Приватизация жилых помещений
Перечень документов, необходимых для приватизации жилых помещений
Ордер на жилое помещение
Договор найма жилого помещения (оригинал и 2 ксерокопии) (РЭУ).
Справка с места жительства (паспортист РЭУ).
Копия поквартирной карточки (паспортист РЭУ, 3 шт.).
Копия финансового лицевого счета (бухгалтерия РЭУ).
Справка об отсутствии забронированного жилья за пределами камчатки
Справка с мест работы, начиная с 1990 г. по настоящее время. Перерывы в работе подтверждать ксерокопией страниц из трудовой книжки. Тем, кто не работает с 1990г. — ксерокопия 1 и последней страниц трудовой книжки. Справки из несуществующих организаций брать в городском Архиве, ул. Рябиковская, 42, тел. 42-42-11.
Копии свидетельств о рождении несовершеннолетних (до 14 лет) детей, свидетельств о гражданстве — 2 экземпляра.
Копии паспортов всех совершеннолетних (ФИО, кем выдан).
Свидетельство о регистрации муниципальной собственности (если квартира принадлежала ранее КЭЧ, МИС, СВРУ и была передана городу) учреждение юстиции — Пер. Ботанический, 4 (оригинал и ксерокопия).
Российская Федерация Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1;
Федеральных законов от 11.08.1994 N 26-ФЗ,
от 28.03.1998 N 50-ФЗ, от 01.05.1999 N 88-ФЗ,
от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ,
от 26.11.2002 N 153-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,
от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ,
с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ
от 03.11.1998 N 25-П, Определением Конституционного Суда РФ
от 10.12.2002 N 316-О)
Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.
Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Статья 1. Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Статья 2 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Статья 2. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)
Статья 3. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Статья 3.1. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное.
(статья 3.1 введена Федеральным законом от 26.11.2002 N 153-ФЗ)
Статья 4 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Положение статьи 4, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, — в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, — как аналогичное положениям, ранее признанным Конституционным Судом РФ не соответствующими Конституции РФ, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами (Определение Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 N 316-О).
Об отказе в принятии к рассмотрению запроса о проверке конституционности статьи 4 в части запрета на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, см. Определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 N 220-О; в части запрета на приватизацию аварийного жилого помещения см. Определение Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 N 350-О; в части запрета на приватизацию служебных жилых помещений см. Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 441-О.
Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Статья 5. Исключена. — Федеральный закон от 20.05.2002 N 55-ФЗ.
Статья 6 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Статья 6. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Статья 7 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
(часть вторая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ)
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
Статья 8 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Статья 9. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы о признании неконституционными положений статьи 9.1 см. Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 425-О.
Статья 9.1 утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Статья 9.1. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
(статья 9.1 введена Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)
Статья 10. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Раздел II утрачивает силу с 1 января 2007 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Раздел II. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И УСЛОВИЯ
ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
По вопросу, касающемуся бесплатной приватизации жилья гражданами, занимающими жилые помещения по договору найма или аренды, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8.
Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
(часть вторая введена Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ)
Статья 12. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
Статья 13. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
Статья 14. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
Статья 15. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.
(в ред. Федерального закона от 20.05.2002 N 55-ФЗ)
О применении судами законодательства о праве граждан на бесплатную приватизацию жилья, находящегося в ведомственном жилищном фонде, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8.
Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)
Статья 19. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
Статья 20. Утратила силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
Раздел III. ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Утратил силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Когда муниципальное жилье может быть признано частным — Российская газета
Полезное для граждан разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда пересматривала спор о наследовании муниципального жилья.
Ответственный квартиросъемщик решил приватизировать свое жилье, но не успел. После его смерти наследник попробовал доказать, что квартира также является наследством, но у него ничего не получилось — местные суды отказались считать муниципальное жилье частной собственностью. С их позицией не согласился Верховный суд. Он объяснил, какие законы и нормы действуют в том случае, когда гражданин захотел, но не успел приватизировать квартиру.
Итак, в районный суд пришел человек и принес иск, в котором говорилось, что умер его племянник и он вступил в права наследства.
А еще истец рассказал, что при жизни племянник подал заявление на приватизацию казенной квартиры и заявление о подготовке документов на приватизацию. Но заключить договор передачи квартиры в собственность племянник не успел. Поэтому истец попросил суд включить квартиру в состав его наследства и признать за ним право собственности на это имущество. Районный суд гражданину отказал. Апелляция с отказом согласилась. Пришлось обращаться в Верховный суд, где с доводами гражданина согласились. Высокая судебная инстанция отменила все решения коллег, потому что увидела в них «нарушения норм материального права, допущенные судами обеих инстанций».
Сложные вопросы наследования эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»Вот аргументы Верховного суда. Из материалов дела видно, что в спорной квартире по договору соцнайма когда-то жили мать, отец и сын. Для истца это были близкие родственники — родная сестра с племянником. Мать была нанимателем. После смерти отца, а через несколько лет и матери их сын обратился с заявлением о передаче квартиры ему в собственность. Он даже уплатил пошлину за государственную регистрацию права. Судя по выписке из электронного журнала регистрации в службе «одного окна» от 22 января , он должен был явиться в жилищный департамент местной администрации. Судя по письму этого департамента, его приглашали в конце февраля для подписания договора передачи квартиры в собственность. Он не явился, и срок подписания перенесли на 30 дней. Так как человек не пришел на подписание договора и через месяц, в заключении договора чиновники гражданину отказали. Но не пришел мужчина по уважительной причине: спустя несколько дней после окончания месячного срока он умер. Его дядя стал наследником.
Райсуд, отказывая истцу, заявил, что между обращением племянника с заявлением о приватизации и его смертью прошло несколько месяцев, в течение которых он «без уважительной причины» не пришел в департамент. Вывод райсуда таков: мужчина «не совершил необходимых и достаточных действий для передачи ему в собственность жилого помещения». Горсуд такие выводы устроили. А Верховный суд — нет.
Верховный суд не стал отправлять дело на пересмотр, а, отменив прежние решения, сам принял новое
По 1112 статье Гражданского кодекса в состав наследства входит не только имущество, но и имущественные права. По закону о приватизации граждане, занимающие жилье по договорам соцнайма, могут получить его в собственность. Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, который заключает местная власть с гражданином, получающим это жилье в собственность. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется, и пошлина не берется. Решение о приватизации по заявлениям граждан должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Был пленум Верховного суда (N8 от 24 августа 1993 г.) о применении судами закона о приватизации жилья. Пленум разъяснил, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых им помещений, если они обратились с таким требованием. Верховный суд подчеркнул: соблюдение порядка оформления жилья обязательно не только для граждан, но и для чиновников. В частности, вопрос о приватизации надо решить в течение двух месяцев и заключить договор на передачу жилья. И с момента регистрации возникает право собственности.
Но в нашем случае гражданин, подавший заявление на приватизацию и документы, умер до оформления договора и до регистрации прав собственности. Верховный суд уточнил: в случае возникновения спора по поводу включения жилья в наследство необходимо иметь в виду следующее. Само по себе это обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований наследника, если наследодатель при жизни выразил волю на приватизацию своего жилья и не отозвал свое заявление. Человек по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могли отказать.
Известно, что при жизни племянник подал заявление на приватизацию, и его приняли. Его пригласили в жилищный департамент для заключения договора. Гражданин четко выразил свою волю на приватизацию, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и оплаченной госпошлиной за регистрацию. Это опровергает выводы местных судей, что человек «при жизни не совершал действий, выражающих его волю на приватизацию». А еще из материалов суда видно, что племянник попал в больницу далеко от дома и там умер. Значит, подчеркнул Верховный суд, он не мог подписать договор приватизации по объективным причинам. А учитывая, что отказать в приватизации ему просто не могли, значит жилье подлежит включению в наследство. Наследник обратился к нотариусу в положенный срок и получил свидетельство о праве на наследство, значит за ним должно быть признано право собственности на квартиру племянника.
Верховный суд не стал отправлять дело на пересмотр, а, отменив прежние решения, сам принял новое, что бывает крайне редко. Суд включил квартиру в состав наследства и признал за истцом право собственности на нее.
Закон РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ЗАКОН
О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.
Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
Статья 3. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Статья 3.1. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное.
Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Статья 5. Исключена. — Федеральный закон от 20.05.2002 N 55-ФЗ.
Статья 6. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Статья 9. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Статья 9.1. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
Статья 10. Утратила силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Раздел II. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И УСЛОВИЯ
ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
Статьи 12 — 15. Утратили силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.
Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Статьи 19 — 20. Утратили силу. — Закон РФ от 23.12.1992 N 4199-1.
Раздел III. ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (СТАТЬИ 21 — 26)
Утратил силу. — Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Председатель
Верховного Совета РСФСР
Б.ЕЛЬЦИН
Москва, Дом Советов РСФСР
4 июля 1991 года
N 1541-1
Судебная практика и законодательство — Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2021) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
«Доклад о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2015 год»
исходя из того, что статьей 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохранена обязанность по производству капитального ремонта нуждавшихся в нем домов (что само по себе не исключает уплату взносов на капитальный ремонт всеми собственниками расположенных в них помещений), федеральному законодателю надлежит установить механизм исполнения данной обязанности, согласованный с закрепленным в Жилищном кодексе Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 20.01.2015 N АПЛ14-690
В соответствии с оспариваемым Постановлением в порядке улучшения жилищных условий сотрудникам Следственного комитета Российской Федерации предоставляются приобретаемые за счет средств федерального бюджета жилые помещения только специализированного типа (служебные помещения), в отношении которых не требуется вынесение дополнительного решения уполномоченного органа об отнесении этих помещений к специализированному жилому фонду, не может быть заключен договор социального найма, и в силу статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» данные жилые помещения не подлежат приватизации.
Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П
«По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»
6.1. Вводя общую обязанность собственников помещений в многоквартирных домах уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в таких домах, федеральный законодатель не мог не учитывать положения Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», определяющего основные принципы и порядок осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, статьей 16 которого в отношении домов, требующих капитального ремонта, за бывшими наймодателями — исходя из принципов социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти — была сохранена обязанность производить капитальный ремонт таких домов в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Определение Конституционного Суда РФ от 14.01.2016 N 1-О
«По запросу Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда о проверке конституционности пункта 6 статьи 2 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», статьи 18 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», пункта 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и пункта 5 раздела I Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа»
Так, преобразование отношений собственности в жилищной сфере регламентируется Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в первоначальной редакции Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»). Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 15 июня 2006 года N 6-П, данный Закон является правовой основой преобразования отношений собственности в жилищной сфере, определившей базовые принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда с целью создания условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Определение Конституционного Суда РФ от 25.09.2014 N 2264-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Рамазановой Гузаль Рашидовны на нарушение ее конституционных прав статьями 2 и 18 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и статьей 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»
статьи 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а фактически ее части первой (в действующей редакции, фактически воспроизводящей редакцию этой нормы во время рассмотрения спора с участием заявительницы), в соответствии с которой граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;
Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 425-О-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры Тюменской области о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
1. В производстве судей Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры Тюменской области С.И. Кульковой и А.А. Ковалева находятся дела по искам к администрации города Лангепас граждан Г.И. Горобцовой, А.В. Третьякова, Т.Р. Салимовой и А.Р. Бадалбаева, проживающих в общежитии, принадлежащем, как установлено судом, муниципальному образованию «Город окружного значения Лангепас», о признании незаконным отказа в заключении договора передачи в собственность (приватизации) занимаемых ими жилых помещений и об обязании администрации города Лангепас заключить соответствующий договор. При этом указанные граждане ссылаются на то, что занимаемые ими жилые помещения не отвечают требованиям, предъявляемым к общежитиям, в связи с отсутствием пропускного режима, вахты, обслуживающего персонала, мебели и других необходимых для проживания граждан предметов (постельных принадлежностей и т.д.), однако в приватизации этих жилых помещений им было отказано со ссылкой на статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Определение Конституционного Суда РФ от 14.05.2013 N 693-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Нижегородцева Дмитрия Валерьевича на нарушение его конституционных прав положениями статьи 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих»
Так, согласно пункту 6 статьи 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие — граждане Российской Федерации, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках. Одним из таких законов является Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в силу статьи 2 которого граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных этим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 N 455-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского районного суда Кировской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также жалоб граждан В.А. Вахрамеевой и Е.В. Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами»
Вместе с тем, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 3 ноября 1998 года N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан.
Определение Конституционного Суда РФ от 15.05.2007 N 379-О-П
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»
В то же время преобразование отношений собственности в жилищной сфере регламентируется Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в статье 1 которого, в свою очередь, установлено, что приватизацией жилых помещений является бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Решение Конституционного Суда РФ от 17.07.2012
«Об утверждении обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2012 года»
15. Постановлением от 30 марта 2012 N 9-П Конституционный Суд дал оценку конституционности положений части второй статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Как приватизировать или деприватизировать квартиру — Инструкции и советы — Москва и Подмосковье
По мнению экспертов, у приватизации куда больше плюсов, чем минусов. Как уже говорилось выше, такую квартиру можно подарить, продать или передать в наследство, сделать в ней перепланировку. По словам Натальи Тарасовой, недвижимость может стать вкладом при оформлении ренты или при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.
«На мой взгляд, если у вас есть хоть какая-то возможность самостоятельно поучаствовать в улучшении жилищных условий, лучше приватизировать муниципальное жилье, продавать, брать ипотеку и т.д. Надеяться на государство можно, но далеко не всегда это будет в желаемые сроки. Лучше полагаться только на себя и самостоятельно решать все свои жилищные вопросы», – говорит Петр Гусятников.
По мнению Тарасовой, стоит задуматься о деприватизации, только если бремя собственности становится непосильным из-за платежей и взносов. Ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов же считает, что процедура деприватизации не имеет смысла: «Право на приватизацию в этом случае будет считаться все равно использованным, а приватизировать жилое помещение можно только раз после достижения совершеннолетия».
Дмитрий Щегельский напомнил об опасности проживания в муниципальной квартире. В результате неуплаты ЖКУ можно угодить в своего рода общежитие для неимущих граждан. Человеку предоставят комнату для проживания, а туалет, ванная и кухня будут одни на всех. Согласно статье 90 ЖК РФ, в случае неуплаты за проживание и коммунальных платежей свыше шести месяцев, граждане могут быть «выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие».
«Деприватизировать жилье имеет смысл, если у вас панический страх мошенников, которые могут отнять у вас жилье. Я лично других мотивов для деприватизации не вижу», – подытожил эксперт.
Однако есть случаи, когда приватизацию разумно отложить. Например, если ваш дом идет под снос, лучше остаться социальным нанимателем до переселения, считает Юрий Аванесов. Аналогично поступить следует, если речь идет о небольшой площади, в случае, когда семья имеет право на улучшение жилищных условий, например, является малоимущей. По мнению экспертов, тогда приватизацию стоит провести уже после получения новой квартиры.
Квартира‑тетрис: как московская семья живет на 18 квадратных метрах>>
1 марта 2017 года – срок окончания бесплатной приватизации жилья
02.11.2016
В соответствии с законом о приватизации каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Воспользоваться этим правом разрешается только один раз. Исключением являются только несовершеннолетние граждане, которые став собственниками занимаемой квартиры в порядке приватизации, сохраняют за собой право однократно приватизировать жилье после достижения совершеннолетнего возраста. То есть после 18 лет гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения независимо от того, участвовал ли он в ней ранее (например, с родителями).
У приватизации есть множество положительных сторон:
- граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, отдавать в залог, а также совершать иные не запрещенные законом сделки. Наниматель не вправе совершать указанные сделки;
- собственник вправе прописать в квартире любое лицо, а наниматель в некоторых случаях должен заручаться согласием наймодателя – собственника квартиры;
- у собственника практически невозможно отобрать квартиру, в то время как нанимателя можно выселить, например, за противоправные действия.
Специалисты прогнозируют в начале 2017 года резкое увеличение количества желающих приватизировать жилье. Во избежание очередей нанимателям для реализации своего права на бесплатную приватизацию рекомендуется уже сейчас обратиться в центры «Мои Документы» или в городское управление жилищных отношений (ул. Пирогова, д.87).
Информацию о порядке предоставления услуги можно получить по телефону управления жилищных отношений +7(473)228-30-40, а также у администраторов и специалистов центров и офисов «Мои Документы» или по телефону «горячей линии» +7(473)226-99-99.
Приватизировать жилые помещения можно и после 01.03.2017 года
Приватизировать жилые помещения можно и после 01.03.2017 года22.02.2017 вступил в силу Федеральный закон № 14-ФЗ, отменивший все ранее изданные законы, ограничивающие возможность приватизации гражданами жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда до 01.03.2017. Таким образом, указанным Федеральным законом приватизация объявлена бессрочной.
Согласно Закону Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизировать жилье имеют право лица, законно проживающее в нем на постоянной основе по договору социального найма. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Не вправе приватизировать жилье также лица, занимающие жилые помещения по договору аренды, безвозмездного пользования, временно зарегистрированные в них.
Приватизация жилья проводится однократно бесплатно и состоит из 4 этапов:
- Подача заявления на приватизацию жилого помещения.
- Подписание договора приватизации.
- Получение договора.
- Регистрация права собственности на приватизированную квартиру.
Порядок оформления документов на приватизацию жилья в городе Владивостоке, перечень необходимых для приватизации документов, адреса соответствующих органов, часы их работы можно найти на официальном сайте администрации города Владивостока www.vlc.ru, перейдя в раздел Главная → Жизнь города → Муниципальная собственность → Приватизация жилых помещений.
Прокуратура Советского района города ВладивостокаКто имеет право на приватизацию?
Единая «горячая телефонная линия» по вопросам приватизации, проведенная Управлением Росреестра по Марий Эл в конце декабря прошлого года, вызвала большой интерес у жителей республики. Граждан интересовало, кто имеет право на приватизацию, когда завершится срок бесплатной передачи жилья в собственность граждан, сколько раз можно участвовать в приватизации, можно ли приватизировать квартиру частями.
На эти вопросы, а также на вопросы, касающиеся конкретных жизненных ситуаций при оформлении прав на недвижимость в порядке приватизации, подробно ответили специалисты ведомства. Ниже публикуем часть их ответов.
1 Вопрос: Кто имеет право на приватизацию?
Инна Р., г. Йошкар-Ола
Право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации. В силу статьи 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными правовыми актами РФ и нормативными правовыми актами субъектов РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
2 Вопрос: Сколько раз можно участвовать в приватизации?
Александр С., Медведевский район
Согласно Закону о приватизации каждый гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения только один раз.
Есть исключение из этого правила:
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия. То есть, после достижения 18 лет гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения один раз, независимо от того, принимал ли он уже участие (например, с родителями) в приватизации жилого помещения до достижения 18 лет.
3 Вопрос: Проживаю в трехкомнатной квартире вместе с сестрой и ее мужем. Могу ли я приватизировать часть квартиры без участия родственников? Они против приватизации.
Екатерина Ч., г. Волжск
Ответ: Согласно действующему законодательству граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных законом, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
То есть, если сестра с мужем зарегистрированы в квартире, Вы можете приватизировать квартиру только с согласия сестры и ее мужа, а если имеются еще и другие зарегистрированные в квартире лица, то с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию. Законом не предусмотрена приватизация части квартиры.
Напоминаем, что ответы на вопросы, поступившие в ходе «горячих телефонных линий» размещаются в новостном региональном блоке Управления на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru), а также на странице ведомства в социальной сети» ВКонтакте» https://vk.com/rosreestr12.
Почему приватизация стала актуальным решением государственного жилищного строительства — Большой Вашингтон
Снос проекта государственного жилья Прюитт-Иго в Сент-Луисе, штат Миссури. Изображение из общественного достояния.
Государственное жилищное строительство началось как управляемая государством система сноса трущоб и их замены жильем, доступным для людей из домохозяйств с самым низким доходом в США. Но после того, как в течение десятилетий федеральное сокращение инвестиций привело к образованию трущоб из государственного жилья, политика повернулась в сторону приватизации государственного жилья, от субсидирования частных домов до сноса и замены государственного жилья с перепланировкой для лиц со смешанным доходом.
Вот как государственный сектор переложил ответственность за предоставление «достойного дома и подходящей жизненной среды» малообеспеченным семьям обратно на частный сектор.
Исчезновение инвестиций и ухудшение состояния ставят под сомнение компетентность государственного сектора в области жилищного строительства
Приватизация государственного жилья не стала решением проблемы в одночасье, но получила широкое признание как правильное решение, особенно с учетом того, что многим проектам государственного жилья было позволено прийти в упадок.
Между непоследовательно применяемыми стандартами и недостаточно финансируемым обслуживанием, органы государственного жилищного строительства (PHA), местные агентства, которые владеют и контролируют развитие портфелей государственного жилья, способствовали поведению хозяев трущоб со стороны руководителей сообществ, и эти сообщества неуклонно ухудшались.
В то время как отсроченное техническое обслуживание и федеральное сокращение инвестиций ясно показывают, что государственное жилье не обязательно должно быть неудачным экспериментом, оно было списано правительственными чиновниками и большей частью американской общественности как таковое, и внимание снова возвращается к частному сектору. компенсировать зияющие финансовые пробелы и способствовать лучшим результатам для домохозяйств с низкими доходами.
Один из последних проектов вертикального жилья в Чикаго. Изображение от Teemu008 под лицензией Creative Commons.
Стремление к деконцентрации бедности
В течение первого десятилетия существования системы государственного жилья необходимость в реформе стала очевидной. До того, как списки очередников были закрыты, государственное жилье стало примером концентрированной бедности, и как жители, так и нерезиденты задавались вопросом, ухудшает ли государственное жилье результаты для жителей.Географическая зона описывается как сконцентрированная бедность, когда большая часть домохозяйств имеет более низкий доход или находится за чертой бедности.
Наряду с созданием Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) Закон о жилищном строительстве 1965 года положил начало новой эре государственного жилья, когда федеральные и местные власти начали пробовать новые подходы к жилищному строительству, во многом оправданные под видом деконцентрации низкоуровневых жилищных условий. доход домохозяйств. Этот закон включал одну из первых версий прямых жилищных субсидий с Программой надбавки к квартплате, которая дала возможность потенциальным жильцам государственного жилья вместо этого частично покрывать свою арендную плату частными квартирами.(Жилищное управление округа Колумбия создало локальную версию этой программы в 2007 году.)
Чикаго стал первым испытательным полигоном для этого стремления к жилищным субсидиям, поскольку урегулирование серии судебных исков в 1966 году против жилищного управления города и HUD привело к созданию жилищной программы с помощью Gautreaux десятью годами позже, которая предоставила жилищные ваучеры тысячам жителей города. семьи. До урегулирования HUD начал тестирование концепции жилищных пособий в рамках экспериментальной программы жилищных пособий 1970-х годов (EHAP).
До того, как EHAP был завершен, и без какой-либо надлежащей оценки, система была внедрена по всей стране в 1974 году с созданием Раздела 8, который субсидировал строительство и восстановление жилья для малоимущих, а также предлагал домохозяйствам сертификаты для поиска частных домов по ценам HUD. принимали рыночные ставки и субсидировали разницу выше 25% дохода домохозяйства.
Движение к Разделу 8 ускорилось во время президентской администрации Ричарда Никсона, когда он раскритиковал деятельность федерального правительства как поставщика жилья и выступил за ваучерную помощь как средство предоставления возможностей для семей с низкими доходами.«Этот план предоставит беднякам свободу и ответственность делать свой собственный выбор в отношении жилья — и в конечном итоге он выведет федеральное правительство из жилищного бизнеса», — сказал Никсон в своем обращении к Конгрессу в 1973 году.
После того, как была учреждена 8-я секция, стали появляться новые исследования проблем концентрированной бедности. Большая часть этой работы была вдохновлена введением в 1979 г. Ури Бронфенбреннера «теории экологических систем», в которой рассматривается влияние окружающей среды и сообщества на психологическое развитие детей.
Проведенные в результате исследований с 1980-х по начало 2000-х годов и далее сосредоточились на том, как на детей негативно влияет рост в бедных районах, что подтолкнуло разговор к деконцентрации бедности и поощрению сообществ со смешанным доходом.
Положения раздела 8 о строительстве и восстановлении были прекращены в 1983 году, а система ваучеров была расширена, в результате чего арендные платежи арендаторов были ограничены 30% дохода. Они были объединены в систему ваучеров, с которой большинство знакомо, как Раздел 8, или Программа ваучеров на выбор жилья, в 1998 году как часть Закона о качественном жилье и ответственности за работу (QHWRA).
Закон был в некотором смысле признанием федеральной вины за неисправность государственного жилищного фонда и последним гвоздем в гроб отказа от этой системы.
«Конгресс считает, что: 1) существует потребность в доступном жилье; 2) государство инвестировало более 90 миллиардов долларов в арендное жилье для малообеспеченных слоев населения; 3) государственное жилье страдает от проблем; 4) федеральная методика надзора за государственным жилищным фондом усугубила проблемы; и 5) реформа государственного жилья отвечает наилучшим интересам лиц с низкими доходами », — говорится в резюме Закона.
С увеличением инвестиций в ваучеры также были предприняты целенаправленные усилия по полному отказу от государственного жилья. Эти усилия были систематизированы в 1995 году, когда Конгресс отменил требование о замене любых снесенных или выброшенных единиц по отдельности, а с принятием QHWRA появилась Поправка Faircloth, которая запрещала HUD финансировать строительство любых новых единиц государственного жилья. (В июне в Палату представителей был принят законопроект, включающий положение об отмене Поправки из Faircloth, хотя законопроект не был внесен в Сенат.)
Однако попытки деконцентрировать бедность путем предоставления жителям государственного жилья ваучеров не обязательно приводили к переселению этих жителей в здания и общины со смешанным доходом. Для домохозяйств, получивших ваучерную помощь, в 2010 г. 15% домохозяйств с государственным жильем с детьми переехали в районы с низким уровнем бедности по сравнению с 18%, которые переехали в районы с крайней бедностью.
Первая разработка HOPE VI в DC.Изображение Пэйтон Чанг под лицензией Creative Commons.
Новые программы HUD предлагают альтернативу государственному жилью
QHWRA включал гораздо более амбициозные меры по реформе государственного жилья, чем консолидация и расширение ваучерной программы; он также предоставил больше свободы PHA, потребовал, чтобы PHA использовали подход «смешанного дохода» при приеме жителей в каждую общину, установили временные рамки для федерального финансирования, которое должно быть потрачено на восстановление или строительство, и создали больше возможностей для отчуждения единиц государственного жилья и перевод государственного жилья в субсидируемое.
Но, пожалуй, самым известным экспериментом была НАДЕЖДА VI (Жилищные возможности для людей повсюду), которая позволила PHA добиваться сноса «сильно пострадавшего» государственного жилья и замены его новыми жилищами со смешанным доходом, тем временем выдавая ваучеры существующим домохозяйствам.
Созданная в 1992 году программа добилась большего успеха в избавлении от государственного жилья, чем в улучшении условий жизни жителей государственного жилья. Институт урбанистики сообщил в 2004 году, что 49 828 домохозяйств были перемещены, но для этих домохозяйств было построено только 21 000 единиц жилья.
Толчки к приватизации государственного жилья
На федеральном уровне вышеупомянутые программы заложили основу для государственного финансирования приватизационных инициатив и сигнализировали о переносе ответственности в сторону наиболее уязвимых жилищных сообществ с государственного сектора обратно на частный сектор, который только ускорился в последние годы. В период с 1989 по 2017 год количество домохозяйств, получающих помощь от HUD, увеличилось с 4,07 миллиона до 4,54 миллиона, но доля домохозяйств в государственном жилье снизилась с 33.От 4 до 21,3%.
Частично это сокращение было связано с изменением положения, которое долгое время было стратегией HUD по преобразованию единиц государственного жилья с помощью ваучерных субсидий, последней из которых была Демонстрация помощи в аренде жилья (RAD) в 2011 году. Перемещение обычно меняет определение использования или класса конкретной застройки, но когда речь идет о государственном жилье, оно по существу включает удаление единиц из традиционного государственного жилищного фонда.
RAD позволяет PHA привлекать финансирование из частного сектора для восстановления или замены существующих единиц и сводит федеральное финансирование к долгосрочным субсидиям.К 2018 году RAD преобразовало более 100000 единиц государственного жилья в субсидируемое по 8-й программе жилье.
Это только снежный ком: в 2018 году Управление государственного и индийского жилищного строительства HUD проинформировало PHA о том, что HUD намеревается «переместить» 105 000 единиц государственного жилья к октябрю 2019 года, отметив, что «в 2010 году HUD по консервативным оценкам незавершенного строительства государственного жилищного фонда составлял почти 26 миллиардов долларов, и мы считаем, что эта цифра продолжает расти примерно на 3,5 миллиарда долларов каждый год ».
Хотя многие критиковали, является ли приватизация государственного жилья приемлемым решением, десятилетия отсрочки или лоскутного ремонта наряду с хроническим недофинансированием оставили некоторым общинам мало вариантов.В следующей статье мы расскажем, как приватизация государственного жилья прошла в округе.
Нена Перри-Браун — уроженка Такома-Парка и нынешняя жительница Такомы, округ Колумбия, с разными поколениями, связанными с Округом. Она пишет для онлайн-издания по развитию недвижимости UrbanTurf и является потенциальным аспирантом в области недвижимости. Когда она не читает и не пишет, она, вероятно, на концерте или где-то занимается вязанием крючком.
В рамках данной программы было приватизированоБолее 100000 единиц государственного жилья. Что дальше?
Как заявил Next City в начале января, демонстрационная программа HUD по оказанию помощи в аренде жилья (также известная как RAD) действительно получила большой успех в этом году.
RAD — это программа эпохи Обамы, которая также направлена на реинвестирование в государственное жилье. RAD, однако, делает это, переводя его на частный рынок и предлагая арендаторам ваучеры по Разделу 8.Все началось с 60 000 единиц государственного жилья, подлежащих передаче; это выросло до 455 000 единиц в этом году после короткого пит-стопа на 185 000 единиц в прошлом году. Но RAD страдает из-за отсутствия исчерпывающих данных, путаницы и несоответствий, связанных с его внедрением в городах по всей стране.
В отчете, опубликованном HUD в прошлом месяце, подробно описаны некоторые данные на данный момент: к октябрю 2018 года около тысячи (956) проектов государственного жилья были преобразованы в частные.Это составляет 103 268 единиц, выведенных из-под общественного контроля в здания, находящиеся в частном владении.
Эта инициатива вызывала споры с самого начала. В Миннеаполисе активисты сильнее всего оттолкнулись от приватизационного аспекта программы.
Таунхаусы в Глендейле были построены в 1952 году, что делает их старейшим государственным жилищным фондом Миннеаполиса. Оккупанты варьировались от ветеранов и их семей до жителей Новой Америки. Сегодня жители — это в основном иммигранты и беженцы со всей Африки и Юго-Восточной Азии.
Жители Глендейла начали требовать ремонта в своих домах. Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса (MPHA) согласилось сделать это в рамках преобразования RAD. Таким образом, был сформирован Defend Glendale — MPHA и, возможно, даже самый стойкий противник RAD. Сегодня Defend Glendale обратилась к организации Elliot Twins, двум государственным зданиям, которые находятся прямо в перекрестии RAD Миннеаполиса. Жители Elliot Twins продолжают говорить, что их исключили из планов и разговоров.MPHA, с другой стороны, утверждает, что они соблюдают требуемые протоколы.
Defend Glendale не одинок в своем упреке RAD. Представитель Максин Уотерс (D-CA) опубликовала заявление в марте 2018 года, в котором выразила обеспокоенность по поводу программы. «Государственное жилье имеет решающее значение для жизни американцев с низкими доходами, в том числе пожилых людей, ветеранов, людей с ограниченными возможностями и семей с детьми», — сказала она. «Важно отметить, что этот жизненно важный ресурс находится в государственной собственности и должен оставаться доступным. Я давно выражал обеспокоенность тем, что преобразование государственного жилья в рамках RAD будет подвергать риску долгосрочную доступность этого важного жилищного ресурса.”
Доктор Джеймс Хэнлон, доцент кафедры географии Университета Южного Иллинойса в Эдвардсвилле, говорит, что RAD, по сути, представляет собой перевод большей части государственного жилищного фонда страны, традиционно находящегося в соответствии с Разделом 9, в Раздел 8 — программу арендных субсидий, в рамках которой RAD осуществляет размещен.
«Есть несколько причин, по которым жилищные органы поступают так. Причины, по которым они заявляют, чаще всего заключаются в том, что государственное жилье не финансируется даже близко к тому, что необходимо, с учетом необходимого технического обслуживания и ремонта », — говорит он.«Исторически сложилось так, что Конгресс был гораздо менее склонен к сокращению Раздела 8, потому что это означало бы сокращение финансирования их избирателей [в жилищном бизнесе], в основном, поэтому они были более или менее готовы финансировать его на разумных уровнях. ”
Таким образом, результатом преобразования RAD является перевод традиционного государственного жилья в другую категорию, что позволяет ему действовать больше как ваучерная программа Section 8. В результате арендаторы живут в квартирах, которые либо находятся в частной собственности, либо управляются, но субсидируются государством, а не в чисто государственном жилье, которое быстро уходит в прошлое.По мнению Хэнлона, «это, вероятно, наименее худший вариант финансирования государственного жилищного фонда, даже если это означает, что он больше не будет государственным».
Дебора Торп из Национального проекта жилищного права в Сан-Франциско согласна с тем, что RAD — один из лучших вариантов финансирования государственного жилищного строительства на данный момент, но предупреждает, что слишком много происходит слишком рано, прежде чем будут получены какие-либо данные.
Национальный проект жилищного права был фактически вовлечен в концепцию языка RAD, и Торп гордится защитой арендаторов, встроенной в программу.«RAD действительно хорош на бумаге, отчасти потому, что наша организация и другие смогли привлечь самих арендаторов к столу вместе с другими заинтересованными сторонами — это ключевой момент. В законе о выдаче разрешений есть много защиты арендаторов и долгосрочная доступность, — говорит она. «К сожалению, мы увидели, что в программе есть важный язык для сохранения, но реализация в некоторых местах оставляет желать лучшего по нескольким причинам. Во-первых, это «демонстрационная» программа, которая сейчас включает более 400 000 единиц жилья — более половины государственного жилищного фонда страны — прежде чем у нас будут какие-либо реальные данные.”
Сан-Франциско рекламируется как история успеха RAD, с чем согласен Торп, в том смысле, что город полностью преобразовал свой портфель государственного жилья, не потеряв еще ни одного жителя. Частично это произошло благодаря стороннему консультанту, которого город привлек, чтобы убедиться, что преобразование было совместным с арендаторами.
С другой стороны,жителей Миннеаполиса утверждают, что верно обратное: им кажется, что этот процесс не требует сотрудничества.
Что касается будущего RAD, то и Торп, и Хэнлон считают его чем-то неизбежным, учитывая текущую ситуацию с финансированием.«В идеальном мире у нас была бы такая система, как Северо-Западная Европа, где существует большая программа государственного жилищного строительства и она хорошо финансируется, чего здесь не произойдет в ближайшее время», — говорит Хэнлон.
«Мы поддерживаем как можно больше государственной собственности», — говорит Торп. Тем не менее, «мы часто говорим, что [RAD] — единственная игра в городе, которая действительно защищает».
Корица Янзер — независимый журналист из Миннеаполиса.Ее работы публиковались в National Geographic, U.S. News & World Report, Rewire.news и других. Она имеет степень магистра социального дизайна со специализацией в области интервенционного дизайна в Колледже искусств Института Мэриленда и степень бакалавра в области культурной антропологии и изобразительного искусства Университета Миннесоты, города-побратимы.
Follow Cinnamon (для просмотра этого адреса электронной почты должен быть включен JavaScript)
Как в Чикаго научились приватизировать государственное жилье — этого недостаточно
Дебра Бруно — писатель и редактор-фрилансер.Ее электронная книга, опубликованная Wall Street Journal в 2014 году, называется Пекин от А до Я: Приключения пары экспатов в Китае.
На протяжении десятилетий государственное жилье Чикаго было синонимом самого худшего из того, что правительство предоставило приютом для бедных. 28 высоток, которые составляли большую часть государственного жилья в городе, превратились в памятники преступности и упадку, которые не поддавались улучшению. Такие истории, как изнасилование и убийство 7-летней девочки в 1997 году, попали в национальные новости. Отсутствие технического обслуживания в здании привело к гибели людей: трое детей погибли в результате пожара из-за поломки лифта, который не позволил пожарным вовремя добраться до 14 этажа, чтобы спасти их.
Город попытался, но так и не смог провести фундаментальную трансформацию, которая так явно требовалась. Затем, чуть более 15 лет назад, Чикаго приступил к реализации такого плана по улучшению жизни семей, которые называли государственное жилье своим домом.
В целом, новый план предусматривал три варианта: ваучеры для жителей на выбор собственного дома, жилье для лиц с разным доходом, чтобы устранить изоляцию многих из самых бедных жителей, и улучшенное государственное жилье. Но план преобразования стоимостью 1,5 миллиарда долларов, который включал снос 18 000 единиц жилья и реконструкцию или новое строительство еще 25 000 единиц, имел неоднозначный успех.
Сегодня около 80 000 жителей государственного жилья в Чикаго находятся в очереди на получение ваучеров. Менее 20 процентов бывших жителей государственного жилья сейчас живут в домах со смешанным доходом. И исследователи только начинают понимать травмы, вызванные непроизвольным перемещением, особенно у детей.
Сьюзан Попкин, одна из самых умных и вдумчивых наблюдателей за жилищной историей Чикаго, на протяжении последних 30 лет посещала семьи, наблюдала за условиями жизни и пыталась понять, каким образом возрождение городов привело к непредвиденным осложнениям.Теперь прикладной социолог и старший научный сотрудник Института урбанистики написал No Simple Solutions: Transforming Public Housing in Chicago . Она села с журналом Politico Magazine, чтобы поговорить о том, какие решения работают, а какие нет.
Как возникло государственное жилищное строительство в Чикаго?
[До Второй мировой войны] городской совет сдал [жилье] бедным афроамериканским кварталам и разрушил трущобы, чтобы поселить их там. Они намеренно разместили их в изолированных кварталах.А потом построили скоростную автомагистраль. Коридор Стейт-Стрит когда-то был самым большим участком государственного жилья во всем мире, и они разместили рядом с ним Скоростную автомагистраль Дэна Райана.
Затем они построили здания из наихудших материалов, так что корпус лифта был наверху зданий, что в условиях Чикагской зимы для меня просто безумие, и они были построены из дешевого бетона, так что они приходили в упадок; в них были оспины. В большинстве квартир гипсокартон не ставили.У них не было дверей для туалетов; у них не было крышек на лампочках; у них не было крышек на радиаторах.
В своей книге No Simple Solutions вы спрашиваете, сработал ли следующий этап строительства государственного жилья в Чикаго. Как вы думаете, план оправдал свое обещание?
Думаю, это частичная победа. Это было намного успешнее, чем кто-либо ожидал вначале. Шансы на то, что это будет абсолютный провал, были довольно высоки. На первых этапах плана они действительно изо всех сил пытались снести здания и вывести из них людей, и у них было 11 зданий, из которых они планировали переселить людей.В итоге люди переехали из одного плохого блока в здании, которое должно было спуститься, в другое, которое собирались разрушить позже.
Это было улучшение?
1952 г. Трущобы Чикаго. Управление жилищного строительства Чикаго снесло многие подобные районы для строительства государственного жилья. | Роберт Наткин / Гетти
Это была жилищная интервенция, и люди получили более качественное жилье и более безопасный район, и это большое [улучшение], учитывая, каким был Чикаго, когда он начинался. Но они были ужасной жилищной властью; они были в конце списка руководства HUD.HUD фактически взял их на себя в 1995 году, чтобы попытаться показать, что они могут снова превратить государственное жилье в общественное благо. И им был поручен этот грандиозный план трансформации, который был крупнейшим в стране, и не было нигде в стране, кто знал, как совершать эти сумасшедшие сделки по развитию. Это были действительно сложные финансовые сделки из-за сочетания государственного и частного секторов. Мысль о том, что они смогут осуществить это и удовлетворить потребности людей, живущих в домах, была довольно пугающей.
И они сначала этого не сделали. Они действительно боролись с переселением жителей. Люди, которые жили там в то время, были людьми, которые не справились с ситуацией в течение действительно ужасных дней, или они были людьми, которые оставались поблизости, потому что они были лидерами сообщества и действительно преданными делу.
Было много людей с судимостями и записями о насилии, психических и физических проблемах, сложных жизнях, и они не пошли добровольно; это было вынужденное переселение.Учитывая историю расы в этой стране, они думали, что это был захват земли, и были очень подозрительными, злыми, напуганными. Некоторые из них никогда больше нигде не жили, как и их родители, и это было действительно очень пугающе и дестабилизирующе. Так что тот факт, что все получилось так хорошо, я думаю, стоит отметить. А затем нам нужно внимательно посмотреть, чего он не делал.
Какова была роль частных разработчиков?
Не только в Чикаго, но и за последние пару десятилетий произошла крупная приватизация государственного жилья.В рамках программы HOPE VI [федеральная программа по преобразованию государственного жилья в жилые комплексы со смешанным доходом] по всей стране было отказано в жилищном строительстве. Многие из них — хорошие парни-разработчики из некоммерческих организаций, а некоторые из них — коммерческие. Они приехали и перестроили многие из этих домов в сообщества со смешанным доходом. Думаю, сейчас их в Чикаго 11 человек.
Как это работает?
Они построили несколько прекрасных вещей, и я думаю, что это работает в той мере, в какой все они функционируют, зарабатывают деньги и остаются открытыми.Существовала теория, согласно которой это будет не только более приятное место для жизни людей, но и то, что это также будет означать, что у бедных семей, проживающих в государственном жилье, будут соседи с более высокими доходами, и они дадут им больше социального капитала, больше доступа. к работе, возможность двигаться вперед. Это не выносит. Это хорошие места для сосуществования всех, но они не очень хорошо интегрируются друг с другом.
Почему бы и нет?
Жильцы государственного жилья — это, как правило, семьи с детьми, а домовладельцы или арендаторы с более высокими доходами могут не быть такими, так что разрыв уже существует.Есть классовые различия; есть расовые различия. Домовладельцы жалуются на то, что жильцы государственного жилья сидят на крыльце. Жители государственного жилья чувствуют, что их все время проверяют.
Значит, даже в застройках со смешанным доходом не было такого большого прогресса, как вы надеялись.
Была большая надежда, что благодаря исследованию, в котором я участвовал в демонстрации [проекта] Gautreaux [программы десегрегации по постановлению суда], если вы поможете людям переехать в лучшее место, у всех будет работа и их дети будут лучше учиться в школе.И я думаю, что это было нереально, учитывая, кто жил в государственном жилом доме в то время, когда в 90-е годы начались большие преобразования.
Проект многоэтажного дома Stateway Gardens на южной стороне Чикаго. | НАРА (Национальный архив)
Так что была большая надежда, что это поможет не только улучшить физическое состояние людей. Это действительно уменьшило беспокойство, что важно, но потребовались дополнительные комплексные услуги, прежде чем мы увидели реальные улучшения в психическом здоровье людей и их занятости.Они по-прежнему очень бедны, но работают больше. Я думаю, было признание того, что людям, живущим в государственном жилье, действительно нужно много тех услуг, которые они не получали.
Один из ваших аргументов — одного обеспечения жильем недостаточно.
Специально для детей. Самым большим разочарованием для меня было то, что даже когда мы получили комплексные услуги, у родителей дела шли лучше, но они по-прежнему сообщали, что их детям действительно трудно. И когда мы разговаривали с детьми, дети говорили о ссорах, чувствовали себя по-настоящему отвергнутыми в новом сообществе, плохо учились в школе — не все, некоторые из них были в порядке, — но больше, чем мы хотели бы видеть.
Были ли другие проблемы после рецессии?
Это было то, на что действительно повлиял кризис потери права выкупа. Многие арендодатели купили недвижимость спекулятивно, потому что знали, что будет большой приток владельцев ваучеров, выходящих из государственного жилья. Итак, они установили свои подразделения, а затем, когда они были лишены права выкупа, они просто ушли из домов. И жильцов тоже выгнали и оставили разбираться. Это был один из самых тяжелых периодов.
Другие проблемы?
Существует также большое беспокойство по поводу того, что жилищным властям была дана возможность решить эту проблему с помощью программы RAD [Демонстрация помощи в аренде, федеральной программы, реализованной в 2012 году при администрации Обамы], которая в основном позволяет им преобразовывать свое государственное жилье в Раздел 8, основанный на проектах, который означает, что [жилищные органы] могут получить ипотеку на частном рынке.
Жилищное управление по-прежнему владеет им, но оно берет ипотеку под стоимость земли, а затем они могут получить деньги на капитальный ремонт.Это меняет финансирование. Обе вещи — смешанный доход и программа RAD — являются приватизацией государственного жилья, о котором я говорил.
В настоящее время существует ограниченное количество жилищных властей, одобренных для RAD. Они должны понять, как это сделать. Я думаю, что это большой риск для некоторых мелких жилищных властей. Таким образом, мы можем потерять наше государственное жилье во многих небольших городах и сельских районах, у которых нет денег для их финансирования.
Как вы думаете, что произойдет при администрации Трампа?
Много беспокойства.Жилищным властям и без того не хватало средств из-за секвестра бюджета, поэтому последний раз, когда жилищные органы столкнулись с трудностями, был закон о восстановлении бюджета после рецессии 2009 года. А затем, когда республиканцы вернули Конгресс и приняли Закон о контроле над бюджетом [в 2011 году], это медленно сокращало объем финансирования жилищных властей.
И фонд государственного жилья в Соединенных Штатах по большей части старый. За исключением этих новых разработок со смешанным доходом, мы действительно мало что построили с 1970-х годов, и поэтому у вас сейчас большой объем нехватки капитала.
Это интервью отредактировано для большей ясности.
Эта статья помечена под:
США: строительство государственного жилищного фонда рухнет как прелюдия к приватизации
Строительство ведется в жилом комплексе в Восточном Бостоне, Восточные высоты, 13 апреля 2018 года. Джонатан Виггс / The Boston Globe через Getty ImagesКогда в 1935 году правительство США построило первый жилой комплекс государственного жилья, администрация Рузвельта увидела в нем «приют первый шаг в программе по очистке трущоб и недорогого жилья.По крайней мере, именно так гласит мемориальная доска перед Первыми домами Нью-Йорка, объявленная достопримечательностью в 1974 году.
Но спросите 81-летнюю Айви о том, каково это жить в застройке, и у нее будет длинный список проблем. «У меня есть мыши и тараканы, и я всю зиму свернулась клубочком в спальном мешке, слушая радио», — рассказывает она Truthout. «Внутри было абсолютно холодно». Из-за опасений возмездия со стороны руководства жилищного управления города Нью-Йорка Айви и другие жильцы Нью-Йорка, опрошенные для этой статьи, попросили не называть их полные имена.
Кристен также живет в Первых Домах. По ее словам, у нее было достаточно тепла, но она качает головой и пожимает плечами, когда ее спрашивают об условиях в ее квартире. «Я живу здесь пять лет, — говорит 37-летний помощник по домашнему здоровью. «Мы с моим восьмилетним сыном живем со сломанной дверью с 29 августа 2017 года, когда другой арендатор подумала, что почувствовала запах газа, идущего из моего дома. Вошла пожарная, ничего не нашла, но так как нас тогда не было дома, дверь выломали. До сегодняшнего дня он не закрывается должным образом.”
Это не единственная жалоба Кристен. Прошлой осенью, продолжает она, взорвался радиатор в ее гостиной, и горячая вода и пар разлетелись по ее квартире с одной спальней. «Им пришлось убрать напольную плитку в гостиной, потому что она приближалась, а жилищное управление до сих пор не заменило ее», — говорит она. «Они красили, но теперь пол из грубых деревянных досок. Я звоню в ЖЭК хотя бы раз в неделю, но никто не пришел, чтобы что-то сделать ».
Национальное стремление к приватизации привело к потере более 250 000 единиц государственного жилья за последние два десятилетия.
Хотя Кристен понимает, что восемь зданий, из которых состоит Первый Дом, старые, она говорит, что, несомненно, за ними можно было бы лучше ухаживать. В то же время она быстро добавляет, что благодарна за квартиру в Ист-Виллидж. «Арендная плата дешевая — 380 долларов и сдача — и хотя я хотела бы уехать отсюда, я знаю, что никогда не смогу найти более доступное по цене место», — говорит она.
Действительно, 2,1 миллиона жителей государственного жилищного фонда страны, все из которых имеют низкий доход и большинство из них являются пожилыми людьми, инвалидами или воспитывают маленьких детей, обычно имеют жалобы, отражающие высказанные Айви и Кристен, и хотят, чтобы их застройки были лучше сохранены.В ухудшении условий они винят годы недофинансирования, бесхозяйственности и откровенного пренебрежения Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD), федеральным агентством, ответственным за надзор за всеми государственными программами помощи в аренде жилья. Более того, они прекрасно осознают, что национальное стремление к приватизации привело к потере более 250 000 единиц государственного жилья за последние два десятилетия, и, по словам активистов жилищного строительства, эта тенденция вряд ли изменится в обозримом будущем.
Типичный Питтсбург
Карл Редвуд мл.является председателем Консенсусной группы Хилл-Дистрикт в Питтсбурге, штат Пенсильвания, общественной группы защиты интересов, которая борется за арендаторов и людей с низкими доходами. Пожизненный активист и профессор социальной работы описывает последствия сноса нескольких застроек Питтсбурга: 680-квартирного поселка Сент-Клер; Addison Terrace с 734 квартирами; и частичный снос Bedford Dwellings, старейшего государственного жилищного комплекса города. «Эти разработки были преимущественно афроамериканцами», — сказал Редвуд Truthout.«В период с 1980 по 2010 год чернокожее население Питтсбурга увеличилось со 100 000 до 80 000, в то время как черное население в кольце городов, окружающих Питтсбург, увеличилось с 80 000 до 114 000. Это изменение стало конечным результатом целенаправленной политики по изгнанию из города людей с низкими доходами, в большинстве своем чернокожих ».
Куда делись люди? Я спрашиваю.
Ранкин, расположенный в восьми милях к югу от Питтсбурга, и Хомстед, в семи милях к юго-востоку, в настоящее время преимущественно афроамериканцы, говорит Редвуд. «По сути, это заброшенные мельничные городки.Теперь, когда сталелитейные заводы закрыты, осталось несколько рабочих мест в сфере обслуживания, но ничего похожего на профсоюзы, которые существовали раньше. Транспорт — еще одна большая проблема, поскольку людям трудно попасть в город, если у них нет машины. Хуже всего то, что многие семьи испытали серийное перемещение и много раз перемещались в интересах банков, недвижимости и богатых людей ».
В целом, по словам Редвуда, если бы город Питтсбург хотел удовлетворить потребности своих жителей с низкими доходами, ему пришлось бы построить около 21 000 единиц доступного жилья.
Назовите это доктриной шока для государственного жилья. Все начинается с хронического недофинансирования и халатного управления.
И это только для одного города. Согласно отчету «Разрыв: нехватка доступных домов», опубликованному Национальной жилищной коалицией с низким доходом в марте 2018 года, США в настоящее время сталкиваются с нехваткой 7,2 миллиона доступных и доступных квартир для аренды. Это ошеломляющее число было рассчитано с использованием стандарта доступности аренды, равного 30 процентам дохода семьи, что, по признанию активистов, стало для большинства из нас несбыточной мечтой.Неудивительно, что более 500 000 американцев остались без крова, а количество жизней для бесчисленных тысяч увеличилось вдвое.
«Мы не сможем разрешить жилищный кризис, если обратимся к частным застройщикам», — заключает Редвуд. «Настоящее решение — это государственное и управляемое социальное жилье, государственное жилье. Без участия государства рыночные инвесторы, банки и компании, заинтересованные в недвижимости, будут продолжать набрасываться, перебрасывать недвижимость и облагораживать районы ».
Редвуд говорит, что есть еще один фактор, который мешает предоставлению государственного жилья: концепция деконцентрации бедности.
Государственное жилье изначально было раздельным, с отдельными зданиями для белых и цветных. После окончания Второй мировой войны правительство увеличило доступность субсидируемых ипотечных кредитов для белого рабочего класса. Многие воспользовались предложением, переехали из государственного жилья и купили дома на одну семью в пригородах. Это привело к тому, что государственное жилье стало почти полностью заселено цветными людьми.
«Идея о том, что крупномасштабная концентрация черных и коричневых людей с низким доходом была плохой, привела к разрушению государственного жилья, — говорит Редвуд.«Жесткая экономия, сопровождаемая деконцентрацией, разрушила целые сообщества не только в Питтсбурге, но и в Чикаго, Сент-Луисе и других городах», как городских, так и сельских.
Неуважение к жителям государственного жилья
Открытое презрение к небелым жителям государственного жилья безгранично.
Трениз Брайант, председатель правления Центра рабочих в Майами, приводит недавний пример, сообщая, что после урагана Ирма, обрушившегося на Флориду осенью 2017 года, жители жилого дома Либерти-Сити в Майами проснулись, чтобы увидеть — и почувствовать запах — 341 000 кубических ярдов сбрасываемого мусора. пустырь напротив их домов.В течение нескольких дней они заметили учащение респираторной недостаточности, а также увеличение количества мух, комаров, опоссумов, крыс и змей, чем обычно. «Когда жители вышли на улицу и увидели весь этот заплесневелый мусор, они подошли к Рабочему центру. Мы помогли им организоваться. Если бы мы этого не сделали, мусор все еще мог быть там. Этот конкретный проект находится на высоте », — смеется Брайант. «Судя по всему, недвижимость теперь хочет выселить бедняков, потому что Либерти-Сити — более безопасное место для жизни».
Каким бы вопиющим это ни было, продолжает она, это часть давнего плана по выселению жильцов государственного жилья Майами — и она отмечает, что некоторые жилые комплексы уже приватизированы.
Дебора Троп, надзирающий поверенный в Национальном проекте жилищного права, сообщает, что с 2012 года действует программа жилищного и городского развития под названием «Демонстрация помощи в аренде» (RAD). «В Сан-Франциско весь портфель государственного жилья преобразован в частное», — говорит она.
Согласно HUD, RAD призван облегчить «общенациональную задолженность по отсроченному техническому обслуживанию на 26 миллиардов долларов» и дать органам государственного жилищного строительства возможность «использовать государственный и частный долг и капитал для реинвестирования в государственный жилищный фонд.Деньги идут частным компаниям, занимающимся недвижимостью, при этом арендаторы обычно получают субсидию — обычно называемую Разделом 8 — которая позволяет им платить 30 процентов дохода семьи в виде арендной платы — с разницей между этой суммой и рыночной арендной платой, выплачиваемой государством. Это предназначено для того, чтобы владелец здания получил все, что рынок принесет за конкретное пространство. Стоит отметить, что 30-процентный предел арендной платы будет повышен до 35 процентов, если секретарь HUD Бен Карсон добьется своего, о чем было объявлено в конце апреля.
«Калифорния — пример того, что происходит в масштабах всей страны», — говорит Троп. Назовите это доктриной шока для государственного жилья. Все начинается с хронического недофинансирования и халатного управления. За этим следует определение — обычно объявляемое местным жилищным управлением — что здания ветхие и / или непригодны для проживания. В городе за городом возникает закономерность: правительственные чиновники сетуют на то, что у них нет денег, необходимых для реабилитации и ремонта, в которых нуждаются эти ветхие здания.
В Нидерландах самое большое количество социального жилья в Европе: почти треть арендуемого жилья находится в государственной собственности.
Следующий шаг продолжает следовать руководству по шоковой доктрине: избранные должностные лица поднимают руки и говорят, что у них нет другого выбора, кроме как обратиться к частным инвесторам. Потом заявляют, что для ремонта нужна вакансия. В то время как выталкиваемым квартиросъемщикам обычно обещают право вернуться, защитники говорят, что люди теряются по дороге либо потому, что они двигаются, либо просто проскальзывают сквозь щели.Вдобавок, по словам Тропа, многие из этих событий становятся смешанными — помните, цель деконцентрации бедности? — таким образом, реабилитация и преобразование в жилье для лиц с разным доходом приводит к тому, что беднейшим жителям предоставляется меньшее количество квартир.
«На карту поставлено очень многое, — добавляет Троп, — но это действительно единственная игра в городе».
Невероятно, но эта «игра», по ее словам, позволит продолжить переоборудование сотен тысяч дополнительных единиц государственного жилья.
«Многие городские застройки были построены на прибрежных территориях, которые раньше были гетто», — добавляет Троп. «Сейчас девелоперам нужны эти участки для строительства высокого класса. Учитывая это, жилищные защитники реалистичны. Мы знаем, что в ближайшее время не будет притока долларов на государственное жилье, поэтому мы настаиваем на усилении защиты арендаторов и процедурах рассмотрения жалоб для жителей переоборудованных зданий ».
Как бывший сотрудник жилищного управления города Нью-Йорка сообщил прессе, «жилищные чиновники и частные застройщики могут занимать деньги и получать налоговые льготы, которые не могут быть предоставлены жилищным управлением.Затем средства используются для ремонта зданий. Частные застройщики зарабатывают деньги на гонорарах за управление и жилищных субсидиях, которые в некоторых случаях выплачивают арендную плату по рыночной ставке ».
Другими словами, девелоперы и заинтересованные стороны в сфере недвижимости движут усилиями по приватизации.
Не все хотят идти на компромисс
Однако не все считают, что запланированные преобразования должны быть свершившимся фактом. В Ньюарке, районе Айронбаунд штата Нью-Джерси, арендаторы Millard E. Terrell Homes, 275-квартирного государственного жилого комплекса, который был намечен к сносу, сопротивляются.
Дэниел Вили, координатор жилищного правосудия Ironbound Community Corporation, говорит, что в настоящее время около двух третей зданий занято. «Благодаря сильной ассоциации арендаторов люди мобилизовались против сноса и подталкивают Управление жилищного строительства Ньюарка (NHA) к замене неработающих котлов и проведению необходимого ремонта квартир, загрязненных плесенью или свинцовой краской».
«Арендаторы должны сидеть за столом и вести переговоры с NHA о том, что должно произойти», — говорит Уайли.«В очереди на получение государственного жилья в Ньюарке 10 000 человек, поэтому просто смешно оставлять квартиры свободными или сносить здания, которые не находятся в ужасном состоянии и которые можно отремонтировать».
Другие активисты хотят большего. Карен Кубей, консультант по архитектуре и жилищному строительству и приглашенный профессор Института Пратта в Бруклине, Нью-Йорк, рассматривает социальное жилье в Европе как образец того, что возможно.
«Распространено мнение, что многоэтажные башни — то, что архитекторы называют строительством башни в парке — не работают, и что малоэтажные здания всегда лучше.Но идея о том, что проблема в архитектуре, неверна », — сказал Кубей Truthout. «За последнее десятилетие Европа построила тонны государственного социального жилья. У него масса преимуществ. Во-первых, если правительство строит новый проект напрямую, это на 30 процентов дешевле, чем если бы оно работало через частного разработчика. Тридцать процентов! »
Тем не менее, Кубей признает, что на создании так называемого доступного жилья делаются большие деньги. При этом она отмечает, что большая часть жилья в США субсидируется, хотя и по-разному.Например, только в 2015 году людям, владеющим частными домами, было выплачено 71 миллиард долларов в виде вычета процентов по ипотеке.
Все сводится к тому, как правительства расставляют приоритеты. «Социальное жилье — новые европейские проекты», выставка в Центре архитектуры Нью-Йорка, демонстрирует, что может развернуться, когда правительство решит сделать строительство доступного некоммерческого жилья своей целью — то, что Австрия, Бельгия, Дания, Франция, Нидерланды, Швеция , Швейцария и Великобритания начали делать.
Результат впечатляющий. Двадцать три процента всего австрийского жилья в настоящее время находятся в муниципальной собственности. В Дании 20 процентов являются государственными, оплачиваются через национальный фонд и управляются более чем 700 ассоциациями социального жилья. В Нидерландах самое большое количество социального жилья в Европе: почти треть арендуемого жилья находится в государственной собственности.
Несмотря на отсутствие единообразия в том, как устанавливается арендная плата, Журнал Шведского института исследований европейской политики сообщает, что «большинство стран предлагают дом на всю жизнь.То есть, после того как домохозяйство обеспечило социальную аренду, это домохозяйство может оставаться до тех пор, пока выплачивается арендная плата и выполняются другие условия аренды, даже если доход превышает установленный предел правомочности или изменяется размер семьи ».
Более того, хотя европейское социальное жилье далеко от совершенства, большинство выборных должностных лиц во всем Европейском союзе рассматривают доступное жилье как центральный принцип социальной стабильности, конкретный способ уменьшить вопиющее неравенство и защитить наиболее уязвимые слои населения. Во главе усилий стоит Европейский инвестиционный банк, кредитное учреждение ЕС, принадлежащее его членам.Банк финансирует множество новых разработок и модернизацию зданий в странах-членах.
Это, очевидно, полная противоположность тому, что продвигается в Вашингтоне.
Эд Джозефсон, директор по судебным спорам и жилищным вопросам в Legal Services NYC, предлагает краткое резюме: «Философия, исходящая из Вашингтона, заключается в том, чтобы« не тратить деньги на бедных, если вы можете этого избежать. Но если вам нужно что-то на них потратить, сделайте так, чтобы богатые люди получали от этого прибыль ».
И они это делают.
Авторские права © Truthout. Перепечатка без разрешения запрещена. Схема приватизацииHUD может означать конец государственного жилищного строительства
В то время, когда нехватка доступного жилья опустошает семьи с низкими доходами, политики США, похоже, почти отказались от идеи государственной жилищной системы, управляемой государством. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) заявляет, что для ремонта стареющего государственного жилья в стране требуется более 26 миллиардов долларов (PDF), из-за чего многие жители находятся в ухудшающихся жилищных условиях.
Тем не менее, идея о том, что решение заключается в улучшении государственного финансирования и поддержки — или что государственное жилье должно вообще находиться в государственной собственности, — стала политической нестандартной задачей. Вместо этого HUD приступает к масштабной программе приватизации во имя ремонта. После десятилетий сноса и разрушения государственного жилья Демонстрация помощи в аренде (RAD), пилотная программа, направленная на сохранение существующих жилищных единиц за счет обеспечения доступа к более стабильному финансированию, может уничтожить государственное жилье в том виде, в каком мы его знаем, в течение следующих трех десятилетий. .
Запущенный в 2013 году, RAD передаст в частное управление более 60 000 единиц государственного жилья к 2015 году. Хотя это лишь небольшая часть от почти 1,2 миллиона единиц государственного жилья по всей стране, охват RAD вскоре может расшириться: секретарь HUD Хулиан Кастро и участвующие разработчики лоббирует Конгресс с целью отменить ограничение, установленное на начальном этапе программы, и разрешить больше конверсий в частную собственность, и HUD запрашивает 10 миллионов долларов на расширение RAD.
В недавней редакционной статье для USA Today Кастро призвал к «новому подходу» к доступному жилью.Среди прочего, он предложил пересмотреть нашу систему государственного жилищного строительства, чтобы «использовать возможности рынка». Но агентство, похоже, не может или не хочет сказать, что произойдет в долгосрочной перспективе с объектами государственного жилья, переданными частным застройщикам.
Нарушенные обещания
Безусловно, американская модель государственного жилья ошибочна. С момента своего создания в 1930-х годах государственное жилье строилось в основном в бедных кварталах, принадлежащих к меньшинствам, что усиливало расовую сегрегацию и маргинализацию жителей с низкими доходами.Но во времена серьезных экономических трудностей государственное жилье продолжает обеспечивать жизненно важную защиту более 2 миллионов человек.
Рыночные решения — вряд ли новый подход к проблемам доступного жилья в Соединенных Штатах. RAD является лишь последней в серии инициатив, предлагающих помощь частного капитала в качестве решения проблемы свободного падения финансирования государственного жилищного строительства. Например, в 1992 году HUD запустил HOPE VI, федеральную программу, которая выдавала застройщикам гранты для сноса проблемных единиц государственного жилья и строительства на их месте общин со смешанным доходом.Хотя программа якобы была направлена на сокращение концентрированной бедности, для многих жителей государственного жилья, НАДЕЖДА VI вызвала перемещение населения и ряд невыполненных обещаний. На сегодняшний день около 250 000 единиц жилья были потеряны в результате сноса или продажи в результате HOPE VI и последующих инициатив. Жителям аварийных домов, подлежащих сносу, часто говорили, что они будут переселены. Однако не было твердого требования о том, чтобы снесенное жилье заменялось в соотношении 1: 1, и только треть домов, снесенных с помощью HOPE VI, когда-либо была восстановлена.
У многих жителей государственного жилья приезд RAD вызывает жуткое чувство дежавю. Некоторые из них, которые были вынуждены покинуть свои дома в результате сноса домов HOPE VI, теперь живут в зданиях, предназначенных для переоборудования RAD, и опасаются, что вскоре их постигнет такая же участь. В то время как HUD рекламирует долгосрочное сохранение доступного арендного жилья в качестве основной цели RAD, арендаторы остаются осторожными, учитывая неоднократные попытки жилищных властей подкрепить оптимистичные заявления каким-либо реальным надзором.
Помимо потенциально вредного воздействия на арендаторов и рабочих, RAD может служить средством, помогающим инвесторам приобретать первоклассную недвижимость и облагораживать города за счет налогоплательщиков.
Большинство застройщиков, которые восстанавливают жилье с помощью RAD, получат налоговые льготы на жилье с низким доходом, которые связаны с требованиями, касающимися постоянной доступности. Но по окончании контракта RAD — обычно от 15 до 20 лет с одним продлением — застройщики могут делать со зданиями все, что они хотят, в том числе превращать их в квартиры по рыночной цене. Поскольку жители государственного жилья готовятся к новой волне перемещения, многие контракты между местными жилищными властями и застройщиками заключаются в секрете.Жители и защитники жилищного строительства настаивают на получении дополнительной информации об этих договорах.
В Балтиморе, где почти 40 процентов единиц государственного жилья в городе планируется преобразовать в RAD во время первого раунда программы, комиссар жилищного управления Пол Грациано говорит, что RAD станет «выстрелом в руку» для сообществ государственного жилья. Но жителей здесь гораздо больше беспокоят выстрелы в спину.
22 октября жители государственного жилищного фонда Балтимора провели митинг за права арендаторов перед заседанием Совета комиссаров по жилищному строительству, протестуя против того, что, по их словам, является отсутствием прозрачности в отношении потенциального воздействия RAD.В дополнение к очевидному отсутствию защиты, обеспечивающей долгосрочную доступность зданий, жители подчеркивают неопределенность в отношении того, как их существующие права арендаторов будут сохранены в рамках программы. Те, кто выступают против RAD в Балтиморе, говорят, что они уже начали получать уведомления о выселении, даже после того, как они заплатили свою арендную плату — шаг, который, как они подозревают, может быть попыткой вытеснить арендаторов из своих зданий или заставить их замолчать, чтобы не создавать проблем для новых владельцев .
Грядущие увольнения
Не только арендаторы выступают против RAD.Сторонники программы хвастаются, что она создаст по меньшей мере 120 000 рабочих мест по всей стране. Но в Балтиморе и Сан-Франциско профсоюзы, представляющие работников службы безопасности и обслуживания общественных зданий, говорят, что до 200 их членов в каждом городе могут быть уволены в результате внедрения RAD. Есть вопросы по качеству создаваемых рабочих мест. Множество девелоперов и ассоциаций недвижимости, занимающихся преобразованием RAD, недавно написали HUD, чтобы гарантировать, что Дэвис Бэкон — закон, требующий, чтобы федеральные подрядчики, выполняющие работы на общественных зданиях, платили своим рабочим не меньше, чем преобладающая местная заработная плата — не будет применяться к их проектам.
Помимо потенциально вредного воздействия на арендаторов и рабочих, RAD может служить средством, помогающим инвесторам приобретать первоклассную недвижимость и облагораживать города за счет налогоплательщиков. Критики отмечают, что некоторые из объектов государственного жилья, выбранных для преобразования RAD, являются наиболее привлекательными для инвесторов, а не наиболее нуждающимися в ремонте. Например, несколько зданий в Балтиморе, включенных в программу, расположены через дорогу от больницы Джона Хопкинса или в престижном районе Мидтаун Бельведер.
До сих пор толчок HUD для снятия ограничения на преобразование RAD был безуспешным. Ранее в этом году Конгресс сохранил ограничение в законопроекте о расходах на 2015 год после того, как председатель комитета Палаты представителей по финансовым услугам Максин Уотерс, штат Калифорния, написала в HUD письмо, в котором выразила озабоченность по поводу программы и недостаточные доказательства положительных результатов. Но группа разработчиков, известная как Lift the RAD Cap Coalition, лоббирует Конгресс с целью расширить RAD до 185 000 единиц в окончательном бюджете на 2015 год.
В случае существенных изменений, направленных на вовлечение арендаторов в процесс, RAD может дать возможность переосмыслить U.С. Модель государственного жилья. Некоторые защитники жилищного строительства изучают возможность приобретения государственного жилья через общественные земельные фонды, которыми могли бы управлять арендаторы и текущие строительные рабочие, а также помощь организациям арендаторов в выкупе зданий после истечения срока контрактов RAD. Вынуждая такие организации конкурировать с богатыми инвесторами и игнорируя или наказывая высказанных арендаторов, жилищные власти закрывают альтернативы, которые действительно могли бы начать улучшать проблемное, но жизненно важное учреждение.
Справочник Routledge по жилищной политике и планированию
Аннотация
С 1937 года американское государственное жилищное строительство часто рассматривалось как взлет и падение единой программы. Однако за этой точкой зрения скрывается длительная моральная и идеологическая борьба за место беднейших жителей в американских городах, которая превратила предоставление жилья с низкими доходами из государственного сектора в государственно-частные партнерства. В этой главе эмпирически анализируются развивающиеся федеральные жилищные программы и политика, начиная с обычного государственного жилья, но также включая другие программы, предусматривающие значительные жилищные субсидии.Если посмотреть на график с течением времени, эта эволюция показывает, как значение и исполнение государственного жилья изменились и диверсифицировались в тандеме с новыми ролями частного сектора. Частный сектор играл важную роль в предоставлении государственного жилья с момента ее создания, даже несмотря на то, что интересы частной недвижимости полностью противостояли программе. Начиная с конца 1950-х годов, когда обычное государственное жилье подвергалось все большей стигматизации, появились новые формы. Разработчики жилищной политики постепенно перекладывают ответственность за жилье с низкими доходами на частных застройщиков (посредством субсидий на основе проектов), частных домовладельцев (посредством субсидий на основе ваучеров, которые путешествуют с арендаторами), а также частных инвесторов и некоммерческих застройщиков (посредством внедрения системы Low -Подоходные налоговые льготы).Затем, в течение 1990-х и 2000-х годов, серия из более чем 250 государственно-частных партнерств преобразовала государственное жилье в широкий спектр сообществ со смешанным доходом в рамках программы HOPE VI. Почти все эти партнерства сократили количество единиц, обслуживающих жителей с крайне низким доходом. Пятидесятилетняя тенденция к приватизации, возможно, достигла своей логической кульминации после 2013 года, когда стала широко распространяться демонстрационная программа помощи в аренде (RAD). Эта программа еще больше размыла границу между государственным и частным секторами, позволив преобразовать обычные квартиры в государственном жилье в долгосрочные контракты на основе проектов, которые больше не требуют государственной собственности или управления.Взятые вместе, эти шаги в направлении гибридной системы государственного и частного жилья привели к сокращению процента американцев, получающих значительные жилищные субсидии.
активистов общественного жилищного строительства выступают против RAD
Жители государственного жилищного фонда Миннеаполиса выражают свое недовольство планом жилищного управления по переоборудованию башен Elliot Twins с использованием программы HUD RAD. Фото любезно предоставлено Ладаном ЮсуфомЭта статья была обновлена и отредактирована для ясности, включая исправления, 28 марта 2019 г.
В январе Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса организовало информационный форум для жителей двух его многоэтажек — апартаментов Elliot Twins. Вскоре здания будут реконструированы и отремонтированы с использованием программы HUD по оказанию помощи в аренде (RAD), которая позволяет жилищным властям работать с некоммерческими или коммерческими организациями для сохранения и ремонта стареющей инфраструктуры.
Отношения между MPHA и некоторыми его жителями были напряженными с 2015 года, когда агентство предложило использовать RAD для преобразования другого объекта недвижимости — Glendale Townhomes, старейшего государственного жилищного фонда города — в квартиры для лиц с разным доходом.Жители-активисты обвинили жилищное управление в попытке облагородить их дома, которые прилегают к недавно открытой станции легкорельсового транспорта Green Line, недалеко от флагманского кампуса Университета Миннесоты.
На январской встрече в полной мере проявились противоречивые отношения между жилищным управлением и жителями Глендейла, которые сформировали группу под названием Defend Glendale and Public Housing Coalition (DG & PHC) после предложения RAD 2015 года. Несколько видеороликов, снятых DG & PHC, показывают, как полицейские рассказывают жильцам государственного жилья, многие из которых были сомалийскими и сомалийскими американками, что они вели себя «нецивилизованно», потому что они снимали митинг на видео и требовали, чтобы жилищное управление решило их проблемы.Джефф Хорвич, директор по политике и внешним связям MPHA, говорит, что покинуть здание было предложено только тем, кто проживал в здании. Он добавляет, что жилищное управление будет нарушать неприкосновенность частной жизни жителей, чтобы раскрыть их статус получателя жилищной помощи, поэтому политика агентства не разрешает фотографировать или снимать лица людей без их согласия на непубличных мероприятиях для жителей.
Участники встречи говорят, что чиновники MPHA по-разному относились к белым союзникам, связанным с DG & PHC: на встрече один белый сторонник, Натаниэль Харт-Андерсен, сказал, что Хорвич неоднократно говорил ему, что жилищное управление находится на той же стороне, что и жители.По словам Хорвича, жители, которых попросили уехать, не жили в Elliot Twins, и их присутствие на закрытом собрании беспокоило тех, кто надеялся узнать больше о предлагаемых планах.
За последние несколько лет жилищное управление подготовило несколько планов жилищного фонда, разработанных в консультации с частными консультантами. Чиновники всегда настаивали на том, что они намерены и дальше предоставлять качественное жилье малообеспеченным жителям.MPHA, под юрисдикцией которого находится более 6000 единиц жилья, заявляет, что у него имеется нехватка капиталовложений в размере 140 миллионов долларов для ремонта, такого как системы отопления и охлаждения, трубопроводы, модернизация агрегатов и т. Д. Долгосрочное сокращение финансирования HUD на ремонт государственного жилья привело к аналогичному отставанию жилищных органов по всей стране. Около 1,1 миллиона единиц государственного жилья в США требуют ремонта на сумму 49 миллиардов долларов, и в результате около 10 000 единиц государственного жилья ежегодно теряются в результате сноса и утилизации.
По данным HUD, жилищные власти по всей стране использовали RAD, начало которому было положено в 2012 году при администрации Обамы, для поддержания доступности и сохранения 100 000 квартир. Но активисты жилищного строительства выразили обеспокоенность тем, что RAD следует по стопам HOPE VI, политики, используемой HUD в 1990-х годах для преобразования государственного жилья в общины со смешанным доходом, что в некоторых случаях приводило к перемещению.
В целом, MPHA пытается приватизировать примерно 1 200 из 6 245 единиц государственного жилья.Он получил разрешение на использование программы RAD для преобразования 174 единиц жилья в Elliot Twins, в которых проживают в основном (хотя и не исключительно) пожилые люди, многие из которых являются сомалийцами, в ваучеры на основе проектов. Земля останется в собственности жилищного управления, а некоммерческая организация, контролируемая жилищным управлением, будет девелопером и управляющим партнером компании, которая будет владеть зданиями. Частные инвесторы также будут иметь значительную долю в капитале этой компании, хотя правила RAD требуют, чтобы это делалось таким образом, чтобы поддерживать постоянную государственную собственность или контроль.Должностные лица MPHA настаивают на том, что RAD — лучшее средство для модернизации квартир и финансирования капитального ремонта зданий, но многие жители опасаются переселения, даже временного. Хотя RAD предлагает значительные меры защиты арендаторов — например, жители имеют право вернуться в свои дома после завершения строительства, и они не будут подвергаться повторной проверке — и MPHA пообещало предоставить помощь в переселении для жителей, которые должны временно переехать, есть отсутствие надзора за программой на федеральном уровне.
«Я пожилая женщина, у меня [высокое] кровяное давление», — сказал через переводчика житель Elliot Twins Нур Адар. «Я живу здесь 13 лет, другой общины не знаю. Если я уйду отсюда, я потеряюсь. Я не хочу, чтобы меня выталкивали ».
Этот процесс ставит важные задачи перед другими властями, рассматривающими RAD и то, как преобразования могут повлиять на будущее государственного жилищного фонда страны. Такие большие изменения в жилищном строительстве, которые обслуживают некоторые из беднейших жителей города, включая добавление частных инвесторов, должны повлечь за собой тщательное планирование и процесс коммуникации, которого, по словам жителей, в Миннеаполисе не было.Должностные лица MPHA не прислушиваются к их опасениям, говорят жители, которые рассматривали предложение RAD жилищного управления по строительству таунхаусов в Глендейле как попытку разрушить их дома.
«Мы были для них никем»
Таунхаусы в Глендейле, построенные в 1952 году для размещения вернувшихся ветеранов и их семей, находятся в районе, который за короткий промежуток времени претерпел огромные изменения. На южной окраине поселка находится Проспект-парк, один из самых богатых районов города.Благодаря открытию в 2014 году Зеленой линии, которая является частью транзитных инвестиций городов-побратимов почти в 1 миллиард долларов, северная граница Глендейла теперь является одним из самых быстро развивающихся районов города, а Университет Миннесоты находится всего в миле к западу.
С 2000 года весь город претерпел интенсивную джентрификацию: в то время как за десятилетие до этого было джентрифицировано всего 7 процентов подходящих участков для переписи, более половины с тех пор испытали джентрификацию. Согласно исследованию Университета Миннесоты, арендаторы из числа темнокожих и латиноамериканцев особенно уязвимы перед ростом цен на аренду; ни одна средняя квартплата не может быть доступна среднему чернокожему домохозяйству.
Ладан Юсуф и ее дочь, 18-летняя Кааха Каахие, уже 15 лет называют Глендейл своим домом. В то время как пологий, обсаженный деревьями жилой комплекс, в котором находятся 28 двухэтажных рядных домов, в которых живут почти 600 жителей, кажется идиллическим и умиротворяющим, этот район в течение многих лет был в значительной степени отделен от его окрестностей, не имея возможности для проезда и ограничен с одной стороны дорогой. в значительной степени неиспользуемая промышленная зона. Все изменилось с появлением Зеленой Линии, и приток новых, в основном белых жителей из квартир, окружающих Глендейл, теперь регулярно гуляет по общине.
Юсуф впервые обнаружил, что у MPHA были намерения в отношении Глендейла в 2014 году, когда она ходила от двери к двери, чтобы «выйти на голосование» со своими богатыми соседями по Проспект-парку, и домовладелец сказал ей, что город скоро подаст предложение о сносе таунхаусы и постройки новых домов. (В 2014 году комиссар MPHA и сотрудник MPHA также обсудили перепланировку Глендейла в электронном письме, заявив, что агентство должно «исследовать историю Глендейла, прежде чем он будет снесен».) City Pages сообщило, что MPHA обсудило идею строительства. перепланировка на различных собраниях в 2013 и 2014 годах, в том числе в рамках общеквартальной (но в основном домовладельческой) ассоциации Prospect Park Association, на которой, по их словам, присутствовали жители, но Юсуф говорит, что она не слышала напрямую.«Нам никто не звонил, никто не рассказывал нам о том, что происходит», — сказал Юсуф. «Мы были для них никем».
Хотя жители в конечном итоге получили уведомление о встречах для обсуждения планов с ними, начиная с апреля 2015 года, Юсуф говорит, что уведомления были опубликованы только на английском языке, а некоторые встречи проводились во время Рамадана. Жители Глендейла, не говорящие по-английски, и мусульмане составляют почти половину населения Глендейла.
MPHA изучает возможность преобразования 28-этажного здания в собственность RAD, заменяя все единицы государственного жилья, но увеличивая плотность за счет добавления квартир по рыночной цене.Жилищное управление пообещало, что жители будут переселены в жилой комплекс при поддержке ваучеров по разделу 8, основанных на проекте, и первоначально предлагало временное переселение во время строительства. В информационном бюллетене для местных жителей MPHA отметило, что изменения были необходимы, потому что в Глендейле требовался критический ремонт на сумму более 15 миллионов долларов: «Физические потребности вышли из той точки, когда это может быть эффективно восстановлено, требуя сноса и замены . » Юсуф оспорил это утверждение.В ответ она основала Defend Glendale (которая позже стала DG & PHC) в знак протеста против действий жилищного управления, что она и продолжает делать с тех пор.
После того, как в апреле, мае и июне на собраниях местных жителей продолжалось сопротивление идее продажи Глендейла частным инвесторам, член городского совета Кэм Гордон наложил годичный мораторий на возможную перепланировку.
Отравленные воды?
За годы, прошедшие после предложений по переоборудованию Глендейла, MPHA разработало новые планы на будущее своего жилищного фонда.На протяжении всего этого процесса жилищное управление в основном работало с частными консультантами (включая одного, который, как выяснилось, поддерживал постоянные отношения с консалтинговой фирмой во время работы в жилищном управлении города Нью-Йорка).
Планирование завершилось набором Руководящих принципов, в которых излагались намерения жилищного управления продолжать обеспечивать жильем малообеспеченное население города, а также вовлекать жителей во все аспекты процесса планирования в будущем — разочаровывающая претензия для жителей вовлечены в DG & PHC, которые считают, что они не были должным образом вовлечены в разработку этих принципов для будущего жилищного фонда MPHA и стратегического видения, которое они основали.Хода Исак, бывший житель Elliot Twins, а затем секретарь местного совета, предположил в посте на Facebook в 2017 году, что процесс планирования был недоступен, а представления о поддержке жителей были неточными.
По словам профессора Миннесотского университета Эда Гетца, именно в этот период жилищное управление должно было сосредоточиться на восстановлении доверия со своими жителями, особенно в связи с реализацией планов, которые, вероятно, нарушат их жилищные условия в ближайшие годы.
«Это была их возможность действительно попытаться создать добрую волю и общую точку зрения, но они упустили этот шанс», — сказал Гетц, автор книги New Deal Ruins: Race, Economic Justice, and Public Housing Policy . «Именно в этой ситуации жители действительно начали упираться в пятки, и, честно говоря, в тот момент я их ни капли не виню».
Вместо этого, планирование продвигалось вперед. В конце мая 2015 года департамент городского планирования выпустил свой собственный отчет, в котором предлагалось провести реконструкцию 184 единиц государственного жилья в Глендейле с помощью RAD и добавить квартиры по рыночной ставке для создания застройки со смешанным доходом.В январе 2016 года MPHA выпустило отчет консультанта, известный как Отчет Шермана, в котором сравнивались четыре варианта Глендейла, только один из которых предлагал сохранить застройку исключительно для жителей с низкими доходами. В отчете предлагается поэтапное развитие с переселением всех арендаторов на территорию.
В течение этого планового периода жилищное управление продолжало отчуждать жителей-активистов, которые начали внимательно следить за действиями агентства. Эти жители говорят, что чиновники MPHA не смогли успешно продемонстрировать, что они понимают их разочарование.Вместо этого, в одном из обменов в разделе комментариев новостной статьи, в которой задокументированы их опасения, Хорвич назвал жителей «теоретиками заговора».
«Люди вполне оправданно привносят скептицизм и страх в эти разговоры — это нормально, — говорит сейчас Хорвич. «Но это не соответствует действительности. Ощущение не меняет федеральный закон, оно не меняет защиты, которую имеют жители государственного жилья как получатели этой федеральной субсидии, и их договор аренды с нами ».
Четыре варианта, размещенные в 2016 году для Глендейла, не были реализованы.
В 2016 году жилищное управление наняло нового директора Грега Русса, который ранее работал в жилищном управлении Чикаго во время реализации Плана преобразований, что в конечном итоге привело к чистым потерям не менее 17 000 единиц государственного жилья. Активисты DG & PHC также обеспокоены связями Русса с Thies & Talle, компанией по управлению недвижимостью из городов-побратимов, принадлежащей тестю Русса, которая контролирует жилье с помощью ваучеров (или «Раздел 8») в пяти штатах. авторитет отрицает это.(С RAD единицы перемещаются на платформу Раздела 8 — помощь в аренде на основе проекта, администрируемая HUD, или ваучеры на основе проекта (PBV), администрируемые агентством государственного жилья или партнером. Elliot Twins переходит на PBV.)
Хорвич настаивает на том, что Defend Glendale «сознательно исказила» намерения жилищного управления отремонтировать и модернизировать собственность жилищного управления. Но жители, считавшие, что их не допустили к процессу стратегического видения жилищного управления и планирования капиталовложений, скептически относились к идее подать заявку на преобразование RAD для Elliot Twins, о которой впервые официально говорилось в документе о стратегическом видении в мае 2018 года.MPHA официально представило жильцам свое предложение RAD для Elliot Twins Apartments в августе 2018 года. Хорвич говорит, что местные советы действительно участвовали и поддерживают планы MPHA в целом и в отношении Elliot Twins.
«Я думаю, что Defend Glendale на протяжении многих лет действительно отравляла воды без нашего участия», — говорит Хорвич.
Планы MPHA и предложения жителей
В дополнение к преобразованию Elliot Twins в собственность RAD, жилищное управление надеется использовать Раздел 18 HUD для преобразования своих 730 единиц жилья на разрозненных участках в модель PBV.Управление жилищного строительства заявляет, что оно быстро реализует эти планы, чтобы воспользоваться новым конкурентоспособным фондом финансирования HUD, который, по его мнению, быстро исчезнет. Но жители обеспокоены использованием Раздела 18, в связи с которым некоторые меры защиты жителей были ослаблены во время администрации Трампа.
В основе разногласий между жильцами-активистами и жилищным управлением лежит вопрос финансирования. MPHA заявляет, что ожидает, что объем невыполненных вложений в капитальные затраты составит 140 миллионов долларов, и ожидает, что в течение следующих двух десятилетий этот объем превысит 500 миллионов долларов.В настоящее время MPHA получает от HUD почти 15 миллионов долларов в год на эти цели, что является заметным увеличением по сравнению с прошлыми годами, но все же значительно меньше, чем жилищные органы получали десятилетия назад.
Тем не менее, жители утверждают, что MPHA могло бы адекватно профинансировать его ремонт, изыскивая другие доступные государственные средства. Они также утверждают, что главный аргумент в пользу RAD — то, что она предлагает финансовую помощь, недоступную в настоящее время жилищным властям, таким образом, чтобы сделать единицы устойчивыми с течением времени, — сомнительный.Джеймс Хэнлон, профессор урбанистики из Университета Южного Иллинойса в Эдвардсвилле, спрашивает: «Если у нас не было достаточно денег на государственное жилье, но это деньги, которые мы конвертируем в [ваучеры], как это происходит? чтобы иметь достаточно денег, чтобы держать устройства в сети? » (Примечание редактора: на самом деле это два совершенно разных пула ассигнований, к которым Конгресс может относиться по-разному.)
DG & PHC утверждает, что есть и другие потенциальные источники финансирования. Например, восстановление городского налога на имущество может обеспечить MPHA более 8 миллионов долларов в год.MPHA недавно публично поддержало восстановление этого сбора, но DG & PHC заявляет, что жилищное управление, похоже, рассматривает это как способ привлечения частного финансирования, а не его замену. Кроме того, есть потенциал для государственных грантов и фондов облигаций — например, в 2018 году агентство получило в штате Миннесота грант на сохранение жилья в размере 2,2 миллиона долларов. Управление жилищного строительства сообщает, что ему необходимы дополнительные инвестиции в размере 30 миллионов долларов сверх текущего уровня финансирования, чтобы покрыть накопившиеся потребности в капитале, но DG & PHC подозревает, что эта цифра завышена и хотела бы провести независимый аудит.Члены комитета считают, что ремонт можно провести, сохранив при этом общественный контроль над жилищным фондом города.
Хотя HUD ранее заявлял, что жилищные органы, использующие RAD, привлекли более 19 долларов частного капитала на доллар государственных расходов, независимый аудит Счетной палаты правительства, проведенный в 2018 году, показал, что на самом деле это соотношение было ближе к 1,23 доллара на доллар государственных средств. .
Хотя ухудшение жилищных условий по-прежнему вызывает озабоченность у жителей государственного жилищного фонда во всем мире, недавний опыт работы с RAD оказался крайне неравномерным, включая выселения в некоторых юрисдикциях.MPHA заявляет, что будет использовать RAD только для модернизации своего жилищного фонда, сохраняя при этом долгосрочную доступность, но способ проведения процесса планирования беспокоит жителей, которые не верят заявлениям жилищных властей о том, что жители не будут перемещены.
Требуется: более вовлеченный процесс
Перед подачей заявления MPHA провело два собрания, чтобы разъяснить свои планы жильцам, что требуется HUD, прежде чем жилищное управление сможет подать заявление RAD.(С тех пор жилищное управление провело дальнейшие встречи с жильцами для обсуждения изменений, которые будут внесены RAD.) Десятки жителей государственного жилищного фонда, связанные с DG & PHC, приходили на каждое мероприятие, отчасти для того, чтобы выслушать планы властей, но также и для того, чтобы выразить свое продолжение. разочарование подходом жилищных властей.
Джесси Касселла, бывший поверенный Национального проекта жилищного права, считает, что жители заслуживают подробного объяснения того, что будет значить для них RAD, поскольку преобразования, вероятно, включают временное переселение, а также передачу контроля над собственностью дочерней некоммерческой организации, которая могла бы изменить способ взаимодействия жителей с жилищным управлением.
«Судя по тому, что мы видели по всей стране, где RAD привела к сохранению государственного жилья, раннее и более частое вовлечение арендаторов имеет решающее значение», — сказал Касселла. «Мы считаем, что трех встреч с жителями недостаточно, чтобы объяснить многие изменения, которые им предстоит пережить».
Хотя Касселла считает, что официальные лица HUD извлекли уроки из недостатков предыдущих усилий, таких как «Надежда VI», внедрение RAD на практике вряд ли принесет пользу жителям, если жилищное управление не сделает их потребности главным приоритетом на каждом этапе пути.
«Существуют очень четкие меры защиты прав арендаторов, которые подлежат принудительному исполнению, но мы беспокоимся, когда люди на земле не узнают об этих правах», — сказала она. «Я думаю, что у RAD есть прочная основа для поддержки арендаторов, но то, как она будет реализована, повлияет на само преобразование локальной RAD».
В то время как городское правительство имеет обширные регулирующие полномочия для управления действиями MPHA, выборные должностные лица не смогли сделать государственное жилищное строительство приоритетной частью долгосрочных жилищных планов города.Например, городское государственное жилье не получило внимания в прошлогоднем предложении мэра Джейкоба Фрея о доступном жилье на сумму 53 миллиона долларов, которое направляет примерно 40 процентов своих средств на субсидирование застройщиков в обмен на строительство доступных домов.
Члены городского совета отказались помешать MPHA строить планы без их одобрения. , , хотя в 2016 году Миннеаполис и Сент-Пол были вынуждены урегулировать судебный процесс, в котором утверждалось, что местные власти не соблюдали федеральные правила, чтобы «утвердительно способствовать справедливости». жилищное строительство »в городе.Тогдашний член совета Фрей был одним из двух голосов против при решении 10-2, приняв решение; другая, Лиза Гудман, заявила, что MPHA заслуживает того, чтобы работать без надзора, поскольку оно продолжает разрабатывать свои планы приватизации.
«Это многомиллионная организация с многомиллионными финансовыми проблемами», — сказал Гудман члену совета Кэму Гордону на слушаниях Комитета по жилищной политике и развитию в июне прошлого года. «Если вы дадите понять, что хотите, чтобы город помог решить эту проблему, это будет на ваш страх и риск.”
Совсем недавно городской совет единогласно проголосовал за резолюцию, «устанавливающую руководящие принципы в поддержку инвестиций в государственное жилье и людей, которые в нем живут», в котором основное внимание уделялось защите арендаторов, но также предусматривалась формальная поддержка процесса подачи заявки MPHA на RAD. Гордон, в палату которого входят таунхаусы Глендейла, ранее выражал скептицизм по поводу решения использовать RAD для приватизации государственного жилья, и активисты чувствовали себя преданными одним государственным чиновником, который был готов поддержать их усилия.
Жители по-прежнему обеспокоены будущим своего жилья и продолжающимся отсутствием ясности со стороны должностных лиц MPHA. Еще предстоит увидеть, осуществятся ли обещанные MPHA добрые намерения на практике, хотя такие активисты, как Юсуф, надеются, что их усилия по привлечению должностных лиц к ответственности будут иметь значение.
«Меня поддерживает вера в то, что справедливость восторжествует», — сказала Юсуф дрожащим голосом. «Правда выйдет наружу, как бы мы ни были демонизированы».
Rise Local, проект Национальной сети Новой Америки , также помог поддержать эту статью.
Поправки:- В статье изначально говорилось, что встречи в январе 2019 года в Elliot Twins были публичными. Они не были; они предназначались только для жителей домов.
- Размещение цитаты Эдварда Гетца в исходной статье подразумевало, что он имел в виду стратегическое планирование после 2016 года и / или процесс Эллиота Близнецов. Он имел в виду только период 2015–2016 годов.
- Первоначально в статье говорилось, что MPHA получает 2 доллара.2 миллиона в год из штата Миннесота. MPHA не получает регулярных государственных ассигнований. Он применяется для облигаций и грантов. В 2018 году он получил грант в размере 2,2 миллиона долларов.
