Объект незавершенного строительства. Понятие, признаки. Право собственности на «недострой»
Содержание публикации:
- Определение понятия «объект незавершенного строительства»
- Признаки объекта незавершенного строительства
- С какого момента возникает право собственности на объект незавершенного строительства?
- Если объект незавершенного строительства – самовольная постройка?
- Что позволяет отнести объект к объекту незавершенного строительства? Учет степени завершенности строительства. Стадии строительства
- Степень завершенности объекта недвижимости: возведенные фундамент и стены дома являются объектом незавершенного строительства
- Каковы правовые последствия регистрации или признания права на объект незавершенного строительства?
- Предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое в силу положений пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
С момента начала строительства капитального объекта и до получения разрешения на ввод объекта его в эксплуатацию, такой объект, при наличии определенных условий будет считаться объектом незавершенного строительства.
Определение понятия
«объект незавершенного строительства»
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит (письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Таким образом, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства, а также относится к недвижимому имуществу.
Понятие «объект незавершенного строительства» законодательно не закреплено.
В то же время, например, в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г., содержится следующее определение: к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:
- строительство которых продолжается;
- строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;
- находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.
В юридической литературе и судебной практике встречаются следующие определения понятия «объект незавершенного строительства»:
- Объект незавершенного строительства — объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
- Объект незавершенного строительства — это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется).
- Объект незавершенного строительства — это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом возникновения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ, а в случае реконструкции — выполнение работ по изменению строительных конструкций.
Понятие «объект незавершенного строительства» включает объекты, находящиеся не только в завершающей стадии строительства, но и в начальной стадии проведения определенных работ, связанных со строительством.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства
С какого момента возникает право собственности
на объект незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету, и в отношении его может быть зарегистрировано право собственности (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Право собственности на объект незавершенного строительства по общему правилу возникает с момента государственной регистрации права собственности (статьи 131 и 219 ГК РФ, п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.
В п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».
Если объект незавершенного строительства
является самовольной постройкой?
Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется:
«В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».
При этом право собственности на самовольную постройку может быть установлено только в судебном порядке.
Что позволяет отнести объект
к объекту незавершенного строительства?
Учет степени завершенности строительства.
Стадии строительства
Нередко в судебных актах суды по спорам, связанным с объектами незавершенного строительства, указывают степень их завершенности (например, 5%, 10%, 80% и т.д.).
В какой же степени готовности должен быть тот или иной объект, чтобы отнести его к объекту незавершенного строительства?
Но, как указано выше, действующее законодательство и подзаконные акты четкого понятия объекта незавершенного строительства или критериев, позволяющих отнести соответствующий объект к объектам незавершенного строительства, не содержат.
Существуют Методические указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденные распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 N 91-р.
Согласно п. 6.7 названных Методических указаний в инвентаризационной описи объекта незавершенного строительства отражается степень завершенности строительства, которая определяется по четырем стадиям, каждая из которых соответствует определенному уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:
- начальная стадия строительства: завершены изыскательские и проектные работы; определены поставщики оборудования и материалов; выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
- средняя стадия строительства: завершены изыскательские и проектные работы; начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов; начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши; выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта; начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем;
- высокая стадия строительства: завершены изыскательские работы; начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов; закончены работы по возведению стен и конструкции крыши; выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта; работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах 50 — 75%; начаты отделочные работы;
- завершающая стадия строительства: завершены изыскательские и проектные работы; закончены поставки оборудования и материалов; закончены работы по возведению стен и конструкции крыши; выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта; завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем; отделочные работы на объекте выполнены в пределах 50 — 99%; начаты пусконаладочные работы на объекте.
Если исходить из содержания названных Методических указаний, то можно прийти к выводу, что право на объект незавершенного строительства и соответствующие права на земельный участок могут возникнуть уже на начальной стадии строительства.
Однако анализ судебной практики показывает, что выполнение начальной стадии строительства не является основанием для отнесения объекта к незавершенному строительству, поскольку никакого строительства «объекта» на данной стадии еще нет, а «завершение изыскательских и проектных работ, определение поставщиков оборудования и материалов и выполнение работ по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта» является лишь подготовкой к началу возведения капитального объекта.
Степень завершенности (готовности) объекта незавершенного строительства также не всегда является определяющим при отнесении объекта к незавершенному строительству. К примеру, не вызывает сомнений, что если степень готовности капитального объекта составляет 80%, то есть все основания отнести его к незавершенному строительством объекту недвижимости. А как быть с объектом, степень готовности которого составляет, например, 3% или 5%? Нет достаточной определенности в вопросах о том, в каком фактическом (минимально возможном) состоянии должен находиться соответствующий объект, чтобы его можно было отнести к объектам незавершенного строительства. В подобных случаях суды оценивают не только степень завершенности объекта, но и другие факторы, в том числе такие как наличие или отсутствие самостоятельного значения объекта, капитальность «недостроя» и т.д.
Пример 1. Предпринимателю отказано в постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства — трех железобетонных свай, вбитых в землю. Суд пришел к выводу о том, что работы, выполненные в данном случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Правовая позиция изложена в п. 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016). См. полный текст пункта 3 Обзора во вложении ниже.
Пример 2. Суд пришел к выводу о том, что является ошибочной регистрация права на фундамент в котловане как на незавершенный строительством объект недвижимости:
«Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении общества. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости» (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6045/2016 по делу N А32-11191/2015).
Пример 3. Суд пришел к выводу о том, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли не отвечает требованиям статьи 130 ГК РФ и относится к движимому имуществу:
«..Свайное поле, состоящее из 16 свай, расположенное на земельном участке, не имеющее обвязки монолитным ростверком, в отсутствие монтажа, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как сборные элементы фундамента. Таким образом, извлечение свай из земли возможно без значимого ущерба, что относит свайное поле к категории некапитальных объектов… Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности. Выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А65-2105/2014).
Степень завершенности объекта недвижимости:
возведенные фундамент и стены дома являются
объектом незавершенного строительства
Из примера, приведенного выше следует, что «устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости». В данном примере, судом было установлено, что объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Однако в судебной практике в полном объеме возведенный фундамент здания (а тем более, с возведенными стенами) признается объектом незавершенного строительства.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости«.
В данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что «при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ) «.
Пример из судебной практики. Суд расценил фундамент дома как объект незавершенного строительства, указав, что «гражданским, градостроительным законодательством фундамент не исключен из понятия объектов незавершенного строительства, по своим функциональным признакам может быть в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ отнесен к таким объектам, поскольку прочно связан с землей, является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно… Истцу на праве собственности принадлежит фундамент, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который суд первой инстанции обоснованно расценил как объект незавершенного строительства» (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 29.05.2013 по делу N 33-3139).
Признание права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры
Определение понятия «степень завершенности объекта недвижимости» имеет ключевое значение. В зависимости от «степени завершенности» могут быть удовлетворены требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме. Так, в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте.
Каковы правовые последствия
регистрации или признания права
на объект незавершенного строительства?
Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.
Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.
Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.
Предоставление земельного участка
под объектом незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства, возведенный на арендуемом земельном участке, не подлежит демонтажу в случае прекращения договора аренды земельного участка. «В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды». Данная правовая позиция приведена в п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017). См. полный текст указанного пункта Обзора во вложении ниже.
Наличие объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке дает возможность предоставления арендатору данного земельного участка в соответствии с п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, где указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.
Вложения:
Объект незавершенного строительства это \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Объект незавершенного строительства это (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Объект незавершенного строительства это Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 38 «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования истца к ответчику о выделе в натуре доли ответчика в общей долевой собственности на недвижимое имущество в виде земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства. При этом суд отклонил довод ответчика о том, что образуемые при выделе земельные участки будут иметь площадь менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования. Как указал суд, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь. В данном случае в результате раздела объекта незавершенного строительства образуется блокированный жилой дом. В соответствии с правилами землепользования и застройки для блокированной застройки установлен предельный минимальный и максимальный размер 0 — 0,04 га. Образуемые земельные участки, в том числе выделенный в собственность ответчика из исходного земельного участка, вышеуказанным требованиям соответствуют.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Объект незавершенного строительства это Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиПри наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.Нормативные акты: Объект незавершенного строительства это
НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — это… Что такое НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО?
- НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
- — строительный объект, не сданный заказчику, не введенный в эксплуатацию.
Экономика и право: словарь-справочник. — М.: Вуз и школа. Л. П. Кураков, В. Л. Кураков, А. Л. Кураков. 2004.
- НЕЗАВЕРШЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО
- НЕЗАВИСИМОСТЬ СУДЕЙ
Смотреть что такое «НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО» в других словарях:
Незавершенное строительство — строительный объект, не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. См. также: Товарно материальные запасы Строительство Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
незавершенное строительство — Здания и сооружения, строительство которых не завершено, и потому не принятые в эксплуатацию. В процессе строительства, как правило, инвесторы оценивают незавершенные объекты по произведенным затратам, но в случаях, когда возникает необходимость… … Справочник технического переводчика
НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. 2 е изд., испр. М.: ИНФРА М. 479 с.. 1999 … Экономический словарь
Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно монтажные и другие работы, и объект оказывается замороженным на некоторый период времени. Незавершенное строительство приводит к серьезным… … Жилищная энциклопедия
незавершенное строительство — затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.: Бук… … Строительный словарь
незавершенное строительство — строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику … Словарь экономических терминов
СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЗАВЕРШЕННОЕ — (см. НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО) … Энциклопедический словарь экономики и права
строительство — сущ., с., употр. сравн. часто Морфология: (нет) чего? строительства, чему? строительству, (вижу) что? строительство, чем? строительством, о чём? о строительстве 1. Строительством называется процесс, в результате которого на определённой… … Толковый словарь Дмитриева
Строительство незавершенное — представляет собой затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до ввода их в эксплуатацию, принятые к бухгалтерскому учету на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”. К ним, в частности, относятся затраты на строительно… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия
незавершенное производство — затраты подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполненным согласно договору на строительство. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.:… … Строительный словарь
Во исполнение п.1.2.1 «дорожной карты» мероприятий по достижению показателей, установленных в целевой модели «Подключение (технологическое присоединение) к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения» «Наличие калькулятора на сайте Правительства Ростовской области и на сайте РСО, позволяющего рассчитать ориентировочную плату за подключение, исходя из определенной точки подключения и с учетом нагрузки заявителя» министерством разработан ресурсный калькулятор и размещен на официальном сайте http://minjkh.donland.ru (http://minjkh.donland.ru/ресурсный-калькулятор-2/)
Объект незавершенного строительства
как объект недвижимого имущества и особенности возникновения права собственности на них
Специфическим объектом недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Изначально предполагается, что такой объект не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть использован только для достройки. До недавнего времени в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Так как практически до 1992 г. большая часть зданий, сооружений и других объектов недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, находилась в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен, необходимость в совершении сделок с объектами незавершенного строительства как объектами недвижимости также отсутствовала. С принятием указанного нормативного акта, а также Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов», утвердившего Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости. В соответствии с указанным Положением незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства или продаже. Позднее Указам Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» было установлено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства. На основании положений названного Указа право на объект незавершенного строительства могло быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта.
Следует отметить, что все перечисленные нормативные акты предъявляют к объектам незавершенного строительства обязательное требование о том, чтобы в момент отчуждения такие объекты не были обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, т.е. строительство объектов должно было быть обязательно приостановлено из-за отсутствия финансирования. Таким образом, до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) объекты незавершенного строительства рассматривались как движимое имущество, а государственная регистрация права собственности на них имела своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом. И наоборот, отсутствие государственной регистрации давало основание считать такой объект движимым имуществом. Право собственности на объект в целом до его государственной регистрации отсутствовало, такое право распространялось лишь на составляющие данного объекта — строительные материалы и конструкции. Отсюда следовал вывод о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества. Однако так как объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, т.е. подпадает под определение ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядело неестественным. Кроме того, двойное толкование допускает норма ст. 219 ГК РФ о том, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, т.е. в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК РФ.
Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог бы рассматриваться как недвижимое имущество. Только после принятия Закона о регистрации объект незавершенного строительства был отнесен к объектам недвижимого имущества. В ст.25 Закона о регистрации указано, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Правда, в Законе о регистрации не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации. Поэтому в п.7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» было предложено возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывать с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, был определен как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Однако не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, т.е. представляет ли он собой недвижимость, что имеет ключевое значение.
Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий.
1. Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено.
2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики, о чем уже говорилось выше.
3. Лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п.1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда.
Ведущий специалист-эксперт Батайского отдела Гребенщикова Н. С.
Проблемы классификации и оценки объектов недвижимости незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
проблемы классификации и оценки объектов недвижимости незавершенного
строительства
_Аннотация
Анализ строительного рынка за последнее десятилетие показывает, что объемы незавершенного строительства в России весьма значительны и оказывают существенное влияние на экономическое развитие страны. Появление объектов незавершенного строительства в качестве товара на рынке недвижимости требует разработки единого подхода к определению данного понятия и четкой классификации, устанавливающих основные характеристики таких объектов и определяющих их юридическую природу. Адаптации требуют и существующие подходы к оценке объектов незавершенного строительства.
Ключевые слова: объекты незавершенного строительства, классификация, подходы к оценке недвижимости
При переходе к рыночной экономике в России наблюдалось три скачка объемов незавершенного строительства. Первый и наиболее заметный скачок произошел в период с 1990 по 1995 гг. — во время перехода к рыночным реформам. К началу экономических преобразований объемы незавершенного строительства (НЗС) в СССР равнялись 1/4 национального дохода. Основной причиной роста объемов НЗС в это время стало резкое сокращение объемов инвестиций из государственного бюджета. В 1993 г. из 3031 строящегося объекта незавершенными остались 1455 объектов. Объем незавершенного строительства практически выровнялся с объемом годового ввода объектов в эксплуатацию. Отличительным
Медяник
Юлия Владиславовна
канд. техн. наук,
ст. преподаватель
кафедры
муниципального
менеджмента,
Казанский
государственный
архитектурно-
строительный
университет
экономический
—кризис 2008-2010 гг.
_вызвал новый скачок
_объемов НЗС…
оите£
признаком этого периода явилось наследие централизованной экономики — многие предприятия занимались непрофильным инвестированием: жилье и другие социальные объекты, производство сельскохозяйственной продукции и т.п. Вторично рост объемов НЗС проявился после дефолта 1998 г., когда одномоментно были заморожены многие инвестиционные проекты, связанные со строительством [1]. Основной причиной второго пика явились резкая девальвация рубля и обрушение рынка государственных краткосрочных облигаций. Вследствие этого остановились многие стройки, особенно с валютным финансированием. По данным Росстата [2], на конец 2000 г. из общего количества зданий и сооружений, нахо-ящихся в незавершенном строительстве, на долю объектов, строительство которых приостановили законсервировано, приходилось 49,2%. м объем незавершенного строительства в 1,5 раза превысил количество зданий, введенных в действие в 2000 г.
Экономический кризис 2008-2010 гг. вызвал новый скачок объемов НЗС. В этом случае кризис осил международный характер. В России, в частности, он проявился резким ростом стоимости едитов, что ударило, в первую очередь, по строительству жилья и затормозило строительную отрасль в целом. Известно, что высокие темпы жилищного строительства во многом поддерживались банковскими кредитами, доступностью средств на международных финансовых рынках. После прекращения «дешевого» финансирования многие участники инвестиционного процесса не смогли возвратить кредиты из-за резкого сокращения объемов продаж жилья и завершить строительство объектов. Начиная с 2009 г. в РФ число зданий и сооружений, не завершенных строительством, сохраняется на уровне 105-106 тыс. объектов в год [2]. Это составляет в среднем 46-48% от общего количества введенных в действие зданий.
Еще одной причиной появления объектов незавершенного строительства могут стать положения федерального закона об участии в долевом строительстве. Принятые в 2010 г. поправки в данный закон существенно ограничили действия
I ___
российское предпринимательство, № 19(265)/октябрь 2014
застройщиков на рынке жилищного строительства. В частности, девелоперам стало запрещено осуществлять деятельность по привлечению средств населения без наличия проектно-сметной и разрешительной документации. Тем не менее, и по сей день некоторыми застройщиками строительство жилья ведется без соблюдения условий законодательства. Следовательно, в случае усиления государственного и общественного контроля за деятельностью застройщиков им придется приостановить строительство объекта, а это приведет к очередной волне обманутых дольщиков и увеличению количества объектов, не завершенных строительством [3].
Таким образом, анализируя объемы незавершенного строительства за последнее десятилетие, можно сделать вывод, что они весьма значительны и существенно влияют не только на строительную отрасль, но и на экономическое развитие страны в целом. Расчеты экономистов показывают, что использование незавершенных строек может привлечь дополнительные инвестиционные ресурсы в жилищное строительство, что обеспечит дополнительный ввод общей площади жилья в стране 3,5-4 млн кв. м [4, 5].
Определение и классификация объектов недвижимости незавершенного строительства
С появлением объектов незавершенного строительства в качестве товара на рынке недвижимости возникла потребность в определении их рыночной стоимости для целей совершения сделки. Стандартные методики оценки были разработаны для завершенных строительством объектов недвижимости, поэтому использование их применительно к объектам НЗС требует определенной адаптации.
Для правильного выбора и корректного применения метода оценки важным является четкое определение понятия объектов незавершенного строительства, а также их классификация. В настоящее время предлагается множество классификаций и авторских определений данного понятия, устанавливающих основные характеристики объектов НЗС и определяющих их юридическую природу,
девелоперам_
стало запрещено
осуществлять_
деятельность по_
привлечению средств населения без наличия проектно-сметной и разрешительной документации_
кио
оитен
объемы
_незавершенного
_строительства
значительны и существенно влияют не только на строительную
_отрасль, но и на
_экономическое
развитие страны _в целом
однако единой точки зрения в этом вопросе так и не сложилось [6].
В соответствии со ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Однако по каким критериям относить объекты к данному виду недвижимости, из этого определения не совсем ясно. С позиции экономики строительства, незавершенное строительство — это сумма незавершенных капитальных вложений (затраты на строительно-монтажные работы, не оформленные актами приема-передачи основных средств и иными документами, затраты на приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмен-а, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты).
А.А. Полиновым предлагается определение объекта НЗС как нетоварной формы авансированного в процессе инвестиционно-строительной деятельности капитала [7]. В качестве составляющей этого определения автор выделяет также понятие збыточного незавершенного строительства как нетоварной формы убывающей стоимости инвестиционных ресурсов, не выполняющих производительную функцию капитала. Экономический словарь трактует незавершенное строительство как стоимость принятых и оплаченных заказчиком конструктивных элементов зданий и сооружений, а также стоимость смонтированного и находящегося в монтаже технологического оборудования, монтажных работ, проект-но-изыскательских работ по незаконченным и не сданным в эксплуатацию строительным объектам. В работе [6] незавершенное строительство представляется как неудачная реализация инвестиционных проектов, когда инвесторы, склонные к повышенным рискам, не смогли достичь поставленных целей в условиях неблагоприятного инвестиционного климата и вынуждены отказываться от начатых проектов. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных в эти проекты средств, они готовы реализовать объекты незавершенного строительства на рынке недвижимости.
С позиции А.В. Байковской и Н.Н. Доможировой [8], объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание, на которое не получено разрешение на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке и в отношении которого не выполнены (не выполнена) соответствующие (ая) нормам стадии (я) строительства, что обусловливает специфический характер данного объекта.
С нашей точки зрения, объект недвижимости, не завершенный строительством, характеризуется следующими группами признаков:
— технические: технически объект не достроен, т.е. не соответствует требованиям готовности в соответствии проектной документацией;
— экономические: объект НЗС не функционирует и не способен приносить доход или использоваться по назначению, т.к. не все средства по строительству освоены;
— правовые: объект недвижимости официально не сдан в эксплуатацию — нет акта ввода в эксплуатацию, как правило, не оформлен технический паспорт (технический план), объект не поставлен на кадастровый учет, отсутствует свидетельство о регистрации права собственности. Необходимо также различать объекты НЗС, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены -это законсервированные объекты, объекты с приостановленным строительством и объекты с прекращенным строительством.
Исходя из рассмотренных определений незавершенного строительства, можно сформулировать обобщенное определение объекта НЗС. НЗС — это объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию и строительство которого не закончено в установленные календарным планом или нормативами сроки, строительные работы на котором велись с перерывами или прекращены вовсе на дату проведения оценки.
Классификация объектов НЗС также отличается большим разнообразием. Их классифицируют по стадии осуществления проекта, по этапам строительства, по степени потребности в инвестиционных ресурсах, по функциональному назначению, по качественному состоянию, по степени
…НЗС — это объект
недвижимости,_
не введенный_
в эксплуатацию_
и строительство
которого_
не закончено_
в установленные_
календарным планом или нормативами сроки____
киоб-
готовности, по правовому состоянию и ряду других признаков.
На основе анализа предложенных классификаций объектов незавершенного строительства, можно выделить наиболее важные классификационные признаки, к которым относятся [1, 8, 9, 10]:
1) степень строительной готовности:
— объекты с низкой степенью готовности;
— объекты со средней степенью готовности;
— объекты с высокой степенью готовности;
2) стадия завершенности:
— собственно объекты незавершенного строительства;
— построенные объекты, эксплуатация которые прекращена;
— объекты незавершенной реконструкции или капитального ремонта;
3) фактическое состояние строительства на дату проведения оценки:
— объекты, строящиеся на дату проведения оценки, но с превышением нормативных сроков стро-
ительства;
оите-
— объекты фактически эксплуатируемые, но не веденные в действие юридически;
— объекты, на которых строительство фактически прекращено на дату проведения оценки;
— объекты, на которых строительство официально законсервировано;
4) стадия осуществления проекта:
— предпроектная;
— проектная;
— строительство;
5) этап строительства:
— подготовительный период;
— нулевой цикл;
— надземная часть;
— монтаж систем оборудования;
— пусконаладочные работы;
— отделочные работы;
— благоустройство.
Однако, с нашей точки зрения, основным классификационным признаком при выборе методов оценки является степень технической готовности объектов НЗС. На важность технической готовности объекта НЗС в своих работах указывают также
ряд ученых [1, 11]. —
степень готовности объектов НЗС
отношением
_стоимости объемов
_строительно-
монтажных работ,
выполненных на дату _проведения оценки…
На наш взгляд, все незавершенное строительство по степени технической готовности к эксплуатации можно разделить на три большие группы:
1) с готовностью до 35-50%. К этой группе относятся объекты, по которым строительные работы приостановлены или законсервированы. На эти объекты была разработана проектно-сметная документация, но возведен только фундамент, часть стен и перекрытия, т.е. работы по строительству зданий не завершены;
2) с готовностью от 60-70% — выполнены все работы, кроме отделки, полов и внутреннего инженерного оборудования. К этой группе также относятся здания, подвергаемые реставрации, капитальному ремонту и реконструкции;
3) с готовностью от 75% до 95%. Сюда относятся объекты, строительство которых практически завершено, или готовые к эксплуатации, но на которые не получены разрешительные документы на ввод в эксплуатацию.
Выбор подхода к оценке объектов недвижимости незавершенного строительства
Для определения рыночной стоимости объектов НЗС необходимо применить и обосновать все основные подходы к оценке, однако на практике оказывается, что возможности применения того или иного подхода напрямую ограничены. В таблице приведены предлагаемые к использованию подходы оценки в зависимости от степени технической готовности объектов НЗС. Степень (коэффициент) готовности объектов НЗС определяется отношением стоимости объемов строительно-монтажных работ, выполненных на дату проведения оценки, к восстановительной стоимости объекта.
Из таблицы видно, что при низкой степени готовности объектов НЗС наиболее приемлемым подходом оценки является затратный. При этом используются методы количественного анализа затрат с использованием или разработкой сметной документации. В частности, предлагается использование метода «ступеней» — поэтапное приведение фактически произведенных объемов строи-
при низкой степени_
НЗС наиболее приемлемым подходом
затратный
Таблица
Подходы оценки объектов НЗС в зависимости от степени технической готовности
Степень технической готовности объектов НЗС Возможность применения и рекомендуемый удельный вес при согласовании рыночной стоимости объектов НЗС
Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход
1. Готовность 35-50% (возведены фундаменты, частично — стены и перекрытия) Да, 100% (или 1,0) Нет Нет
2. Готовность 60-70% (выполнены все работы, кроме отделки, полов и внутреннего инженерного оборудования) Да, 70% (или 0,7) Да 30% (или 0,3) Нет
3. Готовность свыше 75% Да Да Да
тел
киоб Ан
тельно-монтажных работ СМР к дате проведения оценки с использованием в качестве дефлятора индексов удорожания сметной стоимости строительства [12].
ализ возможностей использования мето-в сравнительного подхода показал, что при ценке объектов недвижимости НЗС данный подход использовать напрямую практически не возможно, поскольку значительное количество несопоставимых параметров приводит к большому числу корректировок. Основными параметрами сопоставления при выборе объектов-аналогов являются, по нашему мнению, следующие:
— назначение объекта: универсальное или специализированное. Достройка специализированного объекта недвижимости потребует больших затрат при корректировке планировочных и конструктивных решений;
— начало строительства и периоды строительства. Периоды строительства оцениваемого объекта и аналогов должны лежать примерно в одном и том же временном диапазоне. В противном случае их стоимости будут несопоставимы из-за несоответствия экономических условий строительства;
— степень технической готовности объектов-аналогов. Завершенность оцениваемого объекта и аналогов должны быть примерно равны (разница не более 5-10%). В противном случае их сравнение некорректно;
— величина накопленного износа. Стоимостные значения накопленного износа также должны быть примерно равны, поскольку при большой разнице поправки будут слишком велики. Ограниченность применения доходного подхода обусловлена отсутствием достоверных данных о сроках окончания строительства объекта НЗС и невозможностью получения дохода от оцениваемого объекта до момента завершения строительства [6, 11].
Таким образом, при степени готовности объекта НЗС 30-35% наиболее объективные результаты оценки стоимости могут быть получены с применением затратного подхода. При степени готовности 60-70% может быть применен сравнительный подход, наиболее точно отражающий стоимость оцениваемого объекта с учетом рыночной ситуации, местоположения объекта и других факторов, влияющих на формирование его рыночной стоимости. Применение доходного подхода может быть целесообразно только при высокой степени готовности оцениваемого объекта.
Выводы
1. Наличие четкого определения понятия объектов незавершенного строительства и их классификации по наиболее значимым, с точки зрения оценки объектов НЗС, признакам необходимо для правильного выбора и корректного применения метода оценки их стоимости.
2. Экономическая оценка объектов НЗС требует обязательной адаптации используемых методов в рамках основных подходов. Выбор подхода к оценке объектов НЗС определяется степенью технической готовности объектов недвижимости.
3. Основным подходом оценки объектов недвижимости незавершенных строительством является затратный, дающий наиболее объективные результаты по сравнению с другими подходами при любой степени технической готовности объектов.
4. Полноценное использование сравнительного подхода ограничено в основном недостаточностью предложений и сделок на рынке НЗС.
завершенность_
оцениваемого объекта и аналогов должны быть примерно равны
(разница не более_
5-10%)
киоб
Литература
1. Яськова Н.Ю., Сергеев И.М., Полинов А.А. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост // Экономика строительства.
— 2004. — № 8. — С. 2-13.
2. Строительство в России. 2012: Стат. сб. / Росстат.
— M., 2012. — 220 с.
3. Гареев И.Ф., Орлов В.Я. Особенности финансирования инвестиционных проектов на первичном рынке жилья // Российское предпринимательство.
— 2010. — № 9. Вып. 1 (166). — С. 106-111.
4. Руткаускас Т.К., Сапегин А.В. К вопросу управления незавершенным жилищным строительством // Известия УрГЭУ. — 2009. — № 4 (26). -С. 188-192.
5. Мустафина Л.Р. Основные тенденции развития жилищного строительства в Российской Федерации в современных условиях // Известия КГАСУ — 2014. — № 1 (27). — С. 215-222.
6. Городнова Н.В., Байковская А.В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства // Экономический анализ: теория и практика. — 2011.
— № 37 (244). — С. 15-25.
7. Полинов А.А. Формирование экономического механизма регулирования незавершенного строительства на муниципальном уровне // Автореферат дис. … канд. экон. наук. — М., 2004. — 25 с.
8. Байковская А.В., Доможирова Н.Н. Проблемы оценки объектов незавершенного строительства в Российской Федерации: особенности применения сравнительного подхода // Известия УрГЭУ. — 2011.
— № 1 (33). — С. 46-52.
9. Байковская А.В. Определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства как инструмент выявления эффективности государственно-частного партнерства // Экономический анализ: теория и практика. — 2011. — № 46 (253). -С. 17-26.
10. Сабиров И.С., Медяник Ю.В. Определение и классификация объектов недвижимости незавершенного строительства // Материалы меж-дунар. науч.-практ. конф. «Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования». — Казань: КГАСУ, 2012. — С. 275-283.
11. Симионова Н.Е. Проблемы оценки незавершенного строительства // Инженерный вестник Дона. — 2012. — № 3 (21). — С. 778-783.
12. Сабиров И.С. Оценка стоимости объектов недвижимости незавершенных строительством в условиях экономического кризиса // Материалы междунар. науч.-практ. конф. «Инновации, наука и образование XXI века». — Саратов: СГАУ, 2010. — С. 234-238.
Yulia V. Medyanik
Candidate of Science, Engineering, Senior lecturer at the Chair of Municipal Management,
Kazan State University of Architecture and Engineering
Problems of classification and evaluation of real estate assets under construction
_Abstract
Analysis of the construction market in the last decade shows that volumes of construction in progress in Russia are very significant and have substantial influence on the economic development of the country. The appearance of assets under construction as a commodity on the real estate market requires developing a unified approach to the definition of this concept and clear classification, establishing the main characteristics of these assets and determining their legal nature. Existing approaches to the assessment of assets under construction also requires adaptation.
Keywords: assets under construction, classification, approaches to real estate valuation
Незавершенное строительство: актуальные вопросы регистрации
РУБРИКА РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НЕДВИЖИМОСТИ
Строительство объекта недвижимости может быть остановлено на любом этапе и по разным причинам. Для того, чтобы ввести в гражданско-правовой оборот объект незавершенного строительства, потребуется поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права. О порядке этой процедуры и требуемых для нее документах расскажем в нашем интервью с начальником отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю Еленой КАЦ.
— Елена Александровна, прежде чем говорить об учетно-регистрационных процедурах, поясните, какие объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости?
— К сожалению, в нормах Гражданского кодекса РФ ответ на этот вопрос мы не найдем. По сложившейся практике, в настоящее время следует руководствоваться п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». И при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.
— А какие документы необходимы для того, чтобы можно было совершать сделки с объектом незавершенного строительства (далее — ОНС)?
— Прежде всего, его необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права. Эти действия осуществляются на основании разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок. В случае если для строительства объекта не требуется разрешение на строительство (например, объекты индивидуального жилищного строительства, гаражи и др.), то учет и регистрация прав проводятся на основании технического плана и документа на земельный участок.
— Правильно ли мы понимаем, что документ на землю требуется всегда?
— Нет, он необходим, если право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). При этом одновременно с учетом и (или) регистрацией права заявителя на ОНС будут проведены учет и регистрация на земельный участок.
— Скажите, а как быть, если истек срок действия разрешения на строительство на момент обращения в орган регистрации прав?
— В настоящее время в Законе такая ситуация не урегулирована, но на территории Красноярского края сложилась судебная практика, позволяющая сделать вывод, что истечение срока действия разрешения на строительство на момент обращения с заявлением не является основанием для отказа в регистрации права.
— Одним из документов, подтверждающих право на земельный участок, является договор аренды данного участка. Могут ли быть осуществлены учетно-регистрационные действия в отношении ОНС после истечения срока договора аренды?
— Сам по себе факт истечения срока аренды без документального подтверждения его расторжения и возврата земельного участка арендодателю, а также внесения соответствующих записей о расторжении в ЕГРН не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Так, по законодательству, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому факт истечения срока аренды не препятствует проведению регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды ОНС, если нет документального подтверждения его расторжения.
— Поскольку технический план является обязательным документом, скажите, на основании каких документов он подготавливается?
— Сведения об ОНС по общему правилу указываются в техническом плане кадастровым инженером на основании разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством Российской Федерации. Технический план недостроенного объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома подготавливается на основании уведомления застройщика о планируемых строительстве (реконструкции), а также уведомления о соответствии указанных параметров объектов предельным параметрам разрешенного строительства, проектной документации объекта строительства (если правообладатель земельного участка (застройщик) обеспечил изготовление такой документации) и декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости или правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости. Кстати, хочу отметить, что с 10.01.2020 вступили в силу изменения, внесенные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2019 № 592, определяющие требования к подготовке технического плана.
— Кто вправе обратиться в орган регистрации прав за осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении ОНС?
— Учет и регистрация прав на ОНС осуществляются по заявлениюсобственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.
— Недостроенные дома. Возможно ли осуществить регистрацию права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом?
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Однако нормами права не установлен запрет на государственную регистрацию права на незавершенный строительством многоквартирный дом. Кроме того, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривают обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на ОНС при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
— Возможна ли постановка на учет и регистрация права на жилые (нежилые) помещения в недостроенном объекте?
-Из норм действующего законодательства можно сделать вывод, что до момента ввода в эксплуатацию ОНС признается самостоятельным объектом недвижимости, но без возможности образования в нем иных объектов недвижимости. Так, Верховный Суд РФ при рассмотрении дела о признании права собственности на квартиры в недостроенном многоквартирном доме указал, что поскольку строительство жилого дома не завершено, квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, судом не может быть признано право собственности на квартиры в строящемся многоквартирном доме за лицами, заключившими с застройщиком договор долевого участия в строительстве данного объекта.
— В случае достройки объекта, что должен сделать застройщик?
— Снятие с учета ОНС и регистрация прекращения прав будут осуществлены органом регистрации одновременно с регистрацией прав на созданный объект при его вводе в эксплуатацию. Предоставление каких-либо отдельных заявлений о снятии с учета ОНС и прекращения на него прав не требуется.
— Как прекратить права на ОНС, который уничтожен, например, в результате пожара, или снесен?
— Снятие с учета и прекращение прав на такой ОНС осуществляется по заявлению его собственника, а если права на строящийся объект не были зарегистрированы, то снятие с учета объекта возможно по заявлению собственника земельного участка. Документом, подтверждающим прекращение существования ОНС, является акт обследования объекта, подготовленный кадастровым инженером.
— Спасибо!
Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»
В Росреестре разъяснили что такое объект незавершенного строительства
«Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям. Он, во-первых, является капитальным — то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению. В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им. Если на объекте выполнено мало работ, например нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет. Следует обратить внимание, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно. Это нужно сделать, если вы собираетесь реализовать свои права, связанные с этим объектом, например, продать его или продлить аренду государственной или муниципальной земли, на которой находится объект. Или объект еще строится — то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Правообладателям для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений — орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает.
Помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства не считается. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.
Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства, после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству.
Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в Росреестре».
Все, что вам нужно знать
Бухгалтерский учет в строительной отрасли отличается от большинства других отраслей. Строительные компании постоянно находятся в движении, поэтому есть больше категорий и учетных записей, которые нужно отслеживать, что создает проблемы, уникальные для строительной отрасли. Одна из таких задач — научиться вести учет незавершенного строительства.
Учет незавершенного строительства — одна из наиболее важных категорий, которую необходимо отслеживать для строительных компаний, поэтому ниже мы рассмотрим, что такое учет незавершенного строительства, как его регистрировать, и приведем пример того, как он может выглядеть в ваши книги.
И поскольку точный учет имеет решающее значение для успешного управления строительством, мы дадим вам несколько советов о том, как внедрение программного обеспечения для управления строительством с интеграцией бухгалтерского учета может помочь вашему бизнесу максимально повысить его эффективность.
Фото Pixabay на Pexels
Что такое CIP-бухгалтерияНезавершенное строительство — это срок бухгалтерского учета для всех затрат на строительство, связанных со строительством основных средств долгосрочного пользования.Счет незавершенного строительства имеет естественное дебетовое сальдо и помечен как основные средства как часть долгосрочных активов компании в балансе. Бухгалтеры начнут отслеживать амортизацию после завершения строительства объекта и его ввода в эксплуатацию.
CIP-счет — это, по сути, просто счет для регистрации всех различных расходов, которые будут возникать во время строительного проекта. По этой причине он может быть одним из крупнейших в бухгалтерских книгах.
Учет незавершенного строительства также является первоочередной задачей для аудиторов из-за того, что счет может оставаться открытым. Поскольку компании могут хранить затраты на счете в течение длительных периодов времени, они могут избежать амортизации, поэтому в отчетах может быть указано более высокое значение прибыли, чем на самом деле.
Запись CIP-учетаПомимо знания того, что такое учет незавершенного строительства, вы также должны знать, что входит в учетную запись.Как указывалось ранее, счет незавершенного строительства имеет естественное дебетовое сальдо. Все затраты на строительство, связанные со строительством актива, будут накапливаться на счете до тех пор, пока проект не будет завершен и актив не будет эксплуатироваться.
После ввода актива в эксплуатацию счет незавершенного строительства будет кредитован, а дебет переведен в состав основных средств. Ниже мы покажем вам пример того, как запись может выглядеть для компании.
ПримерВ этом примере предположим, что компания ABC является подрядчиком и только что начала строительство нового здания. Вот как могут выглядеть записи журнала компании ABC в процессе строительства:
1) 18 июля 2019 года поставщик А доставил материалы на строительную площадку и выставил счет на сумму 200 000 долларов США:
Название счета Дебетовый кредит
Незавершенное строительство 200,000
Счета к оплате 200,000
2) 19 июля 2019 года компания ABC получила счет от транспортной компании за доставку материалов стоимостью 2000 долларов США:
Название счета Дебетовый кредит
Незавершенное строительство 2,000
Счета к оплате 2,000
3) 26 июля 2019 года Компания ABC использовала часть своего инвентаря при строительстве здания.Запасы оценены в 1000 долларов США:
.Название счета Дебетовый кредит
Незавершенное строительство 1,000
Опись 1,000
4) 30 июля 2019 года поставщик B доставил материалы на строительную площадку и выставил счет на сумму 60 000 долларов США:
Название счета Дебетовый кредит
Незавершенное строительство 60,000
Счета к оплате 60,000
5) 15 августа 2019 года Компания ABC завершила строительство здания и ввела его в эксплуатацию.Финансовый отдел суммировал затраты на:
.Счет-фактура поставщика А 200000
Транспортный счет 2,000
Опись 1,000
Счет-фактура поставщика Б 60,000
Итого 263000 долларов США
Запись в журнале будет:
Название счета Дебетовый кредит
Оборудование 263000
Незавершенное строительство 263,000
Компания ABC теперь начнет амортизировать оборудование после завершения проекта.
Преимущества программного обеспечения для интеграции бухгалтерского учета
Хотя традиционные методы бухгалтерского учета в управлении строительством все еще могут работать для некоторых компаний, внедрение программного обеспечения для управления строительством с интеграцией бухгалтерского учета может упростить процесс, снизить стресс и сделать ваш бизнес намного более эффективным. Есть много преимуществ использования программного обеспечения, таких как автоматическая калькуляция затрат на работу, лучшее финансовое отслеживание, а также наличие у сотрудников в офисе и на местах мгновенного доступа к файлам, таким как табели учета рабочего времени и распоряжения на изменение.В зависимости от программного обеспечения оно также может включать функции безопасности и аудита, помогающие избежать рисков. В целом использование программного обеспечения с интеграцией бухгалтерского учета может помочь повысить скорость и точность ваших отчетов.
ЗаключениеПрочитав эту статью, вы должны иметь гораздо лучшее представление о том, что такое учет незавершенного строительства и как его записывать в свои книги. Важно помнить, что с учетом незавершенного строительства может быть связано много разных затрат, поэтому точность отслеживания и отчетности по этим затратам имеет жизненно важное значение для сохранения бюджета проекта.Также не забудьте проверить, как программное обеспечение для управления проектами с интеграцией бухгалтерского учета может помочь вашему бизнесу процветать как в поле, так и в офисе.
Определение незавершенной работы (WIP)
Что такое незавершенная работа (WIP)?
Термин незавершенное производство (WIP) — это термин управления производством и цепочкой поставок, описывающий частично готовую продукцию, ожидающую завершения. WIP — это затраты на сырье, рабочую силу и накладные расходы, связанные с продуктами, находящимися на различных стадиях производственного процесса.НзП — это компонент счета активов запасов в балансе. Эти затраты впоследствии переносятся на счет готовой продукции и, в конечном итоге, в себестоимость реализации.
Незавершенные производства являются одним из компонентов баланса компании. Цифра незавершенного производства отражает только стоимость этих продуктов на некоторых промежуточных этапах производства. Это исключает стоимость сырья, еще не включенного в предмет для продажи. Цифра незавершенного производства также не включает стоимость готовой продукции, хранящейся в запасах в ожидании будущих продаж.
Ключевые выводы
- Незавершенное производство (WIP) — это стоимость незавершенной продукции в производственном процессе, включая рабочую силу, сырье и накладные расходы.
- незавершенных операций считаются текущим активом в балансе.
- Минимизация запасов незавершенного производства перед составлением отчетов — это стандарт и необходимо, так как трудно оценить процент завершения для актива инвентаризации.
- НЗП отличается от готового товара, который относится к продукту, который готов к продаже потребителю.
Понимание незавершенного производства (WIP)
WIP — это концепция, используемая для описания потока производственных затрат от одной области производства к другой, а баланс в WIP представляет собой все производственные затраты, понесенные для частично завершенных товаров. Производственные затраты включают сырье, рабочую силу, использованную при производстве товаров, и распределенные накладные расходы.
Когда соты производятся, пластик используется в качестве сырья; затем возникают затраты на рабочую силу для эксплуатации формовочного оборудования.Поскольку гребни завершены только частично, все затраты проводятся в НЗП. Когда гребни завершены, затраты переносятся из незавершенного производства в готовую продукцию, причем оба счета являются частью счета запасов. Затраты переносятся из «запасов» в «себестоимость проданных товаров (COGS)», когда гребни в конечном итоге продаются.
Товарно-материальные запасы классифицируются как незавершенные, если они смешаны с человеческим трудом, но не достигли статуса конечного товара; только часть, но не вся необходимая рабочая сила была примешана к нему.НЗП, наряду с другими учетными записями запасов, может определяться различными методами учета в разных компаниях.
Таким образом, инвесторам важно понимать, как компания измеряет свои счета незавершенного производства и другие запасы. WIP одной компании может быть несопоставим с другой. Распределение накладных расходов может быть основано, например, на человеко-часах или машинных часах. Незавершенное производство также является активом в балансе. Стандартной практикой является минимизация объема инвентаризации незавершенного производства до того, как возникнет необходимость в отчетности, поскольку оценить процент завершения инвентарного актива сложно и отнимает много времени.
Незавершенное производство также может называться незавершенным запасом.
Особенности
Бухгалтеры используют несколько методов для определения количества частично завершенных единиц незавершенного производства. В большинстве случаев бухгалтеры рассматривают процент общих затрат на сырье, рабочую силу и накладные расходы, которые были понесены, чтобы определить количество частично завершенных единиц в незавершенном производстве. Стоимость сырья — это первые затраты, понесенные в этом процессе, потому что материалы требуются до того, как могут быть понесены какие-либо затраты на рабочую силу.
Для целей бухгалтерского учета калькуляция затрат на процесс отличается от калькуляции затрат на работу, которая используется, когда работа каждого клиента отличается. Расчет стоимости работ отслеживает затраты (например, стоимость материалов, рабочей силы и накладных расходов) и прибыль для конкретной работы, а также позволяет бухгалтерам отслеживать расходы для каждой работы для целей налогообложения и для анализа (тщательного изучения затрат, чтобы увидеть, как их можно сократить. ).
Например, XYZ Roofing Company предоставляет своим клиентам предложения по ремонту или замене кровли; Каждая крыша имеет разный размер и требует определенного кровельного оборудования и разного количества рабочих часов.В каждом предложении указаны затраты на рабочую силу, материалы и накладные расходы на работу.
С другой стороны, система калькуляции затрат на процесс отслеживает накопление и распределяет затраты, связанные с производством однородных продуктов. Рассмотрим компанию, производящую пластиковые гребни. Пластик помещается в форму в формовочном цехе и затем окрашивается перед упаковкой. По мере того, как гребни перемещаются из одного отдела (от формования к покраске и к упаковке) в другой, производство увеличивается.
Затраты на сырье отображаются в балансе как текущие активы, хотя иногда используется отдельная статья, которая также включает незавершенное производство и запасы готовой продукции.
Незавершенное производство и незавершенное производство
Незавершенное производство представляет собой частично готовую продукцию. Эти товары также называются товарами в незавершенном производстве. Для некоторых незавершенное производство относится к продуктам, которые переходят от сырья к готовому продукту за короткий период. Пример незавершенного производства может включать промышленные товары.
Незавершенное производство, как упоминалось выше, иногда используется для обозначения активов, для завершения которых требуется значительное количество времени, таких как консалтинговые или строительные проекты.Эта дифференциация не обязательно может быть нормой, поэтому любой термин может использоваться для обозначения незавершенной продукции в большинстве ситуаций. Эти запасы находятся на балансе производственной компании. Этот учет запасов, как и незавершенное производство, может включать прямые трудовые, материальные и производственные накладные расходы.
Незавершенное производство и готовая продукция
Разница между незавершенным производством и готовой продукцией основана на стадии относительного завершения запасов, что в данном случае означает возможность продажи.WIP относится к промежуточному этапу инвентаризации, на котором инвентарь начал свой прогресс с самого начала как сырье и в настоящее время находится на стадии разработки или сборки в конечный продукт. Готовая продукция относится к заключительному этапу инвентаризации, на котором продукт достигает уровня завершения, на котором последующим этапом является продажа покупателю.
Термины «незавершенное производство» и «готовая продукция» являются относительными терминами, относящимися к конкретной компании, которая ведет учет своих запасов.Они не являются абсолютными определениями реальных материалов или продуктов. Неверно предполагать, что готовая продукция для одной компании будет также классифицироваться как готовая продукция для другой компании. Например, листовая фанера может быть готовым товаром для лесопилки, потому что она готова к продаже, но эта же фанера считается сырьем для производителя промышленных шкафов.
Таким образом, разница между незавершенным производством и готовой продукцией основана на стадии завершения инвентаризации по отношению к его общему запасу.НЗП и готовая продукция относятся к промежуточной и заключительной стадиям жизненного цикла запасов соответственно.
Quest Construction Software
В большинстве случаев определить время получения доходов несложно: после передачи права собственности на продукт или завершения услуги доход считается полученным. Но если признание выручки откладывается до окончания долгосрочного контракта, принцип соответствия увязки выручки и их прямых затрат может оказаться сложной задачей.Решением этой проблемы является процент или единица полного признания дохода.
Поступления по контракту привязаны к затратам, но счета по контрактам не всегда привязаны к затратам. Иногда счета за элементы контракта выставляются заранее, а иногда они задерживаются по взаимному согласию (или несогласию). Это несоответствие между фактической выручкой и полученным доходом потребует корректировки, но, поскольку метод процента или единицы выполнения корректирует выставленный доход для отражения полученного дохода, счета вносятся в выручку и корректируются позже, чтобы отразить правильную сумму заработанного дохода.(Дебетовая дебиторская задолженность, продажа в кредит).
Долгосрочные контракты содержат оценки для обеих сторон контракта, затрат и доходов. Для вычисления процента или единицы выполнения требуются как общие фактические, так и общие оценочные числа для вычисления процента, поэтому используется сторона, где могут быть известны как фактические, так и предполагаемые числа, — затраты.
Процент завершения = Фактические затраты на дату / Общие оценочные затраты
Затем процент завершения применяется к общему расчетному доходу, чтобы определить заработанный доход на текущий момент.
Полученный доход на дату = Процент выполнения * Общий расчетный доход
Наконец, полученный доход на дату сравнивается с выставлением счетов по контракту на дату. Разница либо добавляется, либо вычитается из дохода.
Общая сумма выставленных счетов по контракту — заработанная выручка на дату = превышение / заниженная выручка
** Счета избыточной / заниженной выручки являются счетами баланса, и их часто называют счетами сверх затрат (счет обязательств который отражает завышение счетов) или Затраты в превышении выставленных счетов (счет активов, отражающий заниженные счета).
Отчет о незавершенной работе:
Отчет о незавершенной работе используется для сбора информации, необходимой для расчета процента выполнения, а также для предоставления важной информации об общей стоимости и ходе выполненной работы.
- Процент завершения = 65%
- Заработанный доход = 242 210 * 65% = 157 436
- Недостаточно выставленных счетов = 157 436 — 157 302 = 134
Записи для записи дополнительных счетов:
| ОПИСАНИЕ | ДЕБЕТЫ | КРЕДИТЫ | |
|---|---|---|---|
| 1250 | Избыточные расходы (активы) | 134 | |
| 2050 | Расчеты сверх затрат (ответственность) | ||
| 5200 | Незавершенное производство (Себестоимость) | 134 |
Эти журналы следует вводить как автореверсивный журнал, который отменяет запись незавершенного производства в первый день следующего месяца. Нажмите здесь, чтобы связаться с нами.
Сравнение незавершенной работы и незавершенной работы
Что такое незавершенная работа или незавершенная работа?
Незавершенное производство описывает стоимость незавершенных товаров, которые остаются в производственном процессе, в то время как незавершенное производство относится к материалам, которые превращаются в товары в течение короткого периода времени. Термины «незавершенное производство» и «незавершенное производство» используются как синонимы для обозначения продуктов, находящихся на полпути в процессе производства или сборки.
Ключевые выводы
- Незавершенное производство — это стоимость незавершенной продукции в производственном процессе.
- Незавершенное производство — это термин, используемый для описания частично завершенных товаров, которые обычно превращаются из сырья в готовую продукцию в течение короткого периода времени.
- Показатели незавершенного и незавершенного производства указаны в балансе компании.
Понимание различий
Незавершенное производство, также называемое незавершенным производством, — это термин, используемый в управлении цепочкой поставок для описания стоимости незавершенной продукции в производственном процессе.Эти затраты включают сырье, рабочую силу и накладные расходы.
Многие компании, производящие очень крупные изделия, используют систему инвентаризации незавершенного производства. Это также называется системой калькуляции работ. Стоимость сырья, накопленного для незавершенного производства, указывается в журнале учета работ.
Незавершенное производство также можно назвать незавершенным запасом.
WIP также используется в строительной отрасли, где компании рассчитывают надлежащее время выставления счетов, когда контракт требует выставления счетов за процент завершения.Таким образом, строительная компания выставляет счет своему клиенту на разных этапах реализации проекта. Например, строительная компания X может отправить счет, когда он достигает 25% завершения, 50% завершения, 75% завершения и, наконец, 100% завершения. Сумма выставления счета определяется в договоре.
WIP — один из компонентов баланса компании. Цифра незавершенного производства отражает только стоимость этих продуктов на некоторой промежуточной стадии производства. Это исключает стоимость сырья, еще не включенного в предмет для продажи.Незавершенное производство также не включает стоимость готовой продукции, хранящейся в запасах в ожидании будущих продаж.
Многие компании пытаются сократить или исключить любые запасы незавершенного производства до конца каждого отчетного периода, чтобы упростить учет. Без прогресса незавершенного производства инвентарные активы представляют собой либо готовую продукцию, либо сырье, которые намного легче измерить количественно.
Незавершенное производство
Незавершенное производство представляет собой частично завершенную продукцию. Эти товары также называются товарами в незавершенном производстве.
Для некоторых незавершенное производство относится к продуктам, которые переходят от сырья к готовому продукту за короткий период. Пример незавершенного производства может включать промышленные товары.
Незавершенное производство, как упоминалось выше, иногда используется для обозначения активов, для завершения которых требуется значительное количество времени, таких как консалтинговые или строительные проекты. Эта дифференциация не обязательно может быть нормой, поэтому любой термин может использоваться для обозначения незавершенной продукции в большинстве ситуаций.
Эти запасы находятся на балансе производственной компании. Этот учет запасов, как и незавершенное производство, может включать прямые затраты на оплату труда, материалов и производственные накладные расходы.
Мониторинг хода строительства
Строительные кредиторы часто требуют, чтобы мы были их сапогами и отчитывались о ходе реализации проекта. С помощью мониторинга хода строительства Партнер будет проводить регулярную или ежемесячную оценку хода строительства на стройплощадке, чтобы гарантировать, что предлагаемые улучшения на рассматриваемой площадке продвигаются в соответствии с требованиями контракта / соглашения.Партнер подтвердит информацию, предоставленную клиентом, и оценит статус проекта, строительные операции и статус обеспечения. Оценщик Партнера посетит объект в соответствии с указаниями или по заранее согласованному графику и подготовит письменный отчет, чтобы определить, выполнены ли необходимые улучшения и соответствуют ли они объему работ клиента.
Что включает в себя мониторинг хода строительства?
Находясь на объекте, инспектор Партнера проведет как минимум следующие проверки:
- Наблюдать за строительными работами и определять степень их завершенности.
- Оценить общее соответствие пониманию банка Контракта с GC.
- Оценить соответствие материала и качества изготовления.
- Проверить соответствие условиям договора строительного кредита.
- Проверить адекватность заявки подрядчика на оплату.
- Выявить и сообщить об изменениях в конструкции, а также о потенциальных и ожидающих изменениях.
- Определять и сообщать о состоянии хранящихся материалов и, если требуется, материалов за пределами площадки.
- Оценить соответствие графику строительства.
- Проверьте меры контроля качества, применяемые соответствующими агентствами, архитекторами и инженерами, лабораториями по испытанию материалов и квалифицированными строительными инспекторами.
- Оцените адекватность рабочей силы на объекте и устраните любые потенциальные помехи или остановки в работе.
- Если потребуется, оцените достаточность средств, оставшихся для завершения проекта, и при необходимости дайте рекомендации.
- Подтвердите, что все основные контрактные заявки на оплату счетов-фактур сопровождаются текущим условным и безусловным освобождением от удержания.
Основной показатель, который вы игнорируете
Цифры незавершенного производства могут показаться не тем, о чем вам нужно много думать. Это ведь работа бухгалтера?
Ну не совсем так.
ЦифрыWIP относятся к продуктам, которые находятся в процессе производства или сборки. В строительной отрасли незавершенные работы охватывают сырье, а также рабочую силу и накладные расходы, используемые в рамках проекта.
Да, незавершенные производства считаются оборотными активами — это означает, что бухгалтеры считают инвентарные активы текущими, поскольку ожидается, что они превратятся в наличные в течение года.Но закупки, управление проектами и топ-менеджеры должны внимательно следить за WIP.
Показатели незавершенного производства в реальном времени, или незавершенное производство, позволяют командам работать более эффективно, действенно и сохранять контроль. Они также служат способом проверить финансовое состояние вашей организации и убедиться, что вы составляете бюджет и составляете прогнозы точно.
Вот еще немного о том, почему вам следует рассматривать этот показатель вне контекста бухгалтерского учета:
5 вещей, которые следует включить в отчет о незавершенной работе — Щелкните здесь, чтобы загрузить это бесплатное руководство
Как WIP вписывается в строительный бизнес?
WIP — это один из элементов инвентарного счета.С точки зрения бухгалтерского учета незавершенное производство представляет собой актив в балансе. Но этот термин чаще ассоциируется с производственными процессами, когда элементы собираются и продаются позже.
В производственном контексте НЗП позволяет регистрировать все товарно-материальные запасы, которые находятся в промежуточном состоянии.
Строительная отрасль приняла эту концепцию как способ оценить проекты до того, как они будут официально оплачены. Это усложняется тем, что строительные компании должны платить своим работникам по регулярному графику, а затем также учитывать субподрядчиков и их графики платежей.
Вы можете отслеживать эти цифры, как в примере ниже:
Там, где все усложняется, строительные компании часто получают деньги за проект задолго до его завершения. Это означает, что они, вероятно, уже некоторое время назад оплатили большую часть материалов, рабочей силы и накладных расходов. Когда платеж поступает на их счет, они могут принять его за прибыль.
Который затем отбрасывает все, от прогнозирования доходов до составления бюджета. Или, что еще хуже, ваша компания может залезть в долги, если в конце года ситуация замедлится.Этот процесс предварительной загрузки известен как завышение счетов.
Завышение счетов происходит, когда подрядчик выставил счет за больше работ, чем фактически заплатил клиент. Таким образом, если WIP показывает, что вашим подрядчикам выставлен счет за 75% от общей требуемой работы, но работа выполнена на 50%, счет по проекту завышен.
Например, если работа фактически завершена на 50% в соотношении затрат и затрат, но подрядчик уже выставил счет на 60% по проекту, то счет по проекту завышен.
Противоположность этому, как вы можете догадаться, называется занижением счетов.Это означает, что подрядчики не выставляли счет за выполненные работы. Это может означать, что они не отправили счет, или это может означать, что заказы на изменение не были утверждены. В последнем примере есть вероятность, что сумма заниженного счета может привести к потере прибыли.
Медленная работа — цифры просто не работают
Причина, по которой мы упоминали данные о незавершенной работе в реальном времени, заключается в том, что медленная отчетность о незавершенной работе не позволяет вам точно знать, где находится проект в данный момент.
Медленные цифры незавершенного производства могут привести к неожиданным счетам в конце проекта, товарам, которые были оплачены, но так и не были получены, мошенничеству или общей недостаточной видимости.
Также существует проблема, что кому-то нужно постоянно обновлять систему, вручную вводить финансовые данные и заказы и т. Д. Использование электронных таблиц и ручных операций, конечно же, открывает возможность для ошибок или отставания в отчетности.
В чем смысл графика незавершенных работ?
Графики незавершенного производства— это тип отчета, предназначенный для выявления недостатков в вашей деятельности. Не существует универсального шаблона для вашего расписания незавершенной работы, но идея состоит в том, чтобы выделить детали, связанные со всеми выполняемыми заданиями.
Строительные бригады могут использовать отчет WIP для измерения нескольких KPI. Но основные причины, по которым отчеты WIP имеют значение:
- Обеспечение того, чтобы все были на одной странице о работе
- Предоставление обзора того, на какую часть проекта выставлен счет
- Позволяет командам отслеживать денежные потоки, убытки, снижение прибыли, завышение и занижение счетов.
Отчеты WIP также помогут вам точно скорректировать финансовые показатели, пока работа еще не завершена.Такие вещи, как завышение или занижение счетов, могут повлиять на прогнозы и отчетный доход, что может привести к сокращению бюджетов и повлиять на то, что вы платите в виде налогов.
Анализируя показатели незавершенного производства, вы также сможете более подробно изучить управление запасами и добавить дополнительные средства контроля к своим внутренним процессам. Нажмите, чтобы твитнутьВот пример того, как это может выглядеть:
Многие команды предпочитают записывать информацию о незавершенной работе на листе Excel, но мы рекомендуем вместо этого использовать оперативный, размещенный в облаке метод.Вы захотите постоянно проверять эти цифры, и вам нужно будет следить за тем, чтобы все данные были актуальными.
Наше приложение позволяет группировать расходы по проектам, поэтому вы можете установить бюджет для каждого проекта и в режиме реального времени просматривать заказы, поставки и платежи. Естественно, эти элементы вступают в игру, когда вы смотрите на показатели незавершенной работы.
Несколько способов, которыми ProcurementExpress.com помогает командам отслеживать показатели незавершенной работы:
Настройте свои коды затрат и типы затрат
Коды затрат и типы затрат позволяют более детально сгруппировать расходы, например бюджеты.Коды затрат определяют конкретную работу, выполняемую каждым заданием, а типы затрат относятся к материалам, подпадающим под этот код, например деталям или рабочей силе. В приложении вы можете настроить все необходимые позиции — от затрат на рабочую силу до гвоздей, шурупов и сторонних услуг.
Мобильное приложение записывает данные откуда угодно
Мобильное приложение позволяет получать данные о незавершенной работе в реальном времени, поскольку получатели могут регистрировать полученные товары по мере их поступления без использования компьютера. Работники, находящиеся на удаленных объектах, также могут использовать приложение независимо от того, есть у них доступ в Интернет или нет.Если они не в сети, приложение выполнит синхронизацию, как только они вернутся в зону досягаемости.
Ролевой доступ и внутреннее общение
Наконец, средства управления доступом с несколькими ролями позволяют командам определять, кто может утверждать заказы, размещать их и т. Д. Приложение имеет следующие параметры: запрашивающий, утверждающий, получатель, менеджер проекта, счета, финансы. Эти обозначения позволяют каждому легко понять свою роль и то, как она вписывается в более широкий контекст.
В приложении члены команды могут общаться друг с другом через цепочку сообщений, прикрепленную к каждой покупке.Например, бухгалтерия может задать утверждающему или получателю вопрос о заказе.
Или утверждающие могут спросить запрашивающего, почему они заказывают товары, которые не были включены в первоначальную оценку. Именно эти мелкие детали позволяют командам быстро устранять проблемы.
Последние мысли
Строительные компании должны внимательно изучить эти цифры и рассматривать их вне баланса, поскольку они могут дать некоторые подсказки о прибыльности вашей компании.
Поскольку строительная компания обычно работает с небольшой рентабельностью и полагается на несколько частей в нескольких проектах, важно постоянно следить за цифрами незавершенного производства в реальном времени. Когда вы знаете, какая часть вашего инвентаря была использована, вы лучше понимаете, сколько вам нужно заказать для предстоящих вакансий.
Если вы хотите получить максимальную отдачу от отчетов о незавершенной работе, вам необходимо запланировать регулярные встречи. Финансовые менеджеры, бухгалтерия и финансы, старшее руководство и отдел закупок должны присутствовать в зале — и у всех должна быть одинаковая информация.
Заинтересованные стороны должны быть готовы сравнивать и анализировать задания, а также объяснять, почему проект выходит за рамки бюджета. Эти встречи привлекают к ответственности всех, способствуя развитию культуры сотрудничества. Товарищи по команде могут найти способы сэкономить деньги или внести поправки в потерянное время и потраченные деньги — до того, как ситуация выйдет из-под контроля.
Насколько эффективен ваш процесс управления закупками? Попробуйте наш бесплатный грейдер закупок, чтобы узнать, где вы сейчас находитесь и как можно улучшить.
СвязанныеПочему отчеты о незавершенных строительных работах важны для рентабельности
Отчеты о незавершенных работах помогают подрядчикам следить за завышением и занижением счетов.Завышение счета приводит к тому, что к оплате заканчиваются деньги до того, как вы закончите покрытие затрат на завершение. Обратное верно для заниженного счета.
Цель отчета «Незавершенная работа» (WIP) — определить, завышены ли вы или занижены счета за выполняемые задания. Это важная информация, которую нужно знать. Ваш банковский счет выглядит хорошо, когда большинство работ находится примерно на полпути к завершению. Ваша прибыльность падает, когда несколько работ одновременно близятся к завершению. Проекты часто заканчивают выставление счетов, когда они близки к окончательному списку.Незнание того, где вы стоите на счетах по сравнению с фактическим прогрессом, создает денежный поток и прибыльность.
Предполагается, что в бухгалтерском учете строительного налога должны быть статьи как в балансе, так и в отчете о прибылях и убытках для избыточных / заниженных счетов. Значение в этой строке определяется отчетом WIP. Результат пере- / заниженного выставления счетов из незавершенного производства отображается в области доходов вашего отчета о прибылях и убытках. Если вам выставлен заниженный счет, это будет отображаться как дополнительный доход. Если вы выставили завышенный счет, это будет отображаться как отрицательный доход.В балансе завышение счетов является краткосрочным обязательством, а занижение счетов — краткосрочным активом.
Есть три основных участника того, что подрядчики застигнуты врасплох перерасходом средств.
- Отсутствие точного отслеживания хода поля
- Агрессивный авансовый платеж
- Отсутствие точного отчета о незавершенной работе
Второй фактор не проблема, если первый и третий правильно обработаны. Подрядчики, как правило, очень агрессивно выставляют счета.Например, когда я просматривал заявки на оплату труда, работая генеральным менеджером коммерческого генерального подрядчика, первой строкой, которую я искал, была сумма денег, которую субподрядчик пытался получить для мобилизации. Неизбежно просьбы были диковинными. Это была попытка наших субподрядчиков ускорить движение денежных средств.
Агрессивная стратегия выставления счетов имеет смысл для компенсации задержек выплаты от 45 до 75 дней. Проблема возникает, когда агрессивный биллинг лишает вас понимания того, как вы выполняете работу.Правильно заполненные отчеты WIP решают эту проблему.
Отчеты WIP удивительно легко настраивать и поддерживать. Если в вашей системе бухгалтерского учета есть такая функция, все, что вам нужно сделать, — это еженедельно обновлять запись о проценте завершения по каждому проекту. Система должна позаботиться о расчетах и иметь предварительно отформатированный отчет, который вы можете запустить.
Если у вас нет функции незавершенного производства в вашей системе бухгалтерского учета, вы должны использовать Excel для своего незавершенного производства. Если у вас есть функция WIP в вашей учетной системе, используйте ее.Система будет составлять более точный отчет о прибылях и убытках и баланс, чем при использовании Excel.
Если вы используете QuickBooks и не приобрели версию Enterprise, вы не найдете функции WIP. Версия Contractor Premier не включает его.
Переходя к механике незавершенной работы, единственная наиболее важная статья — это запись о проценте завершения. Все остальные заявки будут основаны на ваших текущих расходах, вашем бюджете и вашем контракте. WIP умножает процент выполнения на общую стоимость контракта, чтобы определить заработанный доход.Если ваш зарегистрированный доход превышает ваш заработанный доход, вам будет выставлен завышенный счет. Если ваш заработанный доход превышает ваш оплаченный доход, значит, вам выставлен заниженный счет.
Завышение счета приводит к тому, что к оплате заканчиваются деньги до того, как вы закончите счет до завершения. Обратное верно для заниженного счета.
Давайте перейдем к определению вашего процента выполнения. Для торговли, которая в основном связана с рабочей силой, решение функционально должно сводиться к тому, сколько работы выполнено в данной области. Это не должно основываться на затраченных часах или затраченных трудовых долларах.Это обычное значение по умолчанию, встроенное в системы бухгалтерского учета, и это худший метод определения процента выполнения.
Сравнение количества отработанных часов или затрат на рабочую силу с бюджетом отрывает вас от реальности. Такой подход заставляет ваш прогресс выглядеть нормально, пока у вас не закончатся часы и бюджет. Затем вы, не предвидя, насколько велики будут ваши потери. Основывая свой процент выполнения на объеме выполненной работы по сравнению с объемом работы, оставшейся для завершения, вы получите гораздо более раннее предупреждение, когда задание срывается и существует опасность превышения бюджета.Отчет WIP покажет вам, где ваши расходы, скорее всего, приведут к завершению проекта задолго до того, как это будущее будет зафиксировано, потенциально сэкономив вам десятки тысяч долларов.
Если стоимость материала значительно сокращает ваши затраты, определение процента выполнения становится немного сложнее. Вы, вероятно, купите значительную часть своих материалов до того, как они понадобятся вашей команде. Вам следует незамедлительно выставить счет за эти материалы и отразить эту стоимость в вашем проценте завершения, поскольку они составляют значительную часть вашего рабочего бюджета.В этом случае я рекомендую использовать двухфакторный расчет процента выполнения.
Определите, какая часть вашего бюджета занята материальными затратами. Это вес, который вы должны использовать для вклада материальных затрат в процент выполнения. Например, если материал составляет 40 процентов вашего бюджета, и вы купили половину материала, вклад материала в ваш процент выполнения составляет 50% от 40% — или 20% в целом.
