Передача доли в квартире: Как оформить дарение доли в квартире в 2021 году

Содержание

Подарить или отказаться от доли или квартиры с долгами

Многие россияне задаются вопросами, связанными с арестом жилья из-за различных долгов, имеющихся у собственника квартиры. Мы попытаемся вам объяснить и помочь с решением данного вопроса.

Могут ли забрать долю за долги по коммунальным услугам жкх

Долю, если это не единственное жилье могут арестовать за имеющиеся долги по: коммунальным платежам или по решению суда и принудить продать через публичные торги. Но арест может быть произведен, только если у собственника  имеется несколько объектов недвижимости.  Решение по аресту и продаже может быть вынесено после рассмотрения дела в судебной инстанции. Затем судебный пристав оформляет документацию для ареста и выставляет  недвижимое имущество на продажу. Если же у вас единственное жилое помещение, то вашу долю не тронут. Забрать долю за долги по ЖКХ имеют право только подав в суд на должника. Для этого у них должны быть неоспоримые доказательства того, что собственник недвижимости является намеренным неплательщиком.
Тогда ЖКХ может подать заявку в суд на взыскание имеющихся хвостов за коммунальные услуги с помощью выселения из квартиры:

При этом  ЖКХ должны доказать, что владельцы квартиры не платили коммунальные сборы без наличия особой причины.
Основанием служит неуплата в течение полугода. Если должник за это время хотя бы один раз заплатил сумму для погашения долга, жилье у него забрать не смогут.
Выселение должника будет возможным только в том случае, когда он получил множество извещений о том, что обязан срочно погасить долг по коммуналке, но не отреагировал.

Купля продажа или как продать квартиру или долю с долгом ?

Российское законодательство разрешает  заключать сделки по продажи имеющейся доли в вашей квартире, имеющей долги. Но на момент сделки продаваемое жилье не должно быть арестовано приставами по решению суда, либо не велась процедура банкротства должник. Хотя значительную  часть покупателей наличие долгов и так отпугнет,  и они предпочтут не  связываться с лишними проблемами.

Хорошо составленный документ о купли-продажи первоначально должен содержать информацию об отсутствии различных возможностей передачи имеющейся просрочки по коммунальным услугам владельцу. Даже имея такую защищенность, управляющая компания имеет возможность начать требовать уплату средств от нового владельца. Можно ли продать долю с долгами ? Да
За долги платить всё равно тот собственник, на которого были эти долги начислены. Правда, если собственник хочет продать свою долю, то в договоре  можно  указать на имеющуюся задолженность и договориться с  будущим покупателем об уплате им задолженности по платежам за коммуналку. Лучше не пытаться скрывать задолженность от покупателя. Ведь затем долги можно оспорить в судебной инстанции.

Существует множество различных причин возникновения задолженности за ЖКХ, но и факты безответственного отношения граждан к своим обязанностям по пользованию коммунальными благами также имеются.

Если вы решили продать квартиру с долгом, то некоторые бывшие должники вдруг оспаривают такое решение местного суда. Эти заемщики волне могут отказаться выезжать из квартиры, тогда заемщику придется разбираться с данной проблемой самостоятельно. Бывший владелец может оспорить решение местного суда; если ему удастся выиграть суд, тогда новому владельцу недвижимости следует вернуть квартиру. Но таких случаев довольно мало. Самым эффективным реальным способом будет погасить задолженность по ЖКХ  из полученного аванса. Более рискованный метод – продать долю с долгом без последующего погашения.

В случае продаже квартиры с долгами любую задолженность можно погасить с помощью передачи или продажи недвижимости в счет долга. По обоюдному согласию прописывается соглашение между кредитором и дебитором, где расписан порядок передачи объектов недвижимости.

В интересах владельца недвижимости, чтобы она была максимально выгодно продана и еще остались деньги после погашения задолженности. На втором этапе стартовая стоимость квартиры снижается на 15 процентов. Хотя условия привлекательные, но желающих приобрести арестованное жилье мало.

Существенная проблема квартиры с долгами может быть реализована несколькими путями: преобразованием по договору с местной хоз. компанией или какой-либо сервисной организацией; взятием  кредита в финансовой организации под залог личной  квартиры; продажа частной жилой недвижимости без задолженности; иными методами.

Продать квартиру с задолженностью в Москве достаточно сложно, потому что не каждый человек загорится  желанием приобрести это жилье. Ведь если продавец не платил вовремя за квартиру – всегда появляется мысль о дееспособности продавца. Обычно все потенциальные покупатели не рассматривают такие варианты.

Продать ипотечную квартиру с долгом

Тяжелая экономическая ситуация в нашей стране привела к значительному росту просроченных долгов по ипотеке. Люди теряют работу и не могут продолжать выплачивать взятые ранее ипотечные кредиты. При таких обстоятельствах выходом будет продать не выплаченную до конца квартиру тому человеку, кто будет за нее в состоянии заплатить.

Многие владельцы имеют различные долги по оплате за свою недвижимость. Сегодня стало продать квартиру с долгами, получив за нее приемлемую стоимость. Не стоит бояться продавать квартиру, имеющую задолженность. Возможным вариантом будет обращение в компанию, которая сама выплатит долги за квартиру.

НО ПРОЩЕ ПОДАРИТЬ !

Подарить квартиру или долю с долгами

Долги за коммунальные платежи при дарении по общепринятому порядку новом хозяину квартиры не переходят. Они могут ему перейти только с него согласию, по дополнительному пункту в договоре. В том случае, если данный пункт отсутствует, задолженность будет числиться за тем человеком, кто был владельцем квартиры в тот период. Но лучше всего урегулировать это обстоятельство в самом договоре дарения. Делается это несколькими способами. Можно включить  в договор пункт о существующих долгах и написать, на кого возлагается обязанность по их полному погашению. Также в акте приема-передачи переданной квартиры можно указать, что одаряемый знает и согласен оплатить весь долг за квартиру.

Можно ли подарить квартиру с долгами по жкх

Вообще говоря, договор дарения предполагает безвозмездную передачу квартиры какому либо родственнику в собственность. То есть важность имеет сам объект дарения, а имеющиеся долги по нему не дарятся. Исключением будут судебные аресты. В этом случае подарить квартиру, имеющую долги по «коммуналке», можно. Долги по ЖКХ принадлежат конкретному лицу, а не объекту недвижимости. Если задолженность превысит допустимые размеры, управляющая компания может подать в суд, и квартиру за эти долги могут арестовать. В этом  подарить ее будет, естественно, нельзя.

С момента принятия права собственности на подарок у получателя возникает необходимость содержать вещь, полученную от дарителя. Только лишь с момента принятия права собственности заново полученный хозяин обязан уплачивать все новые долги, возникшие уже в период его нахождения в собственности.
А все долги, возникшие до этого права (то есть долги дарителя) погашаются самим дарителем. Ведь именно он является лицом, на которое в свое время было возложено какое либо взыскание.

Для оформления самого факта дарения доли в квартире, имеющей долги, выделим три этапа. На первом этапе собираются всевозможные справки и документы. На втором этапе происходит заказ и оформление самого договора, касающегося доли недвижимости. И на третьем этапе сдаем документы в МФЦ или регпалату для завершения регистрации самой сделки.

По дарственной одно лицо обладает правом погасить долг одаряемого, либо простить задолженность одаряемого, применяя установленные законом права, благодаря которым  даритель может освободить приемника, от какой либо денежной обязанности, имеющейся перед собой или другим лицом. Это является совершенно иным видом дарения долгов, существование которой следует признать весьма правомерной.

Доля в квартире счет погашения долга

В случае если квартира оформлена в  собственность, то возможно в счет списания  долга по ЖКХ расстаться со своей доли.  Это делается в судебном порядке. Та доля, которая будет передана е в счёт погашения существующего долга перейдёт из вашей собственности в собственность к органам, какого либо местного самоуправления. Следует  провести оценку (с помощью судебной экспертизы) той части, которая перейдет местной власти. Если величина доли окажется больше, будет возможно получить денежную компенсацию.

Граждане, которые хотят передать свою долю по договору дарения смогут произвести эту процедуру до тех пор,  пока на нее не наложили арест. Когда судебные приставы уже осуществили  арест, то проведение этой сделки будет считаться незаконным.  По законодательству, на нового собственника существующие долги не списываются, они остаются за прежним хозяином квартиры. Задолженность по ЖКХ перейдет к новому собственнику, только если данный акт прописан непосредственно в самом договоре.

Погашение долга долей в квартире

Закон не запрещает внесение платы за используемое жилое помещение, имеющееся в долевой  собственности у нескольких лиц, на основании имеющегося платежного документа.

Долю в счет ликвидации долга  можно осуществить  по соглашению всех собственников, а при спорных ситуациях  — в порядке, устанавливаемом местным судом.

Отметим, сто договор дарения является совершенно безвозмездной сделкой и не подразумевает никаких условий. Если в этом договоре дарения доли недвижимости будет прописано, что обязательство по долгам одаряемый возьмет на себя — то такой договор не будет легитимен. Долг нельзя подарить. По долгу можно осуществить отдельное соглашение, с помощью которого одаряемый возьмет на себя обязанности по уплате долга. Но даже в этом случае, возможно, признать следку дарения какой либо доли в квартире — притворной.

Отдать долю за долги

Если доля будет продана одному из собственников, тогда другим собственникам уведомление и предложение  отправлять не нужно. Переоформить долю  возможно либо дарением, либо с помощью купли-продажи. В случае  дарения необходимо определить тот факт, что задолженность в итоге будет оплачивать одаряемый. Скорее всего, целесообразнее будет заключить договор по купле-продаже с грядущим погашением из этих денег имеющегося долга за долю. А перед заявкой на регистрацию запросить имеющиеся платежки о досрочном полном погашении всех задолженностей.

Отказаться от доли в квартире с долгами

По законам нашего государства просто взять и отказаться от личной доли собственности нельзя. Иными словами, отказаться от права на свою долю собственности в пользу кого-то невозможно. Но если собственник доли желает отдать свою часть другому владельцу, или же иному лицу, не имеющему прямого отношения к данной доли собственности, то есть два пути осуществления этих действий. Во первых, можно подарить свою долю. Для этого оформляется договор в наиболее простой письменной форме о факте дарении доли собственности. Во вторых, можно узаконить нотариально удостоверенный договор акта дарения, что делается значительно чаще. Для этого необходимо обратиться к нотариусу.

Образец договора дарения доли в праве собственности на квартиру

 

Договор дарения доли в праве собственности на квартиру

 

г. Новосибирск                                                                                                                                                                               «20» февраля 2019 г.

 

Фамилия Имя Отчество, 01 февраля 19__ года рождения, паспорт серии __ № ______, выдан УВД __________ района города Москвы, 30 июня 2003 года, проживающая по адресу: г. Москва, ул. __________, д. __, кв. __, именуемая в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и Фамилия Имя Отчество, 01 февраля 19__ года рождения, паспорт серии __ № ______, выдан УВД __________ района города Москвы, 30 июня 2003 года, проживающая по адресу: г. Москва, ул. __________, д. __, кв. __, именуемая в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1. В соответствии с настоящим Договором Даритель безвозмездно передает в собственность Одаряемому долю в размере 1/2 в праве собственности на квартиру общей площадью 100 кв. м, в том числе жилой площадью 70 кв. м, находящейся по адресу: г. Новосибирск, ул. _________, д. __, кв. __ (далее — Доля).

1.2. Указанная доля принадлежит Дарителю на праве собственности, на основании договора передачи в собственность граждан квартиры от __ января 2016 года № __, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от __ января 2016 года, серии ____ № _______, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

1.3. Настоящий договор, по соглашению сторон, имеет силу акта приёма-передачи Доли. Даритель передал, а Одаряемый принял Долю.

 

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

 

2.1. Даритель вправе отменить дарение, если Одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил Дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни Дарителя Одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам Дарителя.

2.2. В случае отмены дарения Одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.

2.3. Даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет Одаряемого.

 

3. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

 

3.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

3.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

 

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

 

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

4.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на долю в праве собственности на квартиру, оплачиваются за счет Одаряемого.

4.3. Одаряемый приобретает право собственности на указанную Долю после государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации права собственности Одаряемого на Долю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним последняя считается переданной от Дарителя к Одаряемому.

 

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

 

5.1. Даритель гарантирует, что до подписания настоящего Договора Доля никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в том числе имеющих в соответствии с законом или Договором право пользования данной Долей, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

5.2. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их заключить данный Договор.

5.3. Стороны Договора подтверждают, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности.

 

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

6. 1. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

6.3. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством Российской Федерации порядке до регистрации перехода права собственности к Одаряемому.

6.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Дарителя, второй — у Одаряемого, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

7. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН:

 

Даритель: Фамилия Имя Отчество, 01 февраля 19__ года рождения, паспорт серии __ № ______, выдан УВД __________ района города Москвы, 30 июня 2003 года, зарегистрирована по адресу: г. Москва, ул. __________, д. __, кв. __.

 

 

Даритель ___________________

                            (подпись)

Одаряемый: Даритель: Фамилия Имя Отчество, 01 февраля 19__ года рождения, паспорт серии __ № ______, выдан УВД __________ района города Москвы, 30 июня 2003 года, зарегистрирована по адресу: г. Москва, ул. __________, д. __, кв. __.

 

 

Одаряемый ___________________

                                (подпись)

Заключаем договор дарения доли в квартире

Дарение доли в квартире — это шаг, который можно назвать вполне разумным и правильным, но только в том случае, если у дарящего есть другая недвижимость, в которой он может жить. Иначе такой поступок относится к числу опрометчивых и необдуманных.

По закону РФ, каждый гражданин обладает правом самостоятельно распоряжаться тем имуществом, которое является его собственностью.

Он может использовать его или совершить любые сделки, в которых собственность станет предметом. К их числу относится и дарение, являющееся односторонней сделкой. Правила, которые устанавливает ГК РФ по отношению к дарению, отражены в ст. 572 ГК РФ.

Особенность дарения в том, что оно является бескорыстным, а вещные права переходят от дарителя к одариваемому тут же, как только будет заключена сделка. Встречная передача вещи, права или встречного обязательства сделает договор дарения ничтожным. В случае дарения квартиры или доли в ней необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в ЕГРП. До 01.01.2013 года необходимо было зарегистрировать и договор дарения, как правоустанавливающий документ. В 2012 году потребность в «двойной» регистрации была отменена ФЗ № 302 от 30.12.2012.

Когда дарение доли в квартире уместно

Попробуем привести пример ситуации, когда дарение доли в квартире на самом деле уместно. Некое лицо владеет частью квартиры, где проживают его родственники. Гражданин обладает правом на другую квартиру, где зарегистрирован и проживает. Сдавать свою долю по договору найма желания нет — трудно найти добропорядочных квартирантов, которые согласятся жить рядом с совершенно чужими людьми. Такой поступок стал бы лишь причиной для появления врагов, поскольку другим проживающим в квартире лицам вряд ли понравится наличие посторонних рядом с ними.

При этом обладание бесполезной долей в виде собственности постоянно создаёт какие-то правовые риски и определённые обязательства. Достаточно сказать, что при заливе квартиры ниже — возмещать убытки придётся всем собственникам. В таком случае разумнее подарить свою долю другим участникам долевой собственности. Пожалуй, это единственный пример того, когда можно добровольно расставаться со своим имуществом в виде доли в квартире.

Почему не следует этого делать во всех других случаях

К сожалению, в настоящее время в Интернете появилось слишком много статей о том, какие плюсы даёт дарение тем, кто обладает долей в квартире. Приводимые в них доводы не выдерживают никакой критики. Если гражданин является владельцем доли в квартире, и это единственная его жилая недвижимость, то у него не может быть здравых мотиваций для того, чтобы её дарить.

При возникновении стремления распорядиться своим имуществом на случай смерти нужно составлять завещание. Институту наследования по завещания посвящена целая гл. 62 ГК РФ, а юридическая практика в этой области так обширна, что его оформление и нотариальное удостоверение не составит никакого труда.

При наличии потребности в уходе и заботе, денежном содержании, следует заключать договор ренты (ст. 583 ГК РФ). Такая форма отношений набирает всё большую популярность в определённой среде. Договор ренты не относится к числу безрисковых, но он является той формой сделки, которая способна отвечать потребностям узкого сегмента участников правового оборота.

При наличии легального института ренты и связанного с нею сервитута пытаться использовать для каких-то третьих целей договор дарения крайне неразумно, а все те, кто это пропагандирует, наверняка действуют в корыстных интересах.

Дарение — это только односторонний шаг, который совершается по каким-то причинам, что не могут быть хоть в малой степени меркантильными.

Довольно часто говорят о том, что одним из условий договора дарения может быть наличие права пожизненного пользования квартирой у дарителя. В принципе это не исключено, но само такое право находится в довольно сомнительной области. Если по договору ренты право проживать в квартире получателя ренты будет до такой степени прямым, что само обременение жилой недвижимости отразится в госреестре недвижимости и сделок с ним, то по договору дарения — нет.

Аргументы, приводимые в защиту возможности дарителя закрепить за собой право проживания в квартире, довольно странные. Часто упоминается ст. 558 ГК РФ, которая относится к сделкам купли-продажи недвижимости. В ней на самом деле указано, что в случае проживания в квартире, ставшей предметом купли-продажи, лиц, имеющих право ею пользоваться, они должны быть отражены в купчей в виде отдельного списка и это является существенным условием сделки.

Но из этого нельзя сделать вывод о том, что подарившее квартиру лицу такое право проживания за собой сохранило непосредственно по отношению к покупателю. Он же не получал от дарителя никаких даров.

Не может иметь непосредственного отношения к сделке дарения и ст. 450 ГК РФ, которая устанавливает правила расторжения договоров. Скорее наличие в договоре дарения условия сделает его недействительным в силу ничтожности по признакам притворной сделки, чем условие проживания дарителя на подаренной им территории, в случае его нарушения, отменит сделку на основании ст. 450 ГК РФ.

Реальной причиной для того, чтобы возникали разговоры о том, что даритель получит право пожизненного проживания на доле квартиры, которую подарил, заключаются в том, что в дарственной допустимо наличие отменительных и отлагательных условий. Право проживания нужно трактовать в качестве отменительного условия. Другими словами, если одариваемый станет прямо выселять дарителя, а в договоре было указано, что даритель обладает правом пожизненного проживания, то сделка может быть отменена, и доля в квартире вернётся к прежнему владельцу на правах собственности.

На практике же может произойти, и довольно часто происходит, иная ситуация. Родственники владели одной квартирой на правах долевой собственности. Один из них решил продать её целиком. Он уговаривает другого подарить ему свою долю, а в дарственной указывается, что даритель обладает правом пожизненного проживания. Но указано это в качестве отменительного условия, которое подразумевает, что договор дарения утратит силу, если одариваемый начнёт выселять дарителя.

Одариваемый же продаёт квартиру, а покупатель никаких сделок с дарителем не заключал, а на момент совершения сделки купли-продажи его не было в госреестре в качестве владельца недвижимости. Уже покупатель вправе попросить дарителя по третьей сделке очистить помещение. Тогда тому нужно идти в суд и составлять иск с требованием отменить дарственную. В этот момент у него сохраняются некоторые шансы того, что это получится.

Если суд отменит дарственную, то и сделка купли-продажи тоже потеряет смысл. Всё это возможно только в том случае, если даритель своевременно узнает о том, что квартира уже продана и его право на проживание под большим вопросом. На практике же его могут не поставить в известность, а по прошествии срока исковой давности продать квартиру ещё раз. Новый покупатель уж точно не связан со сделкой дарения никаким образом. Его требование освободить жилище будет абсолютно законным, а его сторону примет любой суд.

Таким образом доверчивые простаки и становятся теми, кого в РФ называют лицами без определённого места жительства или бомжами. Если бы законодательство было идеальным, то их бы и не было.

Поэтому всем тем, кто стремится подарить свою долю в квартире, но не обладает другой жилой недвижимостью, нужно остановиться от такого опрометчивого шага.

Особенности судебных споров и позиция высших судов

Судебные споры, связанные с дарением квартир или долей в них, отличаются крайне высоким разнообразием и являются прямым следствием сложности дел, которые возникают на базе сочетания статей ГК РФ и СК РФ. Другой их особенностью является то, что стороны довольно часто отстаивают свои интересы до конца, поскольку это вытекает из того, что жилая недвижимость является единственной относительно крупной собственностью, которая имеется у подавляющего большинства граждан России.

Чаще всего дела охватывают сложные отношения, а на собственность могут претендовать не только родственники, но и бывшие супруги.

Обычно суть постановлений высших судов сводится к тому, что там обнаруживают какое-то нарушение, которые допустили суды нижестоящих инстанций.

Примером может стать дело № 46-КГ17-3 от 28 марта 2017 г. Гражданин подарил свою долю в квартире своему отцу, который обладал в этой квартире другой долей. Его бывшая супруга стала добиваться признания дарственной недействительной. Однако районный суд вынес решение не в её пользу. Она подала в апелляционный суд, который принял другое решение, впоследствии отменённое ВС РФ. По мотиву отсутствия нотариально удостоверенного согласия бывшей супруги, апелляционный суд признал сделку дарения недействительной.

Судебная коллегия ВС РФ нашла, что такое решение не основано на законе и вернула дело в тот же суд для повторного рассмотрения. Было указано на то, что для правильного рассмотрения дела суду необходимо было установить, имелись ли у гражданина, ставшего дарителем, полномочия на отчуждение спорной своей доли в спорной квартире своему отцу по договору дарения. В случае несогласия бывшей супруги на распоряжение гражданином квартирой суду следовало установить, знал или должен ли был знать об этом данный гражданин.

Все эти обстоятельства являются существенными. Особенно было отмечено, что требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки.

Отсюда мы можем сделать вывод о том, что далеко не всегда суды выносят решения, которые основаны на законе. Часто судьи пренебрегают своими обязанностями, что выявляется только в ВС РФ. Поэтому не следует надеяться на то, что судебное разбирательство по гражданским спорам сразу приведёт к справедливому и законному решению. Лучше всего воздерживаться от подобных сделок вовсе, тем более, когда дарение по своей сущности скрывает за собой какие-то другие мотивы экономического или бытового характера.

Как собственнику квартирной доли отбить атаку рейдеров — советы адвоката

Как показывает практика, чаще всего жертвами квартирных рейдеров становятся наследники двух третей площади однокомнатной квартиры, в которой оставшаяся треть жилплощади (или меньше) принадлежит другим лицам. Чаще всего собственниками «миноритарной» доли становятся граждане, унаследовавшие ее в обязательном, безоговорочном порядке, например, нетрудоспособные дети наследодателя. Нередко собственники мини-доли, отчаявшись достигнуть компромисса с основным владельцем квартиры, продают свою часть по демпинговой цене квартирным рейдерам, которые специализируются на подобных операциях. Довольно часто свою долю продает один из бывших супругов.

Гражданским кодексом РФ предусмотрена защита добросовестных собственников в виде предоставления им преимущественного права покупки доли в общей собственности. Чтобы обойти эту норму закона, рейдеры оформляют не договор купли-продажи мини-доли, а договор дарения. При дарении доли даритель не обязан уведомлять остальных сособственников о планах в отношении своей собственности. Фактически такая сделка является притворной, однако доказать факт передачи денег, чтобы признать дарение доли недействительным, на практике очень сложно. Чаще всего ситуация развивается по шаблонному сценарию.

Вместе с долей — даже самой незначительной, — которую невозможно выделить в натуре (то есть в виде жилой комнаты), рейдеры приобретают право доступа в квартиру и приступают к осаде жилища. Если им удается беспрепятственно проникнуть в квартиру, то собственники основной доли оказываются под мощным психологическим прессингом. Рейдеры вселяются сами или подселяют весьма сомнительных жильцов, которые, например, затевают в принадлежащей им части квартиры продолжительный капремонт с круглосуточным стуком и сверлением, едкими запахами масляной краски.

Если рейдеров, владеющих мизерной долей, в дом никто пускать не спешит, начинается партизанская война с целью вынудить мажоритарного собственника к диалогу. Например, замочные скважины входной двери регулярно заполняются инородными предметами или клеем. Хозяину квартиры приходится постоянно вскрывать двери и менять испорченные замки. Зачастую рейдеры ведут видеосъемку и пытаются спровоцировать драку. Если доходит до рукоприкладства, то рейдеры фиксируют даже самые незначительные следы «побоев» и принимаются шантажировать жертву угрозами уголовного преследования.

Если собственник основной доли сдается, рейдеры выкупают ее по заниженной цене, а затем продают квартиру либо, наоборот, вынуждают «мажоритария» выкупить их мини-долю по максимальным расценкам. Рентабельность таких операций может достигать 40–60%. Между тем, по словам адвоката Олега Сухова, у собственников основной доли всегда есть возможность сохранить за собой всю квартиру. Самый простой вариант — договориться с собственником мини-доли и не допустить ее перепродажи рейдерам. Если же сделать этого не удалось, существуют эффективные судебные способы защиты прав. В последнее время судебная практика складывается таким образом, что за собственником значительной доли часто признается приоритетное право на выкуп меньшей доли и преимущественное пользование жильем. Чаще всего такие вердикты выносятся в том случае, если проживание владельцев меньшей доли в квартире будет сопряжено с пользованием чужой долей собственности, что противоречит требованиям ст. 209 ГК РФ.

Собственники большей доли могут добиться через суд принудительного выкупа меньшей доли. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ.

«Выкуп по суду осуществляется на основании экспертизы, которая оценивает долю намного дешевле, чем ее рыночная стоимость, определенная пропорционально рыночной стоимости целой квартиры. Истцом в целях обеспечения иска на депозит судебного департамента перечисляются денежные средства, соответствующие стоимости доли, принадлежащей ответчику в спорной квартире. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник мини-доли утрачивает право на долю в общем имуществе», — поясняет адвокат Олег Сухов. И рекомендует при возникновении конфликтной ситуации сразу обратиться в суд с требованием принудительного выкупа. При этом ни в коем случае нельзя пускать рейдеров в квартиру, так как в суде необходимо будет доказать, что владелец мини-доли в спорную квартиру не вселялся и не проживает в ней, не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Как оформить дарение доли в квартире в году

Ниже я перечислила минимальный список документов, но в каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные. Также это можно узнать у нашего юриста. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа снизу экрана или в комментариях. Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН на квартиру ; Один из этих документов нужен, чтобы убедится, что квартира или доля действительно принадлежит дарителю. К тому же данные с этих документов также указываются в самом договоре дарения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Договор дарения доли квартиры между близкими родственниками с 2016 года

Когда можно и когда нельзя дарить квартиру Дарить можно не только квартиру дом и другую недвижимость, но и долю в праве общей долевой собственности. На этапе строительства фундамента цены на квартиры в новостройке ниже, чем в готовом доме, поэтому это важный нюанс.

Но сделать это можно после государственной регистрации договора долевого участия ДДУ и до момента подписания акта приема-передачи объекта. Кроме того, нужно убедиться, что дарение не запрещено условиями договора ДДУ. Если квартира находится в ипотеке, то возможность дарения зависит от условий ипотечного договора. До полной выплаты долга по ипотечному кредиту квартира является собственностью банка.

То есть заемщик не является полноправным владельцем квартиры и не может распоряжаться ею на своё усмотрение продать, подарить и даже сдать в аренду без ведома и согласия банка. Квартира в современной новостройке — это идеальный подарок молодой семье. И дело не только в долговечности монолитных домов и современных коммуникациях, но и в инфраструктуре. И это в дополнение к уже имеющимся в районе 22 школам и 25 детским садам.

Банк не обязан давать согласие на смену собственника квартиры, но в принципе может это сделать. Лучше подумать о возможности такого варианта заранее. Для этого нужно в ипотечном договоре указать, что заемщик имеет право на дарение квартиры с согласия кредитора. В этом случае шансы на то, что банк пойдет навстречу заемщику в вопросе дарения, значительно повышаются. Дарение Обратите внимание на то, что дарение — это безвозмездный, основанный на взаимном доверии акт. То есть в договоре дарения нельзя прописать какие-либо дополнительные пункты, которые одариваемый должен соблюдать после получения подарка.

Законом предусмотрена возможность расторжения договора дарения через суд, но только в четко оговоренных исключительных ситуациях. Многих родителей, желающих обеспечить детей жильем, привлекает тот факт, что подаренная одному из супругов квартира в случае расторжения брака не будет считаться совместно нажитой собственностью.

Договор дарения Если собственник четко понимает последствия заключения договора дарения, то можно начинать действовать. Оформить договор дарения можно: самостоятельно; через нотариуса. В обоих случаях нужно собрать необходимые документы и оплатить госпошлины. Разница только в том, что нотариус составляет договор дарения и регистрирует договор в Росреестре. Список документов для оформления дарственной на квартиру: удостоверяющие личности сторон документы, обычно — паспорта; правоустанавливающие документы; Иногда нужны и дополнительные документы.

Если одариваемый не является совершеннолетним, то потребуется разрешение органа опеки и попечительства. А в случае, если квартира является совместно нажитой собственностью супругов, без нотариуса уже не обойтись — он должен заверить согласие супруга или супруги дарителя.

Заканчивается процесс дарения выдачей одариваемому свидетельства о праве собственности. Кроме того обе стороны получают копии договора дарения.

Договор дарения квартиры между близкими родственниками 0 Как правило, близкие родственники, желающие передать друг другу право собственности на квартиру или долю в квартире, делают это путем оформления договора дарения. Посмотрим, как оформить дарение квартиры близкому родственнику и как составить договор дарения квартиры близкому родственнику. Особенности дарения квартиры несовершеннолетним лицом мы далее рассматривать не будем.

Когда можно и когда нельзя дарить квартиру Дарить можно не только квартиру дом и другую недвижимость, но и долю в праве общей долевой собственности. На этапе строительства фундамента цены на квартиры в новостройке ниже, чем в готовом доме, поэтому это важный нюанс. Но сделать это можно после государственной регистрации договора долевого участия ДДУ и до момента подписания акта приема-передачи объекта. Кроме того, нужно убедиться, что дарение не запрещено условиями договора ДДУ.

Договор дарения квартиры (доли квартиры)

Задать вопрос юристу в 1 клик Важно знать! Обязательно к прочтению Договор дарения квартиры дарственная на квартиру — это вид гражданско-правового договора, по условиям которого первая сторона даритель передаёт недвижимое имущество целиком или долю на безвозмездной основе в дар второй стороне одаряемому. Налоги по договору дарения квартиры Согласно п. Вместе с этим, так как в данном случае, одаряемый попадает под эту статью, у него не возникает налогооблагаемого дохода, поэтому он не обязан предоставлять налоговую декларацию формы 3-НДФЛ Глава 13 НК РФ. В остальных случаях, если даритель не подпадает под п. В гражданском кодексе нет прямого указания о том, что необходимо указывать стоимость квартиры в договоре дарения.

Дарение доли (части) квартиры

Сделать дарение, как правило, стараются чаще всего в отношении детей и внуков. Таким образом родственники желают уберечь близких от деления имущества, если одариваемый решит развестись в будущем. По условиям дарственной подаренное имущество не делится при разводе. Перед процедурой дарения даритель также должен убедиться в том, что доля в квартире, которую он собирается отдать в дар, зарегистрирована в Росреестре, то есть у него есть на нее право собственности.

Консультаций: 56 При этом по форме и содержанию договор дарения или дарственная квартиры, жилого дома, дачи, иной недвижимости между родственниками ничем не отличается от дарения того же имущества между иными лицами. Согласно п.

Образцы договоров дарения Дарение доли части квартиры Доля часть квартиры — это доля в праве собственности на это недвижимое имущество. Ее можно подарить другому лицу, не спрашивая при этом согласия у других владельцев жилья. Договор дарения доли квартиры оформляется в письменном виде , а сама сделка проходит регистрацию в территориальном подразделении Росреестра. Что такое доля часть квартиры По действующему гражданскому законодательству доля в квартире или в жилом доме представляет собой долю в праве общей собственности на этот объект. Несмотря на то что характеристики квартиры в многоэтажном доме и жилом доме различаются, но определении долей в правовом смысле не различается. В законодательстве и на практике принято выделять следующие виды общей собственности. Общая собственность подразумевает множественность субъектов ее участия. Они различаются моментами образования у физических лиц и правовым положением: долевая собственность отличается тем, что ее образование может быть предусмотрена как законом, так и договором. Долевая собственность представляет собой собственность с определением конкретных долей; совместная собственность, как правило, возникает только в силу закона и имеет отличие от долевой, в том, что доли в собственности конкретно не определенны. Важно Доля в квартире не может иметь каких-либо четко выраженных границ.

Нюансы оформления договора дарения квартиры между близкими родственниками

Татьяна Литвинова Лучший совет18 февраля , 11 Договор дарения можно оформить в простой письменной форме без нотариуса — в любом случае. То есть, не сособственнику. БЭСТ 18 февраля , 0 Татьяна ответила верно, кратко и ёмко 0 Наталья Якушина 18 февраля , 2 0 В Вашем случае возможна простая письменная форма.

.

.

Оформление договора дарения подразумевает участие в сделке двух сторон: дарителя, то есть того, кто передает долю, и одариваемого.

Дарение квартиры близкому родственнику

.

Договор дарения квартиры (дарственная)

.

Договор дарения квартиры между близкими родственниками 2019-2020

.

.

.

.

Как отказаться от доли в квартире в 2020 году: инструкция

Уважаемые посетители! 

Обращаем Ваше внимание, что статьи носят исключительно информационный характер и не относится к услугам застройщика! 

Если Вас интересует данная услуга обратитесь к специалистам по данному вопросу.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ гражданин, обладающий правами собственности на долю в квартире, может распоряжаться имуществом в соответствии с личными интересами. В ситуациях, когда недвижимость принадлежит нескольким лицам на основании права собственности, нередко возникают сложности при отчуждении жилого имущества, например, при дарении или продаже. Для предупреждения возможных проблем долевой собственник вправе отказаться от принадлежащей ему части жилья в пользу другого лица. Как правильно отказаться от доли в квартире, какие действия следует предпринять согласно регламенту закона – рассмотрим далее.

Понятие долевой собственности

В соответствии с термином «долевая собственность» принято понимать совместное владение недвижимостью, в котором определены на законных основаниях доли каждого собственника. Размер долей определяется на основании решения владельцев имущества или процессуальных документов, к примеру, судебного решения. Каждый собственник наделен правом распоряжения принадлежащей ему доли недвижимости в соответствии с личным усмотрением.

Способы отказа от недвижимости

Как отказаться от доли в квартире, зависит от совокупности обстоятельств определенной ситуации. К примеру, если владелец вступил в права собственности, допустимым является отчуждение имущества на возмездной или безвозмездной основе. Если возникновение доли обусловлено участием в процедуре приватизации или получением наследства, необходим документированный отказ. Каждая процедура обладает рядом преимуществ и особенностей.


При наличии прав собственности на долевое имущество

Для большинства владельцев недвижимости актуален вопрос о том, как отказаться от доли в квартире, если права собственности на нее уже оформлены. В этом случае существует два варианта действий: отчуждение жилья на безвозмездной основе, то есть, посредством оформления договора дарения, либо продажа.

Отказ от имущества на безвозмездной основе, то есть, посредством передачи недвижимости в дар третьему лицу, является самым простым и приемлемым вариантом для собственника, кроме того, не требующим значительных финансовых затрат. 

Как оформить договор дарения? Алгоритм действий прост:

  • Если доля была приобретена в браке, требуется наличие письменного согласия супруга, заверенного нотариально. Это правило не имеет актуальности в том случае, если доля была получена на основании договора дарения или по наследству.

  • Второй шаг – составление договора дарения. Как оформить документ, зависит от ряда особенностей сделки. Допустимо составление договора в простой письменной форме или посредством участия нотариуса. Второй вариант позволяет обеспечить безопасность сделки и исключить возможные ошибки.

  • Для проведения сделки собственнику необходимо собрать полный пакет документов, в числе которых документы, подтверждающие факт наличия прав собственности, технический план квартиры, квитанция об оплате государственной пошлины в установленном законом размере.

  • Для заключения сделки сторонам необходимо совместно явиться в Росреестр или МФЦ. Также допустимо обратиться к нотариусу, однако этот вариант подразумевает несение финансовых затрат.

  • После истечения установленного законом срока участникам сделки необходимо явиться в Росреестр или МФЦ для получения правоустанавливающих документов на отчуждаемую долю в квартире. С момента заключения сделки даритель утрачивает права собственности на жилье.

Если стороны договора дарения являются близкими родственниками, одаряемый освобождается от уплаты подоходного налога. В иных ситуациях закон накладывает обязанность по выплате налога, размер которого составляет 13% от кадастровой стоимости отчуждаемой доли.

Также собственник вправе реализовать принадлежащую ему долю на возмездной основе, то есть, посредством оформления договора купли продажи. Как правильно отказаться от доли в общей квартире в этом случае? 

Действия собственника будут следующими:

  • В первую очередь инициатору продажи необходимо письменно уведомить остальных долевых собственников квартиры относительно принадлежащих им преимущественных правах покупки отчуждаемого имущества. Выставление доли на рынок недвижимости возможно только после получения официального отказа остальных собственников квартиры о приобретении доли.

  • Если доля была приобретена в браке, требуется нотариально заверенное согласие со стороны супруга или супруги.

  • При продаже доли оформление договора и составление акта приема передачи оформляется посредством участия нотариуса, который в данном случае берет на себя все обязательства по регистрации сделки.

Право собственности на отчуждаемую долю передается покупателю после заверения сделки регистрационным органом.

Отказ на этапе возникновения прав собственности

Добровольный отказ от принятия доли в собственность возможен также на этапе приобретения имущества, к примеру, при участии в приватизации или получении наследства. В зависимости от особенностей ситуации действия лица, не желающего принимать участие в приобретении имущества, могут отличаться.

Как можно отказаться от получения доли в квартире на этапе приватизации? В этой ситуации необходимо оформление официального отказа, заверенного у нотариуса. Составленный в соответствии с регламентированной законом формой отказ требуется приложить к пакету документов для проведения процедуры приватизации. В этом случае доля в приватизированной квартире будет равномерно распределена между другими собственниками.

При получении наследства наследник также наделяется правом отказа от получения доли недвижимости. Как отказаться от доли в приватизированной квартире в этой ситуации? Для проведения процедуры необходимым является составление отказа в письменной форме и последующее заверение документа нотариусом. 

Перед подписанием отказа рекомендуется ознакомиться с некоторыми нюансами процедуры:

  • Если доля в наследстве носит обязательный характер, отказаться от получения таковой невозможно.

  • Перед тем, как отказаться от доли в приватизированной квартире, доставшейся по наследству, рекомендуется задуматься о последствиях такого решения. Законом исключена возможность возврата имущества и признания отказа недействительным.

  • Можно отказаться от доли как в пользу иных наследников, так и на общих основаниях. В последнем случае имущество будет распределено между остальными наследниками в равных долях.

  • Недопустимым является отказ от доли в пользу третьего лица, если таковое не является наследником.

Важно! Возможным является только отказ или принятие наследства в полном объеме, указанном в пунктах завещания. Например, нельзя принять одну часть наследства, отказавшись при этом от другой.

Когда отказ не является возможным

Законом предусмотрены случаи, когда отказ от доли в квартире невозможен. В их числе:

  • В том случае, если доля передается наследодателем определенному наследнику, отказаться от ее получения в пользу другого наследника невозможно.

  • Наследуемое имущество носит выморочный характер. Ситуация предполагает отсутствие других наследников помимо лица, желающего отказаться от полученного наследства.

  • Наследник обладает правом на получение обязательной доли. В данном случае отказ также не является возможным.

В иных ситуациях закон не запрещает отказываться от доли в квартире.

Обязательные документы

Для проведения процедуры отказа посредством оформления договора дарения или купли продажи собственнику жилья необходимо подготовить пакет следующих документов:

  • Документ, удостоверяющий личность. Обязательным является наличие паспорта или документа, его заменяющего.

  • Технические документы на отчуждаемое имущество – технический паспорт.

  • Документы, подтверждающие факт собственности. Выписка из ЕГРН.

  • Договор дарения или ДКПК. Возможно составление документов в простой письменной форме или оформление посредством обращения к нотариусу.

  • Акт о приеме передачи квартиры.

  • Платежный документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины.

  • Нотариально заверенное согласие со стороны супруга, необходимое при отчуждении имущества, приобретенного в браке.

В том случае, если осуществляется реализация доли в квартире, необходимо дополнить пакет документов письменными согласиями остальных собственников жилого имущества.

Преимущества и недостатки

Прежде чем оформить отказ посредством составления договора дарения или купли продажи, рекомендуется изучить плюсы и минусы приведенных процедур:

  • Договор дарения. Процедура оформления договора дарения исключает необходимость уплаты налогов дарителем, а также подоходного налога одаряемым в том случае, если стороны сделки состоят в близкородственной связи. Однако получение недвижимости в дар исключает возможность оформления налогового вычета.

  • Договор купли продажи. В данном случае покупателю недвижимости предоставляется возможность оформления налогового вычета. Что касается недостатков процедуры, то в числе таковых: необходимость соблюдения условий преимущественного выкупа доли остальными собственниками и необходимость выплаты налоговых сборов продавцом.

При выборе подходящей процедуры отказа важно учитывать преимущества и недостатки представленных выше вариантов.

Особенности отказа различными способами

В зависимости от условий отказа правила проведения сделок данной категории могут несколько различаться. Ниже приведены наиболее распространенные варианты:

  • Отказ в пользу несовершеннолетнего лица. Если доля в квартире передается гражданину, возраст которого составляет менее 18 лет, обязательным является представление интересов несовершеннолетнего его родителями или официальными опекунами. Чаще для проведения процедуры отказа в подобных ситуациях используется процедуры оформления дарственной.

  • При приобретении квартиры на средства материнского капитала. Если один из супругов предполагает отказаться от доли в квартире, можно сделать это при оформлении сделки у нотариуса, составив отказ от реализации права участия в распределении долей. Также возможен отказ после сделки купли продажи, к примеру, посредством оформления договора дарения на одного из детей.

  • Деприватизация. Процедура представляет собой отказ от доли имущества в пользу государства и аннулирование договора о приватизации жилья. В качестве инициатора могут выступать как непосредственно собственники имущества, так и компетентные органы, спектр полномочий которых включает отслеживание законности сделок с недвижимостью. Процедура деприватизации осуществляется только посредством обращения в судебную инстанцию.

  • Сделки с родственниками. Оформление договора дарения между гражданами, связанными близкородственными связями, является наиболее простой и удобной процедурой, исключающей необходимость несения значительных финансовых затрат. Но не следует забывать о том, что заведомо ложная сделка, проведенная для достижения определенных целей, влечет за собой привлечение к уголовной ответственности.

При необходимости оформления отказа важно учитывать все нюансы и особенности, приведенные выше.

Права собственника

Собственник сохраняет некоторые права на отчуждаемую им долю в квартире, если закон предусматривает это. Так, при отчуждении имущества на возмездной или безвозмездной основе бывший собственник утрачивает права пользования и проживания в квартире. Однако в ситуации, когда отказ оформляется при совершении процедуры приватизации, владелец доли сохраняет за собой право проживания в квартире.

Признание сделок недействительными

Закон защищает права и личные интересы граждан. Так, при оформлении лицом отказа от доли в квартире возможно оспаривание данного факта при наличии веских оснований. Сделка может быть признана недействительной в порядке судебного производства в ряде следующих случаев:

  • Участником сделки являлся гражданин, признанный недееспособным. Граждане, отнесенные к данной категории, а также официальные законные представители таковых лишены права принимать участие в сделках, предметом которых является имущество недвижимого характера.

  • Выявление фактов поступления угроз и насилия в адрес одного из участников сделки.

  • Выявление подложных документов или фактов мошенничества при проведении сделок любого рода.

Необходимые знания о том, как отказаться от доли в наследуемой или иной квартире, как оформить отказ в соответствии с положениями действующего законодательства помогут исключить вероятные ошибки и возможность признания процедуры недействительной. Важно учесть, что в большинстве случаев отказ признается невозвратным, то есть, возможность его возврата отсутствует в соответствии с нормами закона. В связи с указанными обстоятельствами важно учесть все нюансы и особенности процедуры, прежде чем проводить процедуру такого плана.

, когда передача акций не является передачей акций

27 октября 2020 г.

Когда продается недвижимость, принадлежащая предприятию с одним активом , покупатель часто покупает долю владения в предприятии вместо покупки фактического имущества. Например, если корпорация владеет реактивным самолетом, покупатель может получить право собственности на самолет, купив все акции корпорации, а не покупая сам самолет. До изменения закона в 1980 году передача собственности на предприятие, а не на саму собственность, была предпочтительным способом продажи недвижимости в Нью-Йорке.Почему? Потому что продавец мог избежать уплаты городского налога на передачу недвижимости .

Что происходит, когда кооперативная квартира продается юридическим лицом? Права собственности почти всех кооперативов предусматривают, что в случае уступки аренды и передачи акций совет директоров должен одобрить сделку. Но если кооперативная квартира принадлежит юридическому лицу и передается доля владения, а не акции (и аренда), имеет ли правление такое же право одобрить или отклонить сделку? Обходит ли этот тип сделки обычные правила продажи кооперативной квартиры? На этот вопрос нужно было ответить в Big Deal Realty на Green St. , Inc. против 60G 133 Владельцы Грин-Стрит, ООО.

Big Deal Realty имеет это довольно распространенное положение в своей частной аренде: «Арендатор не должен уступать эту аренду или передавать акции … до тех пор, пока не будет дано согласие (было дано советом директоров)». Кроме того, аренда требовала уплаты налога на перекуп при продаже.

60G, общество с ограниченной ответственностью (LLC), ранее купило две акции кооперативной корпорации, которые были распределены между блоком 1 и подвальным помещением.Но годы спустя, чтобы погасить долг, владельцы ООО передали свою долю в ООО кредитору, не продавая доли в корпорации и не передавая права собственности на аренду.

Совет кооператива был расстроен по двум причинам: он хотел, чтобы имел право одобрить транзакцию , и он хотел собрать очень большой флип-налог . Поэтому правление подало иск против 60G. Вопрос перед судом заключался в следующем: могут ли владельцы 60G передать свою долю владения в своей LLC и обойти требование права собственности на получение согласия совета директоров и уплаты обратного налога?

В решении суда он принял к сведению тот факт, что в соответствии с четко установленным законом при коммерческой аренде передача доли в арендаторе не является уступкой аренды. Фактически, это обычное дело с коммерческой арендой, и именно поэтому коммерческие арендодатели обычно требуют, чтобы в договоре аренды было прямо указано, что уступка аренды требует согласия арендодателя и что передача определенного процента доли владения арендатором (часто 50%) будет считаться переуступкой.

Суд отметил, что в договоре аренды имущества кооператива нет ничего, что указывало бы на то, что передача долей собственности юридического лица, владевшего квартирой, будет рассматриваться так же, как передача акций и уступка аренды.Таким образом, суду ничего не оставалось, как признать передачу действительной, даже несмотря на отсутствие согласия совета директоров и уплаты налога на перекуп. Правление не имело права одобрять эту передачу или собирать подоходный налог, поскольку в договоре аренды собственности не было положений в отношении этого типа сделки.

Здесь есть важный урок. В настоящее время акционеры часто требуют, чтобы их акции были переведены на имя юридического лица. Хотя в большинстве случаев речь идет о трасте , мы получили много запросов на перевод в ООО.Каждый совет директоров должен осознавать, что независимо от юридического лица следует уделять особое внимание тому, чтобы последнее решение суда могло повлиять на такую ​​передачу. Правление должно настаивать на том, чтобы в качестве условия любого одобрения передачи любому юридическому лицу было ясно, что в письменном соглашении передача доли собственности или бенефициарного интереса в юридическом лице будет считаться передачей самой квартиры. . В случае передачи в доверительный фонд следует проявлять особую осторожность в отношении лица, имеющего право пользоваться квартирой.Без такого соглашения кооператив рискует получить передачу, не одобренную советом, и, что еще хуже, передачу, за которую не была уплачена необходимая комиссия за передачу.

Эндрю П. Брукер является партнером юридической фирмы Armstrong Teasdale . Заявления и взгляды в этой статье являются его собственными и не обязательно принадлежат компании.

Как передать сестре половину собственности на унаследованный дом | Руководства по дому

Если вы унаследовали дом, вы являетесь его законным владельцем.После того, как вы завершите процесс завещания и получите постановление суда о предоставлении вам дома, остальное будет просто. Вы имеете право делать с собственностью все, что захотите. Если вы хотите передать половину собственности своей сестре, вы должны добавить ее в документ. Вы можете заполнить новый документ, чтобы заменить существующий документ сразу после наследования дома.

Получите бланк заявления о прекращении права собственности. Хотя вы также можете использовать документ о предоставлении права собственности, он является наиболее удобной формой для заполнения при передаче права собственности родственнику.Вы можете приобрести бланк заявления о прекращении права в магазине канцелярских товаров или канцелярских товаров. Бланки также доступны в местных публичных юридических библиотеках.

Заполните реквизиты объекта недвижимости. Вы можете найти описание собственности и идентификационный номер оценщика, используя существующий акт или административную справку из суда. Если у вас нет ни одного документа под рукой, вы можете выполнить поиск в публичных записях через налогового инспектора или регистратора округа.

Сообщайте о любых деньгах, которые ваша сестра платит за недвижимость.Если ваша сестра платит за владение половиной унаследованного вами дома, укажите сумму, которую она платит. Округ взимает документарный налог на передачу с продажной цены. В Калифорнии за каждую 1000 долларов продажной цены необходимо платить 1,10 доллара. Также могут взиматься дополнительные городские налоги.

Назовите себя и свою сестру. Вы даритель. Вы передаете часть своего интереса своей сестре, которая указана как получатель гранта.

Решите, как держать собственность. Если вы хотите, чтобы ваша сестра имела равные права на имущество, укажите ее в качестве совместного арендатора с правом наследования.Если кто-то из вас умирает, доля переходит к выжившей сестре. Чтобы владеть отдельной, не связанной долей собственности, укажите ее как общего арендатора. После смерти ваша доля переходит к наследнику.

Переуступить долю владения. При наличии двух владельцев предполагается, что каждый владеет половиной дома, если иное не указано в документе.

Подпишите акт у нотариуса. Только вам нужно подписать акт.

Заполните предварительный отчет о смене владельца вместе с сестрой.В отчете запрашивается информация о характере перевода, чтобы выяснить, необходима ли переоценка налога.

Подайте акт и предварительный отчет о смене собственника в районный регистратор. Если вы не подадите предварительный отчет о смене владельца вместе с актом, диктофон может взимать дополнительную плату за запись.

Ссылки

Ресурсы

Биография писателя

Жаннин Мансини, уроженка Флориды, пишет статьи о бизнесе и личных финансах с 2003 года.Ее статьи публиковались в газетах Florida Today и Orlando Sentinel. Она получила степень бакалавра наук в области междисциплинарных исследований в Университете Центральной Флориды.

Как нанять супер; Продажи и переводы; Невыполнение обязательств акционерами и UCC; Непроданные акции; Трасты и корпоративная собственность

Каждую осень Совет Нью-Йорк Кооперативы и Кондоминиумы работают целый день насыщенная информацией жилищная конференция в Хантер-колледже, с десятками мастерских, предлагающих беспрецедентные возможности для членов правления кооперативов и кондоминиумов, чтобы узнать и делиться информацией практически по всем аспектам работы свои постройки.21-я ежегодная жилищная конференция состоится в воскресенье, 11 ноября 2001 г.

На 20-й ежегодной конференции CNYC в ноябре 2000 г. было предложено пятнадцать новых семинаров, в три раза больше классических занятий. Проверено здесь две новые презентации. Дик Корал, основатель квартиры House Institute провел оживленную панельную дискуссию под названием Как нанять супер, и адвокат Дуглас Хеллер представил информативный семинар, подробно рассказывающий о многих ситуациях и варианты, которые могут возникнуть по поводу передачи квартир, в первую очередь в кооперативах.Обновленные версии обоих семинары будут представлены на 21-й ежегодной конференции.


КАК АРЕНДОВАТЬ SUPER
Прораб Юджин Марабелло, управляющий недвижимостью Пол Херман и президент кооперативного совета Наоми Дикерсон присоединились к основатель Клуба суперинтендантов Дик Корал для панели обсуждение под названием «Как нанять супер». Их класс состоял в основном из членов кооператива или кондоминиума доски, но он был усилен присутствием и участием двух суперинтендантов и двух управляющих недвижимостью.

Участники дискуссии начали с кратких заявлений о сложности найма. супер. Остальные два часа были потрачены на всеобщее обсуждение. среди всех участников. И члены правления, и менеджеры выразили проблема отсутствия каких-либо стандартов компетенций, доступных для их для сравнения с элементами резюме кандидатов. Когда Корал сказал группе, что Supers Club стремится приступить к сертификации программу анонс был встречен с энтузиазмом.

Указывая на то, что суперинтенданты, вероятно, находятся в последних оставшихся профессия, которая требует звонков на дом, г-н Марабелло отметил, что большинство Правление и менеджеры не признают все, что работа супергероя действительно влечет за собой. По его словам, это затрудняет их способность определять критерии которые основывают свой выбор. Он перечислил десятки дел, которые обычно выступает в своем здании. Его замечания были горячо поддержаны двумя супер среди участников.

Президент совета директоров

Дикерсон подчеркнула, насколько важна ее супервайзер; который без его многолетнего опыта в управлении зданием совет директоров быть потерянным при планировании или пересмотре программы обслуживания. Управляющий делами Герман обладает двадцатилетним опытом оказания помощи и консультирования владельцев. в наборе новых суперов. Его роль обычно предполагает поиск и представление трех подходящих кандидатов совету директоров для собеседования.Он указал, что поиск был трудным, и что он советует доски, что они должны избегать вопросов относительно семейного происхождения или состава, возраст и т. д., о которых нельзя спрашивать. Однако тесты на наркотики и предыстория чеки помогают его клиентам узнать многое из того, что им нужно знать, чтобы судить кандидаты.

Группа отметила, что небольшие здания (около 40 единиц или меньше) имеют самую сложную проблему, потому что, если это не элитное жилье, Вряд ли они могут позволить себе штатный супер. Они должны бороться с реальностью, что супер должен работать вне помещений времени, мы надеемся, что мы сможем вернуться в экстренных случаях по вызову. Здесь наиболее очевидным стало непонимание того, что делает супер. Когда здание смотрит на супервайзера как на уборщика, оно отказывается другие важные услуги, такие как меры по энергосбережению, чтобы затраты на топливо могут быть очень высокими.

В ходе обсуждения возникли и другие важные вопросы.Во-первых, важность о предоставлении приличной квартиры суперу и его семье. Слишком частые предложение однокомнатной супер с двумя детьми было показано быть препятствием при приеме на работу кроме холостяка! Владельцы небольших построек были убеждены приобрести квартиру для супер-соседей, если невозможно в здании.

The Super’s Club будет приветствовать вашего строительного супер в качестве члена и денежные взносы в его усилия. Для информации звоните в квартиру House Institute по телефону 718-260-5225 или посетите сайт клуба www.nysupersclub.org

.

ПРОБЛЕМЫ ПО КВАРТИРЕ ПРОДАЖА И ПЕРЕДАЧА
Правление кооператива или кондоминиума несет обе обязанности. и возможности, когда собственники предлагают передачу своего кондоминиума единиц или имущественной аренды и долей в своих кооперативных квартирах. Хотя у всех кооперативов есть стандарты в отношении утверждения передачи квартир, процедуры, связанные с фактическим переводом, могут есть непредвиденные сложности.Закон о налоговой реформе 1986 г. добавил сложность переводов за счет значительного расширения определения акционеров, имеющих право владеть кооперативом. Этот закон разрешает акции будет выдаваться трастам, корпорациям и аналогичным юридическим лицам. К избегать потенциального риска, совет директоров должен понимать последствия этих различные варианты и должны быть внимательны ко многим необычным ситуациям, которые может возникнуть в процессе передачи, предупредил партнер Дуглас Хеллер. в юридической фирме Фридмана, Краусса и Злотолова.»Мы не претендуем чтобы получить все ответы, — сказал он, — но мы постараемся сделать некоторые предложения относительно того, как действовать в определенных ситуациях ».

Хотя кондоминиумы имеют относительно небольшой контроль над продажами и трансферы, право первого отказа иногда дает кондоминиум право назначать другого покупателя. Одно возможное осложнение, Г-н Хеллер пояснил, это если продавец откажется завершить сделку.Чтобы защитить себя от дорогостоящих судебных разбирательств, совет директоров должен изучить свои документы. чтобы определить, будет ли уплачена плата за юридические услуги продавцу в таком экземпляр.

ВНИМАНИЕ! ВЕДЕНИЕ УЧЕТА
Слишком часто, сказал г-н Хеллер, кооперативу приходится иметь дело с продавцом. который потерял сертификат на акции и имущественный договор аренды. В большинстве случаев эти документы действительно были потеряны, и акционер аффидевит о потере может быть достаточным документом для выдачи новые акции, особенно если кооператив тщательно поддерживал записи всех выданных займов и сохранили копии признания соглашения по всем займам.Однако г-н Хеллер привел случай, когда акционер утверждал, что потерял договор аренды и сертификат акций но фактически заложил их банку для получения ссуды. Кооператив имел испытали смену руководства и не имели записи об ипотеке на Единица; после получения от акционера аффидевита об убытках кооператив санкционировал продажу и выдал долю новому покупателю. Когда кредитор впоследствии заявил о своем залоге, кооператив был несет ответственность за всю невыплаченную сумму кредита.Суд определил, что, поскольку кооператив потерял свою копию соглашение о признании между банком и кооперативом, банком была более невинной жертвой. Чтобы защититься от такой ситуации, Mr. Хеллер предлагает тщательный учет и четкую политику в отношении утерянных документов. Для дальнейшей защиты своих интересов кооператив может потребовать, чтобы его агент по передаче проверяет право удержания и судебный розыск по каждой квартире подлежит передаче.Совет директоров также может рассмотреть вопрос о требовании залога от акционеры, чьи документы утеряны.

Г-н Хеллер также отметил, что то, кем является ваш трансфер-агент, может иметь значение. в отношении ответственности в случае возникновения проблемы. Обычно, если управляющий агент трансфер-агент, агент защищен положением о компенсации, выход из кооператива с полной финансовой ответственностью за проблема. Адвокаты, если они являются трансфер-агентами, обычно не получают компенсации.Г-н Хеллер предложил кооперативам переосмыслить проблему трансфер-агента. когда они обсуждают контракт на управление.

СОВМЕСТНОСТЬ, РАЗВОД И СМЕРТЬ
В случаях, когда имеется более одного владельца, наиболее Решающий вопрос — что станет с долей квартиры, когда один из акционеров умирает. Когда муж и жена совладельцы, право собственности может автоматически перейти к оставшемуся в живых, при соблюдении определенных формальностей.В Правление также должно быть знакомо с собственными условиями имущественная аренда, так как переводы пережившему супругу часто разрешается без согласия правления, даже если супруг не может позволить себе обслуживание. Кроме того, пока доска обычно требуется одобрение для перевода в другую семью членов, правление часто должно указывать «уважительную причину» для удержания разрешения на передачу права собственности.


В случае развода могут возникнуть другие осложнения. За Например, суд может приказать кооперативу выпустить новый сертификат на акции и право собственности на одного из совладельцев. Однако г-н Хеллер предупреждает, что «адвокаты следует незамедлительно уведомить стороны и кредитора о том, что кооператив не собирается выдавать новые документы на право собственности если только не вернет старые.«


Другая потенциальная опасность для кооперативов, связанных с трансфертами на смерть — есть ли судебные решения или налоговые залоги, связанные с передающая сторона, особенно в случае федеральных и государственных удержание подоходного налога и налога на имущество. Если есть залог, мистер Хеллер рекомендует, чтобы IRS и налоговая комиссия штата Нью-Йорк будут представлены на закрытии, и оба агентства предоставят кооператив с письменными квитанциями о причитающихся суммах.

НЕИСПРАВНОСТЬ АКЦИОНЕРА И U.C.C.
Г-н Хеллер представил поправку к Единому торговому кодексу (UCC), который был принят с момента его презентации. Он содержит положения разработан для повышения точности учета квартирных ссуд а также разъясняет права кооператива в случаях пайщика дефолт. Г-н Хеллер предупреждает, что, хотя частные аренды обычно содержат руководящие принципы, которым необходимо следовать в случае неисполнения обязательств, «суды не сочувствовали кооперативам, которые хотят аннулировать акции или выставить на аукцион совместный интерес.»В любом случае, — говорит он, — заканчивая владение акционером практически невозможно, пока кооператив обеспечивает выселение и квартира освобождается.

«НЕПРОДАННЫЕ АКЦИИ»
Предлагаемое изменение процедуры передачи в отношении спонсоров и держателей непроданных акций. Хотя большинство кооперативов обычно не против продажа непроданных акций, есть некоторая поддержка со стороны Генерального прокурора офис, чтобы остановить продажи без одобрения совета директоров.Говорит г-н Хеллер: » идея заключается в том, что если владелец непроданных акций теряет этот статус, акции ему больше не принадлежат непроданные акции, и любая дальнейшая продажа, субаренда или изменение должно быть одобрено, как если бы это была любая другая сделка «. Часто неясная концепция непроданных акций, которая, как отметил г-н Хеллер, может стать еще более неясным из-за недавней текучести в Генеральная прокуратура — может привести к судебному разбирательству между кооперативом и держатель.

ТРАСТЫ И КОРПОРАТИВНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
В последнее время трасты стали более популярными среди среднего класса, поскольку а также богатые. Трасты могут создавать ряд новых сложностей для передачи ситуаций в кооперативах. Соответственно, г-н Хеллер рекомендует что при рассмотрении трастов кооператив должен убедиться, что эффект доверия минимален, и этот тип доверия приемлем. Необходимые документы включают:

вопросов и ответов; Передача кооператива в семье

Q Десять лет назад одна из наших трех дочерей купила на наши деньги совместную квартиру в Нью-Йорке.Это должно было быть нашей пенсией pied-à-terre. Теперь мы хотели бы либо передать акции на наши имена, либо организовать трехстороннее владение акциями для наших троих детей. Как мы можем обойтись без больших затрат? . . . Лаура Сигел, Манхэттен

A «Первым шагом, — сказал Аарон Шмулевиц, юрист манхэттенского кооператива, — будет проверка права собственности кооператива на аренду, чтобы определить, в какой степени для такого внутрисемейный перенос.

г.Шмулевиц объяснил, что, хотя некоторые договоры аренды собственности на кооперативы разрешают передачу членам семьи без одобрения совета директоров, другие требуют одобрения такой передачи, но предусматривают, что в таком одобрении не может быть необоснованно отказано, если получатели несут «финансовую ответственность».

«Есть и другие кооперативные договоры аренды, которые требуют полного одобрения правления для такой передачи», — сказал г-н Шмулевиц.

Какой бы ни была степень необходимого утверждения правлением, добавил он, следующим шагом будет обращение к управляющему агенту кооператива для получения любого заявления или других необходимых форм и выяснения сборов, которые потребуются для такого передача.

«Большинство управляющих компаний взимают комиссию за перевод в размере нескольких сотен долларов за организацию такого перевода», — сказал г-н Шмулевиц, добавив, что, поскольку автор письма указывает, что квартира была куплена на ее деньги, это будет означать, что нет банковское финансирование под залог квартиры. «Если это так, то можно будет избежать дополнительных юридических и административных сборов в размере нескольких сотен долларов», — сказал он.

Наконец, г-н Шмулевиц сказал, что если не будет произведена оплата за перевод — что типично для большинства внутрисемейных переводов — маловероятно, что будет применяться какой-либо «обратный налог».Он пояснил, что подоходный налог — это плата, которую некоторые кооперативы взимают при продаже квартиры.

«Писатель должен согласовать вопрос о подоходном налоге с управляющим агентом кооператива», — сказал он.

Попытка разблокировать замурованное пространство

Q Недавно я купил кооператив на верхнем этаже здания, построенного в 1910 году. Я заметил обнесенное стеной пространство внутри квартиры. Глядя на соседние стены, я смог определить, что это пространство примерно два на два фута и, похоже, является частью старой системы кухонных лифтов.Затем я обнаружил, что в квартирах под моей это пространство использовалось как кладовая. Я хочу снести стены и сделать то же самое. Стоит ли беспокоиться о нарушении каких-либо правил совместной игры? . . . Глория Янг, Манхэттен

Аллен Брилл, юрист кооператива Манхэттена, сказал, что этот вопрос поднимает пару проблем. Во-первых, сказал он, если раньше это помещение использовалось под кухонный лифт, велика вероятность, что шахта является частью общих элементов здания. Если это так, сказал он, автору письма потребуется согласие совета кооператива, чтобы преобразовать пространство в свое личное использование.

«Если бы кухонный лифт был списан, в протоколах кооператива может быть что-то, что отразит, могут ли владельцы квартир использовать это пространство», — сказал г-н Брилл. «И если владельцы могут использовать пространство, кооператив может либо выпустить акции, чтобы покрыть его, либо просто дать лицензию на его использование».

Он добавил, что даже если автору письма разрешено использовать пространство, она должна убедиться, что она соблюдает политику изменения здания.

«Почти в каждом кооперативе есть положения, касающиеся переоборудования», — сказал он, добавив, что, если пространство раньше использовалось для кухонного лифта, могут потребоваться строительные работы там, где шахта выходит в квартиру внизу.

Кооперативные переводы членам семьи

Директора и менеджеры кооперативов:

Апелляционный суд Нью-Йорка недавно вынес свое решение по делу Del Terzo против 33 Fifth Avenue , которое рассматривалось судами Нью-Йорка в течение четырех с половиной лет. Это решение имеет большое значение, поскольку оно устанавливает ограничения по всему штату на осуществление полномочий правления во многих кооперативах в части рассмотрения заявлений членов семьи о приобретении квартир после смерти арендатора.

В деле Del Terzo речь шла о применении положения о частной аренде, предусматривающем, что после смерти арендатора «не может быть необоснованно отказано в согласии на уступку аренды и акций финансово ответственному члену семьи арендатора». Действуя в соответствии с этим положением, правление решило не давать согласия на перевод двум сыновьям погибшего, поскольку только один из них имел значительный доход и активы. Братья стремились купить квартиру совместно, хотя, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, они намеревались, чтобы в ней жил только менее обеспеченный брат.Они не оспаривали, что только один из них удовлетворял финансовым требованиям совета директоров.

Решение Апелляционного суда подтвердило постановления Верховного суда и Апелляционной палаты о том, что, поскольку конкретное применяемое положение об аренде требует «разумности», решение совета директоров не защищено Правилом бизнес-суждения, которое обычно предоставляет советам широкую свободу действий и большое уважение судей при принятии решений. Мнение судов заключалось в том, что по фактам дела комиссия не выдержала проверки на «разумность».Второстепенный аргумент кооператива о том, что нецелесообразно разрешать приобретение данной квартиры двумя взрослыми сыновьями, оба из которых могут там жить, был отвергнут.

Конкретное положение об аренде, о котором идет речь в Del Terzo , не является универсальным. Значительное число договоров аренды собственности не дает никаких особых прав в том, что касается передачи в случае смерти членам семьи. Другие предоставляют такие права только супругам. Однако положения типа Del Terzo не редкость.Правления в зданиях, где существуют такие положения, должны быть осведомлены о решении Del Terzo , и, поскольку они считают это постановление несовместимым с тем, как, по их мнению, должен работать их кооператив, им следует рассмотреть возможность получения одобрения своих акционеров на внесение поправки в договор аренды, которая отменит его эффект. Суды, рассматривавшие дело Del Terzo , не указали на то, что существует какое-либо ограничение на осуществление советом своих обычных прерогатив при рассмотрении вопроса о передаче прав членам семьи, если рассматриваемый договор аренды не содержит особых положений в отношении них.

Для всех кооперативов Del Terzo служит напоминанием о том, что для любого решения, для которого частная аренда обеспечивает стандарт «разумности», свобода, предоставляемая советом директоров в соответствии с Правилом делового суждения, может быть недоступна. В случае обжалования такие решения должны быть приняты в рамках процесса и в соответствии со стандартами, которые суд сочтет «разумными».

Если вы хотите получить дополнительную информацию о Del Terzo и его возможном влиянии на ваше здание, сообщите нам.

Почему сложно передать право собственности на кооператив наследнику

Документ о смерти — это документ, подготовленный владельцем недвижимости, записанный на его или ее собственность, в котором указывается, кем должен быть следующий владелец собственности. в случае смерти текущего владельца.

Передача права на смерть — это новый способ избежать суда по наследству, избежать необходимости иметь завещание и избежать возможности создания живого траста для обработки передачи собственности в случае смерти владельца.У каждого из этих методов есть свои плюсы и минусы.

Начнем с традиционной воли. Как мы часто советуем, у собственника жилища должно быть последнее завещание и завещание, составленное адвокатом. В этом документе указывается, куда владелец хочет переместить всю свою недвижимость после его смерти, а также подробные сведения о том, кто должен получить все его или ее личное имущество.

После смерти кто-то должен представить суду завещание, и суд утверждает исполнителя завещания.Исполнитель завещания, в свою очередь, вправе передать имущество в соответствии с пожеланиями собственника. Если недвижимость продана, исполнителю, возможно, придется обратиться в суд и получить одобрение продажи.

Исполнитель может использовать свое назначение, чтобы обратиться в банки и другие финансовые учреждения, чтобы средства из этих учреждений были переведены бенефициарам в соответствии с завещанием. Автомобили также могут быть проданы с использованием полномочий, предоставленных исполнителю для управления личными активами недвижимости. Однако использование завещания, обращение в суд и получение разрешения суда на передачу права собственности на дом могут стоить денег в виде судебных издержек.

Чтобы избежать затрат на завещание и судебных издержек, многие люди стараются избегать суда по наследству и ищут другие способы передать свою собственность своим близким.

Если человек пользуется живым трастом, живому трасту не нужно проходить завещание для передачи дома. Внутренней работы жилого фонда будет достаточно, чтобы передать собственность непосредственно новым владельцам дома.

Для пожилой матери, стремящейся передать кооператив своим наследникам, вот как живое доверие разыграется после ее смерти: Живое доверие назовет наследника бенефициара.Этот преемник станет владельцем дома без необходимости обращаться в суд по наследству или передавать долю владения в доме другими способами. В большинстве случаев перевод будет автоматическим.

Простота живого доверия — вот почему многие люди их предпочитают. Однако создание живого траста может быть дорогостоящим. Вам нужно будет нанять поверенного для составления документов, а затем передать дома и другое имущество на имя траста.

За последние 10 лет или около того появилась концепция передачи документа о смерти.Как правило, он применяется только к недвижимости и только к определенным типам недвижимости, как правило, к жилой недвижимости. Концепция проста и недорога. Составляется акт, в котором в основном говорится, что после смерти хозяина дом переходит к определенному лицу. Составление документа относительно недорогое, и запись документа также обычно не требует больших затрат.

Хотя концепция проста, многие титульные компании, заключительные агенты и поверенные по недвижимости не любят TOD.Почему? Передача документа о смерти может быть отозвана, лицо, получившее документ, может не проживать на момент передачи, владелец мог продать недвижимость до смерти, и могут возникнуть многие другие ситуации, которые заставят специалистов по недвижимости нахмуриться. по этим типам документов.

Некоторые титульные компании могут взимать дополнительную плату при решении вопросов о праве собственности при передаче документов о смерти. И могут быть другие обстоятельства, которые могут омрачить право собственности на недвижимость.

Теперь, когда мы рассмотрели различные варианты и наиболее частые проблемы, с которыми вы столкнетесь с каждым, мы с сожалением вынуждены сообщить, что в большинстве совместных построек вы не можете использовать перенос документа о смерти.

В кооперативном здании вы обычно владеете акциями кооператива, равными вашей конкретной единице, и это право собственности подтверждается сертификатом акций. А еще вы получаете аренду жилья, дающую право там жить. На самом базовом уровне, если вы используете TOD, нет возможности записать TOD для кооператива, потому что вы на самом деле не владеете недвижимостью, как в случае с квартирой.И вы не можете записывать TOD для акций, а это все, что вы получаете с кооперативом.

Вот почему они обычно не используются в кооперативах, и вы видите, что они чаще используются в кондоминиумах, таунхаусах и частных домах. Правления кооператива часто не одобряют передачу доли владения в доме без собеседований с недвижимостью и одобрения совета, поэтому, когда вы по своему завещанию оставляете кооператив своему наследнику, это может быть одобрено советом.

Это не означает, что это невозможно, и могут быть определенные типы кооперативов, которые могут иметь разрешающие правила, но это кажется маловероятным.Для получения более подробной информации обратитесь к соответствующему совету кооператива или к местному юристу по недвижимости.

Илайс Глинк — создатель серии веб-семинаров и электронных книг из 18 частей под названием «Намеренный инвестор: как добиться огромного успеха в сфере недвижимости» и является автором множества книг по недвижимости. Она также ведет «Минуту о недвижимости» на своем канале в YouTube. Сэмюэл Дж. Тамкин — поверенный по недвижимости из Чикаго. Свяжитесь с Глинком и Тамкиным через веб-сайт Глинка ThinkGlink.com.

Передача и передача квартир

Передача и передача квартир

Квартиры в многоэтажной собственности в городах и крупных поселках остались жить из-за острой необходимости и по множеству причин, включая постоянно растущие потребности городского сообщества, отсутствие земли в городских районах, удорожание строительства, ограничения по разным условиям аренды законодательство, безопасность и другие причины.Будучи единицами в большой комплексной структуре, владение и пользование такими квартирами регулируется условиями, направленными на обеспечение мирного владения и пользования другими владельцами квартир, совместно использующими общие удобства и имеющими безраздельную заинтересованность в земле, над которой стоит здание. В отличие от независимого жилого дома, управление общими удобствами и владение землей в многоэтажном здании осуществляется независимым юридическим лицом, а права и обязанности владельцев квартир регулируются соответствующими законами, регулирующими деятельность таких независимых структур.

2. Закон о собственности на квартиры в Махараштре (Положения о содействии строительству, продаже, управлению и передаче) 1963 года (МИД), который регулирует стимулирование строительства, продажи, управления и передачи квартир, взятых в собственность в штате Махараштра обязывает учредителя создать кооперативное общество или компанию, как только покупатели заберут минимально установленное количество квартир, и передать право собственности на землю и здание такому обществу / компании.Это необходимо для обеспечения совместного управления и коллективной собственности на землю и собственность. Права индивидуального покупателя квартиры по отношению к Обществу / Компании и inter se регулируются Законом Махараштры о кооперативных обществах в случае создания общества и Законом о компаниях, если компания сформирован. Однако общей чертой является то, что, хотя юридическое право собственности на землю и здание принадлежит образованному таким образом субъекту, право пользования посредством права занятия остается за участником / держателем акций, которое само по себе является передаваемым правом.

2.1 Министерство иностранных дел также предусматривает альтернативу конституции кооперативного общества / компании, разрешая покупателям квартир предоставлять свои соответствующие квартиры в соответствии с положениями Закона Махараштры о собственности на квартиры 1970 года (MAOA) и формировать кондоминиум, сделав заявление u / с. 2 и оформление квартирных договоров согласно п. 5 (2) этого Закона. В случае создания кондоминиума каждый собственник квартиры сохраняет право на исключительную собственность и владение своей квартирой в соответствии с декларацией, и все имущество считается совместно принадлежащим владельцам квартир.Они безраздельно заинтересованы в общих помещениях и удобствах. Кондоминиум отвечает за управление имуществом и общими частями и удобствами.

3. Передача собственности в соответствии с Законом о передаче собственности 1882 года была определена как акт, посредством которого живое лицо передает собственность, в настоящем или будущем, одному или нескольким другим живым лицам или себе и одному или нескольким другим живым лицам и передать имущество — совершить такое действие. В Законе уточняется, что живое лицо включает компанию, ассоциацию или объединение лиц, независимо от того, зарегистрированы они или нет.Передача как действие подразумевает сознательное, добровольное действие человека в течение его жизни любому другому живому человеку. Передача — это правопреемство, которое включает в себя переход права и обязанности по собственности наследникам или другим лицам в результате смерти владельца квартиры. Наследование осуществляется либо по назначению, либо по завещанию, либо по завещанию в соответствии с положениями применимого законодательства. Они обсуждаются в более поздней части этой статьи.

ПЕРЕДАЧА

Квартиры в кооперативах

4.В Жилищном обществе совместного товарищества с арендаторами, где квартиры строятся обществом и распределяются между членами, вопрос о том, могут ли квартиры присоединяться и продаваться, во исполнение постановления против соответствующего члена был предметом рассмотрения Высокий суд Бомбея по делу Харшукх Джадхавджи Джоши против Рамеша Химматлала Шаха [AIR 1974 Bom 87]. Вопрос касался решения о характере интереса членов к квартире. Суд постановил, что член является арендатором, и его аренда регулируется правилами и подзаконными актами.Таким образом, член не имеет коммерческих интересов или распоряжений в отношении квартиры без согласия Общества. Решение подразумевало, что право собственности на здание принадлежит Обществу, а не его членам. В апелляции Верховный суд, не нарушая мнения о том, что собственность принадлежит Обществу, признал принадлежность и продажу действительными, поскольку члены имеют право владения, которое само по себе является частью собственности. Другими словами, в обществе совместного партнерства арендаторов, когда член передает свои доли, он фактически передает право владения без какого-либо имущественного интереса.

4.1. Право проживания подтверждается сертификатом акций. Раздел 29 (2) M.C.S. Закон устанавливает, что участник не может передавать какую-либо принадлежащую ему долю или долю в капитале или собственности, если (а) он не владел такой долей или долей в течение не менее одного года и (b) передача сделана участнику Обществу или лицу, чье заявление о членстве принято. Верховный суд в деле Рамеш Химматлал (см. Выше), таким образом, постановил, что покупатель с аукциона должен сначала получить членство в Обществе, и Суд, до подтверждения продажи, будет настаивать на его членстве в Обществе, которое , было бы разумно предположить, что они будут предоставлены Обществом в обычном порядке, если нет убедительных и соответствующих причин для отказа.

4.2 Официальные документы устанавливают порядок передачи акций и долей в капитале / собственности Общества. Вкратце указаны шаги:

.
  1. за 15 дней уведомление члена Общества о намерении передать;
  2. рассмотрение запроса на заседании комитета о том, имеет ли член право на перевод prima facie;
  3. — выдача Обществом сертификата об отсутствии возражений, если того требует передающая сторона или получатель;
  4. оформление и регистрация договора купли-продажи;
  5. подача предписанных документов, включая заявление о членстве со стороны предложенного правопреемника и отставку передающего, должным образом зарегистрированное соглашение и комиссию за перевод в размере 500 фунтов стерлингов / -.Также выплата суммы премии по ставке, установленной Общим собранием органа, и свидетельство об отсутствии возражений в соответствии с требованиями закона от любого органа. Свидетельство об отсутствии возражений требуется, в частности, от банкиров и финансистов, если передающая сторона взяла какой-либо заем под квартиру или если передающая сторона является благотворительным фондом.

4.3. Если решение комиссии не будет сообщено в течение 3 месяцев, заявка на перевод считается принятой.После принятия заявки на передачу сертификат акции будет передан принимающей стороне с необходимой заменой имен в нем. Если квартира была куплена двумя братьями за счет равных взносов, только один будет принят в члены Общества, а другой останется только ассоциированным членом.

Квартиры в компаниях

5. Как указывалось ранее, в случае, если учредитель решит создать компанию, будут применяться положения Закона о компаниях, а отношения, права и обязанности покупателей квартир, которым будут выделены акции в нем, будут вытекать из положений Закон о компаниях читать вместе с Меморандумом и Уставом компании.

5.1 Когда Компания создается в соответствии с положениями Министерства иностранных дел, земля и здание, переданные учредителем, принадлежат Компании, и в Уставе указывается характер прав держателей акций на отдельные квартиры, а также способ определения конкретной квартиры (квартир), в отношении которой должны быть реализованы такие права. Какие бы права ни принадлежали держателю акций в отношении конкретной идентифицированной квартиры (квартир), они могут быть переданы путем передачи акций, которые представляют его права и интересы в собственности компании.

5.2 Таким образом, этот механизм обеспечивает удобный и быстрый способ передачи прав на квартиры в компании. Бесперебойное функционирование системы владения квартирами путем подписки на акции компании включает в себя очень тщательно составленный Устав, уравновешивающий интересы покупателя квартиры в активах Компании и гарантирующий, что выгода, а также стоимость любого улучшения и т. д., производимые в здании Компанией, справедливо оплачиваются всеми держателями акций.

5.3. В сфере неопределенности остается вопрос о том, будет ли с учетом поправки, внесенной в определение передачи в Законе о финансах 2012 года путем включения объяснения создания актива как передачи, любая передача акций такой Компании равносильно передаче квартиры или процентов по квартире для целей налогообложения. Это повлияет на расчет прироста капитала при применении критериев определения того, является ли актив краткосрочным или долгосрочным, а также при применении положений, касающихся передачи недвижимого имущества.

Квартиры в кондоминиуме

6. Как указывалось ранее, правовая позиция относительно владения квартирами в кондоминиуме отличается от квартир в Кооперативе или Компании. Раздел 4 MAOA 1970 года предусматривает, что каждая квартира вместе с ее безраздельной долей в общих помещениях и помещениях, принадлежащих такой квартире, должна для всех целей составлять наследуемую и передаваемую недвижимую собственность по смыслу любого закона, действующего на данный момент. сила в государстве.Соответственно, владелец квартиры может передать свою квартиру и процент неразделенной доли в общих помещениях и помещениях путем продажи, ипотеки, аренды, дарения, обмена или любым другим способом таким же образом, в той же степени и при условии на те же права, привилегии, обязанности, обязательства и т. д., что и любое другое недвижимое имущество, или передать его по наследству в соответствии с законами, применимыми к передаче и правопреемству недвижимого имущества. Раздел 5 Закона предусматривает, что каждый собственник квартиры имеет право на исключительную собственность и владение квартирой.

6.1 В отличие от квартир в Кооперативном обществе, квартиры в кондоминиуме не являются собственностью кондоминиума, но остаются собственностью собственника квартиры и могут быть переданы, как и любое недвижимое имущество, путем оформления и регистрации договора купли-продажи квартиры. . Однако это будет зависеть от процедуры и условий, изложенных в внутренних правилах кондоминиума.

6.2 Если квартира приобретается в кондоминиуме двумя совладельцами, права обоих совладельцев четко признаются, и каждый совладелец рассматривается как собственник своей доли в квартире.

Трансмиссия

7. Как указано, передача — это переход собственности или прав на нее в случае смерти бывшего владельца. Это происходит в соответствии с желанием умершего или, при отсутствии какого-либо выражения такого желания, в соответствии с положениями применимого к нему законодательства о наследовании. Желание выражается либо назначением человека на смену после смерти, либо письменным или устным завещанием или любым другим завещательным распоряжением.

Номинация

8. Членство в кооперативном обществе или компании может быть удобно передано, если первоначальный владелец акций выдвигает кандидатуру в пользу кого-то другого. Новые типовые подзаконные акты в подзаконных актах 33 разъясняют, что лицо, приобретающее членство путем выдвижения кандидатуры, должно держать квартиру в доверительном управлении до тех пор, пока законные наследники не будут внесены в отчет, и не будет иметь права собственности и не должно создавать интересы третьих лиц или отчуждение в каким бы то ни было образом.

8.1 Типовые внутренние правила жилищного общества предусматривают выдвижение кандидатуры членом, назначающим лицо или лиц, которым принадлежат все или часть акций и / или долей участия члена в капитале / собственности Общества. быть переданным в случае его смерти. В случае смерти члена Общество обязано передать долю / долю номиналу / кандидатам, от которых кандидат должен подать заявку на членство в течение 6 месяцев после смерти.

8.2 Если член умирает без выдвижения кандидатуры или кандидат не выдвигается для перевода, Общество предлагает претензии или возражения путем публичного уведомления, а затем комитет определяет лицо, которое, по его мнению, является законным наследником умершего.

8.3 В случае приобретения квартиры двумя лицами, вносящими равный вклад, только один, по их усмотрению, может быть членом Общества, а другой — только ассоциированным членом. В соответствии с внутренними правилами, если есть назначение, то кандидат становится членом, а не ассоциированным членом.В компании кандидат также имеет приоритет над всеми остальными, включая законных наследников. Это подтвердил судья Honble Рошан Далви в иске, поданном Smt. Харша Нитин Кокате против Сарасват Банк Лтд. В иске № 1972 от 2008 года, в котором после смерти Нитина Кокате иск вдовы Харши был отклонен, поскольку выдвижение было выдвинуто в пользу племянника умершего. При чтении Раздела 109A бывшего Закона о компаниях Суд Хонбла постановил, что цель выдвижения состоит в том, чтобы передать собственность в акциях, которая включает права собственности по ним, у номинального держателя после того, как номинация будет действительна в соответствии с установленными процедурами.

8.4 Передача посредством номинации акций кооперативного общества не является убедительным доказательством права собственности и может быть оспорена другими заявителями в соответствующем судебном разбирательстве. Это было вынесено Высоким судом Хонбле Бомбея по делу Гопал Вишну Гхатнекар против Мадукара Вишну Гатнекар сообщил в AIR 1982 Bom 482 , что номинация разрешена только в отношении доли и собственности общества. Общество заботится только о долях, принадлежащих участнику, и о земле, предоставленной им участнику, а не о структуре, которую участник может создать.

8.5 Если акциями компании совместно владеют 2 человека, оставшийся в живых акционер обычно становится единственным владельцем. Передача акций компании регулируется Уставом этой компании. В соответствии с Правилом 25 Таблицы А бывшего Закона о компаниях, в случае смерти участника, (который является совместным держателем), оставшийся совместный держатель и в случае, если акции принадлежат одному держателю, его законные представители будут единственное лицо, признанное Компанией как имеющее право собственности на свои акции.Если акции зарегистрированы на совместное имя двух братьев и Устав предусматривает признание оставшегося в живых, Компания будет оправдана в отказе передать акции после смерти первого держателя в пользу его жены, даже если она добилась наследования. свидетельство в ее пользу.

Наследование по завещанию

9. Наследование осуществляется по завещанию, если умерший подписал завещание, которое является законным заявлением о намерении наследодателя в отношении его собственности вступить в силу после его смерти.Воля иногда сопровождается Кодицилом, который является инструментом, созданным по отношению к Воле, объясняющим, изменяющим или добавляющим ее диспозиции. Он составляет часть Воли. Завещание подлежит испытанию, если оно исполняется индусами или парсами в пределах юрисдикции Высоких судов Калькутты, Бомбея и Мадраса. Завещание также необходимо, если завещание исполняется индусами или парсами за пределами этих юрисдикций, но оно касается квартиры, расположенной в этих городах. Как правило, нет необходимости проверять волю мусульманина.Однако если мусульманин был женат в соответствии с Законом об особом браке, наследование его состояния регулируется Законом о наследовании индейцев. До 26 мая 2002 года христиане также должны были получить завещание, но теперь они освобождены от этого требования.

Наследство при отсутствии наследства

10. Наследование имущества умершего осуществляется в соответствии с законом. Поскольку не существует единого закона о наследовании, разные общины руководствуются разными законами.Например, мусульмане руководствуются законами шариата, христиане и евреи — статьями 31–49 Закона о наследовании индейцев 1924 года, а парсы — статьями 50–56 Закона о наследовании индусов 1924 года. Индусы, как правило, руководствуются положениями индуистского наследования. Закон 1956 года и некоторые положения Закона о наследовании в Индии 1925 года.

10.1 Лица, вступающие в брак в соответствии с Законом об особом браке 1954 года, в отношении наследования регулируются теми положениями Закона о наследовании индейцев, которые применимы к христианам и т. Д.Таким образом, если один мусульманин и один парси вступают в брак в соответствии с Законом об особом браке, наследование их состояния регулируется положениями Закона о наследовании в Индии 1925 года. Однако, если оба супруга являются индуистами, буддистами, сикхами или джайнами, их наследование наследство будет по-прежнему регулироваться Законом о наследовании индуистов.

Гарантия в договоре купли-продажи для бесперебойной передачи

11. В качестве меры по устранению необходимости выдвижения или исполнения завещания с сопутствующими спорами и процедурными трудностями альтернативным способом облегчения передачи является предоставление правопреемника в самом Акте купли-продажи во время приобретения квартиры.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

2021 © Все права защищены.