Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)

• Плюсы и минусы, которые содержит сделка с покупкой квартиры в ипотеку
• Выгоды и риски приобретения новых квартир в ипотеку
• Приобретение недвижимости, на которой есть обременение
• Что это значит: квартира в ипотеке?
• Значит, купить квартиру в залоге нельзя?
• А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?
• Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?
• Плюсы и минусы приобретения ипотечной квартиры
• Основные схемы продажи заложенных квартир
• Смена залогодателя с единовременной выплатой залога
• Сделки с залоговыми квартирами без участия банка
• Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние
• Как проверить наличие ареста
• Скрытые опасности
• Совместно нажитое имущество
• Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала
• Отказники от приватизации
• Низкая цена — опасный триггер
• Как минимизировать риски
• Покупка-продажа квартиры, находящейся в залоге.
  Какие риски у покупателя?
• Процесс ипотечного кредитования
• Возможная проблема
• Как избежать?
• Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?
• Результат
• Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?
• Этап получения денег
• Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
• Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:
• Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
• Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
• Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:
• Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:
• Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
• Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
• Причины продажи ипотечного жилья
• Особенности процедуры
• Досрочное погашение
• Переуступка долга

Плюсы и минусы, которые содержит сделка с покупкой квартиры в ипотеку

1. Возможность приобрести недвижимость, не имея собственных средств на стопроцентную оплату стоимости.
2. Можно не особо страшиться афер со стороны продавца, внезапного возникновения прав третьего лица на владение квартирой, поскольку объект будет находиться в залоге у банка, который дополнительно все проверит.

1. Некоторые сложности в процессе оформления ипотечной квартиры.
2. Необходимость безоговорочно принимать все требования и условия банка.
3. Банковые служащие вправе навещать жителей с целью проверки состояния жилья, пока длится действие ипотеки.

• получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в жилище никто не зарегистрирован;
• следует обезопасить себя предварительным договором купли-продажи, чтобы продавец не смог изменить условия продажи;
• поинтересуйтесь, нет ли у банка льготных условий, например, сниженной процентной ставки, ускоренного оформления и минимального первоначального взноса;
• все договоры необходимо заверять у нотариуса — это дополнительная гарантия;
• зарегистрируйте договор в реестре до полной оплаты сделки.

Выгоды и риски приобретения новых квартир в ипотеку

Купив новую квартиру на первой стадии строительства дома, можно получить выгоды:

• Стоимость ежегодного ремонта первые годы будет невысокой.
• Цена такой квартиры будет ниже стоимости жилья во введённом в эксплуатацию доме.
• Основная часть выплат по ипотеке придётся на первые несколько лет.

• Покупая то, что не существует в реальности, а лишь начерчено в проекте застройщика, рискует каждый.
• Ожидание окончания строительства может затянуться, весь этот период придётся решить вопрос о месте проживания.

Невзирая на риск и на переплаты банку, владелец квартиры в ипотеку на первоначальной стадии строительства выиграет финансово, потому что цена жилья со временем лишь растёт. Через пару лет затраты окупятся.

Приобретение недвижимости, на которой есть обременение

В этом случае некий заёмщик в случае неспособности выплатить полную стоимость ипотечного кредита принимает решение продать квартиру, которая находится в залоге у банка (в ипотеке).

Есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры:

1. Покупка с получением ипотечного кредита на приобретение жилья.
2. Покупка без привлечения заёмных денег.

Оба эти способа покупки квартиры в ипотеке — это риски покупателя. Это объясняет сниженную цену подобной недвижимости.

Первый способ требует наличие разрешения банка для продажи.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

В случае оплаты менее половины долга, банк имеет право отказать. Подразумевается получение кредита в том же банке. Приобретение заложенной квартиры посредством кредита, взятого в другом финансовом учреждении, невозможно, поскольку банк не пойдёт на сделку.

По сути, в процессе покупки жилья с обременением в ипотеку осуществляется замена заёмщика. Недвижимость при этом остаётся в залоге у банка, однако покупателю разрешается прописаться в ней и жить.

• если квартира продается из-за долгов собственника, регистрационные действия в случае иска к продавцу запрещаются.

Неблагоприятные обстоятельства могут послужить причиной срыва сделки, характеризующегося потерей покупателем уплаченных денег, а в худшем случае — обретением долга перед банком по собственному обязательству.

Мнение эксперта

Кузьмин Иван Тимофеевич

Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Избежать такого исхода, к счастью, можно. Для этого перед заключением договора у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений. При оплате лучше пользоваться депозитарной ячейкой или аккредитивом.

Второй способ сделки предполагает снятие обременения.

1. Покупателем оплачивается задаток, которым покрывается оставшаяся сумма задолженности перед банковским учреждением.
2. Банком снимается обременение с жилья, а это позволяет собственнику произвести продажу недвижимости.
3. Заключается договор о купле-продаже, покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры.

• можно потерять оплаченный продавцу аванс.

Иная ситуация, если залоговую недвижимость реализует сам банк. Как ни крути, а приобретение ипотечной квартиры у банка — это наиболее безопасный способ.

Сопровождение сделки банком гарантирует надёжную защиту от мошенничества. Возможно добиться некоторых уступок в процессе сделки. Такая процедура сразу же привлекает своими преимуществами:

• стоимость ипотечной недвижимости гораздо ниже рыночной. Чаще всего подобное жилье изымается у заёмщика, который не способен платить, и банк старается как можно быстрее продать объект, чтобы уменьшить убытки;
• участие банка полностью исключает риск афер и мошенничества со стороны продающего лица.

Как купить ипотечную квартиру без риска? Грамотный подход поможет при совершении сделки по приобретению недвижимости с обременением. Сделать процесс безопасным помогут опытные риелторы хорошо зарекомендованных компаний недвижимости. Также можно проконсультироваться у юриста.

Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.

Что это значит: квартира в ипотеке?

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.

Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?

Мнение эксперта

Кузьмин Иван Тимофеевич

Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.

Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Плюсы и минусы приобретения ипотечной квартиры

Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – ее цена. Квартиры находящиеся, как в ипотеке, так и изъятые у заемщика за неисполнение обязательств, автоматически теряют существенную часть своей стоимости.

Также факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру, чего может не быть при покупке квартиры, например, на вторичном рынке.

На этом преимущества приобретения залогового жилья заканчиваются, и начинаются сложности. Чаще всего, от покупки обремененной ипотекой квартиры потенциального приобретателя отпугивают материальные риски, вытекающие из процедуры приобретения в собственность залоговой недвижимости.

Основные схемы продажи заложенных квартир

Особенности реализации заложенного жилья, имеющего обременение, заключаются в необходимости каким-то образом снять это обременение.

Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:

1. Заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере не погашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.
2. В случаях, когда приобретатель заложенной квартиры также намерен для ее покупки получить ипотечный кредит, возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у продавца, заложившего квартиру. Тогда тот же банк, выступавший кредитором продавца, по чьим обязательствам и была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В результате, за счет выданного покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника. Одновременно с этим осуществляются сразу два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость. В конечном итоге таких операций, у недвижимости изменяется залогодатель.
3. Третий самый неблагоприятный для владельца квартиры способ – это продажа заложенной недвижимости в судебном порядке. Такая ситуация возможно, если должнику-продавцу не удается договориться с банком-кредитором относительно самостоятельной продажи заложенной квартиры, а погашать ипотечный долг у заемщика нет возможности. Продажа квартиры в данной ситуации проводится судебными приставами через специальные торги. После реализации заложенной недвижимости долг перед банком по ипотечному кредиту гасится за счет полученных на аукционе финансовых средств.

Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.

В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:

1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.

После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.

Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка.

Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.

Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора.

В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.

Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.

2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке.

Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру). При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту.

Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора. После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности.

Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры. После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.

Мнение эксперта

Кузьмин Иван Тимофеевич

Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у пок

схема оформления в Сбербанке и других банках

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

Содержание

1. Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
   1. Особенности процедуры
      1. Продажа банком ипотечной квартиры
         1. Продажа заемщиком
            1. Предварительный договор купли-продажи
               1. Договор уступки права требования
                  1. Как купить без риска?
                     1. Сложности и возможные нюансы
                        1. Преимущества и недостатки сделки

                           Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

                           Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

                           1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
                           2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

                           Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

                           
                           

                           Особенности процедуры

                           Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

                           1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
                           2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
                           3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
                           4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
                           5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

                           Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

                           
                           

                           Продажа банком ипотечной квартиры

                           Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

                           В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

                           Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

                           Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

                           Продажа заемщиком

                           Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

                           Предварительный договор купли-продажи

                           Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

                           Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

                           Договор уступки права требования

                           В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

                           Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

                           Как купить без риска?

                           Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

                           • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;

                           
                           

                           • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
                           • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
                           • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

                           Сложности и возможные нюансы

                           Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

                           Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

                           Преимущества и недостатки сделки

                           Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

                           Покупка залоговой квартиры у банка: риски покупателя

                           Статья акутальна на: Июль 2020 г.

                           Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

                           

                           В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

                           Содержание статьи

                           Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

                           Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

                           Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

                           Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

                           Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

                           Нужен ли посредник

                           Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

                           Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов.

                           Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

                           Условия продажи залоговой недвижимости

                           Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях. А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно. То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

                           Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…

                           Схемы покупки залоговой квартиры

                           На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

                           • Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

                           Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

                           • Продажа с участием банка

                           Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.

                           Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

                           • Продажа через смену залогодателя

                           Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

                           Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий

                           Одна из форм сделок с недвижимостью – продажа квартир, находящихся в залоге у банка, приобрела распространение сравнительно недавно и стала неизбежным следствием развития ипотечного кредитования. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены привлекательные стороны подобных сделок, а также риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

                           Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

                           Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15%-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом. Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя. Кроме того, сделки с залоговыми квартирами часто предполагают определенную срочность, что делает их подготовку достаточно суматошным (при всей ответственности) занятием.

                           Причины продажи залоговой квартиры

                           Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

                           Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

                           — Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

                           — Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

                           — В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

                           Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

                           Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

                           Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

                           Приобретение залоговой квартиры является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

                           Схемы приобретения залоговой квартиры

                           Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

                           1. Продажа с погашением кредита покупателем

                           Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

                           2. Договор купли-продажи с участием банка

                           Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

                           3. Продажа через смену залогодателя

                           Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

                           По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

                           Преимущества и недостатки схем продажи

                           Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

                           Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

                           При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

                           Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

                           В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

                           Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

                           После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

                           Заключение

                           Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

                           — Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;

                           Риски при покупке квартиры находящейся в ипотеке

                           Каждый человек мечтает о собственном жилье, но так как стоимость квартиры, даже однокомнатной, очень высока, то не все могут себе позволить это удовольствие, поэтому зачастую обращают внимание на квартиры, стоимость которых ниже за счет особых условий. Одним из вариантов покупки квартиры дешево является приобретение жилья, которое находится в ипотеке.

                           Под ипотекой подразумевают покупку квартиры через банк, с помощью заключения договора, согласно которому гражданин должен выплачивать на протяжении указанного срока определенную сумму, которая уменьшает ипотечную задолженность. Когда сумма будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность к покупателю.

                           Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

                           Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:

                           1. Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
                           2. Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.

                           Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

                           • сложность оформления квартиры;
                           • нахождение жилплощади в обременении;
                           • регулярные выплаты без задолженностей;
                           • постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
                           • необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

                           Риски для покупателя

                           Такая сделка содержит риски, которые каждый должен учитывать перед подписанием договора. Если нет возможности избежать их, то стоит их минимизировать.

                           Главные опасности для покупателя квартиры:

                           1. Продажа квартиры без согласия банка и без его участия. Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком.
                           2. Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце. Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем.
                           3. Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.
                           4. Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу. Чтобы избежать опасности, необходимо заранее подписать договор со всеми пунктами и заверить его.
                           5. Чтобы не возникало проблем с банком, стоит заранее обсудить все вопросы с его сотрудниками и юристами.

                           Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и получить оперативную онлайн-консультацию.

                           Порядок оформления

                           Существует три варианта покупки квартиры с обременением. Каждый из способов имеет свои риски, плюсы и минусы, поэтому чтобы выбрать самый оптимальный вариант, необходимо тщательно изучить каждый из них.

                           Варианты покупки:

                           • через банк за наличные;
                           • через банк в ипотеку;
                           • у заемщика-собственника.

                           Покупка у банка

                           Если банковские структуры сопровождают сделку, то это является хорошей гарантией отсутствия любого вида мошенничества. Очень часто банк сам выставляет квартиру на продажу, и он является заинтересованным лицом, которому выгодно продать ее быстро. Для оперативности он может пойти на небольшие уступки покупателю.

                           Такой вариант покупки предполагает выкуп жилья, которое уже было приобретено в кредит. Если покупатель заплатит остаток кредита, то будет считаться ее полноправным владельцем.

                           Как выкупить у банка:

                           1. Создать две банковские ячейки: для банка и заемщика. В ячейку банка необходимо внести все средства для погашения кредита, а остальные деньги оставить на другой ячейке.
                           2. После таких манипуляций банк выдаст справку о полном погашении кредита.
                           3. Составить договор о покупке недвижимости и подписать его.
                           4. В пунктах необходимо прописать условия оплаты и наличие штрафов для заемщика, если он не захочет передавать квартиру в собственность новому владельцу.
                           5. Обязательно проверить договор и подписать у юриста.
                           6. Провести регистрацию договора.

                           Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

                           Сегодня возможно взять залоговую квартиру в ипотеку. Возможны два варианты:

                           1. Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика. Банкам выгодно таким способом продавать квартиры, они могут даже снизить цену или первый взнос.
                           2. Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется. Все предпочитают более легкий и доступный путь.

                           Если у вас возникли любые вопросы, то наши юристы готовы помочь. Вы можете воспользоваться онлайн-консультацией и получить всю необходимую информацию.

                           Покупка у заемщика-собственника

                           Даже если покупать квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, необходимо получить согласие банка. Это убережет вас от возможных проблем в будущем. Каждый этап лучше согласовывать с банком и юристом.

                           Чтобы таким способом оформить квартиру необходимо:

                           • заключить предварительный договор с заемщиком, где говорится о том, что он не сможет вносить изменения в условия сделки после того, как ему передадут часть денег;
                           • заверить договор;
                           • зарегистрировать его в Росреестре.

                           После регистрации все права на квартиру перейдут новому владельцу. Такой вариант действий поможет избежать неточностей. Необходимо тщательно продумать план договора, чтобы не потерять вложенные деньги.

                           Советы покупателям ипотечной квартиры

                           Сегодня покупка квартиры в ипотеку является практически единственным вариантом получения собственного жилья. Чтобы такой вариант покупки стал безопасный и гарантировано принес нужный результат, необходимо учитывать такие нюансы:

                           • стоит проверить всю информацию о квартире и ее собственнике перед покупкой;
                           • все денежные операции проводить только через банк, чтобы была возможность вернуть деньги;
                           • перед передачей аванса за жилплощадь необходимо написать расписку;
                           • каждый пункт договора необходимо обсудить с юристом или квалифицированным сотрудником банка;
                           • перед совершением покупки стоит учитывать все плюсы и минусы сделки, чтобы не совершить непоправимую ошибку.

                           Приобретение квартиры в ипотеку — это надежный и доступный вариант обретения собственности по доступной цене. Чтобы минимизировать риски, необходимо каждое свое действие тщательно продумывать и советоваться с опытными юристами.

                           https://www.youtube.com/watch?v=aG1QHp6x0_Q

                           Покупка вашего первого дома — Управление финансами и ипотека »Sorted

                           • Сортировка
                           • инструменты
                           • руководства
                           • Блог

                           • Подробнее

                           ПОИСК Войти Зарегистрироваться Меню Идти

                           • Сортировка
                           • инструменты
                           • руководства
                           • Блог
                           • Больше

                           Войти | зарегистрироваться Поиск МЕНЮ 6 шагов к жизни

                           6 шагов к жизни Отсортировано

                           НАЧАЛО ЗДЕСЬ 1

                           Начни свою сеть безопасности

                           2

                           Получите ваш KiwiSaver правильно

                           3

                           Начните решать свой долг

                           4

                           Покройте своих людей, деньги, вещи

                           5

                           запустить ваши пенсионные номера

                           6

                           Установите цели, а затем поразите их!

                           МЕНЮ инструменты

                           Все
                           Инструменты

                           Инструмент бюджетирования
                           

                           Goal
                           Планировщик

                           v Создано с помощью Sketch.

                           Деньги
                           Тест на личность

                           Калькулятор задолженности
                           

                           Ипотека

                           
                           калькулятор

                           ,

                           Покупка дома в аренду на Airbnb

                           В этой статье:

                           Можете ли вы получить ипотечный кредит на аренду жилья Airbnb? Во многих случаях да! Вы можете финансировать аренду дома Airbnb по нескольким программам:

                           1. Используйте любую традиционную ипотеку, если вам не нужен доход от аренды, чтобы претендовать на
                           2. Финансирование дома в качестве инвестиционной собственности и использование сопоставимой арендной платы при оценке для получения квалификации
                           3. Выберите один из растущих нишевых краткосрочных арендных кредитов, чтобы купить Airbnb

                           Кроме того, Fannie Mae позволяет вам использовать доход Airbnb, чтобы претендовать на рефинансирование дома.

                           Подтвердите свой новый курс (15 июля 2020 г.)

                           Краткосрочная аренда, долгосрочные планы

                           Сегодня заманчиво купить дом и сдать его в аренду, используя такие услуги, как Airbnb, VRBO или HomeAway. Учтите, что в настоящее время существует почти 5 миллионов списков Airbnb. Более 300 миллионов гостей остановились в отеле Airbnb. А средний доход для хоста Airbnb составляет 924 доллара в месяц.

                           Но получить ипотеку для краткосрочной аренды недвижимости может быть сложно. Это потому, что вам может понадобиться другой вид кредита, если вы не планируете жить дома.

                           Если будет вашим постоянным местом жительства , найти подходящего кредитора также непросто. Но это возможно.

                           Подумайте, как вы планируете использовать свой дом в качестве арендуемой недвижимости. Затем изучите ваш выбор финансирования. Для хостов Airbnb сегодня доступно больше кредиторов и вариантов финансирования, чем когда-либо прежде. Но ограничения применяются.

                           Кредитный вариант №

                           №

                           Первым вариантом финансирования для покупателей, которые хотят жить в собственности, но принимают краткосрочных арендаторов, является получение традиционной ипотеки для основного проживания.Большинство «обычных» кредиторов используют Единую заявку на получение жилищного кредита (Форма 1003), чтобы квалифицировать заемщиков для получения кредитов.

                           В форме вы должны указать, как вы будете использовать имущество: в качестве основного места жительства, второго дома или инвестиционной собственности. Если вы выберете «основное место жительства», вы должны жить в доме и в большинстве случаев переехать в течение 60 дней после закрытия.

                           Когда вы покупаете и финансируете основное место жительства, вы не можете использовать потенциальный доход от аренды, чтобы претендовать на ипотеку.

                           Это основная резиденция?

                           Использование дома не всегда является постоянной вещью, и нет закона против покупки основного места жительства и преобразования в аренду, когда вы уезжаете. Нет ничего мошеннического в том, чтобы ввести соседа по комнате, чтобы помочь сделать платежи. Но вы не можете вступить в сделку, намереваясь совершить так называемое «мошенничество с размещением».

                           «Некоторые заемщики пытаются обойти это», — говорит Сюзанна Холландер, адвокат по недвижимости и преподаватель Университета Флориды.«Они живут дома, а также сдают отдельные комнаты. Или они сдают весь дом в аренду на длительный период, но они могут доказать, что они используют свой дом в качестве своего единственного основного места жительства ».

                           Кроме того, «многие покупатели думают, что знают, сколько краткосрочная аренда будет приносить годовой доход», — говорит Холландер. «Но кредитор, как правило, не будет кредитовать прогнозируемый доход для аренды инвестиционной недвижимости. Кредитор хочет видеть доход от этой недвижимости не менее двух лет.Они хотят быть уверены, что заемщик сможет погасить кредит ».

                           Лучше быть искренним с кредитором. Спросите о кредитных программах, доступных для основного места жительства, которое вы намереваетесь сдать в аренду на короткий срок. Одним из простых решений является покупка многоквартирного дома, такого как дуплекс, триплекс или четырехплекс, проживание в одной квартире и аренда других. Это совершенно нормально, даже для кредита FHA с 3,5-процентным снижением.

                           Кредитный вариант №

                           №

                           Второй вариант финансирования — это кредит инвестиционной собственности. Инвестиционная недвижимость — это дом, который вы не будете использовать в качестве основного места жительства.Эти кредиты обычно доступны для владельцев, которые хотят использовать собственность исключительно для сдачи в аренду.

                           Предостережение здесь? Труднее претендовать на этот вид кредита. Кроме того, вы будете платить больше за кредит с помощью более высокой процентной ставки, затрат на закрытие и первоначального взноса.

                           «Обычно этот кредит требует как минимум 20-процентного первоначального взноса», — говорит Холландер. «Это потому, что существует более высокий риск того, что вы не сможете воспользоваться имуществом, которое не занято владельцем».

                           Обратите внимание, что ипотечное страхование недоступно для инвестиционных объектов.Вот почему минимальная сумма авансового платежа так высока. Кроме того, многие кредиторы требуют:

                           • коэффициент LTV не менее 80%
                           • кредитный рейтинг 740 или выше
                           • шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в денежные средства).

                           Ваш кредитор, вероятно, потребует оценки с графиком аренды, с указанием того, какой доход, вероятно, будет приносить имущество. Если у него уже есть арендаторы, вам, возможно, удастся просто предоставить копии аренды и подтверждение дохода.

                           В противном случае выясните, ранее ли дом, который вы хотите купить, использовался в качестве арендуемого дома. «Если это было в течение периода должной осмотрительности, попросите продавца предоставить документацию о предыдущем доходе от аренды, полученном предыдущим владельцем. Представьте эту информацию своему кредитору », — говорит Холландер.

                           Кредитный вариант №

                           №

                           В качестве третьего варианта, обратите внимание на частный заем, который часто называют займом «на твердые деньги». Это означает финансирование, предлагаемое частным инвестором / кредитором. Может быть проще претендовать на этот тип кредита, но это может быть дороже.

                           «Кредиты на твердые деньги обычно требуют первоначального взноса от 25 до 30 процентов. На многих рынках процентные ставки находятся в диапазоне от 8 до 10 процентов », — говорит Джеффри Хенсел из North Coast Financial. Хорошие новости? «У них очень мало требований», — добавляет он. «Заявки на кредит часто одобряются и финансируются быстро».

                           Кредитный вариант №

                           №

                           Четвертый выбор требует терпения. С этой опцией вы получаете занятую владельцем ипотеку, которая позволяет сдавать в аренду гостям Airbnb. Хостинг эти краткосрочные аренды не менее года.Это служит доказательством дохода, о котором вы сообщите хотя бы в одной налоговой декларации.

                           Затем попробуйте рефинансировать ипотеку с помощью новой инициативы Airbnb refi от Fannie Mae. Эта программа позволяет вам использовать доход от совместного проживания на дому, чтобы получить право на получение реффи. И если вы сможете рефинансировать по более низкой процентной ставке, это может снизить ваши ипотечные платежи.

                           Другие вопросы, чтобы обдумать

                           Прежде чем приступить к финансированию или взять на себя обязательства по краткосрочной аренде, рассмотрите следующие советы:

                           Убедитесь, что аренда вашего дома разрешена.

                           «В некоторых объектах недвижимости, например в квартирах, есть правила, запрещающие краткосрочную аренду. Ассоциация кондо может наложить штрафы и штрафы на владельцев, которые делают это », — предупреждает Холландер. Кроме того, «в некоторых городах действуют правила, запрещающие краткосрочную аренду домов на одну семью». Спросите сначала в вашем муниципалитете.

                           Подготовьтесь к дополнительным расходам.

                           «В некоторых городах покупатели должны получить лицензию на краткосрочную аренду. Им также может потребоваться установка специального противопожарного и противопожарного оборудования », — говорит она.Кроме того, гости вызывают износ и порчу. «Отложите потраченный денежный фонд на необходимое обслуживание и ремонт», — добавляет она.

                           Ожидайте колебания арендной платы.

                           «Важно понимать сезонность краткосрочной аренды. Спрос может увеличиться или упасть. Вы можете получить большую часть своего дохода всего за несколько месяцев аренды », — говорит Хенсель.

                           Узнайте, как это влияет на ваши налоги.

                           «Владельцы основного места жительства, которое используется для краткосрочной аренды, могут потерять свое освобождение от налога на недвижимость.Это может привести к значительному увеличению налога на недвижимость », — отмечает Холландер.

                           Подтвердите свой новый курс (15 июля 2020 г.) ,

                           Покупка недвижимости с другими | Совместная и поручительская ипотека

                           Совместная ипотека — это когда вы обращаетесь за кредитом, чтобы купить дом у кого-то другого, например, у вашего партнера, друга или родственника. Все, кто подает заявку, должны будут соответствовать нашим критериям кредитования, и они будут нести солидарную ответственность за выплаты по ипотеке. Это означает, что если один из вас не может оплатить свою долю ежемесячного ипотечного платежа, другой человек должен заплатить всю сумму. Все заявители будут иметь законные права собственности на имущество.

                           Могу ли я получить ипотеку с поручителем?

                           Нет, но вы можете спросить нас о подаче заявки на ипотеку для совместного заемщика, индивидуального предпринимателя. Это означает, что вы можете подать заявление с кем-то, кто готов принять на себя солидарную ответственность за выплату ипотеки, не имея юридического права на собственность. Это отличается от поручительства по поручителю, поскольку поручители несут ответственность за долг только в том случае, если заявитель на получение ссуды вообще не может их оформить. Вам и заявителю, не являющемуся собственником, необходимо показать, что вы можете позволить себе выплаты по ипотеке.

                           Что значит быть совместными арендаторами или арендаторами совместно?

                           Когда вы покупаете недвижимость у других людей, пользующихся совместной ипотекой, вам необходимо выбрать, каким образом ваша собственность будет определена на законных основаниях. Вот краткое изложение ваших вариантов, но вы должны рассмотреть возможность получения юридической консультации, прежде чем принимать какие-либо решения, если вы находитесь в этой ситуации.

                           Совместные арендаторы. Этот вариант может подойти, если вы состоите в браке или в долгосрочных отношениях с человеком, с которым вы покупаете.Это означает, что вы каждый

                           • имеют равные права на собственность
                           • Может претендовать на равную долю в любой прибыли, если дом продан
                           • автоматически унаследует имущество, если другой человек умрет

                           вместе арендаторов

                           Этот вариант может подойти, если вы объединяетесь с друзьями или членами семьи, чтобы купить дом. Это означает, что вы

                           • Каждый может владеть различной долей собственности
                           • Не наследует автоматически собственность, если другие арендаторы умирают
                           • Можно выбрать, кому оставить свою долю в вашей воле

                           Если вы решите быть общими арендаторами, вам следует подумать у своего адвоката, нужно ли вам оформить доверительный договор, в котором указывается, сколько имущества принадлежит каждому арендатору.Это поможет вам избежать любых недоразумений или проблем, если вы позже разойдетесь и продадите собственность.

                           ,

                           Покупка квартиры против аренды: что подходит для этого этапа в вашей жизни?

                           Преимущества покупки квартиры

                           Покупка квартиры против аренды — сложное решение для большей части страны. Но квартиры предлагают некоторые преимущества, которые не арендуют:

                           1. Арендные ставки продолжают расти по всей стране. Покупка дома с фиксированным кредитом замораживает стоимость жилья примерно
                           2. Владение домом, как правило, значительно увеличивает благосостояние за счет «вынужденных сбережений»
                           3. Домовладельцы часто пользуются налоговыми льготами, которые арендаторы не получают

                           Посмотрите внимательно на то, что вы можете себе позволить на своем рынке.Вы можете обнаружить, что покупка квартиры является более доступной и выгодной, чем вы думаете.

                           Подтвердите свой новый курс (15 июля 2020 г.)

                           Почему стоит арендовать

                           Аренда предлагает гибкость.

                           «Скажите через год или два, что местоположение или недвижимость больше не соответствуют вашим потребностям. Вы можете переехать в конце срока аренды без штрафа », — говорит Брюс Айлион, адвокат по недвижимости и риэлтор в RE / MAX Town and Country в Атланте.

                           Джошуа Харрис, доцент кафедры недвижимости в Институте недвижимости им. Шака Нью-Йоркского университета, согласен с этим.

                           «Многим рабочим сегодня нужно будет сменить город, чтобы найти новую работу. Быть вынужденным продать дом отнимает много времени », — говорит Харрис.

                           Арендная плата

                           не требует обслуживания, например, грабли, скашивания или ремонта.

                           Покупка квартиры с государственным или обычным жилищным кредитом

                           «Арендаторы не рискуют быть вынужденными продавать на падающем рынке или быстро из-за личных обстоятельств», — отмечает Харрис.

                           Продажа дома предполагает комиссионное вознаграждение в размере от 5 до 7 процентов, говорит Айлион.И 3 процента или более от продажной цены могут пойти на закрытие затрат. «Собственности пришлось бы оценить около 10 процентов, чтобы вы безубыточно».

                           Кроме того, арендовать проще, чем покупать. Это потому, что получить одобрение на ипотечный кредит может быть сложно, в зависимости от вашего кредита. Кроме того, весь процесс, включая закрытие, может занять много времени. В отличие от этого, получение одобрения для аренды может быть проще и быстрее. Когда вам нужно место, где вы спешите, лучше всего брать в аренду.

                           Почему стоит платить

                           Но средняя арендная плата быстро растет — почти на 3 процента за последний год до 1445 долларов. Это всего на несколько долларов меньше, чем средняя ежемесячная ипотека в США: 1 486 долларов. На самом деле, покупка квартиры против аренды не составляет труда на 54 процентах рынков США.

                           Владение лучше всего, когда вы соответствуете трем критериям, говорит Харрис. Во-первых, вы должны иметь стабильный доход. Во-вторых, вы не должны ожидать переезда в течение как минимум трех лет. В-третьих, вы не ожидаете крупного жизненного события, которое потребует переезда.Эти события включают брак, развод, роды или перемещение на другую работу.

                           Владельцы

                           «могут получить потенциальную оценку, повысить справедливость и, в некоторых случаях, налоговые преимущества перед арендой», добавляет Харрис.

                           Майкл Хиллс из Atlas Real Estate Group считает, что аренда — это пустая трата денег.

                           «Каждый арендный платеж выстраивается в карман вашего арендодателя», — говорит Хиллс. «Почему бы не заставить ваши деньги работать на вас? Покупка устанавливает право собственности и создает кредит. Каждый ипотечный платеж, который вы делаете, также уменьшает ваш долг.

                           Наличие фиксированного ежемесячного платежа по ипотечному кредиту также превосходит беспокойство по поводу повышения арендных ставок.

                           «Арендные ставки продолжают расти. Покупка — это способ закрепить некоторую часть стоимости жилья на длительный срок », — говорит Харрис.

                           Почему выгодно покупать квартиру

                           Если вы склоняетесь к покупке квартиры вместо аренды, квартира может быть вашим лучшим стартовым домом.

                           «Если вам не нужно огромное место, квартира может подойти вам», — говорит Айлион.«Они часто вдвое меньше среднего отдельного дома». Это облегчает их оформление, чистку и управление.

                           Более того, квартиры часто дешевле, чем дома в том же районе.

                           Гарантируемые и не гарантируемые квартиры и как их купить

                           «Как и в случае аренды, многие из них расположены недалеко от центра города. И квартиры требуют меньше обслуживания. Это потому, что эти обязанности обычно выполняются ассоциацией домовладельцев (ТСЖ) », — говорит Харрис. Многие новички предпочитают это удобство.

                           В некоторых зданиях кондо есть такие удобства, как фитнес-зал, бассейн и парковка. Кондо может предложить дополнительную безопасность тоже.

                           «Если вы часто путешествуете, соседство может защитить вашу собственность», — добавляет Айлион.

                           Чего ожидать, если вы хотите купить квартиру

                           Плюсы покупки квартиры могут перевесить минусы для вас. Но важно знать, чего ожидать, прежде чем сделать решающий шаг.

                           Во-первых, имейте в виду, что вы должны платить регулярные взносы в ТСЖ.Эта плата покрывает содержание здания и помещений общего пользования, а также удобства.

                           Во-вторых, у вашего ТСЖ могут быть строгие правила в отношении таких вещей, как домашние животные, чрезмерное количество гостей на ночь и шумные вечеринки.

                           «Покупая квартиру, вы вступаете в сферу правил большинства. Хорошая ТСЖ может быть благословением, а плохая — адом », — говорит Айлион.

                           Таунхаусы, кооперативы, квартиры и многое другое: как типы недвижимости влияют на вашу ипотеку

                           В-третьих, внимательно рассмотрите местонахождение квартиры.

                           «Что в шаговой доступности? Как долго добираться до работы? Есть ли поблизости общественный транспорт? спрашивает Хиллз.

                           В-четвертых, приготовьтесь делать уроки.

                           «Самый большой риск покупки квартиры — это финансово несостоятельный ТСЖ. Кондоминиумы требуют более тщательной проверки в этом отношении », — говорит Харрис. «Изучение истории управления зданием и прошлых оценок может быть полезным». По этой причине ваш ипотечный кредитор, вероятно, не будет финансировать квартиру, которая не соответствует строгим требованиям.

                           Покупка квартиры против аренды: Каковы сегодня ставки по ипотеке?

                           Ставки по ипотечным кредитам и цены на жилье медленно увеличивались в течение зимы 2018 года. Текущие ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, будут выше для кондоминиумов, чем для домов на одну семью. Но только незначительно, и часто только если у вас небольшой первоначальный взнос или квартира многоэтажная.

                           Не все квартиры одобрены для финансирования VA, FHA, USDA, Fannie Mae или Freddie Mac. Так что, если вы заинтересованы в кондо, посоветуйтесь с этими агентствами (все они имеют справочные страницы) или спросите поставщика управления кондо-недвижимостью или HOA.

                           Подтвердите свой новый курс (15 июля 2020 г.) ,

                           

                           alexxlab

                           Related Posts

                           20.11.2024

                           Что делать, если мокнет пупок у новорожденного: причины и способы лечения

                           19.11.2024

                           Нормы питания новорожденных: объем молока и частота кормлений

                           13.11.2024

                           Как правильно укладывать новорожденного спать: на спину, бок или живот?

                           Добавить комментарий Отменить ответ

                           Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

                           Комментарий *

                           Имя *

                           Email *

                           Сайт