В соответствии с частью 1 статьи 143 «Членство в товариществе собственников жилья» ЖК РФ, «Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья».

Иными словами речь также идет о добровольном акте – заявлении. Любое принуждение к осуществлению данного права вообще незаконно.

3. Но это не все. К членству в ТСЖ следует отнестись более внимательно, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» ГК РФ, «Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

Причем, в контексте бремени содержания общего имущества, это неотчуждаемая общая собственность, то есть собственник не вправе заключать договоры или совершать иные действия по подобному отчуждению (пункт 2 статьи 290 ГК РФ).

ЖК РФ данный порядок только подтверждает, согласно части 3 статьи 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ, «Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором».

Осуществляя обслуживание дома, ТСЖ имеет реальную возможность предъявить не входящему в ТСЖ собственнику все те расходы, которые данное ТСЖ несет, включая оплату труда управляющего, бухгалтера, дворников, и т. п., причем на условиях, менее выгодных для собственника, как не имеющего возможности контролировать деятельность ТСЖ и правильность тех или иных начислений, если только собственник не предложит ТСЖ в суде доказать правильность начислений.

Поэтому, уклоняясь от вступления в ТСЖ, собственник способен лишь отказать себе в праве участвовать в управлении, то есть он отказывается иметь голос на общем собрании, отказывается контролировать управляющего, ревизионную комиссию, и т. п. Экономически собственник ровным счетом ничего не выигрывает.

Рекомендация, исходя из соблюдения собственных экономических интересов, собственнику, из любых возможных вариантов, лучше всего заявить о вступлении в ТСЖ. В этом случае никаких договоров с ТСЖ заключать уже не нужно, они становятся бессмысленными.

Если читающий этот текст встретился с практикой, когда председатель ТСЖ настаивает на заключении некоего договора с лицом, не являющимся членом ТСЖ, то я прошу его поделиться текстом такого договора, в ответ я попытаюсь его прокомментировать, и считаю, что прокомментирую в лучшую для отправителя текста сторону.

За что должны платить члены ТСЖ и собственники, не состоящие в ТСЖ?

Читайте также

Глава 5. Члены фермерского хозяйства

Глава 5. Члены фермерского хозяйства Статья 14. Прием новых членов в фермерское хозяйство и прекращение членства в фермерском хозяйстве 1.

40. Члены фермерского хозяйства

40. Члены фермерского хозяйства В соответствии с требованиями п. 2 ст. 3 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в фермерское хозяйство могут быть приняты новые члены.Прием новых членов в фермерское хозяйствоосуществляется по взаимному согласию членов фермерского

50. Кто и в каких случаях может привлекать государства-члены к ответственности перед судами Европейского Союза?

50. Кто и в каких случаях может привлекать государства-члены к ответственности перед судами Европейского Союза? По общему правилу это делает Европейская комиссия при осуществлении ею охранительной функции (т.  е. контроля за соблюдением учредительных договоров и

Статья 55.6. Прием в члены саморегулируемой организации

Собственники недвижимости

Собственники недвижимости Переход к частной собственности в нашем государстве произошел средствами приватизации. Честно говоря, никакого благодеяния со стороны государства в этом решении видеть не стоит. Государство в принятии приватизационных мер видело для себя

Документы, которые вы должны получить при покупке

Информация, которую должны раскрывать ТСЖ и ЖК

Информация, которую должны раскрывать ТСЖ и ЖК 1. Общая информация:а) наименование;б) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения, наименование органа,

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива 1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива

Статья 131.

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая 1. В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет

§ 2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

§ 2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр прав должен вноситься ряд необходимых сведений, которые

Вас останавливает инспектор ДПС.

Вас останавливает инспектор ДПС. Должны ли быть у него основания для остановки? Уважаемые читатели, инспектор имеет право останавливать не любую машину, которую захотелось. Для остановки нужны основания.Как вообще инспектор ДПС определяет, какую машину ему остановить? И

Собственники и наниматели

Собственники и наниматели Всех жильцов многоквартирного дома можно разделить на собственников жилых помещений, членов семьи собственника и нанимателей.Собственник квартиры — это физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на квартиру. Собственник

Члены семьи собственника

Члены семьи собственника У членов семьи владельца квартиры есть право пользоваться жилым помещением наравне с владельцем, если иное не установлено соглашением между ними. Однако, чтобы обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или

Членство в ТСЖ

Отличие членов ТСЖ от собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ

Членство в товариществе собственников жилья основано на добровольных началах и возникает у собственника на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.( ст.143 п.1, п.2 Жилищного Кодекса РФ)

 Так из  ст. 143 ЖК РФ у лица, с момента приобретения права собственности на квартиру, возникает право на вступление в ТСЖ. Естественно собственник своей квартиры задумывается над вопросом вступать или не вступать в товарищество собственников жилья и в чем состоят отличия в правовом статусе членов ТСЖ от собственников не являющихся членами ТСЖ.

  Ниже в таблице наглядно отражены основные различия в статусе членов ТСЖ с теми, кто ими не является.

Общий вывод о том стоит ли становится членом ТСЖ или заключать гражданско-правовой договор зависит от того желаете ли вы активно участвовать в управлении многоквартирным домом или быть в стороне от постоянных собраний и голосований.

Членство в ТСЖ: спорные вопросы

В ТСЖ возникла конфликтная ситуация: на общем собрании члены ТСЖ приняли решение о смене правления и его председателя. Бывший председатель правления оспорил это решение, указывая на то, что в голосовании участвовали граждане, еще не принятые в члены товарищества. Когда же наступает и прекращается членство в ТСЖ? Одним из основных доводов отстраненного председателя правления ТСЖ стало указание на то, что граждане, голосовавшие на общем собрании, не являются членами ТСЖ. Истец не отрицал, что эти граждане подали соответствующие заявления в ТСЖ, однако получили отказ по двум основаниям:

• заявления были поданы не лично, а через третье лицо — вновь избранного председателя;
• заявители не предоставили достоверных контактных данных и сведений о зарегистрированном праве.

На момент написания статьи спор все еще рассматривается в суде, однако его правовое обоснование представляет определенный интерес.

Вступление в члены ТСЖ

Итак, общая норма ч. 1 ст. 143 ЖК РФ звучит следующим образом: членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.

Согласно действующему российскому законодательству обязательное участие в ТСЖ не предопределяется нахождением в собственности жилого или нежилого помещения. Вступление в ТСЖ невозможно без добровольного волеизъявления, поскольку обязательность такого участия без наличия волеизъявления собственника признана не соответствующей ст. 30 Конституции РФ (постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П).

При детальном разборе правовой нормы выявляем два условия, которые создают возможность для лица вступить в члены ТСЖ.

Первое условие — подача заявления о вступлении в члены ТСЖ. При этом закон не установил ни порядок, ни форму такого заявления. Кроме заявления законодательство не требует предоставления каких-либо иных документов и условий возникновения членства в ТСЖ. Закон не позволяет также устанавливать какие-либо дополнительные ограничения для вступления в члены ТСЖ в уставе товарищества, например: оплата членского взноса, рассмотрение заявления на общем собрании членов ТСЖ или правлении и пр.

Второе условие — наличие у лица, подавшего заявление о вступлении в члены ТСЖ, права собственности на недвижимое имущество в многоквартирном доме.

Реестр членов ТСЖ должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ). Закономерно поставить вопрос о пределах усмотрения председателя правления ТСЖ о принятии либо непринятии лица в члены товарищества.

Насколько правомерным может быть отказ в принятии лица в члены ТСЖ в случае, если председатель правления посчитал, что заявление подано неуполномоченным лицом либо не содержит сведений, позволяющих идентифицировать гражданина как собственника помещений, имеющего право на вступление в члены ТСЖ, а равно к заявлению не приложен документ, подтверждающий наличие права собственности на жилое помещении?

Пример 1

Граждане обратились в суд с требованием возложить на ТСЖ обязанность принять их в члены товарищества. В обоснование своих требований истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в МКД и подавали заявления о вступлении в члены ТСЖ, однако им неправомерно было отказано в этом.

Ответчик в обоснование отказа принять граждан в члены ТСЖ указал, что граждане не приложили к заявлениям свидетельства о государственной регистрации права собственности на принадлежащее им в МКД недвижимое имущество. Кроме того, многие граждане подали заявление не лично, а по почте.

Суд заявленные требования удовлетворил, указав, что по смыслу ст. 143 ЖК РФ для вступления собственника жилого помещения в ТСЖ достаточно его соответствующего заявления, представленного в ТСЖ. Каких-либо запретов, устанавливаемых для собственников жилых помещений при приеме в члены товарищества, приведенная норма не содержит.

Таким образом, членство в ТСЖ возникает только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в МКД на основании его заявления. Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственника помещения в МКД (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики — Чувашии от 07.07.2014 по делу № 33–2741/2014).

Пример 2

Истец требовал признать незаконным отказ в приеме в члены ТСЖ в связи с неоплатой вступительного взноса.

Суд удовлетворил заявленные требования, сославшись на заявительный характер возникновения членства в ТСЖ у собственника помещений (решение Красногвардейского районного суд г. Санкт-Петербурга от 03.10.2012 по делу № 2–3275/12).

Второй гранью проблемы является вопрос о получении заявления о приеме в члены ТСЖ правлением товарищества, его председателем или иными уполномоченными должностными лицами от надлежащего лица. Так, иногда заявления о приеме граждан в члены ТСЖ поступают в адрес товарищества через, например, старшего по подъезду, который собирает заявления и представляет их в правление. В этом случае при наличии конфликта внутри ТСЖ председатель правления может ссылаться на то обстоятельство, что заявление поступило не от собственника, а потому рассмотрено не было.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Указанная правовая норма не содержит условий о способах доставки сообщения, лицах, его доставивших и иных ограничениях. Это означает, что юридически значимыми являются следующие обстоятельства:

• подписание заявления самим собственником;
• получение заявления надлежащим адресатом.

Каким способом заявление должно быть доставлено, юридического значения не имеет. Это может быть отправка по почте, курьерская доставка или личное вручение. Факт вручения заявления о приеме в члены ТСЖ порождает юридические последствия для лица, подписавшего такое заявление.

В судебной практике складывается определенная тенденция к признанию членства в ТСЖ после получения соответствующего заявления, подписанного собственником.

Пример 3

В одном из споров суд отметил, что представленные истцами накладная и опись почтового отправления о направлении рядом собственников заявлений о вступлении в ТСЖ не могут быть приняты в качестве доказательств по делу, поскольку из них следует, что заявления о вступлении в ТСЖ диспетчер получил после начала проведения общего собрания, т. е. на начало голосования указанные в заявлениях лица не являлись членами ТСЖ (определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.11.2012 № 33–16343/2012).

Пример 4

В другом деле суд признал, что заявление собственника не поступило в ТСЖ, поскольку адресат не получил письмо (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27. 08.2015 по делу № 33–14685/2015).

Аналогичный вывод содержится и в другом деле, где суд отметил, что отсутствие доказательств поступления заявления в адрес председателя или членов правления ТСЖ не позволяет сделать вывод о возникновении членства в ТСЖ у заявителя (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.05.2014 № 33–7815/2014 по делу № 2–5009/2013).

Передача заявления уполномоченному лицу — важный фактор признания юридически значимого сообщения доставленным. Так, например, в одном из споров суд пришел к выводу о том, что заявление о вступлении в члены товарищества должно быть подано собственником в правление товарищества, на которое возложена обязанность ведения соответствующего реестра. В ходе рассмотрения спора суд установил, что заявления правлению ТСЖ фактически переданы не были, поскольку были переданы гражданину, который на момент подачи заявлений членом правления ТСЖ не являлся.

Ведение списка членов товарищества, делопроизводства является обязанностью товарищества и его органа управления — правления (ч. 7 ст. 148 ЖК РФ). Но это не входит в обязанности отдельных членов товарищества, которые в силу ч. 6 ст. 135 ЖК РФ не отвечают по обязательствам последнего. Значит, заявление о принятии должно быть подано в правление ТСЖ или в ТСЖ по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (определение Кемеровского областного суда от 08.02.2012 по делу № 33–1390).

Суды отмечают и то обстоятельство, что если заявление о вступлении в члены ТСЖ подано неуполномоченным лицом, но содержит волеизъявление собственника помещения, последнего можно признать членом ТСЖ.

Пример 5

Суд указал, что даже если признать у представителя юридического лица полномочия отсутствующими, дальнейшие действия компетентного органа юридического лица подтвердили легитимность действий по подаче заявления на вступление в члены ТСЖ (кассационное определение Тюменского областного суда от 20.10.2010 по делу № 33–4574/2010).

Выход из членов ТСЖ

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в МКД (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).

В практике иногда встречается подход, прямо противоположный тому, который занимают суды в отношении заявлений о принятии в члены ТСЖ.

Пример 6

Граждане обратились в суд с иском к ТСЖ о возложении обязанности подать заявление установленной формы об исключении сведений об истцах как членах ТСЖ из ЕГРЮЛ. В обоснование требований указали, что в многоквартирном доме избран непосредственный способ управления, в связи с чем истцы подали заявления о выходе из ТСЖ, однако информация о прекращении их членства так и не была внесена в ЕГРЮЛ.

Председатель правления ТСЖ возражал против удовлетворения заявленных требований. Он указал, что суд ограничился установлением факта подачи истцами заявлений о выходе из ТСЖ и не проверил соблюдение порядка прекращения членства в товариществе, установленного на общем собрании собственников, не принял во внимание, что заявления не соответствуют установленной общим собранием форме, а список собственников, пожелавших выйти из членов ТСЖ, содержит только копии их подписей.

Суд отказал в удовлетворении требований, отметив, что решение вопросов об исключении из членов ТСЖ уставом отнесено к компетенции общего собрания. Однако такой вопрос на общем собрании не решался (кассационное определение Тверского областного суда от 15.03.2011 по делу № 33–932).

В другом споре суд занял позицию, подтверждающую заявительный характер выхода из членов ТСЖ.

Пример 7

Председатель правления ТСЖ оспаривал принятые на общем собрании решения о ликвидации ТСЖ.

Заявитель обосновывал требования тем, что при выходе ряда граждан из членов товарищества не был соблюден утвержденный ТСЖ порядок прекращения членства в товариществе, изложенный в Положении о членстве в ТСЖ. Также он считал необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что направление одним из собственников, не имеющим полномочий действовать от имени членов товарищества, 137 заявлений о выходе из членов ТСЖ письмом в адрес ТСЖ явилось доказательством наличия волеизъявления 137 членов ТСЖ о выходе из товарищества.

Суд отказал в удовлетворении требований и отметил, что заявления собственников о выходе из ТСЖ были поданы в установленном законом порядке, в связи с чем членство данных собственников в товариществе прекратилось. То обстоятельство, что данные заявления не были зарегистрированы ТСЖ, не свидетельствует об обратном, поскольку уклонение правления товарищества от их получения и регистрации не может препятствовать членам товарищества реализовать установленное законом право на выход из ТСЖ и прекращение членства в нем. У суда нет оснований сомневаться в том, что данные заявления заполнены и подписаны собственноручно указанными в них членами ТСЖ, а истец не представил доказательств в подтверждение своих доводов. При этом наличие соответствующего волеизъявления членов ТСЖ истец фактически не оспаривал в судебном заседании.

Доводы о том, что заявления о выходе из состава ТСЖ согласно списку (описи) направлены в адрес товарищества одним из собственников, а не лично каждым членом ТСЖ, не подтверждают необходимость признания недействительным решения общего собрания, поскольку суду не представили доказательств того, что члены ТСЖ выходили из состава ТСЖ не по своей воле, ни один из указанных собственников решения общего собрания собственников не оспорил (апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 18. 04.2014 по делу № 33–1086/2014).

Суды также указывают, что членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. В ч. 3 ст. 143 ЖК РФ определен исчерпывающий перечень оснований прекращения членства в ТСЖ. Приведенная норма имеет императивный характер, участники правоотношений не могут ее изменить. В этой связи довод ответчика о том, что устав ТСЖ предусматривает исключение из членов ТСЖ по иным основаниям, несостоятелен, а соответствующее положение устава следует признать недействительным (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 26.03.2013 по делу № 33–1521/201).

Выводы

Членство в ТСЖ возникает и прекращается с момента подачи соответствующего заявления в уполномоченный орган ТСЖ. Причем следует не только направить такое заявление, но и зафиксировать факт его получения (либо отказа от получения). Только в этом случае суд признает факт того, что юридически значимое сообщение было доставлено адресату в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ.

Значение имеют факт доставки сообщения и факт волеизъявления подписанта. Волеизъявление выражается при подписании заявления. Поэтому если заявление направил не сам подписант, а третье лицо, суд не посчитает это серьезным нарушением.

Ознакомиться с изданиями из категории «Литература для специалистов ЖКХ»

​8 часто задаваемых вопросы при создании ТСЖ (ТСН).

08 Апрель 2019

8 часто задаваемых вопросы при создании ТСЖ (ТСН).

Мы помогаем с подготовкой и проведением общих собраний собственников, и некоторые наши заказчики проводят собрания по созданию ТСЖ. У них возникают одни и те же вопросы, поэтому мы решили написать эту статью в помощь всем собственникам, которые также хотят организовать свое товарищество собственников жилья.

Сотрудники компании «ДОМСКАНЕР» помогут Вам:
— подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
— актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
— сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: [email protected]

Как правильно – ТСЖ или ТСН?

Вопрос возник в 2014 году. Тогда в Гражданском кодексе РФ появилось понятие товарищество собственников недвижимости (ТСН), а в Жилищном кодексе оставалось только товарищество собственников жилья (ТСЖ), и эти понятия между собой не соотносились.

Законодатель решил проблему несколько лет назад: в Гражданском и Жилищном кодексах написали, что ТСЖ – это вид ТСН.

В письме ФНС России от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752 указано, что ТСЖ создается как вид ТСН, поэтому в наименовании указывается только вид – товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме (то, что ТСЖ – это вид ТСН) должны быть указаны в его уставе.

Минстрой РФ в письме от 22 января 2016 г. N 1367-ЕС/04 также сослался на позицию ФНС, добавив, что просто «ТСН» не имеют права быть владельцами специального счета для формирования фонда на капремонт.

Судебная практика в большинстве случаев придерживается такой же позиции. Например, постановлением АС Северо-Западного округа по делу N А42-4427/2017, признан неправомерным отказ налоговых органов в регистрации ТСЖ в Мурманске, мотивированный якобы неправильным названием.

Некоторые налоговые органы о письме ФНС до сих пор не знают, поэтому отдельным инициаторам приходится распечатывать письмо и знакомить с ним сотрудников ИФНС, чтобы не было проблем с регистрацией, другие инициаторы просто указывают в названии товарищества все варианты одновременно: ТСН «ТСЖ «Название».

Если не хотите спорить с налоговыми органами, то перед проведением собрания о создании товарищества посмотрите на названия недавно созданных в вашем городе товариществ и последуйте их примеру.

Какие вопросы надо решить на общем собрании, чтобы создать ТСЖ?

В повестку дня общего собрания о создании ТСЖ надо включить вопросы:

1. Процедурные вопросы – выбор председателя, секретаря собрания, лиц, производящих подсчет голосов (ими могут быть сами председатель и секретарь), определение порядка информирования собственников об итогах общего собрания, определение места хранения копии протокола общего собрания.

2. Выбор способа управления домом — товарищество собственников жилья.

3. Расторжение договора управления с управляющей организацией.

4. Создание ТСЖ.

5. Утверждение устава ТСЖ (рекомендуем дополнительно почитать нашу статью про содержание устава ТСЖ, ошибки в уставе товарищества и их последствия).

6. Выборы уполномоченного представителя собственников помещений для государственной регистрации ТСЖ.

Очень часто собственники на этом же собрании принимают решения о выборе правления ТСЖ, председателя правления, ревизионной комиссии, утверждении сметы и других вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не проводимого собрания собственников.

Чаще всего к таким решениям никто не придирается, они реализуются, и всё хорошо. Однако на практике бывают и исключения, о которых мы должны предупредить. Некоторые суды всё-таки отмечают, что принимать такие решения собрание собственников не имеет полномочий, а поэтому они ничтожны.

Например, Новосибирский областной суд в апелляционном определении от 03.10.2017 по делу N 33-9586/2017 указал, что правление и ревизионная комиссия избираются из членов Товарищества общим собранием членов Товарищества. Однако на дату проведения собрания собственников по вопросу создания ТСЖ, членства в товариществе ни у кого не возникло и возникнуть не могло, лица, проголосовавшие за создание ТСЖ, его членами автоматически не становятся, а значит, не имели права избирать членов правления и ревизионной комиссии. Суд пришёл к выводу, что общее собрание собственников вышло за пределы своей компетенции, и признал решения по данным вопросам недействительными (ничтожными).

Обращаем внимание, что при создании многодомных ТСЖ п. 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает, что выбор правления и в случаях, определенных уставом ТСЖ, выбор председателя правления решается на общем собрании собственников помещений.

Сколько надо голосов для принятия решения о создании ТСЖ?

Ответ на этот вопрос содержится в ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Если создается ТСЖ на несколько многоквартирных домов, то голосов должно быть больше: решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления принимаются на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом доме.

Если ТСЖ создается в жилых домах, не являющихся многоквартирными, то решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников домов. В таком случае решения по другим вопросам — об избрании правления, о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления – принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Кто подписывает протокол общего собрания при создании ТСЖ?

Итоги голосования оформляются протоколом собрания. Требования к протоколу закреплены объемным приказом Минстроя России №44/пр от 28.01.2019. Если вы проводите собрание самостоятельно, обязательно ознакомьтесь с текстом этого приказа.

Создание ТСЖ — это единственный случай, когда протокол о принятых решениях подписывают не только председатель, секретарь, лица, производившие подсчёт голосов, но и также сами собственники. Необходимо указать их ФИО, дату и поставить подпись каждого собственника, который голосовал ЗА создание ТСЖ и утверждение его Устава.

Поэтому после составления протокола инициаторы собрания должны еще раз обойти собственников, которые проголосовали «За» создание ТСЖ и его устав, и подписать у них протокол.

Некоторые суды считают отсутствие подписей собственников существенным нарушением. Например, так было по делу А41-27637-2016 в г. Москве, делу № 2-2477/2014 во Фрунзенском суде г. Ярославля, делу № 2-968/2015 в Тюменском районном суде, делу № 2-1245/2015 Северского городского суда Томской области, делу № 2-3271/2017 в Орехово-Зуевском суде Московской области,

Другие суды оценивают протокол не настолько строго. Например, Заводской районный суд г. Новокузнецка по делу № 2-541/2017 указал, что неотъемлемой частью решений, оформленных протоколом, являются бюллетени заочного голосования, которые, как раз и содержат все необходимые сведения о собственниках, подписи собственников, проголосовавших за принятие таких решений. Такого же мнения придерживался Октябрьский районный суд г. Омска по делу № 2-195/2018. Пензенский областной суд в апелляционном определении по делу № 33-553/2015 посчитал достаточным подписей собственников в реестре участвующих в собрании, являющемся приложением к протоколу.

В любом случае, лучше не рисковать и оформить протокол в соответствии с требованиями ч. 1.1. ст. 136 Жилищного кодекса РФ, подписав его у собственников, проголосовавших за создание ТСЖ и утверждение его устава.

Что нужно для регистрации ТСЖ?

Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Для регистрации ТСЖ необходимо представить в налоговый орган заявление по форме N Р11001, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25.

Кроме этого, понадобятся следующие документы:

1. Протокол общего собрания собственников с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему Сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников «За» создание товарищества собственников жилья.

2. Устав ТСЖ в двух экземплярах;

3. Квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ и указанным в протоколе.

Кто управляет многоквартирным домом до момента регистрации ТСЖ?

В силу ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ, до государственной регистрации ТСЖуправляющая организация обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В течение 3 рабочих дней после регистрации ТСЖ управляющая организация обязана предать товариществу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.

Надо ли собирать заявления о вступлении в члены ТСЖ?

Членство в товариществе возникает на основании заявления собственника (ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ).

Важно! Решения собственников на общем собрании «за создание ТСЖ» не заменяют заявления о вступлении в члены товарищества. Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А56-74339/2018 посчитал необоснованным довод о возникновении членства в ТСЖ у собственников на основании решения голосовавших, поскольку ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что членство возникает на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Отсутствие заявлений о вступлении в члены товарищества суды могут расценить как отсутствие реализации способа управления домом в виде ТСЖ. Например, Двадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А54-5192/2016 из-за отсутствия достаточного числа заявлений собственников пришёл к выводу, что «члены товарищества не обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, в связи с чем выбранный на собрании способ управления многоквартирным домом не реализован».

Поэтому для удобства некоторые инициаторы при проведении собрания о создании ТСЖ к бланкам решений («бюллетеням») прикрепляют дополнительно бланк заявления на вступление в члены ТСЖ. Либо заявления можно собрать вместе с подписанием протокола у собственников, голосовавших за создание ТСЖ и утверждение его устава. Некоторые дожидаются регистрации ТСЖ, а потом уже собирают заявления.

Как поступить при создании вашего ТСЖ – решать вам. Главное, чтобы эти заявления имелись, и они были получены от собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (иначе ТСЖ подлежит ликвидации – ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ).

Нужно ли ТСЖ получать лицензию на управление многоквартирным домом?

Ответ вроде бы очевиден и многим известен, но интернет полон статей, в которых необоснованно указано на то, что ТСЖ для управления домом якобы нужна лицензия. На самом деле, нет, лицензия нужна только управляющим организациям.

Управляющие организации и ТСЖ – это разные вещи, разные способы управления многоквартирным домом, что прямо следует из ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ:

«Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией».

В силу ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Деятельность ТСЖ по управлению многоквартирными домами предпринимательской не является, так как ТСЖ – это некоммерческое объединение (ст. 291 Гражданского кодекса РФ).

Минусы членства в совете директоров кондоминиума

Мишель Лернер

В начале 2010 года UrbanTurf выпустил серию из двух частей, посвященную радостям и трудностям, связанным с членством в совете директоров кондоминиума или кооператива. В прошлую пятницу мы запустили первую часть этой серии, а сегодня переиздаем вторую часть о недостатках присоединения к доске.

Первоначально опубликовано в январе 2010 года.

Как мы указывали в первой части этой серии, у владельцев кондоминиумов и кооперативов есть множество причин присоединиться к советам своих ассоциаций домовладельцев, особенно если они хотят иметь право голоса в решениях, которые могут повлиять на их ежемесячный бюджет и будущую стоимость дома. Предостережение заключается в том, что почти каждый, кто участвовал в собраниях руководителей кондоминиумов, может поделиться ужасной историей об этом опыте.

Ричард Леви, бывший член совета директоров кондоминиума The Lawrence in Columbia Heights, пережил особенно неприятный опыт.

«Один владелец квартиры перестал платить взносы за квартиру, потому что, по его словам, правление квартиры не уведомило его своевременно о проблеме со зданием», — пояснил Леви. «После того, как он отправил мне десятки неприятных писем, он пригрозил подать в суд, потому что я отправил ему письмо с разъяснением суммы, которую он задолжал ассоциации кондоминиумов.К счастью, он продал свое подразделение до того, как дело дошло до судебного процесса. Хотя это не так опасно, несколько других владельцев-правонарушителей обращались со мной, как с плохим парнем, когда я ругал их по поводу просроченных взносов »

Члены правления кондоминиумов часто подвергаются преследованиям со стороны других арендаторов, которые не понимают, что они сами являются волонтерами и жильцами, а не наемными работниками владельцев. А другие владельцы просто еще не совсем переросли тот опыт общежития в колледже.

«Жители думают, что вы — постоянный советник (резидент-консультант), и стучатся к вам поздно ночью, когда у них возникают проблемы», — сказал UrbanTurf бывший член совета директоров кондоминиума в Калораме.«Это совершенно недопустимо. Они должны позвонить в управляющую компанию ».

Жительница Калорамы вспомнила, что жители обычно приходили к ее блоку в любое время, потому что они были заблокированы, несмотря на то, что в здании вывешены уведомления о том, что услуга блокировки не предлагается. Жители также звонили ей поздно ночью и жаловались, что кто-то припарковался на их парковочном месте. Ее ответ: «Вызовите полицию».

«Я счастлива быть связующим звеном между нуждающимся жителем и управляющей компанией или помогать соседу в чрезвычайной ситуации, но люди должны понимать, что члены совета директоров кондоминиумов — это волонтеры сообщества, а не домохозяйки.

Телефонные звонки по поводу споров между соседями были хуже всего. Она понятия не имела, как жители получили ее номер телефона, и ей пришлось проверять свои звонки, чтобы позволить неизвестным номерам попадать на голосовую почту, а не втягиваться в личные конфликты.

Еще одна распространенная жалоба среди членов совета директоров кондоминиумов — то, что очень немногие домовладельцы желают работать в совете или даже посещать ежегодные собрания. По словам нынешнего члена совета директоров, в кондоминиуме на 90 квартир в Дюпон-Серкл обычно присутствуют только двадцать владельцев на обязательном ежегодном собрании, и лишь немногие посещают регулярные собрания.

«Большинство владельцев подразделений не желают присоединяться к совету директоров, оставляя его обслуживать тем же немногим», — сетовал Леви. «В то же время, когда возникает проблема или жалоба, они быстро просят правление о помощи или обвиняют правление, когда что-то идет не так».

Во многих районах округа Колумбия кондоминиумы заполнены как пожилыми жителями, которые жили в этом здании десятилетиями, так и молодыми одинокими новыми владельцами. Этот разрыв поколений может создать конфликт, когда дело доходит до изменения модели управления кондоминиумом или введения новой процедуры, такой как отправка протоколов с последней встречи по электронной почте.

Как и собрания совета сообщества, проблема со зданием или между жителями может превратить короткую ежемесячную встречу в многочасовую дискуссию, в результате чего у потенциальных членов появится плохой вкус к тому, что их ждет в будущем, если они присоединятся к совету.

Несмотря на проблемы, описанные в этой статье, членство в совете кондоминиумов вашего дома имеет свои преимущества, как мы отметили вчера. Вы можете просто изучить личности людей, которые живут в вашем здании, прежде чем погрузиться в него.

загрузка …

Эта статья изначально опубликована по адресу http://dc.urbanturf.com/articles/blog/the_cons_of_condo_board_membership/1671

Могут ли меня заставить вступить в ассоциацию домовладельцев?

Ассоциации домовладельцев, обычно называемые ТСЖ, управляют такими сообществами, как таунхаусы, кондоминиумы и подразделения. Они собирают взносы, поддерживают общие зоны и следят за соблюдением таких правил, как тихие часы или постоянный внешний вид дома. ТСЖ излагают свои правила в пакте, который подписывают все домовладельцы.Однако вас нельзя заставить вступить в ТСЖ, если вы купили дом до того, как он был создан в вашем районе.

Ранее существовавшая ТСЖ

Если вы покупаете дом в районе или квартиру в здании, находящемся под надзором существующей ассоциации домовладельцев, вы должны присоединиться. Это требование является условием вашей покупки, и его нельзя обойти. Когда ваша продажа завершится, вы начнете платить ежемесячные, ежеквартальные или годовые взносы в ТСЖ. Эти сборы помогут покрыть расходы на содержание или ремонт мест общего пользования и мест общего пользования, таких как дворы, тротуары, зеленые насаждения, бассейны и детские площадки.

Новые ТСЖ

Иногда подразделения или планируемые застройки организуют ТСЖ задним числом, а не создают их с самого начала района. Домовладельцы могут захотеть применить правила к существующей собственности или объединиться для создания и обслуживания общих игровых площадок или зеленых насаждений. В этом случае, если вы купили дом до создания ТСЖ, вас нельзя принуждать к вступлению. ТСЖ должно существовать до того, как вы приобретете обязательное членство.

Плюсы ТСЖ

Создание ТСЖ и присоединение к ним дает множество преимуществ.Хотя они различаются в зависимости от типа сообщества, такие услуги, как озеленение, переработка и вывоз мусора, а также ремонт общего имущества, будут совместно использоваться домовладельцами. Это может снизить ваше личное финансовое бремя как при покупке недорогих, так и дорогостоящих товаров. Ассоциации также могут оплачивать такие удобства, как комнаты отдыха, комнаты для вечеринок, бассейны, игровые площадки и теннисные корты, которые вы в противном случае не могли бы себе позволить.

Минусы ТСЖ

Но и у ТСЖ могут быть свои недостатки.Вы будете вынуждены платить взносы на определенной основе, и иногда они могут составлять несколько сотен долларов в дополнение к тому, что вы уже платите по ипотеке и налогам на недвижимость. Если вы потеряете работу или ваши финансы пострадают, и вы пропустите выплату взносов, вас могут наказать. А поскольку заветы ТСЖ имеют обязательную юридическую силу, вы должны соблюдать все правила, иначе вас оштрафуют или передадут в суд. Вы можете не согласиться с правилами и положениями, установленными ассоциацией, такими как ограничения на украшения двора, цвета внешней краски и высоту забора.

Три веские причины вступить в совет ассоциации кондоминиумов

Принятие решения о вступлении в Совет ассоциации кондоминиумов — большой шаг. Вы будете нести ответственность за руководство и управление сообществом — возможно, сообществом, в котором живут сотни или тысячи людей. Работа будет напряженной. Прежде чем совершить такой большой скачок, вы должны спросить себя: хочу ли я вступить в Совет ассоциации кондоминиумов по правильным причинам? Каковы веские причины вступить в Совет ассоциации кондоминиумов?

1. Защитите стоимость собственности вашей ассоциации кондо

Отличная причина присоединиться к Совету ассоциации кондоминиумов — защитить ценность собственности в нем. Вы можете быть уверены, что знаете, как эффективно выполнять фидуциарные обязательства перед Condo Association. Как владелец, у вас есть отличный стимул защищать свои инвестиции, будучи отличным членом совета директоров. Если ваша ассоциация кондоминиумов переживает особенно трудные времена, такие как крупный проект или специальная оценка, для вас может быть даже более важно активизировать свои усилия.

Одна важная вещь, которую следует помнить, если вы вступаете в Совет ассоциации кондоминиумов, заключается в том, что ваша задача — защищать ассоциацию, а не только свою собственность. Вам нужно убедиться, что вы честно представляете всех, а не только себя.

Одна из главных причин, по которой любой политический лидер баллотируется на посты, заключается в том, чтобы дать голос сообществу, которое не считает, что оно хорошо представлено. Вы постоянно наблюдаете это в национальной и местной политике, будь то профсоюз, бизнес-коалиция или что-то среднее.Хотя это не так часто встречается в ассоциациях домовладельцев, это все еще актуальный вопрос.

Группы в рамках ассоциации сообщества обычно более разделены по возрасту и пользователям удобств. Например, молодые семьи и более старшие Владельцы могут иметь очень разные мнения о том, как следует принимать решения в Ассоциации. Тем, у кого есть молодые семьи, может потребоваться больше удобств для детей, например детский бассейн или игровая площадка. Другие удобства, особенно тренажерные залы и бассейны, как правило, привлекают вокальную группу владельцев.Пользователи спортзала могут подумать, что Совет не тратит достаточно денег на содержание спортзала.

Как и в реальной политике, вы можете присоединиться к Совету ассоциации кондоминиумов, потому что вы являетесь членом одной из этих групп и чувствуете, что им нужен голос. Как отмечалось ранее, вы должны быть осторожны с тем, как вы управляете. Но если у вас есть собственники-единомышленники и вы можете быть избранными, у вас есть полное право управлять соответственно. Представление этих владельцев — отличный повод вступить в совет ассоциации кондоминиумов.

Есть много причин, по которым членство в доске полезно для вас. Это улучшает ваши коммуникативные навыки и навыки управления, а также дает вам практический опыт. Если вы хотите вступить в Совет ассоциации кондоминиумов, чтобы получить эти навыки, вам будет больше возможностей! Если вы чувствуете, что Правление поможет вам расти, вы, вероятно, полны энтузиазма и энергии. Это именно тот тип людей, которым следует вступать в Совет ассоциации кондоминиумов.

Есть много веских причин присоединиться к Совету ассоциации кондоминиумов. Их всех объединяет то, что вы присоединяетесь, потому что хотите повысить ценность и принести пользу своему сообществу. Если у вас есть цель исправить ситуацию или улучшить ситуацию, это поставит вас впереди жадных и эгоистичных членов Совета, которые в противном случае могли бы занять Совет. Стремитесь сделать свое сообщество лучше — будь то защита ваших инвестиций, представление группы или просто получение жизненных навыков — и вы на правильном пути.

Может ли не являться владельцем совета директоров? — Реальность для волонтеров совета

Владельцы кооперативов и кондоминиумов часто делают предположения о том, кто может входить в совет директоров их корпорации или ассоциации, и одно из этих предположений состоит в том, что любой владелец долей в кооперативе или владелец квартиры в кондоминиуме имеет право бежать и служить на доске.

Однако это не обязательно так.Как и в большинстве случаев, окончательная власть принадлежит руководящим документам отдельной корпорации или ассоциации, и в зависимости от языка этих документов потенциальные члены совета директоров могут включать владельцев, спонсоров, инвесторов, а иногда и других лиц.

По словам Филлис Вайсберг, поверенного из нью-йоркского офиса Montgomery, McCracken, Walker & Rhoads, «согласно действующему законодательству, жители кооперативов или кондоминиумов не обязаны входить в состав совета директоров».«Надо смотреть устав».

Вайсберг также отмечает, что для кооперативов в Нью-Йорке, подпадающих под действие Закона о коммерческих корпорациях (BCL), также не существует требования о резидентстве, если это не предусмотрено уставом сообщества. Раздел 701 устанавливает следующие требования:

«В соответствии с любым положением в свидетельстве о регистрации, утвержденным параграфом (b) раздела 620 (соглашения о голосовании; положение в сертификате о регистрации о контроле над директорами) или параграфом (b) раздела 715 (Должностные лица) , бизнес корпорации должен управляться под руководством ее совета директоров, каждому из которых должно быть не менее восемнадцати лет. Свидетельство о регистрации или подзаконные акты могут предписывать другие требования к директорам ».

Критическое требование здесь — возраст члена совета директоров 18 лет. Помимо этого, кооперативная корпорация или ассоциация кондоминиумов могут применять другие критерии, если они того пожелают.

По словам Стюарта Халпера из Impact Real Estate Management, почти все возможно в отношении участия в совете директоров — «при условии, что это регулируется уставом кооператива или кондоминиума», — говорит он.«Когда участвует спонсор, очень часто в правлении участвуют акционеры-нерезиденты. Я встречал ситуации, когда в совет избирался суперинтендант здания, а в другом — арендатор со стабилизированной арендной платой в спонсорском подразделении. был избран. Если это не запрещено уставом, и кандидат старше 18 лет, он может быть избран ».

Вайсберг добавляет, что некоторые логистические проблемы, которые могли повлиять на голосование членов в прошлом, больше не являются большой проблемой — например, возможность физически присутствовать на заседаниях совета директоров не является проблемой в эпоху Skype и FaceTime. Имея лишь некоторые базовые технологии, владельцы, которые не проживают дома, все еще могут участвовать. «Людям не нужно находиться достаточно близко, чтобы посещать собрания, — говорит Вайсберг. «Некоторые советы директоров сегодня встречаются посредством конференц-связи».

Распространенная проблема в сообществах с общими интересами — будь то кооперативы, кондоминиумы или ТСЖ в городских, пригородных или запланированных сообществах — это заполнение мест в совете директоров. Добровольцев найти сложно. Эта трудность может привести к тому, что нерезиденты будут участвовать в доске.«Недавно у нас была ситуация, когда два члена совета директоров не получали доверенностей для своего списка, — вспоминает Халпер. — Однако у них не было третьего человека, который мог бы баллотироваться против другого блока кандидатов. Мы посмотрели устав. Оказалось, что только президент должен был быть акционером-резидентом. Поэтому мы решили, что если у них есть доверенные лица и голоса, управляющий агент будет третьим членом совета директоров ».

Спонсоры добавляют к проблеме совершенно другое измерение.Вайсберг объясняет, что возможность спонсора контролировать правление собственности, которую он преобразовал в кооперативную или кондоминиум, регулируется постановлениями, изданными Управлением по финансированию недвижимости Генерального прокурора штата Нью-Йорк в соответствии с Законом Мартина — «голубым небом Нью-Йорка». законы », которые регулируют синдикацию недвижимости. Обычно они позволяют спонсору представительство в правлении, но ограничивают период спонсорского контроля.

По мнению некоторых профессиональных юристов, это может иметь пагубное влияние на направление движения доски.И Вайсберг, и Халпер утверждают, что интересы спонсоров больше похожи на инвесторов, чем на владельцев-резидентов. Их больше интересует краткосрочный внешний вид и стоимость, чем долгосрочное здоровье и стабильность собственности или здания. Эта стратегия продиктована тем фактом, что они стремятся в конечном итоге продать свои активы в кооперативе или кондоминиуме в гораздо более короткие сроки, чем собственники-резиденты, которые сделали гораздо более долгосрочные инвестиции.

В конечном итоге участие владельцев-нерезидентов в советах кооперативов, кондоминиумов и ТСЖ является фактом жизни большинства сообществ, представляющих общий интерес.Если иное не предусмотрено подзаконными актами или другими регулирующими документами, человеку не обязательно находиться «по месту жительства», чтобы служить. В некоторых случаях для обслуживания необязательно быть владельцем. Возможно, тогда небольшое разнообразие может оказаться полезным.

А.Дж. Сидрански — штатный писатель в The Cooperator и писатель-романист.

Злоупотребление властью — Что происходит, когда совет заходит слишком далеко?

Владельцы кооперативов и кондоминиумов часто жалуются, что их правление делает недостаточно или что члены правления не так активно, как им хотелось бы, участвуют в управлении и обслуживании их здания. В то время как бескорыстная или апатичная доска, безусловно, является проблемой, впадать в другую крайность может быть так же плохо… а может быть, даже хуже.

Члены Правления, позволяющие своей власти вскружить себе голову, могут стать обузой для своего строительного сообщества на многих уровнях, но особую озабоченность вызывает совет, который выходит за свои границы и вторгается в частную жизнь и свободу действий отдельных жителей.

Понимание границ и ограничений ваших полномочий — это то, что должен осознавать каждый член правления, иначе могут возникнуть проблемы, в том числе юридические.

Знание — сила

Найти баланс между правильным и ожидаемым может быть непросто для правления — настолько, что иногда члены правления и не члены правления задаются вопросом, зачем вообще людям вообще нужно работать.

«Я всегда говорю своим коллегам-членам совета директоров и клиентам, что если вы собираетесь войти в совет, вы, по сути, жертвенный ягненок», — говорит Луиджи Росабьянка, управляющий партнер юридической фирмы Rosabianca & Associates PLLC, расположенной на Манхэттене.«Вам не платят за это, но тем самым вы оказываете услугу своему зданию. Это не только способ защитить ваши инвестиции, но и качество вашей жизни — но [члены правления] должны знать, что значит быть в правлении, и не выходить за свои рамки ».

Что действительно может сделать член правления, например, в связи с продолжающейся жалобой на шум? Какое большинство требуется, если голосование принято для изменения чего-то в кондоминиуме или кооперативе? Может ли доска устанавливать правила в отношении безопасности или посетителей?

На подобные вопросы обычно можно ответить, прочитав официальные управляющие документы кооператива или кондоминиума, — говорит Аль Пенниси из юридической фирмы Pennisi Daniels & Norelli LLP в Rego Park. «Полномочия обозначены в корпоративных документах — сертификате корпорации и уставе, — а некоторые дополнительные полномочия перечислены в плане предложения и изменены в плане предложения при преобразовании кооператива. В первую очередь, это корпоративные документы, дополненные судебной практикой ».

Очень важно, чтобы каждый, кто избран в их правление, прочитал и понял, что он может и не может делать как член правления.

«Вы должны делать это со всеми необходимыми знаниями», — говорит Росабьянка.«Первое, что вам нужно сделать, это прочитать план предложения или проспект эмиссии, а также устав, в котором очень конкретно изложены полномочия и ограничения совета директоров».

Помимо документов, новый член совета директоров может также получить совет и инструкции от тех, кто уже участвует в процессе.

«Когда приходит кто-то новый, он получает инструкции от владельцев, управляющих компаний и других членов совета директоров, если они не осведомлены о подобных вещах», — говорит Дэвид Дж.Бирн, поверенный акционеров юридической фирмы Stark & ​​Stark с офисами в Нью-Йорке и Нью-Джерси. «На практике они не всегда читают документы, которые им следует».

Кондо и кооперативы имеют разные правила, и их советы имеют очень разные полномочия. Даже сравнение кооператива с кооперативом или кондоминиума с кондоминиумом обнаружит различия, поэтому то, что вы служили в правлении одного здания, не означает, что ваше текущее правление будет работать точно так же.Ваши возможности и ограничения, скорее всего, будут разными на любой доске, которую вы обслуживаете.

«Власть доски в кооперативе отличается от мощности квартиры», — говорит Пенниси. «Кооперативные советы обладают большей властью, чем советы кондоминиумов, потому что они контролируют использование квартир, они контролируют продажи и аренду, тогда как в кондоминиуме владелец квартиры может продать по своему усмотрению. Правления кондоминиумов имеют меньше полномочий, но оба совета могут устанавливать и обеспечивать соблюдение правил и положений в соответствии с документами.”

Врезаться в

Одна из главных жалоб жителей, которые думают, что их совет вышла за установленные рамки, возникает, когда кто-то — супервайзер, разнорабочий или другой сотрудник здания — входит в их дом без разрешения, обычно чтобы проверить что-то вроде утечки или проблемы с электричеством.

«С кондоминиумами и кооперативами у вас есть классическая коммунальная жизнь, а с коммунальной жизнью приходится идти на определенные жертвы», — говорит Росабьянка.«Вы признаете, что ваши соседи имеют определенные права на доступ к общим элементам в здании, и что [персонал здания] может периодически нуждаться в доступе к вашему дому».

Допустим, есть утечка в блоке 4F, которая, если ее не устранить, повлияет на качество жизни владельца на нижнем этаже в 3F. Если невозможно связаться с владельцем 4-го этажа, чтобы пропустить в квартиру строительный персонал, разумно ожидать, что начальник или ремонтник войдет в квартиру, чтобы разобраться с ситуацией — с явным разрешением владельца 4-го этажа или без него.Как ни неприятно думать о незнакомых людях, проникающих в дом без разрешения или надзора, такой доступ считается разумным, если он считается необходимым в данных обстоятельствах.

«Я всегда использую« стандарт разумности », — говорит Росабьянка, — который расплывчат, но большинство управляющих компаний действительно хорошо осведомлены и знают, что делать, а чего не делать в подобных ситуациях. Как правило, вы должны спросить: «Это в интересах здания?» »

По словам Пенниси, кооперативные документы требуют, чтобы вы предоставили правлению доступ в вашу квартиру для ремонта, но это обычно не так в кондоминиумах.

«Если в стенах [вашей квартиры] есть течь, они просто не смогут войти и выломать дверь», — говорит он. «Это должно быть добросовестное ЧП. Если под вашей дверью течет вода, и начальник или менеджер пытался дозвониться вам, но они не могут с вами связаться, они имеют право взломать дверь и произвести ремонт. Я всегда говорю своим доскам, чтобы они привели свидетеля и пришли с камерой и сфотографировали, как выглядела квартира. Не уходите в одиночку, если что-то украли, и ваше слово противоречит их словам.”

Чувство безопасности

Безопасность в зданиях стала сложной проблемой в последние годы, и поскольку большинство руководящих документов были написаны до нынешних опасений по поводу терроризма и других угроз, советы директоров иногда принимают меры безопасности, которые, по мнению некоторых жителей, могут зайти слишком далеко. Но разве наличие особенно надежной программы безопасности в кооперативном здании когда-либо переходило черту от «чрезмерного усердия» к «вторжению в частную жизнь»?

«С практической или экономической точки зрения может быть« слишком много »безопасности, но не совсем с юридической точки зрения», — говорит Бирн.«Советы директоров, вероятно, обладают довольно широкими полномочиями по установлению правил безопасности, поэтому, хотя может показаться, что они превышают свои полномочия, на самом деле это не так».

Некоторые советы считают необходимым установить камеры по всему зданию, провести тщательную проверку удостоверений личности всех посетителей и средства контроля доступа в здание, которые, по мнению жителей, заходят слишком далеко. В некоторых зданиях требуется доступ с помощью кода доступа или карты, а в некоторых используются камеры для записи приходящих и уходящих людей.По словам Пенниси, хотя справедливо сказать, что большинство жителей получают определенное спокойствие, зная, что доступ в их здание строго контролируется, другие находят это навязчивым.

«Люди говорят:« У вас нет права фотографировать, когда я прихожу и ухожу », или они возражают против использования их номера социального страхования в качестве удостоверения личности», — продолжает Пенниси. «Но ряд судов постановили, что [строительные правила] имеют преимущественную силу перед правом человека, потому что [здания] имеют право знать, кто приходит и уходит.Однако вы не можете публиковать их информацию или показывать видео. Это было бы слишком далеко ».

Сохранять личные вещи

Когда дело доходит до того, что советы директоров и менеджеры могут делать с любой личной информацией, которую они собирают о жителях зданий, последнее слово остается за законами о гражданских правах и конфиденциальности. Короче говоря, советам директоров и менеджменту запрещается публиковать любую эту информацию.

К сожалению, «такое случается постоянно», — говорит Росабьянка.«Люди делают ошибки… в большинстве случаев это просто ошибки, а не мошенничество. Я участвую в нескольких досках, где они раздают всем членам совета приложения, которые включают много личных данных. Вы хотите думать, что члены вашего совета несут ответственность за информацию и потом ее уничтожат «.

Если материалы обрабатываются должным образом, продолжает Росабьянка, одна копия вашей личной информации должна храниться под замком в офисе менеджера — и никто из членов правления не должен распространять эту информацию или хранить копии для себя.Некоторые советы директоров даже следят за собой в этом отношении, скрывая определенную информацию из конфиденциальных документов, которые они видят в ходе выполнения своих обязанностей в здании.

Хотя и редко, но были случаи, когда члены совета директоров — по небрежности или по незнанию — действовали ненадлежащим образом с информацией или деньгами о строительстве. Майкл Креспо, президент Citadel Property Management Corp. на Манхэттене, говорит, что недавно имел дело с недобросовестным казначеем.

«Недавно у нас была ситуация, когда, пытаясь очистить бухгалтерские книги здания, которым мы только что начали управлять, мы спросили казначея совета, можно ли отправить два депозитарных чека, которые были собраны для [строительства ] работа и плата за въезд за несколько лет до этого », — говорит он. «Депозиты явно предназначались для одноразового использования, и на самом деле не было причин удерживать их — они просто сбрасывали остатки, и мы хотели их убрать.Казначей совета предложил нам сделать запись в журнале и заставить их «исчезнуть».

Креспо говорит, что после объяснения того, что это были настоящие депозиты, причитающиеся акционерам, «казначей продолжал настаивать на этом вопросе и объяснил, что он делал такие вещи на своей работе все время. В любом случае я объяснил, что мы знаем разницу между исправлением записи в журнале и утаиванием чьих-то денег под ковер. Излишне говорить, что рассматриваемые акционеры (которые также входили в совет директоров) хотели получить свои деньги.Мы закончили тем, что выпили им чек ».

Power Hungry

В то время как подавляющее большинство членов совета директоров занимают свою позицию спокойно и исключительно заинтересованы в том, чтобы делать то, что лучше всего для их строительного сообщества, некоторые члены совета директоров все же не обращают внимания на авторитет. У большинства менеджеров и поверенных есть по крайней мере одна или две истории о советах, которые вводят нелепые правила своим резидентам, независимо от того, имеют ли они на самом деле полномочия на это.

«Правления иногда злоупотребляют своей властью», — говорит Бирн. «Я сталкивался с досками, которые на самом деле не публиковали правила, но думаю, что они есть. Есть советы, которые устанавливают необоснованные ограничения на вещи или думают, что имеют право взимать с жителей штрафы, когда они этого не делают ».

Другие примеры советов, выходящих за рамки своих полномочий и злоупотребляющих своим положением, включают членов, пытающихся добиться избрания членов семьи в совет, или надзор за заявлениями людей, которых они знают, или предоставление рабочих контрактов друзьям или семье.

«Это тип« подмигивания », — говорит Росабьянка. «Вы действительно хотите избежать конфликтов такого типа. Если вы на доске, вы должны быть выше фолда. Не пачкай руку.

Контроль за доской и соблюдение правил приличия и закона может быть столь же простым, как указание на то, что больше правил не всегда лучше.

«Мы просто хотели бы напомнить советам директоров, что мы имеем дело с тем, что, когда они вводят чрезмерное количество правил, которые нарушают интересы их соседей, эти правила часто возвращаются, чтобы укусить людей, которые их создали», — говорит Креспо.«Мы видели это снова и снова: правление вводит в действие практики, которые очень трудно обеспечить, и те самые люди, которые их реализовали, в конечном итоге нарушают их больше всего. Здесь нам нравится быть голосом разума. Мы просим совета директоров быть реалистичными и действовать осмотрительно, и спрашиваем, хотят ли они, чтобы эти правила применялись к ним ».

Проверки и противовесы

Поскольку члены совета директоров избираются, последнее слово остается за жителями здания, если они считают, что член совета директоров злоупотребляет своими полномочиями.В других случаях менеджер здания или юридический совет обычно предупреждает правление, если поведение членов правления ведет к опасной территории, и менеджер или поверенный чувствуют, что они злоупотребляют своими полномочиями в качестве правления.

«Совет директоров может уволить человека или отказать в разрешении на продажу, — говорит Пенниси, — но они должны действовать разумно и в рамках корпоративных документов, и если они этого не сделают, суд вынесет иск. Обычно управляющие агенты и их советники помогают им не сбиться с пути.”

«Лучше всего эксплуатировать здания, которые наиболее прозрачны, и нечего скрывать», — добавляет Росабьянка. «Я думаю, что каждый владелец подразделения несет ответственность за то, чтобы контролировать свое правление, и, если им не нравится то, что они делают, проголосуйте за них».

Кейт Лориа — писатель-фрилансер и часто пишет для The Cooperator.

Извините, это запрещено — Права владельцев vs.Правила кондоминиума

Новые владельцы кондоминиумов получают множество бумаг и документов в процессе покупки, и среди наиболее важных, которые они получают, являются Декларация сообщества о соглашениях, условиях и ограничениях (CC&R), подзаконные акты, административные инструкции и другие юридические документы, разъясняющие правила и нормы жизни в новом доме.

Как известно любому, кто связан с кем-либо, ассоциация домовладельцев обеспечивает систему самоуправления, посредством которой жители избирают друг друга для работы в совете директоров и комитетах по улучшению общества.Подобное самоуправление обращается к тем, кто хочет иметь право голоса в управлении своим сообществом и определяет, когда следует предпринимать определенные действия, такие как ремонт, улучшения и дополнения. Однако система также устанавливает правила; и, если они не сбалансированы должным образом, эти правила могут иногда вступать в противоречие с правами отдельных домовладельцев.

Закон о кондо

Возможно, самый важный — хотя, возможно, наименее читаемый — набор документов, регулирующих ассоциации домовладельцев, — это основной акт.Генеральный документ, по сути, является юридическим стержнем всей ассоциации кондоминиума и должен быть доступен владельцам для изучения.

Генеральный документ является прямым результатом Закона о кондоминиумах Нью-Джерси — закона штата, принятого в 1970 году, который установил формат для создания кондоминиума. E.J. Миранда, официальный представитель Департамента по делам общества штата Нью-Джерси (DCA) из Трентона, описывает его как «всеобъемлющий статут с тридцатью восемью разделами, регулирующими все, от создания до роспуска.Он определяет термины, определяет содержание генерального акта и перечисляет полномочия и обязанности ассоциации ».

Закон о кондоминиумах — это, по сути, план создания, организации и управления кондоминиумом, а также в законе прописано, как ассоциация передается от застройщика.

7 причин, по которым вы должны участвовать в своем ТСЖ

Переезжаете в дом с товариществом домовладельцев? Повезло тебе.Хотя эти организации часто получают плохую репутацию из-за того, что они дороги и зациклены на правилах, они также могут значительно облегчить жизнь . Хорошо управляемые ТСЖ обычно занимаются всем: от озеленения вашего дома и внешнего вида до обслуживания бассейна и общего ухода за недвижимостью. ТСЖ также управляют финансами и обеспечивают соблюдение правил в жилищных сообществах. Они наиболее распространены в многоквартирных домах, спланированных кварталах и кондоминиумах, где жители живут в непосредственной близости друг от друга.

Если вы готовитесь к переезду в сообщество ТСЖ, подумайте о том, чтобы присоединиться к вашему совету, посещать собрания и / или участвовать в местных мероприятиях. Это не только облегчает знакомство с соседями, но также дает вам возможность пересматривать и изменять правила сообщества, которые вы считаете необоснованными. Обязанности и правила ТСЖ варьируются от собственности к собственности, поэтому обязательно внимательно прочитайте руководство по своей собственности перед переездом.

Если вы планируете присоединиться к совету ТСЖ, начните с посещения собраний.Каждое сообщество ТСЖ отличается. Некоторые проводят собрания раз в неделю, другие — раз в месяц. Чтобы узнать больше об особенностях вашего ТСЖ, позвоните менеджеру по недвижимости и / или спросите информацию у соседей. Чтобы стать членом совета директоров, вам необходимо узнать о выборах (когда и где они состоятся), а также о том, есть ли уже свободные места. Многие советы ТСЖ голосуют за руководящие должности один раз в год, поэтому не забудьте спросить о частоте этих выборов. Даже если вы решите, что , а не , присоединиться к вашему правлению ТСЖ, вы все равно можете изменить ситуацию, приходя на собрания, высказывая свое мнение и помогая сообществу.Вот 7 причин, по которым важно участвовать в вашем ТСЖ.