Ипотека в чехии для россиян: Страница не найдена — ипотековед.ru

Содержание

Ипотека в Чехии — Czech Village

Ипотека на сегодняшний день, стала наиболее распространенным во всем мире способом приобрести жилую недвижимость – ведь цены на жилье высоки не только в России. Популярны ипотечные кредиты и в Чехии, но нужно понимать, что ипотека в Чехии – это абсолютно другой продукт, нежели предложения российских банков! Чешские условия ипотечного кредитования гораздо более привлекательны и реальны – многие банки предлагают кредиты на покупку жилья под 2,6% годовых, что при российской ставке льготной ипотеки в 11,5% представляется совсем смехотворной переплатой. Поэтому купить квартиру в ипотеку в Чехии под силу очень и очень многим. К тому же в этой замечательной центрально-европейской стране оформить ипотечный кредит может даже человек, не являющийся полноценным гражданином Чехии! Поэтому чешская ипотека – это не только выгодно, но и очень привлекательно! И все больше россиян предпочитают инвестировать свои сбережения именно в чешскую недвижимость – это и престижно, и выгодно, и безопасно.

Оформляем ипотеку с помощью специалистов агентства недвижимости Czech Village

Как бы ни были привлекательны условия чешской ипотеки, она все-таки остается дорогим удовольствием, поэтому нужно приложить определенные усилия и действия, чтобы чешские банки не отказали русскому клиенту. Для этого настоятельно рекомендуется заручиться поддержкой специалистов по недвижимости, которые работают в Чехии не один год и отлично знают особенности местной кредитной политики. В агентстве Czech Village работают именно такие профессионалы своего дела, которые помогут Вам взять ипотеку в Праге – пожалуй, самом привлекательном из чешских городов.

Специалисты агентства окажут всестороннюю помощь в получении ипотеки:

  • помощь в выборе наиболее подходящей недвижимости;
  • расчет необходимого объема кредитования;
  • юридическая поддержка при получении кредита;
  • проведение сделки купли-продажи выбранной недвижимости.

Благодаря специалистам агентства недвижимости Czech Village клиент избавляется практически от всех проблем, ему остается только сосредоточиться на выборе квартиры, а после выбора – на обеспечении выплаты ипотечного кредита чешскому банку. Ведь в Чехии, как и в России, недвижимость до полного погашения кредита остается залогом банка. И тем не менее это будет полноценная недвижимость в Чехии – настоящая мечта многих!

Личный опыт получения ипотеки на квартиру в Чехии

Перед тем как начать носиться с бумагами и теребить бухгалтерию на работе, лучше сходить в банк на консультацию. К консультации подготовьтесь. Дома напишите на листочек:

  • сколько вы получаете денег с зарплатой (брутто, до налогов)

  • другие ваши доходы (аренда, пенсия, и т.п.)

  • приблизительные месячные расходы (еда, услуги, развлечения, и т.п.)

  • отдельной графой те расходы, от которых нельзя избавиться, например алименты

Подумайте, что можно дать банку в залог (чаще всего это недвижимость, необязательно личная, главное чтобы её хозяин был согласен за вас поручиться). Также напишите, сколько у вас денег в наличии на первоначальный взнос. Квартира, которую вы будете покупать и так будет в конечном счете у банка в залоге, но в зависимости от того сколько вы будете брать денег в долг, может понадобиться оставить в залог и другую недвижимость.

На консультации сотрудник банка расспросит вас об этих цифрах и сделает предварительную калькуляцию. Из нее станет ясно, какие есть шансы, что банк выдаст вам кредит, и предварительный размер процентной ставки (ставка может поменяться, если будете тянуть с заявкой). Вместе с калькуляцией вы получите помесячную таблицу платежей, из которой вы поймете, готовы ли вы выплачивать такой кредит. Если предварительная калькуляция вышла ОК, то вам дадут список документов к заявке на ипотеку.

Вы заполняете заявку, и прикладываете документы. Точный список документов выдадут в банке, иногда вместе с бланками банка. Обычно прикладывается:

  • Заявка

  • Копия паспорта

  • Разрешение на проживание в Чехии

  • Договор о покупке квартиры

  • Оценка покупаемой недвижимости (документ выдает аккредитованный оценщик)

  • Справка о доходах (Источник)

Форма справки о доходах зависит от типа дохода. Доход можно иметь от работы, от предпринимательства, от аренды, и т. д. В случае дохода с места работы часто требуется кроме подтверждения о зарплате еще и выписка банковского счета.

Банк рассмотрит заявку и попутно проверит документы на достоверность. На основании поданной заявки банк решит, даст он кредит, или нет (Источник). После рассмотрения заявки банк подтвердит размер процентной ставки. В случае успешного рассмотрения банк пригласит вас на встречу для подписания договора об ипотеке. На этом этапе вы все еще можете отказаться от договора и пойти в другой банк.

Договор о предоставлении ипотечного кредита это большой 6-8 страничный документ. В нем расписано как, кому и при каких условиях будет происходить перевод денег за квартиру, как вы будете выплачивать кредит, и с какой процентной ставкой. После подписания договора банк выполняет свои обязательства — переводит деньги за квартиру гаранту сделки. Гарант, получив деньги, подает заранее подписанный договор в кадастровый реестр. Это нужно, чтобы кадастр произвел запись права владения. Одновременно гарант переводит деньги продавцу квартиры.

Договор о покупке является основанием для возникновения права владения квартирой. Право владения возникает с записью в кадастровом реестре. Нет записи — квартира не ваша. Как работает чешский кадастровый реестр, зачем при покупке недвижимости нужен гарант, и что записано до и после покупки в кадастровом паспорте квартиры мы рассмотрим в другой раз. Процесс покупки окончен не с получением ипотеки, а тогда, когда в реестре появилась запись о новом владельце. Именно тогда недвижимость становится вашей.

Ипотечные брокеры

За консультацией по ипотечному кредиту можете идти в банк, или к ипотечному брокеру (hypoteční poradce). К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков. У брокера на столе обычно лежит табличка со сравнением ипотек в шести-семи банках. Таким образом можно выбрать более подходящую. Брокеры получают от банков проценты за каждого успешно оформленного клиента. В нашем договоре об ипотеке указали название ипотечного брокера, который содействовал его заключению.

О более высоких процентах по кредиту из-за того, что будете работать с брокером можете не беспокоиться. Обычно в цене финансовых продуктов и так заложены проценты за посредничество при их продаже. Если в вашем случае проценты получит брокер, или они останутся тетке в банке — это вам может быть все равно. Хороший брокер заполнит заявку за вас, будет следить за сроками, будет напоминать какие бумаги еще принести, и вообще сделает процесс как можно более легким.

Как я уже говорил, мы в первый раз делали все с брокером. Честно скажу, сервисом остались недовольны. Не буду называть имя фирмы. Девушка напросилась идти с нами подписывать договор. Наверное, боялась, что мы от нее открестимся, и она не получит свои проценты. В итоге она только мешала, когда я хотел еще в последний момент выторговать скидку по процентам. Позже я понял из разговоров, что это кажется, наш частный случай. Сейчас я уже знаю парочку опытных брокеров, если вы подумываете о ипотеке, могу дать контакт. А еще лучше, приходите на курсы NEO finances и узнайте все сами.

Лайфхаки с ипотеками

Созаемщик Представим, что вы обошли 5-6 банков. Ипотеку вам никто не предложил. А у вас вроде бы все сходится, кроме одного или двух условий. Допустим, нет ПМЖ, или не достаточно наличных, или и то, и другое. В этом случае ваша ситуация может измениться к лучшему если у вас появится созаемщик.

В заявке могут быть два человека. Достаточно, чтобы один из них подходил по всем условиям. Созаемщикам даже не нужно состоять в каком-либо родстве или браке. Банку на самом деле все равно, кто именно платит по кредиту. Банку важно, чтобы в случае, если платежи прекратятся, было с кого спросить. Созаемщик может добавить вашей заявке столь необходимые баллы. Квартира может быть в кадастре недвижимости записана как на обоих созаемщиков, так и на одного из них.

Торгуйтесь! В банке можно, и нужно торговаться. Сбивайте процентную ставку, пусть даже это будут десятые доли процента. Требуйте бесплатного обслуживания счета, и любых других скидок. Это звездный час — вы подписываете долговое обязательство, в рамках которого банк гарантированно заработает на вас в последующие несколько лет хорошие деньги. Большую часть работы по оформлению кредита банк уже выполнил, и ему нужно отбить деньги, реализовать профит. Вы ничего не теряете, кроме своего времени, так что позиция у вас сильная.

Досрочное погашение

Любой должник имеет право погасить кредит досрочно. Но только в специально оговоренных в законе случаях банк не имеет права требовать оплаты за эту операцию.

По новому закону который вступил в силу с 1 октября 2018 г. можно раз в год досрочно погасить 25 % всей ипотеки бесплатно. Считать нужно не остаток по кредиту, а именно всю сумму, изначально взятую в кредит. Это погашение банки обязаны провести без комиссии, штрафа или каких-либо других оплат с вашей стороны. Дата досрочного погашения прописана в законе — это должно произойти 30 дней перед днем подписи договора об ипотеке.

На моем примере: Кредит на сумму 1 100 000 крон, дата подписи договора 9.12.2015. Значит, каждый год в период от 9 ноября до 9 декабря я имею право погасить 275 000 крон без пени со стороны банка. Последний платеж на 20 000, который видно на картинке из моего интернет-банкинга это и есть досрочное погашение. Для того, чтобы досрочное погашение произошло, нужно заранее уведомить о нем банк. Недостаточно ни с того, ни с сего послать на ипотечный счет какую-то сумму.

Еще можно бесплатно погасить всю ипотеку в период пересмотра процентной ставки. Это менее частый случай, так как пересмотр обычно бывает раз в 3-5, а то и 10 лет, в зависимости от договора.

Налог с перевода собственности

26 сентября 2020 года вступил в действие закон, который отменяет обязанность платить налог при переводе собственности на другого человека (Daň z nabytí nemovitých věcí). Раньше при покупке квартиры нужно было заплатить 4 % стоимости, что существенно удорожало цену сделки. Положение об отмене налога имеет обратную силу от 1 декабря 2019 г. Это значит, что если сделка купли-продажи квартиры была занесена в реестр в декабре 2019 г. или позже, то она не облагается налогом. (Источник)

Налог с недвижимости

Каждый год владельцы недвижимости на территории Чехии платят налог с недвижимости (Daň z nemovitých věcí). Этот налог никто не отменял. Размер налога зависит от региона, конкретного района и размера квартиры. (Источник)

Ипотека в Чехии для россиян – от 3,5%

Банки предлагают все более разнообразные варианты кредитования  при приобретении недвижимости в Чехии. При выборе  способа финансирования важно учесть: размер процентной ставки, срок действия процентной ставки,  график погашения ссуды, а также расходы, связанные с ведением ссудного счета, платёж при погашении кредита и т.п.

Мы готовы предоставить Вам  следующие услуги:

  • сбор необходимых документов для договора кредитования сделки,
  • организация процесса оценки недвижимости в Чехии,
  • получение нецелевых  кредитов под залог иной недвижимости в Чехии,
  • получение ипотечного кредита в Чехии,
  • поэтапный  контроль согласования и получения кредита, от подачи заявления до подписания договора о выдаче кредита,
  • сдача документов в кадастр недвижимости,
  • получение подтверждения о том, что недвижимость в Чехии принята банком в виде залога, и ипотечный кредит будет заёмщику выдан и т.д.

В данный момент три чешских банка предлагают ипотеку для россиян, не имеющих ПМЖ и ВНЖ в Чехии:

1. Европейско-Российский Банк

Банк предлагает для покупки недвижимости кредит сроком от 1 до 15 лет, финансирует до 70% от стоимости недвижимости. Процентная ставка: 5.9 — 9% годовых.

2. Сбербанк

В Чехии имеется дочерний банк российского Сбербанка, он предлагает ипотеку нерезидентам Чехии. Банк финансирует до 70% от стоимости недвижимости. Процентная ставка: от 2.76% годовых.

3. Českáspořitelna

Процентная ставка от 3,56% годовых.

Кроме того, мы сотрудничаем: Komerční Banka, UniCreditBank, mBank, Equa Bank, Expobank, Hypoteční banka, Raiffeisen BANK, ČSOB, STAVEBNÍ SPOŘITELNA,  Akcenta, Modrá pyramida, Moravský peněžní ústav, Allianz, ČPP, Kooperativa, Českomoravská stavební spořitelna, Česká pojišťovna, Generali pojišťovna, Oberbank AG, ERGO, Volksbank, Raiffeisen STAVEBNÍ SPOŘITELNA, artesa и другими.

Условия кредитования обсуждаются индивидуально.

 

Лучшая ипотека в Чехии — Czech Loan

  • Redaction Czech loan | 30.08.2020

    Усилия правительства Чехии по оживлению замороженного рынка недвижимости привели к принятию нового предложения об отмене 4% налога на приобретение жилья. Это означает, что налог больше не будут платить те, кто приобрел недвижимость начиная с декабря 2019 года и позже и […]

  • Redaction Czech loan | 02.08.2020

    После абсолютно непримечательного июня, в течение которого была отмечена лишь корректировка ставок крупных игроков до уровня более мелких банков, наступил более динамичный июль. Уже в начале месяца минимальная процентная ставка в 1,79% снизилась до переломных и более приятных для клиентов […]

  • Redaction Czech loan | 26.07.2020

    Сбербанк, являясь единственным банком, который полностью приостановил предоставление новых ипотечных кредитов в Чехии из-за эпидемии коронавируса, с 7 июля 2020 года снова принимает новые заявки. В то же время банк снижает процентные ставки по ипотечным кредитам, которые теперь начинаются с […]

  • Redaction Czech loan | 09.02.2020

    Мы расширяем наши услуги за счет новой опции: оказание помощи в получении ипотеки в Чехии клиентам из России, не имеющие постоянного места жительства (ПМЖ) или постоянного дохода в Чешской Республике. Теперь у вас есть возможность получить «Ипотеку без границ» в […]

  • Redaction Czech loan | 20.05.2019

    Вы хотите купить квартиру или построить собственный дом в Чехии? Вам нужно взять кредит в чешском банке? Из данной статьи Вы узнаете обо всех основных правовых условиях, выдвигаемых Чешским национальным банком. Эти правила универсальны для всех, независимо от того являетесь […]

  • Redaction Czech loan | 17.05.2019

    Изменения на чешском ипотечном рынке Жилищное финансирование в Чехии растет. Еще в начале декабря 2016 года, благодаря изменению кредитного законодательства, права клиентов значительно усилились. Самые важные преимущества для клиентов: Период «охлаждения» 14 дней. У клиентов теперь есть 14-дневный срок до […]

  • Чешский рынок недвижимости не просядет по итогам года

    В I квартале 2020 г. инвестиции в европейскую недвижимость достигли рекордного объема с 2015-го – 85,5 млрд евро, по данным CBRE. Это на 52% больше, чем за тот же период 2019-го. Многообещающее начало года свела на нет пандемия. II квартал, всегда самый активный в году, окажется в этот раз провальным. Чехия выглядит довольно скромно в квартальном отчете CBRE: инвестиции в недвижимость Ирландии выросли в 2,1 раза, Германии – на 97%, Испании – на 54%, Франции – на 38%, Великобритании – на 33%. Чехия показала рост в пределах 3%. 

    Но как только в Европе начали снимать карантин, инвесторы оживились. Например, в Великобритании в мае спрос на жилье вырос на 88% по сравнению с апрелем, примерно на столько же – в Чехии и Франции. Число сделок постепенно приближается к «доковидному» уровню. Во-вторых, некоторые страны использовали период карантина для повышения инвестиционной привлекательности недвижимости, как ни странно это звучит.

    Скажем, чешский парламент в конце мая принял долгожданное решение – в первом чтении отменил 4%-ный налог на покупку вторичной недвижимости. Налог не только отменяется для новых покупок, но и будет возвращен тем, кто уже уплатил его, приобретя недвижимость после декабря 2019 г. Этот налог был одним из факторов, тормозивших рост инвестиций в чешскую недвижимость. Другой фактор – стремительный рост цен в последние годы. В 2019 г., по данным Чешского статистического управления, средняя цена 1 кв. м жилья в стране выросла на 8,1%, в Праге – на 15–20% в зависимости от места расположения. Всего с 2014 г. жилые новостройки в Праге подорожали на 80%, подсчитали в KPMG. Сопоставимая динамика и по офисам.

    С одной стороны, это привлекает инвесторов, предпочитающих зарабатывать на перепродаже недвижимости: никакой европейский банк не даст такой доходности. С другой – перепродавать объекты при таком активном росте цен становится все сложнее. Кроме того, существенно снижается рентабельность арендного бизнеса. По данным аналитиков KPMG, арендные ставки на жилье в Праге с того же 2014 г. выросли лишь на 42%.

    Все это не может не тревожить чешское правительство, и оно энергично взялось за повышение привлекательности жилья для инвесторов. Прежде всего, принимаются меры для увеличения объемов жилого строительства. Ведь именно дефицит новых объектов является одной из главных причин роста цен. В год в Чехии вводят в эксплуатацию лишь около 29 000 квартир. Для сравнения: в России в одном только Петербурге в 2019 г. было сдано около 72 700 квартир. Численность населения Чехии – примерно 10,6 млн человек, т. е. как два Петербурга.

    В 2019 г. чешские власти упростили бюрократические процедуры, связанные со строительством жилья, и результат не заставил себя ждать: первичный рынок Праги вырос на 8,2% – было введено в строй 106 700 квартир против 105 830 в 2018-м.

    Еще одна мера, стимулирующая чешский первичный рынок, – снижение ключевой ставки: за весну 2020 г. Чешский национальный банк поэтапно снизил ее с 2 до 0,25%. Вслед за этим поползли вниз и ипотечные ставки в чешских банках, достигнув в среднем 2,39% годовых против 2,5% в начале марта. Рекорд 2016-го, когда средняя ставка составляла 1,77%, еще не побит, но некоторые банки предлагают ипотеку на сходных условиях. Например, у Česká Fio banka есть ипотечные кредитные продукты под 1,78% годовых, у UniCredit Bank – под 1,79%. Крупнейшие банки пока не торопятся столь радикально снижать ставки, но в целом условия кредитования весьма привлекательны.

    Кредит в чешском банке могут получить не только местные граждане, но и иностранцы, даже если у них нет вида на жительство. Ставки для них будут выше, чем для резидентов, но ниже, чем в России.

    Дешевеющая ипотека стимулирует спрос на новостройки, который смещается на окраину и в пригороды столицы. Во-первых, строительство в центре Праги, находящемся под охраной ЮНЕСКО, практически невозможно. Новые объекты появляются почти исключительно в результате реконструкции старых зданий. Во-вторых, в пригородах квартиры на 10–20% дешевле, чем в столице. А качество жизни здесь выше. Оказавшись в карантине, люди оценили преимущества загородного жилья: здесь не было таких ограничений, как в столице, можно было гулять, площадь квартир в пригородных домах больше, чем в Праге. Переживать изоляцию здесь куда комфортнее. Могу сказать по опыту нашей компании, что даже в карантинном марте мы выполнили планы продаж и в проектах на периферии. Апрель, май, июнь тоже прошли неплохо, где-то даже с опережением темпа продаж. И в целом в стране рынок, просевший во время карантина, восстанавливается.

    Россиян затягивает в ипотеку — Ипотека и финансы

    Более половины сделок с зарубежной недвижимостью россияне совершают с использованием ипотеки. В 2010 году, по прогнозам, россияне вложат в зарубежную недвижимость более $12 млрд, следовательно, более $6 млрд на покупку недвижимости они возьмут в иностранных банках.

    Первая половина 2010 года характеризуются возросшей активностью наших сограждан на рынке зарубежной недвижимости. Покупатели с отложенным спросом, формировавшимся последние полтора года, начали реализовывать его. Сейчас существуют великолепные возможности для структурирования сделок по приобретению недвижимости за рубежом с использованием ипотечного финансирования, поскольку ставки по ипотечным кредитам находятся на историческом минимуме, а условия для получения кредита во многих популярных у россиян европейских странах – Франции, Кипре, Испании, Италии, Германии – достаточно благоприятны. Средняя ставка по ипотеке для российских граждан находится на уровне 4,5% годовых. С начала года изменения процентных ставок на рынках кредитования стран Европы и США незначительны и в основном обусловлены колебаниями индексов Libor, Euribor. Также сейчас есть прекрасные условия рефинансирования ранее взятого кредита или получения ипотечного займа во Франции, Италии, Германии, Испании и других европейских странах.

    Во второй половине года такое положение сохранится.

    Ставим на ставку


    Европейская межбанковская ставка предложения Euribor – ставка, которая формирует стоимость заемных средств при кредитовании в ряде европейских стран – выросла в мае на 2% по сравнению с апрельским показателем в 1,239% и составляет сейчас 1,262%. Это самый высокий уровень с октября 2009 года, когда она составляла 1,237%. Но этот показатель ниже майского 2009 года, когда ставка была 1,626%.

    Есть смысл учитывать текущие условия и динамику ставок Libor и Euribor при выборе условий кредитования за рубежом.
    Приобретая недвижимость за рубежом, лучше ориентироваться на кредит с плавающей ставкой, если есть ограничения по ее росту, так называемый security cap, или на кредит с фиксированной ставкой, чтобы минимизировать риски существенного роста процентной ставки в долгосрочной перспективе и, соответственно, роста платежей по кредиту. Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой оправдан, если планируется досрочно погасить долг. Низкими ставками по кредитам в том числе обусловлен высокий спрос на кредитование покупки недвижимости за рубежом со стороны покупателей из России и стран СНГ в первом полугодии 2010 года. При этом, согласно статистике, более 60% клиентов имеют депозиты в российских банках на суммы, достаточные для приобретения недвижимости без привлечения ипотеки. Выбор в пользу кредита экономически целесообразен из-за более высоких процентов по депозитам в российских банках – по сравнению с процентами по кредитам за рубежом. Ипотечные кредиты за рубежом россияне гасят за счет размещенных на депозитах средств и доходов от аренды.

    Выбор клиента


    Активность покупателей недвижимости за рубежом нынешней весной возросла, что обусловлено традиционным сезонным ростом спроса на объекты зарубежной недвижимости среди покупателей из России и стран СНГ.

    Наибольший спрос сейчас приходится на Францию и Италию. Интерес распространяется также на Испанию, Кипр, Грецию, Великобританию и Германию.

    ФРАНЦИЯ остается одним из самых популярных и востребованных рынков кредитования. Низкие ставки по кредитам, широкий спектр кредитных продуктов и возможностей финансирования создают прекрасные условия для ипотечного кредитования в этой стране на ближайшие шесть-девять месяцев.
    Фиксированные ставки по кредитам во Франции на текущий момент доступны от 3,05% годовых в евро, сроком на 12 лет до 5,0% годовых в зависимости от срока кредитования и кредитной организации. Плавающие ставки в зависимости от банка и срока кредитования составляет от 2,4% годовых на срок до 25 лет. Спросом пользуются ипотечные продукты на приобретение жилой недвижимости для отдыха, для сдачи в аренду и кредитование недвижимости по схеме leaseback. Фиксированные ставки по кредитам по схеме leaseback в зависимости от срока кредитования составляют от 4,75% до 5,40%. Плавающие ставки на объекты leaseback во Франции в зависимости от срока и размера кредита – от 3,65% до 4,45% годовых.

    Нынешней весной наибольшим спросом во Франции пользовались предложения на Лазурном берегу, из наиболее предпочтительных регионов – Канны, Антибы, Ницца. Также востребованы Париж, Нормандия, Прованс и Французские Альпы.

    ИТАЛИЯ. Сейчас там есть определенные ограничения по ипотечному кредитованию. Они в большей степени относятся к требованиям по оценке платежеспособности и подтверждению доходов заемщика, а также к объекту залога. Но проблем не возникает, если доходы подтверждены справками с места работы. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, на сумму до 60% от оценочной стоимости недвижимости. Плавающие ставки составляют от 3,05% годовых, а кредит сроком на 15 лет может быть получен по ставке 5,15% годовых.

    Наибольшим спросом весной пользовались предложения, расположенные на севере страны, озерах Комо, Маджоре, Стреза и в их окрестностях, а также Тоскана, Рим и Милан.

    Ипотека возвращается
    БОЛГАРИЯ. Рынок ипотечного кредитования в Болгарии после почти пятилетнего динамичного роста серьезно пострадал во время кризиса и коррекции на рынке недвижимости в 2009 году. Большинство банков отказались от ипотечных программ для нерезидентов. Небольшая группа банков не закрыла ипотечные программы, но список предложений очень ограничен. Альтернативные решения для российских покупателей предлагают застройщики, предлагая рассрочки платежей. Вместе с тем весной 2010 года появились предпосылки для возобновления кредитования уже во второй половине года.

    ЧЕРНОГОРИЯ. Как в прошлом году, так и в 2010-м ипотечное кредитование для нерезидентов практически недоступно. Прогнозов о возобновлении полноценной ипотеки для иностранцев пока нет. Но многие застройщики предлагают покупателям выгодные рассрочки.

    ГЕРМАНИЯ. Немецкие банки предлагают хорошие условия кредитования для российских покупателей – как на объекты для проживания, так и с точки зрения инвестиций в недвижимость. Ипотека для россиян характеризуется низкими ставками (например, ставка по фиксированному кредиту на 15 лет начинается от 4,15% годовых) и оперативным рассмотрением кредитного досье. Но необходимо подтвердить доход, а дополнительное преимущество при одобрении кредита – доходы на территории Германии. Это также относится и к инвестиционным объектам – например, к доходным домам и buy-to-let коммерческой недвижимости – такие предложения банки готовы кредитовать на 70% от оценочной стоимости.

    КИПР. Кипр остается одним из самых привлекательных европейских рынков кредитования – благодаря гибким условиям и простоте получения ипотечного кредита в том числе для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков банки охотно кредитуют до 70–80% от оценочной стоимости, предлагая специальные условия кредитования в различных валютах, со ставками от 3,5% годовых. Для объектов вторичного рынка – до 60% от оценочной стоимости и под более высокий процент.
    ЧЕХИЯ. Ипотека в Чехии для россиян связана с определенными ограничениями правового и экономического характера. Ипотечное кредитование компаний и юридических лиц было достаточно распространено, но в связи с изменением законодательства в 2009 году в отношении регистрации сделок на иностранных покупателей – физических лиц банки столкнулись со сложностями кредитования этих граждан. Также банки усилили требования к объектам залога и заемщикам и ввели ряд ограничений для иностранных покупателей в части подтверждения дохода, предоставляемых документов и размеров собственного взноса. Тем не менее получить ипотечный кредит в Чехии можно, особенно если идет речь о переезде в Чехию на постоянное место жительства или если есть источники дохода на территории страны.

    ТУРЦИЯ. Несмотря на достаточно высокие ставки по ипотеке (от 6,5%) в сравнении с другими европейскими странами, ипотечные программы турецких банков пользуются высоким спросом у россиян. В немалой степени это происходит благодаря активной позиции турецких застройщиков: в крупных компаниях есть ипотечные специалисты, которые помогают клиентам оформить кредит. Особенно популярны кредиты на приобретение недвижимости в тех жилых комплексах, в которых обещан гарантированный доход от сдачи в аренду – при комбинации ипотеки и гарантированной ренты объект покупается за 50% от базовой стоимости.

    ИСПАНИЯ. Ситуация с кредитованием по сравнению с 2009 годом начинает меняться в лучшую сторону, но по-прежнему остается неоднозначной. С одной стороны, заемщиков привлекает низкая процентная ставка по кредитам, с другой – требования к объектам залога и к оценке заемщика существенно возросли. Также уменьшился возможный размер кредита. Практика первой половины 2010 года показала, что россиянам кредит более чем на 60% от оценочной стоимости не дают.

    США. Многие банки, предлагавшие ипотечные кредиты, отказались от ипотечных программ для иностранцев, другие – существенно сократили лимиты по размеру финансирования. В связи со сложностью оценки платежеспособности в отношении иностранных клиентов банки предлагают программы кредитования с минимальным подтверждением доходов, компенсируя риски более высокими процентными ставками. Существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому сейчас невозможно получить кредиты во Флориде, Калифорнии, Неваде. В отношении объектов недвижимости в штате Нью-Йорк ситуация с кредитованием выглядит более привлекательной. Вместе с этим прослеживается тенденция возвращения программ кредитования без подтверждения дохода и для иностранных покупателей недвижимости, что дает основания прогнозировать улучшение условий в четвертом квартале 2010 года – первом квартале 2011-го.

    ЕГИПЕТ. В Египте ипотечное кредитование для иностранцев недоступно. Нерезиденту сначала необходимо «прописаться» в стране, то есть купить здесь недвижимость. Затем – получить резидентную визу, и вот тогда можно идти в банк за кредитом.
    ФИНЛЯНДИЯ. Возможность получить кредит сохраняется, но финские банки подходят к проверке заемщика придирчиво. В частности, они требуют, чтобы один из поручителей был резидентом Финляндии. Если финнам кредит выдают на 20–30 лет, то россиянам в большинстве случаев можно рассчитывать только на 5–10 лет. Наличие стабильного дохода на территории страны существенно упрощает задачу получения кредита. В целом ни риэлторы, ни даже представители банков не могут заранее сказать, будет ли одобрена заявка на ипотеку.
     

    По данным международного ипотечного брокера Lowell Finance

    Текст: Елена Зубова   

    Чешская недвижимость для всех

    04 сентября Все больше россиян заинтересованы сегодня в том, чтобы купить недвижимость в Чехии (например — купить квартиру в Карловых Варах).

    Продажа недвижимости в Чехии давно стала прибыльным делом для многих чешско-русских компаний. И дело здесь не только в том, что эмиграция в Чехию достигла послереволюционного размаха. Наших соотечественников в период экономической стабильности стала привлекать вообще зарубежная недвижимость.

    До последнего времени продажа недвижимости здесь была сосредоточена на двух ареалах – Праге и Карловых Варах. Однако, из-за высоких цен в этих городах, внимание и покупателей недвижимости и продавцов переключилось на другие регионы Чехии.

    Например, многие из тех, кого интересовала Чехия, недвижимость стали покупать не в Праге, а на Юге Чехии – в краю гор, озер и лучшего чешского пива. Многие обращают свои взоры к Марианским Лазням – курорту, похожему на Карловы Вары, но где продажа недвижимости еще не стала стихийным бедствием. Кто-то обратил свои взоры на север – в Теплице. Это тоже город-курорт, причем старинный, куда наведывалась, в свое время, и русская, и европейская аристократия. Сейчас там продается самая дешевая недвижимость в Чехии.

    Что же выбрать, куда направить стопы? В общем, все регионы прекрасно подходят, как для жизни, если вас интересует иммиграция в Чехию, так и для ведения своего дела в Чехии. Главное, определиться в приоритетах.

    Тот, кто поставил перед собой цель — Чехия, Прага – получит возможность всегда находиться в гуще событий, что, конечно, очень важно для бизнеса. Важно это и в том случае, если вас интересует иммиграция в Чехию с детьми. В Праге, например, сосредоточены все возможности для получения образования в Чехии. Так же Прага – культурный и деловой центр европейского значения.

    Чехия – страна небольшая, Прага находится на расстоянии одного-двух часов езды из любого ее конца. Поэтому допустимо приобрести недвижимость в Чехии, но не в Праге, и при этом не чувствовать себя оторванным от мира. Недвижимость в Южной Чехии, например, вполне сопоставима по уровню полезности с недвижимостью Праги, но при этом сильно уступает ей в цене. Иммиграция в Чехию – в Южную Чехию тоже приятное разнообразие жизни. Тем более, что этот экологически чистый регион, „легкие Европы“, позволяет вести более здоровую и спокойную жизнь, чем в Праге. Кроме того, это экономически быстро развивающийся регион, и возможностей для успешного ведения бизнеса в Чехии здесь едва ли не большие, чем в Праге. Получить европейское образование в Чехии можно не только в Карловом Университете, но и в Южночешском Университете в Чешских Будейовицах.

    Север Чехии – регион также быстро развивающийся. Наша эмиграция в Чехии знает его в основном по Карловым Варам, а теперь еще и по Теплице. Купить недвижимость в Теплице сейчас можно очень дешево. Здесь сказывается и то, что историческая часть города почти не сохранилась, что это курортное место пользуется успехом у одиноких немцев (граница с Германией в семи километрах), ищущих определенного рода развлечений, что в городе много бедных цыган… Наилучший способ подобрать в недвижимость в центре Европы – обратиться в профессиональное агентство, специализация которого – продажа зарубежной недвижимости. Звоните в компанию Sodul и мы найдем вам хорошую недвижимость в самом лучшем уголке Чехии.

    Следуйте за нами

    Русские в Чехии: где купить недвижимость и как заработать

    Граждане бывшего СССР покупают буквально весь чешский рынок: практически любую недвижимость, подходящую для жизни или бизнеса. Таким образом можно не заработать много, но можно сэкономить на обесценивании. В условиях нестабильности в постсоветских странах большого выбора нет.

    Русский мир в Чехии

    Власти «Чешских авиалиний» приняли решение уволить треть своих сотрудников из-за сокращения пассажиропотока из России.Но в отличие от туристического бизнеса на рынке недвижимости Чехии достаточно русскоязычных. И вот однажды правительство Карловых Вар проснулось и обнаружило, что во всем городе есть реклама и вывески на русском языке. После этого в национальный парламент добавили требование дублировать все иностранные вывески в общественных местах на чешский язык.

    Считается, что в Чехии проживает 35000 русских, а количество их объектов недвижимости оценивается от 6 500 (ee24.com) до 11500 (indriksons.ru). Если добавить людей из других стран бывшего СССР, получится еще более внушительное число. Люди часто имеют недвижимость в Чехии для получения вида на жительство (выдается, если вы ведете свой бизнес) и получения ПМЖ в будущем, или для периодического проживания и (или) лечения в водах на основании шенгенской визы, которая позволяет посетителям оставаться до 90 дней каждые полгода. Деловые связи с Чехией или учеба в университетах этой страны также могут склонить чашу весов в пользу покупки недвижимости.

    ———————
    «Ежегодно россияне покупают до 1000 домов и квартир в Чехии»
    ——- ————-

    В последние годы правительство Чешской Республики значительно упростило процедуру покупки недвижимости, в частности разрешило иностранцам регистрировать ее как физических лиц. Нововведения затронули тысячи людей. Ежегодно только граждане России покупают до 1000 домов и квартир в Чехии.До 90% сделок совершается в Праге (включая пригород) и Карловых Варах, остальные сделки совершаются во втором по величине городе Брно и на курортах Теплице и Марианске-Лазне.

    В последние пять лет на интерес к Чехии повлиял уровень цен, который, как и в других европейских странах, после кризиса снизился. К 2012 году цены на квартиры на вторичном рынке снизились на 30-40%, рынок достиг дна, а в 2013 году вступил в фазу роста, пусть и крошечного, всего в доли процента.В частности, это касается жилой недвижимости, цена которой со второго квартала 2013 года по второй квартал 2014 года выросла на 0,7% (Евростат).


    Карловы Вары — любимое место России

    Жилая недвижимость: где найти россиян в Праге

    На вторичном рынке в Праге квартиры редко стоят дороже 2000–2500 евро за квадратный метр. Напротив, в этом сегменте можно сэкономить, если выберете удаленный район и согласитесь на панельный дом или цокольный этаж.Например, в Праге-9 есть такое предложение: квартира площадью 49 кв.м в двух шагах от метро за 80 600 евро.

    ———————
    «Каждая пятая новая квартира в центре Праги принадлежит выходцам из бывшего СССР»
    —— —————

    Но россияне предпочитают новые квартиры в Праге: они недорогие, удобные и энергоэффективные. В самом деле, зачем вам использовать центральное отопление по-прежнему, если вы можете выключать радиаторы, когда вам это нужно и когда вы дома ?! Не случайно каждая пятая новая квартира в центре столицы достается иммигрантам из бывшего Советского Союза, а граждане Словакии обходят стороной количество покупок, сделанных россиянами.Средняя цена квартир на первичном рынке Чехии известна доподлинно, поскольку данные предоставлены крупнейшим застройщиком Trigema: в третьем квартале 2014 года квадратный метр в Праге стоил 61 593 кроны (2240 ​​евро), в Брно — 50 000 чешских крон (1818 евро).

    Русские предпочитают селиться в Праге 1, 2 и 3, там проживает около половины русскоязычных жителей столицы. В Праге 5 их очень много из-за большого количества кооперативных домов в этом районе (как мы уже упоминали выше, иностранцы должны были оформить право собственности как юридическое лицо, но был и другой способ — вступить в кооператив).Часть жителей России берет ипотеку, например, в отделении Сбербанка в Чехии — Sberbank CZ, по ставке 7%.


    Другая Прага. Сборные дома в спальном районе

    Коммерческая недвижимость в Чехии: россияне в седле

    Переезжая в новую страну, надо зарабатывать на жизнь. Заработок на коммерческой недвижимости в Чехии возможен, но сложен, и россияне это осознают.Пока рубль обесценивается, а евро обновляет записи, сохранение средств становится самодостаточным, вы не приумножаете, но, по крайней мере, ничего не теряете. Кроме того, ведение бизнеса — один из самых надежных способов получить вид на жительство в Чехии. Крупные бизнесмены, которые раньше только поглядывали в сторону Праги, сейчас активно скупают. За последний год инвестиции в коммерческую недвижимость Чехии значительно выросли, и CBRE прогнозирует, что к концу декабря общая сумма сделок может составить 2–2 евро.5 миллиардов — это будет лучший показатель десятилетия.

    ———————
    «Крупные бизнесмены, которые раньше только поглядывали в сторону Праги, сейчас активно скупают»
    —— —————

    На рынке гораздо больше граждан России, и это «нашествие» даже упоминалось в местной прессе. Например, широко сообщалось, что один из инвесторов приобрел здание Palác Rapid возле знаменитой Вацлавской площади, заплатив 46,5 млн евро.Среди самых крупных покупок россиян — отель Augustine в историческом пражском районе Мала Страна, который выкупила компания «Гледен Инвест». Цена сделки не разглашается, но известно, что только реконструкция здания, завершившаяся в 2009 году, обошлась предыдущему владельцу в 1,7 миллиарда чешских крон (61,4 миллиона евро). В июне россияне купили в Праге еще один пятизвездочный отель Savoy: австрийский владелец Warimpex решил уйти с чешского рынка роскоши и поэтому даже не стал вести переговоры.


    Прага

    Риэлторы, как и пресса, не могли не заметить возросший интерес к коммерческой недвижимости, а агенты знают причину такой спешки. Алексей Аршевский, директор TOP Business International Club s.r.o., утверждает, что в Чехии можно «винить» хорошую экономическую ситуацию, которая резко контрастирует с реалиями в России.

    «За последние полгода наблюдается резкий рост покупок коммерческой недвижимости в Праге и Чехии в целом.В основном люди покупают здания, расположенные в центре Праги, например, звездные отели или торговые центры. Долгие годы эту недвижимость нельзя было продать, но теперь ситуация изменилась. Также хорошо продаются земельные участки, имеющие разрешение на строительство. Такой рост потребительского интереса, скорее всего, связан со стабильной экономической ситуацией в Чехии и привлекательными ценами на коммерческую недвижимость в центре Праги. «

    ———————
    «Отели и торговые центры в центре Праги — лучшая инвестиция»
    ——— ————

    Павел Малышев, директор Preco Group s.ro, соглашается с Алексеем, что покупка гостиницы — хорошее вложение для россиян: «Последние два года очень значимы с точки зрения перепродажи коммерческой недвижимости. Интерес инвесторов с российскими корнями к коммерческой недвижимости, в частности к отелям, действительно очень велик. есть, но всплеск интереса возник не только у них.Это связано с тем, что в Чехии очень много туристов из стран СНГ, поэтому иметь отель, который вы не можете заполнить самостоятельно, выгодно. Поскольку 2014 год был худшим с точки зрения загрузки гостиничных помещений, продавцы пошли навстречу инвесторам и снизили цены.«

    Кто продавцы? Это иностранцы, которые уходят с рынка и уступают место выходцам из Восточной Европы, как в случае с Warimpex. Павел Малышев комментирует: «Сегмент отелей высокой категории (4 и 5 звезд) никогда не был популярен в Праге, европейские туристы предпочитают недорогие отели и хостелы. Поэтому владельцы« элитной »недвижимости, большинство из которых — австрийцы, итальянцы и ирландцы, видя экономику отеля и его перспективы, вынуждены избавляться от непрофильных активов. Кроме того, эти два года экономика и Италии, и Австрии находится не в лучшем состоянии, и это вынуждает владельцев продавать часть собственность для поддержания своего основного бизнеса.Так что извне извлекают выгоду из этого, и многие из них — российские игроки ».

    Текст: Кирилл Озеров, ee24.com

    Читайте также:

    Чешский отельер, выселивший россиян из-за аннексии Крыма, оштрафован максимум на

    Старая верная Чехия: жилье дорожает, но цены доступные

    Собираемся в СПА курорт! Здоровая недвижимость в Марианских Лазнях

    Ипотека — Чехия | ГИПОАЗИСТЕНТ

    Ипотека от HYPOASISTENT

    HYPOASISTENT — это независимый ипотечный брокер , сотрудничающий с всеми чешскими ипотечными банками .Наши специализированные ипотечные брокеры говорят на английском, немецком, испанском и русском языках. Мы полностью понимаем потребности наших клиентов из-за рубежа и всегда делаем все возможное, чтобы их финансирование было максимально комфортным. Конечно, лучшие процентные ставки — это необходимость. Мы готовы помочь как инвесторам-покупателям , так и эмигрантам , проживающим в Чехии.

    Мы помогаем клиентам выбрать правильный ипотечный банк и подходящий ипотечный продукт. Мы составляем всю необходимую документацию, проводим оценку недвижимости, делаем необходимые переводы, структурируем и управляем всеми необходимыми шагами.После подписания кредитного договора мы помогаем клиентам открыть счет в банке и получить ипотечный кредит.

    Все наши услуги бесплатны для клиентов , нас оплачивают чешские ипотечные банки.

    В сотрудничестве с нашими партнерами мы также можем организовать услуги в сфере недвижимости, управления недвижимостью и юридические услуги.

    Свяжитесь с нами сегодня.

    Параметры ипотеки для иностранцев

    Ипотека доступна как для граждан Чехии, так и для иностранных покупателей.Чтобы претендовать на лучшие условия ипотеки — необходимо иметь вид на жительство в Чехии или иметь доход в Чехии.

    Всегда необходимо декларировать достаточный чистый доход , чтобы претендовать на ипотеку. Возможно получение дохода от работы или самозанятости. Доход от работы должен быть задекларирован в форме подтверждения дохода (банковская форма, подтверждаемая работодателем) и выписках из банка (для декларирования регулярной приходящей заработной платы).Доход от самозанятости должен быть задекларирован в копии личной налоговой декларации за предыдущие два года.

    Возможные параметры ипотеки различаются в основном по следующим параметрам: гражданство, страна проживания, страна источника дохода и источник декларируемого дохода.

    Процентные ставки могут быть фиксированными на определенный период времени (обычно на 1, 3, 5, 7, 8 или 10 лет) или можно выбрать переменную процентную ставку. Самыми популярными являются ипотека с фиксацией на 5 лет.Процентные ставки меняются каждый месяц, и между разными банками и продуктами есть большие различия.

    В конце каждого периода фиксации — возможно погасить всю закладную или ее часть без какой-либо комиссии или штрафа. В случае досрочного доплаты (раньше, чем в конце каждого периода фиксации) банк может взимать комиссию. Поэтому, если вы намерены погасить ипотеку раньше, лучше выбрать более короткий срок фиксации — относительно ожидаемого времени доплаты.Если вы намереваетесь погасить ипотеку раньше, потому что вы решили продать недвижимость (и если вы держите ипотеку не менее 2 лет), максимальная комиссия банка составляет всего 1% и макс. 50.000 CZK = очень низкая цена. Есть и другие причины, по которым банк не взимает комиссию за дополнительную оплату. Мы всегда готовы помочь вам найти лучший способ.

    Максимальный срок погашения обычно составляет до 70 лет (в некоторых банках до 65 лет), обычно до 20 или до 30 лет.

    Как минимум один визит в Прагу обычно необходим для подписания ипотечной документации и открытия банковского счета.На все уходит не более 1-2 часов.

    Услуги HYPOASISTENT

    • Мы готовим ипотечное предложение и помогаем клиентам выбрать правильный ипотечный банк и подходящий ипотечный продукт ..

    • Мы уточняем все важное и обрабатываем общение с банком, агентом по недвижимости и Земельной книгой.

    • Мы обсуждаем необходимые методические исключения для клиентов, чтобы обеспечить финансирование в соответствии с ожиданиями и финансовыми потребностями клиента.

    • Мы решаем полное администрирование , связанное с подготовкой ипотеки, процессом утверждения ипотеки и выдачей кредита (включая необходимое страхование квартиры и оформление ипотечного договора).

    • Мы проводим экспертную оценку выбранной квартиры или дома, организуем официальный перевод, заполняем необходимую документацию, а осуществляем надзор за ипотечными и кредитными договорами .

    • Мы лично идем в ипотечный банк с клиентом, чтобы подписать кредитный договор и помочь клиенту на перевести и объяснить документацию и на открыть счет в банке .

    • Мы также можем организовать дополнительные услуги — юридические услуги, официальные переводы, управление недвижимостью, услуги в сфере недвижимости и т. Д.

    • Наши услуги бесплатно для клиентов (услуги покрываются чешскими ипотечными банками ).

    Пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам за дополнительной информацией, мы с нетерпением ждем вашего ответа.

    Адрес компании:

    HYPOASISTENT s.r.o.
    Соколовская 55
    186 00 Прага 8
    Чешская Республика

    Контактные данные:

    Горячая линия: +420 608 444080
    Англоговорящие ипотечные брокеры: +420 739 329 456 (Павел), +420 775 249 820 (Вера), +420 731 650 580 (Хана)
    Электронная почта: info @ hypoasistent.cz

    Чешский центральный банк ограничивает ипотечные ссуды на фоне роста цен на недвижимость

    ПРАГА (Рейтер) — Чешский центральный банк заявил во вторник, что ограничит ипотечные ссуды на уровне, в девять раз превышающем заработную плату заемщиков, устраняя опасения, что рост долга может дестабилизировать финансовую систему в событие экономического спада.

    ФОТО ФАЙЛА: Птица пролетает над средневековым Карловым мостом в Праге, Чешская Республика, 20 января 2017 года. REUTERS / David W Cerny / File Photo

    Устойчивый экономический подъем наряду с минимальными процентными ставками и рекордно низкими безработица привела к резкому росту цен на недвижимость, особенно в Праге, в то время как предложение ограничивается узкими местами в разрешениях на строительство.

    До сих пор не существовало никаких связанных с доходом ограничений на суммы, которые банки могут ссудить заявителям на жилищный кредит.

    «Мы … в основном заинтересованы в том, что произойдет с обслуживанием кредитов, когда хорошие времена закончатся», — сказал глава центрального банка Иржи Руснок в заявлении, объявляющем об ограничении.

    «Хотя это может произойти не скоро, но однажды это произойдет. Как только процентные ставки или безработица начнут расти, значительная часть домохозяйств может столкнуться с проблемами обслуживания кредитов, что, в свою очередь, отрицательно скажется на состоянии банков.

    Центральный банк заявил, что, по его оценкам, жилая недвижимость была переоценена в среднем на 14 процентов в конце прошлого года.

    Новый девятикратный предел отношения долга к доходу для ипотечных кредитов вступит в силу в октябре.

    Дополнительное правило отношения обслуживания долга к доходу гласит, что заемщики не могут брать ссуды, если ежемесячные выплаты превышают 45 процентов их чистого дохода.

    Новые ограничения накладываются на предельный размер кредита до стоимости (LTV) в размере 80 процентов, введенный в прошлом году для большинства ипотечных кредитов.Банки могут разрешить LTV до 90 процентов по 15 процентам своих кредитов.

    После принятия этих правил количество выданных ипотечных кредитов снизилось, но центральный банк заявил, что, когда рефинансирование было исключено, новые жилищные ссуды в феврале все же выросли на 8,8 процента.

    Домашнее кредитование составляет 60 процентов всех банковских кредитов в стране-члене ЕС.

    Центральный банк также во вторник увеличил буферный капитал, который банки должны удерживать от экономических спадов, на 25 базисных пунктов до 1,5 процента активов, взвешенных с учетом риска, с июля 2019 года.

    ПРАГА ЛИДИРУЕТ РЕГИОН

    Цены на квартиры в Праге, благодаря инвестиционным покупкам и покупкам для краткосрочной аренды для туристов, лидируют в Центральной Европе.

    По данным Deloitte’s Real Index, в первом квартале они выросли на 8,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 75 600 крон (3 480 долларов США) за квадратный метр. По всей стране цены выросли на 47 процентов с 2014 года и составили 56 200 крон.

    Опрос, проведенный застройщиками, показал, что рост цен на новое жилье в Праге в годовом исчислении составил 23 процента, до 88 552 кроны (4070 долларов США).23) за квадратный метр в первом квартале.

    Сравнительные цены в Варшаве составляли 2221–2 454 доллара, согласно данным о транзакциях Cenatorium. По данным статистического управления Венгрии, в Будапеште средняя цена квадратного метра в прошлом году составляла 1523 доллара.

    Чешский центральный банк заявил, что менее 10 процентов ссуд, предоставленных в прошлом году, будут аннулированы новыми мерами, и некоторые из них могут подпадать под исключение, позволяющее банкам превышать лимиты в 5 процентах случаев.

    Но кредитор Ceska Sporitelna ERST.VI сказал, что влияние может быть больше.

    «(Это) может затронуть от четверти до трети новых претендентов на ипотеку … в основном среди молодых людей, которым необходимо профинансировать свой первый дом», — говорится в сообщении.

    И в Польше, и в Венгрии регулирующие органы применяют 80-процентный базовый лимит на сумму кредита и 50-процентный лимит обслуживания долга до дохода для стандартных заемщиков. Словакия вводит лимит по ссудам в восемь раз больше годового дохода. Он также запретит кредитование ссуды на сумму, превышающую 90 процентов с июля.

    На Пражской фондовой бирже акции Moneta Money Bank MONET.PR упали на 0,7 процента, а Komercni Banka BKOM.PR потерял 0,1 процента, единственные две теряющие акции в индексе PX .PX, который вырос на 0,3 процента за день к 1243 году. ВРЕМЯ ПО ГРИНВИЧУ. Акции Erste Bank ERST.PRERST.VI в Праге выросли на 0,6%.

    Отчетность Яна Лопатки и Джейсона Ховета; Дополнительные репортажи Марцина Гокловского в Варшаве и Гергей Шакача в Будапеште; Под редакцией Джона Стонестрита и Марка Поттера

    Земельная реформа в Восточной Европе

    Земельная реформа в Восточной Европе — Западные страны СНГ, Закавказье, Балканы и страны-кандидаты в ЕС

    4.Сделки с землей
    а. Купля-продажа

    Сделки купли-продажи сельскохозяйственных земель не будут происходить в западных странах СНГ, если законодательство четко не разрешает такие сделки, разрешение местных бюрократов не требуется, а процедуры нотариального заверения и регистрации просты и доступны. За исключением Молдовы, где зарегистрированные сделки с землей не редкость, отдельные свидетельства указывают на то, что сделки купли-продажи действительно происходят в ограниченном объеме, но они не регистрируются и, следовательно, небезопасны.(Исключение составляют сделки с небольшими участками земли в России.) В некоторых из опрошенных балканских стран также отсутствует благоприятная правовая среда, и в них имеются пробелы и признаки плохой отработки законодательной базы, связанной с землей.

    В остальных странах Восточной Европы правовая база для сделок с землей является адекватной, а препятствия для сделок связаны с административным процессом и несовершенством рынка (см. Рекомендации в разделе «Административная основа, государственные земельные резервы, реструктуризация хозяйств и ипотека)».Наиболее распространенным правовым ограничением является запрет на иностранную собственность на сельскохозяйственные земли, который действует не только в странах Восточной Европы, но и во многих странах по всему миру. 538 Если вопросы приватизации, реструктуризации хозяйств, регистрации и налогообложения будут решены, отставание на земельных рынках постепенно исчезнет. Так было в Польше и Литве и в некоторой степени в Эстонии.

    и. Проблема: Законодательство, разрешающее покупку и продажу сельскохозяйственных земель, отсутствует или неясно.(Россия, Балканы)

    Варианты политики

    • В России Дума должна прямо разрешить покупку и продажу сельскохозяйственных земель, даже если на это накладываются ограничения (например, запрет на продажу иностранцам, существенный налог на досрочную перепродажу).
    • На Балканах техническая помощь должна быть сосредоточена на основных земельных кодексах, законах о сделках (купля / продажа, аренда, наследование и др.), Законах о регистрации и кадастре, а также законах и положениях об ипотеке.

    ii. Проблема: В Армении фиксированные цены, установленные правительством, намного выше текущих рыночных цен и препятствуют покупке и продаже земли.

    Варианты полиса

    • Законодательно отменить минимальные и фиксированные цены. И Грузия, и Азербайджан сделали это, и в Грузии наблюдается рост продаж земли.

    iii. Проблема: в государствах, вступающих в ЕС, статус процесса реституции часто неясен участникам рынка, и предполагается, что землевладение небезопасно.

    Варианты полиса

    • Если необходимая правовая база действительно существует, инициируйте кампанию по информированию общественности, разъясняющую, что реституция завершена и что владение недвижимостью безопасно. Также уточните, что необходимо для действительного титула. Государство, банки и кредитные организации, а также частные агенты по недвижимости должны быть проинформированы и осведомлены о статусе процесса реституции.
    б.Обмен

    На Балканах наиболее важной сделкой является не купля-продажа или аренда, а скорее обмен землей, который необходим для ускорения расселения перемещенных лиц. В некоторых из опрошенных балканских государств послевоенные проблемы переселения и репатриации сдерживались трудностями, с которыми сталкивались те, кто станет или останется меньшинством в пределах их прежнего места жительства. В Хорватии сербы из числа меньшинств столкнулись с дискриминационными законами, судами и общинами во время своих попыток вернуть и вернуть собственность.По крайней мере, на начало 1999 года менее половины сербов в Хорватии смогли вернуться в свои довоенные дома. 539 Жилищные комиссии, действующие для содействия возвращению меньшинств в их собственность, были охарактеризованы как вялые, коррумпированные и неэффективные. 540 С аналогичными трудностями столкнулись в Боснии и Герцеговине, где только 100 000 из 1,76 миллиона перемещенных лиц смогли вернуться в свои довоенные дома, если они сейчас составляют меньшинство в этих районах проживания. 541

    В Боснии и Герцеговине обмен землей производился на основе контрактов, а затем регистрировался в местном кадастре. 542 Юристы составляют эти контракты, и, как сообщается, у них есть фиксированные графики оплаты услуг. Суды в целом признали эти обмены землей. Хотя некоторые правительственные программы, санкционирующие обмен землей на основании статуса меньшинства, могут быть неприемлемыми, поскольку санкционированная правительством этническая напряженность лежит в основе балканских конфликтов, более регулируемые, прозрачные, контролируемые и (тем самым) справедливые программы могут быть возможным политическим решением.В любом случае кажется очевидным, что многие из тех, кто изгнан из района в результате этнической чистки, вряд ли вернутся в свои довоенные дома. 543

    Обмен земельными участками использовался во всем мире для достижения различных общественных целей, и прецедент содействия им уже существует. Программы консолидации земель часто предусматривают обмен земельными участками как способ создания более крупных участков. Программы обмена также использовались для облегчения передвижения более крупных и сплоченных групп населения.Например, программы обмена землей использовались на Филиппинах специально для решения проблемы самозахватов и обеспечения безопасного поселения. 544 Местные органы власти поощряли и делали возможным приобретение оккупированных земель посредством обмена землей, обмена землей и прямой покупки поселений и земель, занятых скваттерами. 545 В Соединенных Штатах обмен государственной земли на востребованную частную землю осуществляется в соответствии с Федеральным законом о земельной политике и управлении (FLPMA) и постановлениями, установленными Бюро землеустройства. 546 Основными нормативными требованиями для таких обменов являются соблюдение общественных интересов и обеспечение равной стоимости обмениваемых земель, определяемой объективной рыночной оценкой. 547

    Однако к недостаткам увеличения формального обмена землей могут относиться возможность захвата процесса и, как следствие, этническая дискриминация, высокие транзакционные издержки, создаваемые межгосударственным сотрудничеством, отвлечение ресурсов от других нужд (таких как регистрация, приватизация или реституция). ), а также опасность сопровождения сделок, совершенных под принуждением.

    и. Проблема: в некоторых из обследованных балканских стран репатриация и переселение перемещенных лиц являются предметом связанных с землей процессов, которые являются громоздкими, непрозрачными и, в некоторых случаях, дискриминационными.

    Варианты полиса

    • Создавайте программы для облегчения, тщательного продвижения, регулирования и мониторинга обменов землей. Хотя прошлые обмены, осуществленные под принуждением, не должны признаваться действительными, многие выгодные обмены землей происходили неофициально. 548
    • В любом случае создавайте системы, которые привносят справедливые обмены, которые имели место в прошлом, в официальные структуры управления земельными ресурсами.
    • Рассмотрите возможность включения неиспользуемых государственных земель в фонд земель, доступных для обмена.
    г. Аренда

    Политика аренды земли в Закавказье и странах-кандидатах на вступление в ЕС является довольно сложной. С одной стороны, большая часть земли, которая сдается в аренду, находится в собственности государства, и есть желание приватизировать эту землю и продать ее.Если земля не приватизирована, существует потребность в долгосрочной аренде, которая допускала бы, по крайней мере, возможность ипотеки и обеспечила бы гарантии владения и желание улучшить землю. Государственную землю легко найти и легко получить доступ, поэтому она широко используется для расширения или консолидации мелких хозяйств.

    С другой стороны, эта государственная земля часто используется для исправления неспособности произвести надлежащую реституцию, и ее приватизация или предоставление в долгосрочную аренду другим лицам устранит или значительно снизит эту функцию.

    Земля, находящаяся в частной собственности, часто сдается обратно в аренду кооперативу, от которого она была получена за небольшую плату или бесплатно. Эта земля уже приватизирована, но практически не имеет ценности для тех, кто ее получил. Необходимо продумать политику, способствующую более продуктивному использованию этой земли.

    Эти вопросы подробно обсуждаются в других разделах. См. Административную структуру (налогообложение и консолидацию), государственные земельные резервы и реструктуризацию хозяйств.

    В западных странах СНГ основной проблемой при аренде земли является недостаток информации. Фермеры часто не знают, каков их выбор, или не знают, как осуществить свой выбор в отношении своей земли и своих земельных долей.

    и. Проблема: для процветания рынка аренды фермеры должны понимать свое право сдавать в аренду свои земельные доли и получать плату за эти доли. (Россия, Украина)

    Варианты полиса:

    • Ускорить развитие рынка аренды земельных долей с помощью кампании общественной информации, направленной на информирование владельцев земельных долей об их правах и преимуществах заключения различных типов сделок с земельными долями.Такая кампания может также предоставить информацию о продажных ценах и арендной плате, выплачиваемой в сельской местности, чтобы владельцы земельных долей могли быть проинформированы участниками рынка аренды земельных долей. Владельцы земельных долей получат дополнительную помощь и образование в рамках целевых программ юридической помощи.

    5. Ипотека

    Ипотека сельскохозяйственных земель не может происходить без гарантированных прав на землю и земельного рынка. Помимо необходимости в законодательстве, разрешающем ипотеку сельскохозяйственных земель, необходимо наличие законодательства, разрешающего бесплатную передачу земли.Земельное кредитование не будет происходить до тех пор, пока не появится активный рынок сельскохозяйственных земель, а для России, Украины и Беларуси сначала должны произойти серьезные изменения в законодательстве и политическая воля.

    После того, как ипотека сельскохозяйственных земель станет законным правом, как и в остальных странах Восточной Европы (ВЕ), она все равно должна быть частью более крупной схемы предоставления кредитов фермерам. Немногие землевладельцы используют землю в качестве обеспечения ссуд в странах Восточной Европы.Фактически, ипотечное кредитование в значительной степени не будет происходить до тех пор, пока: (1) не будет существовать активный земельный рынок и сельскохозяйственные земли не будут иметь рыночную стоимость; и (2) процедуры обращения взыскания достаточно быстры и эффективны. Законы, устанавливающие закладную, не окажут ожидаемого положительного эффекта, если сначала не будут выполнены другие условия, позволяющие фермерам воспользоваться закладной. В дополнение к гарантированному землевладению и существованию рынка земли в сельской местности, эти условия включают в себя готовых кредиторов; условия, которые фермеры считают привлекательными; службы поддержки, которые могут помочь обеспечить успех сельскохозяйственных инноваций; политическая и правовая ситуация, которая позволяет в случае необходимости взыскать закладную; и цены на продукцию, позволяющие окупить инвестиционные затраты. 549

    а. Проблема: не существует законодательства, разрешающего ипотеку сельскохозяйственных земель, или законодательство запрещает ипотеку сельскохозяйственных земель. (Россия, Украина, Беларусь)

    Варианты полиса:

    • Принять закон, разрешающий использование сельскохозяйственных земель в качестве залога по ссуде. Разумно ограничить ограничения на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения.
    • Как только законодательство разрешит кредитование на основе земли, рассмотрите пилотные проекты, чтобы понять и устранить проблемы с ипотечной системой.

    б. Проблема: Земельное кредитование ограничено, потому что сельскохозяйственная земля не имеет ценности из-за медленного рынка земли.

    Варианты полиса:

    • Создание и поощрение кредитных кооперативов. Хотя кредитные кооперативы являются лишь отправной точкой и не способны полностью финансировать сельскохозяйственный сектор, в некоторых странах Восточной Европы они успешно выдавали по крайней мере краткосрочные ссуды.Более того, кредитные кооперативы могут помочь фермерам добиться успеха в выплате ссуд.
    • Оказывать поддержку или стимулы для кредиторов, предоставляющих сельскохозяйственные кредиты.
    • Государство могло бы содействовать ипотечному кредитованию, выбирая банки на конкурсной основе, которые обслуживали бы сельских производителей, а также поддержку бюджета и налоговые льготы для этих банков.
    • Рассмотрим программы государственных гарантий. Государственные гарантии по ипотеке сельскохозяйственных земель могут стимулировать ипотечное кредитование.Программы государственных гарантий существуют, например, в Чехии, Латвии, Польше, Венгрии и Словакии. Однако на Балканах большинство программ поддержки ипотечных кредитов, финансируемых международными донорами или странами-заемщиками, направлено на ипотечное жилищное строительство в городах, а не на сельскохозяйственные земли. 550 Риск, связанный с программами государственных гарантий, заключается в том, что уровень окупаемости часто очень низок, потому что либо банки, либо фермеры не несут достаточного риска. Если такая программа государственных гарантий будет реализована, гарантия не должна достигать 100%, и как банки, так и фермеры должны разделить адекватный риск по кредитам.
    • Оценить существующее законодательство об ипотеке и опросить банкиров и фермеров, чтобы определить правовые и практические препятствия для ипотеки сельскохозяйственных земель.

    г. Проблема: Неполное или противоречивое законодательство об ипотеке и плохая работа земельных учреждений влияют на желание кредитных организаций использовать землю в качестве залога.

    Варианты полиса:

    • Чтобы решить проблему медленной регистрации ипотечных кредитов, поощряйте независимые страховые компании гарантировать банковские проценты в период между нотариальным заверением и регистрацией за небольшую плату (1% от суммы кредита был типичным для Польши).
    • Обеспечьте постоянство приоритета ипотеки во всем законодательстве, включая Коммерческий кодекс, Кодекс о банкротстве, Закон о банках и Закон об ипотеке.
    • Разрешить банкам владеть землей в течение определенного периода времени (не менее 2 лет 551 и, возможно, дольше, если еще нет действующего ориентира), если земля не продается на аукционе за невыплаченную стоимость ссуды.

    6. Регистрация

    Одной из ключевых мер, необходимых для полноценного функционирования земельного рынка, является система регистрации юридических прав, позволяющая легко идентифицировать правообладателей и обеспечивать защиту их прав.Плохая система регистрации может ограничить:

    • Ипотечное кредитование и общее продление кредита : Возможность получения кредита снижается, если земля не имеет документов. 552 Защищенный титул позволяет кредиторам ссужать деньги с меньшим риском, а титулованная земля обеспечивает надежный залог. 553 Чтобы земля могла надежно использоваться в качестве залога, права на землю должны быть четко определены, последовательно и открыто документированы, а также легко и надежно передаваться. 554 Высокий уровень риска и операционные издержки, связанные с незарегистрированной землей, явно препятствуют предоставлению кредита.
    • Сделки с землей : Возможность продавать или сдавать землю в аренду уменьшается, если право собственности не надежно удерживается землевладельцем. Ограничение транзакций также может ограничить доступность кредита и может способствовать неформальным транзакциям, которые только усложняют установление фактического владельца. 555 Операционные издержки по обмену земли также ниже в тех странах, которые имеют четкие права на землю. 556
    • Долгосрочные улучшения : Гарантия владения и пользования влияет на готовность землевладельцев делать инвестиции и улучшать землю. 557 Фермеры более охотно улучшают землю с помощью орошения, мульчирования, удобрения и других средств, когда у них есть определенный уровень гарантий владения недвижимостью (формальных или неформальных). 558 Исследования, проведенные в Бразилии, Гане и Китае, показали, что при более высоких гарантиях владения землей землевладельцы с большей готовностью улучшают землю и делают долгосрочные инвестиции. 559

    Однако регистрация земли и другие меры поддержки земельного рынка являются дорогостоящими. С начала 1994 по 2001 год USAID потратил более 15 миллионов долларов на План действий по развитию рынка земли в Албании в небольшой стране с населением 3,5 миллиона человек. Всемирный банк и ЕС Phare также внесли свой вклад в эти усилия.

    В западных странах СНГ, за исключением Молдовы, системы регистрации серьезно не функционируют, и они нуждаются в базовой законодательной помощи для начала.Эффективная регистрация земли (за заметным исключением Албании) в основном не происходит в обследованных балканских странах, хотя подавляющее большинство сельскохозяйственных земель находится в частной собственности и обрабатывается в частном порядке. Закавказье и страны-кандидаты в ЕС находятся в процессе преобразования и улучшения своих систем регистрации, но все еще имеют проблемы из-за большого количества новых владельцев и необходимости восстановления границ.

    а. Проблема: неадекватное законодательство или отсутствие законодательства в отношении того, какие права должны быть зарегистрированы, препятствуют развитию рынка земли.

    Варианты полиса:

    • Разработать, принять и ввести в действие законодательство, касающееся регистрации прав собственности на землю. (Украина, Беларусь).
    • В Македонии, Боснии и Герцеговине, Косово, Хорватии и Союзной Республике Югославии, где существуют устаревшие, несоответствующие или никогда не полностью реализованные законы о регистрации, разрабатываются, вводятся в действие и вводятся в действие новые законы о регистрации.
    • Разъяснить российское законодательство, что сделки с земельными долями должны регистрироваться, и обеспечить упорядоченный процесс для этого.Внести изменения в Гражданский кодекс и Закон о регистрации, чтобы учесть особенности совместной долевой собственности крупных сельскохозяйственных коллективов.
    • Разработайте программы регистрации с учетом высоких затрат, связанных со стопроцентным захватом и эффективностью. Существенный выигрыш в жизнеспособности земельного рынка может быть получен с помощью менее чем универсальной регистрации.
    • Проведите тщательный анализ этапов текущего процесса регистрации, оптимизируя, удаляя ненужные документы и устанавливая разумные временные требования для официальных действий посредством пересмотренных правил, когда это возможно.

    б. Проблема: Распространение сертификатов на земельные доли не завершено, и регистрация не может происходить, по крайней мере, без сертификата на земельную долю.

    Варианты полиса:

    • Раздать земельные паевые сертификаты всем российским владельцам земельных долей. Для этого необходимо решить вопрос о том, следует ли разграничивать землю. Без демаркации распределение сертификатов на земельные доли должно включать очень умеренные затраты.Однако земельные доли имеют очень небольшую стоимость, поскольку изъятие земельных долей может быть затруднено, а земля в настоящее время имеет низкую стоимость.

    г. Проблема: нечеткие правила относительно того, какое агентство несет ответственность за регистрацию земли и зданий, приводят к дублированию, путанице и дополнительным расходам. Например, в Армении нет централизованной институциональной базы для регистрации, и три отдельных агентства выдают временные свидетельства о праве собственности. Более того, важная информация не передается между участниками.

    Варианты полиса:

    • Создайте одно агентство, отвечающее за регистрацию, и предоставьте этому агентству ресурсы и поддержку. Устранить все противоречащие друг другу законы относительно полномочий и обязанностей по регистрации. (Беларусь, Россия) Однако процесс централизации управления носит очень политический характер, в нем задействованы многие укоренившиеся интересы. Проблема единого ведомства может навсегда увязнуть в законодательстве.
    • Каждый юридический интерес к земле, подлежащий регистрации, должен быть зарегистрирован в одном доступном месте, независимо от того, где это место. (В Литве, например, ипотечный регистр не должен быть отдельным регистром.)
    • Обязать обмен информацией между участниками регистрации, особенно земельными комитетами, занимающимися реституцией, и регистрационным агентством или судьями.

    г. Проблема: съемка и подготовка заголовка выполняются медленно из-за нехватки ресурсов и опыта.

    Варианты полиса:

    • Донорская помощь в создании новых частных сюрвейерских фирм. В Молдове частные сюрвейерские фирмы сократили затраты на приватизацию и транзакции, и в то же время смогли быстро и эффективно предоставлять услуги. Однако частные геодезисты, которым платят только за выполненную работу, могут спешить с работой или отдавать предпочтение крупным землевладельцам над мелкими.
    • Донор оказал помощь в обучении геодезистов и работников земельного кадастра.

    e. Проблема: текущая система, основанная на собственниках, в Армении предусматривает одно право собственности на землю для нескольких земельных владений.

    Варианты полиса:

    • Оцените стоимость, путаницу и время перехода от системы выдачи прав собственности на землю к системе на основе земельных участков, чтобы в конечном итоге ускорить работу системы и упростить землевладельцам проведение сделок с землей. Хотя конечным результатом может быть более быстрая система, переход может быть очень дорогостоящим и в краткосрочной перспективе может привести к дальнейшему замедлению и без того перегруженной системы.

    ф. Проблема: Отсутствие земельного налога или высокий налог на транзакцию могут препятствовать регистрации земли.

    В Армении высокий налог должен уплачиваться наличными в зависимости от фиксированной стоимости земли при регистрации сделки.

    Варианты полиса:

    • Требовать, чтобы все владельцы платили умеренный земельный налог, независимо от того, зарегистрировали они свою землю (т.е. не только на зарегистрированной земле).Особые обстоятельства бедности или возраста могут быть исключены из этих оценок.
    • Отменить налог на транзакцию или, по крайней мере, заменить его гораздо более низким налогом, который должен составлять очень небольшой процент от реалистичных оценок фактической рыночной стоимости земли. На ранних стадиях развития рынка любой значительный налог на сделки будет препятствовать совершению сделок, препятствовать регистрации сделок и препятствовать получению информации о реальной стоимости земли. Такое положение может быть временным, пока рынок земли не будет в полном разгаре.

    7. Консолидация земель

    Традиционные проекты консолидации критиковались как слишком медленные и слишком дорогие. Однако с помощью новых инструментов, таких как технология инфраструктуры пространственных данных (GIS, LIS и т. Д.), Планирование землепользования можно обсуждать более легко и всесторонне. С другой стороны, примеров успешных проектов консолидации пока немного.

    Альтернативой традиционным процедурам консолидации может быть консолидация с помощью рынка, при которой, например, будет установлена ​​правовая норма, гласящая, что очень маленькие участки не могут быть разделены, а затем переданы посредством продажи, наследования или развода.Однако такие правовые нормы, как эти, часто нарушают обычаи и индивидуальный выбор, особенно с точки зрения правил наследования, и могут быть непопулярными, поскольку в семье они рассматриваются как несправедливые. Более того, разделение посредством продажи представляет собой рыночный выбор, который, как можно довольно убедительно аргументировать, не должен отменяться административными средствами.

    Фрагментация земель — это проблема, которая поднималась во всех странах Восточной Европы, за исключением Беларуси, России и Украины.Страны, вступающие в ЕС, получают большую помощь от Европейского Союза в отношении усилий по консолидации. Многие из этих программ представляют собой сочетание рыночной реформы и государственного вмешательства на уровне сообществ. Поскольку многие страны ЕС имеют государственный земельный фонд, уже существует система покупки и перераспределения земли.

    а. Проблема: приватизация повлияла на размер и форму многих земельных участков в странах Восточной Европы.Приватизированные участки часто не прилегают друг к другу, а иногда и не в том районе, где сейчас живет новый владелец.

    Варианты полиса:

    • В реституционных странах государство могло бы предлагать покупку земли у городских жителей, которые не являются пользователями земли, или покупка могла бы быть более узко ориентирована на пенсионеров по рыночным ценам. Передел этой земли должен быть тщательно спланирован, быстро осуществлен и прозрачен.
    • Рассмотрите возможность использования части земли государственного земельного фонда, которая уже существует, для целей консолидации и делает такую ​​политическую цель частью процесса приватизации этой земли.
    • Запретить разделение земли в пределах определенного диапазона размеров. Однако могут быть веские контраргументы для применения такого ограничения как в случае нерыночной передачи через наследование и дарение (обычаи, ожидания, акции), так и в случае продажи земли (рыночные решения должны преобладать).
    • Работать над предвидением и планированием воздействия мер по ограничению передачи и других результатов, влияющих на рынки земли. Один из подходов к оценке таких воздействий — это составить простую оценку воздействия на рынок земли, в которой кратко перечисляются ожидаемые воздействия, очерчиваются возможные масштабы и последствия, а также предлагаются ограничения для предлагаемых мер и смягчающие контрмеры.
    • Поощряйте обмен земельными участками, исключив стоимость двух сделок.
    • Создать программу обмена землей, предоставляющую по всей стране информацию о землях, доступных для обмена или продажи.
    • Отмените налог на передачу для операций, ведущих к консолидации.
    • Осуществить пилотные проекты в сообществах, где добровольное объединение земель очень желательно и возможно.

    Некоторые проблемы с этими методами консолидации включают:

    • Уменьшение поступлений по трансфертному налогу
    • Исключение мелких игроков с рынка земли
    • Ограничение сделок, совершаемых поставщиками услуг на рынке недвижимости (агентами, брокерами, оценщиками, нотариусами, юристами и др.)
    • Меньше кандидатов на ипотечное кредитование с более низкой стоимостью
    • Вывод транзакций на неформальный рынок и отказ от регистрации в формальных системах
    • Исключение наследников из сельскохозяйственного сектора и подталкивание населения к работе вне сельского хозяйства
    • Общее охлаждение более широкого рынка

    В целом можно сделать вывод, что к недобровольным мерам, направленным на консолидацию или против разделения земельных владений, следует относиться с большой осторожностью.

    8. Планирование землепользования

    Есть две основные проблемы, связанные с переводом сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование. Во-первых, есть опасения, что без руководящих принципов преобразования развитие будет рассредоточено по всей окраине города и деревни. Чаще всего сельскохозяйственные земли подлежат преобразованию в несельскохозяйственные виды использования, когда они попадают в потенциальную зону расширения общины. Преобразование обычно происходит на земле, ближайшей к городу, но поскольку конкуренция за землю на непосредственной городской окраине увеличивает ее покупную цену, затраты на развитие там значительны.

    Таким образом, спекулянтов и застройщиков привлекают более удаленные сельскохозяйственные угодья, которые имеют меньшую цену и обеспечивают большую прибыль. 560 Во-вторых, страны с небольшим количеством пахотных земель на душу населения могут быть обеспокоены защитой сельскохозяйственных угодий для обеспечения продовольственных запасов в будущем.

    а. Проблема: Перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование строго запрещено.

    Варианты полиса:

    • Разработать правила планирования землепользования, зонирования и разрешений на использование, которые разумно продвигают политику сохранения сельскохозяйственных земель и видов использования, не запрещая полностью несельскохозяйственное использование.Они могут включать неисключительные подходы к зонированию сельского хозяйства, создание передаваемых прав на развитие и другие меры. Нейтральное агентство (а не государственное агентство, которое само занимается продажей или другим распределением земли) должно управлять правилами землепользования.
    • В той мере, в какой существуют правовые запреты на преобразование некоторых сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование, не применяйте запрет и не применяйте более гибкие режимы к районам, обозначенным как городские, урбанизированные или пригородные.
    • Создавайте налоговые правила, которые поощряют (или, по крайней мере, не наказывают) фермеров за использование в сельском хозяйстве. Избегайте налогов на землю, при которых пригородные сельскохозяйственные земли оцениваются как промышленный парк или жилой комплекс.
    • Создать возможности распределения по округам, при которых члены могут пользоваться льготами для членов в обмен на обязательства по сохранению земли под возделывание или иным образом в сельскохозяйственном использовании.
    • Содействовать развитию соответствующей промышленности, инфраструктуры и предоставления социальных услуг в сельскохозяйственных / сельских районах в качестве средства сохранения сельскохозяйственных популяций и сохранения сельскохозяйственного использования.

    9. Роль государственного и частного секторов

    Существует ряд мер, которые могут быть предприняты, чтобы помочь создать и укрепить институты частного сектора, которые участвуют и поддерживают здоровые рынки земли. Недостатком таких мер поддержки является сложность количественной оценки прогресса.

    • Как правило, создайте нормативную среду (посредством налогов, лицензирования, ответственности, сертификации и других законов), которая способствует развитию этих институтов частного сектора.
    • Помогите создать образовательный и профессиональный потенциал для оценки собственности, геодезии, планирования землепользования, юридических услуг и т. Д.
    • Содействовать агентам по недвижимости и брокерам в создании их отрасли, чтобы помочь установить и поддерживать частный поток информации о спросе и предложении на недвижимость.
    • Содействовать ассоциациям кредитных организаций в переходе к обслуживанию сельскохозяйственных заемщиков.
    • Проводить и спонсировать государственное просвещение по вопросам земельных рынков и учреждений частного сектора, которые их поддерживают.

    В западных странах СНГ первый шаг должен включать политическую волю к тому, чтобы государство делегировало определенные функции частному сектору, а не государству.

    а. Проблема: в западных странах СНГ функции управления земельными ресурсами, связанные с сельскохозяйственными землями, по-прежнему выполняются в основном федеральным правительством, а не местными или частными учреждениями.

    Эти функции включают (за некоторыми исключениями для Молдовы) съемку, оформление прав собственности, регистрацию прав, планирование землепользования, оценку, рыночную информацию, а иногда и планирование урожая.Эта чрезмерная централизация — наследие бывшего Советского Союза.

    Варианты полиса:

    • Децентрализовать земельные функции и передать функции на местный уровень, когда это возможно. Следите за тем, позволяет ли децентрализованный процесс, который наделяет местные учреждения полномочиями, недобросовестным местным лидерам злоупотреблять своим авторитетом, чтобы вознаграждать друзей и наказывать врагов.
    • Рассмотреть возможность делегирования всех функций регистрации земли правительству области , при условии, что они соблюдают только Гражданский кодекс и Закон о регистрации.Земельные кадастры во многих крупных странах (США, Канада и Австралия) регулируются на уровне провинции / штата.
    • Устранить вмешательство государства в планирование посевов, землепользование, за исключением экологических проблем, и контроль производства. (Беларусь)

    б. Проблема: В некоторых странах, вступающих в ЕС, необходимо поощрять частных геодезистов, агентов по недвижимости и оценщиков, а также широко распространять информацию о рынке земли.

    Варианты полиса:

    • Поощрять развитие частных оценщиков, оценщиков и рыночной информации.
    • В качестве первого шага региональные офисы министерств и / или консультационные службы могли бы отслеживать цены на аренду и продажу сельскохозяйственных земель. Цены должны быть доступны всем желающим бесплатно. Однако такая услуга может помешать частным агентам по недвижимости, когда они начнут работать на рынке сельскохозяйственных земель.

    моделей ипотечного кредитования: межстрановые данные

    Ключевые слова

    Ипотечное кредитование, Строительный кооператив, Ипотечный список, Строительные сбережения Система, кредитный риск.

    Введение

    В настоящее время обеспечение граждан доступным жильем является одной из актуальных социальных и экономические проблемы (Suarez & Vassallo, 2004; Piazzesi et al., 2007; Chen et al., 2010). в В мировой практике существуют различные модели ипотечного кредитования, призванные решить эту проблему. Европейский и американский опыт весьма значим (Goodman & Woluchem, 2014; Miznikova, 2015; Смит, 2015; Войтех и др., 2016).

    Ипотечное кредитование — это деятельность по кредитованию покупателей домов и других имущество.Ипотечные системы современных государств имеют особенности, обусловленные различными ипотечные модели (Carragher & Webster, 2011; Sitek, 2013). Эти модели основаны на процесс реализации определенных схем взаимодействия между участниками системы.

    Современная мировая практика особенно актуальна для России. Элементы существующих Ипотечная система может быть адаптирована с учетом ее особенностей (Журкина, 2007; Сергеев, 2008 г.).

    Стратегия социально-экономического развития национальной экономики отдельных стран (конкретное законодательство, определенные механизмы ипотеки и т. д.) определяется в основном присущими особенности современных систем ипотечного кредитования (Piazzesi et al., 2007; Chen et al., 2010).

    В этом случае необходимо отметить различия в законодательном регулировании в странах с романо-германской и англосаксонской правовой системами, поскольку они предопределили набор подходов к оформлению взаимоотношений сторон ипотечного договора.

    Во всех странах континентальной Западной Европы (кроме Дании) ипотечные системы похожи.В этих странах нотариальное заверение, кадастр или земельный кадастр, данные публикация информации об ипотечных сделках и других существенных формальностях является обязательной (Альберс, 2017). Важно отметить, что в России также введен обязательный нотариальный сертификация сделок.

    В странах с англосаксонской правовой системой ипотечные системы более либеральны. и менее формализованный. В англо-саксонской ипотечной системе можно не заверять акт нотариально.

    При этом предмет залога четко не определен (иногда даже отсутствует публикацию по этому поводу) (Blackwell & Kohl, 2017).Датская ипотечная система может основываться как на первом, так и на втором подходах.

    Американская ипотечная система является одной из самых важных ипотечных систем, поскольку рынок ценных бумаг значительно развит, и многие долговые обязательства обеспечены ипотека. Изменения на фондовом рынке сильно влияют на ипотечное кредитование, так как ипотека развитие влияет на финансовый рынок, как это видно из мирового финансового кризиса, когда рухнули многие сегменты рынка, в том числе рынок ипотеки (Aalbers, 2008).

    Целью данной статьи является анализ различных видов ипотечного кредитования, существующих в зарубежных стран и определить наиболее выгодную в контексте текущих экономических условия.

    Метод

    Концепции, обобщающие принципы и механизмы ипотечного кредитования трансформации в зарубежных странах (США, Германия, Великобритания, Испания, Израиль) рассматривается. Модели ипотечного кредитования в развитых странах были разделены на три группы. и сведены в табл.Способы государственного регулирования экономики России и модели ипотеки сформированные на их основе, разработаны в соответствии с межстрановыми данными и принципы многокритериального анализа решений (AF Ferreira et al., 2014). Одноуровневая ипотека проведен анализ модели с целью выявления ее достоинств и недостатков в сравнение с двухуровневой моделью. Методология исследования включает общие и индивидуальные методы исследования и материалистическая диалектика, формально-логическая, историческая и правовая, системная и аналитическая.

    Анализ

    Экономические показатели разных стран позволили выделить несколько Ипотечные модели представлены в Таблица 1 .

    Таблица 1
    Модели ипотечного кредитования в развитых странах
    Нет Модель Страны, реализующие модель Описание
    1 Уменьшенная открытая модель Великобритания, Израиль, Испания Собственный капитал, депозиты и межбанковские кредиты-денежные источники, используемые для выдачи ипотечных кредитов.Ставка определяется текущим бизнес-климатом.
    2 Расширенная открытая модель США Банковская организация выдает клиенту ссуду в зависимости от уровня его дохода и кредитной истории (Bricker et al., 2017).
    3 Сбалансированная автономная модель Германия Граждане создают кооператив и делают пожертвования на определенный период времени. Как только будет накоплена половина стоимости будущей жилой недвижимости, участник кооператива получает право покупки недвижимости в порядке приоритетности.Остальное выплачивается в течение 10 лет (Carragher & Webster, 2011).

    Среда финансового рынка влияет на то, насколько сбалансированная автономная модель строится за счет того, что кредитная выручка накапливается за счет привлечения сбережений будущие заемщики (принцип фонда взаимопомощи). Эта модель может быть интересна для России, так как Стоимость жилой недвижимости в новостройках ниже, чем на вторичном рынке. Кроме того, в России стоимость строительства значительно ниже рыночной стоимости реальной имущество.В России уже были попытки создать кооперативы. Однако это Практика развита слабо и требует более сложной многоукладной системы, чтобы эти структуры были максимально эффективными. С учетом русских дореволюционных опыт тоже важен, так как кооперативная система успешно внедрена в тот период.

    Другой уровень систем ипотечного кредитования предполагает одноуровневую и двухуровневую ипотеку. модели. Выбор той или иной модели зависит от особенностей национального развитие и история состояния развития финансовой / ипотечной системы.Реализация Процедура рефинансирования кредита также является важным процессом (Goodman & Woluchem, 2014). Исходя из вышеизложенного, принято считать, что в США применяется двухуровневая модель. пока одинарная модель в европейских странах.

    Двухуровневая модель ипотеки сформировалась исторически из-за возникшей потребности в кредите. сделки фиксируются на национальном уровне. Эти меры были введены с целью увеличения ликвидность ссуды и рефинансировать ее в будущем.

    В случае двухуровневой ипотечной модели ожидается, что ссуды первичного рынок ипотеки будет переведен на открытый рынок при гос. ипотечном агентстве служба поддержки.

    Ипотечные агентства имеют право формировать ипотечный пул на основе одинаковых ссуд и продать их (или их акции) вторичным инвесторам. Полученные деньги можно сразу передается вторичным инвесторам (Кирпичников и др., 2016).

    Денежные средства, полученные от таких операций, также могут быть использованы для выдачи и размещения ипотеки. ценные бумаги. Это обусловливает развитие фондового рынка и работу с ипотечным кредитованием. ценные бумаги. Эти операции обеспечивают постоянное движение финансовых потоков в мировой финансовый рынок.

    Одноуровневая и двухуровневая модели показали, что они имеют существенные различия на основе по их историческому развитию.

    Ретроспективный анализ разработки двухуровневой модели ипотечного кредитования в США показали, что данная ипотечная система формируется как эффективная (одна из ведущих) модель на длительный период времени. Однако его развитие замедлилось из-за войны и кризисы. Анализ американской модели ипотечного кредитования позволил выделить шесть основных этапы его развития.На первом этапе (30-е годы ХХ века) закладывалась ипотека. активно развивался вплоть до Великой депрессии, которая повлекла за собой обвал рынка жилья. Таким образом, резко увеличился процент невыплаченных ипотечных кредитов. Правительство США пришлось принять срочные меры для восстановления положения. Следующее важное событие — создание Федеральное жилищное управление было в 1934 году. Этот шаг частично решил ипотечную задолженность. проблемы (Leathers et al., 2015).

    Давайте проанализируем одноуровневую модель ипотечного кредитования, используемую в основном в европейских странах.Суть его в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ссудные ценные бумаги. которые обеспечены выданными ипотечными кредитами с одной стороны и заложенной недвижимостью с другой (Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию). Список ипотечных кредитов бизнес регулируется специальным законодательством. Указанный законодательством эмитент (в основном банки) могут выдавать ипотечные списки. Деятельность ипотечного банка строго контролируется государством и органы банковского надзора.

    В рамках этой модели ожидается, что государство поддержит участников ипотечный механизм, установите правила игры и превратите ипотеку в эффективную инструмент экономического развития.

    В последние годы несколько европейских стран активизировали макропруденциальную деятельность, основанную на капитале. инструменты, влияющие на требования к капиталу для операций с недвижимым имуществом. Таким образом, 25-процентный риск минимальный вес (RW) по ипотечным кредитам в Швеции, более жесткие критерии для применения льготный RW для жилой недвижимости в Хорватии, Ирландии и Великобритании, увеличенный RW для риски, обеспеченные коммерческой недвижимостью в Ирландии, Норвегии, Румынии и В качестве примера можно взять Швецию (Ferrari et al., 2017; Луке и Мелло, 2017).

    Первичная организация ипотечного кредитования формировалась в XVIII-XIX вв. веков. В этот период появляется понятие залога и гарантии для данного вида заем. На следующем этапе (30-е годы ХХ века) создаются специальные учреждения, организовать операции по ипотечному кредитованию и работу вторичного ипотечного рынка за счет ценных бумаг. Третий этап (конец XX века начало XXI века) ознаменовался улучшением существующих рыночных инструментов и показателей ипотечного рынка. в рамках модели.Мировой финансовый кризис замедлил рынок развитие: повысились процентные ставки, сократился перечень программ. Например, некоторые европейские ипотечные продукты были сокращены или их требования к потенциальным заемщики подтянулись. Однако теперь можно говорить о европейской посткризисной модели. развитие, восстановление рынка, расширенное кредитование и многое другое (в некоторых странах для пример Австрии) возможности для граждан субсидировать покупку недвижимости. Интерес Ставки варьируются от 3 до 8% в зависимости от страны и условий кредита (Luque, 2017).

    Одноуровневая модель ипотечного кредитования внедряется в Венгрии, Германии, Дания, Польша, Словакия, Франция, Чехия и другие страны Европы.

    Анализ модели одноуровневой ипотеки позволил выделить ее преимущества и Недостатки по сравнению с двухуровневой моделью.

    Его преимущества:

    1. Низкая стоимость внедрения.

    2. Упрощенное законодательное регулирование.

    В то же время двухуровневая модель ипотеки также имеет преимущества, которые учитываются Недостатки одноуровневой модели:

    1.Кредитные риски, не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами в связи с формированием ипотечные пулы.

    2. Государственные учреждения предоставляют гарантии по определенным видам ипотечных кредитов и помогают отдельным категориям гражданам на получение льготной ипотеки.

    3. Государственные органы реализуют конкретную политику стимулирования предоставления страхования и гарантий как для граждан и других участников модели через законодательную и финансовую поддержку. Одновременно, Правительство разрабатывает систему регулирования и контроля, чтобы стабилизировать эффект модели.

    4. Модель позволяет выйти на фондовый рынок и использовать более прозрачные механизмы ценообразования. Это позволяет участники рынка для оценки рисков и выгод от инвестирования в определенные ипотечные продукты.

    В одноуровневой модели ипотечного кредитования система строительных сбережений является наиболее широко распространенная система.

    Его цикл состоит из нескольких этапов. На первом этапе накапливаются деньги: поступает вкладчик. в договор со строительной сберегательной кассой, и последняя привлекает средства.Таким образом, система жилищных сбережений не зависит от рынка ценных бумаг и банковского дела, колебания процентных ставок и ставок по ценным бумагам. Деньги копятся на 5-10 лет. Как В результате вкладчик накапливает 40-50% от суммы, указанной в договоре. Выплаченные сбережения процент депозита значительно меньше рыночного. Ипотека оформляется в порядок приоритета. Его процентные ставки значительно ниже рыночных. Строительство сберегательная система будет работать даже в случае отсутствия массового спроса на ипотечные кредиты среди населения. наличными людьми благодаря низким процентным ставкам (Федеральное Собрание РФ Российская Федерация сегодня).

    Немецкая ипотечная система — самая развитая, так как у государства есть ипотека. банки, которые имеют право выдавать ипотечные списки только в том случае, если они являются ценными. Такие банки могут служат поглотителями ипотечных кредитов. В Германии также хорошо развита система строительных сбережений. Это прототип аналогичных систем в других странах, реализующих его.

    В дополнение к общим гарантиям надежности ипотечного банка, присущим европейским Модель немецкая система имеет два дополнительных преимущества:

    1.Система банковского надзора, время от времени проводящая выборочные проверки.

    2. Управляющий ипотечным банком назначается надзорным органом этого конкретного банка.

    Выдача кредита в размере 100% от стоимости приобретения недвижимости (реже- 98%) — существенное преимущество немецкой модели. Однако сумма кредита не превышает 80% от стоимости заложенного имущества, а процентная ставка 4-7% годовых. Ставка по кредиту фиксируется на срок действия контракта, но может быть меньше, чем для предусмотренного срока на полное погашение кредита.В этом случае кредитор может предложить новую ставку в конце срока согласованный срок, и заемщик определяет, есть ли необходимость в его принятии. Это также Необходимо учитывать внесенный залог при получении ипотечной ссуды.

    Результаты и обсуждение

    Банки могут сыграть решающую роль в финансировании недвижимости через ипотеку финансирование. Они дают ссуду на покупку земли под застройку и существующих построек; Oни финансировать строительные проекты; они ссужают небанковские и нефинансовые компании на основе залога недвижимости (Davis & Zhu, 2011).Таким образом, в США жилищное строительство особенно зависимы от ипотечных кредитов: почти все дома на одну-четыре семьи купленных с помощью ипотечных кредитов, что привело к колоссальному росту реальной сектор недвижимости в этой стране (Snowden, 1997; Leathers et al., 2015).

    Уместно отметить, что в 1935-1981 годах были созданы такие крупные компании. как Fannie Mae и Freddie Mac, которые были наиболее важными финансовыми структурами ипотечный рынок в течение многих лет (Carr & Anacker, 2014; Shapiro & Kamarck, 2015).В В конце 80-х появился новый вид ценных бумаг, выпущенных посредниками ипотечного инвестирования. Они увеличили рынок ипотеки и укрепили его позиции. Тем не менее Кризисы 1998 и 2008 годов сильно повлияли на ситуацию, особенно в 2008 году, когда пузырь на рынке недвижимости взрыв, и рынок ипотеки США рухнул (Mazure, 2012).

    Однако опыт США показал, что ипотечная система, которая начала активно развиваются во время Великой депрессии после серьезных кризисов, перешли от механизма со строгим государственным регулированием до саморегулирующейся экономической системы.Государство поддерживает ипотечная система в связи с необходимостью обеспечения граждан доступным жильем. Соединенные штаты ипотечная система — одна из наиболее быстро восстанавливающихся и развивающихся моделей. Несмотря на 20% падение цен на жилье во время мирового финансового кризиса, американские граждане обеднели из-за почти 5 трлн долларов (NEWSru.com). Надежные заемщики столкнулись с проблемами достаточно быстрое кредитование (рынок недвижимости) (Hwang, 2014). Таким образом, ипотечный кризис затронул почти 40% от общего объема рынка кредитов. Однако ипотечная модель США работает эффективно. Теперь.В 2016 году минимальная процентная ставка по кредиту составила 2,81% по сравнению с предыдущим минимумом. зафиксировано в мае 2013 г. (2,86% при 15-летнем кредите) (официальный сайт агентства ИНТЕРФАКС) (Bricker et al., 2017). Исходя из вышеизложенного, несмотря на серьезные последствия кризиса, Ипотечный рынок США быстро восстановился. Однако мы не можем сказать то же самое о российский рынок, на котором до сих пор достаточно высокие процентные ставки по ипотеке.

    Предпринимаются попытки использовать модель строительных сбережений в Российской на практике, но эта система не получила широкого распространения.Внедрена система строительных сбережений. через частные кооперативы (Mazure, 2012). Несмотря на значительное снижение риска, более либеральный Условия кредитования, граждане России неохотно становятся участниками таких кооперативов. Они считают, что ипотечная система более защищена и менее рискованна с точки зрения взаимодействия. со строителями и собственниками зданий, а также порядок выдачи кредита.

    Однако полученные данные показывают, что система экономии на строительстве может принести значительную прогресс в обеспечении граждан доступным жильем и банками дополнительными ресурсами продукты, в том числе ипотечные кредиты, могут быть обеспечены долгосрочными деньгами.

    Таким образом, могут быть успешно реализованы два направления: ипотечное кредитование и система строительных сбережений.

    Система строительных сбережений может быть предложена гражданам, нуждающимся в недвижимости. покупка не экстренная. Деньги, полученные от вкладчиков, могут принести им дополнительные доходов и предоставить дополнительные деньги кредиторам, которые могут использовать эти ресурсы для получать прибыль, предлагая им различные ссуды (например, потребительские ссуды и т. д.) на более короткие сроки. период. Остальные деньги банки могут выделить в виде ипотеки, но с более либеральной условия кредитования.

    Граждане, которым срочно нужны деньги, могут заполнить ипотеку. Соответственно, срочность будет стоить ему более высокой процентной ставки и жестких условий. Таким образом, граждане в Потребности в недвижимости будут разделены на две группы по продуктам, которыми они могут пользоваться. Эти меры может позволить укрепить позиции России на мировом финансовом рынке, решить ряд социальные проблемы и снижение социальной напряженности за счет обеспечения граждан доступным жильем.

    Заключение

    Итак, национальные модели ипотеки (сокращенная открытая, расширенная и сбалансированная автономные модели) формировались достаточно давно.Сравнительный функциональный анализ позволил выявить достоинства и недостатки каждой модели. У нас есть также определили, что сбалансированная автономная модель может быть реализована в России, поскольку цены на первичном рынке жилья (новостройки) ниже, чем на вторичном рынке. Кроме того, стоимость строительства намного ниже рыночной стоимости недвижимости. Сеть строительных кооперативов необходимо расширить, так как это улучшит жилищный рынок. система финансирования. Советуем использовать элементы каждой рассматриваемой модели для улучшения система финансирования рынка жилья.Существует две основные модели ипотечного кредитования, а именно: одноуровневые и двухуровневые модели. Двухуровневая модель популярна в США. Его суть в том, что ипотечные кредиты, доступные на первичном ипотечном рынке, передаются созданным агентствам с государственной поддержкой. Что касается одноуровневой модели, то суть в том, что банк, выдавший ипотеку кредит самостоятельно выпускает ссудные ценные бумаги, обеспеченные выданными ипотечными кредитами на с одной стороны, а с другой — с заложенной недвижимостью. У моделей появились отличия во время их эволюции.На наш взгляд, немецкая система строительных сбережений будет эффективной. в России. Эта система позволяет постепенно накапливать деньги на покупку недвижимости. Этот Система может служить инструментом системы финансирования рынка жилья. Если у заемщика нет необходимость в немедленной покупке недвижимости, он может присоединиться к системе строительных сбережений и постепенно накапливайте деньги, зарабатывая небольшой процент сберегательного вклада. Если гражданин срочно нужны деньги, он заполняет ипотеку. Однако срочность будет стоили ему более высокой процентной ставки и жестких условий.

    Список литературы

    Aalbers, M.B. (2008). Финансирование дома и кризис ипотечного рынка. Конкуренция и изменение , 12 (2), 148-166.

    Aalbers, M.B. (2017). Географии ипотечных рынков. Справочник по географии денег и финансов, Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию, 298.

    Блэквелл, Т. и Коль, С. (2017). Истоки национальных систем жилищного финансирования: сравнительное исследование исторических изменений режимов ипотечного финансирования. Обзор международной политической экономии , 25 (1), 49-74.

    Bricker, J., Dettling, L.J., Henriques, A., Hsu, J.W., Jacobs, L., Moore, K.B. И Виндл, Р.А. (2017). Изменения в семейных финансах в США с 2013 по 2016 годы: данные исследования потребительских финансов. Бюллетень Федеральной резервной системы , 103 (1).

    Carragher, P. & Webster, S.E. (2011). Патент США № 7,983,986, Вашингтон, округ Колумбия: Бюро патентов и товарных знаков США.

    Карр, Дж. Х. И Анакер, К. (2014). Прошлая и текущая политика жилищного финансирования и будущее Fannie Mae, Freddie Mac и домовладения в Соединенных Штатах. Отчет о политике в области банковских и финансовых услуг: журнал тенденций в области регулирования и надзора , 33, 1-10.

    Chen, N.K., Chen, S.S. & Chou, Y.H. (2010). Цены на жилье, дополнительные ограничения и асимметричный эффект на потребление. Журнал экономики жилищного строительства , 19, 26-37.

    Дэвис, Э. И Чжу, Х. (2011). Циклы банковского кредитования и коммерческой недвижимости: некоторые данные из разных стран. Журнал международных денег и финансов , 30 (1), 1-21.

    Федеральное Собрание Российской Федерации. Российская Федерация сегодня. http: //archive.russia-toda

    Феррари С., Пировано М. и Ровира Кальтвассер П. (2017). Влияние отраслевых требований макропруденциального капитала на ипотечное кредитование: данные бельгийского дополнения к весу риска.https://mpra.ub.uni-muenchen.de/80821/1/MPRA_paper_80821.pdf

    Ferreira, AF, Santos, P., Marques, S.E. И Феррейра Дж. (2014). Оценка кредитного риска ипотечного кредитования с использованием MACBETH: методологическая основа. Решение руководства , 52 (2), 182-206.

    Гудман, Л. и Волучем, М. (2014). Национальное ипотечное урегулирование: извлеченные уроки. http://s3.documentcloud.org/documents/1136405 /national-mortgage-settlement-lessons-learned.pdf

    Хван, М.(2014). Финансирование развития недвижимости: пример рынка недвижимости США в 2000-х годах. Мировой финансовый кризис и жилищное строительство: новая парадигма политики , 149.

    Индикаторы рынка недвижимости. http://www.irn.ru .

    Официальный сайт агентства ИНТЕРФАКС. www.interfax.ru.

    Кирпичников В.П., Давыдов А.М. & Николаева, А. (2016). S Системная модель динамики рынка ипотечного кредитования в России, Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова.

    Кожи, К.Г., Рейнс, Дж. П. и Ричардсон-Боно, Х. Р. (2015). Естественные эксперименты и финансовые кризисы, вызванные долгами: бум ипотечного финансирования в 1920-х и 2000-х годах. Международный журнал социальной экономики , 42 (4), 340-355.

    Луке, Дж. И Мелло, А. (2017). Трансграничное банковское дело в кризисе еврозоны: последствия для коммерческого ипотечного кредитования , Рабочий документ, Университет Висконсин-Мэдисон.

    Мазуре, Г. (2012).Тенденции развития рынка ипотечного кредитования в условиях мирового финансового кризиса. «Экономическая наука для развития сельских районов» Труды конференции, 28.

    Мизникова Т. (2015). Политика банка в сфере ипотечного кредитования США и финансового кризиса. Наука и студия , 10, 185-189.

    NEWSru.com. http://www.newsru.com .

    Piazzesi, M., Schneider, M. & Tuzel, S. (2007). Жилье, потребление и цены на активы. Journal of Financial Economics, 83 (3), 531-69.

    Сергеев, Д. (2008). Система массового ипотечного кредитования в Российской Федерации: адаптация мирового рынка. Русский. Журнал рынка ценных бумаг , 4 (235), 28-30.

    Шапиро, Р.Дж. И Камарк, Э. К. (2015). Стратегия продвижения доступного жилья для всех американцев путем рекапитализации Fannie Mae и Freddie Mac. http://www.glenbradford.com/wp-content/uploads/2015/11/288807631-Untitled.pdf

    Ситек, М. (2013). Выявление факторов риска как элемент процесса управления рисками на рынке недвижимости. Польский журнал исследований в области управления , 7, 255-264.

    Смит, Дж. А. (2015). SunTrust Consumer Relief Report: Отчет наблюдателя за национальным ипотечным урегулированием. http://scholarship.law.unc.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1140&context=mortgage-settlements

    Сноуден, К.А. (1997). Строительные и ссудные ассоциации в США, 1880–1893: истоки локализации на рынке жилищной ипотеки. Экономические исследования , 51 (3), 227-250.

    Суарес, Дж. И Вассалло, А. (2004). Европейский ипотечный рынок: обзор 1992-2003 гг. Бизнес-школа Университета Наварро, 135–159.

    Войтех, К.М., Кей, Б.С. И Дрисколл, Дж. К. (2016). Реальные последствия стандартов банковского ипотечного кредитования. https://www.financialresearch.gov/working-papers/files/OFRwp-2016-05_Real-Consequences-of-Bank-Mortgage-Lending-Standards.pdf

    Журкина Н.(2007). Современная ипотека: состояние, проблемы, пути решения. Финансы , 6, 17.

    Инвестиции в недвижимость в Чешской Республике — ситуация после COVID 19

    Пандемия COVID-19 поразила мировые финансовые рынки, и ее влияние становится очевидным не только в финансовом секторе, но и в сфере взаимоотношений между должником и кредитором. Чехия не исключение. В соответствии с глобальной реакцией, мы можем видеть инициативы, внедряемые на рынке, исходящие от Чешского национального банка (ЧНБ) как надзорного органа финансовых рынков, а также от правительства и парламента.

    Наличие ипотеки

    В последние годы ЧНБ ужесточает лимиты, касающиеся условий ипотечного кредитования, чтобы поддержать финансовую стабильность чешской экономики и минимизировать риски расширения рынка (более подробную информацию см. В нашей предыдущей статье).

    В ответ на пандемию 1 апреля 2020 года ЧНБ ослабил свои рекомендации относительно оценки новых ипотечных кредитов. Соотношение кредита к стоимости увеличено с 80% до 90%.Другими словами, соискатель ипотеки теперь может запросить ссуду на 90% от стоимости недвижимости, и поэтому требуется меньшая сумма собственного капитала.

    В связи с отношением долга к доходам ЧНБ отменил свою рекомендацию банкам оценивать своих клиентов с учетом этого отношения. Однако банкам следует по-прежнему следить за этим соотношением.

    С 8 июля 2020 года также отменена рекомендация банкам соблюдать 50% -ный уровень отношения долга к доходу.Однако рекомендация следить за этим соотношением применима и здесь.

    В результате этих мер CNB соискатели ипотеки с таким же уровнем дохода и такой же стоимостью обеспечения недвижимого имущества теперь смогут получить более крупные ссуды по сравнению с периодом, предшествующим пандемии.

    Отсрочка выплаты кредита

    Парламент Чешской Республики принял закон, который позволяет должникам — как коммерческим, так и потребительским заемщикам — откладывать запланированные выплаты по ссуде максимум на шесть месяцев.

    Закон применяется к ссудам, предоставленным банками и другими регулируемыми организациями, а также к ссудам, предоставленным небанковскими кредиторами. Он применяется, как правило, ко всем кредитам, выданным до 26 марта 2020 года, за исключением некоторых категорий кредитов, таких как операционная аренда, возобновляемые механизмы, кредиты для торговли инвестиционными инструментами или кредиты, по которым на 26 марта 2020 года должник имел просрочку по выплате своего долга. более 30 дней.

    С 17 апреля 2020 года должники имеют право потребовать («принцип отказа»), чтобы срок погашения денежной задолженности по кредитному соглашению (то есть процентов, а также основной суммы долга) был продлен на продолжительность периода моратория, который может продлиться не позднее 31 октября.

    Если выплаты по кредиту откладываются, срок действия соответствующего обеспечения также будет продлен. Кроме того, процентная ставка в течение периода отсрочки будет ограничена ставкой РЕПО плюс восемь процентных пунктов (в настоящее время — 9%), если не будет согласована более низкая процентная ставка. К должникам, являющимся предпринимателями или юридическими лицами, применяются другие условия, при которых обычно не применяется снижение или ограничение процентной ставки. Эти должники обязаны продолжать выплачивать проценты в соответствии с первоначальной договоренностью в кредитных соглашениях.

    После принятия нового закона статистика CNB показывает, что мораторий на ссуду использовали только 10% клиентов (65% из которых составляли потребительские ссуды, 25% ипотечные ссуды и 5% коммерческие ссуды).

    Развитие цен на недвижимость и перспективы на ближайшее будущее

    Согласно статистике CNB, цены на недвижимость не пострадали от пандемии значительного воздействия (за исключением Праги, где недавние данные показывают, что имело место небольшое снижение).

    Тем не менее, CNB видит потенциал снижения цен в следующих кварталах, в основном, в отношении коммерческих помещений, поскольку этот сектор пострадал от COVID-19. Что касается спроса на ипотеку, то рекордные цифры, достигнутые за первые четыре месяца 2020 года, вероятно, уменьшатся в ближайшие периоды.

    Узнать больше

    Если вы хотите обсудить какой-либо из вопросов в этой статье более подробно, обратитесь к члену нашей группы банковского и финансового права.

    Акт отсрочки погашения кредита

    Правительство одобрило законопроекты, вводящие мораторий на погашение кредитов и ограничивающие погашение просроченных кредитов

    Вчера правительство Чехии приняло законопроект о некоторых мерах в области погашения кредитов в связи с пандемией COVID ‑ 19, а также поправку к Закону о потребительском кредите. Законопроект еще не принят парламентом; он должен быть рассмотрен уже на следующей неделе в законодательном режиме ЧП.

    Как счет повлияет на отношения между заемщиком (потребителем или деловым лицом) и стороной, выдающей ссуду (только коммерческое лицо).

    К каким видам ссуд будет применяться закон?

    Закон применяется к кредитам, займам наличными, отсроченным платежам или другим аналогичным финансовым услугам, предоставляемым на территории Чешской Республики. Тем не менее, это не распространяется, например, на ссуды с просрочкой погашения более чем на 30 дней, кредитные линии (возобновляемые, овердрафт, кредитные карты), а также на аренду или аренду без обязательства обратной покупки, независимо от того, является ли одна из стороны — чех или иностранное лицо, или независимо от применимого права кредитных отношений.

    До каких пор нужно оформлять и получать ссуды?

    И то, и другое должно произойти до 26 марта 2020 года. В случае ипотечной ссуды и сберегательной ссуды на строительство достаточно, если ссуда оформлена до 26 марта 2020 года.

    Какой защитный период?

    Срок погашения задолженности по денежным средствам переносится на продолжительность защитного периода; безопасность также продлевается на защитный период. Для физических лиц выплата процентов откладывается путем продления графика платежей или отсрочки по истечении защитного периода.Юридические лица выплачивают проценты непрерывно в установленные сроки. В период защиты от физических лиц не требуется платить пошлины или другие суммы. Однако выплаты по любому соответствующему страхованию ссуды (включая страхование транспортного средства при аренде или страхование недвижимости при ипотеке) продолжаются в соответствии с уведомлением кредитной стороны. Кроме того, срок фиксации кредита также продлевается на защитный период.

    Изменится ли сумма процентов?

    Только для потребителей; на время защитного периода для них фиксируется процентная ставка, так как ставка репо увеличивается на восемь процентных пунктов, если исходная процентная ставка не ниже.

    Будет ли защитный период применяться ко мне автоматически?

    Не будет. Об этом необходимо попросить кредитор способом, указанным кредитором, после чего защитный период начнется в первый день месяца после подачи запроса. В течение 30 дней с момента подачи заявитель получит уведомление о начале и окончании защитного периода, а также о платежах, которые необходимо произвести по его окончании. Тем не менее, запрет на выплаты, связанные с неисполнением обязательств заемщиком, если он / она является физическим лицом, будет применяться автоматически.

    Может ли кредитор отклонить мою просьбу о предоставлении защитного периода?

    Нет, это не так. Кредитор может только оценить, включает ли запрос все требования. В противном случае запрос не будет ни рассматриваться, ни оцениваться.

    Какую продолжительность защитного периода я могу выбрать?

    Защитный период длится до конца октября 2020 года, но также можно запросить сокращенный защитный период до конца июля 2020 года.

    Каким образом информация о защитном периоде может отображаться в моих записях в реестре должников?

    Если эта информация передается в реестры должников, она должна включать указание на то, что она относится к защитному периоду, связанному с COVID ‑ 19. Он не будет учитываться при оценке кредитоспособности должника.

    Есть ли у меня как заемщика какие-либо другие обязательства в течение защитного периода?

    Да, в течение защитного периода мне не разрешается распоряжаться каким-либо имуществом, которое кредитор может пожелать использовать для погашения долга, за исключением обычного управления.В качестве примера запрещенного поведения в пояснительной записке в основном указываются выплаты связанным сторонам от группы компаний (дивиденды и их предоплата, прочие собственные ресурсы, погашение или прием займов, чрезвычайное вознаграждение руководству).

    Имею ли я право на компенсацию в случае, если у меня была задолженность по погашению ссуды даже до 26 марта 2020 года?

    Потребители, просрочившие платежи более чем на 90 дней, уплачивают только проценты в размере ставки репо, увеличенной на восемь процентных пунктов, или более низкую ранее установленную процентную ставку.Пределы штрафных санкций в случае просрочки более 90 дней одинаковы как для физических лиц, занимающихся коммерческой деятельностью, так и для потребителей, за исключением предела совокупных договорных штрафов в размере 200 000 чешских крон.

    alexxlab

    Related Posts

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.