Предварительный договор долевого участия в строительстве (ПДДУ) – что это такое, в чем подвох?
Последнее обновление: 17.08.2019
Ситуация из практики:
Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.
В чем здесь ошибка Покупателей?
Ошибка Покупателя:
Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ
Одна из так называемых «серых схем» продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».
Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.
На внешней схожести этих договоров и строится расчет
Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.
Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск «двойных продаж».
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.
На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.
Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по
Согласно закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ). Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами. Как же тогда выкручивается
Очень просто. Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях. Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.
Для Застройщика такая схема практически идеальна:
- Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
- Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
- В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».
Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.
Что делать:
В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика
Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет. А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика. Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью специализированных юристов.
Как самостоятельно проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.
В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.
Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем
Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.
Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные
Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).
Предварительный договор – не лучший способ покупки жилья в новостройке
После принятия Федерального Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован Застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности. Результатом обхода данного законодательства стала новая (не соответствующая закону) схема привлечения денежных средств дольщиков – Предварительный договор. На что же необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору рассказывает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова»:
Первое.
В Предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем, последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее.
Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления Застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если Застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между Дольщиком и Застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по Закону ФЗ-214.
Второе.
Стоит отдавать себе отчет в том, что Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например Договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости Застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость Предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.
В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой Предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя Застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савеловский районный суд, Гагаринский, Хорошевский районные суды г. Москвы, иные).
Третье.
Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщика от возможных рисков двойных продаж. При регистрации Договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна. Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались Застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят Закон 214-ФЗ, который обязывает Застройщика регистрировать Договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом не зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается Предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров Застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких Покупателей.
Четвертое.
Предварительный договор не характеризует жилую или не жилую недвижимость, что реализуется Застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью. Т.е. изменение характеристик, этажности указанного помещения уже не возможно.
Пятое.
Штрафные санкции – убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к Договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.
Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению Покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами Покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением Предварительного договора, Закон О защите прав потребителей, у Покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г. Москвы). Повторю, напрямую Предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении Застройщика.
Шестое.
Срок действия Предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратится к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру Дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.
Седьмое.
Предварительный договор на практике заключают не только Застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по Предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только Застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как Договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.
В заключении можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по Предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста.
Схема покупки квартиры по ипотеке в новостройке от застройщика или на вторичном рынке с материнским капиталом.
Схема покупки квартиры в первую очередь зависит от степени готовности новостройки. На стадии строительства дома законом разрешены только 3 типа договоров:
- Договор долевого участия (ДДУ).
- Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
- Покупка жилищного сертификата (данная схема на практике почти не встречается).
На сегодняшний день договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ является самым надежным и распространенным способом покупки квартиры в строящемся доме.По такому договору совершается более 90% сделок в новостройках.Кроме того, тип договора может являться одним из показателей надежности застройщика и будущей сделки.
Покупка по ЖСК в строящемся объекте существенно более рискованна и оправдана только, если Читать далеезастройщик обладает хорошей репутацией (единственный гарант рисков), а вы готовы ему довериться. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.
После ввода дома в эксплуатацию, при полном завершении строительства, возможен предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Его лучше применять только в сделках с застройщиком и привлекать юриста для снижения рисков по договору.
После ввода в эксплуатацию и оформления права собственности возможен договор купли продажи (ДКП) завершенного объекта, этот же договор применяется для сделок на вторичном рынке жилья.
| Стадия готовности дома | На стадии строительства | Дом готов, введен в эксплуата- цию до оформления права собствен- ности | Дом готов, оформлено право собствен- ности | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Тип договора | ДДУ | Уступка прав ДДУ | ЖСК | ПДКП | ДКП |
| Законо- дательная база | ФЗ-214 | ФЗ-214 | ФЗ-215 | ГК РФ | ГК РФ |
| Риск потери вложений при банкротстве застройщика | Риск мини- мальный | Риск мини- мальный* | Риск высокий | Риск высокий | Риск отсутствует, объект готов |
| Защищен- ность прав покупателя | Высокая | Высокая* | Низкая | Средняя | Высокая |
| Двойные продажи | Не возможны | Не возможны | Возможны | Возможны | Не возможны |
| Гарантийный период от застройщика | Не менее 5 лет | Не менее 5 лет | Отсутствует | Не регла- ментирован, зависит от договора | Не регла- ментирован, зависит от договора |
*кроме случаев, когда по договору уступки проходит значительная доля стоимости квартиры (см. детальнее про уступку по ДДУ)
Вам также может быть интересно:
Какие типы договоров безопаснее при покупке квартиры?
Тест: Готовы ли вы к покупке квартиры?
Нужен ли вам риелтор
Покупка квартиры у застройщика без потери денег и жилья
Многие россияне опасаются покупать жилье в не сданном доме, особенно когда застройщик предлагает нестандартные варианты совершения сделки.
При желании приобрести квартиру в новостройке вы можете как оформить покупку еще строящегося жилья по договору долевого участия, так и приобрести уже готовую квартиру, но по предварительному договору купли-продажи или договору о переуступке – если право собственности на объект пока не оформлено. Мы расскажем о тонкостях договоров и о том, какой вариант лучше выбрать.
Договор цессии, или уступка прав требования по договору долевого участия
Это один из вариантов приобретения квартиры в сданном жилом комплексе, если застройщик еще не оформил право собственности на жилье. По данному соглашению одна сторона передает другой права требовать выполнение обязательств.
Первое звено цепи – дольщик. Он заключает с застройщиком договор долевого участия. В качестве дольщика может выступать как организация (риелторская контора, подрядчики застройщика), так и частное лицо. Если дольщик (цедент) решает продать квартиру, а право собственности на нее еще не оформлено, заключить договор купли-продажи нельзя. Но можно оформить соглашение о цессии и уступить покупателю (цессионарию) свое право требования на указанное жилье. Это называется переменой лиц в обязательстве.
Заключить договор цессии в долевом участии можно в любой момент до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, то есть после официального введения построенного дома в эксплуатацию. Застройщик завершил строительство, госкомиссия приняла дом – жильцы могут въезжать!
Цедент («продавец» квартиры) передает цессионарию (покупателю квартиры) оригиналы документов, подтверждающих его права на заключение договора о переуступке. Вы должны получить на руки оригинал зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия или его заверенную копию, а также оригиналы платежных документов по договору либо справку от застройщика опроведенной оплате. Узнайте больше о роли нотариуса в совершении сделки купли-продажи квартиры: https://rosreestr.net/info/chem-polezen-notarius-pri-oformlenii-jilya-i-kogda-on-deystvitelno-nujЕсли продавцом квартиры является организация, оплачивать переуступку прав следует только после государственной регистрации договора цессии. По закону юридическим лицам запрещено принимать от покупателя деньги за жилье до регистрации сделки. С оплатой частному лицу лучше тоже не торопиться, договоритесь по известному правилу: сначала стулья – потом деньги.
В некоторых случаях договор цессии можно заключить и после сдачи жилья. Как правило, это промежуток времени между получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию и постановкой дома на кадастровый учет. После этого Росреестр будет отказывать в регистрации договоров цессии, но на практике встречаются исключения.
Конечно, как и любая другая сделка, переуступка тоже имеет свои недостатки. Самый главный риск покупки квартиры по договору цессии до введения дома в эксплуатацию – в случае просрочки сдачи дома застройщиком расчет неустойки будет идти из минимальной суммы, по которой квартиры приобретал посредник (цедент). То есть в момент строительства комплекса застройщик продает жилье по цене ниже рыночной в 2-3 раза различным компаниям, которые в дальнейшем задорого перепродают жилье. Конечный покупатель объекта получит размер неустойки не от тех денег, которые заплатил он, а от суммы первоначальной продажи жилья. Но это единственное отличие договора цессии от договора долевого участия, потому что фактически конечный покупатель встает на место первоначального дольщика и приобретает все его права по переуступке.
Предварительный договор купли-продажи
Существует несколько вариантов предварительного договора купли-продажи строящегося объекта, по которым вы можете приобрести квартиру напрямую у застройщика. Одни из них законные и дают гарантию проведения чистой сделки, другие построены на мутных схемах и обмане покупателя.
Суть предварительного договора сама по себя сложная: продавец продает покупателю то, чего у него на данный момент нет – но в перспективе появится чуть позже. Либо предмет договора существует, но прав на него у продавца не имеется: например, в случае регистрации ипотеки в пользу банка до дачи согласия банком или до полного погашения кредита продавец не может распорядиться объектом и продать другому лицу.
По сути, договор долевого участия тоже является своего рода предварительным договором купли-продажи несуществующего, будущего жилья. Застройщик продает жильцам квартиры, которые обещает построить, а пока договор заключается за «воздух». Есть и такие варианты купли-продажи жилья, когда здание сдано в эксплуатацию, но право собственности на квартиру еще не зарегистрировано – соответственно, у застройщика нет права распоряжаться этим объектом.
Если дом не введен в эксплуатацию, а вам предлагают заключить договор купли-продажи квартиры – это прямое нарушение закона. В данном случае правомерными являются только договоры долевого участия, иначе вы рискуете не получить квартиру от застройщика, и вместо празднования новоселья придется доказывать в суде свое право на новое жилье – если оно успешно достроится. Вы также можете попасть в ситуацию, когда застройщик продает одну квартиру сразу нескольким покупателям – и тогда суд признает права на объект только за первым подписавшим договор, остальные покупатели останутся без денег и без жилья.
Если дом введен в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый «мертвый период», когда застройщик больше не может продавать квартиры по договорам долевого участия, но и для договоров купли-продажи время еще не пришло. По окончании этого времени застройщик обязан перезаключить с покупателями все предварительные соглашения на основные договоры купли-продажи и зарегистрировать переход прав на введенное в эксплуатацию жилье.
Существенные условия предварительного договора купли-продажи
Главный недостаток предварительных договоров купли-продажи – Росреестр их не регистрирует. Поэтому получается, что данные договоры лежат за сферой законного регулирования, никто не может проверить число предварительных договоров между застройщиком и потенциальными покупателями каждый квартиры, коих на один объект может насчитываться десяток. Но стоит отметить, что крупная компания с репутацией никогда не будет заниматься подобными черными схемами, поэтому тщательно выбирайте компанию, которая построит вам новое жилье.
Предварительный договор обязывает продавца заключить основное соглашение с покупателем, однако на практике застройщики могут бессовестно уклоняться от выполнения обязательств, игнорируя граждан и пропуская сроки, даже если вы уже внесли аванс. Заставить продавца выполнять условия договора можно только с помощью суда – он поможет зарегистрировать переход права собственности через Росреестр даже в случаях, когда застройщик исчезает из поля зрения.
Что еще нужно знать при заключении договора с застройщиком, читайте в нашей статье: https://rosreestr.net/info/dogovor-s-zastroyshchikom-chto-nujno-znat-chtoby-ne-byt-obmanutymразные и не всегда безопасные — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Застройщики предлагают покупателям жилья различные варианты покупки квартир. Большинство компаний работает по 214-ФЗ, который обязывает заключать договор долевого участия (ДДУ). Между тем, в некоторых случаях компании предлагают купить квартиру путем вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Если же дом построен, будущий жилец может заключить со строительной компанией классический договор купли-продажи (ДКП), но иногда ему предлагают подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП). LIVING разобрался, в чем особенности каждого из этих договоров, и почему некоторые из них опасны для покупателей.
Чем отличается договор долевого участия (ДДУ) от ЖСК?Более 60% сделок на первичном рынке недвижимости заключается с использованием договоров долевого участия (ДДУ). В таких договорах четко указаны обязанности застройщика по возведению конкретного объекта и определены сроки строительства. ДДУ подлежит регистрации, его проверяют государственные органы. Если застройщик не выполняет свои обязательства, дольщик может претендовать на возврат уплаченных средств и выплату неустойки.
Фото: depositphotos.com/svyatoslavlipikАльтернативный способ покупки квартиры на этапе строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Суть в том, что пайщики объединяются в кооператив и делают взносы на строительство дома из собственных или заемных средств. В отличие от ДДУ, договор ЖСК регистрировать не нужно. Пайщики вносят платежи в фонд ЖСК в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму они выплачивают постепенно в течение оговоренного срока (от 5 до 20 лет).
Что из этих вариантов лучше?В отличие от ДДУ, в ЖСК, как правило, не указаны конкретные сроки строительства дома, а цена объекта покупки может быть увеличена в процессе строительства. Кроме того, к договору ДУ застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план, а в случае с ЖСК у строительной компании такой обязанности нет. При этом в случае расторжения ДДУ, дольщик получает всю сумму и неустойку, а по договору ЖСК пайщик может рассчитывать на возврат лишь части выплаченных денег.
Между тем, иногда покупателю все-таки более выгодно вступить в ЖСК – например, при покупке квартиры в рассрочку. По ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму, как только строительство объекта будет завершено. Пайщики, напротив, могут выплачивать остаток рассрочки уже после заселения.
Тем не менее, эксперты считают, что в настоящее время ДДУ – более предпочтительный вариант для большинства покупателей, поскольку их интересы лучше защищены законом.
Застройщик предлагает подписать предварительный договор купли-продажи. Что это такое и чем он отличается от обычного договора купли-продажи?Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение между застройщиком и покупателем заключить договор купли-продажи квартиры в будущем, но на заранее определенных условиях. Такой договор возможен тогда, когда проект уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию, но квартира еще не готова к заселению.
Фото: depositphotos.com/vlerijse«В этот промежуток времени ДДУ уже не действует, так как объект построен, заключать привычный всем договор купли-продажи еще нельзя, поскольку точные параметры объекта недвижимости пока неизвестны (не готов технический паспорт, не присвоен адрес и пр.), а вот предварительный договор (ПДКП) – можно. Такой договор действует до момента заключения основной сделки, в ходе которой происходит передача недвижимости в собственность покупателя. При этом сам ПДКП не предполагает ни государственной регистрации договора (как при заключении ДДУ), ни перехода прав собственности (как в договоре купли-продажи)», — поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) на стадии строительства?Нет, это абсолютно незаконно. Эксперты предупреждают, что ПДКП, заключенный в отношение еще не построенной квартиры почти наверняка приведет к потере денег. «ПДКП не имеет юридической силы, так как нельзя заключать договор предварительной купли-продажи недвижимости на объект, которого еще нет, на который не зарегистрированы права собственности. Даже если речь идет об объекте незавершенного строительства, права на него должны быть зарегистрированы в Росреестре. Соответственно, заключая такой договор, гражданин получает все последствия по сделке, которая не имеет юридической силы», — предупреждает председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина.
Впрочем, по словам руководителя проекта LifeDeluxe.ru Сергея Бобашева, большинство серьезных застройщиков сегодня по ПДКП уже не работают. Если застройщик предлагает заключить такой договор на стадии строительства – это повод отказаться от покупки в данной компании. «По большому счету, ПДКП – это не самый честный способ обойти 214-ФЗ. Сейчас большинство договоров – договоры долевого участия. И застройщик по закону должен заключать договор купли-продажи. Но у ДДУ достаточно много ограничений, а ПДКП, по большому счету, эти ограничения обходит», — говорит Сергей Бобашев.
Получается, ПДКП – это обязательно обман?Участники рынка не так категоричны. Иногда ПДКП – вынужденная мера, которая, к тому же, позволяет покупателям приобретать квартиры по приемлемым ценам.
Фото: depositphotos.com/vlerijse«Деньги, которые застройщик получит за эту квартиру, не стоят тех репутационных потерь, которые он непременно понесет, когда широкая общественность узнает о подобных махинациях с его стороны, — поясняет коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик.
По его словам, заключение ПДКП – нормальная практика, которую застройщик и сам вынужден использовать исключительно из-за того, что других механизмов продажи квартиры в период между вводом здания в эксплуатацию и получением государственной регистрации попросту нет. «Если кому-то этот формат сделки кажется слишком подозрительным, то он вполне может подождать с покупкой квартиры несколько месяцев и купить ее по обычному договору купли-продажи, но, вероятнее всего, к тому моменту застройщик уже поднимет цену на такую квартиру», — предупреждает Алексей Зубик.
Дом построен, застройщику я доверяю. Какие еще нюансы нужно учесть при заключении ПДКП?Эксперты предупреждают, что предварительный договор – это еще не покупка квартиры, а лишь подтверждение намерения сторон заключить сделку в будущем. Таким образом, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в отличие от договора купли-продажи, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение квартиры с точно такими параметрами, какие он выбрал.
«Поэтому при подписании договора нужно внимательно проверить, прописаны ли в нем площадь, этаж, количество комнат и прочее», — советует Мария Литинецкая.
Фото: depositphotos.com/svyatoslavlipikКроме того, в ПДКП должна быть указана стоимость сделки и ее срок. «ПДКП должен содержать все важные условия и пункты основного договора купли продажи, плюс должен содержать сроки своего действия и сроки заключения основного договора купли-продажи, а так же – порядок выхода из ПДКП и возврата уплаченных денег в случае, если основной договор не будет заключен», — говорит коммерческий директор ООО «Котельники» Александр Козлов.
Важно учесть, что ПДКП не защищает покупателей от двойных продаж: ведь квартира может быть уже оформлена по договору долевого участия. «Защититься от такого риска возможно, проверив запись по земельному участку проекта в ЕГРН и строительные адреса в проектных документах. В любом случае перед заключением любого договора (ДДУ, ПДКП или ДКП) следует тщательно изучить застройщика, его проект и всю разрешительную документацию», — поясняет Мария Литинецкая.
Что делать, если я подписал ПДКП, заплатил деньги, но меня обманули, и дом не построили?Возвращать деньги от недобросовестного застройщика придется через суд. Как отмечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова, обманутый гражданин может потребовать немедленного возврата средств, а также уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса (причем в двойном размере) и сверх того – компенсации причиненных ему убытков. Однако важно учитывать, что у застройщика может не оказаться ни имущества, ни денег.
Если дом построен, но девелопер признал себя банкротом или просто «исчез», то суд может стать на сторону покупателя и признать права собственности на основании ПДКП – по словам Елены Земцовой, в практике судов уже бывали такие случаи.
Выбирая квартиру на первичном рынке, важно учесть не только особенности будущего жилья, но и условия покупки. Порядочный застройщик не станет предлагать «серые» схемы и пытаться уйти от ответственности с помощью сомнительных договоров.
Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки
Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК
ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.
Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».
ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.
«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года».
Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ.
Преимущества и недостатки ДДУ
Преимущества ДДУ:
Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.
Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.
Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.
Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.
Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)».
Недостатки ДДУ:
Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.
Как проверить застройщика
Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.
В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).
Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).
Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.
«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».
Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.
Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».
На что обращать внимание при заключении ДДУ
Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.
«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».
В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.
«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.».
ДДУ и ипотека
Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.
«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».
Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.
Переуступка прав по ДДУ
Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.
Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.
«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».
Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.
Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен
После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).
Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.
Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.
«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».
После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.
Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?
Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».
Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.
Формы договоров на первичном рынке недвижимости — Инграфикон
Текст ©Инграфикон
Если бы на рынке новостроек все работали по одной стандартной форме договора, у дольщиков бы не было опасений, а у юристов на все был бы заготовлен ответ. В реалии все не так. Допустимых для использования застройщиками форм договоров как минимум 5, их формы не унифицированы, поэтому по факту каждый застройщик разрабатывает свою форму, которая удобна для продажи конкретного объекта в конкретный момент времени.
Общие характеристики договорных форм мы постарались свести воедино, чтобы будущим или настоящим дольщикам стало понятнее, а, может быть, и спокойнее.
Форма договора:
ДДУ (договор долевого участия) или ДУДС (договор участия в долевом строительстве)
Характеристика формы договора:
Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Используется как при реализации квартир, так и апартаментов.
Законодательная база:
214 ФЗ — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Преимущества:
1.Государственная регистрация сделки на этапе заключения договора → отсутствие риска двойных продаж.
2.С 01 января 2013 года — страхование гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик может вступить в общество взаимного страхования, застраховать свою ответственность в страховой компании, либо получить поручительство банка.
3.Как правило, прямая цепочка при заключении договора: Застройщик → Дольщик.
4.Возможность получить неустойку при срыве сроков сдачи объекта. По истечении 2-х месяцев после заявленного в договоре срока дольщик имеет право в несудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. А застройщик обязан в течение 20 рабочих дней вернуть денежные средства со штрафными санкциями (% от суммы договора в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки).
5.Деньги дольщик оплачивает только после регистрации договора в органах юстиции (Росреестр).
Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами при оплате.
Недостатки:
Нет единой унифицированной формы договора. Как следствие, каждый конкретный договор может не содержать в себе полный и обязательный состав условий: срок сдачи (должна быть указана конкретная дата, а не квартал), срок передачи объекта дольщикам, условия оплаты ОН, условия оплаты коммунальных платежей (с какого момента дольщик обязан их уплачивать сам), гарантийный срок ОН.
Риски:
Банкротство Застройщика, но при этом постановка в реестр обманутых дольщиков и взыскание долга в приоритетном порядке по отношению к конкурсным кредиторам (210 ФЗ – закон о защите обманутых дольщиков).
Дополнительно:
Также на рынке встречается Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (договор цессии) (ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ). Уступка по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства
Форма договора:
ПЖСК (Потребительский жилищно-строительный кооператив)
Характеристика формы договора:
Добровольное объединение граждан на основе членства с целью улучшения жилищных условий, осуществляемое путем объединения имущественных паевых взносов. Единственным учредительным документом объединения является Устав ЖСК, в котором должны содержаться: порядок распределения доходов ЖСК, ответственность членов ЖСК.
Законодательная база:
Схема предусмотрена 214 ФЗ; Гл. 11 Жилищного кодекса РФ; ст. 116, ст. 218 ГК РФ; ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; ФЗ от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах».
Преимущества:
- Рабочая (особенно для рынка Екатеринбурга) схема приобретения жилья. На сегодняшний день широко кредитуется ипотечными банками.
- Стоимость квартир, реализуемых по данной схеме, может быть на 10-15 % ниже аналогичных объектов, реализуемых по ДДУ.
- Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами.
- По мнению некоторых экспертов при данной схеме у Застройщика больше шансов вовремя достроить ОН, т.к. он может привлекать средства пайщиков уже на нулевой стадии, даже не имея полного пакета разрешительной документации. Как следствие – бОльшая финансовая маневренность Застройщика.
Недостатки:
- Дополнительные затраты в виде вступительного взноса, размер которого определяет кооператив.
- Как правило, член кооператива (пайщик) даже не знаком с документами кооператива, подписывает доверенность на представление своих интересов в ЖСК на представителя Застройщика.
- У пайщиков право на возврат денежных средств возникает только при выходе из кооператива. При этом, как правило, членские и вступительные взносы возврату не подлежат.
- Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи пайщика с застройщиком. Регламентируются только отношения с кооперативом, который в большинстве случаев является инвестором проекта.
- Фактическое отсутствие защиты от двойных продаж (из-за отсутствия гос. регистрации договора).
- Покупка не гарантирует конкретные сроки завершения строительства и передачиквартиры, даже если они прописаны в договоре.У пайщиков фактически нет возможности для взыскания убытков /неустойки при невыполнении условий договора.
- Не все участники сделки дают согласие на покупку квартиры по данной схеме (в частности, при участии в сделке детей, органы опеки и попечительства могут не согласовать подобную схему)
Риски:
- Право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, куда при желании можно внести изменения:- решение общего собрания ЖСК о внесении дополнительных взносов;
— обязанность участвовать в покрытии убытков организации;
— возможности исключения пайщика;
— возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика;- сложность расторжения договора и возврата средств, особенно если затруднительный порядок расторжения предусмотрен внутренними документами кооператива. - К старту продаж могут быть не готовы разрешительные документы на объект, соответственно не ясна правомерность строительства объекта недвижимости в принципе.
- В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива, т.е. члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство (хотя этот факт может рассматриваться и как положительный, т.к. это дает возможность, хоть и своими силами достроить объект).
Форма договора:
ПДКП (предварительный договор купли- продажи)
Характеристика формы договора:
Это обязательство заключить в определенный срок и на оговоренных условиях основной договор (договор купли-продажи). Компания-инвестор берет на себя обязательство по завершении строительства и оформлении объекта в свою собственность заключить с покупателем основной договор, по которому жилье перейдет в его собственность. При такой схеме покупатель — физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Часто в качестве инвестора (т.е. собственника) выступают ЗПИФНы[1] в лице УК.
Законодательная база:
Ст. 429 ГК РФ
Преимущества:
1.Зачастую в рамках данной формы Застройщики предлагают привлекательные схемы оплаты: ПВ – при заключении договора; остаток (до 80% от стоимости квартиры) после подписания основного договора. А это, как минимум, рассрочка на строительный цикл.
2.Т.К. фактически инвесторами являются не физ. лица (конечные покупатели), а, например, ЗПИФН, шансов достроить объект своевременно гораздо больше. Застройщику гарантировано поступление денежных средств независимо от динамики и объема продаж.
Недостатки:
1.При заключении договора у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется.
2.Как правило, отсутствие у Застройщика всей разрешительной документации на ОН при открытии продаж.
3.Длительный период оформления квартиры в собственность.
Зачастую уже после заселения:
→ без оформления права собственности невозможно прописаться и соответственно воспользоваться всеми соц. преференциями (больницы, школы, дет.сады и т.д.)
→ повышенный % по ипотеке до оформления права собственности (так называемый инвест. период).
4.Ограниченное количество банков предоставляют ипотечные займы на покупку квартиры по данной схеме, и получить кредит оказывается сложнее, т.к. банк может запросить доп. обеспечение (поручительство 3-х лиц, залог имеющейся недвижимости).
5.Некоторые юристы ставят под сомнение допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по данному договору (Застройщик не имеет права брать деньги до заключения Основного договора), поэтому возникают дополнительные юридические схемы (авансирование и т.д.).
Риски:
После заключения договора покупатель не является владельцем квартиры, а только может рассчитывать на оформление договора купли-продажи в будущем на определенных условиях. То есть, выплатив полную стоимость жилья, человек не получает права собственности. Более того, при некоторых условиях договор может быть признан недействительным, поскольку законодательство требует четкого описания объекта договора, что не всегда возможно, особенно когда объект находится на ранней стадии.
Форма договора:
ДКП (договор купли-продажи)
Характеристика формы договора:
Договор применяется при реализации объекта недвижимости, сданного в эксплуатацию. Право собственности продавца (Застройщика) на момент заключения договора зарегистрировано в ЕРГП.
Преимущества:
- Минимальные риски, т.к. приобретается готовый объект.
- Государственная регистрация договора при заключении.
- Приобретение готового жилья:
→ возможность сразу использовать объекта недвижимости по назначению;
→ возможность выбрать оптимальный ипотечный займ (распространяются банковские продукты для вторичного рынка недвижимости). - Покупатель точно знает, что он приобретает (может оценить качественные характеристики ОН)
Недостатки:
Стоимость такого объекта недвижимости, как правило, гораздо выше, чем при покупке того же жилья на инвестиционном этапе (во время строительства).
Форма договора:
Договор инвестирования (соинвестирования)
Характеристика формы договора:
Договор, в котором одна сторона (Инвестор), передает денежные средства, а вторая (Заказчик), вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.
Законодательная база:
ГК РФ, ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции ФЗ №22 от 2 января 2000 г).
Недостатки:
- Большинство юристов склоняется к тому, что физическое лицо (не индивидуальный предприниматель) НЕ может быть субъектом инвестиционной деятельности по 39 ФЗ. Закон регулирует отношения, связанные с инвестициями, осуществляемыми в форме капитальных вложений — вложений в основные средства. А «основные средства» — это термин, предусмотренный законом «О бухгалтерском учете». Физическое лицо бухгалтерского учета не ведет, хотя экономически, конечно, осуществляет капитальные вложения.
- После вступления в силу 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве…» (№ 214-ФЗ) Застройщики не имеют права привлекать физических лиц по договорам инвестирования. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в том случае, если разрешение на строительство инвестируемого объекта получено до 1 апреля 2005 г.
Риски:
Для Инвестора (физического лица) важно, чтобы договор подпадал под действие закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. От 30.12.2001). Поэтому в договоре необходимо подчеркивать, что гражданин передает денежные средства (инвестиции) на строительство исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд в целях улучшения жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Форма договора:
Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи
Характеристика формы договора:
Аналог предварительного договора. Предметом договора могут выступать апартаменты и земельные участки (в случае, если в момент заключения договора границы последнего не определены)
! Но нормы не распространяются на договоры о привлечении денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию
Законодательная база:
п. 2 ст. 455 ГК РФ, параграф 7 главы 30 ГК РФ
Преимущества:
- По сравнению с предварительным договором – данная форма является основным договором, т.е. предусматривает возникновение прав в отношении ОН, а не просто право на заключение Основного договора по факту завершения строительства.
- Абсолютно легитимная схема. Допускается заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП.
Недостатки:
1.Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и гос. регистрации не подлежит → опасность двойных продаж.
2.Однозначного толкования в судебной системе нет, в случае возникновения спорных вопросов – решение будет зависеть от каждого конкретного случая и территориального судебного органа.
Риски:
1.Суды могут посчитать апартаменты объектом недвижимости не предназначенным для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и на этом основании отказать в применении тех способов защиты нарушенных прав, которые могли бы использоваться покупателем в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».
2.В случае банкротства Застройщика на покупателя не распространяется закон о защите обманутых дольщиков.
Эпилог
На первичном рынке недвижимости могут использоваться и иные схемы, не описанные в данном обзоре: коммандитное товарищество, вексельная схема. Их легитимность вызывает много вопросов, поэтому на рынке Екатеринбурга данные схемы практически не встречаются.
[1] ЗПИФН – Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости
Предварительное соглашение о собственности
21 февраля 2015 г.
Юридическая информация, Broosco Team
Предварительное соглашение о передаче недвижимого имущества является договорным правовым актом, в соответствии с которым продавец и предполагаемый владелец переданного имущества обещает потенциальному покупателю явиться и подписать перед нотариусом окончательный контракт на закупку. Основными особенностями предварительного договора являются:
- Окончательный договор передачи не подписывается, но владелец / продавец дает обещание, что он подпишет окончательный договор.Поэтому следует четко указать, что предварительное соглашение НЕ является имущественным актом, что практически означает, что покупатель не приобретает право собственности на недвижимость после подписания предварительного соглашения.
- Это должен быть нотариальный акт. Этот процесс намного проще, чем подписание договора купли-продажи, поскольку, кроме свидетельства о налоге на имущество, никаких других сертификатов не требуется, из тех, которые обычно требуются для окончательного договора.
- Он не зарегистрирован в Земельной книге / кадастровой службе, поэтому стороны не обременены никакими регистрационными сборами, но в то же время отсутствие публичности предварительного договора влечет за собой риск недобросовестного собственника подписать несколько предварительных соглашений. «обещание» одной и той же собственности нескольким потенциальным покупателям, используя в своих интересах неспособность покупателя проверить взаимодействие продавца с другими покупателями.
- Для заключения предварительного договора не требуется уплаты налогов.
- Вещные права на имущество остались прежними. Поскольку право собственности на имущество не передается по предварительному соглашению, возможно, что это имущество обременено обременениями, претензиями, отчуждением права выкупа и т. окончательный контракт, а не потенциальному покупателю.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что помимо юридического и технического контроля (розыск документов, городское законодательство и т. Д.)), который требуется при каждой передаче собственности перед заключением окончательного договора купли-продажи или предварительного соглашения, настоятельно рекомендуется провести поиск платежеспособности владельца и нерешенных финансовых вопросов, чтобы свести к минимуму риск неудачной передачи собственности. к завершению в связи с возможной задолженностью продавца.
Проверка возможности подписания предварительного соглашения в отношении окончательного контракта также является абсолютной необходимостью, учитывая согласованный график продажи или выполнение определенных условий.В любом случае рекомендуется, чтобы при подписании предварительного соглашения все необходимые процедуры были завершены, и недвижимость была передана покупателю как можно скорее, чтобы не оставлять его потенциальное право собственности на долгое время под сомнением.
© 2015-2021 Broosco. Все права защищены
Договор купли-продажи (SPA) Определение
Что такое договор купли-продажи (SPA)?
Договор купли-продажи (SPA) — это юридически обязывающий договор между двумя сторонами, который обязывает совершить сделку между покупателем и продавцом.СПА обычно используются для сделок с недвижимостью, но они встречаются во всех сферах бизнеса. Соглашение завершает условия продажи и является кульминацией переговоров между покупателем и продавцом.
Ключевые выводы
- Договор купли-продажи (SPA) — это юридически обязывающий договор, который обязывает покупателя покупать, а продавца продавать продукт или услугу.
- СПА часто используются в сделках с недвижимостью или когда две стороны заключают сделки с большим предметом или большим количеством предметов.
- Необходимость заключения договора купли-продажи составляет основу переговоров между покупателем и продавцом.
Общие сведения о SPA
Перед тем, как совершить сделку, покупатель и продавец согласовывают цену продаваемого товара и условия сделки. SPA — это основа для переговорного процесса. SPA часто используется в случае крупной покупки, например, объекта недвижимости, или частых покупок в течение определенного периода.
СПА также содержат подробную информацию о покупателе и продавце.В соглашении регистрируются все депозиты, внесенные по мере продвижения переговоров, и отмечаются части соглашения, которые уже были выполнены. В соглашении также указывается, когда должна произойти окончательная продажа.
SPA необходим, когда один бизнес приобретает другой бизнес.
Примеры SPA на торговой площадке
Один из наиболее распространенных СПА возникает во время сделок с недвижимостью. В рамках переговорного процесса обе стороны согласовывают окончательную цену продажи.Кроме того, также включаются другие элементы, относящиеся к операции, такие как дата закрытия или непредвиденные обстоятельства.
СПА используются крупными публичными компаниями в своих цепочках поставок. SPA может использоваться при получении большого количества материалов от поставщика или в случае крупномасштабной разовой закупки. Например, 1000 виджетов, которые будут доставлены одновременно.
SPA может также функционировать как контракт для возобновляемых покупок, таких как ежемесячная поставка 100 виджетов, купленных ежемесячно в течение года.Цена покупки / продажи может быть установлена заранее, даже если доставка назначена на более поздний срок или распределена по времени. SPA создаются, чтобы помочь поставщикам и покупателям прогнозировать спрос и затраты, и они становятся более важными по мере увеличения размера транзакции.
В другом примере SPA часто требуется во время транзакции, в которой один бизнес приобретает другой. Поскольку в соглашении SPA указывается точный характер того, что покупается и продается, соглашение может разрешить бизнесу продавать свои материальные активы покупателю без продажи прав на имя, связанных с бизнесом.
Что такое договор аренды совместной квартиры? — NestApple
Кооператив не несет ответственности за любой ущерб, убытки и расходы, причиненные физическим лицам или имуществу в результате несоблюдения акционером условий договора аренды. То же правило распространяется на всех, кто посещает квартиру, включая гостя или подрядчика.е) Нарушение домашних правил представляет собой невыполнение обязательств по договору аренды.
Кооператив может изменять или дополнять правила дома. Эти правила внутреннего распорядка применяются одновременно к частной аренде и технически являются частью частной аренды.Акционерам необходимо соблюдать все правила внутреннего распорядка и следить за тем, чтобы их соблюдали семья, гости, сотрудники или субарендатор. В результате простое нарушение домашних правил представляет собой невыполнение обязательств по договору аренды.г) Запах и шум
Владелец может готовить, но при этом не создает неприятных запахов в остальной части здания. Владелец также не может создавать чрезмерный шум. Наконец, владелец не может загораживать общественные коридоры или лестницы.h) Акционеры автоматически проигрывают, если кто-то подает залоговое право механика.
Если механик предъявит иск против здания. Хозяину нужно сразу же о нем позаботиться. Владелец может быстро выплатить залог. Если владелец не сделает этого после уведомления от кооператива, кооператив может решить эту проблему напрямую, без расследования. Кооператив имеет право взыскать все уплаченные суммы. Кооператив также взимает с владельца гонорары, выплаты и проценты адвокату. Словом, собственник автоматически проигрывает в случае спора с подрядчиком. Например, приходит паршивый сантехник и не ремонтирует ваш котел, но все равно выставляет вам счет на 10 000 долларов за «труд.«Если вы оспариваете эту работу, сантехник может подать в суд на механика. Технически претензия распространяется на все здание. Таким образом, кооператив будет автоматически платить без расследования. Затем кооператив выставит счет владельцу на сумму плюс любые дополнительные расходы. По сути, акционеры проигрывают в любом споре с подрядчиком. Вернуть эти деньги сложно. Владельцу придется подать апелляцию или начать судебный процесс.i) Кооператив всегда имеет доступ к вашему отряду
Каждый владелец должен поделиться ключом с кооперативом.Если супервайзеры не могут попасть внутрь, им разрешается взлом за счет владельца. Тем не менее, кооператив должен предоставить вам разумное уведомление и без предварительного уведомления в случае возникновения чрезвычайной ситуации.j) Кооператив может выгнать вас и забрать ваш отряд.
Кооператив имеет право повторно войти в квартиру и вывезти оттуда всех лиц и движимое имущество, если акционер нарушит договор имущественной аренды. Некоторые условия автоматически прекращают аренду, например:- Владелец становится банкротом
- Самовольная сдача в субаренду или заселение
- Просрочка по арендной плате
- Невыполнение других обязательств
- Неприемлемое поведение владельца
Услуги для покупателей ➤ Покупка недвижимости в Париже
В Париже нет службы множественного листинга (MLS). Только в Париже насчитывается более 3500 агентств, поэтому поиск недвижимости является сложной задачей для покупателей-резидентов или нерезидентов. Для всестороннего поиска недвижимости необходимо посетить множество агентств, просканировать веб-сайты и просмотреть многочисленные объявления в каждом отдельном районе.Более того, около 40% недвижимости в Париже продается непосредственно владельцем. Посещение этих объектов — еще одна проблема.
Paris Property Group предлагает комплексный подход. Работая один на один с консультантом по поиску, вы получаете доступ ко всем лучшим свойствам на рынке и получаете помощь в оценке, выборе и переговорах. Листинговые агенты представляют продавца и не заинтересованы в том, чтобы заботиться о ваших интересах. Вот где мы действительно можем быть вам полезны, экономя не только время, но и деньги.
После того, как мы нашли ваше идеальное место, мы управляем всем процессом вплоть до закрытия. Мы наблюдаем за подписанием предварительного договора купли-продажи, а затем помогаем вам найти все необходимые ресурсы — ипотечных кредиторов, банков, специалистов по ремонту и отделке, юридические и налоговые консультации. После завершения покупки мы настроим ваши коммунальные услуги, телефон, связь для управления зданием и страховку домовладельцев, чтобы обеспечить ваш плавный переход от покупателя недвижимости к собственнику.
Еще один важный фактор, который следует учитывать: Paris Property Group — лицензированное агентство недвижимости, в отличие от многих предполагаемых агентов по поиску недвижимости в Париже. У нас есть необходимые страховки и лицензии на недвижимость для защиты ваших интересов. С точки зрения инвестиций гонорары нелицензированных «консультантов по поиску» не могут быть включены в договор купли-продажи и, в конечном итоге, не включаются в вашу основу прироста капитала при продаже недвижимости. Что наиболее важно, когда вы работаете с агентом без лицензии, вы не защищены французскими законами и постановлениями о недвижимости, которые защищают вас от их ошибок, оплошностей или искажений.Ваши инвестиции очень важны. Не доверяйте это никому.
Услуги по поиску недвижимости — это профессиональная деятельность, регулируемая французским законодательством, регулирующим продажу недвижимости. Paris Property Group полностью лицензирована, связана и застрахована в соответствии с законом.
От 12 шагов до покупки недвижимости во Франции
Важные детали для покупки дома во Франции
Покупка недвижимости во Франции может показаться сложной задачей, особенно если вы никогда не делали этого раньше и не говорите по-французски.
Не волнуйтесь, это руководство простыми словами объяснит каждый этап процесса, чтобы вы точно понимали, что и когда произойдет. На самом деле это довольно просто, и мы поможем вам на каждом этапе.
Ниже представлена простая инфографика, объясняющая процесс покупки недвижимости во Франции. Если вы прокрутите вниз, вы сможете прочитать, что означает каждый шаг. В противном случае используйте быструю навигацию для перехода к определенным разделам.
Внизу страницы вы увидите ориентировочную информацию о том, сколько времени может занять каждый шаг.
Подробнее
Подробнее о каждом этапе процесса покупки
Быстрая навигация
- Предложение покупателя принято
- Выбран нотариус
- Подписать предварительный договор
- Покупатель оформляет залог
- Десятидневный период ожидания покупателя
- Покупатель организует полную покупку средств
- Нотариус составляет окончательный акт — «Acte Authentique de Vente»
- Денежные средства переведены на счет условного депонирования нотариуса
- Окончательный договор, подписанный покупателем и продавцом
- Продавец платит налог на прирост капитала (если есть)
- Покупатель получает ключи от объекта недвижимости
- Празднуйте с шампанским
- Сколько времени это займет?
1.Предложение покупателя принято
Первым шагом при покупке недвижимости во Франции является принятие продавцом предложения покупателя. Это можно сделать лично, по телефону или по электронной почте. Обычно агентство свяжется с вами, чтобы сообщить вам хорошие новости.
Еще не время для шампанского, так как до заключения сделки предстоит еще кое-что, но вы можете отпраздновать это раньше.
Вернуться к навигации ⇧
2. Выбран нотариус
Нотариус, или «нотариус», как их называют по-французски, является государственным служащим.Юридический специалист, действующий от имени государства и назначенный министром юстиции для составления заверенных контрактов от имени покупателя и продавца. При желании продавец также может выбрать себе нотариуса, поэтому в некоторых случаях может быть более одного нотариуса.
Звучит устрашающе, но с правильным нотариусом вы будете в надежных руках.
Тот факт, что акт составлен нотариусом, является гарантией его законности и подлинности. Нотариус обязан предоставить покупателю полную информацию о характере и содержании подписанного договора и его последствиях.Их основная роль — обеспечить транзакцию, гарантировать неоспоримый титул собственности и собрать все налоги, причитающиеся государству.
Очевидно, что, несмотря на большое количество нотариусов во Франции, не все из них говорят по-английски. Чтобы помочь вам найти того, кто знает, мы составили этот список нотариусов Французской Ривьеры. В противном случае этот сайт позволяет вам искать нотариусов по регионам. Затем вам нужно будет узнать, предлагают ли они необходимые вам услуги.
После того, как нотариус внесет свою лепту, пора поставить свою подпись на пунктирной линии.
Сколько стоит нотариус?
Сумма, уплаченная за нотариуса, зависит от возраста объекта недвижимости.
- Существующая недвижимость — от 7% до 10% от покупной цены, без учета комиссий агентства недвижимости.
- Последние / новые объекты недвижимости — 2% сборов за передачу права собственности и регистрационных налогов, плюс НДС по ставке 20% от покупной цены (за исключением продаж между частными лицами), за исключением сборов агентства недвижимости. Несмотря на то, что многие называют эти сборы «гонорарами нотариуса», нотариус получает только около 1% от продажной цены собственности.
Несмотря на то, что многие называют эти сборы «нотариальными сборами», нотариус получает только около 1% от продажной цены собственности. Оставшаяся сумма идет в правительство на оплату гербового сбора и регистрационного налога.
Государство регулирует нотариальные сборы, размер которых зависит от продажной цены недвижимости.
Данная стоимость оплачивается покупателем. Если имеется более одного нотариуса, затраты для покупателя остаются прежними, и эта сумма делится между двумя нотариусами в соотношении 50/50.
Примечание. Нотариальные расходы не учитывают стоимость ипотеки или создания компании, если вы собираетесь приобрести недвижимость именно таким способом (подробнее об этом в шаге 6).
Находка: англоговорящие нотариусы на Французской Ривьере.
Вернуться к навигации ⇧
3. Подписать предварительный договор «Compromis de Vente»
Это известно как «Compromis de Vente» по-французски.
Третий шаг в процессе покупки недвижимости во Франции — подписание предварительного договора.Это обещание продать и купить недвижимость.
Он оформляется нотариусом после получения от продавца следующих документов:
- Право собственности
- Подтверждение того, что здание соответствует всем правовым нормам
- Отчет об асбесте, электропроводке, природных рисках и т. Д.
Этот контракт включает все условия продажи и указывает дату завершения. Контракт подчиняется условиям, невыполнение которых может аннулировать покупку:
- Обоснование того, что недвижимость принадлежит продавцу, и что нет никаких препятствий для его продажи.
- Отказ Ратуши на основании ее права упредить продажу.
- Любые отлагательные условия, например:
- Покупатель получает кредит в банке по льготной ставке
- Покупатель, продающий сначала собственный дом
- Разрешение на строительство для внесения конструктивных изменений в дом / участок
- Любые другие договоренности между покупателем и продавцом
Вернуться к навигации ⇧
4.Покупатель оформляет залог
Теперь мы к чему-то приближаемся. Пришло время для первой финансовой операции.
Покупатель и продавец согласовали цену. Предварительный договор подписан. На этом этапе покупатель должен перечислить нотариусу залог в размере от 5 до 10% от согласованной стоимости недвижимости. Эта сумма будет храниться на счете условного депонирования до финальной транзакции.
Перевод осуществляется безналичным расчетом.
Вернуться к навигации ⇧
5.10-дневный период ожидания покупателя
Покупатель пользуется 10-дневным периодом обдумывания после получения копии предварительного контракта. Продавец не получает выгоды от этого периода обдумывания; это только защищает покупателя.
Если покупатель решает снять средства в течение этого периода, ему должно быть возвращено 100% того, что он перевел на счет условного депонирования. На этом процесс покупки прекращается.
Покупатель может изменить свое решение по любой причине, и ему не нужно его оправдывать, чтобы получить полный возврат депозита в течение этого десятидневного периода обдумывания.
Что происходит после 10-дневного периода охлаждения?
Помимо условий, изложенных в шаге 3 (подписание предварительного контракта / Compromis de Vente), если покупатель решает, что он больше не хочет заключать сделку после периода обдумывания, продавец имеет право удержать депозит в размере до 10% от продажной цены недвижимости в качестве компенсации.
Вернуться к навигации ⇧
6. Покупатель организует полную покупку средств
Пришло время подумать о правильном способе покупки недвижимости и распределения средств.У вас есть возможность решить, собираетесь ли вы совершать покупку как физическое лицо или как компания.
Трасты не признаются во Франции. Часто, если покупатель является акционером компании во Франции или Монако, покупка осуществляется через их компанию.
Существуют и другие, более сложные платежные системы, которые можно использовать с помощью специализированного юриста.
Если требуется банковский кредит, получение ответа от французского банка может занять до двух месяцев.Затем вам придется подождать не менее десяти дней, чтобы принять предложение. Предложение банка действует 30 дней. Вы должны воспользоваться ссудой в течение четырех месяцев после ее принятия.
Вернуться к навигации ⇧
7. Нотариус составляет заключительный акт «Acte Authentique de Vente»
После того, как эти шаги будут выполнены и нотариальная контора провела все необходимые административные проверки, можно составить окончательный акт, который называется «acte authentique de vente». Обычно между подписанием предварительного контракта и заключительным актом проходит три-четыре месяца.
Вернуться к навигации ⇧
8. Денежные средства, переведенные на счет условного депонирования нотариуса
Примечание. Шаги 8, 9 и 10 выполняются одновременно.
В день подписания окончательного акта остаток стоимости недвижимости (от 90% до 95% в зависимости от внесенного депозита) должен быть оплачен через депозитный счет нотариуса.
Через несколько недель денежные средства переводятся на счет продавца нотариусом.
Как объяснялось в шаге 2, покупатель должен заплатить комиссию, которая обычно составляет 7% от общей стоимости недвижимости.Это включает в себя нотариальный сбор в размере 1% от общей стоимости, налог на покупку в размере примерно 5,89% от цены и административные расходы.
Если для покупки собственности используется компания, покупатель, подписавший предварительный договор от своего имени, заменит свою компанию, что означает, что договор не облагается никакими налогами.
После завершения всех формальностей нотариус закроет счета для обеих сторон.
Вернуться к навигации ⇧
9.Заключительный акт, подписанный покупателем
Примечание. Это происходит одновременно с шагами 8 и 10.
Настоящий окончательный акт подписывается в присутствии всех сторон. Продавец и покупатель встречаются со своими нотариусами и агентом по недвижимости. Выделены тонкости условий продажи, затем документы подписываются обеими сторонами и заверяются нотариусами.
Вернуться к навигации ⇧
10. Продавец платит налог на прирост капитала (если есть)
Примечание. Это происходит одновременно с шагами 8 и 9.
Продавец должен уплатить налог на прирост капитала (если таковой подлежит) через счет нотариуса, регистрирующего договор в Ипотечной кассе. Как правило, если недвижимость является основным домом продавца, налог на прирост капитала не взимается. Если это второй дом, вероятно, придется платить налог на прирост капитала. Это возьмет на себя нотариус.
Вернуться к навигации ⇧
11. Покупатель получает ключи от объекта недвижимости
Наконец, момент, которого вы так долго ждали! Теперь покупатель владеет недвижимостью и может забрать ключи у нотариуса и въехать.
Вернуться к навигации ⇧
12. Праздник с шампанским
Для особых случаев нужны особые напитки. Сотрите пыль со своих лучших хрустальных бокалов и откройте пробкой бутылку Dom Perignon. Теперь вы являетесь счастливым владельцем недвижимости во Франции.
Вернуться к навигации ⇧
Сколько времени это все займет?
Период между подписанием предварительного договора и окончательным актом (который означает подписание окончательного нотариально заверенного акта и оплату полной стоимости, плюс нотариальные расходы и комиссионные агентству) обычно составляет от 2 до 4 месяцев.
Это может быть ускорено с согласия всех сторон.
Ниже приведены приблизительные временные рамки для каждого этапа процесса покупки. Это, очевидно, зависит от конкретного сценария и не будет точным на 100%, но призвано дать вам приблизительное руководство.
Вернуться к навигации ⇧
Свяжитесь с нами
Собственная аренда Определение | Bankrate.com
Что такое проприетарная аренда?
Собственная аренда, также называемая договором аренды, дает акционеру жилищного кооператива право занимать определенную жилую единицу.Покупатели жилья, вступающие в кооператив, покупают акции корпорации, а не недвижимость. Когда покупатель жилья приобретает свою долю в кооперативе, ему также предоставляется частная аренда на свою квартиру.
Более глубокое определение
Когда кто-то покупает кооператив, он не покупает никакой недвижимости. Кооперативная корпорация владеет недвижимостью — многоквартирным домом или другой жилой недвижимостью, — а индивидуальный член кооператива владеет долей в корпорации. Вместо договора членам кооператива предоставляются акции и договор аренды или аренды.
Собственная аренда регулирует все аспекты отношений между кооперативом и каждым акционером. В нем прописаны права и привилегии, связанные с жилой единицей члена, в том числе
- Кто может занимать жилую единицу, и право сдавать ее в субаренду
- Итого ежемесячные эксплуатационные расходы
- Правила продажи акций кооператива
- Право акционера на закладную
- Что является дефолтом акционера
- Кто отвечает за обслуживание и ремонт агрегата
- Право кооператива на расторжение договора аренды
При обычной ипотеке недвижимость является залогом по кредиту.При кооперативной ипотеке или ссуде на акции залогом являются акции кооперативной корпорации и частная аренда. Они не так ценны для кредитора, потому что их нельзя продать или продать так же легко, как недвижимость.
Члены входят в совет директоров своего кооператива или голосуют за членов правления. В то же время они являются арендаторами корпорации, владеющей недвижимостью, что ставит их в уникальное юридическое положение, являясь одновременно арендодателями и арендаторами. Собственная аренда считается такой же формой аренды жилого помещения, как и любая другая.В результате отношения между кооперативом и членами регулируются законами, применимыми к жилищной аренде: законом арендодателя-арендатора.
Покупка в кооперативе требует определенных условий. Прежде чем подписать договор аренды, потенциальные инвесторы должны предстать перед советом кооператива для проверки. Кроме того, определенный финансовый порог, обычно включающий минимальный валовой доход, также должен быть достигнут в дополнение к выраженному намерению занять единицы в течение определенного периода времени.
Думаете о собственной аренде? Воспользуйтесь нашим калькулятором аренды, чтобы рассчитать ежемесячные платежи.
Пример частной аренды
Собственная аренда регулирует, кто несет ответственность за устранение проблем в кооперативном здании. Если труба лопается внутри стены, обычно ответственность за вскрытие стены и починку трубы лежит на кооперативе, однако ремонт или замена настенного покрытия не обязательно является обязанностью кооператива. Кооператив вернет стену только к окрашиваемой поверхности.Если у вас на стене дорогие обои, их замена может оказаться дорогостоящей.
Процедура покупки недвижимости
Покупка недвижимости — серьезный шаг. Поэтому особенно важно заручиться помощью профессионалов с большим опытом и хорошей репутацией на рынке недвижимости. Наша компания предлагает полный комплекс услуг, связанных с покупкой недвижимости. Сотрудники нашей компании окажут помощь в поиске и выборе интересующей клиента недвижимости на островах Мадейра и Порту-Санту, окажут помощь в подготовке документов, необходимых для сделок с недвижимостью, а также в юридических вопросах ее регистрации.Мы защитим ваши интересы на всех этапах сделки, сохраняя при этом полную конфиденциальность.
В Португалии любое физическое или юридическое лицо может приобретать недвижимость или бизнес; учредить акционерное общество, быть акционером и председателем этого общества. Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость как жилую, так и коммерческую в Португалии. Иностранцы имеют право организовывать свой бизнес в любой форме, предусмотренной местным законодательством.
Любой гражданин может получить вид на жительство, купив недвижимость в Португалии.А также возможно получение места жительства.
▶ Процесс покупки делится на два основных этапа:
Первое и самое важное — это выбор объекта недвижимости. Чтобы сэкономить время, к моменту приезда клиента мы готовим несколько вариантов, отвечающих вашим требованиям.
2-й: Предварительный договор и Продажа — при регистрации вам необходимо будет подписать договор. Предварительный договор обычно содержит такие детали: стоимость имущества, сроки и порядок оплаты, дата реализации — в случае инвестиционного проекта и любые дополнительные условия, согласованные обеими сторонами.При подписании договора покупатель вносит залог (обычно на предварительном этапе составляет от 20% до 30% от стоимости недвижимости), тем самым резервируя недвижимость на свое имя и подтверждая намерение в будущем совершить покупку. договор.
После подписания предварительного договора продавец теряет право продавать вашу недвижимость, и покупатель должен в течение определенного периода времени внести оговоренную сумму на счет продавца. После этого, если покупатель решит отказаться от своего решения, залог не возвращается.
При покупке строящегося объекта график оплаты зависит от времени заключения объекта недвижимости. Помимо ранее упомянутого гарантийного депозита, вам необходимо будет внести от 20% до 40% платежа от общей стоимости недвижимости в следующие 2-5 месяцев. Окончательная оплата будет произведена при выводе собственности.
Для подписания окончательного контракта, прежде всего, вы получите фискальный (налоговый) номер (Numero Fiscal de Contribuinte). Имея этот налоговый номер, вы имеете право перед финансовым учреждением (Repartição de Finanças) покупать недвижимость в Португалии.Вам также потребуется действующий паспорт и адрес в Португалии, по которому местное финансовое учреждение сможет отправить вам фискальную карту (Cartão de Contribuinte). Если у вас нет адреса в Португалии, эту услугу может предоставить наша компания.
Следующим шагом является составление мастер-документа «Escritura Publica». Подписание титула «Escritura Publica» происходит в нотариальной конторе, где клиент оплачивает стоимость купленной недвижимости и банковский перевод (если вы получаете банковский кредит, представитель банка будет присутствовать во время подписания нотариальный акт).После подписания публичного акта купли-продажи вы получаете ключи и заверенную копию оригинального акта купли-продажи.
▶ Ипотека в Португалии / Мадейре
Банковское финансирование в Португалии / Мадейре, на приобретение недвижимости:
Многих покупателей привлекает возможность приобрести недвижимость в Португалии. Как граждане Португалии или иностранцы вы имеете право запросить ипотеку.
Сумма ипотечного кредита составляет от 40% до 50% от оценочной стоимости Недвижимости.Оценка имущества производится банком, предоставляющим ипотеку. Кредит может быть предоставлен на срок от 5 до 40 лет с ежегодным налогом в размере 6% в зависимости от налога Euribor и банковского спреда.
Проценты по кредиту будут списываться с вашего счета ежемесячно (вы должны разместить свой текущий счет в этом банке). За просрочку платежа взимается штраф, и если вы не сможете выплатить кредит в течение 2-3 месяцев, банк может забрать имущество обратно через суд.
▶ Необходимые документы для получения кредита
▶ Покупатель должен предоставить в банк следующие документы:
· Копия отчета о прибылях и убытках за последний год (официальная форма)
· Справка о заработной плате за последние 3 месяца, выданная работодателем.
· Выписка с вашего счета за последние 12 месяцев.
