Во исполнение п.1.2.1 «дорожной карты» мероприятий по достижению показателей, установленных в целевой модели «Подключение (технологическое присоединение) к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения» «Наличие калькулятора на сайте Правительства Ростовской области и на сайте РСО, позволяющего рассчитать ориентировочную плату за подключение, исходя из определенной точки подключения и с учетом нагрузки заявителя» министерством разработан ресурсный калькулятор и размещен на официальном сайте http://minjkh.donland.ru (http://minjkh.donland.ru/ресурсный-калькулятор-2/)
Объект незавершенного строительства
как объект недвижимого имущества и особенности возникновения права собственности на них
Специфическим объектом недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Изначально предполагается, что такой объект не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть использован только для достройки. До недавнего времени в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Так как практически до 1992 г. большая часть зданий, сооружений и других объектов недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, находилась в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен, необходимость в совершении сделок с объектами незавершенного строительства как объектами недвижимости также отсутствовала. С принятием указанного нормативного акта, а также Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов», утвердившего Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости.
Следует отметить, что все перечисленные нормативные акты предъявляют к объектам незавершенного строительства обязательное требование о том, чтобы в момент отчуждения такие объекты не были обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, т.е. строительство объектов должно было быть обязательно приостановлено из-за отсутствия финансирования. Таким образом, до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) объекты незавершенного строительства рассматривались как движимое имущество, а государственная регистрация права собственности на них имела своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом. И наоборот, отсутствие государственной регистрации давало основание считать такой объект движимым имуществом.
Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог бы рассматриваться как недвижимое имущество. Только после принятия Закона о регистрации объект незавершенного строительства был отнесен к объектам недвижимого имущества. В ст.25 Закона о регистрации указано, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.
Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий.
2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики, о чем уже говорилось выше.
3. Лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п.1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда.
Ведущий специалист-эксперт Батайского отдела Гребенщикова Н. С.
Особенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства
В настоящее время одним из весьма востребованных практикой и мало разработанных в теории объектов права собственности является объект незавершенного строительства.
Под объектами незавершенного строительства следует понимать объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено их принятие в эксплуатацию в установленном порядке[1].
Поскольку объекты незавершенного строительства не изъяты из гражданского оборота и не являются объектами, оборот которых ограничен, они в соответствии со статьей 129 ГК РФ могут свободно отчуждаться. Однако для объектов незавершенного строительства характерно наличие ограничений для участия в гражданско-правовом обороте, предопределенных самой природой объекта как «переходной стадии» от движимого имущества к недвижимому.
В цивилистической доктрине в последние несколько лет идет активная дискуссия о правовом статусе и правовом режиме объектов незавершенного строительства. Особое внимание привлекает проблема признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом. В настоящее время сформировалось два основных подхода:
1) объекты незавершенного строительства считаются объектами недвижимого имущества[2];
2) объекты незавершенного строительства являются движимым имуществом, то есть до момента сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации это всего лишь совокупность строительных материалов[3].
Не вносит ясности в эту дискуссию и позиция законодателя. Статья 130 ГК РФ непосредственно не называет объекты незавершенного строительства в перечне объектов недвижимости, предлагая решать этот вопрос в зависимости от того, соответствует ли объект незавершенного строительства общим критериям отнесения имущества к недвижимому (непосредственная связь с землей и несоразмерность ущерба назначению объекта при его перемещении).
Однако границы общего критерия позволяют по-разному определять правовой статус объектов незавершенного строительства.
В свою очередь судебная практика попыталась сформулировать объективно существующие, но не отраженные в законе особенности применения этих критериев в отношении объектов незавершенного строительства. В частности, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[4] разъяснил, что по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. При этом вопрос о статусе объектов незавершенного строительства, являющихся предметом договора строительного подряда, остался без разъяснения, что дало возможность для различного толкования.
Позиция Высшего Арбитражного суда РФ по этому вопросу получила различную оценку в работах цивилистов. М.И.Брагинский и В.В.Витрянский первоначально высказались за полную обоснованность толкования, данного Пленумом Высшего Арбитражного суда РФ[5]. В то же время Е.А.Суханов разъяснение Высшего Арбитражного суда РФ толкует совершенно по-другому: объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости только в случае консервации строительства, а во всех остальных случаях они всегда являются совокупностью стройматериалов (движимых вещей)[6].
В 2003 году на конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» сделан вывод о необходимости усовершенствования законодательства в сфере недвижимости, в том числе детализации правового режима объектов незавершенного строительства на уровне закона. В принятой по результатам работы конференции Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной протоколом №12 от 17 февраля 2003 года Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, сделан вывод о назревшей необходимости реформы правового регулирования правового режима объектов незавершенного строительства.
В частности, участники конференции внесли предложение о включении объектов незавершенного строительства в примерный перечень объектов недвижимости, данный в статье 130 ГК РФ[7]. Включение объектов незавершенного строительства позволило бы однозначно определить вопрос об их правовом статусе, который является ключевым для характеристики содержания права собственности на них. В то же время непосредственное указание на объект незавершенного строительства в перечне объектов недвижимого имущества, указанном в статье 130 ГК РФ, с точки зрения автора, будет лишь полумерой, не достаточной для комплексного решения проблемы. По мнению автора, более эффективным способом будет закрепление на законодательном уровне понятия объекта незавершенного строительства, в рамках которого следует отразить такой качественный признак как принадлежность к категории недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Большинство цивилистов склоняется к тому, что через анализ правомочий владения, пользования и распоряжения[8] может быть раскрыто содержание права собственности, хотя оно и не исчерпывается этими правомочиями.
Для выявления особенностей реализации вышеназванной триады полномочий в отношении объектов незавершенного строительства необходимо остановится на характеристике каждого из правомочий подробнее.
В целом под правомочием владения следует понимать общественное отношение, характеризующееся обособлением вещи от воздействий на нее третьих лиц и отражающее фактическое господство лица над вещью.
Таким образом, владение объектом незавершенного строительства есть обособление данного объекта от воздействий третьих лиц. Однако специфика объекта незавершенного строительства состоит в частности и в том, что в качестве лица, имеющего непосредственное отношение к объекту незавершенного строительства, выступает не только застройщик, но и подрядчик, осуществляющий строительство.
Так кто же в таком случае будет являться лицом, которому принадлежит правомочие владения в отношении объекта незавершенного строительства?
М.И.Брагинский, ссылаясь на пункт 3 статьи 7 закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»[9], полагает, что объекты незавершенного строительства являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса (подрядчика, заказчика, инвестора) до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг[10]. Анализируя данную точку зрения, можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства находятся во владении как застройщика, так и подрядчика.
В.В.Витрянский полагает[11], что объекты незавершенного строительства в период существования действующего договора строительного подряда являются объектами не вещных, а обязательственных прав подрядчика и застройщика[12]. При таких условиях до момента прекращения или расторжения договора строительного подряда не существует не только субъекта права собственности на объект незавершенного строительства, но и самого права собственности (в том числе и такого элемента содержания права собственности как «владение»).
К.И.Скловский поддерживает точку зрения В.В.Витрянского и утверждает, что «распоряжение заказчика своим правом на объект строительства до его получения от подрядчика непосредственно порождает у приобретателя только обязательственные права»[13]. При этом К.И.Скловский полагает, что правомочие владения принадлежит подрядчику, который, однако, ни при каких условиях не имеет права распоряжения объектом как своим.
О.Романов приходит к иным выводам[14]. Он пишет о том, что независимо от наличия действующего договора строительного подряда объект незавершенного строительства всегда является недвижимой вещью, однако до момента прекращения или расторжения договора строительного подряда он не имеет собственника, а правомочие владения принадлежит подрядчику. С этим нельзя согласиться. Во-первых, отсутствие собственника означает необходимость применения в данном случае норм статьи 225 ГК РФ о приобретении прав на бесхозяйную вещь, что не просто противоречит действительности, но и подрывает основы гражданско-правового оборота.
Во-вторых, нельзя согласиться с подобной конструкцией и потому, что законное владение лица при отсутствии у него права собственности производно от прав собственника[15].
И.Гумаров приходит к выводу о том, что «при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести права собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств»[16].
Каждая из вышеизложенных позиций обладает рядом недостатков, и ни одна из них не отражает реальности.
Существование объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости порождает необходимость существования субъекта права собственности, так как в ином случае следовало бы применять нормы статьи 225 ГК РФ, что противоречит интересам участников гражданского оборота. При этом право собственности на объект незавершенного строительства существует независимо от наличия или отсутствия договора строительного подряда.
Одной из характеристик объекта незавершенного строительства является его связь с земельным участком, на котором он возводится. В связи с этим при характеристике правового положения объекта незавершенного строительства следует уделять внимание именно характеру связи объекта незавершенного строительства с землей. При этом отрицать вещный характер прав на объект незавершенного строительства нет никаких оснований.
В связи с этим не выдерживает критики формулировка статьи 219 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации. Буквальное толкование данной статьи позволяет говорить о том, что право собственности на любые объекты незавершенного строительства и вновь созданные объекты недвижимости может возникать только в порядке приобретения прав на бесхозяйные вещи, предусмотренном статьей 225 ГК РФ. Очевидно, что это противоречит потребностям гражданско-правового оборота.
С учетом этого целесообразно внести изменения в статью 219 ГК РФ, указав, что государственная регистрация есть не момент возникновения права собственности, а лишь официальная фиксация юридического факта возникновения права собственности. Иными словами право собственности на объект недвижимости возникает и существует вне зависимости от наличия его государственной регистрации, и лишь реализация правомочия распоряжения обусловлена необходимостью соблюдения собственником формальных требований о государственной регистрации объекта. С учетом вышеизложенного государственная регистрация права собственности есть лишь административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.
Для адекватного отражения специфики правомочия владения по отношению к объектам незавершенного строительства следует разграничить правомочие владения как составляющую содержания права собственности и фактическое владение как производную от прав собственника.
Предположим, что застройщик, обладающий правами на земельный участок, осуществляет силами подрядчика возведение объекта на этом земельном участке. В этом случае возможно два способа строительства: строительство на основании полученного застройщиком разрешения или самовольная постройка. При наличии прав на строительство застройщик приобретает и право собственности на объект незавершенного строительства – этот вывод следует из систематического толкования главы 14 и главы 37 ГК РФ. При самовольной постройке подлежит применению статья 222 ГК РФ, которая закрепляет приоритет обладателя прав на земельный участок на приобретение прав собственности на возведенную самовольную постройку при условии последующего получения разрешения на ее возведение. Таким образом, во всех случаях налицо приоритет застройщика в приобретении права собственности, включающего в себя и правомочие владения. В таком случае возникает вопрос, какими полномочиями в отношении объекта обладает подрядчик, который осуществляет строительство объекта?
С учетом вышеизложенного, очевидно, в отношении объекта незавершенного строительства право собственности и, в частности, правомочие владения принадлежит застройщику, но при этом подрядчику принадлежит право фактического владения[17] объектом незавершенного строительства, которое является производным от права собственности застройщика.
Близким к владению, но все же самостоятельным правомочием является правомочие пользования.
Под правомочием пользования понимается возможность лица использовать вещь в своем хозяйственном интересе, т.е. извлекать из вещи плоды и доходы. Таким образом, правомочие пользования характеризует экономическую роль имущества, определяемую собственником.
Специфика правового статуса объекта незавершенного строительства как объекта, не принятого государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, серьезно ограничивает в отношении него содержание правомочия пользования.
Подписание акта о принятии объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией является юридическим фактом, определяющим возможность его эксплуатации (т.е. использования). В соответствии с действующими строительными нормами и правилами для принятия объекта в эксплуатацию необходимо выполнение требований проекта в полном объеме с соблюдением действующих строительных норм и правил.
Объект незавершенного строительства не может быть принят в эксплуатацию с сохранением своего статуса. В соответствии с пунктом 4.4 Территориальных строительных норм ТСН 12-316-2002 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов»[18] до ввода законченных строительством объектов в эксплуатацию не допускается их непосредственное использование по назначению. Таким образом, незавершенность строительства означает невозможность его использования по назначению. Более того, сам термин «использование по назначению» обладает существенной спецификой в отношении объекта незавершенного строительства. Назначение объекта недвижимости (здания, сооружения) определяется при его принятии в эксплуатацию, что находит отражение в акте государственной приемочной комиссии. Объект незавершенного строительства, не будучи принятым в эксплуатацию, не имеет назначения: с определенной степенью приближения можно утверждать, что назначение объекта незавершенного строительства – завершение строительства..jpg)
В этом случае единственное допустимое законодательством действие по эксплуатации объекта незавершенного строительства – это завершение строительства.
Возникает вопрос: возможна ли сдача объекта незавершенного строительства в аренду? Очевидно, нет[19]. В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, законодательством предусмотрено два варианта передачи собственником своих правомочий, однако при любом из вариантов присутствует правомочие пользования, которое в данном случае не может быть передано.
Следует, однако, подчеркнуть, что невозможность эксплуатации объекта незавершенного строительства до завершения строительства не означает отсутствие у собственника правомочия пользования, а свидетельствует о том, что применительно к объектам незавершенного строительства правомочие пользования ограничено правом на осуществление действий, направленных на завершение строительства.
Завершая характеристику триады правомочий собственника, остановимся на правомочии распоряжения.
Под правомочием распоряжения понимается юридическое господство над вещью, возможность определения юридической судьбы вещи вплоть до ее уничтожения. В целом правомочие распоряжения может быть охарактеризовано как правомочие лица на совершение любых сделок по отчуждению объекта, а также по принятию решений о его изменении (переработке) или уничтожении.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 закона РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[20] (далее – закон о государственной регистрации) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на него подлежит государственной регистрации. Формулировка этого пункта настолько широка, что охватывает любые виды сделок с объектом незавершенного строительства, однако такое широкое толкование не соответствует самому правовому режиму объекта незавершенного строительства и реально существующим правоотношениям.
К примеру, если следовать буквальному толкованию этой нормы при принятии решения о продолжении ранее приостановленного строительства собственнику следует предварительно зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, а лишь потом заключать договор строительного подряда. Очевидно, следует внести изменения в текст пункта 2 статьи 25 закона о государственной регистрации, ограничив случаи обязательности государственной регистрации объектов незавершенного строительства необходимостью совершения «сделок, направленных на отчуждение объекта незавершенного строительства». В предлагаемой редакции пункт 2 статьи 25 закона о государственной регистрации будет соответствовать понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенному в статье 2 этого закона.
Особенности правомочия распоряжения по отношению к объектам незавершенного строительства обусловлены закрепленным в действующем законодательстве делением объектов незавершенного строительства на две категории: в отношении которых есть договор строительного подряда и в отношении которых его нет.
При этом особенности двух вышеназванных категорий объектов незавершенного строительства анализируются цивилистами только применительно к совершению сделок по отчуждению объекта незавершенного строительства, в то же время такой элемент правомочия распоряжения как право изменения (переработки) или уничтожения объекта незавершенного строительства вообще не анализируется. Но характеристика правомочия распоряжения будет не полной, если она ограничится только одним из элементов правомочия распоряжения. Познание может претендовать на истинность выводов только при условии включения в его сферу всех элементов, составляющих явление.
Исходя из толкования, данного Пленумом ВАС РФ в пункте 16 постановления от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», многие авторы[21], да и судебная практика склоняются к мнению, что в период действия договора строительного подряда распоряжение объектом незавершенного строительства путем заключения сделки по его отчуждению невозможно..jpeg)
По мнению автора, данное утверждение не является верным. Как уже ранее указывалось, в соответствии со статьей 129 ГК РФ объект незавершенного строительства не относится к объектам, ограниченным в гражданском обороте, и может свободно отчуждаться. Наличие договора подряда не лишает объект незавершенного строительства его вещной природы и не обременяет его вещными правами подрядчика, так как последний обладает лишь обязательственными правами по договору подряда, корреспондирующими обязанностям застройщика. При таких условиях отсутствуют основания для ограничения прав собственника по распоряжению объектом незавершенного строительства. А взаимоотношения с подрядчиком во всех случаях подлежат урегулированию собственником (заказчиком) в рамках обязательственных правоотношений, существующих между ними.
При отсутствии договора подряда для распоряжения объектом незавершенного строительства собственнику необходимо соблюсти субъективный критерий, предусмотренный действующей редакцией статьи 25 закона о государственной регистрации, а именно – наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Судебная практика придает этому критерию серьезное значение при оценке действительности сделки[22], однако в своей основе он целиком зависит от субъективного мнения собственника, от его планов в отношении объекта незавершенного строительства на момент обращения за его государственной регистрацией. В частности, в пункте 16 информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» судом отмечено, что основанием для отказа в удовлетворении требований истца к ответчику (регистрирующему органу) является вывод суда о том, что у истца отсутствует намерение совершить сделку с объектами незавершенного строительства, что, в свою очередь, препятствует его государственной регистрации. Таким образом, на собственника объекта незавершенного строительства возлагается дополнительная обязанность по доказыванию регистрирующему органу (а при необходимости и суду) наличия необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства.
При соблюдении вышеназванных общепризнанных критериев (невозможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба назначению объекта; отсутствие договора строительного подряда; наличие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства) и наличии прав на строительство и земельный участок возможно осуществление государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, что в свою очередь дает возможность собственнику (обладателю зарегистрированного права) совершать сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства. Переход права на объект незавершенного строительства как объекта недвижимости подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации.
Поскольку распоряжение может выражаться также в изменении (переработке) или уничтожении объекта незавершенного строительства, дадим характеристику и этого элемента правомочия распоряжения. В целом, для собственника отсутствуют какие-либо особые ограничения при распоряжении им объектом незавершенного строительства путем его изменения (переработки) или уничтожения. Собственник объекта незавершенного строительства вправе изменить (переработать) или уничтожить этот объект, при обязательном соблюдении требований действующего законодательства. В случае неправомерного нарушения собственником интересов иных лиц (например, подрядчика) он обязан возместить причиненные им убытки.
Таким образом, хотя объекты незавершенного строительства и не являются ограниченными в гражданском обороте в силу пункта 2 статьи 129 ГК РФ, однако вовлечение их в оборот обусловлено выполнением целого ряда условий.
В завершение настоящей работы отметим, что, по мнению автора, действующая редакция статьи 219 ГК РФ порождает для законодателя необходимость в разработке, зачастую, излишне сложных юридических конструкций, направленных на устранение допущенных огрехов в юридической технике. Определение момента возникновения права собственности как момента государственной регистрации этого права повлекло за собой необходимость в такой комплексности критериев признания объекта незавершенного строительства объектом недвижимости и определения субъекта права собственности.
Это в свою очередь влечет для законодателя необходимость использования такого приема юридической техники как юридическая фикция, выражающаяся в данном случае в законодательном закреплении отсутствия вещно-правовой природы у объекта незавершенного строительства при наличии в отношении него действующего договора строительного подряда[23].
[1] Некрестьянов Д.С. Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства// Кодекс-Info. 2001. № 12. С.14.
[2] См. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.240.; Смышляев Д.В. Особенности правового положения объектов незавершенного строительства.// Актуальные проблемы гражданского права. М, 2000. С.90.
[3] См. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности// Хозяйство и право. 1998. №6. С.5.; Козырь О.М. «Недвижимость в новом Гражданском кодексе России»// «Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.: Сб. памяти С.А.Хохлова» / Отв.ред. А.Л Маковский. М., 1998. С.240.
[4] Вестник ВАС РФ, 1998, № 10.
[5] См. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С.53; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.240.
[6] См. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности// Хозяйство и право. 1998. №6. С.5.
[7] Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/ Под редакцией В.В.Витрянского. Исследовательский центр частного права – ГУ при Президенте РФ, 2003. С.28-29.
[8] См. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М-Л., 1948, часть первая; Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л., 1955.
[9] Ведомости РСФСР. 1991. №20. Ст.1005.
[10] Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С.54.
[11] Витрянский В.
В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.240
[12] Аналогичную позицию занимают и некоторые другие авторы: например, Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001, №1(6). С. 14.
[13] Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 410.
[14] Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право. 1998. №8. С.71.
[15] Аналогичная точка зрения о существовании конструкции «двойного владения» поддерживается Коноваловым А.В. (Коновалов А.В. «Владение и владельческая защита в гражданском праве» СПб., 2002. С.28-44).
[16] Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства.// Хозяйство и право. 1998. №10. С.59.
[17] Более подробно о фактическом владении смотри Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб., 2002. С.19-39.
[18] Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 23.12.2002 N2667-ра «Об утверждении территориальных строительных норм Санкт-Петербурга «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости»// Вестник Администрации Санкт-Петербурга, 2003, №1.
[19] Это подтверждается и судебной практикой (см. Постановление ФАС ЗСО по делу №Ф04/316-71/А45-97 от 11.03.1997)
[20] СЗ РФ. 1997. № 30.
[21] См. Смирнов М. Правовые проблемы объектов незавершенного строительства.// Гарант-МАКСИМУМ.Интернет-газета. 2001, №12.; Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001, №1(6). С. 14.
[22] См. П.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»; Постановление ФАС ЗСО от 06.
12.1999 по делу №Ф04/2536-572/А75-99.
[23] Некрестьянов Д.С. Указ.соч. С.18.
Понятие объекта незавершенного строительства и его особенности Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
со
2
УДК 338:45:69 И.В. Ланцов
А
‘
.
.
Ключевые слова: незавершенное строительство, объекты незавер-
.
‘
1
з >
в.
і
1
Л £
2 °
I
£м§|
нее
■
.
.
.
.
—
■
—
ных средств у заказчика. В данных обстоятельствах решается проблема его дальнейшего использования (как вариант — консервация) либо
—
.
—
.
—
—
,
:
—
,
—
—
—
.
—
но ОНС, можем отметить, что действующее законодательство РФ не со-
—
.
—
—
—
:
‘
‘
,
.
—
,
-,
-:
для обеспечения их завершения в нормативные сроки, подлежат реа-
м
‘
1
—
-‘
года необходимого финансирования из федерального бюджета, подле-
—
разом, ОНС были вовлечены в гражданско-правовой оборот в качестве
.
1
Л £
э °
I
£м§|
нее
и
критерия отнесения вещи к недвижимой и признания ОНС объектами недвижимости. Е.А. Суханов отмечает, что недвижимость — категория
—
:
,
■
:
—
1
■
строительства, не являющиеся договором действующего строительного
я
,
и
—
:
как объектом недвижимого имущества заинтересованное лицо должно зарегистрировать свое право в законодательном порядке.
1
—
—
—
,
я
.
описание ОНС.
—
тального строительства. Объект капитального строительства — здание,
о
.
.
—
.
самостоятельную разновидность недвижимости.
Здание — результат строительства, представляющий собой объем-
ю
о
—
я
.
Сооружение — результат строительства, представляющий собой объ-
■
,
и
—
—
.
—
—
■
—
.
—
екта незавершенного строительства: ОНС — объект недвижимого иму-
-.
.
—
—
—
—
дываются из расходов, связанных с его возведением, вводом в экс-
—
,
.
1
Л £
2 °
I
£м§|
нее
.
—
.
:
.
памяти С.А. Хохлова. — М., 1998. — С. 278.
:
■
.
■
—
:
.
с
:
.
—
—
—
■
.
—
1
.
—
■
—
.
—
■
—
—
.
■
.
s
.
.
Federatsii [Elektronnyi resurs]: feder. zakon ot 30 Dec. 2004 g. № 213-FZ. — Dostup
.
■
■
‘
.
.
nim [Elektronnyi resurs]: feder. zakon ot 21 July 1997 g. № 122-FZ. — Dostup iz
.
.
‘
[Elektronnyi resurs]: ukaz Prezidenta RF ot 10 June 1994 g. № 1181. — Dostup iz
.
.
.
■
Ekonomicheskii analiz: teoriya i praktika. — 2011. — № 2 (209).
—
■
■
imushchestvo / A.K. Useikin // Notarius. — 2010. — № 5. — S. 21-25.
■
—
—
номики и права, г.
Иркутск, e-mail: [email protected].
■
.
.
Law, Irkutsk, e-mail: [email protected].
H
H
о
H P3
CO
H
,
B.M. Bedin, L. Penko. — Irkutsk: Izd-vo BGUEP, 2009. — 201 s.
Объекты незавершенного строительства. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты
Объекты незавершенного строительства
Весьма спорными объектами как с точки зрения гражданского оборота, так и с точки зрения ГРПНИСН, являются объекты незавершенного строительства.
Долгое время в отечественной правоприменительной практике объекты незавершенного строительства рассматривались лишь как совокупность строительных материалов и вложенного труда и были в основном предметом обязательственных отношений между заказчиком строительства (будущим собственником здания или сооружения) и подрядчиком. По этим причинам указанные объекты не подпадали под режим НИ и не участвовали в гражданском обороте как недвижимые вещи.
Принятие ГК РФ 1994г. и Федерального закона о ГРПНИСН в корне изменило указанную ситуацию.
С момента принятия ГК РФ правотворческая и правоприменительная практика пошли по пути признания того факта, что объекты, не завершенные строительством, могут быть предметом гражданско-правовых сделок, а вещные права на них и переходы вещных прав подлежат обязательной государственной регистрации.
В частности, еще до принятия Федерального закона о государственной регистрации прав Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов НИ в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» было предусмотрено следующее. При приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано за покупателем, в случае если заявителем представлены:
— документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта НИ;
— разрешение на строительство;
— описание объекта незавершенного строительства.
При этом физические и юридические лица — собственники не завершенных строительством объектов НИ обладали преимущественным правом приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Согласно Указу в дальнейшем планировалось осуществлять приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.
Следует отметить, что согласно Федеральному закону от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.
Принятие Федерального закона о ГРПНИСН обусловило дальнейшее формирование правоприменительной практики в отношении объектов незавершенного строительства в заданном Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 русле.
В настоящее время статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Однако данная статья не содержит ответа на два принципиальных вопроса: 1) с какого момента вновь создаваемая вещь может быть признана недвижимой и 2) с какого момента возможна государственная регистрации прав на эту недвижимую вещь.
Создание вещи, которая впоследствии будет признана недвижимой (здание, строение, сооружение и т.п.), может происходить различными способами.
Во-первых, будущий собственник может осуществлять строительство своими силами. В этом случае, для того чтобы создаваемая вещь не была признана в рамках статьи 223 ГК РФ самовольной постройкой, застройщику необходимо соблюсти следующие условия:
земельный участок должен быть отведен для застройки в порядке, установленном действующим земельным законодательством;
необходимо получение соответствующих разрешений на строительство объекта; в процессе строительства необходимо соблюдение действующих градостроительных и строительных норм и правил;
застройщик (застройщики) должен возводить объект для себя с целью приобретения права собственности (права общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) — пункт 1 статьи 218 ГК РФ.
При соблюдении указанных условий по окончании строительства или же в тот момент, когда создаваемое имущество приобретает установленные статьей 130 ГК РФ признаки НИ (то есть объект неразрывно связан с землей, а его перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению), застройщик может зарегистрировать свое право собственности на созданную недвижимую вещь в установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав порядке.
В данном случае вопрос о том, в какой момент создаваемая вещь, представляющая собой совокупность строительных материалов, может считаться в физическом и юридическом смысле НИ, решается следующим образом.
Во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона о государственной регистрации прав обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта НИ с указанием его кадастрового номера.
Такой план может быть представлен в виде технического паспорта, выписки из технического паспорта или в виде инвентаризационно-технической документации, подготовленной специально уполномоченной (с 1 ноября 2004г. — аккредитованной) организацией по техническому описанию и учету. Из чего следует, что организация технической инвентаризации должна сделать описание создаваемого объекта НИ, подтверждая таким образом то, что создаваемый объект является с технической точки зрения объектом НИ. При этом организация технической инвентаризации может вынести заключение о степени готовности объекта и его пригодности к использованию по целевому назначению.
Во-вторых, пунктом 2 статьи 25 Федерального закона о государственной регистрации прав установлено, что право на не завершенный строительством объект НИ регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с таким объектом. Хотя наличие такой необходимости и не является доказательством отнесения строящегося объекта к НИ, без ее подтверждения при проведении правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, невозможна сама регистрация прав на данный объект.
Необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства является обязательным условием для всех подобных объектов, вне зависимости от того, каким способом осуществляется их строительство — самостоятельно или в рамках договора строительного подряда.
Для объектов, создаваемых по договору строительного подряда, существует несколько дополнительных условий, соблюдение которых необходимо для оформления права собственности на данные объекты в законном порядке.
В том случае если заказчик осуществляет строительство объекта с привлечением подрядчика, то незавершенный строительством объект является предметом договора строительного подряда, деятельность по созданию которого регулируется общими нормами обязательственного права и нормами строительного подряда (_ 3 гл. 37 ГК РФ). Отнесение такого объекта к НИ возможно лишь при выполнении следующих условий (вкупе с условиями, указанными выше):
прекращения действующего договора подряда;
завершения строительства и передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ и регистрации права заказчика на вновь созданный объект.
Следует отметить, что судебно-арбитражная практика идет по пути признания НИ объектов незавершенного строительства при соблюдении указанных выше условий.
Так, пунктом 16 Постановления Пленум ВАС РФ от 25 февраля 1998г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признал, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О ГРПНИСН» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к НИ».
При этом Пленум ВАС РФ призвал суды при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на НИ и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
По вопросу о возможности участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте Президиум ВАС РФ высказался в своем «Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи НИ» (направленном информационным письмом от 13 ноября 1997г. N 21).
В указанном документе содержится вывод о том, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. В подтверждение этого приводится следующая ситуация.
Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемосдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию.
Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект НИ и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 ГК Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 ГК Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 данного кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом НИ.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий на тот момент в том регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними НИ, должен был действовать следующим образом. На основании Указа Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на НИ» (дело рассматривалось до принятия Федерального закона о ГРПНИСН) он обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.
Указанная проблематика тесно связана и с налоговыми вопросами, что подтверждается материалами дела, рассмотренного в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 октября 2001г. N А19-492/00-26-Ф02-2416/01-С1.
Согласно материалам дела истец — фирма «КсемиТрейд ЛТД» — утверждал, что налоговыми органами неправомерно начислен налог на имущество, так как произведенные им затраты по строительству объекта «Байкал Бизнес Центр» не относятся к НИ. Оно в свою очередь подлежит обложению налогом на имущество на территории Российской Федерации согласно статье 9 Соглашения между Правительством Союза Советских Социалистических Республик и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения доходов и имущества.
В соответствии с действующим на тот момент законодательством о налогах и сборах и подзаконными актами (п.4 ст.1 Закона Российской Федерации «О налоге на прибыль предприятий и организаций», ст.1 Закона Российской Федерации «О налоге на имущество предприятий», пунктом 2 Положения о налоге на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, утвержденного постановлением мэраг. Иркутска от 01.03.1995 N 36/153) истец является плательщиком налогов на прибыль, на имущество и на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.
К тому же, в отчетный период действовало Соглашение между Правительством Союза Советских Социалистических Республик и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения доходов и имущества от 29 октября 1982г., вступившее в силу с 26 августа 1983 г.
В соответствии со статьей 9 названного Соглашения налогообложению в Российской Федерации подлежало только НИ, при надлежащее фирме «Ксеми-Трейд ЛТД» и находящееся на территории Российской Федерации, а ее движимое имущество подлежало налогообложению в Республике Кипр.
Из оспариваемого решения ГНИ по Иркутской области следует, что истцом не учитывались переходящие остатки по строительству объекта «Байкал-Бизнес-Центр», что повлекло занижение налога на имущество за 1994-1997 годы.
Арбитражный суд в соответствии со статьей 130 ГК Российской Федерации указал, что незавершенный строительством объект «Байкал-Бизнес-Центр» является НИ и подлежит обложению налогом на имущество в Российской Федерации.
Между тем фирме «КсемиТрейд ЛТД» в установленном порядке земельный участок в пользование (аренду) для строительства не выделялся, объект незавершенного строительства являлся предметом действующего договора подряда, по которому она, как подрядчик, результат выполненных строительных работ передала заказчику. Поэтому у нее в период выполнения строительных работ не возникло права собственности на объект незавершенного строительства. Соответственно произведенные ею затраты на строительство указанного объекта не могут быть признаны НИ и не подлежат обложению налогом на имущество в Российской Федерации.
Таким образом, суд установил, что ГНИ по Иркутской области неправомерно начислила фирме «Ксеми-Трейд ЛТД» налог на имущество, пеню за его несвоевременную уплату, а также привлекла ее к ответственности за неуплату налога по пункту 1 статьи 122 НК Российской Федерации в виде штрафа.
4 признака и 2 ограничения
Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.Другими словами, термины:
- незавершенный объект,
- объект незавершенного строительства,
имеют одно смысловое значение.
В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.
Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.
4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства.
Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.
1-ый признак.
Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.
К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:
- здание,
- строение,
- сооружение,
- объект незавершенного строительства.
Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.
Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.
Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.
2-ой признак.
Незавершенный объект — недвижимое имущество.
Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.
Перечень видов недвижимости не велик:
- земельные участки,
- участки недр,
- объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
- здания,
- сооружения,
- объекты незавершенного строительства.
Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.
Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.
Первый вывод.
Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре.
Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.
Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.
Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.
Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.
Второй вывод.
Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом.
Поясним данный вывод на примере.
Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.
Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.
Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.
Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.
Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.
3-й признак.
Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов.
По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.
Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.
Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.
Собственник объекта незавершенного строительства может 1 раз заключить договор аренды участка для окончания строительства.Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.
Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.
Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
4-ый признак.
Степень готовности объекта незавершенного строительства.
Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.
Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.
Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.
Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.
Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.
При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?
Перефразируем вопрос.
Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?
Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.
Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.
Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.
Однако, данное предположение ошибочно.
Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено.
Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.
Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.
Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным.
Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.
Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
1-ое условие.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.
Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.
Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.
Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.
При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.
Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.
2-ое условие.
Правомерное возведение объекта незавершенного строительства.
Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.
Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта.
а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,
б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,
в) наличие законных прав на земельный участок.
Подведем итог.
Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.
Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
С признаками объекта незавершенного строительства закончили.
Переходим к ограничениям.
Незавершенный объект имеет 2 ограничения.
1-ое ограничение.
Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов.
Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.
Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.
Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.
Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».
Причина в следующем.
Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.
Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.
Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.
Вывод.
Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.
2-ое ограничение.
Можно ли незавершенный объект делить на части?
Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.
Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.
Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.
Коммерческие здания делят на помещения.
Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.
Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.
Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя.
Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.
Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.
До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.
На этом пока всё.
Если вам известны другие признаки и ограничения объектов незавершенного строительства, то поделитесь в комментариях.
Обратите внимание.
Для строительства индивидуального жилого дома не нужно получать разрешение на строительство.
С 04 августа 2018 года вместо получения разрешения на строительство подают Уведомление о начале строительства.
Если не подать уведомление, то строительство будет незаконным. Построенный дом признают самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Сформируйте уведомление о начале строительства за 3 минуты.
сформировать
Онлайн сервис выдаст готовое уведомление и пошаговую инструкцию.
Уведомление о начале строительства и инструкция избавят от незаконного строительства ИЖС.
Желаю успешного завершения стройки и достойной жизни на своей земле.
Объект незавершенного строительства: проблемы приватизации земельного участка
Объект незавершенного строительства: проблемы приватизации земельного участка
- Подробности
- Категория: Статьи
СУДЕБНЫЙ ПРЕЦЕДЕНТ. МЕТОД РАБОТЫ ИЛИ НЕОБХОДИМОСТЬ?
Более двух с половиной лет назад, 1 января 2005 года, вступил в силу федеральный закон, согласно которому объекты незавершенного строительства, наряду со зданиями, строениями, сооружениями, земельными участками и участками недр, были отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость). Казалось бы, у собственников объектов незавершенного строительства появилась юридическая возможность на выкуп арендуемых земельных участков, на которых расположены такие объекты, наравне с собственниками других видов недвижимости. Это исключительное право собственников недвижимого имущества закреплено в статье 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ).
Процедура выкупа земли предельно проста. Для выкупа земельного участка нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка с заявлением. К заявлению необходимо приложить ряд документов. Главные из них — документы о регистрации юридического лица и подтверждающие право собственности на недвижимость, а также кадастровый план земельного участка, на котором находится недвижимость.
На деле же все обстоит не так просто. Во всяком случае, в городе Ярославле.
В мае прошлого года общество с ограниченной ответственностью «П» (по просьбе участников судебного слушания, название предприятия изменено) заключило договор купли-продажи недвижимого имущества — не завершенное строительством нежилое здание. На основании договора купли-продажи было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество и получено свидетельство о государственной регистрации права. Соответственно были оформлены арендные права на земельный участок, занимаемый приобретенным объектом недвижимости.
В последующем ООО «П» обратилось в Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее — УЗР) с заявлением на выкуп арендуемого земельного участка, но получило отказ.
Отказ мотивировался тем, что «содержание статьи 36 Земельного кодекса РФ не дает однозначного толкования, что под термином «строение» понимаются, в числе прочих, и объекты незавершенного строительства… таким образом, Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля полагает, что Земельный кодекс РФ не дает оснований для предоставления земельного участка под объектом незавершенного строительства в собственность юридическим лицам».
Представители ООО «П» вступили в длительные переговоры по поводу ошибочности позиции специалистов УЗР. Даже готовили и представляли письменные аналитические материалы, основанные на нормах действующего законодательства и судебной практике. После консультаций с юристами мэрии города позиция специалистов УЗР еще более укрепилась и была непреклонной.
А какие же доводы приводили представители ООО «П»? Они пытались убедить специалистов УЗР в том, что положения ст. 36 ЗК РФ в равной мере распространяются и на собственников объектов незавершенного строительства. Положения ст. 36 ЗК РФ об исключительных правах собственников зданий, строений и сооружений следует толковать как права собственников объектов недвижимости.
Имеются ли правовые основания для таких утверждений? Пожалуй, их достаточно.
Во-первых, согласно пункту 1 ст. 25 ЗК РФ права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.
В статьях 27, 28, 37 ЗК РФ установлены ограничения оборотоспособности земельных участков, а также случаи отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Нормы, согласно которым права на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определялись бы в зависимости от вида недвижимого имущества, принадлежащего гражданину или юридическому лицу, в ЗК РФ прямо не предусмотрены. А указание в ст. 36 ЗК РФ лишь на граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений, сооружений — не означает, что исключительно собственники указанных видов недвижимого имущества имеют исключительное право на приватизацию земельных участков. Иное понимание положений ст. 36 ЗК РФ об исключительных правах собственников недвижимости на приватизацию земельных участков, независимо от вида недвижимости, противоречило бы пункту 2 ст. 15 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, а также статьям 1, 3, 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о равенстве участников гражданских отношений, беспрепятственности осуществления гражданских прав, соответствии норм гражданского права, содержащихся в других законах, требованиям ГК РФ. Положения ЗК РФ не могут противоречить положениям ГК РФ о равенстве участников гражданского оборота.
Во-вторых, здания, строения, объекты, не завершенные строительством, — это объекты капитального строительства, неразрывно связанные с землей. Именно связь с землей является определяющим признаком недвижимости. Процесс рождения недвижимости можно представить следующим образом. Движимая вещь (строительные материалы) соединяется с недвижимостью (земля), в результате возникает новый объект, который приобретает фактические и юридические признаки недвижимости: вначале как незавершенное строительство, а затем как законченный строительством объект.
Еще ранее Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденное протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 № ФБ-8, выделяло два признака объектов незавершенного строительства: а) истекшие сроки строительства и б) приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Отсюда следует, что объект незавершенного строительства может существовать в виде а) законченного строительством здания, строения, но не введенного по какой-либо причине в эксплуатацию установленным порядком, либо б) представлять объект определенной стадии строительства.
Но еще существует формально-юридический признак рождения недвижимости. ГК РФ связывает возникновение права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, с моментом государственной регистрации. А государственная регистрация, как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество, обусловливается наличием документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости.
По закону о государственной регистрации прав, и законченное строительством здание, но без наличия оформленного разрешения на ввод в эксплуатацию, и объект определенной стадии строительства могут быть зарегистрированы лишь как объекты незавершенного строительства. Основаниями для регистрации будут являться документы, подтверждающие право собственности или пользования на земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. В случае с объектом недвижимости ООО «П» дело обстояло именно таким образом. По заключению экспертизы объект недвижимости по своим архитектурно-строительным характеристикам представлял законченное строительством здание, но не введенное установленным порядком в эксплуатацию.
Как видим, конкретные архитектурно-строительные характеристики объекта капитального строительства, с точки зрения возникновения права собственности на такие объекты, не являются определяющими. С формально-юридической точки зрения именно наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является определяющим фактором для отнесения объектов капитального строительства к незавершенному строительству или введенному в эксплуатацию. Но, во всяком случае, объект капитального строительства будет относиться к недвижимому имуществу и может быть объектом права собственности. И здесь можно сделать еще один вывод: наличие или отсутствие исключительного права у собственников недвижимости на приватизацию земли под объектами недвижимости согласно ст. 36 ЗК РФ не ставится в зависимость от архитектурно-строительных характеристик таких объектов недвижимости.
В-третьих, в ЗК РФ понятие «собственник объекта недвижимости» не употребляется. В статьях 35 и 36 ЗК РФ, регулирующих отношения возникновения прав на землю и отчуждения объектов недвижимости, употребляется понятие «собственник здания, строения, сооружения».
Также в ЗК РФ для описания прочно связанных с земельным участком объектов недвижимости употребляются понятия «объект» (подпункт 5 п. 1 ч. 1 ст. 1) и «здание, строение, сооружение» (статьи 30, 33, 35, 36, 39, 40, 63, 77, 88).
В статье 85 ЗК РФ, регулирующей правовой режим земель населенных пунктов, понятие «объект недвижимости» употребляется в отношениях по реконструкции и расширению существующих объектов недвижимости, а также по строительству новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками в рамках градостроительного регламента.
Согласно пункту 2 ст. 85 ЗК РФ, для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Статьей 36 Градостроительного кодекса РФ определено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Согласно пункту 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства. Одновременно статья 130 ГК РФ относит здания, сооружения и объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
Из части 3 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ следует, что правовой режим объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках в пределах границ территориальной зоны является единым.
Также применяя в совокупности пункт 10 ст. 1 и часть 3 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, статью 130 ГК РФ можно утверждать, что правовой режим недвижимого имущества (здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства), прочно связанного с земельными участками в пределах границ территориальной зоны, также является единым.
В-четвертых, с момента начала приватизации государственного имущества и до настоящего времени законодательство о приватизации предоставляет собственникам незавершенного строительства право на приватизацию земельных участков, на которых находятся указанные объекты.
Достаточно сослаться на Указ Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами». Указом было установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. При этом необходимо заметить, что данное положение документа утратило силу лишь в конце марта 2003 года.
Действующим ныне Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В-пятых, порядок приобретения прав на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, разъяснен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений — Росимуществом.
Распоряжением Минимущества России от 4 июля 2003 года № 2983-р утвержден «Порядок подготовки и принятия решений о вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности». Пунктом 13 Положения определено, что при продаже объектов незавершенного строительства переход прав на земельный участок осуществляется в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, нормами ГК РФ и нормами Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», предусматривающими исключительные права нового собственника объектов недвижимости на земельные участки, расположенные под указанными объектами. Если объекты незавершенного строительства не закреплены на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, при их продаже переход права на земельный участок осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», предусматривающего одновременное отчуждение его лицу, приобретающему объект незавершенного строительства.
В-шестых, законодательство Российской Федерации предусматривает нахождение в собственности лица земельного участка, на котором находится незавершенное строительство. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» признает в качестве предмета ипотеки земельные участки, находящиеся в собственности лиц и на которых расположены не только здания, строения, но и незавершенное строительством недвижимое имущество.
В седьмых, собственников зданий, строений, сооружений и незавершенного строительства судебная практика рассматривает в качестве равноправных субъектов исключительного права на приватизацию земельных участков, на которых размещены указанные объекты недвижимости.
Достаточно обратиться к Определению Высшего Арбитражного Суда РФ «О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» от 23.03.2007 № 262/07.
В определении установлено, что предприниматель Болгарин В. Ф. является собственником 1–2-этажного не завершенного строительством здания. Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Согласно распоряжению администрации города, предпринимателю Болгарину В. Ф. предоставлен в аренду земельный участок. Между Комитетом по управлению имуществом города и предпринимателем Болгариным В. Ф. был заключен договор аренды земельного участка на определенный срок.
Как указано далее в определении, после истечения срока действия договора аренды предприниматель вправе, как собственник строения (сооружения), реализовать свои права, предоставленные ему пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, на приобретение в собственность земельного участка, занятого строением (сооружением) и необходимого для его эксплуатации.
Как видно из определения, высшие судебные инстанции применяют положения пункта 1 ст. 36 ЗК РФ также к собственникам объектов незавершенного строительства.
И, наконец, законодательство Ярославской области предоставляет право собственникам объектов незавершенного строительства приобретать бесплатно (!) земельные участки.
Законом Ярославской области «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» прямо предусмотрены случаи приобретения в собственность
земельного участка собственником объекта незавершенного строительства, находящегося на данном земельном участке. При этом в качестве объекта незавершенного строительства рассматривается незавершенный строительством индивидуальный жилой (дачный) дом или гараж.
Таким образом, законодательством установлено и подтверждено судеб ной практикой, что как собственники зданий, строений и сооружений, так и собственники объектов незавершенного строительства имеют равные права на приобретение находящихся под указанными видами объектов недвижимости земельных участков в порядке и на условиях, установленных земельным законодательством.
Но этих доводов для УЗР оказалось недостаточно. И главный аргумент оппонентов заключался в отсутствии непосредственно в ст. 36 ЗК РФ прямого указания на собственников незавершенного строительства.
Отказ в выкупе земельного участка был обжалован в Арбитражном суде Ярославской области. Требования заявителя о признании отказа УЗР в выкупе земельного участка под объектом незавершенного строительства были удовлетворены.
А что же по поводу мотивации отказа УЗР отсутствием в законе однозначного толкования нормы права?
В решении Арбитражного суда Ярославской области от 10 сентября 2007 года по делу № А82–4901/07–56 суд посчитал возможным обратить внимание Управления земельных ресурсов мэрии г. Ярославля, что мотивировать отказ лишь отсутствием однозначного толкования нормы права государственному органу либо органу местного самоуправления не следует, поскольку такие ответы в любом случае не могут считаться достаточно обоснованными и, как следствие, ведут к нарушению законных прав и интересов заявителей. Суд в данной связи отметил, что любое лицо в случае необходимости (в том числе и УЗР мэрии г. Ярославля) вправе обратиться с целью получения сведений о толковании нормативного правового акта либо в орган, который издал данный акт, либо в орган, на который возложена обязанность толковать законы и другие нормативные акты (причем суды первой инстанции такими полномочиями не обладают).
Остается надеяться, что после такой оценки Арбитражным судом области действий одного из структурных подразделений органа местного самоуправления, в нашем городе прекратится давно сложившаяся практика отправлять граждан и юридических лиц по каждому поводу «искать правду» в судах.
В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»
Комментарии:
Добавить комментарий
- < Назад
- Вперёд >
Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства || kadastrmap.com
Общепринятое мнение, что объекты, которые не имеют незавершённый этап строительства, не подлежат кадастровому учёту, является ошибочным мнением. Согласно новой кадастровой политике в России, все такие объекты должны иметь кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, который содержит основные сведения об имущественном праве.Какую информацию содержит паспорт объекта незавершёнки
В паспорте содержится следующий блок данных и информации:- Физическое местонахождение объекта имущественного права.
- Стоимость объекта недвижимости.
- Общая площадь объекта.
- Дата осуществления регистрации в кадастровой палате России.
- Уникальный кадастровый номер объекта права.
- Кадастровый номер объекта, где расположен искомый объект права.
- Номер расположения помещения на этаже.
- Место расположения помещения в пределах одного искомого этажа.
- Площадь помещения (отдельного).
Как проходит регистрация
Процедура регистрации проходит в Росреестре, для этого вам понадобится:- Подготовка технического плана, который необходимо подготовить в БТИ (бюро технической инвентаризации).
- Оформление полевых работ, в том числе камеральная подготовка учёта объекта недвижимости. Составляется план межевания объекта права в текстовом и графическом варианте исполнения.
- Подача технической части документации в Росреестр для получения кадастрового паспорта.
Выписка ЕГРН — как кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства
На нашем сайте вы можете узнать, кто может получить кадастровый паспорт на объект незавершенки в виде выписки ЕГРН, которая заменяет ранее действовавший документ. Расширенная выписка ЕГРН содержит информационную часть по объекту имущественного права, а также подробную графическую часть. Получателем выписки ЕГРН может быть любое заинтересованное лицо, в том числе частные лица и представители муниципальных и федеральных органов власти. Воспользуйтесь нашим ресурсом для заказа выписки ЕГРН образца 2017 года. Если вы затрудняетесь или не знаете, какой кадастровый номер объекта права, используйте сервис Публичная кадастровая карта нашего сайта. Введите данные — физический адрес объекта, и в выпадающем окне вам будет предложен подходящий вариант кадастрового номера. В стоимость услуги входит госпошлина, которая установлена Минэкономразвития России.Статьи на тему:
Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права — квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте. Основная функция…
Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…
Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…
Учет незавершенного строительства
Незавершенное строительство является активом для бизнеса. Если бизнес получит актив, когда он будет завершен, это будет основной актив. Если бизнес строит активы по контракту на продажу, они являются инвентарными активами. Учет CIP важен, потому что его можно легко использовать для манипулирования финансовой отчетностью. В результате аудиторы внимательно изучат этот счет. Общепринятые принципы бухгалтерского учета (GAAP) требуют, чтобы процент завершения в записях журнала, когда это возможно, учитывал незавершенное строительство.
Учет CIP
Учет CIP описывает методы, используемые для правильного отображения незавершенного строительства в финансовых отчетах. Некоторые затраты на строительство дополнительных основных средств (основных средств) капитализируются на амортизацию с течением времени, а некоторые относятся на расходы в текущем отчетном периоде. Капитальные затраты отражаются на счете незавершенного строительства, который представляет собой счет основных средств, отображаемый в балансе как субсчет основных средств.Капитальные затраты включают в себя затраты на строительство, такие как материалы, оплата труда и льготы, транспортные расходы, проценты по строительным ссудам, затраты на подготовку площадки и профессиональные сборы, связанные с проектом. Расходы, которые конкретно не связаны с активом, должны относиться на расходы в том отчетном периоде, в котором они возникли. Сюда входят расходы, которые возникают после завершения строительства, но объект еще не введен в эксплуатацию.
Прогресс против. Процесс
Вместо незавершенного строительства вы можете увидеть незавершенное строительство в финансовой отчетности.Эти две фразы могут использоваться как синонимы, или они могут означать что-то совершенно другое для двух разных компаний. Некоторые рекомендации по бухгалтерскому учету указывают на использование слова «прогресс», когда актив строится для бизнеса, чтобы использовать его для себя (например, новая штаб-квартира), в то время как «процесс» означает создание актива для продажи клиенту. Если учетная запись отображается как вспомогательная учетная запись основных средств, она предназначена для использования самой компанией и может считаться незавершенной. Если он отображается как субсчет инвентарных активов, он должен быть продан и помечен как находящийся в процессе.Учет каждого немного отличается.
Создан для использования в бизнесе
CIP-учет активов, которые будет использовать бизнес, довольно прост. Капитальные затраты относятся на незавершенное строительство и в большинстве случаев относятся на счет кредиторской задолженности. Кредитная сторона этой записи может заключаться в наличных денежных средствах, если оплата производится немедленно, или в инвентаризации компании, если она использовала инвентарные активы в строительстве. Это может произойти, например, если строительная компания решит, что самый дешевый способ закупки гипсокартона — использовать запасы, которые она обычно продает в ходе своей обычной коммерческой деятельности.
Когда актив будет завершен, вы будете дебетовать соответствующий счет основных средств и кредитовать общую сумму, хранящуюся в CIP, которая относится к этому конкретному активу. Например, Магазин автозапчастей строит дополнительное хранилище для своего инвентаря. Когда здание будет готово к заселению, они будут списывать со счета «Здания» и кредит «Незавершенное строительство».
Построено для продажи
Учет незавершенного строительства, когда речь идет о продаже актива, немного сложнее.GAAP диктуют использование метода процента выполнения. Это метод, который пытается сопоставить доходы с расходами, необходимыми для их получения. Строительство некоторых объектов — например, кораблей — может занять несколько лет. Для бизнеса было бы нереалистично регистрировать отсутствие доходов за те годы, когда они работали над кораблем, а затем регистрировать несколько миллионов долларов в год, когда корабль завершен. Это не даст точного представления о деятельности предприятия. Вместо этого они признают выручку и расходы, распределяя их по отчетным периодам в течение жизненного цикла проекта в зависимости от того, какая часть проекта завершена.
Процент записей журнала завершения
Бизнес должен выбрать метод распределения затрат и оставаться последовательным. Подходящими методами являются метод соотношения затрат и затрат, метод затраченных усилий и метод единиц доставки. Затраты-затраты сравнивают понесенные затраты с общими ожидаемыми затратами. Затраченные усилия основаны на рабочих часах, машинных часах или использованных материалах по сравнению с ожидаемым использованием. Метод единиц поставки используется, когда контракт заключается на несколько одинаковых активов.Процент умножается на ожидаемую валовую прибыль проекта и записывается как доход за этот период. Процент завершенных записей в журнале будет следующим:
- Для записи затрат на строительство, дебет незавершенного строительства и кредит A / P или наличными.
- Для записи счетов покупателю, дебиторской задолженности по договорам дебиторской задолженности, актива дебиторской задолженности и текущих счетов по кредитам, контраактивного счета, который компенсирует незавершенное строительство.
- Чтобы записать полученный доход, умножьте процент выполнения на общую цену контракта.Затем дебетуйте незавершенное строительство и кредитуйте выручку от строительства.
Progress Billings Определение
Что такое Progress Billings?
Текущие счета — это счета-фактуры, требующие оплаты за работу, выполненную на сегодняшний день. Счета о ходе выполнения подготавливаются и представляются к оплате на разных этапах в процессе крупного проекта.
Этот тип биллинга распространен в проектах, которые длятся долгое время. Это позволяет лицу, выставляющему счет, обычно подрядчику, финансировать проект и себя в ходе его продолжения.
Счет за выполнение работ может включать в себя исходную сумму контракта, сумму, уплаченную клиентом на текущий момент, а также процент выполнения работы. Тем не менее, счета за проделанную работу могут включать и другие элементы, которые владельцы и подрядчики должны понять и проработать до начала работы.
Ключевые выводы
- Счета о ходе выполнения — это счета-фактуры, которые представляются за выполненные на сегодняшний день работы по длительному проекту. Счета
- Progress в основном используются для долгосрочных проектов, которые часто связаны с большими бюджетами. Счета
- Progress используются для крупных строительных проектов, а также для авиакосмической и оборонной промышленности.
Понимание прогресса Billings
Счета о ходе выполнения позволяют подрядчикам выставлять счета своим клиентам постепенно по мере выполнения проекта. Для работы с текущими счетами заказчик и подрядчик должны согласовать график платежей, когда счета будут представлены на оплату.
Они полезны для долгосрочных проектов, которые часто связаны с большими бюджетами.Счета о ходе выполнения избавляют клиента от необходимости финансировать проект авансом. Подрядчик также получает выгоду, получая оплату через регулярные промежутки времени, и может также оплачивать такие расходы, как сырье, во время проекта, выставляя счета на различных этапах.
Выплаты основаны на подтвержденном проценте завершения проекта. Другими словами, выплаты могут быть разделены по мере продвижения проекта на основе определенных этапов, установленных одной или обеими сторонами. Окончательная оставшаяся сумма обычно передается подрядчику после завершения проекта и после того, как заказчик доволен работой.
Что входит в Progress Billings
Информация, содержащаяся в текущих счетах, отличается от типичной практики выставления счетов во многих компаниях. Некоторые из финансовых деталей могут включать:
- Общая сумма контракта по проекту
- Любые утвержденные изменения, а также скорректированная сумма задолженности
- Общая сумма счета до этого момента
- Текущий процент завершения проекта
- Остаток при завершении проекта
Таблица ценностей
Счета о ходе выполнения включают метод, называемый графиком значений, в котором указаны различные затраты или значения для каждой задачи проекта.В строительной отрасли широко распространен график ценностей, при котором владельцы и подрядчики работают вместе, чтобы определить, сколько будет потрачено на каждую фазу проекта. Во время процесса выставления счетов за выполнение каждой фазы назначается значение как часть расписания. Кроме того, процент завершения может быть установлен для каждой фазы по мере продвижения проекта в целом.
График стоимостей также помогает определить, было ли превышение затрат или проект не укладывался в бюджет.Например, график ценностей будет показывать, сколько было заплачено за каждую задачу, а также первоначальную оценку. В результате можно определить, в какой момент фазы строительства проект превысил сметную стоимость проекта.
Включение графика ценностей в процесс выставления счетов помогает подрядчикам и владельцам разработать прозрачный процесс, в котором все финансовые детали известны заранее. Он также защищает строительные компании с юридической и финансовой точек зрения, поскольку имеет письменную смету, чтобы не было сюрпризов по завершении проекта.
Сохраненный процент
В некоторых проектах владелец может удерживать определенную сумму или процент до завершения проекта. Сумма удержания или удержания может составлять от 5% до 10% от общей суммы проекта или для каждого значения прогресса. По сути, деньги хранятся в резерве на случай возникновения каких-либо проблем во время проекта. Удержание также помогает защитить владельца в случае, если проект не завершен, контракт выполняется должным образом или если возникают какие-либо проблемы с подрядчиком и субподрядчиками.Однако сумма удержания может создать проблемы с денежным потоком для строительной компании. В результате и владелец, и подрядчик должны придумать согласованную сумму удержания на раннем этапе процесса.
Кто использует Progress Billings?
Счета за прогресс довольно распространены в ряде различных отраслей, включая строительные проекты. Многие кровельщики, сантехники, генеральные подрядчики, маляры, электрики и сантехники будут использовать счет за выполнение работ как часть своего бизнеса.Стоимость сырья, рабочей силы и задержки в строительстве — вот некоторые причины, по которым в отрасли используются счета за выполнение работ.
Они также используются в аэрокосмической и оборонной промышленности, поскольку эти проекты обычно имеют огромные бюджеты и могут занять годы. В результате естественным решением является выставление счетов за прогресс.
И заказчик, и подрядчик должны подписывать документ каждый раз, когда переводится платеж.
Особенности: учет изменений затрат
Стоимость проекта обычно меняется, учитывая общую сумму затраченных долларов и сложность проекта.В контракте на строительство указывается, как клиенты утверждают изменения стоимости, и, как правило, клиент должен инициализировать или подписать документ, в котором указаны конкретные изменения. Однако некоторые перерасходы средств неизбежны, в то время как другие происходят из-за отсутствия планирования. Некоторые общие перерасходы средств могут включать:
- Владелец меняет объем проектной задачи или просит дополнительных работ
- Неожиданное повреждение проекта или здания, такое как термиты, плесень или повреждение водой
- Ошибки проектирования или плохое планирование проекта
- Изменение цен на рабочую силу или материалы, особенно если это расширенный проект
Многие подрядчики учитывают надбавку к цене, например небольшую процентную ставку, которая дает возможность увеличить цену проекта.Владельцы должны обсудить с подрядчиком размер любых допустимых цен.
Пример прогресса Billings
После того, как клиент выберет подрядчика, они обсудят условия контракта. Этот процесс включает установление графика платежей или частоты платежей в соответствии с определенными этапами, согласованными обеими сторонами. После начала работы и достижения вехи подрядчик может начать выставлять счета клиенту.
Предположим, ABC Construction подписывает договор на строительство офисного здания за 1 доллар.6 миллионов за двухлетний период, а прибыль ABC составляет 600 000 долларов.
Общие затраты по проекту и прибыль будут разбиты следующим образом:
- Стоимость 1000000 долл. США
- 600 000 долларов прибыли
Год Первый
- В первый год завершено 40% проекта
- Компания выставляет счет клиенту на 640 000 долларов (40% x 1 600 000 долларов)
- Компания фиксирует прибыль в размере 240 000 долларов в первый год (40% x 600 000 долларов в общей прибыли).
Второй год
- На второй год проект завершен на 100%
- Компания выставляет клиенту счет на оставшиеся 60% долга или 960 000 долларов (60% x 1 600 000 долларов)
- Компания фиксирует прибыль в размере 360 000 долларов за второй год (60% x 600 000 долларов от общей прибыли).
Технологии сбора данных для отслеживания хода строительства
Основные моменты
- •
Рассмотрены основные автоматизированные и электронные технологии сбора данных о строительстве.
- •
Каждая технология обсуждается с точки зрения ее преимуществ и ограничений.
- •
Сформулированы рекомендации по применимости технологий в различных проектах.
- •
Результаты могут помочь в улучшении контроля и принятии решений во время строительства.
- •
Этот обзор будет стимулировать дальнейшие исследования и развитие этих технологий.
Аннотация
Отставание от графика и несоответствие между фактическим и разработанным базовыми планами являются неблагоприятными событиями, которые часто происходят в строительных проектах. Следовательно, отслеживание хода работ и мониторинг строительных компонентов в режиме реального времени остается важной частью управления проектом и имеет решающее значение для достижения целей проекта.Тем не менее, ручным подходам для отслеживания прогресса не хватает точности, необходимой для интеграции с другими интерфейсами построения. И наоборот, автоматическое отслеживание хода выполнения может привести к своевременному обнаружению потенциальных временных задержек и несоответствий в строительстве и напрямую поддерживает принятие решений по контролю над проектом. В статье рассматриваются различные технологии автоматизированного и электронного сбора данных о строительстве. В частности, усовершенствованные ИТ, геопространственные технологии, технологии трехмерного изображения и дополненной реальности недавно достигли значительных успехов в этой области.Каждая из этих технологий обсуждается здесь с точки зрения ее преимуществ и ограничений. Проведено сравнение таких технологий для выявления различных тенденций в отношении их применимости при сборе данных в реальном времени по строительным проектам, а также даны рекомендации по их применимости в различных проектах. Это должно помочь заинтересованным сторонам в строительстве выбрать подходящие инструменты для повышения эффективности времени и затрат, а также для достижения лучшего контроля и принятия более эффективных решений во время строительства.Также есть надежда, что этот обзор будет стимулировать дальнейшие исследования и развитие этих технологий.
Ключевые слова
Отслеживание прогресса
Портативные ИТ-инструменты
Геопространственные
3D
Зондирование
Визуализация
Дополненная реальность
Время
Стоимость
Эффективность
статьи text© 2016 Elsevier BV Все права защищены.
Рекомендуемые статьи
Ссылки на статьи
Отчет о ходе строительства | Процессная улица
Этот отчет о ходе строительства разработан для того, чтобы помочь вам в эффективном общении с клиентами.
В долгосрочных проектах жизненно важно регулярно информировать клиентов о том, что происходит на месте и в рамках проекта. Важно, чтобы управлял ожиданиями и был честен и ясен с клиентами в отношении того, как продвигается проект.
Такой эффективный подход к управлению проектами и обслуживанию клиентов увеличивает ваши шансы на повторный бизнес и долгосрочный успех компании.
Этот процесс написан несколько иначе, чем традиционные шаблоны Process Street.Наш обычный подход — показать каждый шаг как действенную задачу.
В этом шаблоне мы стремимся представить руководство, в которое вы можете ввести информацию, и на основе этой информации автоматически сгенерирует отчет . Вы можете следить за этим процессом, следуя инструкциям и вводя соответствующую информацию в предоставленные поля формы.
Мы разработали этот отчет так, чтобы он работал лучше всего в сочетании с программным обеспечением для создания документов, таким как Webmerge. Для этого требуется, чтобы подключил вашу учетную запись Process Street к Webmerge с помощью стороннего инструмента автоматизации, такого как Zapier .Вы можете прочитать введение в интеграцию Process Street с Zapier здесь.
Затем вы можете создать свой шаблон документа в Webmerge, где вы добавите свой брендинг и стиль, и автоматически вытянет информацию, которую вы вводите в поля формы Process Street, в свой шаблон Webmerge .
Вы можете увидеть пример того, как вы можете создать документ в Webmerge из данных, введенных в Process Street, здесь, в статье о нашем генераторе счетов.
Zapier zap, который вам понадобится для соединения двух учетных записей, можно найти здесь.Я рекомендую сначала поиграть с ним, чтобы понять, как работает Zapier, если вы еще не знакомы.
Это автоматическое соединение между вашим шаблоном Process Street и Webmerge представляет собой однократный процесс настройки , который будет продолжаться, пока у вас будет активна каждая учетная запись.
Ход строительных работ — Designing Buildings Wiki
В большинстве строительных контрактов будет указана дата, к которой должны быть завершены работы, описанные в контракте. Это либо определенная дата завершения, либо дата начала и определенный период для работ.Эта дата может быть изменена во время работ, например, если предоставляется продление времени или если работы ускоряются.
Если дата или период не определены, подразумевается, что подрядчик должен завершить работы в разумные сроки, то есть время, которое обычно требуется, плюс поправка на любые чрезвычайные обстоятельства.
Если контракт не содержит явных положений, требующих, чтобы работы выполнялись определенным образом, подрядчик может достичь даты завершения любым способом, который он выберет, например, начав медленно, а затем ускоряясь, или работая спорадически.Не существует подразумеваемого срока, требующего, чтобы работы выполнялись по определенному графику.
Тем не менее, многие контракты содержат четкие условия, требующие, чтобы подрядчик продолжал «регулярно и старательно» выполнять работы, независимо от того, будет ли достигнута дата их завершения. Они не могут работать спорадически или замедляться, если становится очевидным, что они перевыполнят срок завершения. Субконтракты могут включать аналогичные обязательства, требующие, чтобы прогресс субподрядчика разумно соответствовал ходу выполнения основного контракта.
Термин «время на свободе» относится к ситуации, в которой нет даты для завершения или когда дата завершения стала недействительной. В этом случае подрядчик больше не связан обязательством завершить работы к определенной дате. Тем не менее, они могут быть связаны обязательством действовать регулярно и старательно или завершать работы в разумные сроки.
Designing Buildings Wiki включает в себя ряд статей, предоставляющих дополнительную информацию о ходе строительства и его измерениях:
Отслеживание хода строительства: увидеть больше, закончить быстрее
Из этого угла мы много раз подчеркивали, насколько беспорядочным может быть строительный проект без правильных инструментов и процессов.Не секрет, что отслеживание хода выполнения задач в режиме реального времени — одна из самых серьезных проблем для большинства менеджеров проектов.
Бесплатная электронная книга: Почему WhatsApp и Excel недостаточно для выполнения сложных строительных проектов
Многие из них полагаются на WhatsApp и Excel для управления своими строительными проектами. Однако как бы они ни были хороши, эти инструменты не могут обеспечить полную видимость сайта и связать обновления, которые вы получаете с мест, с вашим краткосрочным и долгосрочным планированием.
В результате вы можете быстро потеряться в море информации, не имеющей контекста. А без правильных данных невозможно отслеживать прогресс сайта.
Здесь также становится очевидной потребность в строительном инструменте. Руководители проектов и участков нуждаются в цифровом решении, которое было создано для строительства и которое позволит им всегда держать свой проект в поле зрения, чтобы они могли с уверенностью планировать свои следующие шаги.
Потому что, когда вы видите все, вы можете предотвратить ошибки, избежать претензий и сократить отходы.Другими словами, чем больше вы видите, тем раньше вы можете сдать свой строительный проект.
Но как насчет административной нагрузки, связанной с управлением строительным проектом? Это следующее большое препятствие для руководителей проектов и их команд, когда они пытаются отслеживать прогресс и делиться последними изменениями в плане.
Многие менеджеры проектов говорят нам, что они тратят до 40% своего времени в день на поиск обновлений, написание отчетов и посещение встреч, которых можно было бы избежать, если бы все коммуникации по проекту осуществлялись с помощью единого источника правды.
Наличие единого источника данных может иметь большое значение, поскольку может положить конец фрагментации данных в цепочке поставок и позволить всем заинтересованным сторонам быстрее принимать обоснованные решения.
Руководители проектов больше не должны быть узким местом в своем собственном проекте, поскольку у команд есть все необходимое, чтобы звонить по телефону, не обращаясь за консультацией в офис. Эта бесшовная связь между сайтом и залом заседаний, безусловно, может ускорить развитие вашего проекта.
Итак, в конце концов, все дело в поиске и внедрении правильных инструментов, а также в инвестировании в цифровое внедрение на местах. Потому что каким бы мощным и сложным ни было цифровое решение, оно никогда не может быть лекарством само по себе.
5 шагов к эффективному отслеживанию хода строительства
К настоящему времени ясно, что тщательное отслеживание вашего строительного проекта неразрывно связано с видимостью. Возможность отслеживать прогресс на сайте в режиме реального времени дает вам полный контроль над своим проектом и предлагает данные, необходимые для согласования всех, сокращения времени простоя и улучшения будущих процессов.
Имея это в виду, давайте рассмотрим пять шагов, которые необходимо предпринять, чтобы улучшить отслеживание хода строительства:
1. Установите единый источник истины
Каждый строительный проект связан с большой административной нагрузкой и рядом заинтересованных сторон, инструментов и систем, которые должны работать вместе в гармонии. Перед тем, как ваш проект начнется, вам необходимо создать цифровую экосистему, в которой все данные, связанные с проектом, будут храниться и передаваться остальной части команды.
Инвестируя в единый источник правды, каждый участник проекта может оставаться на той же странице и иметь подробный обзор последнего статуса своих задач.
Что наиболее важно, все заинтересованные стороны могут быть уверены, что то, что они видят на экране, на 100% точно и что они не работают по устаревшей версии расписания. Таким образом, субподрядчики смогут прибыть на место в нужный момент и сразу же приступить к работе над своими задачами.
2. Документируйте все
Запись всего, что происходит на месте, является ключом к успеху вашего проекта. Это самый безопасный способ защитить его от претензий и незамедлительно принять меры в случае возникновения проблемы.
Для этого вы должны всегда быть в полном соответствии с вашим менеджером сайта. Обо всех результатах осмотра сайта следует сообщать в офис, как только они обнаруживаются, чтобы вы могли быть в курсе любых проблем, которые могут помешать выполнению ваших предстоящих задач.
Подробнее: Избегайте обвинений — позвольте командам на местах принимать решения быстрее и вовремя
Здесь снова считается необходимым использование специального инструмента для строительства (например, LetsBuild).Полагаясь на инструмент, который может поддерживать этот чувствительный ко времени тип общения и автоматически связывать все выводы с основным графиком, вы можете лучше планировать и избегать игры с обвинениями.
3. Подключите управление качеством к планированию проекта
Повышение стандартов качества вашего строительного проекта идет рука об руку с эффективным процессом отслеживания хода выполнения. При этом вы хотите напрямую связать все свои проверки качества, состояния здоровья и безопасности с планом.
Таким образом, вы сможете устранять несоответствия по ходу дела и быть уверенным, что во время передачи обслуживания вас не ждут дорогостоящие сюрпризы.
LetsBuild позволяет использовать мобильное устройство для создания и назначения задач, связанных с дефектами, на месте. Так что вы можете мгновенно записывать проблемы с качеством, как только вы их обнаружите, и установить четкие сроки для их решения.
4. Обеспечьте повторяемость и снизьте нагрузку на администратора.
Чрезмерная нагрузка на администраторов — одна из самых больших проблем для многих менеджеров проектов. Но так быть не должно. Почти 80% строительных процессов одинаковы в каждом проекте, независимо от его типа и размера.
Это уникальная возможность использовать специальные инструменты для строительства для стандартизации ваших процессов. Таким образом вы сможете избежать информационного избытка и подключить программу к сайту в режиме реального времени.
И это еще не все. Автоматизируя свои процессы, вы открываете путь к повторяемости. Все, что вам нужно сделать, это прислушаться к своим данным, настроить свои рабочие процессы и составить план на основе собранных отзывов с мест.
В конечном итоге стандартизация предоставит вам значительный контроль над вашими проектами и позволит вам завершить работу быстрее без ущерба для качества.
5. Переходите на цифровые технологии с помощью бережливого планирования
Связывание бережливого планирования с генеральным планом может проложить путь к успешному отслеживанию хода строительства. В частности, использование специального цифрового инструмента для строительства позволит вам составить 3-6-недельный подмножество генерального плана, который затем можно будет дополнить деталями, необходимыми для управления повседневной деятельностью на объекте.
Когда задачи завершены или изменены, это должно быть немедленно видно в основном расписании проекта, что позволит принимать более разумные решения.
Все очень просто: вы можете оцифровать свою доску и всегда носить ее с собой в полевых условиях, сокращая как рабочую нагрузку администратора, так и время простоя в вашем проекте.
Что делать дальше
Отслеживать, что происходит на строительных площадках, сложно, если у вас нет подходящих инструментов, которые могли бы вам помочь. Результат?
- Информационная перегрузка и чрезмерная нагрузка на администратора.
- Увеличенное время простоя между задачами.
- Несоответствия обнаружены при передаче обслуживания.
- Бесконечные споры, которые ставят под угрозу ваш проект.
Но теперь, когда вы все это знаете, пора действовать! Загрузите нашу бесплатную электронную книгу и убедитесь сами, как инструмент, который подходит для строительства, например LetsBuild, может обеспечить полную видимость, полный контроль и уникальное понимание ваших повторяющихся процессов на месте.
Чтобы вы могли воплотить свой план в жизнь и оптимизировать сотрудничество между командами, чтобы уменьшить количество ошибок:
Construction Progress — Университет Вест-Честера
Ниже приведены некоторые важные обновления, касающиеся строительства здания площадью 175 000 квадратных футов. Science & Engineering Center and the Commons (SECC), который является крупнейшим строительный проект, когда-либо осуществлявшийся в истории государственной системы Пенсильвании высшего образования и его 14 учреждений.Знайте, что наши сотрудники, дизайн и строительство менеджеры и строительные бригады продолжают двигаться к конечной цели сдачи объекта осенью 2020 года.
Основные достижения
- Вскоре начнутся раскопки в рамках подготовки основания нового здания университета. Гараж на 460 машиномест, который, после завершения строительства, значительно облегчит жизнь наш текущий ландшафт парковки.
- Семь грузовиков с платформой были поставлены только с начальными частями структурной сталь, необходимая для строительства объекта SECC, и колонна готова к отправке из Эммаус в наш кампус. Краны, грузовики, монтажники и многое другое начнутся. 18.11.2019 !!
- Усилия, которые редко предпринимались при запуске какого-либо отдельного проекта, все коммунальные предприятия и их команды объединились, чтобы работать с WCU, чтобы ускорить эту инициативу.В частности, Aqua способствует массовому перемещению магистральный водопровод, что было беспрецедентно.
Как и во всех крупных многоэтапных строительных проектах, проблемы возникают или выкопанные в данном случае, относительно исторической продолжительности жизни земли 148 лет. При копании через несколько слоев почвы мы обнаружили неподходящую почву, требующую от нас разгрузить сотни дополнительных грузовиков с мусором.Это неподходящее удаление почвы требует выемки на глубину больше, чем предполагалось. Затем мы должны пополнить это пространство с подходящим грунтом, на которое можно положить фундамент здания. По сути, мы воссоздаем землю, на которой в конечном итоге будет покоиться здание.
WCU Facility прилагает все усилия, чтобы свести к минимуму неудобства во время строительства. в процессе.При этом безопасность нашего сообщества превыше всего. Благодарим вас за то, что вы продолжаете следовать указателям и любым необходимым объездным дорогам.
