Как определить категорию и разрешенный вид земельного участка: Категории земель и виды разрешенного использования таблица 2020

Категории земли в России. Разрешенное использование участков
КодНаименование ВРИПодвид ВРИКак используют
1.1.

-1.18.

Сельскохозяйственное использованиеВедение с/х, размещение зданий и сооружений для ведения с/х деятельности
1.1.

-1.6.

РастениеводствоВыращивание с/х культур
1.2.Выращивание зерновых и пр.культурВыращивание зерновых, эфиромасличных, кормовых, бобовых, технических, масличных и пр. с/х культур
1.3.ОвощеводствоПроизводство картофеля, плодовых, листовых, луковичных, бахчевых, в т.ч. с использованием теплиц
1.4.Выращивание тонизирующих/ лекарственных/цветочных культурПроизводство чая, лекарств и цветочных к-р
1.5.СадоводствоВыращивание плодовых, ягодных к-р, винограда
1.6.Выращивание льна и коноплиВыращивание льна, конопли
1.7.

-1.11.

ЖивотноводствоСенокошение, выпас, разведение племенных животных, изготовление и переработка племенной продукции
1.8.СкотоводствоРазведение и выпас КРС: овец, лошадей, коз, оленей и верблюдов
1.9.ЗвероводствоРазведение ценных пушных животных
1.10.ПтицеводствоРазведение домашней птицы
1.11.СвиноводствоРазведение свиней
1.12.ПчеловодствоСодержание и использование пчел
1.13.РыбоводствоРазведение и содержание аквакультур
1.14.Научное обеспечение с/хНаучная и селекционная работа
1.15.Хранение,переработкаРазмещение вспомогательных зданий и сооружений
1.16.Ведение ЛПХПроизводство с/х продукции без права возведения капобъектов
1.17.
ПитомникиВыращивание подроста деревьев и кустарников, получение рассады и семян
1.18.Обеспечение с/х производстваРазмещение ангаров, гаражей, ремонтных станций и пр.
2.1

-2.7.1.

Жилая застройкаСтроительство жилых зданий и сооружений
2.1.Застройка под ИЖССтроительство дома для ПМЖ в пределах 3 этажей
2.1.1.Малоэтажная многоквартирная жилая застройкаСтроительство дома до 4-х этажей
2.2.Дом для ЛПХВозведение дома, не предусматривающего раздел на квартиры
2.3.Блокированная жилая застройкаРазмещение дома, имеющего общую стену с соседними домами
2.4.Передвижное жильеКемпинги, палаточные городки, жилые вагончики и прицепы
2.5.
Среднеэтажная жилая застройкаРазмещение домов для раздела на квартиры (не более 8-ми этажей)
2.6.МногоэтажнаяРазмещение домов для раздела на квартиры (более 9-ти этажей)
2.7.Обслуживание застройкиОбъекты капстроительства для обслуживания стройки
2.7.1.Объекты гаражного назначенияГаражи и автомойки
3.1.

-3.10.2

Общественное использование объектов капитального строительства
3.1.Коммунальное обслуживаниеРазмещение объектов капстроительства для обеспечения юрлиц и граждан коммунальными ресурсами: водой, теплом и пр.
3.2.СоциальноеРазмещение объектов для социального обслуживания граждан: домов престарелых, детских садов и пр.
3.3.БытовоеОбъекты для оказания мелких бытовых услуг, парикмахерские, прачечные и пр.
3.4.ЗдравоохранениеОбъекты, предназначенные для оказания медицинских услуг жителям
3.4.1Амбулаторно-поликлиническоеРазмещение поликлиник, ФАП, домов матери и ребенка и пр.
3.4.2Стационарное медицинскоеРазмещение больниц, роддомов, научно-медицинских учреждений и пр.
3.5

-3.5.2.

Образование и просвещениеРазмещение школ, детских садов, институтов, техникумов и пр.
3.6Культурное развитиеРазмещение музеев, галерей, библиотек, планетариев и пр.
3.7Религиозное использованиеРазмещение храмов, соборов, часовен и пр.
3.8Общественное управлениеРазмещение объектов под органы МСУ, профсоюзы, отделения партий и пр.
3.9Обеспечение научной деятельностиРазмещение объектов для научной деятельности, производства опытных экземпляров, научных исследований
3.9.1Деятельность в области гидрометеорологии и смежных областейРазмещение объектов для агрометеорологических, гидрометеорологических, гелиогеофизических исследований, анализа уровня загрязнения воздуха, воды, почв и пр.
3.10.1.

-3.10.2

Ветеринарное обслуживаниеРазмещение объектов для содержания, разведения животных, оказания им помощи, амбулаторного ветеринарного обслуживания, приютов для животных и пр.
4.0ПредпринимательствоРазмещение объектов для извлечения прибыли от торговой, банковской или иных видов деятельности
4.1Деловое управлениеРазмещение объектов под решение бизнес-задач, например под биржевую деятельности
4.2Торговые точкиРазмещение объектов под торговую деятельность свыше 5000 кв.м.
4.3РынкиРазмещение объектов под организацию постоянной/временной торговли: ярмарки, рынка, базара
4.4МагазиныРазмещение магазинов до 200 кв.м
4.5Банковская и страховая деятельностьРазмещение объектов под банки и страховые компании
4.6ОбщепитРазмещение объектов под закусочные, рестораны, кафе, бары
4.7ГостиницыРазмещение гостиниц
4.8РазвлеченияРазмещение ночных клубов, дискотек, аквапарка, игровых площадок и пр.
4.9Обслуживание автотранспортаРазмещение постоянных и временных построек и пр.
4.9.1Объекты придорожного
сервиса
Размещение АЗС, гаражей, автомастерских и пр.
4.10.Выставочно-ярмарочная деятельностьРазмещение объектов под выставки, ярмарки, конгрессы и пр.
5.1.

-5.5.

Отдых (рекреация)Обустройство мест занятия спортом, физкультурой, туризмом, наблюдения за природой и пр.
5.1СпортРазмещение спортобъектов: беговых дорожек, кортов, трамплинов, бассейнов, спортзалов и пр.
5.2Природно-познавательный туризмРазмещение палаточных лагерей, баз, устройство троп и дорожек
5.2.1ТуризмРазмещение пансионатов, домов отдыха, кемпингов и пр.
5.3Охота и рыбалкаРазмещение домов охотника, рыболова и пр.
5.4Причалы для маломерных судовРазмещение сооружений для причаливания и обслуживания яхт, лодок, катеров и пр.
5.5Поля для гольфа или конных прогулокРазмещение сооружений для игры в гольф, конных прогулок
6.0

-6.11

Производственная деятельностьРазмещение объектов капстроительства для размещения промобъектов для
  • недропользования;
  • тяжелой промышленности;
  • автомобилестроения;
  • легкой промышленности;
  • фармацевтической промышленности;
  • пищевой промышленности;
  • нефтехимической промышленности;
  • строительной промышленности;
  • энергетики;
  • атомной энергетики;
  • объектов связи;
  • обеспечения космической деятельности;
  • целлюлозно-бумажной промышленности.
7.0-7.5ТранспортРазмещение путей сообщения и объектов, необходимых для перевозки людей, в том числе, под железнодорожный, автомобильный, трубопроводный, воздушный, водный транспорт
8.0Обеспечение обороны и безопасностиРазмещение капобъектов для поддержания в боевой готовности ВС РФ, размещение военных академий и институтов и пр.
8.1Обеспечение ВСОбъекты для разработки, испытания, хранения вооружений, захоронения отходов и пр.
8.2Охрана госграницы РФРазмещение инженерных сооружений, погранзнаков, объектов для охраны госграницы
8.3Обеспечение внутреннего правопорядкаОбъекты для ОВД, подразделений ГО
8.4Обеспечение деятельности по исполнению наказанийРазмещение тюрем, колоний, поселений и пр.
9.0-9.3Деятельность по особой охране и изучению природыСоздание особо охраняемых территорий, курортная, санаторная деятельность, историко-культурная деятельность
10.0

-10.4

Использование лесовДеятельность по заготовке, обработке и вывозу древесины, резервные леса, создание лесных плантаций
11.0.

-11.3.

Водные объектыЛедники, реки, болота, моря,

земли под объекты общего пользования, специспользования, гидротехнические сооружения

12.0ЗУ общего пользованияРазмещение скверов, пешеходных дорожек, бульваров, лавочек и прочих архитектурных форм.
12.1Ритуальная деятельностьРазмещение кладбищ и крематориев и пр.
12.2СпецдеятельностьРазмещение свалок, мест хранения и обезвреживания отходов и пр.
12.3Запас
Хоздеятельность отсутствует
Как узнать вид разрешенного использования и категорию земли
  1. Проживём.com≫
  2. Земля≫
  3. Разное≫
  4. Узнать ВРИ и категорию земель
Статья обновлена: 16 апреля 2020 г. Митрофанова Светлана

Автор статейМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В этой странице я покажу как узнать у земельного участка его вид разрешенного использования (ВРИ) и категорию земель. Достаточно знать или его кадастровый номер, или его адрес или местоположение на карте.

Для справки — все виды категории земли перечислены в п. 1 ЗК РФ Статья 7. Состав земель в Российской Федерации, а все наименования ВРИ в этом классификаторе (левый столбец).

Содержание

Смотрим на публичной кадастровой карте Росреестра

  1. Перейдите по ссылке — Публичная кадастровая карта Росреестра. Часто сайт тормозит, дождитесь загрузки.
  2. Найти нужный участок можно 3 способами:
  3. Проскрольте вниз, ВРИ показано в строке «Разрешенное использование». Отображение ВРИ и категории земель на публичной кадастровой карте Росреестра

Смотрим в документах

Если на руках другие документы на участок, ВРИ ищите в таких формулировках как: «Разрешенное использование»; «выдан для индивидуального жилищного строительства»; «используется для индивидуального жилищного строительства» и т.п. Последние две формулировки это наименования ВРИ.

У нас есть много статей про земельные участки: как оформить в собственность; как изменить ВРИ; как разделить; про установление и уточнение границ; про межевание.

Категории земель

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Право на землю » Категории земель

Статья посвящена категориям земель, определенным Земельным кодексом РФ. Рассматриваются правовой статус и виды разрешенного использования


Понятие «категория земель»

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, принятого 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ) все земли в России по своему целевому назначению делятся на 7 категорий:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли для нужд:
    •  промышленности;
    •  транспорта;
    •  энергетики;
    •  связи и телевидения;
    •  обороны и космической деятельности;
    •  а также иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых объектов и территорий;
  • земли водного фонда;
  • земли лесного фонда;
  • земли запаса.

Пункт 2 указанной статьи ЗК РФ «Состав земель в РФ» закрепляет, что все земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральними законами.

Земли сельскохозяйственного назначения

В эту категорию входят земли, расположенные за пределами населенных пунктов и определенные для использования в нуждах сельского хозяйства.

В категории земель сельскохозяйственного назначения входят:

  • собственно сельскохозяйственные угодья – сенокосы, пашни, плодовые сады, пастбища и др.;
  • земли, отведенные под внутрихозяйственные дороги и коммуникации;
  • земли, отведенные для создания зон древесно-кустарниковой растительности в целях защиты от воздействия негативных природных и техногенных факторов;
  • земли, окружающие замкнутые водоемы;
  • земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми в целях хранения и переработки сельхозпродукции.

Земли сельскохозяйственных угодий имеют приоритетный статус и подлежат особой охране. Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для нужд промышленности или иных несельскохозяйственных нужд. В этом случае предоставляются земли, непригодные для сельскохозяйственного производства, либо земли сельхозугодий максимально худшего качества в соответствии с их кадастровой стоимостью.

Земли населенных пунктов

В эту категорию входят земли, расположенные в черте населенных пунктов (городов, сел, поселков и т.д.) и предназначенные для застройки или размещения инфраструктуры этих населенных пунктов. Целевое назначение земель этой категории определяется нахождением того или иного участка в той или иной территориальной зоне населенного пункта. Согласно ЗК РФ в населенных пунктах выделяют следующие территориальные зоны:

  • жилые;
  • производственные;
  • общественно-деловые
  • рекреационные;
  • зоны инженерных и транспортных инфраструктур;
  • специального назначения;
  • иные.

Для каждой из этих зон существуют собственные регламенты, определяющие правовой режим и целевое использование расположенных в этих зонах земельных участков. Для всех участков, которые расположены в пределах одной территориальной зоны, действует единый регламент целевого использования. Этот регламент обязателен к выполнению всеми собственниками, арендаторами и пользователями земельных участков вне зависимости от формы собственности на эти участки.

В соответствии с ЗК РФ участки и расположенные на них объекты при несоответствии их параметров предельным значениям, прописанным в регламенте, или при несоответствии их профиля перечню разрешенных типов использования могут быть запрещены к использованию органами местного самоуправления.

Территориальные зоны, расположенные вне черты городов, но при  этом составляющие с этим городом единую природную, социальную и хозяйственную инфраструктуру и не находящиеся в составе земель других населенных пунктов, считаются пригородными. В составе пригородных земель различают;

  • зоны сельскохозяйственного назначения;
  • зоны отдыха  населения;
  • зоны развития города.

Земли промышленного и специального наначения

В эту категорию входят земли, используемые для нужд различных отраслей промышленности, энергетики, транспорта и коммуникаций, а также иного специального назначения. Важной особенностью этой категории земель становится то, что многие участки, имеющие данное целевое назначение, окружены охранными, санитарными  и иными зонами с особыми условиями использования. Эти условия ограничивают права всех землепользователей вне зависимости от формы собственности.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

В эту категорию входят земли, имеющие особое научное, природоохранное, историко-культурное, оздоровительное или иное назначение. Эти земли частично или целиком изъяты из хозяйственного оборота. К землям этого типа относят, например, земли заповедников.

Земли водного и лесного фондов, а также земли запаса

В эту категорию входят земли для ведения лесного хозяйства, земли, на которых расположены водные объекты и водоохранные зоны. А также земли государственной или муниципальной собственности, которые в настоящий момент никак не использованы – это земли запаса. Предоставление земель запаса физическим или юридическим лицам возможно только после перевода этих земель в другую категорию.

Вид разрешенного использования или целевое назначение

Каждая из представленных выше категорий земель имеет свой индивидуальный список видов разрешенного использования.

То, к какой именно категории будет отнесен тот или иной земельный участок, определяется:

— правительством РФ – для земель, находящихся в федеральной собственности;

— органами власти субъектов федерации – для земель, находящихся в собственности этих субъектов, а также земель, состоящих в частной или муниципальной собственности, в том числе и в отношении земель сельскохозяйственного назначения;

— органами местного самоуправления – для муниципальных земель и земель, находящихся в частной собственности, кроме земель сельскохозяйственного назначения.

Также вышеназванные властные структуры имеют право перевода земель из одной категории в другую в отношении всех земель, попадающих под их юрисдикцию.

Любой из видов целевого использования, разрешенный согласно классификатору для данной категории и подкатегории земель, может осуществляться без получения каких-либо дополнительных разрешений или процедур согласования.

В тех же случаях, когда целевое назначение конкретного участка земли не предусматривает осуществление планируемого вида деятельности (например, ИЖС), можно обратиться в соответствующие властные органы за получением разрешения на изменение целевого назначения.

В том случае, если в отношении данной территориальной зоны действуют регламенты, предусматривающие соответствующий вид деятельности,  такое разрешение получить существенно легче, чем инициировать процедуру перевода участка земли в другую целевую категорию.

Соотношение деления земель по категориям и разрешенным видам использования

Понятие «разрешенного использования земель» намного шире категорий – для каждой категории может быть предусмотрено несколько видов использования. Определение указанных видов соответствует принципам территориального зонирования территорий, каждый вид использования соотносится с определенной зоной. Общий перечень разрешенных видов пользования землей установлен системой классификаторов. Основной целью установления вида разрешенного использования является конкретизация правового статуса участка земли для вовлечения его в хозяйственный оборот. Субъект, осуществляющий владение или пользование участком земли, обязан подчиняться ограничениям, которые возлагаются на него исходя из разрешенного вида пользования принадлежащей ему земли, а также условиям режима территориальной зоны.

Перевод земель из одной категории в другую

Статья 8 ЗК РФ «Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую» предусматривает как порядок перевода земель из одной категории в другую,  так и процедуру переоформления.

Категории земель (согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ) указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Пункт 3 данной статьи ЗК РФ закрепляет, что нарушение установленного Кодексом, Федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

что это такое, распределение по целевому назначению, отмена и переход к зонированию

Foto1Земли в РФ делятся на категории по целевому назначению.

Решившись на покупку или аренду земли, потенциальные владельцы или наниматели хотят разобраться:

  • что обозначают эти категории,
  • какие бывают,
  • чем отличаются и для они нужны?

Ответы на эти вопросы мы подробно рассматриваем на этой странице.

Категории земельных участков — что это такое?

Земли различаются

  • по своему химическому составу,
  • степени плодородности,
  • близости расположения к населенным пунктам и пр.,

и в зависимости от их качества и характеристик они подразделяются на категории (ст. 7 ЗК РФ).

Всего выделено 7 основных категорий земель по их целевому назначению:

  • сельскохозяйственные;
  • земли населенных пунктов;
  • те участки земли, которые используются для размещения промышленных предприятий, авто- и железных дорог, объектов связи, обороны и пр. специальных нужд;
  • земли, признанные особо охраняемыми территориями и размещенными на них особо охраняемыми объектами;
  • площади под лесами;
  • участки земли под озерами, реками, океанами и пр. – водного фонда;
  • земли запаса.

Категория – одна из самых важных характеристик, по принадлежности к которой может быть выделен интересующий участок именно под то или иное целевое использование.

Например, для фермерского хозяйства не могут быть выделены земли иных категорий, кроме одной, единственно подходящей – сельхозназначения.

О категориях более подробную информацию можно получить в статье «7 категорий земель и их назначение«.

Наделов земли без присвоения категорий не должно быть: вся территория Российской Федерации разделена по принадлежности к целевому назначению, и это зафиксировано в документах.

Для чего они нужны

Foto2Разделение на категории нужно, чтобы по картам, выкопировкам, схемам можно было увидеть и узнать, где именно находятся те или иные участки.

Когда гражданин обращается к муниципалитету, местным властям или иному собственнику с просьбой выделить ему надел земли под конкретную цель, то специалисты смогут дать ответ, имеется ли в данном районе свободный участок запрашиваемой площади, который может быть использован для выбранной гражданином цели.

Если, предположим, категория земель идентифицирована как отведенная под особо охраняемые объекты, то ни под постройки, ни под дачи, ни под иные цели такие участки переданы в собственность или в аренду быть не могут.

В каждом правоустанавливающем документе, а также бумагах, сопровождающим проведение сделок на участки, должно быть указано, к какой именно категории эта земля отнесена.

Принцип деления по целевому назначению

Принцип деления на категории основан на возможности использования земли как нерукотворного природного ресурса в целях, позволяющих максимально сберечь этот невосполнимый ресурс, не растрачивая его ценнейших качеств на нецелевые нужды.

Проводятся исследования, в том числе и лабораторные, для определения физико-механических характеристик и состава грунтов, что дает возможность выделить особо плодородные участки.

В процессе деления учитываются различные моменты, как, например, перспективные планы развития населенных пунктов, или устройства трасс под движение авто- или железнодорожного транспорта – эти зоны исключаются из площадей, которые могли бы быть отнесены, например, к сельхозугодьям.

Основные принципы законодательства по этому вопросу разъяснены в ст.1 ЗК РФ.

Наиболее распространенные

Foto4Самых широко известных категорий несколько.

Земли населенных пунктов могут быть переданы в пользование гражданам и организациям под строительство многоэтажное, или под ИЖС, то есть под постройки, если запрашивался надел именно для таких целей, которые совпадают с категорией земли.

Подробно об этом написано в статье «Какая категория земель подходит для строительства«.

Категория сельскохозяйственных угодий предназначается под ведение сельскохозяйственных работ – под посевы зерновых культур, огородничество и пр. Эти грунты обладают особыми качествами — плодородием, и их недопустимо отводить под другие цели, хотя в исключительных случаях они могут быть переведены в иную категорию.

Об этой категории земель можно прочесть в статье.

Как определить по карте муниципальных зон

Установить правовой статус любого участка, независимо от того, кому он принадлежит, теперь можно несколькими способами, наиболее распространены такие из них:

  • по электронной кадастровой карте;
  • по запросу в ЕГКН о выдаче выписки (чрез интернет, лично, через МФЦ).

При занесении данных о землях в базу данных кадастра по каждому объекту уточняется статус участка – в чьей собственности, площадь, к какой категории отнесен и т.п. Информация это не закрытая и доступна каждому.

Более подробно о том, как узнать категорию надела земли, можно почерпнуть сведения из специального материала.

Foto6Проще всего, если известен кадастровый номер.

В этом случае проще всего воспользоваться публичной кадастровой картой.

Нужно отыскать примерное месторасположение на ней искомого надела, навести на эту площадь курсор.

Далее, высветится номер, а ниже – вся информация о земельном участке, его характеристики, в том числе и категория.

Если остались вопросы, как узнать по кадастровому номеру подробности о наделе, то все нюансы изложены в статье.

Может оказаться, что ни к одной из категорий земля не причислена, тогда такую важную характеристику обязательно следует прояснить.

Для этого можно подать заявление местным властям, так как именно они и наделены правами, наравне с Федеральным правительством, присваивать участкам ту или иную категорию.

Подробно о том, что делать, если категория не определена, рассказано в тематической статье.

Изменение

Иногда обстоятельства вынуждают менять категорию оформленного в собственность участка. Это процедура вполне законная, но заниматься этим вправе только уполномоченные органы и лица.

Например, гражданин жаждет получить надел под строительство дома, выбрал район, запросил в этом районе надел. Получив свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, гражданин видит, что в строке «категория» указано: «земли сельскохозяйственного назначения», а строить там не разрешается. Но выход есть: можно попытаться изменить назначение участка.

Порядок изменения категории земель можно уточнить в этом материале.

Обычно процедура проходит по такому алгоритму:

  • написать ходатайство с просьбой перевести участок в иную категорию, адресовав в соответствующие органы;
  • приложить к своему заявлению необходимые бумаги;
  • передать пакет на рассмотрение;
  • в течение 1 мес. ждать известий о результате.

Foto7Среди прилагаемых документов, кроме кадастрового паспорта, правоустанавливающих бумаг, выписки из ЕГРН, персональных документов подателя ходатайства, должно быть заключение экологической экспертизы.

Именно последний документ и является решающим при принятии решения.

Чаще всего меняют категорию сельхоз. земли, о чем можно более детально ознакомиться в статье.

Могут ли отказать и оставить обращение без изменений? Да, в этом случае будет заявителю передан мотивированный отказ, со ссылками на требования законов и на результаты экологической экспертизы.

Нередко отказ является следствием неправильно оформленного ходатайства, неполной комплектации нужными бумагами, при таком исходе следует повторить попытку, устранив все замечания.

Отмена категорий и переход к зонированию

Деление на категории признано малоперспективным направлением в учете и распределении земель, и в Правительстве РФ активно ведется подготовка к внедрению нового законопроекта, который утвердит изменения к ЗК РФ.

С 2018 г. планируется перейти к зонированию территорий. Зонирование вместо 7-ми категорий включает 14 зон, среди которых будут жилая, промышленная и пр. Процесс перевода из одной зоны в другую планируется упростить.

Бездумный и безразличный подход к делению земель на категории недопустим, каждый случай следует рассматривать индивидуально. Важно главный ресурс страны сохранить, особенно это касается плодородных земель. Разумеется, будет развиваться промышленность, осваивая новый территории, и будет продолжаться развитие жилищного строительства.

Foto7Перевод из одной зоны в другую должен проводиться специалистами, небезразличными к соблюдению интересов государства, но это возможно, так как деление на зоны – условное.

Информация о землях по-прежнему доступна, и каждый может выбрать свободный участок, чтобы оформить право пользования им на 5, 10, 49 лет или иной промежуток времени, но только в пределах, разрешенных для каждой из зон.

Заключение

Все земли в России имеют свою категорию, в зависимости от ее характеристик и месторасположения.

Выделены 7 основных категорий. Самыми популярными и известными из них являются земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Вести строительство можно далеко не на всех из этих земель.

В некоторых случаях возможно изменение категории отдельных участков. Чаще всего это изменение статуса сельхозземель на земли поселений в связи с ростом территории населенных пунктов.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов

Все земли в РФ поделены на категории, каждая из которых предназначена для ведения определённой деятельности, регламентированной видами разрешенного землепользования для данной земли.

Важной категорией земель являются земли населенных пунктов, предназначенные для строительства городского жилья и его инфраструктуры.

СодержаниеПоказать

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Категория земель населенных пунктов

К землям населённых пунктов относятся территории, предназначенные для застройки и развития городских, сельских поселений и муниципальных образований, согласно ст. 83 Земельного кодекса.

На территориях земель поселений можно строить:

  • Жильё различной этажности;
  • Объекты торговли и обслуживания;
  • Культурные центры.

Важно помнить, что границы земель населенных пунктов не должны пересекаться между собой, а также между землями других категорий и муниципальных структур, согласно ст. 84 Земельного кодекса.

Если в состав земель поселения были включены частные жилые дома, у граждан сохраняется право владения ими и использования согласно ранее представленному виду разрешенного землепользования.

Например, при включении в состав городского поселения сельскохозяйственного участка для садоводства у его владельца остаётся право использовать свой участок для выращивания культур, если таковое не создаёт препятствия для нормального использования соседних городских участков.

Разрешенное землепользование на участках населенных пунктов

Под видом разрешенного землепользования на землях поселений принято понимать деятельность, которая разрешена на данных землях в соответствии с её зональнм распределением и Приказом Минэкономразвития № 540, классифицирующим все виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков на территории РФ.

Ст. 85 Земельного кодекса делит все земли населенных пунктов на следующие зоны:

  • Для проживания;
  • Для общественно-деловой инфраструктуры;
  • Для инженерных и производственных объектов;
  • Для дорожной инфраструктуры;
  • Для рекреационных сооружений;
  • Для сельскохозяйственного использования;
  • Для специальных и военных объектов.

Каждой из указанных зон соответствуют свои виды разрешенного землепользования, общие для всех земельных участков в границах такой зоны.

Виды разрешенного землепользования могут быть:

Например, для жилых зон основным видом разрешенного землепользования будет жилищное строительство, но на публичных слушаниях местные власти могут включить размещение деловой инфраструктуры в качестве условно-разрешенного вида землепользования для данной зоны.

Дополнительные ВРИ применяются одновременно с основными и условно разрешенными (при их наличии), и носят вспомогательный характер – дорожная инфраструктура, места общего пользования (улицы, парки и т.д.).

Приказ № 540 определяет для большинства зон земель населенных пунктов следующие виды разрешенного землепользования:

Изменять или дополнять виды разрешенного землепользования для городских участков можно путём подачи заявления в администрацию.

Земли сельскохозяйственного назначения

Под сельскохозяйственными землями понимают участки, выходящие за пределы городов и поселений и предназначенные для занятия сельским хозяйством (ст. 77 ЗК РФ).

К сельскому хозяйству относятся следующие виды деятельности:

  • Выращивание злаковых культур;
  • Садоводство;
  • Огородничество;
  • Выращивание лекарственных растений;
  • Скотоводство и птицеводство;
  • Ведение полевого подсобного хозяйства;
  • Разведение рыбы и др.

Главным отличием видов разрешенного землепользования на сельскохозяйственных землях и землях городских поселений является разрешение на строительство зданий. На сельскохозяйственных землях всех зональных распределений запрещено возводить здания средней и высокой этажности, допустимое число этажей – три.

На сельскохозяйственных землях возможно возведение строений, связанных с обработкой и хранением сельскохозяйственной продукции.

Строить жилые дома на территории сельскохозяйственных земель и проживать в них могут только главы крестьянско-фермерских хозяйств, а также члены их семей и совместно проживающие с ними постоянные работники.

На участках для личного подсобного хозяйства можно строить жильё только в том случае, если данный участок относится к городскому поселению.

Если он расположен на территории сельскохозяйственных земель, допустимо возведение только временных бытовок без фундамента.

На землях городских поселений занятие сельским хозяйством есть как один из видов разрешенного землепользования, но только в специально отведенных для этого зонах (территории садовых товариществ в городской черте) и при условии, что сельскохозяйственная деятельность не оказывает негативного экологического и иного влияния на расположенные по соседству жилые зоны.

Заключение

Основным видом разрешенного землепользования земель населенных пунктов является строительство жилья и вспомогательной инфраструктуры, а сельскохозяйственные земли используются преимущественно для производства сельскохозяйственной продукции, и проживание на таких землях возможно для членов КФХ в малоэтажных частных домах.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

что делать, что это значит и как получить ее для своего земельного участка?

Территория страны поделена на земли:

Подробнее читайте здесь: 7 категорий земель, их коды и целевое назначение.

Теоретически вся территория поделена на участки и для каждого определена категория, поскольку именно она — основа учетных сведений о земле.

Но в реальности нередко обнаруживается, что существуют незонированные массивы или в документах эта характеристика отсутствует. Такой недочет необходимо как можно быстрее исправить.

Как узнать по документам?

Определение категории должно иметь место в любых официальных бумагах, где говорится о земле как объекте права. Их немало.

  1. Документы властных структур различного подчинения: федеральных, краевых (областных), муниципальных — о выделении земли для индивидуальных нужд граждан. Типичный пример – документ о праве собственности на выделенную землю.
  2. Договоры о купле-продаже земли, ее обмене, аренде и т.д.
  3. Сведения Госкадастра недвижимости: паспорт, выписка, Единый госреестр земель и другие.
  4. Документ о госрегистрации прав на недвижимость. Здесь также указываются основные характеристики земли.
  5. Другие официальные бумаги, в которых фигурирует интересующий участок. Скажем, акт об изъятии земли из-за её нецелевого использования и т.д.

Документы, которые имеются у собственника, должны дублировать все другие официальные сведения.

Если в бумаги владельца категория вписана, а в ГКН — государственном кадастре недвижимости упоминание об этом отсутствует, по заявлению собственника она вносится в официальные бумаги.

Иной вариант, когда в разных документах присутствуют разные характеристики.

Категория участка по требованию правообладателя определяется принадлежащей к одной из них. При этом опираются на сведения документов, подтверждающих право владения.

Возможно, категория земель не установлена совсем. То есть не записана нигде. Тогда должно быть принято нормативное решение местного законодательного органа власти об определении категории конкретного участка. Основанием решения является ходатайство владельца с обозначением планируемой цели его эксплуатации.

Земля, выделенная на территории жилого поселения, причисляется к категории населенных пунктов автоматически. Все остальные получают категорию так, как это определено для них законным порядком.

Редко, но случается, что в официальных данных ГКН присутствует запись: «категория земель не установлена». Это – исключение из правил, и бывает временно – пока решение не принято.

Что это значит и какими могут быть последствия?

При совершении любых действий с землей надо быть уверенным в ее категории безусловно, иначе права и обязанности владельца, связанные с данным участком, могут быть оспорены, а собственник недвижимости пострадать.

Могут быть признаны:

  • незаконным — решение о выделении земельного участка;
  • несоответствующим — правовой режим использования;
  • недействующими — договоры, связанные с участком.

Если владелец земли подаст документы на регистрацию участка без подтвержденной категории, ему будет отказано в регистрации.

Будет ограничена возможность производить любые действия с земельным участком.

Невозможно станет:

  • переоформить его;
  • получить разрешение на начало строительства;
  • узаконить законченное;
  • как-либо использовать участок и т.д.

Возникнут проблемы с определением субъекта права.

К тому же, если нет категории земли – значит, нет и целевого назначения участка, его могут отнести к резервному фонду.

Нежелательные последствия неопределенности категории земель возникают не только у собственника, но и у государства. Собственник не решается использовать землю, как планировал, поскольку разрешение на это отсутствует, а значит, не платит налог с кадастровой стоимости участка и т.д.

Как определяется?

При первоначальной постановке земельного массива на кадастровый учёт специально созданная для этого комиссия устанавливает, к какой категории будет отнесена земля.

Из государственного резерва она переводится в земли соответствующего региона, который, в свою очередь, закрепляет ее назначение специальным актом.

Эта характеристика земли не является неизменной и при необходимости может быть изменена по решению региональных властей.

Более позднее определение категории (и ее изменение) зависит от того, в чьем ведении пребывает земля.

Если это:

  • федеральная собственность, то Правительством РФ;
  • если субъекта Федерации, то исполнительным органом края, области;
  • находящаяся в муниципальной собственности, то органами муниципалитетов;
  • частная, то органами местного самоуправления.

Как получить категорию земельного участка, если она не определена?

Как получить категорию земли, если она не установлена или не определена? Добиться этого можно несколькими путями.

Куда обратиться?

Для решения вопроса о категории земельного участка можно обратиться в одно из перечисленных учреждений.

  1. В местное учреждение кадастровой службы. Потребуется паспорт и документ на землю. Попросите сообщить категорию вашего участка и назначение. Через пять рабочих дней получите выписку кадастровой службы, самую достоверную на текущий момент.
  2. МФЦ рассматривает эти вопросы аналогично.
  3. Быстрее разобраться с проблемой можно, посетив официальный сайт Росреестра. Введите кадастровый номер участка и увидите, что за категория ей присвоена и каково целевое назначение — подробнее читайте в статье «Как узнать категорию земельного участка по кадастровому номеру или по карте«. Если ищете информацию об участке, который планируете купить (арендовать), найдите его на этом сайте по адресу: pkk5.rosreestr.ru.
  4. Можно послать запрос в кадастровое учреждение по почте. Пересылаемые копии заверьте нотариально. Отправить документы можно также электронной почтой через сайт государственных и муниципальных услуг. Необходимо приложить сканы документов.
  5. Наконец, можно обратиться в муниципалитет — выяснить всё там.

Документы

Обнаружив, что земельный участок остался без присвоенной категории, необходимо обратиться в местное отделение ГКН с ходатайством об исправлении недочета и внесении соответствующей записи в официальные документы. На это потребуется больше времени.

К ходатайству следует приложить:

  • документ на участок;
  • кадастровую выписку;
  • удостоверение личности.

Стоит очень внимательно готовить пакет документов, так как в случае их несоответствия предъявляемым требованиям ходатайство не будет рассмотрено или в нем будет отказано.

Непосредственная явка в учреждение предпочтительнее, так как:

  • не надо делать копий документов, тратить деньги на их удостоверение;
  • можно сразу узнать, правильно ли составлено ходатайство, при необходимости тут же исправить ошибки;
  • не надо оформлять электронную подпись для работы на сайте госуслуг и т.д.

Заявление допустимо отправить в ГКН по почте или через интернет. Если документы передаются лично – в кадастр или МФЦ — вместе с копиями приносят подлинники, копии сверяются с оригиналом и возвращаются владельцу. При пересылке копии документов заверяются нотариально.

Сроки

Два месяца дается органу власти для принятия решения о причислении участка к той или иной категории. Та же процедура проходит при смене категории, если таковая понадобилась.

Результат обращения

Еще раз придется прийти в кадастровую службу или МФЦ (куда сдавались документы) за получением обновленного кадастрового паспорта.

В нем будут указаны:

  • категория земельного участка;
  • разрешенное использование.

Последний штрих – обращение в регистрационную службу Росреестра с измененным кадастровым паспортом.

Это необходимо, чтобы и в государственный реестр недвижимого имущества были внесены свежие сведения. В нашем случае – об определении категории земельного участка.

Туда надо принести (или переслать):

  • заявление;
  • копию кадастрового паспорта;
  • правоустанавливающий документ на землю;
  • удостоверение личности владельца;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Теперь все действия с земельным участком будут законными.

Заключение

Итак, с понятием «категория земли» граждане сталкиваются при решении самых разных, связанных с земельными участками, вопросов. Чтобы не попасть впросак и не заработать ненужных проблем, приобретая участок, обязательно следует посетить отделение Госкадастра и узнать про этот надел всё.


Если выяснится, что фактическое положение дел не соответствует официальным данным кадастра, надо незамедлительно обратиться с просьбой о приведении документов в норму.
Следует иметь в виду, что землю, даже находящуюся в частной собственности, разрешается использовать строго по назначению, определенному вместе с категорией.
Покупая участок земли с намерением построить на нем жилой дом, важно выяснить, к какой категории относится земля, на которой выделен участок, и каков вид разрешенного ее использования.
Не везде можно строить дома, а где-то построить можно, а прописаться – нет. Подробнее читайте в статье: «Какая должна быть категория земель для дачного строительства или возведения жилого дома«.

Или, например, разрешена только малоэтажная застройка, или инфраструктурная. Другие землевладельцы планируют использовать землю для сельхозпроизводства.

Но и это может быть непозволительно при несовпадении категории и разрешенного использования. Так что в любом случае визит к специалистам Госкадастра необходим.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Мой мир

код, плюсы и минусы такого земельного участка

foto102-1

Вся жизнедеятельность человека прямо или косвенно связана с землей, поскольку мы:

  • занимаемся обработкой земель, чтобы получить необходимые продукты питания,
  • строим на земле дома,
  • пользуемся лесом и водой.

Одной из базовых потребностей людей является наличие жилья.

В России использование земельных участков регламентируется земельным законодательством.

Согласно Земельному кодексу жилое строительство осуществляется на специальном виде территорий. Название этой категории земель — земли населенных пунктов.

Они не являются самой распространенной (протяженной по площади) категорией, но на них проживает большинство населения нашей страны.

Какие категории бывают?

foto102-2

Помимо категории «земли населенных пунктов» существуют и другие, которые обозначены в зависимости от допустимой деятельности на земле. Очевидно, что участок не может параллельно использоваться:

  • для выращивания леса,
  • прокладки железной дороги,
  • выращивания пшеницы,
  • строительства многоэтажного жилого комплекса.

Существует законодательное разделение земельных категорий, чтобы:

  • разграничить возможности использования земли,
  • минимизировать вредные последствия,
  • обеспечить необходимее процедуры по охране и обновлению земель.

Подробнее о различных категориях земель можно прочитать здесь.

  • Земли сельского хозяйства – наиболее ценные. Эти плодородные территории предназначены для культивирования сельскохозяйственных растений и разведения скота. В первую очередь Они выделяются для ведения хозяйства, а оставшиеся — для других целей.
  • земли водного фонда – дно водоемов и земли, занятые техническими и иными сооружениями, связанными с водой.
  • земли запаса – пустые земли на территории государства, для использования которых необходимо изменение категории.

Все способы узнать категорию земельного участка описаны здесь. Самый простой из них — по кадастровому номеру.

Что такое ЗНП?

foto102-3Земли населенных пунктов (ЗНП) – участки, которые рассчитаны на застройку и расширение территорий проживания людей и используются указанным образом, то есть на них уплотненно проживают люди.

Частый вопрос: категория земель «земли поселений» что это, то же самое, что и ЗНП или нет?

Ответ прост: категория земли поселений теперь называется землями населенных пунктов.

Сейчас понятия «поселение» и «населенный пункт» не синонимичны, в состав поселения может входить не один населенный пункт.

Уже из определения видно, на данной категории земель предполагается строительство, а эта деятельность подпадает под регулирование также и градостроительные нормы. Подробнее о том, на каких категориях земли можно строить, читайте в этой статье.

В зависимости от размеров, численности населения и других факторов населенные пункты делятся на:

  • городские,
  • сельские.

НП могут быть в составе муниципального образования (территория, на которую распространяется компетенция конкретных местных органов власти).

Категория земли ЗНП особая, поскольку она предполагает размещение на своей территории объектов, которые должны были бы относиться к иным категориям, но относятся к ЗНП, поскольку обеспечивают жизнедеятельность населенных пунктов (транспорт, особо охраняемые объекты, сельское хозяйство).

Границы

foto102-4Граница представляет собой «линию», отделяющую населенный пункт от других видов земель.

Границы НП должны располагаться так, чтобы не было наслоений границ муниципальных образований и участков, которые предоставлены кому-либо.

Как первоначальное утверждение границ НП, так и их изменение фиксируется в главных документах муниципальных образований.

В зависимости от муниципального образования таким документом может быть:

  • генеральный план,
  • схемы территориального планирования.

В другом порядке происходит изменение границ городов с особым статусом:

  1. Москвы,
  2. Санкт-Петербурга,
  3. Севастополя.

Они утверждаются Советом Федерации.

Если какой-то участок из одного НП «переместился» в соседний, то это не влечет каких-либо изменений прав на этот участок.

В территорию населенного пункта не могут быть включены земли иных категорий, поэтому перенос границ предполагает изменение категории земель (либо прилегающие земли становятся землями НП, либо земли НП переходят в другую категорию).

По периметру населенного пункта располагается пригородная зона, она не входит в территорию населенного пункта, а является как бы «запасной» на случай расширения НП.

Не любое пространство подходит для создания населенного пункта. Например, это касается затапливаемых земель и территорий, где предпринимаются попытки сохранения объектов животного мира.

Состав и зонирование

foto102-5Помимо собственно жилья для людей в населенных пунктах предполагается наличие инфраструктуры, обеспечивающей нормальную жизнедеятельность поселения:

  • школы,
  • транспорт,
  • магазины и прочее.

Любой современный населенный пункт имеет подобные инфраструктурные зоны в составе своих земель.

Зонирование

В населенных пунктах возможно существование различных зон:

  • жилая – предполагается строительство домов для проживания (индивидуальных, малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных и др.) и бытовых объектов. В рамках жилой зоны могут располагаться еще и земли для ведения садового хозяйства.
  • общественно-деловая зона – объекты для общественного использования в сфере администрирования (например, суды, здания органов власти), образования (например, детский сад, университет), социальной сфере (например, интернат), сфере культуры (например, музей, галерея) и иных.
  • производственная – возведение промышленных объектов (например, склад, завод),
  • инженерная и транспортная инфраструктура – прежде всего, в данных зонах строятся объекты транспорта различного вида (речной, трубопроводный, железнодорожный и др.).
  • рекреационная – зона отдыха, где находятся сады, парки, скверы, пруды и др.
  • сельскохозяйственная – занятая под объектами сельского хозяйства (например, конюшня, пашня).
  • зона размещения военных объектов – объекты, обеспечивающие безопасность и охрану жителей (например, воинская часть),
  • иные зоны.

Важно не путать категорию земель «земли сельского хозяйства» с сельскохозяйственными землями населенных пунктов (НП), это разные виды земель.

Территориальное зонирование проводится с учетом того, что земельный участок не может находиться одновременно в разных зонах.

Градостроительные регламенты

foto102-6Использование категории земель населенных пунктов регулируется также специальными регламентами.

Градостроительные регламенты – представляют собой часть правил землепользования и застройки и устанавливают возможные виды деятельности на земле.

Регламент определяется для конкретных территориальных зон с учетом множества факторов:

  • происхождение,
  • история развития,
  • расположение,
  • возможность осуществления различных видов деятельности и др.

Требования градостроительной документации распространяются не только на саму плоскость земельного участка, но и на все, что находится над и под поверхностью вплоть до недр, и регламентируют процесс строительства и дальнейшей эксплуатации зданий на участке.

ВРИ

Если у Вас земельный участок с категорией земель «земли населенных пунктов» — не спешите начинать строительство. Помимо целевого назначения земли существуют также ее более подробные Виды разрешенного использования (ВРИ).

Они устанавливают, что люди могут делать на конкретном земельном участке. ВРИ фиксируются в специальном документе – приказе Министерства экономического развития РФ.

ВРИ и категория земель – не тождественные понятия. Для земель одной категории может быть несколько ВРИ.

foto102-7В классификаторе предусмотрены ВРИ для всех категорий земель.

Например, ВРИ «Малоэтажная жилая застройка» (жилье для индивидуальных нужд; дачи) предполагает строительство жилья, которое не будет разделено на квартиры для разных семей, а также смежную деятельность:

  • создание огородов,
  • цветников,
  • строительство гаражей и других подсобных помещений.

А ВРИ «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», наиболее характерный для категории земель городов, подразумевает высотное жилое строительство (от 9 этажей), когда в каждом доме множество квартир. Еще в рамках данного ВРИ разрешается облагораживание территорий вокруг домов и другая деятельность.

Подробнее про классификатор ВРИ Вы можете прочитать здесь.

Код

Код категории земель — земли населенных пунктов по классификатору 003002000000.

Видео по теме

Подробнее о землях населенных пунктов можно узнать из представленного ниже видео:

Выводы

foto102-8Земли населенных пунктов – центральная категория земель, так как именно они составляют основу жизнедеятельности людей.

Сегодня, когда на ЗНП сосредоточено практически все народонаселение государства, особую важность приобретает вопрос о рациональности использования имеющихся ограниченных площадей.

Прежде всего, это касается соблюдения законодательного регулирования – градостроительных регламентов, ВРИ, а также неотвратимости применения санкций за нарушения.

Поскольку земли являются невосполнимым ресурсом, немаловажным также являются:

  • соблюдение принципов охраны земель,
  • осуществления безопасного землепользования,
  • нанесение минимального ущерба естественной среде,
  • возмещение причиненного вреда.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Мой мир

Как определить стоимость земли

Одним из самых больших препятствий, с которым приходится сталкиваться каждому инвестору, является , как найти «рыночную стоимость» вакантной земли .

Это может показаться странной дилеммой для обычного инвестора в недвижимость, но , поверьте мне, — если вы когда-нибудь пытались найти подходящие данные или соответствующие данные оценки для участка необработанной земли, вы знаете, насколько сложно это прибить вниз конкретное значение для этого типа недвижимости.

Специально для тех, кто занимается фальсификацией земель, это представляет собой серьезную проблему, потому что выводы, которые мы делаем относительно этого числа, повлияют на все остальное в процессе, , и большая часть необходимых нам данных просто отсутствует.

Прежде чем мы углубимся в сложности оценки земли, давайте разберемся с принципами оценки недвижимости .

Бонус: Получите БЕСПЛАТНУЮ копию книги INVESTOR HACKS при подписке!

Free Subscriber Toolbox

Хотите узнать об инструментах, которые я использовал, чтобы зарабатывать более 40 000 долларов за сделку? Получите немедленный доступ к видео, руководствам, загрузкам и другим ресурсам для доминирования в сфере инвестиций в недвижимость. Зарегистрируйтесь бесплатно ниже и получите доступ навсегда.

В подавляющем большинстве сделок с недвижимостью (особенно при финансировании) покупатели и кредиторы нанимают профессионального оценщика для проверки стоимости приобретаемой и / или финансируемой недвижимости. Оценщик составит комплексный отчет, в котором рассматриваются три ключевых подхода к оценке :

  1. Подход, основанный на доходах
  2. ,
  3. Подход, основанный на оценке затрат,
  4. ,
  5. , Подход, основанный на сравнении продаж,
  6. ,
,

. Это, как принято считать, , наиболее надежные методы определения. рыночная стоимость недвижимости .В большинстве случаев оценщик будет использовать как минимум два (если не все три) этих метода, чтобы прийти к окончательному выводу. Вот краткий обзор того, как работает каждый из них:

Подход на основе дохода

Идея этого подхода заключается в определении суммы постоянного дохода (т.е. дохода от аренды или аренды), который может ожидать получение объекта недвижимости. Чтобы определить это число, оценщик посмотрит на «рыночную аренду» в этом районе. Другими словами, , какие аналогичные объекты недвижимости в настоящее время арендуются или сдаются в аренду на том же рынке? Оценщик рассмотрит несколько аналогичных объектов (с учетом их размера, местоположения, состояния, удобств и т. Д.).) чтобы получить представление о сумме выручки, которую объект недвижимости мог бы реально произвести.

Подход к затратам

При таком подходе оценщик будет пытаться определить, сколько будет стоить , чтобы восстановить ту же самую структуру с нуля до . Оценщик рассчитает приблизительную стоимость строительства на основе сегодняшних цен (за вычетом амортизации плюс стоимость земли) и использует ее для определения стоимости объекта.

Есть много больших предположений, которые живут внутри этого подхода (а именно, стоимость строительных материалов и предположение, что никто никогда не будет платить больше за недвижимость, чем стоимость улучшений).Затратный подход является важным соображением, но почти никогда не достаточно использовать этот подход сам по себе для определения справедливой рыночной стоимости объекта.

Подход сравнения продаж

С помощью этого метода оценки оценщик будет смотреть последние данные о продажах аналогичных объектов в этом районе (т.е. цены, по которым подобные объекты были проданы в недавней истории). При таком подходе оценщик делает общее предположение, что обычный покупатель не будет платить больше за объект недвижимости, чем другие недавно заплатили за аналогичные объекты в той же области .

Оценщики будут рассматривать только те данные о недвижимости, у которой были фактически проданы , потому что это конкретные цифры и (теоретически) они представляют реальные покупные цены, которые были оплачены. Оценщики обычно находят эти данные из различных общедоступных документов, агентов по недвижимости, других оценщиков и т. Д.

Эти подходы к оценке обычно работают довольно хорошо для домов, квартир, коммерческих зданий и т. П., Но незастроенная земля — ​​это совершенно другая история .

В подавляющем большинстве случаев данные, необходимые для того, чтобы сделать эти выводы для пустой партии просто , недоступны .

Подход, основанный на доходах, обычно не применяется , потому что, если имущество не сдано в аренду фермеру или охотнику, или не приносит доход каким-либо другим способом, очень необычно для вакантной партии, чтобы генерировать любой вид регулярного дохода.

Подход с учетом затрат не применяется к , поскольку по причине того, что это пустующая земля, улучшения не принимаются во внимание.

Подход сравнения продаж может применяться, но только если имеется достаточно проданных товаров, чтобы принять во внимание (и много раз, нет). В большинстве случаев на земельном участке в несколько раз меньше коммерческих предложений, чем на дома и другие улучшенные объекты … и даже если такие объекты существуют, их количественно оценить труднее, чем улучшенных. Глядя на разные свободные участки, вряд ли можно сравнить «яблоки с яблоками», и в лучшем случае это очень несовершенная наука.

Это трудная дилемма для земельных инвесторов, потому что для нас чрезвычайно важно понять рыночную стоимость недвижимости.Это число определяет все остальное в процессе (цена предложения, стоимость налога на имущество, затраты на хранение, затраты на закрытие, маржа прибыли при продаже и т. Д.).

Если мы не можем быть уверены в рыночной стоимости объекта, нам придется жить с определенным уровнем неопределенности — и неопределенность никогда не бывает идеальной, особенно когда вы вкладываете много денег в объект , вы можете ‘ Я не могу ошибаться насчет .

СВЯЗАНО: Правда об инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков для поиска при покупке вакантной земли

How To Determine the Value of Land К сожалению, не существует «волшебной пули», когда дело касается оценки земли. Как может сказать любой оценщик недвижимости, практически невозможно достичь 100% -ной уверенности в отношении рыночной стоимости любого объекта недвижимости, и это особенно верно для незастроенной земли.

Хорошая новость заключается в том, что почти всегда есть способ получить достаточно комфортно с «приблизительной стоимостью» на имущество, даже с сырой землей.

Несмотря на то, что в любом случае это не черно-белый подход к оценке, существует ряд надежных измерений, которые вы можете использовать, чтобы убедиться в ценности предполагаемой недвижимости, прежде чем вкладывать в нее свои собственные деньги.

Когда я серьезно оцениваю потенциальные инвестиции в землю, я начинаю с рассмотрения нескольких различных факторов и спрашиваю себя: «Насколько важны эти факторы для моего конечного покупателя?»

Как зонируется имущество?

Для чего может использоваться земля? Может ли кто-нибудь использовать его для строительства дома? Офисное здание? Фабрика? Это лучше всего подходит для сельского хозяйства? Охота? Добыча полезных ископаемых? Убедитесь, что вы понимаете, что вашему (или будущему покупателю) будет разрешено делать с недвижимостью в соответствии с требованиями местного зонирования и планирования.

ОТНОШЕНО: Какое наибольшее и лучшее использование для вашей земли?

Во многих случаях свойство может быть полезным (и даже зонирование может разрешить) для более чем одной цели , и это тоже стоит рассмотреть.

Сколько инвентаря доступно на рынке?

Это уникальное свойство или есть сотни других точно таких же, как на рынке прямо сейчас?

Если вы владеете землей с невероятным местоположением (или видом, или доступом, или ресурсами, и т. Д.)) в отличие от любого другого в этом районе, , что, вероятно, стоит что-то .

Однако, если ваша собственность одна из сотен других, точно так же, как она, и все из которых в настоящее время выставлены на продажу — это будет намного сложнее продать вашу собственность по премиальной цене.

Какие похожие объекты перечислены в ближайшем окружении?

Представьте на мгновение, что вы являетесь владельцем этого имущества, которое вы оцениваете.

Если бы вы выставили эту недвижимость на продажу сегодня, с каким «конкурсом на продажу» вам пришлось бы иметь дело в непосредственной близости?

Если вы сможете приобрести объект по цене, которую вы хотите, вы сможете повторно перечислить его и перечислить по цене, которая на значительно выше, чем , чем вы заплатили за него, И , чрезвычайно ниже , чем все остальные свойства в этом районе? Это то, как вы зарабатываете деньги как флиппер, и это еще один ключевой момент при определении того, сколько вы должны быть готовы заплатить за участок свободной земли.

RELATED: Сколько вы должны предложить за эту недвижимость?

Насколько желательна недвижимость?

Думайте об этом как о подходе «здравого смысла».

Когда вы впервые увидели этот участок земли, , каким было ваше первое впечатление? Выглядело ли что-нибудь интересное, желательное, привлекательное или привлекательное? Будьте честны с собой — было что-нибудь сексуальное в этом? Это может заинтересовать кого-то еще? Вы смотрите на великолепный лесистый склон горы — или это сухая, бесплодная, враждебная пустошь?

Если вы приложите усилия для создания великолепного списка недвижимости, насколько красивым вы сможете сделать этот объект привлекательным? Можете ли вы дать покупателям предложение, от которого они не смогут отказаться?

Какие расходы на владение связаны с недвижимостью?

Предположим, вы покупаете участок земли и не можете сразу же продать его .Что делать, если вам придется держаться за него 6 месяцев? 12 месяцев? 2 года? Если вы вынуждены удерживать это имущество дольше, чем хотите, сколько это будет стоить (например, налоги на имущество, плата за ассоциацию, взносы и т. Д.)? Вы можете себе это позволить? Стоит ли рисковать?

Есть ли у недвижимости доступ к дороге?

Когда вы имеете дело с незастроенной землей, это важная персона, и это имеет огромное значение для стоимости имущества.

Всегда важно удостовериться, что свободная партия имеет дорожный доступ (или , что-то вроде юридического сервитута ), чтобы владелец (будь то вы или ваш будущий покупатель) действительно мог добраться до него.Если у него нет точек доступа (и, поверьте мне, есть удивительное количество свободных участков, которых нет), ваша собственность также может быть на Луне. Убедитесь, что собственность имеет законный доступ — и если вы решите бросить кубик на эту недвижимость, убедитесь, что вы почти ничего не платите за нее .

Каков размер, форма и размеры объекта?

Подумайте, что это свойство может быть использовано в течение одного дня. Достаточно ли большая посылка? У него странная форма? Находится ли он рядом с чем-либо, что значительно уменьшит его желательность? Запомните любые красные флажки, с которыми вы столкнетесь … это могут быть серьезные проблемы, которые будут влиять на стоимость имущества.

СВЯЗАНО: Одна странная уловка, чтобы определить размер, форму, размеры и местоположение вашей собственности

Как близко эта собственность к местным удобствам и удобствам?

Подумайте, какие удобства или местные достопримечательности будут доступны владельцу этой недвижимости. Будет ли у них продуктовый магазин через дорогу или им придется ехать 3 часа, чтобы добраться туда? Сможете ли вы рекламировать местоположение объекта как хорошую вещь ?

Это тесно связано с желательностью объекта и его наибольшим и лучшим использованием.Если наиболее очевидным вариантом использования объекта является строительство дома на одну семью, парковки передвижного дома или проживания любого типа, то этот показатель становится еще более важным для рассмотрения.

Как выглядят смежные свойства?

Свойства, расположенные по соседству, могут иметь некоторые важные последствия для стоимости и «продажной способности» земельного участка (например, подумайте, вы бы предпочли жить / работать рядом с Национальным парком Глейшер или лабораторией Мета?).

Большинство людей очень заботятся о том, кто является их соседями, поэтому постарайтесь получить хорошее представление о том, как окружающие объекты недвижимости могут повлиять на желательность вашей собственности.Если у смежных свойств есть какие-либо очевидные проблемы, которые вы не можете контролировать, вы должны тщательно продумать, что это означает для стоимости имущества.

Находится ли недвижимость в зоне затопления?

Когда объекты расположены в зоне затопления, стоимость страхования от наводнения может быть , очень дорого , и эта добавленная стоимость владения недвижимостью может оказать ОГРОМНОЕ отрицательное влияние на выполнимость улучшений здания на объекте. Чтобы понять, находится ли недвижимость в зоне затопления, посетите веб-сайт FEMA или FloodTools.com и сделайте поиск собственности, чтобы видеть, расположена ли Ваша собственность в пределах или около зоны затопления.

СВЯЗАННЫЕ: Как определить (и избежать) водно-болотных угодий

СВЯЗАННЫЕ: Как работает «Perc Test» (и сколько он действительно имеет значение)?

Несмотря на то, что в большинстве областей данных для оценки незанятых земель мало, есть еще несколько альтернативных подходов, которые могут помочь вам определить реалистичную стоимость оцениваемого объекта.Вот несколько приемов, которыми я пользуюсь на регулярной основе…

Scour the MLS

Примечание: С момента публикации этого видео Trulia была приобретена Zillow (и Zillow сделал несколько БОЛЬШИХ улучшений в своей базе данных по продаже земли). привилегии). Если вы направляетесь к Zillow , вы можете использовать этот же процесс, чтобы найти текущие списки земель и последние данные о продажах земли в вашем регионе. Вы также можете использовать Redfin для определения приблизительной рыночной стоимости таким же образом (но с лучшими вариантами анализа данных), как я объясняю в этом сообщении в блоге.

Этот подход далек от совершенства (по очевидным причинам), но он действительно хорошо справляется с одной задачей … он проинформирует вас о , с какой конкуренцией вы сталкиваетесь в (и что эти продавцы надеются получить их собственности). Другими словами — если бы вы выставили свою недвижимость на продажу на этом рынке сегодня , с какими другими списками вы бы конкурировали?

Найдите минутку и сделайте математику. Как только вы поймете, какую цену будет стоить ваша недвижимость за , чтобы выглядеть как лучшая сделка на рынке , это даст вам лучшую перспективу потенциальной стоимости недвижимости в отличие от того, что в настоящее время доступно на рынке (потому что если вы предлагаете лучшее предложение и хорошо его рекламируете, то теоретически будет первым ().

Калькулятор оценки стоимости босса

Если вы хотите продвинуться на несколько шагов дальше, еще один умный способ пройти это упражнение с оценщиком свойств называется Цена босса (как я объясню более подробно в этом сообщении в блоге). Price Boss позволяет вам копировать и вставлять необработанные данные на любом рынке с таких веб-сайтов, как Zillow, LandWatch и Craigslist, и, в конечном итоге, принять решение, основанное на данных, более , .

Это видео объясняет, как это работает…

Примечание: Как уже упоминалось выше, вы можете помочь поддержать этот сайт И получить скидку в 100 долларов на Price Boss Pro, если вы используете код купона RETIPSTER в процессе оформления заказа.Наслаждайтесь!

Check Price Boss Здесь

Price Boss — это не «волшебная пуля», но намного лучше, чем просто , идущий с вашей интуицией , после просмотра нескольких расплывчато похожих списков в этом районе.

Как и любой калькулятор или электронная таблица, надежность Price Boss во многом зависит от качества информации, с которой вы начинаете, но если вы хорошо разбираетесь в том, как вы работаете с информацией, она может быть полезна, давая вам гораздо больше уверенность в том, что стоимость земли в любой данной области.

Обратитесь к местным агентам по недвижимости

Опять же, это далеко не надежный метод, но он помогает «рассказать историю» того, за что ваша объектная недвижимость может быть продана.

Конечно, полезно посмотреть рыночные данные на вашем компьютере, но есть целый другой уровень ценности, который заключается в том, чтобы взять трубку и позвонить нескольким местным агентам по недвижимости.

Когда я нахожу местного агента, который на самом деле имеет некоторый опыт продажи свободных участков в этом районе, я спрашиваю у них что-то вроде этого…

«Предположим, что я владел этой собственностью бесплатно и ясно, , и я хотел выставить ее на продажу с Вы сегодня .По какой цене я бы перечислил ее, чтобы продать в течение 6 месяцев? »

Такое заявление говорит агенту несколько вещей:

  1. Вы ищете реалистичное представление о том, что потребуется, чтобы быстро продать эту недвижимость . Вы серьезно относитесь к продаже этой вещи и хотите получить честные ответы.
  2. Если этот агент помогает оказаться законно полезным, вы можете нанять их для работы! Это побудит их дать вам время суток и предложить некоторые законные ответы.

Поскольку у вас есть эти разговоры, обращают пристальное внимание на цены, которые они предлагают . Если они выбрасывают некоторые цифры, которые явно не будут работать для вас, сейчас самое время выяснить это (а не после того, как вы уже купили вещь).

Еще одна вещь, которую нужно иметь в виду, это то, что вы, возможно, захотите нанять одного из этих людей, чтобы перечислить эту недвижимость в будущем . Не мешало бы начать протягивать руку и устанавливать связи с агентами на переднем крае, как это. Их услуги могут действительно пригодиться .

Моё главное предупреждение: Не доверяйте мнению ОДНОГО агента. Там много невежественных агентов по недвижимости, особенно когда речь идет о пустыре. Если вы решили выполнить это упражнение, убедитесь, что вы получаете информацию от как минимум от 2 или 3 агентов (чем больше, тем лучше).

В некоторых случаях стоимость имущества немного сложнее распознать.

На бумаге может не быть особой ценности местоположения объекта недвижимости или того, для чего оно может быть использовано, но все еще есть большая ценность в том, что выращивает на нем.

Следите за любыми ценностями, которые может принести заготовка древесины . Если вы заметили, что недвижимость находится в густом лесном массиве, возможно, стоит провести дальнейшее расследование. Профессиональный консультант по лесному хозяйству поможет вам понять, сколько стоит древесина на участке земли.

Также имейте в виду, что в зависимости от ряда факторов удаление деревьев может повысить, или умалить от ценности и полезности свойства.В некоторых случаях расчистка земли (или выбор правильных участков для очистки) может сделать собственность более пригодной для развития. В других случаях плотный лесной покров может способствовать развитию дикой природы и сделать собственность более полезной для рекреационных целей.

ОТНОСИТЕЛЬНО: ВРЕМЯ! Руководство по сбору деревьев

Еще одной потенциальной ценностью являются права собственности на недра (которые не всегда автоматически передаются новому владельцу с правами на поверхность).

Права на поверхности в точности соответствуют их звучанию — это ваши права на владение и использование поверхности земли. В зависимости от того, каким типом недвижимости вы владеете, земельные права позволяют вам застраивать землю в соответствии с местными правилами зонирования и планирования.

Права на добычу полезных ископаемых распространяются на все, что существует под поверхностью . Это включает уголь, природный газ, нефть или любой другой товар, который может быть добыт. Если ваша земля расположена в районе с этими энергетическими ресурсами, и если вы владеете правами на добычу полезных ископаемых на вашей земле, вы можете либо продать их, либо сдать их в аренду заинтересованному лицу.Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, и вы можете зарабатывать деньги, собирая роялти или рабочие проценты. Вам решать, какой из них вы предпочитаете.

ОТНОШЕНО: Что каждый земельный инвестор должен знать о правах на добычу полезных ископаемых

Когда собственность имеет ценность, чтобы предложить ее в виде древесины или неиспользованных полезных ископаемых, эта добавленная стоимость часто не объясняется просто, глядя на Основы, такие как размер, форма, местоположение, зонирование и аналогичные перечисленные свойства в области.Когда участок имеет богатые природные ресурсы, на карту может быть поставлена ​​реальная стоимость, и это может предоставить некоторые большие возможности, которые упустят из виду многие другие инвесторы.

ryan lundquist appraiser profile Теперь, когда вы услышали мнение инвестора по этому вопросу, я хотел бы немного глубже изучить мнение оценщика о том, как они оценивают пустующую землю.

Я обратился к Райану Ландквисту (основателю Sacramento Appraisal Blog и сертифицированному оценщику в штате Калифорния), чтобы получить свой вклад в , как он подойдет к задаче оценки земли .

Когда дело доходит до оценки недвижимости, слово этого парня имеет большой вес, потому что он работает в этом мире каждый день . Как профессиональный оценщик, он понимает, как подойти к этому процессу, используя общепринятые стандарты, хорошо зарекомендовавшие себя в сфере недвижимости.

Вот краткое изложение вопросов и ответов, которые мы собрали по этой теме…

Каковы наиболее важные факторы, на которые вы обращаете внимание при определении стоимости вакантной земельной собственности?

Честно говоря, определить приблизительную стоимость для участка земли непросто, потому что нужно учитывать множество факторов (о чем мы поговорим ниже).Кроме того, поскольку у меня есть государственная лицензия на оценку имущества, я должен фактически поддерживать ценности, которые я даю — даю ли я словесное «приблизительное» значение или полную письменную оценку. По сути, я несу ответственность за любую ценность, которую даю, поэтому мне может быть сложно, когда люди звонят мне и говорят: « Мне не нужна полная оценка, а просто быстрая оценка. «Я понимаю то, что просят люди, но, поскольку я на самом деле должен поддерживать ценность, которую я даю, это больше связано с моей стороны.

Давайте поговорим о топографии , , зонировании и .Почему эти вещи важны? Что из этих трех факторов может привести к увеличению или уменьшению стоимости недвижимости?

Всем известно, недвижимости о местоположении . Например, место, расположенное рядом с токсичной свалкой, вероятно, не собирается приносить большие деньги, но пустующий участок в престижном районе будет стоить гораздо дороже.

То, что существа сказали, не все свободные участки созданы равными, и именно здесь вступает в игру зонирование. Зонирование помогает сказать нам, что сайт может быть использован для на законных основаниях .Это означает, что если вакантный участок был зонирован для жилого жилья, и его можно разделить на четыре сборочных участка, это может иметь гораздо больший вес, чем участок, который вообще не может быть построен (по любой причине). С другой стороны, если зонирование разрешит только собственность для промышленного использования, стоит подумать, может ли это использование быть полностью реализовано на текущем рынке. Другими словами, это хороший рынок для улучшения промышленной партии?

Наконец, топография имеет решающее значение . Два отдельных лота могут иметь одинаковый точный размер на бумаге, но если один из них находится на крутом склоне и имеет очень мало места для сборки, то лот, который на самом деле пригоден для , пригоден для , может стоить гораздо больше.

По вашему мнению, являются ли свободные земли сложным видом недвижимости? Если так, то почему?

Иногда это сложно, потому что здесь определенно меньше соревнований. Разреженные данные всегда делают для более сложных оценок. Поскольку большая часть моей работы включает в себя многое, что уже было улучшено, это, безусловно, часть того, почему это занимает у меня больше времени.

(Примечание. Когда данные доступны, это тот вид визуального контекста, который Райан любит предоставлять своим клиентам) (или «нехватка надежности»), как вы думаете, есть ли на этот номер и почему?

Это честно зависит от оценщика и от того, насколько хорош отчет.Нет реального «стандартного» окончательного ответа на этот вопрос. Читателю оценочного отчета придется выяснить, кажется ли он законным или нет. Содержит ли отчет убедительную историю ценности, чтобы ценность имела разумный смысл?

Какой вес и важность вы бы дали следующим факторам?

Оценочная стоимость имущества:

Я полагаю, что это действительно зависит от того, насколько хороша оценка. Некоторые области могут быть лучше, чем другие.Тем не менее, одним из важных соображений является то, что оценки в моей области, по крайней мере, основаны на том, когда недвижимость была приобретена вместо текущей рыночной стоимости. Это означает, что оценка участка земли, купленного 15 лет назад, может показать гораздо более низкую стоимость, чем та, которую готов заплатить текущий рынок. Лично я почти не обращаю внимания на оценку по этой причине.

Указанные цены на аналогичные лоты в этом районе:

Я думаю, что прейскурантная цена на аналогичные объекты может что-то сказать о стоимости, хотя иногда листинги не синхронизированы с рынком.Я обращаю на них внимание (а также на ожидающие и отозванные транзакции), но всегда важно судить о каждой по отдельности — и определять, говорит ли она что-то о рынке или нет. Я действительно хочу знать, насколько интерес к подобной недвижимости вызвал интерес покупателей к открытому рынку, и [это также помогает узнать], сколько дней они провели на рынке. Может показаться, что листинги не продаются на определенном уровне или они вызывают большой интерес по определенной цене.

Количество запасов (аналогичных свойств) на рынке:

Это важно, потому что, когда на рынке больше запасов, он имеет тенденцию снижать цену (из-за усиления конкуренции). Это базовая экономика. Когда предложения больше, чем спроса, цены неизбежно будут снижаться.

Для типичного инвестора в землю, который пытается определить «приблизительную стоимость» вакантной партии (БЕЗ заказа оценки), существуют ли какие-либо распространенные ошибки оценки или опасные заблуждения, на которые они должны обратить внимание?

Я бы сказал, чтобы вы сравнивали яблоки с яблоками.Одна партия может выглядеть очень конкурентоспособной на бумаге, но при проезде или, по крайней мере, просмотре ее в Google «Просмотр улиц», различия могут стать очевидными. Я также рекомендовал бы поговорить с городом, чтобы убедиться, что землепользование и зонирование понятны. Я говорю это, потому что иногда информация, представленная в налоговых отчетах, может быть неточной . Окончательное слово должно исходить от отдела планирования вместо опубликованных записей, которые, возможно, не обновлялись годами.

Поверьте мне, я хотел бы дать вам кристально чистый подход к оценке земли, которая всегда будет работать, каждый раз, — но у меня нет такой вещи (и если кто-то пытается сказать вам иначе, я было бы очень подозрительно из всего, что они пытаются продать вам).Дело в том, что даже мнение оценщика следует воспринимать с недоверием. Когда мы говорим о недвижимости (или о любом другом продукте или услуге, в этом отношении), , последнее правило таково:

Это стоит того, что кто-то готов за это заплатить.

Данные (если таковые имеются) могут дать нам наполовину достойное представление об этом, , но это не то, чем вы должны заниматься. В конце концов, стоимость в основном зависит от , найдя подходящего покупателя, для правильной собственности, в нужное время .Извлечение наибольшей ценности из любого объекта недвижимости — это искусство, а не наука.

Value Land

Трей Рэтклифф / Застрял в таможне

Когда дело доходит до определения стоимости земли — лучшее, что вы можете сделать, это выполнить разумное количество исследований . Потратьте время, которое вам необходимо тщательно рассмотреть пункты, перечисленные выше. Найдите все данные, которые вы можете найти, с помощью таких инструментов, как AgentPro247, посмотрите на другие локально перечисленные свойства Zillow, и использует лучшее, наиболее объективное решение, с которым вы можете справиться .

В конце концов, если вы делаете предложения, которые достаточно низки, вы должны быть в состоянии защитить себя от большинства неизбежных рисков инвестирования в землю.

В связи с трудностями получения идеальных оценок, вы должны предоставить себе здоровый буфер, чтобы помочь компенсировать любые ошибки в суждениях, которые вы могли бы сделать в процессе. Это то, как я делал это годами, и хотя я не всегда делал это идеально, , я никогда не справлялся с умом — и это то, что большинство инвесторов в недвижимость не могут сказать сами ,

NPDES Stormwater Разрешение на строительство

Кому нужно разрешение на строительство NPDES Stormwater?

Операторы строительных площадок, связанных с расчисткой, планировкой или раскопками, которые приводят к нарушению зоны одного или более акров, и действия, которые приводят к нарушению менее чем одного акра, если это является частью более крупного общего плана развития или продажи. Обратите внимание, что это правило применяется к строительным работам, начатым до 10 марта 2003 года, если один или несколько акров будут нарушены 10 марта 2003 года или после этой даты.

Разрешенные виды деятельности включают жилищные подразделения, коммерческие и промышленные здания, поля для гольфа, инженерные коммуникации, очистные сооружения и дороги. Различные виды деятельности по расчистке земель, такие как заимствование ям для засыпки, также были охвачены этим общим разрешением.

Внедрение некоторых видов природоохранных мероприятий на сельскохозяйственных землях требует покрытия в рамках общего разрешения на строительство для ливневых стоков (CGP) и / или ARAP.В целях упорядочения этого процесса выдачи разрешений для задействованных учреждений было разработано информационное письмо, чтобы помочь фермерам, землевладельцам и другим участникам программы определить, когда необходимо разрешение или нет.

Какую информацию я должен предоставить?

Кандидаты должны предоставить следующую информацию:

  • Заполненное и подписанное Уведомление о намерениях (NOI) для строительной деятельности — Ливневые стоки (см. Ссылку ниже).В NOI должна быть карта на бумаге размером 8 ½ дюйма на 11 дюймов с границами в 1-2 милях от территории объекта, с указанием участка и района строительства, а также выделение и идентификация принимающей воды или приемной ливневой канализации. Предпочтительно, чтобы эта карта была подходящей частью карты четырехугольников USGS 7,5 минут.
  • Должен быть разработан и представлен вместе с NOI конкретный SWPPP (План предотвращения загрязнения ливневых вод). SWPPP должна быть разработана, внедрена и обновлена ​​в соответствии с Частью 3 CGP (Общее разрешение на строительство).

Заполненные Уведомления о намерениях должны быть отправлены в соответствующее Полевое бюро по охране окружающей среды.

Разрешение / Форма Описание Форма №
2016 Строительство Ливневое Генеральное разрешение и связанные с ним документы Dataviewer
Уведомление о намерении (NOI) для общего разрешения NPDES на ливневые стоки от строительных работ (TNR100000) CN-0940
Уведомление о прекращении действия (НЕ) общего разрешения NPDES на ливневые стоки в результате строительных работ (CGP) CN-1175
Свидетельство об инспекции строительства ливневых вод (дважды в неделю) CN-1173
Контрольный список уведомления о намерениях (NOI) и плане предотвращения загрязнения ливневых вод (SWPPP) CN-1440

Как будет обрабатываться мое приложение?

После получения NOI Отдел направит заявителю письмо о покрытии.

Какие сборы требуются?

С 1 июля 2014 года были пересмотрены сборы за выдачу разрешений на общее разрешение на строительство. В дополнение к заявочному взносу, ежегодные сборы за обслуживание требуются для проектов, которые превышают один год. Сбор за выдачу разрешения должен сопровождать бланк заявления NOI.

Диапазон сбора за подачу заявления на получение визы следующий:

CGP Плата за акр проекта
Проект равен или превышает 150 акров $ 10 000
Проект равен или превышает 50 акров и менее 150 акров $ 6000
Проект, равный или более 20 акров и менее 50 акров 3000 долл. США
Проект, равный или более 5 акров и менее 20 акров $ 1,000
Проект равен или больше 1 акра и менее 5 акров $ 250
Поиск последующего покрытия в рамках активно охватываемого более крупного общего плана развития или продажи * $ 100

* Все первичные операторы должны предоставить NOI для покрытия CGP.Существует два типа первичных операторов (начальный и последующий). Первоначальные первичные операторы — это те, которые представляют SWPPP для всего предложенного более крупного общего плана разработки или продажи. Их плата определяется площадью участка. Плата в размере 100 долларов применяется к последующим основным операторам. Этот сбор покрывает административные расходы, связанные с обновлением и отслеживанием покрытия разрешений для последующих Первичных операторов.

CGP Деятельность, превышающая один год при общем покрытии разрешений
Проект равен или превышает 150 акров $ 3750
Проект равен или превышает 50 акров и менее 150 акров $ 2000
Проект, равный или более 20 акров и менее 50 акров $ 1,000
Проект, равный или более 5 акров и менее 20 акров $ 500
Проект равен или больше 1 акра и менее 5 акров $ 125
Поиск последующего покрытия в рамках активно охватываемого более крупного общего плана развития или продажи $ 0

Каковы мои права и обязанности после выдачи разрешения?

Получатель разрешения, представивший NOI и получивший покрытие разрешения, обязан соблюдать все положения общего разрешения, статуты и правила.Покрытие по общему разрешению не освобождает получателя от ответственности за ущерб, нанесенный поверхностным или грунтовым водам. Получатель разрешения должен вести учет проверок и ремонта на месте или в близлежащем офисе. Эти записи должны храниться не менее трех (3) лет. Получатель разрешения должен уведомлять Отдел о любых изменениях в своей информации о NOI. NOI не подлежит передаче, и новые владельцы должны представить новый NOI. Если в ходе операции возникает какая-либо чрезвычайная ситуация, которая может повлиять на воды штата, они должны уведомить Отдел, как подробно описано в правилах.

Каковы права и обязанности Подразделения после выдачи разрешения?

Отдел и другие уполномоченные представители Агентства по охране окружающей среды США имеют право осматривать место и соответствующие записи в разумные сроки. Они также имеют право на пробный сброс загрязняющих веществ. Отдел может прекратить покрытие разрешений для любого заявителя, который нарушает государственные законы, ведомственные правила или условия общего разрешения.Любое лицо, которое нарушает или не соблюдает государственные законы, правила или положения, может быть подвергнуто гражданскому и / или уголовному наказанию.

разрешенных сайтов

Используйте средство просмотра данных о водных ресурсах, чтобы просмотреть подробную информацию о следующем.

  • Список разрешенных строительных площадок по всему штату
  • разрешенных строительных площадок в Мемфисе — для MS4s

Дополнительная информация по теме:

,

Как получить разрешение

Большинство строительства требует разрешения Департамента зданий. Чаще всего лицензированный профессиональный инженер штата Нью-Йорк (PE) или зарегистрированный архитектор (RA) должны подать планы и получить разрешения до начала работ.

Существует много типов разрешений, таких как строительство, котел, лифт и сантехника. Основные заявки на получение разрешения: новое здание (NB) и изменения типа 1, 2 и 3:

  • NB: Строительство новых сооружений
  • ALT1: Основные изменения, которые изменят использование, выход или занятость
  • ALT2: несколько видов работ, не влияющих на использование, выход или занятость
  • ALT3: один вид второстепенной работы, не влияющий на использование, выход или занятость

Лицензированный профессиональный инженер штата Нью-Йорк (PE) или зарегистрированный архитектор (RA) должны представить планы строительства для получения разрешения.Экзаменатор плана Департамента рассмотрит планы любых юридических / зонных возражений. Когда возражения будут удовлетворены, Департамент утвердит заявку. Лицензированный PE или RA может также подтвердить, что планы соответствуют всем применимым законам.

Узнайте больше о профессиональной сертификации.

Незначительные изменения без разрешений
Некоторые мелкие работы не требуют разрешения; Менеджер отделения PE, RA или департамента может объяснить исключения. Например, для установки новых кухонных шкафов разрешение не требуется, но у Подрядчиков должна быть Лицензия Подрядчика по благоустройству жилья Департамента по делам потребителей.

Сборы за регистрацию и ведение документации
Лицензированный ЧП, РА или Подрядчик может оценить эти сборы.

План проверки и одобрения экзаменатора
Время утверждения плана зависит от сложности проекта и проблем или возражений, которые необходимо решить.

Снимок проекта
  • Определите необходимые разрешения, а затем подайте заявки и строительные чертежи
  • Получите утверждение плана Департамента
  • Пройдите финальные осмотры
  • Получите новый или измененный Свидетельство о заполнении или Письмо о завершении

Полезные ссылки
,
Разрешения на строительство и ремонт | Город Оттава

Вам необходимо получить разрешение на строительство, чтобы переместить или снести существующее здание или сооружение. Ваша заявка на снос будет рассмотрена, чтобы обеспечить соблюдение требований безопасности, которые, возможно, необходимо соблюдать во время или после сноса сооружения, а также применимого законодательства (например, Устава сноса и Закона о наследии Онтарио). из коммунальных услуг, подтверждающих, что услуги были отключены, а также должны быть получены ограничения.

Приблизительная стоимость

Приблизительная временная шкала

В зависимости от категории здания, указанной в строительном кодексе Онтарио: дом, небольшое здание, большое здание и комплексное здание:

  • Дом: Первый обзор 10 рабочих дней
  • Малое здание: Первый обзор 15 рабочих дней
  • Большие Здания: Первый обзор 20 рабочих дней
  • Комплекс зданий: первый обзор 30 рабочих дней

Требования к разрешению

Кредиты за разработку

Муниципальный кредит на застройку может быть предоставлен, если снос существующей конструкции произойдет в течение 10 лет после выдачи разрешения на строительство нового здания.После этого периода кредит невозможен. Сроки были установлены в 10 лет с принятием в 2014 году муниципальных сборов за развитие (Раздел 9 «Переустройство земельных кредитов»). Начиная с 1 января 2019 года срок будет ограничен разработкой, которая происходит в течение пятилетнего периода. Таким образом, лицо, которое снесло здание 31 декабря 2013 года или ранее, не будет иметь права на получение кредита с 1 января 2019 года.

С кем связаться

  • Каната: доп.33456 (двуязычный)
  • Nepean: доп. 14259 (двуязычный)
  • Центральный: доп. 12870 (двуязычный)
  • Орлеан: доп. 29382 (двуязычный)

Где подать заявку

  • Каната: доп. 33456 (двуязычный)
  • Nepean: доп. 14259 (двуязычный)
  • Центральный: доп. 12870 (двуязычный)
  • Орлеан: доп. 29382 (двуязычный)
,

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *