыночным контекстом (Engelen and Musterd 2010).

Наш анализ начинается с определения того, как жилищные реформы повлияли конкретно на Амстердам, где жилищные ассоциации являются основными поставщиками жилья, подчеркивая расхождение с национальной картиной с точки зрения распада унитарной модели.Мы также обращаем внимание на ключевые изменения в пространственном распределении владения недвижимостью между районами, а также на более заметное перераспределение социального жилищного фонда между центром и периферией, как отдельные результаты дуализации. В нашем окончательном анализе дуализация рассматривается с точки зрения (1) уровней арендной платы и (2) профилей арендаторов (доходов) на основе данных обследования домашних хозяйств ^{Footnote 5} (1995–2013). В то время как мы демонстрируем поляризацию жилищной системы — частное жилье (особенно домовладение) становится все более распространенным, а социальное арендное жилье — более концентрированным с точки зрения домохозяйств с низкими доходами (т.е. Остаточная доля) — мы более критически показываем, как профили частных и социальных арендаторов разошлись за последние два десятилетия, что, по нашему мнению, свидетельствует об ослаблении унитарной системы аренды.

Последние события в «справедливом городе»

В Нидерландах на сектор социального жилья приходилось почти 40% всего жилья к 1989 году, после чего сектор начал постепенное снижение до примерно 32% к 2014 году. Амстердам пошел по другому пути. При этом социальное жилье достигло пика в 58% жилищного фонда в 1995 г., а затем упало до 44% к 2015 г. (O&S 2015).Более того, поскольку примерно половина частного арендного фонда также регулируется арендной платой в целом, «социально регулируемый сектор арендного жилья» составлял более двух третей домов Амстердама в середине 1990-х годов. ^{Footnote 6} Между тем доля жилья, занимаемого владельцами, составила всего 11% ( там же, ). По международным стандартам сектор социальной аренды также предлагает высококачественное жилье с низкой арендной платой, доступное для групп с разными доходами (Musterd 2014; Boterman and Van Gent 2014).Из-за своего масштаба социально регулируемый арендный фонд затмил сектор аренды на свободном рынке, причем цены в первом сильно влияли на второй. Таким образом, Амстердам на рубеже веков представлял собой зрелую и относительно прочную унитарную жилищную систему. Кроме того, социальное арендное жилье было распределено относительно равномерно по всему городу — даже в престижных районах, таких как район центрального канала, что ограничивало сегрегацию (Fainstein 2010).

Строго регулируемая и демодифицированная жилищная система столицы продемонстрировала сильный упор на разнообразие, равенство и доступность для всех (Fainstein 2010).Однако угрозы унитарной арендной системе, уже очевидные в национальном масштабе, начали закрепляться в Амстердаме на рубеже веков (Aalbers 2004). Национальное стремление к домовладению и уменьшение государственной поддержки поставщиков социальной аренды, возможно, оказали самое непосредственное влияние на местный рынок Амстердама. В соответствии с национальной политикой муниципалитет Амстердама решил явно увеличить долю жилья, занимаемого владельцами, и постепенно начал приватизировать, либерализовать и дерегулировать части жилищного фонда города (см. Uitermark 2009; Van Gent 2013).

На Рисунке 1 представлен обзор структуры владения жильем в Амстердаме и ее развития с 2000 года. Доля домовладений почти удвоилась, при этом количество домов, занимаемых владельцами, увеличилось более чем на 52 000 единиц. Как распродажа социального жилья, так и новостройки способствовали быстрому увеличению количества единиц жилья, занимаемых владельцами, хотя на данный момент социальное арендное жилье остается доминирующей формой владения недвижимостью в городе. Между тем, частная аренда потеряла около 5% доли сектора в период с 2000 по 2008 год, но впоследствии прекратила свое падение.С момента запуска GFC доля частного сектора аренды выросла почти на 3%. Мы вернемся к деталям этой маргинальной, но значимой тенденции, поскольку она играет существенную роль в процессах дуализации.

Рис. 1

Источник : Статистическое бюро Амстердама, 2015 г.

Изменения в сфере владения недвижимостью в Амстердаме в период с 2000 по 2014 год. Срок владения отображается как процент от общего жилищного фонда.

В дополнение к дискурсам о национальной политике, пропагандирующим социальные, экономические и онтологические преимущества владения собственником, преобразование прав владения в Амстердаме также было центральным элементом стратегий возрождения муниципалитетов, направленных на модернизацию и диверсификацию городских кварталов.Действительно, в этот период город якобы принял агрессивную стратегию джентрификации с целью привлечения домохозяйств с более высокими доходами в районы с низкими доходами (Van Gent 2013). В политическом дискурсе утверждалось, что преобразование формы владения жильем, от аренды к владению собственником, привлечет более состоятельные группы, ищущие возможности для совершения покупок, с благотворным социальным эффектом для более бедных районов с точки зрения социального состава (Boterman and Van Gent 2014).

Как владельцы примерно половины городского жилья (и большей части арендного фонда) с 1980-х годов жилищные ассоциации играли ключевую роль в процессе приватизации.Однако, в отличие от преобразования владения недвижимостью в других странах, в Нидерландах не было политики «права покупки» (как в Великобритании) для постоянных арендаторов. Вместо этого существует «Право на продажу» (см. Aalbers 2004), при котором индивидуальные жилищные ассоциации решают, могут ли арендаторы покупать или продавать пустующее имущество. Хотя не было никаких юридических мер, заставляющих жилищные ассоциации продавать недвижимость, на них растет политическое давление с целью сделать это (Uitermark and Bosker 2014). Продажи были также необходимы в рамках системы оборотных фондов, чтобы получить необходимые финансовые средства для строительства нового жилья (Gruis et al.2004 г.). Однако в последнее время государство более эффективно вынудило муниципалитеты и жилищные ассоциации выгрузить на рынок социальное арендуемое жилье, особенно после Глобального финансового соглашения и введения нормативных требований ЕС в отношении распределения социального жилья. На местном уровне в период между 1998 и 2007 годами муниципалитетом, районными властями и жилищными ассоциациями были заключены ряд соглашений, ^{Footnote 7} , что позволило продать покупателям жилья в общей сложности 28 575 единиц социального жилья. При продлении соглашения (2008–2016 гг.) Приватизационная квота была увеличена до более 30 000 единиц: примерно 15% городского социального жилищного фонда (муниципалитет Амстердама, 2008 г.).

География дуализации

Как показывает приведенный выше анализ Амстердама, дуализация — это более тонкий и неравномерный процесс, чем в традиционных жилищных исследованиях, с ролями и отношениями между различными участниками и институтами, определяющими переход. Более того, как мы теперь считаем, существуют также важные географические факторы, которые определяют дуализацию рынка жилья, что способствует неравенству в городе и между районами.

Рисунок 2 иллюстрирует масштаб продаж социального арендуемого жилья в период 1998–2014 гг., В течение которого было продано 23 824 единицы социального жилья (AFWC 2015).Однако эти продажи не происходили равномерно во времени или в пространстве, а дуализация была обусловлена ​​определенными пространственными ограничениями. Для рынка жилья Амстердама кольцевая дорога играет ключевую роль в этом процессе, представляя физическую границу между довоенной и послевоенной застроенной средой, а также между жильем с высокой и низкой плотностью застройки. С 1998 по 2005 год продажи социального жилья за пределами кольцевой дороги на северной, юго-восточной и западной периферии превышали продажи внутри кольцевой дороги и центральных районов города.Сектор социального жилья Амстердама является наиболее доминирующим за пределами кольцевой дороги, и продажи в этих районах в значительной степени способствовали большей диверсификации жилищного фонда там. Первоначально жилищные ассоциации неохотно продавали квартиры в центральной части города, поскольку эта недвижимость была более ценимой ассоциациями, и, кроме того, продажа не способствовала бы большей диверсификации акций.

Рис. 2

Источник: Амстердамская федерация жилищных ассоциаций AFWC (2014)

Продажа социального жилья в аренду жилищными ассоциациями, 1998–2014 гг.

Однако в период с 2010 по 2014 год подход жилищных ассоциаций, похоже, изменился, так как социальное жилье во внутренних районах города активизировалось (см. Hochstenbach 2017). Действительно, к 2014 году жилищные ассоциации продавали почти вдвое больше квартир в городских районах.

Более подробный геопространственный анализ подтверждает сдвиг в географии приватизации социального жилья в последние годы. На Рисунке 3 конкретно показано относительное увеличение и уменьшение распределения социальных арендных единиц по районам в период с 1998 по 2009 год.Карта демонстрирует заметное уменьшение во внешних периферийных областях в этот период, особенно в подрайонах Ньив-Уэст (A), Норд (B) и Зюйдуст (C). Поразительно, но в большинстве микрорайонов внутреннего кольца наблюдается (незначительный) рост количества социальных жилищ, т. Е. В период с 1998 по 2009 год добавление к социальному жилью превысило количество распродаж в этих районах. На рисунке 4 показаны изменения в распределении социальных арендных единиц на квартал в период с 2010 по 2014 год. Окрестности, которые показывают рост количества социальных арендных единиц во внутреннем кольце, почти исчезли.Вместо этого сформировались большие скопления «очень быстрого спада» и «быстрого спада», особенно в более центральных субрайонах Вест (Восток), Ост (Германия) и Зуид (Ф). С другой стороны, периферийные районы в последнее время демонстрируют более медленные темпы сокращения. Это, вероятно, связано с растущей необходимостью соблюдения налога с арендодателя, когда ассоциации извлекают выгоду из «разрыва в стоимости», который является самым большим в центральной части города, а также с растущей ролью жилищных ассоциаций в приватизации «избыточного» социального фонда в местах с высоким спросом (дорогостоящих), а не только в районах сдачи в аренду с низким доходом.

Рис. 3

Источник : Статистическое бюро Амстердама, 1998–2009 гг.

Изменения в распределении социальных арендных единиц по районам Амстердама, 1998–2009 годы. Район (A) = Nieuw-West, (B) = Noord, (C) = Zuidoost.

Рис. 4

Источник: Статистическое бюро Амстердама, 2010–2014 гг.

Изменения в распределении социальных арендных единиц по районам Амстердама, 2010–2014 гг. Район (D) = Oost, (E) = West, (F) = Zuid.

Таким образом, со временем акцент преобразований сместился с окраин на середину, а реструктуризация рынка жилья стимулировала поляризацию городов, особенно между внутренними и внешними районами города. В рамках последнего раунда политических реформ жилищные ассоциации с большей вероятностью продадут свои лучшие дома. Таким образом, социальный сектор не только теряет долю на рынке, но и лишается жилья самого высокого качества, особенно в более привлекательных районах города, при этом фонд все больше концентрируется в послевоенных многоквартирных домах на периферии.Возникающие модели владения недвижимостью, по-видимому, отражают интенсивный переход от унитарной к более дуалистической системе аренды. Более того, этот сдвиг также способствует большей заселенности домовладельцами и более глубокой коммодификации жилья в центральной части города, особенно с 2009/2010 гг. По сути, способность социального сектора предоставлять жилье хорошего качества и эффективно влиять на цены в частном секторе, являющемся ключевым элементом унитарных систем, подрывается.

Изменения в арендной плате и профилях арендаторов

Как мы установили ранее, важным критерием унитарной модели является степень, в которой социальный и частный секторы аренды функционируют либо как равные, интегрированные секторы, либо демонстрируют значительный разрыв (как в дуалистической модели). системы).В Амстердаме мы можем продолжить изучение признаков дуализации с точки зрения как арендной платы, так и профилей доходов арендаторов. Важно то, что мы теперь рассмотрим, уменьшается ли сдерживающее влияние социального сектора на уровни рыночной арендной платы, а также расхождения в профилях социальных и частных арендаторов.

По данным города Амстердам, средняя арендная плата в частном секторе в 1995 г. была сопоставима с арендной платой в социальном секторе: 277 евро против 240 евро, соответственно (см. Рис. 5). Большой и широко доступный сектор социальной аренды, похоже, оказал сдерживающее влияние на уровень рыночной арендной платы, и арендная плата была весьма сопоставимой.Это также говорит о высокой степени конкурентоспособности с точки зрения арендной платы и качества, характерной для единого рынка аренды. Однако с тех пор арендная плата в частном секторе быстро росла, особенно после 2009 года. Средняя арендная плата в частном секторе сейчас почти вдвое выше, чем в социальном секторе, что представляет собой заметное несоответствие в доступности.

Рис. 5

Источник : Исследование жизни в Амстердаме, 1995–2013 гг.

Средняя арендная плата в секторе социальной аренды и частном арендном секторе в Амстердаме.

Есть, возможно, два объяснения увеличивающейся разницы в арендной плате между секторами. Во-первых, после GFC критерии ипотечного кредитования ужесточились, что снизило кредитоспособность домохозяйств (см. Ronald and Dol 2011). Многие домохозяйства больше не имели доступа к домовладению и вместо этого обратились к частному рынку аренды, что повысило спрос (муниципалитет Амстердама, 2015 г.). Отсутствие безопасности как на рынке жилья, так и на рынке занятости, возможно, также повысило привлекательность аренды. Еще один фактор, который необходимо принять во внимание, — это увеличивающийся поток инвестиций в частный сектор Амстердама после GFC.Действительно, недавние данные показывают, что Амстердам, по-видимому, стал целью практики инвестирования с целью покупки с целью сдачи в аренду (ING 2017). Если вернуться к рис. 1, то эта практика увеличила долю аренды в частном секторе, не контролируемой арендной платой. Поскольку домовладение становится слишком обширным, в этот сектор все чаще «выталкиваются» новоприбывшие в Амстердам с более высокими доходами. Во-вторых, хотя исследования показывают, что социальное арендное жилье является весьма доступным, оно также гораздо менее доступно, поскольку очереди на него становятся все длиннее. ^{Footnote 8} (Uitermark 2009; Kadi and Musterd 2015).По сути, сокращение доступа подрывает сдерживающее влияние социального сектора на частную ренту, усугубляя неравенство между секторами.

В связи с уменьшением количества социального жилья, недавней ориентацией на домохозяйства с низкими доходами и домохозяйствами на получение пособий и увеличением разницы между арендной платой в частном и социальном секторах, профиль жителей в каждом жилищном секторе быстро расходится. Это становится наиболее очевидным, если мы посмотрим на динамику реальных доходов домохозяйств в различных секторах аренды.Таблица 1 показывает, что в 1995 году средний реальный ежемесячный доход арендатора частного жилья в Амстердаме был лишь немного выше, чем у человека, снимающего социальное жилье. Оба сектора аренды, по-видимому, имели значительный паритет и вместе обеспечивали доступное жилье для аналогичных домохозяйств с низким и средним доходом, что является ключевой особенностью унитарного рынка аренды. Однако менее чем за два десятилетия многое изменилось: доход частных арендаторов с поправкой на инфляцию увеличился на 53% по сравнению с 9.6% для социальных арендаторов. Действительно, в то время как аренда частного жилья стала прерогативой людей со средним доходом, социальное арендное жилье все чаще становится сектором, в котором в конечном итоге оказываются домохозяйства с низкими доходами. Владельцы по-прежнему обслуживают группы населения с более высокими доходами.

Таблица 1 Динамика среднего реального ежемесячного дохода арендаторов и домовладельцев Амстердама, 1995–2013 гг. (С поправкой на инфляцию)

Что такое RAD? Взгляд на частный менеджмент NYCHA Move

Подпишитесь на « THE CITY Scoop », нашу ежедневную рассылку новостей, в которой мы отправляем вам подобные истории с утра.

---

К концу этого года более 15 000 квартир в системе государственного жилищного строительства Нью-Йорка будут находиться в частной собственности.

Это почти 9% всех квартир, принадлежащих Управлению жилищного строительства Нью-Йорка.

Переход осуществляется через крупную федеральную жилищную программу под названием «Демонстрация помощи в аренде» или RAD. Он был создан в годы правления Обамы, чтобы позволить местным органам власти получать финансирование на модернизацию государственного жилья, при этом получая государственные субсидии для арендаторов с низкими доходами.

Всего Нью-Йорк планирует перевести почти треть своего государственного жилищного фонда, около 62 000 квартир, в частное управление.

Преобразования происходят по мере того, как NYCHA борется с проблемами, которые включают хронических паразитов, безудержную плесень и свинцовую краску, миллиарды долларов на срочно необходимый ремонт — и все это в то время, как Управление жилищного строительства работает под надзором федерального наблюдателя.

Так что же происходит, когда жилищное управление передает свои здания в частное управление? Вот что вам нужно знать:

И, пожалуйста, арендаторы NYCHA: Расскажите нам, что еще вы хотите знать о RAD! Прокрутите до конца, чтобы узнать, как задавать вопросы.

Что такое RAD?

RAD — это национальная программа, принятая в 2012 году, которая позволяет государственным жилищным агентствам изменить способ получения денег от федеральных органов — перейти с Раздела 9 (способ финансирования собственности, принадлежащей NYCHA), на Раздел 8 (программа, финансирующая частные помещики).

Раздел 8 позволяет NYCHA привлекать частное финансирование и управление недвижимостью, сохраняя при этом столь необходимое федеральное финансирование.

Чтобы немного запутать ситуацию, Нью-Йорк комбинирует RAD с другой федеральной жилищной помощью.NYCHA переименовало весь пакет PACT — Permanent Affordability Commitment Together.

Итак, если вы слышали о PACT, это версия RAD для Нью-Йорка.

Почему Нью-Йорк переходит на RAD?

NYCHA нужна тонна денег.

Новый председатель жилищного управления Грегори Русс недавно заявил, что государственному жилищному фонду города сейчас требуется 40 миллиардов долларов на улучшение физического состояния. Это 40 миллиардов долларов на сломанные лифты, протекающие крыши, устаревшие котлы и трубы и многое другое.

По мнению Русса и мэра Билла де Блазио, RAD играет огромную роль в поиске способа застраховать государственный жилищный фонд города до того, как он полностью рухнет.

Грегори Расс покидает Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса и возглавит NYCHA. Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса

Русс — активный сторонник передачи государственного жилья частным застройщикам. Он уже делал это раньше в Кембридже, штат Массачусетс, и Миннеаполисе, штат Миннесота.

Виктор Бах из Общества общественных работ (CSS), давний аналитик жилищной политики, сказал, что у города мало выбора, потому что RAD — «единственное лекарство, которое предлагает Вашингтон».

«Это немного похоже на ситуацию человека, у которого диагностировали рак и который задается вопросом, следует ли им принимать химиотерапию», — сказал он. «Никто не хочет химиотерапии. Но это может быть единственный способ решить проблему ».

Так будет ли государственное жилье по-прежнему … государственным?

Да и нет.В том смысле, что частные компании будут управлять недвижимостью, да, RAD-PACT — это форма приватизации.

Но здания, преобразованные с помощью RAD-PACT, по-прежнему будут принадлежать NYCHA и подпадать под действие федеральных законов и постановлений, касающихся государственного жилья, таких как ограничение арендной платы до одной трети дохода семьи. Частные фирмы будут управлять ими на основе долгосрочной аренды.

Это «форма частичной приватизации», согласно справочнику, выпущенному Обществом юридической помощи, CSS и Enterprise Community Partners совместно с RAD Roundtable, группой руководителей-резидентов NYCHA и защитников жилья.

Бах сказал, что жилищное управление не может избежать слова «П». «NYCHA ненавидит называть это приватизацией, но верно — независимо от того, насколько большую роль играет NYCHA после преобразования, — чтобы обеспечить преимущества RAD, оно должно быть в частных руках», — сказал он.

Я нахожусь в здании, находящемся под угрозой исчезновения. Что меня ждет?

Несколько ключевых деталей, которые необходимо знать перед переключением частного управления, согласно справочнику RAD:

• Вы будете платить арендную плату новой группе управления — и вы также подпишете с ними новый договор аренды.Уведомления о выселении также будут поступать от нового руководства, а не от NYCHA.
• Арендная плата будет установлена ​​в размере 30% от дохода семьи. Если это больше, чем вы платите сейчас, ваша арендная плата увеличится через пять лет.
• Каждый, кто находится в вашем текущем договоре аренды, имеет право остаться после преобразования. Однако любой взрослый, желающий присоединиться к вашему договору аренды, должен будет пройти проверку на наличие судимости.
• NYCHA надеется, что все ремонтные работы будут проводиться без переезда жильцов. Но иногда жильцов могут временно переселить — и они будут иметь право вернуться.

Когда это происходит?

Некоторые жилищные комплексы уже переданы в частную собственность. Первым городским комплексом, прошедшим процедуру RAD в 2016 году, стал Ocean Bay in The Rockaways с 1395 квартирами. С тех пор тысячи других единиц были преобразованы в Бронксе и Бруклине.

Ожидается, что к марту группа комплексов в Бруклине, включающая 2625 квартир, будет передана частным управляющим.

NYCHA сообщило, что к концу июня еще один пакет в Манхэттене перейдет под новое руководство.В эту группу входит 1718 квартир.

И другие уже в пути. К концу 2020 года, по заявлению NYCHA, еще 5908 квартир, расположенных в десятках зданий в Бруклине и Верхнем Манхэттене, перейдут в новое частное управление. Эти комплексы включают реки Гарлем I и II, дома Вильямсбург и обширные комплексы Linden и Boulevard в Восточном Нью-Йорке.

Места для остальных преобразований RAD еще не объявлены, но агентство заявило, что все они будут завершены к 2028 году.

Что думают об этом арендаторы в RAD Developments?

В Ocean Bay руководство арендаторов любит перемены. Лидер ассоциации арендаторов Лолита Миллер часто говорила об улучшениях в комплексе, рассказывая Bloomberg News в 2018 году: «Он стал раем».

Она также появилась в мэрии NYCHA в прошлом году в Fulton Houses, чтобы развеять опасения по поводу частного управления.

Но много опасений вызывают и комплексы, переделанные с помощью RAD. Прозрачность в отношении ремонтных работ в Ocean Bay исчезла из-за частного управления.А после преобразования проекта в RAD арендаторы больше не защищены федеральным наблюдателем, назначенным в прошлом году, или соглашением об удалении плесени под контролем суда.

Афуа Атта-Менса, исполнительный директор организационной группы Community Voices Heard, сказала, что слышит то же самое от многих арендаторов государственного жилья, когда они говорят о RAD.

«Страх», — сказала она. «Отсутствие ясности и — что это значит для меня?»

Некоторые из самых больших вопросов связаны с долгосрочной доступностью: останется ли арендная плата низкой даже после преобразования? Арендаторы также обеспокоены тем, будут ли крупные ремонтные работы, такие как ремонт крыш и котлов, выполняться в рамках RAD-PACT, и будут ли сотрудники NYCHA защищены частным управлением.

Атта-Менса подчеркнула более серьезную проблему для NYCHA: отсутствие доверия.

«Я не знаю никого, кому приходилось иметь дело с NYCHA — будь то выборное должностное лицо, рабочий, житель — у кого не было бы ужасных историй о жилищном управлении», — сказала она.

---

У вас есть вопросы об изменениях RAD-PACT в NYCHA? Или вы живете в переоборудованном комплексе и хотите поделиться своей историей? Ждем вашего ответа. Напишите нам по адресу [email protected] или позвоните, отправьте текстовое сообщение, в Signal или WhatsApp 718-866-8674, или заполните форму ниже.

Хотите переиздать эту историю? См. Наши правила переиздания .

---

ПОДДЕРЖКА ГОРОДА

Вы только что дочитали еще один рассказ из ГОРОДА.

Нам нужна ваша помощь, чтобы сделать ГОРОД таким, каким он может быть.

Пожалуйста, подумайте о том, чтобы присоединиться к нам в качестве члена сегодня.

ПОЖЕРТВОВАТЬ СЕГОДНЯ!

(PDF) Приватизация жилья в преобразовании жилищной системы

Значение терминов «приватизация» и «частная

собственность»

В общих чертах приватизация жилья в Эстонии юридически

определяется как «передача государства- или муниципальная собственность

в частную собственность… »(RT (Государственный вестник) 1997,

884).Предполагаемый результат приватизации состоит в том, что «роль государственного сектора

в жилищном строительстве будет ограничена, а роль частного сектора

возрастет» (Young 1986, см. Clapham &

Kintrea 1996a, 5).

Чтобы понять влияние процесса на социальное неравенство

, мы должны, тем не менее, подробно объяснить концепцию

. Утверждается, что «собственность — это совокупность прав

, которые представляют собой отношения между лицами и учреждениями с

в отношении вещи» (Marcuse 1996, 122), и что изменения

, связанные с правом собственности и имущественными правами, должны быть

описал как «замену одного набора прав на

другим, с существенным и дифференцированным воздействием на различные

группы в обществе» (Marcuse 1996, 144).Кроме того, отношения собственности

можно разделить на права и обязанности (Wessel

1996a). Иными словами, арендаторы государственного жилья типа «Советский

» пользовались многими правами собственности — они могли сдавать недвижимость в аренду, обменивать ее, передавать по наследству определенным членам семьи

и т. Д. Однако законный собственник — Государственный орган

— нес основные обязанности и обязанности по содержанию и ремонту жилья

.Поскольку государственная аренда

в значительной степени субсидировалась государством (только около четверти из

жилищных расходов покрывалась за счет аренды) (ПРООН, 1998 г.),

арендаторов этого типа жилья находились в гораздо более благоприятном положении. чем частники. «Статус государства

как собственника многоквартирных домов фактически никогда не осмыслялся арендаторами сознательно» (Паадам 1995,

288). После приватизации собственники получают право собственности на

, эл.грамм. право на продажу жилья, но их обязанности

также значительно увеличились, в том числе

обязанности по ремонту и содержанию жилья. Смена собственника

не означает, что все права

на имущество были автоматически переданы частному владельцу

. Законодательная и исполнительная власти

продолжают определять и контролировать, что можно, а что нельзя делать с собственностью

.Таким образом, цель должна состоять скорее в том, чтобы

идентифицировать влияние замены «одного набора имущественных

отношений» другим, чем оценивать изменения в терминах

передачи прав собственности из государственных в частные

руки.

Собственники, арендаторы, государственные органы и компании, занимающиеся недвижимостью —

компании являются основными участниками процесса

и на них влияют. В то время как влияние приватизации жилья на органы власти и компании

в основном было ориентировано на расходы или прибыль

, воздействие на домохозяйства является многосторонним —

оно может быть эмоциональным, восприятием, поведением и прибылью —

связанные с.

Порядок и объем приватизации жилья

в Эстонии

Реформа приватизации жилья в Эстонии (начата в 1991 году)

дала право первого отказа владельцам до национализации или

их правопреемникам в отношении имущества, отобранного у их.

В случаях, когда не было «довоенного» собственника или когда бывший владелец

не подавал заявку на возврат собственности

, действующие арендаторы имели право на приватизацию (UNDP

1998).Процесс возврата собственности, захваченной коммунистическим режимом

, ее бывшему владельцу или его / ее

преемникам называется «реституцией». Следовательно, арендаторы,

которых занимали подлежащие реституции жилищные единицы, не имели права на приватизацию

, в отличие от других государственных арендаторов. Согласно оценке

Национального союза ассоциации арендаторов,

количество таких арендаторов в Эстонии может достигать 150 000, т.е.

примерно 10% от всего населения Эстонии.

Купля-продажа прошла на выгодных условиях для

арендаторов. Покупка квартир происходила на большую часть

частей посредством ваучеров, т.е. все лица, постоянно проживающие

и работающие в Эстонии, имели право на приватизационные чеки

(государственные капитальные ваучеры) (UNDP 1998).

1

В 1994 году 98% из

компенсаций за приватизированное жилье было выплачено приватизационными

чеками (2337,5 миллиона эстонских крон) (Статистический отдел

Эстонии 1996).

Приватизация жилья оказывает прямое влияние на

половину населения Эстонии (ПРООН 1998): в результате

67–68% неэстонских семей, т.е. в основном русскоязычное население

, и 43–44% семей Эстонии

становятся собственниками квартир (Sillaste & Purga 1995, см.

Ko

˜re et al. 1996, 2153–2154). По оценкам, к моменту завершения жилищной реформы

(в течение нескольких лет)

примерно 90% жителей Эстонии будут частными владельцами

и 10% арендаторами.

Пример Тарту, Эстония

Следующий анализ отношения и восприятия, связанных с приватизацией

, а также воздействия приватизации жилья

на социальное неравенство в основном основан на данных

проведенного количественного исследования. в Тарту (Тартуский университет

и Тартуская городская управа 1998). Тарту — второй по величине город Эстонии

с населением ок. 100000 жителей

(на 1998 год). Город состоит из микрорайонов

разного возраста и качества (рис.2). В центре и вокруг него расположено

старого жилого фонда, зачастую состоящего из некачественного жилья

(рис. 3). В Подмосковье расположены районы качественного жилья

малогабаритных домов (рис. 4) и районы многоэтажных домов

жилых домов, построенных в советский период (рис. 5). В

Тарту приватизация жилья началась в 1991 году, а к 1998 году

процесс был практически завершен (рис. 2–5).

Выборка была построена по методу стратификации

, по национальным группам, возрастным группам, гендерным группам

и подобластям (городским районам).Пропорциональная стратификация

использовалась для возрастных групп, гендерных групп и национальных групп,

, тогда как непропорциональная стратификация использовалась для областей с суб-

. Позже данные для всего города были взвешены

в соответствии с долей населения в различных

подобластях. Общее количество респондентов — 1518 человек.

Предпочтение домовладению

Перед описанием отношения, восприятия и воздействия

, связанных с приватизацией, важно отметить, что некоторые из

4A.Ka

¨hrik NORSK GEOGRAFISK TIDSSKRIFT 54 (2000)

Насколько социальным является это жилье?

Хотя социальное жилье — это новый термин в политической среде США, существующие модели доступного жилья, такие как государственное жилье и кооперативы с ограниченным капиталом, включают аспекты трех основных целей социального жилья: изоляция жилья от рыночных сил, содействие социальному равенству и предоставление жителям возможности осуществлять демократический контроль над своим жилищем. Чтобы действительно соответствовать этому идеальному стандарту, эти типы жилья потребуют значительного увеличения финансирования и более широкой политической переориентации на «жилье в общественных интересах».Тем не менее, новое обязательство штата в отношении социального жилья, к которому призывает Жилищный альянс северных и южных районов штата, не должно начинаться с нуля.

Во второй части нашей серии мы исследуем существующие модели жилья в Нью-Йорке в связи с социальным жильем, ранжируя их по трем различным параметрам:

	Decommodification измеряет уязвимость жилищной модели к давлению рынка недвижимости. Модель жилья с высокой степенью декомодификации с большей вероятностью будет соответствовать цели обеспечения постоянной доступности социального жилья.
	Социальное равенство иллюстрирует жилищную модель, способствующую достижению равного статуса среди жителей и между резидентами и нерезидентами, включая расовую и экономическую интеграцию.
	Управление жильем исследует уровень значимого влияния жителей жилищной модели на принятие решений и управление.

_{Матрица социального жилья ранжирует основные типы жилья Нью-Йорка по трем шкалам: декомодификация, социальная справедливость и контроль со стороны жителей.Типы жилья в верхнем правом углу матрицы с более крупными маркерами демонстрируют наиболее социальные жилищные качества; те, что находятся в нижнем левом углу с маленькими маркерами, показывают меньше всего.}

Дом, занимаемый собственником

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Низкое

Резидентный контроль: Высокий

В Нью-Йорке около 1 млн домов, занимаемых владельцами, что составляет около 30 от общего жилищного фонда.Домовладельцы (включая отдельные семьи, кондоминиумы и кооперативы) имеют самый высокий уровень контроля над тем, как выглядит их жилое пространство, как долго они там живут и для чего они используют свою собственность. Они также имеют право продавать собственность за все, что будет на рынке, имея низкие баллы по декомодификации и высокие по контролю со стороны резидентов.

Владельцы-жильцы обычно используют свои дома изо дня в день и поэтому не только заинтересованы в получении максимальной отдачи от своих вложений. Таким образом, дома, занимаемые владельцами, менее популярны, чем рыночная аренда или инвестиционная недвижимость.В то же время домовладельцы, находящиеся в ипотеке, часто имеют меньший контроль над своим жильем, чем владельцы, которые полностью владеют своим домом. Постоянная потребность владельца в обслуживании ипотечного кредита увеличивает способность рынка отвергать его предпочтения в отношении использования его жилья.

Дома, занимаемые собственниками, имеют низкие показатели социального равенства, поскольку многие стратегии, которые помогли развитию рынка домовладения в США, связаны с расовой изоляцией и сегрегацией. Кроме того, это форма жилья, которая имеет наивысший статус по сравнению с другими типами владения.

Общественный земельный фонд

Decommodification: High

Социальное равенство: Высокий

Резидентный контроль: Высокий

Общинные земельные фонды (CLT) — это некоммерческие организации с демократическим управлением, которые управляют землей для удовлетворения общественных нужд. CLT стремятся продвигать общественный контроль и обеспечивать постоянную доступность. В Нью-Йорке есть два CLT: один на Купер-сквер и один в Восточном Гарлеме, оба построены с использованием городской собственности и поддерживаются с помощью долгосрочной помощи в аренде, и около дюжины зарождающихся CLT формируются в пяти районах.

Общинные земельные фонды (CLT) имеют высокие показатели декомодификации, поскольку они созданы для минимизации рыночного давления на стоимость земли. CLT отделяют собственность от собственности на землю и передают последнюю некоммерческим организациям, которые контролируют их доступность и землепользование в долгосрочной перспективе. После этого жители могут демократически контролировать само жилье, индивидуально или коллективно как владельцы кооперативов. Правления CLT включают нерезидентов в свою структуру управления, что немного повышает их рейтинг социального равенства по сравнению с моделями кооперации с ограниченным капиталом, такими как Mitchell Lamas.Чтобы быть действительно доступными для жителей с крайне низким доходом, CLT нуждаются в долгосрочном государственном финансировании части операционных расходов, не покрываемых арендной платой или платой за обслуживание.

Государственное жилье

Decommodification: High

Социальное равенство: Низкое

Дежурный контроль: Средний

Жилищное управление города Нью-Йорка (NYCHA) — крупнейшее государственное жилищное управление США, в котором проживает около 400 000 человек в 170 000 квартир.Каждый пятнадцатый житель Нью-Йорка живет в государственном жилье, получающем финансовую и производственную помощь от федерального правительства и арендную плату.

Государственное жилье является одним из самых доступных в жилищной системе США, потому что со всех арендаторов взимается 30 процентов от их скорректированного дохода в качестве арендной платы. Он также принадлежит правительственным жилищным органам, чья миссия — обеспечить доступное жилье на постоянной основе. Это создает буфер против коммодификации, пока власти сохраняют свою руководящую роль.К сожалению, недофинансирование со стороны правительства всех уровней подвергло власти давлению рынка и заставило многие из них отказаться от государственного жилья или перейти к жителям с более высокими доходами. NYCHA в основном сопротивлялось этому пути, но теперь оно сталкивается с нехваткой капитала в 40 миллиардов долларов.

Государственное жилье имеет низкий уровень социального равенства, поскольку оно в подавляющем большинстве занято цветными квартиросъемщиками с низким доходом, а также подвергается социальной стигматизации и политической маргинализации. Жильцы государственного жилья защищены строгими федеральными положениями об организации проживания и других правах.Тем не менее, рейтинг контролируемых резидентов модели подрывается рядом карательных мер, направленных на осуществление контроля над арендаторами, от ссылок за «задержку» до постоянного исключения из участков государственного жилья.

Кооперативы Митчелла-Лама

Decommodification: High

Социальное равенство: Средний

Резидентный контроль: Высокий

Программа Митчелла-Ламы, действовавшая с 1955 по 1974 год, была создана для стимулирования развития кооперативов и арендной платы для жителей штата Нью-Йорк с умеренным доходом, стимулирования разработчиков с помощью ипотечных кредитов ниже рыночных и налоговых льгот в обмен на ограничение прибыли и ориентация на доход.В штате Нью-Йорк насчитывается около 61 000 кооперативных единиц Митчелл-Лама в более чем 80 поселках. С 1990-х годов из программы отказались десять застройщиков с 6000 единиц жилья.

Жители кооперативов с ограниченным капиталом Mitchell Lama пользуются большинством прав других многоквартирных домовладельцев, включая контроль над продолжительностью владения и управление зданием. Жители избирают советы директоров, которые затем нанимают управляющие компании, управляющие их недвижимостью. Однако жители не могут продавать свои квартиры на открытом рынке, что ограничивает спекулятивный потенциал модели.В результате он получает высокие баллы по декомпозиции. Программа Митчелла-Ламы гарантирует только временную доступность, что делает модель более восприимчивой к приватизации, чем государственное жилье или общественные земельные фонды. Однако кооперативы Mitchell-Lama, занимаемые владельцами, с гораздо меньшей вероятностью откажутся от своих требований по доступности, чем арендные платы Mitchell-Lama, принадлежащие застройщикам.

Кооператив HDFC

Декоммодификация: Средняя

Социальное равенство: Высокий

Резидентный контроль: Высокий

Кооперативы

Корпорации финансирования жилищного строительства (HDFC) представляют собой доступную кооперативную модель.С конца 1960-х до 1990-х годов арендаторы и организации, такие как Urban Homesteading Assistance Board (UHAB), преобразовали многие объекты, находящиеся в собственности города, на которые не взимались налоги, в кооперативы HDFC, которые пользуются сниженными налогами на недвижимость в обмен на ограничения перепродажи.

Как и кооперативы Митчелл-Лама, они высоко оценивают контроль со стороны резидентов. Кооперативы HDFC получают более низкую оценку, чем кооперативы Митчелла-Ламы по декомодификации, поскольку владельцы HDFC могут продавать свои квартиры на открытом рынке, но ограниченному по доходу кругу покупателей.Это создает больше возможностей для спекуляций, поскольку некоторые квартиры продаются по высоким ценам людям с низкими доходами, но с большими активами. Кроме того, контракты на доступность HDFC являются временными.

В то же время, из-за их исторического появления в неинвестированных кварталах через организацию арендаторов, некоторые кооперативы HDFC по-прежнему включают больше жителей с низкими доходами, чем кооперативы Митчелла-Ламы, расширяя статус и преимущества владения собственником на более широкую часть общества . Модель высоко оценивает социальное равенство.

Проектный раздел 8

Decommodification: Средний

Социальное равенство: Низкое

Дежурный контроль: Средний

Действовавшая с 1974 по 1989 годы, федеральная программа по разделу 8, основанная на проектах, предоставляет застройщикам помощь в аренде, заполняя разрыв между 30 процентами ежемесячного дохода арендатора и справедливой рыночной арендной платой, определяемой формулой. Большинство построенных в рамках проекта зданий 8-й секции также получили федеральное ипотечное финансирование на строительство.В проекте 8-ой секции находится около 45 000 квартир. Около 9000 отказались от участия с 1990-х годов.

Подобно государственному жилью, арендная плата по Разделу 8 на основе проектов взимает арендную плату, основанную на доходе, и доступна для арендаторов с самыми низкими доходами. Арендаторы — это преимущественно цветные люди с низким доходом, которые часто подвергаются социальной стигматизации и политической маргинализации.

Аренда на основе проекта по Разделу 8 имеет более низкую оценку, чем государственное жилье при декомодификации, потому что она временно доступна по федеральному соглашению с частным владельцем.Как коммерческие, так и некоммерческие организации владеют жильем по разделу 8, основанным на проектах, и по истечении срока действия контракта тип собственности влияет на то, будет ли недвижимость недоступна. В результате аренда по разделу 8 для некоммерческих проектов имеет несколько более высокий рейтинг по декомпозиции, чем их рыночные аналоги.

Аренда на основе проекта по Разделу 8 оценивается выше, чем несубсидированная аренда по контролю со стороны резидентов, поскольку модель включает высокий уровень прав жителей, включая право на организацию, защиту от репрессий со стороны арендодателя и требования об отказе от участия / продаже недвижимости.

Rental Mitchell-Lama

Decommodification: Средний

Социальное равенство: Высокий

Дежурный контроль: Средний

Программа Митчелла-Ламы, действовавшая с 1955 по 1974 год, была создана для стимулирования развития кооперативов и арендной платы для жителей штата Нью-Йорк с умеренным доходом, стимулирования разработчиков с помощью ипотечных кредитов ниже рыночных и налоговых льгот в обмен на ограничение прибыли и ориентация на доход.В штате Нью-Йорк насчитывается около 32 000 арендных единиц Mitchell-Lama. С 1990-х годов более 33 000 единиц вышли из программы.

Сегодня аренда Mitchell-Lama поддерживается за счет различных субсидий. Некоторые жители платят арендную плату на основе дохода; другие платят регулируемую арендную плату, основанную на стоимости эксплуатации жилья, плюс выплаты по ипотеке и ограниченная прибыль владельцев. В результате арендаторы имеют более широкий диапазон доходов, чем в других формах субсидированного жилья, а аренда жилья по Митчеллу-Лама, как правило, не подвергается сильной стигматизации, что делает это одной из наиболее социально эгалитарных форм жилья в Соединенных Штатах.

Аренда жилья Митчелла-Ламы занимает средний балл по декомодификации, потому что, как и другие формы частного субсидируемого жилья, они временно доступны. В то же время у арендодателей Mitchell-Lama есть одни из самых сильных ассоциаций арендаторов в Нью-Йорке, возможно, из-за четко определенных прав жителей в рамках программы, включая признанную роль арендаторов в рассмотрении заявлений владельцев о повышении арендной платы. Эти организации часто успешно осуществляют контроль над своей собственностью, как, например, арендаторы в Atlantic Plaza Towers, которые недавно успешно отклонили план своего арендодателя по внедрению инвазивной технологии распознавания лиц в своих застройках.

Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом

Decommodification: Средний

Социальное равенство: Средний

Дежурный контроль: Средний

Созданный в 1986 году федеральный налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC) представляет собой ограниченный по времени налоговый стимул, который действует как субсидия на капитал, способствуя частным инвестициям в доступное жилье. В рамках сделки LIHTC разработчики получают налоговые льготы от города или штата для конкретного проекта доступного жилья, а затем переводят эти кредиты инвесторам.Застройщики используют вырученные средства для строительства / восстановления жилья, а инвесторы сокращают свои налоговые обязательства. Пересмотр налогового законодательства в 2017 году, который резко снизил ставку корпоративного налога, снизил стоимость LIHTC. LIHTC поддерживает более 100 000 квартир в Нью-Йорке, но есть частичное совпадение между LIHTC и Mitchell-Lama по аренде, проектным Разделом 8 и жильем с регулируемой арендной платой.

Арендуемые здания, построенные с использованием федеральной налоговой льготы на жилье с низким доходом (LIHTC), являются центральным элементом планов доступного жилья Bloomberg и de Blasio, поскольку LIHTC является крупнейшей федеральной программой строительства и сохранения нового доступного жилья.Как и другие формы частных программ субсидируемого жилья, LIHTC предлагает временную доступность. Это приводит к давлению со стороны приватизации по истечении срока действия контракта, и эта проблема станет еще более острой в следующие несколько лет в Нью-Йорке, так как все больше объектов LIHTC начнут истекать. Как и в случае с Разделом 8, основанным на проектах, коммерческое или некоммерческое владение влияет на то, откажутся ли объекты от доступности по цене. Национальное исследование HUD показало, что некоммерческие разработчики с большей вероятностью продлят контракты с LIHTC, чем коммерческие разработчики.

LIHTC rentals получили средний балл по контролю резидентов. Жильцы LIHTC обычно имеют те же права, что и другие арендаторы, получающие субсидии, но они часто менее осведомлены о них (и менее организованы как класс арендаторов), потому что в программе меньше требований к уведомлению арендаторов.

Аренда с регулируемой арендной платой

Decommodification: Средний

Социальное равенство: Средний

Дежурный контроль: Средний

Законы о регулировании арендной платы предназначены для устранения дисбаланса власти между арендодателями и арендаторами.В Нью-Йорке около миллиона квартир с регулируемой арендной платой, что составляет 45 процентов арендного жилищного фонда. В квартирах с регулируемой арендной платой проживает больше семей с низкими доходами (365 000), чем в любом другом типе жилья. Регулируемая арендная плата имеет более высокий балл по декомодификации, чем другая частная несубсидированная аренда, потому что контролируемое повышение арендной платы снижает их спекулятивный потенциал. Ужесточенные законы об арендной плате в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года должны еще больше стабилизировать стоимость недвижимости, регулируемой арендной платой.Отмена бонуса за вакансию, ограничения на улучшение отдельных квартир и реформа льготной арендной платы означают, что домовладельцы больше не могут прогнозировать резкое увеличение арендной платы, которое значительно превышает ежегодные корректировки Совета по руководящим принципам арендной платы, а затем брать на себя ипотечный долг на основе этих прогнозов.

Хотя регулирование арендной платы не является жилищной субсидией, арендаторы с регулируемой арендной платой имеют наибольшую защиту среди арендаторов частного рынка, создавая возможность для среднего уровня контроля со стороны жителей.Ограничения на повышение арендной платы дают арендаторам возможность организовываться, не опасаясь возмездия арендодателя.

Market Rental

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Средний

Дежурный контроль: Низкий

На рынке имеется 937 000 арендных квартир, что составляет 43 процента арендного жилищного фонда. Многосемейные арендные здания по рыночной ставке, как правило, принадлежат арендодателям, стремящимся максимизировать отдачу от своих инвестиций, и поэтому в них больше всего доминируют рыночные соображения.У собственников относительно мало ограничений на распоряжение имуществом. Модель имеет более низкие оценки, чем дома, занимаемые владельцами, по декомодификации.

Хотя нерегулируемые арендаторы имеют некоторые права в соответствии с законодательством штата — недавно расширенные Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года — они по-прежнему имеют очень ограниченный контроль над своими домами. Жители обычно не имеют права на продление аренды или защиты от карательного повышения арендной платы, что серьезно ограничивает их способность к организации. Жители, получающие ежемесячную арендную плату и другие виды проживания без аренды, имеют еще меньше прав.

Инвестиционная недвижимость

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Низкое

Дежурный контроль: Низкий

Владение инвесторами — это растущая тенденция в Нью-Йорке, влияющая как на рынок элитной недвижимости, так и на недорогие дома для начинающих. Исследование, проведенное общественной группой Chhaya, показало, что за последнее десятилетие доля тех, кто не владеет недвижимостью, занимает от одного до четырех семейных домов в Квинсе, вдвое.

Дома на одну семью и кондоминиумы, не занимаемые собственниками, имеют более высокую спекулятивную стоимость, чем дома, занимаемые собственниками, из-за неявного стремления к максимальной отдаче от инвестиций и отсутствия ограничений на распоряжение собственностью. Практика кредитования этой собственности предполагает более высокий уровень риска, что делает их более склонными к спекулятивным практикам, таким как переворот и чрезмерное использование заемных средств. Если инвестиционная недвижимость предлагается в аренду, арендаторы обычно не имеют права на продление аренды или защиты от карательного повышения арендной платы, что серьезно ограничивает их способность к организации.

Приюты для бездомных

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Низкое

Дежурный контроль: Низкий

В 2019 году в Нью-Йорке было 78 604 бездомных, включая тех, кто жил в муниципальных и частных приютах, отелях и кластерах и спал на улице. Нынешняя администрация расширяет возможности приютов для решения быстро растущей бездомности в городе.Защитники призвали к постоянным жилищным решениям, недавно выиграв требуемые 15 процентов, отложенных в новых субсидируемых жилищах.

Государственные и частные приюты получают самые низкие оценки по шкале контроля за жителями, потому что за жильцами ведется строгий надзор и они имеют минимальный контроль над продолжительностью своего пребывания или местом своего проживания. Люди, живущие в системе приютов, имеют минимальные возможности для обращения за помощью в связи с условиями или способностью к организации, а также относятся к числу наиболее стигматизированных людей во всем обществе.

Частные приюты имеют низкую оценку по декомодификации, поскольку они также могут быть переоборудованы для других целей, если появится возможность сделать это с прибылью.

Защитники жилищного строительства штата Нью-Йорк призывают к расширению сектора социального жилья в штате, включая увеличение финансирования государственного и вспомогательного жилья и принятие нового закона о возможностях арендаторов для покупки (TOPA), который позволит арендаторам покупать свои здания, если они выставлены на продажу или взыскание (скоро посмотрите этот блог для анализа TOPA).Эти немедленные политические решения являются частью более долгосрочной стратегии по превращению жилья в жизненно важное общественное благо. Наш анализ показывает, что в штате Нью-Йорк есть обширные рамки для устойчивого сектора социального жилья; для реализации этого видения требуются ресурсы и политическая воля.

Вы пропустили первую часть нашей серии? Узнайте больше о социальном жилье в США здесь.

Авторы благодарят Райана Акаффа, Селесту Хорнбах, Карен Нарефски, Тару Рагувер и Сеа Уивер за то, что они побеседовали с нами по поводу этой статьи.

Почему Америке нужно больше социального жилья

Эта статья опубликована в весеннем выпуске журнала The American Prospect за 2018 год. Подпишитесь здесь .

Стремление обеспечить то, что в Америке стали называть «доступным жильем», затрудняется одной фундаментальной реальностью. Слишком много жилья находится в рыночном секторе, а слишком мало — в социальном секторе, постоянно защищенном от роста цен.В результате спрос и предложение постоянно повышают рыночные цены. От правительства требуется предоставление все более значительных субсидий, чтобы удерживать арендную плату в пределах доходов, чтобы все меньше и меньше людей получали какую-либо помощь. Это верно независимо от того, являются ли формы государственных субсидий налоговыми льготами, прямыми субсидиями, купонами или договорами с застройщиками о выделении некоторого процента единиц жилья как доступного. В большинстве городов средняя арендная плата намного превышает то, что могут себе позволить средние доходы. В городах с горячими рынками жилья домовладение еще более недоступно для тех, кто еще не владеет домом, что обостряет конкуренцию за нехватку квартир.

Идея создания постоянного сектора социального жилья, вечно защищенного от давления рынка, имеет плохую репутацию в Соединенных Штатах, отчасти из-за вводящих в заблуждение стереотипов о государственном жилье. Но истощаются и другие формы социального жилья, включая проекты со средним доходом, построенные с налоговыми льготами, такие как Stuyvesant Town и Peter Cooper Village на Манхэттене, которые были проданы по самой высокой цене и преобразованы в рыночное жилье; и здания, субсидируемые государством с 1960-х по 1980-е годы, построенные в рамках федеральных жилищных программ, но разрешенные для преобразования в квартиры по рыночной ставке после выплаты первоначальной ипотеки или истечения срока действия 20-летнего контракта на субсидию.

Правительственные директивные органы почти не сделали никаких мер для защиты существующего отстающего социального сектора, не говоря уже о том, чтобы добавить к нему. Есть некоторые исключения из этой мрачной схемы, такие как земельные трасты, которые навсегда сохраняют сектор социального жилья в таких городах, как Берлингтон, штат Вермонт. Но по большей части искать моделей за границей. И нет места лучше, чем в Вене.

АМЕРИКАНСКИЕ ПОСЕТИТЕЛИ Вена обычно поражается отсутствию бездомных на улицах.И если бы они отважились прогуляться по городу, они бы обнаружили, что нет районов, сопоставимых с бедствующими гетто в городах Америки, где высокая концентрация бедных людей живет в районах, характеризующихся высоким уровнем преступности, неадекватными государственными услугами и нехваткой жилья. продуктовые магазины, банки и другие торговые точки.

С 1920-х годов Вена сделала крупные инвестиции в социальное жилье, принадлежащее или финансируемое государством. Но в отличие от государственного жилья в Соединенных Штатах, социальное жилье в Вене служит среднему классу, а также бедным, и, таким образом, избежало стигмы как вертикальное гетто или жилье последней инстанции.В каждой стране Западной Европы есть тот или иной вариант социального жилья, но в Вене это самый крупный и успешный вариант. Обычно он считается одним из самых пригодных для жизни городов мира.

Для сравнения, в США малая доля государственного субсидируемого или государственного жилья. Около 60 процентов из 1,8 миллиона жителей Вены живут в многоквартирных домах, субсидируемых государством. В Филадельфии, где проживает 1,6 миллиона человек, не более 9 процентов жителей живут в домах с низкой арендной платой и субсидиями, а одна треть этих семей полагается на жилищные ваучеры для аренды частных квартир.В большинстве американских городов доля субсидированного жилья еще ниже. По всей стране прямые государственные субсидии покрывают менее 4 процентов жилого фонда Америки по сравнению с 15-40 процентами в Западной Европе.

Ваше пожертвование делает этот сайт бесплатным и открытым для чтения. Отдавай, что можешь …

ПОДДЕРЖКА ПЕРСПЕКТИВЫ

Последствия очевидны в каждом американском городе и во многих пригородах — растущее число домашних хозяйств платит более половины своего дохода только для того, чтобы накрыть крышу над головой; молодые семьи, которым не по карману американская мечта о домовладении; продолжающаяся волна владельцев, сталкивающихся с выселением и потерей права выкупа; и растущая эпидемия бездомности, в том числе среди многих людей, имеющих работу и детей.

В начале 20 века Вена была переполнена иммигрантами из разных уголков Габсбургской империи, ищущими работу на растущих фабриках. Рабочий класс города жил в чрезвычайно переполненных, небезопасных, унылых частных зданиях и платил непомерную арендную плату, что усугубляло их страдания. В немногих квартирах были туалеты, водопровод, приличная вентиляция или солнечный свет. Во многих квартирах более десяти человек — часто несколько семей и разные незнакомцы, снимающие койки — теснились в крошечных квартирах, состоящих из одной комнаты и кухни.Неудивительно, что туберкулез получил широкое распространение.

В 1910 году возникло радикальное протестное движение «поселенцев», которое требовало от муниципальных и национальных правительств решения жилищного кризиса, но консервативное христианско-социальное правительство ответило безразличием и жестокими репрессиями. После Первой мировой войны поселенцы начали селиться в пустующих зданиях. В 1919 году рабочее движение избрало левую Социал-демократическую рабочую партию для управления столицей Австрии. В течение нескольких лет социал-демократы предоставляли движению самопомощи поселенцев строительные материалы, землю и ссуды, чтобы рабочие группы могли строить некоммерческие жилищные кооперативы, в состав которых входили театры и концертные залы, места отдыха, центры обучения взрослых и т. Д. удобства.

Конституционные реформы 1922 года сделали Вену отдельным государством, позволив ей ввести местные налоги, в том числе жилищный налог на роскошные квартиры, для реализации своей амбициозной программы реформ.

Пока фашисты не пришли к власти в 1934 году, венские социал-демократы провели волну реформ, включая прогрессивные налоги, всеобщее государственное образование и спонсируемое государством здравоохранение, которые завоевали лояльность сторонников из рабочего класса.

Несмотря на тяжелые экономические времена, социал-демократы также построили десятки тысяч государственных квартир для малообеспеченных и неработающих жителей города, взимая с них менее 4 процентов их доходов за аренду.«Красная Вена» стала известна во всей Европе как лаборатория инновационного муниципального социализма.

Городские власти упростили строительство жилых домов для рабочих, купив землю, исключив ее из спекулятивного рынка. Частные землевладельцы, которые оставляли свою собственность пустой, облагались высокими налогами, что давало городу больше возможностей для приобретения земли. К 1931 году муниципалитет владел почти одной третью земли Вены. Город нанял некоторых из самых известных архитекторов Европы для разработки этих проектов, в том числе Ричарда Нейтра, который позже получил известность в Америке как новатор в области прогрессивного дизайна жилья.

К 1934 году город финансировал и владел 61 175 квартирами в 348 проектах, в которых проживала одна десятая жителей Вены. Несмотря на скромные размеры, апартаменты были просторнее, чем те, к которым привыкли семьи, с туалетами, водопроводом, кухней, гостиной и естественным освещением. Жители смотрели из окон на сады и детские площадки. Разработки включали детские сады, ясли, консультационные центры для матерей, дворы, поликлиники, библиотеки, спортивные сооружения, почтовые отделения, кооперативные магазины, бани, кафе, аптеки, конференц-залы и сады (где жители могли выращивать себе еду).Все это было предназначено для улучшения условий жизни и воспитания чувства солидарности рабочего класса, которое изначально предполагалось движением поселенцев самопомощи. Многие из них содержали произведения искусства — статуи, мозаики, фонтаны и скульптуры — и были названы в честь выдающихся деятелей искусства, политики и интеллигенции. Коммунальные учреждения, включая детские сады и прачечные, также были предназначены для поощрения «освобождения домохозяек».

Ваше пожертвование делает этот сайт бесплатным и открытым для чтения.Отдавай, что можешь …

ПОДДЕРЖКА ПЕРСПЕКТИВЫ

Конечно, программа «Красная Вена» была разработана не только для обеспечения жильем и развития социалистического сознания, но и для создания рабочих мест в строительстве и на предприятиях, производящих окна, двери, раковины и другие строительные материалы.

Захват Австрии фашистами в 1934 году положил конец социальным реформам Красной Вены. Однако после возобновления свободных выборов в 1945 году жители Вены стремились к возрождению социал-демократической политики.Спрос на жилье был ужасающим. Во время Второй мировой войны было разрушено 87 000 квартир — пятая часть городского жилья.

В период с 1947 по 1969 год в городе было построено около 100000 квартир с использованием более широкого разнообразия типов дизайна, чем в более ранний период Красной Вены, включая дуплексы, террасные дома и садовые жилые комплексы, включающие детские сады, школы, многоцелевые конференц-залы, медицинские центры и магазины. К концу 1960-х годов Вена решила свои самые неотложные жилищные проблемы, включая перенаселенность и доступность, но город продолжал расширять перечень социального жилья.Квартиры были просторными, но общественные школы, конференц-залы, оздоровительные центры и даже бассейны по-прежнему были ключевым компонентом программы. В течение 1960-х и 1970-х годов в ходе строительства социального жилья в Вене добавлялось около 10 000 квартир в год, хотя многие из них были построены без удобного доступа к общественному транспорту, что привело к значительному увеличению транспортных заторов.

В течение следующих двух десятилетий венский вариант обновления города означал реконструкцию, а не снос старейших жилых домов города.Более 170 000 единиц — в среднем 10 000 в год — были модернизированы с центральным отоплением, ванными комнатами, изоляцией, большими комнатами и лифтами. На средства национального правительства была оплачена большая часть ремонта, который в основном проводился без необходимости смещения арендаторов.

Распад Советского Союза в конце 1980-х вызвал большой приток иммигрантов из Восточной Европы в Вену. В течение следующего десятилетия, чтобы разместить более 100 000 новоприбывших, город добавлял 10 000 единиц жилья в год.После того, как Вена построила достаточно квартир, чтобы справиться с наплывом иммигрантов, она продолжила расширять свой фонд социального жилья.

Отражая растущее благосостояние Австрии, средний размер квартир в Вене неуклонно увеличивался с 237 квадратных футов на человека в 1961 году до 430 квадратных футов на человека сегодня.

Город значительно расширил свою систему общественного транспорта, которая в настоящее время является недорогой и всеобъемлющей, связывая довоенные внутренние районы города и его окраины.74% жителей Вены ездят на общественном транспорте — это самый высокий показатель в Европе. Велосипедные и пешеходные дорожки безопасны и широко используются. Грамотное планирование спасло Вену от катастрофы, вызванной разрастанием пригородов. Австрийцы хотят жить в своей столице, в которой сейчас проживает 1,8 миллиона из 2,6 миллиона жителей столичного региона.

НАСЛЕДИЕ КРАСНОЙ Вены, по-прежнему обеспечивает достойное и доступное жилье для всех граждан, независимо от их доходов. Сегодня в Вене насчитывается около 800 000 единиц жилья.Муниципалитет является крупнейшим арендодателем Вены. Ей принадлежит около 1800 жилых комплексов с 220 000 съемными квартирами, в которых проживает более 500 000 человек, более четверти населения города. В последние годы в городе также наблюдается рост частных некоммерческих и жилищных ассоциаций с ограниченной прибылью, на которые приходится большая часть прироста нового жилья, субсидируемого государством. Эти ассоциации теперь владеют и управляют еще 140 000 квартирами. Большинство жилых комплексов от шести до восьми этажей, хорошо спроектированы, красочны и наполнены коммунальными удобствами.Законы о зонировании и муниципальная собственность на большую часть земли Вены ограничивают спекуляции и удешевляют жилищное строительство.

Вена тратит около 600 миллионов евро (682 миллиона долларов) в год на социальное жилье, две трети из которых поступают из государственной казны. Напротив, Лондон тратит немного меньше, хотя его 8,7 миллиона человек почти в пять раз больше Вены.

Некоммерческие застройщики и застройщики с ограниченной прибылью конкурируют за городские субсидии и обязаны реинвестировать прибыль обратно в жилье.Комитеты, состоящие из городских властей, местных жителей, архитекторов и других лиц, решают, какие проекты получат разрешения и субсидии на основе того, что Вольфганг Ферстер, житель Вены, председатель жилищного комитета Европейской экономической комиссии Организации Объединенных Наций, называет «четырьмя столпами» социальной сферы. жилье — хороший дизайн, строгий контроль затрат на строительство, энергоэффективность и экологические требования (такие как солнечная энергия и переработка «серой» воды и дождевой воды), а также смешивание доходов. В Соединенных Штатах коммерческие застройщики с политическими связями часто получают благоприятный режим при распределении государственных жилищных субсидий и разрешений, но в Вене такого кумовства не было.

Около 5000 жителей Вены остались без крова, но «ни один из них не находится на улице», — объясняет Фёрстер, один из самых выдающихся экспертов по жилищному строительству. Вместо этого Фёрстер с гордостью отмечает: «Мы заботимся о том, чтобы они могли оставаться во временном жилье, где они получали помощь, необходимую им для реинтеграции в общество, чтобы они могли жить в своих собственных квартирах». (Напротив, в Лос-Анджелесе, население которого составляет четыре миллиона человек, что вдвое больше, чем в Вене, 34 189 бездомных, три четверти из них не имеют жилья.)

Альт-Эрлаа, построенный между 1973 и 1985 годами, является одним из крупнейших социальных жилых комплексов Вены с 3172 квартирами и почти 11000 жителей, в котором работают малообеспеченные работники, владельцы магазинов и состоятельные профессионалы, включая политиков и профессиональных спортсменов. звезды. Две трети квартир имеют как минимум три спальни. Расположенные на 59 акрах, здания поднимаются до 27 этажей. Пышные зеленые насаждения и леса не дают ему почувствовать себя крепостью. Каждый блок имеет как минимум один балкон. В состав комплекса входят две поликлиники, три школы, два детских сада, тренажерный зал и фитнес-центр, церковь, торговый центр, сауна, солярий, теннисные корты, футбольные поля, детские площадки, семь закрытых бассейнов (расположены в подвалы), семь открытых бассейнов (на крышах), две ежемесячные газеты, телеканал и ближайшая железнодорожная станция.Принадлежащий некоммерческой ассоциации комплекс включает в себя совет арендаторов, представляющий интересы жителей.

Поскольку социальное жилье пользуется большой популярностью, только пятая часть домов Вены занята владельцами. Аренда остается привлекательной в Вене, потому что арендаторы имеют значительные права и контроль над своим жильем. В отличие от субсидируемого жилья для малоимущих в Соединенных Штатах, жителей не просят уехать, если их доходы увеличиваются. Арендаторы не сдают свои дома помесячно или даже ежегодно.Вместо этого они пользуются неограниченным владением и даже могут передавать свои квартиры своим детям. Жильцы, которые теряют работу или вынуждены пропускать работу из-за болезни, получают жилищные пособия, чтобы они могли оставаться в своих квартирах.

«Это культура, — поясняет Фёрстер. «Мы не думаем, что арендуемое жилье предназначено только для бедных».

Венцы, проживающие в квартирах, принадлежащих муниципалитету или некоммерческим ассоциациям, платят около 25 процентов своего семейного дохода в виде арендной платы.Типичная арендная плата составляет около 650 долларов в месяц. Эти выплаты не являются таким бременем, как это часто бывает в Соединенных Штатах, потому что другие базовые услуги — здравоохранение, уход за детьми, обучение в университете и пенсии по возрасту — являются универсальными и в значительной степени субсидируются государством.

Градостроители Вены настаивают на том, что в одних и тех же районах существуют разные типы жилья, что гарантирует смешанный доход.

Благодаря продуманному планированию Вене удалось оживить свое старое жилье и построить новое, не вызвав ни джентрификации, ни разрастания пригородов.

Другие западноевропейские страны приняли различные варианты социального жилья, сочетающие муниципальную собственность, субсидии некоммерческим и застройщикам с ограниченной прибылью, а также контроль за арендной платой. Некоторые страны уделяют больше внимания домовладению, чем другие, но социальное жилье остается популярным и широко распространенным. Дания и Швеция имеют больше общего с Австрией, чем Англию и Италию. Страны с консервативными правительствами сократили государственные субсидии на жилье и поощряли приватизацию.В результате в некоторых странах семьи платят больше за аренду, и количество бездомных резко возросло как среди коренных жителей, так и среди недавних иммигрантов. (В странах бывшего Советского Союза право собственности составляет более трех четвертей всех домов, большинство из них находится в крупных комплексах, похожих на крепости, с небольшими квартирами и немногими коммунальными удобствами, характерными для Западной Европы.)

Но Австрия — и особенно Вена — находится в особой лиге, когда дело касается социального жилья. Почему жители Вены поддерживают такую ​​надежную программу социального жилья для людей с разным доходом? Относительно равное распределение доходов и низкий уровень бедности в Австрии (ее уровень бедности вдвое меньше, чем в Соединенных Штатах, а ее бедняки менее бедны, чем их американские коллеги), плюс низкий уровень безработицы и преступности, помогают вызвать межклассовое сочувствие.Но решающее значение имеют политические факторы. Жилищной политике Вены способствовало неуклонное руководство Социал-демократической партией, которая управляла городом большую часть последних 70 лет, даже несмотря на то, что федеральное правительство иногда смещалось вправо. Даже нынешняя консервативная крайне правая коалиция Австрии не посмеет сократить федеральные жилищные субсидии Вене и другим регионам. Самое главное, жители Вены довольны результатами вековой программы социального жилья в городе и не видят причин менять курс.

БОЛЬШЕ, ЧЕМ ЛЮБАЯ ДРУГАЯ богатая страна, Соединенные Штаты больше всего полагаются на частные рыночные силы для размещения своего населения. Роль правительства берет свое начало в трех поворотных моментах. В конце 1800-х годов местные органы власти начали принимать законы о реформе многоквартирных домов, чтобы установить стандарты строительных норм и регулировать безопасность жилья. В 1920-х годах города начали принимать местные законы о зонировании для регулирования землепользования. Федеральная роль в жилищном строительстве началась во время Великой депрессии, когда реформаторы осознали, что частный рынок и благотворительность не могут решить жилищные проблемы страны.Новый курс принял политику по регулированию банков и поддержке ипотечных кредитов с целью расширения домовладения. Он также создал первую программу государственного жилья для стимулирования занятости и предоставления субсидий рабочему классу. Реформаторы жилищного строительства и профсоюзы предполагали, что государственное жилье будет предназначено как для среднего класса, так и для бедных. Они продвигали хорошо продуманные жилищные проекты со смешанным доходом, субсидируемые государством, спонсируемые профсоюзами, церковными группами и другими некоммерческими организациями, а также государственными учреждениями.

В течение первых нескольких лет «Новый курс» разработал несколько моделей, отражающих это видение. Они включали в себя детские сады и игровые площадки, вовлекали жителей в культурную и образовательную деятельность и были достаточно физически привлекательными, чтобы в них хотели жить быстро передвигающиеся вверх семьи рабочего класса.

Но реформаторов вскоре перехитрила отрасль недвижимости. Девелоперы, агенты по недвижимости и банкиры беспокоились о том, что хорошо спроектированное и доступное по цене государственное жилье будет конкурировать с частным сектором за потребителей из среднего класса, и предупреждали о призраке социализма.После Второй мировой войны, осознавая сдерживаемый спрос на жилье и опасаясь конкуренции со стороны государственного жилья, промышленность развернула масштабную кампанию против программы, продвигая вместо этого застрахованное государством загородное жилье. В соответствии с федеральным законом о жилищном строительстве 1949 года промышленность саботировала государственное жилищное строительство, оказывая давление на Конгресс, чтобы тот ограничил его финансирование, предоставил местным органам власти право решать, где и где размещать жилые дома, и ограничил их доступ к очень бедным слоям населения. Южные сенаторы позаботились о том, чтобы местные органы власти имели право сохранять государственное жилищное строительство по расовому признаку.

Из-за ограниченного бюджета и требований использования самых дешевых материалов многие проекты были плохо построены и плохо спроектированы — уродливые склады для бедных, которые заклеймили «государственное жилье» как жилье последней инстанции. Местные жилищные органы, принадлежащие местным органам власти, но в советах директоров которых преобладают представители бизнеса и недвижимости, часто размещали застройки государственного жилья в районах без надлежащих магазинов, транспорта или школ. Эти места часто были изолированы от кварталов среднего класса, что способствовало концентрации бедных людей в городах.Немногие пригороды вообще хотели получить государственное жилье.

Другими словами, проблемы, которые мы сейчас связываем с государственным жильем, не были неизбежны. Они были связаны с политическим выбором, сделанным Конгрессом и местными влиятельными лицами. Тем не менее, самый скрываемый секрет государственного жилья заключается в том, что оно действительно обеспечивает достойное и доступное жилье для многих людей. В большинстве городов существуют длинные очереди на получение государственного жилья, которое более доступно, чем квартиры, доступные для бедных на рынке частного жилья.

Высотные проекты, большинство из которых находятся в крупнейших городах, явились причиной многих наиболее проблемных застроек и бросили гигантскую тень на всю программу. Многие были снесены. Большинство государственных жилищных комплексов сегодня — это квартиры с садом, малоэтажные жилые дома и дома на одну семью или таунхаусы.

Правые политики, тем не менее, использовали вводящие в заблуждение стереотипы о государственном жилье. В 1980-х годах администрация Рейгана хотела продать государственное жилье. После урагана «Катрина» в 2005 году депутат-республиканец Ричард Бейкер сказал лоббистам: «Мы наконец привели в порядок государственное жилье в Новом Орлеане.Мы не могли этого сделать, но это сделал Бог ».

Сегодня государственное жилье — 1,1 миллиона квартир, в которых проживает около 2,1 миллиона человек с низкими доходами — составляет менее 1 процента жилищного фонда страны. Местные жилищные агентства обязаны размещать наиболее уязвимых людей в их государственном жилье. Средний годовой доход домохозяйства, работающего в государственном жилье, составляет 14 753 доллара США. Без государственного жилья, за которое жители платят 30 процентов своего дохода, а остальное платит федеральное правительство, они жили бы в ужасно некачественных домах частного сектора, выплачивая половину или более своего дохода только для того, чтобы иметь крышу над головой. и постоянно под угрозой выселения.

Администрация Никсона прекратила строительство нового государственного жилья. С тех пор федеральное правительство полагалось на два других подхода к размещению бедных — проекты частного сектора и жилищные ваучеры, которые часто используются в тандеме, чтобы приблизиться к высокой доступности, обеспечиваемой традиционным государственным жильем.

В 1970-х годах Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) начало предоставлять субсидии частным застройщикам на строительство жилья для малоимущих, но ограничило субсидии 20 годами.Эта инициатива добавила еще два миллиона квартир, но некоторые застройщики впоследствии превратили эти проекты в квартиры по рыночной цене, поэтому только около миллиона из них по-прежнему предоставляют жилье для малоимущих. Начиная с 1986 года Конгресс изобрел новый способ подкупа богатых, чтобы помочь приютить бедняков — налоговый кредит на жилье для малоимущих, который дает корпорациям и богатым людям налоговые льготы для инвестирования в жилищные проекты для малоимущих. Программа добавила около трех миллионов новых единиц примерно в 46 000 проектов, но многие из них работают как бомбы замедленного действия, потому что налоговые льготы заканчиваются через 15 лет.

Жилищные ваучеры на сегодняшний день стали крупнейшей федеральной программой субсидирования. В настоящее время HUD предоставляет 2,2 миллиона ваучеров малообеспеченным семьям, которые используют их для поиска квартир на частном рынке. Семьи выплачивают 30 процентов своего дохода, остальное платит HUD. Но HUD устанавливает потолок для выплат по ваучерам, в результате чего владельцы ваучеров не имеют доступа ко многим приличным квартирам в лучших районах.

Федеральные жилищные программы, как правило, концентрируют бедных в гетто с низкими доходами в городах страны, поскольку правительства большинства пригородов сопротивляются усилиям по более равномерному распределению жилья с низкими доходами.В отличие от продуктовых талонов, жилищные субсидии не являются льготной программой для бедных.

Всего за счет федеральных жилищных субсидий помощь оказывается только пяти миллионам семей с низкими доходами — примерно одной пятой семей, имеющих право на помощь.

За последние два десятилетия жилищная ситуация в Америке значительно ухудшилась не только для бедных, но и для среднего класса. В настоящее время доля домовладельцев в стране составляет 64 процента, что ниже рекордного уровня в 69 процентов в 2004 году.Миллионы домовладельцев до сих пор не оправились от кризиса ипотечных кредитов 2007 года, вызванного безрассудными и оскорбительными действиями Уолл-стрит, которые привели к эпидемии отчуждения права выкупа закладных и огромной потере богатства для многих семей. Уровень владения домом у миллениалов намного ниже, чем у представителей старшего поколения, когда им было от двадцати до тридцати лет.

Спад домовладения привел к увеличению спроса на квартиры, но большая часть нового арендного жилья, построенного в последние годы, представляет собой элитные квартиры класса люкс.В 2016 году средняя арендная плата за новостройки составила 1478 долларов, что примерно вдвое меньше среднего ежемесячного дохода арендатора, но во многих городских районах арендная плата намного выше. Почти половина арендаторов сейчас тратит 30 или более процентов своего дохода на аренду. Более чем каждый четвертый арендатор платит более половины своего дохода только для того, чтобы иметь крышу над головой.

Такое сокращение жилищных условий / доходов особенно обременительно для бедных. Отчет Криса Сальвиати «Небезопасность аренды: угроза выселения для арендаторов в Америке» показывает, что более одного из четырех арендаторов с доходом ниже 30 000 долларов США не смогли полностью оплатить арендную плату хотя бы в один из предыдущих трех месяцев.

В стране нет штата, где работник с минимальной заработной платой, работающий полный рабочий день, может позволить себе квартиру с двумя спальнями по справедливой рыночной цене, согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом «Вне досягаемости». Чтобы позволить себе скромную трехкомнатную квартиру, съемщику нужно зарабатывать 21,21 доллара в час. В некоторых областях эта «жилищная заработная плата» намного выше.

С тех пор, как Рейган начал сокращать федеральную жилищную помощь бедным, защитникам жилищного строительства было трудно убедить Конгресс сохранить, а тем более увеличивать бюджет HUD на субсидированное жилье.Но оказывается, что Налоговая служба, а не HUD, является крупнейшим в стране агентством по жилищной помощи. В 2017 году федеральное правительство предоставило домовладельцам налоговые льготы на сумму около 130 миллиардов долларов, что почти вдвое превышает размер общего бюджета HUD. Это включает около 64 миллиардов долларов налоговых вычетов на проценты по ипотеке, 33 миллиарда долларов на местные налоги на недвижимость и 32 миллиарда долларов на прирост капитала, когда эти домовладельцы продают свои дома.

Эти налоговые льготы в первую очередь приносят пользу самым богатым американцам, имеющим самые дорогие дома.Более четырех пятых суммы этих налоговых льгот для домовладельцев достается семьям с доходом более 100 000 долларов, а более двух пятых — семьям с доходом выше 200 000 долларов. Большинство домовладельцев с низким доходом и из рабочего класса получают крохи — несколько сотен долларов в год в виде налоговых льгот. Другими словами, федеральные жилищные субсидии непропорционально помогают богатым инвесторам и домовладельцам, а не бедным или среднему классу. Жилищные активисты призвали Конгресс ограничить жилищные налоговые льготы для богатых и перенаправить эти средства на расширение социального жилья.

Американцы предпочитают домовладение — это не только наследие твердой веры основателей в право собственности, но и результат слабых законов о правах арендаторов в нашей стране.

Для почти двух третей американцев, владеющих собственными домами, это их главный актив и основной источник богатства.

Они рассматривают свой дом как инвестицию, которая будет оценена по мере роста цен на жилье. В отсутствие сильного государства всеобщего благосостояния, такого как в Западной Европе, они считают свои дома буфером на случай выхода на пенсию, чрезвычайных медицинских счетов, потери работы или необходимости занимать деньги для оплаты обучения своих детей в колледже.Но, как мы видели после обвала ипотечных кредитов, нет никаких гарантий, что цены на жилье всегда будут расти; на самом деле они могут резко упасть.

Государственная политика может изменить относительную привлекательность владения и аренды. Американские домовладельцы считают само собой разумеющимся, что они могут получать прибыль от продажи своих домов. Арендодатели предполагают, что они могут поднять арендную плату до любого уровня, если найдутся отчаявшиеся потребители, готовые платить. Мы связываем проблему выселения с арендаторами. Однако, если домовладельцы не выполнят свои обязательства по выплате ипотеки, они могут потерять свои дома из-за банков.

Но, как показывает пример Вены, законы могут предоставлять съемщикам многие из преимуществ, которые мы обычно связываем с правом собственности. Например, города с законами о контроле за арендной платой наделяют арендаторов дополнительными правами с точки зрения безопасности и доступности.

ЖИЛЬЕ НЕ ТРЕБУЕТСЯ простой выбор между домовладением и сдачей внаем. Даже в Соединенных Штатах существуют зарождающиеся варианты социального жилья, такие как кооперативы с ограниченной долей участия, жилищные ассоциации взаимопомощи и дома, построенные в рамках общинных земельных трастов, которые исключают или резко сокращают получение прибыли, рассматривая жилье как социальное обеспечение. а не как товар.Жители торгуют безопасным владением и доступными ценами в обмен на отказ от возможности спекулировать на стоимости своего жилья. Социальное жилье предполагает долгосрочную доступность, государственные субсидии и, в лучшем случае, проекты со смешанным доходом.

Жилищные кооперативы, например, обладают многими общими признаками домовладения. В кооперативе жители владеют акциями корпорации, которой принадлежит здание (я). Акционеры пользуются теми же преимуществами, что и традиционные домовладельцы. Но в кооперативах с ограниченным капиталом корпорация ограничивает размер прибыли акционеров от продажи своих паев.Эмили Таден, директор по национальной политике Gounded Solutions Network, подсчитала, что в Соединенных Штатах имеется от 165 000 до 225 000 единиц жилья с ограниченной ответственностью, принадлежащих резидентам. Около 165 общинных земельных фондов спонсируют еще 32 000 единиц арендного жилья и жилья в собственность с аналогичными условиями.

Многие местные органы власти предоставляют субсидии, чтобы помочь семьям с низкими доходами приобретать дома, но вводят «ограничения на действия», которые ограничивают сумму, за которую владельцы могут продавать эти квартиры, и требуют их продажи другим домохозяйствам с низким доходом — положения, предназначенные для ограничения спекуляций и сохранить долгосрочную доступность.По словам Тадена, местные органы власти наложили ограничения на деяния примерно на 200 000–250 000 единиц жилья, чтобы обеспечить их доступность в долгосрочной перспективе. Многие из них являются результатом местных законов инклюзивного зонирования, которые требуют, чтобы застройщики квартир и кондоминиумов по рыночной цене откладывали некоторые единицы — сдаваемые в аренду и на продажу — для домохозяйств с низким и умеренным доходом.

Социальное жилье гораздо более распространено в Европе, чем в Соединенных Штатах. В этой стране от 600 000 до 750 000 паев с долевым участием или ограниченным правом собственности, плюс 1.1 миллион единиц государственного жилья можно назвать социальным жильем. «Они представляют собой нововведение, которое может стать основой нового направления национальной жилищной политики», — говорит Таден.

Контроль арендной платы — ключевая особенность социального жилья в Европе, но лишь в нескольких американских городах — в основном в Нью-Йорке, Калифорнии и Нью-Джерси — существует та или иная форма контроля арендной платы, защищая от пяти до десяти миллионов арендаторов от произвольного аренда походов и выселений. Это может скоро измениться. Поскольку все больше американцев считают домовладение все более недоступным, сейчас по всей стране распространяется новое движение за права арендаторов, требующее «меньше арендной платы, больше контроля.

Ни одна другая крупная индустриальная страна не допустила такого уровня нищеты и упадка, как в Соединенных Штатах, и лишь немногие из них позволили достойному жилью выйти так далеко за пределы экономической досягаемости стольких семей. Опыт Вены может научить нас тому, что есть лучший способ и что социальное жилье должно быть важной частью решения.

Aalbers_Holm_proofs

% PDF-1.6 % 1 0 obj > эндобдж 6 0 obj > эндобдж 2 0 obj > транслировать 2010-12-02T09: 34: 44 + 01: 002010-12-02T09: 34: 44 + 01: 002010-12-02T09: 34: 44 + 01: 00Microsoft Wordapplication / pdf

Aalbers_Holm_proofs

Мануэль Альберс

uuid: 04bd2e2a-f48a-4c29-9a1a-6223f4c4558duuid: 06430b56-6cca-4d50-87fb-c278ad1ff70d Mac OS X 10.5.8 Кварц PDFContext конечный поток эндобдж 3 0 obj > эндобдж 4 0 obj > эндобдж 5 0 obj > эндобдж 7 0 объект > эндобдж 8 0 объект > эндобдж 9 0 объект > эндобдж 10 0 obj > эндобдж 11 0 объект > эндобдж 12 0 объект > эндобдж 13 0 объект > эндобдж 14 0 объект > эндобдж 15 0 объект > эндобдж 16 0 объект > эндобдж 17 0 объект > / XObject> >> / Аннотации [52 0 R] / Родитель 9 0 R / MediaBox [0 0 595 842] >> эндобдж 18 0 объект > эндобдж 19 0 объект > эндобдж 20 0 объект > эндобдж 21 0 объект > эндобдж 22 0 объект > эндобдж 23 0 объект > эндобдж 24 0 объект > эндобдж 25 0 объект > эндобдж 26 0 объект > эндобдж 27 0 объект > эндобдж 28 0 объект > эндобдж 29 0 объект > эндобдж 30 0 объект > эндобдж 31 0 объект > эндобдж 32 0 объект > эндобдж 33 0 объект > эндобдж 34 0 объект > эндобдж 35 0 объект > эндобдж 36 0 объект > эндобдж 37 0 объект > эндобдж 38 0 объект > эндобдж 39 0 объект > эндобдж 40 0 объект > эндобдж 41 0 объект > эндобдж 42 0 объект > эндобдж 43 0 объект > транслировать application / pdf

Мануэль Альберс

Aalbers_Holm_proofs

2010-11-22T15: 33: 13ZMicrosoft Word2010-12-02T09: 31: 29 + 01: 002010-12-02T09: 31: 29 + 01: 00Mac OS X 10.CbxQOXH> ª] ˰YKZn ڭ? XW7a = ⾵ .-) 5.`Sw ֙ 0

= `c0 {@Zh 546! ObWbųk7 dmŎ5oJ; U! 9Y? $

Руководство генерального прокурора по правам арендодателя и арендатора

Ваши права и обязанности как арендодателя или арендатора зависят от того, является ли аренда на основе договора аренды или аренды по желанию.

Аренда на основе договора аренды

Когда арендатор подписывает договор аренды с домовладельцем, арендатор соглашается, что аренда будет длиться определенный период времени, часто один год.В течение этого времени ежемесячная арендная плата должна оставаться неизменной, и арендодатель не может прекратить аренду (выселить арендатора), если арендатор не выполнит условия договора аренды. Арендатор обязуется платить арендную плату в течение срока аренды и может прекратить аренду только до окончания срока аренды, если арендодатель согласится на досрочное прекращение аренды.

Аренда — хороший вариант для арендаторов и домовладельцев, ищущих стабильности в аренде. Письменное соглашение между арендатором и арендодателем должно содержать все правила, которые будут применяться к аренде.

Аренда по желанию

При аренде по желанию договор действует до тех пор, пока обе стороны хотят вести дела друг с другом. Иногда при сдаче в аренду по желанию вообще нет письменного соглашения, но часто арендатора просят подписать форму с надписью «Договор аренды» или «Аренда по желанию» вверху. Эта форма должна включать размер ежемесячной арендной платы и основные правила.

Аренда по желанию не длится в течение определенного периода времени и не заканчивается в определенную дату, как это происходит при аренде.При сдаче в аренду по желанию арендатор платит согласованную арендную плату каждый месяц в течение неопределенного периода времени. Либо домовладелец, либо арендатор могут принять решение о прекращении аренды, направив другой стороне уведомление за 30 дней или за месяц до даты платежа следующей арендной платы, в зависимости от того, какой из этих сроков окажется дольше. В соглашении этого типа арендная плата может измениться в течение тех же 30 дней или за один месяц до окончания аренды.

Обязанности арендодателя и арендатора

Будь то аренда или сдача в аренду по собственному желанию, арендатор должен платить арендную плату, соблюдать правила, согласованные с арендодателем, и брать на себя ответственность за любой ущерб квартире, который является чем-то большим, чем просто «нормальный износ».»Арендодатель должен предоставить квартиру, которая является безопасной, чистой и соответствующей Санитарному кодексу Массачусетса, и должен сдержать все обещания, содержащиеся в договоре аренды или аренды.

Независимо от типа аренды, арендатор имеет право занимать квартиру, а арендодатель может войти в нее только при определенных обстоятельствах. Арендодатель должен заранее договориться с арендатором о входе в квартиру для проведения ремонта, осмотра состояния квартиры или демонстрации квартиры потенциальным арендаторам, покупателям или агентам по недвижимости.Тем не менее, домовладелец может войти в квартиру без разрешения арендатора, если возникнет механическая / ремонтная авария, которая может повредить все здание, или если выясняется, что арендатор покинул квартиру.

Переговоры

Хотя это и не требуется законами или нормативными актами, для арендодателя и арендатора важно знать, что они могут вести переговоры друг с другом об условиях аренды. В общем, домовладелец не должен торопить арендатора с принятием решения, и обе стороны должны четко понимать условия, прежде чем они подпишут договор аренды.Любые изменения следует записывать ручкой в ​​договор аренды. Любые разделы, которые арендодатель и арендатор соглашаются изменить, должны быть вычеркнуты в договоре аренды.

.