калькулятор минимизации налогов (НДФЛ, УСН, патент)

Калькулятор составлен в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ по состоянию на 2020 год.

Доход от аренды, руб/мес

 

Площадь помещения, м2

 

Тип помещения

 

Жилое Нежилое

Город / регион

?

—Выберите город— Москва Московская область Санкт-Петербург Нижний Новгород Казань Новосибирск Екатеринбург Другой город

Налог на имущество, руб/год

?

Расходы на содержание, руб/мес

?

Процент простоя, % в год

?

Краткая справка по калькулятору

• Данный калькулятор помогает минимизировать налоговые и связанные с ними расходы при сдаче недвижимости в аренду. Калькулятор ориентирован на физическое лицо, имеющее в собственности жилое или нежилое помещение, планирующее его сдать в аренду и рассматривающее легальные методы налоговой оптимизации.
• Если ваш объект находится за пределами предложенных городов, то сумму платежа по патенту необходимо ввести вручную (рассчитать можно на сайте налоговой вот здесь)
• Расчет выполняется при условии сдачи в аренду одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет. В этом случае все прочие поля заполняйте также суммарно для всех объектов.
• Информацию о сумме налога на имущество можно взять из платежного поручения, которое присылает ФНС России по почте либо через личный кабинет налогоплательщика, либо рассчитать приблизительно (нужно знать кадастровую стоимость имущества или хотя бы рыночную стоимость, а также ставку налога на имущество в вашем регионе)
• Стоимость бухгалтерских услуг оценена в расчете примерно исходя из трудоемкости ведения учета в каждом случае.

Авторизация через:

как платить, как не платить

Налог при сдаче квартиры в 2019 году обязаны выплачивать все арендодатели. Такая же ситуация будет сохраняться и в 2020 году. Уклонение от уплаты налогов на доходы — противозаконно. При выявлении факта сокрытия полученной прибыли дело может дойти до уголовной ответственности. Бробанк выяснил, какой налог за сдачу квартиры в аренду 2019-2020 гг. предусмотрен в РФ и как его правильно внести.

Как оформить сдачу квартиры в аренду

При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.

Заключение договора

Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:

1. Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
2. Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
3. Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
4. Дата и место подписания документа.
5. Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
6. Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.

Дополнительные нюансы

Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.

После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.

Подтверждение платежа

После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:

Способ	Описание
Платежи наличными	Оформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны.
В безналичном виде на расчетный счет	При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение.

Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.

Какие налоги в РФ за аренду жилья

Сдача недвижимости в аренду считается источником пассивного дохода. При этом не имеет значения, арендодатель — физическое или юридическое лицо. По Налоговому Кодексу РФ арендодатели обязаны выплачивать налоги.

Если квартиру сдает в аренду юридическая компания, то возможны несколько исходов:

• по общей системе расчета налогов платежи определяют как ежемесячный доход, который увеличивает налогооблагаемую базу;
• по упрощенной системе арендную плату расценивают как официальный доход, но оплата налогов происходит в зависимости от налоговой базы.

Если жилплощадь в аренду передает ее собственник — частное лицо, то он обязан выплачивать подоходный налог в размере 13%. Когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%.

В апреле 2019 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2019 года.

Последствия для физических лиц

Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

Как правильно платить налоги

Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года. Доход за 2019 год декларируют до указанной даты 2020 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме. Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:

1. Ксерокопия соглашения об аренде.
2. Декларация 3-НДФЛ.
3. Гражданство РФ или другой страны.
4. Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
5. Подтверждение от банка о выплате средств квартиросъемщиком. Если оплата производится наличными, предоставляется расписка.

Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.

Как не платить за аренду недвижимости

У арендодателя есть возможность передавать собственность внаем квартиросъемщику и не платить с дохода налог. Такой способ интересен тем, кто не заключает соглашение и не регистрирует заработную плату. Но при таком способе можно навлечь на себя большие проблемы. Уклонение от уплаты налогов — серьезное правонарушение. Таких лиц привлекают даже к уголовной ответственности.

Существует несколько вариантов относительно «легального» освобождения от выплат подоходного налога:

1. Соглашение о безвозмездном использовании жилья. То есть в договоре указывают, что арендатор будет пользоваться квартирой бесплатно. Но по факту квартиросъемщики платят собственнику в обход законодательства.
2. Уничтожение старого договора и заключение нового в период с января по апрель, когда приходит период подавать декларацию.
3. Подписание договора об аренде на срок, который не превышает 11 месяцев. Если в договоре указывают более длительный период, то платить налоги все же придется.
4. Отсутствие соглашения. При таком варианте возрастают риски, но его до сих пор используют собственники жилья.

Оптимальный вариант освобождения от оплаты подоходного налога — заключение договора на 11 месяцев. В таком случае сдача в аренду считается правомерной. Но во избежание рисков, лучше оформить сдачу жилья официально.

как рассчитать обычному человеку и когда предоставлять налоговую декларацию.

Если вы сдаете свою квартиру в аренду или наем, то полученный с этого доход подлежит налогообложению. По крайней мере, так должно быть при нормальном цивилизованном подходе к ведению дел. Даже если вы не ИП (индивидуальный предприниматель), а просто обычный человек с жилплощадью, предоставляемой чужим людям для временного проживания. Как рассчитывается налог на аренду квартиры и что необходимо знать при его уплате в налоговые органы, расскажем в этой статье.

Как платить налог с доходов от аренды квартиры

Правовая основа для физического лица при расчете налога с дохода от сдачи жилой площади в аренду или наем представлена в Налоговом Кодексе РФ (статья 226, пункты 1 и 2, статья 228 п.п.1). Формула расчета налога при сдаче в аренду выглядит следующим образом:

НДФЛ равен доходу от сдачи помещения в аренду за год, умноженному на 13%

Примечание. Как правило, собственники жилья, сдаваемого в аренду/наем, указывают цену проживания с учетом коммунальных услуг. Нужно учесть при этом, что по статье 41 Налогового Кодекса оплата квартирантами коммунальных платежей вносится в общую сумму дохода, получаемого при сдаче квартиры в аренду или наем. Так как это экономическая выгода, которую получает собственник жилья (ведь расходы по обслуживанию своей собственности он не несет). Поэтому сумма налога определяется из суммы дохода + оплаты коммунальных услуг, которые потребляют квартиранты.

Если арендаторы жилплощади платят только за определенный набор услуг (вода+газ+электричество), а остальное оплачивает владелец квартиры, то при оформлении налоговой декларации это учитывается (см. ниже по тексту).

Когда платить НДФЛ с аренды квартиры

Производить оплату налога, естественно, должен собственник квартиры. Ведь квартирантам до этого нет дела. По статье 228 пункт 4 Налогового Кодекса РФ декларация по НДФЛ подается до 30 апреля того года, который идет следом за отчетным периодом. При подаче документов необходимо приложить копии договора аренды и платежек по коммунальным услугам (то, что оплачивают квартиранты). Сам налог необходимо оплатить не позднее 15 июля. Причем месяц июль того года, который идет следующим за годом получения дохода.

Теперь остается только напомнить, что за уход от уплаты налога, а также штраф за несвоевременное предоставление налоговой декларации наказываются штрафами. Как именно и в каком размере, рассмотрим в следующей статье. Так как эта рассматривала только налог на аренду квартиры: размер и способ расчета. Удачи.

Полезные статьи

Перерасчет услуг ЖКХ за время отсутствия

Перепланировка в новостройке: что нужно знать

Штраф за скручивание счетчика

Статья оказалась полезной? Жмите на кнопочки, чтобы не потерять!

для физических и юридических лиц

Налог от сдачи квартиры в аренду является обязательным для арендодателей (наймодателей). Его уплачивают законные собственники объектов жилой недвижимости, передаваемых во владение и пользование арендаторам (нанимателям) на определенное время. Плательщиками данного налога могут быть как юрлица (организации), так и физлица (обычные граждане, частные предприниматели). Порядок его начисления и уплаты зависит от конкретной системы налогообложения, выбранной субъектом-наймодателем. Чтобы сделать корректный выбор, нужно разбираться в действующих нормах права.

Законодательная база

---

Правоотношения, возникающие по поводу сдачи жилых помещений в аренду, регулируются следующими законодательными актами:

1. Гражданский кодекс РФ (ГК). Глава 34 этого нормативно-правового документа определяет базовые принципы и общие правила арендных отношений. Главой 35 регламентируется наем квартир и других помещений, предназначенных для проживания.
2. Жилищный кодекс РФ (ЖК). Положениями этого документа устанавливаются общеобязательные правила эксплуатации квартир и иных жилых помещений. Особое внимание уделяется обязанностям и правам собственника жилплощади, а также иных субъектов, использующих жилье по назначению.
3. Налоговый кодекс РФ (НК). Этот законодательный акт устанавливает правила налогообложения сделок, непосредственно связанных с предоставлением жилья во временное пользование. Арендодатели-физлица вправе действовать как на общей системе налогообложения, предусматривающей уплату НДФЛ, так и на особых режимах взимания налогов. Арендодатели-юрлица уплачивают налог на прибыль (они вправе также действовать по упрощенной системе).

Так, нормами НК предусматриваются следующие системы уплаты налогов при сдаче жилплощади в аренду:

1. Подоходный налог (НДФЛ), взимание которого регулируется главой 23 НК. Этот режим подходит частным предпринимателям (подпункт 1 пункта 1 статьи 227 НК), а также тем гражданам, для которых сдача жилья в аренду (наем) не является предпринимательской деятельностью (подпункт 1 пункта 1 статьи 228 НК). Этот налоговый режим применяется гражданами по умолчанию.
2. Упрощенная система налогообложения (УСН), которая регламентируется главой 26.2 НК и подходит как физлицам-предпринимателям, так и организациям (согласно статье 346.11, пункту 1 статьи 346.12 НК). Применение УСН имеет добровольный характер.
3. Патентная система налогообложения (ПСН), которая регулируется главой 26.5 НК и применяется только гражданами-предпринимателями (пункт 1 статьи 346.44 НК). Использование ПСН при сдаче в аренду (наем) жилья, являющегося собственностью частного предпринимателя, оговаривается подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 НК. Использование ПСН – на добровольной основе.
4. Налог на профессиональный доход (НПД), который с 01.01.2019 по 31.12.2028 может применяться гражданами, правомерно отнесенными к самозанятым. Он позволяет легально действовать без регистрации предпринимательства (предприниматели также вправе перейти на НПД). Регламентируется законом № 422-ФЗ от 27.11.2018. НПД применяется гражданами добровольно. В порядке эксперимента сфера его действия ограничивается четырьмя регионами – Татарстан, Москва, Калужская область, Московская область. Положениями статьи 4 закона № 422-ФЗ от 27.11.2018 подразумевается уплата НПД при предоставлении жилплощади в аренду (наем).
5. Налог на прибыль юрлиц, начисление и уплата которого регулируются нормами главы 25 НК. Устанавливается для юридических лиц (организаций) по умолчанию.

Подоходный налог

---

Граждане-арендодатели, которые не являются частными предпринимателями, уплачивают НДФЛ с полученного дохода. Ставка НДФЛ для резидентов – 13%. Нерезиденты РФ платят 30% с выручки от аренды жилья. Резиденты – это физические лица, которые минимум 183 дня пребывают в границах РФ на протяжении 12 месяцев подряд.

Размер налога, перечисляемого с дохода от аренды, исчисляется наймодателем. До 30 апреля года, наступающего после минувшего налогового периода (года), гражданин направляет декларацию 3-НДФЛ, включающую сведения о полученных доходах и суммах НДФЛ. Крайний срок уплаты – 15 июля года, непосредственно наступающего после налогового периода (года). Аналогичные сроки декларирования и перечисления НДФЛ установлены для физических лиц, действующих как частные предприниматели.

Для индивидуальных предпринимателей

---

Если арендодатель работает как частный предприниматель, но не переходит на УСН или ПСН, он уплачивает НДФЛ по типичной ставке, составляющей 13%. При этом ему нужно соблюдать правила статьи 227 НК. Нормами этой статьи регламентируется внесение таким налогоплательщиком авансовых платежей по НДФЛ на протяжении налогового периода.

Размер авансовых платежей по НДФЛ, подлежащих внесению предпринимателем, вычисляется специалистами ФНС на основании пункта 8 статьи 227 НК. Перечисление таких авансовых платежей выполняется предпринимателем согласно порядку, установленному пунктом 9 статьи 227 НК. Окончательная сумма обязательств рассчитывается наймодателем с учетом внесенных авансовых платежей (пункт 3 статьи 227 НК).

Упрощенная система

---

Частные предприниматели и юрлица вправе применять УСН при сдаче квартиры, если они соответствуют условиям, предусмотренным статьей 346.12 НК, и соблюдают правила, установленные статьей 346.13 НК.

Налоговые ставки, применяемые арендодателями в рамках УСН, регламентируются нормами статьи 346.20 НК:

• если налог уплачивается субъектом с полученных доходов, применяется ставка 6%. Власти регионов вправе дифференцировать ставку в пределах 1-6% для разных категорий плательщиков;
• если налог перечисляется субъектом с доходов, уменьшенных на сумму издержек, действует ставка 15%. Региональные власти могут дифференцировать такие ставки в диапазоне 5-15% для разных групп плательщиков.

Налоговый период при УСН соответствует календарному году. Декларация сдается в том году, который наступает за минувшим налоговым периодом (юрлица – до 31 марта, граждане – до 30 апреля).

Патентная система

---

При ПСН налогом облагается годовой доход, который потенциально может быть получен частным предпринимателем от конкретного направления деятельности. Учитывается возможный годовой доход, установленный нормативно-правовым актом (законом) конкретного региона. Такое правило регламентируется статьей 346.47 НК.

Для ПСН применяется налоговый период, равный календарному году или сроку действия полученного патента. Наймодатель вправе оформить патент на 1-12 месяцев в рамках конкретного календарного года (пункт 5 статьи 346.45 НК). Налоговая ставка – 6% (пункт 1 статьи 346.50 НК). Декларацию при ПСН не нужно составлять.

Налог на профессиональный доход

---

Налоговым периодом при уплате НПД считается календарный месяц. Если недвижимость сдается гражданину, доход наймодателя облагается по ставке 4%. Если квартира сдается юрлицу или предпринимателю в аренду, доход собственника облагается по ставке 6%.

НПД уплачивается самозанятым лицом до 25 числа того месяца, который непосредственно следует за минувшим налоговым периодом (месяцем). Декларация в ФНС не сдается. Все сведения передаются через мобильное приложение (статья 3 закона № 422-ФЗ от 27.11.2018).

Налог на прибыль юрлица

---

Если организация сдает жилплощадь в аренду и не переходит на УСН, она уплачивает налог с полученной прибыли (статья 247 НК). Он взимается по ставке, равной 20% (пункт 1 статьи 284 НК). Декларация сдается юрлицом на протяжении 28 дней, отсчитываемых от дня завершения конкретного отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев) в рамках календарного года. По результатам налогового периода юрлицо направляет декларацию в ФНС до 28 марта следующего года.

Можно ли сдать недвижимость в аренду без налогов

---

Чтобы законно предоставить жилье в аренду без уплаты налогов, наймодатель может оформить с нанимателем соглашение об эксплуатации жилья на безвозмездной основе. Подобная форма правоотношений исключает получение дохода. Собственнику квартиры не придется перечислять налог при таких обстоятельствах. Иные варианты правомерного освобождения от налоговых обязательств у арендодателей отсутствуют.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.