Нужен ли нотариус для выдела долей детям?

– Купили квартиру: маткапитал плюс ипотека. Погасили ипотеку, теперь нам нужно выделить доли детям, по обязательству. Возможно ли выделение долей детям в простой письменной форме, без нотариуса? Наша с мужем доля находится в общей собственности, и мы ее не делим.

AnoushkaToronto/Depositphotos

 

Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):

Этот вопрос не так прост, как кажется на первый взгляд. Ответ на него зависит от толкования термина «выделение долей», который используется в нормативных актах, регулирующих использование материнского капитала. Действующее законодательство содержит требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

При этом юристы не могут прийти к единому мнению, является ли «выделение долей» детям отчуждением этих самых долей или же иным видом распоряжения недвижимым имуществом.

---

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

---

Росреестр в настоящее время считает, что сделка по «выделению долей» в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, является сделкой по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Соответственно, по мнению Росреестра, такую сделку обязательно должен удостоверить нотариус. В противном случае, скорее всего, Росреестр откажет в регистрации права собственности на основании этой сделки. Таким образом, несмотря на отсутствие, с теоретической точки зрения, однозначного ответа на Ваш вопрос, с практической точки зрения, при выделении долей детям в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, без нотариуса не обойтись.

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:

Вопрос поставлен так, что вариантов ответа может быть несколько. За время выплаты ипотечного кредита дети могли вырасти. Если они стали совершеннолетними, то обращаться к нотариусу не надо. Если же хотя бы один из них несовершеннолетний, то, в соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством, придется воспользоваться его услугами. 

Ответ лаконичный, но мне хотелось бы остановиться на некоторых нюансах этого вопроса. Не обязательно выделять детям по ¼, можно выделить доли в соответствии с затратами материнского капитала относительно всей стоимости недвижимости. Материнский (он же семейный) капитал выдается на всех членов семьи и может распределяться поровну. Например, если квартира покупалась за 10 млн, а маткапитал (округленно) составлял 500 тысяч, то это – 1/20 часть. Таким образом, на каждого члена семьи из четырех человек, в том числе и детей, приходится доля размером 1/80. Обычно их делают чуть больше, и зависит это от Ваших дальнейших планов, связанных с данной квартирой.

Если Вы собираетесь ее продавать, то органы опеки и попечительства тем охотнее одобрят сделку, чем больше будет доля ребенка в приобретаемой квартире. Можно сказать, здесь проявится «эффект низкой базы». Если же Вы планируете делать это в течение трех лет после передачи долей детям, то столкнетесь с тем, что их доли будут облагаться налогом.

---

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

---

Отвечает юрисконсульт офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Терехова:

Согласно Закону РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению между ними. 

Поскольку законодательство четко не регламентирует вид сделки, посредством которой дети должны быть наделены долями в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, то на практике встречаются и нотариально удостоверенные договоры дарения долей, и соглашения о наделении детей долями, заключенные в простой письменной форме.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Закон о материнском капитале не обязывает удостоверять у нотариуса соглашение об определении долей. Однако этого требует статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому одной простой письменной формы в Вашем случае недостаточно. В случае совершения сделки без участия нотариуса она будет признана в дальнейшем недействительной.

Отвечает юрист Олег Царев:

Да, Вы абсолютно правы: для выделения долей детям нужно обязательно обращаться к нотариусу. Все сделки с несовершеннолетними обязательны к нотариальному заверению, согласно Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 24, 30). Также в этом соглашении Вы с супругом определите ваши доли в этой квартире.

---

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Можно ли не выделять мужу долю в квартире, купленной на маткапитал?

---

Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):

Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:

• составить соглашение о выделении долей;
• правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
• подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
• оплатить госпошлину в Росреестр.

Отвечает юрист, редактор сайта onipoteka.ru Мария Сохань (Кемерово):

Да, можно определить доли детям без участия нотариуса. Практика есть и уже отработана. Нужно составить соглашение об установлении долевого участия. Но простая письменная форма будет легитимной, если долю супругов оставить не разделенной между ними. Пример текста соглашения: «Во исполнение нотариального обязательства (дата, номер) устанавливается следующее долевое участие: супругам Иванову Егору Ивановичу и Ивановой Наталье Сергеевне принадлежит ½ доли; несовершеннолетнему Иванову Михаилу Егоровичу принадлежит ¼ доли; несовершеннолетнему Иванову Кириллу Егоровичу принадлежит ¼ доли».

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Купили квартиру на маткапитал – вправе ли отец отказать от доли?

Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Построили дом на маткапитал и хотим выделить детям доли только в доме

Купили с женой земельный участок, на котором потом построили жилой дом. В строительство дома вложили маткапитал, поэтому теперь по закону обязаны выделить доли детям.

Подскажите, как правильно это сделать. И нужно ли выделять доли не только в доме, но и в земельном участке? Землю мы купили за свои деньги, маткапитал не использовали. Но нотариус сказал, что нужно выделять доли и в доме, и в участке.

Аноним

В России действует закон о материнском капитале, по которому средства маткапитала можно вложить в строительство жилого дома. Прямого требования, что помимо доли в недвижимости вы должны выделить детям доли и в земельном участке, там нет.

Дмитрий Корнев

юрист

Но в реальности это неважно, поскольку доля в таком земельном участке все равно будет положена детям по закону, только по другому — не о маткапитале, а по земельному кодексу и закону о регистрации прав на недвижимое имущество.

Материнский капитал и дом

Даже для того, чтобы получить материнский капитал на строительство дома, нужно предъявить в том числе документы, что у вас уже есть земельный участок. Смысл выделения долей всем членам семьи как раз и состоит в том, чтобы закрепить юридический факт: вы приобрели жилье в определенной степени благодаря семье и детям. За это всем вам положена обязательная доля, которую гарантирует государство, так как именно оно выделяет эти деньги.

Выделить долю в доме без доли в земле невозможно

По семейному законодательству имущество — это личная собственность, если вы получили его до брака, в наследство или дар. Но даже если это так или вы купили участок уже в браке, но до рождения детей, у них все равно есть право на эту землю. И оно не зависит от того, хотите вы выделять детям доли в земельном участке или нет.

В этом случае над нормами о личной, долевой или совместной собственности супругов и детей превалирует общий принцип гражданского права: superficies solo cedit — «строение следует за землей».

подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

Смысл его в том, что нельзя иметь долю в доме без доли в земле. Иначе не исключена ситуация, что собственник земли может поставить забор и сказать: «Земля моя, как хочешь, так и ходи в свою часть дома». А это физически невозможно. Поэтому закон защищает владельца доли в недвижимости. Есть доля в доме — значит, имеешь право на долю в земле и право пользования своим имуществом. Обратное нарушает права.

Что делать? 09.09.19

Выделили доли детям, что дальше?

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Почему этого требования нет в обязательстве о выделении долей

Решив использовать маткапитал на строительство дома, вы подписали у нотариуса обязательство, что выделите доли, когда дом будет готов. Такая формулировка и предусмотрена законом в отношении дома, построенного в том числе на средства маткапитала. Нотариус не мог потребовать от вас написать нотариальное обязательство о выделении долей в земле, потому что в законе такого требования нет.

подп. 3 п. 1.3 ст. 10 закона о дополнительных мерах поддержки семей с детьми

Но, как я уже писал, здесь срабатывает общий принцип гражданского права в отношении земли. Так что нотариус говорит абсолютно верно: выделить доли в земле все равно придется. А если вы попытаетесь это обойти и выделить детям доли только в доме по договорам дарения долей, Росреестр такую сделку не зарегистрирует. Закон это прямо запрещает: нельзя отдать долю в праве на недвижимость отдельно от доли в праве на землю.

п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Соответственно, придется дарить детям доли не только в доме, но и в земле. Причем пропорционально размеру доли, выделенной в доме.

Как выделить долю

Ответ простой: если вы построили дом сами и оформили право собственности на себя, доли надо подарить. Нотариально удостоверять такие договоры сейчас не требуется. Договоры составляют в простой письменной форме, а переход права собственности регистрирует Росреестр. Долю в земле надо выделить в том же объеме, что и долю в доме.

Если дом вы купили, проще всего выделить все доли сразу в договоре купли-продажи.

Размер доли, которую надо выделить ребенку, определить просто. Разделите сумму материнского капитала на количество членов семьи — это минимум 4 человека. Посчитайте, какую часть от стоимости дома составляет эта сумма. Если дом покупали, считайте от цены в договоре, если строили — от затрат на строительство. Это и будет минимальной долей, которую нужно выделить ребенку. Больше можно, меньше нельзя. В участке можно просто выделить такую же долю, какую выделите в доме.

Отдельно рекомендую прочитать нашу инструкцию о том, как выделять доли.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как выделить детям доли в доме?

Поскольку дом был приобретен в ипотеку, то после погашения ипотечных обязательств вам сначала надо убедиться, что снята ипотека (залог) с дома в пользу кредитора (банка), предоставившего ипотеку. Информацию об этом можно получить, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости в Росреестре (через официальный сайт rosreestr.ru) или на едином портале Госуслуги (www.gosuslugi.ru).

В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ) лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Согласно Закону № 256-ФЗ доли в праве собственности на дом детям необходимо выделить в течение полугода после погашения кредита.

Родители, приобретая жилое помещение за счет средств материнского капитала, действуют как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей, в связи с чем, родители представляют, как свои интересы, так и интересы несовершеннолетних, в отношении которых у них имеется наступившее обязательство. Из вышеуказанного следует, что дети должны признаваться участниками долевой собственности на недвижимость, приобретенную (построенную, реконструированную) с использованием средств материнского (семейного) капитала, не позже шести месяцев после погашения ипотеки.

Каким размером долей в праве собственности на дом надо наделить детей?

Ответ на этот вопрос был дан Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г. (далее – Обзор судебной практики).

Поскольку жилой дом был приобретен вами и супругом не только за счет средств (части средств) материнского капитала, имеющих специальное целевое назначение, но и за счет собственных средств, Верховный Суд РФ в п. 13 своего Обзора судебной практики указал, что «доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение».

Обязательна ли нотариальная форма договора (соглашения) о наделении детей долями в праве собственности на дом?

Согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 2 июня 2016 г. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Не требуется нотариальное удостоверение только в том случае, если все участники общей долевой собственности принимают обоюдное решение совершить сделку, например, целиком продать дом третьим лицам.

Поэтому в вашем случае обязательно придется обращаться к нотариусу.

Федеральная нотариальная палата направляла для использования нотариусами в работе примерные образцы договоров об оформлении жилых помещений в общую долевую собственность в соответствии с Законом № 256-ФЗ (письмо ФНП от 28.10.2016 № 3982/03-16-3 «О примерных образцах договоров»). Данным видом договора нотариус оформляет в общую собственность родителей и детей жилой дом с определением размера долей каждого. Сторонами договора являются родители детей, при этом один из которых действует не только от своего имени, но и от имени своих несовершеннолетних детей.

Кроме составления договора о безвозмездном наделении несовершеннолетних долями в праве собственности на жилой дом, нотариус рассчитает и размеры этих долей с учетом размера потраченных средств материнского капитала на приобретение дома, а также поможет сдать удостоверенный договор (соглашение) в Росреестр для проведения государственной регистрации права собственности на дом. После получения документов из Росреестра в числе собственников дома будут указаны не только вы с супругом, но и ваши дети.

Обязательное выделение долей в квартире детям и супругу при использовании материнского капитала

Любое жилье, приобретенное с привлечением средств материнского капитала, должно быть оформлено в долевую собственность всех членов семьи на момент получения материнского (семейного) капитала: оба супруга и все рожденные или усыновленные дети.

Обязательным условием использования материнского семейного капитала для частичной оплаты приобретаемого жилья является оформление договора купли-продажи или долевого участия в строительстве сразу на всех членов семьи (супругов, детей).

При оформлении договора купли-продажи на одного из супругов (например, если договор был заключен раньше, чем родился второй ребенок, а право собственности на помещение появилось уже после рождения) необходимо «нотариальное» обещание о наделении долями всех членов семьи в будущем. Пенсионный Фонд принимает его в виде нотариально заверенного письменного обязательства лица, являющегося покупателем, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению.

При случае, когда договор оформляется изначально на всех членов семьи срок оформления права общей долевой собственности — 6 месяцев после перечисления Пенсионным Фондом денежных средств Продавцу.

При оформлении договора участия в долевом строительстве на одного из супругов необходимо также предоставить в Пенсионный Фонд нотариально заверенное письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению.

Срок оформления права общей долевой собственности — 6 месяцев с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

В связи с изменениями в законодательстве перечисление материнского (семейного) капитала по договору участия в долевом строительстве также может производиться не только напрямую застройщику, но и на эскроу-счет в банке. Владельцы сертификатов, желающие с привлечением средств господдержки приобрести строящееся жилье, участвуя в долевом строительстве, могут обращаться в Пенсионный фонд с заявлением и пакетом документов, в который входит копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию и содержащего положения о порядке перечисления денежных средств.

Как оформить выделение долей?

Соглашение о выделении долей необходимо составить в письменной форме и заверить у нотариуса согласно ст. 42 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соглашении необходимо указать паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости, а также отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения.

Затем выделение долей необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого понадобятся следующие документы:

— Паспорта родителей

— Свидетельства о рождении детей

— Соглашение о выделении долей в 3 экземплярах

— Свидетельство о браке или разводе

— Документ-основание права собственности

— Чеки об уплате госпошлины.

Какие доли нужно выделить?

Закон не регламентирует конкретный размер или соотношение долей. Его вы определяете самостоятельно. 

Однако, нужно учитывать санитарную норму жилья. Жилищный кодекс устанавливает минимальную норму площади на человека. Она составляет 6 кв. м для общежития и от 10 до 18 — для других жилых помещений. Это зависит от региона.

Необходимо знать, что наделить детей и супруга долями в квартире, которая не приобреталась с использованием материнского капитала (например, в квартире родственников) нельзя, так как это будет нарушением законодательства. В письменном обязательстве, заверяемом нотариусом, указывается конкретный адрес помещения, в котором лицо, приобретающее квартиру с использованием материнского капитала, обязуется наделить супруга и детей (согласно Правилам, можно указать только квартиру, приобретаемую с использованием материнского капитала).

Если вы хотите более подробно изучить тему материнского капитала, читайте наши статьи: «Материнский капитал — что изменилось?» и «Правила использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий».

Как выделить долю в квартире детям —

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок.

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

статья 60 Семейного кодекса
статьи 28, 37 Гражданского кодекса
статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ? доли, а ?, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

www.realty.rbc.ru

Детская доля. Как потратить маткапитал на покупку жилья

Самый главный документ — сертификат на материнский капитал. Сегодня он оформляется в беззаявительном порядке. О готовности сертификата можно узнать в личном кабинете матери на портале госуслуг.

Помните, что использовать маткапитал можно только после подписания договора купли-продажи. Получается, что часть средств за жилье продавец получит с задержкой, о чем его стоит предупредить заранее.

При оформлении сделки в договоре купли-продажи жилья следует прописать, что часть суммы будет выплачена за счет средств маткапитала, и указать банковские реквизиты продавца. Также нужно приложить документы, подтверждающие право покупателя на использование материнского капитала, то есть сертификат.

После регистрации сделки владелец сертификата должен подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала для покупки жилья. Сделать это можно через портал госуслуг или на сайте Пенсионного фонда России (ПФР).

При электронной подаче заявления через портал госуслуг в течение одного-двух дней в личный кабинет поступит приглашение принести все указанные документы в местное отделение ПФР. Не забудьте паспорт и СНИЛС.

Список документов, которые юристы рекомендуют приложить к заявлению в ПФР:

• свидетельство о браке, если сделка заключается от имени супруга;
• копия договора купли-продажи жилого помещения;
• актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает, что на покупателя (владельца сертификата на маткапитал) перешло право собственности на жилое помещение;
• справка продавца жилья о размере неуплаченной суммы по договору купли-продажи. Документ подтверждает, что денежные средства из материнского капитала не превышают стоимость всего жилья;
• нотариально оформленное заявление об обязательстве выделить долю в праве на жилое помещение ребенку после покупки жилья. 

При покупке жилья в строящейся новостройке вместо копии договора купли-продажи и выписки из ЕГРН подается копия договора долевого участия в строительстве.

Если вы планируете внести маткапитал в качестве вступительного взноса в жилищный кооператив, то нужно предоставить:

• выписку из реестра членов кооператива, которая подтвердит членство в кооперативе владельца сертификата;
• справку о внесенной и оставшейся неуплаченной суммах паевого взноса;
• копию устава кооператива.

Росреестр

В соответствии с п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ* жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

 

В целях наделения детей долей в праве на жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского капитала, на государственную регистрацию перехода прав может быть представлен любой безвозмездный гражданско-правовой договор, в том числе договор дарения, на основании которого определенные доли будут переданы (отчуждены) от родителей детям. При этом при совершении такой сделки от имени малолетних детей будут выступать их законные представители (родители).

 

Следует отметить, что статья 38 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) предусматривает возможность изменения законного режима имущества супругов путем его раздела. В силу положений пункта 1 названной статьи раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

 

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 38 СК РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

 

В этой связи, необходимо рассмотреть два различных варианта отчуждения долей в праве на квартиру детям.

 

1.                  Отчуждение долей детям происходит одновременно с разделом совместно нажитого имущества между супругами, в результате чего каждый из членов семьи становится правообладателем доли в праве общей собственности.

 

На государственную регистрацию права общей долевой собственности родителей и детей может быть представлен договор, содержащий элемент соглашения о разделе совместно нажитого имущества, а также элемент безвозмездной гражданско-правовой сделки, на основании которой доли будут отчуждены от родителей детям. Договор подобного рода должен быть нотариально удостоверен. 

 

2.                  Отчуждение долей детям происходит с сохранением оставшейся доли в общей совместной собственности супругов.

 

Обращаем Ваше внимание, что действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов, путем отчуждения ими определенной доли в пользу третьих лиц.

 

Требование о необходимости соблюдения нотариальной формы сделки для указанных случаев не установлено. Указанная сделка может быть совершена в нотариальной форме по соглашению ее сторон (пункт 2 части 2 статьи 163 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

 

Как передать свой дом детям без налогов

Предоставление дома детям может иметь налоговые последствия, но есть способы сделать это без уплаты налогов. Лучший метод использования будет зависеть от ваших индивидуальных обстоятельств и потребностей.

Оставьте дом по своему желанию

Самый простой способ отдать свой дом детям — это оставить его им по своему желанию. Пока общая сумма вашего имущества не превышает 11 долларов.7 миллионов (в 2021 году), ваше имущество не будет платить налоги на наследство. Кроме того, когда ваши дети наследуют собственность, это уменьшает сумму налога на прирост капитала, который им придется платить, если они продадут собственность. Налоги на прирост капитала — это налоги, уплачиваемые с разницы между «базой» собственности и ее продажной ценой. Если дети наследуют собственность, налоговая база собственности «увеличена», что означает, что в качестве основы будет использоваться стоимость имущества на момент смерти, а не первоначальная стоимость имущества.

У этого плана есть некоторые недостатки. В некоторых штатах освобождение от налога на наследство меньше, чем в федеральном, поэтому оставление собственности в вашем имении может привести к тому, что ваше имущество будет платить налоги штата. Кроме того, если вам понадобится Medicaid в любое время до вашей смерти, Medicaid может наложить арест на имущество, и его, возможно, придется продать после вашей смерти, чтобы выплатить Medicaid.

Подарить дом

Когда вы дарите кому-либо, кроме супруга (супруги), имущество стоимостью более 15 000 долларов (30 000 долларов на пару) в течение одного года, вы должны заполнить налоговую форму на дарение.Но вы можете подарить в общей сложности 11,7 миллиона долларов (в 2021 году) в течение всей жизни, не облагаясь налогом на дарение. Если ваша резиденция стоит менее 11,7 миллионов долларов и вы отдаете ее своим детям, вам, вероятно, не придется платить налоги на дарение, но вам все равно придется подавать налоговую форму на дарение.

Обратной стороной дарения собственности является то, что это может иметь последствия для налогов на прирост капитала для ваших детей. Если ваши дети планируют продать дом, они, скорее всего, столкнутся с высокими налогами на прирост капитала. Когда собственность передается в дар, она не получает повышения в основе, как когда она передается по наследству.Когда вы отдаете свою собственность, налоговая база (или первоначальная стоимость) собственности для дарителя становится налоговой базой для получателя.

Кроме того, дарение дома вашим детям может иметь последствия, если вы подадите заявку на участие в программе Medicaid в течение пяти лет после подарка. Согласно федеральному закону о программе Medicaid, если вы переводите активы в течение пяти лет до подачи заявления на участие в программе Medicaid, вы лишаетесь права на участие в программе Medicaid в течение определенного периода времени (так называемого штрафа за передачу), в зависимости от стоимости активов.

Продам дом

Вы также можете продать свой дом своим детям. Если вы продаете дом по цене ниже справедливой рыночной, разница в цене между полной рыночной стоимостью и продажной ценой будет считаться подарком. Как обсуждалось выше, вы можете использовать ежегодное освобождение от налога на дарение в размере 15000 долларов США, а также пожизненное освобождение от налога на дарение в размере 11,7 млн ​​долларов США (в 2021 году) для этого подарка. К этому подарку применимы те же проблемы с подарками, которые обсуждались выше.

Другой вариант — продать дом по полной рыночной стоимости, но при этом оставить отметку о собственности.Примечание должно быть в письменной форме и включать проценты. Затем вы можете использовать ежегодное исключение из налога на дарение в размере 15 000 долларов США, чтобы ежегодно дарить своему ребенку 15 000 долларов США для оплаты векселя. Это может быть сложно, и вам следует проконсультироваться со своим адвокатом, чтобы убедиться, что это не вызовет налоговых проблем.

Передать дом в траст

Другой способ передачи собственности — передача в траст. Если вы поместите его в безотзывный траст, в котором ваши дети указаны в качестве бенефициаров, он больше не будет частью вашего имущества после вашей смерти, поэтому ваше имущество не будет платить налоги на наследство при передаче.Дом также не подлежит возмещению по программе Medicaid.

Обратной стороной является то, что после того, как дом перешел в безотзывный траст, его нельзя снова вывести. Хотя он может быть продан, выручка должна оставаться в трасте. Как и в случае с подарком, если вы подаете заявку на участие в программе Medicaid в течение пяти лет после передачи дома, на вас может быть наложен штрафной период Medicaid.

Выбор наилучшего способа передачи собственности вашим детям будет зависеть от ваших индивидуальных обстоятельств.Поговорите со своим старшим адвокатом, чтобы решить, какой метод лучше всего подойдет вашей семье.

Последнее изменение: 29.01.2021
РЕКЛАМНОЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ

Краткое руководство, которое поможет вашему взрослому ребенку купить дом

На сегодняшнем рынке молодые покупатели жилья, впервые покупающие жилье, могут оказаться запутанными в сети студенческих долгов, растущих цен на жилье и жестких требований к ипотеке.В результате некоторая помощь родителей стала более распространенной. По данным Национальной ассоциации риэлторов, более четверти покупателей жилья в возрасте от 22 до 29 лет сообщили, что денежные подарки от семьи и друзей были источником их первоначальных выплат, в то время как другие предоставляли ссуды.

Иметь возможность помочь своим взрослым детям купить дом или квартиру — это благословение и роскошь. Но прежде чем поставить подпись на пунктирной линии, подумайте, как это лучше всего сделать.

Общие способы помочь своим детям

Есть много способов помочь ребенку приобрести дом, и один из самых распространенных — просто купить его напрямую на ваше имя и сдать его в аренду или передать своему ребенку.Недвижимость — это возможность для инвестиций, и миллениалы от побережья до побережья живут в квартирах, которые по закону принадлежат их родителям.

Есть и другие возможности:

• Обеспечьте первоначальный взнос на дом ребенка.
• Владелец дома вместе с ребенком. Ваш вклад принесет вам справедливость в доме. Когда он будет продан, вы получите свои деньги обратно.
• Купите многоквартирный дом или место, достаточно большое, чтобы соседи по комнате могли компенсировать затраты.
• Финансируйте покупку дома вашим ребенком и сделайте ее официальной, сделав ее реальной ипотечной ссудой. Служба ипотечного обслуживания может помочь правильно структурировать ссуду и условия ее выплаты и даже создать ежемесячные отчеты и налоговые формы.

Налоговые последствия денежных подарков

По причинам налогообложения родители часто предпочитают дарить детям необходимые деньги, а не оплачивать расходы напрямую. Исключение из налога на дарение 2020 года составляет 15000 долларов США для каждого получателя и для каждого налогоплательщика в год.Взаимодействие с другими людьми

Например, вы и ваш супруг (а) можете дать своему ребенку и супругу вашего ребенка в общей сложности 60 000 долларов (15 000 долларов x 2 родителя x 2 получателя). Это приличный первоначальный взнос во многих американских городах.

Ключевые выводы

• Есть много способов помочь своему ребенку купить свой первый дом. Вы можете подумать о том, чтобы стать совладельцем, предоставить ипотеку или подарить наличные в качестве первоначального взноса.
• Если вы помогаете наличными, освобождение от налога на дарение поможет вам обоим.
• Не совершайте набегов на пенсионные фонды и не влезайте в долги.

Вы можете последовать за первым подарком еще одним подарком в размере 60 000 долларов (15 000 долларов x 2 дарителя x 2 получателя) 1 января следующего года, при условии, что IRS не изменит сумму.

Общая сумма в размере 120 000 долларов не будет считаться доходом и не будет облагаться федеральным подоходным налогом в налоговой декларации вашего ребенка.

Имейте в виду, что деньги необходимо получать, отслеживать и задокументировать. Чтобы обезопасить сделку, обратитесь к специалисту по ипотеке, имеющему в этом опыт.

Перед оформлением ипотеки

Некоторые кредиторы требуют, чтобы все стороны, имеющие право собственности, были участниками ипотечного договора. Даже если предполагается, что ребенок будет оплачивать ежемесячные выплаты по ипотеке, родители также несут финансовую ответственность по выплате долга.

Тем не менее, если родители не пользуются ипотекой, они не могут воспользоваться налоговым вычетом по ипотечным процентам. Даже беспроцентная ссуда от родителей ребенку может повлечь за собой налоговые обязательства для родителей. IRS предполагает, что вы получаете проценты, даже если вы этого не делаете, и это налогооблагаемый доход.Взаимодействие с другими людьми

Родительские ссуды увеличивают долговое бремя ребенка и могут снизить шансы ребенка на получение финансирования самостоятельно. С положительной стороны, правильно учтенная ссуда позволяет ребенку максимизировать вычеты при уплате налогов.

Если вы оформляете ипотеку, а ребенок не выполняет свои обязательства, вы несете равную ответственность.

Даже если родители внесут первоначальный взнос, ребенок все равно будет иметь право на получение ипотеки, включая наличие денежных резервов, стабильную работу и стабильный доход.

Кредиторы разрешают денежные подарки

Тем не менее, ипотечные кредиторы обычно позволяют полностью или частично возмещать первоначальный взнос за основной дом наличными деньгами при соблюдении других требований.

К примеру, ипотека Freddie Mac’s Home Possible Advantage позволяет получить все 3% первоначального взноса в виде подарков.

Возможная налоговая экономия для родителей

Родители, которые покупают дом и позволяют своему ребенку жить в нем, могут получить значительные налоговые вычеты.Налоги на недвижимость, проценты по ипотеке, ремонт, техническое обслуживание и структурные улучшения, как правило, вычитаются из налогооблагаемой базы второго дома.

Однако, в то время как домовладелец может ежегодно вычитать до 25000 долларов убытков, родители сталкиваются с другими правилами при сдаче в аренду членам семьи. Если ребенок не платит арендную плату, это считается личным использованием имущества, и вычеты, связанные с арендной платой, не допускаются.

Осложнения налогов

Однако, если у ребенка есть соседи по комнате, которые платят арендную плату, родитель может иметь право брать вычеты, связанные с арендной платой, при этом позволяя ребенку жить там бесплатно.

Обратите внимание, что вычет процентов по ипотеке может быть произведен только лицом, выплачивающим ипотеку , и владеет (или частично владеет) домом. Если родитель владеет правом собственности, но ребенок ежемесячно вносит ипотечный платеж, никто из них не может получить вычет по процентам. Если ребенок владеет какой-либо процентной долей в доме, он может вычесть эту долю процентов.

Создание акционерного капитала и долгосрочное инвестирование

Помощь с выплатой ипотечного кредита может иметь больший финансовый смысл, чем предоставление ребенку ежемесячного жилищного пособия или оплата ежемесячной арендной платы.Выплата ипотечного кредита увеличивает капитал в доме, и дома превращаются в активы, обычно повышающие ценность активов.

Только учтите, что жилую недвижимость лучше всего рассматривать как долгосрочное вложение. Как правило, большинство покупателей должны держать дом от трех до пяти лет, чтобы окупиться.

Если родители решат предоставить ребенку ссуду под низкий процент, став фактически ипотечным кредитором, они получат небольшой доход от ежемесячных платежей. Даже ссуда под низкие проценты может превзойти возврат многих консервативных инвестиций.

Высокая стоимость второго дома

Дома, приобретенные родителями в качестве второго дома или в качестве инвестиций, часто требуют больших первоначальных взносов, поскольку они не имеют права на получение щедрых ипотечных кредитов, ориентированных на новичков, таких как ссуды, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией (FHA).

«Разница между основной [жилищной] ипотекой и ипотекой для инвестиционного жилья существенна, — отмечает Линда Робинсон, риэлтор и кредитный специалист Cabrillo Mortgage в Сан-Диего.«На инвестиционную недвижимость необходимо внести не менее 20–30%, и [процентные] ставки тоже немного выше. Если дети вообще платежеспособны, родителям, возможно, будет лучше быть соавторами и дарителями чем те, кто взят взаймы «.

Опасности подмены

Если родитель оформляет ипотеку, а ребенок задерживает выплаты, кредитный рейтинг родителя страдает так же сильно, как и рейтинг ребенка.

Кроме того, как соавторство, материнская компания несет полную ответственность по выплате долга.

И, наконец, родитель, который оформляет или дает деньги женатому ребенку, который затем разводится, может запутаться в беспорядочном разделении активов и потерять часть или все инвестиции в пользу бывшего супруга.

Навигация по эмоциональным затратам

Финансовые затруднения в семье могут вызывать стресс и конфликты. Братья и сестры вне обмена могут испытывать зависть или обиду. Дарители могут разочароваться в том, что они воспринимают как неправильное использование подарка, но не в силах что-либо с этим поделать.

Получатели подарков могут расстраиваться из-за ограничений, связанных с подарком в виде ожиданий и правил.

Некоторые родители не могут заставить себя применить меры, если ребенок не выполняет свою часть сделки.

Финансовые договоренности между членами семьи часто могут привести к неприятным недоразумениям, и их трудно или невозможно добиться.

Награды за помощь

У покупки дома для ребенка или оказания финансовой помощи в его приобретении много преимуществ.Это может дать ребенку налоговые льготы, связанные с домовладением, и помочь ему или ей создать хорошую кредитную историю.

Покупка может быть разумным шагом с финансовой точки зрения, если активы родителей достаточно велики, чтобы взимать налог на наследство или наследство. Уменьшение имения сейчас может снизить налоговое бремя в будущем.

Кроме того, недвижимость — это инвестиция, которая в конечном итоге может помочь материнской компании выйти на уровень безубыточности или получить прибыль, при этом расходы, понесенные в процессе, не облагаются налогом.

Не выходи на ноги

Родители никогда не должны покупать ребенку дом, если это означает нарушение их способности оплачивать собственные счета, выплачивать собственные выплаты по ипотеке или поддерживать свой уровень жизни после выхода на пенсию.

Как правило, брать займы под пенсионные фонды или основное место жительства или полностью уничтожать сберегательный счет — это плохая идея.

Эмоциональные последствия измерить труднее, чем финансовые. Независимо от того, как вы решите подойти к этому — подарок, ссуда, совместное владение — изложите это в письменной форме.Это может быть акт любви, но к нему следует относиться как к деловому соглашению.

Как передать право собственности на дом вашему ребенку

Владеть домом с возрастом становится все труднее.

По этой причине некоторые пожилые люди продают свою собственность и переезжают в небольшие дома.

Но вместо продажи дома вы можете передать право собственности на дом ребенку, возможно, в качестве досрочного наследства.

В большинстве случаев ваш ребенок оценит этот подарок, и такой подход сохраняет дом в семье.

Тем не менее:

Это решение непросто.

Вы должны принять во внимание последствия этого решения, а затем подумать, является ли это правильным шагом для всех участников.

Обеспечение дома ребенку в ваших интересах?

Если вы устали от содержания, которое связано с владением домом, передача собственности ребенку может показаться подходящим выбором.

Помните:

Когда вы передаете полное право собственности на дом другому лицу, вы больше не являетесь его законным владельцем.

И если вы продолжите жить в доме с ребенком, вас технически могут выселить, хотя это маловероятно.

Кроме того, вы дарите не только настоящий дом, но и свой капитал.

Сейчас:

Если вы можете с комфортом жить за счет пенсионного дохода, вы можете возразить, что вам не нужны доходы от продажи дома, чтобы оставаться на плаву.

Но то, что вам не нужны деньги сегодня, не означает, что они вам не понадобятся в будущем.

Сохранение права собственности на дом и сохранение вашего капитала служит вашей страховкой. Вы потеряете эту подушку, если отдадите дом своему ребенку.

В конечном счете, это ваше решение.

Поговорите с финансовым консультантом, прежде чем продолжить перевод. Они могут дать совет и дать рекомендации по защите ваших финансовых интересов.

Было бы разумнее сдать дом ребенку.

Или, возможно, добавьте имя вашего ребенка в ипотечный документ и поделитесь собственностью.В случае вашей смерти ваш ребенок становится полноправным владельцем собственности.

Налоговые последствия для вас и вашего ребенка

Убедитесь, что вы полностью понимаете налоговые последствия передачи права собственности на дом ребенку.

Себя

Поскольку вы даете что-то ценное и ничего не получаете взамен, налоговая служба (IRS) будет рассматривать передачу собственности как подарок.

Следовательно, вы можете в конечном итоге задолжать налог на дарение.

Налог на дарение оплачивается вами, жертвователем, а не получателем.

В 2018 году вы можете дарить 15 000 долларов на человека без уплаты налога на дарение. Поскольку стоимость вашего дома, скорее всего, превышает эту сумму, вам нужно будет подать налоговую декларацию на дарение.

Но то, что вы подаете налоговую декларацию на дарение, не означает, что вы будете платить налоги с суммы подарка. Вы можете заплатить налог на дарение в этом налоговом году или вычесть его из своего пожизненного освобождения от налога на дарение.

В настоящее время пожизненное освобождение составляет 11 долларов США.2 миллиона.

Если вы выберете последнее, вы заплатите налог на дарение только в том случае, если общая стоимость ваших подарков превышает эту сумму . Подача налоговой декларации на дарение — это то, как IRS отслеживает ваши финансовые подарки.

Ваш ребенок

Но даже если вы не уплатите налог на дарение, ваш ребенок может нести ответственность за уплату налога на прирост капитала.

Печальная реальность такова, что многие люди платят налоги на недвижимость, когда им дарят недвижимость.

Сумма налогов, которую ваш ребенок может задолжать, зависит от первоначальной стоимости имущества.Это то, что вы заплатили за недвижимость, а также любые корректировки, связанные с существенными улучшениями или амортизацией.

Для иллюстрации предположим, что ваш дом стоит 200 000 долларов, когда вы передаете его своему ребенку.

И предположим также, что вы изначально заплатили 100 000 долларов за дом, потратили 20 000 долларов на улучшения и никогда не требовали амортизации. В этом сценарии базовая стоимость составляет 120 000 долларов.

Если ваш ребенок продаст дом за 200 000 долларов, он заплатит налог на прирост капитала с 80 000 долларов.

Хорошая новость заключается в том, что ваш ребенок может избежать уплаты этого налога, прожив в доме определенное время.

Пока они владеют домом и живут в нем два года из пяти до продажи собственности, им не нужно платить прирост капитала с выручки.

Освобождение от уплаты налогов составляет до 250 000 долларов, если не замужем, и до 500 000 долларов, если состоят в браке и подали совместную налоговую декларацию.

Как это решение повлияет на финансы вашего ребенка?

Хотя вам может понравиться возможность передать право собственности на дом вашему ребенку и оставить его с ценным имуществом, подумайте, как это решение может повлиять на его личные финансы.

Им не придется беспокоиться о выплате ипотечного кредита, если вы заплатили за собственность.

Но в то же время ваш ребенок должен иметь финансовое положение, позволяющее оплачивать налоги на недвижимость, страховку домовладельца, сборы ТСЖ (если применимо) и содержание дома.

Итак:

Будьте реалистичны в отношении их финансовых возможностей.

Также подумайте, достаточно ли ответственен ваш ребенок, чтобы управлять домом. Оплаченный дом — отличный подарок. Но если ваш ребенок не подкован в финансовом отношении, у него может возникнуть соблазн рефинансировать и без надобности вытащить наличные из собственности.

Это их дом и их решение.

Но если ваш ребенок не раз делал неправильный выбор в отношении своих денег, он потенциально может занять больше, чем он может позволить себе выплатить, что ставит его под угрозу потерять дом, на который вы работали.

Если у вас все еще есть задолженность по ипотеке, вы можете передать право собственности и сохранить свое имя в ипотечной ссуде. В этой ситуации ваш ребенок может согласиться взять на себя выплаты по ипотеке.

Прежде чем приступить к передаче, убедитесь, что вы откровенно обсудили их финансы, чтобы убедиться, что они могут управлять выплатой по ипотеке и другими расходами, которые связаны с владением домом.

Как вы передаете право собственности: какие шаги?

Если вы решите, что отдать дом своему ребенку — правильное решение, выполните следующие действия:

Обратитесь к своему ипотечному кредитору

Если вы хотите передать право собственности на недвижимость, но сохранить ипотеку на свое имя, обратитесь к своему кредитору, чтобы узнать, разрешат ли они эту передачу.

Вы можете продолжить перевод, не связываясь с банком. Просто знайте, что у вас могут возникнуть проблемы, если финансовое учреждение обнаружит перевод.

Ипотечные кредиторы должны защищать свои интересы, которые являются собственностью, обеспечивающей ссуду. И часто ипотечные ссуды включают пункт о «причитающейся продаже», который дает кредитору право ускорить получение ссуды, если собственность переходит в собственность.

Другими словами:

Любой оставшийся остаток должен быть немедленно выплачен в полном объеме.

Заполнить акт о прекращении права собственности

Акт о прекращении права собственности — это документ, по которому право собственности на недвижимость передается от одного человека к другому.

Свяжитесь с юристом, чтобы подготовить этот акт.

Вы должны указать свое имя, а также имена любых других владельцев, например, супруга.

Вы также должны указать полное имя вашего ребенка и адрес собственности. Чтобы оформить перевод, подпишите акт перед нотариусом.

Плата за регистрацию сборов и налогов

Документы о недвижимости подаются в окружную канцелярию / регистратор.

Вы несете ответственность за оплату сбора за регистрацию нового документа.Как только офис клерка запишет документ, ваш ребенок получит оригинал.

Кроме того, будьте готовы заплатить налог на передачу недвижимости, когда принесете документ в офис окружного секретаря / регистратора. В зависимости от того, где вы живете, переводы между родителем и ребенком могут освобождаться от налогов.

Другие альтернативы для рассмотрения

Опять же, вы можете решить, что отдавать дом своему ребенку — неправильный шаг.

Продам

Может, дом лучше продать.

Это вариант, если у вашего ребенка нет материального положения, чтобы содержать дом, или если он не хочет владеть имуществом. После продажи вы можете подарить ребенку все или часть вырученных средств.

Добавить к документу

Добавьте в документ имя ребенка, но не передавайте полное право собственности.

Это может сработать, если у вас все еще есть задолженность по ипотеке, и ваша ипотечная компания не разрешает перевод. Поступая таким образом, вы разделяете право собственности.В случае вашей смерти они могут продать или сохранить дом.

Используйте траст

Если отдать дом нереально, другая стратегия — передать дом в доверительное управление.

Вы передадите дом в доверительное управление до своей смерти, а после вашей смерти этот актив перейдет к вашему бенефициару. Поговорите с юристом, чтобы завершить этот процесс. Вам нужно будет подготовить новый акт на имя траста.

Заключительное слово

Ваш дом — ваш самый большой актив.И, естественно, вы хотите, чтобы он попал в надежные руки — в руки вашего ребенка.

Но хотя это один из величайших активов, который вы можете подарить, убедитесь, что он имеет смысл для всех участников. Учитывайте как преимущества, так и последствия.

Если вам нужны дополнительные указания, поговорите со своим юристом или финансовым консультантом.

Четыре способа передать свой семейный дом своим детям

Но, как и в случае с любой другой сделкой с недвижимостью, важно избавиться от эмоций при принятии решения о том, что произойдет с вашим жилищем в будущем.

Независимо от того, есть ли у вас уютный коттедж, роскошное поместье или изысканный кондоминиум, составление четкого плана недвижимости может обеспечить распределение вашей собственности таким образом, чтобы оно соответствовало интересам как вас, так и вашей семьи.

«Лучшее место для начала процесса передачи вашего дома следующему поколению — это поговорить со своими детьми об их ожиданиях и интересах», — сказал Томас Сикс, консультант по стратегии благосостояния из RBC Wealth Management в Сан-Франциско.

«Если у вас есть загородный дом и вы планируете сдать его, убедитесь, что он действительно нужен им. Если это инвестиционная недвижимость, в которой есть арендаторы, спросите их, хотят ли они взять на себя ответственность арендодателя. Если это ваш собственный дом, спросите, захочет ли кто-нибудь из ваших детей жить в нем после вашей смерти или они планируют его продать ».

Есть несколько способов передать свой дом своим детям, в том числе продать или подарить им свой дом, пока вы живы, завещать его, когда вы скончетесь, или подписать акт о передаче в случае смерти в штатах, где он доступен. .

«То, как вы обращаетесь со своей собственностью, имеет как юридические, так и налоговые последствия, поэтому, если вы не сделаете это правильно, это может стать обузой, а не подарком для ваших детей», — сказал Ллойд Коэн, профессор права в школе Университета Джорджа Мейсона. юриспруденции в Арлингтоне, штат Вирджиния.

Вот что вам следует знать о каждом варианте:

1. Продам дом своим детям

Родители могут продать свой дом своим детям, даже если родители планируют продолжать жить в этом доме, — сказал Сикс.

«Родители должны продать его своим детям по справедливой рыночной стоимости, сопоставимой с той, за которую в настоящее время продаются другие подобные объекты недвижимости, — потому что, если они решат провести выгодную продажу, это частично будет подарком и повлечет за собой налоговые последствия», — сказал Шесть.

Связаться с опытным консультантом

У вас нет консультанта РБК и вы хотите его найти? Свяжитесь с одним из них.

Родители могут ссужать деньги своим детям на покупку дома, но по закону родители должны взимать с детей проценты, а затем декларировать проценты, которые они получают, как доход.

«Если дети могут позволить себе купить дом, продажа может быть отличным решением для родителей, которые хотят уменьшить размер и нуждаются в выручке от продажи для переезда», — сказал Сикс.

Вы можете выбрать жилое поместье, которое позволит вам жить в нем до вашей смерти. Но Сикс сказал, что вы должны платить справедливую рыночную арендную плату, чтобы продажа считалась законной.

«Никогда не делайте пожизненное имение, если оно не предназначено только для земли без жителя», — сказал Коэн. «Если человек, проживающий в доме, принадлежащем к жилому комплексу, должен переехать, например, в учреждение для проживания с обслуживанием, или просто переехать к другому члену семьи, это жилое имущество нельзя продать.Никто не хочет покупать дом, в котором кому-то по закону разрешено жить до самой смерти ».

Другой вариант — создать фонд квалифицированного личного резидента (QPRT), сказал Шестой, который передает право собственности на дом трасту.

«Условия доверительного управления могут позволить родителям жить в доме без арендной платы в течение определенного периода времени, но это безотзывное доверие, которое нельзя изменить», — сказал Сикс. Если родители переживут сроки доверительного управления, имущество будет исключено из их имущества.Если они хотят продолжать жить в доме по истечении срока доверительного управления, они должны платить справедливую рыночную арендную плату, проживая в доме.

Коэн предупреждает, что QPRT может быть не для каждой семьи. Он предупреждает, что родителям следует быть внимательными, если в семье возникнет ссора, дети могут выселить своих родителей.

2. Раздача имущества детям

Если вы хотите отдать свою собственность детям, Шестая сказал, что обычно лучше делать это через отзывный трастовый фонд. Это дает вам возможность изменить свое мнение в будущем.Кроме того, Six сказал, что вы должны проверить свое соглашение об ипотеке или спросить своего кредитора, приведет ли передача права собственности на недвижимость в качестве подарка к положению о «причитающейся продаже» (которая заставит вас немедленно выплатить ипотечный кредит в полном объеме).

При дарении собственности Коэн напоминает владельцам, если у получателя в будущем возникнут финансовые проблемы, собственность может быть изъята из семьи в случае банкротства.

«Обычно лучше передать собственность в подарок после смерти из-за налоговых последствий», — сказал Шест.

3. Завещание вашей собственности

Six рекомендовал создать траст с планом того, как вы хотите, чтобы ваша собственность была распределена после вашей смерти.

«Сначала поговорите об этом со своей семьей, чтобы обсудить, хочет ли кто-нибудь в нем жить и у него есть средства, чтобы не уплачивать налоги на недвижимость, страхование и расходы на содержание», — сказал Сикс. «Если никому не нужна собственность, траст может продать ее после вашей смерти и распределить выручку».

Если одному наследнику нужна собственность, а другим — нет, Шестик предложил принять справедливые финансовые меры для компенсации, например оставить дополнительные деньги наследнику, который не унаследует дом.

4. Передача акта

Двадцать пять штатов и округ Колумбия позволяют владельцам собственности подписывать акт о передаче имущества в случае смерти, сказал Коэн.

«Он работает аналогично обозначению« выплата в случае смерти »для банковского счета, который люди используют для передачи активов своим наследникам», — сказал Коэн. «Вы избегаете завещания собственности, и вы также можете легко изменить назначение в любое время до своей смерти. Это отличная идея, но она доступна не в каждом штате «.

Вы можете подписать акт о передаче в случае смерти любого имущества, расположенного в штате, который разрешает этот юридический процесс, независимо от того, находится ли ваше постоянное место жительства в этом штате.

Учитывая сложности передачи вашего дома детям, лучше всего проконсультироваться с командой консультантов по благосостоянию, чтобы убедиться, что ваши решения соответствуют вашим интересам, а также интересам ваших наследников.

Эта статья изначально была опубликована на Forbes WealthVoice.

RBC Wealth Management, подразделение RBC Capital Markets, LLC, член NYSE / FINRA / SIPC.

Родители, вот как совместное владение домом со своими детьми

Выдержка из Деррика Пеннера с разрешения Банка мамы и папы: деньги, родители и взрослые дети, опубликовано Self-Counsel Press.

Совместное владение родителями и детьми — еще один способ помочь подрастающему поколению владеть собственностью, особенно на дорогостоящих рынках Северной Америки, а также в тех случаях, когда мама и папа могут захотеть держать внуков рядом.

Детям может показаться, что они не избегают совместного проживания, но это позволяет маме и папе участвовать в прибыли от роста стоимости собственности. По мере того, как потребность детей в большем пространстве для размещения растущей семьи увеличивается, а потребность родителей в пространстве уменьшается, дети могут постепенно переходить к полному владению домом с течением времени.

История продолжается под рекламой

Родители и дети не обязаны жить вместе в рамках совместной собственности.Совместная покупка в качестве инвестиции может быть просто способом получить ипотечный кредит для детей. В этом случае родителям не следует забывать, что при продаже дома взимается налог на прирост капитала. Однако, если родители собираются совершить покупку просто для того, чтобы помочь детям получить право на ипотеку и намереваются сделать их вклад в качестве подарка, они могут структурировать собственность так, чтобы их процентная доля была номинальной, и работать с юристом, чтобы передать эту долю в траст. на благо детей.

У родителей также могут быть способы использовать существующий семейный дом, чтобы дать своим детям собственное место, которое находится поблизости, но не подвал или детская комната, которая едва может вместить их взрослую личность.Вторичные апартаменты бывают разными названиями (например, каретные дома, квартиры для бабушек, садовые апартаменты или гостевые дома), но небольшие жилища на одном участке с домом становятся все более и более приемлемыми в качестве формы жилья, чтобы помочь облегчить проблемы доступности, возникающие в многие города Северной Америки.

В Ванкувере их называют уличными домами, и они когда-либо широко использовались в качестве средства для состоятельных родителей, чтобы дать своим детям преимущество на самом дорогом рынке недвижимости страны.Стоимость строительства вторичного жилья может приближаться к 300 000 долларов США, и право собственности на дополнительную квартиру не может быть отделено от первоначального дома. Право собственности на дом с переулком остается за основным владельцем дома, но финансовые учреждения становятся все более новаторскими в методах финансирования вторичного жилья, которые признают семейную динамику, вовлеченную в их строительство.

Для близкой семьи это может быть предпочтительным вариантом совместного владения, давая обоим родителям и детям комфорт финансовой безопасности, а также предоставляя каждой стороне свое собственное, отличительное и ограниченное пространство; другими словами, вместе, но по отдельности.После того, как финансовые договоренности установлены и обе стороны договорились о том, кто и что оплачивает, чтобы нести расходы на строительство дома с переулком, это даст детям больше возможностей для бюджетной передышки, чтобы накопить свои финансы для полного владения домом. Родители могут иметь возможность поменяться местами со своими детьми, когда они будут готовы к сокращению, и дети будут иметь возможность создать свою собственную семью (и накопят больше финансовых средств, чтобы управлять полным владением домом). Это может быть полезно для обеих сторон, например, если бабушка и дедушка будут рядом, чтобы присматривать за внуками, или дети рядом, чтобы помочь стареющим и больным родителям.

Однако, если родители хотят немного большего расстояния, когда они решают уменьшить размер дома, дом с переулком все равно может стать важным фактором в том, смогут ли дети взять на себя право владения всем имуществом. Каретный дом, или дом с переулком, значительно повысит стоимость собственности, но возможность сдавать его в аренду дает значительный доход, который может повлиять на расчет того, могут ли дети позволить себе принять на себя полную собственность на собственность. Это не обязательно будет на основе доллара к доллару, но многие финансовые учреждения разрешат высокий процент арендной платы, которую домовладелец может взимать за вторичную квартиру в качестве дохода для обслуживания ипотеки.Если вторичное жилье можно арендовать за 1800 долларов в месяц, например, и банк потенциального покупателя позволяет им засчитывать 90 процентов этой суммы в качестве дохода при подаче заявки на ипотеку, это может значительно увеличить потенциал покупателя. Заявление на ипотеку.

Есть подводные камни. Владельцы не могут смотреть на этот процесс как на небольшую помощь в выплате собственной ипотеки. Сдача недвижимости в аренду — это бизнес, и к ней следует относиться соответственно. Это означает создание финансовых подушек безопасности, относящихся конкретно к вторичному жилью, например, для покрытия разрыва в доходах в периоды, когда квартира не сдается в аренду.Существуют дополнительные расходы на страхование и соображения, связанные с аварийным ремонтом, например, когда стиральная машина переполняется и затопляет пространство арендатора. Владельцы также должны быть готовы к потенциальным спорам между арендодателем и арендодателем. Не все сдачи в аренду проходят гладко, поэтому домовладельцы должны знать условия любых законов о арендодателях и арендаторах, регулирующие их штат или провинцию, и то, как использовать трибуналы по разрешению споров в соответствии с этим законодательством для решения этих проблем.

Как и в случае любой сделки с Банком мамы и папы, помимо любой документации, которая идет вместе с ипотекой, рекомендуется вступить в совместное владение с твердым письменным соглашением о том, кто будет нести ответственность за какие платежи, и что произойдет в случае непредвиденных обстоятельств, или если условия проживания больше не работают для одной стороны другой.Лучше изложить эти детали, чем обсуждать воспоминания о том, кто и что согласился, в устных договоренностях, когда что-то идет не так. Когда дело доходит до создания вторичного жилища, строительство такого жилого дома является существенным вложением средств, которое может включать увеличение ипотечной задолженности, которая, скорее всего, в конечном итоге будет выплачиваться на имя родителей на начальном этапе, поэтому это не та договоренность, которую следует заключать легкомысленно. и не без письменного согласия.

История продолжается под рекламой

Скорее всего, родители, способные обдумывать договоренность, чтобы помочь своему ребенку приобрести дом, сами получили наследство.Учитывая, насколько выросла стоимость недвижимости на некоторых более дорогих рынках Северной Америки, таких как Ванкувер, Сан-Франциско, Торонто и Нью-Йорк, смерть их собственных родителей и продажа семейного дома могут дать людям больше свободы в жизни. щедрый.

В редких случаях родители могут сразу купить дом для своего ребенка. У такой щедрости есть загвоздка. Если родители покупают и передают право собственности своему ребенку, они должны знать о возможности введения налога на прирост капитала.В Канаде для целей налогообложения Канадское налоговое агентство будет рассматривать передачу собственности по справедливой рыночной стоимости, и любое увеличение этой стоимости между покупкой и передачей права собственности ребенку будет облагаться налогом независимо от того, ожидают ли родители любой возврат.

Как подарить детям подарок (на Рождество или в другой раз)

Когда вы спросите родителей, что их дети хотят на Рождество, они, скорее всего, начнут с долгого вздоха, за которым следует: «Ну… Ей действительно нравится Ниндзяго. и одевайся.

Если вы нажмете дальше, вы обнаружите, что родители ошеломлены игрушками, которые есть у ребенка, и на самом деле они не в восторге от того, что доставляют своему ребенку еще больше пластикового дерьма.

Enter, дарение акций и инвестиций. Раздача акций детям — отличный способ избежать стресса у родителей, помочь подготовить ребенка к их финансовому будущему и по ходу дела преподать несколько уроков.

Плюс, как миллениальная семья, я лично устал получать весь этот хлам.Подумай об этом. Ваш ребенок может получать до 20 подарков каждый праздничный сезон (мама, папа, братья и сестры, бабушки и дедушки, Санта и т. Д.). Но к середине января фактически они играют до 1-2 игрушек.

Итак, вместо того, чтобы тратить все эти деньги на подарки (а потом валять кучу всякого хлама по дому), почему бы не использовать те же деньги для инвестирования в будущее вашего ребенка. Это отличный вариант для большой семьи, которая может захотеть сделать подарок.

Если это вы, то это лучший способ подарить ребенку долю акций, подарить инвестиции и даже научить его темам финансовой грамотности в увлекательной игровой форме!

Промо: Если вы хотите подарить реальный сертификат акции ребенку (и он также станет инвестором), ознакомьтесь с GiveAShare.Вы можете приобрести акцию в рамке (что станет прекрасным подарком), и они также станут акционерами. Проверьте GiveAShare здесь >>

Как подарить инвестиции детям

Попросите внести свой вклад A 529

На мой взгляд, единственный лучший способ дать детям акции — это внести свой вклад в их счета 529 или ABLE. Многие родители вложили несколько сотен или несколько тысяч долларов в будущее своих детей, и они оценят каждый дополнительный доллар, который можно вложить от имени своих детей.

Если вы планируете подарить тысячи долларов особому ребенку, вы можете создать учетную запись 529 самостоятельно и указать ребенка в качестве получателя, но для большинства людей это чрезмерный подарок.

Вот разбивка лучшего плана 529 в вашем штате:

Более практичный способ внести свой вклад в план 529 — спросить родителей, есть ли у них такой план. Если они ответят положительно, вы можете попросить их вложить ваши 20 или 50 долларов в подарок от вашего имени. Звучит как жалкий подарок, но со временем он накапливается.У меня двое детей, и у них обоих 529 планов, которые мы профинансировали за счет денежных средств, полученных ими на день рождения и рождественские подарки. На их счетах по несколько тысяч долларов.

Отличный способ подарить колледж через план 529 — это использовать такую ​​услугу, как CollegeBacker . CollegeBacker упрощает настройку и вносит свой вклад в план 529! После того, как вы его настроите, ваш ребенок получит уникальный URL-адрес, например collegebacker.com/childsname.

Вы можете поделиться этим URL-адресом со своей семьей, и они могут легко подарить план 529! В нашей семье это способ №1, которым бабушка и дедушка дают деньги нашим детям, и это действительно имеет большое значение! Посмотрите здесь.

Купить акцию

Если вклад в план 529 — нереальный вариант, подумайте о том, чтобы отдать реальную долю любимых акций ребенка (или ETF). Есть несколько веб-сайтов, посвященных именно этому варианту.

GiveAShare позволяет купить одну акцию и получить настоящий сертификат (или копию сертификата) в качестве подарка. Ваша акция также зарегистрирована в электронном виде, так что вы являетесь настоящим держателем акций.Посетите GiveAShare здесь >>

Public недавно объявила о возможности покупать дробные акции и дарить их в подарок (они называют их Stock Slices). Общественность взимает комиссию в размере 0 долларов за покупку доли акций. А потом можно подарить кому-нибудь на праздники (детям или кому-то еще)!

Еще одна интересная вещь, которую можно подарить — это подарочные сертификаты Stockpile. Таким образом, вы действительно можете дать ребенку что-то физическое, что он сможет выкупить, и увидеть процесс своими глазами.

В настоящее время растет число компаний с долевым участием, но большинство из них не предлагают депозитарных счетов или взимают высокие комиссии за обслуживание людей с небольшими остатками на счетах.

Связано: Где инвестировать в дробные акции

Настройка плана DRiP

Еще один способ купить долю акций для ребенка — купить план реинвестирования дивидендов (DRiP) непосредственно у компании. FirstShare имеет тщательно подобранный список компаний, предлагающих бесплатные DRiP, и они позволяют легко создать план опеки для детей.

Чтобы настроить DRiP, вы должны купить долю акций компании, а затем подписаться на автоматическое реинвестирование дивидендов. Множество дружественных к детям компаний, таких как Hershey’s и Hasbro, предлагают акционерам бесплатные планы DRiP.

Кроме того, большинство наших любимых бесплатных мест для инвестирования, таких как TD Ameritrade, предлагают бесплатное реинвестирование дивидендов в пределах вашего счета.

Не забывайте о возможностях обучения

Подача акций — хороший способ помочь ребенку получить прочное финансовое положение, но уроки, которые приходят с этим, еще более важны.Когда вы даете особому ребенку долю акций, подумайте о том, чтобы дать ему также инструменты для повышения финансовой грамотности.

Если вы чувствуете себя комфортно, вы можете научить их оценивать акции на Yahoo Finance или вы можете дать им книгу, которая преподает им уроки, соответствующие возрасту.

Это наши лучшие финансовые книги по возрастному диапазону:

Возраст 0-4 Деньги от А до Я Скотт Алан Тернер

Возраст 5-8 Стул для моей матери, Вера Уильямс

Возраст 9- 11 Тайный клуб миллионеров Энди и Эми Хьюард

Возраст 12–14 лет Руководство для молодых предпринимателей по открытию и ведению бизнеса Стива Мариотти

Возраст 15–17 лет Ученик, разбирающийся в деньгах, Адам Кэрролл

Возраст 18+ «Я научу вас быть богатым» Рамит Сетхи

Планируете ли вы (или уже делали это раньше) подарить детям акции?

Как подарить недвижимость детям Tax Free

Многие родители рассматривают возможность подарить свой дом детям при жизни или после смерти.Это не так просто, как просто переехать в дом и изменить имя в документе. Подарок детям имеет налоговые последствия, которых можно избежать, если спланировать заранее.

Подарочная недвижимость в течение всего срока службы

Если вы переедете из дома и отдадите его детям сегодня, вы используете единое федеральное освобождение от налога на дарение и наследство в размере 5,45 миллиона долларов (по состоянию на 2016 год), за вычетом ежегодного исключения налога на дарение в размере 14000 долларов (по состоянию на 2016 год). .

Каждый человек может подарить до 14 000 долларов неограниченному количеству людей.Если вы пара, дающая ребенку и его жене дом стоимостью 500 000 долларов. Каждый человек может подарить 14000 долларов двум людям отдельно на общую сумму 56000 долларов. Пока стоимость дома составляет менее 5,45 миллиона долларов, налог на дарение не взимается. Однако пожизненное освобождение от уплаты налогов будет уменьшено на стоимость дома за вычетом 56 000 долларов.

Подарочная недвижимость после смерти

Объекты недвижимости проходят завещание в случае смерти владельца, как и другие объекты недвижимости.Распределение наследства по наследству часто может иметь нежелательные результаты, поэтому многие семьи пытаются избежать этого, владея имуществом с корпорацией или трастом. Завещание, определяющее, как распределять собственность, может предотвратить нежелательное распространение, но не избавляет от завещания.

Еще один метод, который многие семьи используют для передачи собственности без завещания, — это добавление имени ребенка к свидетельству о собственности в течение всей жизни. Однако этот поступок часто может вызвать больше проблем, чем можно было избежать.

Это связано с тем, что во многих штатах, когда несколько человек совместно владеют собственностью и не состоят в браке, собственность по умолчанию принадлежит общим арендаторам.В этом случае, если один из владельцев умирает, его или ее доля собственности не переходит к другим владельцам. Он переходит к наследникам умершего владельца по завещанию.

Собственная собственность в качестве совместного арендатора с правом наследования

Этой проблемы можно избежать, если в документе указано, что собственность принадлежит совместным арендаторам, которые оба имеют право на наследство, или на аналогичном языке, означающем права на наследство. Это означает, что оставшиеся в живых владельцы наследуют долю умершего владельца вне завещания.

Однако есть несколько причин, по которым вы можете не захотеть передавать недвижимость детям, даже будучи совместными арендаторами.
Одна из основных причин заключается в том, что это имеет неблагоприятные налоговые последствия, потому что передача собственности детям фактически считается подарком.
Таким образом, основа стоимости того, что вы заплатили за свой дом, переносится на вашего ребенка.

Например, предположим, что вы заплатили 20 000 долларов за свой дом, и теперь он стоит 200 000 долларов. Вы добавляете своих детей в документ, который IRS считает подарком.После вашей смерти дети продают дом по рыночной стоимости в 200 000 долларов. Они будут облагаться налогом на прибыль, которая представляет собой разницу между исходной стоимостью в 20 000 долларов и ценой продажи в 200 000 долларов — или 180 000 долларов за вычетом стоимости продажи. Это большая налоговая нагрузка для ваших детей.

Передать недвижимость по завещанию

Еще одно решение — передать собственность вашим детям по вашему желанию. Когда они продают его, используя тот же сценарий, что и выше, они не будут должны платить налог с продажи, потому что их базовая стоимость — это то, сколько стоило имущество, когда они унаследовали его (текущая рыночная стоимость 200 000 долларов).

Тем не менее, общая стоимость вашего имущества должна быть ниже суммы освобождения от налога на дарение и налога на наследство (5,45 млн долларов США по состоянию на 2016 год), чтобы передавать имущество без уплаты налога на имущество.

Собственная недвижимость в корпорации

Многие владельцы собственности владеют недвижимостью в корпорации, поскольку она обеспечивает защиту ответственности. Владельцы считают, что передача недвижимости в корпорацию позволит избежать завещания. Однако без плана преемственности бизнеса или соглашения между партнерами акции корпорации наследуются по завещанию.

Общество с Ограниченной Ответственностью или ООО является наиболее предпочтительным способом владения недвижимостью. У него нет налоговых проблем C-корпораций. Если вы владеете недвижимостью в C-Corporation, вы подвергаетесь двойному налогообложению при продаже оцененной собственности. Выручка от продаж будет облагаться налогом на корпоративном уровне и снова при распределении среди акционеров. Кроме того, более низкая ставка налога на прирост капитала недоступна, если недвижимость принадлежит C-Corporation.

Одна из главных причин, по которой вы должны владеть недвижимостью в LLC, заключается в том, что недвижимость в LLC получает повышение до справедливой рыночной стоимости на момент смерти.Бенефициары не будут нести налог на прирост капитала при продаже собственности. Если недвижимость принадлежит C-corporation, только акции компании получат повышение до справедливой рыночной стоимости, но не недвижимость внутри корпорации. В результате бенефициары не могут продавать недвижимость отдельно, не избегая двойного налогообложения, если только они не продают акции корпорации.

Собственная недвижимость в тресте

Если ваша цель — передать собственность детям, избегая при этом завещания, вы можете сделать это, создав простой траст и присвоив собственность от имени траста, указав своих детей в качестве бенефициаров траста.

Вы сразу избегаете проблем и затрат, связанных с дарением недвижимости. Имущество, находящееся в собственности траста, будет передано стороннему завещанию наиболее эффективным с точки зрения налогообложения способом. Они не будут учитываться в общей сумме недвижимости, таким образом, сохранится сумма исключения для другой собственности. Они также будут постепенно переходить к справедливой рыночной стоимости, избавляя детей от прироста капитала.

Квалифицированный траст личной собственности

Другой способ, которым родители могут передать недвижимость, — это через квалифицированный фонд личной собственности (QPRT).Помещая собственность в QPRT, подарок делается членам семьи, в то время как лицо, предоставляющее право, сохраняет право жить в этом месте в течение многих лет.

Если стоимость дома составляет 500 000 долларов, стоимость права родителей на проживание в доме будет рассчитана IRS на основе срока доверительного управления и возраста родителя. Допустим, право оценивается в 300 000 долларов. Теперь подарок в размере 200 000 долларов был сделан с доверием. Будущее увеличение стоимости собственности не принимается во внимание. Таким образом, родитель использует 200 000 долларов из своего освобождения от уплаты налогов в размере 5 450 000 долларов во время подарка.По истечении срока он может продолжить жить в доме, платя арендную плату своим детям (что уменьшит размер его налогооблагаемого имущества). После смерти место жительства больше не входит в состав родительского имущества.

Если ваша собственность находится в чужой стране, вам необходимо знать, как она распределяется после смерти в стране, и часто необходимо иметь отдельное завещание.

Позвоните в наш офис, чтобы назначить время, чтобы поговорить о Сессии по планированию благосостояния, где мы сможем найти для вас наилучшие способы сохранить наследие любви и финансовую безопасность для вашей семьи.

Авторские права © 2020 Jiah Kim & Associates, P.C. Все права защищены.

Несанкционированное воспроизведение является незаконным.
Примечание. Содержание этого сайта принадлежит авторам, и оно защищено законами США об авторских правах. При копировании части или всего содержимого этого сайта (включая перепечатку на других домашних страницах или печатных носителях, в том числе копирование в электронных файлах) требуется разрешение правообладателя независимо от коммерческих целей. Необходимо указать источник.