Приватизация земельного участка | Главные преимущества приватизации

В настоящее время существует множество земельных участков, принадлежащих государству. В большинстве случаев на этих территориях располагаются частные жилые дома. Во избежание серьезных проблем в сделках с недвижимостью в будущем нужно позаботиться, чтобы конкретный участок грамотно перешел в частную собственность. Далее будет описано, какие преимущества имеет приватизация земли. Нередки случаи, когда данная процедура сопровождается определенными трудностями. Для осуществления сделки по всем правилам рекомендуется ознакомиться со всеми особенностями приватизации участка.

Главные преимущества

 

Приватизация земельного участка обладает множеством положительных особенностей, а именно:

• приватизация земли под домом позволяет продавать, дарить, а также делить территорию;
• приватизированные частные дома невозможно забрать у владельца без каких-либо оснований;
• в дачный дом на приватизированном участке можно прописывать кого угодно, а также сколько угодно раз (при этом не стоит бояться за ущемление собственных прав).

Помимо этого, при необходимости дачные деревянные домики можно перестраивать, достраивать. На приватизированном участке можно возводить различные сооружения. Вышеперечисленные достоинства привлекают многих. Именно по указанным причинам приватизация земли под частным домом осуществляется достаточно часто.

Главное основание приватизации – выступать в качестве собственника, который владеет домом на законных правах. На основании этого можно надеяться на получение участка. Узаконивание новых построек, расположенных на территории участка, является обязательным. В список входят не только небольшие дачные дома из дерева, но и более крупные постройки.

Основные проблемы приватизация земли

Если покупателем был приобретен земельный участок с документами, где прописана площадь земли, оформить землю с большей площадью, чем указано изначально, практически невозможно.

Когда участок приобретен без документов или его владелец является собственником дома, повышаются шансы приобрести землю, которую занимает покупатель (а не только ту, на которой располагается дом).

В некоторых случаях земельные участки приватизируются в судебном порядке. При этом необходимо доказать, что участок необходим для полноценного обслуживания конкретного сооружения.

Необходимо помнить, что не весь огражденный, облагороженный участок может подлежать приватизации. Например, заповедники и другие особо охраняемые земли приватизировать невозможно. В этот список также входят прибрежные зоны, места учений, обороны, а также участки, входящие в лесной фонд.

 

Перед тем, как проводить приватизацию земельного участка, необходимо проверить все данные, основные и второстепенные документы. При этом важно проявить скрупулезность. Достаточно часто чиновники бывают недостаточно внимательными или наоборот, слишком заинтересованными допущенными ошибками. Для обеспечения максимальной защиты собственности необходимо проверить все документы на участок или на дом, который предстоит приватизировать в скором времени.

Оформление дач — Центр оформления земли и недвижимости

Ответ: Необходимо сразу отметить, что действующее законодательство не ставит приобретение права собственности на дачный дом в зависимость от соблюдения градостроительных требований. То есть для того, чтобы оформить дачный дом на дачной земле вам будет достаточно предоставить в Росреестр документ о праве собственности на землю и кадастровый паспорт на дачный дом (или декларацию, заполненную собственноручно). В данном случае действует упрощенный порядок регистрации права, предусмотренный так называемым Законом о дачной амнистии. Однако про градостроительные нормы не стоит забывать, хотя бы потому, что впоследствии их нарушение возможно станет причиной предъявления к вам претензий как со стороны органов власти, так и со стороны соседей. Такие требования содержаться в Своде Правил 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97, утвержденном приказом Минрегионразвития РФ от 30.12.2010 N 849, главные из которых следующие. 1. Площадь индивидуального садового, дачного участка принимается не менее 0,06 га. 2. По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов. 3. Жилое строение или жилой дом должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. 4. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от: жилого строения (или дома) — 3 м; постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м; других построек — 1 м; стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м; кустарника — 1 м. Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.). 5. При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок. 6. На садовых, дачных участках площадью 0,06 — 0,12 га под строения, отмостки, дорожки и площадки с твердым покрытием следует отводить не более 30% территории. Таким образом, нарушение данных градостроительных норм хоть и не является препятствием для приобретения права собственности на дачный дом, однако впоследствии может очень сильно осложнить вам жизнь.

Если у вас возникли вопросы — закажите обратный звонок → Заказать обратный звонок

Приватизация садового участка \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Приватизация садового участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Приватизация садового участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 42 «Проект планировки территории» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа, администрации городского округа о признании права собственности (бесплатно) в порядке приватизации на земельный садовый участок. Суд указал, что согласно ч. 3 ст. 42 Градостроительного кодекса РФ основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. В рассматриваемом случае испрашиваемый земельный участок является ограниченным в обороте, расположен в границах красных линий территории общего пользования, входит в границы планируемого размещения проектируемой улицы, разработанные в составе проекта планировки территории, который недействительным не признан. В этой связи спорный земельный участок не подлежит передаче в частную собственность. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 60 Земельного кодекса и установив, что ответчик является членом СНТ и имеет в собственности земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости; после приватизации участка ответчик установил столбы для забора не по установленной границе садового участка и шлагбаум, апелляционный суд возложил на ответчика обязанность за свой счет демонтировать шлагбаум, поскольку им перекрыт проезд к иным садовым участкам; ответчиком самовольно решен вопрос об использовании общего имущества СНТ путем установки шлагбаума, тогда как вопрос об использовании имущества садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (имущества общего пользования), в том числе об использовании земельного участка, находящегося в его собственности, должен решаться общим собранием членов такого объединения.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Приватизация садового участка

Нормативные акты: Приватизация садового участка Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ

(ред. от 31.07.2020)
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 28.08.2020)2.7. До 1 марта 2022 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, имеют право независимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 11.06.2021)Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления:

Дачная амнистия | БТИ Межевание Приватизация Геодезия

 

Дачная амнистия — успеть до 2020 года!

Дачная амнистия на жилой дом

«Дачной амнистией» называют упрощенный порядок оформления права собственности на ряд земельных участков и объектов недвижимости, введенный Федеральным законом от 30.06.2006 г №93-ФЗ.

Дачная амнистия на садовый и дачный дом

Садовый/дачный дом — это отдельностоящий объект строительства, возведенный на участке, предназначенном для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Также, как и для жилого дома, для того, чтобы оформить право собственности на садовый дом, сначала необходимо заказать у кадастрового инженера изготовление технического плана. После этого собственник обращается в орган кадастрового учета для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на дом.

Необходимо иметь ввиду, что в соответствии с п.7 ст 16 Федерального закона №340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2021 года для проведения данной процедуры не требуется предоставлять разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию садового/дачного дома. Однако, после этой даты на садовые дома необходимо будет получать разрешение/уведомление на строительство и уведомление об окончании строительства. При этом, если дом уже был построен без разрешения на строительство, узаконить его можно будет только в судебном порядке.

​

Кроме того, появилась возможность прописаться в садовом доме без суда, только на основании технического плана, поставив при этом дом на учет как жилой. Данный технический план готовят кадастровые инженеры нашей организации. Вы можете позвонить на номер 8-950-741-65-20 и бесплатно проконсультироваться и узнать о том, как прописаться в садовом доме.

Порядок оформления жилого дома

 

Что же собой представляет упрощенный порядок оформления в собственность жилого дома? Рассмотрим правила оформления в собственность индивидуальных жилых домов, построенных на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство.

Согласно Градостроительному кодексу РФ индивидуальный жилой дом — это отдельностоящий объект индивидуального жилищного строительства, возведенный на участке, предназначенном для ИЖС или ЛПХ, высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания одной семьи.

Для того, чтобы оформить право собственности на жилой дом, сначала необходимо заказать у кадастрового инженера изготовление технического плана на дом. После получения на руки технического плана, собственник, либо его представитель подает заявление о государственной регистрации права на дом через многофункциональный центр (МФЦ), либо территориальные органы Росреестра. Кроме технического плана, к заявлению о государственной регистрации права прикладывается разрешение на строительство, либо уведомление о начале и конце строительства жилого дома (не касается садовых и дачных домов), правоустанавливающие документы на дом, либо земельный участок и документы об оплате госпошлины. До 1 марта 2020 года для проведения данной процедуры не требуется предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию дома.

​

​

Дачная амнистия на земельные участки

Дачная амнистия распространяется на земельные участки, которые были предоставлены до 30.10.2001г на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Если у Вас имеется документ, датированный до 30 октября 2011 года, то Вы имеете право на бесплатное оформление участка в собственность. Для этого сначала необходимо будет обратить к кадастровому инженеру за межеванием участка. Подробнее можно прочитать тут, либо позвонить нам на номер 8-950-741-65-20 и бесплатно проконсультироваться.

​

Что же делать, если документов нет вообще? В таком случае можно обратиться в органы местного самоуправления и попросить выписку из похозяйственной книги. Именно эта выписка будет являться правоустанавливающим документом на ваш участок. Если же в этой книге нет сведений о вашем участке, то придется выкупать его у муниципалитета.

​

Для садовых участков порядок оформления в собственность до 1 марта 2022 года установлен бесплатный. Для этого необходимо собрать определенный пакет документов в правлении садового товарищества, сделать межевание участка и обратиться в администрацию за бесплатным предоставлением земли.

​

Если хотите получить в электронном виде список документов, необходимых Вам для оформления земельного участка или дома по дачной амнистии, напишите нам запрос  здесь и мы отправим его бесплатно на вашу электронную почту. Либо можете позвонить на номер 8-950-741-65-20 и бесплатно проконсультироваться у кадастрового инженера. 

Кадастровая палата раскрыла схему получения заброшенных дачных участков | Новости | Известия

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра по запросу «Известий» рассказали, какие документы необходимы для оформления в собственность заброшенного земельного участка в дачном поселке.

Для оформления прав собственности на земельный участок необходим правоустанавливающий документ. В случае, когда участок «заброшен», таким документом может быть договор по гражданско-правовой сделке. Например, договор купли-продажи, дарения или мены, отметили в ведомстве.

Также правоустанавливающим документом может быть акт органа исполнительной власти региона или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

В поисках владельца

Прежде чем кинуться захватывать заброшенный участок, необходимо попробовать найти его владельца.

Если участок расположен на территории садового товарищества (СНТ), стоит обратиться к его председателю. Возможно у него окажется точный адрес «заброшки» или дома на нем, а также их кадастровые номера.

Далее эксперты рекомендуют заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), например, через онлайн-сервис на сайте кадастровой палаты (kadastr.ru).

В ней будет более подробная информация как об участке, так и о собственниках и возможных обременениях, при условии, если права на интересующий участок регистрировались в ЕГРН.

Если вы не знаете о принадлежности участка какому-либо объединению, то вам в любом случае следует обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Муниципалитеты, как правило, обладают всей информацией об участках и их статусах.

Если у участка и построенных на нем объектов окажется собственник, то вы сможете завладеть заветным участком только по гражданско-правовой сделке. Например, заключив с собственником участка договор купли-продажи.

Брошенный, абсолютно брошенный

Возможен вариант, при котором земельный участок никому не предоставлялся и не относится к землям общего пользования членов СНТ. В таком случае, чтобы оформить его, необходимо обратиться в региональный орган исполнительной власти или муниципалитет с заявлением о предоставлении его в собственность или аренду.

Если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами СНТ, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и не отнесен к имуществу общего пользования, то его можно передать в собственность без проведения торгов на основании договора купли-продажи только членам этой организации, добавили в ФКП Росресстра.

Приобрести участок без торгов можно благодаря двум основным документам. Требуются документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации, и решение органа некоммерческой организации о распределении заявителю земельного участка.

Финишная прямая

На этом этапе муниципалитет принимает решение о возможности предоставления участка. Например, заключает договор купли-продажи, аренды земельного участка и т.д.

Затем наступает стадия регистрации права собственности на земельный участок. Необходимые документы можно подать в том числе через МФЦ или в электронном виде.

Речь идет, в частности, о заявлениях от продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя на участок.

Если речь идет о заключении сделки с муниципалитетом, то орган местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия самостоятельно обязан обратиться в орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки и представить документы.

Результатом регистрации вашего права станет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН.

Избушка на курьих ножках

Если же на заброшенном участке есть бесхозяйный объект недвижимости, то процесс оформления участка сильно усложнится. Участок можно приобрести только с объектом недвижимости, находящимся на нем. А значит, и оформлять права собственности на этот объект недвижимости и участок нужно будет одновременно.

Для этого придется оплатить госпошлину. Стать собственником участка и дома можно по договору купли-продажи, если удастся найти хозяев, или через обращение в уполномоченный орган государственной власти, если собственник не найден.

Однако во втором случае этому будет предшествовать процедура принятия объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного объекта, его принятие в муниципальную собственность и продажа с торгов. Таким образом, процесс может растянуться по времени до года. Но только получив право собственности на объект недвижимости, можно будет снести дом.

В июле результаты опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показали, что более 30% жителей России хотели бы приобрести дачу в будущем.

Желание купить загородную недвижимость, как правило, продиктовано желанием выращивать овощи и фрукты (59% россиян), возможностью отдыхать и развлекаться (48%), интересом к оформлению участка (30%). Отказ обычно связан с отсутствием денег на покупку (19%) и состоянием здоровья (16%).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

5 причин приватизировать дачу в Крыму

Приватизация загородных домов и земельных участков — нужно ли обычному человеку заниматься этим непростым, с юридической точки зрения, бумажным процессом? А если нужно — то какие документы и куда надо предоставить? Ответы на эти вопросы даёт юрист компании «ЮСК».

Наш эксперт:

Еременко Мария Геннадьевна

Юрист

Специализация: оформление недвижимости. Земельное право. Составление договоров.
Общий юридический стаж: 4 года.
Телефон: +7 978 80 30 222

Оформление дачи или земельного участка в собственность путем приватизации не является обязанностью владельца, скорее — это его желание узаконить свои права. Человеку, живущему в неприватизированном доме в Симферополе, нет причин волноваться: никто не придет его выгонять. Тем не менее, за помощью в приватизации дачных и садовых участков к нам обращаются всё чаще. Почему? Плюсов от приватизации больше, чем минусов, о чём мы и поговорим.

Что дает приватизация

У нас часто спрашивают, нужно ли приватизировать землю дачного или садового участка. Мы считаем что да, лучше один раз потратить время и силы на приватизацию и быть полноправным владельцем. Приведём 5 аргументов в пользу оформления:

1. Распоряжаться недвижимым имуществом можно только после оформления права собственности. Приватизированную недвижимость можно продать, сдать в аренду, завещать, дарить или использовать как залог для банка по кредиту. Пока владение не прошло приватизацию, ваши права определяются уставом садоводческого товарищества. Все, что вы можете сделать с неприватизированным домом или землей – это передать её по наследству. Переход прав владение наследнику возможен после смерти владельца. Для перехода наследник предоставляет заявление, свидетельство о смерти бывшего владельца, документ из Администрации района, подтверждающий, что объект наследования не был ранее приватизирован. Есть один законный способ передать права на неприватизированную землю при жизни владельца. Для этого владелец и покупатель вместе обращаются в правление СНТ, первый письменно отказывается от прав на объект, второй пишет заявление о том что желает вступить в члены товарищества и занять место первого.
2. Приватизация однозначно определяет границы участка, что помогает в решении споров по поводу установки забора и прочих земельных вопросов с соседями и правлением товарищества.
3. Продать прошедшую приватизацию землю проще, так как новый собственник будет спокоен, что не столкнется с бумажными проблемами при оформлении своих прав (а такое вполне возможно). Есть единственный плюс владеть неприватизированным участком — не нужно платить земельный налог. Но минусов явно больше.
4. Возникает возможность выбора — либо оставаться участником СНТ, либо вести хозяйство индивидуально. Чаще всего собственники после приватизации участка выбирают первый вариант, но и второй вполне возможен.
5. Стоимость содержания приватизированного и неприватизированного объекта одинакова. Вне зависимости от наличия документов о собственности, вы, будучи членом СНТ, должны оплачивать содержание общего имущества и элементов инфраструктуры. Если вы решите выйти из состава членов СНТ, то по закону общее собрание СНТ может назначить вам плату за пользование общим имуществом и инфраструктурой, так что просто не платить не удастся. Данная сумма не может быть выше той, которую платят остальные участники СНТ и прописывается в отдельном договоре. Заставить вас подписать такой договор по закону нельзя, но тот же закон утверждает, что отсутствие подписанного договора не освобождает индивидуального хозяина от оплаты содержания общего имущества.

Какие документы понадобятся для оформления

Если решили заняться приватизацией своей дачи или участка земли, то к соответствующему заявлению нужно приложить следующий пакет документов:

• схематичное изображение земельного участка с привязкой к местности и с указанием границ;
• протокол собрания СДНТ (садоводческое дачное некоммерческое товарищество) с указанием четкого соответствия земельных наделов конкретным членам сообщества;
• документ (постановление) местного органа самоуправления (или органа власти), подтверждающий передачу конкретной территории в собственность.

Заявление о желании приватизировать объект или землевладение вместе с вышеуказанным набором документов подаёт лично в бюро технической инвентаризации лично владелец. Эта организация поставит объект на кадастровый учет. После этого владелец приватизируемого объекта должен обратиться в МФЦ за документом, удостоверяющим его право собственности.

Компания «ЮСК» готова оказать юридическую поддержку процесса приватизации вашего земельного участка или дачи в Крыму, оформление жилых домов в порядке «дачной амнистии», а также помочь оформить взаимоотношения с правлением и участниками СНТ в новом статусе.

---

Расскажите об этой странице друзьям в соцсетях. Просто нажмите кнопку:

Дачная амнистия с 2017 года – какие участки и дома можно приватизировать

Разделы статьи

Вопросы приватизации используемых земельных участков остаются актуальными для огромного числа людей и компаний, ведь они касаются прав собственности на землю, с которой полноправный владелец может поступать по своему усмотрению – продать или подарить, заложить в банк для получения денежных средств, совершить обмен и т.д.

Но прежде, чем разбираться с некоторыми тонкостями приватизации, определимся с этим понятием.

 

Что такое приватизация земельных участков?

 

Это способ приобретения в частную собственность муниципальных или государственных земельных участков, которыми уже давно пользуются как граждане, так и юридические компании.

Приватизация – передача муниципалитетом или государством прав собственности на участок на бесплатной основе. Попутно можно заметить, что часто употребляемое выражение «бесплатная приватизация» звучит как «масло масляное».

Другим способом получения в собственность земельных участков, которые много времени назад были предоставлены муниципалитетами и государством в пользование – в аренду, для бессрочного пользования или в пожизненно наследуемое владение, – является выкуп земель.

Порядок предоставления используемых участков в собственность, устанавливаемый государством, периодически менялся, далеко не всегда был удобным и зачастую представлял весьма дорогостоящий и очень длительный процесс.

Эти обстоятельства создавали сложности в оформлении собственности на земельные наделы, на которых люди строили дома или просто занимались выращиванием ягод и овощей. А для части пользователей участков нежелание приватизировать или выкупать землю мотивировалось их откровенным стремлением избежать будущей уплаты налогов.

Ситуация с регистрацией собственности на используемые участки, существенно изменилась в очередной раз, когда 1 марта 2015 года вступили в силу поправки к Земельному кодексу РФ, прослывшие как новая Земельная реформа 2015, как «дачная амнистия» (после вступления в силу Федерального Закона № 171-ФЗ от 23.06.2014 г., а с 1 января 2017 года – ФЗ-218).

Превратившееся уже практически в термин популярное название лояльных изменений в земельном законе «дачная амнистия» стало означать упрощённый порядок регистрации прав собственности на объекты недвижимости – земельные участки, дома и постройки на этих участках.

 

Чьи интересы защищены новой «дачной амнистией» 2015-2018-2020 годов?

 

ФЗ №171-ФЗ, не только изменил упрощённый порядок оформления в собственность земельных участков, которые ранее можно было приватизировать по предшествующему закону, но и сузил круг приватизируемых объектов.

По этому закону, приватизации до 31.12.2020 года, минуя торги, подлежали земельные участки в садовых объединениях – некоммерческих садоводческих и дачных товариществах, дачных партнёрствах и хозяйствах (СНТ, ДНП, ДНТ). Возведённые дома и постройки на участках более широкого класса – для ИЖС, ЛПХ и на тех же земельных наделах в садоводствах, зарегистировать которые можно будет до 01.03.2018 года.

Изменения с 2017 года

Вступивший в силу с 1 января 2017 года ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внёс очередные поправки:

• По земельным участкам – упрощённый порядок оформления распространяется на земельные участки, предоставленные до 30.10.2001 года:
  1. для садоводства
  2. для огородничества
  3. для дачного хозяйства
  4. для индивидуального строительства (жилищного и гаражного)
  5. для ведения личного подсобного хозяйства
• По возведённым постройкам на таких участках, включающих:
  1. садовые и дачные дома
  2. хозяйственные постройки
  3. бани
  4. индивидуальные гаражи
  5. индивидуальные жилые дома
• По регистрации построек:
  1. изменения затронули срок упрощённой регистрации индивидуальных жилых домов, ограничив его датой 1 марта 2018 года,
  2. для других строений, попадающих под действие «дачной амнистии», регистрация остаётся бессрочной.
• В условиях кадастрового учёта и регистрации построек:
  1. для постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права земельного участка и построек на нём, кроме Выписки из ЕГРН о собственности на объекты или правоустанавливающих документов (если объекты не были поставлены на учёт в ЕГРН), требуется технических план
  2. технический план готовится кадастровым инженером, состоящим в СРО (реестр кадастровых инженеров размещён на официальном сайте Росреестра,
  3. для изготовления технического плана на жилой дом необходимо предоставить один из документов:
     1. разрешения на строительство
     2. проектной документации
     3. декларации (при отсутствии проектной документации)
  4. введённый принцип экстерриториальности регистрации (независимо от места нахождения объектов) позволяет произвести их одновременную постановку на кадастровый учёт и госрегистрацию в любом удобном офисе приёма документов (отделения или интернет-ресурсы Росреестра или Кадастровой палаты, МФЦ)

 

 

Примечание

Не следует считать вид разрешённого использования участков «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» идентичным виду «для малоэтажной жилой застройки».

В соответствии с ГрК РФ (пункт 2 статьи 49) существует 2 вида жилых домов, относящихся к малоэтажным:

• индивидуальные жилые дома и садовые дома – отдельно стоящие жилые дома
  • количество этажей – не более чем 3
  • предназначены для проживания одной семьи
• жилые дома блокированной застройки, состоящие из нескольких блоков:
  • количество блоков – не более 10
  • количество этажей – не более чем 3
  • каждый блок предназначен для проживания одной семьи
  • каждый блок общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
  •  каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Особенностью строительства малоэтажных жилых домов является отсутствие обязательных требований по государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по всем этим типам объектов. Участки с ВРИ «для малоэтажной жилой застройки» и, соответственно, возведённые на них постройки, под действие «дачной амнистии» не попадают.

 

Возможна ли приватизация участков для ИЖС и ЛПХ?

 

На участки, предоставленные на условиях аренды или различных прав пользования после введения нового закона, и на те, что не приватизированы по предшествующей «дачной амнистии» и не находятся в СНТ ДНП, ДНТ, новые условия приватизации не распространяются.

Это означает, что право собственности на них можно будет получить только за плату – по стоимости, не превышающей кадастровую стоимость земли, установленной на основе государственной оценки в каждом муниципалитете для конкретных видов использования участков (ИЖС, ЛПХ, дачные и т.д.).

Приобрести арендуемый у государства участок под домом владельцы капитальных загородных домов смогут, минуя торги, за 60% кадастровой стоимости. Так установлено Постановлением Правительства РФ № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности», при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» от 26 марта 2015 года и вступившем в силу 07.04.2015 .

Возможность каждого из 2 указанных направлений приватизации садовых участков и домов основывается на соответствующих им статьях нового закона с детализацией особенностей их реализации.

Рассмотрим каждое направление по-отдельности.

 

Приватизация земельных участков в садоводческих объединениях

 

По закону, можно приватизировать, то есть получить на безвозмездной основе (бесплатно) и в упрощённом порядке зарегистрировать право собственности только на участки в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах (в СНТ и в ДНП, ДНТ), предоставленных садовым товариществам и объединениям до 30 октября 2001 года.

Условиями приватизации участков в садоводствах стали следующие:

• территория некоммерческого садоводства и земельные участки в нём должны быть сформированы из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу ФЗ №171 для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение
• участки на территориях садоводств должны быть образованными, то есть:
  1. все земельные участки должны быть отмежёваны (иметь границы)
  2. территории общего пользования должны быть отмежёваны (иметь границы)
  3. должен быть утверждён проект организации застройки территории садоводства
  4. на общем собрании членов садоводства должно быть принято решение о распределении образованных участков между членами садоводства в соответствии с проектом организации застройки территории садоводства
• территория садоводства и земельный участок члена садоводства не изъяты из оборота, не ограничены в обороте и в их отношении не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Садовые участки, на которые распространяется действие закона по приватизации, могут иметь разные виды прав:

• бессрочное пользование
• пожизненно наследуемое наследование
• право собственности по документу не определено (в документах обычно без указания каких-либо прав или вида использования написано: «земельный участок предоставлен тому-то»)

 

Перечень документов для приватизации садоводческого участка

 

• заявление будущего собственника земли на проведение регистрации права собственности
• личный документ (паспорт или заменяющее его удостоверение личности
• правоустанавливающие бумаги любого рода на приватизируемую землю, которыми могут быть:
  1. свидетельство о праве собственности
  2. свидетельство о предоставлении участка на праве пожизненно наследуемого владения
  3. свидетельство о предоставлении участка на праве бессрочного пользования
  4. свидетельство о регистрации права аренды участка
• любой правоустанавливающий документ на земельный участок:
  1. договор купли/продажи
  2. договор мены
  3. договор дарения
  4. свидетельство о вступлении в право наследства
  5. государственный акт
  6. постановление городского или сельского совета о предоставлении участка на праве аренды, пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования
  7. свидетельство Земельного комитета о предоставлении участка на праве аренды, пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования
  8. выписка из похозяйственной книги
• технический план участка
• оригинал квитанции на уплаченную государственную пошлину, в которой должен быт указан адрес участка, но не адрес, по которому проживает (зарегистрирован) заявитель

Примечание 1

Предоставление правоустанавливающего документа не понадобится в случае, когда есть свидетельство о собственности на садовый участок старого образца – от 1997 года.

Примечание 2

Получить выписку из ЕГРН с 1 января 2017 года на участок, на который не будут предоставлены правоустанавливающие документы, не получится. С введённым в 2017 году новым порядком постановки на кадастровый учёт и регистрации объектов недвижимости можно ознакомиться тут, а регистрацией по декларации – здесь.

Точно так же будет отказано в регистрации права собственности на кусок земли, самовольно прирезанный к ранее выделенному участку в садоводстве. С порядком оформления прирезок можно ознакомиться здесь.

С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.

С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.

 

Если из документов только книжка члена садоводства

 

Членские книжки выдавалась председателями садоводств, когда земля предоставлялась садоводческому товариществу, а не конкретно садоводу.

В этом случае для приватизации участка дополнительно к перечисленным выше документам потребуются:

• копия постановления о выделении земли садоводческому товариществу
• выписка из протокола общего собрания садоводческого товарищества, в котором находится приватизируемый земельный участок, с печатью садоводства и заверенная подписью председателя, о принятии в члены садоводства
• список членов садоводческого товарищества, заверенный подписью председателя и скрепленный его печатью
• книжка садовода
• справка из садоводческого товарищества об отсутствии задолженности по членским взносам
• паспорт или удостоверение личности

 

Приватизация домов и построек на участках ИЖС, ЛПХ, садовых участках

 

Для регистрации права собственности на дом, баню, сараи, хозяйственные постройки на безвозмездной основе (для приватизации) до 1 марта 2018 года к перечню документов на земельный участок необходимо добавить следующие:

1. заявление будущего собственника строения на проведение регистрации права собственности
2. личный документ (паспорт или заменяющего его удостоверения личности)
3. технический план самого строения (дома, построек)
   • без него регистрация права на строение невозможна
   • вместо техплана строения можно подать мнее точный точный документ – декларацию, форма которой утверждена Минэкономразвития)
4. оригинал квитанции на уплаченную государственную пошлину, в которой должен быт указан адрес дома на участке, но не адрес, по которому проживает (зарегистирирован) заявитель

 

Куда подать документы для приватизации?

 

Документы для приватизации садовых участков и возведённых строений на участках для ИЖС, ЛПХ, подаются в любое подразделение Росресстра или в любой из многофукциональных центров (МФЦ), работающих в границах соответствующего субъекта РФ – в границах областей, краёв, автономных республик, к которым относится участок или в территориальные подразделения Росреестра и МФЦ.

В течение 14 дней ведётся их поверка и принимается решение о регистрации права собственности и выдачи свидетельства на право собственности или делается отказ по мотивированным обстоятельствам.

 

Когда приватизация земельных участков невозможна?

 

Перечень вполне понятных причин, не позволяющих приватизировать или выкупить используемый земельный участок, остался прежним, как и до введения нового земельного закона:

• участок находится на земле, охраняемой государством
• на участок федеральными законами наложены ограничения
• закон запрещает передачу территорий в частные владения
• участок попадает в земли, зарезервированные для государственных и муниципальных задач
• участок исключён из оборота земель
• запрет местных властей на приватизацию определённых угодий

В заключение стоит заметить, что если по каким-то причинам недвижимость осталась в «подвешенном» состоянии, самое время заняться приватизацией, ведь продление закона о «дачной амнистии» оказалось как нельзя кстати.

 

 

Полезная информация

 

• «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года — здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома и его регистрации в ЕГРН стал технический план
• С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь 

 

Служит ли приватизация общественным интересам?

За десятилетия до 1980-х годов правительства всего мира увеличили масштабы и масштабы своей деятельности, взяв на себя ряд задач, которые ранее выполнял частный сектор. В Соединенных Штатах федеральное правительство строило автомагистрали и плотины, проводило исследования, увеличивало свои регулирующие полномочия по расширяющимся горизонтам деятельности и выделяло деньги правительствам штатов и местным властям для поддержки различных функций, от образования до дорожного строительства.В Западной Европе и Латинской Америке правительства национализировали компании, целые отрасли, банки и системы здравоохранения, а в Восточной Европе коммунистические режимы стремились полностью ликвидировать частный сектор.

Затем, в 1980-х годах, во многих частях мира волна расширения государственного сектора начала меняться. В Соединенных Штатах администрация Рейгана издала новые приказы: «Не стойте там, отмените что-нибудь». Центральным принципом «уничтожения» была приватизация государственных активов и услуг.

По словам сторонников приватизации, этот переход от государственного управления к частному настолько глубок, что приведет к целому ряду значительных улучшений: повышению эффективности и качества оставшейся государственной деятельности, снижению налогов и уменьшению размера правительства. Они утверждают, что в приватизированных функциях стремление к прибыли новых менеджеров из частного сектора, несомненно, приведет к сокращению затрат и большему вниманию к удовлетворению запросов потребителей.

Эта новообретенная вера в приватизацию распространилась и стала глобальным экономическим феноменом 1990-х годов.Во всем мире правительства передают частным менеджерам контроль над всем: от электроснабжения до тюрем, от железных дорог до образования. К концу 80-х годов общий объем продаж государственных предприятий по всему миру превысил 185 миллиардов долларов — без каких-либо признаков замедления. Только в 1990 году правительства мира продали государственные предприятия на сумму 25 миллиардов долларов, причем континенты боролись за право претендовать на право приватизации. Самая крупная продажа произошла в Великобритании, где инвесторы заплатили более 10 миллиардов долларов за 12 региональных электроэнергетических компаний.Новая Зеландия продала более 7 государственных компаний, включая государственную телекоммуникационную компанию и типографию, по цене, превысившей 3 миллиарда долларов.

Развивающиеся страны поспешили поддержать приватизацию, иногда из соображений политической и экономической идеологии, а иногда просто для увеличения доходов. Аргентина, например, запустила крупную программу приватизации, которая включала продажу своей телефонной монополии, национальной авиакомпании и нефтехимической компании за более чем 2 доллара.1000000000. Агрессивные усилия Мексики по сокращению размера и операционных расходов государственного сектора привели к выручке в размере 2,4 миллиарда долларов.

В ближайшее десятилетие приватизация, вероятно, будет одним из главных приоритетов экономической повестки дня недавно освобожденных стран Восточной Европы. Чехословакия, Венгрия и Польша привержены приватизации и находятся в процессе проработки юридических деталей. На сегодняшний день самые масштабные изменения произошли в Германской Демократической Республике.Только в 1990 году Treuhandanstalt — государственное трастовое агентство, которому правительство Германии поручило приватизацию, организовало продажу более 300 компаний примерно за 1,3 миллиарда долларов. У агентства по-прежнему числится более 5000 компаний, и все они ищут покупателей.

Переместившись по всему миру, приватизация также сменила место проведения в Соединенных Штатах, от федерального правительства к правительствам штатов и местным властям. В настоящее время более 11 штатов используют исправительные учреждения, построенные и эксплуатируемые в частном порядке; другие планируют приватизировать дороги.На местном уровне сообщества обращаются к частным операторам для управления их автопарками, управления спортивными и развлекательными объектами и предоставления услуг транзита. В последние несколько лет все больше и больше правительств штатов и местных органов власти применяют приватизацию как способ сбалансировать свои бюджеты при сохранении, по крайней мере, приемлемого уровня услуг.

Этот рост приватизации, конечно, не стал бесспорным. Критики широко распространенной приватизации утверждают, что частная собственность не обязательно приводит к повышению эффективности.Что еще более важно, утверждают они, менеджеры частного сектора могут без угрызений совести принять стратегии извлечения прибыли или корпоративную практику, которая делает основные услуги недоступными или недоступными для больших слоев населения. Предприятие, ориентированное на прибыль, может, например, не предоставлять медицинское обслуживание неимущим или расширять образование для детей из бедных семей или детей с ограниченными способностями к обучению. Попытки сделать такую ​​деятельность прибыльной, скорее всего, будут означать возобновление государственного вмешательства — постфактум.Результат может быть менее привлекательным, чем если бы правительство просто продолжало предоставлять услуги в первую очередь.

В дебатах о приватизации преобладали разногласия по поводу надлежащей роли государства в капиталистической экономике. Сторонники считают правительство ненужным и дорогостоящим тормозом для эффективной системы; критики рассматривают правительство как важнейшего игрока в системе, в которой эффективность может быть лишь одной из многих целей.

Есть и третья точка зрения: вопрос не только в том, является ли собственность частной или государственной.Скорее, ключевой вопрос заключается в том, при каких условиях менеджеры с большей вероятностью будут действовать в интересах общества. Дискуссию о приватизации необходимо рассматривать в более широком контексте и переосмыслить с точки зрения недавних споров, которые бушевали в частном секторе по поводу слияний и поглощений. Как и вопрос слияний и поглощений, приватизация предполагает замену одной группы менеджеров, доверенных акционерами — гражданами — другой группой менеджеров, которые могут подчиняться совсем другой группе акционеров.

Волна слияний и поглощений, потрясшая бизнес-сообщество США в конце 1980-х годов, стала наглядной демонстрацией того, что одной частной собственности недостаточно для обеспечения того, чтобы менеджеры неизменно действовали в интересах акционеров. Резкое увеличение акционерной стоимости, вызванное большинством поглощений, было результатом ожидания рынком улучшений в эффективности, обслуживании клиентов и общей управленческой эффективности — выгода, которая могла бы быть получена, например, за счет устранения ненужного персонала, прекращения убыточная деятельность и улучшение стимулов для менеджеров к максимальному увеличению акционерной стоимости.Другими словами, прибыль от поглощений была результатом ожидаемого отказа от управленческих практик, которые обычно считаются характерными для управления государственным сектором. Уроки, извлеченные из этого опыта, напрямую применимы к дебатам о приватизации: важнее всего управленческая подотчетность общественным интересам, а не форма собственности.

Переориентация дискуссии на анализ воздействия приватизации на управленческий контроль уводит дискуссию от идеологической основы частного против публичного к более прагматической основе управленческого поведения и подотчетности.В этом контексте плюсы и минусы приватизации можно измерить по стандартам хорошего управления — независимо от формы собственности. Отсюда можно сделать три вывода:

1. Ни государственные, ни частные менеджеры не всегда будут действовать в интересах своих акционеров. Приватизация будет эффективной только в том случае, если частные менеджеры будут иметь стимулы действовать в общественных интересах, включая эффективность, но не ограничиваясь этим.

2. Прибыль и общественные интересы совпадают лучше всего, когда приватизированная услуга или актив находится на конкурентном рынке.Чтобы дисциплинировать управленческое поведение, требуется конкуренция со стороны других компаний.

3. Если эти условия не выполняются, вероятно, потребуется дальнейшее участие правительства. Простая передача собственности из государственных в частные руки не обязательно приведет к снижению стоимости или повышению качества услуг.

Дебаты о приватизации

Приватизация, как она выяснилась в ходе публичного обсуждения, не является однозначным и абсолютным экономическим предложением. Скорее, он охватывает широкий спектр различных видов деятельности, каждая из которых подразумевает передачу предоставления товаров и услуг из государственного в частный сектор.Например, приватизация включает продажу государственных активов частным владельцам, простое прекращение государственных программ, передачу услуг, ранее предоставляемых государственными организациями частным производителям, и выход частных производителей на рынки, которые ранее были государственными монополиями. Приватизация также означает разные вещи в разных частях мира, где и основы экономики, и цели приватизации могут различаться.

Один отчет о приватизации содержится в книге Раймонда Вернона «Обещание приватизации», , где приводится сравнительный анализ всех видов международной приватизационной деятельности.Согласно данным Вернона, к концу 1980-х годов рост государственных предприятий в Африке, Азии, Латинской Америке и Западной Европе привел к появлению нефинансового государственного сектора, на долю которого приходилось в среднем 10% валового внутреннего продукта, причем значительная часть его составляла. более высокие доли во Франции, Италии, Новой Зеландии и других странах. Во многих развивающихся странах государственные предприятия имели значительный дефицит и несли половину всей непогашенной внутренней задолженности. Во многих случаях, говорит Вернон, приватизация в этих странах была вызвана исключительно плачевным финансовым положением государственного сектора.Поскольку в начале 1980-х условия ухудшились, а кредитные рынки значительно ужесточились, эти правительства распродали государственные активы, чтобы получить наличные.

Вопреки утверждению скептиков о том, что правительства не продадут победителей и не могут продать проигравших, в 1980-х годах правительства распродали многие ценные активы. Наиболее ярким примером является Соединенное Королевство, где к 1987 году правительство Тэтчер потеряло более 20 миллиардов долларов в государственных активах, включая British Airways, British Telecom и British Gas.Продажи также достигли миллиардов долларов во Франции и Италии, и многие менее развитые страны продали значительную часть своих акций в государственных предприятиях.

Ситуация в Соединенных Штатах несколько иная, в основном потому, что у правительства США никогда не было такого количества активов, которые можно было бы приватизировать. Сравните, например, концентрацию занятости в государственном секторе в других странах с концентрацией занятости в Соединенных Штатах. В конце 1970-х годов почти 7% сотрудников в других странах с развитой рыночной экономикой работали на государственных предприятиях; сопоставимый показатель для США был менее 2%.В отличие от других промышленно развитых стран, где многие коммунальные предприятия и основные отрасли промышленности принадлежат государству и, следовательно, назрели цели для приватизации, в Соединенных Штатах, телекоммуникации, железная дорога, производство и передача электроэнергии, распределение газа, нефтяная, угольная и сталелитейная промышленность. полностью или почти полностью находятся в частной собственности.

Если в Соединенных Штатах существует явление приватизации, подобное тому, которое Вернон описывает в развивающихся странах, то это в государственных и местных органах власти, где финансовые условия в последние годы достигли размеров кризиса.Бюджетный дефицит побудил администраторов рассматривать приватизацию как средство избежать повышения налогов или значительного сокращения услуг. Опросы государственных контролеров в 1989 г. и руководителей городов и округов в 1987 г., проведенные Touche Ross, показывают, что подавляющее большинство государственных и местных органов власти передают некоторые услуги частным поставщикам по контрактам. Наиболее часто упоминаемая мотивация заключения контрактов заключалась в экономии эксплуатационных расходов; Результаты опроса, проведенного администрацией городов и округов, показывают, что почти в каждом случае была достигнута некоторая экономия средств.Второй наиболее часто упоминаемой причиной заключения контрактов было решение трудовых проблем с государственными служащими, входящими в профсоюзы. С другой стороны, продажи активов были редкостью: только правительства 5 штатов из 31, ответивших на опрос, использовали этот подход.

Второй импульс приватизации появился в США в 1980-х годах. Приватизация была центральным элементом усилий администрации Рейгана по сокращению размера правительства и сбалансированности бюджета. Книга бывшего сотрудника Рейгана Стюарта Батлера, Приватизация федеральных расходов: стратегия устранения дефицита, предоставляет интеллектуальную точку сплочения консервативных усилий по сокращению фонда заработной платы федерального правительства и сдерживанию роста государственных расходов.Батлер утверждает, что частные предприятия сократят расходы и улучшат качество, чтобы получить прибыль и конкурировать за большее количество государственных контрактов. Государственные поставщики, с другой стороны, будут преследовать другие цели, такие как увеличение занятости или улучшение условий труда для государственных служащих — инициативы, которые приводят только к более высоким затратам, более низкому качеству или и тому, и другому.

Но самое главное, утверждает Батлер, заключается в том, что приватизация может просто уменьшить размер правительства. Меньшее количество государственных служащих и меньшее количество людей, поддерживающих большую роль правительства, означает меньшее истощение национального бюджета и общую экономическую эффективность.

Аргументы Батлера в пользу приватизации находят сочувствие в калифорнийском Reason Foundation, который с конца 1970-х выступает за приватизацию как государственных активов, так и государственных услуг. Используя язык, разработанный для того, чтобы нажать на горячую кнопку среднего налогоплательщика, фонд заявляет: «Если ваш город не в полной мере использует преимущества приватизации, ваши расходы на местные органы власти могут быть на 30-50% выше, чем это необходимо. Расходы правительства штата и федерального правительства также выше без приватизации.”

Для фонда Reason преимущества приватизации очевидны и почти универсальны; похоже, нет никаких ограничений на виды деятельности правительства, которые выиграют от приватизации. В его годовом отчете « Приватизация 1991, » рассматриваются все виды приватизационной деятельности по всему миру, всегда с единообразно оптимистичной точки зрения. Идея ясна: переход собственности или контроля из государственных в частные руки обязательно приведет к более дешевым и качественным услугам для граждан.Как говорится в его пресс-релизе: «Ни одна служба не застрахована от приватизации».

Это может показаться чрезмерным, но есть практический опыт, подтверждающий его идеологически обоснованные претензии. В Соединенных Штатах впечатляющее количество городов и местных органов власти эффективно используют приватизацию для повышения эффективности, усиления конкуренции и сокращения расходов. Рассмотрим случай Чикаго. Городские буксирные бригады не могли угнаться за брошенными автомобилями, разбросанными по улицам, поэтому в 1989 году городские власти обратились к ряду местных компаний.Операторы частного сектора платили городу 25 долларов за автомобиль, который затем продавали на металлолом. То, что было истощением ресурсов Чикаго, превратилось в золотое дно в 1,2 миллиона долларов. Кроме того, городские бригады были освобождены, чтобы сосредоточить свои усилия на незаконной парковке в центре города.

Чикаго также обнаружил, что конкуренция со стороны частного сектора может создать стимулы для государственных менеджеров быть более эффективными. В 1990 году городские бригады по укладке улиц в Чикаго были вдохновлены на улучшение своей работы, когда городское правительство решило нанять частных подрядчиков для мощения прилегающих территорий.По словам мэра Ричарда М. Дейли, обе группы бригады начали соревноваться, «чтобы увидеть, кто сможет выполнить работу быстрее и лучше».

Конечно, все свидетельства не находятся на одной стороне дебатов о приватизации. Например, распространение частного сектора на тюрьмы вызвало серьезные споры. Как сообщает Джон Донахью в книге « Решение о приватизации: общественные цели, частные средства», исправительных учреждений во всех штатах, кроме нескольких, заключили контракты с частными фирмами на строительство тюрем.И более двух третей всех учреждений для несовершеннолетних правонарушителей находятся в частной собственности, хотя большинство из них работает на некоммерческой основе.

Но в последние годы несколько крупных корпораций попытались расширить роль частного сектора до лишения свободы взрослых преступников. Такая перспектива того, что частные корпорации будут владеть тюрьмами для взрослых правонарушителей и управлять ими, поднимает вопросы о затратах и ​​конкуренции. Как пишет Донахью в отдельном отчете о тюрьмах: «Даже если предпринимателям исправительных учреждений каким-то образом удастся сократить расходы на содержание в тюрьмах за счет улучшения управления, вряд ли в любом отдельно взятом сообществе будет достаточно конкуренции, чтобы гарантировать, что экономия затрат перекладывается на налогоплательщиков. особенно после того, как закрепились частные подрядчики.Действительно, операторы частных тюрем настаивают на заключении долгосрочных контрактов, которые ограждают их от конкуренции ».

Часто обещания приватизации намного превосходят ее результаты. Например, в Законе о партнерстве по профессиональному обучению (JTPA) федеральное правительство решило отказаться от прямой ответственности за профессиональное обучение. На первый взгляд, JTPA имеет ошеломляющий успех: две трети взрослых стажеров нашли работу, и более 60% молодых специалистов имели положительный опыт. Но местные чиновники JTPA и подрядчики по обучению могут повлиять на измеряемую ими производительность, отбирая кандидатов.

Проблема в системе JTPA не в частной собственности, а в контроле и оценке эффективности частных владельцев. Статистические данные JTPA, в которых учитываются только краткосрочные показатели эффективности и отсутствие принудительной необходимости создания долгосрочной стоимости, создают впечатление, что приватизация оказала гораздо большее влияние на занятость, заработки и производственные возможности американских рабочих, чем на самом деле.

Как отмечает Донахью: «Это как если бы врачам Medicaid представили группу пациентов, страдающих от тендинита до опухолей головного мозга, их попросили выбрать два или три процента для лечения, а затем им заплатили в зависимости от того, сколько все еще дышали, когда они выписывались из больницы.”

Помимо проблем недостаточной конкуренции и мониторинга, существуют более широкие возражения против беспрекословной защиты приватизации. Признавая, что приватизация может иметь смысл с экономической точки зрения, Пол Старр в своей статье «Пределы приватизации» утверждает, что приватизация не всегда будет работать наилучшим образом. «Лучшее» не может означать только самое дешевое или наиболее эффективное, — пишет он, — для разумной оценки альтернатив необходимо взвесить соображения справедливости, безопасности и гражданства.”

Старр также нападает на утверждение, что приватизация ведет к сокращению правительства. Он утверждает, что стремящиеся к прибыли частные предприятия, обслуживающие государственных заказчиков, сочтут в своих интересах лоббировать расширение государственных расходов с не меньшей энергией, чем их предшественники в государственном секторе. Другими словами, приватизация вызывает эффект обратной связи, при котором влияние на правительство теперь исходит от «расширенного класса частных подрядчиков и других поставщиков, зависящих от государственных денег».Это влияние особенно опасно, если частные компании отказываются от самых прибыльных услуг, оставляя государственные учреждения в качестве поставщиков услуг последней инстанции для населения или операций с самыми высокими затратами.

Нетрудно найти примеры неправомерного влияния. В статье Майкла Уиллрича Washington Monthly «Департамент самообслуживания» описывается коррупционная практика заключения контрактов в администрации мэра Мэрион Барри в Вашингтоне, округ Колумбия, которая привела к нескольким расследованиям, судебным процессам и осуждению.Уиллрих утверждает, что Рашида Мур, бывшая девушка Барри, получила контракты на сумму 180 000 долларов на проведение летних молодежных программ. В 1987 году заместитель мэра Альфонс Хилл был осужден за передачу 300 000 долларов по городским контрактам аудиторской фирме друга.

В более общем плане отсутствие конкуренции за государственные контракты фактически ведет к более высоким затратам и создает представления о коррупции. В специальном отчете New York Times о «Контрактная игра: как Нью-Йорк проигрывает» приводится несколько примеров.Бюро по нарушению правил парковки Нью-Йорка наняло американское руководство для помощи в разработке системы выставления счетов за парковочные талоны и регистрации платежей. В рамках своих консультаций American Management написала техническую документацию, которая стала основой для заявки на создание и внедрение системы. В 1987 году город заключил контракт на 11 миллионов долларов на строительство и эксплуатацию системы с американским менеджментом, несмотря на заявления о нарушениях со стороны конкурирующих участников торгов. Проверка, проведенная инспектором штата Нью-Йорк, показала, что American Management пропустила сроки заключения контрактов и что его система выставила счета на миллионы долларов в виде штрафов жителям Нью-Йорка, у которых даже не было автомобилей.Город надеялся взять на себя управление системой в 1990 году, но не смог создать необходимую организацию. Текущие планы предполагают, что руководство города будет в 1994 году. American Management получила контракт на 10 миллионов долларов на эксплуатацию системы до 1992 года.

Отчет New York Times показывает, что неконкурентные торги являются обычным явлением в Нью-Йорке. В 1989 и 1990 финансовых годах на 1 349 из 22 418 контрактов, зарегистрированных Управлением городского контролера, были поданы только разовые заявки; несколько контрактов с единовременной заявкой были на многомиллионные проекты.Тысячи других контрактов имели двух или трех участников торгов, что способствовало «высокой стоимости, сговору и коррупции».

Однако Старр утверждает, что даже при отсутствии коррупции приватизацию не следует рассматривать только с точки зрения экономической эффективности. Он утверждает, что меньше правительства не обязательно лучше; следовательно, только потому, что приватизация может снизить роль государства в экономике, она не обязательно приносит пользу. Избиратель и потребитель, утверждает Старр, также заинтересованы в доступе, участии сообщества и справедливости распределения: «Демократическая политика, в отличие от рынка, является ареной для явного формулирования, критики и адаптации предпочтений; он подталкивает участников отстаивать интересы, превышающие их собственные.Приватизация уменьшает эту публичную сферу — сферу общественной информации, обсуждения и подотчетности. Это элементы демократии, ценность которых не сводится к эффективности ».

Хотя очевидно, что невозможно отделить приватизацию от более широких социальных и политических проблем, поднятых Батлером и Старром, кажется логичным, что решения о приватизации могут и должны основываться в первую очередь на прагматическом анализе того, могут ли согласованные цели быть лучше всего достигнуты общественностью или частные провайдеры.Концы не должны ограничиваться эффективностью; их нужно только четко указать заранее.

В недавней статье Джона Виккерса и Джорджа Ярроу «Экономические перспективы приватизации» экономическая теория используется для демонстрации недостатков, присущих как частной, так и государственной собственности: частная собственность не свободна от ряда проблем. Короче говоря, государственное обеспечение страдает, когда государственные руководители предпринимают действия, не отвечающие интересам граждан, например, нанимают ненужных рабочих или выплачивают непомерную заработную плату.Частное обеспечение страдает, когда частные менеджеры предпринимают действия, несовместимые с общественными интересами, например, выполняя некачественную работу с целью увеличения прибыли или отказывая в обслуживании, когда затраты неожиданно высоки.

Эти вопросы, которые только сейчас начинают появляться в дебатах о приватизации, были продемонстрированы менеджерам в другом контексте. Они сыграли центральную роль в волне выкупа заемных средств в конце 1980-х, которая показала, что частный бизнес также часто страдает от управленческого поведения, несовместимого с интересами акционеров.Художники по слиянию, такие как Карл Икан, видели в корпорациях те же эксцессы, которые многие люди видят в государственных учреждениях: высокая заработная плата, избыточное укомплектование штата, низкое качество и повестка дня, расходящаяся с целями акционеров. Мониторинг управленческой деятельности должен осуществляться как на государственных, так и на частных предприятиях, и невыполнение этого может вызвать проблемы, независимо от того, является ли работодатель государственным или частным.

Управленческий контроль и приватизация

В конце 80-х годов прошлого века волна выкупа акций публичных компаний прокатилась по ранее изолированному миру публично торгуемых корпораций, во многом вызванным отсутствием в этих компаниях процессов внутреннего мониторинга и контроля.Эти выкупы представляют собой важную и полезную аналогию с приватизацией. В частности, анализ этих выкупов, проведенный Майклом Дженсеном, проясняет, почему одной приватизации недостаточно, чтобы гарантировать, что поставщики важных услуг будут действовать в интересах общества.

В своей статье HBR «Затмение государственной корпорации» Дженсен утверждает, что на смену государственным корпорациям приходят разнообразные инновационные организационные формы, уменьшающие конфликт между интересами владельцев и менеджеров.Проблема заключалась в том, что менеджеры во многих отраслях, особенно с небольшим потенциалом долгосрочного роста, растратили активы компании на инвестиции с небольшой прибылью, если таковая была. Менеджеры постоянно не желали возвращать излишки денежных средств своим акционерам, предпочитая удерживать их по ряду причин: избыток денежных средств обеспечивает менеджерам автономию по отношению к рынкам капитала, уменьшая их необходимость подвергаться тщательной проверке со стороны потенциальных кредиторов. или акционеры. А избыток денежных средств дает менеджерам возможность увеличить размер компаний, которыми они управляют, за счет расширения производственных мощностей или диверсификации.

Это нежелание отдавать деньги акционерам характерно не только для нескольких компаний. Дженсен сообщает, что в 1988 году 1000 крупнейших публичных компаний (по объему продаж) принесли общий денежный поток в 1,6 триллиона долларов. Менее 10% этих средств было распределено между акционерами в виде дивидендов или выкупа акций. Кажется, что частные менеджеры уязвимы перед теми же исками, которые предъявляются к государственным учреждениям.

Чтобы отслеживать эти тенденции со стороны менеджеров государственных корпораций, Дженсен выделяет три силы: товарные рынки, совет директоров и рынки капитала.Первые два, говорит Дженсен, терпят неудачу. Даже натиска международной конкуренции оказалось недостаточно, чтобы не дать менеджерам растратить ценные активы. Более того, советы директоров, состоящие в основном из аутсайдеров, выбранных менеджментом, которые не имеют большой финансовой доли в деятельности компании, часто не желают или не могут препятствовать управленческим инициативам, которые не повышают акционерную стоимость.

Короче говоря, менеджеры смогли сделать инвестиции, которые не увеличивают акционерную стоимость до максимума, потому что процессы, которые, как предполагается, дисциплинируют их поведение, больше не работают эффективно.В последние годы рынкам капитала выпала роль контролера. Дженсен пишет: «Отсутствие эффективного мониторинга привело к такой большой неэффективности, что появилось новое поколение активных инвесторов, чтобы уловить упущенную стоимость… Действительно, тот факт, что за поглощение и премии LBO в среднем на 50% выше рыночной цены, показывает, насколько ценны менеджеры публичных компаний. могут разрушить до того, как столкнутся с серьезной угрозой беспокойства ».

Приватизация государственных активов и услуг имеет аналогичный потенциал.Но из выводов Дженсена должно быть ясно, что одной частной собственности недостаточно, чтобы изменить ситуацию. Ключевой вопрос заключается в том, как ведут себя частные менеджеры и какие механизмы будут существовать для отслеживания их действий.

Примечательно, что фирмы, специализирующиеся на LBO, имеют организационные особенности, которые резко отличаются от корпораций, которые они приобретают. Эти ключевые критерии — а не простая категория владения — объясняют разницу в производительности и предотвращают бесполезную трату ресурсов, сохраняемую предыдущим руководством.

1. Управленческие стимулы тесно увязывают оплату труда с производительностью. Существуют более высокие верхние границы, бонусы связаны с четко определенными показателями эффективности, такими как денежный поток и погашение долга, а менеджеры имеют значительные доли в капитале.

2. Организация более децентрализована, поскольку стимулы и собственность заменяют прямой контроль из штаб-квартиры.

3. У менеджеров есть четко определенные обязательства перед держателями долга и капитала. Выплаты по долгам приводят к распределению денежных потоков, и денежные средства не могут быть переведены в подразделения перекрестного субсидирования.

Фирмы LBO в целом радикально отличаются от большинства государственных корпораций; именно внедрение этих изменений создало ценность, связанную с «реприватизацией». Если бы такие организационные изменения не были очевидны для рынков капитала, цены на акции целевых корпораций не выросли бы в результате поглощений.

Монополия против конкуренции

Подобно поглощению государственных корпораций, приватизация государственных активов или услуг является радикальным организационным изменением.Общественность стремится как к денежной, так и к неденежной ценности, включая равный доступ к услугам, соблюдение стандартов производительности и отсутствие коррупции. Например, общественные цели по частному вывозу мусора могут включать в себя обслуживание всех членов сообщества (независимо от того, насколько неудобно они расположены) за равную плату, утилизацию отходов экологически безопасными способами и проведение честных торгов с городскими властями. Но для достижения этих целей приватизация должна будет извлечь тот же урок, который преподают успешные LBO: менеджеры должны иметь эффективные стимулы действовать от имени собственников.Применение их уроков к приватизации поможет разрешить конфликт между государственными и частными поставщиками услуг и выявить случаи, когда продолжение государственного обеспечения имеет смысл.

Главный критерий легко указать: приватизация будет работать лучше всего, когда частные менеджеры сочтут, что в их интересах служить общественным интересам. Чтобы это произошло, правительство должно определить общественные интересы таким образом, чтобы частные провайдеры могли их понять и заключить договор. Наилучший способ поощрения этого согласования между частным сектором и общественными интересами — это конкуренция между потенциальными поставщиками услуг, в число которых могут входить государственные учреждения.Конкурсанты возьмут на себя ответственность откликнуться на высказанные пожелания граждан.

Опыт города Феникс в области вывоза мусора, описанный Дэвидом Осборном и Тедом Гейблером в их готовящейся к выходу книге « Reinventing Government, », иллюстрирует решающую роль конкуренции. В 1978 году мэр объявил, что город передаст вывоз мусора частным фирмам. Директор общественных работ настаивал на том, чтобы его отделу было разрешено участвовать в торгах против частных фирм, даже несмотря на то, что город пообещал не увольнять уволенных сотрудников общественных работ в результате заключения контрактов.После проигрыша в четырех последовательных торгах в 1984 году сотрудники общественных работ представили ряд нововведений, в результате которых затраты были намного ниже, чем у частных фирм; Департамент общественных работ выиграл семилетний контракт на строительство крупнейшего района города. К 1988 году Общественные работы отыграли все пять районных контрактов. Главный урок этого опыта, по словам аудитора города Феникса Джима Флэнагана, заключается в том, что важное различие заключается не в государственном и частном, а в монополии против конкуренции.

Конкуренция — первый фактор, способствующий приватизации; второй, также полученный от LBO, напрямую увязывает вознаграждение частных менеджеров с достижением ими взаимно признанных целей, представляющих общественные интересы, целей, которые могут включать множество критериев, таких как те, которые Старр связывает с традиционной ролью правительства.

Осборн и Гейблер описывают обширный набор измерений производительности, используемых в Саннивейле, Калифорния. Городские менеджеры там оцениваются на основе показателей обслуживания, которые включают качество дорожного покрытия, уровень преступности и расходы полиции на душу населения, количество дней, в течение которых качество воздуха нарушает стандарты по озону, и количество граждан, живущих за чертой бедности.Руководители отделов, которые превышают свои «служебные цели», получают ежегодные премии, которые могут достигать 10 процентов от их зарплаты.

Есть еще одна причина, по которой цели и показатели эффективности являются критическими элементами в проведении приватизации: неспособность заставить частных менеджеров добиваться согласованных результатов может быть очень дорогостоящим. В 1963 году президент Кеннеди основал общинные центры психического здоровья для обслуживания психически больных за пределами крупных медицинских учреждений. Осборн и Гейблер сообщают, что Национальный институт психического здоровья выделил частным фирмам миллионы долларов на строительство и укомплектование центров, но не установил процесс мониторинга для отслеживания результатов.Расследование Государственной бухгалтерской службы в конце 1980-х годов показало, что многие центры перешли в коммерческий статус и обслуживают только тех, кто может платить. Другие предоставляли психотерапию пациентам без серьезных психических заболеваний. Между тем, пишут Осборн и Гейблер: «Возможно, миллион душевнобольных американцев бродили по улицам, спали в картонных коробках или в приютах для бездомных».

Прагматичная приватизация

Как показывают эти и бесчисленное множество других примеров, есть прагматичный подход к приватизации.Это одна из стрелок в колчане правительства, но это просто неправильная отправная точка для более широкого обсуждения роли правительства. Право собственности на товар или услугу, будь то государственное или частное, гораздо менее важно, чем динамика рынка или учреждения, которое их производит.

Поразительно, но эти вопросы управленческого контроля впервые возникли в Восточной Европе. Вопрос не столько в том, что приватизировать, сколько в том, как приватизировать. И новые правительства понимают, что схема приватизации настолько эффективна, насколько это приемлемо с политической точки зрения.В Польше недавно принятый метод приватизации крупного государственного промышленного сектора включает выпуск акций недавно приватизированных компаний и передачу всех акций многих компаний в паевой инвестиционный фонд. Тогда ряд паевых инвестиционных фондов будет контролировать акции всех компаний. Граждане получат акции паевых инвестиционных фондов, которыми нельзя будет торговать, скажем, в течение одного года.

Этот план привлекателен, поскольку он обеспечивает равный доступ к владению государственными активами и предлагает гражданам диверсификацию против огромного риска владения акциями одной или двух компаний.Недостаток плана — отсутствие механизмов контроля. Управляющие фондами должны следить за деятельностью многих компаний, у которых переходные проблемы огромны. В то же время нет никаких явных стимулов (кроме репутации и патриотизма) для обеспечения того, чтобы управляющие фондами действовали в интересах акционеров. Краткосрочный запрет на торговлю акциями между паевыми фондами дополнительно ограждает менеджеров от непосредственной дисциплины финансовых рынков. Хотя эти проблемы, кажется, легко предвидеть, они только недавно обнаружились в Польше, когда политики и экономисты начали прорабатывать детали программы приватизации.

Если опыт LBO и учит чему-то, так это тому, что дебаты о приватизации должны быть сосредоточены на природе организационных изменений, а не на широких идеологических дебатах о роли и эффективности правительства. Замена государственного управления частным не служит и не служит общественному благу, точно так же, как одной частной собственности было недостаточно для максимизации стоимости для акционеров многих крупных корпораций.

Подотчетность и соответствие интересам общества должны быть путеводной звездой.Они будут найдены там, где конкуренция и организационные механизмы гарантируют, что менеджеры будут делать то, что мы, владельцы, хотим, чтобы они делали.

Версия этой статьи появилась в выпуске Harvard Business Review за ноябрь-декабрь 1991 г.

Определение приватизации

Что такое приватизация?

Приватизация происходит, когда принадлежащий государству бизнес, предприятие или собственность переходят в собственность частной негосударственной стороны. Обратите внимание, что приватизация также описывает переход компании от публичной к частной.Это называется корпоративной приватизацией.

Ключевые выводы

• Приватизация описывает процесс, посредством которого часть собственности или бизнеса переходит из государственной собственности в частную.
• Обычно это помогает правительствам экономить деньги и повышать эффективность, поскольку частные компании могут перемещать товары быстрее и эффективнее.
• Критики приватизации предполагают, что основные услуги, такие как образование, не должны зависеть от рыночных сил.

Как работает приватизация

Приватизация конкретных государственных операций происходит несколькими способами, хотя, как правило, государство передает право собственности на определенные объекты или бизнес-процессы частной коммерческой компании. Приватизация обычно помогает правительствам экономить деньги и повышать эффективность.

В целом экономику составляют два основных сектора: государственный сектор и частный сектор. Государственные агентства обычно управляют операциями и отраслями в рамках государственного сектора.В США государственный сектор включает в себя почтовую службу США, государственные школы и университеты, полицию и пожарные департаменты, службу национальных парков и службы национальной безопасности и обороны.

Есть два типа приватизации: государственная и корпоративная; хотя этот термин обычно применяется к переводам между государством и частным сектором.

Предприятия, не управляемые государством, составляют частный сектор. Частные компании включают в себя большинство фирм в сфере потребительского права, основных потребительских товаров, финансов, информационных технологий, промышленности, недвижимости, материалов и здравоохранения.

Приватизация между государственным и частным секторами и приватизация корпораций

Корпоративная приватизация, с другой стороны, позволяет компании управлять своим бизнесом или реструктурировать свою деятельность без строгого регулирования или надзора со стороны акционеров, налагаемых на публично зарегистрированные компании.

Это часто нравится компаниям, если руководство хочет внести структурные изменения, которые могут негативно повлиять на акционеров. Корпоративная приватизация иногда происходит после слияния или после тендерного предложения о покупке акций компании.Чтобы считаться частной, компания не может получить финансирование через публичные торги через фондовую биржу.

Dell Inc. является примером компании, которая перешла от публичной к частной. В 2013 году с одобрения акционеров Dell предложила акционерам фиксированную сумму за акцию плюс определенный дивиденд в качестве способа выкупа своих акций и исключения из списка. После того, как компания рассчиталась со своими существующими акционерами, она прекратила любые публичные торги и удалила свои акции с фондовой биржи NASDAQ, завершив переход к частной собственности.

Преимущества и недостатки приватизации

Сторонники приватизации утверждают, что частные компании управляют бизнесом более экономично и эффективно, потому что они заинтересованы в получении прибыли, чтобы исключить расточительные расходы. Более того, частным организациям не нужно бороться с бюрократической волокитой, которая может мешать государственным организациям.

С другой стороны, противники приватизации полагают, что такие предметы первой необходимости, как электричество, вода и школы, не должны быть уязвимы для рыночных сил или движимы прибылью.В некоторых штатах и ​​муниципалитетах винные магазины и другие второстепенные предприятия находятся в ведении государственного сектора как приносящие доход операции.

Примеры из реального мира

До 2012 года штат Вашингтон контролировал все продажи спиртных напитков в штате, а это означало, что только штат мог управлять винными магазинами. Эта политика позволяла штату регулировать, как и когда продавались спиртные напитки, и собирать всю выручку от продажи спиртных напитков в штате. Однако в 2012 году государство перешло к приватизации продажи спиртных напитков.Взаимодействие с другими людьми

В США было предпринято несколько попыток приватизировать систему социального обеспечения, сторонники которой полагают, что прибыль будет выше для граждан и будет ускоряться экономический рост.

После приватизации частные предприятия, такие как Costco и Walmart, могли продавать спиртные напитки широкой публике. Все ранее находившиеся в ведении государства магазины были проданы частным владельцам или закрыты, а государство прекратило собирать всю выручку от продажи спиртных напитков.

Один из самых известных и исторически важных примеров приватизации произошел после распада Советского Союза.Формой правления Советского Союза был коммунизм, где все принадлежало и управлялось государством; не было частной собственности или бизнеса.

Приватизация началась до распада Советского Союза при Михаиле Горбачеве, его тогдашнем лидере, который провел реформы по передаче некоторых государственных предприятий частному сектору. После распада Советского Союза произошла массовая приватизация предыдущих государственных предприятий избранной части населения в России, известной как олигархи, что резко усилило неравенство внутри страны.

Изъятие имущества в общественное пользование

Содержание:

Власть правительства выдающегося домена

Выдающееся владение — это власть правительства брать частную землю в общественное пользование. Эти полномочия ограничены федеральной конституцией и конституциями штатов. Когда государство все же забирает частную собственность для общественных целей, оно должно справедливо компенсировать владельцу убытки.

Иногда управление выдающимся доменом оказывается несложным.Правительство предоставляет землевладельцу справедливую цену, а землевладелец передает собственность в общественное пользование. Однако в других случаях правительство и землевладелец могут расходиться во мнениях относительно того, произошло ли изъятие и какую компенсацию должен получить землевладелец.

История «Eminent Domain»

Закон о выдающихся владениях исходит из так называемой «статьи о сборах» Пятой поправки. В нем говорится: «[Нет] или частная собственность должна передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации.«

Люди, создавшие Конституцию, по большей части были землевладельцами, испытывавшими определенное недоверие к федеральному правительству. Чтобы защитить частных владельцев недвижимости от злоупотреблений со стороны государства, учредители ограничили полномочия правительства по изъятию собственности. В то время действия правительства, которые они, вероятно, видели, заключались в захвате земли и ее оккупации правительством.

Однако по мере того, как население страны продолжало расти, местные органы власти начали усиливать контроль за использованием земли.Землевладельцы считали, что эти ограничения препятствовали использованию ими собственности или наносили ущерб ее справедливой рыночной стоимости. Таким образом, они начали утверждать, что эти ограничения также представляют собой изъятие их земли, требующее адекватной компенсации. Поначалу суды неохотно рассматривали эти иски. Однако со временем суды начали их признавать, добавляя новое измерение к праву выдающихся владений.

Оговорка о доходах пятой поправки

Пункт «Выручка» Пятой поправки включает несколько важных компонентов.Это:

1. Применяется только к частной собственности

Например, если правительство решит изменить использование некоторого участка общественной земли, то есть построить автовокзал на территории бывшего общественного парка, это действие не заставит правительство платить гражданам, которые использовали парк.

Однако возможно, что новое использование может настолько нарушить права соседних землевладельцев, что они все равно могут подать в суд, сравнивая нарушение их прав собственности с прямым изъятием их земли.Этот процесс, известный как процедура обратного осуждения, обсуждается ниже.

2. Земля может быть взята только в общественное пользование

Это означает, что правительственные чиновники не могут брать частную землю для своих целей. Например, член Конгресса не может забрать дом частного гражданина для своего личного пользования в привилегированном владении.

Иногда, однако, суды оставляли в силе сборы, в результате которых земля становилась во владение частной стороны. Это произошло, например, для того, чтобы позволить расширение автомобильного завода, которое считается полезным для экономического развития, и в случаях обновления городов, когда новый район возводится вместо старого.

3. Должна быть «справедливая» компенсация

Наконец, Пятая поправка требует справедливой компенсации. Справедливая компенсация обычно определяется с использованием рыночной стоимости земли, то есть цены, по которой землевладелец мог разумно рассчитывать продать землю другому покупателю.

Стоимость земли зависит от многих факторов, в том числе от размера собственности и построек, урожая или древесины на земле. В отношении постоянных поступлений суды используют один из нескольких методов определения рыночной стоимости.Если государство использует собственность или посягает на нее на ограниченный срок или ограниченный объем, расчет стоимости может быть более сложным.

Процесс выдающегося домена

В классическом случае выдающегося владения правительство определяет, что ему нужна определенная частная земля, чтобы создать какую-то общественную выгоду, например, для строительства новой автомагистрали. Вот что происходит, шаг за шагом:

1. Правительство связывается с землевладельцем, чтобы сообщить, что они заинтересованы в собственности.
2. Правительство может нанять оценщиков для проверки земли.
3. Правительство делает землевладельцу финансовое предложение.
4. Есть публичные слушания, на которых правительство объясняет, почему они забирают собственность.
5. Если стороны не могут договориться о стоимости имущества, может начаться так называемое судебное разбирательство по делу об осуждении. В ходе этого разбирательства суд (или присяжные) определяет справедливую стоимость земли и возможность изъятия земли.
6. Правительство платит домовладельцу.
7. Арендодатель оставляет собственность, и титул переходит к правительству.

Владелец собственности имеет право на уведомление о решении правительства и возможность ответить, а также на справедливую компенсацию за взятую недвижимость.

Обратное производство по делу об осуждении

Иногда правительство отрицает, что оно что-то отняло у землевладельца. Таким образом, землевладелец инициирует иск, называемый процедурой обратного осуждения, с требованием компенсации у правительства.Эта ситуация может возникнуть по-разному.

Например, правительство может участвовать в действиях, которые лишают землевладельца возможности пользоваться собственностью и пользоваться ею. Он может сделать это, построив взлетно-посадочную полосу рядом с участком и пролетая над ним самолеты, или перекрывая или загрязняя поток воды на землю. Правительство также может препятствовать доступу землевладельца к собственности с помощью воды или мусора, например, когда операции по подрыву препятствий блокируют дорогу к собственности землевладельца.

Правительство может также нарушить права землевладельца посредством регулирования.Это называется нормативным взятием. Это может произойти, когда землевладелец покупает землю и строит танцевальный клуб, а затем местное правительство принимает закон, запрещающий танцевальные клубы в городе. Если бизнес землевладельца вреден для общества, то действие правительства по его закрытию может быть правомерным осуществлением своих полицейских полномочий, а не изъятием.

Правительство может также ненадлежащим образом ограничить или уменьшить использование собственности. Закон, увеличивающий минимальный размер земельного участка с одного акра до пяти акров, лишает землевладельца, имеющего менее десяти акров, права на подразделение своей собственности.Закон, запрещающий доступ к канализации или воде на определенных участках, почти уничтожил бы их ценность для жилищного использования. В этих случаях землевладелец может подать в суд, аргументируя это тем, что государство забрало собственность, не заплатив за нее.

Когда произошло взятие?

Еще одно соображение в области выдающихся владений — определить, когда произошло изъятие. Этот вопрос становится проблемой, когда правительство запускает план, который влияет на собственность землевладельца, например план зонирования или развития.

Если правительство планирует построить шоссе или аэропорт над землей истца или рядом с землей истца, является ли сам план застройкой на момент его подачи? Подача плана может повредить стоимости собственности землевладельца, но правительство может утверждать, что оно не забирало землю и не нарушало ее использование. Как правило, сама по себе такая регистрация не является изъятием. Однако, если карта или план содержат оговорки или ограничения прав землевладельцев на момент их подачи, это может представлять собой изъятие.

По мере того, как наша земля и сообщества становятся более густонаселенными, а правительства вводят дополнительные правила зонирования и охраны окружающей среды, вероятно, увеличится число дел, связанных с выдающимися владениями и обратным осуждением.

Есть вопросы по изъятию имущества в общественное пользование? Спросите у юриста

Закон о высших владениях дает правительству право действовать в общественных интересах, но иногда правительство вторгается в права собственности, не предлагая компенсации. В таких случаях пострадавшие землевладельцы могут иметь право требовать компенсации и получить выгоду от работы с адвокатом.

Если у вас есть вопросы о передаче собственности в общественное пользование или вам нужна помощь в защите ваших прав собственности, рекомендуется поговорить с известным местным юристом в вашей области.

Могут ли государственные и местные органы власти конфисковать вашу частную собственность во время глобальной пандемии?

Отели, автостоянки, конференц-центры и спортивные площадки по всему миру используются в качестве полевых госпиталей или для размещения людей, страдающих от последствий COVID-19.Например, один отель в Гонконге выделил целые этажи отеля для помещенных на карантин гостей, а по крайней мере 11 отелей в Южной Корее будут размещать помещенных на карантин гостей. Учитывая быстрое увеличение случаев COVID-19 в Соединенных Штатах, правительства многих штатов и местных органов власти взвешивают аналогичные меры. В Сан-Франциско городские власти определили более 8000 гостиничных номеров, которые могут быть использованы для людей, которым нужно место для самоизоляции. Эти государственные и местные органы власти рассматривают возможность использования частной собственности, такой как отели, коттеджи, квартиры и другие соответствующие объекты, в качестве импровизированных больниц, карантинных помещений или жилья для служб быстрого реагирования, чтобы справиться с нагрузкой на критически важную инфраструктуру.В этом предупреждении для клиента рассматриваются правовые вопросы, связанные с таким использованием.

Имеют ли государственные и местные органы власти право использовать вашу собственность во время глобальной пандемии?

В целом, правительства штата и местные органы власти имеют право регулировать вопросы местного значения для защиты здоровья, безопасности и благополучия своего населения. Эти полномочия, известные как полномочия полиции, закреплены за штатами 10-й поправкой к Конституции США. Аналогичным образом, правительства штатов и местные органы власти обладают полномочиями принимать личную собственность в общественное пользование при условии, что владельцы собственности получают справедливую и справедливую компенсацию в соответствии с пунктом о сборах пятой и четырнадцатой поправок.

Таким образом, полномочия правительства штата и местного самоуправления по конфискации частной собственности во время глобальной пандемии можно разделить на две взаимосвязанные категории: (1) полномочия правительства штата и местных органов власти использовать свои полицейские полномочия для регулирования и предотвращения распространения болезней, и (2) полномочия правительства штата и местного самоуправления использовать свою выдающуюся власть для изъятия частной собственности для защиты общества.

В некоторых случаях полномочия штатов, округов и муниципалитетов устанавливать правила для установления контроля над собственностью в рамках усилий по сдерживанию распространения эпидемических заболеваний являются явными.Например, в Колорадо Департамент здравоохранения и окружающей среды штата Колорадо может «заниматься физическими упражнениями». . . физический контроль над собственностью и людьми в пределах [Колорадо], поскольку департамент может счесть необходимым для защиты общественного здоровья ». C.R.S. § 25‑1.5‑102 (1) (c).

Аналогичным образом, в Калифорнии Департамент здравоохранения штата может «принимать меры, необходимые для выяснения природы болезни и предотвращения ее распространения». Cal. Кодекс здоровья и безопасности § 120140.Более конкретно, в соответствии с Законом Калифорнии о чрезвычайных службах губернатор уполномочен реквизировать или использовать любую частную собственность или персонал, который считается необходимым для осуществления чрезвычайных полномочий во время состояния войны или чрезвычайного положения. Государство должно выплатить разумную стоимость реквизированной частной собственности или персонала. Cal. Правительственный Кодекс §8572.

Таким образом, благодаря осуществлению полицейских полномочий и полномочий видных властей, правительства штата и местные органы власти имеют право использовать отели, домики, квартиры, автостоянки, конференц-центры, спортивные площадки и другие соответствующие объекты в качестве импровизированных больниц, карантина. помещения или жилье для служб быстрого реагирования во время вспышки COVID-19.

Какие права вы имеете, когда ваше имущество переходит в собственность государства или местного органа власти?

Несмотря на то, что правительства штата и местные органы власти имеют право использовать частную собственность в качестве импровизированных больниц, карантинных помещений или жилья для служб быстрого реагирования, ваши права собственности защищены Конституцией США, конституциями штатов и, в некоторых случаях, муниципальными кодексами местных органов власти. . Конституция Соединенных Штатов и конституции многих штатов требуют, чтобы правительства штатов или местных властей, которые берут собственность, выплачивали владельцу собственности справедливую компенсацию, обычно справедливую рыночную стоимость использования собственности.Компенсация может быть предоставлена ​​независимо от того, забирает ли государство собственность постоянно или временно.

Частная собственность находится под защитой пункта выручки Пятой поправки, который применяется к штатам 14-й поправкой. В статье о выкупе говорится: «… частная собственность не может быть изъята без справедливой компенсации». Как правило, правительству не нужно платить владельцу при ограничении доступа общественности к опасной собственности или ее использования, поскольку эта собственность считается общественной помехой.Например, если агентство общественного здравоохранения объявило зараженный метамфетамин общественным неудобством, ему не пришлось бы платить владельцу. Точно так же закрытие предприятий на уровне штата или местного самоуправления, скорее всего, не активирует право на компенсацию в соответствии с положением о выручке.

И наоборот, правительство должно выплатить владельцу справедливую рыночную стоимость использования собственности, если собственность конфискована для общественного пользования. Здесь, в сценарии пандемии, гостиница может использоваться как карантинный объект. Если владелец отеля может продемонстрировать потерю дохода из-за использования государством, владелец может получить возможность вернуть доход, потерянный из-за отсутствия постояльцев в отеле во время карантина.

Следовательно, если правительство штата или местное правительство использует ваш отель, домик, квартиру, автостоянку, конференц-центр, спортивную площадку или другое соответствующее сооружение в качестве импровизированной больницы, карантинного объекта или жилья для лиц, оказывающих первую помощь, пункт о сборах, вероятно, будет служить опорой. для справедливой компенсации за использование вашей собственности государством.

Что следует учитывать в этой ситуации?

Из-за пункта о выкупе затронутые владельцы собственности могут иметь рычаги воздействия на переговоры с государственными и местными органами власти, стремящимися использовать свою частную собственность.Учитывая этот потенциальный рычаг воздействия, затронутые владельцы собственности могут захотеть сосредоточиться на двух основных областях рассмотрения: (1) компенсация и (2) защита от возросшей ответственности.

Во-первых, владельцы собственности могут рассмотреть возможность привлечения правительства штата и местного самоуправления к обсуждению справедливой компенсации за использование собственности. Предполагая, что использование собственности государством или местными властями прекратится после окончания вспышки COVID-19, компенсация должна отражать влияние использования собственности государством или местными органами власти, а не стоимость всей собственности.Таким образом, любые разговоры с органами власти штата или местного самоуправления должны касаться разумной стоимости затрат, понесенных землевладельцем в связи с использованием собственности государством или местными органами власти. Возмещение любых личных расходов, связанных с использованием государством или местными органами власти этого имущества в качестве импровизированной больницы, карантинного учреждения или жилья для лиц, оказывающих первую помощь, также можно было бы обсудить как еще одну форму справедливой компенсации.

Во-вторых, владельцы собственности могут рассмотреть возможность привлечения правительства штата или местного самоуправления для защиты от повышенной ответственности в связи с использованием собственности государством или местными властями.Это важно, потому что владелец собственности может нести ответственность за вещи, которые происходят на его собственности во время использования государством, например, поскользнуться и упасть, потому что правительства штата и местные органы власти обладают государственной неприкосновенностью. Таким образом, если представитель общественности был ранен на собственности в связи с правительственной целью, травма может оставить владельца собственности в качестве единственного ответчика в судебном процессе. Кроме того, в Колорадо государственные учреждения не могут по закону соглашаться на бессрочное возмещение ущерба частной собственности в связи с TABOR.Поэтому, будь то в Колорадо или другом штате, может быть целесообразно провести переговоры с правительством штата или местными органами власти об оплате стоимости дополнительного страхового покрытия для затронутой собственности, чтобы гарантировать, что владелец собственности не останется с обязательством по оплате возникших обязательств. в результате использования собственности государством.

В целом, наиболее важными соображениями для владельцев собственности, отели, коттеджи, апартаменты или другие соответствующие объекты используются органами власти штата или местного самоуправления для создания импровизированных больниц, карантинных помещений или жилья для лиц, оказывающих первую помощь, являются: (1) обсуждение компенсации разумной стоимости использования или возмещения наличных расходов, и (2) требование к государственным или местным органам власти покрывать расходы на дополнительное страхование ответственности для защиты собственника от повышенной ответственности в связи с использованием собственности государством.

Информация меняется ежедневно, и часть содержимого, включенного в это предупреждение, могло измениться или обновиться с момента публикации.

Щелкните здесь, чтобы узнать больше, сообщает Brownstein о юридических проблемах, которые представляет угроза коронавируса для бизнеса.

Этот документ предназначен для предоставления вам общей информации о способности правительства штата и местного самоуправления конфисковать собственность во время пандемии коронавируса.Содержание этого документа не предназначено для предоставления конкретной юридической консультации. Если у вас есть какие-либо вопросы по содержанию этого документа или вам нужна юридическая консультация по какой-либо проблеме, пожалуйста, свяжитесь с указанными адвокатами или вашим постоянным юристом Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP. Это сообщение может считаться рекламным в некоторых юрисдикциях.

II. Преимущества приватизации — Возможности приватизации для государств — Mackinac Center

Многие причины объясняют движение городов и штатов к приватизации с целью реструктуризации и «оптимизации» правительства.Во многом стимулом является желание создать конкуренцию в предоставлении государственных услуг. для того, чтобы предоставлять услуги гражданам более эффективным и рентабельным манера. При надлежащей структуре и достаточном мониторинге приватизация банка:

1. СОХРАНИТЬ ДЕНЬГИ НАЛОГЛОПЛАТЕЛЕЙ

2. ПОВЫШЕНИЕ ГИБКОСТИ

3. ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА ОБСЛУЖИВАНИЯ

4.ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ И ИННОВАЦИИ

5. РАЗРЕШЕНИЕ ПОЛИТИКОВ УПРАВЛЯТЬ, А НЕ РЯДОМ

6. ПОТОК И УМЕНЬШЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА

7. ПОВЫШЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ

СОХРАНИТЬ ДЕНЬГИ НАЛОГОПЛАТЕЛЕЙ

Применяя различные методы приватизации к государственным услугам, инфраструктуре, объектам, предприятиям и земле, комплексное государственное Программы приватизации могут снизить стоимость программ.

Более 100 исследований документально подтвердили экономию затрат за счет предоставления услуг частному сектору. [17] Экономия затрат варьируется, но в среднем от 20 до 40 процентов, в зависимости от услуги. Для некоторых услуг таких как строительство и эксплуатация тюрьмы, экономия обычно меньше, в то время как другие, такие как шлифовка асфальта, часто позволяют сэкономить больше. Конкурентный торги, когда это возможно, и тщательный государственный надзор имеют решающее значение для устойчивая экономия затрат.

Штаты также могут получить крупные единовременные непредвиденные доходы от продажи или аренды государственной инфраструктуры и объектов. Более того, приватизация может положить конец субсидированию операций, ранее управляемых государством.

Приватизация также создает устойчивый поток новых налоговых поступлений от частных подрядчиков и корпораций, которые платят налоги и лицензируют сборов, а гос. единиц — нет.

ПОВЫШЕНИЕ ГИБКОСТИ

Приватизация дает государственным служащим большую гибкость для удовлетворения потребностей программы.Чиновники могут заменить частную фирму, если она не соблюдает стандарты контракта, сокращение услуг, добавление услуг в периоды пиковой нагрузки или уменьшите размер по мере необходимости.

ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА ОБСЛУЖИВАНИЯ

Ряд опросов показал, что по мнению государственных служащих, после приватизации качество услуг улучшилось. В опросе 89 муниципалитеты, проведенные в 1980 году, например, 63 процента государственных служащих ответившие сообщили о лучших услугах в результате заключения контрактов.[18]

Если для услуги объявлены конкурсные торги, качество услуги может улучшиться, даже если услуга сохраняется внутри компании. Причина в том просто: конкуренция побуждает внутренних и частных поставщиков услуг предоставлять качественные услуги, чтобы избежать жалоб и сохранить договор.

Однако приватизация не гарантирует качество услуг. Контракты должны быть хорошо разработаны и соответствовать стандартам исполнения. которые создают стимулы для высококачественного обслуживания.Кроме того, старательный мониторинг работы подрядчика посредством опросов клиентов и на месте инспекции также должны проводиться правительством в его надзорной роли.

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ И ИННОВАЦИИ

Частное управление может значительно снизить эксплуатационные расходы за счет использования более гибких кадровых практик, категорий должностей, упрощенных операционных процедур и упрощенных закупок. [19]

Частная собственность может стимулировать инновации.Конкуренция вынуждает частные фирмы разрабатывать новаторские, эффективные методы предоставления товаров и услуг, чтобы снизить затраты и сохранить контракты. Эти стимулы, по большей части, не существуют в государственном секторе.

РАЗРЕШЕНИЕ ПОЛИТИКОВ УПРАВЛЯТЬ, А НЕ РЯДОМ

Приватизация позволяет государственным служащим тратить меньше времени на управление персоналом и техническое обслуживание оборудования, что дает больше времени, чтобы увидеть, что основные услуги оказываются эффективно.

ПОТОК И УМЕНЬШЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА

Приватизация — один из инструментов, позволяющих уменьшить размер бюрократии и сделать ее более управляемой. Крупные частные корпорации часто продают активы, которые недостаточно эффективны или оказываются слишком сложными для эффективного управления. Под новым Владельцы и более компактный менеджмент, такие подразделения часто получают новую жизнь. Предпринимательские правительства могут повторить этот опыт.

УЛУЧШЕННОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

Частные владельцы сильно мотивированы поддерживать техническое обслуживание, чтобы сохранить стоимость инвестиций в средство.Государственные собственники часто откладывают техническое обслуживание по политическим причинам. соображения, увеличивающие общие долгосрочные затраты.

Частная собственность и права собственности

Что это означает

Одно из самых основных условий, необходимых для капиталистической экономической системы (в которой людям разрешено преследовать прибыль, а рыночные силы, такие как спрос и предложение, определяют большинство характеристик системы. ) — наличие частной собственности и четких прав собственности.

Собственность — это все, что может находиться в собственности; он может быть материальным (земля, дом, машина, компьютер, обувь, морковь) или нематериальным (остаток на банковском счете, инвестиция, такая как доля в акционерном капитале компании, патент на изобретение).Частная собственность — это собственность, которая принадлежит отдельному лицу или группе лиц (например, компании или корпорации), а не правительству или обществу в целом. В правовых системах всех стран есть правила относительно владения собственностью и ответов на вопросы о том, кто имеет право использовать, получать прибыль, продавать и иным образом пользоваться различными вещами, которыми люди могут владеть. Эти правила составляют систему прав собственности, которые определяют степень, в которой любая страна поддерживает частное владение собственностью.

Законы о собственности предназначены для установления мирных средств борьбы за собственность. Вместо того, чтобы убивать друг друга, чтобы завладеть землей или акциями, люди, которые живут в стране с четкими и обеспеченными исковой защитой правами собственности, могут соревноваться за эти предметы в рыночных условиях. Это означает, что такие силы, как спрос и предложение, устанавливают цены, и право собственности может передаваться от одного человека к другому в обмен на деньги.

В системе без частной собственности риски и выгоды экономической деятельности уменьшаются.Например, если шинная компания принадлежит государству, у главы этой компании мало стимулов для продвижения эффективности и высокого качества, потому что он не может претендовать на прибыль от производства шин. Напротив, система, поощряющая частную собственность на собственность, способствует экономической эффективности. Владелец шинной компании рискует обнищать, если его продукция не продается, и ему приходится закрывать свою компанию, и он может обогатиться, если сможет продать большое количество шин с высокой нормой прибыли.Это давление теоретически побудит его организовать свой бизнес и производить шины наиболее эффективным способом, а также гарантировать хорошее качество конечного продукта.

Когда это началось

Одним из первых мыслителей, затронувших идею, которую мы сейчас называем частной собственностью, был древнегреческий философ Аристотель. В своей работе « Политика » Аристотель указал на склонность людей не уважать и не сохранять собственность, которая является государственной. Точно так же, отметил он, когда люди обязаны в равной степени разделять как бремя, так и вознаграждения, связанные с владением собственностью, высока вероятность того, что они будут недовольны неравенством в рабочей нагрузке и вознаграждении.Аристотель заметил, что хотя люди вступают в конфликт по многим вопросам, они особенно склонны вступать в конфликт из-за проблем, возникающих из-за общего владения собственностью.

Западные системы прав собственности возникли на основе классического римского права, существовавшего в период с 1 по 250 год нашей эры. . Римляне определили понятие под названием dominium или proprietas (владение), которое признавало, что текущий владелец вещи имеет определенные права, полномочия и привилегии делать с этой вещью то, что он хочет.Современные представления о правах собственности основаны на законах, принятых в Англии в конце двенадцатого века. В это время феодалы, владевшие поместьями, начали предоставлять арендаторам (людям, которые обрабатывали или использовали определенную часть поместья, но не были конечными владельцами) определенные права на землю, которую им было разрешено использовать. Раньше лорды могли диктовать права арендаторов по своему усмотрению, но законы, которые возникли в этот период, по существу ограничивали контроль лорда сбором арендной платы.Некоторые эксперты считают, что предоставление прав отдельным арендаторам, а не только аристократам, проложило путь к современному правовому подходу к правам собственности, в котором эти полномочия являются одним из основных прав человека.

Тем не менее, арендаторы аристократических земель в средневековой Англии не обладали правами, равными правам их лордов, и права собственности не были абсолютными. Король или королева (в Англии или где-либо еще в средние века) нередко лишали людей их владений, если они воспринимались как угроза монархии.Частная собственность в том виде, в каком мы ее знаем сегодня (например, земля, которую можно было свободно покупать, продавать или сдавать в аренду), возникла только в шестнадцатом веке. С ростом капитализма в шестнадцатом-восемнадцатом веках и с огромным расширением капитализма в девятнадцатом и двадцатом веках четко определенные права собственности все больше становились приоритетом в западном мире.

Более подробная информация

Частная собственность в соответствии с законом обычно делится на разные виды.Одно из важнейших различий между недвижимым и личным имуществом. Недвижимость — это земля и то, что постоянно прикреплено к ней, например, здания. Личное имущество включает в себя все объекты, которые можно перемещать. Другими словами, дом и двор человека считаются недвижимым имуществом и регулируются определенными законами, в то время как все, что ему или ей принадлежит, что не примыкает к дому или двору, считается личной собственностью и регулируется другими, но взаимосвязанными законами.

Права частной собственности владельца состоят из трех основных элементов: исключительное право выбирать, как будет использоваться собственность, исключительное право на любые выгоды, полученные от собственности, и право обмениваться собственностью с кем-либо на взаимоприемлемых условиях. к двум сторонам.

В обществе, которое наделило собственников полным правом частной собственности, владелец здания имел бы право решать, жить в этом здании самому, сдавать его в аренду другим, ремонтировать или снести. Если бы она решила сдавать его в аренду, только она имела бы право на получение пособия (то есть на сбор арендной платы). И если бы она хотела продать его по самой высокой цене, которую поддержит рынок недвижимости, или отдать бездомному, у нее было бы законное право провести такой обмен своей собственности.

Полные права частной собственности, однако, фактически не существуют в современном мире. Национальные, региональные и местные органы власти обычно в некоторой степени ограничивают права собственности. Они делают это по разным причинам, включая политические традиции и убеждения, желание способствовать благополучию сообщества и необходимость борьбы с социальными проблемами.

В сфере недвижимости большинство правительств (включая федеральное правительство США, а также правительства многих штатов и местные органы власти) в течение двадцатого века все чаще вводили ограничения.Например, в некоторых городах права частной собственности ограничены в виде контроля за арендной платой, который не позволяет владельцам определенных зданий требовать арендную плату, которую позволит рынок. Вместо этого контроль за арендной платой ограничивает размер арендной платы, которую могут взимать некоторые домовладельцы, с целью сохранения доступных вариантов жилья при повышении цен. Точно так же существует множество требований к зонированию, которые определяют использование определенных свойств. Например, города любого размера часто ограничивают коммерческое использование собственности определенными улицами, чтобы сохранить ощущение жилого дома в других частях города.В кодексах зонирования часто указывается, какие здания могут быть построены в различных областях, уровень качества используемых материалов и методы, в соответствии с которыми должны быть построены конструкции.

Земля и здания являются одной из наиболее регулируемых форм собственности, но они не единственные объекты, подпадающие под действие законов о правах собственности. Почти все материальные ценности могут быть частной собственностью и подлежат государственной защите и регулированию. Например, у вас есть исключительное право использовать, извлекать выгоду из и обменивать автомобиль после его покупки, хотя эти права регулируются определенными законами (среди прочего, требующими регистрации, лицензирования и страхования), предназначенных для обеспечения общественной безопасности. .Некоторые материальные вещи, такие как реки и воздух, не могут быть собственностью, но владелец прилегающей к ним земли может иметь определенные права и обязанности по отношению к ним. Правительство может вмешаться, например, если землевладелец загрязняет реку или воздух возле своей собственности.

Многие нематериальные вещи также могут быть в собственности. Некоторые из наиболее важных из них связаны с деньгами. Например, остатки на банковских счетах не являются физическими объектами. Это числовые величины, существующие в компьютерах.Тем не менее, очень важно, чтобы ваше право владения этими номерами было защищено и регулировалось. Если бы банк мог просто удалить ваш баланс в любое время или отдать его кому-то директору банка, который нравился больше, чем вы, банковская система, очевидно, не смогла бы выжить. Точно так же существуют очень подробные законы, касающиеся покупки и продажи акций компаний. Акция — это не что иное, как контракт между инвестором и компанией, согласно которому инвестор владеет частью компании, которую можно покупать и продавать.Акция сама по себе ничего не стоит, но контракт, который она представляет, может стоить очень много. Акции могут резко увеличиваться или уменьшаться в стоимости (обычно возрастает в цене, когда компания процветает, и уменьшается в стоимости, когда компания борется), обогащая или обедняя людей, владеющих ими. Таким образом, правительство играет активную роль в регулировании и обеспечении соблюдения прав собственности акционеров.

Другая форма нематериальной частной собственности, признанная многими правительствами, — это интеллектуальная собственность.Например, если человек пишет роман, он имеет определенные права в отношении способности других людей воспроизводить, цитировать или превращать этот роман в фильм. Когда кто-то покупает физическую копию романа, он не владеет идеями и словами, которые появляются на странице; автор и издатель делают.

Последние тенденции

Одной из спорных форм государственного ограничения прав собственности в Соединенных Штатах является выдающаяся область. Известная область — это доктрина, позволяющая правительству конфисковывать частную собственность человека для общественного пользования.Правительство должно заплатить справедливую цену за собственность, но у человека нет возможности сохранить право собственности. Например, строительство автомагистралей часто требовало от правительства захвата земель, по которым проходит проезжая часть.

Однако, начиная с 1954 года, определение «общественного пользования» было расширено в результате постановления Верховного суда по делу Berman v. Parker . В этом деле Верховный суд поддержал попытку округа Колумбия снести район, состоящий из нескольких разрушенных (запущенных или заброшенных) и нескольких незагрязненных домов, с целью позволить кому-то другому построить на этом месте торговый центр.«Общественное использование» было истолковано как включающее общественную выгоду, которая возникнет в результате устранения испорченной собственности, даже если собственность отбиралась у частных лиц и передавалась другим частным лицам.

С тех пор суды США постоянно допускали дальнейшее расширение определения публичного использования. В Нью-Лондоне, штат Коннектикут, владельцы 115 объектов недвижимости были вынуждены продать свою землю и дома местному правительству, чтобы можно было построить комплекс, состоящий из гостиницы и конференц-центра, государственного парка и новых жилых домов.Городские власти утверждали, что экономический рост, который будет вызван проектом, перевесит права собственности отдельных лиц, но 15 владельцев отказались продавать, а 9 в конечном итоге обратились со своими юридическими проблемами в Верховный суд. В 2005 году Верховный суд постановил в деле Kelo v. City of New London , что правительство может конфисковать землю в целях содействия экономическому развитию, даже если собственность не будет повреждена.

Этот случай вызвал растущую осведомленность общественности о возможных злоупотреблениях выдающимся доменом.Критики этого решения посчитали, что оно расширило возможности богатых застройщиков за счет частных лиц и особенно бедных. Многие государства, в ответ на такую ​​озабоченность, перешли к принятию законодательства, ограничивающего использование полномочий выдающихся субъектов.

Осуждение частной собственности: часто задаваемые вопросы | Insights

Для землевладельцев, сталкивающихся с возможным осуждением их собственности или серьезными проблемами с владениями, правильный образ действий требует понимания имеющихся вариантов.Читайте дальше, чтобы ознакомиться со списком наиболее часто задаваемых вопросов нашими выдающимися юристами в области судебных споров в ситуациях осуждения.

Что такое осуждение?

Осуждение — это приобретение или изъятие частной собственности в общественных целях. Право на осуждение иногда называют правом или властью выдающегося владения.

Кто может осудить мою собственность?

Федеральное правительство, правительство штата и местные органы власти имеют право осуждать частную собственность, и это право было делегировано многочисленным правительственным учреждениям.Правительство также делегировало право или полномочия выдающегося домена некоторым частным организациям, включая коммунальные предприятия и обычных операторов связи. Сущность, имеющая право осуждать, известна как «осуждающая власть».

На какую сумму я имею право забрать мою собственность?

Землевладелец имеет право на получение справедливой рыночной стоимости взятой собственности. В случаях, когда отбирается только часть вашей собственности, вы также имеете право на возмещение уменьшения рыночной стоимости оставшейся собственности в результате изъятия и использования, в котором будет использоваться взятое имущество.

Что я могу сделать до того, как моя собственность будет осуждена?

Есть несколько действий, которые землевладелец может предпринять до того, как его или ее собственность будет осуждена. Одним из наиболее важных из этих действий является обращение за советом к адвокату, имеющему опыт ведения дел об осуждении. Действия, предпринятые до осуждения собственности, могут помочь или навредить последующему делу об осуждении и могут неточно отражать истинные факты об имуществе и его наилучшем и наилучшем использовании.

Должен ли я принять предложение осуждающего органа?

№Предложение осуждающего органа власти часто не дает землевладельцу полной компенсации. Вы имеете право оспорить предложение осуждающего органа и получить полную компенсацию за изъятую собственность и ущерб, нанесенный любой оставшейся собственности.

Если я не приму предложение осуждающего органа, как будет определена моя компенсация?

Если осуждающий орган не может убедить вас продать собственность добровольно, он подает ходатайство в соответствующий суд, чтобы забрать вашу собственность.В конечном итоге ваша компенсация будет определяться в соответствии с законом об осуждении и процедурой, применимой в этом суде. Во многих случаях суд назначает присяжных и проводит судебное разбирательство для определения размера компенсации.

Как будет оцениваться моя недвижимость?

В соответствующих случаях оценщики обычно используют три подхода для оценки рыночной стоимости недвижимости. Это подход сравнимых продаж, затратный подход и доходный подход. Оценщики будут использовать столько из трех подходов, сколько сочтут применимыми.Например, оценщик может использовать все три подхода при оценке улучшенной собственности, такой как торговый центр, ресторан или офисное здание. Оценщики не будут применять один или несколько из трех подходов, если они определят, что подход не применим к оцениваемому объекту недвижимости. Например, поскольку стоимостной подход учитывает стоимость строительства улучшений, расположенных на участке, стоимостной подход обычно не используется для оценки стоимости вакантной или неулучшенной земли.Аналогичным образом, поскольку доходный подход основан на сумме арендной платы или дохода, который землевладелец ожидал бы получить от собственности, доходный подход обычно не применяется при оценке коммерческой недвижимости и жилых домов, занимаемых владельцем.

Почему некоторые оценки одного и того же объекта недвижимости так отличаются от других?

Оценка собственности является субъективной, и личная предвзятость оценщика, фактические предположения, выбор рыночных данных и юридические инструкции могут повлиять на окончательную оценку рыночной стоимости.Чтобы защитить юридическую привилегию, которая может применяться в пользу землевладельца, важно проконсультироваться с вашим адвокатом по осуждению, прежде чем нанимать оценщика или проводить оценку собственности.

ОСУЖДЕНИЕ И УСЛУГИ EMINENT DOMAIN

Для землевладельцев, сталкивающихся с осуждением или серьезными проблемами владения, V&E предоставляет все разумные возможности для получения справедливой компенсации собственнику собственности. Наше представительство включает комплекс услуг, направленных на обеспечение справедливой компенсации землевладельцу, в том числе:

Широта ресурсов

V&E хорошо подходит для решения важных вопросов в сфере владения и землепользования любого размера.Имея восемь национальных офисов, мы можем помочь владельцам собственности, столкнувшимся с осуждением и проблемами землепользования, в широком географическом районе. Мы можем практически мгновенно использовать опыт и знания множества других групп практик в юридической фирме (например, в области охраны окружающей среды, энергетики, бизнеса, корпоративных финансов и налогов), чтобы отреагировать на потребности наших клиентов в их осуждении или обратном. дела об осуждении.

Планирование до осуждения

Иск о выдающихся доменах начинается за месяцы, а иногда и за годы до фактического «приобретения» собственности у собственника.Действия, предпринятые владельцем собственности до фактического «изъятия» или «повреждения» собственности, могут потенциально повлиять на окончательный исход дела, изменив стоимость собственности или поставив под угрозу важные права. V&E хорошо разбирается в быстром сборе необходимой информации, оценке потенциальных дел и предоставлении рекомендаций по соответствующим стратегиям для получения справедливой компенсации землевладельцам.

Установленные процессы

Имея дело с сотнями дел об осуждении, наши юристы имеют значительный опыт в кратком и убедительном изложении вопросов компенсации владельцев собственности, будь то на административной, посреднической или судебной стадии осуждения, обратного осуждения или судебного разбирательства по делу о взимании налогов.Кроме того, мы умеем советовать клиентам подходящую стратегию для их случая, чтобы получить справедливую компенсацию при минимальных затратах и ​​рисках.

Судебная практика

У нас большой опыт судебных разбирательств как в судах штата, так и в федеральных судах. Когда дело об осуждении должно быть разрешено судом присяжных, многолетний опыт, который мы привносим, ​​имеет решающее значение для оценки дела и определения надлежащих действий для получения справедливой компенсации.

Техническая поддержка

Демонстрационные экспонаты играют важную роль в передаче дела присяжным, от изображения всего имущества до изъятия и до собственности, оставшейся после изъятия. Мы тесно сотрудничаем с экспертами и другими профессионалами, чтобы предоставить жюри справедливую и точную информацию. Таким образом, жюри получает четкое и краткое представление о вопросах компенсации, что позволяет ему достичь справедливого и справедливого результата компенсации для наших клиентов

Представительство в апелляционной инстанции

Дела об осуждении иногда обжалуются.Наши выдающиеся юристы имеют обширный опыт составления брифингов и обоснования этих апелляций как в федеральных судах, так и в судах штатов, а также опираются на опыт известной апелляционной практики Фирмы.

Обратное осуждение / регулирование

Мы также регулярно представляем интересы владельцев собственности в ситуациях, когда действия правительства приводят к «изъятию» или «повреждению» частной собственности без возбуждения судебного дела об осуждении. Независимо от того, посягало ли правительство на частную собственность в рамках государственного проекта или применяло нормативное положение, которое существенно отрицает полезное использование собственности, «изъятие» могло иметь место, что повлекло за собой обязательство правительства выплатить справедливую компенсацию.Наш опыт включает рассмотрение таких дел в судах штата и федеральных судах.

.