Плюсы и минусы жск и дду: ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы

Содержание

Плюсы и минусы ЖСК — Ипотека и финансы

Сегодня многие застройщики предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема. Попробуем взвесить все «за» и «против» вступления в ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, – форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, получающая все большее распространение. По данным компании «НДВ СПб», сегодня в Санкт-Петербурге доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет около 23%. «В ближайшие два года доля ЖСК будет колебаться в районе 20-30%, то есть данная схема реализации новостроек в принципе уже стала неотъемлемой частью рынка», – отмечает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Александр Коваленко. В Петербурге используют форму ЖСК такие крупные застройщики, как «Пионер», «ЦДС», «Мегалит». В 2011 году к ним присоединились компания «ЛЭК» (ЖК «У метро Звездная»), «ЛенСпецСМУ» (ЖК «Орбита», 4-й корпус).

Застройщики склонны к кооперации
Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет несколько причин. Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК. В юридическом департаменте холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», который возводит дома с применением обеих форм договоров, выделили следующие преимущества жилищных кооперативов. Это, во-первых, менее регламентированная процедура заключения договора с покупателем. Во-вторых, возможность формировать более конкурентоспособные цены. «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%.

Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше», – отмечают юристы компании.

Эксперты видят еще одну причину симпатии застройщиков к схеме ЖСК. «Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании», – поясняет директор по правовым вопросам компании «ЮАП» Александр Аскеров.

Отбор с пристрастием
Редкий петербуржец, решивший вложить средства в строящуюся недвижимость, начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора иные: местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена. Выбрав объект, покупатель может узнать, что дом строится жилищно-строительным кооперативом. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», – уверена Анна Максимова, генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости. В первую очередь, нужно интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства Санкт-Петербурга, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.

Кроме того, надо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика. Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком. Этот вариант предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании.

Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. «В договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался.

Потому, изучая договор, вы можете обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств», – предупреждает Анна Максимова.

Многих волнует вопрос: не случится ли удорожания объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например, доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК надо смотреть опять же на его отношения с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если же одно лицо – появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято общим собранием.

Следующий шаг – штудирование устава ЖСК, а также положений о кооперативе (если таковые имеются). В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и так далее. В уставе постарайтесь найти ответ на вопрос: какие именно платежи вы должны вносить в кооператив (это могут быть вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.) и какие из них вам вернут в случае выхода из ЖСК.

Порядок выхода из кооператива также определяется его уставом. «Обычно человек получает свои деньги через год-полтора после написания заявления. У нас был такой опыт с клиентом, решившим выйти из ЖСК», – рассказывает Александр Аскеров. При этом вернуть удалось только пай, а вступительный взнос и ежемесячные членские взносы остались, согласно уставу, в распоряжении кооператива. Кроме того, напоминает юрист, на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.

Ни шагу без расписки
«В случае конфликта между кооперативом и его членом ЖСК может заявить: «Человек не является нашим членом, мы сами удивлялись, что он перечисляет нам средства, согласны, что это для нас неосновательное обогащение, и деньги вернем». Но вы-то рассчитывали на квартиру!» – предупреждает Анна Максимова.

Поэтому ваша главная задача – все действия производить таким образом, чтобы на руках остались доказательства вступления в кооператив. Это могут быть либо расписка в получении заявления о приеме в кооператив, либо отметка на вашей копии заявления о том, что его приняли и т. д. Однако надо понимать, что одного заявления мало.

Следует также обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив. Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, то необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке. Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.

Найти различия
Сравнивая схему долевого строительства и ЖСК, хотелось бы уйти от традиционных «плюсов» и «минусов». Поговорим просто о различиях, чтобы читатель мог сам решить, какую форму предпочесть.

«Нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть и там, и там, – говорит Анна Максимова. – В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК».

При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.

Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. «Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства.

Причем – сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде», – говорит Александр Аскеров.

Впрочем, есть возможность застраховать риски. «Наша компания страхует привлеченные кооперативом и застройщиком средства. Страховым случаем является невозвращение страхователю внесенных им денежных средств в случае непредоставления в собственность члена кооператива квартиры в установленные договором сроки либо в случае банкротства застройщика», – сообщил управляющий партнер Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Юрий Гольдберг.

Идем дальше. Договор паенакопления не регистрируется, в отличие от ДДУ, в управлении Росреестра. Значит, есть риск двойных продаж, исключенный при заключении сделки по ФЗ-214. Хотя, с другой стороны, юристы нам не смогли назвать реальных случаев двойных продаж в кооперативе.

От формы отношений с застройщиком зависит возможность привлечения кредита. ДДУ не позволяет оформлять рассрочку на период после окончания строительства. Поэтому строительные компании, работающие по схеме ЖСК, предлагают наиболее длительные рассрочки платежей, до пяти-десяти лет. Это крайне важно для продавцов квартир, так как до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК. Но отношение кредитных организаций к кооперативам постепенно меняется. «Буквально на днях наш банк-партнер аккредитовал ЖК «У метро Звездная», который реализуется по схеме ЖСК. Условия ипотечной программы более чем привлекательны: процентная ставка от 12% в рублях, первоначальный взнос от 10%, подтверждение дохода по справке банка», – рассказывает Александр Коваленко. В банке ВТБ24 тоже говорят о готовности кредитовать пайщиков.

К тому же член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни ДДУ, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.

Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается ст. 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует п. 1 этой статьи, в случае ЖСК – п. 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.

Текст: Анна Васильева   

Плюсы и минусы покупки квартир в новостройках по механизму ЖСК — Рынок жилья

Продажа новостроек по механизму ЖСК становится все более популярной. Треть квартир на первичном рынке Петербурга реализуется по этой схеме. Члены ЖСК получают больше прав, нежели дольщики, главное – грамотно заключить договор с кооперативом.

В отличие от дольщиков, члены кооператива могут контролировать ход возведения дома, а после его завершения – управлять объектом. Граждане, которые приобретают жилье по механизму ЖСК, защищены и от форс-мажоров: в случае банкротства застройщика пайщики могут самостоятельно достроить здание.

Популярная схема

Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить и содержать многоквартирный дом. Возможность использования системы ЖСК в качестве способа привлечения денег в строительство определена 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…» и, как сказано в этом документе, может применяться наряду с основным механизмом продажи жилья в новостройках – заключением договоров долевого участия (ДДУ).

Система продажи жилья через ЖСК выглядит следующим образом: строительная компания создает кооператив и заключает с ним инвестиционный договор. Задача кооператива – привлекать средства пайщиков. Обязанность создавшей его компании – построить дом и передать квартиры в нем членам кооператива. Если кооператив был создан после декабря 2011 года, то, в соответствии с 110-й статьей Жилищного кодекса РФ, он должен самостоятельно выступать застройщиком: владеть земельным участком и организовывать строительный процесс.

Еще три года назад число строительных компаний, работающих по механизму ЖСК, не превышало 15%. Сейчас треть участников рынка реализуют квартиры именно по этой схеме.

Дешевая квартира без лишнего рискаПри покупке квартиры в новостройке главным фактором, влияющим на выбор потребителя, остается цена. А потому объекты с «ценником ниже рынка» пользуются >> 
 

Среди них – компании «Лидер Групп», «ЦДС», О2 Development, «ЛенСпецСМУ», «Пионер», «Л1» и другие. Рост популярности этой схемы обусловлен в первую очередь ее удобством для застройщиков. В отличие от договора долевого участия, соглашение о вступлении в кооператив (договор паенакопления) не нужно регистрировать в государственных органах. Компании, продающие квартиры по ДДУ, все чаще жалуются на большие задержки оформления этих соглашений. С момента заключения ДДУ и его регистрации проходит в среднем полгода, и в течение этого срока застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков. Нередки и следующие ситуации: компания передает ДДУ на регистрацию, в Росреестре обещают подготовить документы к определенной дате. В этот день дольщик перечисляет деньги за жилье, но затем выясняется, что договор не оформлен. «В этом случае органы власти штрафуют компанию за незаконное привлечение денег», – рассказывает генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега.

Если же застройщик продает недвижимость по механизму ЖСК, деньги от пайщиков застройщик может получить в момент заключения договора. Поэтому многие игроки рынка предпочитают продавать жилье по схеме ЖСК, а не ждать, пока регистрирующий орган оформит ДДУ.

Плюсы для покупателей

Механизм ЖСК удобен и для покупателей. Прежде всего, он позволяет получить длительную рассрочку по оплате жилья. «Одна из главных особенностей ЖСК состоит в том, что застройщик может предложить покупателям более гибкую систему рассрочек – паевые взносы выплачиваются несколько лет после завершения строительства», – поясняет начальник отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко. Формально рассрочку можно предоставить на сколь угодно длительный срок: в ГК РФ не предусмотрена обязанность пайщика выплатить деньги в полном объеме до момента завершения строительства. А большинство компаний, которые продают квартиры по ДДУ, предоставляют рассрочку лишь до ввода дома в эксплуатацию.

Механизм ЖСК дает покупателям жилья больше преимуществ и в ситуациях, когда строительная компания не может выполнять свои обязательства. Предположим, что создавший кооператив застройщик разорился. Члены такого ЖСК могут самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительство дома. Если же граждане приобретали квартиры по ДДУ, то в случае банкротства строительной компании им придется требовать свое жилье в рамках процесса о ее несостоятельности. Либо создавать ЖСК с нуля и просить органы власти передать недострой на баланс кооператива; практика показывает, что этот процесс может занять несколько лет.

У механизма ЖСК есть еще одно неоспоримое преимущество для покупателей: после завершения строительства дома права на управление домом автоматически переходят к кооперативу. Те, кто приобрел жилье по ДДУ, после ввода дома должны создавать товарищество собственников жилья, которое и возьмет на себя функции по управлению построенным объектом. Но сформировать ТСЖ можно лишь после того, как все покупатели зарегистрируют права собственности на квартиры. Если процесс продлится несколько месяцев, все это время дом может оставаться «бесхозным».

Вместе с тем пайщики имеют право участвовать в управлении строительством дома и дальнейшей его эксплуатацией. В этом отношении гарантии для покупателей выше, чем при заключении договора долевого участия. К тому же, как напоминает директор по развитию строительной компании «Л1» Надежда Калашникова, члены кооператива могут переизбрать его руководителя и имеют доступ ко всей финансовой документации ЖСК, то есть могут следить за тем, как расходуются их средства.

ЖСК вправе привлекать деньги пайщиков до получения разрешения на строительство дома – но лишь в том случае, если кооператив не имеет статуса застройщика. «Получать разрешение на строительство и права на землю – забота строительной компании, а не созданного ей кооператива. ЖСК привлекает деньги граждан путем принятия их в свои члены, а строительная компания получает всю градостроительную документацию», – поясняет руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская.

И все же, если у создавшего кооператив застройщика отсутствует разрешение на строительство, заключать договор паенакопления не рекомендуется: не факт, что компания вообще получит необходимую для строительства дома документацию. Впрочем, по словам самих участников рынка, сейчас большинство созданных застройщиками кооперативов начинают продажу квартир лишь после того, как Госстройнадзор дал добро на строительство дома.

Читайте условия

У механизма ЖСК есть и недостатки. Договор паенакопления не подлежит государственной регистрации, что формально создает угрозу двойных продаж. Впрочем, риск скорее теоретический: махинации с квартирами возможны лишь в том случае, если компания использует «серые» схемы реализации жилья. В частности – продает недвижимость по предварительным договорам купли-продажи. «По действующему законодательству о кооперативах количество членов ЖСК не должно превышать число квартир в строящемся доме», – напоминает Надежда Хвощевская.

Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на отношения пайщиков и кооператива. По общему правилу участники таких объединений не могут привлечь ЖСК к ответственности за срыв сроков строительства и обнаруженные после сдачи дома недоделки. Но по факту члены кооператива окажутся незащищенными лишь в том случае, если в договорах паенакопления не будет прописана дата завершения работ по возведению дома и гарантийный срок на здание. Обязательно уточните, есть ли в соглашении соответствующие пункты.

Также существует мнение, что у пайщиков по сравнению с дольщиками гораздо меньше шансов аннулировать договор и взыскать неустойку в случае задержки сроков сдачи дома. Якобы это ставит участников кооперативов в заведомо невыгодное положение. Но, опять же, все зависит от условий договора паенакопления. Перед тем как подписать это соглашение, внимательно изучите условия, касающиеся возможности расторжения и возврата заплаченных за квартиру денег. Но в целом, по словам Надежды Хвощевской, условия большинства стандартных договоров паенакопления подразумевают, что член ЖСК может расторгнуть соглашение с кооперативом по собственной инициативе. «В этом главное отличие договора паенакопления от ДДУ, в котором причины расторжения четко регламентированы 214-ФЗ», – поясняет эксперт.

Проверяем документы

В целом, граждане все больше доверяют ЖСК как способу реализации квартир в новостройках. Проводимые опросы показывают, что решающим фактором при выборе жилья является не форма договора, а наличие по соседству с будущим домом инфраструктуры, репутация застройщика, опыт его работы на рынке и условия оплаты жилья.

И все же перед вступлением в ЖСК имеет смысл обратить внимание на несколько моментов. Изучите условия инвестиционного договора между строительной компанией и созданным ей кооперативом. Желательно, чтобы ЖСК сам выступал застройщиком (владельцем или арендатором участка), – в этом случае ответственность за ход строительства полностью лежит на кооперативе.

Кроме того, необходимо проверить правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности, а также наличие действующего разрешения на строительство.

Очень важно проштудировать устав ЖСК. И обязательно обратить внимание на порядок вступления в кооператив и выхода из него, условия получения квартиры, выплаты членских, вступительных и паевых взносов. Если все понятно и прозрачно – можете смело подписывать договор.

Текст: Сергей Бардин    Фото: pressfoto.ru   

ДДУ и ЖСК: отличия и преимущества

Покупатели квартир в новостройках часто встают перед выбором: как лучше приобрести жилье — по ДДУ или ЖСК? Для человека, неосведомленного в данной области, может показаться, что это просто два способа оформления одной и той же сделки.

На самом деле, ДДУ и ЖСК — это понятия совершенно разные. Первый вариант лучше защищает дольщика, а второй — более выгоден.

Давайте разберемся, в чем заключается разница.

Что такое ЖСК и его особенности

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) подразумевает под собой схему покупки еще строящегося жилья с помощью так называемых паевых взносов (или паев). По факту, здесь идет речь о сообществе людей, которые собрались построить многоквартирный дом. Когда вы заключаете договор с кооперативом, то становитесь его членом (или пайщиком).

Порядок работы регулируется нормами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ) и положениями ЖК РФ.

Законодатель предъявляет широкий перечень требований к ЖСК. Они прописаны в ст. 116 ГК РФ и должны быть отражены в уставе организации.


Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы

Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.

Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

Обратите внимание! Обязанности учредителей прописаны в ст. 112 ЖК РФ, согласно которой именно они должны отвечать за действия кооператива до назначения его председателя.

Все права членов ЖСК также прописываются в уставе. Они не должны противоречить Закону №215-ФЗ и другим нормативным документам как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Среди наиболее значимых моментов, которые нужно знать перед вступлением в ЖСК, можно выделить следующие:

  • вы должны полностью понимать свои будущие обязанности. Сотрудник кооператива обязан дать вам исчерпывающую и достоверную информацию о деятельности организации;
  • вы имеете право знать, как в вашем ЖСК осуществляется принятие решений, — требуется ли общее собрание для любых вопросов, или же все пайщики собираются только для выбора руководства, а основные изменения в процессы вносят председатель кооператива и его замы;
  • необходимо разобраться в процедуре голосования. Например, нужно ли единогласное решение всего коллектива, или достаточно большей части пайщиков? Сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось состоявшимся?
  • следует уточнить, каким образом члены ЖСК компенсируют убытки организации, а именно — имеет ли пайщик право не вносить средства на оплату штрафов, наложенных на юридическое лицо, предусмотрена ли прямая ответственность председателя за такие действия.

Таким образом, ЖСК — это достаточно сложный механизм. С одной стороны, права членов кооператива достаточно обширны — любой пайщик может предложить даже радикальное изменение проекта возводимого здания для снижения стоимости строительства. Но при этом и обязанностей у членов кооператива намного больше, чем в случае с договорами долевого участия.

block_attantion

Плюсы и минусы

Для удобства восприятия основные плюсы и минусы ЖСК с позиции будущего владельца недвижимости представлены в таблице.


Плюсы

Минусы

Обычно действуют программы рассрочки платежа, то есть выплачивать стоимость квартиры можно в течение нескольких лет.

Достаточно сжатые сроки выплат и переплата по займу. Скорее всего, вы не сможете оформить ЖСК в ипотеку (банк тоже понимает все риски и вряд ли захочет брать в залог недостроенную квартиру) и придется брать потребительский кредит, где проценты будут намного больше.

Застройщик связан массой обязательств — это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и множество других расходов. Есть гарантии и четкие сроки строительства. Поэтому первоначальная цена жилья здесь обычно ниже, чем по ДДУ.

ЖСК — это не договор на право требования квартиры, а обычное инвестирование, поэтому изначально низкая сумма паевого взноса может значительно увеличиться за счет инфляции или других факторов.

Вы можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома.

Вы несете ответственность за действия ЖСК — а это может вылиться в значительные финансовые убытки.

При покупке пая вы можете как вступить в ЖСК, так и не вступать.

Такая вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат, однако в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Если вы не вступите в ЖСК, то не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите — придется заплатить как единовременный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство.

В схеме ЖСК есть и другие минусы. Фактически, здесь вы имеете меньше прав, чем участник долевого строительства. Цена на квартиру растет, ответственности за неисполнение договора у застройщика нет, неустойку получить не получится, возникают постоянные дополнительные траты.

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия) — это способ приобретения квартиры в новом доме, построенном на деньги будущих покупателей.

Данный вид сделки регламентируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ в Росреестре: только после прохождения этой процедуры он будет признан действительным.

Следующая особенность способа покупки жилья с помощью ДДУ заключается в сроке получения права собственности на жилье — покупатель получает его лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и будет подписан акт приема-передачи квартиры.

Обратите внимание! Стоит учитывать тот факт, что жилое помещение перейдет вам в собственность не сразу.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Долевое строительство обладает как неоспоримыми преимуществами, так и множеством недостатков. Главным плюсом здесь является доступность жилья. Стоимость квартир от застройщика ниже, и при этом человек получает рассрочку на несколько лет — до сдачи дома в эксплуатацию.

Среди других положительных моментов ДДУ можно выделить следующие:

  • гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;
  • невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
  • возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
  • наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.

При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:

  • задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации договора;
  • необходимость выплаты неустойки в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
  • сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
  • максимальный срок для выплаты в рассрочку — 5 лет.

Таким образом, перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В чем разница между ДДУ и ЖСК?

Для того, чтобы понять отличие между ЖСК и ДДУ, сравним схемы реализации этих договоров с помощью таблицы.

ДДУ

ЖСК

Обязательная регистрация договора в Росреестре исключает двойную продажу квартир.

В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и получить уже кому-то проданное жилье.

В договоре обязательно прописывается полная стоимость квартиры, и она не подлежит изменению. Здесь есть один момент — застройщик может предложить вам заключить дополнительное соглашение о повышении цены, но вы не обязаны соглашаться, а ему придется либо отдать вам квартиру за указанную в договоре сумму, либо расторгнуть ДДУ и возвратить вам деньги + заплатить неустойку.

По согласованию с членами кооператива председатель ЖСК в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания могут быть самыми разными, например, удорожание стройматериалов. Закон не запрещает этого делать, поэтому нужно внимательно изучать договор, который вы заключили — порядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение суммы.

Есть точная дата, когда квартиры должны быть переданы владельцам. У застройщика имеется возможность подстраховаться —  сверх этой даты ему отводится 2 месяца на решение проблем со сдачей дома. За просрочку застройщика ждет взыскание неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок можно увеличить по дополнительному соглашению, но вы не обязаны его подписывать.

Четких сроков строительства и наказания за их увеличение в законе не прописано.

Рассрочка выплат возможна до окончания строительства.

Закон разрешает предоставление рассрочки на срок, более длительный, чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности.

Подводя итог, необходимо отметить, что в каждой системе как много плюсов, так и немало минусов. Чтобы сделать правильный выбор, лучше сначала проконсультироваться с грамотным юристом.

ЖСК или застройщик? Плюсы и минусы

Долевое участие или ЖСК:  отличия и подводные камни, выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке.

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако сами застройщики не редко продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства.

Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.

Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте.  Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.

Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.

Банки  неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.

Нет защиты от двойных продаж.
Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры. При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором.   Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков.

А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет.

Через ЖСК квартиры предлагают порой по более низким ценам.

Застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.

Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ.

Однако изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов.  Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство.

Вывод редакции: с точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК.

Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю. Наглядный пример: ЖК Меридиан -2, который сначала строил ЖСК «Меридиан» , а в настоящее время достраивать приходится ООО Алькасар.

Сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир. Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется.

Фото и текст: виртуальный путеводитель по новостройкам Краснодара

Договор ДДУ — плюсы и минусы долевого участия в строительстве

Получите бесплатную консультацию юриста!

Прежде, чем вложить деньги в долевое строительство, гражданин должен хорошо подумать. Действительно, в один случаях долевое участие в строительстве позволит выгодно приобрести свое жилье, а в других — обернется чередой юридических сложностей и споров.

Наши юристы по долевому строительству рассмотрели как плюсы ДДУ, так и его минусы. Начнем с плюсов ДДУ:

  1. У дольщиков есть возможность купить квартиру на 20—30 % дешевле средних рыночных цен. Причем чем раньше гражданин вложится в строительство, тем дешевле ему обойдется жилье.
  2. Многие стройфирмы предлагают физлицам приобрести квартиры в рассрочку. Кроме того, граждане могут оформить ипотеку для покупки будущей недвижимости.
  3. Дольщиков защищает не только ФЗ № 214, но и Закон № 2300-1, именуемый «О Защите прав потребителей». Граждане хорошо защищены от недобросовестных застройщиков, и это главный плюс ДДУ.
  4. Граждане приобретают не вторичное жилье, а квартиру в новостройке со всеми вытекающими последствиями. Современные застройщики не только возводят многоэтажные комплексы, но и строят объекты инфраструктуры к ним — школы, детсады, поликлиники, развлекательные учреждения и т.д.
  5. Стройфирма может разработать нетиповые проекты для учета пожеланий отдельных граждан. В итоге лицо получает жилье, полностью удовлетворяющее его предпочтениям и потребностям.
  6. По окончании строительства жильцы выбирают форму управления домом самостоятельно.

А теперь несколько слов о минусах долевого строительства:

  1. Физлица, заключившие ДДУ, могут въехать в свои квартиры не сразу после подписания соглашения, а лишь через несколько лет. Как правило, срок строительства многоэтажек составляет 1,5—3 года.
  2. Стройкомпании очень часто нарушают сроки возведения многоэтажных домов. А в это время дольщикам приходится снимать жилплощадь и терпеть временные неудобства.
  3. В процессе строительства у стройфирм могут возникнуть непредвиденные проблемы различного характера, начиная со стихийных бедствий и заканчивая банкротством. Все это может отодвинуть новоселье на неопределенный срок.
  4. Долевое участие в строительстве может обернуться тем, что качество и планировка будущего жилья будут совсем другими, чем это прописано в ДДУ. Квартиры с недостатками — это большой минус долевого строительства.

Важно! Говоря о минусах долевого строительства нужно отметить, что почти все вышеуказанные проблемы вас не коснутся, если перед подписанием договора вы обратитесь за помощью к адвокату по долевому строительству.

Оставить заявку

ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы

Плюсы и минусы, а также некоторые особенности участия в долевом строительстве мы уже рассмотрели. Однако многих граждан волнует еще один вопрос — ДДУ или ЖСК выбрать для приобретения новой квартиры?

Рассмотрим плюсы и минусы ДДУ и ЖСК в сравнении друг с другом:

ДДУ ЖСК

Регулируется ФЗ № 214.

Регулируется ЖК РФ, ФЗ № 215, ФЗ № 41.

ДДУ подлежит обязательной госрегистрации — риск двойных продаж отсутствует.

Договор с ЖСК не подлежит обязательной госрегистрации — риски двойных продаж существуют.

Участник ДДУ выступает в роли потребителя — в отношении него действует Закон № 2300-1.

Член ЖСК выступает в роли участника добровольного объединения, а не потребителя. Закон № 2300-1 не действует.

В ДДУ прописывается конечная стоимость квартиры. Застройщик не имеет право ее увеличивать.

В договоре с ЖСК может не фиксироваться конечная стоимость объекта. В любой момент ЖСК может потребовать дополнительные средства для завершения строительства.

Банки предоставляют ипотечный заем.

Большинство банков не предоставляют ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК.

Выявленные в течение 5 лет дефекты стройкомпания обязан устранять за свой счет.

ЖСК не обязана устранять дефекты, обнаруженные после сдачи квартиры.

Если застройщик оказался недобросовестным, законодательство позволяет гражданам вернуть деньги.

Если ЖСК оказалась недобросовестной, вернуть деньги проблематично. Порядок возврата определяется самой ЖСК.

Действует госпрограмма поддержки ипотечной ставки.

Госпрограмма ипотечной ставки не действует.

Важно! Отметим еще один момент. Риск «нарваться» на недобросовестного застройщика гораздо ниже, чем на недобросовестную ЖСК. Объясняется это тем, что процесс проверки надежности застройщика упрощен: они обязаны регистрировать свои права на землю, получать разрешение на строительство, публиковать проектную декларацию. ЖСК этого делать не обязана.

Из всего вышеперечисленного следует, что плюсов участия в долевом строительстве в разы больше, чем в ЖСК. Поэтому если вы хотите, чтобы покупка будущего жилья была максимально безопасной — заключите ДДУ с проверенной стройкомпанией.

Хотите узнать больше о плюсах и минусах долевого строительства? Ждем ваших вопросов по телефону +7(812)603-72-21, или на странице «Консультация адвоката онлайн бесплатно».

отличия и подводные камни от 28.07.2016

Доля проектов, реализующихся через ЖСК, составляет сегодня 10% на рынке массового сегмента и 7,3% в бизнес-классе Москвы. За последние пять лет эта доля оставалась стабильной, тогда как число договоров предварительной купли-продажи снизилось в два раза. Самой популярной по-прежнему остается схема продажи по ДДУ – 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе. Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили плюсы и минусы покупки через ЖСК и ДДУ, выяснив все «подводные камни».

Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья. Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса. По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы. Таким образом участники ЖСК могли приобрести жилье по себестоимости. Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).

«В наши дни необходимый ресурс для строительства есть только у девелоперов, потому что никакое добровольное объединение пайщиков жилья не в состоянии позволить себе строительство крупного объекта, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть расходов начального этапа строительства (приобретение земельного участка, проектирование и пр.). Поэтому сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир. Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется. Таким образом, роль ЖСК совершенно видоизменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (т. е. выступает в качестве инвестора проекта) с застройщиком».

Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у застройщиков, несмотря на ее плюсы. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 10% проектов. Примерно такая же доля проектов с ЖСК наблюдается в бизнес-классе Москвы – 7,3%. При этом из пяти проектов с ЖСК в массовом сегменте Москвы только три реализуются полностью в рамках данной схемы. В одном из остальных ЖК застройщик планирует перейти на ДДУ, а в другом через ЖСК продается только один из корпусов. Иными словами, чаще всего ЖСК для застройщиков – временная мера, которой они предпочитают широко не пользоваться. Однако находится немало покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме. В данном случае покупка будет сопряжена с большим числом рисков, хотя и у нее есть определенные преимущества.


Проанализировав все плюсы и минусы покупки квартиры через ДДУ и ЖСК, становится очевидно, что главное отличие реализации квартир по этим двум схемам заключается в юридической стороне дела. Отношения между членами ЖСК и самим кооперативом строятся на основе Устава ЖСК и Договора об участии, который заключает покупатель.

«Поскольку отношения между членами ЖСК строятся на основе внутренних документов кооператива, к которым нет жестких требований, член кооператива может полагаться только на собственное благоразумие и внимательность, выбирая ЖСК, – резюмирует Мария Литинецкая. – Интересы покупателей квартир через ЖСК защищены гораздо хуже, так как застройщику, который фактически через «карманный» кооператив реализует свой объект, выгодно прописать в уставе минимальные обязательства. Именно в этом и заключается главный минус и риск такой схемы покупки.

Кроме того, нет никакой разницы между ценами на квартиры, реализуемые через ДДУ и ЖСК. Если на заре развития жилищных кооперативов приобрести жилье в них можно было по себестоимости строительства, то сейчас все ЖК, в которых идут продажи через ЖСК, реализуются по рыночным ценам.

Что же касается первоначальных расходов покупателей, то они соразмерны с расходами членов ЖСК: первые платят агентскую комиссию и пошлину за регистрацию, вторые – членский взнос. Прочие условия покупки – первоначальный взнос и период рассрочки – также не различаются. Исключение составляет только один проект ЖК «Эталон-Сити», где размер первоначального взноса равен 10%, а период рассрочки – семь лет (до 2023 года). Однако при этом размер ставки — 1% в месяц или 12% в год, что сопоставимо со средними ипотечными ставками в проектах, реализуемых по ДДУ. Таким образом, если сравнивать финансовую выгоду в контексте возможных рисков, то покупка через ЖСК для покупателя является весьма рискованным предприятием».

 

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое, плюсы и минусы

Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.

Определение

ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.

Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую. Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются.

Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами. Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству.

ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?

Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.

Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.

Преимущества и недостатки дома в ЖСК

Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом. Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.

Плюсы ЖСК

Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:

  1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
  2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
  3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
  4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
  5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Минусы ЖСК

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:

  1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
  2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
  3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
  4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме?

Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники. Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни.

Однако ЖСК в новостройке — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье. Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.

плюсов и минусов Переход с Жск на дду Morton

Любая компания по строительству зданий, придерживающаяся рамок закона, имеет право привлекать средства для продажи объекта через DDU или HSC.

Акционер должен заплатить согласованную цену и принять дом.

Жилищный кооператив — добровольное сообщество людей путем членства для строительства жилого объекта. При покупке квартиры покупатель становится акционером.Поводом для оформления права на счетчики является помощь жилищного кооператива по уплате паевого взноса в полном объеме.

Соглашение HCC не требуется для регистрации в ГУ ФРС (ГУ Федеральной регистрационной службы).

Ключевые отличия: в чем разница?

Понятия договоров разные:

  1. Государственная регистрация.
  2. Стоимость строительства.
  3. Срок строительства.
  4. Рассрочка на строительство.
  5. Расторжение договоров.

Обязательным условием для DDU является регистрация в Росреестре (), это исключает перепродажу. Покупатель по договору жилищного кооператива не застрахован от вторичной продажи квартир.

Полная стоимость приобретенного жилья зарегистрирована в дошкольном образовательном учреждении, изменению не подлежит. Жилищный кооператив предусматривает увеличение стоимости строительства, если застройщик несет дополнительные расходы.

Срок строительства четко прописан в DDU, если застройщик не успевает сдать объект, то он уплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

Согласно документу DDU покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до завершения строительства здания. Для жилищных кооперативов возможна рассрочка на более длительный срок, но под определенный процент.

В случае расторжения договора о дошкольном образовании покупатель вернет всю сумму, потраченную на строительство.По договоренности жилищному кооперативу удается вернуть средства в размере не более 85%.

Для долевого строительства застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. Нет необходимости делать это по принципу HSC. Ниже мы сделаем более подробное сравнение.

Особенности DDU

Есть два типа долевых документов:

  1. Старое правило гласит, что разрешение на строительство было получено до 01.04.2005.
  2. Новый договор — после апреля 2005 г.

Новое постановление , направленное на обеспечение интересов дольщиков … Участие в этом виде контракта безопаснее, но дороже старого разрешения.

Прорабатываются акты на строительство (экология, фундамент и др.). При отсутствии данных строительство здания незаконно.

Потенциальный акционер должен соблюдать правила:

  1. Ознакомиться с объектом строительства.
  2. Посмотреть договор аренды земли под застройку или документ о праве собственности на участок.
  3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика прослеживается вся цепочка перехода прав на квартиру.
  4. Средства для DDU зачисляются через банк, а не через кассу компании.

Бумага долевого участия в здании содержит адрес объекта: этаж, планировку, площадь. Тип материалов, используемых для строительства, прописан. Другая информация также указана в DDU:

  1. Срок сдачи дома.
  2. Цена окончательная, ее изменение, возможно, по результатам замера БТИ. В случае увеличения стоимости покупатель не обязан приобретать объект.
  3. Система возврата денежных средств при несвоевременной сдаче здания.
  4. На территории нет третьего лица. Если найден другой собственник, застройщик должен предоставить аналогичный объект или вернуть его стоимость.
  5. Положение об оплате коммунальных услуг до текущего расчета.

Застройщик обязан выдать акционеру до востребования бумаги, оформляющие право собственности на жилье.

Иногда компании, у которых есть новое разрешение на строительство, предлагают покупателям пройти дошкольное образование по старым правилам. Акционерам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с отводом земли, лицензией), а с дочерней компанией. Обоснованно, стоит на сотню дешевле. Эти действия незаконны.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и девелоперов

Разработка программного обеспечения имеет свои преимуществ для покупателя жилья:

  1. Бумаги гарантируют разрешения в строительной компании… Покупатель может быть уверен, что недвижимость не перепродается.
  2. Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке.
  3. Предусмотрены варианты прекращения действия документа акционером или требование неустойки.
  4. Гарантия на новое строительство.

Но у DDU есть и недостатки, что хорошо для компании:

  1. Из-за прописки приостановлены документы при оформлении квартиры (до трех месяцев).
  2. Особых оснований для прекращения выпуска бумаг акционеру нет.
  3. При расторжении договора покупателем в одностороннем порядке убытки возмещаются строительной компании.
  4. Оплата помещения ограничена сроком строительства.
  5. Рассрочка — не более 5 лет.

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется под строительство конкретного дома. Акционеры могут оплатить объект полностью самостоятельно или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в жилищном кооперативе — дешевый метод приобретения жилья , но более рискованный. Создается совместный вклад участников кооператива (паевого инвестиционного фонда). Каждый акционер обязан вносить средства ежемесячно. Срок накопления не менее года.

При взыскании не менее 50% стоимости жилья участнику выдается кредит исходя из суммы оставшихся средств. Срок обращения от 5 до 20 лет. На сумму долга начисляется доля от суммы инфляции.

Заключен договор с акционером. До полной оплаты доли жилищный кооператив является собственником жилища, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, аренда).

Достоинства и недостатки

Жилищные кооперативы имеют свои преимуществ покупки жилья:

  1. Быстрота оформления — договор не оформляется, нет осложнений и дополнительных ожиданий.
  2. Контроль строительства и доступ к ценным бумагам общества членов жилищного кооператива.
  3. Долгосрочная рассрочка.
  4. Уменьшение коммунальных платежей за счет получения прибыли от кооператива.

Для акционера покупка квартиры подвержена рискам :

  1. Жилищный кооператив — штрафов за несоблюдение сроков строительства нет.
  2. Повышение цены объекта.
  3. Может быть ограничение на перепродажу пая после полной оплаты (только членам кооператива).

Для получения финансирования от жилищного кооператива компании не требуется разрешение на строительство, право собственности на землю или ее аренда. Это выгодно для ненадежных разработчиков.

Итак, что выбрать? Кому выгоднее?

Ни одна из форм не гарантирует полностью защищенность покупателя от возможных неприятностей : долгосрочное строительство, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При покупке дома для DDU или жилищного кооператива дополнительная страховка — репутация застройщика.Рекомендуется обратить внимание на компании, которые существуют не один год с большой реализацией объектов.

Репутацию создать сложно, и компании ее ценят. Но если застройщик нечестен и хочет схитрить, то он будет это делать и с дошкольным образовательным учреждением, и с жилищным кооперативом.

Для любой схемы покупки квартиры необходимо просмотреть документы компании … Они содержат информацию о компании и строящемся доме.Может показаться, что жилищный кооператив выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при такой схеме у застройщика большая конкуренция на рынке, есть риски не оправдать строительство.

При долевом участии во главу угла ставятся четкие условия контракта и регистрации. Это выгодно покупателям.

Заключение

Согласно Закону 214 № ФЗ, покупатель лучше защищен долевым участием.Но это не значит, что DDU дает стопроцентные гарантии, в частности, сроки строительства. При покупке дома рекомендуется рассмотреть все схемы и выбрать то, что конкретно подходит будущему покупателю.

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлечь помощь жилищного кооператива или дошкольного учреждения для реализации результатов работы. Итак, давайте разберемся, что такое ЖСК и ДДУ?

Долевое строительство — это вид инвестиций , когда застройщики берут на себя ответственность за своевременное строительство многоквартирных домов.По окончании строительства они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию, а квартиру передать тому, кто заключил с ними договор.

Обязанность пайщика жилищного кооператива — принять дом, оплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе … Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в строительстве жилого объекта. Покупатель становится акционером при покупке квартиры … Когда ему выдадут справку от жилищного кооператива об уплате сбора, можно зарегистрировать объект в собственность.

Хочу отметить, что в обоих случаях необходимо заключить договор между жилищным кооперативом и дошкольным учреждением … Разница между этими документами в том, что договор должен быть зарегистрирован в Государственном управлении федеральной регистрации. Услуга.

Девелоперы и акционеры: определение

Прежде чем решить, что лучше долевое строительство или жилищный кооператив, , вам необходимо выяснить, что означают эти 2 концепции … Девелоперы жилищно-строительных компаний называют физических лиц или организации, которые несут полную ответственность за процесс ремонта, строительства или реконструкции любой недвижимости. Неважно, сдаются ли эти объекты в аренду или используются для личного проживания.

Девелоперами могут быть как строительные компании, так и инвесторы … Как строительная компания, их называют заказчиками-застройщиками. Они проводят строительные работы.

Акционеры — еще одно понятие, связанное со строительством … Если использовать юридические понятия, то соинвесторы — это не люди, которые хотят купить квартиру. И люди, которые вместе с застройщиком хотят завершить строительство, продать объект, а потом получать доход. Людей, желающих купить квартиру, называют потребителями .

Иными словами, дольщиков — это лица, инвестирующие в строительство определенных объектов. И они должны получить право распоряжаться ими, как только объект будет введен в эксплуатацию.

Основные отличия ЖСК от ДДУ

Чем ЖСК отличается от дошкольного учреждения? Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а также в таких понятиях, как :

  1. Расторжение договора.
  2. Рассрочка на строительство.
  3. Сроки выполнения строительных работ.
  4. Стоимость строительства.
  5. Государственная регистрация.

Регистрация в Росреестре — обязательное условие для дошкольного образования … Это необходимо для вывода участников от повторных продаж. Договоры жилищного кооператива такой защиты не имеют.

Полная стоимость приобретаемого жилья для дошкольного образовательного учреждения устанавливается в обязательном порядке
… Не подлежит изменению в течение всего срока действия договора. Для жилищных кооперативов цена строительства может увеличиться, если застройщик столкнется с дополнительными расходами.

Кроме того, DDU требует четко оговоренных сроков, в течение которых объект будет возведен. … Девелоперы уплачивают неустойки и штрафы, если они не уложатся в этот срок. В ЖСК просто нет этого пункта.

До конца строительства покупатель может использовать рассрочку, если он заключил договор DDU … У ЖКХ тоже есть рассрочка, но на более длительный срок. Но здесь уже действует определенная процентная ставка.

Если договор DDU расторгается, покупатель должен вернуть всю сумму в полном объеме. Деньги также возвращаются в жилищный кооператив, но не более 85 процентов .

Наконец, по договорам долевое строительство сами девелоперы обязаны сдавать все необходимые документы в Управление Федеральной регистрационной службы.И это нужно сделать до того, как объект будет реализован. При этом важно сохранить открытый доступ к сертификатам и контрактам. Жилищный кооператив не должен выполнять такие требования .

Ниже мы подробно поговорим об особенностях дошкольного образования и жилищного строительства.

Особенности договора долевого участия

Сейчас договоры долевого строительства делятся на два вида :

  1. Старые, полученные до 1 апреля 2004 года.
  2. Получены новые после этой даты.

Необходимы новые документы для привлечения большего числа акционеров. Заключение этого договора дешевле старого. Но зато сама программа становится надежнее.

Перед подписанием необходимо внимательно изучить своих будущих партнеров. … Это относится даже к ранее построенным объектам и другим результатам деятельности. Возведение здания является незаконным, даже если эта простая информация недоступна.Также должны присутствовать специализированные акты.

Есть еще несколько правил, которые важны для потенциального акционера. :

  1. Обязательно изучите проектную документацию.
  2. То же самое касается документов, связанных с правом собственности на земельный участок, на котором ведется строительство.
  3. Необходимо проследить всю цепочку, если здание продается другой компанией от имени застройщика.
  4. Деньги зачисляются на счет дошкольного учреждения не через кассу, а при личном посещении одного из отделений банка.

Участники соглашения DDU получают следующие преимущества :

  1. Разработчику гарантируется наличие всей необходимой документации.
  2. Застройщик не имеет права изменять цену в одностороннем порядке.
  3. Четко прописаны требования по уплате неустойки, расторжению договора.
  4. Гарантия на дом от застройщиков.

Но могут быть проблемы. :

  1. Регистрация может занять от трех месяцев.Соответственно, до окончания данной процедуры получить документы на квартиру невозможно.
  2. Покупатель уплачивает строительной компании штраф в случае расторжения договора в одностороннем порядке.
  3. При покупке есть рассрочка, но она выдается максимум на 5 лет.
  4. Все деньги должны быть оплачены до завершения строительства.

Как правильно заключить договор долевого участия и какие нарушения встречаются чаще всего:

Характеристика ЖСК

ЖСК отличается более доступными ценами, чем дошкольные учреждения. Но при заключении такого договора рисков больше. … Паевой инвестиционный фонд — это объединение средств всех, кто заключил договор на строительство объекта. Деньги необходимо выплачивать ежемесячно.

Преимущества приобретения жилья по данной схеме: :

  1. Быстрая регистрация. Договор не требует государственной регистрации.
  2. Открытый доступ к строительной документации, контроль каждого этапа.
  3. Долгосрочная рассрочка.
  4. Уменьшение счетов за коммунальные услуги в связи с тем, что акционеры получают определенную прибыль от фонда.

Есть и определенные риски :

  1. При несоблюдении сроков строительства штрафы для самой жилищно-строительной компании не взимаются.
  2. Цена объекта может увеличиваться в период действия договора.
  3. Ограничения на перепродажу акций.

В следующем видео мы расскажем Как без риска купить квартиру в ЖК:

Теперь, узнав о ДДУ и ЖСК, отличиях, поговорим о том, что лучше выбрать.

Что выбрать?

Полная защита от возможных неполадок не гарантируется никакими контрактами. … По разным причинам сроки строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с деньгами.

Всего репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выберет ЖК или DDU … Лучше всего выбирать компании, которые на рынке более одного года, имеют большие объемы средства на оборот.

Компании дорожат своей репутацией, ведь чтобы заработать ее, нужно много времени и усилий.

Вам нужно выбирать тот или иной вариант, исходя только из ваших личных предпочтений и возможностей. У каждого варианта есть риски … Например, при участии в жилищном кооперативе можно начать жить в квартире, даже если долг еще не выплачен. Предоставляется рассрочка. И оформлять займы здесь выгоднее. Но у дошкольного образовательного учреждения есть и серьезные преимущества в виде государственной регистрации.

ДДУ или ЖСК? Определение рисков каждой доски:

Доля проектов, реализуемых через жилищные кооперативы, сегодня составляет 10% в массовом сегменте рынка и 7,3% в московском бизнес-классе. На протяжении последних пяти лет эта доля оставалась стабильной, а количество предпродажных контрактов сократилось вдвое. Самой популярной по-прежнему остается схема продаж с помощью DDU — 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе. Аналитики компании Metrium Group сравнили плюсы и минусы покупки через жилищные кооперативы и дошкольные учреждения, выяснив все «подводные камни».

Согласно Жилищному кодексу жилищный кооператив — это ассоциация, в которую покупатели вступают для строительства или покупки жилья. Идея строительного кооператива — объединить средства покупателей для решения жилищного вопроса. Жилищные кооперативы активно работали по этой схеме в советское время и в 1990-е годы, когда предприятия организовывали кооператив из числа своих работников, строили квартиры, а затем получали пожертвования от членов кооператива. Таким образом, участники жилищного кооператива могли приобретать жилье по себестоимости.Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).

«Сегодня ресурсы для строительства есть только у девелоперов, потому что ни одно добровольное объединение жилищных собственников не может позволить себе строительство крупного объекта», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер Metrium Group. — Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть затраты на начальном этапе строительства (приобретение земельного участка, проектирование и т. Д.).). Поэтому сегодня жилищные кооперативы создаются девелоперами, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для сбора средств. Застройщику выгодно как можно раньше начать сбор средств от покупателей квартиры. Однако по договорам дошкольного образования такая возможность появляется только после оформления права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации. Это не требуется для привлечения средств от участников HCC.Таким образом, роль жилищного кооператива полностью изменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (то есть выступает инвестором в проекте) с застройщиком. «

Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у девелоперов, несмотря на ее преимущества. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через жилищные кооперативы предлагается только в 10%. Примерно такая же доля проектов с жилищными кооперативами наблюдается в бизнес-классе Москвы — 7.3%. При этом из пяти проектов с ЖКХ в массовом сегменте Москвы только три полностью реализованы в рамках данной схемы. В одном из других жилых комплексов девелопер планирует перейти на дошкольный корпус, а в другом через жилой комплекс продается только одно здание. Иными словами, чаще всего жилищное строительство для застройщиков — это временная мера, которую они предпочитают не использовать широко. Однако есть много покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме.В этом случае покупка будет связана с большим количеством рисков, хотя и имеет определенные преимущества.

Основные отличия при покупке квартиры для дошкольного учреждения и через жилищный кооператив

Долевой договор
Жилищно-строительный кооператив

Взаимоотношения участника долевого строительства и застройщика регулируются Федеральным законом. Закон (214-ФЗ).

Взаимоотношения члена кооператива и жилищного кооператива регулируются внутренними актами организации (Уставом и Договором участия).

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, поэтому двойные продажи исключены, т.е. застройщик не сможет продать одни и те же квартиры / апартаменты дважды — Росреестр не будет регистрировать второй договор на тот же объект.

Для государственной регистрации не требуется договор с жилищным кооперативом, поэтому существует риск двойной продажи.

Участник долевого строительства считается потребителем, т. Е. Участником долевого строительства.е. он защищен Законом о защите прав потребителей.

Член HCC считается участником добровольного объединения и не находится под защитой Закона о защите прав потребителей. Это лишает члена жилищного кооператива права требовать от кооператива надлежащего выполнения взятых на себя обязательств, в первую очередь качества строительства.

Чтобы привлечь средства от акционеров, застройщик должен зарегистрировать права собственности или аренды на землю, получить разрешение на строительство, опубликовать и подать в надзорный орган, который регистрирует права на недвижимость.

Для сбора средств на строительство жилья от застройщика не требуется оформление прав собственности или долгосрочная аренда, а также публикация декларации проекта.

В дошкольном образовательном учреждении четко указывается стоимость квартиры и ее параметры.

Жилищный кооператив не обязан устанавливать окончательную стоимость квартиры, то есть окончательная цена по решению общего собрания может быть увеличена. В любой момент жилищный кооператив может потребовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам.

Имеется государственная поддержка ставок по ипотеке.

Государственная программа поддержки ипотечных кредитов не распространяется на жилищные кооперативы. Кроме того, количество банков, предоставляющих ипотеку для проектов, реализуемых через жилищные кооперативы, минимально.

Покупатель может воспользоваться рассрочкой до конца строительства. На сегодняшний день максимальный срок рассрочки дошкольного образования на первичном рынке составляет 5 лет.

Возможна рассрочка на более длительный период (на данный момент до 7 лет), в том числе после сдачи дома в эксплуатацию.

Предпосылкой для заключения соглашения о долевом участии является крайний срок передачи объекта собственнику капитала. Если застройщик не успевает сдать объект вовремя, он уплачивает неустойку и штраф.

Жилищный кооператив не несет ответственности за сроки реализации проекта, если они не прописаны в договоре или уставе.

Согласно 214-ФЗ, после ввода в эксплуатацию новостройка имеет гарантию не менее 5 лет.

Жилищный кооператив не обязан устранять выявленные недостатки и дефекты строительства.

Застройщик сам назначает управляющую компанию, изменение которой возможно только по решению собственников жилья.

Право на управление домом автоматически переходит к жилищному кооперативу, что дает больше шансов для добросовестного управления, поскольку УК состоит из членов одного и того же жилищного кооператива («собственник дома»).

В случае недобросовестности застройщика он обязан вернуть акционеру все вложенные средства по его требованию. Порядок такого возврата, плюс неустойка, возможность взыскания убытков детально определяется законом.

При недобросовестности жилищного кооператива вернуть деньги, если их нет или недостаточно, довольно проблематично. Порядок возврата денег определяется кооперативом, а не законом.

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором — что купить, квартиру или жилой комплекс. Непосвященному в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы совершения сделки — по сути. Первый вариант кажется более безопасным для акционера, второй — более выгодным. Посмотрим, в чем разница.

В чем разница между дду и жск?

Различия между жск и дду лежат в юридической плоскости.Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов …», а работа с жилищно-строительными кооперативами — ФЗ-215 «О жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, чтобы разобраться в работе жилищного кооператива перед покупкой, рекомендуем изучить пятый раздел Жилищного кодекса РФ.

  • Соглашения о долевом участии (DPA) Схема, по которой будущие квартиры в новостройках реализуются путем регистрации документа в органах Росреестра.Когда вы регистрируете договор ооо, то становитесь инвестором долевого строительства, пайщиком.
  • Соглашение о жилищно-строительной кооперации (ЖКС) — это схема продажи еще не построенных квадратных метров с использованием так называемых долей, или паевых взносов. По сути, речь идет о присоединении к сообществу людей, которые собираются строить жилой дом. Заключая договор с жилищным кооперативом, вы становитесь членом жилищного кооператива или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с жилищным кооперативом по 215 ФЗ

— без учета двойной продажи квартир В Росреестре зарегистрирован договор о приеме квартиры в собственность — после постройки дома. Поэтому есть шанс попасться на уловки мошенников и купить квартиру, которая уже кому-то продана — так называемые «двойные продажи».
Требуется полная стоимость приобретаемого жилья. Это не может измениться по закону. Есть лазейка — застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но вы не обязаны соглашаться, и застройщик должен будет отдать вам квартиру на сумму, указанную в договоре. Или — расторгнуть договор и вернуть деньги плюс заплатить неустойку. Председатель жилищного кооператива по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры.Причины — удорожание строительных материалов или другие обстоятельства, которые привели к невозможности строительства дома на первоначальную сумму. Вам нужно внимательно изучить договор, который вы заключили — солидный застройщик внесет в него пункт, запрещающий увеличение, но ФЗ-215 не регламентирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата постройки. У застройщика есть страховой период — два месяца с этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем с доставкой. Просрочка — при желании будет штраф в пользу акционера. Опять же, срок увеличивается дополнительным соглашением, но вы не обязаны его подписывать. В законе нет четкого срока и наказания за увеличение срока строительства.
Возможна рассрочка до окончания строительства Закон регулирует предоставление рассрочки на срок дольше, чем после сдачи дома. Каждый договор с жилищным кооперативом нужно смотреть отдельно

Есть еще много спорных моментов, которые могут повлиять на выбор акционера между ddu и zhsk.Что лучше? Рассмотрим подробнее каждую диаграмму.

Преимущества и недостатки

Чтобы выбрать между ddu или zhsk, будущему инвестору необходимо понимать основные различия в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с застройщиком. Особенно после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены существенные изменения.

DDU

Если рассматривать покупку квартиры по адресу 214 ФЗ и выбирать жилой комплекс или ДДА, то ответ на вопрос, который лучше, можно дать так:

Плюсы покупки по ddu:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация — все это прописано в договоре.
  • Стоимость указана в договоре, в процессе роста не будет. И вам наплевать на проблемы строителей, страдающих от удорожания строительного раствора.
  • В доме вдруг не будет больше нескольких этажей
  • Пристройки и другие странные постройки, которых не было в брошюрах, в доме не появятся.
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть четкие условия гарантии разработчика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно выше.А в новых объектах вырастет еще на 1-1,5%. Ведь закон ввел создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к стоимости недвижимости.
  • Довольно долгий процесс оформления контракта.
  • Предписанные основания для расторжения договора — если они не соблюдаются, довольно сложно расторгнуть договор и вернуть все деньги
  • Есть проблемы с получением рассрочки от застройщика, соответственно сильное удорожание объекта из-за получения ипотеки, при необходимости

ЖСК

Схема покупки квартиры в ЖКХ тоже имеет свои плюсы и минусы:

  • Из положительных моментов — хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от ddu в меньшую сторону из-за небольшого количества дополнительных комиссий
  • Де-юре акционер принимает участие в собраниях жилищного кооператива и решает, как будет построен дом

Отрицательных точек:

  • За вступление в жилищный кооператив придется заплатить дополнительную плату — обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойной продажи
  • Фактически, у акционера меньше прав на жилье, чем у покупателя по du
  • Никому нельзя перепродавать квартиру, даже по переуступке.Покупателю предстоит вступить в жилищный кооператив
  • .
  • Есть риск подорожания квартиры
  • Разработчик не несет ответственности за несоблюдение сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением жилья в собственность застройщик проводит обязательные замеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ.И оказывается, что жилье действительно больше. Застройщик предлагает оплатить дополнительные счетчики. Сейчас власти готовят поправки в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу акционера, но пока они не поступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Можно просто отказаться в получении справки на квартиру и потребовать деньги и штраф
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Можно найти недочеты в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае жилищного кооператива за дополнительные счетчики придется заплатить.

ДУ договоры и соглашения с жилищными кооперативами

При заключении договора долевого участия () обратите внимание на некоторые его обязательные моменты:

  • Необходимо указать все реквизиты компании-разработчика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, используя сервисы онлайн-проверки гостиниц. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • DDU следует называть именно так, а не «инвестиционным соглашением» или «предварительным соглашением долевого участия»
  • В дду, в отличие от жск, должна быть информация о сроках доставки до месяца — то есть например «до ноября 2018»
  • В договоре указаны все характеристики объекта — его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства Застройщика — условия
  • Сумма цифрами и прописью

Адвокат коллегии правовой защиты.Он специализируется на рассмотрении дел, связанных с обжалованием неправомерных действий должностных лиц, жилищными спорами и взысканием штрафа с застройщиков. Большой опыт работы с ФЗ 214.

Недостатки Duty Paid (DDP) Incoterm

Инкотермс — это перечень руководящих принципов, разработанных Международной торговой палатой для облегчения взаимодействия между международными судоходными компаниями. Они используются во время переговоров по контракту и устанавливают обязанности покупателей и продавцов во время транспортировки груза на каждом этапе, а также какая сторона несет расходы и риски потери товаров во время транспортировки.Одним из наиболее распространенных условий инкотермс, отображаемых в отгрузочных документах, является DDP или Delivery Duty Paid.

Что такое пошлина за доставку?

Инкотермс с оплатой пошлины за доставку представляет собой высший риск для продавца товаров. Это означает, что продавец принимает на себя полную ответственность за отгрузку DDP до тех пор, пока она не прибудет в пункт назначения. Продавец должен оплатить стоимость транспортировки, пошлины и налоги, таможенные пошлины, обмен валюты, страховку и погрузочно-разгрузочные работы. Они также несут ответственность за организацию всех видов транспорта для товаров и должны платить пошлины, если отгрузка задерживается.

Недостатки покупателя и продавца

Хотя DDP подходит во многих случаях, его использование в международной торговле имеет ряд явных недостатков.

Продавец принимает на себя все риски

В то время как DDP выгоден покупателям, которые знают общую стоимость доставки, для продавцов это очень рискованная позиция, поскольку они снимают с покупателя обязательства и берут на себя все расходы до точки доставки.

Это дает продавцу возможность контролировать отгрузку, но это также означает, что они несут ответственность за товары с момента покупки до тех пор, пока они не достигнут пункта назначения и не будут готовы к разгрузке.В цепочке поставок необходимо учитывать огромное количество переменных, которые в конечном итоге могут стоить вашей компании значительных денежных сумм, если что-то пойдет не так.

Скрытые затраты

В рамках DDP продавец оплачивает стоимость налога на добавленную стоимость (НДС), который может составлять до 20% от стоимости товара, а также пошлины. К сожалению, любой потенциальный возврат НДС начисляется покупателю, и продавец должен покрыть расходы. Хотя есть случаи, когда стоимость НДС может быть передана покупателю, многие продавцы часто увеличивают свои транспортные расходы, чтобы покрыть стоимость налогов и таможенного оформления, что в конечном итоге обходится покупателю дороже.

Кроме того, продавец несет ответственность за прохождение товаров через иностранную таможню, что означает не только знакомство с национальными правилами ведения учета и импорта, но также несет ответственность за таможенные издержки и задержки перевозчика, которые могут быстро сказаться на вашей прибыли.

Покупатель не контролирует перемещение товаров

Одно из самых больших преимуществ для продавцов и самый большой недостаток для покупателей. Поскольку продавец принимает на себя максимальный риск по отгрузке, он также имеет наибольший контроль, что означает плохую видимость цепочки поставок для покупателей.

Это может означать повышенный риск таможенных досмотров, задержек доставки, отсутствие прямого способа отслеживания вашего заказа, кроме как через поставщика, и невозможность вмешаться, если есть проблемы с вашим грузом.

Последние мысли

Для покупателей доставка DDP означает меньший риск и стресс, а для продавцов — больший контроль над процессом доставки. Однако инкотермс DDP не подходит для всех перевозок и может в конечном итоге обойтись вам дороже, чем вы ожидали, из-за скрытых затрат и задержек в цепочке поставок.

Чтобы гарантировать бесперебойную доставку вашего груза к месту назначения, свяжитесь с Asiana USA по телефону (855) 500-1808, чтобы узнать, подойдет ли вам DDP incoterm, или позвольте нам помочь вам найти лучший вариант для вашего бизнеса.

Дом в надежных руках. Чем отличаются цж, жск, жнк и пик

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья 1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основаниях и в порядке, установленных гражданским законодательством.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано

автора Шефель Ольга Михайловна

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья 1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляет правление товарищества. Правление товарищества собственников жилья имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности

Из книги автора

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья В обязанности совета товарищества собственников жилья входят: 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества; 2) контроль своевременности подачи

Из книги автора

Статья 149.Председатель правления товарищества собственников жилья 1. Председатель совета товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления,

Из книги автора

Статья 151. Фонды и имущество товарищества собственников жилья 1. Товарищество собственников жилья может владеть движимым имуществом, а также недвижимым имуществом, находящимся внутри или за пределами многоквартирного дома.2. Удобства

Из книги автора

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья 1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.2. Товарищества собственников жилья могут участвовать в следующих

Из книги автора

11.1. Создание и функционирование товарищества собственников жилья В соответствии с ТК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья.Отношения, связанные с созданием и функционированием таких товариществ

Из книги автора

§ 4 Прекращение деятельности жилищного или жилищно-строительного кооператива Прекращение деятельности как коммерческих, так и некоммерческих организаций регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и специальными законами, посвященными определенным организационно-правовым нормам. образует юридические лица.

Из книги автора

Глава 12 ТСЖ

Из книги автора

§ 4 Прекращение деятельности товарищества собственников жилья Аналогично прекращению деятельности жилищно-строительного кооператива при прекращении деятельности товарищества собственников жилья Жилищный кодекс РФ предлагает справочные статьи (140 и 141).Это означает, что

Из книги автора

Товарищества собственников жилья Квартирные товарищества по обеспечению эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) — ТСЖ. Товарищество собственников жилья —

Из книги автора

Фонды и имущество товарищества собственников жилья Фонды товарищества домовладельцев состоят из выплат членов ТСЖ, семейного дохода ТСЖ, государственных субсидий (если таковые имеются) и других поступлений. ТСЖ может создавать специальные фонды.

Из книги автора

Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья Разрешены виды хозяйственной деятельности ТСЖ: 1) содержание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных объектов общей

Жизнь подсказала новую тему для статьи. Вечером у подъезда меня буквально застал председатель жилищного кооператива и активный член правления.Их засыпали вопросами: в чем разница между жилищными кооперативами и товариществами собственников жилья, как получить долг у неплательщиков, какие меры можно применить к ним самостоятельно? Я постарался ответить на вопросы, думаю, многим читателям будет интересно.

Как правило, я начинаю свои материалы строкой: «Меня часто задают вопросом …» В статье я расскажу о том, чему являюсь непосредственным свидетелем на протяжении многих лет. Свидетель войн жильцов моего дома… друг с другом. На собраниях кто-то мало знакомый с законодательством просит покинуть его владельцев, не являющихся членами ЖСК. А для полноценного участия в жизни дома вам сначала нужно написать заявку на членство, внести вступительный взнос и дождаться утверждения вашей кандидатуры правлением. Это требование немедленно оспаривается. Споры ведутся в соседнем доме ТСЖ, где в собрании участвуют все собственники. А в чем разница между жилищно-строительными кооперативами и товариществами собственников жилья? ..

Когда мама пришла в ЖСК в 1965 году, все было предельно ясно. Они построили дом и вручили ордера всем, кто внес первоначальные взносы. На лицевой стороне ордера был работодатель, на другой стороне — члены его семьи. Те, кто был «на передовой» и решал вопросы быта дома, избрали правление, которое, в свою очередь, избрало председателя из числа своих членов. Он решил все насущные вопросы: выдал сертификаты, дважды в неделю проводил прием и получил за это небольшое вознаграждение.В то время до ТСЖ было еще очень далеко.

Стать членом кооператива

Итак, чтобы влиять на жизнь жилищно-строительного кооператива (а собственно и на дом, в котором вы живете), вам необходимо стать его членом. Приобретение жилья не дает автоматического членства в кооперативе. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива
заявление о приеме.Он должен быть рассмотрен правлением в месячный срок и утвержден решением общего собрания членов жилищного кооператива. Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме общим собранием членов кооператива.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов жилищного кооператива, а также более трех четвертей вопросов, указанных в уставе жилищного кооператива.

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания оформляется протоколом.

Здесь главное — не кричать на защиту своих интересов и подойти к выбору власти серьезно и осознанно.Ведь из состава будет избран председатель, который в конечном итоге будет распоряжаться вашими деньгами, и от его своевременных действий будет зависеть, например, выделит ли городская администрация часть денег на ремонт дома или нет. Председатель правления жилищного кооператива, избранный на срок, указанный в уставе:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) действует от имени кооператива без доверенности, в том числе представление его интересов и заключение сделок;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Ревизионная комиссия также избирается собранием на срок не более трех лет. Его количественный состав определяется уставом. При этом все члены комиссии не могут быть в совете. Ревизионная комиссия жилищного кооператива избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия:

1) в обязательном порядке не реже одного раза в год проводит плановые проверки финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива;

2) представляет общему собранию членов кооператива заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размере обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время имеет право проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

И, наконец, жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

ТСЖ — объединение собственников

Что это такое? В первую очередь, это объединение собственников многоквартирных домов. Соответственно, факт приобретения помещения (квартиры или комнаты) в доме считается его членством. Нередко в одной квартире владеют несколько человек, и все они имеют право участвовать в управлении домом без вступительной процедуры, как это предусмотрено в жилищном кооперативе.

Далее почти все аналогично. Правление избирается на срок не более двух лет. Правда, в уставе товарищества может быть указано, что председатель избирается не членами правления, а общим собранием. Членом правления товарищества собственников жилья не может быть лицо, с которым товарищество заключило договор на управление многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой заключено товарищество. в договор, а также членом ревизионной комиссии (аудитора) товарищества.Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в совете товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также доверять, доверять другому лицу или иным образом доверять ему выполнение своих обязанностей в качестве члена товарищества. правление товарищества.

Обязанности председателя, а также ревизионной комиссии ТСЖ идентичны обязанностям совета директоров ТСЖ. И там, и там неиспользование помещения собственниками, арендаторами и другими лицами не является причиной неоплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.В случае временного отсутствия граждан оплата отдельных видов коммунальных услуг по нормативам потребления осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребленных коммунальных услуг по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — на основании нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами государственной власти Республики Беларусь. субъекты Российской Федерации.

Долг взыскан в суде

Ну и напоследок — о самом болезненном: как поступить с неплательщиками ЖКХ? Получить деньги можно только через суд. Обязательно соблюдайте досудебную процедуру решения проблемы. Сначала собственнику (арендатору) помещения в многоквартирном доме направляется претензия-извещение о наличии долга и необходимости его погашения, указывается срок, в течение которого необходимо выплатить долг (30 дней с получение заказного письма с уведомлением).

В претензии-извещении также указано, что возможно решение вопроса о погашении долга во внесудебном порядке (заключить договор с управляющей организацией о погашении долга, предусматривая рассрочку платежа на определенный срок, выполнить определенные работы по счет погашения долга). В случае если собственник помещения по истечении срока, указанного в извещении, не произвел оплату, а также не обратился в управляющую организацию для решения данного вопроса в досудебном порядке, предъявить иск о выплате долга. Взыскание составляется и передается в суд.

При рассмотрении таких исковых заявлений суд принимает решение о взыскании задолженности. Помимо взыскания суммы долга за ЖКХ, управляющая организация вправе потребовать с должника неустойку. Размер неустойки по ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ составляет 1/300 ставки ЦБ РФ, действующей на момент выплаты, от невыплаченных в срок сумм.Должники должны помнить, что к ним могут быть применены и другие меры воздействия, например, ограничение или приостановление оказания любых коммунальных услуг, правда, за исключением отопления, а в многоквартирных домах — холодного водоснабжения.

Вадим ГРАЧ, юрист, г. Тюмень

Товарищество собственников жилья или Товарищество собственников жилья — это объединение собственников квартир для самоуправления общим имуществом.

Эта организация осуществляет свою деятельность через органы управления и собрание участников.

При необходимости ТСЖ может привлекать сторонние организации , например, Великобритания. Чаще всего для обеспечения жильцов дома коммуникациями.

Определение понятия «жилищно-строительный кооператив»

Жилищный кооператив или Жилищно-строительный кооператив — организация, целью которой является строительство, ремонт или реконструкция многоквартирного дома. Участники HCC объединяют свои финансовые ресурсы посредством ежемесячных взносов и используют их для достижения поставленной цели.

Членами ассоциации могут быть как физические, так и юридические лица. Все они со временем становятся полноправными собственниками жилья пропорционально внесенным средствам.

Разобрались, что такое ТСЖ и жилищный кооператив, потом поговорим о различиях между этими двумя структурами.

В чем разница между жилищными кооперативами и товариществами собственников жилья?

Основным отличием ТСЖ от жилищного кооператива является цель их создания.

ТСЖ создается исключительно для управления многоквартирным домом, а основной задачей жилищного кооператива являются строительные работы.

Однако после ввода здания в эксплуатацию жилищный кооператив может продолжать свою деятельность, контролируя его содержание. Часто после выполнения своей задачи по управлению МКД кооператив реорганизуется в ТСЖ.

Бухгалтерский учет

Эти юридические лица являются некоммерческими организациями, не получающими прибыли от своей деятельности.

Они могут использовать общую собственность для получения определенного дохода, но им разрешено тратить ее только на нужды жителей дома. Также под доходом товарищества и кооператива понимаются членские взносы участников.

ТСЖ и жилищные кооперативы обязаны вести бухгалтерский учет. Основная задача бухгалтера организации — планирование, составление бюджета и отчетность. На финансовую политику товарищества влияет смета доходов и расходов.

Особенно подробно бухгалтер должен расписать расходную часть, указав:


В жилищных кооперативах к затратам добавляются затраты на строительные работы.

Также бухгалтер организации обязан выбрать систему налогообложения, будь то ГНС.

Чаще всего используется СТС, так как это позволяет получать налоговые льготы.

Раскрытие информации ТСЖ и жилищного кооператива

Такие организации обязаны предоставлять резидентам МКД необходимую информацию, даже если они не являются их членами.Перечень этой информации содержится в ПП № 713.

Если юридическое лицо, являющееся ТСЖ или жилищным кооперативом, отказывает в доступе к информации, оно может быть привлечено к административной ответственности.

Организация, управляющая МКД, обязана предоставить следующую информацию:

  • общие сведения об объединении;
  • цель их деятельности;
  • условия предоставления и цены на различные услуги;
  • Тарифы ЖКХ.

Для получения информации заинтересованное лицо должно оформить официальный запрос. Он должен содержать следующие предметы:


Документ можно передать лично или отправить заказным письмом. Если организация отказывается раскрыть информацию, заинтересованное лицо имеет право обратиться в жилищную инспекцию.

Основные различия между жилищными кооперативами и товариществами собственников жилья

Таблица различий между товариществами собственников жилья и жилищными кооперативами:

Опции

Банкноты

Цель создания

Совместное управление общим имуществом резидентов

Совместное приобретение, строительство или ремонт МКД

Если здание ремонтируется, то обе ассоциации могут быть девелоперами

Учредительные документы

Способ создания

Решение принимают собственники квартиры.Составлен протокол

Решение принимают учредители. Составлен протокол.

Количество участников

Более 50% от общего количества собственников жилой недвижимости

Не менее 5 человек и не более количество квартир

Срок действия

Без ограничений

Без ограничений

Сроки могут быть определены Уставом

Участники

Собственники квартир

Физические лица от 16 лет или организации

Органы управления

Общее собрание, правление, председатель, комитет по аудиту

Общее собрание, конференция, правление, председатель, аудитор

Прием участников

Право на участие в товариществе возникает с правом собственности

Осуществляется на основании заявления

Еще одно существенное отличие — УК ТСЖ и ЖСК.Как видите, у обеих структур есть плюсы и минусы, поэтому однозначно ответить на вопрос: «Что лучше для жилищных кооперативов или ТСЖ?» Достаточно сложно.

Кража

Участие в такой ассоциации не гарантирует членам того, что ее руководство не будет использовать свое положение для личного обогащения.

Несмотря на то, что в законодательстве есть множество правил, с помощью которых можно привлечь мошенников к ответственности, денег все равно украдено .

Итак, как они воруют у товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов?

  1. Самый распространенный метод мошенничества — это сбор дополнительных средств у членов организации. … Они якобы идут на строительство или реконструкцию, но на самом деле попадают в карманы заинтересованных лиц. В случае каких-либо подозрительных действий со стороны руководства ЖСК или ТСЖ необходимо назначить аудит.
  2. Другая стандартная схема незаконного обогащения — это оплата вывоза мусора или других услуг, предоставляемых внешними подрядчиками.

    Был реальный случай, когда бухгалтер ТСЖ ежемесячно перечислял 100 тысяч рублей на вывоз мусора.

    За год сумма достигла более 1 миллиона рублей.Ситуация разрешилась только тогда, когда домовладельцы забили тревогу. И таких случаев, к сожалению, очень много.

Для справки: жителям часто приходится самостоятельно контролировать соотношение выплаченных средств и выполненных работ.

При подозрении в недобросовестных действиях ТСЖ или жилищного кооператива необходимо обратиться в жилищную инспекцию или прокуратуру. Кроме того, члены организации могут самостоятельно менять председателя.Также в полномочия общего собрания входит ликвидация организации.

Жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья отличаются друг от друга, но, по сути, эти ассоциации нацелены на достижение одной цели — улучшение жилищных условий. Просто они по-разному достигают этой цели.

Чтобы правильно определить способ владения и управления общим имуществом: ТСЖ, ТСН или ЖСК, необходимо обязательно изучить нормы современного законодательства.Именно он дает ответы на многие спорные вопросы. Необходимо четко понимать различия этих организационно-правовых форм, их соотношение, чтобы назвать лучшие стороны и сходства.

Что такое риэлтерское товарищество: права и обязанности, законодательство

TSN называется риелторским товариществом. К нему могут присоединиться лица, установленные уставом. Он предполагает объединение лиц с целой триадой полномочий по совместному владению, использованию и управлению своей недвижимостью.Вкратце эта организация называется ТСН.

Этот кооператив имеет как свои права, так и обязанности. Поскольку это некоммерческое объединение, они не имеют права заниматься коммерческой деятельностью. Они могут только проводить общие собрания, определять повестку дня, издавать внутренние локальные правовые акты.

Данная организация обязана уважать права и законные интересы участников товарищества, осуществлять управленческую деятельность, принимать решения о заключении договоров со сторонними организациями и т. Д.

Данная организация имеет право управлять имуществом на основании внутренних локальных правовых актов.

Основное законодательное регулирование осуществляется такими нормативными правовыми актами как:

  1. Конституция Российской Федерации.
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации.
  3. ГК РФ и др.

Некоторые положения могут быть закреплены указами президента и постановлениями правительства.Возможно переименование ТСН в ТСЖ. Однако работа этой организации не изменится.

Что такое ТСЖ

ТСЖ сокращенно означает ассоциацию домовладельцев. Это такая некоммерческая организация, которая создается для управления жилыми помещениями в многоквартирном доме.

Это одна из форм управления общим имуществом наравне, например, с управляющей компанией. Это юридическое лицо, создание которого регулируется гражданским законодательством.Для создания ТСЖ необходимо провести общее собрание арендаторов, которое необходимо зафиксировать в письменной форме. В противном случае регистрирующий орган не одобрит создание этого юридического лица. лица.

Разница между Уголовным кодексом и ТСЖ заключается в том, что первая является профессиональной коммерческой фирмой, а вторая — некоммерческой ассоциацией. Она не имеет права заниматься бизнесом. Она может сдавать недвижимость в аренду и иным образом получать небольшую прибыль и тратить ее только на нужды этой некоммерческой ассоциации.

Основные отличия ТСЖ от Великобритании:

Что такое ЖСК

Под жилищным кооперативом понимается жилищно-строительный кооператив. Это официальная расшифровка этого термина. Законодательством установлено, что это некоммерческая компания, занимающаяся совместным управлением потребительскими ресурсами. Кооператив создан с целью объединения финансовых ресурсов граждан для строительства домов, дач и т.д. Все граждане участвуют в этом объединении путем внесения паевого взноса.Право собственности на здание возникнет только в случае полной оплаты доли.

Впоследствии этот офис может быть преобразован в ТСН или в товарищество собственников жилья. Это происходит по просьбе собственников путем проведения общего собрания и регистрации нового юридического лица взамен существующего.

Потребительский кооператив против ТСН и ТСЖ

Одна из форм объединения граждан — потребительская кооперация. Цель создания этого юридического лица.лица — удовлетворение материальных или бытовых потребностей граждан за счет их взносов.

Данная организация не является коммерческой, а это означает, что у учредителей нет целей извлечения прибыли. По большому счету, ТСН и ТСЖ — разновидности потребительской кооперации.

В зависимости от того, как распределяется ответственность и каким имуществом граждане владеют и пользуются, потребительский кооператив может создаваться в различных формах. Примером могут служить, например, многоквартирные дома. В основном они создают товарищества собственников жилья, которые можно расшифровать как товарищество собственников жилой недвижимости.

В случае, если целью создания юридического лица является владение и управление землей, гаражами, дачными участками и т.д., рекомендуется создание ТСН — товарищества собственников недвижимости.

Чем ТСН отличается от ТСН и от ЖСК: что лучше, плюсы и минусы, сравнительная таблица

Ранее уже указывалось, что такое ТСН и ТСН. Можно однозначно сделать вывод, что это две разновидности одной формы некоммерческих объединений — потребительские кооперативы.Существенно от них отличается жилищно-строительный кооператив.

Это юридическое лицо. лицо, целью создания которого является не владение и управление общим имуществом, а создание такого имущества, в данном случае — жилых многоквартирных домов.

Для более конкретного понимания этого вопроса можно привести сравнительную таблицу и обозначить плюсы и минусы каждой из этих формаций:

Характеристика Ассоциация домовладельцев Ассоциация владельцев недвижимости Жилищно-строительный кооператив
Форма обучения Организация Организация Юр.лицо
Цель создания Некоммерческие интересы Некоммерческие интересы Коммерческие интересы
Деятельность Владение и управление жилыми помещениями Владение и управление землей и недвижимым имуществом Создание новых объектов правоотношений — многоквартирных домов
Лицевые насадки Может быть или не быть Привлечены средства на строительство

Таким образом, несмотря на различия между этими организациями, предусмотренные законодательством в России, они во многом схожи.

Раскрытие информации ТСЖ и жилищного кооператива

Следует отметить, что в 2018 году законодатель уделял большое внимание проверке деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами. Это важно для обеспечения уважения прав и законных интересов граждан.

Согласно новому законодательству вопросы в сфере ЖКХ должны учитываться в отчетной документации уполномоченных организаций.Бухгалтерский учет включает в себя не только подведение итогов бухгалтерской отчетности, но и идентификацию проведенных в доме работ, заключенных договоров.

Граждане, входящие в одну из управляющих организаций, имеют полное право получать всю достоверную информацию о деятельности ТСЖ или жилищных кооперативов. Это реализуется через доступ к документации, право запрашивать сертификаты и отчеты о деятельности за неделю, месяц, год.

В случае нарушения прав гражданина, вступающего в ТСЖ или жилищный кооператив, он имеет право выйти из этого юридического лица, получить обратно свою долю (если она была оплачена) и потребовать полную компенсацию ущерба в судебная или претензионная процедура.Если есть большое количество жалоб на данное юридическое лицо. лицо, оно может быть ликвидировано принудительно.

Партнерство в сфере недвижимости и налогообложение

Налогообложение переводится в упрощенную форму, при которой юридическое лицо освобождается от уплаты определенных обязательных взносов. Поскольку партнерство по недвижимости является некоммерческим партнерством, они не платят большую часть налогов, которые должны платить бизнес-ассоциации (например, корпоративный подоходный налог).

Это не означает, что ТСН практически не платит налогов.Гражданское право позволяет этой организации заниматься другой полезной деятельностью, помимо владения и управления общим имуществом, например:

  1. Сбор и прием акций и вступительных взносов членов организации.
  2. Взыскание денег на текущий ремонт или капитальное строительство (реконструкцию) здания.
  3. Иные платежи, в том числе при использовании общего имущества резидентов в целях получения прибыли.

Все эти финансовые поступления должны быть должным образом задекларированы.Это делает бухгалтер. На основании таких деклараций будет рассчитана сумма налоговых отчислений ассоциации недвижимости.

Что будет, если одновременно зарегистрировать ТСН и ТСН

Основными актами, регулирующими создание и деятельность ТСЖ и ТСЖ, являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации. Следует отметить, что оба закона рассматривают ТСЖ как одну из разновидностей ТСН.

В случае, если регистрирующий орган проведет процедуру регистрации ТСЖ на месте действующего ТСН, то одна из этих организаций при выявлении данного упущения будет удалена.

Часто еще до регистрации сотрудники Росреестра выявляют факты двойной регистрации и пресекают ее.

Таким образом, было определено, чем разновидности потребительских кооперативов отличаются от самих себя, как их регистрировать и т. Д. Вы можете узнать о преимуществах и недостатках каждой из этих форм при детальном изучении норм современного законодательства.

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором — что купить, квартиру или жилой комплекс.Непосвященному в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы совершения сделки — по сути. Первый вариант кажется более безопасным для акционера, второй — более выгодным. Посмотрим, в чем разница.

В чем разница между дду и жск?

Различия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов… », а работа с жилищно-строительными кооперативами — ФЗ-215« Закон о жилищно-строительных кооперативах ». Кроме того, чтобы разобраться в работе жилищно-строительного кооператива, перед покупкой рекомендуем изучить пятый раздел Жилищного кодекса Российской Федерации. Российская Федерация.

  • Соглашения о долевом участии (DPA) — Это схема, по которой будущие квартиры в новостройках реализуются путем регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы регистрируете договор ооо, то становитесь инвестором долевого строительства, пайщиком.
  • Соглашение о жилищно-строительной кооперации (ЖКС) — это схема продажи еще не построенных квадратных метров с использованием так называемых долей, или паевых взносов. По сути, речь идет о присоединении к сообществу людей, которые собираются строить жилой дом. Заключая договор с жилищным кооперативом, вы становитесь членом жилищного кооператива или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с жилищным кооперативом по 215 ФЗ

— без учета двойной продажи квартир В Росреестре зарегистрирован договор о приеме квартиры в собственность — после постройки дома.Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, которая уже кому-то уже продана — так называемые «двойные продажи».
Требуется полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка — застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но вы не обязаны соглашаться, и застройщик должен будет отдать вам квартиру на сумму, указанную в договоре. Или — расторгнуть договор и вернуть деньги плюс заплатить неустойку. Председатель жилищного кооператива по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Причины — удорожание строительных материалов или другие обстоятельства, которые привели к невозможности строительства дома на первоначальную сумму. Вам нужно внимательно изучить договор, который вы заключили — солидный застройщик внесет в него пункт, запрещающий увеличение, но ФЗ-215 не регламентирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата постройки. У застройщика есть страховой период — два месяца с этой даты, которые, судя по судебной практике, даны на решение бумажных проблем с доставкой. Просрочка — при желании будет штраф в пользу акционера. Опять же, срок увеличивается дополнительным соглашением, но вы не обязаны его подписывать В законе нет четкого срока и наказания за увеличение срока строительства.
Возможна рассрочка до окончания строительства Закон регулирует предоставление рассрочки на срок дольше, чем после сдачи дома.Каждый договор с жилищным кооперативом нужно смотреть отдельно

Есть еще много спорных моментов, которые могут повлиять на выбор акционера между ddu и zhsk. Что лучше? Рассмотрим подробнее каждую диаграмму.

Преимущества и недостатки

Чтобы выбрать между ddu или zhsk, будущему инвестору необходимо понимать основные различия в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с застройщиком.Особенно после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены существенные изменения.

DDU

Если рассматривать покупку квартиры по адресу 214 ФЗ и выбирать жилой комплекс или ДДА, то ответ на вопрос, который лучше, можно дать так:

Плюсы покупки по ddu:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация — все это прописано в договоре.
  • Стоимость указана в договоре, в процессе роста не будет.И вам наплевать на проблемы строителей, страдающих от удорожания строительного раствора.
  • В доме вдруг не будет больше нескольких этажей
  • В доме не будет пристроек и других странных построек, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсаций дольщикам
  • Есть четкие условия гарантии разработчика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно выше.А в новых объектах вырастет еще на 1-1,5%. Ведь закон ввел создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к стоимости недвижимости.
  • Довольно долгий процесс оформления контракта.
  • Предписанные основания для расторжения договора — если они не соблюдаются, довольно сложно расторгнуть договор и вернуть все деньги
  • Есть проблемы с получением рассрочки от застройщика, соответственно сильное удорожание объекта из-за получения ипотеки, при необходимости

ЖСК

Схема покупки квартиры в ЖКХ тоже имеет свои плюсы и минусы:

  • Из положительных моментов — хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от ddu в меньшую сторону из-за небольшого количества дополнительных комиссий
  • Де-юре акционер принимает участие в собраниях жилищного кооператива и решает, как будет построен дом

Отрицательных точек:

  • За вступление в жилищный кооператив придется заплатить дополнительную плату — обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойной продажи
  • Фактически, у акционера меньше прав на жилье, чем у покупателя по du
  • Никому нельзя перепродавать квартиру, даже по переуступке.Покупателю предстоит вступить в жилищный кооператив
  • .
  • Есть риск подорожания квартиры
  • Разработчик не несет ответственности за несоблюдение сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением жилья в собственность застройщик проводит обязательные замеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ.И оказывается, что жилье действительно больше. Застройщик предлагает оплатить дополнительные счетчики. Сейчас власти готовят поправки в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу акционера, но до их внесения у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Можно просто отказаться в получении справки на квартиру и потребовать деньги и штраф
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Можно найти недочеты в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае строительства жилья за дополнительные счетчики придется платить.

ДУ договоры и соглашения с жилищными кооперативами

При заключении договора долевого участия () обратите внимание на некоторые его обязательные моменты:

  • Необходимо указать все реквизиты компании-разработчика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, используя сервисы онлайн-проверки гостиниц. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • DDU следует называть именно так, а не «инвестиционное соглашение» или «предварительные соглашения об участии в капитале»
  • В дду, в отличие от жск, должна быть информация о сроках доставки до месяца — то есть например «до ноября 2018»
  • В договоре указаны все характеристики объекта — его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства Застройщика — условия
  • Сумма цифрами и прописью

Адвокат коллегии правовой защиты.Он специализируется на рассмотрении дел, связанных с обжалованием неправомерных действий должностных лиц, жилищными спорами и взысканием штрафа с застройщиков. Большой опыт работы с ФЗ 214.

DDP Инкотермс: что это означает и цены

Что означает DDP в условиях доставки?
  • DDP — это термин incoterm, который означает «доставлен с уплаченной пошлиной». Используется при импорте морских и воздушных грузовых перевозок, при транспортировке в соответствии с условиями Инкотермс максимальная ответственность возлагается на продавца.DDP может быть рискованным, поскольку продавцы несут ответственность за доставку и могут не знать местных пунктов назначения и требований. Это особенно верно, когда фабрики в Китае цитируют DDP.

Соглашение DDP: ответственность покупателей и продавцов

По настоящему соглашению поставщик (продавец) несет ответственность за все условия доставки, включая импортные таможенные сборы, до тех пор, пока товар не будет доставлен покупателю. DDP означает, что поставщик должен оплатить все расходы на импорт и экспорт, а покупатель не несет ответственности за любые сборы, связанные с доставкой груза.

Обязанности покупателя:

Покупатель, по сути, не несет ответственности за любую часть логистического процесса, кроме получения товара. Часть получения товара — это процесс разгрузки. За любые сборы за разгрузку несет ответственность покупатель, поэтому покупатели должны понимать эти расходы, особенно при доставке на склады фулфилмента.

Покупатель должен понимать, что настоящий Инкотермс фокусируется только на стоимости доставки, импортных и экспортных пошлинах и налогах, любые дополнительные сборы, скорее всего, упадут на покупателя.

Обязанности продавца:

Обычно продавец объединяет общие затраты на доставку, называемые посадочными расходами , которые служат в качестве совокупного предложения на услуги. Когда продавец цитирует продукт, он, скорее всего, укажет совокупную стоимость своего продукта как DDP. Когда продавец указывает цену и включает аббревиатуру Incoterm, DDP, это означает, что стоимость товара включает стоимость доставки и пошлины.

Обязанности продавца выходят за рамки поставки готовой продукции и включают:

  • Составление договоров купли-продажи и сопутствующих документов
  • Отвечает всем требованиям импорта и экспорта
  • Оплата всех импортных и экспортных пошлин и налогов
  • Все транспортные расходы, включая доставку до конечного согласованного пункта назначения
  • Стоимость всех государственных проверок
  • Подтверждение доставки
  • В случае повреждения или потери при транспортировке поставщик несет ответственность

Преимущества и недостатки соглашения DDP

Мы расскажем о преимуществах и недостатках для покупателей, решивших использовать DDP в качестве своих условий Incoterms при покупке за рубежом.

DDP Преимущества для покупателя:
  • Покупатель не несет ответственности за любые расходы по доставке, налоги или непредвиденные расходы любого рода, возникающие в процессе отгрузки и доставки. Это часто может быть выгодным, поскольку при отгрузке могут быть неизвестны затраты, так как как страны-экспортеры, так и страны-импортеры могут потребовать проверки различной степени, из которых эти затраты всегда перекладываются на грузоотправителя.

    Сборы за инспекцию могут быть высокими, и, хотя они редки, это аспект, который следует учитывать.При покупке на условиях DDP этот риск исчезает, потому что, даже если это произойдет, счет будет выставлен на счет продавца.

  • У них нет дополнительных затрат для расчета. Как следует из названия, поставленная пошлина означает, что покупатель оплачивает стоимость доставки и пошлины в цене продуктов. После того, как товары будут доставлены благополучно, они не будут нести ответственности за дополнительные расходы.
  • После того, как товары отгружены, покупателю просто нужно дождаться прибытия груза и принять его.Это может избавить покупателя от стресса, поскольку он знает, что за все, что может случиться с транзитными товарами, будет ответственность продавца.
  • Если покупатель может структурировать свое соглашение о покупке таким образом, чтобы снизить риск задержки доставки и неквалифицированных логистических компаний, тогда DDP становится более выгодным для покупателя.

    Если продавец может согласиться использовать конкретную логистическую компанию, которая специализируется на доставке и доставке в эти два пункта назначения, и они определяют требуемую дату доставки, тогда общие преимущества могут перевесить недостатки.

DDP Недостатки для покупателя:
  • Существует большая вероятность ошибки, поскольку поставщик должен быть специалистом по таможенному оформлению, НДС или налогам на импорт страны назначения. Даже когда поставщик уверен, что его местная транспортно-экспедиторская компания может помочь, покупатель не имеет возможности проверить, будут ли местные агенты квалифицированы для соответствующей доставки.

    Когда экспедиторы не обладают квалификацией, ошибки могут быстро привести к катастрофе, и затраты на устранение ошибок будут продолжать расти.Самое страшное, что покупатель должен учитывать, — это то, насколько далеко его поставщик готов зайти, чтобы исправить проблемы, прежде чем он откажется от своего груза.

    Хотя это могло быть огромной потерей для них, это также будет огромной потерей для покупателя, поскольку за продукты неизбежно выплачивались залоги, и много времени было потрачено на процесс производства и отгрузки.
  • Когда продавцам поручается отгрузка, поиск наиболее дешевого из доступных вариантов отвечает их собственным финансовым интересам.Как и в большинстве отраслей, вы получаете то, за что платите. Если поставщик выбирает самый дешевый и ненадежный вариант, вероятность возникновения проблем, включая потерю груза или повреждение груза, возрастает в геометрической прогрессии.

    Хотя в конечном итоге это будет стоить поставщику больше, часто это риск, на который они готовы пойти, поскольку чем больше они могут сэкономить, тем больше они получат прибыли.
  • Когда продавцы отвечают за доставку, они почти всегда выбирают самый медленный вариант, так как он будет для них самым дешевым.DDP Incoterms лишает покупателя возможности контролировать время доставки или определять возможности для ускорения процесса доставки, если в этом возникнет необходимость.

    Из-за этого задержки неизбежны. Опытные покупатели знают, что обычно они могут сократить задержки, выбрав более быструю доставку. Хотя большинству покупателей нравится планировать медленные и недорогие варианты, в качестве резервных планов обычно учитываются более быстрые и более дорогие варианты доставки. При отправке через DDP эта возможность часто теряется, так как покупатели не контролируют доставку своего груза.
  • В случае задержки доставки покупателю часто приходится связываться с продавцом, если он хочет помочь исправить какие-либо проблемы. Поскольку продавцы часто находятся в разных часовых поясах, как и покупатели, это замедляет общение и может привести к задержкам, которые займут больше времени, чем если бы покупатель мог напрямую общаться с местными экспедиторами.
  • Продавец всегда будет работать против покупателя в процессе доставки. Пока товары находятся в производстве, продавец хочет сделать достаточно хорошую работу, чтобы покупатель принял товары.Продавец финансово мотивирован работать, чтобы доставить удовольствие покупателю. В процессе доставки продавцу больше не нужно удовлетворять покупателя, потому что он уже дал согласие на покупку товаров. Любая проблема или задержка с доставкой могут переложить вину на транспортную компанию, а продавец также может сыграть роль жертвы.

    На самом деле задержки, возникающие, когда Инкотермс являются DDP, могут быть связаны с тем, что продавец выбрал неправильную логистическую компанию для отправки груза.В большинстве случаев продавец мог решить возникшие проблемы, заплатив больше. Поскольку покупатель уже принял товары, и все, что нужно сделать продавцу, — это выполнить свою часть контракта, они мало заинтересованы в уменьшении своей прибыли, чтобы удовлетворить покупателя. Продавцы уже знают, что покупатель будет платить за товар независимо от того, когда он будет доставлен.
  • DDP обычно будет стоить больше, чем если бы покупатель нес ответственность за доставку. Причина этого заключается в том, что покупатель не имеет возможности делать покупки по заявленной цене, а продавец должен учитывать все возможные дополнительные расходы в своей продажной цене, независимо от того, понесут они их или нет.

    При покупке на условиях DDP покупатель, несомненно, каждый раз платит максимально возможную цену за доставку.

Когда использовать соглашение DDP?
  • Из-за недостатков, описанных выше, идеальное время для использования DDP — это когда затраты и маршруты цепочки поставок стабильны и предсказуемы.
  • Также может быть целесообразно использовать эти условия, когда продавец выражает уверенность в доставке своей продукции в вашу страну и имеет успешный послужной список доставки другим клиентам в соответствии с DDP Incoterms.
  • В Guided Imports мы указываем DDP только тогда, когда поставщик обращается к нам напрямую. Когда покупатель просит, чтобы его продукция была указана в DDP, поставщик имеет возможность выбрать своего собственного экспедитора в Китае.

    Выбирать DDP необходимо только в том случае, если вы можете доверять своему поставщику и его экспедитору.

Если ваш поставщик указал вам DDP, и вы хотите узнать, сколько вы можете сэкономить, разрешив Guided Imports выступать в качестве вашей логистической компании, получите расчет стоимости доставки.

Часто задаваемые вопросы о DDP

Мы рассмотрим наиболее частые вопросы, которые нам задают при обсуждении DDP Incoterms.

В чем разница между DDP и DAP?

В соглашении DDP покупатель несет ответственность только за расходы по разгрузке своего груза. Продавец обязан оплатить все остальные транспортные расходы, пошлины и налоги. Согласно DAP Incoterms, продавец несет ответственность только за транспортные расходы. Покупатель несет ответственность за уплату всех таможенных пошлин и налогов, связанных с отправкой.

Кто оплачивает фрахт по DDP?

В соглашении DDP продавец товара несет ответственность за все расходы по доставке, а также за таможенное оформление, импортные пошлины и НДС. По сути, продавец оплачивает все сборы, связанные с доставкой товара покупателю. Важно отметить, что покупатель несет ответственность за любые расходы, связанные с разгрузкой товара.

Включает ли DDP таможенное оформление?

В соглашении DDP продавец товаров несет ответственность за таможенное оформление, включая импортные пошлины или НДС.Когда покупатель приобретает товары по этому соглашению, он не несет ответственности за расходы, связанные с таможенным оформлением.

Являются ли соглашения DDP хорошей идеей при импорте из Китая?

Соглашение DDP может быть полезно, если компания рада платить надбавку за некачественную доставку и не хочет разделять стоимость своей покупки между поставщиком и транспортной компанией. Существуют более эффективные способы доставки из Китая, такие как FOB, которые менее дороги и имеют меньший риск задержки доставки и неконтролируемых проблем.

Какие условия оплаты требует завод при отгрузке DDP?

Инкотермс отличаются от условий оплаты. По этой причине продавец может запросить любые условия оплаты для своего заказа.

При производстве в Китае некоторые фабрики потребуют от покупателя оплаты полной стоимости продукции после того, как товар окажется на борту судна, тогда как другие потребуют окончательный платеж после того, как товары пройдут таможенную очистку.

Можно ли отклонить отправку DDP по прибытии?

Теоретически да, однако покупатели должны понимать, в чем заключаются их договоры купли-продажи.Кроме того, часто продавцы требуют какой-либо формы оплаты до прибытия товаров, и в таких ситуациях, если покупатель отклонит отгрузку, он, скорее всего, потеряет свои депозиты.

Кто является зарегистрированным грузополучателем и импортером в отгрузке DDP?

Это зависит от страны назначения. При отгрузке в США продавец обычно указывается в качестве зарегистрированного импортера, а получатель является конечным получателем товара.

Какая сторона проходит таможенную очистку в соответствии с соглашением DDP?

Продавец является ответственной стороной за таможенную очистку в соответствии с соглашением DDP.Имя продавца или название юридического лица, которое они используют для оказания помощи при оформлении официальной заявки, будет указано в качестве зарегистрированного импортера. DDP также заявляет, что продавец должен оплатить все таможенные пошлины, поэтому эту ответственность никогда не будут нести покупатели при доставке через DDP.

Где я могу узнать больше о доставке на условиях инкотермс?

Ознакомьтесь с нашим: Инкотермс по доставке: полное руководство.

Федеральный закон «О жилищно-сберегательной кооперации». Федеральный закон «О жилищно-строительных кооперативах» ФЗ 215 последний

. 13.02.2021

Кроме того, что сроки сдвинулись на год, дом еще не подключен к коммуникациям и передан в управляющую компанию. И самое сложное в этом — повернуть ситуацию в свою сторону. Вернуть деньги практически невозможно. Как найти покупателя на такую ​​квартиру.

Во всем виновато строительство жилищного кооператива по 215 ФЗ … Именно на ней обычно ведут строительство жилищные кооперативы. И это изначально отсутствие каких-либо гарантий.

Основные моменты, которые принципиально отличаются от тех, по которым действуют застройщики в долевом строительстве. Изначально у ЖСК есть своя судебная практика по разрешению споров между членами ЖСК. Изначально жилищные кооперативы имеют право действовать вне сферы действия 214 ФЗ. Что это значит?

Помимо стоимости квадратных метров, вам придется заплатить входной билет, который может вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры.При этом жилищный кооператив имеет право взимать членские взносы не только за содержание объекта, но и за его достройку, если вдруг деньги закончатся.

Отдельный разговор о договоре. Согласно 214 ФЗ, застройщик оформляет только один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения. В котором прописаны и сроки строительства, и стоимость объекта, и штрафы. Акционер жилищного кооператива, помимо договора, обязан подписать устав … Положения, которые не имеют ничего общего с нормами гражданско-правового обязательства -го права. Единственная норма в нем для жилищных кооперативов — это сбор дополнительных взносов, которые могут потребоваться, например, для достройки дома. Расторгнуть такое соглашение тоже непросто. Например, если при строительстве по 214 ФЗ акционер в случае неисполнения обязательств может расторгнуть договор и потребовать возврата своих средств. Кроме того, может потребоваться штраф. Акционеры в такой ситуации могут рассчитывать на возврат денег только при выходе из кооператива.При этом членские взносы не возвращаются. Штраф за пропущенные сроки также не предусмотрен. Плюс даже через суд жилищный кооператив платит деньги только при наличии средств на его счету. В их отсутствие даже суд не удовлетворит требование акционера.

И самое главное — покупая квартиру через жилищный кооператив, не стоит рассчитывать на закон «О защите прав потребителей» … Он просто не применим. Таким образом, покупатель недвижимости через жилищный кооператив юридически гораздо менее защищен, чем акционер, приобретающий квартиру у застройщика.

Поэтому при покупке недвижимости в первую очередь нужно обращать внимание на то, какой закон строится. Предварительно узнать о законности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Строящиеся объекты с нарушением можно увидеть на интерактивной карте, перейдя по ссылке Самострой Краснодар. Но, даже не найдя там объекта, уточнить информацию о законности строительства стоит по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 215-ФЗ О жилищно-сберегательных кооперативах

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом .

1. Настоящий Федеральный закон определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищно-сберегательных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан — их членов для приобретения или строительства жилых помещений в Российской Федерации с целью их передачи. за пользование и после внесения паевых взносов в полном объеме в собственности членов жилищно-сберегательных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан — членов жилищно-сберегательных кооперативов.

2. Настоящий Федеральный закон устанавливает правовой статус жилищно-сберегательных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищно-сберегательных кооперативов, а также порядок их деятельности по привлечению и использованию граждан. ‘средства на покупку жилого помещения.

3. Участие граждан в формировании имущества юридических лиц, в том числе в формировании их уставных (складочных) капиталов или паевых инвестиционных фондов путем депонирования денежных средств или иного имущества, что влечет за собой принятие этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение в собственность гражданами жилых помещений, возможно, в случаях, когда такое участие предусмотрено федеральными законами.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) жилищно-сберегательный кооператив (далее также кооператив) — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения паевых взносов. членами кооператива;

2) деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилого помещения (далее также деятельность кооператива) — привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан — членов кооператива и иные средства, собранные кооперативом на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) с целью их передачи в пользование и после внесения паевых взносов в полном объеме в собственность членов кооператива;

3) жилое помещение — квартира или жилой дом, отвечающий требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации;

4) паевой взнос — денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива для привлечения и использования денежных средств от гражданам на приобретение жилого помещения, размер которого определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.Паевой взнос может включать доход, полученный кооперативом от своей предпринимательской деятельности и распределяемый между членами кооператива пропорционально их долям;

5) вступительный членский взнос — средства, вносимые гражданином единовременно для покрытия расходов на создание кооператива и прием гражданина в кооператив;

6) членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива для покрытия расходов, связанных с осуществлением кооперативом деятельности, предусмотренной его уставом, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию средств граждан. на покупку жилого помещения;

7) дополнительный взнос — средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива;

8) паевое накопление — часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату;

9) пай — доля паевого накопления члена кооператива в паевом фонде кооператива;

10) паевой фонд кооператива — размер паевых сбережений членов кооператива;

11) фактическая стоимость пая — часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая;

12) форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилого помещения (далее — форма участия в деятельности кооператива) — порядок Для членов кооператива вносить паевые взносы в паевой фонд кооператива в размерах, установленных кооперативом в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, по вариантам выбора одного из них членами кооператива.

Статья 3. Основные положения о жилищно-сберегательных кооперативах

1. За исключением видов деятельности, предусмотренных настоящим Федеральным законом, жилищно-сберегательный кооператив не вправе осуществлять иную деятельность.

2. Название жилищно-сберегательного кооператива должно содержать слова «жилищно-сберегательный кооператив». Юридические лица, не соответствующие требованиям настоящего Федерального закона, не вправе использовать в своем наименовании слова «жилищно-сберегательный кооператив».

3. Кооператив владеет обособленным имуществом, учитываемым на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Имущество кооператива формируется за счет паевых и иных вкладов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от своей предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых был создан кооператив, и соответствует этим целям, добровольные пожертвования и другие источники, не запрещенные законом.

4. Кооператив считается созданным как юридическое лицо с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Кооператив создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено его уставом.

5. Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации. , устав кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции.

6. Кооператив не может иметь договорных отношений с членами кооператива, в результате которых устанавливаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилого помещения, изменено или прекращено.

7. Кооператив в установленном порядке вправе открывать счета в банках, расположенных на территории Российской Федерации.

8.Кооператив должен иметь круглую печать с указанием его полного наименования на русском языке и указания места нахождения кооператива. Печать кооператива также может содержать его фирменное наименование на любом языке народов Российской Федерации и (или) иностранном языке. Кооператив вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственной эмблемой и другими средствами индивидуализации.

Статья 4. Ответственность кооператива

1. Кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

2. Кооператив не отвечает по обязательствам своих членов.

Статья 5. Члены кооператива

1. Членом кооператива может быть гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Прием гражданина в кооператив осуществляется на основании его письменного заявления в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом кооператива.

2. Кооператив обязан вести реестр членов кооператива, который должен содержать следующую информацию:

1) фамилия, имя, отчество члена кооператива;

2) паспортные данные или данные другого документа, удостоверяющего личность члена кооператива;

3) почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива;

4) форма участия в деятельности кооператива;

5) иные сведения, предусмотренные уставом кооператива.

3. Член кооператива обязан незамедлительно сообщить исполнительному органу кооператива об изменении сведений, предусмотренных частью 2 настоящей статьи. Если член кооператива не предоставляет информацию об изменении указанной информации, кооператив не несет ответственности за убытки, причиненные в связи с этим.

4. Количество членов кооператива не может быть менее пятидесяти и более пяти тысяч человек, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

5. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в кооператив, в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129- ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей») с даты уплаты гражданином вступительного членского взноса и первого взноса в счет паевого взноса. .

6. Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о членстве в кооперативе, в единый государственный реестр юридических лиц является решение органа кооператива, уполномоченного уставом кооператива.

7. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, в течение одного рабочего дня со дня внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о членстве в кооперативе, в единый государственный реестр юридических лиц выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения соответствующей информации в единый государственный реестр юридических лиц.Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

8. Кооператив по требованию гражданина, подавшего заявление о членстве в кооперативе, обязан предоставить ему копию документа, предусмотренного частью 7 настоящей статьи, заверенную печатью кооператива и подписано уполномоченным лицом кооператива.

9. Запись гражданином, подавшим заявление о приеме в кооператив, вступительный членский взнос и первый взнос в счет паевого взноса, осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц. .

10. В случае неуплаты гражданином вступительного членского взноса или первого взноса в счет паевого взноса в течение трех месяцев с даты внесения соответствующей информации в единый государственный реестр юридических лиц единоличный исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в кооператив в единый государственный реестр юридических лиц.Данное заявление направляется единоличным исполнительным органом кооператива в течение трех рабочих дней после окончания указанного срока. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, сообщает кооперативу об аннулировании соответствующей информации в едином государственном реестре юридических лиц и гражданина, подавшего заявление о приеме в кооператив, в течение одного рабочего дня после день отмены такой информации.

Статья 6. Ответственность членов кооператива

1. Член кооператива отвечает по своим обязательствам перед кооперативом на основаниях и в порядке, предусмотренных настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.

2. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паевых накоплений.

3. Члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов.Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих вкладов определяется уставом кооператива и не может превышать одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день уплаты неустойки. за каждый день просрочки внесения взносов. Штраф за нарушение обязательств по внесению паев и иных вкладов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения вкладов, до дня внесения этих вкладов членами кооператива, если иной порядок расчета штрафа не установлен уставом кооператива. кооператив.

Статья 7. Права членов кооператива

1. Члены кооператива имеют право:

1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранным в его органы;

2) пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;

3) выбирает форму участия в деятельности кооператива;

4) дает согласие на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;

5) получать в пользование от кооператива жилые помещения в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

6) пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;

7) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой им в соответствии с настоящим Федеральным законом, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

8) получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и размерах, предусмотренных настоящим Федеральным законом и уставом кооператива;

9) передать долю другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооператив не может отказать в членстве в кооперативе;

10) завещать долю;

11) получать при прекращении членства в кооперативе фактическую стоимость доли, определяемую в соответствии с настоящим Федеральным законом;

12) обжаловать в суд решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;

13) на получение жилого помещения в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

14) приобретает иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива.

2. Член кооператива вправе предъявить кооперативу требования по качеству переданного в пользование жилого помещения и после внесения паевого взноса в полном объеме в собственность члена кооператива, а также по качеству выполненных работ и оказанных услуг за счет паевых и иных взносов. Это требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.

Статья 8.Обязанности членов кооператива

Члены кооператива обязаны:

1) соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах своей компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренную настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива;

2) своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, установленном уставом кооператива и решениями, принимаемыми правлением кооператива в пределах его компетенции;

3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;

4) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и уставом кооператива.

Статья 9. Прекращение членства в кооперативе

1. Членство в кооперативе прекращается в случае:

1) добровольный выход из кооператива;

2) исключение члена кооператива из кооператива;

3) передача доли другому члену кооператива или третьему лицу;

4) смерть члена кооператива, объявление его умершим в порядке, установленном федеральным законом;

5) обращение взыскания на долю;

6) оплата членом кооператива паевого взноса в полном объеме и передача соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паевых накоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

7) ликвидация кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

2. Прекращение членства в кооперативе не освобождает члена кооператива от обязанности вносить взносы, возникшие до подачи заявления о выходе из кооператива, за исключением паевого взноса.

3. При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 1 настоящей статьи, наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в кооператив. В случае перехода доли умершего члена кооператива к нескольким наследникам наследник, имеющий право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением наследников или решением суда.Если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает наследникам доли реальной стоимости доли, причитающейся им в соответствии с унаследованными долями в порядке и в сроки. пределы, установленные статьей 32 настоящего Федерального закона и уставом кооператива. Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право получить от наследника, ставшего членом кооператива, компенсацию, соизмеримую с его унаследованной долей доли реальной стоимости доли, включая выплату залога. соответствующая сумма денег.Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или, при отсутствии такого соглашения, судом, но не может превышать одного года со дня открытия наследства.

4. При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 1 настоящей статьи, выбывший член кооператива вправе получить фактическую стоимость пая в порядке и в пределах сроки, предусмотренные настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива.

5. Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц является решение органа кооператива, уполномоченного уставом кооператива, а в случае исключения члена кооператива из кооператива или взыскания на долю кооператива член кооператива — решение или определение суда.

Статья 10. Исключение члена кооператива из кооператива

1. Член кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:

1) неоднократное неисполнение обязанностей, установленных настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива, либо невозможность кооператива осуществлять свою деятельность либо существенное затруднение в ее осуществлении в результате действий (бездействия) члена кооператива;

2) систематическое нарушение порядка внесения паевых и иных вкладов.Систематическим нарушением порядка внесения паевых и иных вкладов является нарушение условий внесения вкладов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократный. задержка внесения паевых и иных вкладов более трех месяцев.

2. В кооперативе, количество членов которого превышает двести человек, уставом кооператива может быть предусмотрено, что решение об исключении члена кооператива из кооператива, за исключением члена правления кооператива, — по основаниям, указанным в части 1 настоящей статьи, может производиться правлением кооператива.

3. В случае исключения из кооператива члена кооператива, которому кооператив передал жилище в пользование, такой член кооператива до вступления в силу решения суда о его исключении должен право выплатить оставшуюся часть своего паевого взноса.

Статья 11. Устав кооператива

1. Кооператив действует на основании устава, который утверждается общим собранием членов кооператива.Изменения в устав кооператива вносятся решением общего собрания членов кооператива.

2. В уставе кооператива необходимо указать:

1) наименование кооператива и место его нахождения;

15) сведения о филиалах и представительствах кооператива;

16) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;

17) иные положения, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

3. В уставе кооператива могут быть также предусмотрены иные положения, не противоречащие законодательству Российской Федерации, регулирующие создание и деятельность кооператива и его органов, в том числе ограничивающие участие близких родственников в деятельности органов кооператива. .

Глава 2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива

Статья 12. Создание кооператива

Кооператив создается по инициативе не менее пятидесяти человек и не более пяти тысяч человек.Государственная регистрация кооператива осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Статья 13. Реорганизация кооператива

1. Кооператив может быть добровольно или принудительно реорганизован в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Реорганизация кооператива может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, разделения или преобразования.

2. Жилищно-сберегательный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья. Преобразование жилищно-накопительного кооператива в юридическое лицо другой организационно-правовой формы только в случаях, предусмотренных федеральными законами.

3. Добровольная реорганизация кооператива осуществляется по решению общего собрания членов кооператива в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.

4. В случае превышения количества членов кооператива лимита, установленного настоящим Федеральным законом, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения по требованию федерального органа исполнительной власти, уполномоченного осуществлять вне государственной регистрации юридических лиц или федерального органа исполнительной власти, выполняющего функции контроля и надзора в сфере финансовых рынков. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в области финансовых рынков, приостанавливает деятельность кооператива для привлечения средств новых членов кооператива и использования этих средств в период принудительной реорганизации.

5. При реорганизации кооператива его права и обязанности переходят к правопреемнику такого кооператива в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом кооператива, который должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива. в отношении всех своих кредиторов и должников. Если разделительный баланс кооператива не позволяет определить его правопреемника, вновь образованные юридические лица несут солидарную ответственность по всем обязательствам реорганизованного кооператива перед его кредиторами.

6. Передаточный или разделительный баланс кооператива утверждается общим собранием членов кооператива и подается вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или изменений в уставе кооператива. .

7. Член реорганизованного кооператива становится членом одного из вновь созданных кооперативов в порядке, установленном решением о реорганизации кооператива, принятым общим собранием членов кооператива, а в случае разделения. либо разделение кооператива по решению суда в соответствии с его решением.

8. Не позднее тридцати дней со дня принятия решения о реорганизации кооператива в форме разделения, выделения или преобразования, а в случае реорганизации кооператива в форме слияния или присоединения не не позднее тридцати дней со дня принятия решения об этом последним из кооперативов, участвующих в слиянии или присоединении, кооператив обязан письменно уведомить кредиторов кооператива и опубликовать в печати, в которой публикуются данные о государственной регистрации. юридических лиц, сообщение о принятом решении.При этом кредиторы кооператива в течение тридцати дней со дня направления им уведомления или со дня опубликования сообщения о принятом решении вправе в письменной форме потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств. кооператива и возмещение убытков.

9. Кооператив считается реорганизованным с даты государственной регистрации вновь образованного кооператива, за исключением случаев реорганизации кооператива в форме присоединения.При реорганизации кооператива в форме присоединения к

Покупка дома для многих людей считается специфическим и сложным процессом. Часто у них просто нет средств на такое приобретение. В таких условиях люди часто вынуждены брать ипотеку на достаточно длительный срок под высокие проценты. Вступление в жилищно-сберегательный кооператив считается отличной альтернативой. Эту организацию создают граждане, желающие построить многоквартирный дом или несколько подобных построек.Каждый инвестор перечисляет необходимую сумму средств на покупку квартиры в течение определенного периода. Вступление в такой кооператив имеет много преимуществ, хотя сам процесс не лишен недостатков.

Преимущества сотрудничества

Если гражданин выбирает жилищный кооператив для покупки жилья, то он может пользоваться действительно многочисленными преимуществами. К ним относятся следующие:

  • взносов по размеру намного меньше, чем в итоге придется переплачивать по ипотечному кредиту, да еще при условии льготного кредитования;
  • Акционеры могут выбрать квартиру в разных домах, причем не только в городских, но и в имеющихся домах в других населенных пунктах;
  • Вступление в кооператив не требует подготовки многочисленных документов, что необходимо при оформлении крупного ипотечного кредита; №
  • уровень защиты считается высоким, поэтому даже в случае признания кооператива банкротом по разным причинам жилье будет продано на специализированных аукционах, где акционеры могут его выкупить с учетом ранее перечисленных взносов;
  • гибкость таких кооперативов считается высокой, так как если по разным причинам финансовое положение акционера ухудшается, и он не может полностью вносить взносы, то менеджеры предприятия могут помочь гражданину, продав ему другую недвижимость;
  • дополнительно, при ухудшении финансового состояния акционера рассрочка может увеличиться;
  • кооперативы не обращаются в ЦБ за получением заемных средств, так как используются только деньги акционеров, поэтому выплаты устанавливаются без учета текущего размера ставки рефинансирования.

Таким образом, за счет такого кооператива граждане могут решить сложный жилищный вопрос. Но при этом важно правильно подойти к выбору самой организации, чтобы она была надежной и проверенной.

Минусы сотрудничества

Использование услуг организации имеет не только преимущества. У этого процесса есть существенные недостатки, поэтому покупка дома за счет кооператива имеет недостатки:

  • выбранный жилой объект станет собственностью гражданина только после того, как ему будут полностью переданы все взносы;
  • если по какой-либо причине финансовое положение акционера ухудшится, и он не сможет произвести причитающиеся платежи, то они не получат жилье;
  • для первоначального вхождения в организацию необходимо внести первоначальный взнос, и он обычно значительный, поэтому часто даже составляет 50% от стоимости выбранного объекта, но не все граждане могут накопить такую ​​сумму ;
  • придется долго ждать завершения строительства и заселения жилья, и этот процесс зависит от того, сколько пайщиков вступят в кооператив.

Следует выбирать крупные и развитые организации, пользующиеся спросом у многочисленных акционеров.

ЖК имеет существенные плюсы и минусы, поэтому становиться акционером желательно при наличии большой суммы денежных средств, а также в уверенности в надежности выбранной организации. Кроме того, много внимания стоит уделить выбору самого жилья, поскольку кооперативы обычно предлагают несколько вариантов.

Перед тем, как присоединиться к той или иной организации, необходимо проверить ее репутацию.Оптимально почитать отзывы бывших дольщиков о жилищно-сберегательных кооперативах, чтобы узнать обо всех подводных камнях и особенностях сотрудничества.

Законодательное регулирование

Деятельность таких кооперативов регулируется на законодательном уровне. Основная информация содержится в Федеральном законе № 215. Этот закон был принят еще в 2004 году. Он определяет правовые основы деятельности предприятия, а также обеспечивает экономические и организационные аспекты деятельности.

Самая важная информация в Федеральном законе № 215:

  • перечисляет права и обязанности всех граждан, которые становятся членами кооператива;
  • указаны порядок и правила открытия организации;
  • перечисляет нюансы ликвидации ЖК и реорганизации учреждения;
  • предписывает, как должна вестись деятельность кооператива, а также как использовать средства, полученные от пайщиков.

Все кооперативы должны заниматься исключительно работой, предусмотренной законом. Жилищно-накопительные кооперативы создаются на неопределенный срок, поэтому информации об ограничениях в период их существования нет. Организация отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ей имуществом, но фирма не отвечает по обязательствам своих членов. В соответствии с положениями Федерального закона № 215 предприятиям разрешено открывать банковские счета.Кроме того, на каждого участника должны быть реестры.

Что входит в реестр?

При открытии кооператива привлекаются новые пайщики. На каждого нового участника формируется специальный реестр. Он должен содержать информацию:

  • ФИО. новый член организации;
  • сведения из паспорта или иного документа, с помощью которого удостоверяется личность гражданина;
  • номер телефона или другие контактные данные;
  • прочая информация, указанная в уставе.

Основным условием создания жилищно-накопительного кооператива является количество участников 50.

Как регистрируется организация?

Процесс регистрации кооператива считается простым и быстрым. Для этого выполните следующие действия:

  • изначально требуется собрать необходимое количество участников будущего кооператива, желающих получить свое жилье для постоянного проживания;
  • проводится общее собрание, на котором принимается решение об открытии общества;
  • правильно составлен протокол такого решения, содержащий решение участников;
  • сформирован устав будущей организации;
  • дополнительных документов собрано для регистрации;
  • бумаг передаются в ФНС на постановку на учет, за что нужно будет заплатить пошлину;
  • соответствующая информация внесена в Единый государственный реестр юридических лиц.

Как только регистрация завершена, компания начинает свою непосредственную деятельность по созданию квартир, которые выдаются дольщикам после полной оплаты взноса. Допускается объединение нескольких небольших кооперативов в одну большую компанию.

Как правильно составить устав?

Основным учредительным документом такой организации является устав. Его можно формировать по разным лекалам. В уставе жилищно-накопительного кооператива должны быть указаны:

  • наименование юридического лица, которое представляет кооператив;
  • вид деятельности предприятия;
  • адрес местонахождения компании;
  • контактные данные ЖК;
  • размер паевого первоначального взноса для всех участников;
  • обязанности, которые возложены на всех членов ассоциации;
  • гласит, что все граждане несут субсидиарную ответственность, поэтому они обязаны совместно покрывать все убытки, возникающие в ходе деятельности предприятия.

Вы можете выбрать разные организационно-правовые формы, например ООО или АО. При этом учитывается, является ли деятельность коммерческой или некоммерческой.

Коммерческий или некоммерческий кооператив?

Самый распространенный выбор — открыть коммерческую организацию. Правление кооператива осуществляет деятельность с целью получения прибыли. Все инвесторы могут использовать свои денежные ресурсы, которые направляются на строительство жилого объекта.

После возведения многоквартирного дома открывается аукцион, на котором продаются жилые помещения, что позволяет частично возместить все понесенные затраты. Сдаются нижние этажи, и именно эти виды деятельности в большинстве случаев приносят наибольшую прибыль. Дополнительно можно сдать в субаренду парковочные места или прилегающую к дому территорию.

Также может открыться некоммерческий жилищно-накопительный кооператив. Работа такой компании не направлена ​​на получение прибыли, поэтому основная цель — обеспечить всех участников оптимальными жилыми помещениями для проживания.Благодаря участию в таком объединении решается жилищный вопрос граждан. Участниками становятся только люди, нуждающиеся в жилье. Обычно они являются инициаторами создания кооператива, поэтому представлены членами правления.

Что делать после регистрации?

При получении регистрационного удостоверения в ФНС необходимо дополнительно уведомить об этом ФФ и другие государственные фонды.

Для расчетов с участниками открыт счет в банке.Начинается прямой сбор средств, которые затем направляются на покупку или строительство жилых домов.

Как управляется кооператив?

При необходимости к управлению может быть привлечена соответствующая управляющая компания.

Для управления кооперативом обязательно организуется правление. Председатель избирается из числа членов правления. Он наделен множеством способностей. Председатель кооператива занимается наймом рабочих.

Помимо председателя, организация должна нанять бухгалтера и сотрудника по паспортизации, а также технический персонал.Жители одного дома могут дополнительно решить назначить ставку консьержу или дежурному. Организация составляет договор с ЧОП на организацию охраны объекта.

Все остальные члены кооператива могут активно действовать, даже если есть председатель. Они регулярно принимают участие в собраниях, а также бесплатно организуют деятельность предприятия. Они могут принять решение о необходимости реконструкции здания или ремонта здания.

Правила въезда

Многие люди осознают ценность и прибыльность приобретения жилья с помощью таких сберегательных кооперативов. Чтобы стать членом кооператива, требуется довольно сложная юридическая процедура. Для этого требуется разрешение других участников.

Согласно Федеральному закону о жилищно-сберегательных кооперативах для вступления в такую ​​организацию выполняются следующие действия:

  • первоначально формируется заявление о вступлении в товарищество;
  • передается председателю, после чего данный документ рассматривается членами кооператива; №
  • Допускается принимать в организацию любого гражданина старше 16 лет, но несовершеннолетние должны подтвердить свое заявление вместе с родителями или опекунами;
  • лицо, желающее стать членом ассоциации, должно изучить все положения устава, а также его уведомляют о размере первоначального взноса;
  • затем осуществляется процесс утверждения, для чего проводится собрание жителей;
  • каждый участник может прокомментировать необходимость принятия нового члена;
  • проводится голосование, по результатам которого принимается решение о допуске заявителя в кооператив, и требуется открытое голосование;
  • Результат голосования подтверждается специальным актом, после чего составляется протокол;
  • Оформленные документы хранятся на предприятии в течение пяти лет, так как именно на их основании доказывается, что новый член организации может регистрировать имущество и вносить различные денежные средства на счет организации.

Как только заявитель становится членом кооператива, он получает право распоряжаться имуществом, принадлежащим компании. Это связано с тем, что он вместе с другими жильцами становится владельцем дома. Поскольку используется совместная форма собственности, каждый человек должен ответственно использовать имущество и прилегающую территорию. Дополнительно требуется вести реестр каждого члена кооператива, в котором будет регистрироваться приход и отъезд граждан.

Каковы права и обязанности членов организации?

При создании такой ассоциации все члены наделены определенными правами и обязанностями, о которых граждане должны знать. Основные права включают:

  • отчуждение общего имущества;
  • участие в собраниях по решению многочисленных вопросов, связанных со строительством;
  • приобретение жилья для личного пользования, за которое необходимо внести полную сумму взноса;
  • выбор членов кооператива, входящих в состав правления;
  • занимающиеся различными видами деятельности по управлению общим имуществом;
  • наличие права голоса по управлению объединением;
  • решение вопросов о необходимости ремонта или реконструкции здания;
  • использование различных льгот, предусмотренных нормативной документацией;
  • распределение доходов, полученных в результате деятельности товарищества;
  • получение информации о результатах работы предприятия;
  • продажа, дарение, обмен или наследование имущества, если оно принадлежит гражданину на праве собственности; №
  • если человек выходит из кооператива, то он может потребовать возврата своих денежных средств, уплаченных в виде взносов;
  • Жилая недвижимость с хорошей планировкой передается по наследству.

Но в то же время у каждого члена кооператива есть определенные обязанности. К ним относится тот факт, что они должны соблюдать все правила, перечисленные в нормативной документации. Все приказы, принятые на собрании, являются обязательными. Все взносы, размеры которых прописаны в уставе, обязательно оплачиваются. Каждый участник несет финансовую ответственность за здание, а также за другие общие объекты или прилегающую территорию. При возникновении непредвиденных ситуаций все члены кооператива несут риски в пределах имеющихся сбережений.

Как оплачивается пая?

Все взносы на счет ассоциации являются акциями. Особенность жилищно-накопительных кооперативов заключается в том, что участник может стать собственником жилого объекта только после окончательной оплаты этой доли.

При вступлении в товарищество впервые необходимо перечислить вступительный взнос в кооператив, и зачастую его размер равен половине стоимости квартиры.Далее периодически производятся доплаты по акциям до момента, когда вся стоимость объекта будет передана компании.

Размер доли устанавливается при открытии предприятия, после чего эта информация вносится в учредительные документы. До погашения доли организация выступает собственником квартиры, поэтому может ею распоряжаться и пользоваться.

Таким образом, жилищные кооперативы востребованы организациями, деятельность которых регулируется положениями Федерального закона №215. Покупка квартир с помощью таких объединений имеет множество неоспоримых преимуществ, хотя у такого решения есть и недостатки. Каждый человек, планирующий приобрести недвижимость таким способом, должен внимательно оценить все нюансы этого процесса. Учет необходимости при вступлении в кооператив сразу вносить первоначальный взнос, который обычно составляет половину стоимости квартиры.

Купить жилье в новостройке на территории России сегодня несложно: на выбор предлагается большой выбор вариантов в любом районе, с различной планировкой квартир и их размерами.Процесс строительства регулируется одновременно двумя законами — федеральными законами 214 и 215. Каждый из законов имеет свои особенности и преимущества. Однако определить, чем fz 214 отличается от fz 215, и выбрать для себя оптимальный вариант покупатели смогут только после их детального изучения.

Различия между FZ 214 и FZ 215

Строительство по 215-ФЗ

Распространенным способом получения жилья на первичном рынке является покупка квартир в новостройках через жилищные кооперативы жилищных кооперативов.Суть 215 Федерального закона полностью связана с этой процедурой. Главное преимущество закона в том, что получить квартиру по 215 ФЗ можно по более доступной стоимости, чем по 214 ФЗ.

Данная особенность связана с тем, что в жилищном кооперативе не предусмотрено обязательное страхование, а взносы дольщиков не облагаются НДС. Кроме того, согласно 215 ФЗ, есть возможность использования ипотеки и материнского капитала. Клиент может самостоятельно застраховать сделку, выбрав для этого предпочитаемое страховое агентство.


В соответствии с Федеральным законом 214 планируется подписание Договора долевого участия DDU между сторонами строительной сделки. Сегодня этот способ приобретения квартир в новостройках считается наиболее безопасным. Изначально покупатель находится под защитой государства, так как застройщик вправе оформить договор только после полного сбора документации. В тексте договора прописываются мельчайшие детали сделки, начиная со сроков и стоимости и заканчивая метражом купленной квартиры.

Важной особенностью 214 ФЗ является признание земельного участка в залоге застройщика, держателем которого являются покупатели квартир. В случае невыполнения обязательств компания-застройщик выплачивает штраф, кроме того, клиент может потребовать судебную компенсацию за нарушенные сроки.

При выборе между двумя действующими законами приоритет должен отдаваться Закону 214-ФЗ. Существенным преимуществом Закона 214 перед 215 является требование качественного выполнения строительных работ от заказчика.На любой строительный объект дается 5-летняя гарантия, все обязательства по которой также берет на себя застройщик.

Один из самых важных вопросов, который интересует покупателей новостроек: можно ли купить эту новостройку? Выгодно ли инвестировать в тот или иной жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?
В ответ всегда можно услышать от представителя застройщика: Конечно, строительство ведется по 214 ФЗ, а не по 215.И все утвердительно кивают головами, а ведь понятно, как именно покупателя защищает ФЗ № 214? Чем он отличается от Федерального закона № 215?
ФЗ №214 — это закон об участии в долевом строительстве, замененный с 1 июля 2019 года концепцией проектного строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, ФЗ №215 — это закон о жилищном строительстве. сберегательные кооперативы. Это приводит к их отличительным признакам:

Ранее Федеральный закон 214 был оформлен договором долевого участия; с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках.То есть за строительство своей квартиры клиент будет платить не застройщику, а банку. Денежные средства будут храниться на специальных счетах эскроу до завершения строительства объекта и сдачи дома в эксплуатацию.
Кроме того, строительная компания должна иметь собственный капитал не менее 10% от общей стоимости проекта строительства дома. При этом возможность купить квартиру на начальном этапе строительства останется прежней.
Строительные компании инвестируют в строительство либо собственные средства, либо кредиты банков.
Данные изменения позволят минимизировать риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь, после завершения строительства покупатель обязан принять квартиру в соответствии с актом осмотра.

ФЗ-214 строго оговаривает срок, срок, в соответствии с которым застройщик обязан передать объект строительства, конкретный проект объекта строительства, передаваемый на праве собственности, цену, срок его оплаты, гарантийный срок. для объекта строительства определены;

Федеральный закон № 215 предусматривает членство в кооперативе, что укрепляет отношения между жилищным кооперативом и его участниками.Вступление в жилищный кооператив определяется уставом самого жилищного кооператива и Жилищным кодексом Российской Федерации, но не законом 215 Федерального закона. Стать членом жилищного кооператива можно после подачи заявления в жилищный кооператив. и уплата вступительного членского взноса и первого паевого взноса. В этом случае информация об участнике передается в государственный реестр юридических лиц.
Члены жилищно-строительного кооператива могут иметь обязательства по уставу, например, это может быть обязанность платить членские и вступительные взносы (помимо паев).Поэтому необходимо внимательно изучить устав и все учредительные документы жилищного кооператива, а также то, каков порядок и размер уплаты взносов, а также сам график выплат и т. Д.

Какие положения Закона № 214 защищают участника проектного финансирования строительства?

Банк, на счету которого будут размещаться средства граждан, будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым использованием денежных средств.Иные денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Согласно статье 12.1 Федерального закона № 214, обязательства застройщика должны быть обеспечены одним из следующих способов:
1) Согласно статьям 13-15 Федерального закона № 214, залог,
2) По к статье 15.1 Федерального закона № 214, поручительство
3) Страхование ответственности в случае банкротства или банковская гарантия за неисполнение обязательства по передаче объекта.

Что участник договора долевого участия получает от этих методов обеспечения?
1) возврат денежных средств, внесенных участником по договору долевого участия или в силу Закона № 214,
2) оплата убытков, пеней, штрафов, пеней, причитающихся участнику долевого строительства за несвоевременную сдачу объекта объект недвижимости или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче прав на объект, а также всех платежей, обеспеченных ему договором и (или) федеральными законами.

Заключение договора о покупке квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает приобрести жилье, став членом кооператива и вложив собственные средства.
Эта форма контракта совершенно легальна и более привлекательна с точки зрения стоимости. Это связано с отсутствием денежного страхования, уплаты НДС, возможностью нанять менее дорогих подрядчиков (согласных работать за наличные).
При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать материнский капитал и оформить ипотеку.Дома обычно малоэтажные и быстро возводятся.
Но риски при приобретении намного больше, от отсутствия страховки до невозможности ввода объекта в эксплуатацию.
Для участников HCC возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. Жилищный кооператив может вернуть их только при наличии на счете необходимых средств. Если денег нет, оплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только согласно уставу кооператива.

, что это значит для инвестора. Что обязательно должно быть в дошкольном образовательном учреждении

Привлечение средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и иного недвижимого имущества, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 … Он также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и собственности соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры на участие в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:
  • Устранение возможности мошенничества, при котором с граждан взыскиваются деньги за строительство несуществующих объектов. Для этого статья 3 Закона № 214-ФЗ запрещает застройщику заключать образовательное учреждение с гражданами до:
  • получение разрешения на строительство,
  • публикация, размещение и / или подача проектной декларации,
  • государственная регистрация застройщика права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды данного участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Искусство. 4 Закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
  • В случае банкротства (умышленного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ заложенными считаются все участники долевого строительства с момента государственной регистрации дошкольного учреждения:
  • земельный участок, застройщик на праве собственности (или праве аренды, субаренды данного участка),
  • и многоквартирный дом и / или другое строящееся недвижимое имущество на этом участке.

Деятельность девелоперов при привлечении средств граждан на дошкольное образование подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации … В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства. — Москомстройинвест.

Решение о распределении квартир принимается на общем собрании правления жилищного кооператива. При этом нередко количество квартир в строящемся доме планируется в несколько раз меньше, чем у самих пайщиков, финансировавших это строительство, а пайщики, вступившие в кооператив последними, могут получить квартиру в числе первых. .

Привлечение средств граждан на строительство в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК) не обеспечивает гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства. Деятельность ЖКК и ЖКК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищно-сберегательных кооперативах» соответственно.

В России с 1 июля 2018 года вступили в силу долевого строительства , которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ. Согласно новым правилам, требования к девелоперам ужесточились как в части государственного контроля за их строительной деятельностью, так и в части заключения сделки с дольщиками, а также финансирования строительства жилой недвижимости.

Изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — 214-ФЗ) распространяются только на те объекты, по которым Договоры долевого участия (далее — DDU) будут заключены после 01.07.2018 .

Контракты, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают действовать, и застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ принято решение ввести использование счетов условного депонирования, которые станут обязательными с с 1 июля 2019 года .

Должен быть переход к использованию так называемых счетов escrow для размещения денег самих дольщиков.На первом этапе это будут добровольные решения. Но мы исходим из того, что через год такой переход будет уже обязательным.

Д. Медведев

Счета условного депонирования — это специальные банковские счета, предназначенные для хранения при определенных условиях денежных средств граждан, внесенных при покупке жилой недвижимости у застройщика.

В этом случае банк будет контролировать ход строительства и его стоимость (для предотвращения нецелевого использования средств), а эскроу-счет является необходимым элементом при кредитовании застройщиков для финансирования проекта.Отмечается, что использование новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит лучше управлять мажоритарными рисками строительства капитала типа , чем при заключении сделки на стадии карьера.

Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем: деньги соинвесторов

  • не переводятся напрямую застройщику, как было раньше, а переводятся на отдельный счет новостройки , где находится квартира. куплено;
  • данные средства не могут быть использованы девелопером до окончания строительства;
  • после доставки дома наличные деньги, которые находятся на счете условного депонирования, могут быть использованы девелопером для погашения ссуды перед банком, финансируемым его строительной деятельностью, а оставшаяся часть будет считаться прибылью ;
  • Если застройщик обанкротится, то денег будет возвращено гражданам , что снимает проблему обманутых дольщиков.

Однако переход на счета эскроу не исключает возникновения еще одной проблемы — возможности закрытия банка. Для предотвращения этого деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальная сумма компенсации составит 10 млн руб. за одну квартиру в одном доме.

Переход разработчиков на использование счетов условного депонирования

Законодатели теперь всячески подталкивают разработчиков перейти на механизм счета условного депонирования … Для тех, кто совершает переход, он продолжил снижать некоторые требования и предоставлять ряд преимуществ:

  • Во-первых, если разработчик оформляет и проводит работу через счет условного депонирования, при увеличении продаж ставка на строительный кредит может быть уменьшен (примерно до 5%). Это связано с тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами) накапливается сумма, которая в конечном итоге будет гарантированно выплачена в банк.
  • Во-вторых, переход на счета эскроу позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банка, объем продаж не влияет на темпы строительства.
  • В-третьих, финансируемое банком строительство более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения средств.

По данным РБК, в настоящее время утверждены лица, имеющие право открывать эскроу-счета (их список опубликован на сайте ЦБ), в том числе Сбербанк, Бинбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и др.

Что будет с долевым строительством и дошкольным образованием с 1 июля 2019 года?

Перейти к Финансирование проекта в жилищном строительстве заканчивается 1 июля 2019 года, что свидетельствует о том, что застройщикам запрещено заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение средств от граждан будет возможно только через эскроу-счета (для каждого акционера есть отдельный счет).

К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

Однако для проектов, для которых было получено разрешение на строительство до внесения изменений в 214-ФЗ , новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться на основании заключения дошкольное образовательное учреждение по старому порядку.

Поскольку невозможно открыть счета эскроу без участия банка, договор капитала также ждут изменений. Данный договор в прежней форме устарел и не соответствует новым требованиям в сфере долевого строительства.Договор становится трехсторонним — акционер, девелопер, банк — что, соответственно, повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

Переход на проектное финансирование несомненно означает начало процесса Отмена долевого строительства , который, по прогнозам законодателей, перестанет существовать к 2021 году.

Как изменится цена на недвижимость после отмены долевое участие

На вопрос — подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства — неоднозначно отвечают специалисты и специалисты по жилищному строительству.Мнения по этому поводу разделились:

  • Некоторые считают, что рост цен на жилье может быть значительным. Объясняется это тем, что участие банков (проценты по кредиту на строительство, стоимость использования эскроу-счетов и т. Д.) Может повлечь за собой ряд дополнительных затрат для застройщика, который может переложить часть затрат на покупателя. за счет повышения цен на квартиры.
  • Другие склонны считать, что если цены вырастут, то незначительно (не более 8%).По мнению этой группы, все зависит от того, как банки будут формировать цены на жилье и предоставлять льготные ставки при кредитовании застройщиков.

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с определенными рисками. В последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны защитить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одной из ключевых мер является регистрация договоров между девелопером и покупателем через DDU (договор долевого участия в строительстве).У этого типа взаимоотношений есть как преимущества, так и возможные недостатки — давайте рассмотрим их подробнее.

Определение

Что такое DDU? Договор долевого участия в строительстве — это документ, который должны заключить застройщик и физическое лицо, желающее приобрести квартиру на этапе строительства. DDU заключается только до ввода нового здания в эксплуатацию. Договор долевого участия — это документ, регулируемый законом. Если девелопер планирует работать в правовом поле, он обязан заключить такой договор с каждым человеком, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома.

Федеральный закон № 214

Договор долевого участия в 2019 году регулируется федеральным законом. Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит несколько статей, раскрывающих юридические тонкости таких документов.

Плюсы и минусы

Соглашения о капитале, особенно после изменений, внесенных в 2019 году, несут в себе множество плюсов и минусов. Рассмотрим их подробнее. Начнем с плюсов:

  • Покупатель, будущий дольщик, не сомневается, что покупает реальный объект… Согласно закону будущий инвестор в рамках заключения договора долевого участия в 2019 году должен предоставить данные о проектной декларации и ее изменениях, а также обо всех разрешениях, в том числе на строительство многоквартирного дома и на владение или сдать в аренду участок, на котором ведется строительство
  • Если застройщик планирует продавать квартиры по договорам долевого участия, то он обязан полностью информировать будущих дольщиков о своей деятельности через официальный сайт.Этот сайт должен открываться в любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии объявления проекта, так и самые актуальные на момент просмотра.
  • Акционера проблемы строителей не беспокоят, так как цена контракта повышаться не может. Следовательно, резкая инфляция или просто желание директора не могут привести к росту цены. Вы купили право на миллион — больше
  • платить не придется.
  • Требования к соглашению о долевом участии достаточно жесткие.Так, по этой схеме девелопер сможет изменить декларацию проекта только по согласованию с дольщиками — это тоже прописано в договоре долевого участия. Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не станет вдруг на несколько этажей больше, а торговый центр или производственное помещение не появится в виде пристройки.
  • Прозрачные схемы исполнения прописаны прямо в соглашении о долевом участии — это позволяет вам не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде — вы можете напрямую сослаться на соглашение о долевом участии.
  • Обязанность по уплате неустойки указана как в ГК РФ, так и в самом ФЗ-214 и соответственно — в договоре долевого участия.

Недостатков тоже много, и некоторые из них также связаны с преимуществами-обязательствами, возложенными на строителей. Итак, это следующие недостатки:

  • Поскольку цена контракта фиксированная, у застройщика больше рисков попасть в стадию банкротства. (подробнее о том, что делать, если).Договор долевого участия не позволяет изменять цену права требования квартиры, поэтому застройщик должен заложить возможные риски по доступной цене. Демпинг не выходит из-за конкуренции на рынке … Поэтому такая обычная ситуация, как рост цен на кирпич или бетон, может привести к банкротству.
  • Стоимость квартиры обычно выше, если вы покупаете ее по договору долевого владения. В том числе из-за обязанности сбросить в компенсационный фонд долевого строительства.Таким образом, участники жилищного кооператива лишены этой обязанности, поэтому они могут изначально предлагать более выгодные цены.
  • Соглашение о долевом участии требуется для. Это значит, что процесс покупки квартиры будет довольно долгим.
  • Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по его инициативе закреплены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что просто расторгнуть заключенный договор долевого участия в 2019 году не получится — необходимые основания.И нельзя просто отказаться от его выполнения, прочтения, от оплаты стоимости контракта.
  • Получить рассрочку от застройщика на длительный срок достаточно сложно — девелоперы неохотно дают возможность оплачивать квартиры по ДДУ более полугода. Следовательно, вам придется брать ипотеку. А для этого новостройка должна быть аккредитована в банке, в котором вы планируете получить ипотечный кредит.

Двойные продажи

Существенным преимуществом в механизме долевого строительства по 214-ФЗ является регистрация договора долевого участия в управлении Росреестра в вашем регионе.Дело в том, что данная регистрация также означает проверку базы данных всех зарегистрированных объектов в этом многоквартирном доме и исключает перерегистрацию права требования. В переводе на человеческий язык это исключает аферы с продажей одной квартиры нескольким людям.

Дело в том, что на самом деле вы не сразу получаете результат от выполнения своих обязанностей. Процесс взаимодействия с разработчиком выглядит так:

  • Вы указываете, что такое DDU в понимании выбранного разработчика, есть ли подводные камни в объекте
  • Вы заключаете договор долевого участия
  • Вы оплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного кредита
  • Дождитесь сдачи дома

Здесь тоже закрадываются подводные камни.Ведь на самом деле вы дали деньги за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в госорганах, девелоперы использовали лазейку и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но такие схемы до сих пор рассматриваются в суде.

Соглашение о долевом участии от 2019 года требует, чтобы лица, заключающие его, полностью описали отличительные особенности квартиры, включая этажность, расположение этой квартиры в плане и декларации проекта, а также ее номер.Практически исключены двойные продажи.

Штраф

Ранее договоры купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма установления неустойки при расторжении договора. В случае использования договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописана ответственность за DDU и схема начисления штрафа. Итак, это возможно в случае:

  • Срок сдачи новостройки или передачи ключей акционеру нарушен более чем на два месяца с даты, указанной в договоре долевого участия
  • В построенном доме имеются существенные изъяны — например, трещины в стене
  • Застройщик дает вам квартиру меньшей площади, чем указано в договоре

Все эти пункты также являются основанием для расторжения договора.То есть вы можете потребовать от застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру. Рассчитать размер неустойки за просрочку достаточно просто:

  • Вам нужна дата сдачи дома, указанная в договоре контроля — подсчитываем количество дней, которые прошли с нее
  • Узнать ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства составляет 8,5%
  • Далее рассчитываем по формуле: 1/150 Х 8.5% X количество дней X стоимость квартиры

Например, за сутки просрочки при сумме контракта 1 млн руб. Девелопер должен будет заплатить вам чуть меньше 600 руб.

Обязательства разработчика по DDU

Не будем останавливаться на полной структуре ответственности застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Сосредоточимся на том, что конкретно интересно собственнику капитала.

  • В рамках договора долевого участия застройщик обязан подать проектную декларацию в Госстроительский надзор.Это происходит при оформлении первого договора — поэтому, если вы станете первым, кто приобретет квартиру в этой новостройке, хотя такая ситуация бывает редко, вам придется контролировать этот процесс.
  • Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему запросу. Это означает, что у разработчика есть возможность скрыть некоторую информацию, если вы сами не озвучиваете вопрос. Что именно нужно спросить у разработчика, рассмотрим ниже
  • Если вы заключили договор долевого участия, то вы имеете право контролировать расходование своих средств — застройщик обязан потратить их только на строительство многоквартирного дома, в котором квартира принадлежит вам по праву требования. будет расположен.Фактически, если на строительной площадке возводится торговый центр, вы имеете право, а застройщик обязан ознакомить вас с документами на эту строительную площадку и доказать, что он строит торговый центр не на ваши средства.
  • Застройщик обязан завершить строительство собственными силами или иными привлеченными силами третьих лиц, объект, в отношении которого заключен договор долевого участия. Застройщик обязан предоставить вам квартиру надлежащего качества, как и сам объект жилого дома
  • Застройщик обязан уведомить вас о завершении строительства многоквартирного дома не менее чем за четырнадцать дней до окончания строительства самого объекта
  • Соглашение о долевом участии от 2019 года предусматривает обязательство застройщика выплатить вам штрафы и пени, а также вернуть деньги при наличии оснований для прекращения деятельности действующего дошкольного образовательного учреждения.

Уловки разработчика

Несмотря на достаточно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые девелоперы находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые обязательные механизмы защиты дольщиков.Другие, не задумываясь, собирают деньги и исчезают в никуда. Сейчас есть две основные схемы уловок, чтобы обойти закон о дошкольном образовании.

Переводной вексель

Довольно запутанная схема, которую сложно понять без знания сопутствующего законодательства. В России существует так называемый «вексель» — безопасность, которую вы можете купить у своей организации. В долевом строительстве девелоперы действуют следующим образом:

  • Они предлагают заключить договор долевого участия и оплатить его переводным векселем — так якобы дешевле.Или называется какая-то другая причина.
  • На самом деле причина в другом — по закону застройщик может привлекать деньги от дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если это не так, то собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, есть лазейка — счет
  • .
  • Акционер, покупающий переводной вексель, получает красивый лист бумаги, в котором говорится, что застройщик обязуется заключить с ним DDU и учесть цену векселя в цене этого контракта.

Вот и главный обман. Все положения ФЗ-214, направленные на защиту акционера, не применяются в схеме с переводным векселем. Никаких штрафов, никакой страховки от двойной продажи — ничего. На самом деле вас обманывают, и переводной вексель может превратиться в простую бумажку.

Вы ожидаете, что разработчик заключит с вами договор, но этого может не случиться. Причем по любой причине — как незаконной, например простой уход застройщика вместе с вашими деньгами, так и юридической — банкротство компании.Но в последнем случае владельцев дошкольных учреждений защищает компенсационный фонд долевого строительства. Но покупатели векселей — это ничто. Не покупайте векселя в ответ на заверения застройщика заключить с вами DDU через некоторое время

Предварительное соглашение

Еще более простая схема, в которой недобросовестные разработчики играют на невнимательности покупателя. Так называемое предварительное соглашение о долевом участии будет сообщаться от DDU одним словом, но на самом деле это просто фиктивный документ, который ни к чему не обязывает разработчика.Это соглашение не предписывает ничего, что закон требует от DDU. Все риски дошкольного образования предусмотрены законодателем. Это не входит в предварительную договоренность.

Фактически, в этом договоре вы просто соглашаетесь с тем, что в указанный период (если таковой имеется) разработчик обязуется заключить с вами DDU. Что будет указано в этом DDU, неясно. И еще одно отличие — расчеты по договору долевого участия производятся после регистрации документа в Федеральном реестре.Ситуация не очень забавная:

  • Вы заключаете предварительный договор
  • Оплата застройщику
  • Даже если он честный и вы все равно подписываете настоящий DDU, он не зарегистрирован в Росреестре из-за каких-то нарушений со стороны разработчика
  • Все. У разработчика есть ваши деньги. Расчеты производились по предварительной договоренности. Вы можете остаться без поддержки FZ-214 и попытаться обратиться в суд, чтобы доказать, что вас обманули. Не факт, что хоть часть денег удастся вернуть.

Предварительные договоры долевого участия не заключаются. Только легальные дошкольные образовательные учреждения с регистрацией в Росреестре

Как заключить DDU?

Как выяснилось, федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму заключения и исполнения договора долевого участия. Выполнение всех этих требований отвечает как интересам девелопера, так и акционера. Поэтому лучше проверить, все ли необходимые баллы есть в той программе дошкольного образования, которую вы планируете завершить.Рассмотрим подробнее.

Обязательные позиции

Обязательно проверьте, нет ли в соглашении неточностей или странных значений вроде «заранее». Договор о долевом участии в строительстве должен быть четко и без двусмысленностей, все должно быть максимально прозрачно. Вот основные моменты, которые должны содержаться в любом контракте:

  • В преамбуле должны быть указаны ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адрес регистрации.В соглашении вы называетесь Акционером или Инвестором.
  • Данные разработчика — юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные руководителя организации. В контракте он будет называться Developer
  • .
  • Строка «Предмет договора». В нем указано, что данный Застройщик обязуется передать Вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».»Ссылка на этот ФЗ необходима, поскольку он точно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
  • .
  • Проверить наличие данных по строящемуся жилому дому. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы являетесь покупателем квартиры в одном из объектов строящегося микрорайона. Единственными отличительными чертами вашей новостройки являются этажность, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений, их площадь.
  • Также необходимы отличительные характеристики приобретаемой квартиры — в ней указаны этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты — в дальнейшем при доставке эта информация будет Поможем принять жилье и обсудить с застройщиком неустойку или доплату в случае нарушения счетчика количества
  • Цена контракта указана как за квадратный метр, так и полная цена контракта. Здесь важно то, что после строительства вы принимаете квартиру и площадь квартиры измеряют сотрудники БТИ.Площадь может варьироваться плюс-минус 2-3 метра. Если площадь больше, вы будете знать, сколько нужно заплатить застройщику. Если меньше — сколько вам должен девелопер
  • Необходимо указать точную дату передачи вам имущества, а также дату сдачи самого дома в эксплуатацию. Обязательно проверяйте наличие ровно двух дат — иногда бывает, что застройщик сдает дом вовремя, но при передаче ключей на это уходит полгода и более, устранение недостатков в квартире, чего комиссия приемки не делает обратите внимание на
  • Ответственность разработчика должна быть четко указана.Гарантийный срок не менее 5 лет. Инженерные системы и коммуникации — минимум 3 года.
  • Девелопер дает гарантии на строительство объекта — вот и получается, что девелопер подтверждает перевод денег по договору долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или демонстрирует страховые обязательства для этого новостройки
  • Информация о разрешении на строительство и информация о земельном участке — собственность или аренда. Если второе, то на сколько лет.Проверьте, не отличается ли срок сдачи новостройки от окончания срока аренды — цифры должны совпадать. И обязательно обратите внимание на фразу о сроке — в ней должно быть написано именно «Срок», а не «Предварительный срок». Важно
  • Механизм расчетов — по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в Росреестре, но не ранее. Застройщик может попросить оплатить часть контракта заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность другим способом — например, выпиской из банковского депозита на необходимую сумму или формат расчета через сейф. или аккредитив

Проверьте всю информацию в договоре долевого участия перед его подписанием и отправкой документов в Росреестр.

Заключение договора (образец)

Сам договор предложат подписать в офисе застройщика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда вы видите его впервые. Вы имеете право дополнить его необходимыми пунктами и предложить разработчику внести эти исправления в окончательную версию. Алгоритм должен выглядеть так:

  • Вы проверяете всю информацию о застройщиках
  • Придите к нему в офис, попросите копию DDU и проектную декларацию
  • Внимательно изучите все пункты договора, лучше всего — с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
  • Или внести изменения и договориться с разработчиком
  • Или дайте согласие и оставьте свою подпись в договоре

Договор оформляется самим застройщиком.На нашем сайте вы можете ознакомиться с настоящим договором долевого участия. Возможен образец.

Пакет документов

Пакет документов, который должен собрать акционер, невелик. Вам необходимо собрать:

  • Копия паспорта
  • Сам договор и приложения к нему
  • Дополнительные соглашения с застройщиком — при необходимости
  • Заявление акционера в свободной форме (шаблон предоставляется разработчиком)

При покупке квартиры через доверенность необходимо будет оформить доверенность у нотариуса.Если у вас есть супруг (а), вам нужно будет получить их согласие на покупку у нотариуса. В случае ипотеки банк должен подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия

регистрация

Для оформления договора долевого участия вы можете связаться с представителем застройщика в нескольких местах:

  • Управление Росреестра по вашему региону
  • Многофункциональный центр по оказанию коммунальных услуг.Срок регистрации увеличится на сутки, но очередей практически нет
  • Подача документов с помощью электронной регистрации — обычно это происходит при покупке квартиры по ипотечной ссуде. насколько индивидуально можно сделать самому, но для этого нужна электронная подпись. Сроки значительно увеличиваются, поэтому проще использовать первые два варианта

После подачи документов вы получите квитанцию ​​о том, что документы приняты. Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия.Осталось только дождаться завершения строительства.

Риски

Несмотря на все прелести соглашений об участии в акционерном капитале в 2019 году, новоиспеченный акционер может столкнуться с тем, что его новое здание станет проблемным. В основном это связано с банкротством компании-разработчика. Законодатель считает, что риски по договорам долевого участия минимальны, поскольку в этой ситуации будет работать компенсационный фонд долевого строительства. Но поскольку прецедентов еще не было, остается только догадываться, как все будет происходить на самом деле.

Адвокат коллегии правовой защиты. Он специализируется на рассмотрении дел, связанных с обжалованием неправомерных действий должностных лиц, жилищными спорами и взысканием штрафа с застройщиков. Большой опыт работы с ФЗ 214.

Для возмещения затрат на строительство многоквартирных домов девелоперы привлекают средства граждан, в результате предоставляя им долю в будущей недвижимости. Для регулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги в приобретение доли в жилищном комплексе, был принят соответствующий закон

.

Что такое закон?

Федеральный закон214 регулирует отношения между физическими и юридическими лицами, связанные с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, средства которых привлекаются для строительства, приобретают право общей долевой собственности на строящийся жилой дом или другой недвижимый объект. Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто участвует в долевом строительстве.

Действующее законодательство позволяет привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов, находящихся только в стадии строительства, в следующих случаях:

  • При составлении договора на участие в долевом строительстве;
  • На основании специальных жилищных сертификатов, закрепляющих за гражданами право на долю в строящемся недвижимом имуществе.Эти документы выдает застройщик, который владеет или арендует земельный участок, на котором ведется строительство, и имеет разрешение на соответствующие работы;
  • Жилищно-строительные кооперативы, деятельность которых регулируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлечение денег от граждан для строительства по основаниям, нарушающим или обходящим вышеуказанные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные нормативные акты, он может расторгнуть ее, обратившись в суд с соответствующим исковым заявлением.
Лица, привлекающие средства граждан для строительства недвижимого имущества с нарушением установленных правил, несут ответственность в соответствии со ст.
Настоящий Закон регулирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых домов блочного типа, состоящих более чем из трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые осуществляют инвестиции в строительство недвижимости и не связаны договором долевого строительства.Эти отношения регулируются и

Федеральный закон № 214 принят Государственной Думой в третьем чтении 22 декабря 2004 г. и одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. Закон был подписан Президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 г.

Какие изменения были внесены?

Последние изменения в ст. 9 о порядке расторжения договора произошли 03.07.2016 г. Федеральным законом № 304-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1.1 , предусматривающий случаи расторжения договора лицами, являющимися участниками долевого строительства. Часть 2 этого абзаца была переписана. Предусмотрена возможность расторжения договора в случае существенных изменений планировки жилого дома, которые одновременно изменяют указанную в документах жилую площадь выше допустимого значения (5%). В той же ревизии внесены изменения в п.1,2 , указав: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если он выполняет все установленные обязательства и не нарушает положения действующего законодательства.

Изменения в ст. 6 , регулирующие сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, внесены № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2 , с изменениями, предусматривает, что застройщик в случае нарушения сроков сдачи строительства обязан уплатить участнику неустойку. Если участник является гражданином (физическим лицом), то размер штрафа увеличивается вдвое. В случае нарушения установленных сроков передачи по вине гражданина, в результате уклонения от подписания передаточного акта застройщик освобождается от обязанности уплаты неустойки.

Изменения в статью 7 , предусматривающую обеспечение качества, внесены Указом Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция затронула пункты 1.1, 6, 7 и 8 . Содержание этих пунктов статьи следующее:

  • Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, об условиях использования и входящих в него частях: отделки, инженерные системы. , конструкций и прочего, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
  • Абзац шестой т данной статьи предусматривает право участника предъявить иск или направить претензию застройщику, если в течение гарантийного срока были выявлены строительные дефекты. Застройщик обязан устранить обнаруженные недостатки в оговоренный срок, в противном случае участник вправе обратиться в суд.
  • Товар 7 снимает с разработчика обязательство исправлять дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если он может доказать, что их повреждение является результатом их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также неправильного самостоятельного ремонта.
  • Восьмая точка Статья 7 обязывает застройщика уплатить штраф гражданам, приобретшим недвижимость с целью проживания, если выявленные недостатки не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчета размера неустойки.

Статья 5. , устанавливающая порядок расчета цены контракта, изменена 29 июля 2017 года Постановлением № 218-ФЗ. Редакция коснулась абзаца 1 … Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения на общую площадь строительного объекта. Если к жилой площади примыкают веранды, балконы, террасы и т. Д., Общая приведенная площадь помещения учитывается с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения статья 19 , регулирующая проектную декларацию, произошла 29 июля 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 г.218-ФЗ, что коснулось пунктов 2 и 6 .
Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта на согласование в компетентный орган исполнительной власти. Для оперативной реализации этой процедуры заполните соответствующую форму декларации проекта на веб-сайте, указанном компетентным органом, и используйте электронную подпись для идентификации разработчика.

Шестая точка обязывает разработчика своевременно и регулярно вносить изменения в декларацию проекта на своем официальном сайте, а также в течение пяти дней отправлять измененную версию декларации в уполномоченный орган.

Последнее изменение статья 4 , устанавливающая правила составления договора на участие в долевом строительстве, состоявшееся 29 июля 2017 года, отменено абзац 2 , как указано в Федеральном законе №218-ФЗ.

Скачать текущую редакцию ФЗ 214

Действующая редакция 214 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» с учетом всех последних изменений относится к 29 июля 2017 года.


Федерального закона «О жилищно-сберегательных кооперативах». Федеральный закон «О жилищно-строительной кооперации» Федеральный закон 215 Федеральный закон

Кроме того, что сроки были перенесены на год, сейчас дом еще не подключен к коммуникациям и не передан в управляющую компанию.И самое сложное — повернуть ситуацию в свою сторону. Деньги вернуть практически невозможно. Как найти покупателя на такую ​​квартиру.

Виноваты все строительство ЖКХ в соответствии с 215 ФЗ . Именно на нем обычно строят жилищные строительные компании. И это изначально отсутствие каких-либо гарантий.

Основные моменты, которые кардинально отличаются от тех, по которым девелоперы работают в долевом строительстве.Изначально HBC имеет особую судебную практику по разрешению споров между участниками HBC. Изначально жилищные кооперативы вправе действовать вне рамок 214 федеральных законов. Что это значит?

Помимо стоимости квадратных метров, вам придется заплатить входной билет, который может вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры. При этом жилищный кооператив вправе взимать членские взносы не только за содержание объекта, но и за его достройку, если вдруг деньги закончатся.

Отдельный разговор о договоре. Согласно 214 ФЗ, застройщик оформляет только один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения. В котором прописаны и сроки строительства, и стоимость объекта, и штрафы. Помимо договора, акционер ЖСК должен подписать устав . Нормативные положения, не имеющие ничего общего с гражданскими нормами , идут правильно. Единственная норма в нем для жилищных кооперативов — это сбор дополнительной платы, которая может потребоваться, например, при строительстве дома.Расторгнуть такое соглашение тоже непросто. Например, если при построении 214 ФЗ дольщик при неисполнении может расторгнуть договор и потребовать возврата своих средств. Кроме того, может потребоваться штраф. В этой ситуации акционеры могут рассчитывать на возврат денег только при выходе из кооператива. При этом членские взносы не возвращаются. Неустойка за срок доставки также не предусмотрена. Плюс даже через суд ЖСК платит деньги только при наличии средств на счету.В их отсутствие иск акционера не удовлетворит даже суд.

И самое главное — покупая квартиру через жилищные кооперативы, по закону «О защите прав потребителей» рассчитывать не стоит. Это просто не применимо. Таким образом, покупатель недвижимости через жилищный кооператив юридически гораздо менее защищен, чем дольщик, приобретающий квартиру у застройщика.

Поэтому, покупая недвижимость, в первую очередь нужно обращать внимание на то, какой закон строится.Предварительно узнать о законности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Объекты, которые строятся с нарушением, можно увидеть на интерактивной карте, перейдя по ссылке Самострой Краснодар. Но, даже не найдя там объекта, стоит уточнить информацию о законности строительной площадки по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.

ФЗ-215 регулирует отношения, возникающие в результате деятельности в сфере жилищного строительства.Участник жилищного кооператива вправе передать свою долю третьему лицу или завещать ее близкому родственнику. Основная ответственность участников HBC — соблюдение установленных правил.

Федеральный закон № 215 принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г. Законодательный акт был принят 24 декабря того же года. Федеральный закон «О жилищно-сберегательных кооперативах» вступил в силу 30 декабря 2004 года.

ФЗ-215 определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных кооперативов.

В законе прописано:

  • права и обязанности членов фондовых жилищных кооперативов;
  • порядок их создания;
  • реорганизация и ликвидация жилищных кооперативов;
  • Порядок осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств в жилищно-сберегательных кооперативах.

Накопительный жилищный кооператив вправе осуществлять только предусмотренную настоящим законом деятельность. Согласно ФЗ-215 создается жилищный кооператив бессрочный .Он должен нести ответственность по всем своим обязательствам и принадлежащему ему имуществу, но он не отвечает по обязательствам своих членов.

Требования к взаимоотношениям жилищного кооператива и его членов изложены в Гражданском кодексе Российской Федерации, настоящем Федеральном законе, нормативных правовых актах Центрального банка и иных правовых документах. Согласно положениям ФЗ-215 жилищный кооператив имеет право открывать счетов в банках РФ .

Жилищный кооператив должен вести реестр каждого члена.

Реестр должен содержать:

  • ФИО члена жилищного кооператива;
  • удостоверение личности или другой документ, удостоверяющий личность члена общины;
  • номер телефона, почтовый адрес, e-mail, вступление в сообщество;
  • форма участия;
  • иные сведения, предусмотренные уставом жилищного кооператива.

Количество членов жилищного кооператива должно быть ровно 50 , не больше и не меньше этой цифры.

Скачать ФЗ 215 о жилищно-сберегательных кооперативах в новой редакции

Федеральный закон «О жилищно-сберегательных кооперативах» состоит из 6 глав и 58 статей. Согласно статьям закона, стать членом кооператива может любой гражданин, достигший 16-летнего возраста. Чтобы стать полноправным членом, гражданин должен написать заявление и на его основании он будет принят в сообщество.

Чтобы ознакомиться с FZ-215 с изменениями на 2017 год, скачайте его по адресу.

Изменения в Законе о жилищных кооперативах

Последние изменения в ФЗ-214 внесены 3 июля 2016 года. Поправки коснулись : ч 3 ст. Л. 14, т 1 ч 1 ст. Л. 17, т 2 ч 1 ст. Л. 20, ч 3 ст. Л. 20, ч 6 ст. Л. 27, т 5 ч 2 ст. Л. 48, т 4 ч 1 ст. Л., Т 8 ч 1 ст. 51.

С последним изменением Федерального закона-214 из закона были исключены : p 2 и p 3, h 4 st 56, h 2 st 58, p 1, h 5 st 56 и h 2 st 56.

Часть 3 статьи 14 дополнено предложением «Требования к обязательному членству в саморегулируемой организации на финансовом рынке, объединяющей жилищно-сберегательные кооперативы», установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 223-ФЗ «О саморегулируемых организациях на местах». финансового рынка ».

Пункт 1 части 1 статьи 17 дополнена информацией о саморегулируемой организации в области финансового рынка, объединяющей жилищно-сберегательные кооперативы.

АТ п.2 части 1 статьи 20

Часть 3 статьи 20 было указано в новой редакции. После последних поправок это звучит так: годовой отчет о деятельности кооператива нужно сдавать в банк.

АТ Часть 6 статьи 27 — внесены те же сведения, что и в абзаце первом части 1 статьи 17.

АТ пункт 5 части 2 статьи 48 добавлено ограничение, связанное с деятельностью кооперативов.

Из абзац 4 части 1 статьи 51 исключены слова: «и о саморегулируемых организациях жилищно-сберегательных кооперативов».

АТ п.8 части 1 статьи 51 Добавлено банковских прав для контроля деятельности жилищных товариществ.

Ниже приведены статьи, в которые не были внесены поправки в последней редакции, но они важны.

Раздел 6

Статья 6 устанавливает ответственность членов жилищного кооператива. Включает :

  • член кооператива несет перед ним ответственность в соответствии с положениями настоящего закона;
  • членов жилищного кооператива несут убытки и риски, связанные с общественной деятельностью;
  • членов сообщества несут ответственность в случае несоблюдения правил и норм, прописанных в регламенте.

Раздел 7

Статья 7 обозначает права членов hBC:

  • участвовать в управлении и быть избранными в его органы;
  • пользоваться всеми предоставляемыми услугами;
  • выбрать форму участия в своей деятельности;
  • получают жилье от кооператива в порядке, установленном Федеральным законом-215;
  • пользуются предоставленными преимуществами;
  • участвуют в распределении доходов;
  • завещать акцию;
  • передать долю третьему лицу и другим лицам.

Раздел 8

Статья 8 регулирует обязанности Члены HBC:

  • соответствие уставу;
  • своевременная выплата взносов и паевых взносов;
  • не вмешиваться в деятельность других участников;
  • для выполнения иных обязанностей, предусмотренных настоящим Законом.

Раздел 9

Статья 9 описывает моменты, когда возможно прекращение членства в HBC:

  • добровольная помощь;
  • исключение без волеизъявления участника;
  • передача доли третьему лицу;
  • восстановление акций и др.

Раздел 10

Участник HBC может быть исключен из товарищества принудительно, если:

  • неоднократно не исполнял свои обязанности;
  • нарушение дисциплины;
  • Не уплатил вовремя взносы и выплаты за свою долю.

Исключение может быть сделано в судебном порядке.

Раздел 11

Статья 11 описывает устав ЖСК и его составные части:

  • наименование и местонахождение;
  • предмет и цель деятельности;
  • Порядок приема в члены кооператива;
  • Порядок определения размера, состава и порядка внесения акций и иных вкладов;
  • ответственность за нарушение порядка;
  • прав и обязанностей членов членского состава;
  • фондов, созданных кооперативом и др.

Раздел 16

Статья 16 описывает права hBC :

  • используют привлеченные средства населения для приобретения жилья;
  • вкладывать деньги в строительство жилых помещений, а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
  • приобретают жилые дома;
  • для привлечения заемных средств в случае, предусмотренном частью 3 статьи 47 настоящего Федерального закона.

Раздел 33

Жилищные кооперативы:

  • общее собрание всех его участников;
  • руководящий орган;
  • аудитор;
  • исполнительных органов.

Их деятельность регулируется уставом жилищного кооператива. Срок полномочий правления истекает в день голосования.

АТ артикул 34 изложены общие положения собрания членов кооператива.Каждый участник имеет только 1 голос. Правление кооператива созывает собрание и созывает внеочередное собрание.

Чтобы узнать больше обо всех главах Федерального закона-215, скачайте его.

Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами приобретения собственного жилья. В основном они предоставляют множество преимуществ и нюансов, выгодно выделяющих их на рынке недвижимости. Это касается рассрочки, использования материнского капитала, беспроцентных кредитов и т. Д.

Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить то, что в итоге обещает разработчик. Невозможно упустить из виду некоторые незаметные на первый взгляд детали. Это федеральный закон, в соответствии с которым строительство ведется или будет вестись.

Покупая жилье на вторичном рынке, его можно и нужно осмотреть, выявить достоинства и недостатки. С новостройками это невозможно, и вам останется только изучить проект, в котором будут красочные картинки.Фактически, покупка совершается из того, что еще не доступно на момент транзакции. Поэтому нельзя упускать из виду законы — они могут содержать нюансы и моменты, которые могут защитить права акционера в случае возникновения непредвиденных обстоятельств или наоборот, усугубить ситуацию.

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли покупать квартиры, построенные по 215-ФЗ, нужно обратиться к этому закону.

Суть 215 ФЗ

Подписание договора о покупке квартиры в новостройке по 215-ФЗ означает, что лицо, желающее приобрести жилье, выступает в качестве члена жилищно-строительного кооператива (ЖСЖ).Эта форма покупки абсолютно легальна и очень привлекательна по стоимости. Это объясняется отсутствием обязательного страхования новостроек и взиманием НДС. Кроме того, вы можете взять ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.

Вы можете самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но штраф за перенос или задержку сроков сдачи жилья в жилищном кооперативе в этом случае не предусмотрен. В данной ситуации расторжение сделки с жилищным кооперативом с последующим обращением в суд не гарантирует возврата денежных средств.Жилищный строительный кооператив может вернуть их только при наличии на счете необходимой суммы. Если там нет средств, выплат не будет. Регулирование оплаты квартир и всех других вопросов в жилищном кооперативе осуществляется только согласно уставу кооператива. Ему посвящены 11-я и 12-я главы Жилищного кодекса, но надеяться на закон «О защите прав потребителей» нет оснований. Он не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены в соответствии с 215-ФЗ, в этом его отличие от 214-ФЗ.Ведь жилищные кооперативы по определению являются формой взаимодействия между самими гражданами с целью их объединения для строительства и управления жильем. Четкие взаимоотношения акционеров с застройщиком не регламентированы. Фактически при строительстве по этому закону участники в основном являются участниками этого кооператива, они становятся соинвесторами.

Четкие сроки сдачи объекта недвижимости не могут быть указаны, а если они прописаны, ЖСК не может выступать поручителем, так как не фигурирует у застройщика и не несет ответственности за его действия.

Стоит внимательно изучить все аспекты обустройства. Если эти сроки зафиксированы — это внушает доверие большинству. Только для кооператива они не имеют такой силы по указанным выше причинам.

Объект ввода в эксплуатацию

Особое внимание следует обратить, если присутствует фраза «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств» — это означает, что договор действует до момента сдачи объекта недвижимости застройщиком.Но это может произойти через 10 лет. Конечно, в иске нельзя отказать по этой причине, но желательно подавать иск только в том случае, если расчетный срок затягивается на значительный период времени (например, 6 месяцев).

Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства может увеличиваться на протяжении всего периода строительства. В случае недостаточного финансирования покупатель может предъявить все претензии исключительно кооперативу. То есть самому себе, поскольку он является договорным членом этого жилищного кооператива.

Долевой договор или ЖСК?

Законодатель в вопросах новостроек является более надежным дольщиком, чем член жилищного кооператива. Дольщики защищены от двойной продажи и мошенничества, их дела будут приоритетными в суде при форс-мажорных обстоятельствах. Но гарантий завершения строительства в срок не дает ни один из договоров. Поэтому важно изучить не только договор, схему продаж, но и историю застройщика, опыт и репутацию.

Отсюда делайте вывод, готовы ли вы пойти на риск и заключить договор о покупке строящегося жилья по ФЗ-215.

Приобрести жилье можно как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры от подрядчика

читайте.

Правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищно-сберегательных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан — их членов для приобретения или строительства жилья с целью передачи их в пользование и после внесения полных вкладов в собственность членов жилищно-сберегательных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан — членов жилищно-сберегательных кооперативов.Устанавливается правовой статус жилищно-сберегательных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищно-сберегательных кооперативов, а также порядок их деятельности по привлечению и использованию средств граждан на приобретение. жилых помещений.

Количество членов кооператива не может быть менее 50 и более 5 тысяч человек. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива в пределах их накопления.

Установлены требования по обеспечению финансовой устойчивости кооператива. В частности, размер доли паевого взноса, после уплаты которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилища для передачи его члену кооператива, не может быть менее 30% паевого взноса. члена кооператива. Стоимость приобретения прав на жилища, строящиеся в порядке долевого участия, и стоимость жилищ, строящихся кооперативом, не должны превышать 20% стоимости имущества кооператива.Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после которого возникает право на приобретение или строительство жилища для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом, начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилых помещений, указанный минимальный срок не может быть менее двух лет. Приведен перечень сделок, которые кооператив может совершать только после получения согласия общего собрания членов кооператива.

Учредительные документы ранее созданных кооперативов и иных организаций, осуществляющих привлечение и использование средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением учредительных документов жилищно-жилищных строительных кооперативов, подлежат приведению в соответствие с законодательством. Федерального закона в течение года со дня его вступления в силу.

Федеральный закон вступает в силу через девяносто дней со дня его официального опубликования, за исключением ряда положений, для которых установлен иной срок вступления в силу.

Купить новостройку в Краснодаре не проблема. Жилье здесь строится много, разной планировки, площади и качества, практически по всем направлениям. В Краснодаре строительство новостроек ведется по федеральным законам 214-ФЗ или 215-ФЗ. Давайте посмотрим, что это за законы, что лучше и как минимизировать риски.

Прежде чем отдать деньги за новую квартиру, лучше изучить законы, по которым проводится сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как предмета покупки фактически еще не существует.Иногда вместо квартиры бывает только расчищенный участок под строительство или один фундамент.

И вот вы, заплатив запрашиваемую сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «право требования» не превратится в готовую квартиру.

Новостройки по 215-ФЗ

Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Такая форма покупки недвижимости вполне легальна. ЖСК — это не Шарашкин офис и зачастую дома строят быстро и качественно. Система ЖКХ в Краснодарском крае существует более 20 лет. Но покупатели защищены государством меньше, чем при покупке жилья по 214-ФЗ. Ниже я объясню почему.

Плюсы 215-ФЗ

  • 1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем та же, купленная по 214-ФЗ. Это связано с тем, что в HBC нет обязательного страхования новостроек и взносы не облагаются НДС.
  • 2. Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
  • 3. Несмотря на то, что обязательного страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной им страховой компании.

Минусы и риски 215-ФЗ

  • 1. Неустойка за сорванные сроки ввода жилья в эксплуатацию не предусмотрена. То есть вы можете планировать переезд в новую квартиру этой осенью, но на самом деле получите свое жилье через два года, и вам никто не заплатит неустойку.А может быть, все будет построено в срок. Никто вам точно не скажет, и вы рискуете.
  • 2. Если вы расторгаете договор с HBC и подаете в суд — это не гарантирует возврата ваших денег. ЖСК выплачивает деньги только при наличии средств на счете. Нет средств — нет выплат.
  • 3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты, построенные по 215-ФЗ.

Новостройки по 214-ФЗ

Согласно закону 214, покупатель заключает с застройщиком или его представителем Соглашение о доле (DDU).На сегодняшний день это самый безопасный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится под защитой государства, так как прежде, чем застройщик получит возможность заключить DDU, он должен собрать пакет необходимых документов. Это и свидетельство о праве собственности или долгосрочной аренде земли, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной документации и многие другие документы. Но они не звучат направо и налево.

Плюсы 214-ФЗ

  • 1. Текст ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом — условия, суммы, метраж, в договоре четко прописана не только площадь, но и номер квартиры.То есть вы приобретаете не какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, на момент подписания ДДУ акционер автоматически становится залогодержателем, а ипотечным имуществом со стороны застройщика является земельный участок, на котором строится жилой дом.
  • 2. За несоблюдение сроков завершения строительства объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет материальную ответственность. В случае нарушения условий покупатель вправе принудить застройщика выплатить компенсацию в судебном порядке.
  • 3. 214-ФЗ заставляет застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект действует пятилетняя гарантия, обязательства по которой несет застройщик.

Минусы 214-ФЗ

Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Увы, есть. Не существует идеальных законов и никто не может получить 100% -ную гарантию.

  • 1. Никакой закон не может гарантировать, что дом будет достроен и покупатель получит свою квартиру. Застройщик может столкнуться с не зависящими от него обстоятельствами, которые помешают ему завершить строительство.В этом случае покупатель вернет только часть своих денег, но не всю сумму вложенных средств. Дело в том, что согласно 214-ФЗ, в случае банкротства застройщика акционер становится кредитором третьей ступени — во-первых, требований к заработной плате строителей, требований банков и т. Д.
  • 2. Цены на квартиры, построенные по 214-ФЗ, обычно выше, чем по другим видам договоров — по договору 215-ФЗ или с частным застройщиком.

Итак, прежде чем отдавать деньги, внимательно ознакомьтесь с договорами, просмотрите все документы, узнайте отзывы, посмотрите готовые объекты.Потратьте немного времени и максимально защитите себя.

.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *