Приватизация, права несовершеннолетних, опека — cтраница 10/
Здравствуйте. Есть квартира (право собственности у супруга), приобретена в период брака. В ней прописана я, муж и наш несовершеннолетний сын. Мы хотели бы её продать и взять ипотеку на другую квартиру. Нужно ли согласие органов опеки на продажу имеющейся квартиры? Прописаться до момента приобретения новой квартиры нам есть куда. (Елена)Уважаемая Елена, здравствуйте. По действующему законодательству, на заключение договора купли-продажи квартиры Вам не надо будет получать разрешение органов опеки и попечительства, так как ребёнок не является собственником доли квартиры. Однако, если у ребёнка – это единственное жильё, регистрирующий орган может потребовать разрешение органов опеки и попечительства. Если у Вас есть возможность сняться с регистрационного учёта вместе с ребенком и зарегистрироваться по месту жительства по другому адресу до заключения договора купли-продажи, это может избавить Вас от получения разрешения органов опеки и попечительства. Специалисты нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» имеют большой опыт и готовы оказать Вам квалифицированную помощь в вопросах, связанных с приобретением и продажей недвижимости, сборе документов, получении разрешения органов опеки и попечительства, составлении и государственной регистрации Договоров. Елена, Вы можете обратиться к нам по телефону (495) 644-45-08.
По сложившейся правоприменительной практике, органы опеки и попечительства разрешают продажу при условии наделения ребёнка собственностью в другой недвижимости. Органы опеки при продаже обязательно потребуют правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую недвижимость, выписки из домовых книг, финансово-лицевые счета, единые жилищные документы, кадастровые паспорта и справки об инвентаризационной стоимости имущества из территориальных отделений Бюро технической инвентаризации по продаваемой и покупаемой недвижимости; также могут потребоваться и дополнительные справки и документы, например, сберегательная книжка с открытым счётом на имя несовершеннолетнего. Вы обязаны будете приобрести на имя ребёнка квартиру (или долю в ней) не менее 22 квадратных метров общей площади. Получение разрешения органов опеки и попечительства будет зависеть от того, какую квартиру Вы подберёте взамен продаваемой, собственником доли или квартиры целиком станет ребёнок и ряда других обстоятельств. Ольга, следует иметь в виду, что процесс получения разрешения органов опеки и попечительства довольно длительный и трудоёмкий, поэтому советуем Вам обратиться за помощью к квалифицированным специалистам. Сотрудники нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» имеют большой опыт в данном вопросе и готовы оказать Вам помощь. Наш телефон (495) 644-45-08. Здравствуйте. На момент приватизации в 2-х комнатной квартире были прописаны мы с мужем, дочь с ребёнком 1, 5 года, сын 15 лет и 2-я дочь 11 лет. Несовершеннолетние дети написали отказ от участия в приватизации данной квартиры и переехали с нами в 4-х комнатную квартиру, собственником которой являлся мой муж. Квартира была приватизирована на старшую дочь с ребёнком в равных долях. Могут ли сын и младшая дочь оспорить результаты приватизации, чтобы получить свою долю? (Лидия)
Чтобы полно ответить на поставленный Вами вопрос, желательно изучить документы по приватизированной квартире и 4-х комнатной, в которой собственником является Ваш муж. Возможно, на приватизацию и совершение сделки Вами было получено разрешение органов опеки и попечительства. В противном случае, можно говорить о нарушении прав младшей дочери и сына при оформлении приватизации квартиры и, как следствие, о возможности признать результаты приватизации квартиры недействительными.
Уважаемая Наталья, здравствуйте.
Уважаемая Анна. Вы имеете право продать комнату, не дожидаясь, пока Ваши дети станут совершеннолетними. Однако, на заключение договора купли-продажи, Вам необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Для этого, Вам надо представить документы на продаваемую комнату и на приобретаемую недвижимость, кадастровые паспорта и справки об инвентаризационной стоимости продаваемой и покупаемой недвижимости из органов БТИ, Выписки из домовых книг, финансово-лицевые счета и некоторые другие документы. Если на имя несовершеннолетних будет приобретаться собственность (доля в праве собственности), не меньшая, чем принадлежит им в продаваемой комнате, с получением разрешения органов опеки и попечительства сложностей быть не должно.
Специалисты нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» имеют большой опыт и готовы оказать Вам квалифицированную помощь в вопросах, связанных с приобретением и продажей недвижимости, сборе документов, получении разрешения органов опеки и попечительства, составлении и государственной регистрации Договоров. Анна, Вы можете обратиться к нам по телефону (495)644-45-08.
Уважаемая Галина. Выписать (снять с регистрационного учёта) ребёнка без согласия его матери нельзя, так как он является собственником доли квартиры. На продажу доли квартиры в соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (Преимущественное право покупки) необходимо получить разрешения собственника второй доли (ребёнка), и в Вашем случае ещё и разрешение органов опеки и попечительства, так как собственником доли квартиры является несовершеннолетний. Представлять интересы ребёнка в органах опеки и попечительства должны оба родителя – и мать, и отец. Специалисты наши Агентства недвижимости «Мои Столицы» готовы оказать Вам помощь в поставленном вопросе. Наш телефон (495)644-45-08.
3-х комнатная квартира приватизирована на троих человек (я, мама и брат). У меня родился ребёнок, прописала его в эту квартиру. Собираемся продать квартиру и поделить деньги на троих. Моей дочери перепадёт какая-нибудь сумма от продажи квартиры или же она делится строго на трёх человек? (Алёна)Уважаемая Алёна.
Ваша дочь не является собственницей доли квартиры, так как она не участвовала в приватизации квартиры. По этой же причине на продажу квартиры не нужно и разрешение органов опеки и попечительства. Поэтому, законно продать квартиру и поделить деньги на троих собственников (Вас, маму и брата). По вопросам продажи, приобретения, оформления недвижимости Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» по телефону (495)644-45-08.
Уважаемая Мария. На продажу доли, собственником которой является несовершеннолетний ребёнок, требуется согласие органов опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего. Представлять интересы ребёнка должны оба родителя – и мать, и отец. Более подробную консультацию по вопросам защиты имущественных прав несовершеннолетних Вы можете получить по телефону (495) 644-45-08 или в нашем офисе Агентства недвижимости «Мои Столицы».
Мы с мужем разводимся. У него есть квартира, подаренная ему бабушкой до нашего брака. Можно ли в этой квартире выделить долю нашего сына? Как это можно сделать? Если да, то, что с ней можно сделать? (Ирина)Уважаемая Ирина. При расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества, квартира, подаренная мужу бабушкой, не будет подлежать разделу между супругами, так как была получена мужем до заключения брака и является его личной собственностью. Выделить долю сыну муж может только по своему согласию, например, заключив договор дарения. Ирина, специалисты нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» готовы оказать Вам помощь в составлении и государственной регистрации договора дарения, а также дать более подробную бесплатную юридическую консультацию по телефону(495) 644-45-08.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, можно ли приватизировать жилплощадь только на детей, и как это сделать? Спасибо.
(Татьяна)Уважаемая Татьяна, здравствуйте. Право на приватизацию имеют все лица, зарегистрированные в квартире, при условии, что это право не было ими использовано ранее. Причём, действующее законодательство устанавливает, что несовершеннолетние наниматели должны быть включены в число собственников по приватизации в обязательном порядке. Поэтому, если Вы, Татьяна, хотите, чтобы только дети являлись собственниками долей квартиры, всем взрослым нанимателям надо оформить отказ от своего права на участие в приватизации у нотариуса. Специалисты нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» имеют большой опыт в вопросах приватизации жилых помещений, готовы оказать Вам помощь в сборе и оформлении документов и дать более подробную бесплатную консультацию по телефону (495)644-45-08.
Квартиру приватизировали, когда я была несовершеннолетней (до 14 лет)! Сейчас мне 16 и я боюсь, что потом могу остаться без жилья. Такое возможно? Я, честно говоря, не знаю, есть моя доля или нет, боюсь спрашивать. Но почитав, я поняла, что до 1993 года было не обязательно включать в долю детей. Если у меня нет доли, что я могу сделать? Надеюсь, на улице я не останусь? (Екатерина)Уважаемая Екатерина. Даже, если Вы не были включены в число собственников по приватизации квартиры, в соответствии с законом Вы сохраняете право бессрочного пользования и проживания в квартире, то есть выселить Вас (снять с регистрационного учёта) без Вашего согласия нельзя. Кроме того, по достижении 18-ти лет, Вы можете обратиться в суд с иском о признании результатов приватизации квартиры недействительными и признании за Вами права собственности на долю квартиры, которая причиталась бы Вам, если бы участвовали в приватизации. Екатерина, за более подробной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» по телефону (495)644-45-08.
Здравствуйте. У моей мамы есть однокомнатная неприватизированная квартира, в которой прописана мама, я и мой несовершеннолетний ребёнок. Сейчас мы хотим продать квартиру, и для этого заранее выписались с ребёнком к моей бабушке в её кооперативную двухкомнатную квартиру, т.е. я и мой сын в приватизации участвовать не будем. Скажите, пожалуйста, можем ли мы начать процесс продажи сразу после приватизации, или есть какие-либо ограничения со стороны органов опеки и попечительства. Заранее спасибо за ответ. Юлия. (Юлия)Уважаемая Юлия, здравствуйте. Если Вы и ребёнок снялись с регистрационного учёта из квартиры непосредственно перед приватизацией, органы, осуществляющие оформление и государственную регистрацию договора передачи (приватизацию), могут усмотреть в этом нарушение прав ребёнка и отказать Вашей маме в приватизации, или потребовать разрешение органов опеки и попечительства на невключение ребёнка в число собственников по приватизации. По правилам, установленным в городе Москве, ребенок должен быть снят с регистрационного учета не менее чем за шесть месяцев до предполагаемой приватизации. В таком случае считается, что его права не нарушены. При соблюдении перечисленных условий и после получения зарегистрированных документов из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, подтверждающих, что Ваша мама стала собственницей квартиры, она может в любое время распорядиться ей по своему усмотрению – продать, подарить, заключить договор мены. Если ребёнок не является собственником доли квартиры, то и распоряжение органов опеки и попечительства на продажу квартиры не потребуется. Юлия, за более подробной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» по телефону (495) 644-45-08.
В 1998 году мой будущий муж прописал своего ребёнка от внебрачной связи на площадь тогдашней жены. В 2004 году он тяжело заболел, получил первую группу инвалидности и развёлся с женой. В 2006 году он умер. Сейчас его несовершеннолетнюю дочь лишили по суду регистрации. У его матери жилплощади нет. Она временно зарегистрирована у своей сестры.
Правомерно ли лишение регистрации несовершеннолетней, если она больше нигде не может быть прописана? (Ирина)Уважаемая Ирина. Вероятно, суд, принимая решение о снятии несовершеннолетней с регистрационного учёта из квартиры, руководствовался положениями, закреплёнными в статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 31 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Так как отец девочки расторг брак, то он и его дочь перестали быть членами семьи бывшей супруги. Ирина, советую Вам ознакомиться с законодательными актами, которые охраняют интересы ребёнка. Так Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 08 июня 2010 года № 13-П « По делу проверки конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации…» признало, что при совершении сделок, где затрагиваются интересы несовершеннолетних нанимателей, которые формально находятся под опекой родителей, но жилищные права которых были нарушены, норма п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса не соответствует Конституции РФ. Ирина, за более подробной бесплатной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы». Телефон (495) 644-45-08.
Добрый день. В ордере на квартиру указаны мы с братом. Брат умер в 2007 году. По решению суда в нашу квартиру была вселена бывшая жена брата (разведены были с братом в 2005 году) с несовершеннолетней дочерью брата. Она — инвалид с рождения. Я не препятствовал их вселению, так как это родная моя племянница. Они прописались в квартире. В настоящее время бывшую жену брата лишили материнских прав, и девочка проживает с опекунами. Зарегистрирован в нашей квартире я, бывшая жена брата и её несовершеннолетний сын (уже от другого брака). По решению суда нам разделили лицевые счета на оплату коммунальных услуг, согласно занимаемым площадям в квартире.
Скажите, пожалуйста, могу я заключить договор социального найма только на себя? Они мне не родственники. И что в дальнейшем может быть при приватизации? На кого будет оформлена собственность? (Александр)Уважаемый Александр, здравствуйте. По действующему законодательству, право на приватизацию (бесплатное оформление квартиры в собственность) имеют лица, зарегистрированные в недвижимости на момент оформления Договора передачи. Вы имеете право заключить договор социального найма на себя только в том случае, если лицевые счета разделены в судебном порядке не только на оплату коммунальных услуг, но и выделены в реальные доли по комнатам, то есть если квартира имеет статус коммунальной. В таком случае, Вы можете оформить приватизацию принадлежащей Вам комнаты (комнат) без согласия других нанимателей. Александр, за более подробными разъяснениями Вы можете обратиться в Агентство недвижимости «Мои Столицы», наши специалисты окажут Вам помощь и дадут бесплатную консультацию по интересующему Вас вопросу. Телефон (495) 644-45-08.
Доброго времени суток. Квартира приватизирована в общую совместную собственность на 2-х взрослых и 2-х несовершеннолетних детей. При рождении ещё одного ребёнка возможно ли оформить квартиру в общую совместную собственность на 2-х взрослых и 3-х несовершеннолетних детей? (Андрей)
Уважаемый Андрей, здравствуйте. По действующему законодательству право на приватизацию (бесплатное оформление квартиры в собственность) имеют лица, зарегистрированные в недвижимости на момент оформления Договора передачи. Так как приватизация завершилась раньше рождения ещё одного Вашего ребёнка, он не может стать собственником доли квартиры. Если Вы захотите наделить ребёнка долей в праве собственности на квартиру Вы (или другие сособственники) можете оформить договор дарения доли. Андрей, специалисты нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru) готовы помочь Вам в составлении договора дарения и его последующей государственной регистрации.
Телефон (495) 644-45-08.
Уважаемая Оксана, здравствуйте. Каждый из родителей вправе зарегистрировать по месту жительства своего несовершеннолетнего ребёнка. При этом другой родитель не вправе претендовать на долю ребенка, тем более, в Вашем случае, ребёнок и не будет являться собственником доли в праве собственности на квартиру. Оксана, за более подробной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru). Телефон (495) 644-45-08.
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, мой муж хочет усыновить моего сына от первого брака, но ранее я приватизировала квартиру в равных долях на меня и на сына. А теперь у него поменяется фамилия. Нужно ли менять документы о приватизации на новую фамилию и не утратит ли он на нее право? (Алина)Уважаемая Алина, здравствуйте. Так как приватизация квартиры завершилась до усыновления Вашего сына, то есть когда у него была другая фамилия, менять документы на квартиру не обязательно. Достаточно иметь документ об усыновлении. Но чтобы избежать неудобств, Вы можете после оформления усыновления обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения квартиры с заявлением о внесении изменений в правоустанавливающие документы, приложив документ об усыновлении ребёнка. Алина, за более подробной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru). Телефон (495) 644-45-08.
Я с сыном имею квартиру и хочу её продать. Квартира приватизированная, доля собственности у меня и ребёнка 1/2+1/2.
Какие необходимы документы для того чтобы опека разрешила мне продать квартиру. Собираемся переехать в другой город. (оксана)Уважаемая Оксана. На заключение договора купли-продажи Вам необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Для этого Вам надо представить документы на продаваемую квартиру и на приобретаемую недвижимость, кадастровые паспорта и справки об инвентаризационной стоимости продаваемой и покупаемой недвижимости из органов БТИ, Выписки из домовых книг, финансово-лицевые счета и некоторые другие документы. Если на имя несовершеннолетнего будет приобретаться собственность (доля в праве собственности), не меньшая, чем принадлежит ему в продаваемой квартире, с получением разрешения органов опеки и попечительства сложностей быть не должно. Оксана, специалисты нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru) имеют большой опыт и готовы оказать Вам квалифицированную помощь в вопросах, связанных с приобретением и продажей недвижимости, сборе документов, получении разрешения органов опеки и попечительства, составлении и государственной регистрации Договоров. Телефон (495) 644-45-08.
В неприватизированной квартире прописаны двое: дядя и племянница (мать племянницы умерла). Мужчина женился, и у него родился сын, но он не прописан в квартире! Сейчас хотят приватизировать квартиру. Будет ли выделяться доля на новорожденного сына? (Наталья)Уважаемая Наталья. Если новорожденный ребёнок будет зарегистрирован в неприватизированной квартире, то при оформлении приватизации квартиры, он в обязательном порядке должен быть включён в число собственников квартиры. Надежда, за более подробной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru) . Телефон (495) 644-45-08.
Здравствуйте, подскажите, возможно ли продать квартиру, которая приватизирована на меня (25 лет) и на брата (14 лет), больше никто в ней не прописан.
Фактически он проживает с мамой в другой квартире, большей по площади, может быть туда прописан, но приватизировать квартиру нельзя. Спасибо. (Артём)Уважаемый Артём, здравствуйте. При продаже квартиры, где ребёнок является собственником доли, требуется разрешение органов опеки и попечительства. По сложившейся правоприменительной практике, органы опеки и попечительства разрешают продажу при условии наделения ребёнка собственностью в другой недвижимости. В Вашем случае органы опеки и попечительства могут отказать Вам в получении разрешения, так как Вы не можете одновременно с продажей доли в квартире наделить Вашего брата собственностью в другой недвижимости – ведь Вы пишете, что квартиру матери приватизировать нельзя, а следовательно, она не может являться собственностью. Если у Вас есть возможность наделить брата собственностью в другой недвижимости по площади, не меньшей, чем принадлежит ему сейчас, органы опеки при продаже обязательно потребуют правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую недвижимость, выписки из домовых книг, финансово-лицевые счета, единые жилищные документы, кадастровые паспорта и справки об инвентаризационной стоимости имущества из территориальных отделений Бюро технической инвентаризации по продаваемой и покупаемой недвижимости; также могут потребоваться и дополнительные справки и документы, например сберегательная книжка с открытым счётом на несовершеннолетнего. Артём, следует иметь в виду, что процесс получения разрешения органов опеки и попечительства довольно длительный и трудоёмкий, поэтому советуем Вам обратиться за помощью к квалифицированным специалистам. Сотрудники нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru) имеют большой опыт в данном вопросе и готовы оказать Вам помощь. Телефон (495) 644-45-08.
Скажите, пожалуйста, можно ли прописать в приватизированную квартиру, где я один из собственников, своего родившегося ребёнка без согласия остальных сособственников? У меня долевая часть, главным квартиросъёмщиком считается отец.
Всего 6 человек. (Олег)Уважаемый Олег. На регистрацию в квартире несовершеннолетнего ребёнка одного из собственников, согласие других собственников не требуется. Олег, за более подробной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru). Телефон (495) 644-45-08.
Добрый день. Мама приватизировала квартиру на меня, на себя и на свою внучку, т.е. на мою племянницу, когда внучка была ещё несовершеннолетняя. Скоро ей исполняется 18, может ли мама подписать на меня дарственную или передать мне свою долю ещё каким-то образом? (Анатолий)Уважаемый Анатолий, здравствуйте. После того, как Вашей племяннице исполнится 18 лет, Ваша мама вправе будет подарить Вам принадлежащую ей долю квартиры без разрешения органов опеки и попечительства. Анатолий, специалисты нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru) готовы оказать Вам помощь в составлении и государственной регистрации договора дарения доли квартиры, помочь в сборе справок и документов, необходимых для заключения договора и его последующей регистрации. Телефон (495) 644-45-08.
Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, на что имеет право несовершеннолетний ребёнок? Если он прописан в квартире бывшего мужа, муж получил её по дарственной, от своих родителей. (Ольга)Уважаемая Ольга, здравствуйте. Если ребёнок зарегистрирован в квартире отца с рождения, он имеет право проживания в квартире. Права на выделение ему доли в праве собственности на квартиру у ребёнка нет. Ольга, за более подробной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru). Телефон (495) 644-45-08.
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, могу ли я приватизировать 2-х комнатную квартиру только на себя для последующей продажи, если в ней ещё прописаны двое моих несовершеннолетних детей? У них уже имеется по 1/4 доли собственности в другой нашей 2-х комн.
квартире, где мы все проживаем. Заранее благодарна. (Александра)Уважаемая Александра, здравствуйте. По действующему законодательству право на приватизацию (бесплатное оформление квартиры в собственность) имеют лица, зарегистрированные в недвижимости на момент оформления Договора передачи. Несовершеннолетние дети не могут быть исключены из числа собственников приватизируемой квартиры. Александра, за более подробной консультацией по вопросам приватизации, приобретения, продажи недвижимости и налогообложения, Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru). Телефон (495) 644-45-08.
Добрый день. Я и моя несовершеннолетняя дочь в приватизации не участвовали, прописаны в общежитии с 14.05.1999г. и по сей день, но по месту регистрации никогда не проживали, лицевого счёта на оплату коммунальных услуг нет. Можем ли мы с дочерью претендовать на приватизацию той жилплощади, на которой зарегистрированы? (Надежда)Уважаемая Надежда, здравствуйте. По действующему законодательству право на приватизацию (бесплатное оформление квартиры в собственность) имеют лица, зарегистрированные в недвижимости на момент оформления Договора передачи. Если вы с дочерью ещё не использовали своё право на приватизацию, Вы вправе участвовать в приватизации той квартиры, в которой зарегистрированы по договору социального найма. Надежда, за более подробной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru). Телефон (495) 644-45-08.
Если у ребёнка 12 лет есть по 1/2 доли равноценных в двух квартирах, как продать одну из квартир? Какие документы надо предоставить в органы опеки? Нужен ли отец ребёнка? (Роман)
Уважаемый Роман. При продаже квартиры, где ребёнок является собственником доли, требуется разрешение органов опеки и попечительства. По сложившейся правоприменительной практике, органы опеки и попечительства разрешают продажу при условии наделения ребёнка собственностью в другой недвижимости.
Органы опеки при продаже обязательно потребуют правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую недвижимость, выписки из домовых книг, финансово-лицевые счета, единые жилищные документы, кадастровые паспорта и справки об инвентаризационной стоимости имущества из территориальных отделений Бюро технической инвентаризации по продаваемой и покупаемой недвижимости; также могут потребоваться и дополнительные справки и документы, например сберегательная книжка с открытым счетом на несовершеннолетнего. Роман, к сожалению, из Вашего вопроса не понятно, может ли ребёнок быть наделен дополнительной собственностью в одной из квартир, где ему принадлежит ½ доля в праве собственности (например путём заключения договора дарения квартиры или доли квартиры), если это возможно, получить разрешение органов опеки и попечительства будет значительно легче. Представлять интересы ребёнка в органах опеки и попечительства должны оба родителя – и мать, и отец. Роман, следует иметь в виду, что процесс получения разрешения органов опеки и попечительства довольно длительный и трудоёмкий, поэтому советуем Вам обратиться за помощью к квалифицированным специалистам. Сотрудники нашего Агентства недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru) имеют большой опыт в данном вопросе и готовы оказать Вам помощь. Телефон (495) 644-45-08.
Уважаемая Наталья, здравствуйте. Даже если бы Вас не убедили оформить приватизацию квартиры на себя и свою несовершеннолетнюю дочь, Вы не вправе были лишить ребёнка собственности и не включать его в число собственников при приватизации квартиры, если дочь была зарегистрированы в квартире на момент оформления договора передачи квартиры в собственность.
Но закон предусматривает право на повторное участие в приватизации для лиц, которые уже участвовали в приватизации, будучи несовершеннолетними. Таким образом, по достижении восемнадцати лет, Ваша дочь сможет еще раз поучаствовать в приватизации другой квартиры. Наталья, за более подробной консультацией Вы можете обратиться в Агентство недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru). Телефон (495) 644-45-08.
Уважаемая Катрин. Если Ваш супруг является собственником доли дома, продать дом без его ведома невозможно. Отец мужа вправе распорядиться свой долей в праве с обязательным соблюдением статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьёй 250 (Преимущественное право покупки), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. То есть, в первую очередь отец должен предложить приобрести принадлежащую ему долю другому сособственнику (своему сыну). Катрин, за более подробной бесплатной консультацией Вы можете обратиться в наше Агентство недвижимости «Мои Столицы» (www.moistolitsy.ru). Телефон (495) 644-45-08.
Можно ли приватизировать квартиру если один из прописанных не вступал в приватизацию
Чье согласие на приватизацию необходимо С учетом тематических законодательных нормативов можно перечислить базовые условия: участие в приватизации предполагает добровольные действия; претендовать на получение доли вправе все жильцы с постоянной регистрацией; в обязательном порядке часть имущества получают несовершеннолетние дети. Исходя из отмеченных нюансов понятно, что в данном случае не имеют значения родственные связи. Если муж прописан по другому адресу, его участие в приватизации исключается.
Следует подчеркнуть, что на муниципальную собственность не распространяются права совместно нажитого имущества.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!
Можно ли и как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного и всех?
Чье согласие на приватизацию необходимо С учетом тематических законодательных нормативов можно перечислить базовые условия: участие в приватизации предполагает добровольные действия; претендовать на получение доли вправе все жильцы с постоянной регистрацией; в обязательном порядке часть имущества получают несовершеннолетние дети.
Исходя из отмеченных нюансов понятно, что в данном случае не имеют значения родственные связи. Если муж прописан по другому адресу, его участие в приватизации исключается. Следует подчеркнуть, что на муниципальную собственность не распространяются права совместно нажитого имущества.
Приватизировать квартиру без согласия одного прописанного временно отсутствующего жильца нельзя. Кроме людей, выполняющих обязанности по трудовому договору вахтовый метод, экспедиция , к этой категории причислены следующие лица: военнослужащие; студенты; осужденные.
После возвращения временно отсутствовавший жилец вправе аннулировать договор приватизации с возвратом имущества решением суда в собственность муниципалитета.
Отказ от приватизации В соответствии с добровольным характером процедуры жильцы не обязаны получать недвижимость в частную собственность. Но приватизация квартиры без согласия прописанных невозможна. Возможные причины отказа надо перечислить, чтобы получить информацию о возможных методах ведения переговоров: отсутствие времени или желания заниматься переоформлением; плохое санитарное техническое состояние квартиры; необходимость оплаты капитального ремонта и налога на недвижимость после оформления имущества в частное владение.
Такой человек сохраняет пожизненное право проживания по данному адресу, что является существенным обременением для будущего распоряжения недвижимостью. Отказ составляют в произвольной форме, заверяют в нотариальной конторе. Нельзя составить документ в пользу другого лица или от имени несовершеннолетнего ребенка.
Для экономии можно поставить подпись подтвердить согласие на приватизацию в присутствии уполномоченного сотрудника администрации при подаче пакета документов. Некоторые муниципалитеты требуют нотариальный отказ в обязательном порядке.
Для подробного изучения тематических вопросов рекомендуется изучить специальную публикацию нашего сайта. К сведению! Родители должны получить разрешение в органах опеки, если действуют от имени ребенка. Можно приватизировать квартиру только с выделением долей всем несовершеннолетним членам семьи.
Что делать, если жилец не согласен и не дает отказ При отсутствии добровольной договоренности приватизация части квартиры невозможна. По этой причине надо сначала выписать человека. После — обращаются в местную администрацию и выполняют необходимые действия по стандартной процедуре. Договориться о выселении за компенсацию Для решения спорных вопросов применяют материальное стимулирование одного из жильцов.
Размер компенсации определяют в процессе переговоров. Насильственное выселение невозможно, поэтому для согласия придется обеспечить аналогичные условия проживания по другому адресу или соответствующий денежный эквивалент.
Выделить долю в квартире Этот способ применяют для приватизации части недвижимости, если один или несколько жильцов решили продолжить пользование по договору социального найма. Подразумевается, что квартира останется муниципальной после передачи в частную собственность выделенной доли. Для реализации такого плана необходимо согласие владельца. Фактически после выделения доли в натуре образуются два объекта, которые должны соответствовать критериям жилой недвижимости.
Это условие существенно ограничивает потенциальные возможности. В соответствии с действующими строительными нормативами, например, общая площадь не может быть менее 28 м кв. Другие требования: сохранение прочности силового каркаса здания; отдельный выход на лестничную площадку; оснащение инженерными сетями; наличие отдельной кухни, санузла. Подобные действия выполняются в ходе плановой реконструкции зданий.
На период выполнения работ или постоянно жильцов переселяют в другие квартиры. Самостоятельно выполнить выделение доли в натуре можно только после оформления квартиры в частную собственность. Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного жильца получить государственное имущество в личную собственность? Можно применить разделение договоров социального найма. В этом варианте необходимо соответствие части недвижимости следующим критериям: отдельный вход непроходная комната ; жилое назначение естественный источник света.
Если человек не согласен с распределением долей, придется искать другой метод. Список документов При обращении в специализированное подразделение муниципалитета предоставляют: заявление о заключении договора социального найма; гражданские паспорта; заверенное нотариально соглашение с другими жильцами о распределении помещений; справку о зарегистрированных лицах из МВД; документы, подтверждающие расторжение брака.
Порядок действий На стадии подготовки нужно договориться с другими жильцами о распределении комнат. Чтобы исключить проблемы в будущем — устанавливают определенный порядок пользования кухней и другими общими помещениями.
Соглашение заверяют у нотариуса. На всех этапах от имени несовершеннолетних детей документы подписывают родители усыновители, опекуны.
Далее — передают документы в муниципалитет для составления отдельных договоров социального найма. Если бывший супруг не прописан, его согласие на приватизацию квартиры не требуется. Примерные сроки и стоимость Местная администрация сообщает решение не позднее чем через 60 дней с момента обращения.
Для нотариального заверения государственная пошлина — р. Дополнительно оплачивают: технические работы; выезд юриста по адресу заказчика; выполнение отдельных действий по доверенности. Выселить через суд Принудить к приватизации без согласия одного прописанного жильца невозможно. Однако решение проблемы допустимо на основании соответствующего судебного решения.
Для выселения необходимо доказать: нарушение обязательств по договору социального найма; невозможность совместного проживания по иным объективным причинам. В первом случае разбирательство инициирует муниципалитет. Во втором — жильцы. По частной инициативе можно подать заявление с учетом следующих действий ответчика: длительное отсутствие, переезд по другому адресу места жительства; отказ оплачивать ЖКУ задолженность — более 6 месяцев ; угрозы жизни и здоровью; намеренное повреждение оборудования, нанесение другого ущерба имуществу; асоциальное поведение, нарушение покоя в ночные часы; создание препятствий для пользования коридорами, кухней, иными общими помещениями; использование жилых помещений для производства, иной коммерческой деятельности.
Требовать выселения можно при наличии у человека опасного заболевания. Эту причину рассматривают в особом порядке с учетом экспертного заключения медицинской комиссии.
В некоторых ситуациях суд обязывает муниципалитет предоставить альтернативное жилье по договору социального найма. Список документов Вместе с исковым заявлением в районный суд передают: действующий договор социального найма, свидетельство о расторжении брака копии ; справку о зарегистрированных жильцах;.
Как приватизировать квартиру если один из прописанных против
На приватизацию конкретного жилого помещения имеют право все зарегистрированные в нём лица , включая несовершеннолетних.
Граждане, временно зарегистрированные или проживающие в помещении без прописки, в процессе не участвуют. Прежде чем приступать к получению согласия прописанных жильцов, стоит выяснить, имеют ли они по закону право участия в процессе. Не требуется получать добро от следующих лиц: квартиросъёмщиков, проживающих на основании договора поднайма помещения; лиц, ранее участвовавших в приватизации другого объекта; граждане, выписанные с жилплощади по решению суда даже если в сняться с регистрации они не успели и не пожелали.
Как приватизировать квартиру, если один из проживающих против? Лица, прописанные в квартире и не попадающие в данные категории для проведения приватизации должны письменно выразить на то своё согласие. Без нотариально заверенного документа оформить собственность будет невозможно.
Поэтому прежде чем начинать сбор документов и подавать заявление стоит достичь согласия между жильцами. Заставить жильцов написать согласие по закону невозможно, поэтому действовать придётся уговорами и убеждениями. Результатом переговоров должно стать получение согласия от жильцов или их добровольного отказа от доли.
Возможно вам будет интересно: какие можно получить льготы по ипотеке при рождении детей? Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного прописанного? Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного? По закону в некоторых случаях проведение процедуры возможно без получения согласия кого-либо из зарегистрированных.
Через суд Гражданин, не появляющийся в помещении более 6 месяцев и не оплачивающий коммунальные счета, может быть признан утратившим право пользования жилплощадью. Следует подать соответствующий иск в суд, собрав необходимые доказательства.
В качестве подтверждения можно представить показания свидетелей, справки с места работы или нынешнего проживания гражданина. В случае положительного решения суда жилец выписывается с муниципальной жилплощади, и его согласие на оформление квартиры в собственность не понадобится. Не стоит вводить суд в заблуждение и выписывать какого-либо жильца без веских оснований.
Даже если судебное решение будет положительным, и квартира оформиться в собственность без участия выписанного, он может подать встречный иск и восстановить свои права. Договор приватизации будет признан недействительным , и квартира вновь станет муниципальной.
Второй раз провести процедуру приватизации при подобном исходе будет сложнее. Путём выделения доли Как приватизировать квартиру без согласия всех кто прописан в ней или если не все согласны? Если в приватизации хочет поучаствовать один из нескольких проживающих, можно попытаться оформить в собственность часть квартиры. Такой вариант возможен только в том случае, если часть квартиры станет самостоятельным объектом.
То есть комната или несколько комнат оформляется в БТИ как отдельный объект недвижимости. После этого приватизация оформляется только на данную часть квартиры. Квартира становится коммунальной , часть комнат которой остаётся муниципальными, а приватизированная доля — собственной.
Если удастся выделить комнату в общей квартире, то приватизировать её можно будет без согласия остальных жильцов. Как выделить? Для осуществления этого есть два варианта: С прописанными гражданами заключается договор о выделении доли в натуре. Процесс проводится с согласия зарегистрированных в письменной форме. Договор заверяется у нотариуса. После этого инженерами БТИ составляется план и техпаспорт квартиры, на котором чётко выделяется приватизируемая доля.
Если добровольное согласие на приватизацию квартиры жильцов получить невозможно, придётся добиваться выделения части в виде комнаты через суд. Подача иска предполагает назначения судебно-строительной экспертизы.
Целью экспертизы является проверка возможности выделения доли в натуре, определение общей стоимости квартиры и цены выделяемой доли. После проведения экспертизы подаётся иск в суд с просьбой выделения доли в общей недвижимости.
На основании положительного решения суда можно приватизировать отдельную комнату в муниципальной квартире. К исковому заявлению прикладываются документы: паспорта прописанных; выписка из поквартирной карточки о зарегистрированных; ордер и договор найма; справка о неучастии заявителя в приватизации; техпаспорт и поэтажный план.
Фактически в суд представляется тот же пакет документов, что и на приватизацию квартиры. Кроме перечисленных могут потребоваться сведения о смене фамилий и справки о месте проживания, если граждане выписывались из квартиры, а также другие документы и справки.
Процесс выделения доли квартиры в натуре весьма сложен и требует согласования во многих инстанциях. Прежде всего, необходимо получить согласие органов местного самоуправления, а они редко сразу соглашаются на подобные действия.
Могу ли я приватизировать квартиру без согласия прописанных? Возможно, если воспользуетесь нашими советами. Секреты успеха переговоров с жильцами Можно ли приватизировать квартиру если один из прописанных против?
Если ни один из описанных способов вам не подходит, стоит попытаться всё-таки получить согласие жильцов на проведение процедуры. Прежде всего, необходимо выяснить причины, по которым кто-то не соглашается на приватизацию, и в зависимости от этого выбрать выход из ситуации: Если причина несогласия боязнь бумажной волокиты, связанной с процессом, предложите человеку оформить доверенность на подготовку документов. Кроме того существует вид доверенности на приватизацию, по которой можно провести процедуру от начала до конца.
Так что гражданину нужно будет только посетить нотариуса, а при наличии некоторой суммы даже пригласить его на дом. Собрать все документы в одном учреждении можно также, обратившись в МФЦ.
В некоторых случаях причина отказа заключается в планах в дальнейшем получить другое жильё и приватизировать его. Гражданин отказывается от приватизации того помещения, в котором он прописан на данный момент, из-за утраты права на бесплатную приватизацию.
В этом случае нужно постараться убедить гражданина в том, что собственную долю можно продать и купить за эти средства уже приватизированную квартиру, а не ждать выделения жилья от государства. Если предыдущие варианты не срабатывают, можно напомнить упирающемуся гражданину, что в муниципальное жильё он не сможет ни вселить, ни прописать своих родственников.
При этом после смерти муниципальную квартиру придётся вернуть государству. Ни продать, ни завещать такое жильё невозможно. Приватизация квартиры без согласия прописанных в ней граждан очень сложная процедура. Не имея веских оснований для выписки несогласного жильца или при невозможности выделения отдельной комнаты из общей площади, процесс подготовки к приватизации не стоит даже начинать.
Поэтому целесообразнее добиться согласия от проживающих в квартире, применяя разумные аргументы. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас.
Граждане, временно зарегистрированные или проживающие в помещении без прописки, в процессе не участвуют. Прежде чем приступать к получению согласия прописанных жильцов, стоит выяснить, имеют ли они по закону право участия в процессе.
Можно ли без согласия одного из прописанных Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного из прописанных Статья обновлена: 23 января г. Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет Здравствуйте. Квартиру нельзя приватизировать без согласия всех прописанных.
Каждый прописанный в квартире должен или участвовать в приватизации или подписать письменный отказ от ее участия. Подписав отказ, гражданин соглашается на саму приватизацию, только в ней он участвовать не будет.
Все это указано в ст. Единственное исключение: Если гражданин уже участвовал в приватизации другой квартиры в совершеннолетнем возрасте, то от него не потребуется ни согласие, ни отказ. В совершеннолетнем возрасте каждый гражданин имеет право участвовать в приватизации всего один раз — ст.
Нельзя заставить человека участвовать в приватизации или написать отказ. Даже в суд обращаться нет смысла, ведь приватизация — дело добровольное. Это указано в ст. Нет, такое нельзя сделать и в этом нет смысла. Объясню почему: Лицевой счет разделить нельзя, это единый документ на квартиру. Максимум что можно сделать — это оформить отдельные платежные документы квитанции на оплату коммунальных услуг.
К тому же у судов нет единого мнения — можно ли по закону оформлять отдельные квитанции или нет. Даже если суд разрешит оформить отдельные платежки на оплату коммуналки, все равно нельзя приватизировать отдельные комнаты в квартире, если она не имеет статус коммунальной.
Потому что при приватизации комнаты, нужно сначала оформить на нее отдельный договор социального найма или изменить старый. Оба случая противоречит действующему законодательству, а именно п.
Такого же мнения придерживаются и суды — п. Приватизировать долю нельзя в любом случае. Потому что приватизация — это передача гражданам в собственность жилых помещений ст. Можно приватизировать только всю квартиру. Гражданина можно выписать При некоторых условиях можно через суд выписать гражданина, который против приватизации или не может в ней участвовать.
Это можно сделать: 1 если он минимум пол года не проживает в муниципальной квартире; 2 не оплачивает коммунальные платежи; 3 выехал добровольно и на постоянной основе. Внимательно прочтите эту статью — Как выписать человека из муниципальной квартиры без его согласия. Обязательно прочтите статьи по теме:.
Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного из прописанных
Граждане, временно зарегистрированные или проживающие в помещении без прописки, в процессе не участвуют. Прежде чем приступать к получению согласия прописанных жильцов, стоит выяснить, имеют ли они по закону право участия в процессе. Не требуется получать добро от следующих лиц: квартиросъёмщиков, проживающих на основании договора поднайма помещения; лиц, ранее участвовавших в приватизации другого объекта; граждане, выписанные с жилплощади по решению суда даже если в сняться с регистрации они не успели и не пожелали.
Как приватизировать квартиру, если один из проживающих против? Поэтому прежде чем начинать сбор документов и подавать заявление стоит достичь согласия между жильцами. Заставить жильцов написать согласие по закону невозможно, поэтому действовать придётся уговорами и убеждениями. Результатом переговоров должно стать получение согласия от жильцов или их добровольного отказа от доли.
Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного прописанного? Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного? По закону в некоторых случаях проведение процедуры возможно без получения согласия кого-либо из зарегистрированных. Через суд Гражданин, не появляющийся в помещении более 6 месяцев и не оплачивающий коммунальные счета, может быть признан утратившим право пользования жилплощадью.
Следует подать соответствующий иск в суд, собрав необходимые доказательства. В качестве подтверждения можно представить показания свидетелей, справки с места работы или нынешнего проживания гражданина. В случае положительного решения суда жилец выписывается с муниципальной жилплощади, и его согласие на оформление квартиры в собственность не понадобится.
Не стоит вводить суд в заблуждение и выписывать какого-либо жильца без веских оснований. Даже если судебное решение будет положительным, и квартира оформиться в собственность без участия выписанного, он может подать встречный иск и восстановить свои права.
Путём выделения доли Как приватизировать квартиру без согласия всех кто прописан в ней или если не все согласны?
Если в приватизации хочет поучаствовать один из нескольких проживающих, можно попытаться оформить в собственность часть квартиры. Такой вариант возможен только в том случае, если часть квартиры станет самостоятельным объектом. То есть комната или несколько комнат оформляется в БТИ как отдельный объект недвижимости. После этого приватизация оформляется только на данную часть квартиры. Квартира становится коммунальной, часть комнат которой остаётся муниципальными, а приватизированная доля — собственной.
Если удастся выделить комнату в общей квартире, то приватизировать её можно будет без согласия остальных жильцов.
Как выделить? Для осуществления этого есть два варианта: С прописанными гражданами заключается договор о выделении доли в натуре. Процесс проводится с согласия зарегистрированных в письменной форме. Договор заверяется у нотариуса. После этого инженерами БТИ составляется план и техпаспорт квартиры, на котором чётко выделяется приватизируемая доля. Если добровольное согласие на приватизацию квартиры жильцов получить невозможно, придётся добиваться выделения части в виде комнаты через суд.
Подача иска предполагает назначения судебно-строительной экспертизы. Целью экспертизы является проверка возможности выделения доли в натуре, определение общей стоимости квартиры и цены выделяемой доли. После проведения экспертизы подаётся иск в суд с просьбой выделения доли в общей недвижимости.
К исковому заявлению прикладываются документы: паспорта прописанных; выписка из поквартирной карточки о зарегистрированных; ордер и договор найма; справка о неучастии заявителя в приватизации; техпаспорт и поэтажный план. Фактически в суд представляется тот же пакет документов, что и на приватизацию квартиры. Кроме перечисленных могут потребоваться сведения о смене фамилий и справки о месте проживания, если граждане выписывались из квартиры, а также другие документы и справки.
Процесс выделения доли квартиры в натуре весьма сложен и требует согласования во многих инстанциях. Прежде всего, необходимо получить согласие органов местного самоуправления, а они редко сразу соглашаются на подобные действия.
Могу ли я приватизировать квартиру без согласия прописанных? Возможно, если воспользуетесь нашими советами. Секреты успеха переговоров с жильцами Можно ли приватизировать квартиру если один из прописанных против? Если ни один из описанных способов вам не подходит, стоит попытаться всё-таки получить согласие жильцов на проведение процедуры. Прежде всего, необходимо выяснить причины, по которым кто-то не соглашается на приватизацию, и в зависимости от этого выбрать выход из ситуации: Если причина несогласия боязнь бумажной волокиты, связанной с процессом, предложите человеку оформить доверенность на подготовку документов.
Кроме того существует вид доверенности на приватизацию, по которой можно провести процедуру от начала до конца. Так что гражданину нужно будет только посетить нотариуса, а при наличии некоторой суммы даже пригласить его на дом.
Собрать все документы в одном учреждении можно также, обратившись в МФЦ. В некоторых случаях причина отказа заключается в планах в дальнейшем получить другое жильё и приватизировать его. Гражданин отказывается от приватизации того помещения, в котором он прописан на данный момент, из-за утраты права на бесплатную приватизацию.
Если предыдущие варианты не срабатывают, можно напомнить упирающемуся гражданину, что в муниципальное жильё он не сможет ни вселить, ни прописать своих родственников. При этом после смерти муниципальную квартиру придётся вернуть государству. Ни продать, ни завещать такое жильё невозможно. Приватизация квартиры без согласия прописанных в ней граждан очень сложная процедура.
Не имея веских оснований для выписки несогласного жильца или при невозможности выделения отдельной комнаты из общей площади, процесс подготовки к приватизации не стоит даже начинать. Поэтому целесообразнее добиться согласия от проживающих в квартире, применяя разумные аргументы. Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: Приватизация квартиры без согласия прописанных Такой процесс, по сравнению с другими способами получения недвижимости в собственность, имеет массу особенностей.
Нередки случаи, когда приватизация затрудняется тем фактом, что в жилом помещении может быть зарегистрировано несколько человек. Условия приватизации жилья Реализация процедуры приватизации возможна только лишь при соблюдении определенных условий. Прежде всего, требования предъявляются к самому инициатору. Он должен быть гражданином РФ, поскольку иностранец не может участвовать в приватизации. У человека должно иметься подтверждение того факта, что он наделен правами по отношению к жилью, это может быть договор найма и отметка о регистрации.
Также необходимо обращение инициатора, поскольку без него процедура осуществляться не будет. Ещё одним условием является тот факт, что человек ранее не участвовал в приватизации. В завершении требуется согласие других проживающих, поскольку даже ответственный квартиросъемщик не обладает исчерпывающим объемом прав.
Также определенные требования предъявляются и к самому помещению. Прежде всего, его состояние должно соответствовать требованиям санитарных и жилищных норм, то есть оно не должно быть аварийным.
Не могут быть приватизированы помещения общежития или закрытых военных городков. Служебное жилье тоже не подлежит приватизации. Исключением здесь является решение собственника. Владелец имеет право передать помещение проживающим в нем людям. Регистрация в квартире Одним из основных условий для оформления неприватизированного жилья в собственность является регистрация в квартире.
Наличие права собственности у человека не обязывает последнего фактически проживать в квартире или домовладении. В свою очередь, если лицо занимает муниципальное жилье, оно его нужно обязательно прописывать. В этом случае человек приобретает право пользования помещением. Без регистрации невозможно заключение договора найма. Поэтому те, кто претендует на передачу жилья в собственность, должны быть поставлены в нем на учет.
Согласие проживающих Чтобы приватизировать занимаемое помещение, необходимо получить согласие всех проживающих. Если кто-либо не хочет давать положительный ответ, это может стать препятствием для реализации процедуры. При этом согласными должны быть все без исключения жильцы, независимо от пола, возраста, социального статуса и уровня получаемых доходов. Такое правило касается и детей в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
Они также представляют заявления, при условии согласия их законных представителей. В отношении тех, кто не достиг возраста четырнадцати лет, положительный ответ дают родители или лица их заменяющие. Приватизация квартиры без согласия невозможна. Образец документа, обязательный для применения заинтересованной стороной, действующим законодательством не утвержден. Он составляется в произвольной форме. В тексте должно быть указано следующее: Наименование инстанции, в которую направляется согласие.
Фамилия, имя, отчество человека, число, месяц и год его рождения, серия, номер и дата получения паспорта, адрес проживания. Само согласие. Место расположения приватизируемого жилья. Дата составления документа и подпись человека. В принципе каждому проживающему нет необходимости оформлять отдельное заявление. Свое согласие жильцы могут отразить на заявлении инициатора приватизации. При этом должны быть указаны не только фамилии, имена и отчества людей, но также данные их паспортов.
Можно ли приватизировать часть квартиры? На практике довольно часто встречаются ситуации, когда люди не могут прийти к взаимному согласию о приватизации. Кто-либо может категорически не соглашаться на такую процедуру. Решение такого вопроса затрудняется еще и тем фактом, что люди зарегистрированы в одном помещении. В этом случае инициатор будет стремиться приватизировать свою часть.
Однако это может вызвать определенные трудности, поскольку действующим законодательством определено, что квартира представляет целостный объект. В этом случае необходимо уточнить, принимал ли несогласный участие в приватизации ранее.
Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного из прописанных?
По общему правилу необходимо согласие на приватизацию квартиры, которое будет нужно всегда, оно должно быть получено от каждого человека, который имеет регистрацию в квартире.
Однако отказ одного из прописанных может не стать препятствием для осуществления приватизации. Существуют разные ситуации. Можно приватизировать комнату в коммунальной квартире, можно провести приватизацию части муниципальной квартиры, а также допускается провести расприватизацию. Всё это требует соблюдения определённого порядка, в который и входит получение согласия собственника, мужа, если заявитель жена, соседей и так далее.
Возможность осуществления Можно ли расприватизировать квартиру, если согласие не получено? Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного? Можно ли продать муниципальную недвижимость без согласия соседей или иных лиц?
Прежде чем отвечать на данные вопросы, следует понять: каков принцип осуществления приватизации, что она собой представляет; кто обладает возможностью её проведения. В квартире, как известно, может быть несколько жильцов. Это может быть проживание в муниципальной квартире-коммуналке, где у жильца есть соседи.
При этом не все люди, которые живут в квартире, могут иметь одинаковые возможности в её отношении. Приватизация представляет собой процесс, который позволяет лицу с правом пользования и проживания в квартире муниципалитета получить конкретное жильё в своё полное владение. Приватизируются обычно квартиры целиком. Однако закон разрешает приватизировать комнату в коммунальной квартире, а также приватизировать часть в муниципальной квартире и выделить долю в приватизированной квартире.
Наряду с этим, есть правило о том, что без согласия прописанных лиц нельзя продать свою долю, а также не является возможной приватизация части или даже целой квартиры. Отказаться от приватизации может только тот проживающий человек, который по закону также наделён правом её осуществления. В ином случае отсутствие согласия не породит последствия негативного характера. Что делать, когда кто-то не хочет приватизировать квартиру, выступая против этого. Необходимо понять, а имеет ли возможность данное лицо принимать подобное решение.
Согласно закону принимать участие в приватизации допускается только тем лицам, которые ранее получили прописку в квартире, именно этот факт порождает дальнейшие юридические последствия. Кроме того, важным является и то, что лишь 1 раз допускается участие в приватизации. Не все лица, даже если не приватизировали жильё ранее, могут давать согласие на неё. Законодательством определяется точный перечень людей, которые в силу своего правового статуса и положения не могут каким-то образом влиять на процесс: Рекомендуем ознакомиться: Лица, которые согласно акту судебного органа потеряли регистрацию.
Лица, которые живут в квартире длительный период, но регистрацией не обладают. Лица, которое ранее уже проходили процедуру приватизации. Этот вариант подразумевает лишение граждан возможности получить квартиру в полное владение рассматриваемым образом.
Лица, которые решили прописаться на временной основе. Лица, которые отозвали ранее заверенный у нотариуса отказ от проведения рассматриваемой процедуры. Во всех этих ситуациях можно расприватизирвать, а также приватизировать квартиру без согласия всех. Особым статусом обладают несовершеннолетние участники рассматриваемых отношений.
Дети прописываются в квартире вместе со своими законными представителями без дополнительных процедур по получению согласия. Что касается приватизации, то они являются полноценными её участниками. Когда лицо в возрасте до восемнадцати лет желает приватизировать квартиру, то согласие со стороны иных лиц не требуется.
Даже если они выражают свой протест, он автоматически аннулируется и не принимается во внимание. Квартира рассматривается как цельный объект. Частичная её приватизация не предусматривается, независимо от того, требует закон согласия всех прописанных лиц или нет. Можно ли приватизировать или расприватизировать квартиру без согласия иных участников отношений?
Закон устанавливает, что такой порядок возможен. Он является некоторым исключением из правила, если один из прописанных или даже все прописанные лица не хотят проводить приватизацию. Для решения проблемы могут быть использованы следующие способы: обратиться в судебные органы или же выделить долю в приватизированной квартире.
Согласие лиц, проживающих в жилом помещении, на приватизацию в этих случаях требоваться не будет. Обращение в судебные инстанции Прописывать лиц в неприватизированную квартиру прямо допускается законодателем так же, как в случае с приватизированным жильём. Однако когда объект принадлежит вовсе не гражданину, а муниципалитету, возникает необходимость приобрести его в собственность.
Такой вариант возможен при участии жилищного фонда и непосредственно органов власти, а также не будет возможна приватизация без согласия одного или нескольких лиц.
Некоторые даже задаются вопросом, а нужно ли согласие супруга на продажу и другие подобные мероприятия? Не всегда.
Избежать исполнения данной обязанности поможет суд или договорённости между собственниками. Можно ли приватизировать долю? Сначала необходимо оформить всю квартиру в собственность или же комнату в коммуналке, а потом выделять необходимую долю.
Однако эта процедура имеет иное отношение к судебному разбирательству. Суды помогают осуществить приватизацию квартиры без согласия иных лиц тогда, когда будут обнаружены и доказаны нарушения с их стороны, все нюансы относительно долей и частей квартиры представляют собой личные договорённости между жильцами. Использование квартиры муниципалитета прописанными лицами ничем не будет отличаться от распределения обязанностей при использовании приватизированной квартиры, соответственно, чтобы обратиться в суд и приватизировать жильё без получения согласия иных лиц, необходимо следующее: Зафиксировать нарушения со стороны жильцов.
Это в первую очередь касается оплаты коммунальных услуг. Не исполненным обязательство считается, когда жилец в течение шести и более месяцев не оплачивает свою часть по счетам. Собрать документы, а именно неоплаченные квитанции и составить исковое заявление.
В нём важно указать на причины, по которым лицо желает выписать нарушителя из квартиры, подкрепив это реальными фактами. Принятие решение и выписка. Суд выносит решение, после чего регистрация автоматически прекращается. То есть приватизация квартиры без согласия имеется только в том случае, когда обращение в суд подкрепляется явным нарушением своих обязанностей со стороны кого-то из жильцов.
В противном случае даже суд не позволит приватизировать объект при отсутствии разрешения иных лиц. Выписка жильца без оснований введёт суд в заблуждение, что в итоге может привести к тому, что соглашение о приватизации будет признано недействительным.
Рекомендуем ознакомиться: Как выделить долю в приватизированной квартире По факту нет ни одного законного способа обойти право одного из жильцов на принятие решения о распоряжении квартирой. Это касается и приватизации, и дальнейшего определения судьбы выделенных в квартире частей. Соответственно, использование такого способа, как обращение в судебную инстанцию, является удобным и эффективным только при явных нарушениях закона жильцами квартиры.
Безосновательно возможности влиять на процесс их не лишит даже суд. Выделение доли Ещё один способ избежать необходимости получать разрешение других жильцов. Выделить долю — значит, прибегнуть к сложной процедуре, которая предполагает получение жилья в полное владение для дальнейшего его разделения между собственниками. В квартире без согласия в некоторых случаях нельзя даже жить, что же касается приватизации, выделения доли и прочих подобных действий, то эти процедуры также имеют свои ограничения.
Более того, нередко после распределения частей квартиры между собственниками возникает вопрос, как лишить доли того или иного владельца? Всё это сталкивает интересы нескольких лиц.
Выделение доли всегда предполагает какое-то решение судебного органа, по которому можно осуществить приватизацию отдельного жилого помещения в конкретной квартире, принадлежащей муниципалитету. Итак, чтобы выделение долевой части было проведено, необходимо совершить одно из следующих действий: Заключение соглашения с другими жильцами. В этом случае на основании устной договорённости составляется письменный документ, заверяемый у нотариуса.
Далее, сотрудники БТИ бюро техинвентаризации проводят необходимые технические работы и составляют план выделенной доли. В такой ситуации обращаться в суд не нужно, достаточно подтвердить всё письменным согласием жильцов. Подача иска. Для этого сначала нужно провести экспертизу, которая покажет, возможно ли выделение доли в натуре, после чего направляется исковое заявление, по которому суд может принять решение о приватизации отдельной комнаты в квартире без согласия иных жильцов.
Чаще всего заинтересованному лицу приходится прибегать именно к судебной помощи, так как жильцы не хотят разделять квартиру и давать согласие на приватизацию, поскольку сами не планировали осуществлять рассматриваемую процедуру.
Чтобы иск был принят и рассмотрен, необходимо приложить к нему некоторые документы, а именно: паспорта каждого зарегистрированного жильца; технические документы на объект; справку, которая подтвердит, что заявитель ранее в аналогичной процедуре не участвовал. В итоге суд будет обязан рассмотреть иск и, как показывает практика, принять решение о том, что комната будет отделена как долевая часть и приватизирована заявителем.
При этом такая процедура автоматически не даст возможности другим жильцам каким-то образом повлиять на принятое судом решение. Таким образом, приватизировать квартиру, не получая при этом согласия со стороны других жильцов, возможно. Однако такая процедура потребует веских оснований и сложных действий со стороны заявителя. Единственным вариантом, позволяющим гражданину приватизировать комнату, является обращение в суд или же выделение доли.
В некоторых ситуациях возможна лишь договорённость между проживающими лицами, но только с письменным её подтверждением. Поделиться с друзьями: Вам также может быть интересно.
На приватизацию конкретного жилого помещения имеют право все зарегистрированные в нём лица , включая несовершеннолетних.
Право приватизировать собственность распространяется на всех жильцов муниципального или государственного жилья, если будут соблюдены определенные правила. Приватизировать квартиру, если один из прописанных против можно помощью определенных действий, изложенных в данной статье. Чтобы определить наиболее подходящий сценарий действий, стоит подробнее изучить особенности приватизационного процесса, как правильно оформить и какие перспективы ждут будущих собственников. Что дает приватизация?
Можно ли приватизировать квартиру без согласия прописанных
Это связанно в первую очередь с тем, что получая жилплощадь в свою собственность, ею можно распоряжаться полностью на своё усмотрение. Это необходимо, если владелец намеревается продать недвижимость, обменять её на другое жильё, завещать наследнику, подарить, сдать в аренду, прописать кого-либо. Как известно, процесс перехода недвижимости от собственности государства, муниципалитета, физическому лицу регулируется российским законодательством в строгом и чётком порядке.
По общему правилу необходимо согласие на приватизацию квартиры, которое будет нужно всегда, оно должно быть получено от каждого человека, который имеет регистрацию в квартире. Однако отказ одного из прописанных может не стать препятствием для осуществления приватизации. Существуют разные ситуации. Можно приватизировать комнату в коммунальной квартире, можно провести приватизацию части муниципальной квартиры, а также допускается провести расприватизацию. Всё это требует соблюдения определённого порядка, в который и входит получение согласия собственника, мужа, если заявитель жена, соседей и так далее.
Как приватизировать квартиру
С помощью приватизации можно совершать сделки, позволяющие продать, купить, подарить, выделить долю. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно! Но бывают случаи, когда не все прописанные родственники согласны приватизировать квартиру.
Можно ли без согласия одного из прописанных. Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного из прописанных. Статья обновлена: 23 января г. Квартиру нельзя приватизировать без согласия всех прописанных. Каждый прописанный в квартире должен или участвовать в приватизации или подписать письменный отказ от ее участия. Подписав отказ, гражданин соглашается на саму приватизацию, только в ней он участвовать не будет. Все это указано в ст. 2 Закона о приватизации от N — граждане имеют право приватизировать квартиру только с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Можно ли без согласия одного из прописанных Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного из прописанных Статья обновлена: 23 января г. Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет Здравствуйте. Квартиру нельзя приватизировать без согласия всех прописанных. Каждый прописанный в квартире должен или участвовать в приватизации или подписать письменный отказ от ее участия.
Приватизация квартиры без согласия участника
Можно ли приватизировать квартиру без согласия одного из прописанных? Приватизация представляет собой процесс безвозмездной передачи государственного или муниципального имущества в собственность граждан. Она действует еще с конца прошлого века, когда все жилье в СССР считалось государственным, а потом его стали передавать в собственность граждан.
Как приватизировать квартиру, если один из прописанных против
Посмотрев видео, вы узнаете можно ли прописать человека в приватизированную квартиру и когда это необходимо: Как продать квартиру с прописанными лицами? Этот вопрос мучает всех собственников, которые задумываются о продаже жилья в те или иные моменты своей жизни. Сразу необходимо оговориться, продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами возможна, так как таким правом распоряжения обладает собственник, то есть то лицо, на которое оформлены все правоустанавливающие документы.
[YANDEXREETEXTUNIQ-1-2]
.
Пути решения как приватизировать квартиру без согласия одного или всех прописанных жильцов
.
Приватизация муниципального жилья если один против
.
Три причины, из-за которых можно лишиться жилья
У суда законные основания для лишения собственников прав на жилое имущество сильно ограничены. Тем не менее они есть, и помнить о них каждый владелец квартиры должен всегда. По просьбе «СП» представители юридического сообщества напоминают, кто из владельцев жилья входит в группу риска и каким образом недвижимость может у них изыматься.
Утрата права собственности за бесхозяйственность
Каким бы сомнительным это основание ни казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами для выселения как нанимателя из муниципального жилья, так и владельца приватизированной квартиры.
Так, 293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях. Например, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ. Однако если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.
Читайте по теме
Собственники будут платить налоги даже на заборыИ каких еще сюрпризов можно ожидать владельцам недвижимости
«Подобное решение, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — было вынесено в ноябре 2016 года. Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов. Поводом к таким радикальным мерам послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире».
В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не были устранены из-за отсутствия денег у наследника. Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации. Таким образом право собственности прежнего владельца аннулировали, а на органы местного самоуправления возложили обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.
Имущественные потери владельцев долевой собственности
Как показывает судебная практика, лишить права собственности проще на долю, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.
Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть к какими-нибудь метрам. Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют — имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации. К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа. Однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже — в 1,2 или 3 «квадрата». Обычно суды признавали малозначительными доли меньше одной четверти и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли.
Вот характерный пример. Ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х годах он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.
Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жилплощади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения. Но Верховный Суд эти решения отменил и принял сторону истицы. Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».
Лишение прав ипотечных должников
Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка, — единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.
Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.
Читайте также
В России запретят «наличку»Кабмин собирается объявить войну зарплатам в конвертах
«Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади».
Ваша квартирная доля…
Квартира, в которой я проживал в первом браке, была в 1992 году приватизирована на имя супруги. Я давал согласие на ее приватизацию, до сих пор в ней прописан, но не живу. На момент приватизации в квартире жили и двое наших несовершеннолетних детей.
В настоящее время с женой я развелся. Данная квартира на основании государственного ордера записана на имя бывшей супруги. А у меня, получается, никаких документов на нее нет.
Какая доля в данной квартире по закону принадлежит мне? Как мне получить документы на нее?
Сергей М.,
Юнусабадский район г.Ташкента.
— В 90-е годы прошлого века многие граждане Узбекистана приватизировали квартиры. При этом госордер выписывался на имя одного человека, а согласие на приватизацию давали все проживающие в ней совершеннолетние члены семьи. Сегодня у последних нередко возникают вопросы, являются ли они сособственниками приватизированной квартиры и как им получить документы, подтверждающие их право на долю в ней.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного суда «О судебной практике по делам, связанным с владением, пользованием и распоряжением приватизированными жилыми помещениями» (от 2.05.1997 г. N 3) при согласии всех нанимателей занимаемая ими квартира может быть приватизирована. При этом возникает общая долевая собственность каждого участника приватизации (нанимателя).
В силу статьи 13 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда», если в приватизированном жилом помещении, кроме нанимателя, проживают и другие члены семьи, давшие согласие на приватизацию, то все они становятся сособственниками этого помещения, а собственность на занимаемое жилое помещение в результате приватизации становится общей (пункт 16 указанного Постановления Пленума ВС).
Таким образом, по закону вы наряду с бывшей супругой являетесь сособственником приватизированной квартиры.
Поскольку несовершеннолетние лица (дети), проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае приватизации занимаемого помещения (в том числе и в случае безвозмездной приватизации одним из членов семьи) наравне с совершеннолетним пользователем становятся участниками общей собственности на это помещение.
Так как ваши дети на момент приватизации проживали и были прописаны в данной квартире, они также являются ее сособственниками.
Согласно статье 182 Гражданского кодекса основанием приобретения права собственности является приватизация государственного имущества.
В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» члены семьи собственника приватизированного жилья и лица, имеющие право на жилую площадь, давшие согласие на приватизацию жилья, сохраняют право пользования этим жилым помещением, с их согласия проводится его продажа или сдача в аренду.
Таким образом, вы, ваша бывшая супруга и ваши совместные с ней дети являетесь собственниками квартиры в равных долях — каждый имеет право на 1/4 ее часть.
Если вы хотите иметь документы, удостоверяющие право на долю в квартире, то можете обратиться в суд по гражданским делам с иском о признании за вами права собственности на 1/4 ее часть. После вступления решения суда в законную силу вам следует обратиться в управление по земельным ресурсам и государственному кадастру, где вы получите соответствующие кадастровые документы.
Ахтам ХИКМАТОВ,
адвокат.
В соответствии с частью пятой статьи 32 Жилищного кодекса совершеннолетние члены семьи собственника приватизированной квартиры или дома и лица, давшие согласие на приватизацию жилья, обладают равными правами и несут равные обязанности в отношении приватизированной квартиры или дома, являющегося их общей собственностью, в порядке, установленном законом.
Можно ли выписать из приватизированной квартиры отказавшееся от доли в приватизации лицо?!
До создания своих семей сестры Н. и Е. с 1986 года проживали с родителями вместе в спорной квартире, которые после своего отъезда в другой город, переоформили договор социального найма жилого помещения в1992 году на одну из сестер –Н., которая к тому времени была уже 2 года замужем и проживала в спорной квартире с мужем (он был также зарегистрирован в спорной квартире на постоянное место жительство). В 1994 году из квартиры выехала и сестра Е. к своему будущему супругу, с которым в 1996 году она заключила брак. Таким образом, с 1994 года в спорной квартире кроме семьи сестры Н. никто не проживал.
В 2006 году в ходе приватизации квартиры семьей сестры Н. (в составе 4 человек: 2 родителей и 2 несовершеннолетних ребенка) в равных долях сестра Е. дала отказ от доли в приватизации, обосновав его тем, что она не собирается проживать в этой квартире, ее дети зарегистрированы к мужу, и она сама проживает по месту их регистрации у мужа.
В связи с тем, что сестра более 15 лет (с 1994 года по настоящее время) в спорной квартире не проживает, не участвует в расходах на ее содержание, постоянно проживает по другому адресу, спорной квартирой не пользуется, регистрация носит административный характер, собственники спорной квартиры подали в суд иск о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета, так как добровольно перерегистрироваться сестра Е. отказалась, обосновав это необходимостью ей постоянной регистрации в Москве для заключения трудового договора.
Специфика описанного случая, рассматриваемого на данный момент судом, заключается в том, что сестры Н. и Е. фактически с 1994 года не состояли в семейных правоотношениях ни в соответствии с нормами ранее действующего ЖК РФ (совместное проживание, ведения совместного хозяйства), ни в соответствии с действующими нормами ЖК РФ. Тем не менее, с момента выезда сестры Е. на другое место постоянного проживания никто ее не исключал из состава семьи, не признавал бывшим членом семьи, не снимал с регистрационного учета, хотя фактически ее отказ от доли в приватизации носил формальный характер и был необходим ввиду наличия у нее регистрации в спорной квартире.
Однако п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 01.03. 2005 г. – ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Таким образом, даже не смотря на то, что сестра Е. как до приватизации, так и после приватизации, не продолжала проживать в занимаемом жилом помещении, она имела равные права с нанимателями по пользованию им, хотя и не реализовывала их, в том числе, не исполняла обязанности по содержанию жилого помещения, не является основанием для удовлетворения иска о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета.
В связи с чем возникает логичный вопрос: не является ли такая безальтернативная позиция законодателя основанием для злоупотребления своим правом недобросовестными «жильцами»? Не ограничивает ли ст. 19 Вводного закона права собственников жилого помещения? И главное, возможно ли «недобровольное» выселение таких «вечных» жильцов?
Некоторые юристы видят решение проблемы путем подачи негаторного иска, исходя из того, что подобное «проживание», в первую очередь, нарушает права владения собственников, то есть вещные права. Однако сложности в данном конкретном деле возникают с доказыванием препятствий, которые чинит сестра Е. сестре Н., связанных с осуществлением правомочий по пользованию и распоряжению спорной квартирой, так как не проживающая в ней сестра фактически не совершает никаких действий по ограничению прав собственности проживающей в ней семьи. И при этом неуплата своей части кварплаты не является основанием для ее выселения, тем более что ее часть погашала сестра Н.
Таким образом, возможности выселить недобросовестную сестру ни законодатель, ни тем более суд не предоставляют, что в свою очередь дает ей безграничные возможности злоупотребления своим правом, которое изначально было предоставлено ей в целях защиты от действий собственников, интересы и права которых в итоге сами нуждаются в защите.
Их выписать невозможно (собственность) – Адвокат Комаров Сергей Владимирович
История вопроса.Конституция нашей страны от 1993 года в ст. 40 закрепила, что каждый гражданин имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища. В этих нескольких строках скрыта как социальная направленность нашего государства, так и тысячи трагедий и поломанных судеб добросовестных приобретателей квартир. Государство категорически не желает плодить лиц без определенного места жительства (БОМЖей), сохраняя законодательные “припоны” собственникам квартир в их борьбе за право нормально жить в своей квартире, а не делить быт с посторонними и чужими людьми на соседство с которыми они зачастую и не рассчитывали. Принудительно выселяют из квартир и лишают регистрации по месту жительства у нас только по решению суда, но как выясняется не всех и не всегда.
Однако, справедливости ради, все же стоит отметить, что со вступлением в силу нового Жилищного Кодекса РФ в 2004 году и принятыми поправками к Гражданскому кодексу ситуация стала меняться…
В Жилищном кодексе появился пункт 4 ст.31 – суть которого сводится к тому, что если Вы собственник квартиры и у Вас прекратились семейные отношения с кем-либо из Вашей семьи (например: развелись, или перестали считать родителя членом семьи – и такое бывает, причем часто…) – то это является основанием для обращения в суд о лишении их права пользования квартирой с выпиской и т.п. Но в реальности в судах к разрешению данных споров подходят каждый раз по разному, нет единой судебной практики как применять это положение закона… здесь нужна основательная подготовка к делу, проработка и обоснование вашей позиции — ведь суд надо убедить — что Ваша мама/жена/муж/отец/ребенок — уже Вам не член Вашей семьи, а это ох как не просто, да и судьи бывают разные…
Также, в Гражданском кодексе РФ появилась усовершенственная ст. 292 в которой в пункте 2 указано, что – “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования (по-русски: выселения и выписки) жилым помещением (домом или квартирой) членами семьи прежнего собственника…(т.е. как самого бывшего собственника, так и его членов семьи – в т.ч. детей…)”.
Казалось бы, при наличии таких законов, любой, кто не является собственником дома или квартиры, может в одночасье оказаться на улице – на тебя подают в суд и выселяют…, но не все так просто и если выселяют, то далеко не всех.
Кто Вы – обладатели “иммунитета”?Самым распространенным и безнадежным случаем до 01.09.2014 г. с точки зрения судебной перспективы выписать, являлась попытка – выписать из квартиры отказавшихся от приватизации в пользу других. Сейчас ситуация изменилась!!! Вышло новое разъяснение Верховного суда РФ — выписать можно, об этом читайте в моей новой статье «Революция!Отказавшихся от приватизации теперь можно выписать»!
Но все же не всегда….
О чем речь? В России 90% квартир получены в собственность в результате приватизации – т.е. государство бесплатно передало в собственность “прописанным” на момент приватизации в квартире гражданам – жилые дома и квартиры ранее занимаемые ими на основании Ордеров, Договоров социального найма и т.п. Но далеко не все стали собственниками, например многие отказывались от участия в приватизации в пользу своих родственников, например:
— приватизируется 3-х комнатная квартира, в ней на момент приватизации зарегистрирована семья из 3 человек – дед, внук, внучка. Внук и внучка решают, что квартира “деда” и отказываются от приватизации в пользу деда. Так вот внук и внучка считаются “отказавшимися от приватизации в пользу другого”, в данном случае – в пользу деда…
Хорошо, отказались внук и внучка от приватизации, дед стал единственным собственником квартиры и вот прошло время и решил дед, что внуки его не любят, о нем не заботятся, денег на оплату квартплаты не дают, бьют, а выписываться отказываются – и он обращается в суд об их принудительной выписке, т.к. они уже не члены его семьи – и получает отказ, суд ему отказывает в иске! Почему?
Оказывается, недостаточно знать только Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, нужно знать еще и законы, на основании которых данные Кодексы вводились в действие. Вот в одном из таких законов от 29.12.2004 г. “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” содержится ИСКЛЮЧЕНИЕ – “Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (как раз той самой статьи, про которую я писал в предыдущем разделе статьи) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.”
Если перевести это на обычный бытовой язык, то если вы отказались от приватизации в пользу кого-либо, то Вас выписать/выселить из квартиры не сможет НИКТО И НИКОГДА ДАЖЕ ЕСЛИ СМЕНИТСЯ СОБСТВЕННИК, ВЫ ВСЕ РАВНО СОХРАНЯЕТЕ ПОЖИЗНЕННОЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ДАННОЙ КВАРТИРОЙ, НО ТЕПЕРЬ ПРИ СЛЕДУЮЩИХ УСЛОВИЯХ:
— ЧТО ВЫ ПРОДОЛЖАЕТЕ ЖИТЬ В ДАННОЙ КВАРТИРЕ,
— И/ИЛИ ОПЛАЧИВАЕТЕ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ ПО КВАРТИРЕ,
— И/ИЛИ ВАМ ЧИНЯТ ПРЕПЯТСТВИЯ В ПОЛЬЗОВАНИИ ДАННОЙ КВАРТИРОЙ,
а вот если Вы съехали из квартиры и много лет в ней не появляетесь… с 01.09.2014 г. Вас могут лишить прав на жилье… пусть даже единственное — подробнее читайте здесь.
Вот Вам и законы, продолжим…
Следующим счастливым обладателем “иммунитета” является – собственник доли в квартире.
В результате множества сделок, или одной единственной сделки, или приватизации, или наследства — вы стали собственником 8/9 долей квартиры, а 1/9 доли осталась у лица, который в квартире “прописан” – вы, в силу разных причин, не хотите чтобы это лицо было в квартире “прописано” (доли могут быть разными, но у вас большая доля и считаете что у вас больше прав на квартиру).
Лицо квартплату не платит, занимает отдельную комнату, продавать долю отказывается и выписываться тоже отказывается. Как быть? Можно ли такое лицо принудительно выписать из квартиры? Можно ли принудительно выкупить у него долю, выписать и занять всю квартиру?
Самое важное, что вы должны знать перед приобретением такой квартиры – у обладателя 1/9 доли это единственное жилье или нет.
Если данное жилье единственное – то ни один суд никогда (хотя… в нашей стране никогда не говори никогда) не обяжет его продать вам эту долю и соответственно — вы обречены жить с ним вечно (пока сами не договоритесь о “выкупной цене”…), ни о какой выписке на улицу такого лица речи быть не может.
Т.е. если у человека хотя бы маленькая доля в вашей квартире (вашей на 8/9 долей или на 9/10 долей) и он в квартире прописан (пусть даже не живет), то он ни при каких условиях, при сохранении за ним доли в квартире, не будет принудительно снят с регистрационного учета по месту жительства – суд вам тут не поможет.
А вот если данное лицо все же владеет другой жилой недвижимостью и его доля в вашей квартире очень мала, как пример – в 1-но комнатной квартире площадью 32 кв.м. лицо владеет 1/6 долей квартиры, то можно попробовать через суд обязать его продать вам данную долю… но это уже тема для отдельной статьи.
Достаточно редко можно встретить квартиры в которых как с постоянной регистрацией по месту жительства, так и без нее, находятся люди абсолютно законно и без ограничений пользующиеся Вашей квартирой на основании – завещательного отказа. Представляю вам следующего обладателя иммунитета – лица, указанные в завещательном отказе – так называемые “отказополучатели”. Сложно? Давайте разберемся кто они эти “отказополучатели” и почему у них иммунитет…
Все мы смертны. Когда умирает человек, то его имущество наследуется его наследниками (общее правило, но бывают исключения).
Наследование бывает по завещанию или, если умерший не оставил завещания, по закону (бывает смешанное, но об этом в другой статье).
Лица, призываемые к наследованию — что по завещанию, что по закону, называются — наследниками.
Казалось бы — все просто, родственник умер, пришли наследники и приняли наследство – теперь квартира их. Но вот у нотариуса в момент оформления наследства выясняется, что умерший родственник возложил на своих наследников обязанность предоставить какому-либо лицу, например – Иванову Ивану Ивановичу, право пожизненного пользования квартирой. Мистика? А вот оказывается и нет – ст.1137 Гражданского кодекса РФ прямо предусматривает такую возможность и вы не думайте что нотариусы в момент оформления у них завещания не предлагают своим клиентам подобные вещи – предлагают, точнее разъясняют им действующее законодательство и их права, а родственники любят делать посмертные сюрпризы.
Цитирую п. 2 ст. 1137 ГК РФ — “В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель (умерший обладатель недвижимости) может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.”
Можно ли отказаться родственникам от исполнения завещательного отказа? Можно, но только путем отказа от принятия наследства, а от квартир никто не отказывается…
Иными словами – если наследник унаследовал квартиру с подобным обременением, то вы никогда, даже являясь самым добросовестным и честным тысячным приобретателем квартиры не сможете выписать данное лицо из квартиры без его согласия или выкинуть на улицу, он с вами на веки…
И теперь самый очевидный и простой случай – это получатели ренты. Они тоже обладают “иммунитетом” к выписке. Почему и в каких случаях?
В каких случаях – во всех. А вот почему — давайте разберемся.
По ныне действующему гражданскому законодательству лицо обладающее недвижимостью вправе передать его в собственность другому лицу за то, чтобы последний содержал его за это до конца дней или просто давал деньги.
Оформляются такие взаимоотношения сторон двумя видами договором – Договором ренты или Договором пожизненного содержания с иждивением. Не зависимо от названия договора, если в нем содержится условие, что получатель ренты сохраняет пожизненное право пользования квартирой – а в 99% случаев этот пункт в договоре присутствует, то ваши шансы выписать человека равны нулю.
Кстати это относится и к счастливым обладателям подаренных квартир от бабушек/дедушек, если Ваша бабушка в договоре дарения предусмотрительно указала, что она после дарения вам квартиры сохраняет пожизненное право пользования квартирой, то вам ее выписать и выселить не получится, даже если она сойдет с ума и будет вас бить.
Промежуточные итоги.Обладатели квартир с вышеуказанными лицами — не пытайтесь совершить невозможное, выписать и выселить указанных граждан (за исключением отказавшихся от приватизации и выехавших в иное место жительство) — не получится, суд вам не поможет. Единственный путь который открыт для вас — это склонить/уговорить/упросить/убедить и т.п. лицо добровольно сняться с регистрационного учета из квартиры и отказаться от прав на нее, все остальное лишь бесполезная трата ваших денег, времени и сил.
Прежде чем начинать войну с подобными жильцами – подумайте, а не загоняете ли вы себя в тупик из которого нет выхода, либо выход окажется для вас слишком дорогой, ведь после “боевых” действий лицо может не пойти с вами ни на какие соглашения…
К сожалению для вас, выход один – или договариваться, или смириться.
Автор: © Адвокат Комаров С.В. 2014
Доступная ипотека 7% — банки выдвигают дополнительные условия
16 марта 2021, вторник, 05:55 1213 2021-03-16T05:55:00+02:00 Финансы 2021-03-17T04:00:22+02:00Українські Новини
Українські Новини Ипотека под 7% для украинцев: банки предлагают условия, которые отличаются от правительственныхВалерия Драгомирова
Ипотека. Фото: Pixabay
В Украине с марта началась программа «Доступная ипотека под 7%». Однако банки, которые участвуют в государственной ипотечной программе, предъявляют различные требования к заемщикам и жилью. Об этом пишет Экономическая правда.
Журналисты издания пытались получить ипотеку.
Так, в государственном Ощадбанке им сообщили, что от «льготных» 50 кв. м. жилья, на которые распространяется низкая ставка, необходимо вычесть площадь имущества, которое уже находится в собственности заемщика и членов его семьи. Остальная площадь квартиры будет оплачиваться по ставке банка, которая на текущий момент достигает почти 13%.
Согласно условиям, которые озвучило правительство, заемщиком может быть гражданин Украины в возрасте до 50 лет, не имеющий в собственности жилья площадью более 50 кв. м.
По условиям Кредобанка, заемщику будет отказано в льготной ипотеке при наличии любой недвижимости в собственности. Даже если это маленькая доля в старой приватизированной квартире.
В Укргазбанке и банке Глобус сообщили, что для согласования выдачи кредита официальный доход заемщика должен составлять не менее 23 тысяч гривен в месяц, в ОТП банке – более 50 тыс. гривен, в зависимости от условий.
Приватбанк, в свою очередь, берет больший первоначальный взнос, чем предусмотрено условиями – 25% вместо 15%. Кредобанк – 20% вместо 15%.
Кроме того, отдельные банки сообщили, что работают исключительно со вторичным рынком недвижимости.
Как сообщали Українськi Новини, украинцам позволят брать ипотеку под 7%, но не на все квартиры.
Кроме того, Минфин хочет привлечь еще 12 банков к госпрограмме «Доступная ипотека под 7%».
Ранее Кабмин запретил регистрировать место жительства в ипотечном жилье без согласия банка.
Подпишитесь на рассылку самых важных и интересных новостей
Выходит в конце дня, чтение занимает 5-7 минут
Подпишитесь на авторский Telegram-канал «Українські Новини»
Максимально коротко и понятно объясняем события в Украине
Добавьте ukranews.com в избранные источники Google Новости
Право арендатора на конфиденциальность | Justia
Хотя домовладелец имеет право на въезд, это уравновешивается вашим правом на неприкосновенность частной жизни как арендатора. Арендодатели не имеют права осматривать вашу квартиру и вещи по своему желанию. Как правило, у них должна быть веская причина войти в помещение и уведомить вас должным образом, если вы не дали им разрешения заранее. Иногда другим лицам может потребоваться войти в ваше отделение, например, медицинским инспекторам, и вы также имеете права в этих ситуациях.Важно понимать не только объем ваших прав, но и их ограничения. Отказ сотрудничать с действующей записью может привести к вашему выселению или прекращению аренды.
Въезд домовладельца
В случае возникновения чрезвычайной ситуации, которая может привести к травмам или повреждению имущества, домовладелец может войти в квартиру без предварительного уведомления или разрешения. Например, они могут действовать незамедлительно при появлении признаков пожара, наводнения или преступления, такого как насилие в семье.Как правило, они оставляют записку с объяснением записи, если арендатор не присутствовал. Арендодатель также может войти без предварительного уведомления, если арендатор, кажется, покинул собственность.
Арендодатель должен предоставить уведомление, чтобы войти в квартиру в ситуациях, когда им необходимо произвести ремонт или улучшения. Если арендодателю необходимо произвести ремонт, он обычно должен уведомить вас за 24 часа и предоставить разумное время для входа, если это невозможно или арендатор согласился на меньшее уведомление.Если вы отсутствуете как минимум на неделю, домовладелец может войти в квартиру без вашего разрешения, чтобы защитить собственность от повреждений, хотя он не может войти в нее по несрочным причинам. В договоре об аренде или аренде также могут быть предусмотрены ситуации, в которых домовладелец может входить в квартиру для регулярных проверок после разумного уведомления. Законы штата обычно предоставляют это право, если аренда не покрывает его.
Другая ситуация, в которой домовладелец имеет право на въезд, — это когда они показывают квартиру потенциальным арендаторам или покупателям.Опять же, вам необходимо получить разумное уведомление, например, за 24 часа. Если домовладелец хочет показать квартиру в более короткий срок, вы можете договориться о снижении арендной платы.
В то время как в некоторых штатах требуется уведомление за 24 или 48 часов, в других штатах просто требуется, чтобы уведомление было разумным. Вы можете ознакомиться с недавними случаями в вашем штате, чтобы узнать, как это было истолковано. Письменное уведомление требуется иногда, но не всегда. Если у вас есть особые потребности или предпочтения относительно того, когда домовладелец может получить доступ к квартире, вы можете достичь конкретного соглашения с арендодателем или включить его в качестве пункта в свой договор аренды.
Въезд инспекторов и других лиц
У вас есть право отказать во въезде инспекторам по охране труда, если они придут к вам в квартиру по просьбе соседа. Однако это может просто привести к тому, что инспектор свяжется с вашим домовладельцем, который предоставит необходимое уведомление, или получит ордер на обыск, если они могут показать, что общественное здоровье или безопасность находятся под угрозой. Выборочные проверки следуют аналогичной схеме. Обычно инспектора сопровождает либо домовладелец, либо его представитель, либо сотрудник правоохранительных органов для обеспечения соблюдения.Проверки иногда приводят к оплате, особенно если инспектор обнаруживает нарушение. Арендодатель может увеличить арендную плату, чтобы покрыть эту стоимость, если только плата не основана на нарушении, совершенном арендодателем.
Правила, регулирующие право полиции проникать в жилое помещение, подпадают под действие положений Конституции, в частности Четвертой поправки, о защите от обыска и выемки. Подводя итог, ордер, как правило, требуется, если только не возникает чрезвычайной ситуации, согласия одного из пассажиров или необходимости действовать быстро, чтобы задержать преступника или сохранить доказательства преступления.Эта область права очень сложна, и вам следует проконсультироваться с адвокатом по уголовным делам, если возникнет такая проблема.
Арендодатель не может позволить никому, кроме инспекторов или полиции, войти в вашу квартиру без вашего согласия. Как правило, домовладелец связывается с арендатором по такому запросу, чтобы узнать, следует ли разрешить въезд.
Другие формы притеснения арендодателя
Помимо того, что арендодатель может войти в вашу квартиру в незапланированное и неудобное время, он может помешать вам и в других отношениях.Они могут предоставлять негативную информацию о вас другим сторонам, таким как банки или кредиторы, или они могут беспокоить вашего работодателя по поводу невыплаченной арендной платы или других споров. Ваш арендодатель имеет право предоставлять третьим лицам, например банкам, правдивую информацию, которую они знают, но они не имеют права распространять слухи о вас. Это может привести к иску о клевете. Точно так же домовладелец может иногда звонить вам на работу по срочному делу, но он не имеет права вмешиваться в вашу работу, обсуждая вашу ситуацию с руководителями или коллегами.
К сожалению, некоторые проступки арендодателя могут перерасти в преступление. Если домовладелец шпионит за вами, изнасиловал вас, угрожает или пытается напасть на вас, или наносит ущерб вашей собственности, вам следует сообщить об этом в полицию и проконсультироваться с адвокатом.
Принятие мер по защите ваших прав
Обеспечить свое право на неприкосновенность частной жизни в качестве арендатора не всегда просто. Возможно, вы захотите начать с попытки урегулировать ситуацию полюбовно, чтобы сохранить свои права на аренду.Если арендодатель не откликнется на дружеский подход, вы можете отправить письмо с требованием, в котором изложены ваши претензии и объясняется, как арендодатель нарушает ваши права. В письме также должно быть описано, что вы собираетесь делать, если домовладелец не примет меры, возможно, включая подачу иска о мелких претензиях.
Существует несколько возможных теорий, согласно которым вы можете подать в суд на арендодателя, если они нарушают ваше право на неприкосновенность частной жизни. В дополнение к основному требованию о вторжении в частную жизнь вы можете подать иск о нарушении права владения на основании несанкционированного проникновения, нарушения подразумеваемого соглашения о спокойном наслаждении вашим домом или причинения эмоционального стресса в ситуациях, когда домовладелец беспокоил вас. .Вы должны знать, что компенсация может быть незначительной, если поведение арендодателя не было повторным или вопиющим. Сложность этого типа иска обычно требует найма адвоката.
Если все эти меры не помогут, вы можете иметь право выехать и досрочно расторгнуть договор аренды. Вы можете возразить, что вам не нужно платить дополнительную арендную плату из-за вторжения в частную жизнь, поскольку вы как арендатор имеете право спокойно наслаждаться своим домом. Кроме того, вы можете доказать, что поведение арендодателя было, по сути, выселением (так называемое «конструктивное выселение»).
Аренда с судимостью или арестом
Примечание. Был ли ваш договор аренды подписан или возникновение вашего беспокойства было начато до 18 апреля 2018 г.? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».
ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: В служебной записке Департамента жилищного строительства и городского развития (4/4/16) говорится, что отказ заявителям на основании криминального прошлого может быть дискриминацией (более подробная информация здесь). Арендодателям следует проявлять осторожность в ожидании вступления в силу новых правил (вот некоторая информация для арендодателей об этом меморандуме). Жильцы, которым отказано, могут в будущем подавать жалобы на дискриминацию (вот некоторая информация для арендаторов об этом памятке).
Варианты корпуса
Краткосрочное размещение после заключения
Дома на полпути. Если вы ищете жилье сразу после вашего освобождения из тюрьмы или тюрьмы, вы можете иметь право на получение жилья на полпути или другую краткосрочную жилищную программу, такую как ARC Community Services (для женщин). Эти программы требуют направления от сотрудника службы пробации или условно-досрочного освобождения или социального работника.
Субаренда. Еще один вариант быстрого и краткосрочного жилья — сдача в субаренду.Вы находитесь в аренде и имеете все гарантии арендатора, вы просто заменяете одного арендатора, который выехал раньше срока. Иногда арендатор (-ы) может передать субаренду непосредственно вам без разрешения арендодателя, если у них есть договор аренды на срок, который не запрещает субаренду. Даже когда домовладелец должен дать согласие, они иногда более гибки с субарендами. Ищите объявления на Craigslist.
Мотели / Гостиницы / Хостелы. Это может быть вариант для краткосрочного жилья. Если вы остановились в мотеле и не имеете другого постоянного места жительства, вы являетесь арендатором по закону.Висконсин. Стат. 704.01 (1), ATCP 134.01 (4) и 134.02 (12) Некоторые офицеры службы пробации и условно-досрочного освобождения не допускают такой практики, но если вы остановились в одном из них, очень важно хранить хорошие документы об оплате за вашу комнату. Это доказывает, что вы являетесь арендатором, если домовладелец не соблюдает ваши права.
Проживание с друзьями или семьей / арендатором по желанию. Многие люди после судимости живут с друзьями или семьей. Если вы платите деньги за домашние расходы, даже если у вас нет подписанного договора аренды, вы по закону являетесь «арендатором по своему желанию».«Если вы платите по регулярному графику (то есть еженедельно или ежемесячно), вы являетесь« периодическим арендатором ». Висконсин. Стат. 704.01 (5) Ваши права будут зависеть от того, является ли человек, которому вы платите, владельцем или арендатором. Если человек, которому вы платите, является арендатором , убедитесь, что вы не нарушаете гостевую политику или другое положение в их аренде, иначе домовладелец может заставить вас съехать. Если человек, которому вы платите , владеет квартирой , или если он арендатор , который хочет, чтобы вы переехали на , он должен вручить вам письменное 28-дневное уведомление о «невозобновлении», как если бы вы были месяц- помесячный арендатор.Висконсин. Стат. 704.19 Если вы не съедете, они должны привлечь вас к суду с целью выселения. Для получения дополнительной информации см. Выселение.
Долгосрочное размещение после лишения свободы
Аренда у крупных управляющих компаний. Более крупные управляющие компании часто проводят политику против сдачи в аренду людям с судимостью или арестом. Могут быть исключения, если у вас есть совместное подписание, если вы не были на бумаге (прошли условно-досрочное освобождение или условно-досрочное освобождение) в течение определенного времени или если вы не были осуждены за насильственное преступление или преступление, связанное с наркотиками.Обычно вы можете найти их приложения на их веб-сайтах и посмотреть, какие вопросы они задают. Приложите письмо к своей заявке (подробнее см. Ниже).
Аренда у мелких частных арендодателей. Людям с криминальным прошлым часто больше повезло с арендой жилья у мелких арендодателей, которые могут владеть лишь несколькими объектами недвижимости и, таким образом, иметь более личные отношения со своими арендаторами. Это помогает взглянуть на вашу историю лицом к лицу и попросить их не обращать внимания на вашу историю и увидеть вас как личность.Вы часто можете найти их списки на Craigslist, которым можно пользоваться бесплатно, или на вывесках «Сдается» в районе, в котором вы хотите жить. Приложите письмо к своему заявлению (дополнительную информацию см. Ниже).
Поиск «гибких» арендодателей. В вашей местной программе повторного въезда (например, Кругах поддержки) могут быть советы местным арендодателям, которые сдают в аренду людям с уголовным судимостью. Эти группы могут дать очень полезные советы и в других областях. Приложите письмо к своей заявке (подробнее см. Ниже).
Государственное и доступное жилье. Многие программы доступного жилья (например, жилищные проекты Раздела 8, государственное жилье или жилищные проекты Раздела 42) отклоняют заявки на основании криминального прошлого. Кандидаты могут подать апелляцию. Для получения дополнительной информации свяжитесь с местным жилищным управлением или WHEDA (раздел 42).
Подача заявления на получение квартиры у частного арендодателя
Что будет искать домовладелец
При рассмотрении заявки большинство арендодателей проводят проверку на наличие криминального прошлого, используя бесплатный веб-сайт под названием CCAP (Consolidated Court Automation Program), где они могут увидеть все уголовные обвинения, выдвинутые в Висконсине против потенциального арендатора, включая приговоры и другие детали.Записи CCAP также показывают выселения, обвинения, дела о мелких тяжбах, нарушения правил дорожного движения и многое другое. Арендодатели будут использовать основную информацию, которую им разрешено запрашивать в заявлении для поиска вас в CCAP: ваше полное имя и дату рождения.
Чтобы избежать путаницы с людьми, которые разделяют ваше имя и фамилию, укажите в заявлении ваш инициал отчества. Это может помочь предотвратить ассоциирование вашего имени с преступными действиями других лиц со знакомыми именами.
Если у вас есть сотрудник по условно-досрочному освобождению или условно-досрочному освобождению, или вы выполняете другие постановления суда (например, суд по наркотикам), сообщите об этом домовладельцу при подаче заявления. Некоторые домовладельцы охотнее сдают в аренду людям, которые все еще находятся под присмотром.
В особенности с учетом нового руководства, запрещающего полный отказ от вынесения приговора, домовладельцы должны принимать во внимание определенные факторы, поэтому не бойтесь защищать себя!
Другие формы дискриминации
Если домовладелец проверяет наличие криминального прошлого и / или отказывает арендаторам из-за судимости, он должен сделать это для всех или иметь возможность указать недискриминационную причину для проверки одних людей, а не других. Тот факт, что арендодатели в Висконсине могут выбирать между людьми на основании криминального прошлого, не означает, что они могут проводить дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, умственной или физической инвалидности, семейного положения (включая беременность), возраста, пола. ориентация, семейное положение, происхождение, законный источник дохода и жертва домашнего насилия. Округ Дейн и Мэдисон имеют еще больше защиты.
Если бы домовладелец проводил проверку криминального прошлого только для людей одной расы, например, тогда проверка криминального прошлого могла бы оказаться дискриминационной.См. Раздел «Дискриминация».
Арендодатели теперь могут взимать с заявителей из других штатов плату за проверку биографических данных
Если потенциальный арендатор в настоящее время проживает за пределами штата, домовладелец может взимать до 25 долларов за проверку биографических данных в дополнение к плате за проверку кредитоспособности. Арендатор должен быть уведомлен о взимании платы до того, как это произойдет, а арендодатель должен предоставить копию отчета. Тем не менее, арендаторы могут продолжать взимать плату со стороны других потенциальных арендодателей, даже если арендатор имеет недавний отчет Wis.Стат. 704.085 (2), штат Висконсин, закон 317, п. 41 . Эфф. 18 апреля 2017 г. или после этой даты, закон штата Висконсин, закон 317, гл. 56.
Раскрытие собственной справочной информации
Гораздо лучше раскрыть вашу запись, чем позволить домовладельцу обнаружить ее в CCAP без каких-либо объяснений с вашей стороны. Когда вы берете на себя ответственность и честно раскрываете свое прошлое, вы можете произвести хорошее впечатление и придать своей истории человеческое лицо.
Вы можете написать короткое письмо (одна страница или меньше) и сделать копии, которые будут прикреплены ко всем вашим приложениям.Или, если вы встречаетесь с домовладельцем лично, заранее спланируйте, что вы собираетесь сказать.
Советы по написанию письма
Будьте вежливы, профессиональны и кратки. Вы можете упомянуть одну или две положительные личные детали о себе, например, общественную работу, хобби или то, что вам нравится делать в окрестностях.
Примеры того, что следует сказать в письме
- «Я пишу, чтобы сообщить, что при проверке судимости вы обнаружите следующие обвинения: [перечислите обвинения и даты.] Я хочу быть честным с вами о моем прошлом, которое сильно отличается от моего настоящего [добавить подробности] и моих планах на будущее [добавить подробности]. Думаю, из меня получится хороший арендатор, и я надеюсь, что вы рассмотрите мое заявление ».
- Вы также можете перечислить: время, которое вы прослужили, программы, в которых вы участвовали (консультирование, суд по наркотикам, управление гневом, лечение и т. Д.), И любые положительные примеры, такие как досрочное освобождение за хорошее поведение или смягчающие обстоятельства.
- «Если у вас есть какие-либо вопросы или проблемы, пожалуйста, свяжитесь со следующими личными или профессиональными рекомендациями (включая вашего сотрудника по условно-досрочному освобождению, если применимо): [Перечислите имена, номера телефонов и адреса личных рекомендаций.] ”
- Поблагодарите их за уделенное время, затем подпишите и напечатайте свое имя.
Некоторые образцы писем доступны здесь.
Советы по использованию CCAP
- Посмотрите свою личную запись в CCAP , прежде чем писать или разговаривать с домовладельцем. Таким образом, вы будете знать, что они увидят, и сможете спланировать свой ответ.
- Некоторые домовладельцы не очень осторожны при обыске CCAP. Если у кого-то еще с вашим именем (или аналогичным именем) есть обвинения, домовладелец может принять за ваше, сообщите ему об этом.Укажите, что у другого «Джейн / Джон Доу» другая дата рождения или средний инициал, или если обвинения были предъявлены в то время, когда вы находились в заключении, или они живут в другом округе.
- Некоторые домовладельцы не смотрят на результаты дела. Если обвинения против вас были отклонены, сообщите об этом домовладельцу и скажите ему, что он может подтвердить это в CCAP, проверив полную запись и детали дела. Вы также можете распечатать его и приложить к письму и заявлению.Более подробная информация о том, как найти эти детали, находится здесь.
Как проверить CCAP
- Посетите веб-сайт: www.wcca.wicourts.gov
- Прочтите соглашение и нажмите «Я согласен», чтобы войти на веб-сайт.
- Введите свою фамилию, имя, отчество и дату рождения и нажмите «Поиск». Попробуйте еще раз, не указав свои инициалы и дату рождения, чтобы узнать, кто еще появится.
- Чтобы просмотреть подробную информацию о конкретном случае, щелкните номер дела. Вам может потребоваться нажать «Просмотреть подробности дела» на другом экране, на котором будут представлены результаты рассмотрения дела.
- Детали дела будут включать тип дела, обвинения, а также имена и адреса вовлеченных сторон (если применимо). Вверху этого экрана нажмите кнопку «События судебной записи» для получения дополнительной информации.
- Чтобы разобраться в судебных протоколах, посетите главную страницу CCAP и щелкните ссылки внизу в разделе «Условия суда».
Удаление гражданских дел в CCAP
Если гражданское дело не закрыто, конфиденциально или опечатано, гражданское дело может быть исключено из CCAP следующим образом:
- если приказ (постановление суда) о выселении был издан, то теперь дело может быть прекращено по прошествии 10 лет, или стат.758.20 (2) (a), Висконсин, закон 317, п. 46
- , если решение о выселении было отклонено и денежное решение не подтверждено, дело может быть прекращено через 2 года. Стат. 758.20 (2) (b), Висконсин, закон 317, п. 46 Эфф. 18.04.18 или после этой даты 2017 г., штат Висконсин. Закон 317, Sec. 56.
ПРИМЕЧАНИЕ. Эти изменения закона не распространяются на уголовные дела, но могут помочь вам с любыми старыми гражданскими документами, которые также могут работать против вас.
Как домовладельцы могут использовать ваше криминальное прошлое при выборе аренды?
HUD выпустил меморандум в 2016 году, и основная предпосылка этого меморандума такова: в США афроамериканцы и выходцы из Латинской Америки подвергаются арестам, осуждению и тюремному заключению со скоростью, несоразмерной с населением в целом.(«Во всех возрастных группах количество заключенных мужчин-афроамериканцев почти в шесть раз выше, чем для белых мужчин, а для мужчин латиноамериканского происхождения более чем вдвое больше, чем для белых мужчин неиспаноязычного происхождения».) Следовательно, любая политика, которая проверяет заявители на жилье на основании их криминального прошлого, вероятно, окажут «непропорциональное воздействие на лиц, ищущих убежище из числа меньшинств », даже если домовладелец не имел намерения проводить дискриминацию. (Непропорциональное / несоразмерное воздействие имеет большое значение в Законе о справедливом решении жилищных вопросов — это основа, по которой вещи могут быть юридически классифицированы как дискриминационные.)
HUD устанавливает некоторые довольно четкие правила относительно того, как должен выглядеть полис, если домовладелец желает проверить наличие криминального прошлого.
Политика уголовного преследования не может:
- Отказать всем квартиросъемщикам со всеми видами судимости.
- Отказать жильцам, которые только арестованы, но не осуждены.
- Принимать любые решения об отказе на основании криминального прошлого или делать исключения из отрицания криминального прошлого на основании расы или других защищаемых классов.(Это незаконно). Например, рассмотрение криминального прошлого только латиноамериканских заявителей было бы незаконным. Или разрешение исключений из политики криминального прошлого, но только для белых кандидатов, было бы незаконным.
Политика уголовного преследования должна:
- Примите во внимание, сколько лет назад была судимость.
- Различайте степень тяжести прошлых преступлений и их преступления.
- Имеют какое-то доказательное обоснование существования. Зачем арендодателю полис? Какие доказательства способствовали установлению этой потребности?
Политика уголовного преследования разрешена:
- Посмотрите на индивидуальные обстоятельства каждого заявителя, если домовладелец хочет сделать кому-то исключение из политики (которое в противном случае им отказало бы). Примечание: исключения не могут быть основаны на принадлежности кандидата к защищенному классу .
- Отказать потенциальным арендаторам, если они были уличены в изготовлении или распространении наркотиков.
- Проверьте другую квалификацию (например, кредитные баллы, жилищную историю), прежде чем обращаться к криминальной стороне дела
Как арендатор может оспорить политику дискриминационного отбора ?: Большой вопрос в том, как это будет работать? Руководство HUD, кажется, предлагает следующие шаги:
- Применить . Арендатор подает заявление на получение жилья.
- Получить отказ. Арендодатель отказывает арендатору.
- Спросите причину отказа . (HUD не сказал это — мы добавили этот шаг.) Это действительно хорошая идея, чтобы изложить это в письменной форме — либо попросите письменный отказ, либо, если вы получите устный отказ, запишите его и отправьте. (здесь есть предложения о том, как это сделать). (ПРИМЕЧАНИЕ. В настоящее время в письменном кодексе города Мэдисон и округа Дейн есть постановления, в которых говорится, что домовладелец должен указывать причины отклонения заявок на аренду. Однако Закон Висконсин 2013 года сделал это требование незаконным, поэтому он лучше не принимать эти таинства за чистую монету).
- Если домовладелец говорит, что это связано с криминальным прошлым, спросите его политику проверки на наличие криминального прошлого. (HUD не сказал это — мы добавили этот шаг.) Сделайте это письменно.
- Опровергнуть данную политику как дискриминационную. Объясните в письменной форме, что данная политика не соответствует руководству HUD по использованию данных о судимости. Процитируйте точную строку, в которой это сказано, если можете. (Некоторые конкретные цитаты можно найти в руководстве нашего арендодателя по этим правилам.)
- Арендодатель отвечает на вопросы дискриминации и объясняет, почему его политика необходима. HUD утверждает, что «поставщик жилья должен … иметь возможность доказать с помощью надежных доказательств, что его политика или практика принятия решений о жилье на основе криминального прошлого действительно помогает в защите безопасности жителей и / или собственности».
- Вариант A. Если домовладелец не объясняет, почему политика необходима, (либо они ничего не говорят, либо их объяснение не соответствует стандарту в № 6), то для принятия дальнейших мер, Справедливое жилищное обеспечение необходимо подать жалобу.Посетите нашу страницу о дискриминации для получения информации или обратитесь за помощью в Справедливый жилищный совет.
Вариант B. Если домовладелец успешно объясняет, почему такая политика необходима, политика все еще может быть оспорена, показывая, что арендодатели могли добиться тех же результатов с другой политикой, которая менее дискриминационна. HUD сообщает: «На третьем этапе бремя снова перекладывается на истца или HUD, чтобы доказать, что такой интерес может быть удовлетворен другой практикой, которая имеет менее дискриминационный эффект.«
Рекомендации и история аренды
Даже если ваша последняя история аренды была много лет назад, предоставьте как можно больше информации. Если у вас нет контактной информации предыдущих домовладельцев, используйте соседа по комнате, старого соседа или другого члена сообщества, который может предоставить ссылку.
Личные рекомендации обычно не требуются, но многие люди с криминальным прошлым предоставят их в качестве дополнительной информации. Это может быть кто-то, кого вы знаете через религиозную организацию, друг или учитель, или кто-то, с кем вы познакомились в рамках Кругов поддержки или другой программы повторного вступления.Они не должны быть супругом или членом семьи. Вы можете указать их контактную информацию или приложить рекомендательное письмо.
Помните:
У вас еще есть права!Когда домовладелец принимает вас в качестве арендатора, вы получаете те же права, что и любой другой арендатор в Висконсине. Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт Tenant Resource Center по таким темам, как ремонт, въезд домовладельца, залог и выселение. Вот несколько законов, которые применяются конкретно к людям с криминальным прошлым:
- Сексуальные преступники : Если Департамент исправительных учреждений одобрит это, вы можете жить где угодно.Никакие правила не говорят, могут ли арендодатели сдавать вам аренду, хотя некоторые этого не сделают. Если вы являетесь зарегистрированным сексуальным преступником, ваш арендодатель НЕ обязан предоставлять эту информацию другим арендаторам или потенциальным арендаторам, если только они не спросят о вас в письменной форме, и арендодатель знает, что вы внесены в реестр, в противном случае арендодатель только требуется сообщить им, что они могут найти это в реестре лиц, совершивших сексуальные преступления. Висконсин. Стат. 704,50
- Выселение : Ваш арендодатель НЕ МОЖЕТ выселить вас только потому, что другой арендатор чувствует угрозу с вашей стороны.Они могут выселить вас только в соответствии с Законом о безопасном жилье, если этот арендатор (или его дети) указаны в судебном запрете, уголовном иске или условиях освобождения против вас. Висконсин. Стат. 704,16
Вызов полиции: условия аренды могут привести к аннулированию вашего договора аренды
В некоторых районах на домовладельцев оказывают давление полиция и соседи, чтобы они не звонили в полицию. Арендодателям может угрожать нарушение постановления о постоянных неудобствах (MGO 25.09), если будет слишком много звонков в полицию.Это привело к тому, что многие арендодатели включили в свои договоры аренды потенциально незаконные положения. MGO 25.09, Висконсин. Стат. 704.44 Нарушение ATCP с 01.11.15. ATCP 134.08, CR 14-038, Раздел 11
Закон Висконсина гласит, что договор аренды является «недействительным и не имеющим исковой силы», если он позволяет арендодателю увеличивать арендную плату, уменьшать услуги, возбуждать иск о выселении, отказываться продлевать срок или угрожать любым из этих действий, поскольку арендатор обратился в правоохранительные органы. или службы экстренной помощи для их безопасности. Wis. Stat. 704,44 (1 м) Нарушение ATCP с 01.11.15, CR 14-038, Раздел 11 . ATCP 134.08 Если это произойдет, арендатор может расторгнуть весь договор аренды, если пожелает, и он больше не будет нести ответственность по этому договору аренды. Арендодатель, однако, не может расторгнуть договор аренды по этой причине, потому что он составил договор аренды. Если договор аренды не разорван, это положение не может быть исполнено.
В закон было внесено несколько изменений, касающихся того, какие формулировки в договоре аренды делают его незаконным.Весь договор аренды мог бы быть недействительным и не имеющим исковой силы, если бы эти пункты были в договоре аренды. Внесенные изменения указаны ниже:
- Разрешение арендодателю прекратить аренду, если преступление совершено в арендуемой собственности или на ней, даже если арендатор не мог разумно предотвратить преступление. Висконсин. Стат. 704.44 (9), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 35m Это действовало только для договоров аренды, заключенных или возобновленных после 31.03.12 с по 01.03.14.
- Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора исключительно на основании совершения преступления в арендуемой собственности или на ее территории, если арендатор или кто-то, кто на законных основаниях проживает с арендатором, является жертвой этого преступления, как определено в Висконсине.Стат. 950,02 (4) . Wis. Stat. 704.44 (9), 2013 Висконсин. Закон 76, Раздел 25 Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 3/1/14 или после этой даты. Нарушение ATCP с 01.11.15. ATCP 134.08 (9), CR 14-038, Раздел 11
- Позволяет домовладельцу прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении арендуемой собственности, и договор аренды не включает Уведомление о защите от домашнего насилия , требуемое согласно Wis.Стат. 704,14. Висконсин. Стат. 704.44 (10), 2013 Wis. Act 76, Sec. 26 Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 3/1/14 или после этой даты. Нарушение ATCP с 01.11.15. ATCP 134.08 (10), CR 14-038, Раздел 11
Пункты, делающие договор аренды недействительным и не имеющим исковой силы. ATCP 134.08 ранее содержал список «запрещенных положений» и был изменен, чтобы содержать список из штата Висконсин.704.44 положений, которые делают договор аренды «недействительным и не имеющим исковой силы».
Пункты 2-8 ATCP 134.08 аналогичны пунктам 1-7 в старой версии правила, но теперь делают договор аренды «недействительным и не имеющим исковой силы», чтобы соответствовать Wis. Stat. 704,44. Они также добавили в список ATCP 134.08 (1) (положения об аренде, допускающие ответные действия в связи с обращениями в правоохранительные органы, службы здравоохранения или безопасности), ATCP 134.08 (9) (положения об аренде, которые позволяют домовладельцу выселить жертва преступления из-за этого преступления) и ATCP 134.08 (10) (договоры аренды, в которых предусмотрены правила борьбы с преступностью, должны иметь уведомление о защите от насилия в семье) . CR 14-038, Раздел 11 Эфф. 01.11.15.
Арендаторы не должны бояться быть выселенными за вызов полиции или служб экстренной помощи для собственной защиты или из-за преступной деятельности в здании или на собственности, которую они (или их гости) не создавали!
Однако, несмотря на то, что существуют законы, защищающие вас, если вы находитесь на испытательном или условно-досрочном освобождении, вы можете тщательно подумать о последствиях вызова полиции и их проникновения в вашу квартиру.Если у вас есть постоянные проблемы в вашем доме, вы можете заранее поговорить с сотрудником службы пробации или условно-досрочного освобождения о том, как действовать в ситуациях, которые могут возникнуть. Также, пожалуйста, прочтите следующий раздел, в котором вы найдете важные новости о выселении подозреваемых в преступной деятельности арендатора или его гостей.
Выселение по подозрению в «связанной с наркотиками» и другой преступной деятельностиС 3/2/16 арендодатели могут подать 5-дневное уведомление о выселении, которое не , а не дает арендатору возможность исправить или «вылечить» проблему, если они подозревают, что арендатор, член их семьи, или какие-либо гости или приглашенные, обручились:
- преступная деятельность, которая угрожает здоровью или безопасности других арендаторов, людей, проживающих в «непосредственной близости» от помещения, или арендодателя, его агента или служащего;
- преступная деятельность, которая угрожает праву на мирное проживание других арендаторов или лиц, проживающих в «непосредственной близости» от помещения; или
- «Преступная деятельность, связанная с наркотиками» на территории или рядом с ней.Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (b), 2015 Wis. Act 176, Section 25
«Преступная деятельность, связанная с наркотиками» — это производство или распространение контролируемого вещества, которое не прописано врачом для медицинского применения инвалидом. Инвалид может производить, использовать или владеть этим контролируемым веществом, и оно может находиться во владении его лица, осуществляющего личный уход, или работника. Висконсин. Стат. 704,17 (3м) (а) 1. & 2., 2015 Wis. Закон 176, раздел 25
Уведомление об отсутствии лечения за 5 дней необходимо:
- требует, чтобы арендатор освободил место не позднее, чем через 5 дней после подачи уведомления,
- указать причину выселения,
- включают:
- описание преступной деятельности «преступная деятельность, связанная с наркотиками»
- дата проведения
- личность или описание лиц, которые занимались деятельностью,
- сообщить арендатору, что он / она может обратиться за помощью к юрисконсульту, в волонтерскую юридическую клинику или «ресурсный центр для арендаторов», и
- заявляют, что арендатор имеет право опротестовать утверждения, содержащиеся в уведомлении, перед комиссаром суда или судьей, если подано заявление о выселении.Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (b) 1., 2015 Wis. Act 176, Section 25
Лицо, участвующее в предполагаемой преступной деятельности или «преступной деятельности, связанной с наркотиками», не должно быть арестовано или осуждено за эту деятельность, чтобы домовладелец мог выдать 5-дневное уведомление о неизлечимости преступления. Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (b) 2., 2015 Wis. Act 176, Section 25
Этот процесс не может быть использован против человека, который стал жертвой преступления.Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (c), 2015 Wis. Act 176, Section 25
Если арендатор оспаривает выселение, аренда не может быть прекращена без доказательств со стороны арендодателя при большем перевесе достоверных доказательств обвинений. Висконсин. Стат. 704.17 (3m) (b) 1., 2015 Wis. Act 176, Section 25
Для получения важной информации об этих уведомлениях, пожалуйста, посетите нашу страницу о выселении!
ПРИМЕЧАНИЯ:
- Если аренда содержит процессы, противоречащие настоящему закону, положения об аренде недействительны, за исключением случаев, когда срок аренды превышает год.Висконсин. Стат. 704.17 (5) (a) и (b), 2015 Wis. Закон 176, статьи 26 и 27
- Законы о преступной деятельности и «преступной деятельности, связанной с наркотиками» в штате Висконсин. 704,17 (3м) и 704,19 (2) (б) 2. вступил в силу 2 марта 2016 г. Закон штата Висконсин от 2015 г. 176, раздел 44, подраздел 1
- Законы об аренде и язык, связанный с преступной деятельностью в штате Висконсин. 704.17 (5) (b) вступает в силу для всех договоров аренды, заключенных или возобновленных со 2 марта 2016 года. Закон штата Вашингтон от 2015 года 176, раздел 44, подраздел 2
- Wis.Стат. 704.44 формулировка, делающая договор аренды недействительным и не имеющим исковой силы, не изменилась. Договоры аренды, содержащие эти положения, будут недействительными и не имеющими исковой силы:
- (9) Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора исключительно на основании совершения преступления в арендуемой собственности или на ее территории, если арендатор или лицо, которое на законных основаниях проживает с арендатором, является жертвой, как определено в с. 950.02 (4), этого преступления.
- (10) Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении арендуемой собственности, и договор аренды не включает уведомление, требуемое согласно s. 704,14.
Подача 5-дневного уведомления без права на лечение из-за «преступной деятельности», по-видимому, противоречит некоторым компонентам руководства HUD от 2016 года, , в котором говорится, что любая политика с использованием данных о судимости не может основываться исключительно на арестах и должна учитывать вид преступления, тяжесть преступления и время с момента его совершения. В меморандуме говорится: «В этом руководстве рассматривается, как дискриминационные последствия и различные методы рассмотрения доказательств применяются в делах, связанных с Законом о справедливом решении жилищных вопросов, в которых поставщик жилья оправдывает неблагоприятные жилищные меры, такие как отказ в аренде или продлении срока аренды, на основании индивидуального криминальное прошлое.«Это все еще относительно непроверено, что касается случаев дискриминации, но похоже, что, если домовладелец хотел выселить кого-то на основании« преступной деятельности », этот домовладелец должен был бы следовать некоторым из тех же правил, изложенных в документе HUD, прежде чем они могли «исключить» этого арендатора из жилья.
Арендатор, оспаривающий уведомление о выселении на основании этих законов HUD, вероятно, поступит правильно, если сделает шаги, аналогичные приведенным выше:
1. Получите 5-дневное уведомление без права на пресечение преступной деятельности. Прежде чем приступить к оспариванию дискриминационного воздействия этого уведомления, кажется хорошей идеей проверить, является ли это официальным уведомлением. Вы можете проверить закон, но вот основы. Как указано выше, согласно Wis. Stat. 704.17 (3m) (b) 1., 5-дневное уведомление об отсутствии лечения преступной деятельности должно:
- требуют, чтобы арендатор освободил место в день или раньше, по крайней мере, через 5 дней после подачи уведомления,
- указывает причину выселения, в том числе:
— описание преступной деятельности или «преступной деятельности, связанной с наркотиками»,
— дату, когда она имела место, а
— личность или описание лиц, которые участвовали в деятельность, - сообщают арендатору, что он / она может обратиться за помощью к юрисконсульту, в добровольную юридическую клинику или «ресурсный центр для арендаторов», и
- заявляют, что арендатор имеет право опротестовать утверждения, содержащиеся в уведомлении, перед комиссаром суда или судьей, если подано заявление о выселении.
2. Оспорить это уведомление в письменной форме . Это стандарт для того, что мы рекомендуем. Вы, вероятно, захотите воспользоваться одним из этих трех методов:
- Оспорить уведомление. Объясните, почему это не соответствовало критериям, указанным в законе.
- Спор о преступной деятельности. Поскольку это уведомление о неизлечимости, реальным поводом для спора здесь является утверждение, что преступной деятельности не было.
- Оспорить уведомление на основании этого документа HUD.Попросите письменную политику, описывающую, при каких обстоятельствах они используют уведомления о выселении за преступную деятельность.
3. Обсудите свою позицию в суде. Подробнее о суде мелких тяжб здесь, а подробнее о процессе выселения в целом. Имейте в виду:
- Основанное на доказательствах оправдание арендодателем такой политики может заключаться в том, что произошло преступление, угрожающее безопасности жителей. Если это правда, им не нужно доказывать это в уголовном суде — им нужно только доказать, что это действительно произошло в суде мелких тяжб, где бремя доказывания ниже (всего 51% по сравнению со 100% уголовного суда, «вне всякого сомнения»), и наказание также менее суровое (потеря жилья vs.собирается в тюрьму).
- Если ваше дело рассматривается в «дату возвращения», «первоначальное судебное слушание» или «собрание участников», вы всегда имеете право попросить о проведении судебного разбирательства перед судьей в другой день. Если ваше дело было рассмотрено комиссаром суда, вы можете сразу же попросить о пересмотре дела и попросить, чтобы дело было рассмотрено судьей.
- Для арендодателя является незаконным решение выселить только определенных жителей за преступную деятельность, когда решение о выселении зависит только от защищаемых классов: расы, пола, возраста, семейного положения и многих других.
- Возможно, вам понадобится помощь! Вот список наших поверенных.
Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе, когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда имело место выселение. . Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.
Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.11. (Закон штата Висконсин 2011 г.) Краткое содержание
Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31 марта 2012 г. (Закон штата Висконсин 2011 г. 143) Резюме
Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям с 1 марта 2014 г. (Закон 76 г. Висконсина, 2013 г.) Краткое изложение WI, Краткое изложение Dane Co.
Синий текст применяется к договорам аренды и событиям от 01.11.15 (CR 14-038) Резюме
Бордовый текст применяется к договорам аренды и мероприятиям от 2 марта 2016 г. (2015 г., штат Висконсин.Действовать. 176) Сводка
Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям от 18.04.18 (Закон штата Висконсин, 2017 г. 317) Резюме
Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать, каковы ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы потребовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете иск против своего арендодателя.
Делавэр Код Интернет
Объект
Жилой код арендодателя-арендатора
ГЛАВА 53. Обязательства арендодателя и средства правовой защиты арендатора
§
5301.Обязательства арендодателя; договор об аренде.
(a) Договор аренды не должен предусматривать, что арендатор:
(1) соглашается отказаться или отказаться от прав или средств правовой защиты в соответствии с настоящим Кодексом;
(2) Уполномочивает любое лицо признать решение по иску, вытекающему из договора аренды;
(3) Соглашается с освобождением или ограничением любой ответственности арендодателя, возникающей в соответствии с законом, или с возмещением арендодателю такой ответственности или связанных с этим расходов.
(b) Положение, запрещенное подразделом (а) этого раздела, которое включено в договор аренды, не имеет исковой силы. Если домовладелец пытается обеспечить выполнение положений договора аренды, которые, как известно арендодателю, запрещены подразделом (а) этого раздела, арендатор может подать иск о взыскании суммы, равной арендной плате за 3 месяца, вместе с судебными издержками, но без учета адвокатов. ‘ сборы.
70 Дел.Законы, c. 513, § 2; §
5302. Средства правовой защиты арендатора; прекращение в начале срока.
(a) Если арендодатель не соблюдает в основном договор аренды или если имеется существенное несоблюдение какого-либо кодекса, закона, постановления или постановления, регулирующих содержание или эксплуатацию помещений, арендатор может, письменно уведомив об этом арендодатель, расторгнуть договор аренды и освободить помещение в любое время в течение первого месяца проживания, пока арендатор остается во владении, полагаясь на письменное или устное обещание арендодателя исправить все или любую часть условие или условия, которые оправдывают прекращение договора арендатором в соответствии с данным разделом.
(b) Если арендатор остается во владении, полагаясь на письменное или устное обещание арендодателя исправить все или любую часть условия или условий, которые оправдали бы расторжение договора арендатором в соответствии с настоящим разделом; и если по существу то же действие или бездействие, которое представляет собой предыдущее несоблюдение, о котором было сделано предварительное уведомление в соответствии с подразделом (а) настоящего раздела, повторяется в течение 6 месяцев, арендатор может расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление не менее чем за 15 дней, в этом уведомлении должно быть указано нарушение и дата прекращения договора аренды.
(c) Если существует какое-либо условие, которое лишает арендатора существенной части выгод от сделки арендатора, арендатор может уведомить арендодателя в письменной форме об этом условии; и, если арендодатель не исправит условие в течение 15 дней, арендатор может расторгнуть договор аренды. Затем арендатор должен подать иск в мировой судья, добиваясь определения того, что арендодатель нарушил договор аренды, лишив арендатора существенной части выгоды или пользования сделкой, и может требовать возмещения убытков, включая вычет арендной платы. с даты письменного уведомления арендодателя об условиях.
(d) Если условие, указанное в подразделе (c) данного раздела, было вызвано умышленно или по неосторожности арендодателем, арендатор может взыскать большую из следующих сумм:
(1) Разница между арендной платой по договору аренды и всеми расходами, необходимыми для получения эквивалентного альтернативного жилья на оставшийся срок аренды; или
(2) Сумма, равная арендной плате за 1 месяц и гарантийному депозиту.
(e) Арендатор не может расторгнуть договор аренды по состоянию, вызванному отсутствием должной заботы со стороны арендатора, члена семьи арендатора или любого другого лица в помещении с согласия арендатора. Если арендатор расторгает договор неправомерно, арендатор остается обязанным по договору аренды.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; §
5303.Обязанность арендодателя передать во владение арендуемую квартиру.
Арендодатель должен предоставить арендуемую квартиру, о которой идет речь в начале срока, и передать арендатора в полное владение.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; §
5304.Средства правовой защиты Арендатора в случае непредоставления права владения.
(a) Если арендодатель не передает арендатору квартиру в полное владение в начале согласованного срока, арендная плата снижается в течение любого периода, в который арендатор не может войти, и:
(1) После уведомления арендодателя арендатор может расторгнуть договор аренды в любое время, когда арендатор не может вступить во владение; и арендодатель должен вернуть все деньги, уплаченные арендодателю за аренду жилья, включая любую предоплаченную арендную плату, залог за домашнее животное и гарантийный залог; и
(2) Если такая невозможность въезда вызвана неправомерно домовладельцем или кем-либо с согласия или лицензии арендодателя из-за существенного несоответствия существующим строительным и жилищным кодексам, арендатор может взыскать разумные расходы, необходимые для обеспечения эквивалентного альтернативного жилья для до 1 мес.Ни в коем случае такие расходы в соответствии с настоящим подразделом не могут превышать согласованную арендную плату за 1 месяц. Такие расходы могут быть возмещены соответствующими действиями или процедурами или вычетом из арендной платы при представлении квитанций на них.
(b) Если такая неспособность войти является результатом неправомерного проживания удерживаемого арендатора и арендодатель не предъявил иск о суммарном владении против такого удерживаемого арендатора, вступающий арендатор может подать иск о суммарном владении против удерживающего арендатора.Расходы на такое производство и замену жилищных расходов могут быть востребованы из арендной платы в порядке, указанном в подпункте (а) (2) настоящей статьи.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; §
5305. Обязательства арендодателя в отношении арендуемой квартиры.
(a) Арендодатель должен всегда в течение срока аренды:
(1) Соблюдать все применимые положения любого государственного или местного закона, кодекса, постановления или постановления, регулирующие обслуживание, строительство, использование или внешний вид арендуемой единицы и собственности, частью которой она является;
(2) Предоставить арендуемую квартиру, которая не будет угрожать здоровью, благополучию или безопасности арендаторов или жильцов и которая подходит для цели, для которой она явно арендуется;
(3) Содержать в чистоте и санитарном состоянии все общие части зданий, территории, сооружения и принадлежности к ним, находящиеся в ведении домовладельца;
(4) Осуществлять весь ремонт и мероприятия, необходимые для приведения и содержания арендуемой квартиры и принадлежностей к ней в таком хорошем состоянии, в каком они были или должны были быть по закону или соглашению на момент начала аренды; и
(5) Поддерживать в рабочем состоянии все электрические, сантехнические и другие объекты, предоставленные арендодателем.
(b) Если это указано в договоре аренды, арендодатель должен:
(1) Обеспечить и содержать соответствующие емкости и удобства для вывоза золы, мусора и мусора и организовать частый вывоз таких отходов; и
(2) Поставка или обеспечение подачи воды, горячей воды, тепла и электричества в арендуемую квартиру.
(c) Арендодатель и арендатор могут договориться посредством заметной письменной формы, отдельно от договора аренды, что арендатор должен выполнять определенный ремонт, техническое обслуживание, изменения или реконструкцию, но только если:
(1) Конкретная работа, которую должен выполнять арендатор, предназначена для основной выгоды арендуемой единицы; и
(2) Работа не является необходимой для приведения несоответствующей арендуемой квартиры в соответствие со строительным или жилищным кодексом, постановлением и т.п. и
(3) Достаточное вознаграждение, помимо любых положений договора аренды, или уменьшение арендной платы обменивается на обещание арендатора.Арендодатель ни в коем случае не может рассматривать любое соглашение в соответствии с настоящим подразделом как условие любого положения договоров аренды; и
(4) Соглашение сторон заключено добросовестно и не с целью уклонения от выполнения обязательств домовладельца.
(d) Доказательство соответствия применимым строительным и жилищным нормам и правилам должно быть prima facie доказательством того, что домовладелец выполнил эту главу или любую другую главу Части III этого раздела.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; §
5306. Средства правовой защиты арендатора в отношении съемной квартиры; прекращение.
(a) Если существует какое-либо условие, которое лишает арендатора существенной части выгоды или возможности пользоваться сделкой арендатора, арендатор может уведомить арендодателя в письменной форме об этом условии и, если арендодатель не исправит условие в течение 15 лет. Через несколько дней после получения уведомления арендатор может расторгнуть договор аренды.Если такое состояние делает помещение непригодным для проживания или представляет непосредственную угрозу для здоровья, безопасности или благополучия арендатора или любого члена семьи, то арендатор может, после уведомления арендодателя, немедленно расторгнуть договор аренды без судебного разбирательства Мирового суда.
(b) Арендатор не может расторгнуть договор аренды по состоянию, вызванному отсутствием должной заботы со стороны арендатора, члена семьи или любого другого лица в помещении с согласия арендатора.Если арендатор расторгает договор неправомерно, арендатор остается обязанным по договору аренды.
(c) Если условие, указанное в подразделе (а) данного раздела, было вызвано умышленно или по неосторожности арендодателем, арендатор может взыскать большую из следующих сумм:
(1) Разница между арендной платой по договору аренды и всеми расходами, необходимыми для получения эквивалентного альтернативного жилья на оставшийся срок аренды; или
(2) Сумма, равная арендной плате за 1 месяц и гарантийному депозиту.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; §
5307. Средства правовой защиты арендатора в отношении съемной квартиры; ремонт и удержание из арендной платы.
(a) Если домовладелец арендуемой единицы не ремонтирует, не поддерживает или не поддерживает в санитарном состоянии арендованные помещения или не работает каким-либо иным образом, требуемым законом, кодексом или постановлением, или в соответствии с соглашением об аренде; и, если арендатор уведомил об этом в письменной форме, арендодатель:
(1) не устраняет такой отказ в течение 30 дней с момента получения уведомления; или
(2) Не принимает разумных корректирующих мер, где это необходимо, включая, помимо прочего, получение оценки предполагаемых затрат на исправление в течение 10 дней с момента получения уведомления;
Тогда арендатор может немедленно выполнить или выполнил необходимую работу на профессиональном уровне.После завершения работы арендатор может вычесть из арендной платы разумную сумму, не превышающую 200 долларов, или половину арендной платы за 1 месяц, в зависимости от того, что меньше, на покрытие расходов, представив арендодателю копии этих квитанций, покрывающих по крайней мере сумма удержания.
(b) Ни в коем случае арендатор не может ремонтировать или требовать ремонта чего-либо за счет арендодателя, если состояние, на которое подана жалоба, было вызвано отсутствием должной заботы со стороны арендатора, члена семьи арендатора или другого лица в помещении. с согласия арендатора.
(c) Арендатор, который иным образом просрочил оплату арендной платы, не может воспользоваться средствами правовой защиты, предусмотренными в этом разделе.
(d) Арендатор несет ответственность за любой ущерб, нанесенный лицам или имуществу, если такой ущерб был причинен арендатором или кем-либо, уполномоченным арендатором на проведение указанного ремонта.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; §
5308. Основные услуги; Обязательства арендодателя и средства правовой защиты арендатора.
(a) Если арендодатель по существу не обеспечивает арендатора горячей водой, теплом, водой или электричеством или не устраняет какое-либо условие, которое существенно лишает арендатора существенной части выгоды от сделки арендатора в нарушение арендной платы соглашение; или в нарушение положения настоящего Кодекса; или в нарушение применимого жилищного кодекса, и такой отказ продолжается в течение 48 часов или более, после того, как арендатор предоставит арендодателю фактическое или письменное уведомление о нарушении, арендатор может:
(1) После письменного уведомления арендодателя о сохранении проблемы немедленно расторгнуть договор аренды; или
(2) После письменного уведомления арендодателя удерживайте 2/3 суточных арендной платы, начисленных в течение любого периода, когда горячая вода, тепло, вода, электричество или эквивалентное альтернативное жилье не поставляются.Арендодатель может избежать этой ответственности, доказав невозможность исполнения.
(b) Если арендатор направил уведомление, требуемое согласно подразделу (а) данного раздела, и остается в арендуемой квартире, а арендодатель по-прежнему не обеспечивает воду, горячую воду, тепло и электричество в арендуемую квартиру, как указано в применимом жилищный кодекс города или округа в нарушение договора аренды, арендатор может:
(1) После письменного уведомления арендодателя немедленно расторгнуть договор аренды; или
(2) После уведомления арендодателя приобретите эквивалентное альтернативное жилье до тех пор, пока не будет подано тепло, вода, горячая вода или электричество, в течение которого арендная плата снижается, и арендодатель несет ответственность за любые дополнительные расходы, понесенные арендатору, до 1/2 суммы льготной квартплаты.Эти дополнительные расходы не взимаются с арендодателя, если арендодатель может доказать невозможность исполнения; или
(3) После письменного уведомления арендодателя арендатор может удержать 2/3 суточных арендной платы, начисленных в течение любого периода, когда горячая вода, тепло, вода или эквивалентное альтернативное жилье не подаются.
(c) Удержание арендной платы не является препятствием для последующего возмещения убытков арендатором, если эти убытки превышают удержанную сумму.
(d) Если домовладелец подает иск о суммарном владении, утверждая, что арендатор неправомерно удерживал арендную плату или вычитал деньги из арендной платы в соответствии с настоящим разделом, и суд так считает, арендодатель имеет право получить от арендатора право владения помещения или денежную сумму, равную неправомерно удержанной сумме («убытки»), или, если суд сочтет, что арендатор действовал недобросовестно, денежную сумму, равную двойной сумме, неправомерно удержанной («двойной ущерб»).В случае если суд присуждает возмещение убытков или двойных убытков и судебные издержки, исключая гонорары адвокатов, то суд издает постановление, требующее, чтобы арендатор возместил такие убытки или двойные убытки арендодателю в течение 10 дней с даты решения суда. . Если такой ущерб не выплачивается в соответствии с постановлением суда, решение о возмещении ущерба или двойного ущерба вместе с судебными издержками становится решением в отношении удержанной суммы плюс суммарное владение без дополнительного уведомления арендатора.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; §
5309. Пожар и травмы; Обязательства арендодателя и средства правовой защиты арендатора.
(a) Если арендуемая квартира или любое другое имущество или принадлежности, необходимые для пользования ею, повреждены или уничтожены в результате пожара или несчастного случая до такой степени, что пользование арендуемой единицей существенно ухудшается, и такой пожар или другие несчастные случаи происходят без вины часть арендатора, или член семьи арендатора, или другое лицо, находящееся в помещении с согласия арендатора, арендатор может:
(1) Немедленно покиньте помещение и незамедлительно уведомите арендодателя в письменной форме об избрании арендатора для выхода в течение 1 недели после освобождения; в этом случае договор аренды прекращается с даты освобождения.Если арендатор не уведомляет арендодателя об избрании арендатора для выхода, арендатор несет ответственность за арендную плату, начисляемую до даты, когда арендодатель фактически узнал о том, что арендатор освободил арендуемую квартиру или о невозможности дальнейшего проживания; или
(2) Если продолжение проживания является законным, освободите любую часть помещения, которая стала непригодной для использования в результате пожара или несчастного случая, и в этом случае ответственность арендатора по арендной плате будет уменьшена пропорционально уменьшению справедливой арендной стоимости арендуемой единицы.
(b) Если договор аренды расторгается, арендодатель должен своевременно вернуть любой залог, залог за домашнее животное и предоплаченную арендную плату, за исключением тех, которые арендодатель имеет право удержать в соответствии с настоящим Кодексом. Учет арендной платы при прекращении или распределении производится на дату пожара или несчастного случая.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; §
5310.«Гарантийные деньги» запрещены.
(a) В каждой сделке, по которой потенциальный арендатор подает заявку на аренду жилой единицы, потенциальный арендодатель или владелец жилой единицы не должен запрашивать и не получать никаких «гарантийных денег» или других платежей, которые не являются сбор за подачу заявления, гарантийный депозит, плата за поручительство или страховой взнос, залог за домашнее животное или аналогичный залог, позволяющий зарезервировать жилую единицу для потенциального арендатора на определенное время.Потенциальный арендодатель не должен взимать с потенциального арендатора плату за любой кредит или другой вид расследования, больше, чем конкретные затраты на такое расследование. Для целей этого раздела «гарантийные деньги» означают любой платеж потенциальному арендодателю со стороны потенциального арендатора, за исключением сбора за подачу заявления, платежа в виде гарантийного депозита, платы за поручительство или премии, депозита для домашних животных или аналогичного депозита. жилую единицу для потенциального арендатора на определенный период времени или возмещение определенных сумм, израсходованных арендодателем в кредит, или другие расследования.
(b) Каждый домовладелец должен хранить в течение 6 месяцев записи о каждом заявлении, поданном любым потенциальным арендатором. При любой жалобе на нарушение этого раздела Отдел защиты потребителей Генеральной прокуратуры проводит расследование, проводит собеседование с арендаторами арендодателя и имеет право при наличии соответствующего ордера на обыск проверять все записи арендодателя, относящиеся к заявки, поданные в течение предшествующих 6 месяцев.Если такое расследование выявит веские основания для того, чтобы Генеральная прокуратура полагала, что имело место нарушение этого раздела, Генеральная прокуратура может издать такие приказы о прекращении и воздержании в соответствии с главой 25 раздела 29, которые требуются для устранения нарушения.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; 77 Del. Laws, c. 282, г. § 15; 79 Дел.Законы, c. 57, § 2; §
5311. Сборы.
За исключением дополнительной платы за фактически оказанные услуги, такой как плата за бассейн или теннисный корт, арендодатель не взимает с арендатора никаких невозмещаемых сборов в качестве условия для проживания в арендуемой квартире.Ничто в этом разделе не препятствует арендатору выбрать, с согласия арендодателя, приобрести необязательное поручительство вместо или в сочетании с гарантийным депозитом.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; 79 Del. Laws, c. 57, § 3; §
5312.Измерение и плата за коммунальные услуги [О применимости подраздела (i) этого раздела см. 80 Del. Laws, c. 71, § 2].
(a) Арендодатель может устанавливать, эксплуатировать и обслуживать счетчики или другие приборы для измерения для определения потребления коммунальных услуг каждой арендуемой единицей. Только если это предусмотрено договором аренды и в соответствии с данным разделом, домовладелец может взимать с арендатора отдельную плату за коммунальные услуги, измеряемые таким счетчиком или другим прибором.За исключением систем учета, которые уже использовались до 17 июля 1996 г., домовладелец не должен отдельно взимать с арендатора какие-либо коммунальные услуги, если такие коммунальные услуги не измеряются отдельно. Система измерения может быть проверена и должна быть одобрена Отделом мер и весов.
(b) Ни один домовладелец не должен требовать, чтобы любой арендатор заключил договор напрямую с поставщиком коммунальных услуг для обслуживания арендатора или арендуемой единицы, если только такая арендная единица не измеряется отдельно.Ни один домовладелец, который приобретает коммунальные услуги оптом, не должен взимать с арендатора индивидуальную плату за коммунальные услуги, за исключением случаев, когда такие коммунальные услуги измеряются индивидуально или стоимость таких услуг не входит в состав каждого ежемесячного арендного платежа, как это предусмотрено в договоре аренды.
(c) Арендодатель, который взимает с арендатора отдельно за коммунальные услуги в соответствии с настоящим разделом, не должен взимать с арендатора сумму за такие услуги, которая превышает фактическую стоимость коммунальных услуг, определяемую стоимостью услуги, взимаемой поставщиком с арендатора. арендодателю или любой компании, полностью или частично принадлежащей арендодателю.
(d) Любой арендатор, с которого взимается плата и который оплачивает коммунальные услуги отдельно арендодателю, имеет право проверять счета и записи, на основании которых были рассчитаны такие платежи, в обычные рабочие часы арендодателя в обычном рабочем офисе арендодателя. Арендодатель должен хранить такие счета и записи в течение 1 года с даты выставления счетов арендаторам.
(e) Плата за коммунальные услуги, производимая арендодателем арендатору, считается арендной платой для всех целей в соответствии с настоящим Кодексом. Что касается гарантийных депозитов, и если в договоре аренды не предусмотрено иное, права и обязанности сторон в отношении оплаты и невыплаты коммунальных платежей осуществляются таким же образом, как и права и обязанности сторон в отношении оплаты и невыплаты аренда.Арендодатель не должен прекращать или прекращать коммунальные услуги из-за неуплаты арендной платы, коммунальных платежей или другого нарушения.
(f) Арендодатель, который взимает отдельную плату за коммунальные услуги в соответствии с настоящим разделом, выставляет счет арендатору на такие сборы не реже, чем ежемесячно, и должен прилагать разумные усилия для получения фактических показаний счетчиков или приборов для измерений, показания которых должны разумно совпадать с массовым выставлением счетов арендодателем.Если, несмотря на разумные усилия, арендодатель не может получить фактическое значение, арендодатель может оценить потребление коммунальных услуг арендатора и выставить счет арендатору на такую расчетную сумму; при условии, однако, что арендодатель не может отправлять более 2 последовательных расчетных счетов. Несмотря на вышесказанное, фактическое считывание должно производиться в начале аренды и по истечении или прекращении аренды.
(g) (1) Арендодатель по запросу арендатора должен вызвать для проверки или испытания счетчик или прибор для измерения.Если счетчик или прибор, испытанный или проверенный таким образом, окажется точным в коммерчески разумных пределах, расходы и расходы на такое испытание или осмотр должны быть оплачены арендатором в качестве дополнительной арендной платы; но если будет обнаружено, что счетчик или прибор неточны, то такие расходы и расходы несет арендодатель, который незамедлительно заменяет неточный счетчик или другой прибор.
(2) В дополнение к правам и полномочиям, предоставленным законом Группе защиты потребителей Генеральной прокуратуры или ее правопреемнику, офис Генерального прокурора может входить через своих агентов, экспертов или проверяющих в любое помещение для с целью проведения осмотра и испытаний, предусмотренных в этом разделе, и может устанавливать и использовать в таких помещениях любое оборудование и приспособления, необходимые для этого.
(h) Арендодатель, который устанавливает, эксплуатирует и обслуживает счетчики или другие приборы для измерения и который выставляет счет арендаторам отдельно за коммунальные услуги, не должен считаться коммунальным предприятием, и Комиссия по коммунальным услугам не имеет никаких полномочий, полномочий или юрисдикции в отношении таких арендодателей. или их практики в связи с установкой, эксплуатацией и обслуживанием счетчиков или других приборов для измерения, снятия показаний счетчиков, расчета и определения платы за коммунальные услуги или иным образом.Подразделение по защите прав потребителей Генеральной прокуратуры имеет полномочия обеспечивать соблюдение этого раздела.
(i) Требование об отдельном измерении, изложенное в этом разделе, не применяется к платам за коммунальные услуги, которые не рассчитываются на основе потребления. Если договор аренды предусматривает это, домовладелец может передать арендатору фактическую стоимость таких коммунальных услуг, как определено стоимостью таких услуг, взимаемой с арендодателя или любой компании, полностью или частично принадлежащей арендодателю, или , если это разрешено единицей местного самоуправления или коммунальным предприятием, домовладелец может потребовать заключение договора арендатора непосредственно с единицей местного самоуправления или коммунальным предприятием для обслуживания арендатора или арендуемой единицы.Арендодатель может пропорционально распределить или распределить плату за такие коммунальные услуги между квартирами в многоквартирном или многоквартирном доме при условии, что общая сумма, взимаемая со всех квартир, не превышает фактических затрат на коммунальные услуги, взимаемых с арендодателя. Арендодатель может выставлять арендатору счет за такие коммунальные услуги ежемесячно или ежеквартально, как указано в договоре аренды, и арендатор, который оплачивает коммунальные услуги в соответствии с настоящим подразделом, имеет право проверять счета и записи, на основании которых такие сборы были рассчитаны в установленном порядке. далее в подразделе (d) этого раздела.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; 80 Дел законов, c. 71, § 1; §
5313. Незаконное отстранение или исключение арендатора.
В случае удаления из помещения или исключения из него домовладельцем или его агентом, за исключением случаев, когда имеется действующий судебный приказ, разрешающий такое перемещение или исключение, арендатор может восстановить владение или расторгнуть договор аренды.Арендатор также может взыскать трехкратную сумму понесенных убытков или сумму, равную трехкратной суточной арендной платы за период времени, когда арендатор был исключен из квартиры, в зависимости от того, что больше, и судебные издержки, за исключением гонораров адвокатов.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; §
5314.Право арендатора на досрочное расторжение.
(a) Если иное не предусмотрено в этой части, всякий раз, когда одна из сторон договора аренды правомерно принимает решение о расторжении договора, обязанности каждой из сторон по договору аренды прекращаются, и все стороны должны выполнить все оставшиеся обязательства в кратчайшие сроки. .
(b) После 30-дневного письменного уведомления, который 30-дневный период начинается в первый день месяца, следующего за днем фактического уведомления, аренда может быть прекращена:
(1) Арендатором, всякий раз, когда смена места работы арендатора у нынешнего работодателя требует изменения места проживания арендатора на расстояние более 30 миль;
(2) Арендатором, когда серьезное заболевание арендатора или смерть или серьезное заболевание члена его ближайшего родственника, проживающего в нем, требует изменения места жительства арендатора на постоянной основе;
(3) Арендатором, когда арендатор принимается для приема в жилой объект для пожилых людей, включая субсидируемое государственное или частное жилье, или групповое или кооперативное жилое здание или дом престарелых;
(4) Арендатором, когда арендатор принят для приема в съемную квартиру, субсидируемую государственным учреждением или частной некоммерческой корпорацией, включая субсидируемое частное или государственное жилье;
(5) Арендатором, который после заключения такого договора аренды поступает на военную службу США на действительной военной службе;
(6) Арендатором, который стал жертвой домашнего насилия, сексуальных преступлений, преследований, или арендатором, который получил или добивается защиты от домашнего насилия или жестокого обращения в любом суде, полицейском агентстве или программе или службе домашнего насилия; или
(7) Оставшимся в живых супругом или личным представителем имущества арендатора в случае его смерти.
70 Del. Laws, c. 513, § 2; 75 Дел законов, c. 293, § 2; §
5315. Налоги, уплачиваемые арендатором; зачет арендной платы; взыскание от собственника.
Любой налог, налагаемый на земли или многоквартирные дома в соответствии с законом, который уплачивается или взимается с арендатора таких земель или многоквартирных домов или с лица, занимающего их и отвечающего за них, является зачетом арендной платы или иного требования собственника за использование или прибыль от таких помещений.Если нет арендной платы или другого требования, достаточного для покрытия уплаченной или взысканной таким образом суммы, арендатор или другое лицо может потребовать и взыскать то же самое с владельца с затратами. Это положение не влияет на какие-либо контракты между арендодателем и арендатором.
25 Del. C. 1953, г. § 6502; 58 Del. Laws, c. 472, г. § 1; 70 Дел.Законы, c. 186, § 1; 70 Del. Laws, c. 513, § 7; §
5316. Защита жертв домашнего насилия, сексуальных преступлений и / или преследований.
(a) Арендодатель не имеет права предъявлять какие-либо иски о суммарном владении, требовать увеличения арендной платы, уменьшения каких-либо услуг или иным образом заставлять любого арендатора покинуть съемную квартиру, если указанный арендатор является жертвой домашнего насилия, сексуальных преступлений или преследований. , и если упомянутый арендатор получал или обращался за помощью в связи с домашним насилием, сексуальными преступлениями или преследованием в любом суде, полиции, неотложной медицинской помощи, в рамках программы или службы по борьбе с домашним насилием или сексуальными преступлениями.
(b) Если арендатор докажет, что арендодатель предпринял какие-либо действия, запрещенные подпунктом (а) данного раздела выше, в течение 90 дней с момента любого инцидента, в котором арендатор стал жертвой домашнего насилия, сексуальных преступлений и / или преследование, это должно быть опровержимой презумпцией, что указанное действие нарушает подпункт (а) данного раздела выше.
(c) Арендодатель может опровергнуть презумпцию того, что запрещенное действие нарушает подпункт (a) данного раздела выше, если:
(1) Арендодатель пытается вернуть во владение арендуемую квартиру на основании соответствующего уведомления о расторжении, которое было направлено арендатору до инцидента, связанного с домашним насилием, сексуальными преступлениями или преследованием;
(2) Арендодатель добросовестно добивается восстановления права владения арендуемой единицей для немедленного использования в качестве собственного места жительства арендодателя;
(3) Арендодатель добросовестно добивается восстановления права владения арендуемой единицей с целью существенного изменения, реконструкции или сноса помещения;
(4) Арендодатель добросовестно добивается восстановления права владения арендуемой единицей с целью немедленного прекращения, по крайней мере, на 6 месяцев использования помещения в качестве съемной единицы;
(5) Арендодатель добросовестно заключил договор о продаже имущества, и договор купли-продажи содержит заявление покупателя, подтверждающее, что покупатель намерен использовать собственность в соответствии с параграфами (2), (3) или (4) этот подраздел;
(6) Арендодатель стал ответственным за существенное увеличение налогов на недвижимость или за существенное увеличение других эксплуатационных или эксплуатационных расходов, и такая ответственность возникла не менее чем за 4 месяца до требования об увеличении арендной платы и увеличения арендной платы. арендная плата не превышает пропорциональную часть чистого увеличения налогов или затрат;
(7) Арендодатель завершил существенное улучшение капитального ремонта арендуемой единицы или имущества, частью которого она является, не менее чем за 4 месяца до требования о повышении арендной платы, и такое увеличение арендной платы не превышает суммы, которая может быть востребован для целей федерального подоходного налога как прямолинейная амортизация улучшения, пропорционально распределенной между арендуемыми объектами, получившими выгоду от улучшения;
(8) Арендодатель может установить с помощью компетентных доказательств, что арендная плата, требуемая в настоящее время от арендатора, не превышает арендную плату, взимаемую другими арендаторами аналогичных арендных единиц в том же комплексе;
(9) Арендодатель может установить с помощью компетентных доказательств, что домашнее насилие, сексуальное насилие и / или преследование представляют собой жизнеспособный и существенный риск серьезных физических травм для арендатора, который в настоящее время проживает в другой квартире того же многоквартирного дома. в качестве жертвы домашнего насилия, сексуального нападения или преследования; или
(10) Арендодатель, получив уведомление о преследовании арендатора согласно § 5141 (7) или (28) настоящего раздела, прекращает действия, запрещенные подпунктом (а) данного раздела выше.
(d) Арендатор, который иным образом не имеет задолженности по уплате арендной платы, не может воспользоваться защитой, предусмотренной в этом разделе.
76 Дел законов, c. 219, § 1; 70 Del. Laws, c. 186, § 1; 79 Del. Laws, c. 47, § 24; 79 Дел.Законы, c. 65, § 2;Сдам комнату в доме | Подробное руководство
Если вы домовладелец или арендатор, у которого дополнительных мест в вашем доме, сдача комнаты может показаться заманчивым вариантом для заработка дополнительных денег.
И вы не одиноки — единиц совместного жилья стали тенденцией роста за последнее десятилетие. Согласно исследованию Pew Research Center, проведенному в 2017 году, более 7 миллионов взрослых проживают совместно.
Однако, прежде чем вы начнете размещать рекламу в Интернете, важно понять юридические различия между , снимающим комнату в вашем доме , и , отношениями арендодатель-арендатор .
Вот несколько советов , которые помогут вам избежать проблем с законом, а начнут получать пассивный доход .
Выбор правильной правовой формы для вашей ситуации
Если вы арендуете — Договор субаренды / аренды комнаты
Акт сдачи комнаты кому-либо в аренду, когда вы сами являетесь ее арендатором, известен как субаренда .
В этом соглашении субарендатор заключает с вами отдельный договор . Субарендатор должен придерживаться первоначального договора аренды и согласиться с условиями, изложенными в договоре субаренды.
Вы будете продолжать платить арендную плату своему домовладельцу , а ваш субарендатор будет платить вам арендную плату .
Каждый штат и определенных городов имеют свои собственные постановления относительно субаренды .
Нью-Йорк, например, запрещает ограничение субаренды в договоре аренды. Убедитесь, что вы понимаете, что такое субаренда, прежде чем подписывать какое-либо соглашение.
В почти в каждом экземпляре вам нужно будет спросить разрешения у арендодателя и убедиться, что вам разрешено сдавать в субаренду в соответствии с условиями первоначального договора аренды.
Если вы домовладелец — договор аренды / аренды
Вы не могли и мечтать о более успешной жизненной цели, чем , наконец, покупка собственного дома .
Тем не менее, домовладение — это дорогостоящих мероприятий, , и вы думали, как обеспечить дополнительный поток доходов , чтобы оплачивать все это.
Сдать дополнительную комнату в вашем доме — идеальное решение, но сначала вам нужно сделать две вещи :
Шаг 1. При необходимости получить разрешение всех заинтересованных сторон
Ипотечные компании
Если вы платите за дом , сдача комнаты кому-то — отличный способ минимизировать ежемесячные расходы по ипотеке .
Тем не менее, ваш ипотечный кредитор часто требует их согласия , прежде чем вы начнете процесс поиска кого-то для аренды вашей комнаты.
Как правило, сдача в аренду части вашего дома, , пока это ваше основное место жительства , не окажет негативного влияния на вашу ипотеку.
Страховые компании
Подобно ипотечным кредиторам, страховых компаний домовладельцев просто просят вас проинформировать их перед тем, как сдавать в аренду комнату в вашем доме.
Есть определенных мер предосторожности, которых следует помнить, если вы решите сдать комнату и сохранить свой стандартный страховой полис.
Базовое страхование домовладельцев часто не обеспечивает адекватной защиты от любого ущерба, который может быть причинен арендатором, поскольку ваша собственность больше не соответствует условиям страхового полиса , занимаемого владельцем, или , страхового полиса для одной семьи .
Рассмотрите возможность подачи заявления на арендодателя или арендатора страхования e.
В дополнение к покрытию расходов на ремонт вашего дома или потерянного имущества, страховка домовладельца позволит вам взыскать любые невыплаченные арендные платежи .
Страхование арендодателя также действует как страхование ответственности в случае травмы вашего арендатора и поможет вам компенсировать судебные издержки , если вам когда-либо будет предъявлен иск.
Страхование арендатора может быть оформлено на имя вашего арендатора и защитит его личные вещи , например, в случае пожара.
Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, вам больше не нужно разрешение от третьих лиц, чтобы сдавать в аренду комнату в вашем доме.
Шаг 2: Составьте договор аренды
Договор аренды, также известный как договор аренды, является юридически обязательным договором между домовладельцем и арендатором.
Вы и ваш арендатор должны подписать договор аренды , в котором указывается срок аренды, и размер арендной платы в месяц , среди различных других требований.
Как домовладелец, желающий сдать комнату в аренду, после подписания договора аренды вы официально станете домовладельцем , и вы должны соблюдать особые законы о домовладельцах-арендаторах вашего штата — обязательно просмотреть их .
Например, многие штаты требуют, чтобы минимальный срок , который должен предлагаться в договоре аренды, составлял один год .
Широкий пример типичных нормативов арендодателя-арендатора :
Рассмотрите возможность подписания договора аренды с арендатором, если вы уверены, что он надежен, и планируете инвестировать в долгосрочную аренду своей комнаты .
Если вы снимаете комнату на короткий срок — Соглашение о соседстве по комнате
Вы можете позволить себе больше гибкости при аренде комнаты и вообще отказаться от договора аренды или субаренды.
В этом случае договор с соседом по комнате был бы более подходящей альтернативой.
Соглашение о соседстве по комнате — это формальная документация об обязанностях между арендатором и основным жильцом дома, однако без необходимости отнесения основного жильца к домовладельцу .
Как глава домохозяйства , вы можете установить определенные правила , которые ваш арендатор должен соблюдать.
Например:
- Введение комендантского часа
- Ограничение количества гостей
- Требуют выполнения различных дел или задач
Соглашение о соседстве по комнате будет рассматриваться как юридический договор и признаваться судом, если между вами и вашим арендатором возникнут какие-либо проблемы.
Подготовка к аренде комнаты в вашем доме
Определение стоимости аренды
Может быть трудно точно определить , сколько стоит арендовать комнату , но в целом запрос на текущую справедливую рыночную стоимость в вашем районе увеличит ваши шансы на успешную аренду комнаты.
Попытайтесь найти , чтобы найти аналогичные ставки аренды для одноместных номеров в вашем районе через такие сайты, как Craigslist или Trulia.
Сравните несколько факторов при расчете арендной платы:
- Итого ежемесячный платеж по ипотеке (если применимо)
- Ежемесячные страховые взносы домовладельцев
- Стоимость коммунальных услуг
- Метраж комнаты посуточно и мест общего пользования
- Любые желаемые удобства, например, бассейн
Закон предоставляет арендаторам (арендаторам) несколько юридических прав в отношении их аренды.Знание прав этих арендаторов поможет улучшить ваши отношения с арендаторами.
Объявление вашей комнаты
В то время как федеральные жилищные законы запрещают дискриминацию, снимает комнату в вашем доме — это немного другое дело, и оно не полностью подпадает под стандартную сферу действия.
В отличие от аренды дома, вы можете указать язык в списке аренды комнаты, который указывает на предпочтение для кого-то определенного пола.
Например, женщина, желающая сдать комнату в своем доме другой женщине, имеет право отказать в найме мужчине.Однако, если вы увольняете арендатора по какой-либо причине , вы должны сделать то же самое для всех арендаторов .
Различные веб-сайты позволяют легко, как никогда, рекламировать вашу краткосрочную или долгосрочную аренду комнаты.
- AirBnB — Хотя это может быть самый популярный сервис для проживания в отпуске, AirBnB предоставляет домовладельцам возможность продемонстрировать свой дом широкой аудитории потенциальных краткосрочных арендаторов. Имейте в виду, что большинство пользователей ищут ночлег.
- Trulia — онлайн-база данных по недвижимости.Домовладельцы могут легко связаться с арендаторами, желающими снять комнату на длительный срок.
- Roomster — домовладельцы могут создать объявление о долгосрочной аренде комнаты менее чем за минуту.
Все готово
Следующий шаг в успешной аренде комнаты в вашем доме — убедиться, что комната (и дом) находится в хорошем состоянии , и вы принимаете соответствующие меры предосторожности .
Комната должна быть как можно презентабельна , а сам дом должен быть уютным и ухоженным.
Следите за тем, чтобы любой ремонт или модификация , которые необходимо сделать, были выполнены до того, как вы начнете показывать комнату.
- Покраска стен
- Вымойте все полы или ковры
- Проверить исправность всех электрических розеток
- Заменить батарейки в датчике дыма
- Проверить все окна и двери
Затем пройдите по каждой области дома, которую вы хотите, чтобы оставались частной .Подумайте о том, чтобы установить новые замки в комнатах, которые ваш новый арендатор считает « запрещенными, », например в детской спальне.
Проведите инвентаризацию всех личных вещей или ценных вещей и убедитесь, что они хранятся в безопасном и надежном месте .
Наконец, пора назначить встречу с потенциальным арендатором.
Обязательно сообщите всем членам вашей семьи , прежде чем планировать осмотр комнаты, чтобы они могли приспособиться.
Проверка арендатора
Проверка арендатора — это необходимый шаг в процессе аренды помещения.
После того, как вы показали им комнату, попросите их заполнить стандартную заявку на аренду. Основная цель этого заявления на аренду будет состоять в том, чтобы проверить данные арендатора.
Вам следует запросить копии их водительских прав и карточки социального страхования , чтобы провести проверку на наличие судимости.
Это стандартная практика — запросить невозмещаемый сбор для обработки данных проверки.
Работа с налогами
Какой бы ни была причина, по которой вы сдавали комнату в своем доме, вы можете столкнуться с новым налоговым бременем .
Доход от аренды считается налогооблагаемым доходом Налоговой службой. Таким образом, в день уплаты налогов необходимо сообщить .
Есть специальных инструкций , изложенных IRS в зависимости от того, использовали ли вы жилую единицу (арендуемую недвижимость) в качестве основного места жительства, и , как долго дом был арендован.
| Не используется как дом | Используется как дом (снимается менее чем на 15 дней) | Используется как дом (снимается более чем на 15 дней |
|---|---|---|
| Сообщать обо всех доходах от аренды | Не требуется сообщать о доходах и расходах от аренды | Сообщать обо всех доходах от аренды |
| Разделите расходы между личным использованием и арендой | Разделите расходы между личным использованием и арендным использованием | |
| Вычтите все арендные расходы, если у вас была чистая прибыль | ||
| Вычет определенных расходов на аренду ограничен, если у вас был чистый убыток |
Важно отметить, что любой доход от аренды , который вы получаете в процессе сдачи комнаты в аренду, не может быть использован для получения более крупного кредита, если вы решите рефинансировать ипотечный кредит.
Заключение
Аренда комнаты в вашем доме может стать ценным опытом обучения e для любого домовладельца, заинтересованного в управлении недвижимостью.
Вы получите важное представление о , что нужно, чтобы стать арендодателем , без необходимости ориентироваться во всей правовой среде, связанной с тем, чтобы стать арендодателем на полную ставку.
Тем не менее, это также отличный способ минимизировать огромные затраты на домовладение и обеспечить надежный доход для вас и вашей семьи.
Права и обязанности смежных землевладельцев: основы
«Человек — не остров» — хорошо известное высказывание, которое, кажется, продвигает мысль о том, что все люди связаны друг с другом общими целями и обязательствами. То же самое можно сказать и о недвижимости: «Ни одна земля не существует изолированно». Если кто-то владеет землей, он должен иметь дело со всеми людьми, которые окружают землю и владеют землей, которая дает доступ к этой земле. Этот простой факт привел к тысячелетнему существованию общего права, за которым последовало статутное право в отношении прав и обязанностей владельцев собственности, чьи земли примыкают к ним.
Большинство законодательных актов и прецедентного права в отношении недвижимости основаны на законах штата, но также могут быть наложены федеральные законы об опасных отходах, защите окружающей среды и различных недискриминационных требованиях к размещению. Кроме того, почти все штаты имеют общие темы в своих законах в отношении прав и обязанностей соседних землевладельцев, большинство из которых вытекают из английского общего права, и все они разделяют базовое понимание основного права землевладельца на пользование собственностью: в определенных «разумных» пределах.Уравновешивание разумного использования собственности с правом соседних владельцев на разумное использование своей собственности составляет основную напряженность в этой области права.
В этой статье кратко рассматриваются основные вопросы и права, которые касаются соседних землевладельцев, с упором на обычный закон штата. Читателю рекомендуется прочитать наши статьи на этом веб-сайте по вопросам Private Nuisance on the Land , Encroaching Trees , Adverse Possession и Prescriptive Easement .
Основные права и определения
Соседние землевладельцы — это люди, например, ближайшие соседи, которые владеют землей, имеющей общие границы и, таким образом, имеют взаимные права, обязанности и ответственность. Взаимные права и обязанности соседних землевладельцев существовали по общему праву, но неизменно изменялись или расширялись законами различных штатов и решениями судов.
В целом, основная идея заключается в том, что соседних землевладельцев должны использовать свою собственность разумно, не нарушая при этом права владельцев прилегающих земель . Действия, предпринятые землевладельцем, которые присваивают прилегающую землю или существенно лишают соседнего собственника разумного пользования своей собственностью, являются незаконным использованием своей собственности.
Соседние землевладельцы несут определенные взаимные права, обязанности и обязательства. Предполагается, что землевладельцы будут использовать свою собственность разумно, не ущемляя права соседних землевладельцев. Использование не должно необоснованно вмешиваться или нарушать права соседних землевладельцев или создавать частные неудобства .В соответствии с этим общим требованием, землевладелец может использовать свою собственность в соответствии со своей волей при условии, что такое использование не причинит вреда какому-либо соседнему землевладельцу (и не нарушит множество государственных и федеральных законов в отношении зонирования и экологических опасностей). и т. д. и т. д.)
Землевладелец освобождается от ответственности за вред, причиненный соседнему собственнику, если землевладелец «разумно использует» свое имущество. Однако правило, позволяющее человеку использовать свою собственность таким образом, чтобы причинить вред чужой собственности без какой-либо ответственности, будет ограничено и тщательно определено в судах и в законодательных актах.
Использование землевладельцем своей собственности становится неразумным и незаконным, если оно представляет собой присвоение прилегающей земли и если это в значительной степени лишает соседнего собственника его / ее собственности разумного пользования. Brownsey против General Printing Ink Corp ., 118 N.J.L. 505 (Sup. Ct. 1937).
Обратите внимание, что если действия землевладельца находятся в пределах его / ее законных прав, мотивы, которые вынуждают его / ее делать определенные вещи на его / ее собственной земле, несущественны.При этом землевладелец не вправе освобождать собственное имущество от неблагоприятного состояния, создавая аналогичное состояние на земле соседа.
В деле Abbinett v. Fox 103 NM 80 (NM Ct. App. 1985) общий закон большинства штатов изложен правильно: в этом случае отмечается, что землевладелец имеет право использовать свою собственность таким образом, чтобы максимизирует его / ее удовольствие. Однако пользование не должно необоснованно нарушать или нарушать права соседних землевладельцев или создавать частные неудобства.
В деле Southwest Weather Research, Inc. против Дункана 319 S.W.2d 940 (Tex. Civ. App. El Paso 1958) , суд постановил, что разумное использование собственности включает право на естественные осадки. Суд отметил, что все формы естественных осадков являются элементами естественного состояния земли. Осадки, такие как воздух, кислород, солнечный свет и почва, необходимы для многих разумных способов использования земли. В той мере, в какой дождь важен для землепользования, землевладелец имеет право на естественные осадки.
Землевладелец обязан использовать свою собственность разумным образом, избегая повреждения прилегающей собственности или причинения необоснованного вреда другим людям, находящимся поблизости. Соответственно, ответственность может быть возложена на соседнего землевладельца или арендатора, если это лицо создает опасные условия.
Проверка допустимого использования зависит не только от таких факторов, как использование или причинение вреда в результате действия, или если травма возникла в результате естественных последствий или неудобств.Скорее, критерий допустимого использования определяется с учетом таких факторов, как разумное осуществление господства над собственностью, интересы, затрагиваемые владельцем собственности и его / ее соседей, а также государственная политика.
Принципы закона о халатности могут также иметь отношение к вопросу разумного использования. Разумное использование земли соседним землевладельцем определяется с учетом обстоятельств в каждом конкретном случае.
Землевладелец может использовать свою собственность таким образом, чтобы это могло причинить некоторые неудобства его / ее соседу.Однако землевладелец не имеет права причинять вред своему соседу. Если использование землевладельца удовлетворяет критерию разумности, любой случайный вред соседу землевладельца является «damnum absque injuria», что означает потерю без ущерба. Что является «случайным», решает суд, исследуя все обстоятельства ситуации.
Как правило, один сосед жалуется на звук строительства, но если строительство ведется в разумные часы работы, это разрешено.И наоборот, если конструкция рассыпает опасную пыль на землю соседей, ответственность будет лежать. Все дело в разумном использовании.
Обратите внимание, что в деле Sussex Land & Live Stock Co. против Midwest Refining Co 294 F. 597 (8-й округ, Вайоминг, 1923 г.) владелец собственности, расположенной ниже по течению, утверждал, что он пострадал от загрязнения от буровой установки выше по течению. Буровик, занимающийся разведкой и добычей нефти, утверждал, что ущерб был нанесен без противоправных действий. Суд отметил, что если использование земли затрагивает других, такое использование должно быть разумным, чтобы избежать ответственности.Суд постановил, что правило, позволяющее человеку использовать свою собственность таким образом, чтобы причинить вред чужой собственности без какой-либо ответственности, должно быть узко ограничено и тщательно определено .
Суд добавил, что термин «разумный» зависит от всех затронутых интересов как землевладельца и его / ее соседа, так и государственной политики. Однако есть определенные ограничения, за которые его нельзя продлевать. Одним из необоснованных и незаконных ограничений является физическое вторжение на землю одного владельца другим владельцем.Не может быть «чертовски абсурдной инсурии» там, где есть такое нарушение . Таким образом, владелец, который физически вторгается на чужую землю, будет привлечен к ответственности.
Влияние на закон
В большинстве юрисдикций соблюдение постановления о зонировании не обезопасит человека от последствий неразумного использования собственности, которое приводит к посягательству на частные права его / ее соседа. Однако неизменно нарушение постановлений о зонировании является убедительным доказательством того, что использование неразумно, и, конечно, ответственность за нарушение постановлений о зонировании может быть возложена независимо от судебных исков со стороны соседних землевладельцев.
Закон может разрешить соседу временный доступ к прилегающей собственности землевладельца для проведения необходимого ремонта. Например, в Южной Каролине владельцу временно разрешен доступ к прилегающей собственности землевладельца для улучшения, ремонта или обслуживания собственности владельца. Однако имущество не должно приходить в такое состояние, чтобы угрожать здоровью и безопасности населения.
Большинство юрисдикций, особенно в городских районах, приняли множество законов, ограничивающих использование земли, регулирующих строительство и шум при строительстве, и т. Д.Эти законы могут быть государственными или местными, и землевладелец должен проконсультироваться с ним, прежде чем предпринимать какие-либо действия. Нарушение любого из этих постановлений почти всегда дает правовую защиту пострадавшему владельцу прилегающей собственности.
Опасные виды деятельности
Ультраопасная деятельность по общему праву деликтов является такой опасной по своей природе, что лицо, занимающееся такой деятельностью, может быть привлечено к строгой ответственности за травмы, причиненные другому лицу, даже если лицо, участвовавшее в такой деятельности, понесло все разумные меры предосторожности для предотвращения травм других людей.
Следующие факторы определяют деятельность как сверхопасную:
- Относительная возможность причинения вреда.
- Уровень серьезности потенциального вреда.
- Если возможность причинения вреда снижена с особой осторожностью.
- Перевешивает ли риск деятельности ее социальную ценность.
- Несоответствие деятельности в районе начала
В некоторых юрисдикциях ответственность за ущерб соседнему владельцу от сверхопасных видов деятельности на чьей-либо земле основывается на халатности, а не на строгой ответственности, которая налагает ответственность, даже если небрежность не имеет места.См. Klostermann v. Houston Geophysical Co. , 315 S.W.2d 664 (Tex. Civ. App. San Antonio 1958). Большинство юрисдикций налагают не делегируемую обязанность проявлять разумную осторожность, если землевладелец знает или должен знать, что опасные по своей сути действия выполняются на его или ее собственности даже независимыми подрядчиками (см., Например, Kinsey v. Spann , 139 NC App. 370, 533 SE2d 487 (2000)), и, таким образом, любая халатность со стороны рабочих может быть вменена собственнику собственности.
Взаимность обязательств и прав
Соседние землевладельцы, владеющие землями, имеющими общие границы, имеют взаимные права, обязанности и ответственность. Взаимные права и обязанности соседних землевладельцев существовали по общему праву, но были изменены законами различных штатов и решениями судов. Строгая и абсолютная ответственность — примеры обязательств между соседними землевладельцами. Согласно деликтному праву строгая ответственность возлагает на человека ответственность за ущерб и убытки, причиненные его / ее действиями или бездействием, независимо от халатности или вины.Строгая ответственность отличается от абсолютной ответственности. При абсолютной ответственности требуется только виновное деяние или actus reus.
Некоторые юрисдикции следуют доктрине английского права Rayland v Fletcher , согласно которой лицо, которое для своих собственных целей приносит на свою землю, собирает и хранит на ней все, что может причинить вред, тогда это должно храниться / ее собственное помещение на свой страх и риск, и несет строгую ответственность за весь ущерб, который является естественным следствием его побега, даже при отсутствии халатности или другого виновного поведения со стороны ответчика. Райлендс против Флетчера , 1868 WL 9885 (HL 1868).
Тесно связана с доктриной Райлендс против Флетчера доктрина строгой ответственности за травмы, полученные в результате сверхопасных и аномально опасных видов деятельности. Даже без халатности тот, кто использует что-то опасное по своей природе на своей земле, которое может нанести ущерб собственности его / ее соседа, несет ответственность за такой ущерб. Однако доктрина строгой ответственности за сверхопасные виды деятельности часто ограничивалась нанесением ущерба соседнему имуществу и лицам, находящимся на соседнем имуществе.
Строительство на земле
Землевладелец при строительстве зданий и других сооружений должен разумно и надлежащим образом использовать свою собственность. В деле Ainsworth v. Lakin , 180 Mass. 397 (Mass. 1902) Суд постановил, что землевладелец обязан проявлять разумную осторожность, чтобы сооружения не стали опасными для соседних владельцев. Однако землевладелец вправе возвести фундамент под предполагаемую постройку на любую высоту. При отсутствии партийной стены фундамент следует закладывать и строить на собственных помещениях и опираться на них.Кроме того, что касается засыпки, выполненной в помещениях землевладельца над естественной поверхностью, землевладелец не может использовать стену на земле соседнего собственника в качестве искусственной опоры.
В деле Миллер против Макклелланда , 173 N.W. 910 истец и ответчики являлись собственниками прилегающих участков. Истец построил на своем участке здание и партийную стену. Ответчик во время строительства на своем участке навалил заполнитель на стену истца, не предусмотрев никаких мер по защите ее стены или здания.Участок ответчика наклонился вниз, в результате чего истец получил повреждения стены и здания. Суд постановил, что ответчик несет ответственность за нанесение ущерба стене истца. Суд отметил, что ответчик имеет право построить фундамент для предполагаемого здания до такой высоты, какой он пожелает. Но при отсутствии партийной стены такой фундамент должен поддерживаться собственными помещениями ответчика. Также ответчик не имеет права использовать партийную стену в качестве искусственной опоры для заливки, сделанной в его помещении над естественной поверхностью своего участка.
В деле Long v. Magnolia Hotel Co , 227 Miss. 625 (Miss. 1956) Суд постановил, что владелец должен использовать свою землю так, чтобы не ущемлять законные права своих соседей. Владелец, который поддерживает или допускает наличие чего-то потенциально опасного для прилегающей собственности, должен принять меры, чтобы его сосед не пострадал от этого. Суд отметил, что каждый собственник должен использовать свою землю разумным образом с должным учетом прав и интересов других.Владелец, который по неосторожности повредил свою собственность, несет ответственность за причиненный ущерб. Действие может быть законным само по себе, но потенциально может нанести ущерб прилегающей собственности. А то, что соседнее поврежденное здание некачественное, не является веской защитой. Неправильно построенное здание или здание, осужденное муниципальными властями, не является защитой от иска за небрежное повреждение соседнего здания. Неспособность собственника проявить разумную осторожность для предотвращения повреждения прилегающей собственности в результате падения опасной стены или ее частей влечет за собой ответственность за халатность.
Строение или стена в полуразрушенном состоянии и та, которая угрожает обрушиться и повредить прилегающие помещения, рассматриваются как продолжающееся неудобство. Пенсильвания Р. Ко. Против Келли , 77 Нью-Джерси Ур. 129 (гл. 1910)
В деле Hevel v. Stangier , [238 Ore. 44 (Or. 1964) Суд постановил, что в отсутствие статута присяжные должны установить время, в которое владелец опасного сооружения становится ответственным за отказ на со своей стороны проявлять разумную осторожность для устранения опасности.
Если собственник нанимает независимого подрядчика для работы или строительства и повреждает прилегающую собственность, то владелец собственности несет ответственность перед соседними собственниками за ущерб, нанесенный их имуществу в результате халатности подрядчика. В деле Pumphrey v. J. A. Jones Constr. Co , Суд постановил, что независимый подрядчик, привлеченный землевладельцем для работы или строительства, несет ответственность перед соседними владельцами за ущерб их собственности, причиненный его / ее халатностью. Подрядчик также несет ответственность за ущерб, причиненный работниками подрядчика при выполнении работ или строительства.Даже если подрядчик не проявил халатности, он / она несет ответственность за ущерб прилегающему имуществу, причиненный опасными по своей сути инструментами, использованными в работе.
В Огайо, Кас. Ins. Co. против Davey Tree Expert Co, 173 N.E.2d 412 (Ohio Mun. Ct. 1959) Суд постановил, что подрядчик несет ответственность за ущерб, нанесенный прилегающему имуществу в результате халатности при вырубке большого дерева. Суд отметил, что подрядчик несет ответственность, даже если дерево упало не на прилегающий участок, а, скорее, на улицу, потому что оно сломало инженерные коммуникации при падении, тем самым нарушив обслуживание прилегающего участка.
В деле Divicent v. Sanderson, 239 La. 51 (La. 1960) Суд признал землевладельца ответственным за ущерб, причиненный прилегающему имуществу в результате работ по забивке свай, выполненных подрядчиком.
В некоторых случаях суды постановили, что землевладелец не несет ответственности за ущерб, нанесенный смежному имуществу в результате работы на строительной площадке, если метод, способ и оперативные детали работы не находятся под его / ее контролем.
Реально говоря, особенно в Калифорнии, если ваш подрядчик повреждает прилегающую землю, и подрядчик, и вы должны спланировать начало судебного процесса против вас обоих.
Темы и заключение
Роберт Фрост написал: «Хорошие заборы — хорошие соседи». Но он также написал, что есть что-то неестественное в том, чтобы отгородиться от соседа.
Сочетание сотрудничества и права на сохранение единоличного контроля над своей собственностью — это суть «жизни со своими соседями», но длинный, длинный список дел и законодательных актов указывает на то, что это сочетание часто является предметом споров между соседними владельцами, правительство и собственник спорят, кто что может делать.У эмоций есть способ преодолеть здравый смысл, когда оспариваются права собственности, и этот автор видел десятки случаев, когда экономическая выгода для сторон игнорировалась из-за вспыхнувшего гнева, а юристы были единственными, кто извлекал выгоду из спора.
Но иногда, независимо от того, насколько разумным может быть владелец, он или она должны противостоять соседу, который просто не будет разумным, и суды неизбежно являются единственным форумом, в котором вопрос может быть решен. В таких случаях, как бы неохотно ни начиналась борьба, нужно решительно противостоять соседу, поскольку стоимость земли может быть навсегда неблагоприятно изменена, если права человека не будут защищены.Доктрины отказа и эстоппеля, а также предписывающего сервитута и прескриптивного сервитута могут позволить соседу получить права на свою землю в случае несвоевременного оспаривания иска. Бездействие может быть достаточным действием, чтобы потерять права и ценность.
Например, один клиент этого офиса не протестовал против строительства дороги на удаленной части земли, принадлежащей владельцу, которую сосед построил без разрешения или согласия, но которую владелец разрешил в течение десяти лет без протеста.Когда пришло время продать собственность, у соседа был полностью сформированный предписывающий сервитут на часть земли, которую предполагаемый покупатель хотел использовать под гостевой дом. Продажа сорвалась.
Таким образом, необходимо сочетать разумные дружеские отношения с четкой и практической защитой своих прав. Только таким методом соседние собственники могут создать долгосрочные, подходящие и взаимовыгодные отношения с недвижимостью.
Общие права арендатора | Бесплатная информация
Конфиденциальность
Когда домовладелец сдает вам свою квартиру, он продает вам право исключительного владения вашей квартирой.Арендодатель предпочитает иметь деньги, а не исключительное владение, как если бы он продал собственность кому-то другому — он больше не имеет права владения. Если арендодатель входит в вашу съемную квартиру, он является нарушителем, как и любой посторонний, за одним особым исключением.
В соответствии с разделом 1954 Гражданского кодекса арендодатель может войти в вашу арендуемую квартиру (1) в чрезвычайной ситуации, например, при пожаре или поломке трубы, или (2) при заблаговременном уведомлении в разумные сроки, и только затем для осмотра, ремонта или демонстрации квартиры, в обычное рабочее время.Предполагается, что уведомление за 24 часа будет разумным, но может быть разумным и более короткий срок. Вам не обязательно быть дома, когда они приходят, но они несут ответственность за все, что было украдено или сломано во время такого входа.
Управляющего, который шпионит в вашей квартире, потому что у него есть ключ, можно контролировать практическими средствами, даже если нет никаких юридических полномочий, разрешающих или запрещающих такую практику. Напишите письмо владельцу, копию в местную полицию, о краже со взломом управляющего. Измените замки или добавьте цепной замок к двери, чтобы доступ менеджера был ограничен.Вам следует спланировать переезд, если владелец не ограничивает вход менеджера, но, по крайней мере, ваша конфиденциальность будет защищена.
В настоящее время закон требует, чтобы домовладелец обеспечивал дверные замки с глухим засовом и соответствующие замки на окнах сдаваемого в аренду жилья. Раздел 1941 Гражданского кодекса. 4. Невыполнение этого требования нарушает «гарантию пригодности для проживания», позволяя арендатору съехать, отремонтировать и вычесть или удержать арендную плату в качестве средства правовой защиты.
Иногда появляется менеджер, который хочет выселить арендатора за отказ заниматься сексом.Законы Калифорнии о сексуальных домогательствах теперь разрешают арендатору подавать в суд на менеджера и арендодателя за сексуальные домогательства, но, похоже, закон по-прежнему разрешает такое выселение.
Просроченные платежи и льготные периоды
Это область закона о арендодателях и квартиросъемщиках, которая, по мнению большинства судей, отличается от арендаторов жилых помещений. Плата за просрочку обычно представляет собой фиксированную сумму или процент от арендной платы, которую арендодатель намеревается взимать, если вы не платите арендную плату к определенной дате. Просроченные платежи встроены во многие контракты, чтобы стимулировать своевременную оплату, но Законодательный орган недавно внес поправки в закон, запрещающие штрафы за просрочку платежа в договорах аренды жилья .Закон не наказывает домовладельца за попытку украсть его у вас.
Плата за просрочку платежа юридически описывается как «положения о заранее оцененных убытках», что означает, что в качестве штрафа за нарушение конкретного обещания в контракте выбирается произвольная сумма — в данном случае — для выплаты арендной платы к заданной дате. Раздел 1671 Гражданского кодекса предусматривает, что договор аренды жилого помещения не может содержать положение о заранее оцененных убытках, за исключением случаев, когда это невозможно или крайне сложно рассчитать точный ущерб, понесенный в результате нарушения.В противном случае оговорка о пени за просрочку платежа недействительна и не имеет юридической силы, как и положение о невозмещаемом гарантийном депозите. Однако допустимы проценты в размере 30 центов в день, если это предусмотрено контрактом.
Арендодатели попытаются оправдать штраф за просрочку платежа, описав время, необходимое для дополнительных расчетов, поездок в банк, телефонных звонков и другого времени, затрачиваемого из-за одного просроченного платежа. Конечно, это надумано, и в действительности управляющая компания получает одинаковую сумму денег независимо от любого просроченного платежа, а любая дополнительная работа незначительна.Более сильным аргументом является то, что в разделе 3302 Гражданского кодекса говорится, что ущерб от неуплаты суммы — это сама сумма плюс проценты по законной ставке [1/3650 от суммы в день — около 20 центов]. Таким образом, размер просрочки платежа установить несложно; закон определяет это.
Это юридический аргумент. Вы можете распечатать его, если вам нужно убедить арендодателя или судью в своей позиции, и вы можете использовать его для справки.
Тактически вы принимаете решение о том, когда и как решать проблему.Вы можете подписать договор аренды с положением о пени за просрочку, и вы не отказались от своих прав, сделав это, поскольку положение о пени за просрочку платежа является незаконным и недействительным. Столкнувшись со спросом, вы можете заплатить его в знак протеста или описать деньги как предоплату арендной платы и избежать немедленных хлопот. Позднее, если вас выселяют за неуплату арендной платы, необходимо учитывать вашу предыдущую переплату за просрочку платежа, и, таким образом, трехдневное уведомление становится недействительным из-за требования большей арендной платы, чем было причиталось [т. Е. Требуется месяц, но вы должны только за месяц минус ранее уплаченного сбора за просрочку платежа].Вы выигрываете дело по техническим причинам или, по крайней мере, получаете отличную позицию для заключения сделки на выгодных для вас условиях. Если у вас сейчас мало денег и вы не можете заплатить даже текущую арендную плату, надейтесь, что вы получите уведомление о выселении, в котором запрашивается арендная плата плюс плата за просрочку. Сценарий тот же, за исключением того, что вам не нужно использовать прошлые переплаты для кредита; уведомление недействительно на его лице.
Закон не предусматривает официального «льготного периода» для арендных платежей. В договорах аренды обычно указывается, что если арендная плата не выплачивается до 5-го числа, взимается штраф за просрочку платежа.Опять же, поскольку просрочка платежа сама по себе является незаконной, угроза совершить незаконное действие в конкретный день не помогает домовладельцу. Функционально закон предусматривает своего рода льготный период. Если арендная плата подлежит оплате в первый день, домовладелец не может уведомить вас за 3 дня о внесении арендной платы или увольнении до 2-го. 2-й день — это «ноль» 3-дневного уведомления, так что последний день для выплаты и удовлетворения этого 3-дневного уведомления приходится на 5-е число месяца. Если этот третий день также приходится на официальный выходной или выходной, ваш последний день продлевается до следующего банковского дня, который может быть вплоть до 9-го.
Если ваша зарплата выплачивается в то время, когда платеж становится затруднительным, вы можете предложить арендодателю увеличить свой гарантийный депозит на месячную арендную плату, чтобы вы фактически платили месяцев вперед текущих один. То есть вы заплатите апрель в марте, но думайте об этом как об аренде за март, даже если вы заплатили 15 марта. Было бы еще рано. Процент, потерянный на эти деньги, — ничто по сравнению с экономией хлопот и тактическим преимуществом, которое вы создаете себе, делая это в то время, когда оно может вам понадобиться.
Расторжение договора аренды
Может наступить время, когда вам придется «разорвать договор аренды». Возможно, вас только что перевели на работу в другой город, или вас уволили, или вам придется вернуться на восток, чтобы позаботиться о своих родителях. Случаются вещи более важные, чем договор аренды, но вы также не хотите оставлять без внимания концы с концами.
Помесячная аренда может быть прекращена любой стороной, направив письменное уведомление за 30 дней о том, что аренда по адресу X прекращается через 30 дней после этого уведомления.Тем не менее, арендатор, проживший там не менее одного года , имеет право на получение 60-дневного уведомления за 60 дней, если только выселение не касается въезда нового покупателя дома или квартиры [в этом случае 30 дней] [Гражданский кодекс 1946.1] Более длительная аренда, например, на год или около того, — это другое дело. Общее правило заключается в том, что вы несете ответственность за всю арендную плату за оставшийся период аренды, независимо от того, живете вы там или нет. Некоторые договоры аренды выглядят как договоры аренды, потому что в них говорится, что вы не получите обратно свой гарантийный депозит, если не останетесь на весь год, но при ближайшем рассмотрении они представляют собой просто ежемесячные соглашения с незаконными положениями о невозвращаемом гарантийном депозите в них.Будьте уверены в том, что у вас есть.
Если у вас нет юридически действительной причины для расторжения договора аренды, арендодатель по-прежнему обязан по закону минимизировать последствия вашего нарушения, пытаясь сдать квартиру повторно. Юридический термин — «уменьшение ущерба». Например, вы уезжаете через 4 месяца годовой аренды. Арендодатель пытается повторно сдать его в аренду и находит кого-то, кто будет платить по той же ставке, начиная с 6-го месяца. Вы должны до конца 4-го и всего 5-го месяца, но не после этого. Арендодатель не может взимать двойную ренту.В качестве альтернативы домовладелец найдет кого-нибудь, кто будет снимать вашу квартиру за 1000 долларов за 900 долларов, начиная со следующего дня после вашего отъезда. Затем вы должны будете получить разницу в 100 долларов за оставшийся срок аренды. Напротив, если домовладелец не , а попытается сдать квартиру повторно, и вы можете показать это, арендодатель ничего от вас не получит из-за неспособности уменьшить ущерб. Между ними находится серая зона, где домовладелец прилагает минимальные усилия для повторной аренды или арендует по более высокой ставке, чем вы заплатили.Судья должен был определить, было ли это уменьшением ущерба.
Если у вас нет юридически обоснованной причины для расторжения договора аренды, лучше всего сообщить о факте своего выезда арендодателю в письменной форме и сохранить копию, указав, что ваша квартира будет доступна для просмотра потенциальным арендаторам в соответствии с Гражданским кодексом. 1954 [разумное предварительное уведомление (например, за 24 часа), только в рабочее время]. Вы также можете разместить свое собственное объявление в Recycler или аналогичном [бесплатные объявления], и потенциальные арендаторы позвонят вам.Запишите их имена, рабочие и домашние номера, а затем отправьте их домовладельцу в качестве замены. Если домовладелец заявляет, что не смог никого найти, у вас есть список, чтобы оспорить это и показать его неспособность уменьшить ущерб.
Юридически действительной причиной для расторжения договора аренды является , а не , что вы съехали, ваша жизнь каким-то образом изменилась, что ваш соарендатор ушел или у вас закончились деньги. Юридически действительная причина прекращения действия связана с самой единицей.Если он сгорит в огне или помечен желтой меткой после землетрясения, очевидно, что договор аренды заканчивается. Однако вы можете найти юридически действительную причину выселения, основанную на непригодных для проживания условиях.
Гражданский кодекс 1942 года разрешает прекращение аренды [любого рода] без предварительного уведомления после освобождения квартиры, если причиной ухода являются непригодные для проживания условия. Условия не должны быть настолько суровыми, чтобы вы могли удерживать арендную плату. Скорее, они относятся к той же категории [и уставу], что и средства правовой защиты с вычетом и ремонтом.То есть, если состояние отрицательно сказывается на обитаемости, можно либо отремонтировать и вычесть , либо просто оставить .
У большинства сдаваемых в аренду квартир что-то не так: отсутствуют замки на дверных ригелях, отсутствуют экраны, неподходящие емкости для мусора, неисправные электрические розетки, медленный слив и т. Д. Если у вас есть такая причина, и, очевидно, чем хуже они, тем лучше Причина в том, что вы можете законно расторгнуть договор аренды, даже если случайно вас перевели в Чикаго.Вам необходимо заблаговременно в разумные сроки, но это может быть устное уведомление. Если вы упомянули о дефекте менеджеру в прошлом месяце, но он все еще не был устранен, вы должны указать это в своем письме о расторжении, чтобы судья прочитал запись о вашем заблаговременном уведомлении. Условия непригодности для проживания, которые арендодатель не может исправить в разумные сроки, являются юридически обоснованными причинами для прекращения аренды. И да, картинки и свидетельство было бы неплохо, на всякий случай, если вам понадобится это доказать позже.
Иногда домовладелец соглашается расторгнуть договор аренды, но за определенную плату. Следите за условиями. В приличном пункте освобождения должно быть сказано, что если вы платите арендную плату за один месяц, они полностью освобождают вас от остальной части аренды. Иногда, однако, управляющая компания говорит вам, что вы должны заплатить им немного денег, чтобы их «освободили», но все равно будет должна им деньги за то время, пока они не сдадут место в аренду; вы будете платить деньги за «выпуск» впустую, так как остальное — это все, что вы должны в любом случае.Убедитесь, что вы тоже не отказываетесь от своего депозита. Иногда они говорят, что вы «освобождены» от аренды или «не беспокойтесь об этом», а затем выставляют вам счет или судебное решение на оставшийся срок аренды. Если они искренни в этом, они изложат это письменно.
В качестве дополнительной меры предосторожности вы можете сдать устройство в субаренду другому лицу. Это может создать проблемы, поскольку руководство может запретить субаренду. Однако, поскольку они обязаны уменьшить ущерб, как они оправдывают выселение платящего субарендатора? Они получают пустую квартиру, но не могут утверждать, что они минимизировали свои потери в отношении срока аренды.Они простреливают себе ногу. Иногда субарендатор занимает это место и подписывает новый договор аренды.
Жильцы NYCHA теряют монитор, защиту от плесени в частной смене
Подпишитесь на « THE CITY Scoop », нашу ежедневную рассылку новостей, в которой мы отправляем вам подобные истории с утра.
Тавана Майерс живет в государственном жилом доме на 10-м этаже со своим Йорком Кейси, рядом серебряных кислородных баллонов, табличкой «Не курить» на двери и небулайзером с маской на случай, если ее астма подействует.
Иногда в ее ванной накапливается мерзкая черная плесень из-за того, что вентиляционное отверстие сломано. Она вытирает его и просит Управление жилищного строительства Нью-Йорка прийти и решить основную проблему, чтобы это больше не повторилось.
«Там он становится черным, и мне нужно вытереть его, я не могу так жить», — сказала 58-летняя Майерс, указывая на угол своей ванны. «Они быстро исправляют ошибки. Пришел носильщик, наложили пластырь ».
В настоящее время ее застройка NYCHA в Спринг-Крик, Бруклин, находится под пристальным вниманием независимого федерального наблюдателя в рамках городского соглашения с U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития — а также находится под наблюдением федерального судьи в рамках юридического соглашения об устранении токсичной плесени из квартир.
Скоро вся эта защита исчезнет.
Это потому, что Linden Houses, где живет Майерс, входит в постоянно растущий список государственных жилых комплексов, которые планируется передать в частное управление в рамках подписанной мэром Билла де Блазио попытки исправить разрушающееся государственное жилье с помощью скандальной программы, известной как Rental Assistance. Демонстрация, она же RAD.
Большие лазейные ткацкие станки
Гигантская лазейка как в соглашении о наблюдении, так и в урегулировании спора о пресс-формах прямо гласит, что, когда разработка переходит в режим RAD, надзор со стороны наблюдателя и суда прекращается, как стало известно THE CITY.
Тысячи арендаторов уже лишились этих ограждений. Скоро последуют еще тысячи.
По данным NYCHA, по состоянию на среду 5 147 квартир в восьми комплексах вошли в состав RAD и были исключены из-под контроля и надзора со стороны суда.Еще 4 343 экземпляра выйдет к июню и еще 5 908 — к концу года.
В общей сложности 62 000 квартир — почти треть всего фонда NYCHA — должны быть сняты с контроля и иска по плесени к тому времени, когда де Блазио обещал преобразовать RAD в 2028 году.
Группа, подавшая иск о защите от плесени, сообщила THE CITY, что при необходимости вернется в суд, чтобы бороться за то, чтобы все квартиры NYCHA были покрыты.
Между тем, председатель NYCHA Грегори Расс — давний чемпион RAD — недавно заявил, что готов включить в программу еще больше квартир.
Под новым управлением
В рамках федеральной программы RAD NYCHA продолжает владеть жилыми комплексами, но застройщики модернизируют здания, используя ссуды и гранты, субсидируемые налогоплательщиками. Затем частные фирмы управляют зданиями, собирая арендную плату и выполняя техническое обслуживание, включая устранение плесени.
Арендная плата по-прежнему ограничивается одной третью дохода семьи арендатора, а остальную часть оплачивает федеральное правительство.
Когда де Блазио объявил о своем плане по значительному расширению использования RAD в Нью-Йорке в ноябре 2018 года, он подчеркнул, что его основная идея заключается в том, что программа не является приватизацией государственного жилья.«Государственный сектор, NYCHA и город Нью-Йорк сохраняют контроль над землей и решениями», — сказал он.
В тот день мэр не упомянул о своих продолжающихся обсуждениях с секретарем HUD Беном Карсоном и федеральными прокурорами Манхэттена, которые вскоре привлекут независимого федерального наблюдателя, чтобы убедиться, что NYCHA предоставляет здоровые и безопасные квартиры своим 400 000 арендаторам.
Министр жилищного строительства Бен Карсон объявляет о сделке с мэром Биллом де Блазио о назначении нового федерального наблюдателя, контролирующего NYCHA, январь.31 января 2019 г. Бен Фрактенберг / ГОРОДКогда это соглашение было подписано 31 января 2019 года, оно включало раздел III, параграф 15, в котором говорилось, что если квартира будет преобразована в RAD, «тогда обязательства этого соглашения больше не будут применяться в отношении этих преобразований с момента закрытия. соответствующей транзакции ». Юридический текст на странице 4 29-страничного документа означает, что здания RAD не подлежат такому надзору, как другие комплексы NYCHA.
Мэр также не упомянул, что, когда квартира переоборудована в RAD, она снимается с судебного решения по очистке от плесени, известного как соглашение Baez.В то время объект, о котором объявил мэр, — Betances Houses в Бронксе — все еще находился под защитой Баэза.
Эта защита закончилась, когда Betances перешел на RAD в июле этого года.
Даты иска до 2013 г.
В иске Баэса, поданном в декабре 2013 года консорциумом церквей и защитников жилищного строительства под названием Metro IAF, NYCHA обвиняется в нарушении Закона об американцах с ограниченными возможностями, поскольку не удаляет плесень в квартирах, у жильцов которых есть респираторные заболевания.
Тогдашний мэр Майк Блумберг и NYCHA урегулировали дело указом о согласии, обещавшим агрессивные реформы и сроки очистки. Поскольку это было одобрено как коллективный иск, урегулирование первоначально распространялось на все 177 000 квартир государственного жилья, в результате чего все они находились под юрисдикцией федерального судьи Манхэттена Уильяма Поли.
Начало поселения было ухабистым. Но после того, как Поли приказал NYCHA пересмотреть свои стратегии для более агрессивной борьбы с плесенью, в ноябре 2018 года было одобрено переписанное соглашение, которое включало назначение специального мастера для отслеживания обещанных результатов и омбудсмена для рассмотрения жалоб арендаторов на местах.
Примеры подозрения на плесень в муниципальных жилых комплексах города. Через Федеральный искС тех пор количество квартир, подпадающих под судебный надзор, предусмотренный в сделке с Баэзом, начало сокращаться — тенденция, которая касается фонда Metro Industrial Areas Foundation, группы, которая в первую очередь подала иск.
«Квартиры RAD не должны быть освобождены от тех же агрессивных методов удаления плесени, которые гарантированы поселением Баез», — сказал Рэй Лопес, директор программ службы семейного здравоохранения Little Sisters of the Assuming Family в Восточном Гарлеме и лидер Metro IAF. .
«Каждый, кто живет в государственном жилье любого типа, должен иметь квартиру без плесени», — добавил Лопес. «Как мы сообщили NYCHA, первым шагом к достижению этого является обеспечение полной прозрачности по всем вопросам, связанным с плесенью, как до, так и после преобразования проектов в RAD».
Новое судебное дело рассматривается
Барбара Бранкаччо, пресс-секретарь NYCHA, подтвердила, что квартиры RAD не подпадают под действие договора наблюдения или соглашения Baez. Но она настаивала на том, что арендаторы по-прежнему будут защищены, потому что управляющие зданиями частного сектора должны по-прежнему соблюдать правила HUD, требующие, чтобы квартиры содержались в чистоте и безопасности.
«Управляющие компании в [RAD] development обязаны управлять недвижимостью в соответствии с руководящими принципами HUD», — сказала она в ответе на вопросы THE CITY по электронной почте. «NYCHA получает ежемесячные отчеты от партнеров по развитию согласно [янв. 31, 2019] Соглашение о контроле, и мы можем использовать имеющиеся в нашем распоряжении правовые и нормативные инструменты для обеспечения надзора и обеспечения соответствия во всем портфеле NYCHA 2.0 ».
ЛидерыMetro IAF, разочарованные тем, что NYCHA не выполнило свои обещания в прошлом, заявили, что они сохраняют осторожный оптимизм в отношении того, что иск Баэза наконец возымел действие.Они ссылаются на сотрудничество назначенных судом экспертов по надзору за плесенью и данными, а также за новое подразделение в NYCHA, которое занимается вопросами плесени.
«Несмотря на то, что слишком много арендаторов NYCHA все еще борются с плесенью, мы, наконец, видим признаки того, что меры защиты, которые мы настаивали в поселении Баез, начинают помогать некоторым арендаторам», — сказал Лопес.
Но Майкл Стэнли, представитель группы, сказал в среду, что Metro IAF проинформировал NYCHA, что «если необходимо подать ходатайство в суд, чтобы убедиться, что квартиры RAD покрываются Баезом, мы собираемся подать ходатайство о том, чтобы который.”
«Им все равно»
Между тем, сохраняется длинный список проблем с государственным жилищным фондом, которые контролирует NYCHA, чтобы исправить — от свинцовой краски и плесени до заражения паразитами.
В липовых домах, которые к концу этого года будут преобразованы в систему RAD и лишатся защиты наблюдателя и федерального судьи, несколько арендаторов заявили, что они борются с плесенью и другими ветхими жилищными условиями.
Житель Linden Houses говорит, что утечка и плохая циркуляция вызывают рост плесени в его квартире. Бен Фрактенберг / ГОРОДВ квартире на 11-м этаже жилец, который говорил на условиях анонимности из-за опасений по поводу возмездия со стороны NYCHA, указал на грязное полотенце, расстеленное на плинтусе стены его гостиной.
