Определение рыночной стоимости квартиры: Калькулятор недвижимости

Содержание

Рыночная оценка квартиры или иного жилого объекта

  • Время запроса: 34.79 ms Память запроса: 0.013 MB Память до запроса: 1.625 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `session_id`
    
      FROM `j25_session`
      WHERE `session_id` = X'6d6464303568396f646b6737646b68736571666c367269703935'
      LIMIT 1
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_sessionconstPRIMARYPRIMARY194const1Using index
    StatusDuration
    starting0.05 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.02 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0. 01 ms
    statistics15.82 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.01 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables18.48 ms
    freeing items0.02 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.01 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    9JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1740
    8JDatabaseDriver->loadResult()JROOT/libraries/src/Session/MetadataManager.php:74
    7Joomla\CMS\Session\MetadataManager->createRecordIfNonExisting()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:153
    6Joomla\CMS\Application\CMSApplication->checkSession()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:762
    5Joomla\CMS\Application\CMSApplication->loadSession()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:135
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->__construct()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:66
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->__construct()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:344
    2Joomla\CMS\Application\CMSApplication::getInstance()JROOT/libraries/src/Factory.php:140
    1Joomla\CMS\Factory::getApplication()JROOT/index.php:47

  • Время запроса: 0.31 ms После последнего запроса: 0.54 ms Память запроса: 0.010 MB Память до запроса: 1.642 MB

    INSERT INTO `j25_session`
    (`session_id`,`guest`,`time`,`userid`,`username`,`client_id`) 
      VALUES (X'6d6464303568396f646b6737646b68736571666c367269703935', 1, 1613530632, 0, '', 0)

    EXPLAIN не доступен для запроса: INSERT INTO `j25_session` (`session_id`,`guest`,`time`,`userid`,`username`,`client_id`) VALUES (X’6d6464303568396f646b6737646b68736571666c367269703935′, 1, 1613530632, 0, », 0)

    StatusDuration
    starting0. 05 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.02 ms
    System lock0.01 ms
    init0.02 ms
    update0.07 ms
    Waiting for query cache lock0.00 ms
    update0.00 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.03 ms
    freeing items0.03 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    8JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/src/Session/MetadataManager.php:116
    7Joomla\CMS\Session\MetadataManager->createRecordIfNonExisting()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:153
    6Joomla\CMS\Application\CMSApplication->checkSession()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:762
    5Joomla\CMS\Application\CMSApplication->loadSession()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:135
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->__construct()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:66
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->__construct()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:344
    2Joomla\CMS\Application\CMSApplication::getInstance()JROOT/libraries/src/Factory.php:140
    1Joomla\CMS\Factory::getApplication()JROOT/index.php:47

  • Время запроса: 0.21 ms После последнего запроса: 2.31 ms Память запроса: 0.014 MB Память до запроса: 1.821 MB Выбрано строк: 3

    SELECT id, rules
    
      FROM `j25_viewlevels`
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_viewlevelsALLNULLИндекс не используетсяNULLNULL3
    StatusDuration
    starting0. 02 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.03 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    10JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1506
    9JDatabaseDriver->loadAssocList()JROOT/libraries/src/Access/Access. php:1063
    8
    Joomla\CMS\Access\Access::getAuthorisedViewLevels()JROOT/libraries/src/User/User.php:458
    7Joomla\CMS\User\User->getAuthorisedViewLevels()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:321
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::load()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:87
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::getPlugin()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:129
    4Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::isEnabled()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:604
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index. php:50

  • Время запроса: 0.28 ms После последнего запроса: 0.23 ms Память запроса: 0.015 MB Память до запроса: 1.845 MB Выбрано строк: 1

    SELECT b.id
    
      FROM j25_usergroups AS a
      LEFT JOIN j25_usergroups AS b
      ON b.lft <= a.lft
      AND b.rgt >= a.rgt
      WHERE a.id = 1
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEaconstPRIMARYPRIMARY4const1
    1SIMPLEbrangeidx_usergroup_nested_set_lookupidx_usergroup_nested_set_lookup4NULL2Using where
    StatusDuration
    starting0. 03 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.04 ms
    preparing
    0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.02 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    11JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1550
    10JDatabaseDriver->loadColumn()JROOT/libraries/src/Access/Access. php:980
    9Joomla\CMS\Access\Access::getGroupsByUser()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:1095
    8Joomla\CMS\Access\Access::getAuthorisedViewLevels()JROOT/libraries/src/User/User.php:458
    7Joomla\CMS\User\User->getAuthorisedViewLevels()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:321
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::load()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:87
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::getPlugin()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:129
    4Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::isEnabled()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:604
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.
    php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.21 ms После последнего запроса: 6.13 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 2.319 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `path`
    
      FROM j25_rsfirewall_ignored
      WHERE `type`='ignore_folder' OR `type`='ignore_file'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0.02 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0. 01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.02 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.00 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1550
    11JDatabaseDriver->loadColumn()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:53
    10RSFirewallConfig->load()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config. php:19
    9RSFirewallConfig->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:161
    8RSFirewallConfig::getInstance()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:28
    7plgSystemRSFirewall->__construct()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:283
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::import()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:182
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::importPlugin()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:626
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:686
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.24 ms После последнего запроса: 0.16 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 2.336 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `file`
    
      FROM j25_rsfirewall_hashes
      WHERE `type`='protect'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_rsfirewall_hashesALLNULLИндекс не используетсяNULLNULL12Using where
    StatusDuration
    starting0.02 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0. 01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.04 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.01 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1550
    11JDatabaseDriver->loadColumn()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:60
    10RSFirewallConfig->load()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config. php:19
    9RSFirewallConfig->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:161
    8RSFirewallConfig::getInstance()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:28
    7plgSystemRSFirewall->__construct()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:283
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::import()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:182
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::importPlugin()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:626
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:686
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.33 ms После последнего запроса: 0.14 ms Память запроса: 0.019 MB Память до запроса: 2.350 MB Выбрано строк: 52

    SELECT *
    
      FROM j25_rsfirewall_configuration
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_rsfirewall_configurationALLNULLИндекс не используетсяNULLNULL52
    StatusDuration
    starting0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0. 01 ms
    optimizing0.00 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.06 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    11JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:68
    10RSFirewallConfig->load()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config. php:19
    9RSFirewallConfig->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/config.php:161
    8RSFirewallConfig::getInstance()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:28
    7plgSystemRSFirewall->__construct()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:283
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::import()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:182
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::importPlugin()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:626
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:686
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.90 ms После последнего запроса: 6.24 ms Память запроса: 0.024 MB Память до запроса: 2.711 MB Выбрано строк: 10

    SHOW FULL COLUMNS 
      FROM `j25_rsfirewall_logs`

    EXPLAIN не доступен для запроса: SHOW FULL COLUMNS FROM `j25_rsfirewall_logs`

    StatusDuration
    starting0.02 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.35 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.00 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.02 ms
    executing0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    checking permissions0.03 ms
    checking permissions0. 01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    Sending data0.03 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.00 ms
    removing tmp table0.04 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    16JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver. php:1701
    15JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/libraries/joomla/database/driver/mysqli.php:445
    14JDatabaseDriverMysqli->getTableColumns()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:245
    13Joomla\CMS\Table\Table->getFields()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:164
    12Joomla\CMS\Table\Table->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/tables/logs.php:36
    11RsfirewallTableLogs->__construct()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:312
    10Joomla\CMS\Table\Table::getInstance()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/log.php:23
    9RSFirewallLogger->__construct()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/log.php:57
    8RSFirewallLogger::getInstance()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall. php:50
    7plgSystemRSFirewall->__construct()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:283
    6Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::import()JROOT/libraries/src/Plugin/PluginHelper.php:182
    5Joomla\CMS\Plugin\PluginHelper::importPlugin()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:626
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:686
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->initialiseApp()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:212
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 36.76 ms После последнего запроса: 32. 96 ms Память запроса: 0.016 MB Память до запроса: 4.299 MB Выбрано строк: 0

    SELECT *
    
      FROM j25_rsfirewall_hashes
      WHERE (`type`='3.9.19' OR `type`='protect')
      AND `flag`!='C'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_rsfirewall_hashesALLNULLИндекс не используетсяNULLNULL12Using where
    StatusDuration
    starting0.06 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables36.41 ms
    System lock0.02 ms
    init0.03 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0. 01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.02 ms
    Sending data0.03 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    11JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    10JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:1026
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher. php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.17 ms После последнего запроса: 0.36 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 4.318 MB Выбрано строк: 0

    SELECT *
    
      FROM j25_rsfirewall_snapshots
      WHERE `type`='protect'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0. 03 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.00 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.00 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    11JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/administrator/components/com_rsfirewall/helpers/snapshot. php:47
    10RSFirewallSnapshot::get()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:1049
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.20 ms После последнего запроса: 0.19 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 4.334 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `ip`,`reason`
    
      FROM j25_rsfirewall_lists
      WHERE (`ip`='85.249.25.172' OR `ip` LIKE '%*%' OR `ip` LIKE '%/%' OR `ip` LIKE '%-%')
      AND `type`='1'
      AND `published`='1'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0. 03 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.02 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.02 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    13JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    12JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:169
    11plgSystemRSFirewall->isListed()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall. php:148
    10plgSystemRSFirewall->isWhitelisted()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:1085
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication. php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.18 ms После последнего запроса: 0.17 ms Память запроса: 0.017 MB Память до запроса: 4.351 MB Выбрано строк: 0

    SELECT `ip`,`reason`
    
      FROM j25_rsfirewall_lists
      WHERE (`ip`='85.249.25.172' OR `ip` LIKE '%*%' OR `ip` LIKE '%/%' OR `ip` LIKE '%-%')
      AND `type`='0'
      AND `published`='1'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0. 02 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.00 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.00 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    13JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    12JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:169
    11plgSystemRSFirewall->isListed()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall. php:138
    10plgSystemRSFirewall->isBlacklisted()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:1089
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication. php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.18 ms После последнего запроса: 0.60 ms Память запроса: 0.018 MB Память до запроса: 4.375 MB Выбрано строк: 0

    SELECT *
    
      FROM j25_rsfirewall_exceptions
      WHERE `published`='1'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0. 02 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.00 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.00 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.02 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    12JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    11JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall.php:682
    10plgSystemRSFirewall->isException()JROOT/plugins/system/rsfirewall/rsfirewall. php:1142
    9plgSystemRSFirewall->onAfterRoute()Так же, как вызов в строке ниже.
    8call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    7JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    6JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    5Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1128
    4Joomla\CMS\Application\CMSApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:796
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->route()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:218
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.33 ms После последнего запроса: 0.69 ms Память запроса: 0.013 MB Память до запроса: 4.395 MB

    UPDATE `j25_extensions`
    
      SET `params` = '{\"mediaversion\":\"13e2d7e3ea4e56acb4f0c4be521c8479\"}'
      WHERE `type` = 'library'
      AND `element` = 'joomla'

    EXPLAIN не доступен для запроса: UPDATE `j25_extensions` SET `params` = ‘{\»mediaversion\»:\»13e2d7e3ea4e56acb4f0c4be521c8479\»}’ WHERE `type` = ‘library’ AND `element` = ‘joomla’

    StatusDuration
    starting0.03 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.00 ms
    init0.12 ms
    Updating0.06 ms
    end0. 00 ms
    Waiting for query cache lock0.00 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    10JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/src/Helper/LibraryHelper.php:117
    9Joomla\CMS\Helper\LibraryHelper::saveParams()JROOT/libraries/src/Version.php:372
    8Joomla\CMS\Version->setMediaVersion()JROOT/libraries/src/Version.php:331
    7Joomla\CMS\Version->getMediaVersion()JROOT/libraries/src/Factory.php:778
    6Joomla\CMS\Factory::createDocument()JROOT/libraries/src/Factory. php:234
    5Joomla\CMS\Factory::getDocument()JROOT/libraries/src/Application/WebApplication.php:1130
    4Joomla\CMS\Application\WebApplication->loadDocument()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:133
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 0.90 ms После последнего запроса: 3.61 ms Память запроса: 0.026 MB Память до запроса: 4.658 MB Выбрано строк: 38

    SELECT `id`,`name`,`rules`,`parent_id`
    
      FROM `j25_assets`
      WHERE `name` IN ('root.1','com_admin','com_ajax','com_akeeba','com_baforms','com_banners','com_cache','com_categories','com_checkin','com_config','com_contact','com_content','com_contenthistory','com_cpanel','com_finder','com_installer','com_jch_optimize','com_joomlaupdate','com_jotcache','com_languages','com_login','com_mailto','com_media','com_menus','com_messages','com_modules','com_newsfeeds','com_plugins','com_postinstall','com_redirect','com_rsfirewall','com_search','com_sypexdumper','com_tags','com_templates','com_users','com_weblinks','com_wrapper','com_xmap')
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_assetsrangeidx_asset_nameidx_asset_name202NULL39Using where
    StatusDuration
    starting0. 04 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.04 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.13 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.49 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.02 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    18JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    17JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/libraries/src/Access/Access. php:429
    16Joomla\CMS\Access\Access::preloadComponents()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:213
    15Joomla\CMS\Access\Access::preload()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:531
    14Joomla\CMS\Access\Access::getAssetRules()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:183
    13Joomla\CMS\Access\Access::check()JROOT/libraries/src/User/User.php:398
    12Joomla\CMS\User\User->authorise()JROOT/components/com_content/models/article.php:58
    11ContentModelArticle->populateState()JROOT/libraries/src/MVC/Model/BaseDatabaseModel.php:440
    10Joomla\CMS\MVC\Model\BaseDatabaseModel->getState()JROOT/components/com_content/models/article.php:251
    9ContentModelArticle->hit()JROOT/components/com_content/controller.php:113
    8ContentController->display()JROOT/libraries/src/MVC/Controller/BaseController. php:710
    7Joomla\CMS\MVC\Controller\BaseController->execute()JROOT/components/com_content/content.php:43
    6require_once JROOT/components/com_content/content.phpJROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:402
    5Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::executeComponent()JROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:377
    4Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::renderComponent()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:194
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 2. 43 ms После последнего запроса: 0.41 ms Память запроса: 0.080 MB Память до запроса: 4.741 MB Выбрано строк: 1455

    SELECT `id`,`name`,`rules`,`parent_id`
    
      FROM `j25_assets`
      WHERE `name` LIKE 'com_content.%' OR `name` = 'com_content' OR `parent_id` = 0
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_assetsALLidx_asset_name,idx_parent_idИндекс не используетсяNULLNULL1523Using where
    StatusDuration
    starting0.02 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.01 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0. 01 ms
    statistics0.06 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.00 ms
    Sending data1.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.00 ms
    freeing items0.02 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    18JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    17JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:359
    16Joomla\CMS\Access\Access::preloadPermissions()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:226
    15Joomla\CMS\Access\Access::preload()JROOT/libraries/src/Access/Access. php:540
    14Joomla\CMS\Access\Access::getAssetRules()JROOT/libraries/src/Access/Access.php:183
    13Joomla\CMS\Access\Access::check()JROOT/libraries/src/User/User.php:398
    12Joomla\CMS\User\User->authorise()JROOT/components/com_content/models/article.php:58
    11ContentModelArticle->populateState()JROOT/libraries/src/MVC/Model/BaseDatabaseModel.php:440
    10Joomla\CMS\MVC\Model\BaseDatabaseModel->getState()JROOT/components/com_content/models/article.php:251
    9ContentModelArticle->hit()JROOT/components/com_content/controller.php:113
    8ContentController->display()JROOT/libraries/src/MVC/Controller/BaseController.php:710
    7Joomla\CMS\MVC\Controller\BaseController->execute()JROOT/components/com_content/content.php:43
    6require_once JROOT/components/com_content/content. phpJROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:402
    5Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::executeComponent()JROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:377
    4Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::renderComponent()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:194
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 82.92 ms После последнего запроса: 7.48 ms Память запроса: 0.026 MB Память до запроса: 6.872 MB Выбрано строк: 31

    SHOW FULL COLUMNS 
      FROM `j25_content`

    EXPLAIN не доступен для запроса: SHOW FULL COLUMNS FROM `j25_content`

    StatusDuration
    starting0. 02 ms
    checking permissions0.00 ms
    Opening tables18.17 ms
    System lock0.01 ms
    init0.01 ms
    optimizing0.00 ms
    statistics0.01 ms
    preparing0.01 ms
    executing0.01 ms
    Opening tables35.82 ms
    checking permissions0.05 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0. 01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.02 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0.01 ms
    checking permissions0. 01 ms
    checking permissions0.01 ms
    Sending data0.05 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.00 ms
    removing tmp table28.36 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.02 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    16JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    15JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/libraries/joomla/database/driver/mysqli.php:445
    14JDatabaseDriverMysqli->getTableColumns()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:245
    13Joomla\CMS\Table\Table->getFields()JROOT/libraries/src/Table/Table. php:164
    12Joomla\CMS\Table\Table->__construct()JROOT/libraries/src/Table/Content.php:39
    11Joomla\CMS\Table\Content->__construct()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:312
    10Joomla\CMS\Table\Table::getInstance()JROOT/components/com_content/models/article.php:253
    9ContentModelArticle->hit()JROOT/components/com_content/controller.php:113
    8ContentController->display()JROOT/libraries/src/MVC/Controller/BaseController.php:710
    7Joomla\CMS\MVC\Controller\BaseController->execute()JROOT/components/com_content/content.php:43
    6require_once JROOT/components/com_content/content.phpJROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:402
    5Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::executeComponent()JROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper. php:377
    4Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::renderComponent()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:194
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 33.46 ms После последнего запроса: 1.85 ms Память запроса: 0.014 MB Память до запроса: 7.125 MB

    UPDATE j25_content
    
      SET `hits` = (`hits` + 1)
      WHERE `id` = '1310'

    EXPLAIN не доступен для запроса: UPDATE j25_content SET `hits` = (`hits` + 1) WHERE `id` = ‘1310’

    StatusDuration
    starting0. 04 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables33.20 ms
    System lock0.01 ms
    init0.04 ms
    Updating0.06 ms
    end0.00 ms
    Waiting for query cache lock0.00 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    11JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/src/Table/Table.php:1245
    10Joomla\CMS\Table\Table->hit()JROOT/components/com_content/models/article.php:254
    9ContentModelArticle->hit()JROOT/components/com_content/controller. php:113
    8ContentController->display()JROOT/libraries/src/MVC/Controller/BaseController.php:710
    7Joomla\CMS\MVC\Controller\BaseController->execute()JROOT/components/com_content/content.php:43
    6require_once JROOT/components/com_content/content.phpJROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:402
    5Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::executeComponent()JROOT/libraries/src/Component/ComponentHelper.php:377
    4Joomla\CMS\Component\ComponentHelper::renderComponent()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:194
    3Joomla\CMS\Application\SiteApplication->dispatch()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:233
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->doExecute()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:196
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index. php:50

  • Время запроса: 0.30 ms После последнего запроса: 702.40 ms Память запроса: 0.021 MB Память до запроса: 7.759 MB Выбрано строк: 0

    SELECT alow_captcha
    
      FROM j25_baforms_forms
      WHERE published = 1
      ORDER BY id ASC
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLENULLNULLNULLИндекс не используетсяNULLNULLNULLImpossible WHERE noticed after reading const tables
    StatusDuration
    starting0.06 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables0.02 ms
    System lock0.01 ms
    init0. 02 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.02 ms
    preparing0.00 ms
    executing0.01 ms
    end0.00 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.01 ms
    logging slow query0.00 ms
    cleaning up0.00 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    16JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1701
    15JDatabaseDriver->loadObjectList()JROOT/components/com_baforms/helpers/baforms.php:47
    14baformsHelper::addStyle()JROOT/plugins/system/baforms/baforms.php:39
    13plgSystemBaforms->onBeforeCompileHead()Так же, как вызов в строке ниже.
    12call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    11JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    10JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    9Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Document/Renderer/Html/HeadRenderer.php:67
    8Joomla\CMS\Document\Renderer\Html\HeadRenderer->fetchHead()JROOT/libraries/src/Document/Renderer/Html/HeadRenderer.php:38
    7Joomla\CMS\Document\Renderer\Html\HeadRenderer->render()JROOT/libraries/src/Document/HtmlDocument.php:501
    6Joomla\CMS\Document\HtmlDocument->getBuffer()JROOT/libraries/src/Document/HtmlDocument.php:793
    5Joomla\CMS\Document\HtmlDocument->_renderTemplate()JROOT/libraries/src/Document/HtmlDocument. php:567
    4Joomla\CMS\Document\HtmlDocument->render()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1046
    3Joomla\CMS\Application\CMSApplication->render()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:778
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->render()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:202
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Время запроса: 5.03 ms После последнего запроса: 7.80 ms Память запроса: 0.026 MB Память до запроса: 8.032 MB Выбрано строк: 1

    SELECT folder AS type, element AS name, params, extension_id
    
      FROM j25_extensions
      WHERE element = 'jch_optimize'
      AND type = 'plugin'
    idselect_typetabletypepossible_keyskeykey_lenrefrowsExtra
    1SIMPLEj25_extensionsrefelement_clientid,element_folder_clientid,extensionelement_clientid402const1Using where
    StatusDuration
    starting0. 07 ms
    checking permissions0.01 ms
    Opening tables4.47 ms
    System lock0.02 ms
    init0.02 ms
    optimizing0.01 ms
    statistics0.16 ms
    preparing0.02 ms
    executing0.00 ms
    Sending data0.04 ms
    end0.01 ms
    query end0.00 ms
    closing tables0.01 ms
    freeing items0.02 ms
    logging slow query0.02 ms
    cleaning up0.01 ms
    #Вызывающий объектФайл и номер строки
    19JDatabaseDriverMysqli->execute()JROOT/libraries/joomla/database/driver.php:1662
    18JDatabaseDriver->loadObject()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/plugin. php:81
    17JchOptimize\Platform\Plugin::loadjch()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/plugin.php:55
    16JchOptimize\Platform\Plugin::getPlugin()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/plugin.php:98
    15JchOptimize\Platform\Plugin::getPluginParams()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/cache.php:138
    14JchOptimize\Platform\Cache::getLifetime()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/cache.php:120
    13JchOptimize\Platform\Cache::getCacheObject()JROOT/plugins/system/jch_optimize/platform/cache.php:44
    12JchOptimize\Platform\Cache::getCache()JROOT/plugins/system/jch_optimize/jchoptimize/parser.php:101
    11JchOptimize\Core\Parser->__construct()JROOT/plugins/system/jch_optimize/jchoptimize/optimize.php:55
    10JchOptimize\Core\Optimize->process()JROOT/plugins/system/jch_optimize/jchoptimize/optimize. php:115
    9JchOptimize\Core\Optimize::optimize()JROOT/plugins/system/jch_optimize/jch_optimize.php:125
    8plgSystemJCH_Optimize->onAfterRender()Так же, как вызов в строке ниже.
    7call_user_func_array()JROOT/libraries/joomla/event/event.php:70
    6JEvent->update()JROOT/libraries/joomla/event/dispatcher.php:160
    5JEventDispatcher->trigger()JROOT/libraries/src/Application/BaseApplication.php:108
    4Joomla\CMS\Application\BaseApplication->triggerEvent()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication.php:1056
    3Joomla\CMS\Application\CMSApplication->render()JROOT/libraries/src/Application/SiteApplication.php:778
    2Joomla\CMS\Application\SiteApplication->render()JROOT/libraries/src/Application/CMSApplication. php:202
    1Joomla\CMS\Application\CMSApplication->execute()JROOT/index.php:50

  • Оценка жилых помещений в Москве: определение рыночной стоимости жилых помещений

    Мария, 13 ноября 2015 года, Оценка 5 из 5.

    Позвольте мне поблагодарить работников Московской  Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.
    Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день.
    На квартиру не было завещания. Как мне объяснили в юрист Московской  Экспертизы Независимой , наследовать эту квартиру я смогу по закону, и поскольку я не проживала  вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. Пошлина, по мнению юриста, будет взиматься с рыночной стоимости квартиры, а не с инвентарной. Расчеты рыночной стоимости, предварительно произведенные  сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.
    Чтобы выяснить  реальную стоимость оставшейся мне в наследство квартиры, я обратилась в МЭН.  Специалисты Московской  Экспертизы Независимой до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка квартиры. По мнению специалистов МЭН , сотрудники юридической консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив  стоимость квадратного метра как среднюю по Москве.
    МЭН учла в своих расчетах площадь наследуемой квартиры, местоположение дома, приняла во внимание планировку квартиры, ее состояние и состояние  дома, подъезда и  этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.
    Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная МЭН, меня приятно удивила. Что более важно,  сумма пошлины была заметно снижена.

    Большое спасибо за работу.

    Рыбаков Сергей, 5 сентября 2014 года, Оценка 5 из 5.

    Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
    Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все  за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?
    Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
    Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился,  когда позвонил  нескольким  «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

    Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую  Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

    В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.
    Должен заметить, что в конечном счете  я продал дачу по рассчитанной МЭН цене. 

    Спасибо за грамотную работу.

    Департамент имущества г. Москвы, 14 февраля 2015 года, Оценка 5 из 5.

    Департамент имущества г. Москвы выражает благодарность Московской  Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности  г. Москвы. 

    В соответствии с программой приватизации имущества г. Москвы данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу здания тендерная комиссия в целях выявления цены продажи выбрала Московскую  Экспертизу Независимую для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

    Следует особо отметить, что Департамент имущества г.Москвы для определения цены выставленного на торги здания не случайно выбрал Московскую  Экспертизу Независимую.

    Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение оценки стоимости выкупа, только Московская  Экспертиза Независимая представила на рассмотрение Департамента имущества г. Москвы тщательно обоснованное предложение по проведению оценочной работы. Предложение компании Московская  Экспертиза Независимая отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

    Проведенная Московской  Экспертизой Независимой оценка стоимости здания была положена в основу при проведении торгов по выкупу имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

    Независимая оценка рыночной стоимости квартиры, заказать услуги в Москве

    Оценка жилой недвижимости, вернее сказать определение рыночной стоимости объекта, пользуется высоким спросом на рынке оценочных услуг и является на сегодняшний день одной из наиболее востребованных видов оценки. Компания «Гранд Реал» с 2003 года работает на рынке услуг.

    Преимущества работы с нами

    Вы получаете отчеты, которые принимают более 70 банков. Наша компания аккредитована в ведущих финансово-кредитных учреждениях, в том числе Сбербанке, Газпромбанке, АИЖК и т. д.. Составленный нами отчет — это официальный документ, подготовленный в строгом соответствии с отраслевыми стандартами и законодательными нормами.

    Вы можете быть уверены в точности расчетов. Наши сотрудники — аттестованные специалисты с опытом работы более 3 лет. Обратившись за их помощью, вы получите отчет с реальной рыночной стоимостью любой собственности на конкретную дату.

    Вы ничем не рискуете. Наша ответственность застрахована, а это значит, ваши имущественные интересы надежно защищены.

    Вы получаете отчет о рыночной стоимости квартиры, который подходит для любых целей: кредита, ипотеки, рефинансирования кредита через АИЖК или банк, купли-продажи, опеки, суда, нотариуса и т. д.

    При подготовке срочного отчета цена может меняться. Уточнить, сколько стоит оценить квартиру в кратчайшие сроки в нашей аккредитованной компании, вы можете у нашего специалиста.

    Цели оценки

    (Когда требуется проведение данной процедуры)


    Купля-продажа недвижимости

    Раздел имущества

    Органы опеки

    Рефинансирование кредита через банк или АИЖК

    Определение арендной ставки или страховых взносов

    Кредит под залог имущества

    Получение ипотеки (Оценка квартиры для банка)

    Вступление в наследство

    Получение субсидий

    ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ

    Для того чтобы сделать независимую оценку квартиры, потребуются такие документы, как:

    1. Право подтверждающие документы, один пункт на выбор:

    1.1.Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах
    1.2. Свидетельство о собственности

    2. Право устанавливающие документы, один пункт на выбор:

    2.1. Договор купли продажи
    2.2. Договор долевого участия
    2.3. Договор переуступки прав требования
    2.4. Договор дарения
    2.5. Иные право устанавливающие документы

    3. Технические документы, один пункт на выбор:

    3.1. Технический паспорт
    3.2. Поэтажный план + экспликация

    4. Кадастровый паспорт (не обязательный документ)
    5. Паспорт заказчика (с согласия собственника оценивать объект может любое третье лицо, нам же удобнее, что бы отчёт получал именно заказчик)

    Для определения рыночной стоимости учитываются

    Для того чтобы оценить стоимость квартиры в Москве, независимые эксперты нашего агентства учитывают:

    Местоположение
    объекта

    Район города, расположение внутри микрорайона, удаленность от ключевых объектов инфраструктуры, транспортная доступность, обустройство прилегающей территории и тип преобладающей застройки.

    Состояние, оснащенность и комфорт здания

    Тип здания, год постройки, использованные для перекрытий и наружных стен материалы, техническая оснащенность здания, количество этажей, удобство подъезда и наличие стоянки.

    Характеристики жилого объекта недвижимости

    Этаж, общая площадь, наличие систем безопасности, количество комнат, высота потолков, внутренняя отделка, площадь кухни и даже вид из окон.

    Как мы работаем?

    1

    Обращение в компанию

    Вы можете либо позвонить, либо оставить заявку на сайте.

    2

    Предоставление информации.

    Оставив контактные данные Вы получаете квитанцию на оплату услуг и список необходимых документов.

    3

    Начало работ.

    После получения документов и оплаты специалист приступает к работе, организуется выезд.

    4

    Финиш!

    По готовности отчета Вы получаете уведомление в виде смс и электронного письма на контактные данные которые указывали ранее. Это означает, что в любой рабочий день Вы можете забрать отчет.

    Лицензии и сертификаты

    Что включает в себя отчет?

    • детальное описание как самой квартиры, так и здания, в котором она находится;
    • анализ рынка недвижимости и характеристики его сегмента;
    • процесс анализа и выбора применяемых подходов и используемой методологии;
    • расчет рыночной стоимости объекта;
    • сведения о компании, которая выполняла данный вид работ;
    • информацию о заказчике.

    Чтобы задать интересующие вопросы и заказать наши услуги, вам достаточно позвонить по телефону

    Смотрите так же:

    Оценка жилой недвижимости | Оценочная компания Аппрайзер

    Оценка квартиры

    Оценка комнаты


    Оценка жилой недвижимости представляет собой определение ее рыночной стоимости на указанную дату. На сегодняшний день данный вид оценочных услуг является наиболее популярным и востребованным. Это обусловлено неоднородностью, огромным многообразием объектов жилой недвижимости, а также постоянным развитием системы долгосрочного ипотечного кредитования. 

    Существует три направления оценки жилых помещений:

    Определение стоимости объекта жилой недвижимости может быть выполнено для разных целей. Чаще всего услугами оценщиков пользуются при продаже или покупке жилой недвижимости, вступлении в наследство, приватизации, разделе имущества, страховании объекта, внесении его в залог, получении ипотечного кредита физическим или юридическим лицом. В зависимости от сформулированной в задании цели оценки жилой недвижимости, выбирается обоснованный метод оценки и вид стоимости: рыночная, ликвидационная или инвестиционная.

    Следуя письменному заданию на оценку, определяется стоимость квартир, комнат в квартире, подсобных помещений, жилых домов. Также при оценке жилой недвижимости учитывается и рыночная стоимость права собственности или других вещных прав, таких как право пользования или аренда, которые применены в отношении к рассматриваемому объекту.

     

    Принципиальными факторами, на которые обращают внимание специалисты-оценщики при определении рыночной стоимости жилого объекта недвижимости, являются:

    • местоположение объекта: город, район города, обеспеченность объектами инфраструктуры района (магазины, школы, больницы, детские сады и прочее) и их удаленность от рассматриваемого объекта, транспортная и пешеходная доступность, вид преобладающей в округе застройки, степень благоустройства прилегающей территории;
    • характеристики объекта: этажность (для индивидуального жилого дома) или этаж (для квартиры), число комнат, общая площадь помещений и площадь кухни, наличие перепланировок, высота потолка, внутренняя отделка, состояние и вид стеклопакетов, наличие системы безопасности;
    • состояние здания: тип объекта, год его постройки, материалы перекрытий и стен, количество этажей, техническая оснащенность, наличие и состояние инженерных коммуникаций, наличие стоянки и детской площадки.

    Оценка рыночной стоимости квартиры

    Оценка стоимости квартиры. Факторы, влияющие на рыночную стоимость квартиры.

    Каждому из нас хоть раз в жизни приходилось сталкиваться с оценкой рыночной стоимости квартиры. Как правило,  такая необходимость возникает при осуществлении сделки купли-продажи, залога, страховании, разделе имущества или вступлении в права наследования.

    Что влияет на определение стоимости квартиры

    При определении рыночной стоимости квартиры приходится учитывать огромное количество самых различных факторов. Среди которых специалисты выделяют несколько наиболее значимых.

    Во-первых, одним из основных фактов является месторасположение квартиры. Потенциальный покупатель в первую очередь оценивает транспортную доступность квартиры, расстояние до центра, удаленность от метро, близость транспортных узлов. Кроме того очень важную роль играет близость к дому садика, школы, поликлиники, супермаркета.

    Во-вторых, на оценку рыночной стоимости квартиры влияет состояние дома, где распложена квартира. Большую роль играет тип здания, год постройки и сдачи его в эксплуатацию, материал стен, состояние инженерных коммуникаций и благоустройство придомовой территории.

    В-третьих, для оценки рыночной стоимости квартиры большое значение имеют функционал квартиры, а именно ее площадь общая и жилая, этаж расположения квартиры), планировка квартиры.

    Подходы к определению рыночной стоимости квартиры

    У оценщиков, осуществляющих расчет рыночной стоимости квартиры на профессиональной основе, существует три подхода к определению цены квартиры: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход подразумевает изучение нескольких квартир, которые схожи по ряду характеристик. Очевидно, что чем больше объектов будет изучено, тем больше информации будет получено, тем более объективной будет оценка.

    Доходный подход применяется довольно редко и представляет собой оценку рыночной стоимости квартиры на основе возможности получения от нее доходов.

    Затратный подход – это оценка стоимости затрат, необходимых на воспроизводство аналогичного объекта. Как правило, при оценке квартир в многоэтажных жилых домах этот метод не применяется.

    Кто осуществляет оценку стоимости квартиры

    На сегодняшний день существует много организаций, предоставляющих свои услуги по оценке стоимости жилья. Однако примерно оценить стоимость квартиры можно и самостоятельно. Однако мы хотим заметить, что это будет лишь приблизительная оценка. Для этого можно купить несколько журналов с объявлениями о продаже недвижимости, из них выбрать объявления о продаже квартир в вашем районе. На основе подобранных объявлений можно сделать вывод о приблизительной стоимости вашей квартиры. Мы рекомендуем подобрать не менее десяти объектов-аналогов.

    Таким образом, оценка рыночной стоимости квартиры является обязательной процедурой в ряде случаев и осуществляется специалистами оценщиками, имеющими представление о состоянии рынка недвижимости и методах оценки.

     

    Представленная на сайте информация охраняется законом об авторском праве.

    Полное или частичное копирование материалов допускается лишь с письменного согласия Администратора.

    Заказать услугу оценка квартиры.

    Оценка квартиры — (8422) 75-84-75

    Оценка квартиры в Ульяновске является одной из самых востребованных видов оценки жилой недвижимости, необходимая для решения многих задач, таких как вступление в наследство, совершение сделки купли-продажи, урегулированию имущественных споров. Востребованность услуги определения стоимости квартир, также связано с тем фактом, что жилой фонд составляет около 90% всех строительных объектов и широким распространением ипотеки в России. Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости помещения, а также платы за пользование (аренды), а иногда, еще и причиненного ущерба при проливе, пожаре. Перед тем, как заключить сделку о продаже или покупке квартиры, необходимо определить ее рыночную стоимость. Приблизительную стоимость собственник квартиры может установить и самостоятельно, но для того, чтобы эта стоимость не была завышенной или заниженной, чтобы соответствовала рыночным ценам, необходимо привлечь квалифицированного специалиста. Оценка стоимости квартиры – одна из наиболее востребованных и популярных услуг на рынке жилой недвижимости Ульяновска. Она позволяет установить рыночную стоимость права собственности на оцениваемый жилой объект или других прав. Как правило, оценка является процессом независимой экспертизы, которая должна учитывать все нюансы и детали. При оценке учитывается месторасположение квартиры: в каком доме она находится, в каком районе расположен дом, насколько далеко от центра города расположен объект. Если в прошлом имели место какие-либо нарушения, или был нанесен ущерб объекту жилой недвижимости, это существенно снижает его рыночную стоимость. Как правило, квартира теряет часть стоимости после пожара или затопления. В большинстве крупных городов рыночную стоимость квартир определяют перед ипотекой. Для многих жителей мегаполисов это выгодное решение вопросом с приобретением жилья. Ипотека – популярная банковская услуга. Перед ее оформлением определяется стоимость квартиры как имущества, которое будет много лет находиться в залоге. При таких процедурах возможно проведение оценки не всей площади квартиры, а только ее части. Принимая во внимание важность той стоимости, которая будет определена при проведении процедуры оценки квартиры, следует осторожно подходить к выбору исполнителя. К оценщику предъявляются строгие требования. Он должен быть не просто квалифицированным специалистом, а еще и честным и объективным. При проведении оценки важно соблюдать нормы законодательства, регулирующего отношения на рынке недвижимости, а также нормы этики. Стоимость услуг по оценке квартиры в Ульяновке и Ульяновской области указывается в договоре между исполнителем и заказчиком.

    Для чего делается и зачем нужна оценка квартиры

    • Оформление закладной и ипотеки под квартиру в Сбербанке РФ (Для сбербанка)
    • Получение ипотечного кредита на квартиру (Для ипотеки)
    • Оформление кредита в банке под залог квартиры (Для банка)
    • Нотариальные действия, связанные с квартирой (Для нотариуса)
    • Оформление ипотечной новостройки в собственность (Для закладной)
    • Совершение сделки купли-продажи с квартирой (Для продажи)
    • Разрешение имущественных споров, связанных с квартирой (Для суда)
    • Оформление наследуемой квартиры в собственность (Для наследства)
    • Страхование квартиры при ипотеке от пожара, залива и других рисков (Для страхования)
    • Получение денежных средств под залог квартиры (Для залога)
    • Сдача квартиры в аренду (Для аренды)
    • Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком (Для опеки)
    • Получение кредитных денег под квартиру (Для кредита)
    • Составление договора дарения квартиры (Для дарения)
    • Раздел спорной квартиры между сторонами (Для раздела)
    • Раздел имущества между супругами (Для развода)

    Объекты оценки

    • Квартиры в многоквартирных домах
    • Квартиры в таунхаусах
    • Апартаменты
    • Доли в праве общей долевой собственности на квартиру
    • Комнаты в коммунальных квартирах
    • Комнаты гостиничного типа

    Сколько стоит оценка квартиры (цена)

    • 1 500 (Средняя стоимость услуг)
    • 500 — 3 000 (Диапазон стоимости в зависимости от цели, сложности и срочности)
    • 1 500 — 2 000 (Стоимость оценки квартиры до 100 кв. м.)
    • 2 000 — 3 000 (Стоимость оценки квартиры свыше 100 кв.м.)
    Заказать оценку квартиры

    Оценка квартиры

    Сколько делается оценка квартиры по времени

    • день (Средний срок проведения оценки квартиры)
    • 20 мин — 2 дня (Срок проведения в зависимости от цели, сложности и срочности)

    Перечень необходимых документов для оценки квартиры

    • Документы о собственности (Свидетельство о государственной регистрации права, договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования, договор купли-продажи)
    • Технические документы на квартиру (Кадастровый паспорт, технический паспорт, план недвижимого имущества)
    • Паспортные данные (Ф.И.О, серия и номер, когда и кем выдан паспорт) для физических лиц или реквизиты для заказчика — юридического лица (банковские реквизиты, Ф.И.О, должность и основание для подписывающего лица)
    • Иные документы (В каждом конкретном случае, список документов, который нужен для оценки квартиры, может быть сокращен или расширен. Также возможна оценка квартиры без указанных документов)

    Порядок оценки квартиры

    Процедура или процесс проведения оценки подразумевает следующие этапы:

    • Заявка на оценку (Заявку можно оставить по телефону или по электронной почте)
    • Предоставление документов (Документы на квартиру можно также передать по электронной почте или во время осмотра)
    • Оплата аванса (Обычно сумма аванса составляет от 50% до 100% от стоимости услуг. Оплатить аванс можно во время осмотра. Предусмотрена оплата по факту выполнения работ)
    • Осмотр квартиры (В некоторых случаях осмотр необязателен. Осмотр проходит в среднем за 5-10 минут. Также возможно предоставление фотографий заказчиком)
    • Расчет рыночной стоимости квартиры
    • Подготовка итогового документа (В случае устной консультации документ не готовиться)
    • Оплата услуг (Оплатить услугу можно в офисе компании, а также безналичным расчетом)
    • Передача результата заказчику (Забрать итоговый документ о стоимости возможно в офисе, также возможна доставка почтой и курьерской службой)

    Где можно заказать и сделать оценку квартиры

    Заказать оценку квартиры можно в нашем офисе по адресу: г. Ульяновск, ул. Воробьева, д. 89, офис 9, по телефону (8422) 75-84-75, e-mail [email protected].

    Сколько действует оценка квартиры

    Оценка квартиры действительна в течении шести месяцев с даты составления отчета. Для оценки проводимой на дату в прошлом (ретроспективная оценка) срок действия может быть неограниченным.

    Кто оплачивает оценку квартиры

    Общепринятой практикой считается, что платит за оценку квартиры сторона, наиболее заинтересованная в совершении сделки, либо решении спорного вопроса. При купле-продаже это обычно является покупатель, а при судебном разбирательстве — истец.

    Как выглядит и что входит в оценку квартиры

    Оценка квартиры может может производиться как в письменной, так и в устной форме в виде консультации. Обычно оценка представляет собой официальный документ от 1 до 70 листов и может называться справка о стоимости, заключение о стоимости, отчет об оценке. Основным документом, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, является отчет об оценке квартиры. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. В отчет об оценке входят разделы: основные факты и выводы, задание на оценку, перечень документов, описание объекта и процесса оценки, анализ рынка, согласование результатов.

    Оценка квартиры. От чего зависит рыночная стоимость

    Оценка квартиры одна из наиболее частых услуг, предоставляемая оценщиками, что объясняется распространенностью и важностью данного объекта гражданских прав.

    Цели оценки

    • Сделки по купле-продаже и аренде квартиры. Перед тем, как совершить гражданско-правовую сделку, нередко проводится оценка рыночной стоимости — эта процедура помогает максимизировать выгоду от соответствующего договора.
    • Вступление в наследство. Если в состав наследственной массы входит квартира, необходима независимая оценка для нотариуса, без которой будет отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство.
    • Урегулирование споров. Отчет об оценке квартиры может потребоваться как в досудебном порядке, процедуре медиации, так и в судебном разбирательстве.
    • Залог. Квартира, как и любое другое имущество, может быть обеспечением при кредитовании.
    • Внесение вклада в уставной капитал. Помимо денежных средств в качестве вклада в уставной капитал общества может использоваться и иное имущество, в том числе недвижимость. Для того чтобы вклад был соразмерен, необходимо точно определить стоимость этого имущества.
    • Иные цели и задачи. Собственники или иные лица могут решить провести оценку квартиры и для иных целей. Их перечень практически бесконечен, ввиду многообразия общественных отношений.

    Ценообразующие факторы

    Различные факторы в некоторых случаях могут иметь наибольшее влияние на рыночную стоимость квартиры, а в других будут слишком малозначительными. Приведем некоторые из них:

    • Размеры. Один из ключевых факторов, который определяет рыночную стоимость квартиры. Значение имеют квадратные метры жилья, а также количество комнат.
    • Спрос и предложение на квартиры в данном районе. Здесь все подчиняется классическому экономическому закону: если существенно выше число продавцов, то цена будет уменьшаться, а если продавцов намного меньше, чем покупателей, то цена будет постоянно расти.
    • Месторасположение. Важна не только близость к центру города, но и расстояние до крупных торговых центров, транспортных развязок и иных объектов инфраструктуры.
    • Текущее состояние. Важное значение имеют не только косметический вид квартиры, но и состояние коммунальных узлов и т.д.
    • Наличие обременений. Квартира, находящаяся в залоге или имеет иные виды обременений, будет стоить существенно меньше, чем не имеющая подобных ограничений.
    • Экологическая обстановка. Квартиры в экологически чистых районах стоят больше, чем те, что располагаются в промышленных и загрязненных.
    • Наличие иных благоустройств (например, домофона и т.п.).

    Методы оценки

    Можно выделить три основных подхода в оценке имущества, в рамках которых применяются те или иные методы определения стоимости:

    • доходный;
    • затратный;
    • сравнительный.

    Методы оценки для каждого конкретного случая индивидуальны, однако наиболее часто для оценки квартиры используются методы сравнительного подхода.

    Следует учитывать, что квартира является индивидуально-определенной вещью, поэтому оценка ее рыночной стоимости крайне сложна, ведь у данного вида имущества нет полностью идентичных аналогов, лишь похожие.

    Заинтересованное лицо без соответствующих знаний не сможет достаточно точно определить рыночную стоимость квартиры и, соответственно, понесет значительные расходы из-за отсутствия достоверной информации. В этой связи становится очевидным, что обращение к оценщикам не только экономит время, но и в большей степени деньги клиента.

    Дата публикации: 23.01.2019 г.

    Все публикации в Блоге

    Как определить стоимость многоквартирного дома

    Обновлено 31 декабря 2020 г.

    Как определить стоимость многоквартирного дома

    Надлежащее страхование стоимости многоквартирного дома имеет решающее значение для поиска и заключения выгодных сделок.

    Как правило, банк использует три разных способа оценки стоимости многоквартирных домов.

    • Подход к продажам
    • Подход к замене
    • Доходный подход

    Подход к продажам рассматривает другие сопоставимые объекты недвижимости и то, что они недавно продали в этом районе.Эти выплаты похожи на сборы с жилой недвижимостью.

    Метод замены рассматривает, сколько будет стоить создание здания или зданий с нуля с учетом строительных материалов, затрат на рабочую силу и т. Д.

    И доходный подход рассматривает прибыльность актива на основе доходов и расходов.

    Однако доходный подход имеет очень большое значение при оценке стоимости, потому что, в конце концов, банк инвестирует в бизнес, а не только в недвижимость.

    Когда дело доходит до оценки стоимости многоквартирного дома с использованием доходного подхода, необходимо знать несколько ключевых терминов, таких как ROI, Cap Rate и NOI. Но NOI или чистый операционный доход, безусловно, является самым важным.

    В этой статье будет рассмотрено это ключевое соотношение — фундамент для определения стоимости многоквартирного дома и его цены.

    Знание того, как разобраться в NOI, является основой вашего прибыльного предприятия по инвестированию в недвижимость.

    Вы можете рассчитать ставку капитализации (Cap Rate) для вашей конкретной собственности, разделив NOI на цену, которую вы заплатили за свою собственность. Но есть еще одна, другая ставка капитализации, которую вы будете использовать для расчета рыночной стоимости. Эта ставка капитализации определяется тем, за что продаются другие похожие объекты недвижимости в вашем районе. В вашем регионе будет «рыночная капитализация». Уровень рыночной капитализации зависит от экономической ситуации в районе и рыночных продаж.

    Итак, чтобы получить стоимость многоквартирного дома, вы должны сначала определить NOI или чистый операционный доход.

    Вот пошаговая инструкция, как рассчитать NOI квартиры:

    Определение общего дохода

    Сложите все источники дохода для собственности за год.Товаров может быть:

    • Арендная плата от собственности
    • Стиральные машины с монетоприемником
    • Торговые и кондитерские аппараты
    • Стоимость парковки
    • Стоимость хранения
    • Просроченные платежи
    • Прочие доходы

    Например, возьмем комплекс из 100 квартир, где каждая квартира арендует ровно 1000 долларов каждый месяц — ха, разве это не было бы хорошо?

    В комплексе также есть стиральные и сушильные машины с монетоприемником и несколько автоматов по продаже газированных напитков и конфет, которые приносят 1000 долларов ежемесячного дохода.

    Аналогичным образом, арендаторы могут арендовать дополнительные парковочные места за 100 долларов в год, а 50 единиц имеют их на общую сумму 5000 долларов в год.

    Так каков общий доход?

    • 100 единиц X 1000 долларов в месяц = ​​1,2 миллиона долларов в год на арендную плату
    • 1000 долларов в месяц на одежду и распространение = 12000 долларов в год
    • Расходы на парковку 5000 долларов в год
    • Наш совокупный доход по этому комплексу составляет 1 217 000 долларов США.

    Мы можем определить NOI, вычтя общие расходы из общей суммы дохода.

    Определение расходов

    Вот краткое изложение возможных эксплуатационных расходов для жилого комплекса:

    • Сборы за управление имуществом
    • Техническое обслуживание и ремонт
    • Сборщик мусора
    • Ландшафтный дизайн
    • Обслуживание бассейна
    • Налоги и страхование
    • Бухгалтерские и юридические услуги
    • Коммунальные услуги
    • Безопасность

    Также ипотечный платеж не включен в определение NOI.

    Предположим, что более значительная часть наших годовых затрат на этот 100-квартирный жилой комплекс составляет примерно 517 000 долларов.

    Расчет NOI

    Так каков наш NOI?

    1217000 долларов (общий доход) — 517000 долларов (общие расходы) = 600000 долларов (NOI)

    NOI на этой иллюстрации составляет 600 000 долларов.

    Определение рыночной капитализации

    Чтобы определить рыночную капитализацию, вы можете сделать три разные вещи:

    1. Спросите у коммерческих брокеров, знакомых с районом, в котором расположен жилой комплекс.Поговорите как минимум с тремя разными брокерами и найдите консенсус.
    2. Найдите похожие недавно проданные объекты в этом районе. Если вы можете получить NOI и продажную цену, вы разделите NOI на продажную цену.
    3. Поскольку местные коммерческие кредиторы выдавали ссуды в этом районе. Они будут использовать максимальную ставку для оценки собственности, и их оценка имеет решающее значение, потому что именно они будут оценивать стоимость вашей собственности для финансирования.

    Определение стоимости многоквартирного дома

    Когда у нас будет достаточно четкое представление о ставке местной капитализации (что дает оценке банка наивысшую степень достоверности), мы можем рассчитать ее стоимость.

    Предположим, что мы используем максимальную ставку 10%.

    Для расчета стоимости мы делим 600 000 долларов (NOI) на 0,10 (рыночная капитализация) и получаем 6 000 000 долларов в качестве ценника или рыночной стоимости собственности.

    Теперь вы видите, насколько важен NOI? Вы действительно не можете повлиять на рыночную капитализацию, но можете контролировать NOI.

    Если бы ваш NOI составлял 500 000 долларов, стоимость недвижимости упала бы до 5 000 000 долларов. Или, если бы ваш NOI составлял 700 000 долларов, стоимость собственности увеличилась бы до 7 000 000 долларов.

    Итак, вы можете видеть, насколько более высокий NOI выгоден для капитала и стоимости вашей собственности. Итак, возникает вопрос: «Как мне увеличить свой NOI?» Ответ прост: сокращайте расходы и увеличивайте доход!

    Огромным преимуществом инвестирования в квартиры является то, что вы можете напрямую «добиться признания» и оценки, управляя недвижимостью и ее финансами.

    Все дело в цифрах!

    Следующая статья в блоге была предоставлена ​​Биллом Манассеро, основателем « The Old Dawg’s REI Network », блога, информационного бюллетеня и подкаста для пожилых людей и пенсионеров, которые обучают искусству инвестирования в недвижимость.Его цель инвестирования в недвижимость, которая будет регистрироваться по адресу olddawgsreinetwork.com , состоит в том, чтобы владеть / контролировать 1000 единиц / дверей в течение следующих шести лет.

    Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer , чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

    Как рассчитать стоимость недвижимости с учетом ставки капитализации

    Очень важно, чтобы агенты по недвижимости и брокеры, работающие с клиентами-инвесторами, понимали методы оценки доходной собственности, если они собираются выполнять свою работу должным образом. Обычно используемый метод оценки сочетает доход и ставку капитализации для определения текущей стоимости недвижимости, рассматриваемой для покупки.

    Помимо рыночной стоимости недвижимости, первое, что вам нужно сделать, как инвестору в недвижимость, который рассматривает возможность покупки, — это определить ее операционный доход и расходы. Эта информация покажет вам, соответствует ли недвижимость вашим целям и ожиданиям в отношении денежного потока и прибыльности.

    Ставка капитализации

    Ставка капитализации представляет собой ожидаемую прибыль через год, как если бы вы купили за наличные.Понимание ставки капитализации жизненно важно для вашего будущего роста бизнеса, особенно если вы только начинаете.

    Расчет стоимости объекта

    Сначала определите чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости. NOI арендуемой собственности — это арендная плата за вычетом расходов. Определите чистый доход от аренды после того, сколько стоит содержание здания, если это жилой комплекс.

    Это может быть немного проблематично, потому что вам понадобятся отчеты о доходах и расходах, и только текущий владелец, скорее всего, будет иметь эту информацию.Но вы также можете оценить NOI, умножив продажную цену на ставку капитализации после того, как вы установили эту ставку.

    Пример расчета

    Проект шести квартирных квартир может принести 30 000 долларов чистой прибыли от сдачи в аренду. Определите ставку капитализации недавно проданной сопоставимой недвижимости. Теперь разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации, чтобы получить результат текущей стоимости.

    Допустим, ваш аналог продан за 250 000 долларов. Вы определили, что NOI собственности после вычета применимых расходов составляет 50 000 долларов.Разделите это на продажную цену в 250 000 долларов. У вас ставка капитализации 0,2 или 20%.

    Предполагая, что ставка капитализации составляет 20%, 30 000 долларов, разделенные на этот процент, составляют 150 000 долларов. Это будет текущее значение.

    Прочие инструменты

    Имейте в виду, что это не единственный метод расчета значений свойств дохода — это всего лишь один инструмент в коробке. Различные расчеты оценки и финансовых показателей, которые инвесторы и профессионалы в сфере недвижимости используют в своей повседневной работе, имеют определенную ценность.

    Например, мало недвижимости приобретается за наличные и без финансирования, поэтому другим используемым методом расчета может быть возврат наличными.

    Существуют книги, полные сложных расчетов, которые вы можете использовать для оценки недвижимости и определения эффективности инвестиций в недвижимость, владения недвижимостью и операций с ней. Некоторые из них относятся к оптовой торговле, некоторые — к проектам «исправить и перевернуть», а третьи — к инвестированию в аренду. Некоторые из них более полезны для инвестора в аренду при определении долгосрочной доходности своих портфелей.

    Большинство инвесторов регулярно используют только полдюжины или около того этих расчетов для инвестиций в жилую недвижимость.

    Инвестиции в коммерческую недвижимость

    В коммерческие инвестиции вовлечен совершенно новый уровень математики. Кредиторы используют очень специализированные расчеты, чтобы определить, финансировать ли покупки или проекты.

    Выбор метода оценки и расчета прибыли зависит от ваших целей и типа собственности. Если вы инвестор, покупающий односемейную недвижимость для сдачи в аренду, вас, вероятно, не слишком интересуют ставки капитализации и другие расчеты, ориентированные на несколько семей.

    Инвестиции в арендную недвижимость

    Начало успешной стратегии инвестирования в арендную недвижимость — это точная оценка доходности от аренды предполагаемой недвижимости. Чистый доход от аренды говорит вам, насколько хорошо идут ваши инвестиции, не только с учетом рыночных факторов и арендной платы, но и с вашими затратами, включая управление и техническое обслуживание.

    Итог

    Те, кто инвестирует в недвижимость через приносящую доход недвижимость, должны иметь метод определения стоимости любой собственности, которую они собираются купить. Ставки капитализации широко используются при оценке коммерческой и многоквартирной собственности, а также в исследованиях прибыльности. Их можно использовать для определения хорошей продажной цены или стоимости перечисленной собственности по сравнению с запрашиваемой ценой.

    Как определить справедливую рыночную стоимость дома | Home Guides

    Автор: SF Gate Contributor Обновлено 11 января 2021 г.

    Справедливая рыночная стоимость собственности определяет, что вы можете ожидать получить, если продадите ее в этот день частным образом. Эта стоимость важна не только для целей продажи, но и для определения стоимости вашего дома и инвестиционной привлекательности.Если вы планируете продать, рефинансировать или взять взаймы под залог своего дома или его собственного капитала, вам сначала необходимо определить справедливую рыночную стоимость. И наоборот, если вы планируете купить дом в ближайшем будущем, расчет его справедливой рыночной стоимости в первую очередь может помочь вам не платить слишком много — или помочь вам найти отличную сделку.

    1. Используйте онлайн-инструменты

    2. Воспользуйтесь онлайн-калькулятором справедливой рыночной стоимости, таким как Zillow или PennyMac, чтобы приблизительно оценить рыночную стоимость вашей собственности.Предоставляйте правдивую информацию для достижения точных результатов. Не забудьте указать все работы по модернизации или реконструкции, выполненные в вашем доме с момента его покупки, так как это может повысить стоимость вашего дома, иногда значительно.

    3. Проведите CMA

    4. Проведите сравнительный анализ рынка (CMA) собственности. CMA сопоставит вашу собственность с сопоставимыми объектами, чтобы построить статистическую разбивку того, сколько может стоить ваш дом по сравнению с аналогичными соседними объектами с соответствующими или аналогичными характеристиками.Справедливая рыночная стоимость в значительной степени зависит от других свойств, так же как «синяя книга» сравнивает аналогичные характеристики автомобилей, чтобы составить оценочную стоимость для автомобилей.

    5. Заказать оценку дома

    6. Нанять оценщика дома для проведения оценки имущества. Будьте готовы потратить в среднем от 200 до 600 долларов на полную оценку; ставка будет выше для больших и дорогих домов. По завершении оценки запросите у оценщика копию отчета.Чтобы получить более округленное значение, наймите двух или трех независимых оценщиков для проведения отдельных оценок; затем выберите среднюю оценку или вычислите среднюю оценку всех трех.

    7. Проверить последние продажные цены

    8. Еще один способ определить справедливую рыночную стоимость дома — найти недавно проданные объекты недвижимости в вашем районе, которые похожи на ваш дом по размеру, площади, состоянию, характеристикам и возрасту. Сложите общую продажную цену каждого объекта недвижимости, затем разделите на количество объектов недвижимости, чтобы найти среднюю цену продажи.Повторите этот процесс еще раз для квадратных метров собственности. Разделите среднюю цену продажи на среднюю площадь в квадратных футах, чтобы рассчитать среднюю стоимость всех объектов недвижимости на квадратный фут. Умножьте эту сумму на количество квадратных футов в вашем доме, чтобы получить очень точную оценку справедливой рыночной стоимости вашего дома.

    9. Обзор последних начислений налога на имущество

    10. Обратитесь в местный налоговый орган и запросите копию оценки налога на имущество для вашего дома.В качестве альтернативы, рассчитайте оценку самостоятельно, определив ставку налогообложения — процент от стоимости собственности — и разделив годовой налог на ставку налога. Например, если ставка налога на имущество составляет 4 процента, и вы платите 10 000 долларов в год в виде налога на имущество, деление 10 000 долларов на 0,04 даст вам 250 000 долларов, оценку местного правительства справедливой рыночной стоимости вашего дома.

    11. Подсказка

      На справедливую рыночную стоимость дома влияют многие факторы, в том числе недвижимость, участок, на котором он стоит, окружающие свойства, недавно проданные дома и рыночные цены на любую дату. Использование всех вышеперечисленных методов для расчета средней стоимости даст вам наиболее точную рыночную стоимость вашего дома.

    Как рассчитать рыночную стоимость собственности

    Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости необходим при определении цены дома на листинге или при рассмотрении вопроса о покупке недвижимости. Рыночная стоимость — это то, что готовый и желающий покупатель заплатит за недвижимость на текущем рынке. Рыночная стоимость определенного объекта недвижимости не обязательно должна быть такой же, какой она была за год до расчета стоимости или год спустя.

    Оценка характеристик объекта недвижимости

    Подготовьте список характеристик объекта недвижимости. Например, если это дом, укажите год постройки, количество спален, общую площадь в квадратных футах, размер гаража, тип крыши, типы столешниц и полов, есть ли в нем камин, бассейн, ландшафтный дизайн, ограждение или стены.

    Поиск сопоставимых продаж

    Найдите от трех до пяти аналогичных объектов недвижимости, которые были проданы за предыдущие 6 месяцев. Эти объекты называются сопоставимыми объектами недвижимости или «comps».Для точного расчета выберите свойства в непосредственной близости от объекта недвижимости. Если объект недвижимости расположен в жилом массиве, сопоставимые объекты должны быть из того же жилищного проекта. Сопоставимые дома должны быть такого же размера, что и объект недвижимости — в пределах 200 квадратных футов.

    Трудно определить точную рыночную цену без точных данных о продажах местных сопоставимых товаров или без точных данных о стоимости конкретных функций (например, бассейна). Бассейны могут быть плюсом или минусом.Например, в Аризоне плавательный бассейн обычно увеличивает стоимость дома, но может снизить стоимость дома в холодном климате.

    Сравнение сопоставимых объектов недвижимости

    Перечислите сопоставимые объекты недвижимости вместе с ценой их продажи. Цена продажи не совпадает с ценой листинга. Специалисты по недвижимости обычно находят эти цифры через свою службу множественного листинга.

    Обратите внимание на различия между сопоставимыми и рассматриваемыми объектами.Сравните функции, перечисленные для объекта объекта, с аналогичными свойствами. Например, если рассматриваемая недвижимость была построена в 1990 году, а сопоставимая недвижимость была построена в 2000 году, обратите внимание, что сопоставимая недвижимость на 10 лет новее.

    Корректировка значений свойств

    Внесите корректировки для различий между каждым сопоставимым свойством и рассматриваемым свойством. Например, если один сопоставимый объект недвижимости продан за 200 000 долларов и во многих отношениях похож на объект недвижимости, но на 10 лет новее, чем объект недвижимости, необходимо произвести корректировку.

    При корректировке сумма не обязательно является фактической стоимостью товара. Например, если сопоставимая недвижимость продана за 100 000 долларов, и рассматриваемая собственность аналогична, но имеет блочную стену, строительство которой стоит 20 000 долларов, корректировка не будет составлять 20 000 долларов; это будет процент от этой суммы. Хотя объект недвижимости будет стоить более 100 000 долларов, он будет стоить менее 120 000 долларов.

    Сделаем небольшую математику

    Подсчитайте корректировки для каждого свойства и добавьте или вычтите эту сумму из сопоставимого свойства.Например, рыночная стоимость объекта недвижимости (в примере на предыдущем шаге) будет меньше 200 000 долларов, потому что она старше. Фактическое сокращение будет зависеть от региона и местных рыночных условий.

    Не все удобства, такие как дополнительная или новая бытовая техника, повышают рыночную стоимость собственности. Это может улучшить показ одного объекта недвижимости, но не обязательно увеличивает общую сумму при расчете рыночной цены.

    Усреднение общей суммы собственности

    Усреднение итоговой суммы.После корректировки продажной цены (которая является фактической продажной ценой плюс или минус корректировки) сложите все скорректированные цены вместе и разделите полученное число на общее количество сопоставимых объектов недвижимости. Окончательное число — это оценочная рыночная стоимость объекта недвижимости.

    Расчет справедливой рыночной арендной стоимости вашей арендуемой недвижимости

    Джонса Принса, аналитика происхождения

    Одним из наиболее важных компонентов управления доходной от сдачи в аренду жилой недвижимостью является определение справедливой рыночной арендной стоимости.Как только вы определите этот расчет, он поможет вам определить арендную плату, которую вы планируете взимать со своих арендаторов. Эти доходы от аренды станут годовыми денежными потоками, которые станут фундаментальной основой для общей стоимости собственности — поэтому нет нужды говорить — цифры, которые вы выберете, имеют огромное значение.

    В этой статье мы рассмотрим следующие темы:

    Как получить соответствующие цифры аренды, которые являются разумными, предлагая собственности возможность для самых высоких краткосрочных денежных потоков, а также восприятие стоимости в настоящем и будущее? Справедливая рыночная стоимость аренды недвижимости — это показатель, который очень ищут инвесторы в арендную недвижимость.

    Вы должны понимать рыночную ренту

    Возможно, было бы полезно пересмотреть, что такое рыночная рента. Рыночная ставка в этом смысле относится к ставке, по которой люди готовы платить, «постоянной ставке» — если хотите — на конкретном рынке. В условиях (относительно) свободного рынка арендные ставки — будь то квартиры, дома, что у вас есть — будут определяться рынком и тем, что он может поглотить, — емкостью рынка.

    В отношении этих цифр, безусловно, есть некоторая двусмысленность, а также некоторые факторы, которые могут выходить за рамки контроля владельцев или управляющих недвижимостью с доходом от сдачи в аренду — но с учетом сказанного, следующие компоненты помогут соответствующим участникам, связанным с этой арендуемой недвижимостью, определить, что рынок выдержит поскольку это относится к ценообразованию, а также к ряду других концепций, которые будет полезно знать и понимать при инвестициях в аренду.

    Поиск ставок для определения справедливой рыночной арендной платы на вашем рынке

    Один из наиболее эффективных способов расчета справедливых рыночных арендных ставок для вашей собственности — это посмотреть на арендную плату, взимаемую с аналогичной недвижимости на рынке. Сравнение аналогичной местной собственности с вашей собственной в отношении физического размера дома, спален и ванных комнат, меблированных или немеблированных вариантов — среди многих других факторов, влияющих на цену, позволит вам создать основу для тех арендных ставок, которые вы ищете на основе ваше предполагаемое место на рынке.

    Также важно изучить процент вакантных квартир на вашем рынке, прежде чем искать сравнимые ставки. Публикуемые ежеквартально показатели вакансий дают избирателям наглядное представление о пропорциональной занятости на конкретном рынке или субрынке.

    Показатели вакансий дают наглядное представление о пропорциональной занятости на конкретном рынке.

    Показатели вакансий помогут вам лучше понять и, таким образом, отреагировать на сопоставимую информацию об аренде, которую вы собираете во время поиска.Также полезно оценивать имеющиеся исторические данные и прогнозы на будущее, которые, несомненно, помогут вам в установлении цен на аренду.

    Распространенные отчеты такого рода включают отчеты CoStar, Colliers International и REIS. К этим отчетам можно получить доступ онлайн или в печатном виде, индивидуально или по подписке (в некоторых случаях за небольшую плату).

    3 способа расчета справедливой рыночной стоимости аренды

    Вот список из 3 основных способов найти и исследовать расчет справедливой рыночной стоимости арендуемой собственности, в которую вы можете инвестировать.

    1. Автоматизированные веб-инструменты

    (Zillow.com, Trulia.com, RentBits.com)
    Популярные сайты по аренде, такие как Zillow, Trulia, RentBits и другие, предоставят реально запрашиваемую арендную плату за местную недвижимость. Информация, варьирующаяся от физических размеров до наличия домашних животных и исторических данных об аренде в собственности, а также, как правило, множество фотографий может быть собрана из этих полезных ресурсов и, таким образом, использована при расчете арендной ставки.

    Кроме отчетов, созданных RentRange.com, эти платформы обеспечивают автоматическое определение рыночной арендной платы для арендодателей — и доступны в любое время, в любой момент — и доступны бесплатно.

    2. Традиционные СМИ

    (Местные газеты, местная реклама, молва, Craigslist)
    Не позволяйте широте возможностей, доступных в Интернете, помешать вам изучить некоторые другие варианты сравнения цен, которые легко доступны арендодателям. Другие, более традиционные объявления об аренде обычно отображаются в газетах и ​​других средствах массовой информации, которые учитывают потенциально более актуальные и актуальные списки, а также исследуют группу арендодателей или других заинтересованных лиц, которые не знакомы или иным образом предпочитают отказаться от использование Интернета для рекламы своей продукции.

    В любом случае, после обращения к этим традиционным средствам массовой информации, как правило, необходимо позвонить по телефону, чтобы обсудить арендные ставки и доступность. Хотя, учитывая обстоятельства, вы, скорее всего, не снимете дом или квартиру у человека — вы не только получите представление о ценах, но и сможете поговорить с коллегой, который будет только способствовать вашей сети и предложить вам контакт для потенциальных вопросов или идей в будущем.

    3. Профессиональные сети

    (местные ассоциации арендодателей, ассоциации арендаторов, клубы недвижимости)
    Если вы новичок в сфере недвижимости — или, более конкретно, — новичок в владении или управлении арендуемой жилой недвижимостью (или во многих случаях — и то и другое), важно, чтобы вы осознавали широкий спектр профессиональных сетевых ресурсов, которые вам легко доступны.Существуют местные или региональные ассоциации арендодателей и арендодателей, клубы недвижимости, некоторые из которых ориентированы на проживание, и жаждут новых членов.

    Эти профессиональные организации предлагают возможность налаживания контактов с местными коллегами, но, что не менее важно, они предоставляют доступ к местным лидерам отрасли, а также к базам данных рыночных данных и другой информации о ценах на аренду. Эта информация вместе с другими упомянутыми ресурсами может значительно помочь не только в установлении арендных ставок, но и в их корректировке с течением времени, а также, возможно, может привести к полному расширению вашего портфеля аренды жилья.

    Начните расчет справедливой рыночной стоимости аренды прямо сейчас

    Итак, если вы со стороны наблюдаете за бизнесом по аренде жилой недвижимости — или вы уже построили впечатляющий портфель домов, обязательно помните о широком множество доступных вам опций.

    Будь то новые автоматизированные веб-платформы, более традиционные и персонализированные медиа-формы или профессиональные сети — эти ресурсы помогут вам составить представление о ценах на аренду и предоставить широкий спектр другой важной информации.Они также могут помочь вам построить сеть в местном сообществе, которая будет неоценима для будущих вопросов, неопределенности или помощи.

    Суть в том, что почти все эти ресурсы предоставляются абсолютно бесплатно, поэтому, если вся эта информация легко доступна, а и бесплатны — что мешает вам проводить исследование?

    CoreVest — ведущий поставщик финансовых решений для инвесторов в жилую недвижимость. Мы предлагаем привлекательные долгосрочные долговые продукты для стабильных арендных портфелей, а также кредитные линии для новых приобретений.Для получения дополнительной информации о том, как Corevest может помочь в развитии вашего бизнеса по аренде и реабилитации, позвоните Джонсу Принсу по телефону 212.230.3341 или по электронной почте [email protected]

    Как инвесторы должны проводить расчет стоимости недвижимости

    Перейти к


    Любой инвестор знает, что оценка стоимости недвижимости является важным аспектом принятия разумных инвестиционных решений. Использование надежного средства оценки стоимости имущества, будь то ваша система или онлайн-инструмент, может помочь минимизировать путаницу и ошибки, которые слишком часто возникают при выполнении сложных финансовых расчетов.Ниже вы найдете обсуждение нескольких подходов к расчетам оценки собственности , включая пошаговые инструкции по выполнению этих расчетов. Читайте дальше, чтобы определить лучшую оценку стоимости недвижимости для вашей инвестиционной ниши.

    8 номеров для точного расчета стоимости имущества

    Для любого типа расчета стоимости недвижимости потребуется практическое знание ключевых цифр, таких как первоначальный взнос, ипотечный платеж, процентная ставка и многие другие. Прежде чем приступить к подсчету стоимости недвижимости, убедитесь, что вы сделали предварительный шаг в сборе цифр, которые обычно требуются в этом анализе:

    • Ипотечный платеж: Ипотечный платеж — это ежемесячный платеж, производимый кредитору в счет имущественной ссуды.Часть платежа поможет погасить первоначальную основную сумму кредита, а другая часть — это проценты, уплачиваемые кредитору. Выплата по ипотеке может включать или не включать налоги на имущество и страховку.

    • Авансовый платеж: Авансовый платеж — это первоначальный платеж наличными, который представляет собой процент от общей покупной цены собственности. Хотя покупатели жилья, которые берут ссуду Федерального управления жилищного строительства (FHA) или планируют арендовать недвижимость, могут поставить всего 3 балла. 5 процентов, большинству инвесторов следует ожидать внесения первоначального взноса от 20 до 25 процентов от покупной цены.

    • Доход от аренды: Инвесторы часто используют прогноз арендного дохода, чтобы претендовать на получение ипотечной ссуды. Доход от аренды, который покрывает больше, чем просто ежемесячный платеж по ипотеке, будет рассматриваться кредитором как менее рискованный и может привести к лучшим условиям кредита.

    • Соотношение цены к доходу: Отношение цены к доходу является популярным показателем доступности жилья.Это соотношение сравнивает медианную цену домохозяйства и средний доход домохозяйства в данном районе. Жилье становится более доступным по мере уменьшения коэффициента.

    • Соотношение цены и арендной платы: Чтобы найти соотношение цены и арендной платы, разделите среднюю цену дома на среднюю годовую арендную плату в данном районе. Это соотношение измеряет относительную доступность аренды по сравнению с покупкой на данном рынке жилья. Инвесторам следует избегать инвестирования в рынки с высокими коэффициентами, такими как 20 или выше, поскольку это указывает на рынок, более благоприятный для арендаторов.

    • Денежный поток: Денежный поток, часто измеряемый на ежемесячной или годовой основе, измеряет чистый доход от собственности после вычета любых расходов и платежей по ипотеке из дохода от аренды. Денежный поток считается положительным, если есть остаток после того, как произведены все расходы и платежи за эту конкретную недвижимость. И наоборот, отрицательный денежный поток является результатом того, что арендного дохода недостаточно для покрытия расходов владельца на эту конкретную недвижимость. Инвесторы всегда должны избегать недвижимости с прогнозируемым отрицательным денежным потоком.

    • Валовая доходность от аренды: Валовая доходность от аренды дает инвесторам годовой доход от собственности, измеренный по отношению к общей покупной цене. Чтобы определить валовой доход от аренды, найдите общий доход от аренды за один год, также известный как размер арендной платы, разделенный на общую стоимость покупки недвижимости, включая затраты на закрытие, сборы и любые затраты на ремонт. В процентах более высокая доходность от аренды означает более выгодные инвестиции.

    • Ставка капитализации: Ставка капитализации, или ставка капитализации, может показать потенциальную норму прибыли на данную инвестицию в недвижимость.Обычно валовой доход от сдачи в аренду продвигается дальше, принимая во внимание операционные расходы на недвижимость. Простая формула для определения ставки капитализации — разделить чистый операционный доход (NOI) на продажную цену недвижимости.


    [Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посещайте БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях, позволяющих максимизировать свой денежный поток и достичь финансовой свободы. ]


    Методы определения ставки капитализации

    Ставка капитализации является ключевым показателем при сравнении потенциальных инвестиций.Причина этого заключается в том, что максимальная ставка учитывает затраты, понесенные при владении арендуемой недвижимостью, и может предоставить более полную картину потенциального дохода, который она может приносить. Хотя нет четких стандартов для «хорошей» или «плохой» ставки капитализации, в контексте конкретной инвестиции это число может быть особенно полезным. К счастью, есть несколько способов определить ставку капитализации в зависимости от имеющейся у вас информации.

    Метод полосы инвестиций

    Согласно Investopedia, метод диапазона инвестиций лучше всего использовать для финансируемых инвестиций в недвижимость, поскольку он зависит от процентных ставок собственности.Формула этого метода требует двух основных переменных: компонента финансирования и компонента собственного капитала. Компонент финансирования относится к сумме капитала, предоставленного кредитором, и может быть определен путем умножения ставки по ипотеке на соотношение кредита к стоимости. Компонент собственного капитала относится к капиталу, поступающему от инвестора, и определяется путем умножения ставки доходности на процент от собственного капитала.

    Извлечение на рынке

    Рыночная добыча — это, пожалуй, самый удобный метод оценки капитализации данной собственности.У инвесторов, которые могут рассчитать чистую операционную прибыль, не должно возникнуть проблем с использованием метода рыночной добычи. Начните с добавления общих расходов на недвижимость, включая расходы на ремонт, налоги, страховку, сборы и любые расходы на вакансию. Затем возьмите годовой доход от аренды и вычтите общие расходы (рассчитанные выше). Разделите полученное число на общую стоимость недвижимости. Конечный процент — это ваша ставка капитализации.

    Метод наращивания

    Метод наращивания является вторым наиболее распространенным способом определения ставки капитализации.Инвесторам необходимо будет начать с процентной ставки, а затем определить ликвидность, возврат и премию за риск. Это будет самая сложная часть формулы, хотя это можно сделать. После того, как вы определили эти переменные, просто сложите процентные значения для максимальной ставки. Чтобы узнать больше о расчете упомянутых премий, ознакомьтесь с этим руководством от Investopedia.

    Как оценить инвестиционную недвижимость

    Следующие шаги демонстрируют, как оценить инвестиционную недвижимость, используя несколько из восьми обычно используемых чисел, указанных выше.Не существует единственно правильного подхода к оценке инвестиционной сделки; скорее, опытные инвесторы должны произвести несколько расчетов по методам, чтобы проанализировать инвестиционную сделку с разных сторон. Чтобы начать, выполните следующие действия:

    1. Определите справедливую рыночную стоимость недвижимости: Как правило, недвижимость продается по справедливой рыночной стоимости (FMV) на открытом рынке. Другими словами, это согласованная цена между тем, что готов предложить полностью информированный покупатель, и тем, что продавец готов принять. Чтобы найти это значение, сравните другие недавно проданные объекты недвижимости в этом районе, сопоставимые по размеру, возрасту и состоянию.

    2. Рассчитайте стоимость замены: Сколько будет стоить строительство точной копии имеющейся собственности? Процесс вычисления стоимости путем ответа на этот вопрос называется методом восстановительной стоимости. Это включает покупную цену земли, стоимость рабочей силы и материалов, но не включает амортизацию.Этот метод полезен, когда трудно определить сопоставимые свойства.

    3. Спрогнозируйте потенциальный доход от аренды: Если недвижимость в вашем распоряжении в настоящее время является доходной, свяжитесь с нынешними владельцами и спросите, сколько они взимают за аренду. Это также будет хорошей возможностью спросить список ежемесячных расходов, а также причину, по которой они продают недвижимость. Если в настоящее время владельцев нет или они не желают предоставлять данные, обратитесь в местные компании по управлению арендой и узнайте о сопоставимых данных в этом районе.

    4. Оценка годового чистого операционного дохода (NOI): Чистый операционный доход рассчитывается путем вычета общей суммы дохода, полученного от собственности, за вычетом всех операционных расходов, таких как страхование и налоги на имущество, обслуживание, ремонт и плата за управление. . Поскольку расходы могут колебаться от месяца к месяцу, инвесторы должны знать, что годовой NOI является приблизительным.

    5. Рассчитайте ставку капитализации: Ставку капитализации, или, для краткости, ставку капитализации, можно рассчитать, взяв общую покупную цену объекта или рыночную цену и разделив ее на чистый операционный доход (NOI), рассчитанный выше.Некоторые инвесторы будут утверждать, что ставка капитализации является наиболее важным показателем для сравнения стоимости собственности, поскольку она заставляет инвесторов детально прогнозировать все возможные расходы, позволяя им точно найти наилучшую стоимость.

    6. Рассчитайте наличные при возврате наличных, если применима ипотечная выплата: Если требуется ипотечная выплата, ее сначала нужно будет учесть в качестве расхода в приведенном выше расчете чистой операционной прибыли. После того, как это будет сделано, разделите годовой NOI на общую стоимость первоначального взноса и любых ремонтов, сделанных до сдачи недвижимости в аренду.В результате будет получен процент, который представляет, сколько будет зарабатывать недвижимость по отношению к вложенной сумме денег.

    Расчет стоимости имущества на основе дохода от аренды

    С точки зрения недвижимости стоимость сдаваемой в аренду собственности можно сравнить с аналогичной недвижимостью, недавно проданной по соседству. Однако эта оценка не принимает во внимание компонент дохода. В случае расчета стоимости собственности на основе арендного дохода инвесторы могут использовать валовой множитель арендной платы (GRM), который измеряет стоимость собственности относительно ее арендного дохода.Для расчета просто разделите стоимость недвижимости на годовой доход от аренды. Затем GRM можно использовать в качестве эталона при оценке сопоставимой доходной собственности.

    Что такое многоквартирная недвижимость?

    Под многоквартирной недвижимостью обычно понимают жилые комплексы, в которых можно сдавать в аренду более одного помещения. Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, существует множество стратегий, но, если их сузить до категории жилой недвижимости, можно выделить два основных типа недвижимости: односемейные и многоквартирные.Можно предположить, что односемейные дома предназначены для удовлетворения жилищных потребностей одной семьи. Упомянутое выше, многоквартирная недвижимость вступает в игру, когда объект недвижимости предоставляет более одной сдаваемой в аренду единицы. Инвесторы могут выбрать нишу для инвестирования в многоквартирную недвижимость из-за уникальных преимуществ, которые она предлагает.

    Оценка многоквартирной собственности: пошаговое руководство

    Подход, основанный на доходном методе, широко признан как лучший способ анализа стоимости многоквартирной собственности.Этот метод использует чистый операционный доход (NOI) и ставку капитализации собственности.

    1. Оценка чистого операционного дохода (NOI) объекта: NOI объекта оценивается путем вычета всех операционных расходов из общего дохода, полученного объектом за один год. В приведенном выше разделе оценки инвестиционной собственности подробно объясняется, как рассчитать NOI.

    2. Рассчитайте ставку капитализации, используя NOI: Теперь возьмите покупную или рыночную цену собственности и разделите ее на NOI, рассчитанный на шаге выше.Умножьте полученное число на 100, чтобы найти ставку капитализации. Понятие ставки капитализации подробно рассматривалось в предыдущих разделах.

    3. Получите значение многокомпонентного свойства: После того, как NOI свойства и коэффициент ограничения были вычислены, значение свойства можно определить относительно легко. Просто разделите NOI на максимальную ставку, чтобы получить значение многоквартирной собственности. Основываясь на этих расчетах, инвесторы должны осознавать важность точной оценки общих эксплуатационных расходов собственности, которые влияют на итоговые расчеты NOI, ставки капитализации и стоимости собственности.

    Как установить цену на многоквартирную недвижимость

    Определить текущую рыночную стоимость многоквартирной собственности может быть непросто, поэтому большинство инвесторов предпочитают брать займы, используя метод доходного метода, описанный выше. Чтобы оценить текущую рыночную стоимость недвижимости, просто разделите чистую операционную прибыль на ставку капитализации. Например, если чистая операционная прибыль составляла 100 000 долларов при максимальной ставке в пять процентов, стоимость собственности составила бы примерно 2 миллиона долларов. Однако имейте в виду, что чистый операционный доход и коэффициент капитализации объекта могут колебаться от месяца к месяцу, поэтому это только приблизительная цифра.Инвесторы также могут провести сравнение местного рынка аналогичных многоквартирных домов в этом районе или рассчитать цену с помощью метода замены, описанного ранее.

    Калькулятор стоимости инвестиционной собственности

    К настоящему времени должно быть очевидно, что существует несколько подходов к вычислению стоимости собственности, каждый из которых требует практического знания основных показателей и расчетов. Даже самый опытный специалист по оценке стоимости недвижимости может столкнуться с трудностями при выполнении сложных расчетов, отслеживая показатели, которые меняются со временем. К счастью, инвесторы могут воспользоваться онлайн-калькулятором стоимости инвестиционной недвижимости. Лучше всего понять, как рассчитывать стоимость недвижимости на основе дохода от аренды или использования ставки капитализации для расчета стоимости недвижимости, но нет причин не использовать доступные полезные инструменты.

    Важность стоимости дома

    Стоимость дома важна, когда вы рассматриваете возможность покупки любой собственности, будь то основное жилье или инвестиционная недвижимость. Причина в том, что стоимость дома по сути говорит вам, сколько он стоит.Это число будет влиять на все аспекты сделки с недвижимостью от привлечения финансирования до согласования окончательной цены покупки. По сути, стоимость дома поможет вам определить недвижимость, которую вы можете себе позволить, и ту, которая имеет соответствующую цену.

    Значение стоимости дома также выходит за рамки первоначальной покупки недвижимости, так как это может помочь вам предвидеть другие расходы. Например, стоимость дома может помочь определить налоговые ставки, страховые взносы и даже будущие рефинансирования.Стоимость дома также необходима для нескольких оценок собственности. Эти цифры могут дать вам более полное представление о домовладении.

    Сводка

    Независимо от того, предпочитают ли инвесторы использовать инструмент оценки стоимости недвижимости или производить каждый расчет вручную, инвесторы обязательно разовьют свою оценку оценки собственности. Расчеты оценки недвижимости — это важный ресурс, который позволяет инвесторам отличить хорошую инвестиционную сделку от плохой.Покупная цена собственности лишь поверхностная цена с точки зрения ценности, которую она может предложить, особенно в долгосрочной перспективе. Ознакомьтесь с приведенными выше методами определения ставки капитализации, валового множителя арендной платы и т. Д. Практикуя эти расчеты сейчас, вы будете лучше подготовлены к оценке (и сравнению) инвестиционных возможностей, когда это необходимо.

    Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

    Может быть, у вас много капитала, обширная сеть недвижимости или отличные строительные навыки, но вы все еще не знаете, как находить выгодные сделки.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, может помочь вам узнать, как приобрести лучшую недвижимость и добиться успеха в сфере недвижимости.

    Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

    Как оценить многоквартирный дом

    Если вы читаете это, я полагаю, вы более чем немного заинтересованы в покупке многоквартирных домов. Но что покупать? Другими словами: какие из всех построек на рынке являются «выгодными»?

    Что такое «хорошая сделка»? Многоквартирные дома не похожи на дома.Вы не покупаете их ради фен-шуй. Вы покупаете их, потому что придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который, как вы можете представить, они производят с некоторыми дополнительными инвестициями с вашей стороны.

    «Хорошо, — скажете вы, — но это мне не очень помогает. Я ищу хорошую сделку на здание и понятия не имею, как выглядит хорошая сделка «.

    Вот идея: возьмите факты о здании (количество квартир, общая арендная плата, площадь в квадратных футах и ​​т. Д.), Примените приведенные ниже инструменты и обработайте эти факты, чтобы составить обоснованное мнение о его стоимости.Затем, если вы сможете договориться о цене, которая меньше стоимости здания, БАМ! Ты покупаешь. Все просто, правда?

    Вот инструменты:

    Инструмент 1: Множитель валовой арендной платы (GRM)

    Интуитивно понятно, что чем больше команд арендует здание, тем более ценным оно должно быть. Таким образом, мы можем посмотреть на ренту и использовать ее для приблизительного определения ее стоимости. Самый простой способ сделать это — метод «множественной валовой ренты».

    Чтобы получить приблизительную оценку стоимости здания, начните с суммирования всей арендной платы, которую здание получает за один месяц. Итак, если у вас есть восемь квартир, каждая из которых арендуется за 1000 долларов в месяц, общая «валовая» арендная плата составляет 8 x 1000 долларов = 8000 долларов. Затем умножьте месячный показатель на 12 месяцев, чтобы получить годовую валовую арендную плату. В нашем примере умножьте 8000 долларов на 12 = 96000 долларов за год брутто.

    Когда я писал это в конце 2011 года в Лос-Анджелесе, разумный диапазон стоимости многоквартирного дома составляет 9–11 раз брутто-арендной платы. Это называется МРЖ: «Множественная валовая рента». Итак, чтобы оценить наш образец здания, приведенный выше, я бы умножил 96000 долларов на 9 = 864000 долларов, чтобы получить нижнюю часть диапазона оценки, и 96000 долларов на 11 = 1056000 долларов, чтобы получить верхний предел диапазона.«Но, — спросите вы, — как мне решить, использовать ли« 9 »,« 11 »или какое-то другое число?»

    В целом, чем более желательная (и, следовательно, менее рискованная) область, тем выше GRM. Таким образом, здание в лучшей части Беверли-Хиллз может стоить 12-13 граммов. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

    В идеале вы хотите просмотреть данные о недавних продажах сопоставимых зданий в целевом районе, чтобы получить представление об увеличении арендной платы, за которую они продали. Чтобы получить GRM для данного сопоставимого здания, проверьте цену, по которой оно было продано, и размер арендной платы, который он получал в то время.Разделите цену на годовую арендную плату брутто, и получится ваш ГРМ. Например, если подобное здание получало 100 000 долларов годовой валовой аренды и недавно было продано за 1 000 000 долларов, разделите 1 000 000 долларов на 100 000 долларов = 10 ГРМ. Затем умножьте арендную плату за целевое здание на десять, чтобы получить свою ценность.

    GRM — это быстрый и грязный способ получить диапазон оценки здания. Но не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

    Инструмент 2: ставка CAP

    Идея метода ставки CAP также довольно проста. Мы хотим сравнить реальную рентабельность здания с его стоимостью. Для этого нам нужно начать с определения «чистой операционной прибыли» или NOI.

    Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату и вычитая все затраты на эксплуатацию здания, включая налог на недвижимость, но НЕ какие-либо выплаты по ипотеке. Например: возьмите ваше здание выше, приносящее 96 000 долларов в год.Отнимите 3% от арендной платы за резерв вакансий. Затем вычтите коммунальные платежи, садоводство, уборку, техническое обслуживание, управление, ремонтный резерв и налоги на имущество. Предположим, мы оцениваем все перечисленное в 33 600 долларов в год. Чтобы получить NOI, мы вычислим 96 000–33 600 долларов США = 62 400 долларов США. Это сумма чистой операционной прибыли, которую приносит здание.

    Чтобы перейти от NOI к оценке стоимости, вам потребуется так называемая ставка капитализации или «ставка CAP». Это соотношение между ценой, по которой продаются аналогичные здания, и генерируемым ими NOI. Чтобы рассчитать ставку CAP, вы разделите цену здания в размере на его NOI NOI на цену здания. Таким образом, если сопоставимое здание было продано незадолго до 1000000 долларов, и оно приносило 75000 долларов в NOI, ставка CAP может быть рассчитана следующим образом: 1000000 долларов США / 75000 долларов США 75000 долларов США / 1000000 долларов США = 0,075 или 7,5%. Другой способ подумать об этом: если вы купили это здание за 1 000 000 долларов, вы бы зарабатывали 75 000 долларов в год или 7,5% прибыли на свои деньги. Лучше банковского счета, а?

    В целом ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 4.5% для отличных зданий в абсолютно лучших районах до 9% для плохих зданий в дрянных районах. Давайте возьмем наше здание чистой операционной прибыли в размере 62 400 долларов США сверху. Если он находится в хорошей зоне, мы бы использовали ограничение в размере 4,5%. Мы бы разделили NOI на ставку CAP. Итак, 62 400 долл. США / 0,045 = 1 386 667 долл. США (!!). С другой стороны, если бы он находился в плохой зоне, мы могли бы установить для него ставку CAP 9%, в результате чего его значение 62 400 долл. США / 0,09 = 693 333 долл. США. Это очень большая разница в стоимости … обратите внимание на важность выбора правильной ставки CAP!

    Инструменты 3 и 4: оптовые закупки

    Некоторые покупатели полностью игнорируют денежный поток.Может быть, они уже богаты и думают, что купят в хорошем районе и надеются на благодарность со временем. Или, может быть (как я!) Они все равно собираются полностью поменять здание, так что существующие арендная плата и расходы не имеют значения. Эти покупатели покупают «оптом» или «на фунт». Это можно сделать двумя способами: посмотреть на стоимость квадратного фута здания и стоимость единицы.

    Давайте сначала посмотрим на стоимость квадратного фута. Здесь покупатель говорит: «Меня не волнует арендная плата. Я полагаю, это может измениться.Я просто хочу знать, дешевле ли купить это существующее здание или построить новое, подобное ему ». Поэтому они используют эмпирическое правило, например, 100 долларов за квадратный фут. Они берут квадратные метры существующего здания и умножают его на свое практическое правило, чтобы получить приблизительное значение. Давайте представим, что в нашем примере здание (с арендной платой 96 000 долларов и NOI 62 400 долларов) имеет площадь 8 800 кв. Футов (включая восемь квартир по 1 000 кв. Футов плюс 800 кв. Футов прихожей и т. Д.). Наш оптовый покупатель может просто пойти: 100 x 8 800 = 880 000 долларов.Как правило, в Лос-Анджелесе лучшие районы могут стоить 300-400 долларов за квадратный фут, в то время как худшие районы могут поддерживать только 80 долларов за квадратный фут.

    Наконец, есть стоимость единицы (или «квартиры», или «двери»). Это именно то, на что это похоже. Вы берете практическое правило для оценки стоимости каждой квартиры и умножаете ее на количество квартир в доме. Согласно вашему эмпирическому правилу, вы не оцените ни одну единицу больше 100 000 долларов. Итак, ваше восьмиэтажное здание стоит: 8 x 100 000 долларов = 800 000 долларов.Это очень грубый инструмент: он не делает различия между крошечными квартирами-студиями и великолепными просторными квартирами с тремя спальнями и парковкой. Тем не менее, некоторые люди его используют. В Лос-Анджелесе вы увидите несколько новых зданий в отличных районах по цене более 300 000 долларов за квартиру, в то время как в плохих районах я видел закрытие сделок по ценам, равным 45 000 долларов за квартиру.

    Связать все вместе

    Как видите, разные инструменты оценки многоквартирных домов могут привести к совершенно разным оценкам стоимости.К сожалению, нет четкого способа объединить их все для получения одной «истинной» оценки. Как всегда, ценность в конечном итоге в основном в глазах смотрящего: вы игрок денежного потока? Тогда для вас важнее всего значение ставки CAP. Повторный хаббер? Вы наверняка купите оптом.

    Однако, если вы умен, каким бы покупателем вы ни были, вы оцените потенциальные приобретения с помощью всех доступных инструментов.

    alexxlab

    Related Posts

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *