2 900

Проблема с 30 Правило% состоит в том, что оно не принимает во внимание ваше уникальное финансовое положение.Если вы по уши в долгах по студенческой ссуде под высокие проценты, вам, возможно, придется уделить первоочередное внимание ее выплате. Следовательно, вы можете потратить на аренду менее 30% своего валового дохода.

Если вы зарабатываете 10 000 долларов в месяц, это не значит, что вы должны тратить 3 000 долларов на аренду. Ваши финансовые цели также должны играть роль при определении ежемесячной арендной платы. Если вы хотите внести больший вклад в инвестиции или 401 тыс., Снижение этих 30% до 25% или даже 20% может быть хорошей идеей. В этом случае вы также можете проконсультироваться с финансовым консультантом.

Фактор требований к доходу

Знание того, сколько вы можете потратить на аренду с точки зрения бюджета, — это первый шаг в поиске места, которое вы любите и можете себе позволить. Однако, прежде чем начать поиск, важно также знать, что многие домовладельцы и управляющие недвижимостью требуют, чтобы ежемесячный доход арендатора в 2-3 раза превышал арендную плату, чтобы претендовать на квартиру.

Это требование к доходу обычно является совокупным требованием для всех арендаторов, поэтому, если вы переезжаете к значимому другому человеку или соседу по комнате, вы оба вместе должны соответствовать этому минимуму.

Плата за переезд

Вы нашли идеальную квартиру, можете позволить себе арендную плату, и в ней есть отличные удобства! Тогда все сборы за переезд начинают накапливаться, и ваш бюджет резко падает. Помните об этих общих сборах за переезд и переезд, чтобы убедиться, что вы финансово подготовлены к своему большому переезду.

Ниже приведены наши рекомендации, но всегда проверяйте все комиссии перед подписанием договора аренды. Вот наиболее распространенные платежи за переезд и заселение квартиры:

Залог

Внесение залога за один месяц, т.е.е. сумма, которую вы платите за аренду в конкретный месяц, очень стандартна. Иногда при аренде требуется арендная плата за первый и последний месяц, а также залог. Имейте в виду, что залог — это всего лишь залог — вы должны вернуть его после выезда, если ваше жилище чистое и ничего серьезного не сломано.

Сборы за подачу заявки

Плата за подачу заявки является обычной практикой для аренды — это помогает обеспечить подачу заявки только серьезными арендаторами. Сборы варьируются повсюду и могут быть за приложение, на человека или полностью отменены.

Средний сбор за подачу заявки

По нашим данным, средний сбор за подачу заявки составляет 51 доллара. Размер платы за подачу заявления указан в таблице ниже.

Плата за домашнее животное и залог

Перемещение с домашним животным может быть дорогостоящим, поэтому важно заранее понимать все сборы. Они могут варьироваться от залога за домашнее животное, который вы должны вернуть при переезде, до ежемесячной арендной платы за питомца, которую вы платите каждый месяц, чтобы ваш пушистый друг тоже мог жить в вашей квартире, до невозвратной платы за домашнее животное, которая это единовременная плата за то, чтобы позволить вашему питомцу переехать вместе с вами.Обязательно спрашивайте обо всех сборах, чтобы не было сюрпризов, если вы возьмете с собой Фифи или Фидо. Подробнее читайте в нашей статье о поиске квартиры, в которой разрешено размещение с домашними животными.

Среднее количество домашних животных

40% квартир, в которых разрешено проживание с домашними животными, требуют залога. В среднем залога за домашнее животное составляет 287 долларов.

Размер комиссии зависит от квартиры. Ознакомьтесь с данными ниже!

Сборы за переезд

Хотя это не связано напрямую с вашей собственностью, все деньги, которые вы платите за переезд, действительно могут складываться.Используете грузчиков? Они могут стоить сотни долларов. Приобретаете новую мебель? Даже изделия Ikea могут стоить немалые деньги. И не забывайте обо всех специях, посуде, чистящих средствах и других мелочах, которые, по вашему мнению, вам не нужно собирать и брать с собой, но теперь нужно покупать снова.

Хотя это и не связано напрямую с вашей собственностью, все деньги, которые вы платите за переезд, действительно могут складываться. Используете грузчиков? Они могут стоить сотни долларов. Приобретаете новую мебель? Даже изделия Ikea могут стоить немалые деньги.И не забывайте обо всех специях, посуде, чистящих средствах и других мелочах, которые, по вашему мнению, вам не нужно собирать и брать с собой, но теперь нужно покупать снова.

Скрытые выгоды и расходы

Знание того, сколько вы можете позволить себе ежемесячно тратить на аренду, имеет важное значение для поиска вашего следующего дома, но большинство арендаторов забывают учитывать истинную стоимость аренды.

Что мы подразумеваем под этим? Мы имеем в виду дополнительные расходы на проживание, затраты или выгоды, которые несет арендатор, выбирая проживание в определенном месте.Эти расходы могут накапливаться и оказывать значительное влияние на личные финансы в долгосрочной перспективе, поэтому их учет при выборе в начале может сэкономить вам много денег и сэкономить стресс.

Мы покрываем некоторые расходы, которые стоит учесть при выборе жилого комплекса ниже:

Commute

Время — деньги, и большинство взрослых американцев тратят хотя бы некоторое время на дорогу на работу и с работы каждый день. В масштабах страны каждый 36 человек путешествует более 90 минут в одну сторону, чтобы добраться до работы, а число таких сверхсоветных пассажиров растет — 15.9% с 2,4% в 2005 г. до 2,8% в 2016 г. Это означает, что почти 4 миллиона человек в США тратят часы на ежедневные поездки на работу.

Находясь рядом с работой, вы можете сэкономить часы в машине, а у вас останется больше личного времени, чтобы провести время с домом, семьей и друзьями.

Транспорт

Близость к остановкам общественного транспорта — еще один фактор, который следует учитывать многим арендаторам при выборе места для проживания. Если общественный транспорт — ваш основной способ передвижения, расстояние до автобуса, метро или велосипедной дорожки может быть огромным преимуществом или недостатком, если вы далеко, от вашей новой квартиры.

Даже если у вас есть автомобиль, знание того, что у вас есть возможность добраться из пункта А в пункт Б, может быть добавленной стоимостью для любой аренды.

Парковка

Если у вас есть машина, вы знаете, что она не дешевая, и хотите о ней позаботиться. Наличие специально отведенного места для парковки или крытого гаража может принести душевное спокойствие автовладельцам и должно быть фактором при принятии решения о том, какое место лучше всего подходит для вас при переезде.

Если вы живете где-нибудь, где парковка не проблема, а автомобили безопасны на улицах, это может не вызывать беспокойства, но если вы живете в многолюдном мегаполисе, парковка рядом с вашей квартирой может быть большим плюсом.Плата за место для парковки также может быть дорогостоящей, в некоторых городах она стоит несколько сотен долларов в месяц, поэтому, если она включена в арендную плату, это может быть значительной финансовой выгодой.

Удобства

Некоторые жилые комплексы предлагают необычайное количество удобств. Хотите по выходным выложить у бассейна? Проверять. Нужна быстрая тренировка по утрам? Проверять. Хотите устроить барбекю для всех своих друзей? Проверять. Хотя эти удобства могут показаться вишенкой на торте при аренде, на самом деле они также могут сэкономить вам много денег.

Членство в спортзале часто бывает дорогим, и плата взимается ежемесячно. Если у вас нет бесплатного общественного бассейна поблизости, доступ к загородному клубу или другому частному бассейну может быть дорогостоящим. Аренда помещения для вечеринки никогда не бывает дешевой.

Наличие в вашем распоряжении потрясающих удобств не только сокращает ваши расходы на проживание и помогает сэкономить деньги, но и удобство таких удобств может также побудить вас использовать их чаще, чем в противном случае.

Школы

Для родителей и учеников близость к школе значительно облегчает жизнь.Позволяет ли близость встать с постели прямо перед уроком или сэкономить время, чтобы отвезти детей утром, это большое преимущество.

Если ваши дети ходят в государственную школу, убедитесь, что ваше новое место жительства находится в выбранном вами районе или на маршруте школьного автобуса, также может быть важным фактором при выборе дома, который, хотя и не влияет на вашу арендную плату, может иметь неплохой доход. огромное влияние на вас и жизнь вашей семьи.

Ремонт

Конечно, у старых зданий есть очарование и характер, которых иногда не хватает новым постройкам.К тому же, когда вы арендуете, домовладелец позаботится о техническом обслуживании и ремонте сломанной техники, верно? Хотя обычно это так, иметь дело со старой сантехникой, сломанными стиральными машинами или неисправной арматурой — огромная боль. Ваш домовладелец может быть занят или не спешит с ответом.

Если вам нужно найти место с новой бытовой техникой или место, которое недавно было отремонтировано, это может помочь облегчить некоторые из этих разочарований, и о чем стоит помнить. По крайней мере, не забудьте тщательно проверить всю бытовую технику на новом месте, прежде чем подписывать договор аренды.

Резюме

Общее практическое правило — тратить на жилье не более 30% своего валового дохода. Однако имейте в виду, что расходы на жилье не ограничиваются ежемесячной арендной платой. Обязательно учитывайте все сборы, связанные с арендой квартиры, которые могут включать страхование арендаторов, аренду домашних животных, сборы и т. Д.

Дополнительные ресурсы

Калькулятор арендной платы
Поиск квартиры: 8 советов по поиску квартиры по бюджету
Контрольный список для составления бюджета первой квартиры
Лучшие приложения для составления бюджета, которые должен использовать каждый арендатор

Общая стоимость аренды квартиры

На пути к аренде квартиры вы обнаружите, что вам нравится и не нравится в таких вещах, как планы этажей, удобства и особенности сообщества.Но самое главное, вы узнаете, какова на самом деле общая стоимость аренды квартиры. Это, конечно, зависит от интересующей вас квартиры, потому что каждая аренда и прилегающий район различаются по цене. Но вы обнаружите, что это нечто большее, чем просто оплата аренды один раз в месяц. Если вас интересует разбивка цен на аренду квартиры, я предлагаю вам остаться со мной здесь!

Со дня подачи заявки на аренду до дня въезда за эти действия будут взиматься сборы.Плата за въезд может включать следующее:

• Регистрационный взнос
• Административный сбор
• Залог
• Арендная плата за первый (и последний) месяц
• Ключ-карта или дистанционный сбор
• Залог / плата за домашнее животное

Регистрационный взнос — это первый взнос, который вы должны заплатить в день подачи заявления на аренду недвижимости. Плата за подачу заявления обычно колеблется от 25 до 100 долларов, в зависимости от района и типа аренды, на которую вы подаете заявку. Обратите внимание, что этот сбор не возвращается.
Если вы имеете дело с более крупной компанией по управлению недвижимостью, а не с отдельным арендодателем, вы, скорее всего, будете платить административный сбор вместе с этим сбором за подачу заявления. Административный сбор покрывает предысторию и проверку кредитоспособности и идет на усилия, которые члены арендного офиса квартирного сообщества приложили, чтобы одобрить (или отклонить) вашу заявку на аренду. Это может варьироваться от 75 до 350 долларов, в зависимости от области и типа управления. Административный сбор обычно возвращается в течение 48 часов с момента подачи заявки на недвижимость, если вы решите удалить свое заявление в течение этого срока.Однако это полностью зависит от менеджмента.
Если ваша заявка будет одобрена, вам будет предложено внести залог в размере от 100 долларов до стоимости месячной арендной платы. Залог возвращается, но если вы нанесете какой-либо ущерб арендуемому объекту во время аренды, эти деньги пойдут на устранение повреждений. Все, что осталось (если есть), будет возвращено вам в течение 30 дней с даты окончания срока аренды.
В зависимости от квартиры вам, возможно, придется заплатить либо арендную плату за первый месяц, либо за первый и последний месяц, либо пропорциональную арендную плату в день въезда.Сумма, которую вы должны заплатить в день заселения, обычно зависит от политики администрации апартаментов, а также от вашего прошлого и проверки кредитоспособности. Хотя арендная плата за первый и последний месяц кажется высокой, это дает уверенность домовладельцу или управляющему недвижимостью, что у вас есть деньги, чтобы платить за квартиру. Арендная плата за первый месяц является типичной, но многие жилые кварталы предлагают вам пропорциональную арендную плату, которая покрывает неполное время (менее 30 дней), в течение которого вы, арендатор, будете проживать в доме в течение вашего первого месяца.
Если вы живете в закрытом жилом комплексе, то с вас могут взимать плату в размере от 20 до 100 долларов за ключ-карту для входа в общественные места, такие как бассейн, фитнес-центр, клуб и прачечная, а также пульт дистанционного управления, который позволяет получить доступ в собственность.Некоторые квартирные сообщества сдают их арендаторам бесплатно (и взимают плату только в том случае, если арендатор теряет первую копию), в то время как другие взимают плату за эти предметы в день въезда, стоимостью от 25 до 100 долларов. Спросите об этой потенциальной плате, прежде чем подписывать договор аренды.

Сумма, которую вы платите за базовую арендную плату каждый месяц, полностью зависит от квартиры, которую вы снимаете. Вы спросите, что такое базовая рента? Базовая арендная плата включает только стоимость аренды квартиры — без других сборов, коммунальных услуг и дополнительных расходов.К сожалению, базовая арендная плата — это всего лишь базовая. Помимо базовой суммы, вы будете платить за любые включенные в нее сборы (если квартира включает в себя коммунальные услуги в арендной плате), такие как вода, сточные воды, канализация и т. Д. Например, если базовая арендная плата вашей квартиры составляет 1200 долларов, но они включают воду и канализацию в вашу арендную плату и взимают фиксированную ставку в размере 80 долларов в месяц, тогда ваша ежемесячная арендная плата составит 1300 долларов вместе с другими ежемесячными платежами.

Стоимость коммунальных услуг полностью зависит от жилого комплекса, вашего использования и от того, какая компания предоставляет вам эти коммунальные услуги.Коммунальные услуги включают:

• Вода
• Газ
• Электричество
• Канализация
• Мусор
• Интернет / кабельное телевидение
• Борьба с вредителями

Некоторые многоквартирные дома включают в аренду часть (или все) коммунальные услуги. Это либо взимается с арендаторов по фиксированной ставке, либо в зависимости от использования всего здания, которое затем делится на количество занятых единиц. В любом случае, многие арендаторы ценят, что коммунальные платежи включены в их арендную плату! Это потенциально может снизить затраты.Однако во многих жилых комплексах нет коммунальных услуг, поэтому арендатор должен приобретать их у внешних поставщиков; Квартирное сообщество обычно дает жильцам список поставщиков, которые они предпочитают или которые предлагают услуги в этом районе. Просто помните, когда вы регистрируетесь у этих провайдеров, каждый из них обычно взимает с вас плату за установку коммунальных услуг в размере от 15 до 50 долларов!

В зависимости от того, куда вы переезжаете, вам, возможно, придется заплатить дополнительные сборы, которые включают:

• Аренда домашних животных
• Стоимость хранения
• (Гараж) Плата за парковку
• Страхование арендаторов

Если у вас есть домашнее животное, которое приезжает с вами в вашу новую квартиру, вам придется ежемесячно оплачивать аренду домашнего животного, но только в том случае, если квартирное сообщество требует этого в вашем договоре аренды.Арендная плата за домашнее животное обычно составляет от 10 до 50 долларов в месяц, в зависимости от квартиры и района, в котором она расположена. Некоторые жилые комплексы предлагают индивидуальные шкафчики для хранения вещей или комнаты, которые вы можете сдавать в аренду на ежемесячной основе для хранения лишних вещей. Если вы думаете, что воспользуетесь этим, добавьте и эту плату!
Может быть, вам нравится идея парковаться под крытым парковочным местом или на парковке, а не на открытом воздухе. Если квартирное сообщество предлагает крытую парковку или парковку в гараже (по ежемесячной ставке), добавьте это в свой бюджет.И не забывайте о страховании арендаторов! Большинство квартирных сообществ требуют этого в рамках договора аренды, поэтому обязательно спросите об этом, когда будете обсуждать договор аренды с домовладельцем или управляющим недвижимостью. Страхование арендатора обычно стоит около 12 долларов в месяц или может быть оплачено полностью за весь срок аренды — решать вам!

Чтобы рассчитать общую стоимость аренды квартиры, просто сложите плату за въезд, базовую арендную плату, включенные коммунальные услуги (если они есть) и дополнительные ежемесячные платежи.Вы заранее узнаете, сколько вы платите и сколько за эти товары. Фактически, если вы воспользуетесь калькулятором стоимости квартиры Finder, который находится в разделе «Условия аренды» в списке каждой квартиры, вы сможете увидеть разбивку затрат на переезд в конкретную арендуемую квартиру (или план этажа).
Вы можете выбрать план этажа (в зависимости от наличия), указать количество домашних животных (собак или кошек), добавить количество кандидатов и транспортных средств, и вуаля! Будет рассчитана ваша общая стоимость, включая ваши единовременные и ежемесячные платежи, если вы будете жить в этой конкретной квартире.Единственное, чего вам не хватало бы, это утилит, как включенных, так и не включенных. Стоимость коммунальных услуг зависит от размера квартиры и использования, но может варьироваться от 150 до 400 долларов в месяц за все. Так что, если у вас есть сосед по комнате, ваши коммунальные расходы будут разделены пополам — это большое облегчение!
Как только вы найдете свою квартиру, вы можете задать вопросы о том, какие коммунальные услуги включены, какие дополнительные ежемесячные платежи будут добавлены и сколько все будет стоить в целом. Но до того, как это произойдет, было бы здорово иметь инструмент, который поможет вам фильтровать поиск квартир на основе разбивки затрат!

Что вы думаете?

164 ответа

Обновлено: 11 марта 2019 г.

Сообщение навигации

Как определить стоимость многоквартирного дома

Обновлено 28 апреля 2021 г.

Надлежащее страхование стоимости многоквартирного дома имеет решающее значение для поиска и заключения выгодных сделок.

Как правило, банк использует три различных способа оценки стоимости многоквартирных домов.

• Подход к продажам
• Подход замещения
• Доходный подход

В подходе к продажам рассматриваются другие сопоставимые объекты недвижимости и то, что они недавно продали в этом районе. Эти выплаты похожи на сборы с жилой недвижимостью.

Подход замены смотрит на то, сколько будет стоить создание здания или зданий с нуля с учетом строительных материалов, затрат на рабочую силу и т. Д.

и доходный подход рассматривает прибыльность актива на основе доходов и расходов.

Однако доходный подход имеет очень большое значение при оценке стоимости, потому что, в конце концов, банк инвестирует в бизнес, а не только в недвижимость.

Когда дело доходит до оценки стоимости многоквартирного дома с использованием доходного подхода, необходимо знать несколько ключевых терминов, таких как ROI, Cap Rate и NOI. Но NOI или чистый операционный доход, безусловно, является самым важным.

В этой статье будет рассмотрено это ключевое соотношение — основа для определения стоимости многоквартирного дома и его цены.

Знание того, как разобраться в NOI, является основополагающим для вашего прибыльного предприятия по инвестированию в недвижимость.

Вы можете рассчитать ставку капитализации (Cap Rate) для вашей конкретной собственности, разделив NOI на цену, которую вы заплатили за свою собственность. Но есть еще одна, другая ставка капитализации, которую вы будете использовать для расчета рыночной стоимости. Эта ставка капитализации определяется тем, за что продаются другие похожие объекты недвижимости в вашем районе.В вашем регионе будет «рыночная капитализация». Ставка рыночной капитализации зависит от экономической ситуации в районе и рыночных продаж.

Итак, чтобы получить стоимость многоквартирного дома, вы должны сначала определить NOI или чистый операционный доход.

Вот пошаговая инструкция, как рассчитать NOI квартиры:

Сложите все источники дохода для собственности за год. Предметы могут включать:

• Арендная плата от недвижимости
• Стиральные машины с монетоприемником
• Торговые автоматы и кондитерские автоматы
• Плата за парковку
• Плата за хранение
• Просроченные платежи
• Прочие доходы

Например, возьмем комплекс из 100 квартир, каждая из которых арендует ровно 1000 долларов в месяц — ха, не правда ли?

В комплексе также есть стиральные машины и сушилки с монетоприемником, а также несколько автоматов по продаже газированных напитков и конфет, которые приносят доход в размере 1000 долларов в месяц.

Аналогичным образом, арендаторы могут арендовать дополнительные парковочные места за 100 долларов в год, а 50 единиц имеют их на общую сумму 5000 долларов в год.

Так каков общий доход?

• 100 квартир X 1000 долларов в месяц = ​​1,2 миллиона долларов в год на арендную плату
• 1000 долларов в месяц на одежду и распространение = 12000 долларов в год
• Расходы на парковку 5000 долларов в год
• Наш совокупный доход по этому комплексу составляет 1 217 000 долларов США.

Мы можем определить NOI, вычтя общие расходы из общей суммы дохода.

Вот краткое изложение возможных эксплуатационных расходов для жилого комплекса:

• Сборы за управление имуществом
• Техническое обслуживание и ремонт
• Сборник мусора
• Ландшафтный дизайн
• Обслуживание бассейна
• Налоги и страхование
• Бухгалтерские и юридические услуги
• Коммунальные услуги
• Безопасность

Также ипотечный платеж не включен в определение NOI.

Предположим, что более значительная часть наших годовых затрат на этот 100-квартирный комплекс составляет приблизительно 517 000 долларов.

Так каков наш NOI?

1 217 000 долларов США (общий доход) — 517 000 долларов США (общие расходы) = 600 000 долларов США (NOI)

NOI на этой иллюстрации составляет 600 000 долларов.

Чтобы определить ставку рыночной капитализации, вы можете сделать три разные вещи:

1. Спросите у коммерческих брокеров район, в котором расположен жилой комплекс.Поговорите как минимум с тремя разными брокерами и найдите консенсус.
2. Найдите похожие недавно проданные объекты в этом районе. Если вы можете получить NOI и продажную цену, вы разделите NOI на продажную цену.
3. Поскольку местные коммерческие кредиторы выдавали ссуды в этом районе. Они будут использовать максимальную ставку для оценки собственности, и их оценка имеет решающее значение, потому что именно они будут оценивать стоимость вашей собственности для финансирования.

Когда у нас будет достаточно четкое представление о местной ставке капитализации (что дает оценке банка наивысшую степень достоверности), мы можем рассчитать ее стоимость.

Предположим, мы используем максимальную ставку 10%.

Для расчета стоимости мы делим 600 000 долларов (NOI) на 0,10 (рыночная капитализация) и получаем 6 000 000 долларов в качестве ценника или рыночной стоимости собственности.

Теперь вы видите, насколько важен NOI? Вы действительно не можете повлиять на рыночную капитализацию, но можете контролировать NOI.

Если бы ваш NOI составлял 500 000 долларов, стоимость недвижимости упала бы до 5 000 000 долларов. Или, если бы ваш NOI составлял 700 000 долларов, стоимость собственности увеличилась бы до 7 000 000 долларов.

Итак, вы можете увидеть, насколько более высокий NOI выгоден для капитала и стоимости вашей собственности. Итак, возникает вопрос: «Как мне увеличить свой NOI?» Ответ прост: сокращайте расходы и увеличивайте доход!

Огромным преимуществом инвестирования в квартиры является то, что вы можете напрямую «заставить оценивать» и оценивать недвижимость, управляя недвижимостью и ее финансами.

Все дело в цифрах!

Следующая статья в блоге была предоставлена ​​Биллом Манассеро, основателем « The Old Dawg’s REI Network », блога, информационного бюллетеня и подкаста для пожилых людей и пенсионеров, который обучает искусству инвестирования в недвижимость.Его цель инвестирования в недвижимость, которая будет регистрироваться по адресу olddawgsreinetwork.com , состоит в том, чтобы владеть / контролировать 1000 единиц / дверей в течение следующих шести лет.

Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer , чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

Как найти первую квартиру по доступной цене

Аренда вашей первой квартиры может дать вам большую свободу и гибкость, но если вы не делали этого раньше, это может показаться сложным процессом.Так не должно быть. Эти рекомендации могут помочь вам найти место, которое соответствует как вашим потребностям, так и бюджету вашей квартиры.

Определите, сколько вы можете позволить себе заплатить

Прежде чем вы даже начнете искать свою первую квартиру, определите, сколько арендной платы вы можете с комфортом платить. Эксперты расходятся во мнениях относительно точного процента вашего дохода, который должен идти на аренду, но обычно приводится цифра, согласно которой расходы на аренду должны составлять 30% вашего ежемесячного дохода. Департамент жилищного строительства и городского развития считает, что семьи, которые тратят более 30% своего дохода на аренду, «несут бремя расходов».»

При расчете доступной арендной платы вам также необходимо учитывать выплаты по долгам, ежедневные расходы на жизнь (продукты, питание вне дома, развлечения) и другие счета. Прежде чем приступить к поиску квартиры, найдите время, чтобы просмотреть весь свой бюджет. Убедитесь, что вы оставляете достаточно денег, чтобы потратить их на то, чтобы расплатиться с долгами и сэкономить, в дополнение к арендной плате и другим расходам.

Найдите район, в котором вы хотите жить

Вам нужно определить лучшее место для вас.Это должно включать такие факторы, как поиск района, который вам нравится, с достопримечательностями и предприятиями, которые вам нравятся. Еще одним важным фактором при выборе наиболее подходящего для вас района должна быть его близость к месту вашей работы.

Как правило, чем дальше вы находитесь от работы, тем выше будут ваши транспортные расходы. Здесь может быть компромисс — стоимость жилья обычно снижается по мере удаления от крупных мегаполисов. Экономия на аренде может перевесить дополнительные расходы на транспорт, а проживание рядом с остановкой общественного транспорта может помочь еще больше снизить транспортные расходы.

Многие веб-сайты и приложения по поиску квартир позволяют ограничить поиск квартир определенным районом и увидеть диапазон арендных ставок в этом районе.

Решите, хотите ли вы сожителя

После того, как вы определили общую цену, которую вы можете себе позволить, решите, нужны ли вам (или нужны) соседи по комнате. Совместное проживание с одним или несколькими соседями по комнате имеет свои преимущества и недостатки. Возможно, вы сможете позволить себе более просторную квартиру с большим количеством удобств, если разделите арендную плату, но вы также принесете в жертву часть своей конфиденциальности.Если вы привыкли жить с другими людьми, то, возможно, вам больше по душе соседи по комнате. Для других соседи по комнате могут усложнить их жизненный опыт.

Вы можете обнаружить, что дешевле разделить арендную плату за квартиру с несколькими спальнями, чем снимать себе однокомнатную или однокомнатную квартиру. Посчитайте, что вы потенциально можете сэкономить, и подумайте, компенсируют ли эти сбережения потерю конфиденциальности.

Соберите надежные референции

Многие домовладельцы больше всего учитывают кредитный рейтинг при принятии решения о том, сдавать ли квартиру в аренду потенциальному арендатору.Как арендатор впервые, у вас может не быть значительной кредитной истории, и именно здесь вам пригодятся рекомендации.

Хорошие рекомендации могут стать ключом к тому, чтобы попасть в нужную квартиру. Вы не сможете указать бывших арендодателей в качестве рекомендаций, но можете обратиться к месту работы. Ваши руководители и менеджеры смогут говорить о вашей ответственности и вашей работе. Слушания начальника на работе также помогут заверить вашего потенциального арендодателя в том, что у вас будет стабильная зарплата за квартплату.

Если возможно, попросите своих рекомендателей писать письма заранее. Таким образом, они будут у вас под рукой, и их можно будет добавить в любое приложение.

По возможности избегайте получения рекомендаций от друзей и родственников, потому что эти рекомендации будут иметь меньшее значение для домовладельцев.

Начните с рассмотрения 5 объектов недвижимости

После того, как вы определились с одним или двумя районами, в которых хотите жить, пора начинать поиск. Поищите в Интернете и в местной газете. На рынках горячего жилья квартиры могут быть сданы в аренду до того, как объявления будут опубликованы в Интернете, поэтому вы можете прогуляться по окрестностям, чтобы найти какие-либо знаки «сдается».Позвоните в несколько компаний по управлению недвижимостью, чтобы узнать, что у них есть в наличии.

По мере того как управляющие недвижимостью начинают предлагать вам туры, придерживайтесь только пяти объектов за раз. В противном случае все согласования и туры могут утомить вас. Хуже того, все свойства начинают сливаться вместе, и вы забудете, в каком из них были удобства, которые вам понравились больше всего. Попробуйте сфотографировать каждый экстерьер и интерьер, чтобы запомнить апартаменты.

Уточнение коммунальных услуг

Меньше всего вам захочется переехать в квартиру своей мечты только для того, чтобы понять, что вы не можете позволить себе связанные с этим счета за тепло, электричество и газ.Жилые комплексы будут охватывать разные коммунальные услуги, и это поможет вам сэкономить деньги, но вы, скорее всего, будете нести хоть какую-то ответственность за коммунальные услуги. Важно четко понимать, за какие коммунальные услуги вы будете отвечать.

Для коммунальных услуг, которые не включены в стоимость аренды, узнайте, сколько вы можете рассчитывать платить каждый месяц от брокера, арендодателя или коммунальной компании.

Не торопитесь, чтобы принять решение

Хотя вы можете почувствовать давление, заставляющее сделать немедленный выбор, в идеале вам следует подумать, по крайней мере, 24 часа, чтобы подумать, хотите ли вы подавать заявку на квартиру.Это дает вам время, чтобы избавиться от волнения, связанного с поиском квартиры, и вы можете трезво подумать, каково было бы жить в ней. При выборе учитывайте все факторы. Неразумно покупать первую или самую дешевую квартиру, которую вы найдете, если здание ветхое или небезопасное.

Квартира на втором этаже безопаснее, чем квартира на первом этаже.

Подать заявку

После того, как вы выберете квартиру, которая вам нравится, вам нужно будет заполнить заявку, которая, скорее всего, будет сопровождаться регистрационным сбором.Многие приложения также запрашивают разрешение на проверку кредитоспособности. Если ваш кредит недостаточно высок, управляющий недвижимостью может потребовать подписать ваше заявление. В качестве альтернативы вам, возможно, придется внести более крупный страховой залог. Убедитесь, что вся информация в заявке правдива и точна, чтобы избежать задержек или отказов.

Внимательно прочтите договор аренды перед подписанием

Тщательное рассмотрение договора аренды избавит вас от головной боли в будущем. В договоре аренды содержится важная информация, включая ваши обязанности в отношении собственности и правила, которым вы должны следовать, проживая в квартире.Договор аренды должен быть составлен на понятных вам терминах, но если что-то не имеет для вас смысла, не стесняйтесь попросить у арендодателя разъяснений. Некоторые арендаторы могут даже пойти дальше и заключить договор аренды с юристом перед подписанием.

При подписании договора аренды для большинства квартир потребуется внести залог. Возможно, вам также придется внести авансом арендную плату за первый и последний месяц.

Определите стоимость многоквартирного дома |

Для определения стоимости многоквартирного дома требуется навыков и опыта.Это не похоже на жилую недвижимость, где ставки влияют на цены. Многоквартирные дома — это инвестиционная недвижимость, приносящая денежный поток. Вы покупаете инвестиционную недвижимость, потому что вы придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который будет произведен.

Но как определить стоимость многоквартирного дома, который вы покупаете или продаете? Два наиболее распространенных метода: CAP Rate и GRM.

CAP ставка

На мой взгляд, определение ставки CAP — более точный метод определения стоимости, поскольку он учитывает NOI или чистые операционные расходы и более точно отражает истинную стоимость многоквартирного дома.Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату за вычетом всех затрат на эксплуатацию здания, включая налоги на недвижимость. Не включайте ипотечные платежи.

Например:

Допустим, ваше здание приносит 100 000 долларов арендной платы в год.

Арендная плата: 100000 долларов, минус 5% фактор вакансии = 5000
коммунальные услуги / ремонт (обычно около 35%) 35000 долларов,

, тогда вы получите NOI. Это сумма чистого операционного дохода, генерируемого зданием. Чтобы рассчитать ставку капитализации, вам понадобится цена продажи или покупки недвижимости и NOI, которые вы только что рассчитали.В целом ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 3,5% до 7%. Ставки CAP варьируются от района к району. Так что вам нужно будет проверить.

Давайте возьмем 60 000 долларов Чистая операционная прибыль и разделим ее на приблизительную ставку канадских долларов, чтобы определить стоимость здания.

Если вы продаете свой многоквартирный дом и не знаете CAP Rate , вам понадобится список сопоставимых зданий в том районе, где вы продали.В конечном итоге вы обнаружите, что часто информация, которую вы видите там, например, коммерческие риэлторы настраивают листы, на самом деле неточна, и это может легко отбросить ваши цифры при расчете истинной стоимости вашего многоквартирного дома.

Агенты по коммерческой недвижимости знают это и копают гораздо глубже, чтобы найти точную информацию, которая поможет определить стоимость инвестиционной собственности.

Проведение точного обследования арендной платы в непосредственной близости и оценка операционных расходов (35%) и доли вакантных площадей (5%) помогут вам определить точные ставки CAP.

Я буду использовать Средняя ставка CAP в конкретном районе со зданиями аналогичного размера и характеристик, чтобы получить среднюю ставку CAP для этой области. Затем я могу использовать эту среднюю ставку CAP в своих расчетах.

Множитель общей арендной платы (GRM)

Другой метод оценки, множитель валовой арендной платы или GRM, полезен для получения приблизительной оценки стоимости здания.

Пример:

Имея 10-квартирное здание, которое приносит 100 000 долларов в год в виде арендной платы, мы можем использовать GRM для расчета стоимости.100000 долларов США X GRM = Стоимость.

В настоящее время GRM для Studio City составляет около 17. Умножьте это на годовую арендную плату, и вы получите приблизительную стоимость.

Будьте осторожны, так как GRM индивидуален для каждого отдельного района. В общем, чем больше желаемая площадь, тем выше GRM. Таким образом, здание в Беверли-Хиллз может стоить 21 грамм. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

ассортимент для постройки. Но здесь не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

Сколько я могу себе позволить?

Пытаться снять квартиру, когда вы не знаете, сколько вы можете себе позволить, — все равно что пытаться участвовать в гонке без обозначенной финишной черты. Это утомительно, хаотично и потенциально опасно! Прежде чем начать искать апартаменты, которые вы не можете себе позволить, или задаетесь вопросом, почему вас не одобряют, сядьте и проанализируйте цифры. Вот три способа точно рассчитать, сколько арендной платы вы можете позволить себе платить каждый месяц с учетом вашего текущего дохода.Доверьтесь нам — это первый шаг к поиску лучшей квартиры для вас!

3 способа расчета комфортной арендной платы

1. Попробуйте практическое правило аренды.

Общее практическое правило — составлять 30% вашего ежемесячного валового дохода за аренду. (Подсказка: ваш валовой доход — это сумма вашего дохода до вычета налогов.) Если вы зарабатываете 40 000 долларов в год, разделите это на 12, и вы получите свой общий ежемесячный доход (3 333). Возьмите 30% от 3333, и у вас останется чуть меньше 1000 долларов.

2.Фактор вашего долга.

Имейте в виду, что правило 30% является руководством, а не законом, и оно не принимает во внимание множество других личных финансовых факторов. У вас есть студенческие ссуды? Высокая оплата за машину? Значительная задолженность по кредитной карте?

Если у вас приличная сумма долга, правило 43% может быть более подходящим для вашего финансового положения. Согласно правилу 43%, ваша ежемесячная стоимость жилья плюс все ежемесячные выплаты по долгам не превышают 43% вашего ежемесячного дохода.

Вот как выяснить, применимо ли это правило к вам.Помните тот номер, который вы получили на шаге 1? Добавьте это число к своим ежемесячным выплатам по долгу. Придерживаясь нашего предыдущего примера с ежемесячным валовым доходом в размере 3333 долларов США, предположим, что вы должны 100 долларов в месяц по автокредиту и 400 долларов в месяц по студенческой ссуде.

100 долларов США + 400 долларов США + 1000 долларов США = 1500 долларов США

1500 долларов больше, чем 43% от 3333 долларов? Всего на 67 долларов. Арендатор в этой ситуации может позволить себе квартиру за 1500 долларов в месяц.

3. Рассмотрите варианты низкого, среднего и высокого уровня.

Так вас не устраивает правило 30% или 43%? Попробуйте вместо этого. Опять же, начните с вашего ежемесячного валового дохода.

• Каковы 15% вашего ежемесячного валового дохода? Считайте это своим «бюджетным» вариантом. Тратя 15% своего валового дохода на аренду, вы можете сэкономить деньги, поесть вне дома, путешествовать и получать удовольствие от занятий за пределами квартиры. Если вы уже знаете, что редко проводите время дома, это может быть лучшим вариантом для вас. Если вы зарабатываете 40 000 долларов в год, рекомендуемая месячная арендная плата составит около 500 долларов по этой ставке.
• Каков 25% вашего валового ежемесячного дохода? Это ваш вариант «середины пакета». Вы хотите, чтобы на каждый месяц оставалось немного денег, но вы также хотите жить в квартире, которая отвечает вашим основным потребностям. Вам может понравиться проводить время вне своей квартиры, но вы также любите проводить время в комфорте собственного дома! Если вы зарабатываете 40 000 долларов в год, рекомендуемая месячная арендная плата составит около 833 долларов по этой ставке.
• Сколько 35% вашего ежемесячного валового дохода? Скорее всего, это ваш роскошный вариант! Если для вас важны самые красивые апартаменты и все необходимые удобства, вы можете попасть в эту категорию.Но будьте осторожны. Если вы потратите 35% или более своего ежемесячного дохода, вы сможете придерживаться постоянной диеты, состоящей из лапши рамэн и бутербродов с арахисовым маслом. Если вы зарабатываете 40 000 долларов в год, рекомендуемая месячная арендная плата составит около 1166 долларов по этой ставке.

А если вы не можете снизить расходы на аренду?

Что, если ваши расходы на жилье превышают сумму, заложенную в бюджет, как вы ее рассчитываете? Это может быть чрезвычайно трудным осознанием. Возможно, вы пытаетесь снять квартиру в Нью-Йорке или квартиру в Сан-Франциско, двух очень дорогих городах.Или вы можете впервые оказаться в одиночестве и попытаться обойтись без минимальной заработной платы.

Если ваш бюджет ограничен, рассмотрите несколько из следующих советов, которые могут помочь вам найти доступную квартиру для аренды.

• Сдается посуточно с соседом по комнате. Разделение стоимости двухкомнатной квартиры дешевле, чем самостоятельная оплата двухкомнатной квартиры. Если у вас есть близкий друг, который также хочет серьезно сократить расходы, подумайте о том, чтобы поселиться в одной спальне!
• Сократите ненужные расходы. Кабельное телевидение, Интернет, сервисы потоковой музыки, ежемесячный маникюр и т. Д. Внимательно посмотрите на свои расходы. Есть ли что-то, что можно сократить, чтобы сэкономить на стоимости жилья?
• Привод меньше. Сдам квартиру рядом с остановками общественного транспорта или в пешей доступности от работы. Затем приложите согласованные усилия, чтобы избежать вождения. Вы потратите меньше денег на бензин, ремонт автомобилей и даже сможете претендовать на скидку на небольшой пробег при страховании автомобиля, если ее предложит ваша страховая компания.
• Возьмите побочный концерт. В настоящее время люди повсюду находят случайную работу или управляют малым бизнесом из своих квартир. Подумайте о том, чтобы прокатиться на машине, ухаживать за домашними животными в вашем комплексе или продавать книги / одежду в Интернете. Каким бы ни был ваш побочный труд, его постоянное выполнение может помочь вам получить доход, необходимый для жизни в квартире своей мечты.
• Займите соучастника. Сопредседатель берет на себя юридическую ответственность за внесение арендной платы вместе с вами (хотя он не обязан проживать в квартире вместе с вами).Cosigners — это люди с более длинной кредитной историей и часто более высокими кредитными рейтингами. Они могут сделать вас более привлекательным соискателем, особенно если вы пытаетесь снять квартиру с плохой кредитной историей. Сопоставителями могут быть родители, братья и сестры, друзья, действительно любой, кто готов взять на себя финансовую ответственность за внесение арендной платы, если вы этого не сделаете.

Найдите квартиру по доступной цене

Прежде чем составлять список любимых квартир, настройтесь на успех, посчитав, сколько вам следует потратить на аренду.Это может помочь вам значительно сузить круг возможных вариантов и не тратить зря время и деньги на подачу заявки на квартиры, на которые вы не можете получить одобрение (или, если вы действительно получите одобрение, это приведет к чрезмерному финансовому стрессу). Используя этот номер, уточните свой поиск квартиры на ApartmentSearch.com — единственной службе поиска, которая действительно платит вам за ее использование!

Подробнее о деньгах и квартирной жизни

5 самых важных факторов

Независимо от того, являетесь ли вы арендодателем впервые, готовым опробовать рынок аренды, или более опытным арендодателем, пробующим новые локации и типы собственности, определение размера арендной платы может быть одной из самых сложных частей процесса аренды.И один из самых важных.

Сумма, которую вы взимаете за аренду, будет определять вашу прибыль, периоды вакансий, качество вашего арендатора и многое другое. Неосторожные домовладельцы посмотрят на соседние дома, выберут номер и продолжат движение.

Но чтобы получить максимальную прибыль и привлечь лучших арендаторов, вы знаете, что вам нужно сделать больше, чтобы определить цены на аренду для вашей собственности.

В целом, есть пять основных факторов, которые следует изучить, сравнить и принять во внимание, когда вы оцениваете свою недвижимость.Сегодня мы расскажем вам о каждом из этих факторов, чтобы в следующий раз при расчете арендной платы вы могли получить больше информации.

Мы знаем, что вы хотите как можно скорее научиться точно рассчитывать арендную ставку, но есть несколько вещей, которые вы должны учесть и запомнить, прежде чем приступить к исследованиям и расчетам.

В конце концов, вам нужно знать больше, чем просто ставку — вам нужно понимать, почему эта ставка работает! По этой причине лучше, если вы не будете просто расспрашивать друзей: «За сколько я могу снять свой дом?»

Сесть и точно изучить передовой опыт расчета арендной платы поможет вам стать лучшим арендодателем и инвестором в недвижимость, поскольку вы начнете более точно знать свою собственность и ее стоимость.

Наконец, не забудьте проверить законы о контроле за арендной платой в вашем районе.Если ваша собственность подпадает под действие этих законов, сумма, которую вы можете взимать, может регулироваться. Лучше узнать об этом, прежде чем предпринимать какие-либо другие действия, чтобы не тратить зря время!

А теперь давайте перейдем к передовым методам расчета арендной ставки! Независимо от того, есть ли у вас одна или дюжина объектов недвижимости, по которым вам нужно установить цену, использование следующих основных факторов для анализа вашей собственности поможет вам установить арендную ставку.

Проработайте следующие характеристики вашей собственности, чтобы установить правильную цену для рынка вашей собственности.

Часто вы можете использовать общую стоимость вашего имущества для получения базовой арендной платы. Это особенно полезный метод для тех, кто сдает в аренду свое бывшее жилище, поскольку вы должны знать истинную стоимость своего дома.

Арендная плата за недвижимость обычно составляет от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Если ваш дом оценивается в 300 000 долларов, то арендная плата может составлять от 2400 до 3300 долларов в месяц.

Этот метод, конечно же, будет зависеть от реального диапазона цен на вашу недвижимость. Если стоимость недвижимости составляет менее 100 000 долларов, большинство рынков могут поддерживать вас, взимая около 1% от стоимости дома за аренду.

Если, однако, стоимость вашей собственности составляет 375 000 долларов или больше, вы, вероятно, захотите придерживаться нижней части диапазона, чтобы привлечь лучших арендаторов. Слишком высокая плата может отпугнуть хороших арендаторов, и вам нужно сосредоточиться на сдаче в аренду только лучшим арендаторам.

Одна из вещей, которые делают большинство арендодателей, пытаясь решить, сколько взимать за аренду, — это проверить, сколько взимают другие арендодатели в этом районе. Однако есть одна распространенная ошибка, которую допускают при использовании этой техники.

Когда вы сравниваете арендную плату между объектами недвижимости в вашем районе, вам необходимо убедиться, что вы сравниваете похожие объекты недвижимости. Если вы сдаете в аренду однокомнатную квартиру, вы не сможете сравнить стоимость аренды с ценой на дом на одну семью.

Определить баланс арендной платы проще, если вы выбираете недвижимость с аналогичными характеристиками в следующих областях:

• Объем партии
• Количество спален
• Количество санузлов
• Год постройки
• Год последней реконструкции
• Удобства в комплекте

Если вы взимаете намного больше, чем местная недвижимость с аналогичными характеристиками вашей собственности, вам будет сложно найти качественного арендатора для вашей собственности.С другой стороны, вы должны быть уверены, что не теряете прибыль, взимая слишком низкую плату. Анализ местного рынка может помочь вам найти правильный баланс стоимости для арендаторов и прибыли для вашего бизнеса.

После того, как вы нашли сопоставимые объекты недвижимости и определили диапазон цен, которые могут подходить для вашей собственности, обратитесь к трем местным агентам по недвижимости или управляющим недвижимостью. Спросите их, считают ли они вашу цену разумной. Благодаря своему опыту работы на местном рынке они будут иметь хорошее представление о том, что работает, а что нет.

Несмотря на информацию, которую вы получаете из пунктов №1 и №2 выше, арендная стоимость вашей собственности может резко измениться из-за спроса.

Спрос может повлиять на стоимость аренды вашей собственности как положительно, так и отрицательно. Вот некоторые из наиболее распространенных эффектов спроса, которые вы, вероятно, увидите:

• Во время плохой экономики: спрос на аренду растет, поскольку все меньше людей могут позволить себе купить
• В условиях плохой экономики: квартиры меньшего размера и подешевле разойдутся быстрее
• Перед учебным годом: более крупная недвижимость пользуется большим спросом, поскольку семьи пытаются переехать до начала учебного года

Итак, как эти изменения спроса влияют на то, что вы можете взимать за аренду своей собственности?

Вообще говоря, чем меньше спрос, тем ниже вы должны сделать арендную плату, чтобы привлечь арендаторов.Когда спрос на тип квартиры, который вы предлагаете, высок, вы можете установить более высокую арендную плату.

Часто новые арендодатели используют только №1–3 выше, чтобы решить, сколько арендной платы взимать. Хотя эти факторы дают хорошее представление о том, что вы можете ожидать от сдачи в аренду, им не хватает ключевого расчетного фактора, который может серьезно повлиять на вашу прибыль.

Эти числа не учитывают расходы, которые вы, как арендодатель, несете.

Есть несколько факторов, которые могут повлиять на то, сколько денег вы получите от собственности:

• Выплаты по ипотеке (если применимо)
• Расходы на содержание
• Комиссия ТСЖ
• Налоги
• Стоимость вакантных периодов
• Расходы на управление имуществом

В дополнение к этим расходам вы должны быть уверены, что сможете получать прибыль каждый месяц! Прибыль в размере от нуля до шести процентов арендной платы также должна откладываться как прибыль каждый месяц.

После того, как вы рассчитали потенциальную арендную плату в соответствии со стоимостью местной собственности, стоимостью вашей собственности и текущим спросом, подсчитайте, сколько из этих денег нужно будет ежемесячно направлять на расходы. Если вы остались в минусе или без прибыли, вам следует подумать о небольшом увеличении арендной платы, чтобы гарантировать получение прибыли каждый месяц.

Мы вкратце упомянули, как удобства, доступные в вашем объекте, могут повлиять на стоимость аренды, но важно понимать, какие удобства значительно повышают стоимость аренды.Эти удобства намного дороже по стоимости и, как правило, дорого обходятся в месяц, поэтому они могут позволить себе повышение арендной платы на 3–15%.

К таким удобствам относятся:

• Бассейны
• Парковка на территории
• Посудомоечная машина
• Стирально-сушильная машина

С другой стороны, добавление дополнительных удобств может создать дополнительные проблемы с обслуживанием. Важно, чтобы техника была хорошо оценена арендаторами. Некоторые домовладельцы отказываются устанавливать такие объекты, как вывоз мусора, из-за дополнительных проблем с обслуживанием, которые они создают.

Обращать внимание на эффект от этих удобств особенно важно, когда вы не можете найти недвижимость, которая обладает такими же удобствами, как ваша. Обязательно помните об этой разнице и соответственно оцените недвижимость.

Теперь, когда у вас есть инструменты для определения подходящих цен на аренду в вашем районе, вы никогда не перестанете задаваться вопросом: «Сколько я должен брать за аренду?»

Вместо этого обострятся ваши инстинкты и понимание наиболее важных факторов, влияющих на ренту.Помните, обратите внимание на:

• Местные сопоставимые цены на недвижимость
• Общая стоимость объекта
• Текущий рыночный спрос
• Ваши расходы
• Дополнительные удобства на территории

Используя свой инстинкт роста в отношении ценности каждой из этих характеристик, вы будете на пути к установлению идеальной арендной ставки, увеличивающей прибыль каждый раз.

alexxlab