Земля в Тверской области | Компания «Большая земля»

Сортировать по:

В Центральном федеральном округе России кроме Москвы и Подмосковья особо выделяются еще несколько регионов с высоким уровнем экономического развития и большой инвестиционной привлекательностью. Один из таких регионов – Тверская область. Выгодно купить земельный участок в Тверской области можно для развития бизнеса, для жилищного строительства или для занятия туристической деятельностью.

С точки зрения расположения Тверская область находится на пересечении основных транспортных потоков между Москвой, Санкт-Петербургом и прочими северными регионами страны. Также через Тверскую область проходит большая часть Новорижского шоссе, которое служит для связи со странами Прибалтики и Западной Европы. В Тверской области находятся три важных железнодорожных узла: Тверь, Бологое, Ржев.

Таким образом, купив землю в Тверской области для строительства промышленного предприятия, можно полностью быть уверенным в доступности к рынкам сбыта, а также в надежности поставок сырья и продукции. Вы сможете эффективно налаживать деловые связи с партнерами из разных регионов. Для развития бизнеса в Тверской области существуют также такие предпосылки, как: наличие квалифицированной рабочей силы, высокая покупательная способность населения, благоприятная инвестиционная среда.

Основными природными богатствами Тверской области являются леса, водные ресурсы (в том числе минеральные источники), топливо (бурый уголь, торф) и строительные материалы (известняки, огнеупорные глины, песок). Кроме хозяйственного использования красивые сосновые, широколиственные и смешанные леса, а также многочисленные реки и озера широко используются для рекреационных целей. По всей территории Тверской области распространено строительство баз отдыха, санаториев, гостиниц, здравниц, рыбацких и охотничьих уголков.

Наиболее удачно купить землю в Тверской области для этих целей можно на берегу Волги, в районе озера Селигер или вблизи Вазузского водохранилища.

Конаковский, Калининский, Осташковский, Селижаровкий, Ржевский и Бологовский районы Тверской области являются наиболее привлекательными для жилищного строительства. Прежде всего эти районы отличаются уникальными природно-климатическими условиями, красивыми ландшафтами, изобилием водных ресурсов. Купить земельный участок в Тверской области в Конаковском районе на берегу Московского моря (Иваньковского водохранилища на Волге) подчас бывает более престижным, чем приобрести землю в Подмосковье.

Вопрос (25.12.2015 11:34) | Комитет по сельскому хозяйству и государственному техническому надзору Псковской области

Уважаемый Степан!  Как видно из Вашего письма, Вам предлагают приобрести земельный участок, выделенный в счет земельных долей с категорией «земли сельскохозяйственного назначения».

1) Данный земельный участок возможно использовать только для ведения сельскохозяйственного производства. Осуществлять строительство на данном участке не разрешается. Для осуществления строительства на данном участке, участок (или его часть) необходимо перевести в другую категорию — «земли для ведения личного подсобного хозяйства (либо КФХ) или изменить вид разрешенного использования земельного участка, либо включить в границы населенного пункта в порядке, установленном Федеральным законом № 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие градостроительного кодекса Российской Федерации». В указанных случаях земельный участок может использоваться для строительства, с изменением вида использования на «земельный участок для индивидуального жилищного строительства». После этого Вы можете начать строительство жилого дома. Если Вы планируете строительство производственных (животноводческих) помещений для ведения деятельности К(Ф)Х, то Вам необходимо будет подготовить проектно — сметную документацию и получить разрешение на строительство объектов в органах муниципального образования. Для изменения вида разрешенного использования Вы должны обратиться в органы местного самоуправления (сельское поселение) по месту расположения земельного участка, предъявив документы: Ваш паспорт, свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый паспорт участка. 2)Вы можете зарегистрировать КФХ по месту Вашей прописки, а приобрести земельный участок и осуществлять деятельность в Псковской области, в этом случае Вам необходимо будет выбрать одну из существующих систем налогообложения. В настоящее время принята ведомственная целевая программа «Поддержка начинающих фермеров на период 2012–2014 годы», участвовать в которой Вы можете по месту регистрации Вашего фермерского хозяйства. Если Вы планируете создать К(Ф)Х на территории Псковской области, для получения государственной поддержки из федерального и областного бюджетов для Вас было бы удобнее зарегистрировать К(Ф)Х на территории Псковской области. Тогда при соблюдении условий подачи заявок для признания Вас участником программы, Вы сможете участвовать в конкурсном отборе участников ведомственной целевой программы по поддержке начинающих фермеров и, пройдя отбор, получить грант на развитие крестьянского (фермерского) хозяйства и (или) грант на бытовое обустройство, которые можно направить на приобретение земель, строительство (реконструкцию) производственных и складских помещений, приобретение сельскохозяйственных животных, техники, инвентаря, транспорта, оборудования, удобрений.

С мероприятиями программы поддержки начинающих фермеров Вы можете ознакомиться на сайте http://www.mcx.ru в разделе «Государственная поддержка начинающих фермеров и семейных животноводческих ферм». По всем вопросам вы можете обратиться в Главное государственное управление сельского хозяйства, ветеринарии и государственного технического надзора Псковской области по телефонам (8112)686523, (8112)686585, адрес: г. Псков, ул. Некрасова. д.23а.

Земля как товар. Что нужно знать о рынке земли | Громадское телевидение

1

Можно ли в Украине продавать землю?

Да, нет никаких ограничений на продажу земель несельскохозяйственного назначения. Поэтому если видите объявление «продам землю под строительство» — это вполне законно.

Проблема — с землями сельскохозяйственного назначения. Их в Украине 42,7 млн га и только 6% из них можно свободно продавать. Купить и продать уже сейчас можно земли для ведения личного крестьянского хозяйства, индивидуального садоводства, подсобного сельского хозяйства.

На остальные, в том числе почти 28 млн га паев, распространяется действие моратория, который народные депутаты в конце прошлого года продлили уже в девятый раз.

2

Кто вправе получить паи?

Распределение земельных паев проводилось в 1995 году. Право на паи имели работники бывших колхозов, а в независимой Украине — уже коллективных сельскохозяйственных предприятий, и те, кто работал там и вышел на пенсию. Этой возможностью воспользовались более шести с половиной миллионов украинцев.

Земельные паи отличались размером в зависимости от региона: на западе Украины размер пая может составлять 0,2 гектара, а на юге и востоке — 5-6 гектаров.

3

Что такое мораторий на продажу земли?

Это временный запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Впервые его приняли в 2001 году. После этого было еще девять пролонгаций.

Почему политики раз за разом продлевали мораторий на продажу земли? Сторонники рынка обвиняли их в лоббировании интересов крупных агрохолдингов, которые, пока действует запрет, сконцентрировали в своих руках сотни тысяч гектаров земли.

Другая сторона — те, кто зарабатывали на «теневой» аренде земель государственной собственности. Там только каждый пятый гектар арендуется соответствии с договором. Что происходит с остальными — тайна за семью печатями.

А еще лозунги «не продадим родную мать-землю» нравились избирателям, поэтому мораторий вписывала в свою избирательную программу каждая вторая партия. Добавьте сюда еще нежелание брать на себя ответственность и картина сложится.

Мораторий распространяется на государственные и коммунальные земли сельскохозяйственного назначения (10,5 млн га), на сельскохозяйственные угодья (1,3 млн га), частные паи (27,7 млн га), невостребованные паи (0,02 млн га), частные земли для ведения сельскохозяйственного товарного производства (1,5 млн га).

4

Что можно делать с землей, продажа которой запрещена?

Две трети земельных паев украинцы сдают в аренду. Это немногим больше 16,6 млн га. На остальной земле работают самостоятельно, или же вообще ее не обрабатывают.

Владельцы земельных паев могут передавать земельный участок по наследству. А также обменивать свой пай на другой.

5

Чего нельзя делать с землей, по которой действует мораторий?

Главная проблема для небольших фермеров в том, что они не могут использовать свою землю в качестве залога в банках, чтобы взять кредит. Это существенно ограничивает их возможности привлечь средства на развитие бизнеса.

Также владельцы паев не могут внести право на земельную долю в уставный капитал хозяйственных обществ. Хотят фермеры, которые имеют по несколько паев, создать кооператив? Да пожалуйста, но землю придется арендовать у самих себя.

6

Как же сейчас покупают землю, если действует запрет?

Стоит помнить, что сейчас 2,7 млн га земель находится в свободной продаже. Владельцы паев и арендаторы используют различные схемы для того, чтобы продавать и покупать участки в обход моратория.

Самая популярная из них — эмфитевзис. Это сверхдолгосрочная аренда земли — хоть на миллион лет. И такая схема позволяет выплачивать всю сумму аренды вперед. Получается чистая продажа под вывеской аренды.

Купить землю в обход моратория можно через процедуру обмена земельных паев. Для этого достаточно, чтобы владелец земли обменял свой участок на другой, но значительно меньший. Разницу компенсируют деньгами. Правда тут есть риск, что продавец может заявить о том, что его обманули и вернуть себе участок через суд.

7

Если мораторий не продлят, это откроет рынок земли?

Нет. Для того, чтобы рынок земли заработал, нужно принять закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Его должен разработать Кабинет министров и в начале марта подать в парламент. Однако как и в 2016 и 2017 годах он не сделал этого без объяснения причин.

Токаев поручил ввести запрет на аренду земель сельхозназначения для иностранцев

Что случилось. Иностранцы не смогут арендовать земли сельскохозяйственного назначения в Казахстане. Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев поручил разработать соответствующий законопроект.

«Земельный вопрос всегда был очень важен для нашего народа. Это прочный фундамент и священный символ нашей государственности. Я неоднократно говорил, что казахстанская земля не может быть продана иностранцам. Слухи об этом нужно прекратить. Поэтому я принял следующее решение. Поручаю законодательно на постоянной основе запретить продажу и аренду земель сельскохозяйственного назначения иностранцам

и иностранным юридическим лицам. Это касается и юридических лиц с иностранным участием. Я решил, что это нужно сделать срочно, поэтому это будет законодательной инициативой Президента. Администрации президента поручаю разработать соответствующий законопроект», – сказал Касым-Жомарт Токаев на заседании Национального совета общественного доверия.

Какие права есть у иностранцев сейчас. Не предоставляются в собственность и землепользование иностранцам земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах пограничной полосы государственной границы. Президент сегодня предложил полностью запретить иностранцам арендовать земли сельскохозяйственного назначения.

Раньше зарубежные инвесторы и иностранные граждане могли принять участие в конкурсе и получить земельный участок сельхозназначения в аренду срок до 25 лет. Купить землю сельскохозяйственного назначения в Казахстане иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут.

Почему это важно знать. Вопрос предоставления земли иностранцам всегда остро стоял в казахстанском обществе. Президент решил поставить в нём точку, полностью запретив как продажу, так и аренду земель сельскохозяйственного назначения иностранцам.

Земельный участок, назначение: для сельскохозяйственного производства, виды разрешенного использования объекта недвижимости: земли сельскохозяйственного назначения, земли сельскохозяйственного назначения, площадь 496089 кв.м., кадастровый номер 52:49:0800010:302, адрес: Нижегородская область, Гагинский район, примерно в 2,9 км от с.

Моисеевка по направлению на юго-восток. Доля в праве 1/5. | Нижегородская область

Порядок оформления участия в торгах, перечень документов участника и требования к оформлению:

Заявки на участие в торгах подаются в электронной форме посредством системы электронного документооборота на сайте в сети Интернет по адресу: http://bankrupt.etpu.ru/.

Порядок и критерии определения победителя торгов:
Победителем открытых торгов признается участник торгов, предложивший максимальную цену

Срок и порядок подписания договора купли — продажи:
В течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов финансовый управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене имущества. В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение пяти дней с даты получения от финансового управляющего предложения о заключении договора и проекта данного договора внесенный задаток победителю торгов не возвращается, а финансовый управляющий вправе заключить договор купли-продажи с участником торгов, которым предложена наиболее высокая цена имущества по сравнению с ценой имущества, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

Сроки уплаты покупной цены по итогам проведения торгов:
Оплата по договору купли-продажи должна быть осуществлена в течение 30 дней с даты заключения договора купли-продажи на расчетный счет финансового управляющего: Гридяев Виктор Николаевич ,номер счета – 40817810772003445966 ,Банк получателя – Сбербанк России , БИК – 047501602 , Корр.счет – 30101810700000000602

Токаев снова высказался о земельном вопросе в Казахстане | Курсив

Казахстан не будет продавать землю иностранцам. Об этом в ходе заседания Национального совета общественного доверия заявил президент республики Касым-Жомарт Токаев.

Глава государства отметил, что земельный вопрос всегда был очень важным для казахстанского народа.

«Это прочный фундамент и священный символ нашей государственности. Я неоднократно говорил, что казахстанская земля не может быть продана иностранцам. Слухи об этой проблеме нужно прекратить. Поэтому я принял следующие конкретные решения. В первую очередь поручаю иностранцам и иностранным юридическим лицам запретить продажу и аренду земель сельскохозяйственного назначения», — сказал он.

Президент добавил, что это его законодательная инициатива. Администрация президента разработает соответствующий законопроект по этому вопросу.

В июле 2020 года президент говорил, что в 2021 году завершится мораторий на отдельные нормы Земельного кодекса. «В этой связи, мы должны принять окончательное решение по этому вопросу. Определились основные проблемы. Земля иностранцам не продается», — сказал Токаев.

В июне 2016 года был введен пятилетний мораторий, касающийся предоставления иностранцам (как физическим, так и юридическим лицам), лицам без гражданства и компаниям, в уставном капитале которых доля иностранных граждан выше 50%, прав на земельные участки сельхозназначения. 
 

Читайте «Курсив» там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook и Telegram

Сельскохозяйственная земля Предложения — Zemedelski.com

Начин на трайно ползване Категории Област Община Землище Категория Цена (акр) Цена в лева за 1 дка Дата размещения Нива купить Бургас Маринка 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 100,000 BGN 05. 11.2020 Нива, Овощна градина, Използваема ливада, Полска култура, Посевна площ купить 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 9,000 BGN 02. 11.2020 Нива, Използваема нива, Използваема ливада, Посевна площ купить Столична 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 1,000 BGN 30. 10.2020 Нива купить 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 12. 03.2020 Нива, Лозе купить 2, 3, 4, 5, 6 21. 11.2017 Нива, Лозе, Използваема нива купить 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 03. 09.2017   Начин на трайно ползване Категории Област Община Землище Категория Цена (акр) Дата размещения Нива сдача внаем Раднево Сърнево 3, 4, 5 35 BGN 09. 06.2016 Други сдача внаем Брацигово Розово 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 21.05.2016 Нива, Ливада, Мери и пасища, Използваема нива, Изоставена нива, Затревена нива, Земеделска територия, Трайни насаждения, Използваема ливада, Пасище, Посевна площ, Други сдача внаем 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 50 BGN 14. 02.2016 Нива, Ливада, Зеленчукова градина, Използваема нива, Затревена нива, Използваема ливада, Пасище, Посевна площ сдача внаем Златарица 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 03. 12.2015 Нива, Използваема нива, Земеделска територия сдача внаем Генерал Тошево Пленимир 1, 2, 3, 4 25. 06.2015 Временно неизползваема нива, Нива, Изоставена нива, Земеделска територия, Полска култура сдача внаем 2, 3, 4, 5, 6 03. 06.2015

Вы действительно готовы купить ферму?

В 2015 году я оставил свою частную практику в качестве поверенного, чтобы получить степень магистра права в области продовольственного и сельскохозяйственного права и политики в Школе права Университета Арканзаса. Через несколько месяцев после перехода я записался на тур по ферме, организованный местным гастрономическим кооперативом. Большинство операций было связано с мелкомасштабным производством овощей с выпасными яйцами, но, будучи городским парнем, который вырос, желая быть скотницей, я очень хотел увидеть последнюю остановку в туре.

Расположенный в 20 милях к западу от Фейетвилля, Ozark Pasture Beef (OPB) выращивает говядину и баранину травяного откорма, используя прямой маркетинг для ресторанов и потребителей. Мне не терпелось узнать о том, как разводить скот и вести фермерский бизнес, от дуэта, руководящего производством, Энн Уэллс и Рона Морроу. Уэллс — ветеринар, работавший на различных должностях до того, как основал OPB в 2001 году. Она выступает на бесчисленных мероприятиях и конференциях и является сторонником использования питания для улучшения здоровья животных.Морроу имеет докторскую степень в области генетики и преподавал множество курсов, включая управление мясным скотоводством в различных университетах. Он также в течение восьми лет работал специалистом по пастбищам штата Арканзас и активно выступает по вопросам ротационного выпаса. Излишне говорить, что мне очень повезло, что я узнал все, что я знаю о сельском хозяйстве, от этих щедрых и отзывчивых наставников.

Следующий год я работал на ферме так часто, как мог. Закончив обучение, я купил небольшое стадо мясных коз, чтобы помочь расчистить заросшие участки на ферме, и продолжил изучать все, что мог.Я также преподаю сельскохозяйственное право в качестве адъюнкт-профессора в Университете Арканзаса и стал настолько активным, насколько мог, в фермерском сообществе. В конце концов, я достиг точки, когда я был готов, возможно, сделать решающий шаг в качестве начинающего фермера — купить свою собственную ферму.

Все дело в том, что два опытных фермера помогли мне пройти через этот процесс.

«Мне всегда нравится спрашивать тех, кто занимается сельским хозяйством, что им интересно выращивать и почему? Если кто-то знает, что он хочет вырастить, ему нужно получить хороший совет о том, сколько земли ему нужно для этого вида.Многие люди думают, что 5 акров — это большая площадь, и этого будет достаточно, чтобы разводить овец и коз. Некоторые даже думают, что могут разводить крупный рогатый скот на 5 акрах и при этом зарабатывать деньги », — говорит Уэллс. «Я также всегда предостерегаю новых фермеров от того, чтобы заводить слишком много видов домашнего скота. Позже почти все они говорят, что хотели бы начать с одного ».

Установление реалистичных ожиданий

Как начинающий фермер, я провел большую часть 2017 года в покупках для своей первой фермы.

Весной 2018 года я встретился с агентом Farm Credit, чтобы выяснить, что я могу себе позволить.Некоторые люди предпочитают начинать делать покупки до получения предварительного разрешения, но это может привести к горе и потраченным впустую усилиям. Продавцы также склонны относиться к вам более серьезно, если у вас есть предварительное одобрение. До того, как я встретился с Farm Credit, я совершил очень классическую ошибку при покупке в первый раз — я провел несколько часов, прочесывая участки недвижимости, из которых текли слюнки, на великолепные дома с первоклассными ограждениями, роскошные дома и множество пастбищ. И, конечно же, 80 акров были минимальной площадью, которую я хотел рассмотреть.

Когда я завершил процесс утверждения, мне стало отрезвляюще увидеть размер и тип фермы, которые я реально мог себе позволить. Большинство объектов недвижимости в моем бюджете представляли собой необработанную землю без забора или жилья, а участки площадью около 80 акров находились не менее чем в 40 минутах от города, где я работаю ежедневно. Мои поисковые фильтры быстро изменились.

В течение следующих нескольких месяцев я осмотрел все сельскохозяйственные угодья, которые я мог найти, которые казались хоть сколько-нибудь жизнеспособными. Я убедился, что провожу каждого из них, Уэллса и Морроу, и привел хотя бы одного из них с собой на показ.Привлечение нейтральной группы с солидным опытом ведения сельского хозяйства и отсутствием финансовой доли в игре может помочь вам оставаться на ногах, потому что легко влюбиться в ферму после первого показа.

Просмотр как можно большего количества ферм был утомительным процессом, но, оглядываясь назад, чем больше ферм я исследовал, тем больше я узнавал, сколько факторов нужно оценить, чтобы определить, подойдет ли этот участок земли для вас. Вклад моих наставников был неоценим во время этого процесса, особенно когда речь шла о том, какие факторы я должен оценивать.

«При покупке фермы необходимо оценить ее ресурсы: почву, корма и то, как ими управляют», — объясняет Морроу. «Также важно учитывать топографию земли, такую ​​как количество открытых пастбищ по сравнению с лесными площадями. Здоровье и плодородие почвы имеют первостепенное значение ».

В отличие от покупки жилого дома на участке в четверть акра в пригороде, сельхозугодья сопряжены с гораздо большим количеством соображений и потенциальных препятствий. Вот шесть примеров.

1. Сколько будет стоить подключение инженерных сетей? Возможно ли вообще их подключить? Я потратил несколько недель, исследуя одну собственность, только чтобы узнать, что северный сосед отказался разрешить водным властям проложить трубопровод через свою собственность, оставив участки на юге без возможности водоснабжения графства. Я немедленно вычеркнул это из списка.

2. Есть ли у него необходимая инфраструктура или какая-либо инфраструктура? Хотя со временем вы всегда можете добавить что-то на ферму, я понял, что большая часть моего бюджета будет потрачена на покупку земли. Я начал спрашивать своего риэлтора, есть ли в собственности сараи, хозяйственные постройки, загоны, водные системы или пруды, прежде чем даже поехать посмотреть ее. Объекты, в которых не было этих объектов инфраструктуры, вскоре были вычеркнуты из моего списка.

3. Какое ограждение мне понадобится? Могу ли я позволить себе инвестировать в ограждение после закрытия? На большинстве участков, состоящих из необработанной земли, не было даже одного столбика для забора, в то время как на построенных участках либо заборы в плохом состоянии, либо только прерывистые ограждения, которые требовали большого количества обновлений.И с козами на картинке я вскоре понял, что мне, вероятно, придется вложить средства в ремонт или модификацию забора для любой собственности, которую я купил.

4. Как далеко от города я хочу жить? Хотя я горжусь тем фактом, что куплю свою первую ферму и буду управлять ею как одинокая женщина, у этого есть некоторые недостатки. Некоторым людям может понравиться идея ездить на работу в город и обратно — или просто покупать продукты, — но после посещения многих отелей далеко за городом я понял, что, возможно, я не был готов быть настолько изолированным.Конечно, чем дальше от города расположена недвижимость, тем она обычно дешевле. Когда я сузил фильтры, чтобы показать мне недвижимость в 20 минутах езды от города, я был шокирован, увидев, как мало земли я теперь мог себе позволить.

5. Сколько земли я вообще могу обработать? Весь процесс поиска моей первой фермы был потрясающим, но это был самый сложный кусок скромного пирога, который мне пришлось проглотить. Одно дело мечтать о владении 80 акрами земли с тремя видами домашнего скота, но я начал задаваться вопросом, смогу ли я справиться с этим в дополнение к работе на полную ставку.Смогу ли я откусить больше, чем могу прожевать на данном этапе своей жизни и как начинающий фермер?

6. Смогу ли я вести прибыльный фермерский бизнес? Не все фермы приносят прибыль в первые несколько лет, но одна из моих целей — заставить фермерский бизнес хотя бы платить по ипотеке. Хотя у некоторых ферм был большой потенциал, они не позволяли мне получать прибыль без крупных инвестиций в инфраструктуру. Морроу и Уэллс посоветовали мне составить бизнес-план, и вскоре я понял, что мне нужно что-то, что позволило бы мне начать заниматься животноводством в течение шести или менее месяцев после закрытия.

После нескольких месяцев поиска я составил длинный список подобных вопросов, которые помогут мне оценить недвижимость, прежде чем меня унесет великолепный вид на ферму или закат. Список вопросов служил нейтральным ориентиром, помогающим мне не сбиться с пути — и в рамках бюджета. Конечно, было нелегко понять, что я должен отказаться от свойств, которые мне изначально нравились больше всего, когда они не могли пройти мой список вопросов. Тем не менее, у меня остался список ферм, которые наилучшим образом соответствовали моему бюджету и критериям.Кроме того, не потратив три года на то, чтобы заниматься тем типом деятельности, который я в конечном итоге хотел провести на своей собственной ферме, мне было бы трудно понять эти критерии или создать бизнес-план.

Несколько недель назад я поймал себя на том, что останавливаюсь на листинге, который раньше много раз игнорировал. Это было 24 акра, что было мало по моим меркам, и в основном это были леса. Дом был великолепен, но мысль о том, что можно содержать только коз и несколько голов крупного рогатого скота, сильно оттолкнула. В конце концов, если у меня нет 80 акров и я держу хотя бы 50 голов крупного рогатого скота, могу ли я даже называть себя животноводом? Конечно, было бы неплохо купить жалкие 24 акра и содержать только коз, сказал я себе.Я хочу больше.

Что я понял после того, как мой риэлтор настоял на том, чтобы мы посмотрели его и несколько долгих, напряженных разговоров с моими наставниками — и, что более важно, со мной — это то, что это было даже не близко к той ферме, которую я хотел, но именно та ферма Мне было нужно на данном этапе моей фермерской карьеры. В следующий раз, когда я посетил этот лесной дом площадью 24 акра, я перестал искать причины, по которым это было не то, что мне нужно, и вместо этого рассмотрел все способы, которыми я мог бы преобразовать его в течение следующих пяти-десяти лет. У него уже есть несколько акров пастбищ, а что может быть лучше для расчистки леса, чем козы?

Каким бы увлекательным ни было фантазирование о вашей первой покупке фермы, важно не терять уверенности и иметь реалистичные ожидания. Самое важное, что я усвоил, покупая свою первую ферму, — это то, что она определенно не будет последней. В конце концов, что мне больше всего нравится в сельском хозяйстве, так это то, что это не то занятие, которое позволяет по-настоящему приехать. Всегда будет еще одна возможность и еще один вызов, еще один тяжелый урок и еще одна веха.Что еще более важно, всегда будет другая ферма.

10 советов по поиску идеальных сельскохозяйственных угодий для продажи

Поиск идеальных сельскохозяйственных угодий для продажи может показаться трудным процессом. По правде говоря, вам, вероятно, придется потратить некоторое время на изучение и исследование нескольких свойств, прежде чем вы найдете тот, который вам нравится и который подходит для ваших целей.

Воспользуйтесь этими 10 советами, чтобы убедиться, что выбранная вами сельскохозяйственная земля соответствует вашим планам.

1. Узнайте о предыдущем использовании земли

Вы, вероятно, планируете использовать сельскохозяйственную землю как ферму, ранчо, виноградник, фруктовый сад или, возможно, даже лесной лес.

Предыдущее использование земли может повлиять на ваше желание купить недвижимость. На земле, которая десятилетиями не использовалась, может не хватить питательных веществ для ваших культур. Однако территория, которая использовалась в промышленных целях, могла содержать токсичные химические вещества, прячущиеся в грязи и воде.

Изучите предыдущее использование земли, чтобы избежать угроз и сосредоточиться на поиске фермы со здоровой почвой.

2. Проверка кислотности почвы и питательных веществ

Прежде чем покупать сельхозугодья на продажу, вы должны убедиться, что в почве есть необходимые питательные вещества и кислотность для выращивания предпочитаемых культур.

Питательных веществ, о которых вам следует знать, включают:

• фосфор
• Калий
• Кальций
• Магний
• Сера
• Алюминий
• Свинец

Слишком много или слишком мало этих питательных веществ может повлиять на рост ваших культур или неудачу.

Диапазон pH почвы также играет важную роль в том, насколько хорошо ваши растения растут. Нейтральная почва с pH от 6,5 до 7 хорошо подходит для таких культур, как:

.

Слегка кислая почва с pH от 5,5 до 6,5 — отличное место для выращивания:

• Кукуруза
• Ячмень
• Пшеница
• Арахис
• Хлопок

Земля под недвижимостью с pH от 5 до 5,5 должна поддерживать:

• Картофель
• Сладкий картофель
• Черника

Вы можете приобрести тест для определения уровня питательных веществ в почве или обратиться в офис по вопросам поддержки вашего округа.Многие офисы округа предлагают бесплатные или скидки на услуги по тестированию почвы.

Если вы обнаружите, что на выставленных на продажу сельскохозяйственных угодьях нет питательных веществ и кислотности, необходимых для ваших культур, вы потратите время и деньги на внесение изменений в почву перед посадкой.

3. Наблюдать за дренажем почвы на приусадебном участке

Большинство сельскохозяйственных культур предпочитают почву, которая быстро осушается после дождя. Хорошо дренированная почва помогает защитить растения от болезней, таких как гниль стеблей, корневая гниль, фитофтороз и плесень.Стоячая вода также создает нерестилища для вредных насекомых, включая комаров, тлей и жуков, поедающих листья.

Вы можете улучшить дренаж фермы, добавив в почву перлит, песок, компост, мульчу или вермикулит. Опять же, изменение почвы потребует времени и денег. Если вы хотите немедленно заняться сельским хозяйством, купите на продажу сельхозугодья, которые уже быстро осушаются.

4. Анализ топологии сельскохозяйственных угодий

Топология играет решающую роль в успехе фермы. Большинство фермеров избегают земли с крутыми холмами, потому что вода может смыть необходимые питательные вещества вниз по склону. Если вы хотите купить землю для продажи в засушливом регионе, топология, вероятно, не имеет большого значения. Например, многие успешно выращивают виноград на склонах холмов в Аризоне.

Просто убедитесь, что топография сельскохозяйственных угодий соответствует потребностям ваших культур.

5. Исследование доступа к ресурсам

Некоторые сельскохозяйственные угодья находятся в центре или на окраине густонаселенных городов.Однако большая часть сельскохозяйственных угодий находится в сельской местности. В зависимости от расположения сельскохозяйственных угодий у вас может не быть доступа к таким ресурсам, как вода, электричество и природный газ.

Некоторые свойства могут дать вам преимущество, когда дело доходит до необходимых ресурсов. Например, ферма с большим прудом может дать вам доступ ко всей воде, необходимой для выращивания сельскохозяйственных культур.

Если вы не можете подключиться к электросети или природному газу, вы столкнетесь с проблемами при использовании некоторой техники, контроле воздушного потока через туннели и выращивании сельскохозяйственных культур в теплицах зимой.

В некоторых случаях вы можете продлить водопровод и природный газ от муниципальных источников до своей фермы. Впрочем, проект мог стоить немалых денег.

6. Знайте, соответствует ли существующая инфраструктура вашим потребностям

Сельскохозяйственная земля — ​​это гораздо больше, чем просто здоровая почва. Вам нужна инфраструктура фермы, которая поможет вам выращивать и продавать урожай. Вы можете разбить наиболее важные типы инфраструктуры на четыре категории:

• Дороги
• Здания
• Орошение
• Электричество

Сельскохозяйственные дороги должны быть приспособлены для размещения крупногабаритной техники, такой как тракторы, катки и культиваторы, а также грузовиков.

Здания должны давать вам безопасное место для хранения вашего оборудования и урожая. Думайте не только о хорошем сарае, защищающем сено от дождя. Возможно, вам даже придется поискать такие здания, как зернохранилища, упаковочные комплексы и рефрижераторные навесы, в которых хранятся свежие продукты.

Инфраструктура ирригации может включать в себя все, что угодно, от систем капельного орошения, которые проходят вдоль рядов сельскохозяйственных культур, до верхних систем, которые автоматически опрыскивают посевы. Прежде чем покупать сельхозугодья, убедитесь, что на них есть эффективная система орошения, которая будет обеспечивать ваши посевы нужным количеством воды.

Также имейте в виду, что электричество становится дефицитным, когда вы углубляетесь в территорию фермы. В идеале у вас должна быть электрическая инфраструктура, позволяющая включать в ночное время свет для работы оборудования на полях. Однако не ожидайте доступа на каждом акре — это редкость.

7. Определите, насколько легко вы можете добраться до сельхозугодий, выставленных на продажу

Когда вы смотрите на карту, может показаться, что выставленные на продажу сельхозугодья расположены рядом с главной автомагистралью или межгосударственным шоссе. На самом деле вам, возможно, придется проехать несколько миль по проселочной дороге, чтобы добраться от съезда с межгосударственной автомагистрали до собственности.

Вы можете не возражать проехать час от вашего поля до ближайшей главной дороги. Учтите, однако, что вам нужно будет возить тяжелую технику и посевы несколько раз в год. Время и затраты на поездку на автомобиле 50 миль значительно ниже, чем время и стоимость перевозки трактора весом 6 000 фунтов по тому же маршруту.

8. Оценить расстояние до дистрибьюторов, розничных продавцов и рынков

Вам также, вероятно, нужно будет подумать о том, насколько легко вы сможете связаться с дистрибьюторами, розничными торговцами и рынками, которые покупают ваш урожай.Каждый час, который вы проводите в дороге, — это время вдали от ваших полей.

Поскольку вы хотите построить эффективную цепочку поставок, ищите сельскохозяйственные угодья, расположенные на разумном расстоянии от дистрибьюторов и розничных торговцев. Централизованное расположение, обеспечивающее легкий доступ к нескольким городам региона, может помочь превратить вашу ферму в успешный бизнес.

9. Проверьте ресепшн сотового телефона в районе

Современные фермеры нуждаются в смартфонах, чтобы оставаться на связи со своими сотрудниками, клиентами и дистрибьюторами.В районе без хорошего приема сотовой связи вам будет сложно связаться с людьми, которые делают ваш бизнес успешным.

Вы можете использовать онлайн-инструменты, чтобы узнать, есть ли в районе хороший прием. Однако лучший тест — это посетить это место и посмотреть, насколько хорошо там работает ваше мобильное устройство. Если у вас плохой прием, поговорите со своим оператором связи о добавлении ближайших вышек сотовой связи или, если нет другого варианта, вы можете выбрать другой отель, который уже получает хороший прием.

10. Узнайте, владеет ли кто-нибудь правами на добычу полезных ископаемых или газ

Покупка сельскохозяйственных угодий на продажу не означает, что вы владеете всем, что находится под землей. Кто-то другой мог владеть правами на добычу полезных ископаемых и газ. Если они обнаружат уголь, природный газ или другие материалы на вашей территории, они могут иметь право проникнуть на вашу землю и начать добычу полезных ископаемых.

Не далее как в 2019 году Верховный суд Западной Вирджинии подтвердил право владельцев полезных ископаемых использовать наземные земли для доступа к полезным ископаемым, даже если это нарушит бизнес владельца поверхности.

Заключение

В поисках сельскохозяйственных угодий, соответствующих вашим уникальным потребностям, проводится множество исследований. Прежде чем инвестировать в фермерскую недвижимость, найдите квалифицированного агента по недвижимости, который поможет с вашей покупкой, который поможет вам определить лучшие возможности. Сделки с земельной недвижимостью требуют специальных знаний и опыта, особенно когда речь идет о поиске подходящих сельскохозяйственных угодий для продажи. Одно обсуждение может спасти вас от катастрофического решения, которое стоит вам времени и денег.

ОНЛАЙН ЗЕМЕЛЬНЫЙ АУКЦИОН: Округ Джефферсон, штат Иллинойс, 35 + — акров / 1 тракт (2652A)

ОНЛАЙН-АУКЦИОН: Jefferson County 35 + IL — Acres — 1 Tract

Торги закрываются в среду, 10 февраля 2021 г., в 20:00 по московскому времени. CST

Инспекция имущества: по предварительной записи — позвоните аукционисту / брокеру Уэйну Келлеру по телефону 618-407-1679

Адрес собственности: 18470 East Ina Road, Ina IL 62846

ОПИСАНИЕ

Охотничьи хозяйства или стройплощадки.35,28 гектара леса с небольшой поляной на E Ina Road, всего в 15 милях или 20 минутах от Mt. Вернон Иллинойс и 10+ минут до озера Ренд. Общая вода и электричество рядом с домом. Отличные стройки вдоль дороги и обратно в лес. Собственность плавно катится; и по пням в лесу, я бы счел, что прошло 15 + лет с момента вырубки.

Short Legal: Часть SE ¼, SW ¼ Section 19, Township 4 South — Range 4 East, Jefferson County Illinois.
Налоги: 62 $.76 (2019 платный 2020). ID посылки №16-19-300-020.

УСЛОВИЯ

ВАШИ ТОРГИ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ УСЛОВНЫМИ ПРИ ФИНАНСИРОВАНИИ.

НЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ ПРЕМИУМА!

Продажа подлежит подтверждению Продавцами.

ПРОЦЕДУРА: Недвижимость предлагается целиком, без разделов. Торги будут проводиться на общую сумму в долларах. Шаг минимальной ставки 1000 долларов США.

ОПРОС: Опрос не предоставляется.Площадь на основе последнего имеющегося налогового счета.

МИНЕРАЛ: Любой минерал, находящийся в собственности, будет передан, если таковой имеется.

ДОГОВОР И ПРЕДОПЛАТА: Договор купли-продажи должен быть подписан в течение 24 часов после закрытия аукциона. Первоначальный взнос в размере 10% от общей покупной цены контракта должен быть произведен сразу после объявления победителем торгов. Первоначальный взнос может быть внесен в виде личного чека, банковского перевода, бизнес-чека или кассового чека и получен в течение 3 рабочих дней.Трастовый чек для трастового счета Buy A Farm Land & Auction Co. Остаток покупной цены контракта подлежит оплате при закрытии.

НАЗВАНИЕ: Продавцы должны предоставить Покупателю (-ам) за счет Продавца рыночный титул в форме Обязательства по титулу, Страхование титула, надлежащего акта, передающего коммерческий титул на недвижимость покупателю (-ам) и штампы о передаче налогов. Покупатель оплачивает регистрацию акта и сборы, связанные с ипотекой / финансированием. Плата за закрытие титульных компаний будет разделена поровну между покупателем и продавцом.

ЗАКРЫТИЕ: Закрытие должно произойти в течение 30 дней или сразу после того, как будут заполнены соответствующие закрывающие документы. Продавец оплачивает регистрацию освобождения от любой ипотеки, если таковая имеется. Покупатель оплачивает регистрацию передаточного акта от Продавца и любые сборы по страхованию титула ипотеки. Любые заключительные расходы, не предусмотренные настоящим документом, несет Покупатель. Продавец обязуется доставить Заключительное заключение Покупателю во время или до закрытия.

ВЛАДЕНИЕ: Во владение будет передано при закрытии, при условии текущей аренды фермы на пахотных землях.

Информация является достоверной; тем не менее, владельцы или компания Buy A Farm Land & Auction Co. LLC не несут ответственности за ее точность, ошибки или упущения. Все линии, нанесенные на карты, фотографии и т. Д., Являются приблизительными. Покупатели должны проверить информацию, чтобы они остались довольны. В отношении этого имущества нет никаких явных или подразумеваемых гарантий. Недвижимость продается «как есть, где есть».

Любая ставка, сделанная в течение 5 минут, продлит аукционную ставку еще на 5 минут.Это будет продолжаться до тех пор, пока не закончатся ставки.

АУКЦИОНЕР: Wayne Keller, IL Lic # 441.002475

.

Грядут большие изменения в землевладении и операторах ферм? | 2019-02-05

Примечание редактора: это первая из семи статей нашей обширной редакционной серии, в которой мы подробно рассматриваем «Farm & Food 2040». Мы изучим тенденции, формирующие не только сельскохозяйственное производство, но и цепочку поставок, пищевые компании, экспортеров и многое другое.В первой части рассматриваются предстоящие изменения в сфере собственности на сельскохозяйственные угодья в США, с дополнительным акцентом на «Деструкторы: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США».

Изучите данные о землевладении в США, чтобы увидеть, что происходит и что может произойти в будущем, и 87-летний отец Карсона Фатча, Элвин, очень типичен.

Карсон, агент по недвижимости, специализирующийся на сельскохозяйственных угодьях, для компании Saunders Real Estate из Лейкленда в центральной и южной Флориде, говорит, что его отец был фермером в пятом поколении, и никто из членов семьи не хотел заниматься сельским хозяйством, поэтому он отдал свою землю семье корпорация и сдавала его на десятилетия в аренду другому крупному управляющему землей для выращивания клубники.

Часто случается, говорит он: «Фермеры инвестировали в свою землю и в свою деятельность все эти годы, поэтому на их земле они будут получать свои пенсионные деньги».

Другие вероятные тенденции на ближайшие годы:

• Ожидается, что в течение следующих десяти или двух лет средний возраст владельцев сельхозугодий будет продолжать расти.
• Фактически, как и старший Фатч, многие передают свою землю в завещания, семейные корпорации или трасты, а затем просто хранят ее до пенсионных лет, избегая серьезных налоговых последствий продажи или дарения ее при жизни.
• Фермеры по-прежнему будут наиболее типичными покупателями сельскохозяйственных земель, но их доминирование будет уменьшаться.
• Нефермерам будет принадлежать все больше и больше земли, особенно арендованных площадей.
• Ожидайте также продолжения движения, особенно со стороны средних и крупных фермерских хозяйств, в сторону аренды большей площади и владения меньшим.
• Также будет больше женщин-владельцев и операторов, даже если в целом фермеров будет меньше.
• Пищевые компании требуют большей прослеживаемости и устойчивости — часто без дополнительных затрат на это. Это может затруднить поддержание прибыльности для малых и средних предприятий без увеличения масштабов и инвестиций в новые технологии.

Тим Февольд, ASFMRA

Как быстро произойдут изменения?

Из поколения в поколение оборот американских ферм и ранчо был медленным и обычно стабильным, и некоторые эксперты говорят, что этот темп вряд ли сильно изменится в ближайшем будущем.

«Я не ожидаю увеличения текучести кадров.Я думаю, что это будет продолжением тенденции, которую мы наблюдали последние несколько десятилетий, — говорит Тимоти Феволд, президент Американского общества менеджеров ферм и оценщиков сельских районов.

Фатч соглашается. Несмотря на неоднократные избиения со стороны государства, включая опустошение полей и садов ураганом и ужасную катастрофу, вызванную озеленением цитрусовых рощ, «сельскохозяйственные угодья по-прежнему будут пользоваться спросом», — говорит он, и ценности будут продолжать расти, как и раньше. в «прибрежных районах, где существует большая потребность в развитии.

Кроме того, он говорит, что «у нас слишком хороший климат (чтобы сельхозугодья не пользовались спросом)», и он говорит, что у покупателей по-прежнему есть бесконечные причины вкладывать деньги в сельхозугодья, в том числе в солнечные фермы в последнее время. Таким образом, по его словам, «я не вижу кардинальных изменений» в количестве продаж земли.

Тем не менее, ситуация для владельцев и операторов ферм может измениться быстрее, чем многие ожидали, говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, компании, занимающейся глобальными маркетинговыми исследованиями, которая провела обширную работу по анализу текущих сельскохозяйственных тенденций и определению «фермеров». о будущем.Он выделил шесть тенденций, которые могут ускорить структурные изменения в сельском хозяйстве, оказывая сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные учреждения. (См. « The Disruptors: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США», ниже).

Хотя темп может быть неопределенным, вам следует искать не менее 370 миллионов акров сельскохозяйственных земель в 48 смежных штатах, которые должны переходить из рук в руки, по крайней мере, один раз в течение 10–20 лет, закончившихся в 2034 году. .

Это наиболее точный расчет Американского сельскохозяйственного фонда (AFT), который фокусируется на том, кто, почему и как получить доступ и владеть сельскохозяйственными землями и как их защитить.Аналитики AFT собрали цифры, включая возраст землевладельцев и основных операторов ферм, а также то, что сами владельцы ферм и операторы сказали USDA, что они ожидают от своей земли в ближайшие пять лет, как сообщается в пятилетних переписях Министерства сельского хозяйства и в отчете службы экономических исследований за 2014 год по землепользованию и передаче.

AFT применил некоторую актуарную логику к данным, и « предполагало, что, учитывая их возраст, (владельцы и операторы) должны будут предпринять некоторые действия в следующие 10-20 лет», — сказала Дженнифер Демпси, директор. Информационного центра сельскохозяйственных угодий AFT.Или передача может произойти после того, как они уйдут, и, таким образом, ее центр прогнозировал, что владельцы 40 процентов из 991 миллиона акров фермы и ранчо в 48 штатах перейдут из рук в руки с 2015 примерно до 2035 года.

Ежегодно передача сельхозугодий составит в среднем только около 2 процентов всех сельскохозяйственных угодий США , сообщает AFT. Кроме того, среди акров, подлежащих передаче, большинство, вероятно, перейдет из рук в руки в результате частных транзакций, таких как подарки, завещания или трасты, а еще 14 процентов будут проданы между членами семьи.Таким образом, AFT сообщает, что остается только около 25 процентов, проданных на открытом рынке, что составляет менее 1 процента всех сельскохозяйственных угодий в США.

Между тем, Рэнди Дикхут, старший вице-президент по операциям с недвижимостью в Farmers National Company из Омахи, отмечает , что 1 процент сельскохозяйственных угодий в год, поступающих на рынок, теперь наталкивается на «крупную передачу богатства из поколения в поколение» — гора активов, таких как сельхозугодья, накопленные поколениями времен Второй мировой и Корейской войн.

Рэнди Дикхут, Национальный фермерский дом

«У большинства людей, владеющих сельхозугодиями, они есть какое-то время», — сказал он, и они склонны удерживать их. По его словам, около 70 процентов клиентов, для которых Farmers National управляет сельскохозяйственными угодьями, считают семейное наследие главной причиной сохранения своей земли, и такие клиенты, как правило, являются крупными землевладельцами.

Аналогичным образом, недавно опубликованное обширное исследование землевладения и землевладения в Айове, проведенное Университетом штата Айова за 1982–2017 годы, показывает, что 29 процентов всех землевладельцев Айовы говорят, что «семейные или сентиментальные причины» «очень важны» для их владения землей — по сравнению с 22 процентами в исследовании ISU за 2012 год.

Помимо стремления сохранить сельхозугодья, Конгресс значительно расширил стимулы для этого путем изменений в федеральных налогах на наследство и дарение.

Джерри Косгроув, советник программы AFT «Наследие фермы», объясняет, что с тех пор, как Конгресс действовал, «если вы будете удерживать (активы фермы) до самой смерти, база (для налога на прирост капитала) будет увеличена, и капитал будет нулевым. налог на прибыль. И, с практической точки зрения, сейчас нет налога на наследство, если вы не очень богатый человек.Сумма исключений из федерального налога на недвижимость (для супружеской пары) в настоящее время составляет более 22 миллионов долларов ».

«Сейчас действительно существует сильное препятствие для передачи любого оцененного актива , включая сельхозугодья, в течение вашей жизни, либо в подарок, либо путем продажи», — сказал Косгроув.

Этот сдерживающий фактор может спровоцировать новый всплеск общего количества субъектов, находящихся в собственности сельскохозяйственных земель, таких как трасты, поместья, корпорации (обычно семейные корпорации), по сравнению с частными лицами или совместными владениями фермерских пар . Число этих предприятий постоянно росло, практически удвоившись с 72 063 в 1982 году до 142 370 в 2012 году, в то время как общее количество ферм сократилось, а результаты переписи 2017 года, ожидаемые в апреле, могут содержать новый рекорд.

Кроме того, фермеры и землевладельцы сообщили ERS в ходе опроса 2014 года, что они ожидают, что 62 процента земель их ферм и ранчо перейдут из рук в руки через трасты, завещания или подарки семье или другим лицам.

Результаты обследования владения и пользования, проведенного ГИП по мере завершения налоговых изменений, также предполагают, что больше сельскохозяйственных угодий припарковано в собственности, принадлежащей указанным выше типам предприятий.В обследованиях с 2002 по 2017 год доля сельскохозяйственных угодий в индивидуальной и совместной аренде (или в общей аренде) сократилась с 77 процентов до 58 процентов, соответственно, в то время как земли, зарегистрированные в трастах, имениях, корпорациях и компаниях, увеличились с 20 процентов до 39 процентов. Сельскохозяйственные угодья Айовы.

Источник: Расширение Университета штата Айова

Однако этот поворот к пожизненному владению создает экономический барьер для молодых и начинающих фермеров, пытающихся купить землю, объясняет Косгроув, потому что любой землевладелец, продающий им землю, сталкивается с высокими налогами на прирост капитала.«Итак, люди просто держатся за землю и сдают ее в аренду операторам ферм», — говорит он.

В качестве частичного средства правовой защиты AFT и другие предлагают предложение среди членов Конгресса и защитников природы, которое позволит единовременно исключить налог на прирост капитала в размере до 500 000 долларов на человека при продаже земли начинающему фермеру.

Некоторые, однако, думают, что влияние налоговых изменений может быть преувеличено.

Февольд из ASFMRA говорит: «Я не думаю, что налоговая политика имеет такое большое значение, как некоторые думают.Есть много факторов, по которым люди владеют землей. Думаю, у большинства помещиков их больше. . . вещи, которые их беспокоят, кроме налоговой политики. Если они собираются владеть землей, они будут владеть землей «.

Конечно, преемственность семьи важна для некоторых землевладельцев, — говорит Февольд, который с 1982 года работал профессиональным управляющим фермой в Hertz Farm Management в Неваде, штат Айова. продай землю, возьми деньги и беги.К тому же, отмечает он, «чуть более половины земли в Айове принадлежит нефермерам».

Действительно, доля неоператоров в сельскохозяйственных угодьях США составляет значительную , и она выходит за рамки того, что традиционно принадлежало фермерам-пенсионерам и их наследникам.

В обзоре ISU, доля не фермеров во всех сельскохозяйственных угодьях указывается в подсчете нерезидентов среди владельцев сельскохозяйственных земель Айовы, который постепенно увеличился с 6 процентов в 1982 году до 20 процентов в 2017 году.

Кроме того, доля не фермеров в арендованных землях намного больше: в исследовании ISU 86 процентов арендованных акров принадлежат землевладельцам, которые не занимаются сельским хозяйством, и только 6 процентов тем, кто занимается сельским хозяйством полный рабочий день.

По всей стране неоператоры (включая фермеров-пенсионеров) владеют 31 процентом сельскохозяйственных угодий США, значительной частью, согласно отчету ERS 2014 года, но им принадлежит 80 процентов арендованных земель. (Тем не менее, обратите внимание, что фермеры-пенсионеры составляют почти половину арендодателей, не занимающихся сельским хозяйством, и их наследники, не занимающиеся сельским хозяйством, несомненно, также хорошо представлены в этой категории.)

Кто покупатели сельхозугодий? По традиции в первую очередь фермеры. Они уже давно купили большую часть крошечной (менее 1 процента) доли сельскохозяйственных угодий, которая, как можно ожидать, будет ежегодно появляться на открытом рынке, и в значительной степени будут продолжать это делать.

Дикхут говорит, что Farmers National торгует сельскохозяйственными угодьями от Тихоокеанского Северо-Запада до Среднего Запада и Равнин, Джорджии и Нью-Йорка на Востоке и в других местах, и «во-первых, — говорит он, — на продажу выставляется не так много земли. . » Плюс «фермеры покупают 70-80 процентов, а иногда и больше, хороших сельскохозяйственных угодий, которые выставляются на продажу», если скидки на продажи для охоты и других рекреационных угодий.

Февольд в Айове и Фатч во Флориде согласны с тем, что фермеры уже давно являются типичными покупателями, и говорят, что быстро это не изменится.

Но Дикхут также считает, что в последние годы ситуация начала меняться. Он говорит, что фермеры были агрессивными покупателями земли, в то время как сельское хозяйство было очень прибыльным для большинства примерно до 2013 года. Но в последние годы, особенно в некоторых секторах и в некоторых регионах, таких как молочные фермы на севере и северо-востоке, фермеры действуют медленнее. прыгнуть на свободную землю. «Когда все изменилось. . . веселье вышло из этого », и все больше фермеров выходят на пенсию, не расширяя свои владения, отмечает он.

Но теперь «инвестиционные фонды, такие как пенсионные фонды и венчурный капитал, проявляют больше интереса к покупке сельскохозяйственных земель», — говорит Дикхут, по крайней мере, в штатах, разрешающих такую ​​покупку. По его словам, это произошло в большей части страны за последние несколько лет, когда цены на землю упали, и все меньше фермерских хозяйств конкурировали за сельхозугодья.

Хотя несколько лет низкой прибыльности фермерских хозяйств могут подтолкнуть фермеров к обочине рынка земли, по его словам, «инвесторы-покупатели имеют капитал, потому что это их бизнес.. . пенсионный фонд или что-то еще. . . так что они могут купить в любое время », что долгосрочные инвестиционные перспективы благоприятны для этого.

Фатч из Флориды соглашается. «Кажется, что институциональных людей больше, чем самих фермеров, которые ищут сельхозугодья», — говорит он. «Они покупают сельхозугодья более высокими темпами, чем, скажем, 15 лет назад. За последние пять лет он стал более популярным ».

Futch отмечает рост в последние годы «специализированных инвестиционных групп. . . диверсифицированы во многие состояния и товары, покупая и арендуя фермы.Он работает с одной такой группой, у которой есть фермы в 13 штатах — от хлопка в Арканзасе до черники в Джорджии и клубничных ферм во Флориде. . . даже миндаль в Калифорнии ».

Чаще всего, говорит он, «покупатели инвестиций хотят получить обратную аренду. Они пойдут и купят ту ферму, но они купят ее только тогда, когда тот или другой фермер выстроится в очередь, чтобы сдать ее обратно в аренду ». Они не хотят заниматься сельским хозяйством. «Они просто хотят вернуть свои инвестиции.. . что-то около 5 процентов ».

---

Кто институциональные инвесторы в сельхозугодья?

Институциональные инвесторы имеют разный опыт и интересы в сельском хозяйстве. Например, Ассоциация страхования и аннуитета учителей (TIAA) закрыла партнерский фонд сельскохозяйственных земель в размере 3 млрд долларов в 2015 году после того, как в 2012 году фонд сельскохозяйственных земель составил 2 млрд долларов. Партнерский фонд TIAA, Nuveen, инвестирует в высококачественные сельскохозяйственные угодья на четырех континентах, включая более 251 000 акров в США.S. и почти 739000 акров в Бразилии, согласно их отчету за 2018 год. Расположение ферм см. На карте ниже или щелкните здесь.

Другая группа инвесторов, Ceres Farms, приобретает недвижимость и сдает ее в аренду местным фермерам, которые выращивают кукурузу, сою, пшеницу или специальные культуры в запланированном севообороте. Менее чем за десять лет Церера приобрела более 100 000 акров в десяти штатах и ​​выросла до более чем полмиллиарда долларов активов под управлением.

---

Сохранение сельскохозяйственных угодий

Еще одна важная тенденция — это сервитуты , которые быстро увеличивают притязания на U. С. Право собственности на землю сельскохозяйственного назначения.

Сервитуты представляют собой частичную собственность на землю, которая запрещает или ограничивает застройку и направлена ​​на защиту дикой природы, ландшафта или других природоохранных целей. Они финансируются различными национальными, государственными или местными органами власти и природоохранными организациями и обычно приобретаются земельными фондами, созданными для их владения и управления.

Некоторые земельные трасты в первую очередь или исключительно стремятся сохранить сельскохозяйственное использование земли. На национальном уровне Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США присуждает гранты Программы облегчения сохранения сельского хозяйства (ACEP) для спонсирования постоянных сервитутов на сельскохозяйственных угодьях.Фактически, законопроект о фермерских хозяйствах 2018 года увеличил финансирование, выделив 450 миллионов долларов в год для ACEP до 2023 года по сравнению с 250 миллионами долларов в 2018 году.

Фатч говорит, что среди владельцев сельскохозяйственных земель Флориды продажа охранных сервитутов «является сильной тенденцией с люди, которые сейчас стареют и делят свое имущество ». Многие продают сервитуты, «чтобы земля по-прежнему оставалась в собственности семьи», — говорит он, а продажа означает, что «они получают деньги для работы», даже если земля в таком случае будет продаваться по значительно меньшей цене — часто примерно наполовину от ее прежней стоимости. стоимость — из-за ограничений сервитута.

Земельные трасты и государственные программы накопили 6,5 млн акров сервитутов на данный момент специально для защиты сельскохозяйственных земель США, что представляет собой рост на 38 процентов за последние пять лет.

Это результат исследования ATF почти 700 земельных трастов в 2017 году, результаты которого были добавлены к списку сервитутов по защите сельскохозяйственных земель, принадлежащих государственным учреждениям и опубликованных в декабре.

Земельные трасты контролируют и управляют сервитутами, но в значительной степени полагаются на государственное финансирование и деньги от природоохранных и других общественных организаций для приобретения сервитутов, говорит Демпси из AFT.«Если бы у них не было государственного финансирования. . . они не смогут покупать сервитуты у владельцев сельскохозяйственных земель », — пояснила она.

Женщины также добиваются успехов в владении сельхозугодиями , как и в других частях американской экономики.

Женщины долгое время владели и контролировали большую часть американских ферм и ранчо. Данные сельскохозяйственной переписи о владении землей женщинами отсутствовали в течение последних десятилетий, но исследование ERS 2014 года показывает, что 37 процентов арендодателей, не являющихся операторами, составляют женщины, и им принадлежит 46 процентов из примерно 283 миллионов арендованных акров, или около 130 миллионов акров.

Между тем опрос в Айове в 2017 году показал, что женщины владеют 55 процентами арендованных сельскохозяйственных земель, по сравнению с 52 процентами всего пятью годами ранее, но они также владеют 47 процентами всех сельхозугодий в штате. Фактически, в 2017 году женщины старше 80 лет владели 13 процентами сельхозугодий.

Обычно женщины унаследовали свою землю от родителей или владели фермой вместе с мужьями и, поскольку они чаще всего переживают своих мужей, в конечном итоге получают большую долю земли, чем мужчины среди пенсионеров.

Дженнифер Филипьяк руководит программой AFT «Женщины за землю» и говорит, что «на самом деле никто не знает. . . просто не так много данных о владении сельхозугодиями пожилыми женщинами. Она проводит встречи на Среднем Западе с женщинами-фермерами и говорит: «Большинство приезжающих женщин унаследовали свои сельскохозяйственные угодья». На Среднем Западе, по ее словам, «сохранение земли в семье очень ценно. . . с тех пор, как он так долго был в семье «.

Дженнифер Филипьяк, American Farmland Trust

Рост числа и доли американских ферм, управляемых женщинами, также указывает на рост собственности.Это правда, что, согласно данным Министерства сельского хозяйства США, фермы, принадлежащие женщинам, в среднем намного меньше среднего, а валовой объем продаж составляет лишь около четверти от среднего показателя по стране. Имейте в виду, что Министерство сельского хозяйства США определяет ферму как любое место, где в течение года производилось и продавалось сельскохозяйственной продукции на сумму не менее 1000 долларов США.

Однако перепись Министерства сельского хозяйства США фиксирует резкое увеличение числа женщин в качестве основных операторов: с одной из 20 ферм полвека назад до одной из семи в 2012 году. Кроме того, «более мелкие операторы семейных ферм с большей вероятностью будут полноправными собственниками земли. они действуют », — сообщает Министерство сельского хозяйства США.

Также критически важным для сцены собственности является земля, уходящая из сельского хозяйства. По данным AFT, более 70 процентов городской застройки и 62 процента всей застройки приходилось на сельскохозяйственные земли, включая лесные массивы, которые были частью ферм.

При тех же темпах более 43 миллионов акров сельскохозяйственных угодий в США — около 5 процентов сельскохозяйственных угодий страны — больше не будут принадлежать ни одному фермеру, а с 2012 по 2040 год станут городскими, промышленными, коммерческими, жилыми объектами и автомагистралями. .

Наконец, вряд ли что-то сильно изменится: арендуемая доля сельхозугодий .

По всей стране «арендуется более половины пахотных земель по сравнению с чуть более 25 процентами пастбищ», — говорится в отчете ERS за 2014 год. В целом, арендная деятельность сосредоточена там, где выращиваются зерновые, масличные, хлопок и другие основные полевые культуры, и более 50 процентов сельскохозяйственных угодий арендуются на таких территориях.

Но перепись Министерства сельского хозяйства США зафиксировала долю сельскохозяйственных и ранчо в США, которые были сданы в аренду в 1964 и 1969 годах.По данным переписи 2012 года, эта доля по-прежнему составляла 38 процентов, а в исследовании ERS 2014 года эта доля составляет 39 процентов.

Разрушители: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США

Фермеры и владельцы ранчо уже давно известны своей адаптацией и инновациями, но новые исследования бросают вызов, заглядывают ли они в будущее достаточно глубоко, чтобы действительно выиграть в будущее.

«В отрасли есть шесть сил изменений, которые весьма убедительны, — говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, компании, занимающейся глобальными маркетинговыми исследованиями, которая провела обширную работу по анализу текущих тенденций в сельском хозяйстве и определению« фермера будущего ».

«Если вы посмотрите на них вместе, это довольно показательно, что мы переживаем период преобразований, который только ускоряется». Рассмотрим эти шесть тенденций:

Консолидация: С 1930-х годов количество ферм сократилось, средний размер увеличился, а количество сельскохозяйственных угодий в сельском хозяйстве в целом осталось на прежнем уровне. Из 2,1 миллиона ферм по последней сельскохозяйственной переписи только около 15 процентов являются крупными производственными фермами, и они контролируют 80 процентов акров земли. «Мы думаем, что к 2040 году будет менее 100 000 производственных ферм, и 5 процентов ферм будут производить более 75 процентов сельскохозяйственной продукции», — говорит Скиотто. «Средние фермы испытывают наибольшее финансовое давление и быстрее всего приходят в упадок по мере того, как их скупают более крупные предприятия».

Генеральный директор Aimpoint Бретт Скиотто

«Тем не менее, это еще не все, и утверждение о том, что« большие становятся больше », слишком упрощено. Возникают два класса фермерских хозяйств — производственные сельскохозяйственные и фермерские хозяйства, производящие прямые поставки.По данным Министерства сельского хозяйства США, с 1992 по 2012 год количество мелких фермерских хозяйств в США увеличилось на 61%. Не каждый фермер будет соответствовать сегодняшнему определению производственного сельского хозяйства, и сельскохозяйственные учреждения должны будут подумать о том, как они будут обслуживать оба класса фермеров », — поясняет Sciotto.

Психология фермера : Данные показывают, что больше фермеров могут не захотеть или не смогут продолжать бизнес, если текущие экономические условия сохранятся. В 2019 году долг США в сфере сельского хозяйства составил 410 миллиардов долларов — такого уровня не наблюдалось с 1980-х годов.

Фермерские операции «в значительной степени поддерживаются низкими процентными ставками и более высокой, чем в среднем, стоимостью земли. Мы начинаем видеть, что операционная рентабельность этих ферм снижается, и из-за этого становится все труднее и труднее выплачивать ссуды », — говорит Скиотто.

Прошлой осенью исследование, проведенное Aimpoint Research, показало, что почти 60 процентов фермеров были обеспокоены своей способностью погашать текущие ссуды.

«Все больше кредиторов думают о своих рисках, и все больше фермеров столкнутся с трудностями при выплате того, что они уже взяли в долг», — говорит Скиотто.

Усугубляет ситуацию переход сельскохозяйственных земель и планирование наследования. По оценкам Министерства сельского хозяйства США в период с 2015 по 2019 год 10 процентов сельхозугодий сменит владельцев.

«В 2017 году фермеры сказали нам, что 28 процентов акров перейдут к новому владельцу в следующие пять лет, а 22 процента будут иметь кто-то, кроме нынешнего лица, принимающего решения, который будет принимать решения по методам возделывания, вводимым ресурсам и урожаю. Таким образом, многие фермеры ощущают более высокие темпы изменений, чем предполагалось Министерством сельского хозяйства США », — добавляет он.

«Шестьдесят пять процентов говорят, что у них есть план наследования, но для многих это часто надежда, что член семьи вернется на ферму», — говорит Скиотто. план преемственности.

«Существует взаимосвязь между тем, есть ли у производителей возвращение члена семьи или нет, и тем, насколько они мотивированы. Например, если член вашей семьи возвращается на ферму, вы, как правило, продолжаете вкладывать средства в производство. Вы открываете новые возможности, расширяетесь и растете.Если к вам никто не возвращается на ферму, вы, как правило, раньше убираете ногу с педали газа ».

Технологии: Многие молодые люди интересуются сельским хозяйством, и когда Aimpoint Research спросили, что их больше всего волнует, новые технологии возникли громче всех. По данным Министерства сельского хозяйства США, почти 69 процентов молодых фермеров имеют высшее образование.

«Те, кто вернется на ферму, будут более образованными, чем их родители, бабушки и дедушки до них. Они намерены делать что-то по-другому.Они выросли в революционную эпоху. Они не обязательно так ценят образ жизни, как их родители, бабушки и дедушки. Они не хотят просыпаться однажды утром, работать на ферме весь день, ужинать и делать это снова на следующий день. Они хотят вести очень эффективную деятельность, они хотят зарабатывать деньги. Они хотят иметь другие интересы и заниматься другими делами », — добавляет он.

Семьдесят пять процентов фермеров в возрасте 35 лет и младше заявили: «Как только я возьму на себя ответственность, я собираюсь внедрить новые технологии», согласно данным Aimpoint Research.В то же время 71% планируют повысить эффективность, 63% планируют улучшить маркетинг и 48% планируют расширить площади.

Технологии влияют на сельское хозяйство иначе, чем в прошлом, — говорит Скиотто.

«Как и в случае с марафоном, когда стреляет ружье, огромная стая старается не споткнуться друг о друга. Но эта группа бегунов в значительной степени распространяется. Мы видим, что фермеры, которые хотят и могут внедрять новые технологии, продвигаются вперед, а те, кто не может или не хочет этого делать, все больше и больше отстают.Это влияет на то, кто, вероятно, добьется успеха в будущем ».

Потребители: Потребители — это центр тяжести, который способствует значительным изменениям в сельском хозяйстве, и около двух третей заявили, что думают о том, откуда берутся продукты питания, согласно недавнему опросу Aimpoint Research. «Что действительно движет потребителями при принятии решений, так это цена, полезность для здоровья и свежесть», — говорит Скиотто. «И то, что воспринимают потребители, во многом является тем, к чему приспосабливаются розничные торговцы.Потребители считают, что не-ГМО лучше, чем ГМО, и что органическое лучше, чем неорганическое. Они также считают, что местный лучше, даже несмотря на то, что определение местного варьируется от «фермы в моем сообществе» до «фермы в США». Мы, в аг, знаем, что многие из этих систем убеждений могут быть необоснованными или нереалистичными, но, тем не менее, розничные торговцы откликаются.

«Органический продукт продолжает расти, и мы видим появление новых инноваций в области протеина, таких как Impossible Burger и Memphis Meats .Многие традиционные белковые компании вкладывают средства, потому что — даже несмотря на то, что лабораторные источники белка все еще могут появиться через 5-10 лет, они могут стать серьезным нарушителем и оказать давление на рынки кукурузы и сои в США, если некоторые из животноводческих производств изменятся ».

Интерес потребителей к электромобилям может стать еще одним фактором, подрывающим рынок, говорит Скиотто.

«К 2040 году очень вероятно, что мы увидим значительное сокращение количества двигателей внутреннего сгорания. Если вы потеряете этанол, который потребляет около 40 процентов U.Урожай кукурузы S. сегодня — это приведет к значительным изменениям », — добавляет он.

«Между альтернативными белками, регуляторным давлением на животноводство, изменением потребительских предпочтений и потенциальной потерей этанола, я думаю, что значительное количество акров земли может находиться под определенным уровнем риска», — говорит Скиотто.

Sciotto ожидает, что больше пищевых компаний и розничных продавцов будут удовлетворять то, что, по мнению их потребителей, они хотят, — независимо от того, основано ли это на хорошей науке или знаниях, или нет. И эти решения в конечном итоге остаются на ферме.

«Мы увидим, как розничный торговец будет оказывать все большее давление на то, как управляются фермы. Когда вы спрашиваете потребителей, кому они доверяют больше — пищевым компаниям или фермерам, 58% ответят фермерам. Но фермер, похоже, все больше и больше теряет контроль », — добавляет Скиотто.

Рынки: Цены на сырьевые товары были относительно низкими, но это не остановило фермеров во многих частях мира от увеличения производства. По оценкам аналитиков, по мере того, как население мира продолжает расти, нам потребуется 70-процентное увеличение запасов продовольствия.

«Южная Америка, вероятно, станет житницей будущего. Американские фермеры находятся в более жесткой конкурентной среде по мере того, как рынки меняются и появляются новые игроки, способные удовлетворить мировой спрос », — говорит Скиотто.

Правительство: Законопроект о фермерских хозяйствах исторически играл важную роль в предоставлении поддержки многим фермерам и сельским районам посредством товарных программ, страхования урожая, сохранения и развития сельских районов. Бюджетное управление Конгресса прогнозирует, что законопроект о сельском хозяйстве 2018 года будет стоить 428 миллиардов долларов в течение следующих 5 лет.

Однако другие аспекты государственной политики, такие как торговая и денежно-кредитная политика, также могут подвергать операции риску. Согласно последним прогнозам Министерства сельского хозяйства США, в результате торговой войны ожидается, что в 2019 году стоимость общего сельскохозяйственного экспорта США упадет до 141,5 млрд долларов, что на 1,9 млрд долларов меньше, чем в 2018 году.

Помимо постоянной озабоченности по поводу торговли, трудовая и нормативная реформа по-прежнему остаются главными проблемами. По данным Aimpoint Research, большинство производителей считают, что федеральные законы в целом наносят вред сельскому хозяйству.

Sciotto говорит, что все шесть этих тенденций сходятся, и скорость увеличивается. «Это оказывает сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные институты».

«Мы как отрасль должны признать, что собираемся обслуживать раздвоенный рынок. У нас будут крупные, сложные вертикально-интегрированные операции, которыми будут управлять фермеры с высоким бизнес-IQ, а также небольшие операции, ориентированные на потребителей, которые будут обслуживать их нишу ».

Sciotto говорит, что агробизнес, обслуживающий традиционное сельское хозяйство, должен будет двигаться быстрее и создавать добавленную стоимость.

«Концепция универсальности для всех теряет свою актуальность в каналах фермы. Фермы будущего будут разнообразными, иметь разные потребности и будут надеяться, что их продавцы и поставщики предложат индивидуальные решения и будут постоянно внедрять инновации ».

Для получения дополнительных новостей посетите: www.Agri-Pulse.com

Инвестиции в сельхозугодья: руководство инвестора в недвижимость

По данным Министерства сельского хозяйства США (USDA), в Америке около 911 миллионов акров сельскохозяйственных угодий.Фермеры и владельцы ранчо владеют около 61% земли, которую они используют, остальную часть арендуют у сторонних арендодателей. В то время как другие операторы владеют 8% этой земли, группы инвесторов (включая фермеров-пенсионеров) владеют оставшимся 31% сельскохозяйственных угодий Америки, при этом 21% принадлежит неработающим частным лицам или товариществам, а 10% — корпорациям, трастам или другим владельцам.

Учитывая эту разбивку, инвесторы, не связанные с сельским хозяйством, владеют небольшим участком сельскохозяйственных угодий страны. Однако эта доля растет, поскольку все больше инвесторов приобретают продуктивные сельхозугодья в рамках своего инвестиционного портфеля.

В этом руководстве будет подробно рассказано, почему инвесторы выбирают покупку сельхозугодий, а также о растущем числе способов добавления этого класса активов в портфель.

Зачем инвестировать в сельхозугодья?

Основная причина, по которой все больше инвесторов обращаются к сельхозугодьям как к инвестиционной возможности, заключается в том, что они давно приносят солидную прибыль. Эти доходы бывают двух видов:

1. Увеличение стоимости сельскохозяйственных угодий.
2. Урожайность или оплата аренды наличными.

За последние 50 лет стоимость сельскохозяйственных земель в Америке выросла примерно в 6 раз.1% в год, при этом за этот период всего пять лет простоя. Добавьте сюда доходность от сдачи в аренду наличными, и прибыль инвесторов будет еще более впечатляющей. С 1991 года, по данным Министерства сельского хозяйства США, сельхозугодия приносят положительную прибыль каждый год, обеспечивая среднегодовую прибыль 11,5%. Для сравнения: за этот период он превзошел все другие классы активов, кроме индекса Dow Jones REIT.

В дополнение к потенциалу общей доходности, превышающему средний уровень владения сельхозугодьями, он предоставляет инвесторам ряд других преимуществ:

• Низкая волатильность: доходность сельхозугодий исторически имела меньшую волатильность, чем у большинства других классов активов, включая 10-летний U.S. Казначейские облигации, S&P 500, золото и индекс Dow Jones REIT.
• Низкая корреляция: доходность сельхозугодий обычно не движется в том же направлении, что и фондовый рынок. В течение многих лет сельхозугодья приносили положительную прибыль за год, когда индекс S&P 500 потерял свою стоимость.
• Инфляционная хеджирование: сельхозугодья — это реальный актив, который производит такие товары, как кукуруза и зерно. Таким образом, он получает выгоду от инфляции, поскольку это повысит не только стоимость посевных площадей, но и доход от урожая. Из-за этого некоторые называют сельхозугодья доходной инвестицией, подобной золоту.

Как я могу инвестировать в сельхозугодья?

Хотя корни арендного фермерского хозяйства в Америке восходят к концу Гражданской войны, сельскохозяйственный сектор остается нетрадиционной категорией активов для инвесторов в недвижимость. Во многом это связано с тем, что фермеры, как операторы, так и пенсионеры, владеют большей частью пахотных и пастбищных земель в стране.

Однако в последние годы сельскохозяйственные угодья как класс активов для инвесторов росли по мере появления новых способов инвестирования в этот сектор.Вот посмотрите, как инвестор может добавить сельхозугодья в свой портфель.

Купить землю напрямую

Самый очевидный способ инвестировать в сельскохозяйственные угодья — это напрямую купить пригодные для использования пахотные земли или пастбища и сдать их в аренду фермеру или владельцу ранчо. Этот метод инвестирования в сельское хозяйство требует значительных первоначальных затрат, поскольку инвестору, вероятно, потребуется приобрести большой участок земли. По данным Министерства сельского хозяйства США, средняя цена на землю под пахотные земли в 2018 году составляла 4130 долларов за акр, в то время как пастбища стоили около 1390 долларов за акр.Между тем, инвесторы обычно сдали в аренду пахотные земли по 138 долларов за акр и пастбища по 12,50 долларов за акр, что подразумевает денежную доходность 3,3% и 0,9% соответственно.

Инвесторы, покупающие землю для инвестирования в сельское хозяйство, имеют несколько вариантов, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы:

• Покупка существующей фермы через сделку продажи с обратной арендой, когда нынешний фермер продолжает работать фермы и платить арендную плату новому владельцу. Сделка продажи с обратной арендой, вероятно, будет наименее рискованным и наиболее пассивным способом прямого инвестирования в сельскохозяйственные угодья.Однако взамен инвестору, возможно, придется заплатить более высокую цену за землю и, следовательно, получить более низкий денежный доход.
• Покупка существующей фермы или сельскохозяйственных земель и сдача их в аренду новому арендатору. Этот вариант потенциально может принести инвестору более высокую прибыль. Однако, скорее всего, потребуется больше работы, чтобы найти подходящего арендатора для фермы.
• Приобретение земли, которая в настоящее время не используется для сельского хозяйства, и преобразование ее в пахотные земли, пастбища или городские фермы.Переустройство сельскохозяйственных угодий может принести наибольшую прибыль, поскольку инвестор, вероятно, сможет приобрести землю по более низкой цене и, следовательно, может получить более высокий денежный доход и потенциально получить выгоду от более высокой оценки стоимости земли. Однако этот вариант требует больших усилий, поскольку инвестору нужно будет преобразовать землю в фермерское хозяйство и найти подходящие культуры и арендаторов для этого места.

Покупка акций специализированных REIT, ориентированных на сельхозугодья

Два публичных инвестиционных фонда недвижимости (REIT) в настоящее время сосредоточены на приобретении сельскохозяйственных угодий и сдаче их в аренду фермерам:

• Farmland Partners (NYSE: FPI).
• Gladstone Land Corporation (NASDAQ: LAND).

Farmland Partners — крупнейший из публичных фондов REIT в США. По состоянию на середину 2019 года у него было около 1,1 миллиарда долларов активов, включая 158000 акров сельскохозяйственных угодий в 17 штатах. Он сдал эту землю в аренду более чем 100 арендаторам, которые выращивают 26 сортов сельскохозяйственных культур, 57% из которых — пропашные (кукуруза, соя, рис и хлопок), а 42% — многолетние и специальные культуры (миндаль, авокадо, винный виноград). , недревесные фрукты и овощи).

Gladstone Land, тем временем, владела 111 фермами общей площадью 86 534 акра в 10 штатах на сумму 876 миллионов долларов. Основное внимание уделяется сельхозугодьям, которые используются для выращивания здоровых продуктов, таких как фрукты, овощи и орехи.

Любой инвестор с брокерским счетом и достаточным количеством денег для покупки одной акции может инвестировать в эти REIT сельхозугодий, что делает их наиболее доступным и дешевым способом инвестирования в сельхозугодья. Однако, поскольку они торгуют на фондовых биржах, они несут некоторый рыночный риск.

Другой вариант REIT — это REIT сельскохозяйственных угодий Iroquois Valley Farmland, который является публичным неторгуемым REIT, что означает, что он открыт для всех инвесторов, но не торгуется на фондовой бирже.Компания сосредоточена на владении портфелем органических сельскохозяйственных угодий. Однако у него высокий минимальный размер инвестиций, превышающий 10 000 долларов, и инвесторы не могут выкупить свои акции в течение пяти лет.

Инвестируйте через краудфандинговую платформу, ориентированную на сельское хозяйство

В последние годы было создано несколько компаний для обеспечения доступа к инвестициям в сельхозугодья через Интернет. Однако большинство этих краудфандинговых платформ для сельскохозяйственных угодий открыты только для аккредитованных инвесторов (т. Е. Тех, у кого высокая чистая стоимость активов превышает 1 миллион долларов, без учета собственного капитала в их основном месте жительства или высокий доход в размере 200 000 долларов в каждый из последних двух лет, или 300 000 долларов если женат).

AcreTrader

AcreTrader — это краудфандинговая платформа, которая предоставляет аккредитованным инвесторам прямой доступ к сельхозугодьям. Большинство предложений требует, чтобы инвестор купил 10 акций, что эквивалентно одному акру земли, который обычно стоит от 3000 до 10 000 долларов за акр. Вместо того, чтобы владеть юридическим титулом на физический акр земли, инвесторы владеют акциями корпорации с ограниченной ответственностью (LLC), которая имеет юридический титул.

FarmFundr

FarmFundr — это краудфандинговая платформа, которая позволяет аккредитованным инвесторам инвестировать в различные возможности, такие как сельскохозяйственные угодья и сельскохозяйственные объекты.

FarmTogether

FarmTogether — это онлайн-площадка для инвестирования в сельхозугодья. Он предоставляет аккредитованным инвесторам прямой доступ к предварительно проверенным возможностям инвестирования в сельскохозяйственные угодья США. Инвесторы могут инвестировать напрямую в конкретные фермы или в фонд, который владеет несколькими инвестициями в фермы.

Farmland LP

Farmland LP специализируется на покупке товарных сельскохозяйственных угодий и преобразовании их в более ценные органические сельскохозяйственные угодья. Он предлагает аккредитованным инвесторам возможность участвовать в фонде прямых инвестиций, который может в конечном итоге стать REIT и стать публичным.

Harvest Returns

Harvest Returns — это краудфандинговая платформа, предлагающая различные сельскохозяйственные сделки, которые в основном открыты для аккредитованных инвесторов.

Steward

Steward — это краудфандинговая платформа, ориентированная на инвестирование в устойчивые фермы. Он направлен на предоставление фермерам капитала (в форме ссуд) для поддержания и расширения их хозяйств. Его первоначальное предложение, Steward Farm Trust, будет владеть портфелем займов, предоставленных фермерам, и будет открыто для всех инвесторов с минимальными вложениями в размере 100 долларов США.

Растущее количество способов инвестирования в сельхозугодья

Сельскохозяйственные угодья исторически были хорошей инвестицией. К сожалению, не многие инвесторы смогли извлечь выгоду из этого класса активов, учитывая высокие первоначальные затраты на покупку сельхозугодий.

Однако в последние годы ситуация изменилась, поскольку появились новые возможности в форме REIT и краудфандинговых сайтов, ориентированных на сельское хозяйство. Благодаря этому инвесторы теперь могут владеть частью американских сельскохозяйственных угодий по гораздо меньшей первоначальной цене, что делает их все более доступным классом активов.

Сельскохозяйственная земля на продажу во Флориде

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, есть несколько вариантов на выбор. Однако немногие инвестиции могут быть столь же полезными или живописными, как покупка сельскохозяйственных земель для продажи во Флориде. В то время как почти год круглый год, доступ к береговой линии и общий темперамент жителей Флориды делают Флориду прекрасным местом для жизни, есть еще больше причин, по которым Флорида является отличным местом для инвестиций.

Зачем инвестировать в сельскохозяйственные угодья Флориды на продажу?

Хотя Флорида является 30-м по величине сельскохозяйственным штатом, она занимает девятое место в США по получению дохода от сельского хозяйства и сельскохозяйственной деятельности в размере более 6 миллиардов долларов в год. Флорида производит половину страны грейпфрутов и сахарного тростника. Однако продажа сельскохозяйственных земель во Флориде — это больше, чем просто цитрусовые. Домашний скот, такой как крупный рогатый скот, свиньи и курица, а также сельскохозяйственные культуры, включая помидоры, арбузы и фасоль, можно найти на фермах Флориды.Кроме того, согласно данным переписи населения США, 23 процента территории штата занимают сельскохозяйственные угодья.

Почему SVN | Сондерс Ральстон Данцлер

Инвестиции в сельхозугодья — серьезное мероприятие, особенно если вы не разбираетесь в местности. Сначала вы должны определить, что вы хотите делать с землей, а затем найти землю, подходящую для выращивания культур, которые вы хотите выращивать. Хотя есть агенты по недвижимости, которые знают районы штата, и каталоги, в которых перечислены объекты недвижимости, инвестиции слишком важны, чтобы работать с компанией, которая не разбирается в сельском хозяйстве.Агенты в SVN | Сондерс Ральстон Данцлер имеет многолетний опыт работы в сельском хозяйстве и агробизнесе. Многие из наших агентов имеют опыт управления фермой, сельскохозяйственных исследований, скотоводства, крупного рогатого скота, управления рощами / садами, лошадьми, выращиванием пропашных культур, сохранением и управлением землей и ресурсами.

На что обращать внимание при покупке сельскохозяйственных земель для продажи во Флориде

При покупке сельскохозяйственных земель Флориды необходимо учитывать два момента: топографию и наличие воды.Не вся земля подходит для всех сельскохозяйственных целей. Необходимо внимательно изучить состояние почвы и риск затопления. Кроме того, если недвижимость находится недалеко от источника воды, возможно, потребуется вырыть колодец. Это необходимо учитывать при инвестировании. Агенты в SVN | Saunders Ralston Dantzler изучит эти и многие другие факторы и поможет вам сделать разумные инвестиции.

Карнатака открывает покупку сельскохозяйственных земель для всех

В четверг Кабинет министров решил внести поправки в Закон о земельных реформах штата Карнатака, которые позволят любому владеть сельскохозяйственной землей.

Кабинет министров также решил изменить закон, чтобы увеличить ограничение на количество сельскохозяйственных земель, которыми может владеть человек.

До сих пор не агрономы не могли приобрести сельскохозяйственную собственность. Даже сельскохозяйственные люди не могли покупать сельскохозяйственные угодья, если их годовой несельскохозяйственный доход превышал 25 лакхов. Кроме того, только образовательные, религиозные учреждения, компании, кооперативы, помимо прочего, могли приобретать сельскохозяйственные земли.

Кабинет министров решил отменить разделы 79 (a), (b), (c) и 80 Закона о земельных реформах, заявил на брифинге журналистам министр юстиции Дж. К. Мадхусвами.

«Есть много технарей, которые, например, хорошо зарабатывают и хотят инвестировать в сельское хозяйство. С одной стороны, из-за существующих ограничений многие из заинтересованных не могут покупать землю. С другой стороны, даже агрономы «не могут получить правильную цену за свою землю. Отмена этих разделов обеспечит хорошую цену на землю. Это также упростит процесс документации», — пояснил Мадхусвами.

Правительство не будет издавать постановления об этом.По его словам, на следующем заседании законодательного собрания будет внесен законопроект о поправках.

Существующие положения работали против интересов общества, сказал министр доходов Р. Ашока. «Эти ограничения только позволили людям беспокоить покупателей, что привело к судебным разбирательствам. За последние 45 лет было зарегистрировано около 83 171 дело о нарушении положений статей 79 (а) и (b). Около 12 231 дело все еще находятся на рассмотрении Более того, даже в тех случаях, когда вердикт был в пользу правительства, мы не смогли вернуть более 1% земли », — сказал он.

Кроме того, заместители комиссара могут разрешить передачу земли несельскохозяйственным лицам на основании определенных спецификаций. Правительство заявило, что это открыло путь для неправомерного использования и мошенничества. Теперь даже это положение будет отменено.

«Любой может купить землю в Телангане. Мы хотим создать здесь такую ​​же атмосферу. Это также поможет инвестициям», — сказал Мадхусвами, добавив, что многие индийские штаты отменили такие положения.

Далее он указал, что с тех пор, как в Закон был включен раздел 109 — он касается инвесторов или предприятий, покупающих сельскохозяйственные земли непосредственно у фермеров — другие положения в любом случае стали неэффективными.

Кабинет министров решил внести поправки в раздел 63 Закона, увеличив потолок земельного владения с 10 до 20 единиц для человека без семьи или семьи до четырех человек; и от 20 до 40 квартир для многодетных семей от пяти человек. Один блок составляет 5,4 акра.

Решение Кабинета министров было основано на рекомендациях подкомитета, возглавляемого Ашока.