Если квартира в собственности менее 3 лет для покупателя: Особенности продажи квартиры меньше 3 лет в собственности в 2021 году — Управдом

Содержание

Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Не хотите неприятных сюрпризов, приобретая квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет? Проверьте ее до покупки. Рассказываем, на что обратить внимание и снизить риски.

Чаще всего продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, спешат продать ее по вполне объективным причинам. Например, собственник получил работу в другом городе и всей семьей готов переехать. Или в семье рождается второй ребенок и нужно задуматься о смене жилплощади. Или продавцу просто срочно нужны деньги на решение своих личных проблем. Вариантов развития событий может быть много. Но почему же покупатели не столь охотно идут на такие сделки.

Будет ли налоговый вычет?

Начнем, пожалуй, с самого распространенного страха. Многие покупатели думают, что, если они купят квартиру, которая была в собственности 3 года, они не получат налоговый вычет с ее покупки.

Спешим развенчать этот миф. Вернуть свои положенные деньги с НДФЛ можно. Главное, чтобы соблюдались условия:

покупатель – гражданин Российской Федерации;
получает официальную зарплату и платит налоги;
сделка не заключается между взаимозависимыми людьми, проще говоря, муж не покупает у жены, дети – у родителей, подчиненный не покупает у начальника, и наоборот;
покупатель не оплачивает квартиру за счет материнского капитала, бюджетных денег и за него не платит работодатель.

Во всех остальных случаях покупатель имеет право на налоговый вычет, даже если квартира, которую он покупает, была у продавца во владении менее трех лет. Так что стоит опасаться других недостатков.

Квартира оказалась «котом в мешке»

По закону, если квартира в собственности меньше пяти лет, а человек решил ее продать, ему придется платить налог – 13% с продажи. Тут покупатель имеет право задуматься: какая причина заставляет продавца идти на дополнительные траты и съезжать. Здесь разумно узнать настоящую причину. Например, в квартире оказалось очень холодно или соседи сверху так шумят, что мешают жить. Вполне возможно, что продавец хочет таким образом избавиться по-быстрому от имущественной обузы.

Мошенники

Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Вы внесете предоплату, а потом окажется, что «собственник-то не настоящий!». Или вы окажетесь не единственным покупателем этой квартиры.

Квартира по завещанию

Обязательно стоит досконально изучить вопрос и проверить документы, если квартира находится в собственности менее 3-х лет и продавец получил ее по завещанию. Дело в том, что наследственный документ можно оспорить в определенный срок. Если наследники считают, что завещание было написано под давлением, тогда они могут обратиться в суд в течение года.

А если выявятся ошибки при составлении завещания или окажется, что наследник-продавец недееспособен, тогда оспорить можно на протяжении трех лет.

Продажа квартиры по доверенности

При таких сделках стоит быть внимательным в любом случае. И если возникнут какие-то подозрения, отказаться от покупки. Неважно, сколько лет квартирой пользовался собственник: меньше трех лет или больше. Если сделка проводится через третье лицо, то нужно обратить внимание на следующие моменты. Прежде всего, обязательно попросите контакты продавца и выйдите с ним хотя бы на видеосвязь. Если общению с собственником всячески препятствуют, это серьезный сигнал. Во-вторых, попросите доверенность и тщательно изучите ее. Лучше с юристом. Человек, который называет себя доверенным лицом может быть мошенником, а вам будет показывать фальшивый документ.

Что нужно сделать, чтобы себя обезопасить?

Прежде всего, нужно помнить, любая покупка недвижимости может таить в себе определенные риски и быть к этому готовым. Неважно, сколько лет квартира была в распоряжении у продавца.

Кроме того, не стоит «кидаться» на очень выгодные предложения. За такими схемами могут скрываться мошенники. Например, если цена на квартиру значительно ниже рыночной, либо сразу откажитесь от такой сделки, либо стоит заключать сделку с помощью юриста.

Если ваш продавец в браке или находится в разводе, узнайте, когда он покупал квартиру: до свадьбы или после. Если имущество было приобретено в браке, тогда на него претендует и муж, и жена. В этом случае попросите у продавца согласие второго или бывшего супруга. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Обязательно выясните, что вам продает жилье вменяемый и дееспособный человек. Нельзя заключать сделки с алкоголиками, наркоманами или психически больными. Они могут, например, продать жилье без ведома родственников, которые также имеют имущественные права. Если такое произойдет, вас могут затаскать по судам. Это в лучшем случае. А в худшем, вы лишитесь денег.

Обратите внимание на то, есть ли в квартире перепланировки. Все изменения в жилплощади должны быть узаконены. В противном случае, решать проблемы придется через суд.

Убедитесь, чтобы продавец собрал все документы на сделку и тщательно изучите их. Кроме того, один из документов вы можете посмотреть заранее. Это выписка ЕГРН, ее можно заказать, зная только адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Эта справка расскажет о всех обременениях на квартиру, сколько собственников и кто настоящий, сколько было владельцев «до», а также вы сможете изучить точные технические характеристики еще до осмотра квартиры.

Текст: Дарья Морозова

Нужно ли платить налог, если квартира в собственности менее трех лет?

Собираюсь продавать свою квартиру, которая у меня в собственности почти 3 года — с августа 2014 г.

Подскажите, нужно ли будет платить налог 13% от продажи квартиры, если я продам ее, не дожидаясь трех лет в собственности?

Квартиру мы с мужем купили за наличку в убогом состоянии, по цене ниже рыночной и оформили только на меня, чтобы было проще. Сделали ремонт и заселили квартирантов по договору до конца июля 2017, потому что планировали продать квартиру после трех лет собственности по рыночной цене.

В середине мая 2017 подали объявление о продаже с расчетом на то, что покупатель найдется не сразу. Нам сразу стали поступать звонки по объявлению, но при встрече с потенциальными покупателями выяснилось, что многие не готовы ждать 2—3 месяца до оформления документов на новых собственников.

С уважением, Татьяна Харланович

Татьяна, если вы продадите квартиру, не дожидаясь трех лет в собственности, вам придется отчитаться в налоговую и заплатить налог. В вашем случае выгоднее всего подождать и продать квартиру в августе. Но, возможно, вам покажутся приемлемыми и другие варианты.

Кристина Фролова

юрист

Первый вариант — ждать. По закону НДФЛ необходимо уплатить, если вы получили доход от продажи недвижимости, которой владеете меньше минимального срока. В отношении недвижимости, приобретенной до 1 января 2016, этот срок составляет 3 года. Это как раз ваш случай.

Объясните покупателям, что продавать прямо сейчас вам невыгодно. Если покупатель хочет именно вашу квартиру, он подождет.

Второй вариант — дать небольшую скидку и попросить подождать покупателя. Сначала отметим, что странно, когда покупатель не готов ждать пару месяцев. Такая спешка оправданна, только если заканчивается срок одобрения ипотеки. Или если по каким-то причинам нужно избавиться от крупной суммы наличных.

Но если вы понимаете, что квартиру будет невозможно продать позже, а покупатель не готов ждать, попробуйте договориться. Можете немного сбавить цену, чтобы покупатель подождал. Не делайте большую скидку: она однозначно не должна быть больше налога, чтобы хоть как-то выиграть на сделке.

Для подтверждения ваших намерений подпишите предварительный договор купли-продажи и возьмите аванс. Тогда вы обезопасите себя от потери покупателя: он остановится на вашей квартире, потому что заплатил. Взамен покупатель будет уверен, что вы не пропадете, получив деньги.

В предварительном договоре обязательно пропишите его предмет, цену, а также условия основного договора и срок его заключения.

ст. 429 Гражданского кодекса РФ

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что вы с покупателем договорились заключить в будущем договор купли-продажи вашей квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре.

ст. 554 Гражданского кодекса РФ

Вы вправе уменьшить доход, который получите от продажи квартиры на сумму, которую потратили на ее приобретение. Расходы должны быть документально подтверждены — у вас на руках должен быть договор купли-продажи.

Сумму налога можно уменьшить

В любом случае, если квартиру вы продаете в этом году, налог вам нужно заплатить лишь в следующем — до 15 июля. Декларацию 3-НДФЛ нужно представить до 30 апреля. Так что сумма налога может оказаться незначительной.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Платить до самой смерти. Как можно «попасть» с покупкой вторичного жилья

МОСКВА, 5 апр – ПРАЙМ, Валерия Княгинина. Приобретение жилья на вторичном рынке предполагает больше опасностей, чем покупка в новом доме от застройщика. У «вторички» всегда есть история — проверять такие объекты надо очень тщательно. В некоторых случаях можно обойтись своими силами, а в некоторых понадобится помощь специалиста. Эксперты рассказали агентству «Прайм», на какие объявления лучше вообще не обращать внимание, что проверять на встрече с продавцом и почему недвижимость на вторичном рынке пользуется популярностью даже в период льготной ипотеки на новостройки.

«Готовят атаку на кошельки». Чьи кредиты подорожают первыми

ДОЛГИЕ ПОИСКИ – МЕНЬШЕ ХЛОПОТ

Два главных индикатора того, что с квартирой может быть что-то не так – это слишком заниженная цена, 10% от рынка и более, а также желание продавца как можно быстрее продать квартиру, считает ведущий юрист компании Объединенный юридический центр «Парфенон» Павел Уткин.

Обычно эти два фактора встречаются в одном и том же объявлении на сайте по поиску недвижимости. Проблемы могут быть любого характера – от неоплаченных счетов по ЖКХ и продажи без согласия супруга до непосредственно мошеннической продажи либо по поддельным документам, либо после «покупки» по поддельным документам.

«Даже учитывая, что точной статистики по 2020 году еще нет, можно с уверенностью говорить о том, что количество афер с недвижимостью превысит 8 тысяч, а это как минимум на 10% больше, чем в 2019 году, в котором таких случаев было зарегистрировано 7,3 тысячи», отмечает Уткин.

100 РАЗ ПРОВЕРЬ, А ПОТОМ КУПИ

На встрече с риелтором и собственником квартиры нужно обязательно запрашивать документы на квартиру, в том числе, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, а также задавать все интересующие вопросы.

В первую очередь, нужно узнать, на что рассчитывает продавец – на прямую или альтернативную сделку. Второй вариант подразумевает более сложную сделку, завязанную на другую (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца, считает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

«Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда, при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил», — говорит юрист.

Во вторую очередь следует поинтересоваться о возникновении права собственности. Договор купли-продажи (ДКП), наследство, приватизация, договор дарения, уступка по ДДУ? С этим тоже могут возникнуть проблемы. Например, в некоторых случаях необходимо учитывать срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, он составляет 3 года. При этом, если речь идет о наследстве, срок исковой давности можно восстановить. По мнению Гусятникова, квартира, которая находится в собственности более 3-х лет, однозначно лучше той, которая находится в собственности менее года.

Юрист рассказал, на что нельзя соглашаться, продавая жилье

«Не лишним будет запросить полную отчетность из ЕГРН – по собственникам, переходам прав собственности, а также уточнить информацию по прописанным гражданам. Частый переход собственности может быть связан с мошенничеством, справка из ЕГРН даст понимание по обременениям, которые могут быть разными – от залога до ренты», — говорит Уткин.

Также нужно проверить квартиру на использование материнского капитала. И если он использовался, нужно обратить внимание на выделение доли ребенку и узнать, почему она не была выделена. Если ребенка нет в списке собственников, это может привести к проблемам в будущем, предостерегает он.

Кроме того, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – а это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев, отмечает Гусятников.

При чистоте документов и оставшихся сомнениях проводить сделку стоит через нотариуса – их ответственность страхуется на сумму договора купли-продажи. И независимо от степени погруженности покупателя в юридические вопросы и мир недвижимости все равно следует нанять опытного брокера или агентство – им лучше известны нюансы, которые в будущем могут стоить больших денег, уверен Уткин.

ЛИШНИЕ СТРАХИ

Самый лучший вариант – квартира, купленная по договору купли-продажи, находящаяся в собственности более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, считают эксперты.

Пожалуй, самые сложные объекты – недвижимость, перешедшая по наследству и приватизированная, которая находится в собственности менее года. Такие квартиры можно покупать, но проверять их нужно более тщательно, предупреждает Гусятников. Например, в ситуации с наследством скорая продажа вполне логична, так как многие собственники не планируют в дальнейшем пользоваться наследством и при этом не хотят тратить деньги на его содержание. По этой причине такие объекты можно купить с хорошим дисконтом – от 10%», — говорит он.

Кроме того, часто те, кто продает недвижимость, срок владения которой менее 3 или 5 лет, не хотят платить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода, поэтому предлагают покупателю прописать в договоре меньшую сумму, а остальное оформить распиской. Это отпугивает многих потенциальных покупателей, однако на юридическом уровне в этом нет ничего криминального, считает Гусятников.

«Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности. Но нужно помнить, что, при расторжении ДКП через суд, если квартира была куплена ниже рыночной стоимости, вас могут не признать добросовестным приобретателем, а это чревато потерей и денег, и объекта», — предостерегает он.

Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Существует несколько способов проведения подобных сделок, поэтому можно подобрать наиболее удобный вариант. В некоторых случаях такой объект вызывает даже большее доверие у покупателей, потому что одной из сторон сделки является банк, который тоже проверяет квартиру, добавляет юрист.

Над вариантом с неузаконенной перепланировкой Гусятников советует хорошо подумать в зависимости от ее масштабов. «Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку, банки сейчас смотрят на это сквозь пальцы, но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно», — отмечает он.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ «ВТОРИЧКИ»

Несмотря на удорожание жилой недвижимости, как вторичной, так и новостроек, «вторичка» однозначно выгоднее тем покупателям, кому необходимо, во-первых, заезжать прямо сейчас, во-вторых, кто не хочет ждать момента, пока усядется дом, так как это может испортить ремонт, считают опрошенные эксперты. Важен не только дом, но и инфраструктура вокруг – далеко не каждому понравится жизнь «на выселках», а именно так выглядят многие новые районы.

«Основным плюсом вторичного жилья является широкий выбор: нужную квартиру можно найти практически в любом районе города, причем он будет отличаться уже сложившейся социальной и коммерческой инфраструктурой, что не гарантировано покупателям новостроек», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Кроме того, есть ценители определенных серий домов, которые больше не возводятся, например, П-44Т, КОПЭ, «сталинки», и понравившийся вариант они могут найти только на вторичном рынке. Наконец, можно отыскать квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, освободив себя от бытовых хлопот на несколько лет, добавляет она.

Вторичное жилье в некоторых случаях может стоить дешевле, чем новостройка. К примеру, если взять трехкомнатную квартиру в старом фонде, то она может быть по площади всего 55-56 кв. м, но это будет полноценная трехкомнатная квартира с отдельными комнатами и маленькой кухней. В новостройке та же трехкомнатная квартира за счет улучшенной планировки вряд ли будет меньше 75-80 кв. м. Таким образом, получится определенная экономия за счет разницы в квадратуре, говорит Гусятников.

Юрист рассказал, как банки обманывают ипотечников

Однако есть и очевидные минусы такого жилья — амортизация дома, возможные проблемы с перепланировкой из-за несущих стен и газа, неудачный выбор района или квартиры, перечисляет Уткин.

В числе минусов вторичного жилья также морально устаревшие планировки более высокие ипотечные ставки и непредсказуемое социальное окружение, заключила Коркка.

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности риски покупателя

Собственники квартиры и прочей недвижимости, приобретённой ими меньше, чем три года назад, при продаже сталкиваются с обязанностью уплачивать налог от полученной прибыли. Более того, в соответствии с новыми правилами в Налоговом кодексе Российской Федерации, если продаётся квартира, приобретённая после 1-го января 2016-го года, налог нужно уплачивать при продаже недвижимости бывшей в собственности меньше пяти лет. Это не затрагивает имущество, которое было получено по дарственной, наследству, ренте. Для этих категорий действуют старые условия, включающие ограничения в три года владения.
Иногда потенциальные покупатели встречают в объявлениях о продаже квартиры отметку, что она находится менее 3 лет в собственности продавца. Однако чаще всего с данным фактом покупатели вовсе сталкиваются уже на месте, при знакомстве с объектом недвижимости. Зачастую это вызывает недоумение, поскольку препятствием при продаже жилья, которое в собственности меньше трех лет, является налог, уплачиваемый продавцом. Для покупателя это также немаловажно. Подобная покупка влечёт за собой определённые риски, о которых нужно знать заранее.

Варианты мошенничества

Чаще всего риски покупки квартиры и прочей недвижимости, бывшей менее 3 лет в собственности, связаны именно с мошенничеством. Практика знает множество таких случаев, что позволяет выделить некоторые наиболее распространённые схемы:

Осуществление сделки по поддельным документам. Используются не только фальшивые документы, печати, подставные лица, но и съёмная квартира, которая часто принадлежит лицу и вовсе не подозревающему о махинациях. При этом найти мошенников после практически невозможно, а добиться справедливости и вернуть деньги очень сложно.
Подача искового заявления в суд для признания сделки не действительной. Иск подаёт продавец, чтобы вернуть себе недвижимость и заработать на этом сверху. Несмотря на то, что после аннулирования договора покупателю возвращаются его деньги, это не та сумма, которая была уплачена, а меньше. Разницу присваивает себе мошенник. Кроме того, не стоит забывать о судебных издержках.
Продажа квартиры нескольким лицам сразу. Делается это путём размножения заверенных нотариусом копий документов, по которым оформляются одновременные сделки. Разумеется, продавец оформляет их в разных нотариальных конторах. Притянуть такого мошенника к ответственности крайне сложно, поскольку обычно он сразу же скрывается в неизвестном направлении.

Важнейшие аспекты перестраховки

Чтобы снизить существующие риски для покупателя квартиры, которая находилась в собственности продавца меньше, чем три года или пять лет по новым правилам, даже если на первый взгляд всё выглядит прозрачно, важно проверить:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Продавца. Лучше не заключать договор по доверенности, поскольку дата её действия может истечь ещё до того, как договор будет зарегистрирован. С приезжими продавцами связываться тоже нежелательно. Кроме того, необходимо уточнить и по возможности проверить причину продажи.
Квартиру или прочую приобретаемую недвижимость, в том числе и в новостройке. Необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги, чтобы посмотреть весь перечень ранее проживающих на этой площади жильцов, и уточнить, нет ли среди них таких, которые могут вернуться по закону. Важно сразу оговорить и зафиксировать документально способ оплаты.
Порядок осуществления сделки. Срочность или существенно сниженная цена на квартиру (более пятнадцати процентов) это причина насторожиться. Отсутствие какого-либо документа в пакете также является причиной не подписывать договор купли-продажи.

Если для покупателя это первая подобная сделка, то лучше обратиться за помощью к специалисту, который проверит юридическую чистоту квартиры и подскажет, когда именно следует бить тревогу и какие на то есть основания.

Тщательная проверка

Покупка недвижимости сопровождается рядом нюансов, которые нужно предусмотреть заранее. Занимаясь покупкой самостоятельно, необходимо поинтересоваться историей квартиры. Задавать вопросы это, разумеется, хорошо, но каждый ответ должен подтверждаться соответствующим документом. Именно поэтому нужно попросить продавца показать не только справку из домовой книги, но и расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности на недвижимые объекты.

Из выписки следует узнать, кто на данный момент числится владельцем квартиры, кто им был до этого, кто сейчас прописан в этой жилплощади, имеются ли обременения, уплачен ли подоходный налог. Все предоставляемые документы должны быть в оригинале.

Важно обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние и не являются ли они совладельцами. Если таковые имеются, должно быть официальное разрешение попечительского совета на сделку и прочие сопутствующие бумаги. Впрочем, с такими объектами лучше вовсе не связываться.

Также понадобиться проверить соответствие квартиры с её планировкой по документам. Если были изменения, они должны быть узаконены. Если уплачивался налог – должны быть квитанции.

С какими рисками можно столкнуться?

Причины, по которым возникают риски для покупателя квартиры и прочей недвижимости, бывшей в собственности меньше, чем три года или пять лет, обоснованы тем, что:

Если квартира была получена продавцом по дарственной, даритель вправе через суд её вернуть до истечения трех лет в собственности;
Недвижимость может быть обременена регистрацией в ней малолетних или недееспособных лиц, из-за которых могут аннулировать договор купли-продажи;
Отсутствует возможность оформить вычет за уплаченный налог.

Разумеется, покупка такой квартиры необязательно будет обременена всеми этими неприятностями. Несомненно, есть и добросовестные продавцы, у которых имеются уважительные и вполне обоснованные причины продать недвижимость без возникновения каких-либо проблем.

Впрочем, в случае покупки недвижимости в новостройке терять бдительности не стоит. Мошенники орудуют и здесь. Кроме того, не исключена возможность не выплаченного кредита.

Продажа по доверенности

Если покупателя полностью устраивает продаваемая квартира, находящаяся в собственности меньше, чем три года, но продаёт её посредник по доверенности, то стоит быть очень осторожным. Именно этот вид мошенничества всплывает чаще всего, хотя это и не закономерность.

Для того чтобы снизить существующие риски, необходимо обратиться за помощью к нотариусу на начальном этапе оформления сделки. Квалифицированный специалист знает, на что обращать внимания и где могут быть подвохи, которые обычный гражданин может по невнимательности или незнанию пропустить. Расходы на нотариуса немаленькие, однако, так можно быть уверенным в том, что сделка безопасна. В случае самостоятельного оформления, попав на мошенника, покупатель потеряет гораздо больше, чем стоимость услуг специалиста.

Не менее опасны и сделки, если квартира, которая находится в собственности продавца менее трех лет, была им унаследована. Это связано с тем, что в этот период прочие наследники, которые по каким-либо причинам не вступили в свои права, могут обратиться в суд и восстановить их. При удовлетворении их иска все сделки с недвижимостью будут аннулированы. Деньги, потраченные на покупку, вернут, а вот средства, которые пошли на оформление документов, ремонт и прочие расходы – нет.

Внимание на составленный договор

Заключая договор на покупку квартиры, бывшей в собственности продавца менее чем три года, крайне внимательно следует прочесть весь документ, от первого до последнего символа. Заверять договор в нотариальной конторе не обязательно, но так будет надёжнее для обеих сторон, если сделка чистая.

Обязательные пункты договора купли-продажи:

Указание места и даты его составления;
Данные личных паспортов каждого участника сделки, включая адреса прописки, совпадающие с оригиналами;
Описание характеристик покупаемой квартиры, формы собственности, а также указание того, на основании каких документов получено право собственности у продавца;
Гарантии того, что квартира не обременена и лиц, которые имеют законное право проживать в ней, не имеется;
Окончательная стоимость недвижимости в полном размере;
Срок полного освобождения квартиры нынешними жильцами.

Целесообразно включить в документ пункт о том, что продавец обязуется взять на себя всю ответственность перед третьими лицами в случае, если таковые заявят свои претензии на проданную недвижимость.

Оспаривание сделки

Если у покупателя возникает необходимость оспорить и отменить заключённую с продавцом сделку уже после покупки квартиры, которая была в собственности продавца меньше, чем три года, сделать это можно исключительно через суд. Такие случаи возникают обычно при столкновении с мошенниками, когда нужно вернуть свои денежные средства. Основанием для обращения в суд также служит нарушение условий сделки со стороны продавца, противоречие условий нормативно-правовым актам российского законодательства, ущемление прав третьих лиц.

Иногда можно решить вопрос и без судебного разбирательства, если стороны пришли к общему согласию, но такое случается чаще в виде исключения. Поэтому нужно оставаться бдительным и тщательно всё проверять. Если же дело дошло до суда, важно иметь абсолютно все документы, которые фигурировали в сделке. Особенно это касается финансовой стороны, где многое значит подтверждение оплаты и сумма.

Квартира в собственности менее 3 лет риски

Автор Антон Величко На чтение 3 мин. Просмотров 1.4k. Опубликовано 19.10.2019 Обновлено 19.10.2019

Квартира в собственности менее 3 лет риски покупателя при покупке и как уменьшить опасности при приобретении недвижимости читайте в статье!

Любые операции купли-продажи, связанные с недвижимостью, находившейся в собственности владельца менее трех лет, предусматривают обложение полученного продавцом дохода налогом в размере 13%.

Риск покупки квартиры менее 3 и 5 лет в собственности

Для отдельных сделок с начала 2016-го года предусматривается увеличенный срок владения, равный 5 годам. В частности такая норма распространяется на инвестиционные операции с жильем.

Читайте про риски покупки квартиры с обременением

Существенные риски несет в себе такая сделка и для покупателей:

Возможность отмены сделки.
Невозможность получения налогового вычета.

Покупка жилья, полученной продавцом на основании договора дарения, может быть возвращена дарителю в случае оспаривания им факта дарения, что автоматически сделает любые действия продавца жилья незаконными.

Для квадратных метров, полученных продавцом через процедуру наследования, существует риск оспаривания завещания другими собственными, что в случае его изменения по решению суда, сделка будет признана недействительной.

Опасностью является и попытка снижения размера уплачиваемых налогов за счет снижения стоимости объекта недвижимости в заключаемом договоре. В случаях, если операций я жильем будет признана недействительной, покупатель будет обязан вернуть квартиру предыдущему владельцу, но претендовать он сможет только на возмещение суммы, отраженной в договоре, а не фактически уплаченной приобретателем.

При подаче иска несогласные с завещанием могут опираться на нереальность указанной в документе стоимости покупки (сильное занижение), указывая на недееспособность продавца, и зачастую суды встают на их сторону.

Предшествующие владельцы имеют возможность оспаривать продажу жилья нынешнему владельцу, в то время как последний покупатель в данном случае рассматривается законом в качестве третьей стороны, не способной защищать собственные интересы путем подачи собственных заявлений и исков.

При наличии у жилплощади с обременениями длительностью менее трех лет, существуют риски требования со стороны кредиторов для ее использования при погашении имеющихся задолженностей.

Наличие любых лиц, прописанных в приобретаемой недвижимости, оставляет за ними право в дальнейшем при помощи судебных органов оспорить проведенную между сторонами сделки с учетом собственных интересов.

Это интересно: риски сдачи квартиры

Совместное владение «квадратами» несколькими лицами создает риски дальнейшего оспаривания кем-то из них результатов сделки с необходимостью отмены уже оформленной операции.

Оспорить продажу объекта могут и в случаях, когда собственником выступало несовершеннолетнее лицо, а при проведении сделки не было получено предварительное разрешение от представителей органов опеки.

При покупке приватизированной ранее на платной основе жилой площади, с еще непогашенными выплатами, уполномоченный орган будет требовать возврата причитающихся средств с нового собственника.

Покупка у владельцев, разводящихся на момент сделки, в дальнейшем может быть отменена при принятии судом соответствующего решения после искового обращения бывших супруга или супруги.

Как купить квартиру менее 3 лет в собственности без рисков

Полностью от рисков избавиться нельзя, но можно минимизировать их. Для этого потребуется:
Внимательно изучить мотивы продающей стороны;
Ознакомиться с выпиской из ЕГРН, содержащей сведения о владельцах;
Выяснить наличие у правообладателей долгов перед службами ЖКХ;
Выяснить наличие долгов по обязательным платежам;
Использовать услуги нотариуса, способного оперативно выявить наличие обременений;
Убедиться в отсутствии требований со стороны дарителя или иных наследников на объект;
При составлении договора отражать только реально уплачиваемую сумму.

Вы узнали про риски покупателя при покупке квартиры менее 3 и 5 лет в собственности и как из бежать опасностей при приобретении такой недвижимости.

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности

Довольно часто при поиске объявлений по продаже квартир можно встретиться с фразой, упоминающей, что недвижимость находится в собственности меньше 3-ех лет.

Многие недоумевают, с какой целью делается это уточнение, и зря, ведь под одной только этой фразе можно догадаться, будет ли покупка недвижимости сопряжена с определенными рисками или нет.

Снижение рисков касательно операций купли-продажи – естественное желание покупателей, и, если вы в их числе, внимательно ознакомьтесь с указанными в данной статье рекомендациями.

Правила безопасности при приобретении жилья

Известно, что профессиональные юристы вооружаются уже давно отработанными и проверенными на практике приемами, которые позволяют без труда определить чистоту совершаемой сделки.

Данный навык доступен не только профессионалам – обычные граждане тоже могут воспользоваться советами и применить стратегии специалистов в области юриспруденции.

Особенно следует пользоваться советами при покупке дорогой недвижимости – потерять большие деньги, время и нервы хочется далеко не каждому, и вы наверняка в их числе!

На что обратить внимание?

Можно выделить три основных правила, следование которым снизит риски при покупке жилья:

Проверьте продавца. В первую очередь избегайте сделок, совершаемых по доверенности, так как ее действие может прекратиться еще до регистрации договора купли-продажи. Также старайтесь не приобретать недвижимость у приезжих жителей, так как мошенники часто используют таких лиц для своих махинаций. Перед покупкой поинтересуйтесь у продавца, по какой причине он продает жилье – если она попадает под сомнение, отнеситесь к такой сделке максимально настороженно.
Проверьте объект недвижимости. Проверять необходимо как новостройки, так и вторичное жилье. Обратите внимание на количество предыдущих жильцов, соответствие стоимости квартиры и ее состояния, а также правильность всех документов собственника. Также на этом этапе необходимо обговорить с продавцом все моменты передачи денежных средств, особенности доступа к банковским ячейкам и другие нюансы.
Проверьте порядок продажи. Следует насторожиться, если квартира продается срочно, либо со значительной уценкой, которая превышает 15% от общей стоимости. С подозрением надо относится и к случаям, когда объект недвижимости продается не собственником, а его представителем. Если вам под невнятным предлогом предъявляют неполный пакет документов, можете развернуться и уйти – для вас это будет лучше всего.

Такими действиями должна сопровождаться каждая покупка квартиры в собственности менее 3 лет – риски покупателя в таком случае сводятся к нулю.

Гораздо лучше потратить немного времени до приобретения, чем нарваться на мошенничество и тратить время в судах.

Виды мошенничества

К сожалению, мошенничество в сфере недвижимости распространено очень сильно.

На практике чаще всего используются следующие схемы мошенничества, о которых необходимо знать:

Продажа по недействительным документам. Для этого злоумышленники используют фальшивые печати, бланки, «левых специалистов», а также квартиру, которая снимается у третьих лиц на непродолжительный срок (как правило, собственники даже не догадываются о подобных проделках). Опасность данного метода в том, что отыскать мошенников и доказать свою правоту после покупки будет очень сложно.
Обращение в суд с целью признания сделки недействительной. Как правило, мошенники после продажи подают заявление в суд, чтобы вернуть квартиру обратно. Этот вид не так опасен, так как уплаченные за жилье деньги возвращаются обратно покупателю, но уже в меньшем размере за счет прописывания в иске меньшей стоимости. Разница идет в карман злоумышленников, а горе-покупатель несет убытки и тратит свои нервы и время.
Продажа недвижимости одновременно нескольким физическим лицам. Довольно распространенный вид обмана, при котором владельцем недвижимости делается несколько копий документов на квартиру, далее они заверяются в разных конторах. После продажи недвижимости нескольким людям, собственник как правило исчезает.

Также можно встретиться и с другими менее распространенными видами мошенничества. Единственный способ уберечься от попадания в капкан – быть бдительным и внимательным.

Здесь можно ознакомиться с образцом типового договора покупки квартиры.

Риски при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

Считается, что если квартира в собственности менее 3 лет, риски для покупателя несколько возрастают.

Данное мнение небезосновательно по указанным далее причинам:

возможность возвращение подаренной квартиры дарителем обратно в свою собственность, если с момента дарения прошло меньше трех лет;
на квартире может лежать обременение в виде прописанных недееспособных или несовершеннолетних граждан, из-за которого сделка продажи будет аннулирована;
небольшой недостаток – отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-ех лет.

Стоит отметить, что наткнуться на указанные риски можно далеко не всегда – есть хорошая вероятность приобрести в 2020 году квартиру менее 3 лет в собственности и не получить к ней в придачу множество проблем и хлопот.

Что это означает?

Квартира менее 3 лет в собственности – какое толкование имеет это выражение? На самом деле все предельно просто – с момента приобретения владельцем данной недвижимости прошло менее трех лет.

К данной категории может относиться только вторичное жилье, так как первичная недвижимость потому и называется таковой, так как не является закрепленной за владельцем.

По доверенности

Если вы желаете приобрести недвижимости не у прямого собственника, а у его представителя (доверенного лица), будьте готовы столкнуться с риском попасть на злоумышленников.

Конечно, далеко не каждая сделка по доверенности сопряжена с большими проблемами – иногда покупка обходится без негативных моментов.

Чтобы снизить вероятность попасть в руки мошенников, необходимо с самого начала проходить все этапы покупки совместно с выбранным лично квалифицированным нотариусом.

Несмотря на то, что это обойдется несколько дороже, вы сможете обезопасить себя от многочисленных рисков, сэкономить свое время и уберечь нервы.

Полученной по наследству

Даже при покупке унаследованной квартиры можно столкнуться с некоторыми неприятностями.

Основная опасность такой сделки состоит в том, что вместе с объектом недвижимости можно получить и претензии лиц, чьи права на наследование были нарушены в процессе распределения наследства.

Это относится и к наследованию по закону, и к передаче имущества по завещанию.

Как правило, такая ситуация заканчивается в суде, и, если наследник выигрывает дело, договор о продаже недвижимости аннулируется, деньги возвращаются покупателю, квартира – владельцу.

Оспаривание сделки

Единственный способ законного и рационального оспаривания сделок по купле-продаже недвижимости менее 3-ех в собственности (а также в других перечисленных в статье случаях) – судебное разбирательство.

Оспаривание поможет вернуть покупателю свои средства в полном размере в случаях столкновения с мошенничеством.

Таким же образом владелец недвижимости может получить ее обратно, вернув деньги покупателю.

Если вы не хотите тратить время и деньги на судебные разбирательства, с самого начала отнеситесь к покупке квартиры максимально ответственно и серьезно!

На видео о рисках при приобретении жилья

Продам дом через 1 год и меньше? Прочтите это в первую очередь!

Покупка дома — это долгосрочное вложение, за исключением случаев, когда это не так. Иногда новые домовладельцы вынуждены быстро рассмотреть вопрос о продаже дома через год или меньше из-за новой работы или изменения своего финансового положения. В других случаях они могут просто испытывать угрызения совести покупателя или находить другой дом, который им просто нравится больше. И это нормально.

Но чем раньше вы перепродаете дом, тем меньше финансовых выгод вы получите, а в некоторых случаях вы действительно можете потерять деньги.Рынок не одобряет быструю перепродажу, и налоги на прирост капитала могут сильно вырваться из вашего кошелька. Давайте посмотрим, когда именно перепродажа дома имеет финансовый смысл, и способы увеличения прибыли, если вы продаете дом через год или меньше.

Содержание

Сколько стоит продажа вашего дома через 1 год?
При продаже дома через 1 год — Стоит
При продаже дома через 1 год — не Стоит
Как рассчитать, стоит ли продавать свой дом

Сколько стоит Продам дом через 1 год?

Если вы продадите свой дом через год, будет сложно уйти с прибылью; на самом деле, просто выйти на уровень безубыточности может быть сложно.В такие короткие сроки аренда, вероятно, была бы более рентабельной. При этом есть способы заставить его работать. Прежде чем мы перейдем к этому, давайте посмотрим, почему преимущества домовладения обычно не проявляются в первый год.

Прирост капитала при продаже до 2 лет

Одна из самых больших ловушек для любого инвестора — это прирост капитала. Если вы владеете домом на дольше , чем год, и получаете прибыль от продажи, вам нужна ставка налога на прирост капитала до 20%, в зависимости от вашей налоговой категории.

Если вы продаете дом на дешевле , чем через год после покупки, вы ожидаете еще более высокой ставки налога на прирост капитала, поскольку краткосрочная прибыль облагается налогом по той же ставке, что и ваш доход. Это означает, что вы можете платить до 37% налога на прирост капитала, если вы относитесь к группе с самым высоким доходом.

Вот небольшой пример. Предположим, у вас был доход в 200000 долларов в 2019 году (что ставит вас в налоговую категорию 24%), и вы приобрели дом стоимостью 300000 долларов. Если вы продали его менее чем за год и получили чистую прибыль в размере 10 000 долларов, эта прибыль будет облагаться налогом как краткосрочный прирост капитала / регулярный доход.При ставке налога 24% это составляет 2400 долларов.

Но если бы вы подождали еще пару месяцев, чтобы продать этот дом, вы бы заплатили только ставку прироста капитала в размере 15%, поскольку владение домом более года дает вам право на долгосрочную ставку прироста капитала. Таким образом, вы заплатите 1500 долларов и сэкономите 900 долларов прибыли. Увеличьте эти цифры, чтобы получить большую прибыль и более дорогую недвижимость, и вы увидите, какую разницу могут иметь несколько месяцев.

Однако по достижении двухлетней отметки вы имеете право исключить 250 000 долларов (или 500 000 долларов в паре) из прироста капитала, что, вероятно, освободит всю вашу прибыль от налога на прирост капитала.

Но вернемся к краткосрочным перепродажам. Хорошие новости здесь также плохие; честно говоря, очень маловероятно, что вы получите большую прибыль, если таковая будет получена, если продадите менее чем за год. В этом случае вам следует больше сосредоточиться на минимизации потерь.

Горизонт безубыточности

Горизонт безубыточности — это момент времени, когда имеет больше финансового смысла владеть, а не арендовать. Как это рассчитывается? Что ж, аренда почти всегда дешевле, чем выплата по ипотеке, поэтому в ближайшей перспективе аренда будет стоить вам меньше денег.

Однако, когда вы выплачиваете ипотеку и наращиваете капитал, владение домом становится не столько денежной ямой, сколько конкретными инвестициями. В какой-то момент линии тренда низкой арендной платы (но нулевой будущей прибыли) и высоких выплат по ипотеке (но неуклонно растущего капитала) пересекаются, а затем направляются в противоположных направлениях; это точное пересечение и есть горизонт безубыточности.

Это займет меньше времени, чем вы можете себе представить. Используя данные за 2018 год, Zillow подсчитал, что средний показатель U.Горизонт безубыточности составил один год и одиннадцать месяцев. (На более дорогих рынках это занимает больше времени; например, в быстро развивающемся Портленде, штат Орегон, это занимает более трех лет.) Таким образом, менее чем за два года владение домом, даже с высокими выплатами по ипотеке, становится лучшим решением, чем аренда .

Измените это правило, и в нем говорится, что если вы продадите менее чем за два года, вероятно, было бы более выгодным с финансовой точки зрения арендовать.

Затраты на закрытие

Вы, вероятно, помните, что оплачивали заключительные расходы, когда покупали дом, но продавцы должны платить гораздо больше в счетах закрытия, чем покупатели — часто до 10% от окончательной цены продажи, по сравнению с 2–5% для покупателей.

Это означает, что если вы продаете дом за 200 000 долларов, вы несете ответственность за закрытие расходов на сумму до 20 000 долларов — деньги, которые поступают из вашей прибыли.

Затраты на закрытие включают такие сборы, как страховые взносы, пропорциональные налоги, страховые взносы на жилье, а также налоги на передачу прав и сборы за регистрацию. Это значительная сумма денег, и это еще до того, как мы перейдем к самой большой единице затрат: комиссии за недвижимость. Комиссионные обычно составляют 6% и делятся поровну между агентом по листингу и агентом покупателя.

Но хотя комиссионные являются самой крупной стоимостью закрытия, они также представляют собой самую большую возможность для экономии. Продавцы могут продавать без агента, как FSBO, но это, как было показано, приводит к снижению продажных цен — и вдобавок к этому они почти всегда должны платить 3% комиссионных агенту покупателя. Это означает, что несмотря на все дополнительные усилия, которые они предпринимают при листинге FSBO, они экономят только половину комиссии.

Для большинства продавцов, стремящихся сократить расходы, наиболее разумным вариантом является дисконтный агент.Эти агенты предлагают полный спектр услуг по продажам по значительно более низкой цене.

Внимание: Если вам нужно продать сейчас, дисконтный агент поможет вам сэкономить на комиссии. Мы сотрудничаем с Clever Real Estate, чтобы предложить лучших агентов, которые работают за 3000 долларов или 1% от стоимости вашего дома, сэкономив вам тысячи на гонорарах.

Экономьте деньги при продаже

Наши друзья из Clever Real Estate ведут переговоры с лучшими агентами, поэтому вам не придется. Начните экономить тысячи сегодня.

Если вы продаете свой дом всего через год или два после его покупки, наличие агента с полным спектром услуг, который обеспечит вам максимально возможную цену, а также снижение комиссионных сборов на 2% может означать разницу между безубыточностью или даже безубыточностью. получение прибыли и потеря денег на собственности.

Стоит ли продавать через год?

Невозможно получить прибыль, перепродав только через год, но это может быть сложно. При этом определенно существуют обстоятельства, при которых продажа по истечении года финансово осуществима.Давайте рассмотрим некоторые ситуации, когда имеет смысл быстрая перепродажа, а затем рассмотрим некоторые обстоятельства, при которых имеет смысл удерживать собственность еще немного.

Когда вы,

, должны продать через 1 год или меньше

Оценка большого рынка

Иногда рынок становится настолько раскаленным, что ваш дом значительно подорожает всего за один год. Если стоимость вашей собственности резко возрастает, возможно, стоит заработать на ней, но прежде чем вы начнете искать агентов и строить планы по размещению, вам необходимо убедиться, что вы правильно рассчитываете свои доходы.

Просто запомните все способы, которыми продажа стоит денег; вам придется выложить значительную сумму денег только на то, чтобы продать свой дом. Как мы упоминали выше, эти расходы включают комиссии агента по недвижимости, прирост капитала и обычные затраты на закрытие сделки.

Принудительное признание через переворот дома

Есть два вида признательности: естественная и вынужденная. Как домовладелец, вы не можете контролировать первое. Естественная оценка представляет собой постепенный рост всего рынка, на котором ваш дом плывет, как лодка на приливе.

Однако у вас есть контроль над принудительным признанием. Хотя этот термин звучит агрессивно, принудительная оценка просто означает любое улучшение, которое увеличивает стоимость собственности.

Домашние ласты участвуют в принудительной оценке. Фактически, это их бизнес-модель и всего .

Такие вещи, как установка мраморных столешниц, замена систем отопления / охлаждения, благоустройство территории и ремонт полов, подпадают под определение «принудительного признания».”

Если вы занимаетесь домашним флиппером — или даже если вы просто тот, кто купил верхнюю одежду из фиксирующего материала — может возникнуть соблазн продать, когда вы увидите, насколько выросла стоимость вашей собственности в результате вашей работы. Если он станет достаточно высоким, возможно, пришло время обналичить деньги.

Не могу позволить себе дом

Может быть, вы взяли рискованную ипотеку с туманными планами по рефинансированию в будущем. Или, может быть, вы переоценили свою способность использовать новый платеж по ипотеке в и без того ограниченном бюджете.Или, может быть, большие непредвиденные расходы — протекающая крыша, затопленный подвал — истощили ваши сбережения и теперь угрожают вашей способности не отставать от платежей по содержанию, страхованию и ипотеке.

Какой бы ни была причина, иногда новый покупатель понимает, что он просто не в состоянии выполнить свои финансовые обязательства.

В идеале вы должны осознать это до того, как действительно закроете сделку, но иногда энтузиазм может сделать людей безрассудными. Если вы действительно не можете позволить себе купить дом, лучше сократить свои убытки и продать, чем медленно обанкротиться, а затем быть лишенным права выкупа.

Скорая финансовая помощь

Чрезвычайные финансовые ситуации случаются, и они могут все изменить. Если вы потеряли работу, понесли большие непредвиденные медицинские расходы или увидели, что ваши инвестиции резко упали в результате обвала рынка, внезапная финансовая ситуация может все изменить. В одночасье новый дом может превратиться из разумного вложения в финансовое бремя; Если вы оказались в таком затруднительном положении, где внезапно вы не можете выполнить свои финансовые обязательства, быстрая продажа может дать вам необходимую ликвидность.

Когда

не следует продавать через 1 год или меньше

В отсутствие особых, неотложных обстоятельств продавать дом после того, как вы владели им всего год, — не лучшая идея. И что касается следующих причин, это определенно не лучшая идея.

Дом тебе просто не нравится

Вы уверены, что вам не нравится дом? В какой-то момент вам должно было понравиться это, иначе вы бы не подали предложение, не получили финансирование и не закрыли его.Исчезли ли с тех пор те качества, которые вам нравились в доме и которые заставили вас захотеть его купить?

Скорее всего, вы перешли от умозрительной точки зрения оферента, когда вы видите только хорошие качества собственности, к конкретной точке зрения владельца, где вы видите только свои обязанности и обязательства.

Надеюсь, вы составили список желаний и потребностей, которыми будет руководствоваться при поиске дома, другими словами, качества или особенности, которыми вы должны были обладать в доме, а также качества и особенности, которые вы хотели бы иметь.Вы бы не купили свой дом, если бы он не отвечал вашим потребностям и, вероятно, предлагал некоторые из них; Просмотрите этот список сейчас, и вы, вероятно, поймете, что ваш дом вам нравится намного больше, чем вы думаете.

С другой стороны, если у вас есть веские причины не любить дом — например, это место более шумное, чем вы думали, и это мешает вам спать, или высокий уровень преступности угрожает вашему благополучию — тогда продайте его, чтобы спасти ваше качество жизни может быть чем-то, что нужно учитывать.Просто имейте в виду, что вы, вероятно, потеряете деньги на транзакции.

Сожаление покупателя

Это естественно — нервничать из-за самой большой покупки в своей жизни. Также естественно чувствовать разочарование после такого важного события, как закрытие дома. Но это эмоциональная реакция на ситуацию, к которой нужно относиться разумно.

Многие новые владельцы испытывают угрызения совести покупателя, потому что они не перестают смотреть на другие дома на рынке. Это понятно; вы только что потратили месяцы или больше, прочесывая рынок в поисках идеального дома, и от этой привычки трудно избавиться.

Теперь, когда вы являетесь домовладельцем, пора отменить эти предупреждения и перестать просматривать каждое новое объявление. На другой стороне улицы трава может казаться более зеленой, но это не так. Пока вы сравниваете реальное с возможным, реальное неизбежно будет разочаровывать.

Как посчитать, стоит ли продавать свой дом

Давайте разберем некоторые конкретные цифры, чтобы определить, сколько денег вы заработаете (или потеряете), продавая после различных периодов владения.

В этом упражнении мы будем использовать округленную среднюю стоимость дома в США, равную 250 000 долларов, и предполагаем, что первоначальный взнос составляет 20% (50 000 долларов). Во-первых, мы рассмотрим, было бы лучше арендовать или покупать, используя калькулятор, учитывающий множество факторов, от налогов на недвижимость до страхования арендатора, а затем спроецируем, как вы можете выйти из продажи , финансово.

Продам дом через полгода

В течение полугода вы заплатите около 7 296 долларов за аренду (с использованием медианного значения U.S. арендная плата в размере 1216 долларов за квартиру с одной спальней) и 15 600 долларов на домовладение. Это означает, что аренда была бы более выгодной с финансовой точки зрения.

Итак, если вы совершили продажу, сколько вы, вероятно, заработаете? Трудно сказать, но трудно представить, что за такой короткий период времени такой оценки будет достаточно, чтобы компенсировать затраты на продажу. Даже если предположить, что вы увидите 5% прироста стоимости за шесть месяцев владения — что очень много, — вам все равно придется оплачивать заключительные расходы.

Этот дом за 250 000 долларов после повышения на 5% будет стоить около 262 500 долларов. Стоимость продажи составляет 10%, или 26 000 долларов. А поскольку ипотечные кредиты структурированы таким образом, что банк получает выплаты первым, ваши выплаты по ипотеке не сильно повлияли на вашу основную сумму в 200 000 долларов — согласно стандартному графику погашения вы все равно должны более 195 000 долларов, несмотря на то, что выплачиваете больше. 15 000 долларов США в виде выплат по ипотеке.

Используя формулу продажной цены — (Затраты на закрытие + непогашенная ссуда), числа выглядят следующим образом:

262 500 долл. США — 221 000 долл. США = 41 000 долл. США

Не лучший вариант для всех проблем, через которые вы прошли.Фактически, вы потеряли денег, если учесть первоначальный взнос в размере 50 000 долларов.

Также имейте в виду, что ваша прибыль будет облагаться налогом как краткосрочный прирост капитала, который привязан к вашей ставке подоходного налога.

В этой ситуации, когда вы хотите получить небольшую прибыль после краткосрочного владения и ваши самые большие расходы — это комиссия, определенно стоит подумать о том, чтобы вдвое снизить комиссию, сотрудничая с дисконтной компанией, такой как Clever Real Estate. В этой ситуации 3% комиссии листингового агента продавца в размере 7800 долларов можно было бы уменьшить до фиксированной платы в размере всего 3000 долларов, что означает экономию в 4800 долларов.Это увеличение прибыли более чем на 10%.

Продам через 1 год или меньше? Для безубыточности вам может понадобиться дисконтный агент.

Продам дом через год

Цифры, если вы продадите через год, лучше — но только немного лучше. За этот промежуток времени вы заплатили бы 14 592 доллара за аренду по сравнению с 31 200 долларами затрат на домовладение.И снова аренда была бы лучшим экономическим решением.

Поскольку здесь мы используем более длительный промежуток времени, предположим, что 10% -ное повышение стоимости в 25 000 долларов означает, что вы продаете свой дом за 275 000 долларов с 10% -ными затратами на закрытие в размере 27 500 долларов. Ваша основная сумма после года выплат составит около 195 000 долларов. Выполнение этих чисел выглядит так:

275 000–222 500 долл. США = 52 500 долл. США

Опять же, даже когда мы предполагаем звездное повышение на 10% за год, ваш доход не так уж велик.И это до того, как мы учтем налог на долгосрочный прирост капитала, который вам придется платить, который может достигать 20%, в зависимости от вашего дохода.

Учитывая авансовый платеж в размере 50 000 долларов, вы практически безубыточны.

Продам дом через два года

Теперь давайте посмотрим на цифры для более обычного периода домовладения. Если вы арендовали жилье на два года, вы заплатили бы в общей сложности около 29 200 долларов за 24 месяца по сравнению с общими расходами на домовладение в 37 700 долларов за это время.

Предположим, ваш дом увеличивается на 10% каждый год, увеличиваясь до 275 000 долларов к концу первого года и 302 500 долларов к концу второго года. Стоимость продажи составляет 30 250 долларов, а сумма основного долга по ипотеке составляет около 190 000 долларов.

302 500 долл. США — 220 250 долл. США = 82 250 долл. США

Продавать дом через 2 года имеет гораздо больше смысла, чем продавать через 1 год или через шесть месяцев. Хотя вам все равно придется потратить много часов на подготовку, маркетинг и продажу своего дома, такая выплата, похоже, больше соответствует объему необходимой работы.И еще лучше, если вы убедитесь, что владеете им в течение полных двух лет, вы можете освободить от налога на прирост капитала.

Заключение

Продажа дома после того, как вы владели им пару лет или даже меньше одного года, — не идеальная ситуация. Против вас действует множество факторов: налоги на прирост капитала, затраты на закрытие сделки, медленный рост рынка и негативное восприятие потребителями. Но если вы можете сократить свои расходы — особенно когда речь идет о расходах, которые вы контролируете, например о комиссионных, — вы можете избежать потери денег или, в некоторых случаях, получить неплохую прибыль.Удачи!

Последнее слово: Если вы хотите сэкономить на комиссии при продаже, но не хотите идти на компромисс в отношении обслуживания, вам может помочь умный партнер-агент. Эти агенты работают за меньшие деньги, но при этом предоставляют потрясающие услуги, на которые вы рассчитываете, продавая свой самый ценный актив.

Агенты по завышенной цене сокращают вашу прибыль

Продажа дома до 1 года: часто задаваемые вопросы

Потеряю ли я деньги, если продам свой дом через год?

Может быть. Домашние ласты зарабатывают на жизнь ремонтом, который вызывает у них высокую оценку. Однако, если вы не вложились в правильный ремонт, вы, вероятно, потеряете деньги.

Как долго вам нужно прожить в доме, прежде чем его продать?

Специалисты рекомендуют проживать в доме пять и более лет, чтобы обеспечить безубыточность.Тем не менее, нет ограничений по времени, когда вы можете продать свой дом — решать вам!

Платите ли вы налог на прирост капитала, если у вас есть дом до двух лет?

Да, при условии, что вы продадите дом дороже, чем купили его, поскольку вы заплатите налог на прирост капитала.

Как мне избежать налога на прирост капитала при продаже дома?

Если вы владели и жили в доме два года из пяти до продажи, то прибыль в размере до 250 000 долларов не облагается налогом.Если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию, не облагаемая налогом сумма удваивается и составляет 500 000 долларов.

Сколько я потеряю, если продам свой дом?

Типичная комиссия за недвижимость составляет 6% от стоимости вашего дома. Вы также можете посмотреть другие расходы, такие как страхование титула, уступки продавца, комиссии за выплату кредита, налог на передачу и штрафы за досрочное погашение. Тогда, конечно, есть налог на прирост капитала, если вы продадите до двух лет. В совокупности вы получаете около 10% от окончательной цены продажи.

Какой налоговый штраф за перепродажу дома в течение 2 лет?

Знаете ли вы, что существует налоговый штраф за продать свой дом в течение двух лет после его покупки?

Многие покупатели жилья не знают о налогах, подлежащих уплате при продаже дома. Это может стать большим и неприятным сюрпризом за закрывающим столом. Так что это за налоги? Сколько они? Можно ли их законно избежать?

Реал Налоги на наследство

Есть больше налогов, связанных с покупкой и продажей недвижимости, чем многие думают.Это не значит, что это не фантастическое или высокодоходное вложение. Вам просто нужно знать об этих налогах и расходах и учитывать их в своих цифрах.

Важно отметить, что в каждом штате и округе Америки могут быть разные налоги и налоговые ставки. Фактические налоговые последствия также будут зависеть от вашей личной ситуации и транзакций. Обязательно проконсультируйтесь со своим налоговым бухгалтером, чтобы получить индивидуальный совет.

Как покупатель жилья, вы часто будете платить «акцизный» налог на недвижимость как часть ваших заключительных расходов.Они основаны на цене собственности. Если вы используете ипотечный кредит для финансирования своей собственности, с финансируемой суммы также будет взиматься «нематериальный налог». Также может взиматься «плата за налоговые услуги» за то, что вы заберете у вас деньги и отправите их сборщику налогов.

Пока вы владеете недвижимостью, вы также будете получать ежегодный счет по налогу на имущество. Вы можете платить подоходный налог с любой арендной платы или других доходов, полученных во время вашего владения.

Когда вы продаете дом, вы также оплачиваете документальные штампы по сделке.Это основано на закупочной цене. Некоторые из этих сборов предназначены для возврата, чтобы помочь сообществу. Это не означает, что они всегда используются надлежащим образом. Во Флориде доходы от печати документов должны идти в фонд поддержки доступного жилья. В последние годы государство использовало миллионы долларов из этих денег, чтобы покрыть другие бюджетные дефициты. Все это время цены на жилье стремительно растут.

штатов, таких как Нью-Йорк, могут иметь дополнительные налог на передачу имущества, в том числе «налог на особняк», который добавляется при продаже недвижимость продается за 1 миллион долларов и выше.

Капитал Налог на прибыль

Есть еще один вид налога, который применяется при продаже вашего дома. Это налог на прирост капитала. Он может быть большим.

Если вы продаете свое личное жилище, вам придется заплатить этот дополнительный штраф, если вы перепродаете свой дом в течение двух лет после его покупки.

Если вы не используете умные налоговые средства и льготы, вы будете платить этот налог на прирост капитала со всех продаваемых вами вторых домов и инвестиционной собственности.

Налог на краткосрочный прирост капитала обычно облагается налогом в соответствии с налогом на прибыль. Это может означать отказ от почти 40% вашей прибыли, если вы находитесь в группе с высоким подоходным налогом.

Налог на долгосрочный прирост капитала также действует по скользящей шкале. Это может составлять до 20% от вашего прироста по состоянию на 2019 год.

Итак, если вы купили дом за 1 миллион долларов и продавая за 2 миллиона долларов, вы можете рассчитывать на уплату налогов от 200000 до 400000 долларов. от ваших доходов.

Сравнить агентов.Спасите тысячи.

Работайте с агентом UpNest и избегайте налога на прирост капитала.

Как Чтобы избежать налогов на прирост капитала (юридически)

К счастью, есть способы избежать принимая этот огромный налоговый удар прямо сейчас.

Keep It

Если вы храните его не менее двух лет, вы могут получить существенное исключение. Если вы проживали в доме на по крайней мере, два из последних пяти лет, первые 250 000 долларов прироста капитала составляют не облагается налогом.Если вы подаете заявку как супружеская пара, это 500 000 долларов. Итак, если вы купили недвижимость за 500000 долларов и продают за 1 миллион долларов через два года и в один прекрасный день владения вы вообще не будете должны платить налог на прирост капитала.

Если рынок не является привлекательным для продажи по после двухлетней отметки вы все равно можете сдать его в аренду на три года, а затем продать, при этом все еще получая эту большую налоговую льготу.

Финансы Это новому покупателю

Если вам не нужны все деньги от продажи вашей собственности прямо сейчас, вы можете продать ее в рассрочку.

Например, как арендная плата в собственность, вариант аренды или сделка по подряду земельного участка. Вы можете получить первоначальный взнос наличными. Затем ежемесячно платежи. Вы можете договориться, что они обналичат вас в течение трех лет, когда ваша налоговая нагрузка будет ниже.

1031 Обмен

Если это свойство используется как инвестиции, есть отличная налоговая льгота, если вы будете использовать выручку для реинвестирования в иную инвестиционную недвижимость. Поскольку это обычно так, вы далеко переплачивать по налогам, если вы не воспользуетесь этой льготой.

Обмен 1031 откладывает налоги на сумму, которую вы реинвестируете в другую собственность. Вы даже можете взять немного наличных сейчас, а остальное реинвестировать, если вам нужно. Вы можете продолжать реинвестировать, переносить прибыль и откладывать налоги практически на неопределенный срок.

Собственная Управляемые пенсионные и инвестиционные счета

Знаете ли вы, что вы можете использовать свой 401k или IRA для инвестирования в недвижимость? Даже если на ваших пенсионных счетах пока немного, вы можете инвестировать через них, а не делать это напрямую, просто имея наличные.

Инвестирование через эти счета означает налоги. на вашу прибыль можно отложить до выхода на пенсию. Или вы можете инвестируйте без налогов через Roth IRA.

Когда Принять удар

Не думайте, что еще слишком поздно воспользоваться указанными выше перерывами. Вы все еще можете иметь право на них.

Тем не менее, бывают случаи, когда вы не против получение штрафа по налогу на прирост капитала. Это особенно актуально, если ваша недвижимость вероятно, снизится в течение следующих нескольких лет.Получите немного денег сейчас и уплата части этого налога может быть намного лучше, чем потеря денег.

Если вы находитесь в затруднительном финансовом положении и можете потеряете дом или начнете накапливать финансовые штрафы, тогда вам не следует ждать и рискуете потерять все.

Сводка

За продажу вашего дома всего за два года. Штраф может выражаться двузначными числами. Там также способы избежать этих налогов на законных основаниях. Агент по недвижимости UpNest может поможет вам значительно сэкономить на комиссиях риэлтора для компенсации любых налогов, которые вы должны продажа вашего дома.Они могут посоветовать вам лучшее время для продажи, помочь вам структурируйте лучший метод продажи и предоставьте чистую ведомость, показывающую, сколько вы должны надеяться получить, когда продадите свой дом.

Найдите 5% лучших риэлторов бесплатно с UpNest сегодня!

гарантированно сэкономит тысячи. Бесплатно, без обязательств.

Обзоры UpNest — UpNest в новостях — Обзоры агентов — Отзывы UpNest — Обзоры Facebook — BBB

Есть ли налоговый штраф при продаже дома до 2 лет?

Можете ли вы продать свой дом раньше двух лет? | Как избежать налога на прирост капитала | Лучший способ сэкономить при продаже | Часто задаваемые вопросы о налоговых штрафах за продажу

Вы думаете о продаже дома до двух лет владения?

Возможно, вы слышали, что продавать дом нельзя, пока вы не прожили в нем не менее двух лет.Хотя многие домовладельцы скажут вам, что это потому, что вы не сможете перепродать и вернуть все свои деньги (что может быть правдой), преждевременная продажа дома может иметь налоговые последствия.

Если вы владеете своим домом менее двух лет и подумываете о продаже, это руководство поможет вам понять все, что вам нужно знать о финансовых затратах на раннюю продажу дома.

Однако это руководство не может охватить все, что касается вашей ситуации. Лучше всего работать с местным агентом по недвижимости, который понимает ваши цели.Они могут помочь вам понять, является ли продажа дома до двух лет хорошим шагом и как окупить больше всего денег, если вы продадите.

Вы также можете сэкономить, продавая с помощью Умного агента. Clever — это бесплатная служба подбора агентов, которая помогает вам найти лучших местных агентов с заранее оговоренными низкими ставками. Умные продавцы платят только 1% или фиксированную сумму в размере 3 тыс. Долларов США в качестве сборов за листинг, экономя в среднем 9000 долларов США. их продажа!

»ПОДРОБНЕЕ: Продавайте с лучшим агентом и сэкономьте тысячи на гонорарах риелтора

Можете ли вы продать свой дом раньше, чем через два года?

Хотя вы можете законно продать свой дом, как только он станет вашим, существует множество причин, по которым домовладельцев призывают не продавать свой дом в течение как минимум нескольких лет.Поскольку покупка дома — это инвестиция, если только вы не сможете как-то продать его за по гораздо более высокой цене, чем вы купили, вы потеряете деньги, которые изначально вложили в дом.

В начале ипотеки почти весь ваш платеж идет на проценты, поэтому на создание собственного капитала может потребоваться время, даже если Ваши платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредита.

Когда вы продаете свой дом, вы также должны будете платить агентам по недвижимости, участвующим в сделке, обычно около 6% от общей суммы между агентом по листингу и агентом покупателя.Это немедленно разъедает любой капитал, который у вас есть. до этого момента.

В лучшем случае ваш дом будет дорожать в цене за то время, пока вы в нем живете, но это не всегда так. Если ваш дом обесценился и у вас недостаточно капитала, чтобы компенсировать разницу, вы нести ответственность за выплату оставшейся суммы, причитающейся по ипотеке.

Каков налоговый штраф за продажу вашего дома до двух лет?

Но что, если вы продадите свой дом с целью получения прибыли? Проблема в том, что если вы продаете свой дом и владеете им менее двух лет, вам придется платить налог на прирост капитала с любой прибыли.

Налога на прирост капитала обычно можно избежать при продаже дома, поскольку продавцы могут списать до 250 000 долларов США в виде налога на прирост капитала (или 500 000 долларов США для пар), если они живут в своем доме в течение двух или более лет.

Но если вы продадите до этого, вы должны будете заплатить налог на прирост капитала. Он облагается налогом по вашей обычной налоговой ставке, если он краткосрочный (удерживается менее года), или меньше, если он долгосрочный (более года, от 0% до 20%).

💰 Компенсируйте налоговое бремя за счет экономии

Продавая с хорошим риэлтором с полным спектром услуг, вы можете получить большие деньги за свой дом, чтобы компенсировать любые налоги на прирост капитала.Clever поможет вам найти лучших риэлторов на вашем местном рынке И договорится с ними о более низких комиссионных.

С Clever:

Вы будете платить только фиксированную комиссию в размере 3 тысяч долларов или 1% за размещение вашего дома
Продавцы экономят в среднем 9000 долларов на гонорарах риэлтора
Предложения приходят в 2,8 раза быстрее, чем в среднем по стране
Zero обязательство — Clever на 100% бесплатен

Если вы готовы к переезду, но хотите сохранить как можно больше денег в кармане, агенты-партнеры Clever помогут вам продать товар по самой выгодной цене со скидкой.

Как избежать оплаты при продаже дома?

Самый простой способ избежать уплаты налога на прирост капитала — это отложить продажу и подождать, пока вы не достигнете двухлетней отметки.

Если вы обнаружите, что вам необходимо переехать по работе, семье или здоровью, вы можете рассмотреть другие варианты. Вы можете подумать о том, чтобы сдать дом в качестве Airbnb, пока вас нет, или поискать более постоянных арендаторов, чтобы арендовать дом.

Арендуя дом, вы продолжите увеличивать собственный капитал, и вам не придется беспокоиться об уплате налога на прирост капитала.Затем, когда вы достигнете двухлетнего срока владения домом, вы сможете решить, что выгоднее — продать или продолжить аренду.

Ваш агент по недвижимости или бухгалтер может предложить лучшее понимание, чтобы предоставить вам наиболее выгодное решение.

Существуют ли частичные исключения, на которые вы можете претендовать?

Если вам абсолютно необходимо продать в течение двухлетнего периода, важно поработать с опытным бухгалтером, чтобы узнать, имеете ли вы право на какие-либо налоговые льготы. Эти исключения различаются в зависимости от вашей конкретной ситуации.

Как долго вам нужно ждать, чтобы купить еще один дом, чтобы избежать налога на прирост капитала?

Нет требования когда-либо покупать еще один дом, чтобы избежать налога на прирост капитала при продаже основного жилого дома. Если вы продадите через два года, вы не будете платить налог на прирост капитала с прибыли менее 250 000 долларов США (или 500 000 долларов США за совместные дома). Дополнительных требований к покупке нового дома нет.

Можете ли вы продать свой дом и вложить в другой дом, не платя налоги?

Если вы не инвестор, вы не сможете избежать налога на прирост капитала, если продадите свой дом после того, как владели им менее двух лет.

Однако если вы инвестор, вы можете избежать выплаты прироста капитала с помощью обмена 1031. Обмен 1031 позволяет инвесторам, которые недавно продали недвижимость, купить аналогичный объект недвижимости в течение 180 дней с момента продажи первоначального объекта недвижимости.

Чтобы соответствовать требованиям, инвесторы должны найти другую арендуемую недвижимость и закрыть ее в течение этого 180-дневного окна, в противном случае они будут облагаться налогом на прирост капитала.

Есть еще вопросы? Лучше всего работать с местным риэлтором, который имеет большой опыт покупки и продажи инвестиционной недвижимости.

»ПОДРОБНЕЕ: Найдите лучших агентов по недвижимости на вашем рынке

В чем разница между краткосрочным приростом капитала и долгосрочным приростом капитала?

Прирост капитала можно разделить на краткосрочный и долгосрочный. Если вы владеете домом в течение года или меньше, вы будете облагаться налогом по ставке краткосрочного налога на прирост капитала, которая совпадает со ставкой подоходного налога. Если у вас есть дом для в течение года вы будете облагаться налогом по долгосрочной или максимальной ставке налога на прирост капитала в размере 20%.

Как лучше всего сэкономить при продаже дома до двух лет?

Если вам нужно продать дом раньше, чем через два года, важно найти наиболее доступный из возможных способов. Поскольку вам нужно будет оплачивать услуги агента по недвижимости, вам нужно будет найти надежного, но доступного по цене агента по продаже недвижимости.

В то время как традиционные агенты берут 3% за листинговые сборы, агенты-партнеры Clever взимают только 3000 долларов или 1% комиссионных (для домов стоимостью более 350 000 долларов).

Часто задаваемые вопросы о налоговых штрафах при продаже дома

Обязательно ли вам владеть домом в течение 5 лет, чтобы избежать прироста капитала?

№Согласно федеральному закону, вы должны владеть своим домом не менее двух лет в течение последних пяти лет. Вам также необходимо убедиться, что ваша прибыль не превышает 250 000 долларов США (для одиноких владельцев) или 500 000 долларов США (для состоящих в браке владельцев), чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала.

Узнайте, как избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже.

Сколько стоит налог на прирост капитала при продаже дома?

Сумма налога на прирост капитала, который вы будете платить за свой дом, зависит от того, когда вы его продаете. Если вы продадите свой дом через год или меньше после покупки, вы заплатите краткосрочную ставку налога на прирост капитала, которая равна вашей ставке подоходного налога.Если вы продаете дом после того, как владели домом более одного года, вы заплатите долгосрочную или максимальную ставку прироста капитала в размере 20%.

Если вы продаете свой дом после того, как владели им в течение двух лет, но не имеете права на освобождение от налога, поскольку ваша прибыль превышает пороговое значение, вы также должны заплатить максимальную ставку налога на прирост капитала в размере 20%.

Как долго вам нужно реинвестировать деньги от продажи дома?

Если вы инвестор и надеетесь избежать налога на прирост капитала, купив другую инвестиционную недвижимость, вы можете претендовать на обмен 1031.А 1031 Обмен позволяет приобрести новую недвижимость в течение 180 дней с момента первой продажи недвижимости. Невыполнение этого требования приведет к уплате налога на прирост капитала.

Прочтите наше руководство по налогам на прирост капитала для инвестиционной собственности.

Что считается приростом капитала?

Прирост капитала — это увеличение стоимости актива с момента его покупки до момента продажи. В сфере недвижимости это относится к стоимости собственности. Если недвижимость была куплена за 150 000 долларов и продана за 210 000 долларов, прибыль от собственности представляет собой разницу между ценой продажи и покупки, или 60 000 долларов.Это сумма, которая облагается налогом в случае уплаты налога на прирост капитала.

Могу ли я иметь два основных места жительства, чтобы избежать налога на прирост капитала?

Даже если вы проживаете в двух домах одинаково в течение года, по закону только один может быть вашим основным местом жительства. Хотя вы можете избежать уплаты прироста капитала налог на ваше основное место жительства, если оно продано через два года (и ниже порога прибыли), вы не можете сделать это для вашего дополнительного места жительства, если оно не было вашим основным местом жительства в течение двух из последних пяти лет.

Однако вы можете использовать исключение прироста капитала только один раз в два года, поэтому, если вы владеете двумя объектами недвижимости, которые соответствуют требованиям, обязательно рассчитайте их продажи в вашу пользу, иначе вы получите налог на прирост капитала.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Почему не стоит спешить с покупкой дома

Все мои друзья, купившие дома до своего 30-летия, любили заявлять, что они больше не «выбрасывают деньги», платя за квартиру.Хотя сейчас я домовладелец, когда я был съемщиком, я никогда не чувствовал, что аренда — это напрасная трата денег. Я обменял свой чек на квартиру на жилье. Сегодня я обменяю свой платеж по ипотеке (плюс много дополнительных денег, которые я должен потратить на содержание) на жилье.

Дом не является вложением

Это правда: некоторые зарабатывают миллионы на инвестициях в недвижимость. Некоторым домовладельцам даже посчастливилось выйти на пенсию исключительно за счет перепродажной стоимости своего дома через 30 лет после его покупки.Однако для большинства реальность совсем иная. Вы не должны думать о своем основном месте жительства как об инвестициях.

Да, ухоженный дом в желаемом месте стоит ценить в долгосрочной перспективе. Но согласно этому отчету, фактическая норма прибыли на недвижимость в США (с учетом инфляции, налогов и процентных ставок по ипотечным кредитам) с 1975 по 2009 год была фактически ниже нуля:

Предполагая, что годовая норма амортизации составляет 2,5 процента, ставка налога на имущество составляет 1.5 процентов, процентная ставка по ипотеке 7 процентов и предельная ставка подоходного налога 25 процентов для типичного налогоплательщика, скорректированная реальная норма прибыли на жилье фактически падает ниже нуля (-0,575 процента, если быть точным).

С другой стороны, фондовый рынок приносил в этот период в среднем 3,375% годовых после вычета налогов и инфляции.

Столкнувшись с этими цифрами, зачем кому-то инвестировать в дом, а не в фондовый рынок?

Дома, по сути, денежные ямы

Далее следует неоспоримый факт, что дома обходятся дорого.Дома требуют периодической покраски, озеленения, кровли, обслуживания системы отопления, вентиляции и кондиционирования и многих других вещей. В них также полно дорогой техники, которая ломается в самый неподходящий момент.

Как вы думаете, почему арендодатель так медленно отвечает на ваш звонок по поводу протекающей раковины? Она хочет выжать из этой раковины как можно больше лет. Конечно, у нее, вероятно, есть новая раковина в ее собственном доме (как и у вас, если бы у вас была подушечка для посуды). Когда мы владеем своим домом, мы делаем ремонт и ремонт, основываясь на эмоциях, а не на перепродажной стоимости, поэтому владение домом намного дороже, чем его аренда.

Вы не можете контролировать налоги — или ваши соседи

Когда вы покупаете дом, вы берете на себя долгосрочное обязательство по отношению к своему району, к лучшему или к худшему. Если вы живете в городе с развитой экономикой и школьной системой, скорее всего, стоимость вашего дома вырастет (как и налоги на недвижимость). И если ваша зарплата не так высока, как у новых людей, стекающихся в ваш город, вы можете оказаться не в состоянии оставаться там. Я видел, как это происходило с моими родителями и родственниками со стороны мужа, и это неприятно.

С другой стороны, если состояние вашего района ухудшается, значит, вы не просто живете там, а владеете недвижимостью. Если вы арендуете, вы можете переехать в конце срока аренды и позволить домовладельцу выяснить, как поступить с обесценивающейся собственностью.

Единственный реальный аргумент в пользу домовладения

До тех пор, пока ваша собственность не обесценивается, вы со временем создадите собственный капитал в своем доме. С каждым платежом по ипотеке вы «экономите» несколько сотен долларов или более в своем собственном капитале, которые когда-нибудь вы сможете погасить при продаже или рефинансировании.

При прочих равных условиях, если бы вы могли жить в том же доме за 1000 долларов в месяц за аренду или за 1000 долларов по ипотеке (из которых в среднем 600 долларов каждый месяц идет на выплату основного долга), владение домом кажется финансово целесообразным, поскольку на 600 долларов в месяц без учета затрат на техническое обслуживание и другие расходы. Это определенно хорошо, но я не думаю, что этого достаточно, чтобы побудить людей преждевременно стать домовладельцами.

Есть слишком много других факторов, которые нужно учитывать, но я думаю, что два самых больших:

Если вы не живете в своем доме достаточно долго, большая часть или весь ваш капитал будет стерт из-за комиссионных риэлторов и затрат на закрытие нового дома
Собственный капитал неликвиден.Если вам нужны наличные, вы будете вынуждены продать свой дом или рефинансировать (взять в долг и уплатить больше процентов).

Да, выплата ипотечного кредита и создание собственного капитала поможет вам построить богатство. Но это работает только в том случае, если вы живете в одном доме очень долго и не берете взаймы под него.

Почему аренда — это круто

Финансовые выгоды от домовладения часто переоцениваются. Но аренда имеет два больших нефинансовых преимущества, которые нельзя упускать из виду.

Самое главное, что аренда дает вам гибкость.Большинство договоров аренды заключаются только на год. Если вы не готовы к тому, чтобы жить в одном месте пять лет или дольше, аренда позволяет вам оставаться там на столько (или на короткий срок), сколько захотите. Если вы не знаете, как отремонтировать уродливый дом по дешевке или если вам не повезет, сложно перевернуть дом за два года или меньше и выйти на уровень безубыточности.

Также стоит сказать, что аренда дает вам свободу от монотонного и дорогостоящего обслуживания. Когда я впервые купил наш дом, мне не терпелось купить газонокосилку и подстригать свой новый газон.Несколько лет спустя я плачу кому-то за его стрижку, и, если они заболеют, меня раздражает то, что мне приходится проводить два часа выходных, расхаживая взад и вперед по двору. А с тех пор, как мы купили дом, нам пришлось потратить тысячи долларов на утечки водопровода, затопление подвала, изношенную бытовую технику и другие расходы. Я люблю наш дом, но не обошлось без головной боли. Когда я арендовал, я принял тот факт, что мне не нужно беспокоиться об обслуживании, как должное. Но не заблуждайтесь, это большое преимущество для съемщика.

Наконец, вы можете сделать работу по аренде выгодной и в финансовом отношении. Если вы живете на рынке, где вы можете арендовать квартиру в месяц значительно дешевле, чем могли бы владеть домом, вы можете вложить разницу. Разница не должна быть огромной. Например, предположим, что вы снимаете квартиру за 1000 долларов, но вам придется заплатить ипотечный платеж в размере 1300 долларов за сопоставимый дом. Это 3600 долларов в год, которые вы можете откладывать или инвестировать. И, в отличие от собственного капитала, эти сбережения ликвидны. Вы можете использовать их для создания резервного фонда, погашения задолженности по студенческой ссуде или пополнения пенсионного счета.Ничего из этого вы не можете сделать с собственным капиталом.

Чистая прибыль

Хотите мой простой и серьезный финансовый совет по вопросам жилья? Считайте свои ежемесячные расходы на жилье (будь то аренда или ипотека) платой за жилье. Тратьте соответственно, а разницу откладывайте или инвестируйте. Если вы хотите гордости (и ответственности) за домовладение, непременно купите дом — вы можете даже заработать на нем деньги. Но не рассчитывайте на свой дом как на вложение.

А если вы арендуете, ваши квартплаты — не потраченные впустую деньги! Пожалуйста, не ругайте себя за «выбрасывание денег». Ужасно приятно иметь место, куда можно позвонить домой в конце долгого дня.

Подробнее:

Полное руководство по продаже арендуемой собственности и избежанию уплаты налогов

Почти на каждом пути инвестора в недвижимость наступает момент, когда ему необходимо продать арендуемую недвижимость.

Возможно, вам понадобятся наличные, новая недвижимость (которая поможет вам избежать уплаты налога на прирост капитала, уплаченного в IRS при обмене 1031) или вообще выйти из бизнеса арендодателя.

Прежде чем мы углубимся в варианты продажи сдаваемой в аренду собственности, давайте сначала коснемся того, как можно избежать уплаты крупного налога на прибыль, полученную от продажи.

Выгодные налоговые способы продажи недвижимости
Важно отметить, что существует несколько способов продажи собственности, выгодных с точки зрения налогообложения.
One осуществляется через обмен 1031, который помогает отсрочить уплату налога на прирост капитала, как краткосрочного, так и долгосрочного.Когда инвестиционная недвижимость продается, у вас могут быть высокие налоги на прирост капитала в зависимости от суммы прибыли, которую вы получите от продажи. Эти налоги будут наиболее заметными на федеральном уровне. Сумма будет варьироваться в зависимости от вашего дохода, но в большинстве случаев она может составлять примерно 15-20% для федеральных налогов на прирост капитала.
В зависимости от того, где вы живете, прибыль также может облагаться налогом как доход или прибыль на уровне штата. Кроме того, необходимо будет решить вопрос о возмещении накопленной амортизации (т.е. налоговых вычетов, полученных вами в результате амортизации вашего актива за то время, когда вы им владели), и он облагается налогом по федеральной ставке 25% с различными ставками на уровне штата.Обязательно обратитесь к своему CPA, чтобы лучше понять ваши личные налоговые последствия в зависимости от вашей ситуации.
Однако вы можете не платить никаких налогов на момент продажи, если вы правильно выполните отложенный обмен 1031.
Также известный как обмен «аналогичного типа», отложенный обмен 1031 позволяет пользователям отложить все налоги на прирост капитала, если все доходы реинвестируются в новую недвижимость или портфель недвижимости равной или большей стоимости, а суммы ссуды аналогичны или больше .Есть еще несколько вещей, которые необходимо учитывать, но эти два являются наиболее важными.
Что важно отметить в отношении сроков хранения — до тех пор, пока вы удерживаете свою недвижимость достаточно долго и не активируете «статус дилера» в IRS (обычно два года или дольше), нет никаких ограничений на количество раз или как часто вы можете выполнять отложенный обмен 1031.
Теоретически, 1031 можно делать снова и снова, бесконечно … продавая недвижимость, а затем реинвестируя ее в аналогичную недвижимость, откладывая налоги и увеличивая капитал и ценность с течением времени на неограниченный срок.
Еще одно большое потенциальное налоговое преимущество — продажа вашего основного места жительства. Теперь это статья об инвестиционной недвижимости, так зачем упоминать основное место жительства? Это потенциальное освобождение от налогов для всех, кто покупает основное место жительства, а затем конвертирует его в арендуемую недвижимость.
Согласно IRS.gov: «Если у вас есть прирост капитала от продажи вашего основного дома, вы можете иметь право исключить до 250 000 долларов США из этого дохода или до 500 000 долларов США из этой прибыли, если вы подадите совместную декларацию. с вашим супругом.”
Здесь есть несколько предостережений, и вам следует проконсультироваться со своим налоговым специалистом о том, имеете ли вы право. Самым большим препятствием, которое необходимо преодолеть, является условие, согласно которому вы должны проживать в собственности 2 из последних 5 лет (хотя это не обязательно должно быть все сразу).
Итак, если вы приобрели первичный дом, прожили в нем 2 года, затем переехали и превратили его в аренду и владели им еще 3 года или меньше в качестве аренды, сейчас может быть подходящее время для продажи из дома. Точка зрения налоговой экономии.
Продам традиционную недвижимость в аренду
В качестве альтернативы, продажа незанятого дома относительно проста: подготовьте его, разместите в ландшафте, внесите в список и ждите предложений.
С недвижимостью, занимаемой арендаторами, процесс немного сложнее. Для начала вам нужно взглянуть на тип договора аренды, который у вас есть.
Если ваши арендаторы живут на условиях помесячной аренды, основная процедура будет выглядеть так:
Отправьте арендаторам письменное уведомление.
Напомните им убрать свои вещи до последнего дня.
Если они не выезжают в назначенный срок, начните процесс выселения.
Некоторые арендодатели включают в договор аренды пункт о досрочном прекращении. Эти пункты предусматривают, что договор аренды может быть расторгнут при определенных обстоятельствах, таких как (а) невыполнение условий аренды, (б) серьезное пренебрежение собственностью или (в) потребность / желание арендодателя продать.
Когда ваши арендаторы имеют срочный договор аренды без оговорки о досрочном расторжении, арендаторы имеют больше прав, а арендодатели — меньше гибкости.Если вам абсолютно необходимо продать занятую арендуемую недвижимость, вот полное руководство по вашим возможностям.
(Конечно, не забудьте проверить законы вашего штата о арендодателях и квартиросъемщиках, чтобы убедиться, что вы все делаете по расписанию. В каждом штате есть свои правила в отношении уведомлений, необходимых для выставок недвижимости и дат выселения.)
1. Дождитесь истечения срока аренды
Пока ваши арендаторы платят арендную плату и соблюдают правила аренды, они имеют право остаться в течение всего срока аренды; то есть, если в договоре аренды не содержится оговорка о досрочном прекращении (см. выше).Ваш первый вариант — дождаться окончания срока аренды, после чего вы можете сообщить арендаторам о своем желании продать и направить им соответствующее уведомление.
Плюсы: Вы соблюдаете договор аренды, который подписали, зарабатываете арендную плату, пока ждете, и, скорее всего, делаете полный перерыв с меньшими обидами.
Минусы: Приходится ждать, чтобы продать. Если это рынок продавца, до конца аренды которого осталось 9 месяцев, это может привести к потере капитала.
2.Платите арендатору за освобождение
С арендаторами срочно можно договориться: урегулирование, в котором вы платите им за переезд. Это может облегчить боль и расходы, связанные с переездом, а также создать стимул для арендатора освободить квартиру. Прежде чем выбрать этот вариант, рассчитайте цифру на основе:
Расходы на переезд: Предложите возместить арендаторам их расходы на переезд.
Разница в аренде: Если в соседнем сопоставимом доме арендная плата немного выше, предложите оплатить разницу за оставшиеся месяцы аренды.
Гарантийный депозит: При переезде на новое место арендатор должен будет внести залог за первый месяц аренды. Вы могли бы предложить внести залог за новое место.
A Ballpark Number: Если быстрая продажа вашего дома обещает огромную прибыль, вы, возможно, захотите заплатить своим арендаторам более приятную сумму, чтобы побудить их переехать.
Плюсы: Деньги говорят, как говорится, и предложение наличными может стимулировать более быстрый ход и ослабить любую напряженность.
Минусы: В зависимости от обстоятельств — например, времени, оставшегося на аренде, местных цен на аренду, затрат на переезд — вы можете потратить большую часть сдачи, чтобы заставить арендаторов переехать.
3. Продать арендатору
Допустим, у вас есть хороший арендатор, который не только любит ваш дом, но и в конечном итоге хочет его купить. В таком случае почему бы не предложить им недвижимость? Это жест доброй воли — вы подходите к столу с предложением остаться, а не уйти, — и он приведет к относительно быстрой и безболезненной продаже.
Если ваш арендатор не может получить традиционное финансирование, вы всегда можете предложить финансирование продавца, при котором вы получаете регулярные платежи от покупателя с учетом процентов, графика платежей и ситуаций невыполнения обязательств. Финансирование продавца обычно происходит в течение короткого периода времени, пока арендатор не сможет получить ипотеку.
Плюсы: Вы продадите человеку, который уже знает и любит дом… и никому не нужно переезжать.
Минусы: Если ваш арендатор нуждается в финансировании продавца, вам необходимо уже полностью владеть домом, а покупатель всегда может не выплатить ссуду.Кроме того, ваш арендатор, переходящий в режим покупателя, может потребовать внесения изменений или дополнительного ремонта в дом в рамках продажи.
4. Продам в активную аренду
Другой вариант — найти покупателя, который купит вашу инвестиционную недвижимость, занимаемую арендатором, с действующим договором аренды. Новый владелец позволит жильцам проживать в доме в течение периода аренды, после чего новый владелец должен будет сохранить жильцов по новому договору аренды или разработать другие планы.
Плюсы: Вы быстро обналичиваете свои вложения и передаете бразды правления новому арендодателю. Это относительно гладкая сделка для покупателя, продавца и арендаторов.
Минусы: Это не тот тип продажи, который вы можете просто разместить на MLS. Ваш пул покупателей ограничен инвесторами или теми, кто достаточно терпелив, чтобы позволить истечению срока аренды, пока они не переедут, не отремонтируют или не заключат новый договор аренды. Этих покупателей бывает сложно отсеять.
5.Перечислить через подкладку
В целом, продать арендованный дом с арендаторами — непростая задача. По сути, вам нужно найти того, кто готов взять на себя ваш инвестиционный проект, не меняя слишком много. По-настоящему беспрепятственный способ — разместить свой дом на рынке, предназначенном для инвесторов, которые действительно хотят, чтобы арендаторы были на месте.
Вот как работает Roofstock.
Roofstock — ведущая площадка для продажи сдаваемой в аренду недвижимости. Арендодатели по всему миру выбирают нас для размещения своих объявлений об аренде, потому что это просто, эффективно и на 100% онлайн.Вам не нужно ставить знаки во дворе или планировать показы, вам не нужен риелтор или брокер.
Когда вы размещаете свой дом для сдачи в аренду на Roofstock, вы напрямую подключаетесь к сети продавцов, которым нужно именно то, что вы предлагаете — недвижимость под ключ.
Наша статистика показывает, что размещение на Roofstock экономит ваше время и деньги. Средний листинг на Roofstock продается на 77% быстрее, а прибыль увеличивается на 11 500 долларов.
Вот еще несколько преимуществ использования Roofstock для продажи вашего объекта аренды:
Продайте свою недвижимость международной сети инвесторов в недвижимость
Сохраните денежный поток арендаторов и арендного дохода до закрытия
Опубликуйте привлекательный онлайн-листинг, основанный на ключевых показателях и информации о собственности, которую Roofstock собирает для вас
Совершайте транзакции 100% онлайн — вам даже не нужно выходить из дома.
Наслаждайтесь процессом невмешательства, в ходе которого Roofstock общается от вашего имени с местными управляющими недвижимостью и потенциальными покупателями.
Экономьте деньги с низкой комиссией за транзакцию 3,0% (или 2500 долларов США, в зависимости от того, что больше).
Каков процесс?
Объявление и продажа вашего дома через Roofstock не может быть проще. Вот основные шаги:
Отправьте объявление: Введите информацию о своей собственности в нашу систему, и мы бесплатно сгенерируем отчет об оценке.
Установите цену: Используя этот отчет об оценке, мы поможем вам установить справедливую цену, которая одновременно привлечет инвесторов и будет соответствовать вашим финансовым целям.
Давайте возьмем на себя инициативу: Roofstock собирает отчеты о проверках, текущую информацию об аренде и другие важные документы, которые будут использоваться для создания вашего объявления. Мы также предоставляем ключевые финансовые показатели и информацию о рынке, чтобы подчеркнуть инвестиционный потенциал.
Получение предложений и закрытие: Предложения приходят к вам прямо в Интернете.После того, как вы примете предложение, Roofstock наблюдает за всем процессом закрытия — обычно в течение 30 дней.
Получите арендную плату до закрытия: Ваш денежный поток от арендной платы не прекратится, пока сделка не будет завершена.
Roofstock избавляет от лишних догадок и головной боли при продаже вашего дома в аренду. По сравнению с другими вариантами продажи с арендаторами, он представляет наименьшее количество препятствий для продавца, покупателя и людей, живущих в вашей собственности.
Вот простая сравнительная таблица, показывающая, чем процесс Roofstock отличается от стандартного способа продажи арендуемой собственности:
Как видно из диаграммы выше, по сравнению с Roofstock традиционный способ продажи дома дороже, занимает больше времени и влияет на вашу общую прибыль.
Удаление арендаторов и продажа арендуемого дома стандартным способом с использованием агента, брокера и титульной компании приводит к более длительным периодам ожидания, потере арендной платы, высоким брокерским гонорарам и другим расходам, связанным с внутренним оформлением и ландшафтным дизайном.
Метод Roofstock позволяет удерживать арендаторов на месте, удерживать арендную плату на протяжении всего процесса, а комиссии минимальны. Кроме того, Roofstock упрощает весь процесс, обрабатывая множество мелких деталей и требуя от продавцов меньшего количества точек контакта.
Для получения дополнительной информации о том, как это работает, посетите нашу торговую платформу, где вы можете найти дополнительные данные, поясняющие видеоролики и простую настройку учетной записи.
Вы также можете узнать больше на нашем веб-семинаре «Продажа арендуемой собственности через крышу»:

Думаете о покупке дома? Спросите себя, как долго вы планируете остаться.
Покупка дома может быть разумным шагом. Уоррен Баффет говорит, что недвижимость является ценным активом «для очень многих людей», а один миллионер, заработавший себе деньги, называет домовладение «эскалатором к богатству».«
Но покупка до того, как вы будете готовы, также может быть большой ошибкой.
Чтобы помочь вам решить, готовы ли вы перейти от аренды к покупке, задайте себе один важный вопрос: как долго вы планируете на то, чтобы оставаться в доме?
Если ответ — меньше пяти лет, вам, вероятно, лучше арендовать. В целом, лучше покупать, когда вы смотрите на горизонт и думаете о долгосрочных перспективах. в целом согласны с тем, что вы не должны владеть им, если не планируете оставаться в доме как минимум пять лет.
Это потому, что из-за высоких начальных затрат дома обычно не приносят больших краткосрочных инвестиций. Чем дольше вы остаетесь на месте, тем больше у вас шансов вернуть то, что вы заплатили за транзакционные издержки, и иметь возможность продать с прибылью.
Рассмотрим приведенные ниже графики с сайта личных финансов NerdWallet, которые показывают период безубыточности (когда покупка становится более выгодной, чем аренда, с точки зрения денег).
Как поясняет эксперт по ипотеке NerdWallet Тим Манни: «Если вы планируете оставаться в своем доме на более длительный период времени, покупка обычно становится более привлекательной с финансовой точки зрения.У вашего дома больше времени, чтобы подорожать, и у вас есть больше времени, чтобы распределить все расходы, которые вы несете при покупке и продаже дома ».
На первом графике NerdWallet варьирует ежемесячную арендную плату, которую вы можете платить:
На этой диаграмме NerdWallet варьирует размер первоначального взноса, который вы можете внести, и уровень, который может быть оценен вашим домом:
«Аренда предлагает потребителям гибкость и финансовые преимущества, которых нет при покупке и владении», — говорит Манни CNBC Make It. Эти графики показывают, что финансовая выгода от аренды часто бывает краткосрочной.
«В долгосрочном плане владение позволяет потребителям получить богатство за счет увеличения капитала в своем доме и часто в конечном итоге позволяет им переехать в более крупную и просторную собственность в будущем».
Если вам нужно сосредоточиться на краткосрочных планах — например, если вы на двухлетнем рабочем задании или планируете переехать в другой город или поменять карьеру через пару лет, — успокоение может оказаться не лучшим решением. Лучший выбор. Но если вы чувствуете себя стабильно и готовы поддерживать свой дом в течение пяти или более лет, покупка может быть для вас.
Если вы сомневаетесь, «калькулятор арендной платы против покупки» NerdWallet может помочь вам с решением.
Если вы решите купить, вы захотите использовать ипотечный калькулятор, чтобы точно определить, сколько дома вы можете себе позволить, иметь наличные для первоначального взноса и подготовиться к скрытым расходам, связанным с владением домом. Затем прочитайте восемь вещей, от которых стоит отказаться, если вы хотите купить свой первый дом, ошибку № 1, которую делают покупатели дома, и шаги, которые необходимо предпринять перед покупкой.
Нравится эта история? Поставьте лайк CNBC Make It на Facebook!
Не пропустите: 3 знака, что вы не готовы покупать дом

Видео Ричарда Вашингтона
Калькулятор арендной платы и покупки: что мне нужно: арендовать или покупать?
Местоположение
Количество мест.То, где вы решите жить, может решить вопрос о покупке или аренде за вас. На рынках дорогостоящей недвижимости, таких как Сан-Франциско, аренда может быть единственным доступным вариантом. Помимо цен на жилье и ежемесячной арендной платы, при принятии решения о том, где жить, важными факторами являются безопасные районы, хорошие школы, близость к остановкам общественного транспорта, пешеходная доступность, время в пути на работу, покупки и отдых. Также рассмотрите предложение аренды или недавно построенных домов: они привлекательны, многочисленны и доступны по цене? Стиль — дома, квартиры, города или района — тоже играет роль.
Нематериальные активы
Некоторые части нашего решения нелегко измерить количественно, но они могут быть наиболее важными, например:
Затраты на покупку дома
Первоначальные затраты на покупку дома являются самым большим препятствием для многих: быть покупателями. В дополнение к первоначальному взносу вам нужно будет сэкономить на заключительных расходах, которые обойдутся вам примерно от 3% до 5% от суммы кредита.
Стоимость владения
Вы не сможете убрать свой кошелек, если решите проблему покупки или аренды, купив дом.Вы будете продолжать оплачивать ипотечную страховку (в любом случае на определенный период времени), налоги на имущество, страхование домовладельцев и взносы на ТСЖ (если они применяются). Кроме того, есть ремонт, обслуживание, а также расходы на меблировку и модернизацию вашей новой кроватки.
Нет однозначного ответа на вопрос «Арендовать или покупать?» Ваше решение зависит от того, где вы живете, дешевле ли аренда или покупка аналогичного дома, а также от дополнительных предположений, которые вы можете включить в свой анализ. На ваш ответ также могут повлиять несколько изменяющихся факторов, многие из которых находятся вне вашего контроля, например, направление рынка жилья, процентные ставки и доходность инвестиций.
При сравнении двух вариантов аренда часто может оказаться впереди, по крайней мере, по сравнению с ранними годами покупки дома. Но, как черепаха, гонящаяся за зайцем, владение домом — это более «медленный и устойчивый» процесс, это марафон, а не спринт.