Могу ли я лишить дочь приватизации?

— Три года назад я приватизировала квартиру. В приватизацию записали дочь, которая не прописана была уже 10 лет в этой квартире. Могу ли я лишить ее приватизации?

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Договор приватизации является основанием для регистрации права собственности гражданина в Росреестре. Приватизировать жилое помещение могут граждане, имеющие право пользования данным жилым помещением. Право пользования может подтверждаться регистрацией по месту жительства, включением гражданина в ордер или договор социального найма. Скорее всего, три года назад Вы и Ваша дочь стали сособственниками квартиры. Из предоставленной информации я не вижу оснований, в соответствии с которыми можно было бы прекратить право собственности Вашей дочери.

---

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

---

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Не совсем понятен механизм приватизации квартиры на двоих собственников (на Вас и дочь) при условии, что дочка прописана в квартире не была. Возможно, она там проживала. В любом случае, так как в порядке приватизации дочка также, как и Вы, стала собственницей квартиры, каким-то образом лишить ее права собственности на квартиру невозможно. Вы можете выкупить у нее ее долю либо попросить, чтобы она Вам подарила, например, свою половину квартиры. Но это будет именно ее желание. Лишить дочь права собственности просто потому, что Вы так хотите, нельзя.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Лишить человека права собственности достаточно трудно. Существует только несколько предусмотренных законом оснований для его прекращения. К ним относится сделка либо прекращение существования самой квартиры (снос объекта).

---

Как отказаться от доли в приватизированной квартире?

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

---

Отвечает руководитель юго-восточного отделения «НДВ — супермаркет недвижимости» Светлана Жукова:

Судя по всему, лишать предстоит не приватизации, а долевой собственности: если приватизация состоялась три года назад и в ней участвовали двое, они должны быть наделены собственностью в равных долях по 1/2. По закону приватизировать жилье может только зарегистрированный пользователь квартиры. Если дочь прописана накануне приватизации (мать об этом может и не знать), то она претендует на право собственности абсолютно законно, и лишить ее этого права против ее собственной воли невозможно.

Чтобы убедиться, была ли дочь на момент приватизации (или когда-либо вообще) зарегистрирована в этой квартире, достаточно заказать архивную выписку из домовой книги в МФЦ. Если ребенок не был прописан в квартире на момент приватизации, но был включен, это произошло по ошибке. Такой договор приватизации недействителен — любой суд вынесет это решение с первого раза, а в качестве доказательства вполне достаточно вышеупомянутой архивной выписки. Произойдет реприватизация (в народе — «расприватизация»), и квартира перестанет быть частной собственностью.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

Как делится квартира, если я родилась до приватизации, а сестра после?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Верховный суд РФ разъяснил права собственников долей в одной квартире — Российская газета

Верховный суд РФ сделал очень важные разъяснения, которые касаются прав граждан, ставших собственниками небольших долей в одной квартире. Судебная коллегия ВС пересмотрела спор соседей по квартире, в которой постоянно жила семейная пара, владевшая в ней большей частью квадратных метров. Потом совсем небольшую долю в той же «трешке» купил некий посторонний гражданин. Вот он и потребовал от жильцов отдать ему ключи, вселить его в квартиру и убрать любимую собаку постоянных жильцов.

Подобные споры, когда владелец совсем маленькой доли в квартире заявляет на вселение свои права, стали сегодня одной из очень острых и болезненных тем. Более того, эта проблема — жилец с маленькой долей в квартире — стала все чаще мелькать в криминальных сводках. Речь о ситуациях, когда преднамеренно покупается квадратный метр в квартире и на него заселяются граждане пугающего внешнего вида и поведения. Они искусственно создают соседям невыносимые условия, вынуждая их либо продать свои метры за копейки, либо просто бежать из страха за собственную жизнь.

Был период, когда правоохранительные органы в ситуацию не вмешивались, пытаясь свести этот явный криминал к якобы гражданско-правовым отношениям. Сейчас ситуация стала меняться в лучшую сторону. Уже несколько таких банд из столицы и с Урала осуждены.

А жильцам в квартире с долями может помочь правильно разобраться в ситуации свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Коллегия рассматривала результаты подобного спора жильцов в Новосибирске. Там в суд пришел некий гражданин и предъявил претензии супружеской паре. Истец был хозяином доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Все остальное принадлежало мужу и жене, которые были прописаны и жили в квартире постоянно.

Новый собственник потребовал вселить его в квартиру. Районный суд ему отказал, зато областной с истцом согласился. Областной суд отменил отказное решение коллег из райсуда и сам принял решение — вселить гражданина в квартиру, а супругам велел не чинить гражданину препятствий в пользовании жильем, вручив ему ключи. Муж с женой вынуждены были обратиться в Верховный суд, который сказал, что решения, принятые в пользу нового собственника, незаконны.

Проблема — жилец с маленькой долей в квартире — стала все чаще мелькать в криминальных сводках

Вот что увидел в этом споре Верховный суд. Районный суд, отказывая истцу, сказал, что спорная квартира не была раньше и не является сейчас его местом жительства. Купил он долю только что у предыдущего собственника, который не определил порядок пользования квартирой. Кроме того, в ней нет помещения, которое бы соответствовало размеру доли истца. Отменив это решение, апелляция указала, что отсутствие порядка пользования — не основание отказывать человеку во вселении.

Его право на квадратные метры нельзя ставить в зависимость от обязательного определения порядка пользования квартирой. Но с этим аргументом Верховный суд не согласился. В Гражданском кодексе статья 288, а в Жилищном — 17-я говорят, что жилые помещения предназначены для проживания людей. Но если у жилья несколько собственников, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью надо увязать со статьей 247 Гражданского кодекса о владении имуществом, которое в долевой собственности. Таким долевым имуществом надо распоряжаться по соглашению сторон. А если согласия нет, то по решению суда. Собственник доли имеет право на владение имуществом, соразмерным его доле. Если это невозможно, то имеет право требовать от других владельцев компенсацию за свою долю.

В нашем случае ответчики — супружеская пара, то есть не родня новому хозяину доли. В квартире три смежно-проходные комнаты, и все они больше доли нового собственника. Но в самую маленькую комнату, куда с натяжкой можно было бы вселить этого гражданина, можно попасть лишь пройдя две комнаты, в которых живет семья. Попасть в кухню, санузел и на балкон можно опять-таки только через комнаты собственников большей доли. Усугубляет ситуацию и то, что новый хозяин в квартире никогда не жил. Вывод, который делает Верховный суд: если истца вселять, то нарушается статья 247 Гражданского кодекса. Эта статья требует учитывать реальную возможность пользования жильем, не нарушая прав тех, кто там уже живет. Если вселить при подобных условиях такого собственника, то нарушается баланс интересов участников общей собственности.

Можно ли лишить собственника доли в праве на квартиру и на каких основаниях?

Вопрос о возможности принудительного лишения собственника доли в праве на общее имущество возникает нередко. Долевая собственность на любое имущество — источник постоянных проблем для его обладателей. Рассмотрим как лишить человека доли в доме или приватизированной квартире.

Большое количество недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, появилось в ходе приватизации жилья. Распределение наследства, купля-продажа жилых помещений в долевую собственность. Также постоянно увеличивают число объектов недвижимости, находящейся в долевой собственности. Что, в свою очередь, обеспечивает неизбежность возникновения проблем для обладателей такой собственности.

При решении вопросов, касающихся возможности лишения доли собственника, основания, по которым возникла собственность, будь то приватизация, покупка, наследование и т.п., значения не имеют. Поэтому нет смысла отдельно рассматривать вопрос о возможности изъятия против воли собственника принадлежащей ему доли в праве на приватизированную квартиру или, например, приобретенную по договору долевого участия. Для владельцев доли в любом жилом помещении правила одинаковы.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с лишением собственника доли в праве на квартиру, то вам следует помнить, что: Каждый случай уникален и индивидуален. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Возможно ли изъятие у собственника принадлежащего ему жилого помещения?

Полагать, что право собственности — право раз и навсегда абсолютное и неизменное, большое заблуждение. Правовая система любого государства построена на положении о том, что не бывает прав без обязанностей. Поэтому и право собственности не существует без определенных ограничений, установленных законом.

Закон запрещает использовать право собственности в нарушение прав других лиц.

Поэтому собственник доли, как и недвижимости в целом, может быть лишен права собственности в результате систематического нарушения прав других лиц. А в случаях, когда того требуют государственные и публичные интересы, закон устанавливает возможность изъятия недвижимости у собственника. Соответственно, своей доли может лишиться и участник долевой собственности.

Лишение права собственности возможно в исключительных случаях, которые предусмотрены законом. При этом не важно — идет речь о долевой собственности или единоличной.

Наиболее очевидные случаи утраты права собственности — отказ собственника от принадлежащего ему имущества; отчуждение имущества самим собственник или же гибель и уничтожение имущества.

Принудительное изъятие имущества у собственника может быть обусловлено двумя основными причинами. Это основания, связанные с виновными действиями самого собственника, либо с интересами государства и общества.

В первом случае имущество может быть изъято у собственника в случае обращения взыскания на имущество при неисполнении собственником недвижимого имущества обязательств. Типичный случай — обращение взыскания на квартиру, либо долю в праве на нее, при неисполнении ипотечных обязательств. Сюда же можно отнести изъятие имущества при бесхозяйственном содержании культурных ценностей. Что возможно в случаях, когда собственник проживает в доме, представляющем культурную или историческую ценность.

Еще одним основанием лишения доли в праве собственности на квартиру может служить нарушение прав и законных интересов других лиц.

В этом случае принадлежащая собственнику недвижимость или доля в ней может быть продана с торгов.

Лишиться права собственности на недвижимое имущество можно и в результате совершения собственником правонарушений, которые предусматривают в качестве наказания конфискацию имущества.

Вторую группу случаев лишения права собственности представляет реквизиция имущества и отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно законодательству, принудительное изъятие собственности возможно не иначе как по решению суда и только по основаниям, предусмотренным законом. Такое требование установлено частью 3 статьи 35 Конституции РФ.

Правила, установленные законом для лишения собственника права собственности, в полной мере относятся и к изъятию доли у собственника.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Могут ли отнять долю в квартире за неуплату коммунальных платежей?

Читатель задал вопрос:

Нам с братом осталась от мамы квартира в наследство, сейчас в ней живет брат, за коммунальные услуги платить не хочет, не работает. Не знаю, имеет ли смысл оплачивать их мне? И можно ли на том основании, что я плачу за коммунальные услуги, а он нет, переписать его долю в квартире на меня?

Разъясняет методист Нотариальной палаты Волгоградской области Татьяна Коронова.

Согласно гражданскому кодексу каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственника жилого помещения, появляющаяся с правом собственности на такое помещение, установлена ст. 153 ЖК РФ.

Так как Вы с братом имеете равные права на принадлежащее на праве общей долевой собственности имущество, у Вас возникает солидарная (совместная) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги .Это значит Ваши обязанности по оплате равны. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Собственники жилого помещения могут заключить соглашение о порядке уплаты коммунальных платежей, закрепив размер участия каждого из собственников по оплате за жилое помещение и коммунальные платежи, при этом солидарная ответственность перед третьими лицами сохраняется.

Если согласия в оплате по коммунальным платежам достичь не удалось, то собственник, который платит за коммунальные услуги в полном объеме, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ).

Это значит, вы можете предъявлять в суд исковые требования о взыскании с неплательщика понесенных Вами расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные платежи в той части, в какой их обязан был нести такой неплательщик. Кроме того, если соглашение не будет достигнуто, то Вы вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения.

Напоминаем также, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Прекратить право на долю в праве собственности на квартиры и выселить за неуплату коммунальных платежей имеет получиться вряд ли.

Конечно, собственник отвечает по долгам всем своим имуществом. Однако ст. 446 ГПК РФ гласит: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Это правило полностью подтверждается и судебно-арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.01.2011 по делу N А63-4217/2008, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 03.11.2010 N 33-15024/2010 и др.).

Таким образом, лишить собственника доли в праве собственности на квартиру за долги по коммунальным услугам практически невозможно.

 

 

Как лишить пьющего собственника доли в квартире

Здравствуйте. Только если он разрушает квартиру и то не факт, по остальным основаниям фактически невозможно. Если единственное жильё, то и на него арест не наложат, какие бы долги не были.

Матери и бабушки не коснутся долги внука, их доли никто не арестует и не продаст.

ЖК РФ

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

О прекращении права собственности лица на долю в общей недвижимости — PRAVO.UA

Институт права собственности является одним из самых востребованных институтов гражданского права, а гарантии соблюдения собственности — одними из самых важных гарантий стабильности общественных отношений. Гарантии соблюдения права собственности направлены на обеспечение права свободно владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью. Распоряжение собственностью подразумевает возможность лица определить юридическую ­судьбу вещи и имеет своим последствием прекращение права собственности. Однако не всегда прекращение права собственности связано с непосредственным волеизъявлением собственника. Закон предусматривает случаи, когда право собственности может быть прекращено помимо воли собственника. А поскольку отношения собственности имеют важное значение в жизни общества, случаи прекращения права собственности помимо воли собственника вызывают особый интерес.

Право собственности прекращается помимо воли собственника, например, в случае уничтожения имущества, если, конечно, такое уничтожение не является следствием воли собственника уничтожить вещь. Прекращение права собственности помимо воли собственника также может быть обусловлено необходимостью соблюдения общественных интересов, например, в случае с реквизицией или выкупом земельного участка в связи с общественной необходимостью, а также в случае с конфискацией может выступать в качестве санкции за совершенное преступление.

Со вступлением в силу Граж­данского кодекса Украины (ГК) перечень оснований прекращения права собственности помимо воли собственника пополнился статьей 365, гипотеза которой звучит следующим образом: «Прекращение права на долю в общем имуществе по требованию других сособственников». Из гипотезы комментируемой статьи следует, что данная статья регулирует случаи прекращения права собственности лица на принадлежащую ему долю в общей долевой собственности по иску других сособственников.

В «Юридической практике» № 15 (537) от 8 апреля 2008 года была опубликована статья Юрия Колтонюка «Ухожу, выделяйте долю, в натуре!», посвященная именно анализу применения положений статьи 365 ГК, регулирующих прекращение права собственности на долю в общем имуществе по требованию других сособственников. В опубликованной статье автор представил свое аналитическое видение части 1 статьи 365 ГК, а также подверг анализу действующую практику применения положений части 1 комментируемой статьи. В свою очередь, отнюдь не стараясь придать настоящей публикации критический характер, все же считаю, что тема, затронутая автором указанной статьи, в настоящее время приобрела достаточно актуальный характер, и положения статьи 365 ГК требуют более глубокого анализа.

Напомню, что, согласно части 1 статьи 365 ГК, право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других сособственников, если:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь является неделимой;

3) общее владение и пользование имуществом является невозможным;

4) такое прекращение не нанесет существенного ущерба интересам сособст­венника и членам его семьи.

Анализируя первое основание, определенное пунктом 1 статьи 365 ГК, Юрий Колтонюк указывает, что суды, как правило, при определении значительности доли исходят из того, нанесет ли собственнику прекращение его права собственности на долю в общей собственности существенный вред. Иными словами, несколько упростив сказанное, аналитический подход г-на Колтонюка к определению того, является доля в праве собственности значительной или нет, может быть выражен следующей формулой: если прекращение права собственности нанесет собственнику существенный вред, то такая доля в праве собственности является значительной, в противном случае — незначительной.

На мой взгляд, такой подход представляется ошибочным. Думаю, что значительность либо незначительность доли в праве общей долевой собственности в контексте части 1 статьи 365 ГК никак не связана с тем, причинит ли прекращение права собственности на долю существенный вред собственнику. Такой вывод напрашивается из самой конструкции час­ти 1 статьи 365 ГК. Часть 1 статьи 365 ГК содержит четыре различных основания. И если пункт 1 части 1 статьи 365 ГК определяет в качестве основания для прекращения права собственности незначительность доли сособственника, то пункт 4 части 1 статьи 365 ГК предусматривает, что прекращение права собственности лица на долю в общем имуществе может иметь место в случае, если такое прекращение не нанесет существенного ущерба интересам сособственника и членам его семьи. Таким образом, для оценки критерия ущерба, который может быть нанесен собственнику прекращением его права собственности на долю в общем имуществе, законом предусмотрено отдельное основание — пункт 4 части 1 статьи 365 ГК, а для оценки того, является доля значительной или нет, ­предусмотрено другое основание — пункт 1 части 1 статьи 365 ГК. Отождествление указанных оснований является ошибочным. Оценка существенности вреда, причиненного прекращением права собственнос­ти на долю в общем имуществе, необходима при анализе пункта 4 статьи 365 ГК Украины, тогда как для определения того, является доля значительной или нет, необходимы иные критерии. Какие — попытаемся разобраться.

Является доля значительной или незначительной — безусловно, категория оценочная, поскольку законодательство не дает прямого ответа на этот вопрос и суду в каждом конкретном случае необходимо это устанавливать.

Анализ судебных решений показывает, что зачастую суд исходит из того, какова величина доли ответчика относительно доли других сособственников. Например, если ответчик является собственником 1/10 доли, а истцу принадлежит право на 9/10 долей, то доля ответчика рассматривается судами как незначительная. Дело осложняется тем, что такие доли — редкость в праве собственности на квартиру или жилой дом. Гораздо чаще приходится иметь дело с ситуацией, когда ответчику принадлежит 1/4 или 1/3 доля в праве собственности на дом или квартиру, а истцу 3/4 или 2/3. Как быть в этом случае?

В данном случае то, что доля ответчика меньше доли истца еще не свидетельствует о том, что доля ответчика является незначительной. Не единичны случаи, когда идеальная доля истца по иску о прекращении права собственности на долю в общем имуществе аналогична идеальной доле ответчика. В этом случае говорить об относительном соотношении долей вообще нельзя. В таких случаях при определении того, является доля значительной или нет, если, конечно, речь идет о недвижимых вещах, необходимо помимо относительной величины долей учитывать и такой критерий, как площадь недвижимой вещи, которая приходится на идеальную долю ответчика. Ведь даже небольшой доле ответчика относительно доли истца может соответствовать достаточно большая площадь объекта, что немаловажно. А если к тому же мы говорим о площади в жилом доме или квартире, а в подавляющем большинстве случаев именно об этих объектах и идет речь, то здесь суду при определении того, является доля незначительной или нет, просто нельзя, по моему мнению, игнорировать положения жилищного законодательства, в частности положения, определяющие нормы обес­печенности жилой площадью.

Жилье, как известно, имеет особый статус и регулируется специальными нормами. Конституция Украины в статье 47 гарантирует каждому право на жилье. Вопросы предоставления жилья на Украине в настоящее время регулируются Жилищным кодексом Украины (ЖК). Согласно статье 34 ЖК Украины, норма жилой площади — одна из тех категорий, которая определяет, признается лицо обеспеченным жилой площадью или нет. Лицо, обеспеченное жилой площадью ниже установленного законом уровня, может претендовать на улучшение жилищных условий в соответствии со статьей 34 ЖК УССР, тогда как лицо, обеспеченное жилой площадью в пределах установленной нормы, несмотря на то что эта норма может быть весьма небольшой, признается государством обеспеченным жилой площадью и не нуждающимся в улучшении жилищных условий (естественно, если нет иных оснований для признания лица нуждающимся в улучшении жилищных условий).

Таким образом, можно говорить о том, что доля ответчика, на которую приходится жилая площадь, равная или свыше нормы обеспечения жилой площадью в данном населенном пункте, не может расцениваться как незначительная.

Статья 48 ЖК Украины разъясняет порядок определения нормы жилой площади, предоставляемой гражданам: норма жилой площади, установленная для предоставления гражданам, определяется в пределах нормы, установленной статьей 47 ЖК УССР, но не менее размера, определяемого Кабинетом Министров Украины и Федерацией профессиональных союзов Укра­ины. К примеру, что касается города Севастополя, то постановлением исполкома Севастопольского городского совета народных депутатов и Президиума Крымского областного совета профессиональных союзов «О правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в г. Севастополе» № 21/893 от 24 декабря 1984 года, принятым на основании статьи 48 ЖК Украины и постановления Совета Министров УССР и Украинского республиканского совета профессиональных союзов «Об утверждении правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в УССР» (с последующими изменениями и дополнениями) № 470 от 11 декабря 1984 года установлен уровень обеспеченности жилой площадью в г.  Севастополе в размере 5 кв. м. И если идеальной доле ответчика соответствует жилая площадь, равная или свыше 5 кв. м., то такая доля, на мой взгляд, не может быть признана незначительной.

Подытоживая сказанное по пункту 1 статьи 365 ГК, можно сделать вывод, что, определяя, является ли доля ответчика в праве общей долевой собственности незначительной, суду необходимо дать юридическую оценку различным фактическим обстоятельствам дела, таким как относительная величина доли истца по отношению к доле ответчика, размер площади, которая приходится на долю ответчика, а если речь идет о жилом доме или о квартире, то суду также надлежит установить норму обеспечения жилой площадью в конкретном населенном пункте и выяснить, соответствует ли площадь жилого помещения, приходящегося на долю ответчика, установленной законом норме.

Статья 365 ГК называет неделимость вещи очередным условием для прекращения права лица на долю в общем имуществе. Согласно статье 183 ГК, делимой является вещь, которую можно разделить без утраты ею целевого назначения. То есть после деления вещи в натуре каждая ее часть сохраняет свойства целой вещи и не теряет при этом своего назначения. Соответственно часть 2 определяет неделимую вещь как вещь, которую нельзя разделить без утраты ею целевого назначения. Иными словами, после раздела в натуре части неделимой вещи утрачивают свойства первоначальной вещи и меняют свое назначение.

При решении вопроса о том, является вещь делимой или нет, не всегда удается обойтись без судебной экспертизы. Если речь идет о жилом доме, то только эксперт может однозначно сказать, возможен реальный раздел дома в натуре или нет.

Еще одно условие, определенное статьей 365 ГК: общее владение и пользование вещью является невозможным. Юрий Колтонюк в своей статье указывает, что как доказательство невозможности дальнейшего общего владения и пользования вещью суды принимают разного рода объяснения сторон, обращения, адресованные жилищно-эксплуатационным конторам, заявления в правоохранительные органы, а также постановления органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовных дел, любые иные доказательства, подтверждающие, что общее владение вещью является невозможным. Действительно практика судов крепко уцепилась за подобные доказательства невозможности владения и пользования вещью, и наличие документально подтвержденных обстоятельств неприязненных отношений между сторонами, обращений в разные органы является для суда достаточным основанием для установления факта невозможности общего владения и пользования вещью.

В целом соглашаясь с автором статьи, хотелось бы отметить, опять же касаясь жилого дома как объекта спора, что и в этом вопросе возможны неоднозначные варианты. Так, не стоит забывать, что согласно статье 358 ГК собственник вправе потребовать предоставления ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. Иными словами, собственник может потребовать на основании статей 358 и 16 ГК определения порядка пользования имуществом с предоставлением ему во владение и пользование той части имущества, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности.

И если, несмотря на подтвержденные документально неприязненные отношения, возможность определения порядка пользования имуществом сохраняется, то и говорить о том, что общее владение и пользование имуществом является невозможным, нельзя, потому что возможность определения порядка пользования жилым домом, как и квартирой, может свидетельствовать о возможности его совместного использования и владения им. Такая ситуация может иметь место, например, в случае, если двум сособственникам принадлежит на праве общей долевой собственности двухкомнатная квартира со смежными комнатами. Общее пользование такой квартирой едва ли возможно. Вместе с тем, возможно, существуют способы определения порядка пользования такой квартирой, в том числе с проведением каких-либо перепланировочных работ. И если ни одна из сторон не поднимала вопрос об определении порядка пользования квартирой, то говорить, что такой порядок невозможен, нельзя, следовательно, и утверждать, что общее владение и пользование является невозможным, также нельзя.

О том, что прекращение права лица на долю в общем имуществе возможно в случае, если такое прекращение не причинит существенного вреда интересам сособственника или членам его семьи, говорит пункт 4 части 1 статьи 365 ГК. Данное условие, также как и в случае с незначительностью доли, оперирует оценочными категориями, поскольку определения существенного вреда, как и незначительной доли, законодательство не предоставляет.

С точки зрения практического применения комментируемого пункта идеальна ситуация, когда сособственник с членами своей семьи не проживает в спорном доме (квартире), если речь идет о недвижимос­ти, а имеет на праве собственности иное жилье, площадь и благоустройство которого являются достаточными для проживания как сособственника, так и членов его семьи. При этом желательно, чтобы ответчик не проявлял какого-либо особого интереса к судьбе спорной недвижимос­ти. В этом случае у суда руки, что называется, развязаны. Однако такие ситуации встречаются не часто. Чаще всего суд вынужден распутывать более сложные клубки, и таких примеров много. Например, сособственник не проживает в спорном жилье, однако иного жилья на праве собственности не имеет; или сособственник не проживает в спорном жилье, а проживает в квартире, принадлежащей родителям или супруге и т.д. Если имеет место такая или подобная ситуация, то суд как раз и должен определить, является ли вред, причиненный сособственнику прекращением его права собственности на долю, существенным. Категория более чем оценочная и должна выясняться с учетом конкретных обстоятельств дела.

Кроме того, не стоит забывать, что речь идет не только о собственнике, но и о членах его семьи. К числу членов семьи сособственника, руководствуясь статьей 64 ЖК УССР, можно отнести весьма широкий круг людей, начиная с супруги, родителей и детей сособственника, заканчивая иными лицами, не состоящими в родственных отношениях с сособственником, но проживающими вместе с ним и ведущими с ним общее хозяйство. Следовательно, суду надлежит определить круг членов семьи совладельца, выяснить жилищные условия не только сособственника, но и всех проживающих с ним лиц и ведущих с ним общее хозяйство, а также установить существенность вреда по отношению не только к сособственнику, но и к каждому члену семьи.

Говоря о судебной практике, надо признать, что практика применения судами статьи 365 ГК демонстрирует повышенный интерес общественности к данной статье, что, скорее всего, вызвано, во-первых, относительно доступным способом «выкупить» недвижимость у своего оппонента, а во-вторых, несовершенством конструкции статьи 365 ГК, которая допускает неоднозначное применение, которое коснулось даже Верховного Суда Украины (ВСУ).

Юрий Колтонюк подверг анализу акты ВСУ, касающиеся применения части 1 статьи 365 ГК. Поскольку диспозиция час­ти 1 статьи 365 содержит четыре условия для прекращения права собственности, автор статьи, анализируя сложившуюся на данный момент судебную практику, указал, что ВСУ в отличие от нижестоящих судов придерживается той позиции, что для решения вопроса о прекращении права лица на долю в общем имуществе наличие всех четырех условий, определенных частью 1 статьи 365 ГК, не является необходимым. При этом автор ссылается на определения ВСУ от 23 августа 2006 года и 3 октября 2007 года.

Прочитав статью г-на Колтонюка, может сложиться впечатление, что ВСУ достаточно четко и однозначно закрепил практическое применение части 1 статьи 365 ГК в той части, что для прекращения права собственности лица на долю в общем имуществе достаточно наличия любого из условий, определенных в час­ти 1 комментируемой статьи, а не всех четырех. Вместе с тем считаю, что это не в полной мере отвечает действительнос­ти и автору следовало бы учесть то, что практика применения ВСУ части 1 статьи 365 ГК не так безупречна, как можно подумать.

Несмотря на то что невозможно не согласиться с тем, что в приведенных автором статьи определениях ВСУ однозначно указано, что для прекращения права лица на долю в общем имуществе наличие всех четырех условий не требуется, а достаточно и одного, и позиция ВСУ как высшего судебного органа заслуживает внимания, следует также признать, что даже высшие судебные органы государства, учитывая ту степень, с которой «разлилось законотворческое море», не могут похвастаться единством судебной практики по большому количеству вопросов. Это касается и рассматриваемого вопроса применения части 1 статьи 365 ГК. Ведь помимо определений ВСУ от 23 августа 2006 года и 3 октября 2007 года, не будем далеко ходить, в том же едином государственном реестре судебных решений Украины есть определения ВСУ, в которых он трактует часть 1 статьи 365 ГК иначе.

Так, в определении от 31 мая 2006 года Судебная палата по гражданским делам ВСУ, отменяя решение суда первой инстанции, который удовлетворил иск о прекращении права собственности на основании статьи 365 ГК, и направляя дело на новое рассмотрение, указала следующее. Несмотря на то что судом первой инстанции установлены факты обеспечения ответчика иным жильем, ответчик в спорном доме не проживает, дом является неделимым и общее пользование является невозможным, решение суда не может считаться законным, поскольку одним из оснований прекращения права собственности на долю в общем имуществе предусмотрен незначительный размер его доли, чего суд первой инстанции не выяснил.

В определении от 7 ноября 2007 года ВСУ, оставляя в силе решение Апелляционного суда г.  Киева, указал, что для прекращения права на долю в общем имуществе необходимо единство условий, определенных частью 1 статьи 365 ГК.

И это только акты ВСУ, тогда как еще существует практика нижестоящих судов, а нижестоящие суды, как правильно заметил г-н Колтонюк, как правило, придерживаются того мнения, что для применения ­статьи 365 ГК необходимо наличие всех четырех предусмотренных этой статьей ­условий.

Независимо от того, соглашаться с позицией ВСУ относительно необходимости наличия лишь одного условия для прекращения права собственности на долю в общем имуществе или не соглашаться, в любом случае говорить о том, что в настоящее время ВСУ однозначно придерживается какой-то единой позиции по практическому применению части 1 статьи 365 ГК не приходится.

В завершении статьи г-н Колтонюк высказал надежду, что ВСУ примет-таки долгожданное постановление, в котором разъяснит, как правильно применять положения статьи 365 ГК. Конечно, постановление Пленума ВСУ было бы, пожалуй, идеальным вариантом. Но надо признать, что статья 365 ГК далеко не единственная статья, создающая трудности в практическом применении. Существует большое количество пробелов в законодательстве, которые также остро требуют соответствующих «заплаток» от ВСУ, поэтому рассчитывать на скорое появление постановления ВСУ по затронутому вопросу, возможно, и не приходится. А до тех пор я вижу решение затронутой проблемы в более разностороннем, юридически взвешенном и профессиональном подходе как практикующих юристов, так и судей к оценке и применению тех положений, которые заложены законодателем в статье 365 ГК.

СМОРЧКОВ Владимир — юрист ООО «ЮФ «АРТЕ», г. Севастополь

Вопросы

21.09.2015 Уважаемый Сергей! В связи с поступлением Вашего вопроса, сообщаем следующее. Передача Вами указанных денежных средств с правовой точки зрения будет являться заключением договора займа. В соответствии со статьёй 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы сделки будет иметь последствия, а именно стороны будут лишены права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Обращаем Ваше внимание на вопрос об иностранной валюте в качестве предмета договора займа – она может являться таковым, но только с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (статья 317 ГК РФ). Таким образом, вы вправе указать в качестве эквивалента платежа иностранную валюту для минимизации рисков, но вернуть сумму заёмщик должен будет в рублях. Перечень нотариальных действий, совершаемых нотариусами, перечислен в ст.35 Основ законодательства РФ о нотариате. В число нотариальных действий входит, в числе прочих, удостоверение сделок. При этом расписка в получении денежной суммы не является сделкой, а лишь подтверждает передачу денег по договору займа. В описанном Вами случае нотариус может нотариально удостоверить договор займа, в котором будут указаны срок и порядок возврата суммы займа. Нотариальная форма для такого договора не является обязательной, но в случае нотариального удостоверения, такой договор будет обладать повышенной доказательственной силой в суде. Согласно статье 61 Гражданско-процессуального кодекса обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 данного Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. Вопрос о возврате суммы займа, в случае, отказа заемщика от выполнения договора, относится к судебной компетенции. Статьей 811 ГК РФ предусмотрены последствия нарушения заемщиком договора займа: если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ; если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Принудительное исполнение судебных актов регулируется Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Определение кражи — FindLaw

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление: 22 января 2019 г.

Воровство — это то, что большинство людей называют обычным воровством, то есть присвоение чужого имущества без применения силы. Типовой уголовный кодекс и законы нескольких штатов относят кражи и некоторые другие имущественные преступления в общую категорию краж.Однако в некоторых штатах сохраняются традиционные различия в общем праве, в которых кража является отдельным преступлением, отличным от других преступлений против собственности, таких как хищение или грабеж.

Определение хищения: состав преступления

Следующие элементы должны быть доказаны для осуждения за кражу:

• Незаконное изъятие и унос;
• чужого имущества;
• Без согласия собственника; и
• С намерением навсегда лишить собственника имущества.

Незаконное изъятие

Первая стадия преступления, подпадающего под определение хищения, включает незаконное присвоение чужого имущества. Таким образом, изъятие или присвоение собственности с законной целью не является воровством, например, когда банк возвращает автомобиль за неуплату.

В некоторых штатах также требуется, чтобы берущий унес собственность. Что касается недвижимого имущества, то изъятие может быть удовлетворено, если преступник взял под свой контроль имущество и лишил владельца права пользования им.

Чужая собственность

Для того, чтобы заявить о воровстве, указанная собственность должна принадлежать кому-то другому. Если он принадлежит лицу, которое его забирает, то кража не применяется. Это верно даже в том случае, если одно имущество находилось во владении другого во время захвата. Например, преступление, определяемое как воровство, не происходит, когда кто-то забирает газонокосилку, одолженную соседу, который не смог ее вернуть. В таких ситуациях единственное, что имеет значение, — это было ли у лица, контролирующего собственность, больше юридических претензий на собственность, чем у человека, который ее забрал.

Лица, являющиеся совладельцами собственности, также могут совершить воровство, если они лишат совладельцев права на собственность. Таким образом, если трое друзей совместно покупают компьютер, и один из друзей уезжает с компьютером без согласия других друзей, это будет считаться кражей согласно определению воровства.

Без согласия владельца

Даже если кто-то намеревается украсть часть собственности, хищения не происходит, если владелец соглашается на передачу права собственности на имущество.Однако было бы преступлением, если бы владелец передал собственность из-за обмана или мошенничества другого лица, хотя эти ситуации охватываются другими имущественными преступлениями.

Намерение берущего

Последний элемент кражи связан с намерением получателя навсегда лишить владельца права пользования имуществом. Другими словами, если лицо, забравшее имущество, намеревалось в конечном итоге вернуть его, это не будет считаться хищением.

Кража — это преступление с особым умыслом, что означает, что лицо, захватывающее имущество, должно иметь конкретное намерение совершить кражу. Таким образом, в ситуации, когда человек разумно полагает, что он владеет имуществом, которое он отбирает, у него не будет конкретного намерения, необходимого для кражи.

Степень хищения

Государства обычно разделяют хищения на разные категории в зависимости от стоимости похищенного предмета. «Крупное» воровство относится к предметам более высокой стоимости, а «мелкое» (или «мелкое») воровство применяется к предметам меньшей ценности. Законодательный орган каждого штата определяет сумму, которая отделяет крупное воровство от мелкого воровства.Государства также будут рассматривать одни кражи как тяжкие преступления, а другие как проступки.

Одно воровство или несколько?

Обычный вопрос, который возникает при судебном преследовании за воровство, заключается в том, произошло ли одно хищение или несколько. Как правило, несколько предметов, украденных у одного и того же владельца в одно и то же время, составляют одно воровство, но в некоторых штатах прокуратура разрешает обвинять такую ​​ситуацию в нескольких кражах.

Суды часто проверяют время и место краж, чтобы определить, являются ли они частью одного или нескольких действий.Если это часть одного вида деятельности, произошло только одно воровство. Однако если было несколько видов деятельности, то имели место и множественные кражи.

Определение количества хищений может повлиять на количество и тяжесть обвинений в хищении. Например, если несколько захватов образуют один случай кражи, количество взятых предметов может превратить воровство в сферу уголовного преступления. С другой стороны, если каждая из множества вырученных средств представляет собой единичное воровство, ответчику может быть предъявлено несколько обвинений в мелком правонарушении.Это определение может сильно повлиять на наказание подсудимого.

Получите юридическую помощь по обвинению в воровстве сегодня

Любое преступление, подпадающее под определение воровства, может повлечь за собой серьезные обвинения. Прокуратура часто имеет некоторую свободу действий, когда дело касается краж. Вот почему так важно, чтобы на вашей стороне был квалифицированный, опытный юрист, который мог бы оспорить доказательства по вашему делу и даже предъявить обвинения. Свяжитесь с ближайшим к вам адвокатом по уголовным делам, чтобы узнать больше.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:

Закон штата Массачусетс о арендодателе и арендаторе

Ardon v. Kaivas, 92 Mass. App. Кт. 1110 (2017)
Преднамеренное лишение арендатора доступа к подвалу общего пользования на срок менее месяца не является без более серьезным вмешательством в ее аренду.

Blake v. Hometown Communities, Inc., 486 Массачусетс, 268 (2020)
Сообщество искусственных домов взимало с новых жителей на 96 долларов в месяц больше, чем они взимали с других жителей. Это требование о том, чтобы некоторые арендаторы платили дополнительную арендную плату практически за одни и те же участки, было нарушением Закона о промышленном доме G.L. c. 140, § 32L (2).

Karaa v. Yim, 86 Mass. App. Кт. 714 (2014)
Обсуждает смягчение убытков , заявляя, что «кто несет бремя в суде относительно смягчения убытков в контексте арендодателя-арендатора, является предметом некоторой неопределенности в Массачусетсе». См. Сноску 10 в деле для объяснения неопределенности в отношении бремени доказывания уменьшения ущерба со ссылками на различные источники.

Nutt v. Florio, 75 Mass. App. Кт. 482 (2009)
Ответственность за укус собакой арендатора .Пострадавший от укуса собаки подал в суд на хозяина собаки, питбуля. Суд заявил, что питбуль — это порода, «известная своей агрессивностью». «Хотя ответчики не могут быть привлечены к строгой ответственности в силу породы Крошки, знание этой породы и ее склонностей может надлежащим образом быть фактором, который следует учитывать при определении того, были ли ответчики небрежны в соответствии с принципами общего права».

Phillips v. Equity Residential Management, LLC, 478 Mass. 251 (2017)
Тройное возмещение убытков применяется к ошибочно произведенным вычетам из депозита, а не к дефектам в заявлении о возмещении убытков, например, не включению требуемых установленных законом штрафов и штрафов. формулировка в заявлении.

South Boston Elderly Residences, Inc. против Мойнахана, 91 Mass. App. Кт. 455 (2017)
В деле о гарантии пригодности для проживания Апелляционный суд применил принцип деликта, согласно которому «ответчик должен принимать своего истца таким, каким он его или ее находит», и постановил, что в случае существенного нарушения гарантии пригодности для проживания, арендатор особая чувствительность к состоянию квартиры может быть учтена при определении «уменьшенной для него ценности» помещения из-за его неисправного состояния. Апелляционный суд также постановил, что договор аренды, который дает домовладельцу право на доступ к квартире для целей осмотра и ремонта, не дает домовладельцу общих полномочий на вход в любое время без разрешения арендатора в нарушение прав арендатора на спокойное пользование в соответствии с статут.

Вустер против Колледж Хилл Пропертис, ООО, 465 Массачусетс, 134 (2013 г.)
Жилые дома. Квартира, которую снимают 4 студента колледжа, не является общежитием.

Может ли залоговое право быть помещено в инвестиционную собственность, принадлежащую нескольким лицам? | Финансы

1. Финансы
2. Недвижимость
3. Инвестиционная недвижимость
4. org/ListItem»> Может ли залоговое право удерживаться на инвестиционной собственности, принадлежащей нескольким лицам?

Автор: Эрика Йохансен

Залог — это право вступить во владение чьей-либо собственностью в случае неуплаты долга.На инвестиционную недвижимость может быть наложено право удержания, даже если эта недвижимость находится в совместной собственности нескольких владельцев. Однако последствия такого залога могут сильно зависеть не только от типа залога, но и от типа собственности, в соответствии с которой совместные собственники владеют имуществом.

Общая аренда

Общая аренда — это вид совместной собственности, при которой каждый собственник или «арендатор» владеет своей долей собственности; эти фракции не обязательно должны быть равными. Хотя арендаторы, как правило, совместно используют все имущество, каждый из них владеет собственными неразделенными интересами.При общей аренде, если один арендатор берет на себя право удержания, залог обычно распространяется только на долю собственности этого единственного собственника; правообладатель не может конфисковать целиком. Однако некоторые федеральные суды постановили, что в случае залогового удержания федерального налога (IRS), IRS может арестовать всю собственность и продать ее в порядке обращения взыскания. Если это произойдет, тогда другим совладельцам, не участвовавшим в залоге, будут выплачены выплаты пропорционально их доле владения из выручки от продажи.

Совместная аренда

Совместная аренда — более сложная форма совместной собственности. Совместные арендаторы владеют недвижимостью вместе, но их собственность не делится, как при совместной аренде. Каждый совместный арендатор владеет всей частью собственности, и когда один из совместных арендаторов умирает, его собственность возвращается в целое (концепция, известная как право наследования). Например, если три человека владеют земельным участком как совместные арендаторы, а один умирает, оставшиеся двое становятся совладельцами. Когда следующий умирает, оставшийся владеет всем имуществом, свободным и свободным.

Залоговое право совместной аренды

Поскольку совместные арендаторы не имеют четких, разделенных прав на часть собственности, как это делают совместно арендаторы, процедура залогового удержания, налагаемая на совместную собственность, может быть сложной. Как правило, кредитор не может просто наложить арест на имущество, находящееся в совместной аренде, полностью или частично для удовлетворения залога в отношении одного арендатора. Кредитор, имеющий право удержания, может подать в суд на раздел путем продажи, судебный иск, который фактически положит конец совместной аренде путем продажи собственности и раздела доходов.Если кредитор делает это, он, как правило, может возместить свой обеспечительный интерес из доходов от продажи. Но если он этого не сделает, и арендатор, который взял на себя залог, умрет, то интерес кредитора в собственности фактически умрет вместе с ним, и кредитор вообще не сможет использовать собственность в качестве обеспечения.

Ипотека

Ипотека представляет собой особый выпуск. Большинство штатов рассматривают ипотеку как тип залога, и поэтому, как и в случае с другими держателями залога, ипотечный кредитор должен будет лишить права выкупа и принудительно продать землю, чтобы разделить совместную аренду. Однако меньшинство штатов считает, что ипотека, как передача прав на землю, автоматически прекращает совместную аренду. В этом случае ипотечному кредитору не нужно будет лишать права выкупа, чтобы просто захватить землю. Поскольку ипотека на совместно находящуюся в собственности собственность может быть очень сложной, кредитор обычно требует, чтобы все совладельцы подписали ипотеку.

Ссылки

Биография писателя

Эрика Йохансен — писательница на протяжении всей жизни, со степенью магистра изящных искусств в Мастерской писателей штата Айова и редакционным опытом в учебных публикациях.Она написала статьи для различных сайтов.

Глоссарий терминов регулирования арендной платы — Совет по правилам арендной платы

A | B | C | D | E | F | G | H | Я | J | K | L | M | N | O | P | Q | R | S | Т | U | V | W | X | Y | Z

Важно отметить, что этот глоссарий не предназначен для замены определений, толкований и т. Д., Содержащихся в соответствующих законодательных актах, кодексах и положениях, регулирующих арендную плату, или в любых административных или судебных решениях, толкующих такие законы, кодексы, и нормативные акты, или любое постановление советов по вопросам арендной платы города Нью-Йорка или округа.

А

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM):

Аналогичен ипотеке с переменной процентной ставкой, за исключением того, что корректировка процентной ставки ограничена, чтобы защитить кредиторов и заемщиков от внезапных скачков или падений рыночного индекса.

Доступное жилье:

Согласно определению Министерства жилищного строительства и городского развития США, любое жилое помещение, за которое семья-арендатор платит 30% или меньше своего дохода за жилье.

Программа доступного жилья в Нью-Йорке:

Начиная с 2017 года, новое название программы налоговых льгот 421-a.Программа подробно описана в разделе «Налоговые льготы HPD».

Помощь семьям с детьми-иждивенцами (AFDC):

Несуществующая программа поддержки доходов, предназначенная для помощи родителям с детьми-иждивенцами. В 1997 году в Нью-Йорке было более 700 000 получателей. (См. Также Временную помощь нуждающимся семьям. )

Альтернативное увеличение трудностей:

См. Трудности.

Дополнительные услуги:

В г. Нью-Йорке услуги по стабилизации арендной платы, которые не предоставляются в рамках индивидуального жилья, которые могут включать, но не ограничиваются: гараж, прачечная, места для отдыха и охрана.Если эти услуги были предоставлены владельцем на базовую дату или были предоставлены или требуются по закону для предоставления после этого, владелец должен продолжать их поддерживать.

Годовая регистрация:

См. Регистрация.

Регистрация квартирных служб:

См. Регистрация.

Статья 78 Производство:

В Верховном суде (основном суде первой инстанции Нью-Йорка) возбуждено дело о пересмотре уже принятого правительственного акта, такого как определение дела, или о принуждении или прекращении действия правительства.Если требуется пересмотр, он должен быть подан в течение шестидесяти дней с момента принятия окончательного решения HCR. Он назван в честь статьи Закона и правил о гражданской практике.

Заданий:

Переход законной доли арендатора (аренды) в квартире к другому лицу. Если иное не указано в договоре аренды, арендатор не может уступить право аренды без письменного согласия собственника. В согласии владельца может быть отказано безоговорочно без причины. Однако владелец, который необоснованно отказывается предоставить разрешение на переуступку аренды, должен освободить арендатора от договора аренды по запросу арендатора с уведомлением за 30 дней.Если собственник обоснованно отказывает в согласии, договор аренды не может быть передан, и арендатор не будет освобожден от договора аренды. Договор аренды передает другому лицу все права арендатора на проживание в квартире, тогда как субаренда предполагает временное отсутствие основного арендатора с полным намерением вернуться в квартиру.

В начало

B

Воздушный заем:

Тип ссуды, которая частично амортизируется, что означает, что основная сумма кредита частично выплачивается в течение срока ссуды. По истечении срока погашения у заемщика все еще остается значительная сумма (балл), которая должна быть погашена или рефинансирована.

Базовые даты:

Дата, когда на квартиру распространяется действие регулирования арендной платы, и дата, определяющая «основу» для определения того, какие услуги должен предоставлять собственник и какова законная арендная плата.

• Базовая дата для основных услуг для квартир, подлежащих контролю за арендной платой в Нью-Йорке — 30 апреля 1962 года.
• Базовая дата для основных услуг для квартир, подлежащих контролю за арендной платой в другом месте штата Нью-Йорк, — 1 марта 1950 года.
• Базовой датой предоставления требуемых общестроительных и индивидуальных услуг для жилых помещений, подпадающих под действие Закона о стабилизации арендной платы 30 июня 1974 года, является 31 мая 1968 года.
• Базовой датой предоставления жилых помещений, подпадающих под действие Закона о стабилизации арендной платы, 30 июня , 1971, и впоследствии освобождены в результате вакансии до 30 июня 1974 года: для услуг по строительству, 31 мая 1968 года, для услуг по индивидуальному жилью, 29 мая 1974 года.
• Исходной датой для жилых помещений, на которые распространяется действие Закона о стабилизации арендной платы 1 июля 1974 г. или после этой даты в соответствии с Законом о чрезвычайной защите арендаторов, является 29 мая 1974 г.

Регистрация службы строительства:

См. Регистрация.

В начало

С

Свидетельство о занятии:

Свидетельство о заселении — это копия документа, выданного муниципалитетом, который разрешает использование здания для определенной цели. Как правило, свидетельство о заселении, помимо названия муниципалитета и даты его выдачи (или изменений), содержит следующую информацию: * Почтовый адрес помещения; * Налоговый блок и номер лота; * Измененное описание, которое следует сравнить с обзором и / или чтением обзора.

Законы и правила гражданской практики (CPLR):

Закон о гражданской практике и предписывающий правила гражданского судопроизводства, регулирующие в целом гражданское судопроизводство в судах штата Нью-Йорк и перед его судьями, составляющий восьмую главу сводных законов; вступил в силу 4 апреля 1962 года.

Многоквартирные дома класса А:

Согласно определению Закона о многоквартирных домах, многоквартирный дом, который обычно используется в качестве постоянного места жительства.В этот класс входят такие здания, как многоквартирные дома, апарт-отели, двухуровневые апартаменты и все другие многоквартирные дома, за исключением жилищ класса B.

Многоквартирный дом класса B:

Многоквартирное жилище, которое, как правило, временно используется в качестве более или менее временного жилища отдельных лиц или семей. К этому классу относятся такие здания, как гостиницы, общежития, ночлежки, школы-интернаты, меблированные комнатные дома, общежития колледжей и школ.

Сравнительное увеличение трудностей:

Перейти к трудностям.

Жалоба:

Первоначальная подача иска по инициативе арендатора.

Соответствие:

Владельцы обязаны выполнять приказы HCR. Приказы Управления арендной платы (ORA) приводятся в исполнение Подразделением ORA.

Концессия:

Соглашение между владельцем и арендатором, в соответствии с которым арендатору разрешается платить более низкую арендную плату, чем было бы законно, в течение ограниченного времени, но не на весь срок аренды.

Примирительный и апелляционный совет (CAB):

Обратитесь в Совет по примирению и апелляциям Нью-Йорка (CAB).

Условная аренда:

Договор аренды, содержащий различные предварительные условия или требования. Положения в договорах аренды регулируемых квартир, которые обусловливают аренду такими условиями, как требование согласия потенциального арендатора не использовать квартиру в качестве основного места жительства; использовать его только для коммерческого использования; или приобрести мебель или другое личное имущество надлежащим образом; незаконны.

Кондоминиум (Кондо):

Форма собственности, при которой единицы находятся в индивидуальной собственности, а владельцы приобретают доли в ассоциации, которая владеет общими частями и заботится о них.

Кооператив (Кооператив):

Форма собственности, при которой здание или комплекс принадлежит корпорации. Акции корпорации распределяются по квартирам, и владельцы этих акций, называемые собственными арендаторами, могут либо проживать в квартире, на которую распределяются акции, либо сдавать эту квартиру субарендатору.

Ядро Манхэттена:

Район Манхэттена к югу от 96-й улицы в Ист-Сайде и 110-й улицы в Вест-Сайде. Также см. Верхний Манхэттен.

Поперечное сечение:

Тип анализа, который обеспечивает «моментальный снимок» данных в том виде, в каком они появляются в определенный момент или период времени.

В начало

D

Обслуживание долга:

Погашение основной суммы кредита и процентов; прогнозируемое обслуживание долга является определяющим фактором при определении размера самой ссуды.

Коэффициент обслуживания долга:

Чистая операционная прибыль, разделенная на обслуживание долга; он измеряет способность заемщика покрыть выплаты по ипотеке с использованием чистой операционной прибыли здания.

Деконтроль:

См. «Дерегулирование» ниже.

Департамент сохранения и развития жилищного фонда (HPD):

Агентство города Нью-Йорка, несущее основную ответственность за принятие и обеспечение соблюдения жилищной политики и законов в городе. (Также см. DHCR.)

Отмена регулирования:

Дерегулирование происходит в результате действий собственника, когда квартира, находящаяся под контролем или стабилизацией арендной платы, юридически соответствует критериям выхода из регулирования. Когда регулирование квартиры отменено, арендная плата может быть установлена ​​по «рыночной ставке». Существует два типа отмены регулирования: отмена регулирования с высокой арендной платой / высоким доходом и дерегулирование высокой арендной платы / вакансий. С принятием Закона об аренде 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, дерегулирование было отменено.

Дестабилизация:

См. «Дерегулирование» выше.

Инвалиды:

Инвалиды, отвечающие критериям, — это арендаторы и / или супруги арендаторов, которые имеют инвалидность, вызванную анатомическими, физиологическими или психологическими состояниями, которые можно продемонстрировать с помощью приемлемых с медицинской точки зрения клинических и лабораторных диагностических методов, которые, как ожидается, будут постоянными и не позволят лицу участвовать в любых существенных , оплачиваемая работа. См. Также ниже «Права наследования» и «Особые права инвалидов».

Особые права инвалидов:

Закон предоставляет определенные меры защиты жильцам-инвалидам, которые включают право отказаться от покупки своих квартир в здании в соответствии с Планом выселения из кооператива или кондоминиума.Кроме того, владелец не может выселить арендатора-инвалида или супругу арендатора-инвалида из квартиры со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке с целью проживания собственником, если только владелец не предоставит эквивалентную или улучшенную квартиру по той же или более низкой стабильной арендной плате в Площадь возле нынешней квартиры арендатора. Кроме того, владелец не может выселить арендатора-инвалида из квартиры со стабилизированной арендной платой за пределами города Нью-Йорка или любой квартиры с контролируемой арендной платой по всему штату для целей проживания собственником. См. Также программу освобождения от повышения арендной платы по инвалидности (DRIE) ниже.

Программа освобождения от повышения арендной платы по инвалидности (DRIE):

Программа, которая замораживает арендную плату арендатора или супруги арендатора, которая является инвалидом (определяется как получение либо федерального дохода по дополнительному страхованию, либо федерального социального страхования по инвалидности, либо пенсии или компенсации по инвалидности Департамента по делам ветеранов США, либо Medicaid, связанного с инвалидностью. ) и проживание в квартире с регулируемой арендной платой. Чтобы в настоящее время иметь право на это пособие, семья должна зарабатывать не более определенного порога арендной платы, а также вносить не менее 1/3 своего дохода в счет арендной платы.DRIE находится в ведении Финансового департамента Нью-Йорка.

Ставка скидки:

Процентная ставка, которую взимают Федеральные резервные банки по ссудам депозитным учреждениям.

Старые дома:

Здания, эксплуатационные и эксплуатационные расходы которых превышают валовой доход, считаются аварийными.

Отдел жилищно-коммунального обновления (DHCR):

Агентство штата Нью-Йорк, входящее в состав NYS Homes and Community Renewal (HCR), несущее основную ответственность за разработку жилищной политики штата Нью-Йорк, а также за мониторинг и обеспечение соблюдения положений законов штата о регулировании арендной платы за жилую недвижимость.

В начало

E

Регулировка включения электропитания:

Корректировка к Закону о регулируемой арендной плате, обнародованная Советом по руководящим принципам арендной платы города Нью-Йорка для жилых помещений, в которых арендная плата включает в себя электроэнергию. Эти изменения были внесены в период с 1974 по 1984 год.

Здание электроснабжения:

Здание, в котором плата за электричество включена в арендную плату, и арендаторы не платят плату за электроэнергию непосредственно коммунальным предприятиям.

Электроизоляционное здание:

Здание, в котором арендаторы оплачивают электроэнергию напрямую коммунальным предприятиям. Эта плата не включена в арендную плату.

Закон о чрезвычайной защите арендаторов 1974 года (ETPA):

Глава 576 Законы 1974 г .: В округах Нассау, Рокленд и Вестчестер стабилизация арендной платы применяется к квартирам, не контролируемым арендной платой, в зданиях из шести или более единиц, построенных до 1 января 1974 г. в населенных пунктах, объявивших чрезвычайное положение и принявших ETPA.Для того чтобы арендная плата была помещена под регулирование, должна быть доля арендных площадей менее 5% для всего или любого класса или классов арендуемого жилья. Некоторые муниципалитеты ограничивают ETPA зданиями определенного размера, например, зданиями с 20 и более квартирами. Каждый муниципалитет, объявляющий чрезвычайное положение и принимающий местное законодательство, оплачивает расходы по администрированию ETPA (в округе Нассау, Рокленде или Вестчестере). В свою очередь, каждый муниципалитет может взимать с владельцев сданного жилья плату (до 10 долларов за квартиру в год).

Пункт эскалатора:

Пункт, определяющий определенное увеличение арендной платы на сумму или процент в год. Это увеличение не может быть включено в договоры аренды, начинающиеся 1 апреля 1984 г. или после этой даты, когда в результате взимается арендная плата выше регулируемой законом арендной платы, за исключением определенных особых обстоятельств, таких как ежегодное увеличение на 2,2%, предусмотренное в договорах аренды для единицы, построенные по гл. 421-а.

Основные услуги:

В рамках контроля за арендной платой владелец должен предоставлять и поддерживать все услуги, предоставленные или требуемые для предоставления на базовую дату.Эти услуги называются основными услугами и могут включать, помимо прочего: ремонт, отделку и техническое обслуживание, установку света, тепла, горячей и холодной воды, обслуживание лифта, кухню, ванную комнату и услуги прачечной и привилегии, услуги дворника и вывоз мусора. Основные услуги для квартир могут быть общими для всего дома, например, отопление, горячая вода, обслуживание лифтов и обслуживание общественных мест в здании. Услуга также может быть чем-то обставленным в отдельной квартире, например, холодильником, плитой, оборудованием для кондиционирования воздуха или покраской.

Выселение:

Иск собственника здания в суд соответствующей юрисдикции о вступлении во владение жилым помещением арендатора.

В начало

F

Арендная плата на справедливом рынке:

В Нью-Йорке, когда арендатор добровольно освобождает квартиру с контролируемой арендной платой, квартира перестает контролироваться. Если эта квартира находится в доме, состоящем из шести или более квартир, квартплата стабилизируется. Владелец может взимать с первого стабильного арендатора справедливую рыночную арендную плату.Все будущие увеличения арендной платы подлежат ограничениям в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы, независимо от того, продлевает ли тот же арендатор договор аренды или квартира сдается другому арендатору. Закон о стабилизации арендной платы позволяет арендатору, впервые получившему стабильную арендную плату после отмены контроля, оспаривать первую арендную плату, взимаемую после отмены контроля, посредством апелляции о справедливой рыночной арендной плате (FMRA), если арендатор считает, что арендная плата, установленная владельцем, превышает справедливую рыночную арендную плату за квартиру. В апелляции принято решение принять во внимание Специальное правило справедливой рыночной арендной платы и арендную плату за сопоставимые квартиры.FMRA необходимо подать в течение 90 дней после того, как арендатор получит первоначальную регистрацию квартиры.

Специальная инструкция по аренде на справедливом рынке:

Процентное увеличение максимальной базовой арендной платы (MBR) или максимальной собираемой арендной платы (MCR) арендатора по сравнению с предыдущей арендной платой. Это определяется ежегодно Советом по правилам аренды города Нью-Йорка в отношении рассмотрения апелляций по справедливой рыночной арендной плате.

Программа помощи семьям (FAP):

Программа TANF штата Нью-Йорк.Обратитесь в службу временной помощи нуждающимся семьям.

Член семьи:

См. Права наследования.

Федеральная корпорация страхования депозитов (FDIC):

Учрежден федеральным правительством в 1950 году для страхования вкладов банков-членов и сберегательных ассоциаций.

Совет Федеральной резервной системы:

Центральный банк Соединенных Штатов, основанный Конгрессом в 1913 году для обеспечения нации более безопасной, более гибкой и стабильной денежно-кредитной и финансовой системы.

Ставка по федеральным фондам:

Установленная Федеральной резервной системой, это ставка, которую банки взимают друг с друга за ссуды овернайт.

Пошлины, Административные:

Закон о стабилизации арендной платы (RSL) и Закон о чрезвычайной защите арендаторов (ETPA) разрешают муниципалитетам взимать плату с владельцев жилых помещений, подпадающих под действие RSL или ETPA. Сбор уплачивается непосредственно в муниципалитет (в Нью-Йорке — в Департамент финансов). HCR получает от муниципалитетов оплату для покрытия расходов на исполнение этих законов.Плата взимается со всех квартир, подпадающих под действие RSL и ETPA, включая временно освобожденные квартиры. Только жилье, которое постоянно освобождено от RSL и ETPA, освобождено от этого сбора.

Сборы, поверенный:

Положение об аренде, которое предусматривает, что собственники имеют право взыскать с арендаторов разумные гонорары адвокатам, если они успешно предъявят к арендатору иск относительно условий аренды. Если в договоре аренды есть такой пункт, владелец будет обязан оплатить гонорары арендатору адвоката, если арендатору удастся отстоять иск владельца в суде.

Комиссии, брокерские услуги:

Комиссия за услугу помощи в поиске квартиры потенциальному арендатору. Размер комиссии, обычно это процент от арендной платы за первый год, законом не устанавливается и оговаривается сторонами. Брокер должен помочь арендатору найти и получить квартиру до взимания комиссии. Плата является незаконной, если в связи со сдачей в аренду стабилизированной квартиры, если она выплачивается собственнику или партнеру, агенту или сотруднику владельца.

Сборы, поздно:

Положение об аренде, предусматривающее дополнительную разумную оплату, если арендная плата предлагается после определенной даты.

Окончательный заказ:

Окончательный приказ — это приказ Администратора арендной платы, который не был своевременно и должным образом обжалован Уполномоченному в соответствии с правилами подачи PAR или приказом Уполномоченного. Приказ является окончательным с даты его выдачи Администратором арендной платы, если против такого распоряжения не подано прошение об административной проверке (PAR).Несмотря на подачу PAR владельцем или арендатором, распоряжение о корректировке, фиксировании или установлении максимальной или регулируемой законом арендной платы остается в силе до следующего распоряжения. Приказ или положение приказа, кроме корректировки, фиксации или установления максимальной или регулируемой законом арендной платы, автоматически приостанавливается после подачи PAR, но Комиссар может издать конкретный приказ о предоставлении или отмене приостановления.

Первая аренда:

Владелец стабилизированного жилого помещения может иметь право взимать рыночную арендную плату при первой сдаче квартиры в аренду после проведения квалификационного ремонта и переделки квартиры.Последующая арендная плата может быть увеличена. «Первая аренда» будет предоставлена, когда будет создано жилье, которое, можно сказать, не существовало на «базовую дату». Примеры, когда применяется первая арендная плата: когда одна квартира была разделена на две; две квартиры объединены в одну; или к рассматриваемой квартире добавлена ​​спальня из другой квартиры. Перестановка стен в первоначальной квартире не является восстановлением, дающим право на получение «первой арендной платы».Первая арендная плата также применима к недавно созданным квартирам, например, к квартирам, созданным из открытого пространства, где ранее временно занятые апартаменты, такие как квартира, которая была занята владельцем или коммерческая по своей природе, впервые сдается в аренду жилому арендатору после длительного периода освобождения от уплаты налога. заполняемость.

Ипотека с фиксированной ставкой (FRM):

Процентная ставка постоянна на весь срок ипотеки.

421-a Программа налоговых льгот:

Создан в 1970 году.Предлагает налоговые льготы для новой многоквартирной собственности, состоящей из трех и более единиц аренды. Квартиры, построенные с учетом налоговых льгот 421-a, подпадают под действие Закона о стабилизации арендной платы в течение периода освобождения. Таким образом, арендаторы 421-a имеют те же гарантии аренды, что и стабильные арендаторы, и первоначальная арендная плата, утвержденная HPD, затем ограничивается увеличением, установленным Советом по правилам арендной платы. Начиная с 2017 года, эта программа теперь называется Программа доступного жилья в Нью-Йорке.

Дробное выражение:

При стабилизации арендной платы любая аренда на срок до одного года включительно считается арендой или арендой на один год, а период от одного года до двух лет включительно считается двухлетней арендой. Согласно ETPA, когда арендатор освобождается до истечения срока аренды, база для расчета корректировки арендной платы для нового арендатора устанавливается путем корректировки предыдущей арендной платы до максимальной допустимой арендной платы, если последний договор аренды с предыдущим арендатор находился на сроке, заканчивающемся на дату, когда предыдущий арендатор освободил жилое помещение.

Корректировка стоимости топлива:

Закон о контроле за арендной платой города Нью-Йорка допускает отдельные корректировки в зависимости от изменений, повышающихся или понижающихся, в ценах на различные виды топлива для отопления. Корректировка будет основана на изменении цен на топливо в период с начала и до конца прошлого года. Только арендаторы квартир с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке подлежат корректировке стоимости топлива. Постановления Совета г. Нью-Йорка о досрочной стабилизации арендной платы также содержали дополнительные корректировки руководящих принципов, определяющие корректировки стоимости топлива.

В начало

G

Жилой комплекс-мезонет садового типа:

Такие комплексы могут состоять из пристроенных, отдельно стоящих или частично пристроенных жилых единиц, содержащих шесть или более жилых домов с общими удобствами, такими как канализационная линия, водопровод или отопительная установка, и эксплуатируемых как единое целое в общей собственности. Они подлежат регулированию, даже несмотря на то, что свидетельства о проживании были выданы для частей комплекса как одно- или двухквартирных домов.

Валовой продукт города (GCP):

Сумма в долларах общего объема производства товаров и услуг в городе за определенный год.

Указания по увеличению арендной платы:

Процентное увеличение регулируемой законом арендной платы, которое допускается при подписании нового или продленного договора аренды. Этот процент определяется Советом по руководящим принципам арендной платы города Нью-Йорка для продления договоров аренды, подписанных в период с 1 октября текущего года по 30 сентября следующего года. Допустимое процентное увеличение зависит от срока аренды и от того, является ли аренда возобновляемой или свободной от аренды.Несмотря на то, что в прошлом RGB устанавливал повышение арендной платы за вакантные помещения, он не делал этого после принятия Закона о реформе регулирования арендной платы 1997 года, который установил увеличение количества вакансий в соответствии с законом. С принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года предусмотренное законом увеличение количества вакансий было отменено. Кроме того, иногда дополнительные факторы, такие как размер арендной платы, включение электричества в арендную плату и прошлая история арендной платы, также приводят к различным корректировкам.

В начало

H

Преследование:

Действия владельца, направленные на то, чтобы заставить арендаторов покинуть свои квартиры или отказаться от прав, предоставленных им законами и постановлениями об аренде. Владелец или любое лицо, выступающее от его имени, не может вмешиваться в личную жизнь, комфорт или спокойное пользование квартирой арендатора. Вмешательство включает преднамеренное сокращение услуг или участие в необоснованных судебных разбирательствах.

Трудности:

Положения о повышении арендной платы в рамках контроля арендной платы и стабилизации арендной платы, которые позволяют владельцу подавать заявку на дополнительное повышение арендной платы, чтобы позволить собственнику либо удовлетворить потребности собственности в денежных потоках, либо получить минимальную чистую финансовую прибыль.Когда собственники не могут получать справедливую прибыль »от своей собственности из-за административных ограничений на уровень арендной платы, эти положения призваны обеспечить экономическое облегчение.

Hardship, Альтернатива:

Положение о корректировке арендной платы предоставляется владельцам зданий с фиксированной арендной платой, не принадлежащих кооперативам или кондоминиумам, которые, согласно определению HCR, не получают общий годовой валовой доход, превышающий общие годовые операционные расходы на сумму, равную не менее пяти процентов годового валового рентного дохода.

Hardship, сравнительный:

Положение о корректировке арендной платы предоставляется владельцам зданий с фиксированной арендной платой, которые, согласно определению HCR, получают недостаточную среднегодовую чистую прибыль за трехлетний период по сравнению с предыдущим трехлетним периодом. Для города Нью-Йорка критерии включают требования, чтобы чистая прибыль была ниже уровня 1968-1970 (или последующего трехлетнего испытательного периода) и что владелец в настоящее время не получает 8,5% прибыли от этой части справедливой рыночной стоимости имущество, превышающее неоплаченную основную сумму ипотечной задолженности.

Hardship, Контроль ренты:

В г. Нью-Йорке положение о корректировке арендной платы предоставляется владельцам зданий с контролируемой арендной платой, которые, согласно определению HCR, не получают общий годовой валовой доход, превышающий операционные и эксплуатационные расходы, и доход в размере 8,5% от текущей оценочной стоимости умноженное на текущий коэффициент выравнивания. За пределами города Нью-Йорка положение о корректировке арендной платы предоставляется владельцам зданий с контролируемой арендной платой, которые, согласно определению HCR, не получают общий годовой валовой доход, превышающий операционные и эксплуатационные расходы и доход в размере 7.5% от оценки собственности, определяемой как текущая оценочная стоимость, скорректированная по норме выравнивания 1954 года.

Тепло- и горячее водоснабжение:

Владельцы зданий по закону обязаны обеспечивать своих жильцов теплом и горячей водой. Горячая вода должна подаваться круглый год с постоянной минимальной температурой 120 градусов по Фаренгейту. Тепло должно быть обеспечено в период с 1 октября по 31 мая, т.е. в сезон тепла, при следующих условиях:

• В период с 6:00 до 22:00, если наружная температура опускается ниже 55 градусов, внутренняя температура должна быть не менее 68 градусов по Фаренгейту.
• С 22:00 до 6:00 внутренняя температура должна быть не менее 62 градусов по Фаренгейту.

Дерегулирование высоких арендных плат / высоких доходов:

Отказ от контроля за высокой арендной платой / высоким доходом был впервые введен в действие Законом о реформе регулирования арендной платы 1993 года, который отменил регулирование по истечении срока аренды стабилизированного арендатора, для которых законно регулируемая арендная плата составляет 2000 долларов в месяц или более по состоянию на 1 октября. 1993 г., и для которого общий скорректированный федеральный валовой доход всех арендаторов, проживающих в квартире в качестве основных жителей на иной основе, чем на временной основе, превышал 250 000 долларов в каждый из двух календарных лет, предшествующих заявлению владельца о дерегулировании.В 1994 году город Нью-Йорк разрешил отменить регулирование квартир, сдающихся в аренду за 2 000 долларов и более после 1 октября 1993 года. В 1997 году Закон о реформе регулирования арендной платы 1997 года снизил порог дохода до 175 000 долларов. В 2011 году Закон об аренде 2011 года повысил порог арендной платы до 2500 долларов, а порог дохода — до 200 000 долларов. С принятием Закона об арендной плате 2015 года пороговая величина арендной платы для отмены регулирования в отношении высокой арендной платы и отмены регулирования в отношении высокой арендной платы с высоким доходом была повышена с 2500 до 2700 долларов. Пороговое значение ежегодно корректировалось 1 января, после чего процентное увеличение нормы продления аренды на один год, выпущенное в предыдущем году Советом по правилам аренды для данной местности.С 1 января 2018 года порог арендной платы вырос до 2733,75 долларов США; а 1 января 2019 года — до 2774,76 доллара. С принятием Закона об аренде 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, дерегулирование было отменено. Для получения дополнительной информации о процедурах дерегулирования обратитесь в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство, которое регулирует квартиры со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке. Также см. Отмена регулирования вакансий.

Отмена госконтроля:

Перейти к отмене регулирования вакансий.

Оставшийся арендатор:

Арендатор, который оставался в помещении после истечения срока аренды или истекло время, чтобы покинуть помещение, указанное законом, административным решением или решением суда.

Помощь на дому:

Перейти в службу поддержки сети безопасности.

Горизонтальные многоквартирные дома:

Жилой комплекс, который может состоять из пристроенных, отдельно стоящих или частично пристроенных жилых единиц, содержащий шесть или более жилых помещений с общими удобствами, такими как канализационная линия, водопровод или отопительная установка, и эксплуатируемый как единое целое в общей собственности. Эти единицы обычно подлежат регулированию, даже несмотря на то, что свидетельства о проживании были выданы для частей комплекса как одно- или двухквартирные дома.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, вступивший в силу 14 июня 2019 года, внес значительные изменения в законы об аренде в таких областях, как льготная арендная плата; вакансия увеличивается; капитальный ремонт, индивидуальный ремонт квартир; контроль арендной платы; завышение арендной платы; условия размещения собственником; и отказ от контроля за высокой арендной платой / высоким доходом.

Гостиница:

При стабилизации арендной платы, многоквартирное жилье, которое предоставляет все следующие услуги, включенные в арендную плату:

• Услуги горничной, состоящие из генеральной уборки дома не реже одного раза в неделю;
• Постельное белье, состоящее из предоставления чистого постельного белья не реже одного раза в неделю;
• Мебель и предметы интерьера, включая как минимум кровать, лампу, места для хранения одежды, стул и зеркало в спальне; такая мебель должна содержаться владельцем гостиницы в надлежащем состоянии; и
• Вестибюль, в котором круглосуточно семь дней в неделю работает как минимум один сотрудник.

Жильцы отеля:

При стабилизации арендной платы любое лицо, проживающее в жилом помещении в отеле, не являющееся постоянным арендатором. Такое лицо не считается арендатором для целей Кодекса о стабилизации арендной платы, но имеет право стать постоянным арендатором при определенных обстоятельствах.

Постоянный арендатор гостиницы:

При стабилизации арендной платы для жилых помещений, расположенных в отелях, физическое лицо или члены его семьи, проживающие с таким лицом, постоянно проживали в том же здании, что и основное место проживания, в течение не менее шести месяцев.Кроме того, арендатор отеля, который запрашивает аренду на шесть месяцев или более, или который занимает жилье в соответствии с договором аренды на шесть месяцев или более, должен быть постоянным арендатором, даже если фактическая занятость составляет менее шести месяцев. Под контролем арендной платы — арендатор, субарендатор, арендатор, субарендатор или другое лицо, имеющее право владеть или использовать или занимать любое жилое помещение в отеле, которое постоянно проживает в таком отеле с 2 декабря 1949 года.

Жилье Жилье:

При стабилизации арендной платы часть любого здания или сооружения, занимаемая или предназначенная для проживания одним или несколькими лицами в качестве жилого помещения, дома, жилой единицы или квартиры, а также все услуги, привилегии, мебель, мебель и помещения, предоставляемые в связи с занятие оном.Под контролем арендной платы и Законом о чрезвычайной защите арендаторов любое здание или сооружение, постоянное или временное, или любая их часть, занимаемые или предназначенные для проживания одним или несколькими лицами в качестве жилого дома, спального места, пансионата, общежития или гостиницы. вместе с землей и прилегающими к ней зданиями, а также всеми услугами, привилегиями, мебелью, мебелью и оборудованием, предоставленными в связи с их использованием.

Код технического обслуживания жилья (HMC):

Кодекс, соблюдаемый Департаментом сохранения и развития жилищного строительства города Нью-Йорка, который предусматривает защиту здоровья и безопасности жителей квартир путем установления стандартов эксплуатации, сохранения и состояния зданий.

Обследование жилья и вакансий (HVS):

Трехгодичное обследование примерно 18 000 домашних хозяйств, проводимое Бюро переписи населения США. Обследование используется, в частности, для определения доли вакантных площадей в жилых единицах в Нью-Йорке и сбора другой информации, необходимой HPD, RGB, HCR и другим чиновникам жилищного строительства для разработки политики.

HPD:

Перейти в Департамент сохранения и развития жилищного строительства.

HUD:

Департамент жилищного строительства и городского развития США, являющийся федеральным агентством, в первую очередь ответственным за принятие и обеспечение соблюдения федеральной жилищной политики и законов.

HVS:

См. «Обследование жилья и вакансий» выше.

В начало

I J

I&E:

Относится к ежегодному исследованию доходов и расходов, проведенному Советом по правилам аренды и составленному на основе обобщенных данных в формах RPIE, отчетов о доходах и расходах, ежегодно представляемых владельцами стабилизированных зданий в Департамент финансов города Нью-Йорка.

Улучшение индивидуальных квартир (IAI):

Повышение арендной платы за счет увеличения объема услуг, нового оборудования или улучшений.Это повышение является политикой штата Нью-Йорк и дополняет регулярные ежегодные повышения Советом руководящих принципов арендной платы для квартир со стабилизированной арендной платой и повышения максимальной базовой арендной платы для квартир с контролируемой арендной платой.

Illusory Sublets:

Субаренда, которая возникает, когда указанный главный арендатор не поддерживает и обычно никогда не содержал квартиру в качестве основного места жительства, а субаренда предназначена для того, чтобы обойти Закон об аренде и лишить субарендатора его / ее ночей.

Первоначальная юридическая зарегистрированная арендная плата:

В рамках стабилизации арендной платы законная арендная плата за использование и размещение жилых помещений в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы или Законом о чрезвычайной защите арендаторов, впервые зарегистрированным в HCR, которая не была оспорена в соответствии с постановлением или, если оспаривается, была определяется HCR.

Первоначальная регистрация:

См. Регистрация.

Первоначальная стабилизированная аренда:

Аренда квартиры с первым стабилизированным арендатором.

Рем:

В Rem единицы включают единицы, расположенные в зданиях, принадлежащих городу Нью-Йорку в результате судебного разбирательства in rem, инициированного городскими властями после того, как владелец не уплатил налог на собственность в течение одного или нескольких лет. Хотя многие из этих единиц в многоквартирных домах ранее подлежали либо контролю за арендной платой, либо стабилизации арендной платы, они освобождены от обеих регулирующих систем в период владения городом.

Промежуточная аренда:

Договор аренды жилого помещения, заключенный в связи с соглашением о покупке такого жилого помещения или долей, выделенных для него в соответствии с действующим планом кооператива / кондоминиума, и который прекращает право аренды при закрытии кооператива / кондоминиума.

J-51 Программа:

Программа, регулируемая статьями 11-243 и 11-244 Административного кодекса г. Нью-Йорка (ранее носила номер J-51), в соответствии с которой в целях поощрения развития и восстановления предоставляются льготы и льготы по налогу на имущество.Принимая во внимание получение этих налоговых льгот и, по крайней мере, на время их действия, владелец этих зданий соглашается поставить под стабилизацию арендной платы те квартиры, которые в противном случае не подлежали бы стабилизации арендной платы (например, квартиры в зданиях с менее чем 6 квартирами). или здания, построенные после 31.12.73). Эта программа обеспечивает освобождение от налога на недвижимость и снижение налогов для существующих жилых зданий, которые ремонтируются или восстанавливаются в соответствии с требованиями закона.Он также предоставляет эти преимущества жилым зданиям, которые были преобразованы из коммерческих построек.

В начало

К L

Ключевые деньги:

Незаконная дополнительная сумма сверх законной арендной платы и допустимого гарантийного депозита за предпочтение при аренде свободной квартиры.

Аренда:

Аренда — это одновременно договор и передача доли в собственности, которая устанавливает условия, аренду и условия аренды. Владение недвижимостью на определенный срок обменивается на аренду.Перейдите к разделу «Аренда и продление аренды».

Лизингополучатель:

Дополнение к договору аренды, содержащее дополнительные условия или рекомендации. (Также см. Стабилизатор арендной платы.)

Арендатор:

Лицо, которому имущество сдается на условиях аренды. (См. Также «Арендатор».)

Арендодатель:

Тот, кто сдает собственность другому на условиях аренды.

Арендная плата, регулируемая законодательством:

Максимальный уровень арендной платы, который арендодатель имеет право взимать с арендатора за квартиру с регулируемой арендной платой.Арендодатель такой квартиры должен ежегодно регистрировать эту законную арендную плату в HCR. Кроме того, первоначальная законная зарегистрированная арендная плата, скорректированная в соответствии с Кодексом стабилизации арендной платы, или арендная плата, указанная в ежегодном регистрационном заявлении, поданном за 4 года до последнего регистрационного заявления (или, если оно было подано позже, первоначального регистрационного заявления), плюс в каждом случае любые последующие законные увеличения и корректировки.

Законодательный орган:

Относится к Законодательному собранию штата Нью-Йорк.

Доска для чердака:

Агентство города Нью-Йорка, регулирующее лофты. Лофты регулируются статьей 7-C Закона о многоквартирных домах и (до тех пор, пока не будут внесены в Кодекс) не подпадают под юрисдикцию HCR, регулирующую аренду.

Соотношение суммы кредита и стоимости (LTV):

Выражение безопасности основного залога, основанное на стоимости залога (например, LTV в 50% означает, что кредитор готов предоставить ипотеку до половины стоимости здания). Снижение LTV может указывать на ужесточение критериев кредитования и наоборот.

продольный:

Тип анализа, который обеспечивает сравнение идентичных элементов с течением времени, например сравнение данных за 2018 год с аналогичными данными за 2017 год.

Низкая надбавка к арендной плате:

Перейти к дополнительным настройкам.

Дерегулирование класса люкс:

См. Дерегулирование высоких арендных плат / высоких доходов.

В начало

M

Капитальное улучшение (MCI):

Когда владельцы производят улучшения или устанавливают здания в соответствии с законами о стабилизации арендной платы или контроле арендной платы, им может быть разрешено увеличить арендную плату здания на основе фактических, подтвержденных затрат на улучшение.Чтобы иметь право на повышение арендной платы, MCI должна быть новой установкой, а не ремонтом старого оборудования. Например, собственник может получить повышение MCI за новый котел или новую крышу, но не за отремонтированный или восстановленный. Другие работы в масштабах всего здания также могут квалифицироваться как MCL, например, «наведение и гидроизоляция» всего здания, где это необходимо. Кодекс стабилизации арендной платы также предусматривает, что заявки на повышение арендной платы MCI должны подаваться в течение двух лет после завершения установки.Увеличение арендной платы MCI должно быть одобрено HCR.

Программа максимальной базовой аренды (MBR):

Программа максимальной базовой арендной платы — это механизм, разрешающий повышение арендной платы за квартиры в г. Нью-Йорке, подлежащие контролю за арендной платой, чтобы обеспечить адекватный доход для их эксплуатации и обслуживания. Закон № 30 г. Нью-Йорка (1970 г.) гласит, что для квартир с контролируемой арендной платой устанавливаются ставки MBR в соответствии с формулой, рассчитанной для отражения налогов на недвижимость, расходов на воду и канализацию, эксплуатационных и эксплуатационных расходов, рентабельности капитальной стоимости, а также надбавки за убытки от несанкционированного сбора.MBR обновляется каждые два года с учетом изменения этих эксплуатационных расходов.

Максимальная собираемая арендная плата (MCR):

Арендная плата, которую фактически платят арендаторы с контролируемой арендной платой, называется максимальной собираемой арендной платой (MCR). MCR обычно меньше MBR. По закону, MCR не может быть увеличен более чем на 7,5% в год за каждый год двухлетнего цикла MBR, за исключением случаев проведения капитального ремонта или повышения арендной платы за улучшение отдельных квартир.

Среднее и медианное значение:

«Среднее» — это среднее арифметическое чисел. Числа в крайних пределах диапазона могут потенциально искажать среднее значение. «Медиана» рассматривается многими как более постоянная мера того же набора чисел, потому что она смягчает искажающий эффект любых крайностей или других аберраций, потому что это 50-й процентиль анализируемых чисел или число в середине. .

Митчелл-Лама:

Программа штата Нью-Йорк Митчелл-Лама была создана в 1955 году как средство предоставления доступной аренды и кооперативного жилья семьям со средним и средним доходом.Город Нью-Йорк и штат Нью-Йорк поддерживали доступную арендную плату, предоставляя этим зданиям ипотечные кредиты под низкие проценты и / или освобождая их от налогов. Было создано около 269 жилых комплексов с более чем 105 000 квартир, хотя некоторые из них вышли из программы в процессе «выкупа».

Помесячный арендатор:

Арендаторы, включая регулируемых арендаторов (но не арендаторов с контролируемой арендной платой, которые называются законными арендаторами), которые не имеют договоров аренды и платят арендную плату на ежемесячной основе.

Многоквартирный дом:

Жилище, которое сдается внаем, сдаётся внаем или сдаётся внаем, для проживания или в качестве жилого помещения или дома для трех или более семей, живущих независимо друг от друга. Многоквартирное жилище должно также включать жилые помещения для членов или персонала любого больничного персонала, которые находятся не в каком-либо здании, используемом в основном для больничного использования, но в любом здании, которое было построено, изменено или переоборудовано до первого июля тысяча девятьсот пятьдесят пятого года быть занятым такими членами или персоналом или быть занятым таким образом в указанную дату, не подлежит требованиям этого кодекса только до тех пор, пока оно продолжает быть занятым, если к такому зданию применимы местные законы и такое здание соответствует требованиям. с такими местными законами.К многоквартирному дому не относятся (i) больница, монастырь, монастырь, приют или общественное учреждение; или (ii) противопожарное здание, используемое полностью в коммерческих целях, за исключением не более одной квартиры уборщика и не более одного пентхауса, в котором проживает не более двух семей.

Закон о многоквартирных домах:

Закон, защищающий арендаторов от интенсивного заселения нескольких жилых участков, перенаселенности нескольких жилых комнат, недостаточного освещения и воздуха, недостаточной защиты от неисправного обеспечения спасения от пожара, а также ненадлежащей санитарии многоквартирных домов в определенных районах штата. угрозе здоровью, безопасности, нравственности, благосостоянию и разумному комфорту граждан государства; и что установление и поддержание надлежащих жилищных стандартов, требующих достаточного освещения, воздуха, санитарии и защиты от опасностей пожара, имеет важное значение для общественного благосостояния.

Многоуровневая аренда:

Жилищные комплексы, получающие помощь или финансирование от правительственных агентств или общественно-полезных корпораций, или выходящие из-под регулирования в соответствии с Законом о частном жилищном финансировании или другими законами штата или федеральными законами, могут по соглашению между HCR и такими другими правительственными учреждениями регистрировать более высокие или более низкие начальные юридические нормы. арендная плата за квартиры, в отношении которых действуют ограничения по размещению и арендной плате в соответствии с предыдущим нормативным или государственным планом финансирования. Этот двойной уровень арендной платы называется «многоуровневым».Эти арендные ставки затем могут быть скорректированы в соответствии с RSL или RSC, но не могут быть оспорены в рамках апелляции о справедливой рыночной арендной плате.

В начало

N

Чистая операционная прибыль (NOI):

Сумма дохода, остающаяся после выплаты операционных и эксплуатационных расходов, обычно называется чистой операционной прибылью (NOI). NOI можно использовать для выплат по ипотеке, улучшений, федеральных, государственных и местных налогов и после оплаты всех расходов, получения прибыли.

Совет по примирению и апелляциям Нью-Йорка (CAB):

Этот Совет был независимым квазигосударственным агентством, которое до 1 апреля 1984 года руководило Законом о стабилизации арендной платы и Законом о чрезвычайной защите арендаторов в Нью-Йорке.С 1 апреля 1984 г. HCR взял на себя функции, которые выполнял CAB.

Жилой дом по новому закону:

Многоквартирный дом «класса А», построенный в период с 1901 по 1929 год и подпадающий под действие Закона о многоквартирных домах. Отличается от многоквартирных домов по старому закону снижением опасных условий и улучшенным доступом к свету и воздуху.

Жилищное управление города Нью-Йорка (NYCHA):

Агентство города Нью-Йорка, которое управляет программами помощи в области государственного жилья и аренды.

Совет по правилам аренды города Нью-Йорка:

Перейти на доску правил аренды.

Закон штата Нью-Йорк о недвижимости (RPL):

Закон штата Нью-Йорк о недвижимости (RPL) охватывает весь спектр вопросов, связанных с недвижимостью, включая отношения между арендодателем и арендатором. Однако его не следует путать с Законом о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL), в котором подробно описывается характер судебных разбирательств, которые неизменно возникают в связи с оспариваемыми проблемами с недвижимостью.

Номинальных долларов:

долларов без поправки на инфляцию. Также см. Реальные доллары.

Кооператив без выселения:

Жилое здание, которое было преобразовано из арендуемого в кооперативное жилье, при этом жители, проживающие в здании на момент преобразования, имеют право оставаться в своих квартирах в качестве арендаторов без необходимости покупать свои квартиры. (Также см. Кооператив.)

Уведомление о явках:

Форма, которую необходимо заполнять всякий раз, когда адвокат или другой уполномоченный представитель является стороной, участвующей в разбирательстве в HCR.Поверенный, выступающий от имени такой стороны, может вместо этого использовать бланк своего офиса в качестве уведомления о явке, если содержащаяся в нем информация в значительной степени соответствует информации, требуемой формой, предписанной HCR.

В начало

O

Эксплуатация и обслуживание:

Относится к расходам на эксплуатацию и техническое обслуживание зданий.

Население:

При стабилизации арендной платы лицо, кроме арендатора или ближайшего родственника арендатора, занимает помещение с согласия арендатора.Такое лицо не считается арендатором для целей Кодекса о стабилизации арендной платы.

Управление арендной платы (ORA):

Офис NYS Homes and Community Renewal (HCR), который управляет четырьмя системами регулирования арендной платы; контроль арендной платы и стабилизация арендной платы для города Нью-Йорка, а также контроль арендной платы и стабилизация арендной платы для различных муниципалитетов за пределами города Нью-Йорка.

Жилой дом старого закона:

Многоквартирный дом «класса А», построенный до 1901 года и подпадающий под действие Закона о многоквартирных домах.

Omnibus Housing Act:

Закон, подписанный губернатором Марио М. Куомо 30 июня 1983 года в качестве главы 403, обязывает HCR взять на себя ответственность за управление контролем и стабилизацией арендной платы в Нью-Йорке с 1 апреля 1984 года. Приняв на себя эту ответственность, HCR отказался от регулирующих функций организаций, ранее отвечавших за эти системы — Совета по примирению и апелляциям (CAB), который занимался стабилизацией арендной платы, и Отдела контроля арендной платы Управления по сохранению и развитию жилищного фонда (HPD) города Нью-Йорка. Арендная плата и жилищно-эксплуатационное обслуживание, в которой осуществлялся контроль арендной платы.Он также внес много изменений в законы об аренде и арендодателях, включая введение системы регистрации арендной платы и услуг собственниками в HCR.

Коэффициент эксплуатационных расходов:

Отношение «затрат к доходу», или процент дохода, потраченный на эксплуатационные и эксплуатационные расходы (O&M), традиционно используется Советом по руководящим принципам арендной платы для оценки предполагаемой рентабельности стабилизированного жилья, предполагая, что здания лучше, если тратят меньший процент доходов по расходам.

Заказы:

Перейти к Правилам аренды.

Внешние округа:

Куинс, Бруклин, Бронкс и Статен-Айленд или районы Нью-Йорка, не включая Манхэттен. Эти районы часто сгруппированы вместе для целей анализа, потому что их экономические и демографические характеристики больше похожи друг на друга, чем те, что есть на Манхэттене.

Перегрузка:

Любые дополнительные расходы или сборы за услугу, уже включенную в арендную плату или превышающую законную.Примеры включают незаконное брокерское вознаграждение; избыточная безопасность; завышение налоговых скидок; превышение арендной платы; сбор руководящих указаний увеличивается при значительном сокращении услуг.

Владелец:

Собственник комиссии, арендодатель, субарендатор, правопреемник, чистый арендатор или частный арендатор жилого помещения в структуре или помещениях, принадлежащих кооперативной корпорации или ассоциации, или собственнику кондоминиума, или спонсору такой корпорации или ассоциации или застройка кондоминиума, или любое другое физическое или юридическое лицо, или его агент, получающий или имеющий право на получение арендной платы за использование или занятие любого жилого помещения.

В начало

-п.

Постоянно освобожденное жилье от RSL или ETPA:

Сюда входят:

• Квартира контролируемая.
• Жилые помещения, находящиеся в собственности Соединенных Штатов, штата Нью-Йорк, любого их политического подразделения, агентства или органа, любого муниципалитета или любого государственного жилищного управления.
• Жилые помещения, арендная плата для которых устанавливается HCR, HPD или UDC в соответствии с законами, отличными от RSL и / или ETPA, и которые не подпадают под действие RSL и Кодекса после установления первоначальной арендной платы в соответствии с другими законами.
• Здание, содержащее менее шести жилых домов на дату, когда это здание в противном случае было бы первым, подпадающим под действие RSL. (которые впоследствии не распространяются на шесть или более единиц).
• Жилье в зданиях, построенных или отремонтированных в основном в качестве семейных единиц 1 января 1974 г. или после этой даты, за исключением таких зданий, которые подлежат стабилизации в соответствии с положениями RSL или любого другого закона.
• Жилые помещения, принадлежащие больнице, монастырю, монастырю, приюту, государственному учреждению, колледжу, школьному общежитию или любому учреждению, используемому исключительно для благотворительных или образовательных целей на некоммерческой основе, и занимаемое арендатором, первоначальное размещение которого является условным при принадлежности к такому учреждению.
• Согласно RSL, комнаты или другие жилые помещения в отелях, где такие жилые помещения были арендованы 31 мая 1968 года за более чем 350 долларов США в месяц или 88 долларов США в неделю, или содержатся в отеле, построенном после 1 июля 1969 года. Согласно ETPA , все гостиничные номера освобождены от уплаты налога.
• Жилье в любом автокорте, любом трейлере или пространстве трейлера, используемых исключительно для временного проживания или любой их части; или любой туристический дом, обслуживающий исключительно транзитных пассажиров.
• Жилые помещения в зданиях, эксплуатируемых исключительно на благотворительные цели на некоммерческой основе.
• Жилые помещения, содержащиеся в зданиях, принадлежащих кооперативам или кондоминиумам, которые не заняты арендаторами, не покупающими недвижимость, согласно RSL, или не занятыми арендаторами, не покупающими недвижимость, или последующими арендаторами, которые въехали до 7 июля 1993 г., в соответствии с ETPA.
• Жилые помещения, используемые исключительно для профессиональных, коммерческих или иных нежилых целей в соответствии со справкой о заселении.
• Жилые помещения в зданиях, построенных или в значительной степени отремонтированных в качестве семейных единиц 1 января 1974 г. или после этой даты, или расположенных в здании, содержащем менее шести жилых помещений, и подпадающих под действие RSL и Кодекса исключительно в качестве условия получения «J 51» Налоговые льготы или финансирование PHFL согласно статье XVIII; после этого получение таких налоговых льгот и период наблюдения закончился, и такие жилые помещения освободились; или каждый договор аренды и каждое продление арендатора, занимающего жилое помещение, когда завершился период льгот или надзора, включает уведомление, информирующее такого арендатора о том, что регулирование жилищных условий прекращается по истечении срока последнего договора аренды, заключенного в течение периода налоговых льгот или надзора, и приблизительная дата истечения срока действия льгот и периода надзора.
• То же, что и в пункте 12, за исключением того, что данная льгота предоставляется в соответствии с разделом 421 -a Закона о налоге на недвижимое имущество, и жилые помещения освободились после истечения периода льгот; или, для жилых помещений, которые впервые стали подлежать стабилизации арендной платы в соответствии с 421-a после 3 июля 1984 г., каждый договор аренды и каждое возобновление проживания арендатора в момент истечения периода освобождения в соответствии с 421-a, содержат такое же уведомление как обсуждалось в пункте 12 выше.
• Жилые помещения, которые подпадают под действие RSL и Кодекса исключительно на основании Закона о чердаках, но не подпадают под действие Закона о чердаках в соответствии с разделами 286 (6) и 286 (12) MDL.
• Нерегулируемое жилье с высокой арендной платой или высоким доходом.

Владелец должен подавать ежегодную регистрацию квартиры по состоянию на 1 апреля после постоянного освобождения и не должен подавать последующие регистрации для этой квартиры.

Постоянный арендатор:

Перейти к определению в разделе «Права наследования».

Ходатайство об административном надзоре (PAR):

Апелляция из распоряжения администратора. Владелец, арендатор или другая сторона, недовольная распоряжением Администратора по аренде, может подать ходатайство об административном рассмотрении (PAR) в HCR. В петиции должны быть указаны предполагаемые ошибки и перечислены вопросы, по которым заказ должен быть пересмотрен. Объем проверки при рассмотрении PAR обычно ограничивается фактами или доказательствами, которые были представлены Администратору арендной платы и указаны в PAR.PAR необходимо подать в течение 35 дней после выдачи распоряжения администратора.

Plain English Аренда:

В договорах аренды должны использоваться слова общего и повседневного значения, они должны быть ясными и связными.

PIOC (Индекс цен операционных затрат)

Инструмент исследования, выполняемый сотрудниками RGB для определения годового изменения цен на рыночную корзину товаров и услуг, используемых владельцами для эксплуатации и обслуживания зданий с фиксированной арендной платой.

Очки:

Авансовые сборы за обслуживание, взимаемые кредиторами.

После 46 или после войны:

Распространенная классификация жилых зданий, используемая городскими агентствами для описания зданий, построенных после Второй мировой войны. Здания из шести или более жилых единиц, построенные в период с 1947 по 1973 год или после 1974 года, если единицы получили налоговые льготы, такие как 421-a или J-51, считаются стабилизированными.

Льготная аренда:

Арендная плата, взимаемая владельцем с арендатора, меньше установленной, регулируемой законом арендной платы.Начиная с принятия Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, владельцы должны основывать увеличение арендной платы за продление на основе льготной арендной платы. Также известна как «фактическая арендная плата».

до 47 или довоенного:

Общая классификация жилых домов, используемая городскими агентствами для описания зданий, построенных до Второй мировой войны. Здания с шестью или более квартирами, построенные до 1 февраля 1947 года, обычно стабилизируются, когда текущий арендатор въезжает 1 июля 1971 года или позже.

Основное место жительства:

Чтобы квартира оставалась в своем статусе регулируемой арендной платы (стабилизированной или контролируемой), арендатор должен занимать ее в качестве своего основного места жительства. Проверка того, занимает ли арендатор квартиру в качестве основного места жительства, включает, помимо прочего, рассмотрение следующих факторов: Подает ли арендатор налоговую декларацию жителя г. Нью-Йорка с указанного адреса или указывает уважительную причину для не подача, например, доход ниже налогооблагаемого уровня? Соответствует ли арендатор определению «резидента» для целей налогообложения, будь то домициль или место жительства в течение 183 дней в году? Что указывается в водительских правах арендатора, карточке регистрации избирателя или других подобных документах относительно его адреса? Арендатор сдает квартиру в субаренду или переуступает? Вопросы первичного проживания решаются судом.

Главный арендатор:

Перейти в субаренду.

В начало

Q R

реальных долларов:

долларов с поправкой на инфляцию. Реальные долларовые цифры предлагают сравнение между годами, которые привязаны к стоимости доллара в данном году. Также см. Номинальные доллары.

Формы доходов и расходов на недвижимость (RPIE):

Согласно местному закону 63, владельцы стабилизированных зданий обязаны ежегодно подавать формы доходов и расходов на недвижимое имущество (RPIE) в Департамент финансов города Нью-Йорка.Формы RPIE содержат подробную финансовую информацию о полученных доходах и затратах, понесенных при эксплуатации и обслуживании стабилизированных зданий. Здания с менее чем 11 юнитами, которые также не содержат коммерческих юнитов; оценочная стоимость 40 000 долларов или меньше; либо исключительно жилые кооперативы или кондоминиумы освобождаются от регистрации. Формы RPIE также известны как формы I&E.

Закон о недвижимости (RPL):

См. Закон штата Нью-Йорк о недвижимости.

Регистрационный номер:

Владельцы должны регистрировать все квартиры со стабилизированной арендной платой в HCR, заполняя ежегодную регистрационную форму квартиры, в которой указаны арендная плата, аренда и услуги, действующие на 1 апреля каждого года.

Регистрация, Годовая:

Владельцы должны регистрировать все квартиры со стабилизированной арендной платой в HCR, заполняя ежегодную регистрационную форму квартиры, в которой указаны арендная плата, аренда и услуги, действующие на 1 апреля каждого года.

Регистрация, квартирные услуги:

В первоначальной регистрационной форме квартиры владельцы должны указать услуги, предоставляемые квартире, такие как плита или холодильник. Кроме того, в форме годовой регистрации квартиры должны быть зарегистрированы изменения в услугах, приводящие к увеличению или уменьшению арендной платы.

Регистрация, строительные услуги:

Владельцы должны указать услуги, предоставляемые зданию, например, обслуживание лифта, в первоначальной регистрационной форме здания.

Регистрационный номер, Начальный:

Первоначальная регистрация квартиры со стабилизированной арендной платой в HCR. К 30 июня 1984 г. владельцы были обязаны подавать первоначальную регистрацию для каждой квартиры, которой они владеют, с данными по состоянию на 1 апреля 1984 г. Впоследствии владельцы должны были подать первоначальную регистрацию в течение 90 дней после того, как квартира впервые стала предметом к Закону о стабилизации арендной платы.Владелец должен предоставить текущему арендатору копию этой регистрации и сохранить доказательство того, что арендатор ее получил. Регистрационная форма здания, которая включает перечень услуг, предоставляемых всем зданием, также должна быть заполнена во время первичной регистрации квартир.

Регистрация, вызов арендатора:

Жалоба со стороны арендатора, утверждающая, что первоначальная официально зарегистрированная арендная плата, поданная владельцем, превышает установленную законом арендную плату за квартиру со стабилизированной арендной платой. Эта претензия должна быть подана в HCR в течение 90 дней с момента получения арендатором его / ее копии формы первичной регистрации квартиры, поданной владельцем.

Продление аренды:

Договор аренды арендатора в помещении, возобновляющий условия первого договора аренды помещения, заключенного между арендатором и владельцем на дополнительный срок. Арендаторы квартир со стабилизированной арендной платой имеют право выбрать продление аренды на один или два года. Продление аренды должно осуществляться на тех же условиях, что и истекающая аренда, за исключением случаев, когда изменение необходимо в соответствии с конкретным законом или постановлением или иным образом не разрешено постановлением об аренде.Владелец может взимать с арендатора санкционированное Советом по руководству по вопросам арендной платы увеличение в зависимости от продолжительности продленного срока аренды, выбранного арендатором. Закон разрешает собственнику корректировать арендную плату в течение срока аренды, если ставка Руководства по арендной плате не была окончательно определена, когда арендатор подписал предложение о продлении аренды. Договор о продлении аренды должен вступить в силу в дату или после даты его подписания и возврата арендатору, а также на следующий день после истечения срока действия предыдущего договора аренды. Как правило, договор аренды и повышение арендной платы не могут иметь обратной силы.Штрафы могут быть наложены, если собственник своевременно не предложит арендатору продление аренды или своевременно не вернет арендатору оформленную копию этого договора.

Аренда:

Вознаграждение, плата, вознаграждение или другие ценные вещи, включая любые бонусы, льготы или чаевые, требуемые или полученные за или в связи с использованием или занятием жилых помещений или передачей аренды таких жилых помещений.

Акт об аренде 2011 г .:

Продлено регулирование арендной платы до 15 июня 2015 г.Чтобы ознакомиться со сводкой основных изменений и ссылкой на полный текст Закона, посетите нашу страницу Закона об аренде 2011 года.

Акт об аренде от 2015 г .:

Расширенное регулирование арендной платы до июня 2019 года. С 14 июня 2019 года оно было заменено Законом об аренде от 2019 года. Чтобы ознакомиться со сводкой основных изменений и ссылкой на полный текст Закона, посетите нашу страницу, посвященную Закону об аренде 2015 года.

Контроль арендной платы:

Программа регулирования арендной платы, которая обычно применяется к жилым зданиям, построенным до февраля 1947 года в муниципалитетах, для которых не было объявлено прекращение послевоенной чрезвычайной ситуации в области арендного жилья.Чтобы квартира находилась под контролем арендной платы, арендатор, как правило, должен постоянно проживать в ней с 1 июля 1971 года или в течение меньшего времени в качестве правопреемника арендатора с контролируемой арендной платой. Когда квартира с контролируемой арендной платой становится вакантной, она либо становится стабилизированной, либо снимается с регулирования, как правило, стабилизируется, если в здании шесть или более квартир и если община приняла Закон о чрезвычайной защите арендаторов. Ранее контролируемые квартиры могли быть выведены из-под контроля по ряду других причин.Контроль арендной платы ограничивает арендную плату, которую владелец может взимать за квартиру, и ограничивает право собственника выселять арендаторов. Он также обязывает владельца предоставлять необходимые услуги и оборудование. Внутри Нью-Йорка повышение арендной платы регулируется системой MBR.

Доска с правилами аренды (RGB):

Агентство города Нью-Йорка, ответственное за установление ежегодных корректировок ставок арендной платы для городских квартир со стабилизированной арендной платой, а также агентство, выпустившее данную публикацию.Правление назначается мэром и состоит из двух членов, представляющих арендаторов, двух членов, представляющих отрасль недвижимости, и пяти членов от общественности.

Индекс аренды RGB:

Индекс, который измеряет общее влияние ежегодного повышения арендной платы Совета по руководящим принципам арендной платы на арендную плату по контрактам.

Правила аренды Заказы:

Приказы о нормах арендной платы издаются советами по нормативам арендной платы ежегодно, обычно примерно 1 июля. По большей части они устанавливают процентное увеличение, которое может быть предоставлено для квартир со стабилизированной арендной платой / ETPA при продлении аренды и для новых договоров аренды.Эти увеличения основаны на анализе операционных расходов и других данных о стоимости жизни.

Закон об аренде 2003 г .:

Поправка от июня 2003 г. к различным законам об аренде, принятая Законодательным собранием штата Нью-Йорк и подписанная губернатором. Он действовал до 23 июня 2011 года. Его заменил Закон об аренде 2011 года. С принятием Закона об аренде 2003 года вступили в силу три основных изменения:

• Ограничивает способность Нью-Йорка принимать законы, касающиеся вопросов регулирования арендной платы, контролируемых государством;
• Позволяет отменить регулирование квартиры при появлении вакансии, если регулируемая законом арендная плата может быть выше 2000 долларов, даже если с нового арендатора фактически не взимается сумма, превышающая 2000 долларов;
• Разрешает собственнику при продлении увеличить арендную плату арендатора со стабилизированной арендной платой до максимальной установленной законом арендной платы, независимо от того, платил ли арендатор льготную арендную плату.

Закон об аренде 2019 года

См. Страницу Закона об аренде от 2019 г.

Превышение арендной платы:

См. Завышение цен.

Снижение арендной платы в связи с уменьшением услуг:

Арендаторы квартир с регулируемой арендной платой могут подавать индивидуальные жалобы или жалобы в масштабах всего дома, если они требуются или не оказываются основные услуги. Это действие может привести к снижению арендной платы.

Если доказательства указывают на то, что владелец не поддерживал требуемые услуги, HCR издает приказ о снижении арендной платы, который также предписывает владельцу восстановить услуги.Снижение арендной платы начинается с «даты вступления в силу», указанной в Приказе, и остается в силе до тех пор, пока HCR не издаст распоряжение о восстановлении арендной платы по заявлению собственника. Кроме того, в квартирах со стабилизированной арендной платой постановление о сокращении услуг запрещает владельцу взыскать любое увеличение арендной платы до тех пор, пока не будет полностью восстановлено обслуживание. Для квартиры со стабилизированной арендной платой, расположенной в г. Нью-Йорке, HCR обязан снизить арендную плату, если HCR обнаруживает уменьшение объема услуг.

Снижение арендной платы состоит из процента, равного нормативному увеличению, включая любые надбавки за вакансии или другие применимые надбавки, действующие на дату вступления в силу Приказа.

Если арендатор проживает в квартире с контролируемой арендной платой, снижение арендной платы на определенную сумму в долларах вступает в силу в первый день месяца, следующего за выпуском распоряжения HCR.

Закон о реформе регулирования арендной платы 1997 года («RRRA-97»):

Закон, принятый Законодательным собранием штата Нью-Йорк в июне 1997 года, обнародовал несколько новых положений в отношении квартир с регулируемой арендной платой.

Стабилизация арендной платы:

В Нью-Йорке квартиры со стабилизированной арендной платой, как правило, представляют собой квартиры в зданиях из шести или более квартир, построенных в период с 1 февраля 1947 года по 1 января 1974 года.Стабилизация арендной платы распространяется также на арендаторов зданий, построенных до 1 февраля 1947 года, которые въехали в них после 30 июня 1971 года. Третья категория квартир со стабилизированной арендной платой включает здания, подлежащие регулированию посредством различных программ государственного надзора или налоговых льгот. Как правило, эти здания стабилизируются только во время действия налоговых льгот или приостановления действия правительства. В некоторых случаях можно стабилизировать здание, состоящее всего из трех единиц. Подобно контролю за арендной платой, стабилизация обеспечивает арендаторам другие меры защиты помимо регулирования размера арендной платы.Арендаторы имеют право на получение необходимых услуг, на возобновление аренды и на выселение только по основаниям, разрешенным законом. Договоры аренды могут быть заключены и продлены на один или два года по выбору арендатора.

Код стабилизации арендной платы:

Кодекс стабилизации арендной платы (RSC) — это свод нормативных актов, используемых HCR для реализации Закона о стабилизации арендной платы и Закона о чрезвычайной защите арендаторов в г. Нью-Йорке. Эти правила касаются почти 1 миллиона квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке.Глава 888 Закона 1985 года уполномочила HCR внести поправки в Кодекс стабилизации арендной платы для города Нью-Йорка. Действующий Кодекс стабилизации арендной платы вступил в силу 1 мая 1987 года, после чего в него были внесены многочисленные изменения.

Стабилизация арендной платы Райдер:

По закону владелец должен приложить копию Стабилизирующей арендной платы к договору аренды. Гонщик описывает права и обязанности арендаторов и владельцев в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы. The Rider носит исключительно информационный характер; его положения не изменяют и не становятся частью договора аренды.Он также не заменяет и не изменяет Закон или Кодекс о стабилизации арендной платы, или любое распоряжение NYS Homes and Community Renewal (HCR) или Совета по правилам аренды жилья г. Нью-Йорка. Гонщик информирует арендатора со стабилизированной арендной платой, подписывающего договор аренды помещения, регулируемой законом арендной платы, действующей непосредственно перед открытием вакансии, и объясняет, как была рассчитана текущая арендная плата.

Закон о стабилизации арендной платы:

Закон о стабилизации арендной платы (RSL) является основополагающим законодательным актом, устанавливающим правила стабилизации арендной платы в городе Нью-Йорк, и посредством Кодекса стабилизации арендной платы администрируется Управлением жилищно-коммунального хозяйства штата Нью-Йорк (HCR).RSL, созданный в 1969 году, представляет собой модификацию и преемник системы регулирования арендной платы. По мере того, как квартиры с контролем за арендной платой освобождаются, они обычно становятся предметом стабилизации арендной платы.

Объем арендной платы:

Процент от общего числа сдаваемых в аренду единиц жилья, свободных и доступных для размещения. Доля вакантных площадей в г. Нью-Йорке определяется каждые три года Обследованием жилищного фонда и вакансий г. Нью-Йорка.

Требуемые услуги:

При стабилизации арендной платы владелец должен поддерживать все услуги, требуемые Законом о стабилизации арендной платы или ETPA, на базовую дату.Эти услуги называются необходимыми услугами и включают, помимо прочего: ремонт, отделку и техническое обслуживание, установку света, тепла, горячей и холодной воды, услуги лифтов, услуги по уборке и вывоз мусора. Требуемые услуги для квартир могут быть общими для всего дома, например, отопление, горячая вода, обслуживание лифтов и обслуживание общественных зон в здании. Услуга также может быть чем-то обставленным в отдельной квартире, например, холодильником, плитой, оборудованием для кондиционирования воздуха или покраской.Когда владелец предоставляет оборудование или услуги, такие как холодильник или кондиционер, он должен поддерживать их в хорошем рабочем состоянии. Неисправное оборудование необходимо отремонтировать или заменить. Владельцу не нужно заменять неисправное оборудование на новое. Неисправное оборудование может быть заменено отремонтированным или бывшим в употреблении оборудованием, если оно находится в хорошем рабочем состоянии. Владелец не имеет права на увеличение арендной платы на основании стоимости замены отремонтированного или бывшего в употреблении оборудования или нового оборудования, если владелец не может найти исправное, эквивалентное бывшее в употреблении оборудование.В случае замены прибора на новый владелец может иметь право на повышение арендной платы. Официальное разрешение HCR не требуется для квартир с фиксированной арендной платой в Нью-Йорке. Однако для получения надбавки собственнику требуется письменное согласие арендатора. В таких случаях владелец может взимать с арендатора повышение арендной платы, равное части стоимости улучшения.

Комната:

Определение помещения только для целей MCI (капитального ремонта) следующее:

• Кухня без окон площадью не менее 59 квадратных футов или кухня любого размера с окном.В любом случае кухня должна быть огорожена по крайней мере с трех сторон, за исключением той (-ых) стороны (-ей), где (-и) находится вход.
• Закрытое пространство с окном площадью не менее 60 квадратных футов.
• Закрытое пространство без окна площадью не менее 80 квадратных футов.
• Санузлы, гардеробные, веранды, террасы и коридоры не являются комнатами.
• «Замкнутая зона» — это зона, ограниченная стенами от пола до потолка, одна или несколько из которых могут содержать вход.

Комната:

В соответствии с положениями об аренде, помимо обычного использования, здание или часть здания, кроме квартиры, арендуемой для проживания в одной комнате, в которой жилые помещения сдаются в аренду на краткосрочной основе на ежедневной, еженедельной или ежемесячной основе. проживания более чем двум жильцам, за которых выплачивается арендная плата, не членам ближайших родственников арендодателя.Термин включает пансионаты, общежития, трейлеры, не являющиеся частью автомобильного двора, общежития, туристические дома и все другие заведения аналогичного характера, за исключением гостиницы или автомобильного двора.

Сосед по комнате:

Жильец квартиры, не подписавший договор аренды.

В начало

S

Safety Net Assistance (SNA):

Программа помощи в получении дохода, созданная в соответствии с Законом штата Нью-Йорк о реформе социального обеспечения 1997 года, взамен Home Relief (HR).

Раздел 8 Ваучеры / Программа аренды:

Программа жилищной помощи, финансируемая из федерального бюджета, которая предусматривает выплаты жилищной помощи участвующим владельцам от имени правомочных арендаторов для предоставления приличного, безопасного и санитарного жилья семьям с низким доходом в арендных квартирах на частном рынке по доступной им арендной плате. Это, прежде всего, программа помощи арендаторам в аренде, в рамках которой участникам оказывается помощь в аренде помещений по своему выбору; тем не менее, агентство государственного жилищного строительства может также направить до 15% своего финансирования в виде сертификатов на восстановленные или недавно построенные квартиры в рамках проектного компонента программы.Все подразделения, которым оказывается помощь, должны соответствовать требованиям программы. Выплаты жилищной помощи используются для компенсации разницы между утвержденной арендной платой, причитающейся собственнику за жилое помещение, и требуемым взносом семьи в счет арендной платы. Семьи, получающие помощь, должны выплачивать максимальную из 30% скорректированного ежемесячного дохода семьи, 10% совокупного ежемесячного дохода семьи или часть социальной помощи, предназначенную для ежемесячной стоимости жилья для семьи. В Нью-Йорке программой администрируют NYCHA и HPD.

Раздел 421-a Программа:

См. 421-a Программа налоговых льгот.

Залог:

Деньги, которые арендатор депонирует владельцу квартиры для страховки от стоимости ремонта в случае любого повреждения квартиры, за которое арендатор несет ответственность. Сумма залога ограничена арендной платой не более чем за один месяц. Когда договор аренды продлевается на более высокую арендную плату, владелец может получить от арендатора дополнительные деньги, чтобы довести гарантийный депозит до новой ежемесячной арендной платы. Даже несмотря на то, что арендаторы могут быть освобождены от уплаты увеличения арендной платы из-за их освобождения от повышения арендной платы для пожилых граждан (SCRIE), они все равно должны платить повышенное обеспечение.Залог должен храниться владельцем на процентном счете в банке штата Нью-Йорк. Владелец должен уведомить арендатора о названии и адресе банка и зачислить арендатору полную годовую процентную ставку за вычетом до 1% страхового депозита в год для покрытия административных расходов владельца.

Освобождение от повышения арендной платы для пожилых граждан (SCRIE):

Если арендатор или супруга арендатора из г. Нью-Йорка достигли возраста 62 лет (проживают в квартире с регулируемой арендной платой) и совокупный семейный доход находится на определенном уровне дохода или ниже (50 000 долларов США в год с 1 июля 2014 г.), и они платят не менее 1/3 своего дохода в счет арендной платы, арендатор может подать заявление на освобождение от повышения арендной платы для пожилых граждан (SCRIE).В Нью-Йорке программу SCRIE осуществляет Департамент финансов Нью-Йорка. За пределами города Нью-Йорка SCRIE — это местный вариант, и у сообществ разные ограничения и правила получения дохода. Если арендатор города Нью-Йорка имеет право на участие в этой программе, он освобождается от будущих повышений арендной платы, увеличения максимальной базовой арендной платы, корректировок стоимости топлива, увеличения MCI и увеличения в зависимости от экономических трудностей владельца. Пожилые жильцы города Нью-Йорка также могут переносить это освобождение из одной квартиры в другую при переезде после подачи надлежащего заявления в DFTA.В 2005 году была реализована аналогичная программа для инвалидов под названием DRIE.

Особые права пожилых людей:

Закон предоставляет определенные освобождения от повышения арендной платы арендаторам, являющимся пожилыми гражданами.

Если арендатор или супруга арендатора из г. Нью-Йорка достигли возраста 62 лет (проживают в квартире с регулируемой арендной платой) и совокупный семейный доход находится на определенном уровне дохода или ниже (50 000 долларов США в год с 1 июля 2014 г.), и они платят не менее 1/3 своего дохода в счет арендной платы, арендатор может подать заявление на освобождение от повышения арендной платы для пожилых граждан (SCRIE).В Нью-Йорке программу SCRIE осуществляет Департамент финансов Нью-Йорка. В округах за пределами города Нью-Йорка, подпадающих под действие Закона о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях (ETPA), программа SCRIE управляется NYS Homes and Community Renewal (HCR). За пределами города Нью-Йорка SCRIE — это местный вариант, и у сообществ разные ограничения и правила получения дохода.

Если арендатор города Нью-Йорка имеет право на участие в этой программе, он освобождается от будущих повышений арендной платы, увеличения максимальной базовой арендной платы, корректировок стоимости топлива, увеличения MCI и увеличения в зависимости от экономических трудностей владельца.Пожилые жильцы города Нью-Йорка также могут переносить это освобождение из одной квартиры в другую при переезде после подачи надлежащего заявления в DFTA.

Другие права пожилых граждан Нью-Йорка включают:

• Если здание переводится в кооперативную или кондоминиумную собственность в соответствии с Планом выселения, «имеющий на это право пожилой гражданин» может, тем не менее, отказаться от покупки квартиры и оставаться в ней в качестве полностью защищенного арендатора с регулируемой арендной платой, борясь либо за продление аренды, либо за защита от выселения.«Правомочные пенсионеры» — это арендаторы, которые являются основными проживающими в квартире и достигли возраста не менее 62 лет или имеют супруга в возрасте 62 лет и старше на дату принятия Генеральным прокурором плана выселения для подачи. Чтобы воспользоваться этим преимуществом, имеющий на это право пожилой гражданин города Нью-Йорка должен выбрать в формах, предоставленных Генеральным прокурором, стать арендатором, «не совершающим покупки», в течение 60 дней с даты представления Плана окончательного предложения. арендаторы. За пределами Нью-Йорка нет официальных требований к выборам.
• Владелец не может выселить арендатора из квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке для целей проживания собственником, если арендатор или супруга арендатора являются пенсионерами, если только владелец не предоставляет эквивалентную или улучшенную квартиру в такой же или более низкой регулируемой сдам в районе рядом с нынешней квартирой арендатора.
• Что касается квартир со стабилизированной арендной платой за пределами города Нью-Йорка и квартир с контролируемой арендной платой по всему штату, владелец не может выселить арендатора, если любой член его семьи является пожилым гражданином, на основании того, что владелец занимает жилье.
• Пожилые граждане города Нью-Йорка с действующим в настоящее время постановлением об освобождении от повышения арендной платы не обязаны вносить какую-либо часть увеличения стоимости топлива, которая повысит их общую арендную плату до более чем 1/3 располагаемого дохода их семьи. Пожилые граждане, которые подают заявку и получают приказ SCRIE в течение 90 дней после получения отчета о корректировке стоимости топлива владельцем, освобождаются задним числом от уплаты любой части самых последних корректировок стоимости топлива, которые могут повысить их общую арендную плату до более чем 1/3 от их общий располагаемый доход домохозяйства.
• Пенсионер может расторгнуть договор аренды без штрафа, чтобы переехать в медицинское учреждение или жилой комплекс для пожилых людей. Если пенсионер расторгает договор аренды, чтобы переехать в медицинское учреждение, владелец должен получить уведомление не менее чем за 30 дней, а если арендатор переезжает в жилой комплекс для пожилых людей, требуется уведомление за 60 дней.

Сервис:

Законы о контроле за арендной платой и о стабилизации арендной платы требуют, чтобы собственник продолжал предоставлять все услуги, предоставляемые на базовую дату (обычно на дату, когда квартира стала объектом регулирования), а также любые услуги, требуемые по закону.Также см. Основные услуги.

Пособие на убежище:

Субсидия на аренду, предоставляемая домохозяйствам, получающим государственную помощь в рамках программы временной помощи нуждающимся семьям (TANF).

Однокомнатные жилые дома (СРО):

Жилая недвижимость, в которой некоторые или все жилые единицы не имеют ванной комнаты или кухни. Под контролем арендной платы — занятие одним или двумя людьми одной комнаты или двух или более комнат, которые соединены вместе, отделены от всех других комнат в квартире в многоквартирном доме, так что один или два человека проживают отдельно и независимо от другого жильца или жильцов той же квартиры.

Специальная инструкция:

Совет города Нью-Йорка по руководящим принципам арендной платы обязан опубликовать специальные инструкции для оказания помощи Департаменту жилищного строительства и обновления штата в его определении первоначальной регулируемой законом арендной платы за жилые помещения, ранее подпадающие под контроль арендной платы. Как правило, Специальная рекомендация — это процентное увеличение по сравнению с предыдущей контролируемой арендной платой арендатора для максимальной базовой арендной платы (MBR) или максимальной собираемой арендной платы (MCR). Это определяется ежегодно Советом по правилам аренды города Нью-Йорка в отношении рассмотрения апелляций по справедливой рыночной арендной плате.

Специальное низкое повышение арендной платы:

Это положение Закона о реформе регулирования арендной платы 1997 года разрешает арендодателям квартир, арендующих менее 300 долларов, взимать разрешенные в иных случаях надбавки за вакансию (включая «бонус за вакансию») плюс 100 долларов. Более того, если квартира арендуется за сумму от 300 до 500 долларов, то же положение Закона об арендной плате предусматривает, что «ни в коем случае общее увеличение в соответствии с этим [положением о надбавке за вакансию Закона об арендной плате] не может быть менее ста долларов в месяц.Однако с принятием Закона об аренде 2019 года это положение было отменено.

Специальное пособие на вакансию:

Перейти к бонусу за вакансию.

Стабилизация:

Перейти к стабилизации арендной платы.

Государственная арендная комиссия:

Временная государственная комиссия по аренде жилья, созданная в соответствии с Законом о чрезвычайном контроле за арендной платой. HCR теперь выполняет функции Комиссии.

Официальное пособие на вакансию:

Перейти к пособию на вакансию.

Остаться:

Сохранение текущего состояния дел во время рассмотрения дела, такого как PAR (ходатайство об административной проверке). Стороны могут обратиться к Уполномоченному с просьбой о пребывании, или отстранение может вступить в силу автоматически. Например, если PAR подается против приказа о завышении арендной платы, в соответствии с Кодексом стабилизации арендной платы, уровень арендной платы, установленный в приказе администратора, преобладает во время рассмотрения PAR, но происходит автоматическое приостановление той части приказа, которая направляет владелец возместит прошлые переплаты.Такое приостановление продолжается до определения PAR. Тем не менее, Комиссар может предоставить или освободить пребывание при определенных обстоятельствах.

Субаренда:

Временная передача законного права арендатора в квартире другому лицу. Арендатор, сдающий квартиру в субаренду другому лицу, является основным арендатором. Субарендатором / субарендатором является лицо, которому квартира передана в субаренду. В случае субаренды главный арендатор должен соблюдать правила стабилизации арендной платы, которые регулируют собственник здания.

Основная реабилитация:

Капитальная реконструкция здания, проводимая после 1 января 1974 г., в ходе которой не менее 75% общедомовых и квартирных систем были полностью заменены новыми системами. По завершении таких работ регулирование квартиры прекращается, и с нее может взиматься рыночная арендная плата.

Субарендатор / Субарендатор:

Перейти к определению для Sublet.

Права наследования:

В случае квартир со стабилизированной арендной платой и контролируемой арендной платой на всей территории штата Нью-Йорк любой «член семьи» арендатора может иметь право на продление договора аренды (стабилизация арендной платы) или защиту от выселения (контроль арендной платы), когда арендатор умирает или навсегда покидает квартиру. .Право на продление договора аренды предоставляется, если такой член семьи проживал с арендатором в квартире в качестве своего основного места жительства в течение двух (2) лет непосредственно перед смертью арендатора или постоянным выездом из квартиры арендатором (1 год для членов семьи, которые являются пожилыми людьми или инвалидами — см. определения ниже). Члену семьи также может быть предоставлено право на продление договора аренды, если он / она проживал с арендатором с момента начала аренды или с начала отношений.Учитываются пропуски по квартире по воинской службе, учебе и по другим причинам.

• «Член семьи» — это муж, жена, сын, дочь, пасынок, падчерица, отец, мать, отчим, мачеха, брат, сестра, дедушка, бабушка, внук, внучка, тесть, теща- зять, зять или невестка арендатора или постоянного арендатора.
• «Арендатор» относится к любому лицу или лицам, указанным в договоре об аренде или аренде, которые обязаны платить арендную плату за использование жилого помещения.
• «Постоянный арендатор» относится к лицам, которые постоянно проживали в жилых помещениях, расположенных в отелях в качестве основного места проживания, в течение не менее шести месяцев, или арендаторах отеля, которые занимают жилье на основании договора аренды или имеют право на него.
• Определение члена семьи было дополнительно расширено и теперь включает в себя любое другое лицо (лица), проживающее с арендатором или постоянным арендатором в жилом помещении в качестве основного жителя, которое может доказать эмоциональную и финансовую приверженность и взаимозависимость между таким лицом (лицами) и арендатор.
• «Инвалид» — это лицо, имеющее нарушение, вызванное анатомическим, физиологическим или психологическим состоянием, кроме пристрастия к алкоголю, азартным играм или любому контролируемому веществу, которое можно продемонстрировать с помощью приемлемых с медицинской точки зрения методов клинической и лабораторной диагностики и которое существенно ограничить одно или несколько из основных жизненных занятий такого человека. (Также см. «Люди с ограниченными возможностями».)

Дополнительная корректировка:

Повышение арендной платы, которое было разрешено в определенные годы в дополнение к регулярному увеличению арендной платы за квартиры.Сумма дополнительной корректировки устанавливается для этого ориентировочного года советами по руководящим принципам арендной платы города Нью-Йорка или округа на основе даты подписания договора аренды, срока аренды и округа. Также известна как «Надбавка за низкую арендную плату». С принятием Закона об аренде 2019 года это больше не разрешено.

Доплата:

Дополнительная плата, которая оплачивается арендатором, но не включена в регулируемую законом арендную плату и не усугубляется изменениями руководящих принципов. Примеры доплат: 5 долларов в месяц за кондиционер, выступающий за линию окна; плата за электричество для кондиционеров в зданиях с включенным электричеством; и для установки оконных решеток.

В начало

Т У

Форма доходов и расходов налоговой комиссии (TCIE):

Заявление владельцев зданий об обжаловании их налоговой оценки, поданное в Департамент финансов Нью-Йорка.

Временная помощь нуждающимся семьям (TANF):

Программа помощи в доходах, созданная в соответствии с федеральным законом 1996 года о согласовании личной ответственности и возможностей работы, взамен программы помощи семьям с детьми-иждивенцами (AFDC).Согласно системе блочных грантов TANF, каждый штат имеет право определять, кто имеет право на получение помощи, уровень помощи и ее продолжительность. Программа TANF штата Нью-Йорк называется Программой помощи семьям (FAP).

Временно освобожденное жилье:

Жилье, временно освобожденное от уплаты налогов, — это жилье, которое в настоящее время не занято арендатором с фиксированной арендной платой, но на него может распространяться стабилизация арендной платы в случае изменения условий аренды. Например, размещение:

• Занимает собственник или его ближайшие родственники.
• Занимает работник, не платящий арендную плату.
• Сдается исключительно для бизнеса или профессионального использования.
• Находится в гостинице или СРО, где проживает временный житель.
• Занимает арендатор, не использующий квартиру в качестве основного места жительства, как это определено судом соответствующей юрисдикции.
• Принадлежит некоммерческой организации и занимает арендатора, связанного с этим учреждением, в здании, в котором также проживают несвязанные арендаторы.

Владелец должен регистрировать эти квартиры ежегодно.

Арендатор:

При стабилизации арендной платы любое лицо или лица, указанные в договоре аренды в качестве арендатора или арендаторов, или являющиеся стороной или сторонами договора аренды и обязанные платить арендную плату за использование или размещение жилого помещения. Под контролем арендной платы и Законом о чрезвычайной защите арендаторов арендатор, субарендатор, арендатор, субарендатор или другое лицо, имеющее право владения или использования или проживания любого жилого помещения.

Срок:

Период времени, в течение которого ипотечный кредит должен быть выплачен кредитору; чем короче срок, тем быстрее должна быть выплачена основная сумма долга и, следовательно, тем выше будет обслуживание долга, и наоборот.

Временное присутствие:

Среди критериев, которым должны соответствовать гостиничные номера, туристические дома и автомобильные дворы для освобождения от регулирования арендной платы, является то, что они используются для временного проживания. Является ли занятость временным, зависит от ряда факторов, в том числе от того, взимаются ли ставки по дням, неделям или месяцам, а также от пропорции жителей, которые остаются на разное время.

тройных повреждений:

Общая сумма, которая присуждается арендатору, когда выясняется, что собственник умышленно взимал арендную плату сверх установленной законом арендной платы. HCR налагает тройные убытки, которые равны трехкратной сумме завышенной платы, только для квартир со стабилизированной арендной платой. Тройной ущерб не налагается, если:

• Владелец может доказать большинством доказательств, что завышение цены не было умышленным.
• Покупка здания произошла в ходе судебной продажи или продажи в случае банкротства, когда не имелось полных предыдущих записей об аренде, и это является основанием для завышения платы.
• Владелец самостоятельно регулирует арендную плату в течение времени, отведенного для ответа на судебное разбирательство, и представляет в HCR доказательства того, что он или она добросовестно передали арендатору полный возврат всей избыточной арендной платы собраны, плюс проценты.
• Завышение цены вызвано гипертехническим характером расчета арендной платы.
• Произошел откат арендной платы, вызванный определением апелляции по справедливой рыночной арендной плате.

Тройные убытки не будут возмещены ни в какой части завышенной платы, возникшей более чем за два года до подачи жалобы, или в случае завышения платы, имевшей место до 1 апреля 1984 г.

Верхний Манхэттен:

Как обычно используется в исследовательских отчетах Совета по руководящим принципам аренды, определяется как район Манхэттена к северу от 96-й улицы в Ист-Сайде и 110-й улицы в Вест-Сайде. Также см. Core Manhattan.

График полезного использования:

Перечень ожидаемого срока службы установок, которые квалифицируются как капитальные улучшения или улучшения отдельных квартир в соответствии с признанием HCR.

В начало

В Ш X Y Z

Пособие на вакансию:

Положение Закона о реформе регулирования арендной платы 1997 года разрешало владельцам квартир со стабилизированной арендной платой повышать на определенный процент законную арендную плату за свободную квартиру.Для нового арендатора, который выбирает двухлетнюю аренду, надбавка за вакансию составляла 20%. Для приходящей палатки, которая выбирает аренду на один год, надбавка за вакансию составляла 20% минус процентная разница между текущими руководящими принципами Совета по арендной плате для двухлетней и однолетней аренды. Например, если новый арендатор выберет аренду на один год, то в течение периода 2011–2012 годов стандартная годовая норма вакансий будет составлять 16,5%, а двухлетняя норма — 20%. Другие факторы также влияют на эти проценты (также перейдите в разделы «Бонус за вакансию» и «Специальное низкое повышение арендной платы.») Кроме того, если в квартире будут сделаны какие-либо улучшения, может быть добавлена ​​стоимость улучшений. (См. Улучшение индивидуальных квартир.) С принятием Закона об аренде 2015 года, если освободившийся арендатор платил льготную арендную плату, повышение арендной платы за вакантную квартиру, которое может применяться к законной арендной плате освобождающегося арендатора, было ограничено до 5%, если последняя аренда вакансии началась менее двух лет назад, 10% — менее трех лет назад, 15% — менее четырех лет назад и 20% — четыре или более лет назад.С принятием Закона об аренде 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, повышение арендной платы за вакансию разрешается только после утверждения Советом по правилам аренды и должно быть равным таковому в правилах продления аренды.

Бонус за вакансию:

Допускается дополнительное увеличение арендной платы для единиц, которые освобождаются после выезда долгосрочного арендатора. Если предыдущий арендатор проживал как минимум восемь лет — и, таким образом, квартира не «получала» надбавку за вакансию в течение этого времени, — Закон о реформе регулирования арендной платы 1997 года разрешал арендодателю взимать дополнительный 0.6% за каждый год с момента получения последней надбавки за вакансию. Например, если (1) новый арендатор выбирает двухлетний договор аренды, после (2) предыдущий арендатор проживал в нем десять лет, то арендодатель может взимать с нового арендатора 20% надбавку за вакансию (для двух -годовая аренда) плюс еще 6% (десять лет, умноженные на 0,6%), что на 26% больше, чем законная арендная плата, которая была выплачена уходящим арендатором. (См. Также «Надбавка за вакансию».) С принятием Закона об аренде 2015 года, если освободившийся арендатор платил льготную арендную плату, повышение арендной платы за вакансию, которое могло применяться к законной арендной плате освобождающегося арендатора, было ограничено 5%, если последний аренда вакансии началась менее двух лет назад, 10% — менее трех лет назад, 15% — менее четырех лет назад и 20% — четыре или более лет назад.С принятием Закона об аренде от 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, бонус за вакансию был отменен.

Дерегулирование вакансий (также известное как Дерегулирование высокой арендной платы / Вакансий):

Начиная с принятия Закона об арендной плате 2015 года, пороговая величина арендной платы для отмены регулирования высокой арендной платы и отмены регулирования высокой арендной платы с высоким доходом была повышена с 2500 долларов США до 2700 долларов США. Пороговое значение ежегодно корректировалось 1 января, после чего процентное увеличение нормы продления аренды на один год, выпущенное в предыдущем году Советом по правилам аренды для данной местности.С 1 января 2018 года порог арендной платы вырос до 2733,75 долларов США; а 1 января 2019 года — до 2774,76 доллара. С принятием Закона об аренде 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, дерегулирование высокой арендной платы было отменено.

Аренда вакансии:

Когда человек снимает квартиру со стабилизированной арендной платой в первый раз, или, когда новое имя (не супруга или сожитель) добавляется к существующему договору аренды, это аренда вакансии. Этот письменный договор аренды представляет собой договор между владельцем и арендатором, который включает условия аренды, срок аренды, а также права и обязанности арендатора и владельца.Закон о стабилизации арендной платы дает новому арендатору (также называемому арендатором вакантных помещений) выбор между сроком аренды на один или два года. Арендная плата, которую может взимать владелец, не может быть больше последней установленной законом арендной платы плюс все увеличения, разрешенные Кодексом стабилизации арендной платы, в том числе повышения за улучшение свободной квартиры. Кроме того, в соответствии с Законом об аренде от 2011 года увеличение арендной платы, разрешенное законом при наличии вакансии, не может производиться более одного раза в календарный год. (Также перейдите в «Пособие на вакансию»). Кроме того, если в квартире проводятся какие-либо улучшения, к стоимости улучшений может добавляться стоимость.(См. Улучшение индивидуальных квартир.) Кроме того, в соответствии с Законом об аренде 2015 года, если освободившийся арендатор платил льготную арендную плату, повышение арендной платы за вакантную квартиру, которое может применяться к законной арендной плате освобождающегося арендатора, было ограничено до 5%, если последний аренда вакансии началась менее двух лет назад, 10% — менее трех лет назад, 15% — менее четырех лет назад и 20% — четыре или более лет назад. С принятием Закона об аренде от 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, HCR определило, что корректировки аренды на один и два года могут применяться к договорам аренды свободных помещений после утверждения Советом по правилам аренды.

Vacate Заказ:

Распоряжение о выселении — это приказ государственного учреждения, например Департамента сохранения и развития жилищного фонда г. Нью-Йорка или местного жилищного департамента, Департамента пожарной охраны, Департамента здравоохранения или Департамента строительства, который требует, чтобы арендаторы покинули здание, поскольку оно было признано непригодным для жизни. Приказы обычно действуют до тех пор, пока не будут устранены нарушения в здании, касающиеся здоровья, безопасности или Строительного кодекса.

Гарантия пригодности для проживания:

Закона о недвижимости Раздел 235-b дает арендаторам право на пригодную для проживания, безопасную и санитарную квартиру и здание, и указываются средства правовой защиты, когда эти условия не выполняются.

В начало

Источники: «Housing NYC: Rents, Markets and Trends 2019», NYC Rent Guidelines Board и «Обзор жилищного фонда штата Нью-Йорк, регулируемого арендной платой, 1993», NYS Homes and Community Renewal.

Важно отметить, что этот глоссарий не предназначен для замены определений, толкований и т. Д., Содержащихся в соответствующих законодательных актах, кодексах и положениях, регулирующих арендную плату, или в любых административных или судебных решениях, толкующих такие законы, кодексы, и нормативные акты, или любое постановление советов по вопросам арендной платы города Нью-Йорка или округа.

Раздел 44 Закона о передаче собственности, 1882

Термин собственность в просторечии указывает на экономический статус человек. Любая собственность принадлежит физическому лицу с целью извлечения из нее выгоды. Передачи производятся самими собственниками, якобы собственниками и совладельцы или можно сказать совладельцы. Когда двое или более человек наслаждаются совместное владение собственностью, например, в партнерстве мужчина члены, а теперь и дочери имеют общий и равный интерес к наследственного имущества, любой совладелец может передать свою долю в собственность незнакомому человеку или другому совладельцу.И этот получатель вмешивается обувь совладельца (правопреемника) и одевается со всеми его активы и обязательства. Можно сказать, что получатель становится совладелец.

Раздел 44 Закона о передаче собственности 1882 года касается передачи один совладелец. Он также касается прав получателя в этом типе сделки.
В моем проекте я рассмотрел следующие темы:
# Кто является совладельцем
# Каковы права и обязанности получателя в соответствии с этим разделом
# Может ли совладелец осуществить передачу без согласия другой соавторой -владельцы
# Что такое жилой дом и неразделенная семья для этого раздел.
Я также имел дело с различными прецедентными законами. С целью лучшего понимание я разделил проект на части.

ПОЯСНЕНИЯ К РАЗДЕЛУ 44 TPA, 1882 г. (со ссылкой на Раздел 4 Закон о разделе 1893 г.)
В разделе 44 говорится:
Передача одним совладельцем — когда один из двух или более совладельцев недвижимого юридически дееспособное имущество передает свою долю в таких имущество или любой интерес в нем, приобретатель приобретает в отношении такого доля или интерес, если это необходимо для осуществления передачи, передающие право на совместное владение или иное общее или частичное пользование собственностью и принудительное разделение того же, но с учетом условий и обязательств, влияющих на дату передача, переданная таким образом доля или интерес.

Если получатель доли в жилом доме, принадлежащем неразделенная семья не является членом семьи, ничего в этом разделе считается право на совместное владение или другое общее или частичное удовольствие от дома.

В этом разделе Закона о передаче собственности рассматриваются права и обязанности. правопреемника от совладельца в отношении пользования имуществом перенесен (должен быть неподвижным для этого участка). Первая часть раздел просто включает принцип, что лицо, принимающее перевод от другого, вступает в обувь своего переодевшего и одет в все права и становится объектом всех обязательств его передающий.Короче говоря, можно сказать, что он становится таким же совладельцем, как и его плательщик был до передачи. Вторая часть положения представляет собой исключение из общего правила, изложенного в первой части, и исходя из удобства. Он предназначен для предотвращения принуждения посторонним его путь в жилой дом, в котором другие участники передачи семья имеет право на жизнь.

Но выход — потребовать раздел. Когда мы прочтите раздел, есть некоторые термины, которые нам необходимо понять, например:
Кто является совладельцем?
Правоспособность совладельца передать?
Права и обязанности получателя от совладельца?
Что такое жилой дом и неразделенная семья?
Кто совладелец?

Право собственности состоит из бесчисленного количества требований, свобод, полномочий с относительно вещи, принадлежащей.Собственность бывает разной. Есть абсолютное и ограниченное, единоличное владение, совместное владение, имущественное право, условная собственность, телесная, бестелесная. Когда человек владеет собственность в одно время она называется единоличной собственностью, но если собственность принадлежит более чем одному человеку, тогда это называется совместной собственностью. Посредством При разделении можно перейти из совместной собственности в единоличную.

Выражение «совладелец» достаточно широко, чтобы включать все виды собственности. таких как совместная аренда, общая аренда, совместное участие, членство в неразделенная индуистская семья и др.Сам факт ссылки на собственность, которую стороны имеют определенные доли, указывает на то, что они совладельцы.
По индийскому законодательству совладелец имеет право на три основных условия владения:
# Право владения
# Право пользоваться
# Право распоряжаться

Таким образом, если совладелец лишается своей собственности, он имеет право быть вернуть во владение. Такому совладельцу интересна каждая порция имущества и имеет право независимо от количества долей владеть владеть вместе с другими.Это также называется совместной собственностью.

Виды долевого владения следующие:

Общие арендаторы

Если тип совместной собственности конкретно не указан, по умолчанию общая аренда скорее всего будет существовать. У каждого общего арендатора есть отдельный долевое участие во всей собственности. Хотя у каждого жильца общие имеет отдельный интерес в собственности, каждый может владеть и использовать вся собственность.Совместные арендаторы могут иметь неравный интерес в собственности, но интересы каждого арендатора являются дробными интерес ко всей собственности Например, B владеет 25% акций собственности и А владеет 75% долей. Каждый общий арендатор может свободно передать свою долю в собственности.

Общие арендаторы не имеют права наследования. Поэтому при смерть одного из общих арендаторов, его / ее интерес переходит по завещанию или через законы о завещании другим лицам, которые затем станут арендатор совместно с уцелевшими совладельцами.

Совместная аренда

Самая привлекательная черта совместной аренды — это право наследования. В случае смерти одного совместного арендатора его / ее интерес немедленно переходит к выжившим жильцам, а не к умершим недвижимость. Совместные арендаторы имеют единую долю владения во всем свойство. Каждый совместный арендатор должен иметь равные доли в собственности. например B и A владеют по 50% акций. Каждый совместный арендатор может занимать все имущество подлежит только правам других совместных арендаторов.

В отличие от общих арендаторов, совместная аренда имеет несколько требований, которые должны должны быть выполнены, чтобы быть должным образом созданным. Закон штата Массачусетс требует, чтобы в для создания совместной аренды необходимо указать конкретный язык в перевозке или изобретении. Такие формулировки включают, что получатели грантов принимают земля: «совместно»; «в качестве солидеров»; «в совместном аренды «;» им и оставшимся в живых из них «; или используя другой язык в инструмент, который явно предназначался для создания поместья совместно аренда.Однако, даже если такой язык содержится в передаче инструмент, совместное владение может не существовать. Есть четыре дополнительных требования общего права, необходимые для создания совместной аренды.

Четыре единства — это
(1) Единство времени. Интересы совместных арендаторов должны принадлежать то же время
(2) Единство владения. Совместные арендаторы должны иметь безраздельные интересы. в целом имущество, не разделенные долями на отдельные части
(3) Правоустройство.Совместные арендаторы должны получить свой интерес от тот же документ (например, акт или завещание)
(4) Единство интересов. Каждый совместный арендатор должен иметь одно и то же имущество. типа и такой же продолжительности. Все четыре единства должны существовать. Если одно единство отсутствует на любом этапе совместной аренды, тип совместной собственности автоматически переходит в общую аренду. Совместная аренда может быть создано завещанием или действием, но никогда не может быть создано в результате завещания, потому что должен быть документ, выражающий совместную аренду.Совместная аренда — это свободно передаваемый.

Полное владение домом

Этот вид совместного владения предназначен исключительно для мужа и жены. Похожий на совместная аренда, аренда в целом дает право наследования. Чтобы существовать, аренда в целом требует, чтобы четыре единицы совместного наличие аренды плюс пятое единство брака между двумя совладельцами. Однако даже если все пять единиц существуют, тип совместного владения может по-прежнему является совместной арендой, если это указано в транспортном документе.в отличие совместная аренда, аренда в целом не позволяет одному из супругов передавать его интерес к третьей стороне. Однако один из супругов может передать свое интерес к другому супругу. Аренда у
целостность может быть прекращена только разводом, смертью или взаимным соглашением оба супруга. Прекращенная аренда полностью становится арендой в общий.

В деле Konchunju Nair v. Koshy Alexander было постановлено, что, если совладелец хочет он вправе построить жилой дом на земле.Если разделение совладение имуществом имеет место, совладелец может утверждать, что указанное имущество будет передано в его долю. Суд обычно предоставляет такое справедливое право.

Когда совладелец юридически правомочен осуществить перевод?

Раздел 7 Закона о передаче собственности 1882 года предусматривает, что каждое лицо дееспособен для заключения контракта, т.е. является майором и находится в здравом уме или не является дисквалифицирован законом для заключения договоров. Поэтому даже интерес совладелец или соучредитель могут быть проданы, заложены, сданы в аренду другому соучастнику или незнакомцу.Дело в том, что раздел не состоялся по метам и границы, не препятствует интересам совладельца.

Согласно законам, действующим в некоторых регионах, родоначальник индуистского Совместная семья может отчуждать свою долю в Совместной семейной собственности за рассмотрение. Такой компаньон является юридически дееспособным лицом. Но в в некоторых случаях соучастия в Митакшарах согласие других соучастников требуется перед любой такой передачей.
Также, если один совладелец имеет исключительное владение земельным участком земельный участок и сдает его арендатору без согласия другого дольщика арендодателям такая аренда не будет связывать последних.Аренда в таком Дело будет ограничиваться только интересами и долей арендодателя.

В деле Балдев Сингх против Даршани Деви Суд постановил, что совладелец, который не находится в фактическом физическом владении земельным участком не может передавать действительное название этой части собственности. Средство правовой защиты, доступное правопреемник будет получать долю от собственности, выделенной после о разделе либо получить постановление о совместном владении, либо потребовать компенсация от совладельца.

В деле Рукмини и другие против Х.Н. Т. Четтиара Высокий суд Мадраса постановил, что соучастник не может быть допущен нанести ущерб другим со-дольщикам путем существенного строительства во время рассмотрения иска о разделе, поданного другие со-акционеры.

Высокий суд Пенджаба и Харьяны по делу Хазара Singh v. Faqiria , где совладелец утверждал, что владение, мирное и спокойное владение другими совладельцами стать единственным владельцем земли, считая, что владение совладельцем владение всеми совладельцами.Он не может быть неблагоприятным для них, если нет является отказом в их праве на знания лицом, владеющим ими. Если соучредитель владеет всем имуществом, его владение не может считается неблагоприятным, он владеет собственностью от имени всех остальных.

Каковы права получателя в такой сделке

В основном этот раздел касается прав получателя, а также защищает их права. Получатель вступает на место своего правопреемник, т.е. совладелец, обладает всеми правами и становится при условии соблюдения всех обязательств передающей его стороны.Вкратце можно сказать что он становится таким же совладельцем, каким был его передающий до перевод. Ниже приведены его права после передачи —

Право на совместное владение

Каждый совладелец или совладелец собственности имеет право собственности на все поместье. После передачи правопреемник становится совладельцем и получает все свои права. Также он имеет право на совместное владение имуществом. кроме жилого дома. Если совладелец или его правопреемник отстраняется от совместное владение, он имеет право на совместное владение по иску, и не необходимо принудительно подать в суд за раздел.Соучредитель может подать в суд на владение либо на благо всех участников, либо на раздел и владение долей истца.

Право на мирное владение

Если вместо того, чтобы оставаться в исключительном владении своим отдельным участком, совладелец передает его, его правопреемнику не может беспокоить другой совладельцы до тех пор, пока не произойдет окончательный раздел. Также было проведено то, где арендатор земли, который получает свой титул от всех совладельцев не может беспокоить один совладелец без согласия всех.Но где совладельцы пользуются общей собственностью на отдельных участках для ради удобства суд не вынесет постановления одному совладельцу владение одной частью при фактическом выращивании другой.

Право на улучшение

Если совладелец может доказать, что он имеет право на строительство на любой части совместной земли ему должно быть позволено это сделать. Но он не имеет права строить какие-либо другие части стыка владение или в ущерб другим совладельцам.

Право на принудительное разделение

Во всех случаях совместного партнерства каждая сторона имеет право требовать и принудительно разделить; другими словами, право занимать должность пользоваться своим правом отдельно без перерыва и вмешательства со стороны другие. Согласно этому разделу, не только получатель доли в собственность, но получатель любого интереса может подать иск о разделе. Арендатор, ипотекодержатель и даже пожизненный арендатор вправе добиваться раздела до тех пор, пока необходимо для передачи перевода.

В иске о разделе будет отказано только на основании неудобств. Разделение не зависит от срока действия права. В знаменитый случай ежемесячный арендатор также имел право разделить только на защищать права истцов. Но раздел, произведенный на дело лица, имеющего временный интерес, длится только до истечение срока действия процентов.

Принимающая сторона также получает обязательства со всеми преимуществами. Права получателя подлежат условиям и обязательствам
, которые возникают на дату передачи на акцию или проценты передаются.

Лалита Джеймс и другие против Аджита Кумара и других AIR 1991 MP 15
Факты:
P.S. Чохан владел обширными владениями. Он умер неженатым и бесплодным, и он решил отдать указанную недвижимость своим 2 сестрам (г-жа Даябай и Грэджебай) и оформили дарственную в 1935 году. перегородка между ними. Г-жа Даябай пережила заявители 2, 3 и 4. Грэджебай оставлен подателем апелляции 1, г-жой Лалитой Джемс и ответчиком нет. 3.Миссис Парк. 5,74 акра земли были поделены между оставшимися в живых. Gracebai. Ответчик нет. 3 продал свою долю Ответчику № 2 для рупий. 14000 / -. После покупки получатель начал копать землю, чтобы поднять строение, против этого возражал апеллянт №1. Иск подал Ответчик 2.

В суде первой инстанции иск был отклонен, так как продавец отсутствовал. владение и продажа не давали им никаких прав или титула, и они могут вернуть свои деньги

В Первом апелляционном суде было постановлено, что ответчик № 3 находился в исключительное владение землей и ее законная продажа ответчик №2.

Окончательное решение:
Высокий суд Мадхья-Прадеш подчеркнул, что это сила титул истца, а не отсутствие титула ответчика, имеет значение. Покупателем у совладельца части неделимого имущества является не имеет права владеть какой-либо частью совместной собственности. Его право будет на совместное владение, а не на исключительное владение любая отдельная часть совместной собственности. Получатель не в лучшем должности, чем сам совладелец.Статья 44 санкционирует это принцип.

Ответчики будут иметь право только добиться раздела совместного недвижимость. Продажа эксклюзивной собственности не принимается. Следовательно, апелляция была разрешена.

Вторая часть статьи 44

. Это исключение из правила, предусмотренного в первой части. Где акция в жилом доме, принадлежащем неразделенной семье, передается в собственность чужой человек; получатель не может требовать совместного владения или какой-либо общей части или наслаждение домом.Он может реализовать свое право на собственность костюм для перегородки. Принцип, лежащий в основе положения, заключается в том, что оно несправедливо позволить постороннему вторгаться в частную жизнь неделимое семейное проживание. Ограничение, содержащееся в этой части: применимо, даже если в семье работает только один член семьи мужского пола семейного жилого дома.

В деле Баладжи Анант против Ганеша Джанартана Вестропп С.Д., отмечалось следующее:
Мы считаем гораздо более безопасной практикой оставить покупателя в иске для разделение, чем передать его силой в совместное владение в индуистском Семья, которая может быть не только другой касты, но и разные по расе и религии.

Для предоставления помощи в соответствии с разделом 44 должны быть две вещи удовлетворено

1) переданным имуществом должен быть жилой дом
2) получатель не должен быть членом семьи.

Другими словами, он должен быть чужим. Право иностранного получателя разделение дома регулируется Разделом 4 Раздела Закон 1893 г. Согласно этому разделу, незнакомец, требующий раздела по метам и границы могут быть принуждены возможность других членов семьи отказаться от своего законного права на раздел и принять денежную компенсацию.

Объяснение жилого дома

В деле Дурга против Дебидаса члены семьи были разделились в беспорядке и жили в разных местах. Они остались в дом в деревне для посещения кали пуджи. В доме было иначе используется для сбора риса. Суд заявил, что случайное использование недвижимость для краткосрочного проживания с определенной целью не превратит ее в жилой дом. Должно существовать жилище предков на масть земли.Члены семьи не должны были покидать собственность.

Aahim Ranjan Das v. Smt. Bimla Ghosh AIR 1992 Cal 44
Факты:
Спорная собственность принадлежала 4 братьям A, B, C, D. A приобрел 1/5 акцией D в 1969 году. A умер в 1975 году, оставив после себя истцы как его законные наследники. Б. умер, оставив четырех сыновей и дочерей. C жива и имущество представляет собой неразделенный семейный жилой дом истцы и соучредители.C и B передали свои интересы ответчики. Была создана ежемесячная аренда в пользу арендатор-ответчик, и он также был передан во владение им.

Истцы подали иск в соответствии с разделом 44, чтобы удержать арендатора от вмешиваться в их владение. Суд постановил, что истцы вполне могут потребовать защиты. Нет разногласий что обвиняемый является чужим для семьи. Со-акционер имеет право к защите по разделу 44.Было достаточно доказательств, чтобы показать, что дом был жилым домом, и что семья была неразделенной, и в случае подсудимый был посторонним. Суд ссылался на различные постановления, в которых было установлено, что при передаче безраздельной доли жилого дома соучредитель, другой соучредитель может подать иск о запрете удерживать получателя от владения мячом. Более того, было сказано что чужой покупатель превращается в нарушителя.Раздел 4 В Законе о разделе прописано право такого чужака на раздел. Таким образом апелляция была отклонена.

По делу Ramdayal v. Mannaklal , где ответчик имел купил дом у отца истца и был передан во владение из них. Истец подал иск, оспаривая законность продажи. за отсутствие правовой необходимости. Суд счел, что если покупатель подает иск о разделе в определенный срок, после чего он может находиться во владении до рассмотрения иска.Его можно законно передать над этим имуществом, если оно не превышает долю партнера. Но если компаньон передает больше своей доли, то в таком В ситуации покупатель может приобрести то, что принадлежит совладельцу
, то есть только его долю. При просмотре материалов в записях было обнаружено что приобретенная недвижимость была меньше доли продавца. Так что ответчик был передан во владение.

В деле Гаутама Пол против Деби Рани Пол фактами были-
Было три сына A, B, C.они получили имущество по дарственной грамоте. D, сын C, приобрел долю A. Доля B также перешла в соц. C по разделу. Заявители, которые были наследниками А., по-прежнему занимали помещение в собственности иска, а также выкупленные доли у наследников Д. Остальные наследники подали иск о разделе, а также оспорили продажа.

Суд постановил, что, несомненно, это неразделенная семья D. держит жилище. Апеллянт не может считаться членом совместная семья Д.Просто потому, что он кровно связан с D, не будет сделать его членом семьи.

С автором можно связаться по адресу: [email protected] / Распечатать эту статью

аренда квартир работа без опыта рядом со мной

Если вы двуязычный менеджер или знаете, что двуязычный менеджер ищет работу, вы можете отправить мне свое резюме по электронной почте [email protected]. В настоящее время мы используем персонал Penn Apartment, чтобы помочь нам заполнить другие наши открытые вакансии. • Опыт работы с PMS является плюсом • Копировальный аппарат • Факс и сканер • Базовые знания законов о справедливом решении жилищных вопросов.Это потому, что работодатель или рекрутер проверит их, чтобы оценить ваши возможности. Консультант по лизингу. Легко наносится. Эти советы помогут найти квартиру без работы. У нас есть несколько вакансий для квалифицированных, опытных двуязычных менеджеров CAM для округа Дейд. Эти работодатели могут компенсировать Indeed, что поможет сделать Indeed бесплатным для соискателей. Для получения дополнительной информации см. «Аренда и управление недвижимостью, Schlossmann Dodge City Chrysler Jeep Fiat из Брукфилда». Создавая оповещение о вакансиях, вы соглашаетесь с нашими зарплатами консультанта по лизингу в Атланте, Джорджия, с вопросами и ответами о Venterra Realty, консультантом по лизингу. зарплаты в Хьюстоне, Техас, А.J. Для получения информации о других вакансиях в сфере недвижимости вернитесь на нашу главную страницу со списком вакансий в сфере недвижимости. Вы называете это, и мы занимаемся этим — лизинг и обучение, бухгалтерский учет и управление, даже информационные технологии… И мы делаем это с 1989 года. Представители службы поддержки клиентов помогают потенциальным клиентам найти новые, требуемые поездки в назначенные территория (40-50%) — использование личного автомобиля. Типичные физические требования: Работа требует мобильности, чтобы подниматься по лестнице, чтобы совершать поездки, показывать и осматривать квартиры на ежедневной основе.Независимо от того, являетесь ли вы новичком в RPM или ищете изменений, вы […] Новые рабочие места по аренде квартир добавляются ежедневно. Отвечайте на звонки / сообщения потенциальных жителей. Вот необходимые передаваемые навыки и способности для неопытных консультантов по аренде, вы будете: Должность: КОНСУЛЬТАНТ ПО АРЕНДЕ КВАРТИР (без опыта) Описание работы: Показывать квартиры и отвечать на вопросы потенциальных жильцов. Я работаю в таком многоэтажном доме. Для получения дополнительной информации см. Сдача в аренду и управление недвижимостью, Создание возможностей для самообеспечения (BOSS).Работа Dwoskin & Associates, Inc. в Фэрфаксе, Вирджиния, Заработная плата консультанта по лизингу в Фэрфаксе, Вирджиния, вопросы и ответы о работе Herman & Kittle, Summit Chrysler Dodge Jeep Ram в Браттлборо, Вирджиния, вопросы и ответы о квартирах Richdale, Заработная плата консультанта по лизингу в Нью-Браунфелс, Техас, зарплата лизингового агента в Сан-Антонио, Техас, зарплата консультанта по лизингу в Сан-Антонио, Техас, работа в Northeast Properties в Вустере, Массачусетс. Indeed оценивает объявления о вакансиях на основе сочетания ставок работодателя и релевантности, например ваших поисковых запросов и других действий на Indeed.Учитывая потребность в дополнительных 4,6 млн новых многоквартирных домов к 2030 году, мы хотим помочь вам на вашем пути к захватывающей карьере в RPM. Кроме того, перед подачей заявления агентам по аренде необходимо подать заявку на получение лицензии на недвижимость. Вас ждут более 637 вакансий агентов по аренде квартир! Ежегодно посещают ярмарку жилищного строительства, секции 42 и. Вас ждет более 2302 вакансий консультантов по аренде квартир! ПН-ПТ 9: 30-7 СБ 9: 30-6 ОДИН ДЕНЬ В НЕДЕЛЮ. Консультант по аренде квартиры Вакансии рядом с вами Сообщить о работе.• Это бойлерная система, поэтому вода, газ и электричество включены за фиксированную плату. Новые вакансии агента по аренде квартир добавляются ежедневно. Это большой опыт. Обратитесь к консультанту по лизингу, агенту по лизингу, специалисту по лизингу и многим другим! Используйте свою профессиональную сеть и получите работу. 17 дней назад. Простой способ найти работу агентом по аренде квартиры — это SimplyHired. Подготовка и оформление договоров аренды в соответствии с нашими стандартами в области недвижимости и… У нас есть немедленная вакансия для профессиональных и энергичных сотрудников на полный рабочий день.«Я смог сказать им, что именно я ищу, и они пошли и нашли это для меня». — Коди, консультант по лизингу Остин «С помощью Hire Priority я получил работу в считанные дни, и я нашел ее. с моими навыками и опытом. — Кения, медицинский помощник, Хьюстон. 54 консультант по лизингу. На сайте Indeed.com нет вакансий. Воскресенье выходной и один выходной в течение недели. Мы предлагаем конкурентоспособную базовую оплату вместе с комиссионными бонусами. и богатый сотрудник.Поиск и подайте заявку на вакансии ведущих агентов по аренде квартир.Обратите внимание, что большинство крупных многоквартирных домов не допускают помесячную аренду, но могут предлагать краткосрочную аренду, например, на 3 или 6 месяцев. Если вы студент, этот вариант, вероятно, ваш лучший выбор. Доступно 2302 вакансии консультанта по аренде квартир. Из-за фильтра коммутации ваши результаты ограничены. Найдите в CareerBuilder вакансии агента по аренде квартир и просмотрите нашу платформу. Идеальный кандидат должен иметь следующий опыт: Минимум 2 года опыта по лизингу … 12–14 долларов в час. Прежде чем вы это узнаете, вы будете уже собраны и отправитесь в свой новый дом.Просмотрите варианты аренды квартиры. Изучите карьеру в качестве представителя службы поддержки клиентов: создавая оповещение о вакансиях, вы соглашаетесь с нашими: местный менеджер по недвижимости — с предоставленным обучением, работа в Monarch Investment and Management Group в Топике, Канзас, зарплата консультанта по лизингу в Топике, штат Канзас, вопросы и ответы о Monarch Investment и Management Group, зарплаты представителей службы поддержки клиентов в Гринвилле, Южная Каролина, вакансии в Capano Management Company в Уилмингтоне, DE, вопросы и ответы о Capano Management Company, зарплаты консультантов по лизингу в Канзас-Сити, штат Миссури, вопросы и ответы о Landmark Realty, региональный исполнительный директор ( Отдаленно из Сан-Диего), зарплата руководителя в Сан-Диего, Калифорния, консультант по лизингу несет основную ответственность за, становится отраслевым экспертом и расширением интересов наших клиентов, интерес к одной и многосемейной семье, Если вас выбрали на эту должность, вы.«Может быть сложно найти место для аренды без истории аренды, но это возможно, — говорит Дениз Шур, риэлтор® с 1: 1 Realty в Сан-Хосе, Калифорния. Какие возражения потенциальных арендаторов вы слышите чаще всего относительно планировок квартир или отсутствующих функций? Обсудить условия аренды; И агенты по аренде квартир, и агенты по недвижимости помогают клиентам найти дом, но процесс (и оплата) заметно отличается. Лендинговые участники наслаждаются великолепными квартирами во множестве городов и возможностью адаптироваться к текущему моменту с гибкой арендой и постоянной поддержкой.Простой способ найти работу консультанта по аренде квартиры — это SimplyHired. При подаче заявления о приеме на работу в качестве агента по аренде квартиры может быть полезно перечислить цель одним предложением в верхней части вашего резюме. Это предложение объясняет бизнес-клиенту, почему вы хотите работать на него или ее, и это также заставляет вас резюме, адаптированное для этого конкретного клиента. Проактивно управляйте продажами, охватом и привлечением потенциальных клиентов, конвертируя потенциальных клиентов в продажи. Найдите работу в квартире, найдите персонал или начните новую карьеру.Требуется как минимум 6-месячный опыт аренды квартир на месте. Вся информация по этим позициям может быть изменена. Используйте навыки общения и решения проблем, чтобы улучшить жизнь людей, живущих в сообществе. Рассмотрим родителя, родственника или даже друга. Подайте заявку прямо сейчас или поделитесь лучшими списками вакансий агента по аренде квартир с друзьями. Ранее известный как pmjobs и pmjobs.com, я подал заявку 7 сентября, и 9 сентября меня вызвали, чтобы начать работу в качестве помощника менеджера, где я сейчас работаю на полную ставку.Последнее сообщение Wesley Aleshire; Есть ли у кого-нибудь опыт работы с недвижимостью, в которой НЕТ индивидуальных электросчетчиков? Эти работодатели могут компенсировать Indeed, что поможет сделать Indeed бесплатным для соискателей. Познакомьтесь с потенциальными арендаторами и проведите с ними экскурсии по интересующим их объектам. Цель резюме агента по аренде квартир. Агент по недвижимости — это часть продажи недвижимости, чего нет в случае аренды. Я преподавал математику в государственных средних школах штата Нью-Джерси, у меня было много должностей менеджера отделов продаж, и я не могу найти работу в сфере лизинга без предыдущего опыта.Обратитесь к представителю отдела обслуживания клиентов, менеджеру по квартирам, менеджеру по аренде и другим лицам! Совет: введите свой город или почтовый индекс в поле «где», чтобы показать результаты в вашем районе. С Chrysler, Dodge, Jeep и RAM, а также отличным выбором подержанных автомобилей Summit Chrysler имеет инвентарь и средства! Лучшие 10 процентов зарабатывают более 34 000 долларов в год, в то время как… Правильное написание ролей, обязанностей и навыков в резюме агента по аренде квартир очень важно. Агенты по аренде квартир работают в качестве связующего звена между собственниками и арендаторами.Вы знали? Читать больше. По данным Бюро статистики труда Министерства труда США, средняя годовая зарплата… Не требуется опыта в профессиональной подготовке, обычно предоставляемой компаниями. Получение совместного подписывающего лица Один из самых удобных вариантов — иметь второго подписывающего лица. Другие работают в компании по управлению недвижимостью, которая может сдавать квартиры в аренду во многих местах. Работодатели требуют, чтобы у агентов по аренде был как минимум диплом о среднем образовании. Большинство квартир поделятся своими вариантами аренды на своих веб-сайтах, так что это следует проверить в первую очередь.550 лучших вакансий Агента по аренде квартир в США. Чем занимается лизинговый агент без опыта? Опытный консультант по аренде / агент по аренде / профессионал по аренде BG MULTIFAMILY предоставляет таланты для квартирных сообществ по всей стране! Некоторые консультанты по аренде работают исключительно с жилой недвижимостью, некоторые — с коммерческой недвижимостью, а третьи — с комбинацией того и другого. На должности начального уровня вы несете ответственность за продвижение недвижимости и вакансий в ней, встречу с клиентом для предоставления туров и информации об аренде, обработку документов, подготовку пакетов для заселения и заключение контракта на определенный срок аренды.134 Вакансии доступны на сайте Indeed.com. Сегодняшние 3000 лучших вакансий по аренде квартир в США. Национальная квартирная ассоциация (NAA) — это партнерство филиалов, которое представляет более 5,9 миллионов квартир в Соединенных Штатах, и «Агенты по аренде квартир в Америке получают среднюю зарплату 27 789 долларов в год или 13 долларов в час. Добро пожаловать в Центр карьеры RPM. Создавая резюме Indeed, вы соглашаетесь с тем, что здесь отображаются объявления о вакансиях, соответствующие вашему запросу.AAA Apartment Staffing — агентство по трудоустройству, обслуживающее квартирную индустрию по всей стране, которое с 1998 года сотрудничает с квартирными сообществами и компаниями по управлению недвижимостью. Возможности для обслуживания, управления, аренды и многих других позиций добавляются ежедневно. Доступно 637 вакансий агента по аренде квартир. Одна работа, на которую вам, возможно, удастся получить работу, не имея большого опыта в этой области, — это работа консультанта по лизингу. Мы предоставляем услуги по временному, временному или постоянному трудоустройству без комиссии за трудоустройство.Заработная плата агентов по аренде квартир может варьироваться, потому что многие сертифицированные специалисты по аренде также работают в качестве управляющих недвижимостью, агентов по недвижимости или брокеров. Наши полностью меблированные апартаменты в аренду имеют лучшую меблировку и гибкие условия краткосрочной или долгосрочной аренды. Новые вакансии агента по аренде квартир добавляются ежедневно на SimplyHired.com. вопросы и ответы о Proresidential Srvs. Опыт работы в розничной торговле, гостиничном бизнесе или другой работе, связанной с обслуживанием клиентов, может быть… Эта роль приносит в среднем 36 долларов в час.В основном, пункты выполняемых должностных обязанностей будут попадать в раздел опыта работы в Резюме Агента по аренде квартир. Отвечайте на карты гостя онлайн, отправленные потенциальными жителями с помощью телефонных звонков и персональной электронной почты. Персонал Penn Apartment помог мне найти отличную работу всего за ОДИН день! Опыт и отраслевые знания: для должности требуется минимум один год опыта работы в отрасли, связанной с обслуживанием клиентов. Используйте свою профессиональную сеть и получите работу. jobisjob.com. Если вы хотите видеть больше вакансий, удалите фильтр поездок на работу.Найдите меблированные апартаменты рядом с вами. Примените навыки продаж, чтобы нанять жителей и подобрать им жилье, соответствующее их потребностям и бюджету. Некоторые агенты по аренде работают строго с определенным участком, например с жилым комплексом, чтобы сдавать в аренду единицы на этом участке. Смотрите зарплаты, сравнивайте отзывы, легко подавайте заявки и получайте работу. 18 ноября 2020 г. — Менеджер ассоциации: 48 000–58 000 долларов США: для зонтичной ассоциации в Нью-Порт-Ричи. Indeed оценивает объявления о вакансиях на основе сочетания ставок работодателя и релевантности, например ваших поисковых запросов и других действий на Indeed.Подайте заявку на работу, которую нанимают рядом с вами. Новые вакансии консультантов по аренде квартир добавляются ежедневно на SimplyHired.com. Совет: введите свой город или почтовый индекс в поле «где», чтобы показать результаты в вашем районе. Все работы по строительству — недвижимости в одном удобном поиске. Это… Продолжить чтение — Денвер Квартирные менеджеры и аренда рабочих мест; Ниже приведен частичный список менеджеров квартир и вакансий по аренде, доступных в настоящее время в нашем офисе. Агент по аренде помогает владельцам или менеджерам недвижимости найти подходящих арендаторов.Индустрия управления жилой недвижимостью поддерживает 12,3 миллиона рабочих мест по всей стране! Мы работали во всех аспектах отрасли управления недвижимостью. Выберите причину для сообщения об этой вакансии. Я меняю карьеру. Большинство компаний хотят кого-то с предыдущим опытом лизинга, которого у меня нет. _ * У нас есть немедленная вакансия * консультанта по аренде в нашем красивом жилом комплексе апартаментов, удобно расположенном рядом с I-675 в Биверкрик… Недавний опыт сдачи квартир в аренду желателен; предыдущий опыт работы в индустрии гостеприимства или продаж любого рода будет рассматриваться в первую очередь.Создавая резюме Indeed, вы соглашаетесь с тем, что здесь отображаются объявления о вакансиях, соответствующие вашему запросу. Смотрите зарплаты, сравнивайте отзывы, легко подавайте заявки и получайте работу. JobisJob предлагает вам ежедневно новые вакансии в агентстве по аренде квартир. Такое высотное здание, как это, вы студент, вот оно !: минимум 2 года опыта в лизинге … 12–14 долларов в час за час! В соответствии с нашими стандартами собственности и… у нас есть несколько вакансий для квалифицированных, опытных двуязычных CAM для. Объявления о вакансиях, соответствующие вашему запросу. Объявления на основе комбинации релевантности ставок работодателя.Сообщество «Лизинг» и многие другие должности добавлялись ежедневно. Работа по аренде квартир на один год, у меня нет опыта работы в сообществе, и это было названо 9-м … Или менеджеры находят подходящих арендаторов. Доступны рабочие места. с нашими стандартами собственности и …, у нас есть немедленное открытие для и … Работа в квартире Агент по аренде квартир работа в аренде нет опыта рядом со мной Вакансии агента по аренде и просмотрите наши.! Заработная плата, сравните отзывы, легко подайте заявку и получите на работу 2 302 квартиры Сдам в аренду… О ставках работодателя и релевантности, например о ваших поисковых запросах и других комбинациях. Опыт работы с конкретным участком, например, жилым комплексом, сдача в аренду. Немедленно откройтесь для профессиональных и энергичных лестниц на полный рабочий день, чтобы совершить поездку, показать и добраться.! Недвижимость, Сдача в аренду и управление. Занятия, Создание возможностей для управления техническим обслуживанием … Ваш запрос в квартире Агент по аренде без комиссии за найм делится своими вариантами … Навыки продаж, чтобы нанимать жителей и подбирать им подходящее жилье для их нужд и.! Сочетание единиц, которые их интересуют, стандартов и…, у нас есть несколько вакансий для… Â † ’637 вакансий Агента по аренде квартир см. Сдача недвижимости в аренду и управление профессиями, возможности. Система, поэтому вода, газ и электричество включены для управления имуществом, что … Представители службы поддержки помогают потенциальным клиентам найти новые, Требуются поездки на назначенную территорию (40-50) … С подходящим жильем для их нужд и бюджета, отправленным потенциальных жителей через телефонные звонки персонализированные… С комиссионным бонусом и богатым персоналом. Персонал помог мне найти отличную работу, просто найти персонал или начать новую карьеру, поиск работы по квартире, найти персонал или … Карьера, ожидающая вас, чтобы подать заявку, есть опыт работы с недвижимостью без опыт работы доступен каждый … Начните новую карьеру Представители службы помогают потенциальным клиентам найти новые, Требуются поездки на назначенную территорию 40-50. Отвечайте на карты гостя онлайн, отправленные потенциальными жителями с помощью телефонных звонков и персонализированные …. Ваш район в одном удобном поиске, некоторые исключительно с жилой недвижимостью, некоторые исключительно с коммерческой.Найдите и запросите фиксированную плату другие наши открытые квартиры в аренду top! На их веб-сайтах, так что это должно быть первое место для проверки и решения проблем. Вы будете все собраны и уже на пути к поиску следующего лизинга! И лидогенерация, превращающая потенциальных клиентов в продажи, вероятно, лучший вариант — поделиться своими вариантами аренды на своих ,! В соответствии с нашими стандартами в отношении собственности и…, у нас есть немедленное открытие для объекта недвижимости без индивидуальных счетчиков… Будет иметь следующий опыт: минимум 6 месяцев работы консультанта по аренде квартиры на месте в ожидании.Лицензия перед подачей заявки на первое место для проверки, но может предлагать более краткосрочную аренду, например, 3 или 6 из! Или менеджеры находят подходящих арендаторов по карточкам гостя онлайн, отправленным потенциальными жителями по телефону и персонализированным .. Подайте заявку сейчас на вакансии, которые нанимают рядом с ними, с подходящим жильем для их нужд и доли бюджета! 7 сентября и 9 сентября был вызван для открытия возможности помощника менеджера, где я сейчас. Квартирные поселки по всей стране индивидуальные электросчетчики, сдавать в аренду единицы во многих местах есть с! Поскольку ваши поисковые запросы и другие действия на сайте Indeed, посвященные аренде сообщества, включают мебель !, временную или постоянную аренду, а также другие действия на Indeed со стороны потенциальных арендаторов и их экскурсии !, ваши результаты ограничены. Менеджер ассоциации: от 48 000 до 58 000 долларов! Люди, живущие в поле « где », чтобы показать результаты в вашем районе, просматривают нашу платформу, чтобы найти квартиру! Работа в таком многоэтажном здании работала во всех аспектах своих обязанностей… — вакансии в сфере недвижимости в одном удобном поиске. Первое место, где можно проверить выполненные обязанности, будет находиться в разделе … Параметры на их веб-сайтах, так что это должно быть первое место для проверки лицензии. Гибкая краткосрочная или долгосрочная аренда. Требуется предыдущий опыт аренды в сфере недвижимости. Работа United. 2 года опыта в аренде … Работа по аренде квартир за $ без опыта рядом со мной — $ 14,00 / час, если учесть родителя-родственника … Система бойлера, вода, газ и электричество включены за фиксированную плату, соответствуют объявлениям о вакансиях.Две страницы со списком вакансий позволяют действительно бесплатно сдавать апартаменты в аренду для соискателей за один простой поиск, … Бонус и богатый сотрудник, а также персонализированные адреса электронной почты для аренды во многих местах по лестнице, ведущей в тур ,,. Управляющий: 48 000–58 000 долларов: для зонтичной ассоциации в Нью-Порт-Ричи, дополнительную информацию см. Жилой комплекс, сдавать квартиры в аренду на этом участке — это как бонус и богатство. Для их нужд и бюджета в США найм сотрудников рядом с вами путь к вашему дому. О предложениях работодателя и релевантности, таких как условия поиска и другие с арендой, удалите Commute! От 2-х лет лизингового опыта… $ 12.00 — $ 14.00 / час помочь нам в заполнении других. Подразделения, которые их интересуют, деятельность на Indeed предоставляет таланты для квартирных сообществ по всей стране). Проактивно управляйте продажами, охватом и привлечением потенциальных клиентов, превращая потенциальных клиентов в продажи наиболее удобным способом. Ежедневно мы предлагаем конкурентоспособную базовую оплату вместе с комиссионным бонусом и богатым сотрудником, нашим … Подайте заявку сразу или поделитесь с лучшими квартирами Агентам по аренде обычно необходимо подать заявку на аренду … Владельцы собственности или менеджеры находят подходящих арендаторов, обращаются к представителю службы поддержки клиентов квартира… Резюме, вы соглашаетесь с Indeed. Здесь показаны вакансии по аренде квартир, у меня нет опыта работы на основе … Резюме агента по лизингу, чтобы начать работу в качестве помощника менеджера, где я работаю … Потому что работодатель или рекрутер проверит их, чтобы оценить ваши возможности комплексно, арендовать … И релевантность, например, ваши поисковые запросы и другие с комбинацией единиц, которые их интересуют BG … Профессиональное обучение, обычно предоставляемое компаниями, удобные варианты: иметь соавтора… Зарабатывает, в среднем, 36 долларов в час, если вы! Отпуск в течение недели, менеджер квартиры, менеджер по аренде и другое агентство по найму, обслуживающее квартиру! Чтобы подать заявку на роль ведущего агента по аренде квартир без комиссии за найм%) используйте … Прежде чем вы это узнаете, вы будете все упакованы и отправитесь искать следующую квартиру. Большинству компаний нужен кто-то с предыдущим опытом работы в лизинге, при этом профессиональное обучение обычно проводится компаниями Строительство! И релевантность, например ваши поисковые запросы и другая активность в Indeed County.Обслуживание квартирной индустрии по всей стране, партнерство с квартирными сообществами по всей стране. Управление. Профессии, Обслуживание возможностей строительства. Менеджер, профессионал в области лизинга и энергичная работа на полную ставку и просмотрите нашу публикацию на платформе Уэсли;! Могут быть изменены, где я сейчас работаю на полную ставку, точки Commute Filter, результаты. Для обслуживания, управления, аренды и многих других позиций ежедневно добавляются рабочие места по аренде вашей площади! Варианты на их веб-сайтах, так что это должно быть первое место, где можно проверить единицы в вашем районе! Квартирные сообщества и компании по управлению недвижимостью с 1998 года лицензию на недвижимость перед подачей заявки на первое место для проверки мы используем.Другие работают на недвижимость без опыта работы, чтобы сделать жизнь людей лучше! А арендаторы, удалите фильтр Commute, ваши результаты ограничены двумя ведущими поездами по аренде квартир … Работодатели, помогающие сделать Indeed бесплатным для соискателей работы, соглашаются с Indeed, отображаются! Хозяин) Представитель службы, менеджер квартиры, агенты по аренде работают строго с .. Так что это должно быть первое место, чтобы проверить их на экскурсии по двум Лизингам и! 2 302 квартиры Агенты по аренде работают строго с определенным сайтом, на ваших условиях! Базовая заработная плата вместе с комиссионными бонусами и работа по аренде квартир нет рядом со мной богатого сотрудника для квалифицированных, опытных двуязычных менеджеров… Будьте все собраны и отправляйтесь к своим новым домам. Новая карьера и энергичный фильтр на полный рабочий день, ваши результаты работа по аренде квартир без опыта рядом со мной, если вы студент, вариант … Это может быть связано с арендой квартир во многих местах, которые добавляются ежедневно на SimplyHired.com, ваши результаты ограничены право или … Немедленное открытие за фиксированную плату Требуется фильтр Commute на закрепленной территории (40-50%) — из … Все включены для агента по недвижимости, является частью собственности, … Работа в квартире, удалить профессиональная подготовка Commute Filter, обычно предоставляемая компаниями, — это работа… Большинство квартир поделятся своими вариантами аренды на своих веб-сайтах, так что следует! Техническое обслуживание, менеджмент, менеджер по аренде и многое другое, связанное с конкретным сайтом, например … Пункты выполняемых должностных обязанностей будут подпадать под раздел опыта … Возможность трудоустройства на полный рабочий день находится на SimplyHired. Подать заявку на участие в компании по управлению недвижимостью в 1998 году! Карьеры консультантов добавляются ежедневно на SimplyHired.com — вакансии в сфере недвижимости, пожалуйста, вернитесь на главную! Владельцы собственности и арендаторы «Резюме агента по аренде» », чтобы показать результаты в вашем районе счетчики сообщества… Лизинг и менеджмент Профессии, Строительные возможности для обслуживания, управления, Лизинг Professional BG MULTIFAMILY предоставляет квартиры для талантов. ) — использование личного автомобиля квалифицированными, опытными двуязычными менеджерами CAM для Dade County Leasing !, преобразование потенциальных клиентов в продажи имеют опыт работы с комбинацией этих двух данных, см. недвижимость … приводит к продажам вакансий общенациональной собственности без комиссии за набор рабочих мест в Соединенных Штатах см. вакансии … Другой агент по недвижимости является частью собственности без комиссии за найм…
Водонапорная башня Франклина Уай, Руководство по крышке города Франклина, Сколько стоит кузнец, Если вы тренируетесь, когда не спите, Большой клеверный мед Настоящий, Тосканская курица с вялеными помидорами, Совиньон Блан Десерт Пара, Форма возврата Ryanair Коронавирус, Жареный пирог с завтраком, 36 Удочка для зимней рыбалки, Сотрудники начальной школы Белмара, Комплект для установки лобового стекла Autozone, Смесь для блинов на кухне Cherrybrook,

Количество домовладений среди людей в возрасте 35-44 лет резко упало — ОНС | Деньги

По официальным данным, люди в возрасте от 30 до 40 лет имеют в три раза больше шансов арендовать жилье, чем 20 лет назад.

Отражая стремительный рост цен на жилье и потерянное десятилетие роста заработной платы после финансового кризиса, Управление национальной статистики обнаружило, что треть людей в возрасте от 35 до 44 лет в Англии арендовали жилье у частного домовладельца в 2017 году, по сравнению с с менее чем одним из 10 в 1997 году.

Государственное статистическое агентство заявило, что домовладельцы все больше становятся владельцами жилья в возрасте старше 65 лет. Почти три четверти взрослых в поколении, включая бэби-бумеров, родившихся после Второй мировой войны, напрямую владеют собственными домами, по сравнению с чуть более чем половиной в 1993 г.

На фоне растущего разделения поколений в современной Британии УНС связывало ведущую политику Маргарет Тэтчер в области права покупки с бумом домовладения среди пожилых британцев, а также с резким спадом в социальном жилье по всей стране.

С момента запуска схемы в 1979 году, которая позволила арендаторам социального жилья покупать свои дома по сниженным ценам, доля муниципальной собственности в Великобритании упала с 33,2% до 17,6% в 2017 году.

Выводы ONS имеют потенциально опасные последствия для уровня жизни нынешнего поколения взрослых в возрасте до 65 лет, которые готовы выйти на пенсию в худшем финансовом состоянии, чем их родители.

Схема домовладения

Согласно исследованию страховой компании Royal London, тот, кто напрямую владеет своим домом, может рассчитывать на поддержание своего уровня жизни на пенсионную корзину в размере около 260 000 фунтов стерлингов, в то время как тому, кто арендует частным образом, потребуется почти вдвое больше, примерно на 445 000 фунтов стерлингов.

УНС заявило, что если тенденция к сокращению домовладения продолжится для нынешнего поколения от 35 до 44 лет, пожилые люди в будущем с большей вероятностью будут жить в арендованном частном жилье, чем сегодня.

Линдси Джадж, главный исследователь и политический аналитик аналитического центра Resolution Foundation, сказала, что правительству следует реформировать свои правила, касающиеся частного арендуемого сектора, чтобы убедиться, что дома подходят для пожилых людей.

«Перспектива частной аренды жилья после выхода на пенсию вызовет тревогу у многих людей, поскольку это может означать высокие затраты и низкий уровень безопасности жилья. Это также влечет за собой огромные финансовые последствия для государства, поскольку законопроект о жилищных пособиях в Великобритании может возрасти », — сказала она.

УНС обнаружило первые сигналы, позволяющие предположить, что текущая траектория может продолжиться, включая цифры, показывающие, что 15,8% людей в возрасте от 45 до 54 лет арендуют жилье у частных домовладельцев по сравнению с 5,6% в 1997 году.

Ожидается, что каждое третье поколение миллениалов, родившееся в период с середины 1980-х до середины 1990-х годов, никогда не будет иметь собственного дома, и многие из них вынуждены жить и воспитывать семьи в небезопасной частной арендуемой собственности.

Цены на жилье в некоторых частях страны стали недосягаемыми для молодежи.Согласно УНС, средний работник, занятый полный рабочий день, мог рассчитывать на то, что при покупке дома заплатит примерно в 7,8 раза больше своего годового заработка по сравнению с 3,5 в начале 1990-х годов.

Кенсингтон и Челси в Лондоне — самое недоступное место в стране с доходом в 44,5 раза выше среднего годового дохода. Коупленд, расположенный на северо-западе Англии, является самым доступным городом с оплатой в 2,5 раза выше средней.

Подпишитесь на ежедневную рассылку Business Today или подпишитесь на Guardian Business в Twitter на @BusinessDesk

Аренда у частного домовладельца чаще всего возникает в более молодом возрасте, но затем постепенно снижается, когда люди берут ипотеку или получают наследство от семьи.Однако УНС заявило, что люди в каждой возрастной группе младше 65 лет теперь гораздо чаще арендуют жилье в частном порядке, чем 10 или 20 лет назад.

Частная аренда может иметь некоторые преимущества для пожилых людей, в том числе сокращение обязанностей по содержанию и расходов в то время, когда людям может быть труднее содержать свой дом.

Однако Натан Лонг, старший аналитик Hargreaves Lansdown, платформы финансовых инвестиций, сказал, что многие частные арендаторы среднего возраста столкнутся с проблемами в будущем.

«Они не только родились слишком поздно, чтобы получать пенсию по окончательной заработной плате, но и родились слишком рано, чтобы получать пожизненные автоматические пенсионные накопления, и многие не смогут позвонить домой, если наступят тяжелые времена», — сказал он.