Какие сделки с недвижимостью следует оформлять у нотариуса — Российская газета
Продажа и покупка недвижимости по праву считаются самыми серьезными операциями, которые хоть раз в жизни совершает каждый человек. Поэтому разъяснения, которые сделал Росреестр о важнейших действиях при распоряжении недвижимостью, важно помнить фактически любому человеку.
Итак, без подписи нотариуса не могут пройти сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом, если есть опека. Абсолютно та же ситуация, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая ребенку или взрослому, но признанному ограниченно дееспособным.
Точно такое же требование об обязательной подписи нотариуса предъявляется к сделкам с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию сделки, регистрацию права, ограничения или обременения права представляются в Росреестр по почте.
И в обязательном нотариальном удостоверении нуждается доверенность с правом представления заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также доверенности, которые представляются почтовым отправлением. Похожее требование распространяется в том числе на доверенности, позволяющие распоряжаться зарегистрированными в государственных реестрах правами.
Нотариального удостоверения требуют еще и договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке. Придется сходить к нотариусу и с соглашением об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.
Теперь не требуется нотариально удостоверять сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
В Росреестре напомнили, что с 31 июля 2019 года вступил в силу Закон «О государственной регистрации недвижимости». И в результате чего перестал действовать прежний порядок, который требовал обязательного удостоверения некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.
Нововведение позволяет участникам общей долевой собственности, которые принимают совместное решение совершить сделку, сократить время и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.
Теперь не требуется нотариально удостоверять сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Такой же порядок действует и для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, которые заключаются с кредитными организациями. При этом законодательство по-прежнему требует нотариального удостоверения во всех других случаях сделок по отчуждению или договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Справка «РГ»
По состоянию на 30 июня 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 66,1 миллиона прав общей долевой собственности физических лиц.
Прямая речь
Константин Корсик, президент Федеральной нотариальной палаты
Присутствие нотариуса в сделках с недвижимостью, тем более если речь о сделках с долями, обеспечивает их безопасность, законность и защиту прав участников таких сделок. Юридически значимость работы нотариуса состоит в том, что он разъясняет сторонам правовые последствия сделки. Обязательно проверяет, понимает ли человек смысл того, что подписывает, а также проводит полную юридическую экспертизу документов. Без проверки таких моментов нельзя говорить о гарантиях законности сделки, ее защиты от оспаривания. Дополнительной гарантией законности сделки служит полная имущественная ответственность нотариуса.
Там, где присутствует нотариус, обязательно общий уровень законности сделок и защищенности прав граждан резко возрастает, как, например, это происходит в европейских странах.
Допустимо ли оформление сделок с жильем без участия нотариуса? — Мегаобучалка
не допустимо;
допустимо лишь при согласии сторон;
допустимо лишь при отсутствии нотариуса в месте оформления сделки;
допустимо.
14. Завещание жилого помещения оформляется в:
одном экземпляре;
двух экземплярах;
трех экземплярах;
четырех экземплярах.
15. Договор купли-продажи жилого помещения оформляется в:
минимум в четырех экземплярах;
минимум в трех экземплярах;
минимум в двух экземплярах;
минимум в одном экземпляре.
16. Основанием для возврата госпошлины плательщику являются следующие обстоятельства:
превышение необходимого размера госпошлины;
отказ лицу в совершении нотариальных действий, за которые была уплачена госпошлина;
отказ лица, уплатившего госпошлину, от совершения действий для получения документа;
все, указанное в п. «а» — «в».
17. Датой государственной регистрации права на жилое помещение считается дата:
поступления соответствующего документа на проверку правовой экспертизы;
принятия положительного решения правовой экспертизы;
совершения соответствующей записи в Едином государственном реестре;
получения заявителем свидетельства о проведенной государственной регистрации.
18. Регистрационный орган обязан предоставить информацию о государственной регистрации прав на жилое помещение лицу, запросившему ее, со дня обращения в течение:
трех дней;
пяти дней;
десяти дней;
одного месяца.
19. Срок, на который производится регистрация гражданина по месту жительства при коммерческом найме жилой площади, должен быть не более:
одного года;
трех лет;
пяти лет;
десяти лет.
20. Срок, на который производится регистрация граждан по месту пребывания, должен быть не более:
трех месяцев;
шести месяцев;
девяти месяцев;
одного года.
21. До совершения удостоверительной надписи в договоре об отчуждении жилого помещения нотариус обязан сторонам договора:
разъяснить юридический смысл сделки;
разъяснить значение сделки;
убедиться в правильности понимания сторонами условий сделки;
Все указанное в п. «а» — «в».
Тема 3.
1. Правомочие «владения» собственника жилья означает:
реальное обладание жильем;
извлечение из жилья пользы, выгоды, доходов;
возможность определять юридическую судьбу жилья;
все, указанное в п. «б» и «в».
2. Правомочие «распоряжения» собственника жилья означает:
возможность определять юридическую судьбу жилья;
реальное обладание жильем;
извлечение из жилья пользы, выгоды, доходов;
все, указанное в п. «б» и «в».
3. Правомочие «пользования» собственника жилья означает:
извлечение из жилья пользы, выгоды, доходов;
возможность определять юридическую судьбу жилья;
реальное обладание жильем;
все, указанное в п. «б» и «в».
4. Жилье приобретается в собственность граждан возмездно путем:
приватизации занимаемых ими жилых помещений;
истечения срока приобретательной давности на занимаемое чужое жилое помещение;
вступления в наследство;
мены занимаемого жилого помещения на другое.
5. Жилье приобретается в собственность граждан безвозмездно путем:
постоянной и пожизненной ренты;
строительства жилого помещения;
мены занимаемого жилого помещения на другое;
получения жилья в дар.
6. Принципами приватизации являются:
добровольность приобретения гражданами в собственность жилья, занимаемого ими по договору социального найма;
бесплатность передачи гражданам жилых помещений, занимаемых ими по договору социального найма;
одноразовость бесплатной приватизации;
все, указанное в п. «а» — «в».
7. Если собственник жилья согласен, то возможна приватизация жилых помещений, находящихся:
в домах маневренного фонда;
в аварийном состоянии;
в общежитиях;
в домах, построенных в закрытых военных городках.
8. В инвестиционных отношениях, возникающих при строительстве жилья, инвестором является лицо:
вкладывающее денежные средства и нематериальные права и определяющее порядок их использования;
осуществляющее хозяйственные и организационные мероприятия для возведения жилья;
организующее строительство жилых домов, в том числе и для собственного проживания;
имеющее право на часть построенного жилья в связи с предоставлением им земельного участка для строительства.
9. В инвестиционных отношениях, возникающих при строительстве жилья, застройщиком является лицо:
организующее строительство жилых домов, в том числе и для собственного проживания;
имеющее право на часть построенного жилья в связи с предоставлением им земельного участка для строительства;
вкладывающее денежные средства и нематериальные права и определяющее порядок их использования;
осуществляющее хозяйственные и организационные мероприятия для возведения жилья.
10. Право собственности на построенный жилой дом возникает у гражданина с момента:
получения разрешения на его строительство;
приемки его БТИ в эксплуатацию;
его регистрации;
любого, указанного в п. «а» и «б».
как и в каких случаях проводится — ДомКлик
Сделки купли-продажи недвижимости оформляются с помощью договора. Но в некоторых случаях без подписи и печати нотариуса договор купли-продажи не будет принят Росреестром на регистрацию права собственности.
Нотариус — это специалист, у которого есть особые полномочия по заверению сделок. Он должен подтвердить, что ничьи права в сделке не ущемляются.
Разберем случаи, когда требуется заверение сделки нотариусом.
1. Продается недвижимость, разделенная между несколькими собственниками на доли
Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.
Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.
А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.
Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.
Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.
2. Недвижимость в долевую собственность покупают супруги
По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.
Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?
- Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность
- Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации
3. Если в сделке присутствует несовершеннолетний продавец
Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.
Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.
Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки.
4. Сделки с договором ипотеки
Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.
Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.
Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.
Как проходит нотариальная сделка?
1. Подписание кредитного договора.
2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.
3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.
4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.
При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет.
Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.
Сейчас читают
Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная
Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки
Как снять обременение после выплаты ипотеки: пошаговая инструкция
Была ли эта статья полезна?
Да, полезна
Нет
Новый закон разрешил оформлять недвижимость у любого нотариуса — Российская газета
Принят закон, отменяющий территориальное ограничение на оформление сделок с недвижимостью у нотариуса. Теперь можно прийти к любому нотариусу в пределах региона, чтобы переписать на кого-то квартиру или дачу.
Соответствующие поправки внесены в Основы законодательства РФ о нотариате. Теперь, например, покупая дачный участок в подмосковном Орехово-Зуево, не обязательно туда ехать. Удостоверить сделку можно у любого нотариуса Московской области, если это удобно самим людям. Эксперты давно говорят, что территориальная привязка, когда квартира и нотариус должны быть поблизости, это прошлый век. Современные технологии позволяют решать вопросы на расстоянии, и гораздо надежней.
Не исключено, что принятый закон только первый шаг к введению более широкого принципа экстерриториальности. В идеале даже границы регионов могут не быть границами для нотариуса.
Распространенная житейская ситуация: родители постарели, дети, давно покинувшие отчий дом, забрали их в другой регион. А теперь родители хотят распорядиться недвижимостью, которая осталась там. И в каждом таком случае нотариусы должны отказать в регистрации сделки с имуществом из другого региона. Естественно, это создает дополнительные сложности. До сих пор выхода не было. Сейчас, во многом благодаря развитию Единой информационной системы нотариата и налаживанию межведомственного взаимодействия, появилась возможность проще решать вопросы хотя бы для тех, кто переехал из города в город в пределах региона. Или — из деревни в город.
В Основах законодательства о нотариате есть норма, обязывающая (скоро, как только закон вступит в силу, можно будет говорить об этой норме в прошлом времени) нотариуса удостоверять сделку по месту нахождения недвижимого имущества.
Эти правила относятся к удостоверению нотариусом сделок по отчуждению имущества. Пока положение действовало, нотариусы не могли поступать иначе.
Так что принятый закон заметно облегчает гражданам жизнь. «Мы постепенно переходим к экстерриториальному нотариальному удостоверению, как это имеет место быть в европейских странах, — сказал «РГ» президент Федеральной нотариальной палаты РФ Константин Корсик. — Во Франции вы можете прийти к нотариусу в Париже и удостоверить договор купли-продажи сделки на Лазурном берегу. Это в порядке вещей. Вы идете к тому нотариусу, которого вы знаете и которому доверяете. Поэтому и мы двигаемся вперед в интересах наших граждан, создаем и развиваем наши информационные системы».
Конечно же, говорят эксперты, главным принципом в этом вопросе остается надежное обеспечение защиты граждан от мошенничества и нарушения их прав, именно для этого и призван нотариус. Там, где взаимодействие нотариата и государственных реестров, например, Федеральной налоговой службы, шагнуло далеко, нотариус предлагает гражданам самые современные сервисы.
Теперь вы можете обратиться к тому нотариусу, которому доверяете
Особый вопрос — завещания. Здесь полной экстерриториальности не будет. В Гражданском кодексе прописана жесткая норма, и она, по словам экспертов, соответствует всем международным стандартам: местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. И за открытием наследства нужно прийти именно к нотариусу по последнему месту жительства умершего.
Но и здесь нотариат вводит некую экстерриториальную систему в пределах регионов, чтобы упростить гражданам жизнь. Раньше было разделение на участки. Допустим, миллионный город Волгоград был разделен условно на 30 участков. И с каждого участка люди должны были прийти к конкретному нотариусу. А сейчас можно прийти к любому нотариусу в городе, который является одним нотариальным округом, и открыть наследственное дело, так как все данные открываются в единой информационной базе, созданной нотариатом.
Подписывайтесь на основные новости «РГ» в Telegram telegram.me/rgrunewsРосреестр
2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.
Подробнее об изменениях в законодательстве расскажет заместитель начальника отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан – Людмила Кулагина.
Новая интерпретация статей не оставляет сомнений, что теперь все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Однако у заявителей все же возникают вопросы, связанные с применением вступивших в силу норм законодательства. Попробуем разобраться.
Договор дарения доли в праве общей долевой собственности заключен в мае 2016 года, однако документы на государственную регистрацию прав на основании данного договора представлены после 02.06.2016. Подлежит ли указанный договор нотариальному удостоверению.
Закон о внесении изменений вступил в силу 02.06.2016 и соответственно требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений. К договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до указанной даты. Сделки, для которых обязательная нотариальная форма ранее не требовалась и заключенные до 02.06.2016 в простой письменной форме, являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав.
Объект недвижимости принадлежит супругам на праве общей совместной собственности. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по продаже данного объекта.
Действующее законодательство разграничивает общую собственность на общую долевую и общую совместную. Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Исходя из изложенного, обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено.
Одним из наболевших вопросов является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности отчуждателя.
Указанный вопрос возникал также и при прежней редакции статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой, обязательному нотариальному удостоверению подлежали сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Трактовка статьи 24 Закона о регистрации до 02.06.2016 вызывала сомнения по применению указанных положений в силу того, что с одной стороны предметом договора являлась доля в праве, однако с другой стороны объект в общей долевой собственности не находился.
На сегодняшний день позиция Управления по вышеуказанному вопросу следующая. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.
Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам.
Учитывая изложенное, положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности, не применяются.
Производным вопросом из описанной выше ситуации можно также назвать вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров по отчуждению целого объекта недвижимого имущества из единоличной собственности в долевую.
В указанной ситуации так же нотариального удостоверения таких договоров не требуется, поскольку право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке.
Еще одно нововведение, установленное законом о внесении изменений, касается имущественных прав несовершеннолетних граждан. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.
Пресс-служба
Россиянам разрешили регистрировать сделки с недвижимостью без участия нотариуса
- Главная
- Новости
- Россиянам разрешили регистрировать сделки с недвижимостью без участия нотариуса
Нотариусы больше не нужны при совершении сделки с недвижимостью
Причиной отказа от нотариальной сделки является то, что зачастую дольщик имеет своих родственников, наследодателя, которым не к чему подтверждать свое право при совершении сделки, так как они автоматически являются совладельцами недвижимости. Таким образом отменяется обязательство подтверждать нотариально сделку через традиционный способ.
Однако, вместе с этим у законодательства появились нововведения. Так, при заключении сделки в долевом строительстве, договор ДДУ подписывается не только прямыми участникам сделки, но и всеми долевыми участниками, к которым относятся супруги, дети и прочие. Вместе с этим на детей до 14 лет подписи не предусмотрено, а в возрасте от 14 до 18 лет, наличие подписи ребенка необходимо.В каких случаях нет необходимости участия нотариуса
Однако, если все-таки, одна из сторон отказалась от участия в сделке или не желает поставить подпись, то все действия совершаются нотариально. Кроме этого, не обязательным является нотариальное оформление сделки в следующих ситуациях:- Если имущество приобретается как паевой взнос или является предметом паевого инвестиционного фонда.
- Происходит отчуждение земельных долей.
- Происходит отчуждение прав долей по недвижимости, если эти принципы согласуются с законом «О столице в РФ».
Нотариусы и мошенничество при покупке квартир
Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.
Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».
Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?
Денис, Москва
Денис, заявление нотариальной палаты не лишено смысла, но в такой форме кажется мне опасным. Некоторые формулировки и общий посыл могут ввести в заблуждение покупателей. Давайте разберемся с этой схемой, полномочиями нотариуса и тем, как он может защитить покупателя квартиры.
Екатерина Мирошкина
экономист
В чём суть мошеннической схемы, которую описали нотариусы
Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.
Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.
Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.
Может ли нотариус защитить покупателя в сделках купли-продажи недвижимости?
Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.
У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.
То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом.
ст. 47.1 закона о нотариате о запросах в реестр недвижимости
В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.
Давайте разберемся с дееспособностью.
Что такое дееспособность?
Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться.
ст. 21 ГК о дееспособности граждан
По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.
А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.
Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки.
ст. 30 ГК об ограничении дееспособности
Сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку.
ст. 177 ГК о недействительности сделки
Неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной?
К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.
Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.
Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя
Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон.
Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки.
И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть.
Определение ВС от 04.08.15 № 78-КГ15-19
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.04.16 № 33-86/2016
Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание
После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей.
Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.
Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.
Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус.
Определение ВС от 05.04.16 № 60-КГ16-1
Бывший владелец забрал свою квартиру у соседа
Государство выделило воспитаннику детского дома квартиру. Он решил ее приватизировать и для этого выдал соседу генеральную доверенность. Документы оформили у нотариуса, который подтвердил, что всё честно, добровольно и по закону.
А сосед взял и переоформил квартиру на себя. Когда подключился суд, выяснилось, что у бывшего собственника есть психическое расстройство. То есть он дееспособный, но иногда может не понимать, что делает.
Ссылки на нотариуса не помогли. Квартиру вернули прежнему владельцу.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.12.16 № 33-24788/2016
Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру
Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки.
Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения.
Сделку отменили.
Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.17 № 33-18259/2017
Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.
Запомнить
- 🤓 Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
- 😕 Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
- 😎 Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
- 😑 Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
- 😜 Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
- 🤔 Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.
Как покупателю защитить себя от мошенников, родственников и наследников продавца?
Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.
Дееспособность продавца в целом и на момент сделки может подтвердить только экспертиза. И если есть сомнения, лучше попросить документы, которые подтвердят, что всё в порядке. Если продавец или его представитель откажутся, это повод насторожиться. Особенно если квартиру продают пожилые люди, наследники, недавно разведенные, асоциальные личности или по доверенности.
Ну и что? 01.02.17Доверенность на продажу квартиры можно проверить в интернете
Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.
А еще надежнее оформить титульное страхование.
Зачем нотариусы вводят нас в заблуждение?
Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.
