Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем: Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

Содержание

Расторжение договора аренды недвижимости в одностороннем порядке по инициативе арендодателя

Полное описание

Договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке либо арендодателем, либо арендатором. В данной статье будут рассмотрены особенности расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Случаи, при наступлении которых это возможно, установлены Гражданским кодексом РФ. При этом стоит отметить, что список указанных ГК РФ обстоятельств является открытым, стороны вправе сами включать любые условия в договор аренды, при наступлении которых арендодатель вправе его расторгнуть.

Договор аренды может быть расторгнут арендодателем в судебном порядке при существенном изменении обстоятельств, в соответствии со статьей 451 ГК РФ. При этом стоит отметить, что российское законодательство не закрепляет списка существенных обстоятельств, а лишь устанавливает ряд требований к ним (изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях). Таким образом, решения данного вопроса (о «существенности» обстоятельств) ложится на суд и, по сути, зависит лишь от конкретных обстоятельств дела. Если рассмотреть судебную практику, то можно убедиться, что суд редко встает на сторону истца и большинство случаев расторжения договора аренды по ст. 451 ГК РФ являются исключительными (постановление ФАС Уральского округа от 13 апреля 2010 г. № Ф09-2349/10-С6 по делу № А47-2285/2009 – отзыв у арендатора лицензии на разработку арендуемого месторождения ценных ископаемых был признан судом существенным изменением обстоятельств). Не признаются существенными обстоятельствами глобальные изменения в экономике (пример — увеличение стоимости аренды в результате инфляции — постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009), необходимость использования недвижимости работодателем в личных целях (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г. по делу № А53-15054/2010) и т.п. 

Иная практика сложилась при одностороннем расторжении договора аренды в случае существенного нарушения его условий арендатором. При этом арендодатель должен доказать в суде два обстоятельства: наличие существенного условия и факт его нарушения. Фактически, данные условия можно разделить на два вида: установленные в законе и указанные в договоре.

Установленные в законе существенные нарушения определены в ст.619 ГК РФ. Ими являются:

  1. Использование арендатором имущества с существенным нарушением назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. Существенное ухудшение имущества арендатором;
  3. Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд в установленный срок;
  4. Неосуществление арендатором капитального ремонта имущества в установленные, либо разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом указанные нарушения могут быть конкретизированы и дополнены в договоре. 

Отдельно стоит обратить внимание на тот факт, что договор может содержать практически любые условия, при которых стороны могут его расторгнуть в одностороннем порядке. Более того, договор может предусматривать внесудебный порядок расторжения, выплату неустойки контрагенту в случае его расторжения по воле одной из сторон и иные условия, не противоречащие российскому законодательству. Именно поэтому юридический анализ договора аренды весьма важен. Зачастую лишь квалифицированный специалист может определить возможные неблагоприятные последствия для стороны, заключающей договор аренды, а также определить наиболее оптимальный способ и порядок его расторжения.

В конце хотелось бы упомянуть о возможности расторжении договора аренды ввиду совершения определенных конклюдентных действий (действий, из которых можно заключить, что лицо желает совершить определенную сделку). С юридической точки зрения расторжение договора в связи с конклюдентными действиями сторон не является односторонним, но на практике все может быть иначе. Так, если арендатор подписал акт о возврате помещения, то данное действие может быть квалифицировано судом как выражение воли арендатора, направленное на расторжение договора аренды. Как правило, лишь профессиональная помощь юриста может уберечь лицо от совершения действий, ведущих к расторжению договора, а также помочь определить добросовестность контрагента.  

Юридическая компания Москва

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

СОГЛАСИЕ НА ОБРАБОТКУ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ИНТЕРНЕТ-САЙТА WWW.DELFARVATER.RU

      В соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я, субъект персональных данных, именуемый в дальнейшем Пользователь, отправляя информацию через формы обратной связи (далее – Формы) на интернет-сайте www.delfarvater.ru (далее – Сайт), а также на адреса корпоративной электронный почты Адвокатского бюро «Деловой фарватер», заканчивающиеся на @delfarvater.ru (далее – Корпоративная почта), свободно, в своей воле и в своем интересе, выражаю Адвокатскому бюро «Деловой фарватер» (ОГРН 1167700058679; ИННН 9705068808), располагающемуся по адресу: 109240, г. Москва, улица Гончарная, дом 24, (далее – Оператор), согласие на обработку моих персональных данных (далее – Согласие) на следующих условиях.

1. Моментом принятия Согласия является маркировка соответствующего поля в Форме и нажатие на кнопку отправки Формы на любой странице Сайта, а также нажатие на кнопку отправки электронного письма, содержащего персональные данные Пользователя, на адрес Корпоративной почты Оператора.

2. Обработка персональных данных – любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.

3. Обработка персональных данных осуществляется как с использованием средств автоматизации, в том числе в информационно-телекоммуникационных сетях, так и без использования таких средств.

4. Согласие дается на обработку следующих персональных данных Пользователя, указанных Пользователем в Формах, в файлах, прикрепленных к Формам, а также информации, направленной на адреса Корпоративной почты:

  • Фамилия, имя, отчество;

  • Адрес электронной почты;

  • Контактный телефон;

  • Возраст;

  • Иных персональных данных, указанных Пользователем в Формах или файлах, прикрепленных к Формам.

5. Цели обработки персональных данных:

  • Идентификация Пользователя;

  • Взаимодействие с Пользователем, в том числе направление уведомлений, запросов и информации, касающихся услуг Оператора, а также обработка запросов и заявок от Пользователя и установление обратной связи Пользователя с Оператором;

  • Ответы на запросы Пользователей;

  • Обеспечение работы Пользователя с Сайтом Оператора;

  • Направление Пользователям аналитических материалов и информирование Пользователей о предстоящих мероприятиях, организуемых Оператором, а также регистрация Пользователей для участия в таких мероприятиях;

  • Заключение с Пользователем договоров, в том числе трудовых и договоров на оказание юридических услуг;

  • Направление Пользователям справочной и иной маркетинговой информации, посредством направления сообщений на адрес электронной почты, которая была указана Пользователем.

  • Предоставление Пользователям консультаций по вопросам, которые касаются оказываемых Оператором услуг, в целях маркетинговой деятельности и поддержки Пользователей, а также в иных целях, которые не противоречат действующему законодательству Российской Федерации и условиям соглашений между Оператором и Пользователями.

6. В ходе обработки персональных данных Оператор вправе осуществлять сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных Пользователя.

7. Оператор принимает необходимые и достаточные организационные и технические меры для защиты персональной информации Пользователей от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий третьих лиц.

8. Передача персональных данных Пользователя третьим лицам не осуществляется, за исключением правопреемников Оператора при его реорганизации и лиц, осуществляющих обработку персональных данных по поручению Оператора и от его имени. В случае участия Пользователей в мероприятиях, организуемых Оператором, последний вправе раскрыть соответствующие персональные данные Пользователей лицам, участвующим в организации такого мероприятия.

9. Согласие на обработку персональных данных выдается Пользователем на срок, необходимый Оператору для достижения целей обработки персональных данных.

10. Согласие может быть отозвано Пользователем путем направления письменного заявления в адрес Оператора (109240, г. Москва, улица Гончарная, дом 24) или путем направления письменного заявления на следующий адрес Корпоративной электронной почты: [email protected]

11. Настоящее Согласие действует все время до момента прекращения обработки персональных данных.

12. Понятия, которые используются в настоящем Согласии, должны трактоваться в соответствии с их определениями, которые даны в Федеральном законе от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных».

Как расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок?

Вопрос: Как расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок?

Ответ: Чтобы расторгнуть такой договор, составьте и подпишите соглашение с другой стороной, а если она возражает против прекращения договора — откажитесь от него в одностороннем внесудебном порядке. Такое право есть у Вас по закону. Он дает Вам возможность сделать это не только без суда, но и без согласия контрагента и объяснения причин, даже если у Вас нет никаких оснований для расторжения (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Не потребуется дополнительных судебных затрат и переговоров. Главное — соблюсти все правила такого отказа.

Расторгать через суд договор, заключенный на неопределенный срок, нет смысла, поскольку гораздо проще в любой момент отказаться от договора в одностороннем порядке. А вот если у Вас есть к контрагенту другие требования (например, у арендодателя — по качеству сделанного арендатором ремонта, а у арендатора — по возврату уплаченного аванса), то заявите их в суде отдельным иском.

Порядок действий для одностороннего отказа в целом общий для любой недвижимости, но в ряде случаев есть особенности для отказа от аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Если эти случаи к Вам не относятся, выполните следующие шаги:

  1. составьте уведомление контрагенту. Рекомендуем в нем сразу предупредить о сроке, по истечении которого договор прекратится. Особенность для аренды недвижимости в том, что об отказе нужно уведомить заранее — за три месяца до прекращения договора, если иной срок не установлен им самим или законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

 

Пример формулировки уведомления

Настоящим уведомляем Вас о том, что ООО «Сигма» (арендодатель) в одностороннем порядке отказывается от бессрочного договора аренды помещения от 13.08.2017 (далее — Договор) в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ. Договор будет прекращен по истечении трех месяцев с даты получения вами настоящего уведомления.

 

Основание для отказа от бессрочного договора указывать необязательно. Но если Вы расторгаете его, потому что контрагент его нарушил, рекомендуем указать нарушение как повод для отказа и описать, в чем оно выразилось. В дальнейшем это может помочь взыскать с контрагента убытки;

  1. направьте уведомление контрагенту;
  2. дождитесь, когда истечет срок предупреждения;
  3. возвратите (примите) арендованный объект по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ). Если Вы не согласовали другой срок, сделайте это в последний день срока предупреждения — последний день аренды. Когда договор прекращен, арендатор обязан вернуть объект, а арендодатель, даже если у него есть претензии по состоянию объекта, не вправе отказаться от приемки (ст. 622 ГК РФ, см. Позицию АС округов). Поэтому приемку и возврат надо осуществить, акт — подписать, а претензии контрагенту, если они есть, — предъявить отдельно.


Готовое решение: Как расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок (КонсультантПлюс, 2019)

Расторжение договора аренды. Заключительная часть статей о договоре аренды. Какие тонкости необходимо соблюсти при расторжении договора аренды? Давайте разбираться

В преддверие расторжения договора. Закон и договор.

Прежде всего отметим, что способ расторжения, как правило, прописан в вашем Договоре. В то же время существуют общие правила, про которые, зачастую, забывают. Цитирование положений Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) не входит в задачу нашего исследования-рекомендации, поэтому остановимся на следующем. 

Статьей 619 и ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя/арендатора. В основе своем, указанные положения введены законодателем с целью защиты стабильности и качественности правоотношений. В рамках указанных норм введен негативный контекст расторжения договора (т.е. расторжение в результате ухудшения имущества, невнесение арендной платы более двух раз и прочее.). 

При наличии нарушений, указанных в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, необходимо направить письменное предупреждение о расторжении договора аренды. При этом, во избежание спорных ситуаций при подаче искового заявления в суд, мы рекомендуем направлять такие письменные предупреждения на адрес, указанный в договоре аренды, а также на адрес, указанный в выписке из ЕГРЮЛ. При этом подчеркнем, что почтовая квитанция, а также уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды. Об этом достаточно давно говорит судебная практика: постановление ФАС Московского округа от 22.05.2014 № Ф05-4316/14 по делу № А41-32405/13; Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 № Ф09-1854/10-С6; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.03.2016 № Ф01-409/2016 и т.д. Таким образом, опись вложения при отправке письма обязательна.

В содержании направленного письма контрагенту, необходимо прописать разумный срок исполнения нарушенного обязательства. Из системного толкования норм гражданского законодательства не следует точного определения разумного срока. Представляется, что вполне разумным сроком восстановления нарушенных обязательств возможно определить в 30 календарных дней. Именно такой срок указан в ст. 4 АПК РФ в качестве подтверждения урегулирования спора в досудебном порядке. Разумный срок – категория оценочная и определяется он с учетом различных факторов: виды обязательства, параметры предмета исполнения, условия исполнения и прочее. В любом случае мы бы рекомендовали использовать срок в 30 дней. При этом важно подчеркнуть, что такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требования расторжения договора возникает только по истечению срока, установленного в письме уведомлении. Указанный тезис подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-12424/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07. 2020 № 01АП-3368/2020).

Также необходимо отметить, что в договорах аренды, зачастую, указывают порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Хотелось бы обратить ваше пристальное внимание на следующее условие договора. Представим, вы заключили договор краткосрочной аренды нежилого помещения (на один год). Дальнейшая использование помещения невозможно в силу объективных причин. Один год еще не истек. Вы направляете письмо с указанием даты расторжения договора, после чего согласуете порядок сдачи помещения. Помещение сдано, акт подписан, и вдруг вам на почту приходит письмо с необходимостью уплатить штраф (неустойку) в размере месячной арендной платы (или размера обеспечительного платежа) за досрочное расторжение договора аренды. Насколько законным является такой штраф по условиям договора? Из системного толкования положений ГК РФ, позиций высших судов РФ (см. П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. №17, Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11) под неустойкой понимается способ обеспечения обязательства, которая должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. Таким образом правовая природа неустойки сводится к ее компенсационному (восстановительному) характеру. Само по себе установление неустойки за досрочное расторжение договора является вполне законным, поскольку постольку в гражданском законодательстве установлена свобода договора, где стороны вправе прописать условия по своему усмотрению. Другой вопрос возникает при определении соразмерности неустойки нарушенным обязательствам. Статьей 330 ГК РФ предусмотрена возможность уменьшения неустойки в договора судом при её явной несоразмерности. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», где указаны границы для суда при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Несоразмерность и необоснованность выгоды при неустойки могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таким образом мы полагаем, если вы досрочно расторгнул договор за один/два месяца до окончания такого договора, вы будете обязаны возместить убытки в размере двукратной месячной арендной платы (при отсутствии иных задолженностей) в случае, если неустойка установлена договором. Об этом же говорит и судебная практика. В связи с чем, внимательно изучайте свои риски и последствия досрочного расторжения договора.

Основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В законодательстве закрепляется возможность расторжения договора через суд при существенном его нарушении или же посредством одностороннего отказа от Договора по инициативе стороны (в случае, если такой отказ предусмотрен договором). Таким образом законодатель разделает расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебномпорядке и односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. В связи с чем возникает вопрос законности (возможности) расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре. Судебная практика идет по двум направлениям.

Первое направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке.  Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (см. Определение ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-15206/10, Определение ВАС РФ от 29.06.2010 № ВАС-7816/10). 

Второе направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от договора допустим по условиям, указанным в самом договоре (например, необходимость направления уведомления на расторжение за 90 календарных дней) (см. Определение ВАС РФ от 17.06.2010 № ВАС-7525/10, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014). Нам представляется, что в большинстве случаев суд будет придерживаться второго направления, поскольку, во-первых, большинство судебных решений придерживается позиции возможности расторжения договора во внесудебном порядке, во-вторых, второе направление в полной мере соответствует принципу свободы договора, который заключается в возможностях установления условий договора по волеизъявлению сторон. Подробное описание возможности одностороннего отказа от договора аренды по нормам ГК РФ мы описывали в предыдущих статьях, в связи с чем, хотели бы остановиться на процессе расторжения договора. В заключении отметим, что в случае, если после наступления срока, указанного в письме-уведомлении о расторжении договора аренды, арендатор будет пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не будет возражать против такого пользования в течение длительного времени (цитата из решения суда), при таких обстоятельствах договор не будет считаться расторгнутым.

Процесс передачи помещения

Настоящая часть статьи даёт практические рекомендации по передачи арендуемого имущества Арендодателю при расторжении договора. Первоначально необходимо отметить важность составления четкого порядка передачи помещения по договору аренды. В сущности, необходимо прописать следующие действия: а) порядок проведения ремонтных (восстановительных) работ; б) порядок приема помещения арендодателем; в) порядок устранения замечаний арендодателя по состоянию помещения, при наступлении момента его передачи, в добровольном порядке арендатором. Грамотное составление порядка передачи помещения — залог быстроты и успешности завершения правоотношений. 

Какие могут быть риски? Зачастую, недобросовестные арендодатели специально прописывают условия договора аренды, которые невозможно качественно исполнить в связи с махинациями, проводимыми на арендном рынке. Приведем пример такого «недобросовестного пункта договора». «Арендатор обязуется передать Арендодателю по истечению срока действия Договора или в случае его досрочного расторжения помещения в исправном состоянии, в котором первоначально были предоставлены Арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от Арендатора Субарендатору. В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления помещения, Субарендатор обязуется произвести данные работы за свой счет. Данные работы производятся Субарендатором до подписания Сторонами акта приема–передачи (возврата) помещений. В случае не проведения ремонтных работ, Арендатор выплачивает штраф в размере суммы месячной арендной платы». Казалось бы, безобидная формулировка, все понятно. Однако в подобных формулировках и скрывается уловка. Дело в том, что в приведенном пункте договора не прописан случай, при котором Арендодатель во время приемки помещения не согласится с теми восстановительными работами, который провел Арендатор. Как быть, если при приёме-передачи помещения у Арендодателя возникнут замечания? Из логического толкования приведенного примера следует, что Арендатору придется заплатить штраф (и скорее всего суммы ремонтных (восстановительных) работ). Нет. В таком положении приведенный пример просто неприемлем. Если вы не заметили указанных положений договора, и все же пропустили такого рода «уловки», мы рекомендуем обращаться в суд. Но лучше всего внимательно читать условия договора. 

Таким образом, мы рекомендуем вам произвести следующие действия перед передачей помещения:

  1. Привести объект аренды в первоначальное состояние. На стадии заключения договора аренды мы рекомендуем производить фото фиксацию помещения, важно составить акт осмотра помещения с указанием на недостатки переданного помещения.
  2. Полностью освободите помещение от ваших вещей. Одним из популярных возникающих вопросов у доверителей при расторжении договора аренды: можно ли вывозить вещи? Да, можно, и даже нужно. В случае, если ваше имущество останется после наступления срока расторжения договора аренды, наличие ваших вещей в помещении арендатора может расцениваться в качестве фактического пользования арендованным помещением (арендодатель сможет взыскать с вас суммы за фактическое нахождение вещей в помещении). При этом, за арендодателем остается право удержание вещей до полного погашения долга по аренде.
  3. Составление акта приема-передачи помещения. На данном пункте мы подчеркнем следующее. В случае недобросовестного уклонения от принятия помещения Арендодателем по расторгаемому договору, мы рекомендуем составить уведомление о расторжении договора (с указанием даты составления, основания), а также односторонний акт возврата объекта с отметкой об отсутствии представителя Арендодателя. Все указанные документы необходимо направить Почтой России (или другой курьерской службой) с уведомлением о вручении вашему Арендодателю. Содержание акта должно включать в себя: а) реквизиты договора; б) основание расторжение; в) точные данные помещения по договору; г) состояние помещения и др.
  4. Присутствие третьих, незаинтересованных лиц. Мы рекомендуем пригласить таких лиц при составлении акта приема-передачи в качестве стороны, которая выражает наиболее объективную оценку состояния помещения. В акте приема-передачи помещения также следует отразить, что третье лицо присутствовало при приеме-передачи помещения, что оно согласно (или несогласно) с одной из сторон по договору. Необходимо указать в чем именно выражается несогласие. Таким образом у вас возникнет дополнительная доказательственная база в случае возникновения спора при передаче помещения (см. Определение Верховного суда РФ от 05.06.2017 №309-ЭС17-5746 по делу № А60-22251/2016).

Настоящая статья, бесспорно, не освещается весь комплекс проблем, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды. Мы постарались выделить лишь основные, которые наиболее часто возникают у наших доверителей. Комплекс статей, посвященных арендным правоотношениям, подошел к концу. В дальнейшем мы бы хотели осветить вопросы финансово-правовой сферы жизни юридического сообщества. 

Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по интересующему Вас вопросу, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию. Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 903 966 57 78 или напишите на почту [email protected] Narodnoe-pravo всегда поможет.

 

КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ (ЗДАНИЯ) В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

Статья подготовлена с учетом нормативных актов, действующих на 13 июля 2020 года

По общему правилу, закрепленному в Гражданском кодексе РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Поскольку закон не предоставляет сторонам договора аренды недвижимости права в одностороннем порядке отказываться от договора, соответствующее право должно быть закреплено в договоре. Право на односторонний отказ от договора означает, что договор может быть прекращен по инициативе одной из сторон без обращения в суд с соответствующим иском. И после получения уведомления контрагентом договор считается расторгнутым со всеми вытекающими отсюда юридическими последствиями.

Как именно действует данный механизм, можно рассмотреть на примере конкретного договора долгосрочной аренды, который был заключен с участием наших специалистов. Предметом аренды в данном случае являлось нежилое помещение, которое арендатор планировал переоборудовать и в дальнейшем использовать для размещения медицинского центра.

В процессе переговоров (мы представляли арендодателя) в числе прочих специальных условий было согласовано право сторон на односторонний отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств (конкретных нарушений условий договора). Для арендодателя таких было два: 1) задержка арендатором очередного платежа на срок, превышающий 30 календарных дней; 2) неуплата (неполная уплата) арендной платы два или более раз подряд. При этом, учитывая, что договор заключался на длительный срок (десять лет) договор предусматривает еще одно немаловажное для арендатора условие: арендодатель обязан предварительно направить требование об устранении допущенных нарушений и в случае, если нарушения арендатор исправляет, арендодатель утрачивает право на односторонний отказ от договора.

Исходя из условий договора аренды и требований закона процедура одностороннего отказа от договора аренды в данном случае включает в себя следующие этапы (рассматриваем отказ арендодателя от договора).

 1-й этап. Подготовка уведомления об одностороннем отказе от Договора. Это очень важная стадия, так как в случае возникновения судебного спора именно данный документ и сам договор аренды будут являться основным предметом исследования в рамках судебного разбирательства. И если уведомление будет составлено недостаточно грамотно, суд может не признать договор аренды прекратившим действие. Поэтому уведомление должно ясно и недвусмысленного выражать волю заявителя на односторонний отказ от договора аренды.

 2-й этап. Направление уведомления об одностороннем отказе от Договора.

Данная стадия также очень важна, так как здесь также могут быть допущены ошибки, которыми может воспользоваться оппонент при судебном разбирательстве. Необходимо направить уведомление, учитывая следующее. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, договор прекращается с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В рассматриваемом случае именно с момента получения уведомления арендатором договор прекращает действие.

Согласно п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке (а заявление об одностороннем отказе от договора отвечает всем признакам односторонней сделки), то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (в нашем случае при соблюдении указанных условий договор будет расторгнутым даже в случае, если адресат, то есть арендатор, не получит уведомления).

При этом датой получения уведомления (и соответственно – датой прекращения договора) в случае, если Арендатор его не получит, можно будет считать день истечения срока хранения уведомления в почтовом отделении.

Исходя из конкретных условий рассматриваемого в качестве примера договора аренды, арендодатель при расторжении договора в связи с допущенными арендатором нарушениями также вправе:

— взыскать штраф в размере двухмесячной арендной платы;

— удержать обеспечительный платеж, при этом не производить его зачет в счет долгов Арендатора;

— требовать от Арендатора приведения помещения в состояние, пригодное для его использования под офис или возмещения расходов на приведение его в такое состояние на основании заключения специалиста.

Примечание: в соответствии с условиями рассматриваемого в качестве примера договора арендатор вправе до получения уведомления о прекращении договора устранить нарушение (то есть уплатить просроченную  арендную плату), после чего допущенные нарушения уже не смогут служить основанием для одностороннего отказа от договора. Поэтому, если до получения уведомления об одностороннем отказе от договора арендатор погашает задолженность, дальнейшие действия лишаются своего правового основания.  

 3-й этап. Передача помещения арендатором арендодателю. По условиям рассматриваемого в качестве примера договора арендатор должен вернуть арендуемое имущество в течение 5 дней с момента прекращения договора. Таким образом, необходимо обеспечить в соответствующий период (в течение 5 дней с даты получения арендатором уведомления) возможность встречи представителей арендатора и арендодателя. Это можно сделать, например, посредством обмена письмами по электронной почте. Примечание: надо иметь в виду, что судебная практика безусловно признает, что соответствующие уведомления были направлены надлежащему адресату только в том случае, если в договоре содержатся электронные адреса сторон, по которым должна осуществляться юридически значимая переписка. Во всех иных случаях придется доказывать, что электронное письмо было направлено надлежащему адресату.

 4-этап. Разбивается на два возможных варианта в зависимости от поведения арендатора. Эти варианты следующие:

4.1. Арендатор передает помещение по акту приема-передачи. В этом случае переходим к следующим пунктам. Аналогично поступаем в случае, если Арендатор «сбегает» и бросает помещение без подписания акта приема-передачи. Фиксируем это обстоятельство односторонним актом.

4.2. Арендатор отказывается передать помещение и не выезжает. В этом случае придется подавать иск о выселении арендатора (или заявлять такое требование в совокупности с иными требованиями, указанными далее). Это негативный вариант, но необходимо понимать, что арендная плата в этом случае может быть взыскана до фактического освобождения Арендатором помещения (ст. 622 ГК РФ).

Здесь же необходимо иметь в виду, что в соответствии с условиями рассматриваемого в качестве примера договора, в случае нашего отказа от договора в связи с нарушениями арендатора, арендатор обязан за свой счет привести помещение в состояние, пригодное для его использования под офис либо возместить нам расходы по приведению помещения в такое состояние (на основании заключения специалиста). То есть необходимо будет дополнительно заявлять требования о приведении помещения в состояние, пригодное для его использования под офис. В случае невыполнения данного требования, необходимо будет приглашать специалиста, который подготовит заключение о сумме расходов на приведение помещения в это состояние и взыскивать данные суммы в судебном порядке.

 5-й этап. Дальнейшие действия – это снятие обременения помещения, а именно прекращение регистрации договора аренды. Здесь также два основных варианта:

5.1.  Арендатор подает вместе с арендодателем заявление в Росреестр. Вариант самый простой для арендодателя, но не очевидный, поскольку односторонний отказ от договора – это ситуация конфликтная и далеко не всегда «обиженная» сторона готова действовать добросовестно.

5.2. Арендатор отказывается подать заявление в Росреестр (или игнорирует наше требование об этом). В этом случае, необходимо будет обращаться в суд с требованиями о признании договора аренды прекратившимся, а после этого снимать обременение на основании судебного решения.

Это следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, в котором указывается: «В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр…»

 6-й этап. Проведение судебного процесса или нескольких судебных процессов, исходя из конкретной ситуации и развития событий. Данного этапа удается избежать только в случае, если Арендатор выполняет все, вытекающие из закона и/или договора аренды требования, что, как уже указывалось, неочевидно.

Основные требования, которые необходимо заявлять в рамках судебных процессов (исходя из конкретных условий договора аренды, рассматриваемого в качестве примера):

— О признании договора прекратившим действие;

— О выселении Арендатора;

— О приведении помещения в состояние, пригодное для использование под офис или (что более вероятно) о возмещении расходов на такое приведение;

— О взыскании штрафа в размере двухмесячной арендной платы.

Требования можно объединить в одном исковом заявлении.

 

Как видно, при кажущейся  внешней простоте процедура одностороннего отказа от договора аренды является сложной и громоздкой в своей практической реализации в случае, если  другая сторона ведет себя недобросовестно и добровольно не исполняет предусмотренные договором и законом требования

Расторжение договора аренды

23.06.2014

Примерное время чтения: 3 мин.


К сожалению, на практике арендодателям приходится сталкиваться с ситуациями, когда с арендаторами приходится расставаться. Самой распространенной причиной такого решения является неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы. Встречаются случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем и без расторжения договора аренды фактически покидает арендованные помещения, после чего связь с ним обрывается. В настоящей статье мы дадим несколько рекомендаций о том, как в таких случаях арендодателю следует поступать.

СУД ИЛИ УВЕДОМЛЕНИЕ?

Как ни парадоксально это звучит, но планировать расторжение договора следует еще при его заключении. Дело в том, что договоры аренды, заключенные на определенный срок, расторгаются только в судебном порядке. Это означает, что для выселения арендатора арендодателю придется обращаться с иском в суд. Однако судебные разбирательства затягивают процесс сдачи площадей новым арендаторам и могут повлечь для арендодателя дополнительные финансовые затраты на услуги по судебному представительству. Выходом из ситуации является включение в договор условий о возможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), который влечет расторжение договора во внесудебном порядке. В связи с этим в договоре аренды следует четко прописать, в каких случаях арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, а также порядок расторжения договора. Тогда для расторжения договора можно ограничиться отправкой арендатору письменного уведомления.

АРЕНДАТОР «ПРОПАЛ» …

В данном случае имеется в виду ситуация, когда сотрудники арендатора-организации покинули арендованные помещения, а связь с ответственными лицами — утрачена. Причем организация не ликвидирована и из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) не исключена.

С точки зрения закона, договор в этом случае продолжает действовать, а арендная плата – начисляться. Однако на практике взыскать арендную плату в случае, когда арендатор – организация фактически прекратила свою хозяйственную деятельность, проблематично, и зачастую арендодатель заинтересован лишь в корректном оформлении документов, связанных с расторжением договора.


Как было замечено выше, по общему правилу, договоры аренды расторгаются только в судебном порядке. Поэтому если порядок одностороннего отказа от договора с арендатором не согласован, расторгать договор аренды придется через суд. Однако, предположим, что договором аренды прямо предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке путем направления уведомления арендатору. Куда в таком случае направлять уведомление (заранее предполагая, что получено оно не будет)?

Здесь важно отметить, что сведения о месте нахождения организации (т.н. «юридический адрес») содержатся в ЕГРЮЛ и являются открытыми для всеобщего ознакомления. Даже если организация фактически не находится по адресу, указанному в ЕГРЮЛ в качестве ее места нахождения, она несет ответственность за достоверность этих сведений. Поэтому арендодатель вправе отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, и в этом случае порядок его расторжения будет соблюден. Если в договоре или связанной с ним переписке упоминается иной почтовый адрес арендодателя, рекомендуется отправить дополнительные уведомления также и по этому адресу.

… А ИМУЩЕСТВО ОСТАЛОСЬ

Если договор расторгается или прекращает действие в обычном порядке, арендодатель и арендатор подписывают двухсторонний акт о возврате помещений арендатору. Однако при «внезапном исчезновении» арендатора этого сделать не получится. Отсутствие арендатора не препятствует арендодателю вновь вступить во владение помещениями, если договор расторгнут. На практике в этом случае арендодатель предварительно уведомляет арендатора о своем намерении вновь занять помещения и предлагает забрать из них имущество, принадлежащее арендатору. Если в указанное в сообщении время арендатор не явится, вскрытие помещений можно провести без него. Для этого, как правило, создается комиссия, состоящая из сотрудников арендодателя. При выявлении в помещениях имущества, комиссия составляет его опись, а арендатор уведомляется о возможности забрать принадлежащие ему вещи. Суды квалифицируют такие действия как самозащиту права.

Что можно сделать с имуществом, которое оставил арендатор? Сразу отметим, что вопросы, связанные с распоряжением имуществом арендатора, оставленным им после расторжения договора, также необходимо согласовывать с арендатором заранее и прописывать в договоре. Однако представим, что этого сделано не было.

Поскольку право пользования помещений арендатор утратил, его вещи могут быть вынесены арендодателем и помещены на хранение. При этом хранение вещей арендатора является актом доброй воли арендодателя, поскольку такая обязанность в силу закона на него не возложена (арендодатель обязан лишь предоставить арендатору возможность забрать вещи). Если же оставленное арендатором после расторжения договора имущество представляет ценность, а платежей, внесенных арендатором, недостаточно для погашения задолженности по арендной плате, арендодатель вправе удержать его (п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №68) и в судебном порядке требовать взыскания задолженности за счет удержанного имущества.

Источник

десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами) — Право на vc.ru

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

{«id»:82406,»url»:»https:\/\/vc.ru\/legal\/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami»,»title»:»\u0410\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440 \u043f\u0440\u043e\u0442\u0438\u0432 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043e\u0434\u0430\u0442\u0435\u043b\u044f: \u0434\u0435\u0441\u044f\u0442\u044c \u0432\u0430\u0436\u043d\u044b\u0445 \u044e\u0440\u0438\u0434\u0438\u0447\u0435\u0441\u043a\u0438\u0445 \u0432\u043e\u043f\u0440\u043e\u0441\u043e\u0432 \u043e\u0431 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0435 \u0432 \u0440\u043e\u0441\u0441\u0438\u0439\u0441\u043a\u043e\u043c \u0438\u043d\u0442\u0435\u0440\u043d\u0435\u0442\u0435 (\u0441 \u043e\u0442\u0432\u0435\u0442\u0430\u043c\u0438)»,»services»:{«facebook»:{«url»:»https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/legal\/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami»,»short_name»:»FB»,»title»:»Facebook»,»width»:600,»height»:450},»vkontakte»:{«url»:»https:\/\/vk.com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/legal\/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami&title=\u0410\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440 \u043f\u0440\u043e\u0442\u0438\u0432 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043e\u0434\u0430\u0442\u0435\u043b\u044f: \u0434\u0435\u0441\u044f\u0442\u044c \u0432\u0430\u0436\u043d\u044b\u0445 \u044e\u0440\u0438\u0434\u0438\u0447\u0435\u0441\u043a\u0438\u0445 \u0432\u043e\u043f\u0440\u043e\u0441\u043e\u0432 \u043e\u0431 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0435 \u0432 \u0440\u043e\u0441\u0441\u0438\u0439\u0441\u043a\u043e\u043c \u0438\u043d\u0442\u0435\u0440\u043d\u0435\u0442\u0435 (\u0441 \u043e\u0442\u0432\u0435\u0442\u0430\u043c\u0438)»,»short_name»:»VK»,»title»:»\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435″,»width»:600,»height»:450},»twitter»:{«url»:»https:\/\/twitter.com\/intent\/tweet?url=https:\/\/vc.ru\/legal\/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami&text=\u0410\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440 \u043f\u0440\u043e\u0442\u0438\u0432 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043e\u0434\u0430\u0442\u0435\u043b\u044f: \u0434\u0435\u0441\u044f\u0442\u044c \u0432\u0430\u0436\u043d\u044b\u0445 \u044e\u0440\u0438\u0434\u0438\u0447\u0435\u0441\u043a\u0438\u0445 \u0432\u043e\u043f\u0440\u043e\u0441\u043e\u0432 \u043e\u0431 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0435 \u0432 \u0440\u043e\u0441\u0441\u0438\u0439\u0441\u043a\u043e\u043c \u0438\u043d\u0442\u0435\u0440\u043d\u0435\u0442\u0435 (\u0441 \u043e\u0442\u0432\u0435\u0442\u0430\u043c\u0438)»,»short_name»:»TW»,»title»:»Twitter»,»width»:600,»height»:450},»telegram»:{«url»:»tg:\/\/msg_url?url=https:\/\/vc.ru\/legal\/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami&text=\u0410\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440 \u043f\u0440\u043e\u0442\u0438\u0432 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043e\u0434\u0430\u0442\u0435\u043b\u044f: \u0434\u0435\u0441\u044f\u0442\u044c \u0432\u0430\u0436\u043d\u044b\u0445 \u044e\u0440\u0438\u0434\u0438\u0447\u0435\u0441\u043a\u0438\u0445 \u0432\u043e\u043f\u0440\u043e\u0441\u043e\u0432 \u043e\u0431 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0435 \u0432 \u0440\u043e\u0441\u0441\u0438\u0439\u0441\u043a\u043e\u043c \u0438\u043d\u0442\u0435\u0440\u043d\u0435\u0442\u0435 (\u0441 \u043e\u0442\u0432\u0435\u0442\u0430\u043c\u0438)»,»short_name»:»TG»,»title»:»Telegram»,»width»:600,»height»:450},»odnoklassniki»:{«url»:»http:\/\/connect.ok.ru\/dk?st.cmd=WidgetSharePreview&service=odnoklassniki&st.shareUrl=https:\/\/vc.ru\/legal\/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami»,»short_name»:»OK»,»title»:»\u041e\u0434\u043d\u043e\u043a\u043b\u0430\u0441\u0441\u043d\u0438\u043a\u0438″,»width»:600,»height»:450},»email»:{«url»:»mailto:?subject=\u0410\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440 \u043f\u0440\u043e\u0442\u0438\u0432 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043e\u0434\u0430\u0442\u0435\u043b\u044f: \u0434\u0435\u0441\u044f\u0442\u044c \u0432\u0430\u0436\u043d\u044b\u0445 \u044e\u0440\u0438\u0434\u0438\u0447\u0435\u0441\u043a\u0438\u0445 \u0432\u043e\u043f\u0440\u043e\u0441\u043e\u0432 \u043e\u0431 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0435 \u0432 \u0440\u043e\u0441\u0441\u0438\u0439\u0441\u043a\u043e\u043c \u0438\u043d\u0442\u0435\u0440\u043d\u0435\u0442\u0435 (\u0441 \u043e\u0442\u0432\u0435\u0442\u0430\u043c\u0438)&body=https:\/\/vc.ru\/legal\/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami»,»short_name»:»Email»,»title»:»\u041e\u0442\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043f\u043e\u0447\u0442\u0443″,»width»:600,»height»:450}},»isFavorited»:false}

38 306 просмотров

Если что, вот предыдущие:

​Cтанислав Сазонов, юрист, экономист, предприниматель

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

Где это сказано?

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

По закону — нет.

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

К сожалению, да.

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Нужна ли арендодателю причина для расторжения договора аренды по истечении срока?

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление: 6 сентября 2018 г.

Как правило, арендодатель может расторгнуть договор аренды без объяснения причин по истечении срока аренды. Это означает, что ваш домовладелец не обязан продлевать договор аренды или разрешать вам оставаться в собственности в течение дополнительного времени, если вы не можете применить закон о запрете репрессалий.Ваш домовладелец обычно заранее уведомляет вас о том, что ваш договор аренды не будет продлен (обычно на 30 дней), но арендаторы, как правило, несут ответственность за принятие мер по продлению срока аренды.

Дополнительные статьи, связанные с прекращением аренды, см. В договорах аренды и аренды.

по истечении срока аренды

Дела, основанные на законе об арендодателях, рассматриваются на уровне штата и на местном уровне, поэтому законы могут отличаться от штата к штату. Тем не менее, всегда лучше поддерживать четкую связь с арендодателем и не ждать до последней минуты, чтобы попытаться продлить договор аренды.Как правило, арендодатели не должны принимать арендную плату или соглашаться на новые условия сверх первоначального срока аренды, если они не желают продлевать договор аренды. Это может быть истолковано судом как продление срока аренды по умолчанию, по крайней мере, на ежемесячной основе.

Некоторые договоры аренды включают возможность продления, которая должна выполняться своевременно, чтобы арендодатель мог подготовиться к новому арендатору. Некоторые штаты требуют, чтобы домовладелец отправлял существующим арендаторам, которые не воспользовались возможностью продления, письменное уведомление о том, что их договор аренды истекает в заданную дату.

В большинстве случаев пребывание в арендуемой собственности после окончания срока аренды является основанием для домовладельца подать иск о незаконном задержании и выселении арендатора.

Возмездие

Может быть чрезвычайно сложно доказать, что арендодатель действовал в ответ, когда он или она решил расторгнуть договор аренды без причины, поскольку действительной причиной является окончание самого срока. Но если вы можете доказать, что арендодатель согласился на продление аренды, а затем отменил продление без уведомления, оставив вас неподготовленными к резкому переезду, тогда у вас может быть действительное требование.

См. Какие виды поведения считаются репрессалиями арендодателя? Больше подробностей.

Может ли арендодатель расторгнуть мой договор аренды без причины: дополнительные ресурсы

Если после прочтения этой статьи у вас возникнут дополнительные вопросы, вы можете продолжить исследование, щелкнув по ссылкам ниже. Вам также следует серьезно подумать о том, чтобы поговорить с поверенным по недвижимости, чтобы убедиться, что вы осведомлены о самых последних законах вашего штата.

Получите юридическую помощь по вопросам прекращения аренды

Поскольку отношения арендатора / арендодателя строятся на основе контракта, а именно договора аренды, для арендаторов предусмотрены меры защиты, основанные на законе.Но это также означает, что домовладелец несет ответственность только за то, что он согласовал в договоре аренды. Если у вас есть вопросы по договору аренды, вы можете проконсультироваться с квалифицированным адвокатом арендодателя-арендатора рядом с вами.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:

Плюсы и минусы нарушения договора аренды — и законные права арендаторов

Вы думаете о расторжении договора аренды, потому что готовы переехать в более дешевые районы или более творческий город? Какими бы ни были ваши мотивы, вы должны знать, что расторжение договора аренды может иметь довольно серьезные последствия.

«Нет действительно безопасного способа расторгнуть договор аренды», — сказал Дэвид Конрад Бейер, адвокат арендодателя / арендатора в юридической фирме Beyer в телефонном интервью. «По закону есть способы. Однако большинство арендодателей просто игнорируют это и все равно пытаются отправить людей в коллекцию, надеясь, что часто правильно, , что арендатор просто заплатит ».

Хотя законы штатов различаются по типам финансовых последствий, с которыми вы можете столкнуться в случае расторжения договора аренды, это, скорее всего, будет стоить вам денег и, возможно, повредит ваш кредит, если вы не сделаете это правильно.Вот несколько ключевых вещей, которые вы должны знать о том, что может случиться, если вы расторгнете договор аренды, и как избежать любых нежелательных последствий.

1. Расторжение договора аренды может стоить вам больших затрат

«Если вы расторгнете договор аренды, не установив законных причин для расторжения, ваш домовладелец может подать на вас в суд на оставшуюся часть арендной платы», — сказал Бейер. Другими словами: вам могут предъявить иск о возмещении арендной платы с момента вашего отъезда до момента въезда нового арендатора или до окончания срока аренды.

Большинство домовладельцев пытаются сдать квартиру новому арендатору, и законы некоторых штатов требуют, чтобы арендодатель приложил эти усилия. Однако даже в тех штатах, где требуется повторная аренда, домовладельцы должны только предпринять «разумные» шаги для повторной аренды и не должны сдавать аренду неквалифицированным заявителям, как Ноло, издатель юридической информации «сделай сам». объяснил. И, если ваш домовладелец должен оплачивать расходы, связанные с повторной арендой, например расходы на рекламу, вы можете нести ответственность за покрытие этих расходов.

«Арендодатель может использовать ваш залог для покрытия некоторых из этих убытков», — сказал Бейер . Расторжение договора аренды «сильно навредит вам, особенно если вы живете в районе, очень благоприятном для домовладельцев», — отметил он.

И удачи вам в возвращении вашего депозита. В зависимости от законодательства штата арендодателю может потребоваться выслать вам отчет о том, как был использован ваш депозит, если он хранит ваш гарантийный депозит. По данным Союза арендаторов, этот учет может просто показать, что ваши деньги пошли на неоплаченную арендную плату или сборы, связанные с повторной арендой квартиры.

2. Ваш кредитный рейтинг повысится.

Ваш договор аренды является юридически обязывающим договором, в котором вы соглашаетесь платить арендную плату в течение всего срока аренды. Если вы не выполните свою часть сделки, домовладелец может нанести ущерб вашей кредитной истории.

Ваш арендодатель может сообщить, что вы просрочили арендную плату, в основные кредитные бюро — Equifax, Experian и TransUnion. Нарушение договора аренды также может вызвать судебный процесс против вас или может побудить арендодателя нанять сборщика, который придет за вами за неоплаченную арендную плату и другие расходы.Судебные решения против вас и усилия по взысканию долга могут быть отражены в вашем кредитном отчете и оставаться там в течение семи лет, согласно данным The Balance.

Согласно Bankrate, ваш кредитный рейтинг может упасть на 50 пунктов. А это, в свою очередь, может повлиять на вашу способность делать такие вещи, как покупка дома в будущем. Таким образом, в ваших интересах избежать ущерба, заключив сделку, которая умиротворяет вашего арендодателя и не приведет к усилиям по сбору средств или судебным искам против вас.

3.Вот когда вы можете юридически расторгнуть договор аренды

Хотя вы не можете просто покинуть свою квартиру, не столкнувшись с проблемами, вы можете юридически расторгнуть договор аренды из-за «конструктивного выселения», что дает вам возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды без законных оснований. или финансовые последствия.

«Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец предпринял действия или не предпринял действий , которые по существу исключают арендатора из дома», — сказал Бейер.«Это делают действительно опасные условия». Если, например, ваш обогреватель сломался посреди зимы, вы не сможете безопасно жить в своем доме и вам, возможно, придется уехать. Возможно, арендодатель не выселил вас официально, но неспособность исправить положение имеет тот же эффект, вынуждая вас покинуть дом.

Если отопление в вашей аренде не работает, вы можете расторгнуть договор аренды без финансовых последствий. DutchScenery / Shutterstock.com

Проблема в том, что ваш домовладелец может попытаться привлечь вас в суд и заявить, что вы нарушили договор аренды, даже если вы уезжаете из-за небезопасной собственности.И часто существуют особые правила , например, дать арендодателю определенное время для устранения проблемы — которым вы должны следовать, чтобы иметь оправдание в расторжении договора аренды из-за проблем с безопасностью или из-за другого плохого поведения со стороны ваш домовладелец, как домогательства.

4. Разговор с домовладельцем может быть ответом

Если вы знаете, что вам нужно расторгнуть договор аренды, лучшим вариантом может стать решение проблемы в лоб.

«Первое, что нужно сделать, это поговорить со своим домовладельцем», — сказал Бейер.«Большинство домовладельцев работают со своими арендаторами. Им не больше нравится иметь дело с арендаторами, нарушающими договор аренды, чем арендаторам «.

Если вы поговорите со своим домовладельцем, вы часто сможете прийти к полюбовному решению, которое сделает всех счастливыми. Например, у вашего домовладельца может быть список ожидания для съемщиков, и он может быть счастлив получить квартиру бесплатно.

Ваш договор аренды также может позволить вам сдать договор аренды в субаренду или найти кого-то, кто возьмет на себя его выполнение, хотя это не всегда так. Узнайте, что позволяет ваш конкретный договор аренды и что нужно сделать, чтобы арендодатель остался доволен вашим отъездом, чтобы вы не подвергали риску свой кредит и не теряли залог.

5. Если есть проблема, у вас есть юридические возможности.

Если вам нужно разорвать договор аренды, потому что арендодатель не решает проблемы или иным образом делает невозможным проживание в вашей квартире, у вас есть возможность убедиться, что арендодатель не может подать на вас в суд за нарушение договора аренды и даже возможное получение компенсации. «Если ничего не помогает, обратитесь за судебным решением о прекращении аренды, подав иск о мелких претензиях», — предложил Бейер. Для этого нужно обратиться в суд и попросить судью расторгнуть договор аренды.

Как поясняет Народная юридическая библиотека штата Мэриленд, «если арендатор освобождает собственность из-за суровости условий, арендатор может подать в суд на арендодателя за конструктивное выселение, а также потребовать от суда аннулирования договора аренды и выплаты арендатору денег. убытки. »

Судья может расторгнуть договор аренды, если вы докажете, что квартира непригодна для проживания. Вы также можете получить денежную компенсацию. ESB Professional / Shutterstock.com

«Поговорите с юристом и узнайте, что делать дальше», — посоветовал Бейер.Это важно, даже если вы уже вовлечены в юридический конфликт со своим арендодателем. «Часто адвокаты знают друг друга и могут гораздо легче общаться, чтобы прийти к удовлетворительным выводам». Учитывая потенциальный удар по вашему кредиту и риск получить задолженность в размере тысяч долларов по аренде, поговорить с юристом может быть вашим лучшим вариантом, если ваш домовладелец откажется сотрудничать.

Подпишитесь на Payoff — ваш еженедельный ускоренный курс о том, как прожить свою лучшую финансовую жизнь. Кроме того, по всем вопросам, связанным с жгучими деньгами, обращайтесь к Mic’s Credit , сбережениям , карьере , инвестированию и центрам здравоохранения для получения дополнительной информации — это окупается.

Примеры условий прекращения договора арендодателем

Вариант прекращения договора арендодателем . Независимо от положений подраздела A настоящей статьи 10 об обратном, если Помещения полностью повреждены или становятся полностью непригодными для аренды, и если Арендодатель примет решение не восстанавливать Помещения, или если Здание будет повреждено в результате пожара или другого несчастного случая, что по мнению Арендодателя, потребуется либо существенная перестройка, снос или реконструкция Здания (независимо от того, были ли Помещения повреждены или стали непригодными для проживания), либо Здание после предлагаемого ремонта, изменения или восстановления не будет экономически целесообразным, поскольку офисное здание, то в любом из таких случаев Арендодатель, по усмотрению Арендодателя, может не позднее, чем через девяносто (90) дней после повреждения, направить Арендатору письменное уведомление о расторжении настоящего Договора аренды.Кроме того, (i) если Помещению или Зданию будет нанесен какой-либо ущерб в течение последнего года Срока действия, Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий Договор аренды путем письменного уведомления Арендатора, и в таком случае действие настоящего Договора аренды прекращается позднее. даты уведомления о расторжении договора или даты, когда Арендатор освобождает Помещение и снимает с него все свое имущество, и (ii) Арендодатель не обязан ремонтировать или восстанавливать Помещение или Здание, если владелец ипотеки или соответствующего арендованного права подает заявку страховых доходов по ссуде или остатку арендных платежей, а также оставшейся выручки, если таковая имеется, доступной Арендодателю, недостаточно для оплаты такого ремонта или восстановления.Если Арендодатель решит расторгнуть настоящий Договор аренды, Срок его действия истекает на тридцатый (30-й) день после направления такого уведомления, и Арендатор должен освободить Помещение и передать его Арендодателю. Если Арендатор не будет нарушать обязательства по настоящему Договору аренды, то после прекращения действия настоящего Договора на условиях, предусмотренных в следующем предыдущем предложении, ответственность Арендатора по арендной плате, возникшая после этого, прекращается на следующий день после такого повреждения.

Что нужно знать.

Арендодатель Может пострадать при добровольной сдаче в аренду


Прекращении действия при субаренде помещения

Это обычное дело для домовладельца и его арендатор взаимно соглашаются прекратить аренду.Причин много. Арендатор больше не сможет позволить себе арендные платежи, или ему может потребоваться переместить свой бизнес расположение в другом месте. Иногда арендатор соглашается оплатить расторжение плата или урегулирование арендодателю во избежание судебных разбирательств, а иногда они просто соглашаются расторгнуть договор аренды без оплата любого вида.

Субарендаторы
Что произойдет, если арендатор сдал в субаренду часть собственность третьему лицу? Примером может быть арендатор офиса. кто сдал в субаренду несколько офисных помещений, или розничный торговец, у которого есть сдал в субаренду небольшое дополнительное пространство мелкому торговцу или сервису провайдер.Другим примером может быть субаренда по договор аренды «офисного помещения» при индивидуальном офисы сдаются в аренду тем, кому нужен офис и поддержка Сервисы.

Вы можете подумать, что обоюдное соглашение о прекращении основная аренда автоматически прекращает субаренду, так как субарендатор требует через расторгнутый основной договор аренды. Вы также можете подумать, что субарендатор останется только с иском о возмещении убытков к арендатору (его субподрядчику).Если бы у вас возникла такая мысль (хоть и вполне логичная), Вы были бы совершенно неправы!

Суды анализируют ситуацию несколько иначе. Они говорят, что когда арендатор сдает в субаренду часть своего помещения, он передает часть своего арендованного имущества третьей стороне. Следовательно, он не может согласиться прекратить действие имущества, которое он больше не имеет. В результате по обоюдному согласию арендодателя и арендатор прекращает основной договор аренды, он не прекращается субаренда.Субарендатор может оставаться в помещении на срок его субаренды. Это может быть сложно для арендодатель, если помещение субаренды находится в центре большого люкс или в другом неудобном месте, или если он осталось с шахматной коллекцией аренды офисного пакета.

The Shocker
Это еще не самое худшее. Некоторые суды постановили, что субарендатору больше не нужно платить арендную плату! Это основано на древнем теория права собственности, что безоговорочная сдача оставшегося срока основной аренды вместе с акцептом арендодателем объединяет арендованное имущество в плату, в зависимости от имущества, находящегося в собственности субарендатора.Результат что субарендатор сохраняет за собой субаренду, и любые иск арендодателя или субарендатора погашен вместе с расторжением договора аренды мастера. Другие суды приняли более разумное правило, что обязанность платить арендная плата подразумевается арендодателем при этом обстоятельстве, или разработали правило, требующее от субарендатора платить арендную плату по соображениям справедливости и равноправия.Поскольку в большинстве судов пока что для решения этой проблемы во многих юрисдикциях результат может пойти любым путем.

(Имейте в виду, что вышеприведенное обсуждение относится только к увольнениям). по взаимному согласию; одностороннее расторжение договора домовладельцем в результате нарушения арендатором действительно действуют, чтобы прекратить все субаренды.)

Уроки
Что это значит, если вы домовладелец? К счастью, есть Вот несколько уроков, которые мы можем извлечь из этого сценария:

  1. При аренде: В качестве арендодателя попытаться для согласования положения в вашем договоре аренды, в котором вы можете удержать соглашаетесь на субаренду по своему собственному усмотрению, без каких-либо требований разумности.Если ты не можешь получить это, попытайтесь договориться о положении, в котором говорится, что субаренда должна указывать, что она прекращается при прекращении основной аренды, независимо от того, является ли расторжение взаимным соглашение арендодателя и арендатора или иное.
  2. При согласии: Если вы соглашаетесь в субаренду, помните, что вы можете застрять с ней, если договор аренды прекращается.Попытайтесь убедиться, что он в место, которое не окажется проблемным, если хозяин аренда прекращена, или обсудите положение, которое у вас есть право переселить субарендатора по окончании аренда хозяина.
  3. При завершении: Если вы ведете переговоры расторжение договора аренды, убедиться в отсутствии субаренды; но если они есть, (а) попробуйте сделать их прекращение условием о прекращении основной аренды, или (b) по крайней мере попросите арендатора передать вам субаренду (вместе с прямая уступка права на взимание арендной платы) до вы соглашаетесь на расторжение, чтобы вы могли получать арендную плату даже если вы должны соблюдать субаренду.
  4. Последняя надежда: Наконец, если субаренда — серьезная проблема, не соглашайтесь на взаимное прекращение. Подождите, пока арендатор не выполнит дефолт, и затем расторгнуть договор аренды (или, по крайней мере, право арендатора до продолжения владения) за неисполнение, что также прекращает субаренду.

Вернуться в Legal Темы

Что нужно знать о досрочном прекращении коммерческой аренды

Коммерческая аренда — это объемный документ, в котором излагаются права и обязанности как арендатора, так и арендодателя.Учитывая его сложный характер, он часто превращается в минное поле для стороны, у которой отсутствует юридическое представительство при подписании, оформлении и обеспечении исполнения договора аренды. В случае, когда одна сторона добивается досрочного прекращения, обе стороны должны идти по натянутой веревке, чтобы избежать потенциального судебного процесса в результате неудавшихся переговоров. Вот пять вещей, о которых вам нужно знать, прежде чем добиваться досрочного расторжения договора аренды, с точки зрения арендатора.

1. Вы не можете уйти без согласия

В коммерческой аренде обычно указывается срок аренды.Если одна сторона добивается досрочного расторжения договора, другая сторона не обязана соглашаться с этим. Некоторые договоры аренды содержат пункт, конкретно касающийся ситуации досрочного расторжения. Некоторые этого не делают. В этом случае, если сторона откажется от договора аренды без согласия другой стороны, другая сторона может предъявить иск другой стороне за нарушение договора аренды и потребовать возмещения убытков. Если арендатор в одностороннем порядке прекращает договор аренды, домовладелец может предъявить к арендатору иск о выплате арендной платы за оставшийся срок аренды.Если арендодатель в одностороннем порядке прекращает договор аренды, арендатор имеет претензию к арендодателю в отношении всех убытков, понесенных в результате досрочного расторжения.

2. Возможно, вам придется заплатить за восстановление

Коммерческая аренда обычно содержит пункт, требующий от арендатора восстановить помещение до первоначального состояния по истечении или прекращении аренды за счет арендатора. Если арендатор не выполняет свои обязательства, арендодатель может вмешаться, чтобы провести восстановление и вернуть арендатору оплату.Это может быть очень рискованная область. Некоторые арендаторы думают, что платить домовладельцу за выполнение работы менее хлопотно, но не осознают, что, поступая таким образом, они ставят себя в опасное положение. Арендатор может оказаться в ситуации, когда он не может контролировать скорость и стоимость восстановления. Таким образом, арендатору всегда рекомендуется проконсультироваться с юристом перед тем, как вступить в переговоры о досрочном расторжении договора с самим арендодателем.

3. Было бы лучше, если бы вы заключили договор о расторжении договора

В случае, когда нет специального пункта, регулирующего досрочное прекращение, во избежание путаницы обеим сторонам было бы лучше заключить соглашение о досрочном прекращении, чтобы указать обязательства сторон, такие как ремонт и восстановление, какая сторона несет расходы, прекращение дата и т. д.

4. Вы можете досрочно расторгнуть договор аренды, если…

В некоторых случаях, когда досрочное расторжение договора вызвано невыполнением арендодателем своих обязательств, арендатору следует с осторожностью воспользоваться своим правом расторжения договора аренды. Как правило, расторжение договора оправдано лишь в нескольких обстоятельствах, например, когда договор аренды существенно нарушен, «что лишает невиновную сторону практически всех преимуществ договора» или, альтернативно, как «нарушение, которое затрагивает корень договора». контракт».Эти определения разделяют схожие принципы. Если обнаруживается существенное нарушение, сторона, против которой было совершено существенное нарушение, имеет право рассматривать договор как заключенный. Однако порог для обнаружения существенного нарушения довольно высок, часто арендатор, который рассматривает договор аренды как конечную цель, оказывается в суде как сторона, нарушившая договор аренды.

Арендатор также имеет право расторгнуть договор аренды, если договор аренды «сорван». Это не имеет ничего общего с чувствами арендатора.Доктрина разочарования описывает ситуацию, когда непредвиденные обстоятельства делают договор и его цели практически невозможными для выполнения; признать незаконным выполнение договорных обязательств; сделать договор в корне отличным от его первоначального намеченного характера. В этом случае договор аренды прекращается без каких-либо обязательств перед любой из сторон.

Существуют и другие обстоятельства, при которых договор аренды может быть расторгнут, например, мошенничество, введение в заблуждение. Каждый случай требует контекстного и тщательного анализа.Свяжитесь с нами сегодня, чтобы связаться с нашими опытными юристами по лизингу, которые могут помочь с вашим коммерческим лизингом.

Заявление об ограничении ответственности : Использование этого сайта, а также отправка или получение информации через него не устанавливают отношений между адвокатом и клиентом. Выраженные мнения и содержание этого блога предназначены для некоммерческих образовательных целей. Это не и не предполагается юридическая консультация по какому-либо конкретному набору фактов. Использование этого веб-сайта не создает отношений адвокат-клиент (поверенный-клиент).Если вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться напрямую к юристу.

Назад

Расторжение договора аренды или аренды

Обязательный срок аренды и уведомление о прекращении аренды коммерческого помещения

При аренде коммерческих площадей арендаторам предоставляется обязательный срок аренды 5 + 5 лет. Установленный законом срок уведомления составляет 1 год, и уведомление должно быть отправлено заказным письмом или уведомлением судебного пристава.

Стороны также могут договориться о испытательном сроке 2 года. Если договор аренды не расторгается, он автоматически становится договором аренды сроком на 5 лет, при этом первые 2 года вычитаются из первых 5 лет.

По истечении первых 5 лет арендодатель может отказаться от договора только на основании ненадлежащего управления арендатором или срочного личного использования арендодателем. Срочное использование в личных целях также включает ремонт, который невозможен без прекращения аренды. Сам факт того, что арендодатель хочет продать коммерческое помещение, не является основанием для личного использования.

По истечении второго пятилетнего срока арендодатель может отказаться от договора на основании ненадлежащего управления арендатором или срочного личного использования арендодателем. Расторжение также возможно на основании баланса интересов между арендатором и арендодателем, отказа дать согласие на разумное предложение заключить новый договор аренды и потому, что арендодатель желает реализовать целевое использование в соответствии с текущим планом зонирования.

Арендатор всегда может расторгнуть договор аренды по истечении каждого 5-летнего периода, конечно, с учетом периода уведомления.

Если арендатор не соглашается в письменной форме на прекращение аренды арендодателем в течение 6 недель после уведомления о расторжении, арендодатель должен подать иск о прекращении аренды в суд, чтобы расторгнуть договор аренды. Договор аренды продолжается до тех пор, пока суд не вынесет окончательное решение по делу.

Строгие правила расторжения договора применяются только в том случае, если одна из сторон в одностороннем порядке желает расторгнуть договор аренды. Конечно, арендатор и арендодатель могут по взаимной консультации принять решение о расторжении договора аренды по взаимному согласию.

Прекращение аренды — явное или подразумеваемое?

Отношения арендодатель-арендатор являются юридическими отношениями и регулируются положениями Закона о передаче собственности 1882 года (Закон). В отношениях арендодатель / арендатор стороны часто упоминаются как арендодатель (арендодатель) и арендатор (арендатор). Договор, которым связаны отношения арендодателя и арендатора, является договором аренды. Термин «аренда» определяется в разделе 105 Закона и гласит:

.

«Аренда недвижимого имущества — это передача права на владение таким имуществом, сделанная в течение определенного времени, явная или подразумеваемая, или на неограниченный срок, в счет уплаченной или обещанной цены, или денег, доли урожая. , услуги или любые другие ценные вещи, которые должны предоставляться передающей стороне периодически или в определенных случаях принимающей стороной, которая принимает передачу на таких условиях ». Таким образом, аренда недвижимого имущества — это договор между двумя основными сторонами, арендодателем и арендатором, по которому арендодатель создает интерес в пользу арендатора в отношении собственности на определенный срок.

Когда домовладелец решает продать свою собственность арендатору, а арендатор соглашается купить недвижимость, и после этого обе стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, возникают следующие вопросы:

i) Заканчивается ли договор аренды имущества в пользу арендатора в момент заключения обеими сторонами договора купли-продажи?

ii) Прекращаются ли отношения арендодатель / арендатор после заключения договора купли-продажи, и

iii) Приведет ли ipso facto заключение такого договора к заключению договора аренды?

Верховный суд Индии в своем постановлении по делу H.К. Шарма против Рам Лала [1] ответил на этот вопрос, выделив свое собственное суждение по фактам в деле Р. Кантимати и Анр. В. Беатрис Ксавье [2]. При рассмотрении вышеперечисленных вопросов Верховный суд рассмотрел положения статьи 111 Закона и намерение сторон договора аренды — намеревались ли стороны отказаться от договора аренды при исполнении такого соглашения в отношении сдаваемых в аренду помещений или существование договора аренды, несмотря на заключение договора купли-продажи.

Хотя в Разделе 111 (a) — (h) изложены основания, по которым может быть определена аренда недвижимого имущества, Раздел 111 (e) предусматривает, что аренда недвижимого имущества может быть определена путем прямой передачи; в случае, если арендатор уступает свою долю по договору аренды арендодателю по взаимному соглашению. С другой стороны, Раздел 111 (f) предусматривает, что договор аренды может быть определен путем подразумеваемой передачи. Хотя явная сдача очевидна, примером подразумеваемой сдачи может быть случай, если арендатор соглашается на новый договор аренды имущества от арендодателя в течение срока действия договора аренды, это подразумеваемая уступка прежнего договора аренды; следовательно, прежний договор аренды остается в силе.

В свете этих положений, Суд Apex в вышеупомянутом деле, после ознакомления с «Соглашением о продаже», заключенным между сторонами, и условиями, упомянутыми в соглашении, пришел к выводу, что ни условия в соглашении не определяют судьбу аренды, ни эти условия не могут быть истолкованы как намерение сторон отказаться от аренды.

В случае, если стороны намеревались отказаться от своих прав аренды при заключении договора купли-продажи; они сделали бы необходимое положение для выполнения того же самого, включив в соглашение конкретные положения, аналогичные им, чего не было в настоящем деле.

Суд Apex постановил, что условия, изложенные в соглашении, не являются основанием для явной передачи в соответствии с разделом 111 (e) или подразумеваемой передачи в соответствии с разделом 111 (f) Закона, следовательно, договор аренды между сторонами не приводит к в его определении просто в связи с исполнением Соглашения о продаже.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *