что это такое, как определить и на что влияет
Государству требуется держать под контролем состояние своих земель, не допуская повальной застройки или разрушения заповедных, водоохранных зон. Для этого в законе введено понятие категории земель и видов разрешенного использования для каждого типа участков. Статус земли важно учитывать при покупке дома или участка под застройку.
Некоторые думают, что, когда они покупают жилье в строящемся коттеджном поселке, то автоматически берут участок с нужным статусом земли и видом разрешенного использования. Но это далеко не всегда так. Распространен вид мошенничества, когда компании предлагают постройку коттеджей на землях сельскохозяйственного назначения. Это значит, что проект вряд ли будет воплощен и вкладываться в него не стоит, даже если организаторы обещают сменить категорию участка в будущем.
Вид земли — что это
Что такое категория земельного участка? Под этим термином понимается описание свойств территории и правовой режим ее использования, который контролируется на законодательном уровне.
Всего категорий земельных участков семь. Некоторые из них назначаются в зависимости от того, что находится на территории. Так, если участок занят лесом или рекой, его относят к землям лесного или водного фонда соответственно. Другие категории определяются планами государства на территории. Если задумано отдать их под поля, то категория земельного участка будет сельскохозяйственной, а если на этом месте будет завод — промышленной.
Смена категории земли возможна, но это скорее исключение, чем правило. Государство очень не любит менять тип участка.
Виды земель и их использование
Согласно земельному кодексу РФ существуют следующие категории земельного участка и виды разрешенного использования территорий:
- Населенный пункт. В них земли предназначены для строительства жилых домов, дорог, объектов инфраструктуры. На таких территориях возможно возведение индивидуального жилья.
- Сельскохозяйственная. Эти территории обычно расположены вне населенных пунктов и удалены от них.
Они предназначены для выращивания сельскохозяйственных и кормовых культур или выпаса скота. Также на таких территориях возможно возведение вспомогательных построек для хранения урожая, содержания скота, первичной переработки полученной продукции. - Промышленная. Земля этой категории отведена под возведение фабрик, электростанций, крупных транспортных развязок, объектов космической программы, оборонные предприятия и т. д. Виды разрешенного использования земель промышленного класса весьма разнообразны, но их объединяет одно: за всеми территориями ведется строгий контроль. Он необходим, чтобы не допустить сильного загрязнения земли.
- Особо охраняемая. К этой категории земли относятся различные заповедники, национальные парки, заказники. Какое-либо производство, а часто и строительство, на этих землях запрещено. Исключения возможны для редких жилых зданий и построек, предназначенных для исследования зон (например, база отдыха, куда могут приезжать ученые).
- Лесная. Земли лесного фонда занимают большую часть территории РФ. К ним относятся не только собственно леса, но и болота, лесные дороги, просеки.
- Водная. Земля водного фонда включает собственно водоемы и прибрежные зоны, где часто запрещено строительство. К ним также относятся водные просторы, полученные искусственно: участки рукотворных водоемов, объектов водного хозяйства, гидротехнических сооружений. Ледники тоже относятся к водному фонду.
- Запас. Государственный запас — это участки, которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий. Они находятся в собственности государства и могут быть переданы юридическим или физическим лицам только после смены категории.
Они предназначены для выращивания сельскохозяйственных и кормовых культур или выпаса скота. Также на таких территориях возможно возведение вспомогательных построек для хранения урожая, содержания скота, первичной переработки полученной продукции.
Узнать категорию разрешенного использования земельного участка можно, обратившись в Государственный кадастр недвижимости, изучив документы о регистрации прав, акты или договоры, на основании которых физическое или юридическое лицо использует землю.
Категория участка и вид разрешенного использования — разные вещи?
Категория земли — это понятие, которое включает в себя вид разрешенного использования. В зависимости от категорийной принадлежности участка виды доступного применения его могут отличаться. К примеру, участки СНТ относятся к категории сельскохозяйственных, а вот основной вид разрешенного использования земель такого типа — ведение садоводства и огородничества.
Можно ли использовать землю не по назначению? Поступать так не рекомендуется: участок могут просто изъять, вернув в государственный фонд. С 2016 года процедуру отчуждения значительно упростили. Но можно попытаться сменить категорию земли. В некоторых регионах участки, предназначенные для садоводства и огородничества, можно сравнительно быстро перевести в категорию ИЖС.
Если вы планируете купить земельный участок, обращайте внимание на следующие моменты:
- На любых сельскохозяйственных землях нельзя строить капитальные дома для проживания. С дачами будьте особенно осторожны, часто там можно строить только летние домики.
- Если планируется построить дом, ищите участок для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). На нем можно возводить дома, гаражи, подсобные сооружения. Свободное место никто не запретит использовать под частный огород.
С дачами будьте особенно осторожны, часто там можно строить только летние домики.Если вы приобрели дачный участок и построили на нем дом для круглогодичного проживания, землю у вас, скорее всего, не отнимут (хотя будут иметь на это право). Но вот прописаться в таком доме у вас не получится. Проблемы будут и с доставкой почты. Также ожидайте штрафов за нецелевое использование земельного надела. Избежать этого поможет тщательное изучение документов перед покупкой любого дома.
Относительно определения вида разрешенного использования земельного участка
Может ли орган государственной власти, уполномоченный на предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, изменять вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде под существующим объектом недвижимости, который не предоставлялся на торгах?
Ограничений в части изменения вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных без проведения торгов, Земельным кодексом РФ не предусмотрено.
Ограничения, предусмотренные пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в части запрета на изменение вида разрешенного использования распространяются на земельные участки, предоставленные на торгах.
В случае, если градостроительный регламент не устанавливается (например на землях категории сельскохозяйственного назначения, за исключением сельскохозяйственных угодий), или не распространяется, может ли орган государственной власти, уполномоченный на предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности изменять вид разрешенного использования такого земельного участка?
Согласно части 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
Вместе с тем, порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до настоящего времени не определен.
Данный вопрос предлагается урегулировать проектом федерального закона № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию».
Указанным проектом федерального закона предлагается на комплексной основе урегулировать вопросы, связанные с определением разрешенного использования земельных участков.
Отмечаем, что согласно пункту 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 6 октября 1999 г.
№ 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам совместного ведения до принятия федеральных законов.
Таким образом, порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются до принятия федерального закона, может быть определен законодательством субъекта Российской Федерации.
Отмечаем, что до утверждения правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования земельного участка может осуществляться на основании решения главы местной администрации в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Согласно статье 39.6 Земельного кодекса РФ без торгов предоставляется земельный участок, необходимый для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю.
Вопрос: Обязательно ли у такого земельного участка должно быть разрешенное использование «недропользование»?
В соответствии с подпунктом 20 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, необходимый для проведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляется в аренду без проведения торгов недропользователю. При этом Земельным кодексом Российской Федерации не урегулирован вопрос о том, какой именно вид разрешенного использования может иметь предоставленный земельный участок.
Следует обратить внимание, что как отмечено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19 июня 2006 года № 15737/05, пользователь недр, получивший горный отвод, имеет право в границах этого отвода осуществлять пользование недрами, а не земельным участком, под которым они расположены.
Условия землепользования площадей залегания полезных ископаемых предусмотрены статьей 25.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах».
Вид разрешенного использования земельного участка «недропользование» предусматривается классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 540 от 1.09.2014 года (код 6.1).
Как предусмотрено подпунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в предоставлении земельного участка без проведения торгов должно быть отказано в случае если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
В этой связи исходя из данных положений в случае если испрашиваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования, отличный от цели его использования, для которой земельный участок испрашивается заявителем, в предоставлении земельного участка должно быть отказано.
Могут ли земельные участки, расположенные в черте населенных пунктов иметь разрешенное использование «недропользование»?
Вид разрешенного использования земельного участка «недропользование» предусматривается классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 540 от 1.09.2014 года (код 6.1).
Отдельные правовые элементы данного вида разрешенного использования указывают на то, что такое использование имеет определенные особенности в случае если оно осуществляется на межселенной территории. В частности, для межселенной территории допускается размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования.
В соответствии со статьей 8 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» пользование недрами на территориях населенных пунктов, пригородных зон, объектов промышленности, транспорта и связи может быть частично или полностью запрещено в случаях, если это пользование может создать угрозу жизни и здоровью людей, нанести ущерб хозяйственным объектам или окружающей среде.
Вместе с тем, следует учитывать, что в настоящее время в законодательстве Российской Федерации на комплексной и системной основе не урегулированы вопросы о том, какие именно виды разрешенного использования земельных участков и какие территориальные зоны могут устанавливаться в населенных пунктов, а какие за пределами их границ. Кроме того, в законодательстве Российской Федерации не раскрывается механизм установления запрета, предусмотренного статьей 8 Закона РФ от 21.02.1992 г.
№ 2395-1 «О недрах». В частности, такой запрет может быть установлен прямым указанием закона (например, подпункт «а» пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).
В этой связи прямой законодательный запрет на установление в границах населенного пункта вида разрешенного использования «недропользование» в настоящее время отсутствует.
На решение указанной проблемы направлен проект федерального закона № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию».
Собственник объекта капитального строительства — здание склада, принял решение провести реконструкцию указанного объекта с целью изменения назначения объекта. В связи с чем обратился в орган местного самоуправления по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка, государственная собственность не разграничена предоставленного ему в аренду на котором расположен указанный объект. На основании решения органа местного самоуправления были внесены изменения в сведения ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка «деловое управление».
Правомерно ли Управление Росреестра отказывает в регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного уполномоченным органом с собственником объекта недвижимости, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка «деловое управление», указанный в договоре аренды в соответствии с выпиской из ЕГРН на земельный участок, не соответствует назначению объекта капитального строительства «склад», расположенному на земельном участке.
(ст. 39.16 ЗК РФ не предусмотрено в указанном случае принятие решения об отказе в предоставлении земельного участка)?
Согласно положениями статей 26 и 27 Закона № 218-ФЗ решение о приостановлении или об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации принимается государственным регистратором в каждом отдельном случае самостоятельно по результатам правовой экспертизы с учетом представленных для учета и регистрации документов. При этом следует учитывать, что указанные в вопросе обстоятельства в соответствии со статьей 26 Закона № 218-ФЗ не отнесены к числу оснований, по которым может приостанавливаться государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация.
При этом следует учитывать, что в сложившейся ситуации положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации применяться не могут, поскольку они предусматривают основания для отказа в предоставлении без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем, исходя из заданного вопроса земельный участок уже предоставлен собственнику объекта капитального строительства.
Кроме того, необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и частью 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель объекта недвижимости вправе выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в связи с чем для изменения вида разрешенного использования земельного участка принятие решения органа местного самоуправления не требуется. Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 июня 2013 года № ВАС-1756/13, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. В этой связи арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Новая услуга по смене категории и вида разрешенного использования земельных участков востребована среди жителей Московской области
На основании вступивших в силу изменений в Градостроительном кодексе в Московской области была проведена масштабная работа по приведению в соответствие с действующим законодательством состава и содержания генеральных планов и правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) муниципальных образований. В 2018 году отработано более 200 документов. В настоящее время на территории региона утверждены все генеральные планы и ПЗЗ, в том числе вновь образованных городских округов. Эти документы определяют стратегическое и градостроительное развитие муниципалитета.
«Границы территориальных зон, устанавливаемые на картах ПЗЗ, отображены проектировщиками непосредственно в векторном формате, что обеспечивает возможность оперативной загрузки указанных сведений в Росреестр.
Наш регион один из первых в стране внедрил подобную практику», — рассказал председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области Владислав Гордиенко.
«Утвердив все ПЗЗ, мы сделали серьезный шаг к тому, что в 2019 году жители Подмосковья могут в течение 7 рабочих дней изменить или выбрать основной вид разрешенного использования земельного участка в заявительном порядке, ранее эта процедура занимала не менее месяца. Например, если у жителя есть участок с видом разрешенного использования под размещение складов, но он намерен построить торговый центр, то теперь он может обратиться в уполномоченный орган – Росреестр, и в случае, если это предусмотрено территориальной зоной в ПЗЗ, вид разрешенного использования будет изменен заявительным порядком»,- отметил Владислав Гордиенко.
Таким образом, в настоящий момент для смены вида разрешенного использования земельного участка или изменения категории на «земли населенных пунктов» правообладатели земельных участков могут обратиться в МФЦ Московской области за оказанием услуги «Осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества».
При обращении в МФЦ Московской области срок оказания услуги 7 рабочих дней.
С момента начала оказания услуги в 3 квартале 2018 года Мособлархитектурой подготовлено более 12 тысяч ответов на запросы Росреестра, связанных с изменением категории или вида разрешенного использования земельных участков, что говорит о высокой востребованности данной услуги в регионе. Исходя из статистики, 70% запросов связаны с изменением вида разрешенного использования, еще 30% — со сменой категории.
Стоит отметить, что обеспечить автоматизированное направление ответов Мособлархитектуры на запросы Росреестра в рамках межведомственного взаимодействия и существенно сократить срок оказания услуги позволил функционал ИСОГД Московской области.
Справочно:
ПЗЗ дает понимание жителю, что и в каких параметрах можно построить на земельном участке, и что самое главное, собственник в зависимости от своих намерений может изменить вид разрешенного использования земельного участка на любой другой, предусмотренный территориальной зоной в ПЗЗ.
Вид разрешенного использования – это установленное в ПЗЗ функциональное использование земельного участка, то есть тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты.
Верховный Суд Российской Федерации о практике рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Разъясняет аппарат прокуратуры области
09.01.2019г.
Разъясняет прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики прокуратуры области Черепанова И.С.
В соответствии с требованиями земельного законодательства собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Согласно ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе на земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного, водного фонда и другие.
Для каждой категории земель градостроительные регламенты, содержащиеся в правилах землепользования и застройки, устанавливают допустимые виды разрешенного использования. Законодатель выделяет основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.
Президиум Верховного суда Российской Федерации 14.11.2018 утвердил «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка». В обзоре с учетом действующего законодательства, судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов сделаны следующие выводы:
1. При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
2. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.
3. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.
4. Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.
5. Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.
6. Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
7. Отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.
8. Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.
9. Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.
Несоответствие недвижимости виду разрешенного использования земельного участка — признак самовольной постройки
Как мы знаем, объект недвижимости на момент возведения должен соответствовать различным требованиям, в первую очередь, земельного и градостроительного законодательства (правилам землепользования и застройки; градостроительным и строительным нормам и правилам и т.
п.).
Несоответствие возведенного здания виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположено такое здание, как указывает законодатель, повлечет за собой признание объекта недвижимости самовольной постройкой.
Исходя из смысла положений земельного законодательства (подп. 8 п.1 ст. 1, п.1 и 2 ст. 7 ЗК) земли делятся по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Указанное выше несоответствие свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства, и блокирует применение положений ст. 222 ГК о признании права собственности на объект самовольного строительства, и создает предпосылки для удовлетворения судом иска о признании такого объекта самовольной постройкой и приведение его в соответствие с установленными требованиями.
Недавно Верховный Суд рассмотрел дело № А40-31402/2017, в рамках которого, направив дело на новое рассмотрение, указал нижестоящим судам, что строительство гостиницы (объект капитального строительства — двухподъездное, четырехэтажное здание с подвальным этажом площадью застройки 240 кв. м.) на земельном участке с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, может свидетельствовать о самовольном характере такой недвижимости.
Помимо этого, Экономколлегия указала, что проведение судебной экспертизы по данной категории споров является обязательным, в частности, для определения соответствия возведенного здания виду разрешенного использования земельного участка.
Рекомендации собственникам недвижимости. Обратить пристальное внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором возводится соответствующий объект недвижимости; соответствует ли он такому объекту. При этом, стоит учитывать, что изменить вид разрешенного использования земельного участка не всегда представляется легкой задачей.
В случае судебного разбирательства (будучи истцом по иску о признании права собственности, либо ответчиком по иску о признании постройки самовольной), полезным будет провести досудебную строительно-техническую экспертизу (либо заявить соответствующее ходатайство в суде), которая установит, соответствует ли возведенная недвижимость виду разрешенного использования земельного участка.
Проверьте в ЕГРН характеристики ваших участков
В 81 регионе России реализуется проект по наполнению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) необходимыми сведениями. Проект предполагают проведение мероприятий по наполнению ЕГРН сведениями о границах административно-территориальных образований, территориальных зон, земельных участков и иных объектов недвижимости, анализу и сравнению данных о землях лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и прочее.
Отдельно стоит выделить предстоящие работы по уточнению и внесению отсутствующих сведений об объектах недвижимости в ЕГРН (вид разрешенного использования, категории земельных участков).
Уточнить характеристики важно как для государственных, муниципальных объектов недвижимости, так и для частных.Для собственников объектов внесение полных и точных характеристик позволит избежать увеличения сроков предоставления тех или иных услуг при распоряжении имуществом, в том числе при регистрации перехода прав, и иных юридически значимых действий.
Кроме того, за использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и (или) установленным разрешенным использованием земельного участка частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность.
Как проверить наличие в ЕГРН характеристик земельного участка?
Можно зайти на общедоступный ресурс Публичная кадастровая карта. В верхнем левом углу в поле «Участки» ввести адрес, например, «г. Ростов-на-Дону, пер. Валдайский…». Далее система предложит все соответствующие запросу адреса. После выбора интересующего адреса появится информация об участке.
Выделенные ниже строки должны быть заполнены. Если они пусты, потребуется уточнение характеристик земельного участка в ЕГРН.
Как установить вид разрешенного использования в отношении земельного участка, который принадлежит Вам на праве собственности
Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Собственник участка может обратиться в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением об установлении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием. Например, если на участке расположен индивидуальный жилой дом, следует установить вид «Для индивидуального жилищного строительства», если садовый дом – «Ведение садоводства».
Предварительно информацию о видах разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории можно запросить в Департаменте архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в составе сведений ИСОГД.
Что делать в случае отсутствия сведений о категории земельного участка
Статьей 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определено, что земельный участок подлежит отнесению к землям населенных пунктов, если он находится в границах населенного пункта.
Если в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок указано к какой категории земель он отнесен, то собственник может самостоятельно обратиться в Управление Росреестра по Ростовской области с целью внесения категории земель в соответствии со сведениями, указанными в таких документах.
Если же в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок информация о категории земель отсутствует, то собственнику следует обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением об отнесении земельного участка к категории земель: «земли населенных пунктов».
Департаментом будет подготовлено распоряжение об отнесении земельного участка к категории земель: «земли населенных пунктов» и передано в Управление Росреестра по Ростовской области для внесения изменений в ЕГРН.
Отдельно следует отметить, что все указанные действия не требуют оплаты и позволят в будущем избежать сложностей при совершении сделок с недвижимостью.
Рубрика Росреестра: «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка»
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из важнейших его характеристик, поскольку вид разрешенного использования обусловливает способ использования земли собственником, и именно от данной характеристики зависит то, что может делать владелец на земельном участке (построить дом, заниматься выращивание сельхоз. продукции, построить магазин или заниматься предпринимательской деятельностью).
Часто возникает необходимость использования участка не по установленному виду разрешенного использования, и владелец задается вопросом, как изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Управление Росреестрапо Вологодской области разъясняет порядок установления (изменения) вида разрешенного использования для земельных участков.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории по целевому назначению и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.
Виды разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные) земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.
Основные виды разрешенного использования устанавливаются в обязательном порядке применительно к каждой территориальной зоне.
Изменение одного вида разрешенного использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков самостоятельно выбираются правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласования. Сведения о возможных видах разрешенного использования для своего земельного участка можно уточнить, заказав в муниципальном образовании или многофункциональном центре выписку из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о видах разрешенного использования, указав его кадастровый номер, или, при условии, что известна функциональная зона, в которую попадает участок, её наименование.
Условно разрешенный вид использования не может быть выбран правообладателем самостоятельно. Процедура предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования участка регламентирована в ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, которая предусматривает, в том числе, проведение публичных слушаний
Изменение вида разрешенного использования возможно по заявлению собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев (арендаторов).
После принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, органы местного самоуправления в порядке ст. 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 самостоятельно направляют в Управление Росреестра по Вологодской области сведения для внесения соответствующей информации в Единый государственный реестр недвижимости.
Важно знать. Нельзя внести изменения, касающиеся вида разрешенного использования, в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ. Кроме того, правообладатель не вправе самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка, если он расположен на сельскохозяйственных угодьях земель сельскохозяйственного назначения. Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения также не допускается.
Следует также отметить, чтов случаях, когда на участках уже построены и зарегистрированы объекты капитального строительств (индивидуальный жилой дом, производственное здание, торговый центр и т.д.), изменение вида разрешенного использования участка будет происходить лишь по результатам изменения вида функционального назначения существующих построек, если это назначение не соответствует новому виду использования земельного участка (например, на участке построен индивидуальный жилой дом, а собственник планирует реконструировать его в магазин).
Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области
Классификация землепользования — обзор
9.06.3.2.2 Автоматическая классификация землепользования на основе дистанционного зондирования
Мы разработали полевой подход для классификации землепользования. Мы использовали границы налоговых участков округа Трэвис 2005 года (TCAD) в качестве границ полей для нашей классификации по полям.
Преимущество использования границ налоговых участков заключается в том, что отдельные налоговые участки относительно небольшие и всегда содержат один и тот же тип землепользования. С другой стороны, методы сегментации изображений неспособны идентифицировать области однородного городского землепользования, а оцифровка вручную требует слишком много времени, чтобы быть практическим подходом к разграничению однородных полей в городской среде.Тем не менее, основным ограничением границ налоговых участков является то, что они не охватывают улицы города. Таким образом, наша классификация землепользования сосредоточена только на классификации типов землепользования по налоговым участкам.
Мы протестировали 15 атрибутов участков, в том числе 12 атрибутов внутри участков и три контекстных атрибута участков, в качестве дискриминантных факторов для классификации землепользования. Атрибуты внутри участка включают размер участка, компактность формы участка, количество зданий, максимальное / стандартное отклонение / общий процент площади застройки, максимальное / стандартное отклонение высоты здания, максимальное / стандартное отклонение компактности формы здания, непроницаемое покрытие процентное соотношение в участках и статистика полувариантности текстуры внутри участков.
Контекстные атрибуты участков включают в себя наивысшую категорию улиц в пределах 50 м, относительную меру текстуры зданий в определенном районе и индекс сходства с прилегающими участками. Большинство атрибутов участков были получены путем наложения границ участков с дополнительными данными в ГИС. Наша гипотеза заключается в том, что эти атрибуты земельных участков связаны с типами землепользования, и наша цель состоит в том, чтобы проверить, насколько хорошо эти атрибуты земельных участков, в совокупности или по отдельности, характеризуют различные типы землепользования, используя подходы классификации изображений в дистанционном зондировании.По аэрофотоснимкам мы смогли наблюдать, что некоторые типы землепользования четко связаны с определенными атрибутами земельного участка. Например, земельные участки на одну семью обычно бывают небольшими, прямоугольными и с одним зданием внутри; на участках многоквартирного землепользования обычно есть много построек внутри участков; земельные участки под коммерческое использование, как правило, расположены недалеко от основных дорог.
Чтобы вычислить параметр высоты здания, мы сначала оценили среднюю высоту этажа здания на основе данных о высоте, наложенных на контуры здания, на основе контуров здания и центроидов.Затем мы вычли высоту этажа здания из высоты крыши здания (которая уже была доступна в данных о контуре здания), чтобы получить расчетную высоту здания. Мы рассчитали меры компактности формы зданий или участков, поделив площадь на квадрат периметра. Более изогнутая форма будет иметь меньшую компактность. Основываясь на CFCC данных улиц (которые начинаются с числа от одного до четырех в зависимости от категории улицы), мы вычислили параметр категории улицы для участков с числом от одного до четырех на основе самого высокого уровня улицы в пределах 50-метрового буфера. посылок.Расстояние определялось субъективно с учетом общих размеров участков. Мы включили процентный параметр непроницаемого покрытия в наши критерии классификации землепользования, потому что в городе есть правила застройки участков, касающиеся максимального непроницаемого покрытия, разрешенного для определенных районов зонирования, и мы ожидали, что процентный показатель непроницаемого покрытия поможет охарактеризовать различные типы землепользования.
Поскольку у нас нет дополнительных данных, которые определяют поверхность непроницаемого покрытия, мы вычислили процент непроницаемого покрытия участков на основе цифровых ортофотопланов CIR.В частности, мы сначала использовали неконтролируемый алгоритм классификации ISODATA, чтобы сгруппировать пиксели изображения в 10 классов на основе их трехполосных спектральных свойств. Затем мы выбрали, основываясь на визуальной интерпретации, три класса, наиболее близкие к поверхности проницаемого покрытия, и семь классов, наиболее близкие к поверхности непроницаемого покрытия. Наконец, процент непроницаемого покрытия отдельных участков был получен путем наложения карт классификации с границами участков в ГИС.
Статистические данные полувариантности текстуры в пределах земельных участков использовались для обозначения спектральной неоднородности в определенном масштабе (запаздывании), предполагая, что разные типы землепользования имеют разную спектральную неоднородность.Поскольку полувариантность рассчитывалась на основе только одной полосы значений пикселей изображения, у нас был выбор, какую из трех полос ортофотопланов CIR использовать.
Поскольку мы понимаем, что инфракрасный диапазон более чувствителен к спектральной отражательной способности растительности, чем другие диапазоны, мы предположили, что инфракрасный диапазон более способен обнаруживать спектральные различия между растениями и искусственными структурами, которые имеют отношение к неоднородности ландшафта и, возможно, также виды землепользования. Поэтому мы использовали инфракрасный диапазон для расчета полувариантности.Кроме того, учитывая относительно небольшой размер участков для одной семьи, меры полувариантности с небольшими задержками были предпочтительны для статистической надежности. Мы вычислили полувариантность при лаге четыре (длина 4 пикселя, приблизительно 2,4 м) в качестве статистики текстуры.
Реляционная мера текстуры зданий была рассчитана как полувариантность от двоичного изображения здания, в котором пикселям зданий было присвоено значение, равное единице, а пикселям, не являющимся строительными, — нулевым (Wu et al., 2008). Цель состоит в том, чтобы иметь меру текстуры для обозначения пространственного отношения между зданиями, на которое не влияет флуктуация спектральных значений пикселей, поскольку мы ожидали, что пространственные отношения между зданиями связаны с типами землепользования.
Полувариантность рассчитывалась с запаздыванием, меньшим минимальной ширины здания, чтобы учесть разницу в размере здания между различными типами землепользования. Мы вычислили полувариантность при лаге 12 (длина 12 пикселей, приблизительно 7,3 м) в качестве статистики текстуры. Чтобы рассчитать полувариантность для отдельных участков, необходимо определить расчетную окрестность. Принимая во внимание общие размеры участков и размеры зданий, 30-метровый буфер для каждого участка, за исключением участков без зданий внутри, использовался в качестве расчетной окрестности для участка.
Индекс сходства с прилегающими земельными участками был включен в критерии классификации землепользования, поскольку мы заметили, что некоторые виды землепользования, особенно односемейное землепользование, имеют тенденцию группироваться. Индекс был рассчитан путем сравнения атрибутов участков с атрибутами смежных участков. Несмотря на то, что существует много атрибутов участков, мы рассчитали индекс только на основе стандартного отклонения площади застройки, поскольку предварительное исследование показало, что этот атрибут обеспечивает наибольшую разделимость между типами землепользования среди 12 атрибутов участков.
Средняя процентная разница этого атрибута с соседними участками была рассчитана как индекс для участков.
После того, как мы получили 15 необходимых атрибутов участков для классификации землепользования, мы преобразовали векторные данные участков в многополосное изображение со значениями пикселей из значений атрибутов участков, чтобы мы могли использовать различные алгоритмы дистанционного зондирования для классификации участков на разные типы землепользования. Полученное изображение участка имеет 12 каналов, поскольку имеется 12 атрибутов участка.Мы выбрали точки обучающей выборки из отдельных типов землепользования пропорционально их соответствующему общему количеству участков вместо общей площади участков, поскольку площади участков не были полной поверхностью земли (дорожные поверхности были исключены), и вместо этого нас интересует только количество записей участков. сколько площадей участков правильно классифицируются на основе атрибутов участков. В нашем районе исследования в общей сложности 33 025 участков.
Чтобы выбрать учебные участки пропорционально из разных видов землепользования, мы сначала связали участки с наземным землепользованием, чтобы каждый участок имел информацию о своем наземном землепользовании.После этого мы случайным образом выбрали примерно половину участков в качестве обучающих участков из каждого типа землепользования, а другую половину (тестовые участки) использовали для оценки точности. Всего у нас 16 506 тренировочных и 16 525 тестовых посылок. Затем мы использовали обучающие центроиды участков в качестве обучающих точек для классификации всего изображения участков. Поскольку многие атрибуты участков не имеют нормального распределения, некоторые часто используемые параметрические классификаторы не подходят для использования, например, широко используемый классификатор максимального правдоподобия (MLC).Тем не менее, мы экспериментировали с множеством алгоритмов классификации, включая минимальное расстояние, параллелепипед, спектрально-угловое отображение, расстояние Махаланобиса, двоичное кодирование, нейронную сеть и дерево решений, в дополнение к MLC.
Классификатор дерева решений показал наилучшую точность классификации, поскольку классификатор не требует допущений относительно статистических свойств входных данных, а также способен обрабатывать как числовые, так и категориальные входные данные.
Руководство по классификации зонирования | Округ Анне Арундел, Мэриленд
Ниже приводится краткое описание каждого района зонирования в категориях жилищного, коммерческого и промышленного землепользования и их общие характеристики.Это резюме предназначено только для иллюстративных целей. Следует проконсультироваться с Кодексом зонирования, чтобы определить полный набор правил, применимых к развитию в каждом районе.
Жилые районы (Код разрешенного использования — 18-4-106)
РА — Сельское сельское хозяйство
Этот район, как правило, предназначен для сохранения сельскохозяйственных земель и обеспечения малонаселенных сельских односемейных жилых домов при плотности подразделения примерно 1 жилая единица на 20 акров (точную формулу см.
в Кодексе).Минимальный размер лота — 40 000 квадратных футов. Максимальное покрытие лота структурами — 25%. Максимальная высота 45 футов.
RLD — Жилая зона низкой плотности
Этот район, как правило, предназначен для малонаселенной сельской односемейной отдельно стоящей жилой застройки с плотностью подразделения 1 жилая единица на 5 акров. Минимальный размер лота — 40 000 квадратных футов. Максимальное покрытие лота структурами — 25%. Максимальная высота 45 футов.
R1 — Жилой
Этот район обычно предназначен для малонаселенной пригородной индивидуальной жилой застройки с плотностью подразделения 1 жилая единица на 40 000 квадратных футов.Минимальный размер лота — 40 000 квадратных футов. Максимальное покрытие лота структурами — 25%. Максимальная высота 45 футов.
R2 — Жилой
Этот район, как правило, предназначен для пригородной отдельно стоящей жилой застройки с низкой плотностью застройки либо 1 жилая единица на 20000 квадратных футов (без общественной канализации), либо 2,5 жилых дома на акр (с общественными канализация).
Минимальный размер участка составляет 20 000 квадратных футов, если он не обслуживается общественной канализацией, и 15 000 квадратных футов требуется, если она обслуживается общественной канализацией.Максимальное покрытие лота конструкциями — 30%. Максимальная высота 35 футов.
R5 — Жилой
Этот район обычно предназначен для односемейной отдельно стоящей застройки с низкой и средней плотностью застройки с городской плотностью 5 жилых единиц на акр. Минимальный размер лота — 7 000 квадратных футов. Максимальное покрытие лота конструкциями — 40%. Максимальная высота 35 футов.
R10 — Жилой
Этот район обычно предназначен для строительства двухквартирных, дуплексных и таунхаусов со средней плотностью 10 жилых единиц на акр.Нет минимального размера лота. Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 45%. Максимальная высота составляет 35 футов при минимальном откате и может увеличиться до 50 футов при условии увеличения отката согласно формуле.
R15 — Жилой
Этот район обычно предназначен для двухквартирных, дуплексных и таунхаусов с более высокой плотностью 15 жилых единиц на акр. Нет минимального размера лота. Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 45%. Максимальная высота составляет 40 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться до 55 футов при условии увеличения неудач согласно формуле.
R22 — Жилой
Этот район обычно предназначен для многосемейной жилой застройки (например, квартир) с более высокой плотностью 22 жилых единиц на акр. Нет минимального размера лота. Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 45%. Максимальная высота составляет 45 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться бесконечно при условии, что отступы увеличиваются согласно формуле.
Коммерческие районы (Код разрешенного использования — 18-5-102)
C1 — Местные коммерческие районы
Этот район, как правило, предназначен для коммерческого использования / застройки для удобства соседства, где индивидуальное использование не превышает 25000 квадратных футов в площадь (или для Офисов не более 50 000 кв.
футов). Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 75%. Максимальная площадь этажа составляет 1,0. Максимальная высота составляет 45 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться до 72 футов при условии увеличения отступов согласно формуле.
C2 — Коммерческие офисные районы
Этот район обычно предназначен для офисных зданий. 50% площади пола может быть использовано для ограниченного числа вспомогательных коммерческих целей, которые обычно используются в офисе. Рестораны разрешены как самостоятельное использование.Минимальный размер лота — 20 000 квадратных футов. Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 80%. Максимальный коэффициент площади пола составляет от 1,0 до 2,0 в зависимости от использования. Максимальная высота составляет 60 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться бесконечно при условии, что отступы увеличиваются согласно формуле.
C3 — Общие коммерческие районы
Этот район обычно предназначен для крупных торговых центров и торговых центров, предлагающих широкий спектр коммерческого использования для обслуживания широкой рыночной площади.
Эти коммерческие объекты обычно требуют большего пространства и земли и расположены вдоль основных дорог. Минимальный размер лота — 10 000 квадратных футов. Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 80%. Максимальный коэффициент площади этажа составляет 2,0. Максимальная высота составляет 45 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться до 72 футов при условии увеличения отступов согласно формуле.
C4 — Торговый район на автомагистралях
Этот район обычно предназначен для крупномасштабных предприятий розничной торговли и обслуживания, ориентированных на автомобили, вдоль или рядом с основными транспортными маршрутами, обслуживающими местных и региональных жителей, а также путешествующих людей.В дополнение к большинству коммерческих целей, которые можно найти в зоне C3, в этом Округе могут быть расположены предприятия по продаже, аренде и капитальному ремонту автомобилей, грузовиков, прогулочных транспортных средств и лодок. Минимальный размер лота — 10 000 квадратных футов.
Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 85%. Максимальная площадь этажа составляет 1,0. Максимальная высота составляет 60 футов при минимальном откате и может увеличиваться до 72 футов при условии увеличения отката согласно формуле.
Промышленные районы (Код разрешенного использования — 18-6-103)
W1 — Район промышленных парков
Этот район, как правило, предназначен для тех «чистых» промышленных предприятий с минимальными неприятными характеристиками в ландшафтном парке. .Типичное использование может включать офисы, научно-исследовательские лаборатории, легкое производство, включая сборку. Также разрешено использование для поддержки, например, в магазинах канцелярских товаров, ресторанах и отелях / мотелях. Минимальный размер лота — 40 000 квадратных футов. Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 75%. Максимальная высота составляет 90 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться бесконечно при условии, что отступы увеличиваются согласно формуле.
W2 — Район легкой промышленности
Этот район обычно предназначен для более традиционных промышленных предприятий, проявляющих некоторые неприятные характеристики.Разрешены офисы и легкое производство (вторичная переработка), а также складирование и продажа строительных материалов, самостоятельное хранение, подрядчики и строительные площадки. Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 80%. Максимальная высота составляет 60 футов при минимальном откате и может увеличиться до 87 футов при условии увеличения отката согласно формуле.
W3 — Район тяжелой промышленности
Этот район, как правило, предназначен для тех промышленных предприятий, где потенциальный фактор неудобств является самым большим.Эти промышленные применения обычно требуют больших площадей и требуют хранения материалов на открытом воздухе. В дополнение к большинству промышленных применений, разрешенных в округах W1 и W2, использование, включающее первичную обработку материалов, таких как рафинирование металлов, пластмассы, целлюлоза и бумага, обработка животных, обработка глиняного песка или гравия, разрешено по праву, условно или через особое исключение. Другие виды использования включают электростанции, хранение руды, угля, атмосферного газа, зерна и нефтепродуктов.Минимальный размер лота — 6000 квадратных футов. Максимальное покрытие участка строениями и паркингом — 80%. Максимальная высота составляет 60 футов при минимальном откате и может увеличиться до 87 футов при условии увеличения отката согласно формуле.
Морские округа (Код разрешенного использования — 18-7-107)
MA1 — Район Community Marina
Этот район обычно предназначен только для жителей и гостей зарегистрированного прибрежного жилого района и принадлежит домовладельцу ассоциация.Разрешены общественные постройки и клубы, офисы в маринах, а также техническое обслуживание и ремонт плавсредств. Минимальная площадь участка — 1 соток. Максимальное покрытие строениями и паркингом 70%. Максимальная высота составляет 40 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться бесконечно при условии, что отступы увеличиваются согласно формуле.
MA2 — Район легкой коммерческой пристани для яхт
Этот район, как правило, предназначен для предоставления ограниченных коммерческих услуг, таких как коммерческие причалы, продажа и аренда гидроциклов, рестораны, таверны, продажа топлива, продуктов, рыболовных и водных принадлежностей и принадлежностей.Минимальная площадь участка — 1 соток. Максимальное покрытие строениями и паркингом 70%. Максимальная высота составляет 40 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться бесконечно при условии, что отступы увеличиваются согласно формуле.
MA3 — Район яхт-клуба
Этот округ обычно предназначен для членов и является некоммерческой пристанью для яхт, принадлежащей и управляемой членами. Минимальная площадь участка — 1 соток. Максимальное покрытие строениями и паркингом 70%. Максимальная высота составляет 40 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться бесконечно при условии, что отступы увеличиваются согласно формуле.
MB — General Commercial Marina District
Этот район предлагает широкий спектр коммерческих услуг, связанных с пристанью для яхт, в районе MA2, а также дополнительное коммерческое использование, такое как морское строительство, изготовление и ремонт парусных судов, а также отели / мотели. Минимальная площадь участка — 1 соток. Максимальное покрытие конструкциями, паркингом и сухим складом 80%. Максимальная высота составляет 40 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться бесконечно при условии, что отступы увеличиваются согласно формуле. MC — Район тяжелой коммерческой пристани для яхт
Этот район предлагает широкий спектр коммерческого использования в районах MA2 и MB, а также дополнительные услуги, связанные с пристанью для яхт с полным спектром услуг или промышленной эксплуатацией. Такие дополнительные виды использования включают спасательные операции на море и буксировку. Минимальная площадь участка — 1 соток.
Максимальное покрытие конструкциями, паркингом и сухим складом 80%. Максимальная высота составляет 40 футов, исходя из минимальных задержек, и может увеличиваться бесконечно, если отступы увеличиваются согласно формуле.
Районы смешанного использования (Код разрешенного использования — 18-8-301)
Этот район спроектирован таким образом, чтобы способствовать смешению жилого, коммерческого и промышленного использования в различных пропорциях в зависимости от того, какой из четырех районов смешанного использования (MXD- R, MXD-C, MXD-E и MXD-T) объект зонирован. Смешение видов использования является необязательным, и там, где преследуется цель смешивания видов использования, допускается более интенсивное развитие. Как правило, минимальная площадь участка составляет 10 акров (см. Кодекс).Там, где используется смешанное использование, правила массового использования различаются; максимальная плотность застройки от семи единиц на акр до 22 единиц на акр, соотношение площадей от 0,5 до 2,0 и высота здания от 60 до 150 футов в зависимости от смешанного использования.
Зонирование: О зонировании — Глоссарий терминов зонирования
Большинство застройок и расширений в городе правильные.Пособие на чердак
Допуск на чердак — это увеличение максимальной площади перекрытия (FAR) до 20 процентов для обеспечения скатной кровли. Пособие доступно в округах R2X и во всех округах R3 и R4 (кроме R4B).Пособие на чердак в зонах управления застройкой с меньшей плотностью
За пределами зон управления ростом с низкой плотностью (LDGMA) увеличенная площадь пола должна располагаться непосредственно под скатной крышей и иметь высоту потолка от пяти до восьми футов.
Напротив, подвал имеет по крайней мере половину своей высоты от пола до потолка ниже уровня бордюра или плоскости основания.Подвал включен в расчет площади дома.
Здание — это строение, которое имеет один или несколько этажей и крышу, постоянно прикреплено к земле и ограничено открытыми площадками или линиями участков зонирования участка.
Пристроенное здание * примыкает к двум боковым линиям участка или является одним из ряда примыкающих зданий.
A Отдельно стоящее здание * — отдельно стоящее здание, не граничащее ни с одним другим зданием, в котором все стороны здания окружены дворами или открытыми площадками в пределах участка для зонирования.
Смежное здание * — это здание, которое примыкает к стене или разделяет ее на боковой линии участка с другим зданием на прилегающем участке зонирования, а остальные стороны здания окружены открытыми участками или линиями улиц. . Здание с нулевой линией участка * — это отдельно стоящее здание, которое примыкает к одной боковой линии участка зонирования и не примыкает к каким-либо другим зданиям на прилегающем участке зонирования.
Это не считается площадью пола, и разрешается превышать требования по высоте зонирования и отступлениям в пределах, указанных в Постановлении о зонировании.
В соответствии с законодательством штата, процесс Городского обзора качества окружающей среды (CEQR) выявляет и оценивает потенциальное воздействие на окружающую среду дискреционных действий, предлагаемых государственными или частными заявителями.Дискреционное действие, такое как изменение карты зонирования, не может быть начато для публичного рассмотрения до тех пор, пока не будет выпущена «условно отрицательная декларация» или «отрицательная декларация», в которой указывается, что не было выявлено никаких значительных воздействий на окружающую среду, или, если были выявлены какие-либо потенциальные воздействия, Был завершен проект заявления о воздействии на окружающую среду, в котором оценивается значимость выявленных воздействий и предлагаются соответствующие меры по смягчению последствий.
Буква «E», присвоенная участку для зонирования, указывает на участок, на котором должны быть соблюдены экологические требования, прежде чем может быть выдано разрешение на строительство для любого развития, расширения или изменения использования.
DCP обеспечивает техническую поддержку работы Комиссии.Коммерческое наложение — это район C1 или C2, нанесенный на карту в жилых районах для обслуживания местных розничных потребностей (например, продуктовых магазинов, химчисток, ресторанов).Коммерческие оверлейные районы, обозначенные буквами от C1-1 до C1-5 и от C2-1 до C2-5, показаны на картах зонирования в виде рисунка, наложенного на жилой район.
Если на картах зонирования не указано иное, глубина перекрывающихся районов C1, измеренная от ближайшей улицы, составляет 200 футов для районов C1-1, 150 футов для районов C1-2, C1-3, C2-1, C2-2 и C2-3 районы и 100 футов для районов C1-4, C1-5, C2-4 и C2-5. При отображении на длинном измерении блока коммерческие наложения простираются до середины этого блока.
Использование общественных объектов перечислено в группах использования 3 и 4.
В жилых районах правила ширины и расстояния для бордюров обеспечивают соответствующую парковку у бордюра.
Права на застройку обычно относятся к максимальной площади, разрешенной на участке для зонирования. Когда фактическая застроенная площадь меньше максимально допустимой площади этажа, разница называется «неиспользованные права на застройку». Неиспользованные права на разработку часто называют воздушными правами.
Слияние участков для зонирования , — это объединение двух или более соседних участков для зонирования в один новый участок для зонирования.Неиспользованные права на застройку могут быть переданы от одного лота к другому по праву только в результате слияния участков для зонирования. A Передача прав на застройку (TDR) позволяет передавать неиспользованные права застройки с одного участка на другой при ограниченных обстоятельствах, обычно для содействия сохранению исторических зданий, открытых пространств или уникальных культурных ресурсов.
Для таких целей может быть разрешено TDR, если передача не может быть осуществлена путем слияния участков для зонирования.В случае здания с ориентиром, например, перенос может быть произведен по специальному разрешению CPC с участка зонирования, содержащего обозначенный ориентир, на соседний участок зонирования или участок, который находится прямо через улицу, или, для углового участка, другой угол. участок на том же перекрестке.
Слуховое окно — это разрешенное препятствие в пределах требуемой зоны отступления, которое может превышать высоту здания.В районах с более низкой плотностью населения часто бывает окно, выступающее из наклонной крыши, чтобы обеспечивать светом и воздухом верхние этажи домов. В контекстных районах от R6 до R10 слуховые окна — это части зданий, которым разрешено преодолевать требуемое отступление выше максимальной базовой высоты, чтобы обеспечить разнообразие базовой высоты зданий вдоль улицы. Оба типа слуховых окон имеют ограничения по размеру.
что увеличивает площадь дома.
FAR — это отношение общей площади здания к площади его зонирования. Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке. Например, на участке зонирования площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR равным 1,0 площадь пола на участке зонирования не может превышать 10 000 квадратных футов.Программа инклюзивного жилья предусматривает два факультативных стимула для использования жилой площади в обмен на создание или сохранение доступного жилья на территории или за ее пределами, преимущественно для семей с низкими доходами.
Исходная программа R10 предусматривает надбавку к площади помещений до 20 процентов, увеличивая максимальный FAR с 10,0 до 12,0 для предоставления доступного жилья в соответствующих жилых и коммерческих районах с плотностью R10.
В обозначенных областях Inclusionary Housing * , нанесенных на карту в жилых кварталах со средней и высокой плотностью населения и коммерческих районах с эквивалентной плотностью, можно получить бонус в размере 33 процентов жилой площади за предоставление 20 процентов доступного жилья.Базовый FAR в обозначенных областях, в большинстве случаев, ниже максимального FAR, разрешенного в том же районе зонирования, расположенном за пределами обозначенной области.
Крупномасштабная застройка — это застройка, обычно включающая несколько участков для зонирования, планируемых как единое целое.Правила крупномасштабной застройки позволяют вносить изменения в различные правила зонирования, такие как распределение площади пола без учета линий зонирования участков, по усмотрению КТК. Такие модификации могут позволить гибкость конструкции для достижения превосходного плана участка.
A крупномасштабная генеральная разработка * — разработка или расширение для любого использования, разрешенного основным районные правила в коммерческих районах (кроме районов C1, C2, C3 и C4-1) и во всех производственных районы.Развитие должно происходить на участке земельный участок площадью не менее 1,5 акра, который может включать существующие постройки.
A крупномасштабный жилой комплекс * — это комплекс, предназначенный преимущественно для жилых помещений в жилых кварталах, а также в районах C1, C2, C3 и C4-1. Застройка должна быть на участке земли площадью не менее трех акров (130 680 квадратных футов) с минимум 500 жилых единиц или по крайней мере 1,5 акра (65 340 квадратных футов) с минимум тремя основными жилыми зданиями.Существующие здания не могут быть частью крупномасштабной жилой застройки.
A крупномасштабная застройка общественных объектов * — это застройка или расширение преимущественно для использования в общественных объектах в жилых районах и в районах C1, C2, C3 и C4-1. Застройка должна быть на участке земли размером не менее трех акров (130 680 кв. Футов) и может включать существующие постройки.
Участок или участок для зонирования — это участок земли, состоящий из одного налогового участка или двух или более смежных налоговых участков в пределах квартала. Например, многоквартирный дом на одном участке зонирования может содержать отдельные единицы кондоминиума, каждая из которых занимает свой налоговый участок. Аналогичным образом, здание, содержащее ряд таунхаусов, может занимать несколько отдельных налоговых участков в пределах одного участка для зонирования, или два или более отдельно стоящих дома на одном участке для зонирования могут иметь свой собственный налоговый участок.
Участок для зонирования является базовой единицей для правил зонирования и может быть разделен на два или более участков для зонирования, а два или более прилегающих участков для зонирования в одном блоке могут быть объединены при условии, что все полученные участки для зонирования соответствуют применимым нормам.
A угловой участок * — участок зонирования, примыкающий к точке пересечения двух и более улиц; это также участок для зонирования, полностью ограниченный улицами.
Внутренний участок * — это любой участок с зонированием, который не является ни угловым, ни сквозным.
A через участок * — это любой участок для зонирования, который соединяет две, как правило, параллельные улицы, и не является угловым участком.
Линия земельного участка или линия участка зонирования является границей участка зонирования.
A Передняя линия участка *, также известная как линия улицы, является той частью линии зонирования участка, которая выходит на улицу.
A Задняя линия участка * — это любая линия участка, которая обычно параллельна линии улиц, ограничивающей участок для зонирования, и не пересекает линию улиц.
A Побочная линия лота * — это любая линия лота, которая не является ни передней линией, ни задней линией лота.
Смешанное здание — это здание в коммерческом районе, используемое частично для жилых помещений, частично для общественных или коммерческих целей.
Когда здание предназначено для более чем одного использования, максимальный FAR, разрешенный на участке для зонирования, является самым высоким FAR, разрешенным для любого использования, при условии, что FAR для каждого использования не превышает максимального FAR, разрешенного для этого использования.Например, в районе C1-8A, где максимальный коммерческий FAR равен 2,0, а максимальный жилой FAR равен 7,52, общий разрешенный FAR для смешанного жилого / коммерческого здания будет 7,52, из которых может применяться не более 2,0 FAR. в торговую площадь.
Резиденция состоит из одной или нескольких жилых единиц или комнат для проживания и любых общих частей, включая односемейные и двухквартирные дома, многоквартирные дома или апарт-отели.
A Односемейный дом * — здание на участке зонирования, содержащее одну жилую единицу, занимаемую одним домохозяйством.
A Жилой дом на две семьи * — здание на участке зонирования, содержащее две квартиры, занимаемые двумя домохозяйствами. В районах R3-1, R3A, R3X, R4-1 и R4A в двухквартирных домах, как отдельно стоящих, так и двухквартирных, должно быть не менее 75% одной жилой единицы непосредственно над или под другой.
A Многоквартирный дом — здание на участке зонирования, содержащее не менее трех жилых единиц.
дворов необходимо в районах от R1 до R5; правила, регулирующие глубину открытых площадок на уровне земли между передней стеной здания и линией улицы, применяются в районах от R6 до R10. Передние дворы и открытые площадки должны быть озеленены и иметь минимальную глубину, соответствующую следующим требованиям:
R2A, R3A, R3X, R4A, R4-1 и R5A
В районах R2A, R3A, R3X, R4A, R4-1 и R5A, если прилегающие передние дворы глубже минимально необходимого переднего двора, новое здание должно обеспечивать передний двор глубиной не менее одного из соседних дворов, но это не обязательно должно быть глубже 20 футов.
R4B, R5B и R5D
В районах R4B, R5B и R5D, если соседние палисадники глубже минимально необходимого палисадника, то палисадник нового здания должен быть не менее глубиной одного соседнего палисадника и не глубже другого, но она не должна быть глубже 20 футов.
R6B, R7B и R8B
В районах R6B, R7B и R8B уличная стена нового здания на любом участке шириной до 50 футов должна быть такой же глубины, как одна соседняя стена, но не глубже другой.На участках шириной более 50 футов уличная стена нового здания не может быть ближе к линии улицы, чем уличная стена соседнего здания. Уличная стена не должна располагаться дальше от линии улицы, чем на 15 футов.R6A, R7A и R7X
В районах R6A, R7A, 7D и R7X уличная стена нового здания может быть расположена не ближе к линии улицы, чем уличная стена любого здания в пределах 150 футов на том же фасаде, но необязательно, чтобы она располагалась дальше от улицы. линия, чем 15 футов.Кафе на тротуаре — это часть заведения общественного питания, расположенная на тротуаре. Правила уличных кафе регулируются Департаментом по делам потребителей.
закрытое кафе на тротуаре * — это кафе на тротуаре, которое находится внутри строения.
Открытое кафе на тротуаре * содержит легко снимаемые столы, стулья или перила без верхнего покрытия, кроме зонтов или выдвижного навеса.
A маленькое кафе на тротуаре * — это открытое кафе на тротуаре, содержащее не более одного ряда столов и стульев на расстоянии не более 4 ½ футов от линии улицы, без барьеров между кафе и тротуаром.
Знак — это любая надпись — слова, изображения или символы, — нанесенная на здание или другое сооружение или прикрепленные к ним.
Дополнительный знак * привлекает внимание к бизнесу, профессии, товарам, услугам или развлечениям, которые проводятся, продаются или предлагаются на одном и том же участке для зонирования.
Рекламный знак * привлекает внимание к бизнесу, профессии, товарам, услугам или развлечениям, которые проводятся, продаются или предлагаются на другом участке для зонирования.
A мигающий знак * — любой световой знак, неподвижный, вращающийся или вращающийся, меняющий свет или цвет.
Световой знак * использует искусственный свет или отраженный свет от искусственного источника.
Улица — это любая дорога (кроме частной), шоссе, бульвар, проспект, переулок или другой путь, показанный на карте города, или дорога шириной не менее 50 футов и предназначенная для общественного пользования, которая соединяет дорогу, указанную на карте города. Карта города на другой такой же путь или на здание или строение.Под улицей понимается вся проезжая часть (включая тротуары).
A узкая улица * — улица длиной менее 75 футов широкий.
A Широкая улица * — это улица шириной 75 футов или более. Большинство правил, применимых к широким улицам, также применимы к зданиям на пересекающихся улицах в пределах 100 футов от широкой улицы.
Башня — это часть здания, которая пересекает плоскость экспонирования неба и допускается только в определенных районах города с высокой плотностью населения. Башня может использоваться в жилых, коммерческих или общественных помещениях.
Стандартные правила для вышек обычно разрешают башенной части здания занимать не более 40 процентов площади участка для зонирования или до 50 процентов на участках менее 20 000 квадратных футов.Башенная часть здания должна располагаться на расстоянии не менее 10 футов от широкой улицы и не менее 15 футов от узкой улицы. Эти правила изменены для разных целей и районов.
A башня на основании требует контекстной базы высотой от 60 до 85 футов, которая непрерывно проходит вдоль линии улицы. Высота башни контролируется минимальным требованием к покрытию участка и правилом, согласно которому не менее 55 процентов площади пола на участке зонирования должно располагаться ниже высоты 150 футов.На широкой улице в районах R9 и R10 и их эквивалентах C1 или C2 здание, включающее жилую башню, должно соответствовать правилам размещения башни на основании в дополнение к стандартным правилам башни.
Прибрежная зона — это географическая зона, прилегающая к водоему шириной не менее 100 футов, включающая все блоки между линией пирса и параллельной линией в 800 футах от берега.Блоки в пределах набережной подлежат правилам зонирования набережной.
Линия переборок — это линия, показанная на картах зонирования, которая разделяет прибрежные и морские части участков зонирования береговой линии.
Линия пирса — это линия, показанная на картах зонирования, которая определяет крайнюю морскую границу зоны, регулируемой Постановлением о зонировании.
Береговая линия * является средней отметкой высокого уровня воды.
A прибрежный квартал *, общественный парк на набережной * или прибрежный участок * — квартал, общественный парк или участок для зонирования в прибрежной зоне, которая примыкает к береговой линии или пересекает ее.
Зона общественного доступа на набережной (WPAA) — это часть участка для зонирования на набережной, где предоставляется открытое для публики пространство вдоль береговой линии.Все WPAA должны быть улучшены озеленением, деревьями, сиденьями и другими удобствами. WPAA может включать в себя береговую общественную пешеходную дорожку, наземное соединение, дополнительную зону общественного доступа, зону общественного доступа на пирсе или плавучей конструкции или любую дополнительную зону, улучшенную для общественного пользования. Минимальная необходимая площадь общественного доступа на набережной — это определенный процент от участка для зонирования.
A пешеходная дорожка на берегу * — это линейная зона общественного доступа, проходящая вдоль берега.
Подземный переход * — это пешеходная дорога между общественным местом (например, улицей, тротуаром или парком) и общественной пешеходной дорожкой на берегу. Связь с возвышенностями может быть обеспечена по частной дороге.
A Дополнительная зона общественного доступа * — это зона общественного доступа, необходимая для выполнения минимального процента WPAA, требуемого на участке прибрежного зонирования, после того, как будут обеспечены береговая общественная дорожка и наземное соединение.
Двор — это обязательная открытая площадка вдоль линий участка зонирования, которая должна быть беспрепятственной от самого нижнего уровня до неба, за исключением некоторых разрешенных препятствий. Правила двора обеспечивают свет и воздух между конструкциями.
A Передний двор * проходит по всей ширине передней линии участка.В случае углового участка любой двор, проходящий по всей длине линии улицы, считается передним двором. (См. Также Неудачи, двор перед домом или уровень земли)
A Задний двор * простирается на всю ширину линии заднего участка. В жилых районах минимальная глубина заднего двора составляет 30 футов, за исключением районов R2X. В коммерческих, производственных и R2X районах минимальная глубина заднего двора составляет 20 футов. Угловой участок не требует наличия заднего двора.В коммерческих и производственных районах, а также в некоторых общественных зданиях в жилых районах задний двор может быть полностью занят одноэтажным зданием высотой до 23 футов.
A Эквивалент заднего двора * — открытая площадка на проходном участке, необходимая для соблюдения правил заднего двора.
A боковой двор * простирается вдоль боковой линии участка от требуемого переднего двора или от передней линии участка, если передний двор не требуется, до требуемого заднего двора или до задней линии участка, если задний двор отсутствует необходимо.В случае углового участка любой двор, не являющийся передним, считается боковым двором.
Найдите категорию зонирования вашей собственности
Введите здесь адрес недвижимости, которую вы планируете, в Инструмент карты ГИС. Нажмите «Поиск» и введите свой адрес, затем снова нажмите «Поиск». (Вы должны отформатировать свой поиск следующим образом: «444 SW 2 ave»).
ПРИМЕЧАНИЕ. Если вам нужна помощь с инструментом ГИС, щелкните здесь.
После создания собственности щелкните вкладку «зонирование». Вы увидите столбец «зона» (он также называется зоной трансекты) и обозначен как T4-L, C-CI, D-D1 и т. Д.
СОВЕТ: Если между буквенными названиями вашей зоны есть цифры, вы можете пока не обращать на них внимания.
ПРИМЕЧАНИЕ: Не забудьте также посмотреть на поле «Области особого назначения» внизу. Если в этом поле указано «SD» (специальный район) , это означает, что вам необходимо получить специальное разрешение класса II , которое заменяет ордер и требует рассмотрения в первую очередь (т.е. подать заявку на класс II, а не ордер. ). Если в вашей зоне указано SD и для вашего использования требуется исключение (см. Ниже), вы должны подать заявку на разрешение на исключение и просто отметить «Класс II» в этом приложении.
Щелкните по своей зоне трансекты (в поле с надписью «зона»), и вы будете перенаправлены в часть Майами21, в которой подробно описано, что можно, а что нельзя делать в этой зоне.
Прокрутите вниз до «Статьи 4, Таблица 3» в этом документе, чтобы найти электронную таблицу функций и использования здания.
Просмотрите столбец для вашего разреза, затем сопоставьте этот столбец со строкой для желаемого использования (, т.е. T4-L и Lodging-Inn или D1 и Commercial-Open Air Retail ), и вы увидите один из четырех вариантов:
- «R»: Если в поле стоит буква R, это означает, что такое использование разрешено по праву в этой зоне.
- «W»: Если в поле стоит буква W, это означает, что такое использование разрешено только ордером , который является разрешением, которое вам нужно будет подать на .
- «E»: Если в поле стоит буква «E», то такое использование разрешено только , исключение , которое является разрешением, на которое вам нужно будет подать заявку. Исключение требует слушания и предоставляется PZAB (Совет по планированию, зонированию и апелляциям).
- Пусто: Если поле пустое, это означает, что такое использование запрещено на данном разрезе.
См. «Кодекс Майами 21» для определения и объяснения всех функций / использования, перечисленных в этой таблице.
Если вы определили, что ордер или исключение необходимы для вашего местоположения + функции / использования, выполните шаги для этих процессов.
Подать заявку на получение ордера
Подать заявку на исключение
ПРИМЕЧАНИЕ: Возможно, что ваше использование относится к нескольким категориям, и вам может потребоваться ордер и исключение (т.е. разрешенному в порядке исключения заведению общественного питания также может потребоваться разрешение на питание на открытом воздухе). В этом случае подайте заявку на исключение , укажите любые ордера , которые также могут быть необходимы , и ордер будет перемещаться с приложением исключения.
ПРИМЕЧАНИЕ : Перед подачей заявки на получение ордера или исключения вам также могут потребоваться отказы. Щелкните здесь, чтобы узнать и / или просмотреть процесс отказа. Если вы подаете заявку на ордер или исключение, ваши отказы будут отправлены вместе с этим заявлением.
ПРИМЕЧАНИЕ : Гарантии и исключения имеют временные рамки. В случае одобрения у вас будет определенный срок для завершения всех других необходимых разрешений, разрешений и сертификатов.
Закон о зонировании города Балтимора | Библиотека народного права Мэриленда
Воздействие развития недвижимости может ощущать широкий круг людей, от ближайшего соседа до сообщества в целом. Каждый земельный участок в городе Балтимор регулируется правилами зонирования, которые контролируют как то, для чего недвижимость может быть использована, так и расположение всего, что на ней построено.Ввиду потенциального воздействия развития гражданам и общественным организациям важно знать, что предусматривают законы и как иметь эффективный голос в процессе зонирования.
Зонирование регулирует как использование земли, так и физическую планировку застройки на земельных участках. В Балтиморе карты зонирования назначают категорию зонирования каждому земельному участку в городе, а код зонирования определяет виды использования, разрешенные в каждой категории. Когда зонирование определенной собственности допускает тип использования и планировку, которую желает владелец собственности, владелец собственности обычно имеет законное право продолжить получение разрешений на строительство и строительство проекта, даже если есть возражения со стороны соседей; могут применяться исключения, т.е. ограничения на выдачу экологических разрешений, исторические обозначения зданий и т. д. Однако, если кодекс зонирования не разрешает запрашиваемое использование / застройку, будут проводиться общественные слушания перед Советом по апелляциям муниципального и зонирования, органом, который имеет право определить, разрешить ли использование. Любое лицо или организация могут выступать на публичных слушаниях, и важно, чтобы те, кого это беспокоит, высказались в это время.
Следуйте этим общим инструкциям, чтобы наиболее эффективно выразить свою обеспокоенность на слушаниях Совета по муниципальным апелляциям и апелляциям зонирования.Каждая ситуация сопряжена с определенными проблемами и проблемами, и этот план, возможно, необходимо будет адаптировать к потребностям конкретной ситуации. Для выполнения некоторых из этих шагов может потребоваться совет или помощь юриста.
- Определите зонирование собственности. См. Карту зонирования города Балтимора или обратитесь в жилищное управление Администратора зонирования для получения рекомендаций.
- Прочтите код зонирования, чтобы узнать, разрешено ли предлагаемое использование и планировка участка.
- Определите, какое действие запрашивает владелец собственности, например, отклонение (стремление ослабить правила из-за физических атрибутов собственности) или условное использование (чтобы разрешить особый тип использования объекта, который может разрешается только после того, как владелец докажет определенные факты о влиянии использования).
- Определите дату любого слушания по конкретному типу заявки и крайний срок подачи письменных комментариев. Если партия обязана размещать объявления на объекте недвижимости, убедитесь, что это требование выполнено.
- Ознакомьтесь с процедурными правилами, касающимися апелляций по зонированию. Изучите конкретные вопросы, необходимые для рассмотрения Апелляционным советом по зонированию, составьте их список и определите, какая информация необходима, чтобы определить, выполнил ли владелец собственности эти требования.
- Получите копии всей информации, представленной в Апелляционный совет муниципального образования и зонирования, включая чертежи и письменную информацию.
- Поговорите с владельцем собственности, чтобы понять его или ее цели и намерения. Сообщите о своих опасениях и предложите возможные решения. Обратитесь за помощью к членам городского совета в защиту от вашего имени.
- Если соглашение достигнуто, убедитесь, что оно составлено в письменной форме, рассмотрено юристом и включено в файл заявки.
- Если соглашение не может быть достигнуто, посетите публичные слушания в мэрии. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы получить полное представление о процедурах и требованиях к слушанию. Организуйте группу соседей и членов сообщества, чтобы обсудить проблемы. Будьте тщательными, но краткими и следуйте процедурам, изложенным Советом при проведении презентации. По возможности приносите фотографии и документацию о ваших опасениях, представляйте письменную версию ваших свидетельских показаний для протокола и, если член Совета согласен с заявленной позицией, попросите члена Совета дать показания перед Советом.
- Если проект, против которого вы возражаете, одобрен Комиссией по апелляциям муниципального образования и зонирования, вы можете обратиться за помощью, подав апелляцию в окружной суд. Однако действуют определенные ограничения, и важно понимать эти ограничения во время слушания. Проконсультируйтесь с юристом перед первым слушанием, если вы считаете, что можете обжаловать решение, которое утверждает проект, несмотря на ваши возражения.
Выполнение этих шагов с помощью юристов из Общественного юридического центра даст сообществам более сильный голос в процессе развития.
Разрешенное и условное использование: одна из этих вещей не похожа на другую
Использование земель в обозначении зонирования обычно попадает в одну из двух категорий: разрешенное и условное. Большинство владельцев собственности не задумываются о том, как было разрешено использование их собственности, до тех пор, пока они могут использовать ее по своему назначению. Но то, разрешено ли использование или условно, может повлиять на будущую стоимость земли.
Местные органы власти издают постановления о зонировании, чтобы планировать использование земель в пределах своих границ.Они создают классы зонирования, а затем назначают применения, применимые к каждой из групп. Категории зонирования обычно касаются использования земель (например, жилых, сельскохозяйственных, деловых, промышленных и производственных), а также ограничений на строительство на землях (таких как высота, отступы и открытое пространство).
В каждом из обозначений зонирования указаны виды использования, которые приемлемы в данной конкретной категории зонирования. Некоторые из этих видов использования разрешены, а другие являются условными.Разрешенное использование — это использование, которое разрешено при условии, что землевладелец выполняет все другие требования конкретной категории зонирования. Разрешенное использование допускает использование, предусмотренное обозначением. Например, одно название предприятия разрешает рестораны, а другое — автозаправочные станции. Это зонирование, которое дает землевладельцу законное право на использование и / или постройки, которые он хочет разместить на земле.
Условное использование — это использование, обусловленное определенными требованиями.При условном использовании землевладелец (или пользователь собственности) подает заявку на разрешение, известное как разрешение на условное использование. Затем местное правительство рассматривает заявку и принимает решение относительно разрешения. Если разрешение одобрено, есть список условий, на которых это одобрение предоставляется. Эти условия становятся частью разрешения. Если эти условия нарушаются в течение срока действия разрешения, существует процедура его отзыва. Разрешения на условное использование также могут иметь дату истечения срока действия, когда владелец недвижимости должен повторно подать заявку на разрешение в конце срока его действия.
Владельцы собственности не имеют права на определение зонирования. Но после того, как собственность используется или была построена в соответствии с назначением зонирования, право собственности на это обозначение переходит в собственность. Другими словами, как только землевладелец начинает использование, которое разрешено, или возводит конструкцию на разрешенной собственности, он теперь имеет законное право продолжать это использование. Если обозначение зонирования затем изменится, владелец собственности может продолжить использование, несмотря на тот факт, что использование больше не разрешено в соответствии с текущим обозначением зонирования (так называемое законное несоответствующее использование).То же самое справедливо и для требований к строению — если они меняются, владелец собственности может продолжать использовать сооружение, несмотря на то, что оно больше не соответствует текущим требованиям зонирования (так называемым юридически несоответствующим строениям).
С другой стороны, если разрешение на условное использование отозвано (или не продлено), землевладелец больше не может использовать свою собственность таким же образом, как он это делал с разрешением на условное использование. Суд по делу Rainbow Springs Golf Co., Inc. v.Город Муквонаго, , 2005 WI App 163, 284 WI, 2d 519, 702 NW2d 40, постановил, что условное разрешение на использование является не правом собственности, а скорее инструментом зонирования, и, следовательно, оно может быть отозвано муниципалитет без компенсации землевладельцу.
Это различие важно не только для владельца имущества, имеющего разрешение на условное использование, но и для его кредитора. Если застройка является разрешенным использованием в соответствии с обозначением зонирования и это обозначение изменяется, застройка может продолжаться как законное несоответствующее использование или структура.Стоимость для владельца или обеспеченной стороны не изменяется. Но, если пользователь собственности нарушает свое условное разрешение на использование и оно аннулируется, он не может выполнять такое же использование свойства без получения другого условного разрешения на использование. Если он не может этого сделать (что, вероятно, связано с тем, что предыдущее разрешение на условное использование было отозвано), это может повлиять на стоимость свойства, поскольку предполагаемое использование свойства изменилось. Учитывая тот факт, что заем, вероятно, был одобрен на основании этого первоначального использования, заем также может быть затронут.
Таким образом, когда владелец собственности развивает свою собственность (а кредитор предоставляет кредит), необходимо учитывать способ утверждения проекта. И, если собственность будет эксплуатироваться с условным разрешением на использование, все участники (владелец, пользователь и кредитор) должны понимать условия разрешения и при каких обстоятельствах разрешение может быть прекращено.
Существуют способы гарантировать, что условное разрешение на использование не может быть отозвано произвольно, а его стоимость будет принята в зависимости от того, как составляется разрешение на условное использование.Юристы Axley знают, как защитить интересы землевладельца и кредитора в процессе условного использования, обеспечивая некоторую дополнительную защиту всем, кто имеет интерес в собственности.
Чтобы подписаться на электронные уведомления от юридической фирмы Axley, щелкните здесь.
Axley Brynelson с радостью предоставит статьи, юридические предупреждения и видео в информационных целях, но мы не даем юридических консультаций и не устанавливаем отношения между адвокатом и клиентом, предоставляя эту информацию.Закон постоянно меняется, и наши публикации могут не обновляться. Прежде чем полагаться на любую юридическую информацию общего характера, проконсультируйтесь с юрисконсультом в отношении вашей конкретной ситуации. Хотя наши юристы приветствуют ваши комментарии и вопросы, имейте в виду, что любая информация, которую вы нам предоставите, если вы сейчас не являетесь клиентом, не будет конфиденциальной.
Как получить разрешение на проживание
]]]]]]]]>]]]]]]]>]]]]>]]>Как получить разрешение на строительство частных домов, домов на одну и две семьи, таунхаусов.Строительство квартиры должно осуществляться в соответствии с процессом получения разрешения на нежилое строительство.
Перейти к:
Перед тем, как начать Проекты, не требующие планов Проекты, требующие планов Куда и когда отправлять документы Работа без разрешения Мониторинг вашего проекта Информация о сборах Сколько времени нужно, чтобы получить разрешение?Разрешения требуются, когда вы строите новый дом на одну семью или если вам нужно изменить или отремонтировать существующую структуру.Разрешения также требуются для вспомогательных конструкций. Процесс получения разрешений и инспекций гарантирует, что проекты хорошо построены, безопасны для жителей и соответствуют всем текущим требованиям кодекса. Это также помогает защитить ценности собственности для вас и ваших соседей
Перед началом работы
Перед подачей заявки на разрешение необходимо изучить несколько важных моментов:
- Если вы являетесь домовладельцем, выступающим в качестве подрядчика для вашего проекта, требуется аффидевит об освобождении домовладельцев.
- Ваш дом расположен в историческом районе или признан исторической достопримечательностью Роли? Если это так, вы должны предоставить Сертификат соответствия в Комиссию по историческому развитию Роли (RHDC). Перед подачей заявки на разрешение может потребоваться одобрение RHDC.
- Если в вашей собственности есть частный колодец или септик, вам может потребоваться разрешение от округа Уэйк перед подачей заявления в город Роли.
- Если вы запросили отклонение, оно должно быть одобрено Советом по корректировке.
- Собственность должна иметь юридически зарегистрированную карту в реестре договоров округа Дарем или Уэйк.
- Ваша собственность может подпадать под действие стандартов совместимости с жилыми застройками. Щелкните здесь, чтобы узнать больше о разработке и проверке заполнения жилых домов.
Проекты, не требующие планов
Проекты, подпадающие под эту категорию ДОЛЖНЫ подать заявление на получение разрешения на проживание.
Этот список не включает все типы работ по проекту.
| Вид работы | Описание / примеры |
| Переоборудование + ремонт |
|
| Цепи |
|
| Топливный трубопровод |
|
| Замены (замена существующих на новые) |
ПРИМЕЧАНИЕ. Для установки нового оборудования требуется план участка. |
| Включение электропитания в жилых помещениях | Для любого дома на одну семью, дуплекса или таунхауса, который пустовал в течение шести месяцев или дольше |
Проекты, требующие планов
Проекты, подпадающие под эту категорию ДОЛЖНЫ подать заявку на получение разрешения на проживание вместе с подтверждающими планами и документацией. Вся эта информация будет рассмотрена городским персоналом перед выдачей разрешения.
Этот список не включает все типы работ по проекту.
Куда + когда отправлять документы
В настоящее время все проекты принимаются только по электронной почте. Отправьте заполненное заявление и подтверждающую документацию по адресу d [email protected].
Работа без разрешения
Существует ряд вещей, которые могут произойти, если вы решите работать без разрешения:
- Цитата из города Роли;
- Повышенная стоимость разрешения, включая штрафы, повышенные сборы и возможные судебные издержки;
- Возможные домашние опасности;
- Удаление работы может потребоваться за счет домовладельца;
- Проблемы при продаже дома в будущем; или
- Страхование домовладельцев может не покрывать проблемы, возникшие в результате неразрешенного строительства.
Мониторинг вашего проекта
Портал разрешений и разработок — отличный способ управлять своей проектной деятельностью в Интернете. После того, как вы зарегистрируете учетную запись, вы сможете просматривать рабочий процесс своего проекта, оплачивать сборы или планировать проверки.
Посетите справочный центр портала разрешений, чтобы получить список часто задаваемых вопросов и прямую ссылку на портал.
Информация о комиссиях
График платы за разработку может помочь вам оценить стоимость вашего проекта.Сборы могут быть оплачены онлайн через зарегистрированный аккаунт на Портале разрешений и разработок или лично через нашу кассу в центре обслуживания клиентов.
Сколько времени нужно, чтобы получить разрешение?
Щелкните здесь, чтобы просмотреть список проектов и время рассмотрения.
