Договор мены жилыми помещениями: содержание, форма. Мена жилых помещений

Содержание

содержание, форма. Мена жилых помещений

#РосреестрКалининград#регистрация

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Стороной договора мены могут выступать любые субъекты гражданских прав и обязанностей: граждане, юридические лица, публично-правовые образования. В качестве стороны по договору мены может выступать государство (Российская Федерация и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обмена имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не закрепленного за юридическими лицами. Государственные и муниципальные унитарные предприятия, и учреждения могут выступать участниками договора мены при том условии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности.

Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимого имущества требуется согласие собственника такого имущества. Что касается учреждения, то оно не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может быть обменено последним на другое имущество по своему усмотрению (ст. 298 ГК). Следовательно, объект, находящийся в частной собственности, может быть обменен на объект, находящийся в государственной (федеральной или субъекта Федерации), а также муниципальной собственности.

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена — это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации.

Права и обязанности сторон по договору мены определяются тем, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п.

2 ст. 567 ГК РФ). Каждая сторона обязана передать и одновременно принять товар в срок и в порядке, обусловленные договором.

Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору мены недвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.



Обмен и мена жилыми помещениями

Мена жилых помещений — это добровольный обмен одной стороны с другой определенными вещей которые являются равноценными по стоимости, если другое не вытекает из условий договора (Это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены. Мена может быть равноценной, если стоимости обмениваемых объектов недвижимости признаются одинаковыми (часто за стоимость принимают стоимость по оценке БТИ), или неравноценной, если их стоимости различны. В последнем случае сделка по мене недвижимости происходит с доплатой разницы) .

Договор мены — по законодательству является самостоятельным гражданско-правовым актом и подобен к договору купли-продажи. Отличительной чертой от договора купли-продажи является то, что в договор мены подразумевает передачу конкретного товара не за деньги, как в договоре купли-продажи, а в обмен на другой товар. Право собственности на на приобретенную недвижимость к сторонам переходит после процедуры государственной регистрации, а не после заключения договора мены. Жилые помещения которые подлежат обмену, согласно договора, должны быть равными по стоимости если другого не предусматривает сам договор. Все расходы на прием-передачу товара осуществляются сторонами в зависимости от условий договора. Если в договоре мены товары или жилые помещения не являются равноправными в цене, то сторона которая принимает более дорогостоящий товар обязана оплатить разницу которая так же указывается в договоре.

Обмен жилыми помещениями — это обоюдная сделка между нанимателями жилых помещений которые занимают их согласно договору социального найма и с согласия наймодателей предоставивших эти помещения и предусматривающая обмен жилыми помещениями в результате которого с нанимателями заключается новый договор социального найма по новому месту вселения. Говоря простым языком, наниматель снимающий жилое помещение согласно договору найма может осуществить обмен снимаемого помещение на жилое помещение предоставленное другой стороне по такому же договору социального найма.

Предметом такого обмена могут стать лишь отдельные комнаты и квартиры которые сдаются по договору социального найма. Любые действия связанные с обменом помещений в которых проживают не дееспособные члены семьи или малолетние дети, могут осуществляться лишь по согласию и с разрешения органов опеки.

Существующие отличия обмена и мены жилых помещений представляются в следующем:

 Все действия указанные в договоре обмена жилого помещения которое предоставляется по договору социального найма производится согласно Жилищного кодекса, все правила договора мены прописаны в Гражданском кодексе.

 Заключить договор мены могут лишь владельцы жилых помещений, в то время как, договор обмена может осуществляться между нанимателями жилых помещений согласно договору социального найма.

 Договор мены предусматривает переход прав собственности от одного лица другому в то время как договор обмена предусматривает переход прав пользования от одного нанимателя другому.

Следовательно из вышесказанного, договор мены и договор обмена два разных вида договоров имеющих разные условия и законодательную базу.

Договор мены квартир | Образец — бланк — форма

По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).

Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора — жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.

Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.

Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.

§ 3 Мена жилых помещений. Жилищное право

§ 3

Мена жилых помещений

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т. п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае — на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на специфическое имущество — деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется в большинстве своем по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т. п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается лишь общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и в г. Екатеринбурге.

На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений ГК РФ. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.

Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился с требованием к акционерному обществу «Огни Арбата», Департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир и при этом сослался на следующие обстоятельства.

В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын — Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.

В декабре 1992 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова П., который в число собственников включен не был.

Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО «Огни Арбата», а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д. , Ж., А, квартира перешла в собственность Ж.

Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.

Решением Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы признаны недействительными:

— договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в порядке приватизации;

— свидетельство о его праве собственности на жилище;

— договор купли-продажи квартиры — с указанием о возврате сторон в первоначальное положение;

— договор мены квартир — с приведением сторон в первоначальное положение.

Тем же решением Ж. вместе с проживающим с ней ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.

Определением Судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче квартиры в собственность Борисову В. , свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и ущемлением прав недееспособного Борисова И.

В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.

Согласно ранее действовавшей ст. 48 ГК РСФСР по недействительной сделке, совершенной с нарушением закона, каждая сторона должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положение, не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.

На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал ее по договору мены в собственность другим лицам — А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д., А. и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.

По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.

Выселяя Ж. без предоставления другого жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.

Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира — собственность не только Ж., но и ее родственников. Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.

Как указывает Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству «Контакт». Это агентство к участию в деле не привлекалось.

В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж.

Президиум Московского городского суда отменил решение Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в остальном решение суда оставил без изменения[356].

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Как правильно оформить обмен квартирами — Юридическая консультация

Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).

К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.

При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;

вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.

В договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.

Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).

Документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на жилые помещения:

заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;

свидетельства о правах собственности на обмениваемые жилые помещения, выданные до 15 июля 2016 г., либо выписки из ЕГРН (до 1 января 2017 г. — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию прав на недвижимость;

договор мены жилых помещений;

нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;

согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Для того чтобы  мама стала единоличным собственником новой квартиры, вы можете оформить договор дарения на принадлежащую вам долю в праве общей долевой собственности через нотариуса.

 

Существенные условия договора мены \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Существенные условия договора мены (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Существенные условия договора мены Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 567 «Договор мены» ГК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 567 ГК РФ и установив, что в 1999 году между сторонами была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора мены жилыми помещениями с доплатой, сторонами был осуществлен ряд последовательных действий, направленных на достижение цели по исполнению договоренности об обмене жилыми помещениями, фактически мена жилыми помещениями между сторонами была произведена, с 1999 года семья ответчиков проживает и осуществляет обязанности собственников по однокомнатной квартире, а семья истцов с 2001 года владеет трехкомнатной квартирой, апелляционный суд удовлетворил встречный иск о признании состоявшейся сделки по обмену жилыми помещениями и прекращении права собственности у ответчика, отказав в расторжении договора безвозмездного пользования жилым помещением и выселении, поскольку несоблюдение письменной формы договора не влечет недействительность такого договора, при этом исходя из того, что характер возникших между сторонами правоотношений отвечает природе договора мены. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 567 «Договор мены» ГК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 567 ГК РФ и установив, что по условиям договора мены стороны договорились об обмене конкретного вида товарами равной стоимости, определили условия его передачи, сроки исполнения обязательств; договор мены подписан сторонами, подписи сторон не оспорены, действующее законодательство не содержит требований о подписании каждой страницы договора его сторонами; следовательно, оспариваемый договор мены содержит все существенные условия, поскольку оговорено встречное предоставление и взаимная передача товаров в собственность каждой из сторон договора, апелляционный суд отказал в признании недействительным и незаключенным договора мены и взыскал стоимость переданного товара, принимая во внимание, что на момент подписания договора истец поставил в адрес ответчиков рельсошпальную решетку, болты и накладки, к указанному товару претензий у ответчиков не возникло как по качеству, так и по количеству; однако обязательства по договору мены ответчиками не исполнены, от подписания акта приема-передачи имущества они уклоняются, несмотря на то, что имущество ими получено и использовано при восстановлении железнодорожного подъездного пути.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Существенные условия договора мены

Обмен и мена

14.03.2005 | Рубрика: Прочее

Договоры обмена и мены — это различные соглашения. Если в сделке участвуют два собственника — это договор мены. Если хотя бы одна из сторон — наниматель, то это договор обмена. Мена регламентируется Гражданским кодексом Республики Беларусь, а договор обмена — в основном Жилищным кодексом.

Договор мены

По договору мены (ст. 538 ГК РБ) каждая из сторон считается продавцом жилого помещения, которое она передает, и покупателем жилища, которое получает. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон).

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, договор должен предусматривать денежную компенсацию.

 

Договор обмена

Договор обмена до недавнего времени выступал только как способ обмена жилья, находящегося в государственном жилищном фонде. Такое соглашение порождает только изменение договора найма жилья — перемену лиц в обязательстве. Эту форму сделки можно считать устаревшей в связи с увеличением числа собственников жилых помещений.

Основанием для вселения в квартиру по договору обмена является обменный ордер, выдаваемый уполномоченной государственной организацией – администрациями районов (в г. Минске). Обмен возможен только с согласия собственника жилого фонда. Субъектами договора обмена могут выступать граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями по разным обязательственно-правовым основаниям.

В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного жилищного фонда, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих. В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, в соответствии со ст. 76 ЖК РБ, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Участниками договора обмена могут быть члены жилищно-строительных кооперативов (не выплатившие паевые взносы) с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, и разрешения органа местного самоуправления. В уставах кооперативов, как правило, устанавливается необходимость получения согласия на обмен правления кооператива.

Собственники жилых помещений также могут быть участниками договора обмена, однако собственник может быть только одной стороной договора обмена. В тех случаях, когда обе стороны договора являются собственниками, это будет уже договор мены (ст. 538 ГК РФ).

 

Порядок обмена, одной из сторон которого является собственник

Стороны, желающие произвести обмен, подают в исполком заявление об обмене установленного образца. Перед подачей заявление заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения жилья. Заявление от собственника жилого помещения подается от лица всех собственников жилого помещения и должно быть подписано всеми лицами, постоянно проживающими на данной жилой площади, и всеми собственниками. Заявление от нанимателя (или члена ЖСК) должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право проживания на данной жилой площади. К заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие всех временно отсутствующих.

К заявлениям на обмен прилагается ряд документов, удостоверяющих права собственности и владения на обмениваемые жилые помещения, документы, подтверждающие право проживания в данных жилых помещениях, а также различные справки об отсутствии задолженностей, проверке жилищных условий (только нанимателю), разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в одном из обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние дети) и др.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов. Материалы об обмене рассматриваются на заседании исполнительного комитета. Решение оформляется протоколом. Если исполнительный комитет запретил обмен, в протоколе делается мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон.

Если обмен разрешен, оформляется обменный ордер и договор отчуждения жилого помещения у собственника. Договор отчуждения заверяется нотариусом по месту оформления обмена. Право собственности на жилье, получаемое по обмену, возникает в момент регистрации сделки в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения жилого помещения. При этом фактическая передача жилья может возникнуть значительно позже.

На практике договор обмена чаще всего используется в схеме по продаже неприватизированного жилья.

 

Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается

Обмен жилого помещения не допускается, если (ст. 33 ЖК РБ):

— если одной из сторон по сделке предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения, либо о признании его недействительным;

— если в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;

— если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

— если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

— если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

— если обмениваемое жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

— если в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя, вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;

— если на жилое помещение наложен арест или запрет на отчуждение.

Ольга ЗАЯЦ

Соглашение об одновременном обмене 1031 | Home Guides

Когда вы торгуете инвестиционной недвижимостью, такой как сдаваемые в аренду дома, на замену инвестиционной собственности, раздел 1031 налогового кодекса позволяет вам структурировать транзакцию как обмен. Если вы сделаете это, вы сможете избежать уплаты налогов на прирост капитала или амортизационных отчислений. Вместо этого вы переносите свою налоговую базу в новую собственность. Однако, когда вы в конечном итоге обналичите деньги, вам придется заплатить весь прирост капитала и вернуть налоги, которые накапливались.

Соглашения

На самом деле вам не нужно специальное соглашение для осуществления обмена 1031. Однако вам необходимо включить специальный язык в свои договоры купли-продажи. Хотя в налоговом кодексе нет точного набора слов, язык должен четко указывать, что вы собираетесь произвести обмен 1031. Если вы обмениваетесь документами, в вашем соглашении также должно быть указано, как этот процесс будет выполняться.

Одновременный обмен

В настоящем одновременном обмене две стороны садятся за закрывающий стол и буквально обмениваются актами.Когда это происходит, деньги не переходят из рук в руки, и ни одна из сторон не владеет другой собственностью в течение какого-либо периода времени. В какой-то момент вы владеете Свойством A, а другая сторона владеет Свойством B, а в следующий момент у вас есть Свойство B, а у нее — Свойство A. Такие виды обмена на самом деле довольно редки.

Аннулирование

Проблема с одновременным обменом заключается в том, что если вы принимаете деньги или помещаете их на счет условного депонирования, это считается начальной стоимостью выше стоимости обмениваемого имущества и облагается налогом.Если вы получите залог, это будет считаться налогооблагаемой прибылью. Кроме того, если между обменом документами есть задержка, это не будет считаться обменом. Наконец, если вы продадите свою собственность и купите замену у третьего лица, вам нужно будет получить деньги, чтобы передать ему, поэтому технически это не может считаться «одновременным» обменом.

Использование QI

Лучший способ обойти аннулирование — использовать квалифицированного посредника или QI, как если бы вы выполняли отложенный обмен. QI продает недвижимость от вашего имени и получает деньги от продажи.Затем она использует эти доходы для покупки вашей новой собственности. Независимо от того, выполняются ли транзакции в одно и то же время, с разницей в несколько минут, в тот же день или даже в течение нескольких недель друг с другом, поскольку вы не получили деньги, вам не придется платить налоги на сделки.

Ссылки

Писатель Биография

Стив Ландер работает писателем с 1996 года и имеет опыт работы в области финансовых услуг, недвижимости и технологий. Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как «Minnesota Real Estate Journal» и «Minnesota Multi-Housing Association Advocate».»Ландер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Договор об обмене домом и имуществом

Контракт обмена — это контракт, используемый, когда обе стороны имеют что-то, что интересует друг друга, и они решают договориться об обмене. Примером такого рода контрактов может быть обмен домов.

Используя нашу модель договора обмена, имеющую обязательную юридическую силу, вы можете получить свой документ за несколько шагов. После того, как вы заполните его всеми своими данными (для обеих сторон), ваш документ будет сгенерирован.

Что такое договор обмена?

Договор обмена — это договор, по которому одна из сторон отдает одну вещь, чтобы получить другую.

Например, два человека соглашаются передать друг другу домен одной или нескольких вещей. Заключая договор обмена, они получают преимущество по сравнению с куплей-продажей.

В целом договор обмена очень похож на договор купли-продажи. В обоих случаях это соглашение между двумя сторонами, целью которого является обмен товарами для получения прибыли.Основное отличие состоит в том, что в обменном контракте товары обмениваются на товары, а не на деньги.

В зависимости от того, что вы хотите обменять ( обмен дома, , движимое имущество, деньги, права…), мы можем выделить разные модели договоров. Каждый тип контракта будет иметь свои особенности.

Виды договоров обмена: Обмен дома, движимое имущество, права и услуги

Обмен домов

По этому соглашению стороны обменивают право собственности на дом, землю, помещения… на равноценную коммерческую ценность.

Процедура обмена недвижимостью между физическими лицами относительно проста, если в домах нет действующей ипотеки.

Требования к обмену дома
  • Объекты должны иметь эквивалентную стоимость. Если стоимость имущества не идентична, оставшиеся деньги передаются на эквивалент.
  • Контракт должен отражать стоимость имущества. Очень полезно использовать письменные показания, в которых они подтверждают цену товара, который они доставляют.
  • Доставка товара, как правило, символическая, передача ключей в процессе подписания контракта.
  • Передать друг другу документы, относящиеся к собственности на недвижимое имущество, которое каждый передает в этом акте.
  • Если есть ипотека, финансовое учреждение должно будет утвердить новую на имя нового держателя.
  • Квитанции на питьевую воду и электричество аннулированы до даты заключения контракта
  • Подтверждение уплаты налога до даты настоящего соглашения.
  • Сходите к нотариусу, чтобы оформить соответствующий акт в реестре собственности.
  • Ответственность, если недвижимость содержит дефекты конструкции, эстетики и т. Д.

Очень обычный случай при обмене домов следующий: владелец городской земли под строительство передает ее застройщику, чтобы он мог построить ее, в обмен на дома из будущего предложения.

Обмен движимого имущества

Идея этого контракта такая же, как и при обмене домов.Отличие в том, что движимое имущество можно доставить к месту доставки. Во многих случаях бартер не требует регистрации владельца в реестре собственности, если они этого не хотят.

Возможен обмен:

  • Все, что может быть продано (автомобили, животные, мебель, товары торговли, материалы для работы и т. Д.)
  • Также можно обменять одну вещь на услугу или право, если стоимость равна или близка.

Обмен прав и услуг

Возможен обмен вещными или личными правами.Мы говорим о таких вещах, как право пользования, кредитное право, права наследования и т. Д.

Аналогичным образом возможен обмен услугами: сантехник обменивается своими профессиональными услугами с маляром при условии, что услуги эквивалентны.

Если у вас есть вопросы, проконсультируйтесь с нашими опытными юристами по обмену.

бирж по разделу кода 1031

Что такое обратный обмен?

Обратный обмен — это сделка, при которой налогоплательщик обнаружил Замещающую собственность, которую он желает приобрести, но не продал свою Отказанную собственность.При обратном обмене налогоплательщик приобретает Замещающую собственность, «припарковав» ее вместе с жилым помещением до тех пор, пока Выброшенная собственность не будет продана. Это достигается путем создания ООО с одним участником, участником которого является арендатор. ООО и налогоплательщик заключают договор, предусматривающий, что ООО будет владеть имуществом до тех пор, пока Выброшенное имущество не будет продано, а затем обменять его на Замещающее имущество при форвардном обмене.

Пока арендатор владеет Замещающим имуществом, он должен оплатить все расходы и обращаться с имуществом так, как если бы оно принадлежало ему, а не налогоплательщику, а арендатор потребует, чтобы сумма депозита налогоплательщика была достаточной для покрытия страховых взносов, налогов на недвижимость и любых других расходов. права собственности, но налогоплательщик имеет право сдавать недвижимость в аренду или управлять ею.Если налогоплательщик сдает его в аренду, договор аренды может предусматривать для налогоплательщика уплату налогов или покупку страховки, поэтому управление будет проще и будет осуществляться непосредственно за счет налогоплательщика

.

Для того, чтобы LLC приобрела Замещающую собственность в обратном обмене, налогоплательщик должен ссудить LLC средства, необходимые для покупки, потому что у налогоплательщика не будет выручки от продажи Выброшенной собственности. LLC предоставит налогоплательщику вексель, обеспеченный ипотекой или доверительным актом на Замещающую собственность, для документального подтверждения ссуды.Налогоплательщик может закладывать либо Отказанное имущество, либо Замещающее имущество, либо использовать кредитную линию собственного капитала для получения средств, необходимых для покупки. Если налогоплательщик закладывает Замещающую собственность, ипотека будет предоставлена ​​ООО и будет без права регресса, но примечание может быть подписано налогоплательщиком.

Когда Выброшенная собственность продается, налогоплательщик и арендодатель заключают соглашение об обмене, и вырученные средства используются для погашения векселя, чтобы налогоплательщик получил обратно денежные средства, ссуды для покупки.Доля членства в ООО может быть передана налогоплательщику, а не собственность, что позволяет избежать второго налога на передачу.

договоров о бесплатной покупке жилой недвижимости — Word

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это имеющий обязательную силу договор между продавцом и покупателем о передаче прав собственности на недвижимость. В соглашении излагаются условия, такие как цена продажи и любые непредвиденные обстоятельства, ведущие к дате закрытия. Рекомендуется, чтобы продавец потребовал от покупателя внести задаток в размере от 1% до 3% от продажной цены, который не подлежит возврату в случае расторжения договора покупателем.Чаще всего покупатель получает финансирование от местного финансового учреждения.


Договор купли-продажи активов — Используется для покупки ценных активов или собственности компании или физического лица.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Соглашение о покупке бизнеса — Для покупки и продажи бизнеса и всех его активов и обязательств.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Договор купли-продажи коммерческой недвижимости — Для любого типа нежилой недвижимости рекомендуется использовать договор коммерческой купли-продажи.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Договор купли-продажи земли — Для покупки и продажи необработанной земли для коммерческого или жилого использования.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Соглашение о покупке акций — Используется для покупки части или всего предприятия.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Процесс начинается с того, что покупатель делает предложение через договор купли-продажи.В соглашении обычно указывается цена вместе с условиями продажи, и продавец может принять или отклонить предложение. В случае принятия состоится закрытие сделки, при которой средства будут обменены, и покупателю будет представлен акт. Продажа считается завершенной, когда акт подается в диктофон на имя покупателя.

Шаг 1 — Поиск домов для продажи

Согласно профилю покупателей и продавцов жилья за 2017 год, следующие ресурсы являются лучшими для поиска дома на продажу.

  • Интернет — 51% продаж дома покупатель нашел недвижимость в Интернете.Три (3) веб-сайта, на которых можно найти дом, — это Zillow.com, Realtor.com и Trulia.com соответственно.
  • Агент по недвижимости — 30% продаж домов, которые произошли, покупатель нашел недвижимость с помощью лицензированного агента по недвижимости. В США около * 2 миллионов лицензированных агентов (* Источник). В тройку (3) крупнейших брокерских компаний по недвижимости входят Century21, Keller Williams и Sotheby’s International Realty соответственно.
  • Другое — 29% включает друзей и родственников, которые информируют покупателя, видят вывеску двора и читают газету.Когда вы ищете дом, лучше всего всегда держать глаза и уши открытыми.

Шаг 2 — Получите предварительное квалификационное письмо

К сожалению, в мире недвижимости покупатель обнаружит, что гораздо проще попасть в резиденцию и получить частные показы, если у него есть предварительное квалификационное письмо. Это выписка из банка, которая показывает, что покупатель может получить финансирование при своем текущем финансовом положении.

Другими словами, предварительное квалификационное письмо подтверждает, что покупатель может позволить себе недвижимость. В большинстве рыночных условий у покупателя не возникнет проблем с просмотром любого выставленного на продажу дома.

Шаг 3 — Посещение открытых дверей

День открытых дверей — это то, как покупатель «чувствует» рыночные условия в своем районе. Рекомендуется просматривать дома в пределах их ценового диапазона. Как только будет обнаружено представление о том, что ищет покупатель, поиск можно сузить.

Шаг 4 — Планирование частного показа

Это заполняется покупателем или его агентом. С продавцом или его агентом свяжутся, где стороны встретятся в определенное время в резиденции. Обычно продавец и его агент покидают помещение и дают покупателю от 15 до 20 минут, чтобы осмотреть дом.

Если покупателю понравится дом, будет сделано предложение.

Шаг 5 — Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи также действует как письмо-предложение.У продавца будет возможность принять, отклонить или подать встречное предложение. Если продавец соглашается, договор купли-продажи будет подписан, и покупатель должен будет внести свой первоначальный взнос (если таковой имеется).

Шаг 6. Проверьте информацию, раскрываемую продавцом

Если будет достигнуто соглашение, продавец должен будет заполнить и предоставить покупателю формы раскрытия информации. Эти формы будут уведомлять продавца о любых проблемах или ремонте, необходимом в доме, а также о наличии каких-либо опасных веществ в собственности.

Шаг 7 — Осмотрите дом

Независимо от того, что вам говорит продавец, проверьте дом у сертифицированного инспектора в вашем районе. Сертифицированный инспектор будет человеком, который, скорее всего, будет разбираться в проблемах с домами в этом районе и сможет сформулировать любые проблемы в помещениях.

  • Найдите сертифицированного инспектора (epa.gov) — Если резиденция была построена до 1978 года, возможно, стоит провести ее осмотр у специалиста по свинцовым краскам, который скажет вам, есть ли какие-либо проблемы с интерьером. .Основная опасность свинцовой краски заключается в том, что со временем она может расколоться и потрескаться, оставляя порошкообразное вещество, чрезвычайно токсичное, особенно для детей.

Советы по осмотру — Покупателю также лучше всего прогуляться по дому и провести собственный осмотр по телефону:

  • Хождение по дому в поисках трещин в фундаменте;
  • Проверить стропила на предмет дырок (из-за термитов) или общего гниения;
  • Выйти на территорию после дождя; и
  • Обратите внимание на детали потолка и все, что может указывать на прошлые наводнения, утечки или любой необходимый ремонт.

Шаг 8 — Получение финансирования

Если финансирование было условием договора купли-продажи, покупатель должен будет обратиться в местное финансовое учреждение, чтобы подать заявку и получить финансирование для своего дома. Это широко известно как «ипотека», и в зависимости от рыночных условий может потребоваться до 20% в качестве первоначального взноса вместе с другими финансовыми обязательствами.

Оценка — При получении финансирования профессионал, известный как «оценщик», должен будет обосновать цену, которую платит покупатель.Это даст финансовому учреждению, предоставляющему финансирование, комфорт и безопасность, в которых они нуждаются, в случае, если покупатель больше не сможет позволить себе выплату по ипотеке.

После завершения финансирования может быть назначено закрытие.

Шаг 9 — Запланировать и посетить закрытие

Планирование закрытия должно быть выполнено с местной титульной компанией. Титульная компания извлечет документ и проведет поиск по нему и убедится, что право собственности на покупателя юридически осуществимо.Все документы и поверенные будут согласованы с титульной компанией, и после завершения всех проверок будет назначено закрытие.

При закрытии все документы, раскрытие информации и денежные средства будут переданы соответствующим сторонам. Это может показаться простым, но типичное закрытие может длиться от пары до нескольких часов в зависимости от сложности объекта. После завершения закрытия будет составлен акт с именем покупателя.

Шаг 10 — Подайте документ

Документ является юридическим титулом на собственность, в котором указано, кто является владельцем.Обычно это подписывается при закрытии, поскольку в большинстве штатов требуется нотариус, а после этого его можно подать в Реестр сделок в округе, где находится недвижимость.

Налоги на передачу недвижимости — Если существует налог на передачу недвижимости, он обычно уплачивается во время регистрации акта. Если оплата налога на передачу дел должна была быть разделена между покупателем и продавцом, что является обычным явлением, оплата должна была быть произведена при закрытии сделки.

После того, как акт был подан в регистратор округа, продажа завершена.

A раскрытие информации — это заявление или приложение к договору купли-продажи, в котором раскрывается информация об собственности. Раскрытие информации обычно указывается только в том случае, если это требуется местным, государственным или федеральным законодательством.

  • Раскрытие информации о красках на основе свинца — Федеральный закон, который требует от владельца собственности, построенной по схеме до 1978 г., указывать наличие сколов, отслаивания или порчи краски в помещениях. Поскольку частицы краски опасны для здоровья человека, это обязательное раскрытие, которое должно прилагаться к любому соглашению о покупке.
  • Заявление о раскрытии информации о собственности — Требуется в каждом штате, хотя, если штат считается «осторожным покупателем», продавец не несет юридической ответственности за предоставленную информацию.

Приложение обычно прилагается к договору купли-продажи, чтобы подробно описать непредвиденные обстоятельства, указанные в соглашении. Непредвиденные обстоятельства — это условие, которое должно быть выполнено, иначе условия всего соглашения могут быть недействительными. Ниже приведены наиболее распространенные условия, которые упоминаются в договорах купли-продажи.

Покупатель, остерегайтесь , или «caveat emptor», — термин, используемый, когда законы штата не требуют, чтобы продавец упоминал о материальных дефектах собственности. Таким образом, покупатель приобретает недвижимость «как есть».

Следующие штаты считаются покупателем, будьте осторожны : Алабама, Арканзас, Колорадо, Флорида, Индиана, Массачусетс, Миссури, Монтана, Нью-Гэмпшир, Нью-Джерси, Вирджиния, Западная Вирджиния и Вайоминг.

1 — Доступ к шаблону желаемой недвижимости для записи договора купли-продажи

Загружаемые файлы на этой странице действуют как инструмент для документирования покупки недвижимости, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к покупателю после его или ее оплаты продавцу этой собственности.Этот файл можно просмотреть с помощью изображения и / или загрузить с помощью кнопок в области заголовка как файл Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или текст открытого документа (.odt). Примечание. Как Покупатель, так и Продавец должны указать свои инициалы внизу страниц со 2 по 8 в качестве подтверждения точности представленной информации.

2 — Представить договор, продавец, покупатель и соответствующее имущество

Первая статья, «I. Стороны »представляют вступительное слово к настоящему соглашению.Язык был разработан, чтобы установить намерение обеих сторон, поэтому для него потребуется некоторая информация, уникальная для ситуации, записанная там, где это необходимо. Начните с указания месяца, двухзначного календарного дня и двухзначного календарного года, когда эти документы вступят в силу, используя первые две пустые строки в первом утверждении. Теперь обратим внимание на отдельных сторон, заключающих это соглашение: Продавца и Покупателя. Вторая инструкция будет содержать четыре пробела, которые следует использовать для идентификации Покупателя.На пустом месте рядом с надписью «Покупатель» в круглых скобках укажите полное имя организации, которая намеревается приобрести собственность Продавца. Следующие три пустых поля были включены, чтобы мы могли записать «Почтовый адрес», «Город» и «Штат» заявленного Покупателя. Продавец также должен быть определен в этой части Соглашения. Обязательно введите полное имя владельца собственности в пустом поле с надписью «Продавец». Здесь нам также нужно будет предоставить некоторую дополнительную информацию.В следующих трех пробелах введите почтовый адрес, город и штат организации, продающей соответствующую жилую недвижимость. В следующей статье «II. Юридическое описание », мы сосредоточимся на жилой недвижимости, которая будет продана Покупателю. Во-первых, мы должны определить, что это за собственность. Для этого добавлен список флажков. Установите флажок, который лучше всего определяет продаваемую недвижимость. Вы можете установить флажок «Дом на одну семью», «Кондоминиум», «Планируемая застройка квартиры (PUD)», «Дуплекс», «Триплекс», «Фурплекс» или «Другое».Помните, что если вы отметите поле «Другое» как описание этого свойства, вы должны указать определение в пустой строке, прикрепленной к этому выбору. В следующей части этой статьи должно быть пустое место с надписью «Уличный адрес». Укажите в этой строке точное физическое местонахождение соответствующей жилой собственности. Это должно включать номер здания, улицу / дорогу / маршрут и т. Д. Имя, любой применимый номер объекта, район / город / округ, штат и почтовый индекс, по которому можно физически осмотреть и получить доступ к соответствующей собственности.Мы продолжим работу с этим отчетом, указав его «Информация о налоговой посылке» в следующей доступной пустой строке. Эта информация может называться «Идентификатор участка» или «Налоговая карта и номер лота» в зависимости от округа, в котором она расположена. Если эта информация недоступна, обратитесь к регистратору / хранителю документации округа, где находится недвижимость, для ее получения. Любое «Другое описание», связанное с продаваемым помещением, должно быть указано в последней пустой строке в этом разделе. Статья «III.Личное имущество »позволит обеим сторонам определить любую Личную собственность (например, кондиционер), которая будет включена в приобретение официального описания собственности, предоставленного в предыдущем разделе. Введите в пустые строки этого раздела любой тип личной собственности, которая будет продаваться вместе с жилой недвижимостью.

3 — Определите основные условия покупки недвижимости

Теперь мы должны определить условия этого соглашения, которые позволят покупателю приобрести определенную недвижимость у продавца.Заранее убедитесь, что предоставлены точные данные о дате вступления в силу, личности покупателя и продавца, а также документальное описание объекта недвижимости. Если да, то найдите четвертую статью (помеченную «IV. Задаток»). Используйте первое пустое место, представленное здесь, для записи суммы в долларах, которую Покупатель должен предоставить Продавцу для заключения настоящего Соглашения. Во втором пустом поле в этом разделе будет указана последняя календарная дата, когда Покупатель может отправить Задаток Продавцу до нарушения этого условия.Укажите месяц и календарный день, состоящий из двух цифр, на пустом месте после фразы «… На рассмотрение», а затем укажите год, состоящий из двух цифр, на пустом месте после «20». Этот отчет должен продолжаться записью времени суток, когда этот платеж должен быть представлен на двух следующих пробелах, и отметкой флажка «AM» или «PM», чтобы указать соответствующий суффикс этого времени. В некоторых штатах задаток, необходимый для заключения настоящего соглашения, должен быть помещен в траст или условное депонирование. Если да, то отметьте первый флажок после слов «Принимаются любые задатки…». Если нет, то отметьте флажок перед словами, выделенными жирным шрифтом «Нет.«Затем мы займемся фактической покупкой этой собственности. Найдите пятую статью («V. Цена и условия покупки»). В первом операторе поставлено два пробела. Оба потребуют полной суммы покупки, необходимой для собственности. Начните с того, что укажите, сколько Продавец должен получить от Покупателя, чтобы освободить право собственности на недвижимость, численно на первом пустом месте после Знака доллара. Затем запишите эту сумму на пустом месте в круглых скобках перед словом «Доллары». Это утверждение потребует от вас выбора одного из пунктов флажка под ним, чтобы заполнить его.Если Покупатель отправит наличный платеж для покупки жилой недвижимости у продавца, отметьте первое заявление в поле флажка. Это заявление также потребует от вас указать последнюю календарную дату и время, когда этот платеж должен быть произведен, чтобы его можно было рассматривать в соответствии с Соглашением о покупке. Поместите эту информацию в пустые поля в поле «All Cash Offer». Если Покупатель должен получить Финансирование для покупки соответствующей Жилой собственности, установите флажок «Банковское финансирование.Этот выбор потребует от вас указать тип финансирования, которое покупатель должен получить, установив флажок, соответствующий пункту списка «Обычный заем», «Заем FHA (приложить обязательные дополнения)», «Заем VA (приложить обязательное дополнение)» или «Другой.» Если было выбрано «Другое», укажите вариант финансирования, который приобретает покупатель, в предоставленной пустой строке. Если покупатель должен получить финансирование, найдите в этом списке пункт «C». Запишите дату платежа, названную Продавцом, когда он или она должны получить Письмо, подтверждающее, что кредит Покупателя и способность получить Финансирование являются прочными в отведенном для этого месте.Вам также необходимо будет установить флажок «Есть», если это финансирование зависит от способности Покупателя продать отдельную собственность, или «Нет», если такие непредвиденные обстоятельства не применяются.

Пункт «D» продолжит эту тему, потребовав определения количества дней, в течение которых Продавец из указанного выше Срока исполнения рекомендательного письма расторгнет настоящее соглашение путем направления Уведомления в письменной форме. Покупатель должен получить такое Уведомление в течение указанного здесь количества дней после того, как Покупатель не предоставил письменную справку о сроке оплаты в Пункте C.Если Продавец предоставляет Финансирование, необходимое Покупателю для покупки этого недвижимого имущества, отметьте флажок «Финансирование продавца». Здесь нужно будет предоставить информацию по нескольким пунктам. Укажите «Сумму займа» для позиции «A», «Авансовый платеж», который Покупатель должен предоставить для позиции «B», годовую «процентную ставку», которую Продавец применит к позиции «C», «Количество месяцев» или Ожидается, что «Годы» этого Финансирования продлятся до позиции «D» и календарной даты, когда Покупатель должен предоставить подтверждение своей платежеспособности, в первых двух пустых строках в позиции «E» и последней календарной дате Продавца. может подтвердить это доказательство до двух последних пробелов в пункте «E.”

4 — Запишите любую собственность, которую покупатель должен продать для завершения этой покупки

В некоторых случаях способность покупателя выполнить перечисленные здесь условия будет зависеть от того, продает ли он собственность, которой он владеет. Это непредвиденное обстоятельство необходимо будет определить в «VI. Продажа другого имущества ». Если такого имущества нет или деятельность Покупателя не будет зависеть от такого события, отметьте галочкой заявление «Не будет зависеть от продажи другой собственности.«Если Покупатель будет зависеть от продажи его или ее собственности для выполнения данного соглашения, тогда отметьте галочкой заявление« Будет произведено при продаже другой собственности », затем введите почтовый адрес, город и штат собственности покупателя на первые три пробела. Количество «дней с даты вступления в силу», отведенное покупателю (для достижения этой цели), должно быть записано на последнем пустом месте в этом заявлении.

5 — Обсудите факторы, имеющие отношение к закрытию этой покупки

Следующая статья («VII.Затраты на закрытие ») будет определено, кто будет нести ответственность за покрытие расходов, связанных с закрытием продажи жилой недвижимости (например, налоги, сборы округа и т. Д.). Для этого мы отметим один из трех флажков («Покупатель», «Продавец» и «Обе стороны»), представленных в заявлении в этом разделе. Отметьте один из этих флажков, чтобы указать, кто будет нести ответственность за оплату стоимости закрытия этой покупки. Например, если и Покупатель, и Продавец согласились участвовать в покрытии Затрат на закрытие, установите флажок «Обе стороны.Календарная дата и время дня, когда эта продажа жилой недвижимости должна быть завершена, будут указаны в статье «IX. Закрытие. » Задокументируйте месяц и двузначный календарный день этого закрытия в первой пустой строке, двузначный календарный год закрытия во втором пустом поле, а затем время дня для этого закрытия в следующих двух пустых местах. Вы должны указать, является ли это «AM» или «PM», установив либо первый флажок, либо второй флажок (соответственно).

6 — Предоставьте дополнительные факты, влияющие на закрытие, если требуется

Остальная часть этого документа будет посвящена предоставлению большого количества информации относительно условий этого соглашения.Настоятельно рекомендуется предоставить обеим сторонам достаточно времени для ответственного изучения этой информации. Некоторые из этих статей также потребуют внимания. Первый из которых «X. Обследование », которое дает Покупателю право получить Обследование собственности до Даты закрытия. Первое пустое место в этом разделе будет определять последний день, когда это будет разрешено, путем запроса, за сколько дней до закрытия такое действие должно быть выполнено, прежде чем оно больше не будет разрешено. Таким образом, если продавец не разрешает проведение опроса, когда до закрытия осталось три дня, введите число «3.«Если Покупатель ожидает, что Продавец исправит какие-либо дефекты за определенное количество дней до Закрытия, во второй пустой строке укажите, сколько дней до Закрытия, когда все такие средства защиты должны быть затронуты Продавцом. У нас будет аналогичная задача в «XII. Заголовок.» Начните с записи количества дней, в течение которых покупатель после получения отчета о поиске заголовка возражает (в письменной форме) по вопросам, которые он или она считает неприемлемыми, в первой пустой строке. Затем во втором пустом поле введите количество дней с даты получения возражений покупателя, которые Продавец имеет право адресовать, и устранять проблемы, указанные в отчете о поиске заголовка.В «XIII. Состояние собственности », мы должны определить последнюю календарную дату, когда Покупатель может направить специалиста для осмотра помещения. Сообщите календарную дату и время, когда все такие инспекции, инициированные покупателем, должны быть завершены, и пустые строки, указанные в абзаце, начинающемся со слов «Следовательно, покупатель будет иметь право…», больше не будут разрешены. Затем задокументируйте календарную дату и время. дня, когда Покупатель должен представить все отчеты об осмотре имущества, содержащие проблемы, которые Продавец должен исправить до того, как закрытие может быть завершено до пустых мест в абзаце заявления, начинающемся со слов «После того, как все проверки будут завершены…». Наконец, в этой области потребуется количество «Рабочих дней» после получения Продавцом такого отчета, которое позволит соглашению исправить любые проблемы, возникшие у Покупателя, которые были выявлены в отчете о проверке.Если приемлемое решение не будет принято в течение этого периода времени, настоящее Соглашение о покупке будет автоматически расторгнуто, и задаток, уплаченный Покупателем, должен быть ему возвращен (полностью).

Статья «XV Оценка» требует определения обязательств Покупателя при оценке жилой собственности. Если согласованная цена покупки не будет зависеть от оценочной стоимости недвижимости, отметьте первый флажок.

Если оценка показывает, что недвижимость нуждается в «ремонте по требованию кредитора» или стоимость недвижимости меньше оценочной стоимости, то отметьте второй флажок и запишите количество рабочих дней, которое позволит провести повторные переговоры по данному контракту на пустое место перед словами «Рабочие дни.«Если переговоры невозможны, содержание этих документов будет прекращено и станет недействительным.

Теперь найдите статью «XVI. Закрытие ». Задокументируйте окончательную календарную дату, когда эта Продажа должна быть успешно зарегистрирована, используя два пробела между термином «… записывать» и словами «… или ранее по взаимному соглашению (« Закрытие »). Если настоящее Соглашение расторгается из-за его собственных условий или отсутствия на работе, запишите количество дней с даты расторжения, когда задаток, представленный Покупателем, должен быть возвращен Покупателю.Государство, в котором находится Жилая недвижимость, и настоящее Соглашение должно быть исполнено, должно быть указано на пустом месте в разделе «XXIV. Применимое право ».

В этом документе также будет указана конкретная дата истечения срока его действия. Найдите «XXVIII. Срок действия предложения », затем используйте пустые строки, представленные здесь, чтобы указать окончательную календарную дату и время, когда это соглашение должно быть подписано или считаться недействительным. Если Продавец не подписал эти документы к календарной дате, указанной здесь, все заданные деньги должны быть возвращены Покупателю, и эти условия будут считаться отмененными Продавцом.Во многих случаях необходимо будет раскрыть информацию. Любые Раскрытия, сопровождающие заполненные документы, должны быть надлежащим образом задокументированы. В статью «XXXI. Раскрытие информации », чтобы мы могли указать статус таких вложений. Если сопровождающих Раскрывающих не будет, отметьте первый флажок («Нет прикрепленных дополнений или раскрытий…»). Если прилагаются дополнения / раскрытия информации, отметьте второй флажок и просмотрите список под ним. Для этого выбора добавлены четыре дополнительных флажка.Отметьте поле «Форма раскрытия сведений о красках на основе свинца», если будет прилагаться раскрытие сведений о красках на основе свинца. Если есть дополнительные приложения, укажите заголовок каждого из них в отдельной строке и установите флажок, соответствующий этой строке. Если существуют какие-либо «Дополнительные положения и условия», которые будут применяться к Соглашению о покупке, определенному в этих документах, но не задокументированы в его содержании, то укажите эту информацию в пустых строках в тридцать второй статье («XXXII. Дополнительные условия »).Если требуется больше места, вы можете продолжить работу с вложением, указанным в статье «Раскрытие информации по статье XXXI».

7 — Настоящее Соглашение может быть заключено только путем подписания сторон

Эта документация может быть оформлена, а ее условия вступают в силу только посредством датированной подписи Покупателя, Продавца и Агента. Эта задача будет решена в «XXXIV. Подпись.» Этому разделу могут соответствовать только Продавец собственности, Покупатель собственности и Агент, осуществляющий их транзакцию.

Зона подписи Продавца будет первой доступной. Предоставлено достаточно места, чтобы два Продавца могли подписать и поставить дату в этом документе, однако, если их больше, обязательно добавьте больше строк или приложите заголовок с необходимыми подписями. Каждый продавец должен записать календарную дату подписания, подписать свое имя и напечатать свое имя, используя строки, обозначенные «Дата», «Подпись продавца» и «Имя для печати». Область после этого зарезервирована для подписи покупателя.Покупатель должен указать дату подписи в строке «Дата», затем подписать строку «Подпись покупателя» и напечатать свое имя в строке «Печатать имя» под своей подписью. Если имеется более двух Покупателей, убедитесь, что их подписи предоставлены либо с помощью программы редактирования для добавления дополнительных строк, либо путем предоставления четко обозначенного приложения с необходимыми подписями. Последняя область будет принимать Календарь «Дата» подписания, «Подпись агента» и напечатанное имя агента.Пустых строк будет достаточно для двух агентов, чтобы предоставить эти предметы. Если агентов более двух, то к данному документу должно быть приложено приложение с этими дополнительными подписями.

Если покупатель или продавец не нарушает или не выполняет условия договора купли-продажи, он не может быть отменен, если покупатель и продавец не договорятся. Большинство договоров купли-продажи отменяются по следующим причинам:

  • Неуплата депозита
  • Дефекты материала (обнаружены при осмотре здания)
  • Аннулирование в период непредвиденных обстоятельств
  • Неполучение финансирования
  • Взаимное соглашение

Если расторжение соглашения согласовано между покупателем и продавцом, большинство агентов по недвижимости потребуют от обоих подписать письмо о расторжении контракта, прежде чем высвободить любые депонированные средства.

Строительство

1031 Обмен — Каковы правила и стоимость?

Содержание:

Почему сложно улучшить или построить в рамках 1031?
Construction 1031 Exchanges Step-by-Step
Общие вопросы
Как мне настроить EAT?
Правило 180 дней для строительной биржи
«Обратная» строительная биржа
Что происходит, когда строительная биржа терпит неудачу?

Почему сложно улучшить или построить в пределах 1031?

«Обмен на строительство 1031» (также называемый «сбор на заказ» или «обмен на улучшения») технически не является другим видом обмена.Фактически, IRS прямо запрещает использовать 1031 выручку для прямой оплаты ремонта, технического обслуживания или нового строительства.

Однако со временем умные инвесторы придумали, как улучшить заменяемую недвижимость, не нарушая правила. В конце концов, IRS признало эти стратегии и теперь предлагает рекомендации по их безопасному выполнению.

Вот краткая версия:

Если вы хотите построить или улучшить заменяемую недвижимость, она должна быть приобретена и временно удерживаться холдинговой компанией, известной как Владелец собственности на обмен на жилье (EAT) .Работа EAT состоит в том, чтобы захватить собственность для вас и дать время для улучшений, прежде чем вы официально получите право собственности.

EAT остается в собственности в течение периода строительства. Когда это закончится, вы можете произвести стандартный обмен на недавно улучшенную собственность. Но легче сказать, чем сделать.

(Стратегия строительного обмена аналогична обратному обмену «обмен позже» , если вы когда-нибудь имели дело с этим.)

Строительство 1031 биржа: Пошаговая инструкция

Мы разделили процесс обмена конструкциями на эти шесть этапов.

Тем не менее, наш многолетний опыт говорит нам, что каждая строительная биржа будет ощущаться и выглядеть уникальной . У каждой сделки есть свои особенности и проблемы.

  1. Свяжитесь с нашим офисом
    Расскажите нам о новой собственности, которую вы хотите построить / улучшить в рамках обмена 1031.
  2. Получить договор с правом переуступки
    Вы и продавец замещающей собственности заключаете договор купли-продажи замещающей собственности.Убедитесь, что PSA назначается.
  3. Переуступить договор купли-продажи третьей стороне LLC.
    Эта LLC известна как «Правообладатель жилья по обмену» или «EAT». Поможем настроить EAT. Вы организуете финансирование, чтобы EAT могла выкупить недвижимость.
  4. Произошло закрытие
    Право собственности на заменяющее имущество переходит к EAT.
  5. EAT называет вас «менеджером по строительству»
    Вы наблюдаете за улучшениями (работа с подрядчиками, проверка работ, сбор счетов-фактур и т. Д.).Средства на строительство списываются по вашему желанию с биржевого счета. EAT производит платежи.
  6. EAT передает вам право собственности
    После завершения строительства или окончания 180-дневного периода обмена, в зависимости от того, что наступит раньше, EAT передает вам право собственности. Обмен завершен.

Важные советы и напоминания
    • Вы могли услышать обмен строительными работами, называемый «обмен на улучшение» или «обмен строительства на костюм».
    • В Ред., Proc. 2000-36, IRS изложил процедуры для безопасного выполнения строительства 1031 обмена.
    • Вы должны торговать равным или более высоким капиталом и чистой продажной ценой, чтобы иметь полностью отсроченный от налогов обмен.
    • Строительство на заменяемом имуществе должно соответствовать строительным положениям, изложенным в договоре купли-продажи.
    • Вы можете использовать подрядчика по вашему выбору — при условии, что подрядчик не является «дисквалифицированным» лицом в соответствии с правилами.
    • Улучшения должны быть частью постоянной конструкции. Если подрядчик поставляет строительные материалы на заменяющую собственность, это само по себе не квалифицируется как улучшенная недвижимость, пока она не станет частью постоянной конструкции.

Общие вопросы по строительным биржам

Уважаемый 1031x.com,
У меня два вопроса:
1) Как мы учитываем улучшения в собственности? Что включено / исключено? Какие записи нам нужны.
2) Если мы решим жить в собственности в течение двух лет, мы понимаем, что вам нужно быть там только половину в год. Это правильно?

Наш ответ:
Улучшения делятся на две категории:

  1. Ремонт
  2. Капитальный ремонт.

Ремонт незначительный и представляет собой вычитаемые расходы по операционной инвестиционной собственности в том году, в котором они были произведены. Капитальные улучшения являются более крупными и не вычитаются в течение года; вместо этого их стоимость добавляется к вашей налоговой базе.Таким образом, капитальные улучшения увеличивают вашу годовую амортизацию и уменьшают вашу прибыль, если и когда вы продаете. Иногда бывает трудно провести различие между ремонтом и капитальным улучшением.

В ответ на ваш второй вопрос: для того, чтобы иметь право на освобождение от налогов в соответствии с разделом 121 IRC, вы должны проживать и владеть недвижимостью в течение двух лет. У вас может быть только одно основное место жительства одновременно. Обычно ваше основное место жительства — это место, где вы проводите большую часть своих ночевок.Итак, да, если вы проводите не менее 50% своей ночи в основном месте жительства и в противном случае рассматриваете его как основное место жительства, вы будете иметь право на соответствие требованиям согласно 121.

Уважаемый 1031x.com,
Мы продаем наш дом в Калифорнии, который сдавали в аренду последние 6 лет.
Наша чистая прибыль после улучшений за вычетом амортизации составляет 315 000 долларов.
Сейчас мы живем в среднем западном штате и хотим совершить 1031 обмен, купив несколько домов на замену рядом с тем местом, где мы живем.
Можем ли мы сделать строительный обмен?
И потратить часть денег на ремонт этих домов? Или нам нужно обналичить деньги на ремонт? Если мы снимаем наличные, выплачиваем ли мы (правительству) максимальную прибыль?

Наш ответ:
На строительной бирже 1031 мы создали холдинговую компанию. Эта холдинговая компания получает право собственности на заменяющую собственность и выдает проверки на предмет улучшения по вашему указанию. После использования всей выручки от обмена право собственности передается клиенту, завершая обмен.

Для большинства клиентов с относительно небольшими сделками (менее 1 000 000 долларов США) обмен строительства может оказаться слишком дорогим или сложным. Клиент с недвижимостью с низким или нулевым долгом может вместо этого взять взаймы деньги (доходы от займа не облагаются налогом) и обмен 1031 одновременно. Такой клиент мог бы высвободить деньги, необходимые для ремонта, без излишних хлопот и затрат.

Как настроить EAT? Как купить заменяющую собственность?

Не знаете, что такое правообладатель обменного жилья (EAT)?

Вы не одиноки.

В самом деле, вы вряд ли услышите или прочитаете эти слова в каком-либо другом контексте. EAT существует только для того, чтобы помочь вам (и нам) ориентироваться на строительной бирже, не нарушая правил IRS. К счастью, EAT намного проще, чем кажется.

EAT являются ООО. У них нет активов, реальной структуры управления и только одна законная функция: покупать и удерживать вашу замененную собственность до тех пор, пока вы не будете готовы получить право собственности.

Мы разбираем это здесь.

  1. Мы открыли EAT
    Наш офис будет работать с правительством вашего штата над созданием нового ООО.Вы не можете быть участником этого ООО (но можете выбрать название). Это ООО — ваша ЕДА.
  2. Вы и EAT заключаете договор владения недвижимостью
    IRS называет это «Соглашением о квалифицированном обмене жилья» (QEAA). QEAA описывает обязательства EAT перед вами (и наоборот) в течение периода удержания.
  3. Вы организуете финансирование для EAT
    Наша LLC приобретет заменяющую собственность, взяв в долг 100 процентов необходимых средств.Мы можем занять средства из любого разрешенного вами источника. (Самый простой и дешевый вариант — занять деньги непосредственно у вас.) Кредитор защищен векселем и доверительным актом на заменяющее имущество. Найти кредитора для обмена строительства может быть сложно. Свяжитесь с нами, если вам нужна помощь в поиске кредитора.
  4. EAT покупает собственность на замену
    Помните, что ваше PSA должно быть передано LLC.
  5. EAT сдает вам недвижимость в аренду
    Наша LLC также сдает вам в аренду новое имущество на период строительства или на 180 дней, в зависимости от того, что закончится раньше.В течение этого времени вы активно управляете модернизацией заменяемого имущества и прямыми платежами подрядчикам через EAT.
  6. Вы завершаете свой 1031x
    Во время продажи оставленной собственности 1031x.com, Inc. выступает в качестве квалифицированного посредника и депонирует выручку от продажи. Когда все будет готово, наша EAT заключает договор о продаже вам новой собственности. Ваша отказанная выручка будет авансовым платежом при закрытии сделки.

Правило 180 дней для строительной биржи

Чтобы придерживаться самых безопасных правил, у вас есть 180 дней, чтобы начать и завершить обмен Construction 1031.

Созданная нами холдинговая компания сдает вам взамен недвижимость в аренду по окончании строительства или на 180 дней, в зависимости от того, что наступит раньше. Поэтому очень важно сразу приступить к улучшениям.

Вместо этого вы можете продлить 180-дневный период обмена с помощью «обратного» строительного обмена, но это следует делать осторожно.

Пожалуйста, поговорите с координатором обмена 1031x.com перед попыткой этого .

С помощью этой опции вы откладываете передачу отчужденной собственности, чтобы дать больше времени для строительства.Вы все еще должны закрыть сделку в течение 180 дней с момента продажи оставленной собственности.

Реальный пример

Взгляните на этот вопрос от предыдущего клиента

Могу ли я продать брошенную собственность примерно за 13 миллионов долларов и использовать полученные средства для покупки новой собственности (включая землю) за 3,5 миллиона долларов?
Тогда использовать оставшиеся 9,5 миллионов долларов для улучшения в рамках действующей биржи 1031?
Я также готов внести депозит или предоплату генеральному подрядчику в размере 9 долларов США.5М в течение 180 дней после продажи отчужденного имущества.

Этот клиент поднял несколько вопросов.

Мы посоветовали клиенту не ожидать отсрочки налогообложения по сделке, как он предлагал. См. Наши рассуждения ниже и, в конце, наше предложение клиенту по созданию налоговой биржи.

  1. Не подобает.
    Усовершенствования, произведенные на заменяющем имуществе после того, как налогоплательщик переходит в собственность, не считаются «подобным имуществом».Клиент будет платить налоги в качестве «выручки», как если бы они были неиспользованной валютной выручкой. [Treas. Рег. 1-.1031 (k) -1 (e)] Чтобы претендовать на включение в обмен, любые улучшения собственности должны произойти до получения права собственности. [Блумингтон Кока-Кола Боттлинг Ко. Против комиссара, 189 F2d 14.]
  2. Нет холдинговой компании (EAT).
    Ред. Proc. 2000–37 гг. Предоставляет «безопасную гавань» для структурирования строительных бирж. Клиент должен использовать холдинговую компанию для покупки и удержания замещающей собственности во время строительства.Клиент не может владеть холдинговой компанией; При этом заказчик мог действовать как руководитель строительства, чтобы осуществлять эффективный контроль над проектом.
  3. 180-дневное правило.
    К этому виду обмена применяются стандартные правила всех 1031 бирж. Следовательно, налогоплательщик должен получить право собственности на заменяющее имущество от холдинговой компании в течение 180 дней после передачи отчужденного имущества. В этом случае, хотя ЗЕМЕЛЬ будет передана налогоплательщику в течение 180 дней, улучшения, которые должны быть построены, не будут завершены в течение 180 дней, а если они не будут завершены в течение 180 дней, незавершенная часть проекта будет рассматриваться как неиспользованная выручка от обмена, даже если эти избыточные средства были авансированы Генеральному подрядчику.

Эта стратегия явно не сработает. Итак, что мы предложили?

  • Вместо того, чтобы продавать оставленную собственность и использовать средства для покупки и строительства, клиенту следует использовать отказанную собственность в качестве дополнительного обеспечения для получения ссуды на строительство на замену собственности.
  • Замещающая собственность будет принадлежать холдинговой компании, не принадлежащей налогоплательщику, во время строительства. (Пункт 2 выше)
  • Когда заменяющая собственность находится в пределах 180 дней после завершения, продайте оставленную собственность.Используйте выручку в размере 13 миллионов долларов для получения строительного кредита.
  • По завершении замены собственности — и в течение 180 дней после продажи отказанной собственности — новая собственность будет передана налогоплательщику холдинговой компанией.

Примечание: Это не было идеальным решением. Может быть, у клиента выстроился покупатель, готовый на отказ от собственности. Клиент столкнулся с дополнительными расходами на финансирование. Он не остается в чистоте в течение 180 дней с момента покупки новой собственности.Тем не менее, это пример творческого решения, которое иногда требуется при строительстве.

Обмен «обратного» улучшения

Помните, что обратный обмен означает, что замещающая собственность закрывается до отказа от собственности. Можно выполнить реверс со строительным элементом или без него, но со строительством сложность возрастает.

Обратный обмен представляет две основные проблемы (одна практическая, другая юридическая).

Во-первых, финансирование может быть затруднено.EAT нужно, чтобы кто-то одолжил ему достаточно денег, чтобы купить недвижимость , а затем заплатить за улучшения . Если вы сначала закроете замену собственности, вы не сможете использовать свои 1031 выручку от продажи в качестве возможной ссуды. Так что деньги должны быть откуда-то еще.

Во-вторых, большинство бирж обратного строительства 1031 с трудом закрываются в течение 180 дней после того, как EAT переходит на замену собственности. Чем дольше ваш обмен продлевается по истечении этого срока, тем меньше ваша сделка понравится IRS.

Что произойдет, если моя строительная замена не удастся?

Это не то, что часто случается с нашими клиентами, однако важно знать, что происходит, когда строительный обмен не удался.

В нашем соглашении о владении недвижимостью говорится, что мы передадим вам собственность, находящуюся в собственности нашего EAT, в конце 180 дней (это может быть иным при обмене на обратное строительство). Нет налоговых штрафов за невыполнение строительного обмена; вы просто получаете замену собственности с ее новыми улучшениями.

Чем мы можем вам помочь?
Нажмите
здесь , чтобы связаться со специалистом по обмену 1031
или позвоните (303) 504-0144 для немедленной помощи

_____________________________________________

Также может понадобиться

1031 обменная стратегия

1031 налоговый калькулятор

Часто задаваемые вопросы

Составные части договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — это обязательное соглашение, обычно между двумя сторонами, о передаче дома или другой собственности.Обе стороны должны обладать правоспособностью для совершения покупки, обмена или иной передачи рассматриваемого недвижимого имущества, и договор основан на юридических соображениях, которые заключаются в том, что обменивается на недвижимость. Почти всегда это определенная сумма денег, но в качестве компенсации также может быть другая собственность или обещание заплатить определенную сумму позже.

Письменная и подписанная

Закон о мошенничестве в общем праве США, который требует, чтобы определенные контракты были заключены в письменной форме, чтобы быть действительными, включает контракты с недвижимостью.Если договор о покупке недвижимости не составлен и не подписан как покупателем, так и продавцом, он не подлежит исполнению. Одного рукопожатия и словесных обязательств недостаточно. Цель состоит в том, чтобы предотвратить мошенничество и избежать ситуаций, когда суд должен верить на слово одной стороне, а не на словах другой. Если этого нет в письменной форме, его не существует.

Компоненты договора купли-продажи

Помимо согласованного вознаграждения, договор купли-продажи недвижимости должен включать в себя следующие пункты:

  • Идентификация сторон
  • Описание объекта недвижимости
  • Существенные детали, права и обязанности по договору
  • Непредвиденные обстоятельства или условия, которые должны быть выполнены до того, как продажа может пройти через
  • Состояние объекта недвижимости
  • Какие приспособления и приборы включены в продажу, а какие исключены
  • Сумма задатка
  • Детализированные затраты на закрытие и кто несет ответственность за их оплату
  • Предполагаемая дата закрытия
  • Подписи каждой стороны
  • Условия владения (при передаче ключей)

Доступны различные шаблоны и формы, позволяющие создать собственный договор купли-продажи, но рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом или агентом по недвижимости.

Непредвиденные обстоятельства

Список непредвиденных обстоятельств может включать непредвиденные обстоятельства ссуды, в которой подробно описывается тип ссуды, которую покупатель намеревается оформить, и которая позволяет им выйти из контракта, если они не могут получить такое финансирование. В случае непредвиденных обстоятельств осмотра покупатель может отказаться от покупки, если его профессиональный инспектор обнаружит серьезные проблемы с домом. В качестве альтернативы покупатель может попросить продавца согласиться с более низкой покупной ценой или произвести определенный ремонт, который будет дорогостоящим для покупателя или будет иметь отношение к здоровью и безопасности.

В некоторых штатах инспекции дома завершаются до заключения окончательного договора купли-продажи, поэтому инспекция не будет считаться непредвиденной.

Также существует вероятность того, что продажа будет зависеть от другой сделки с недвижимостью, которая состоится до этой. Например, покупатель может сказать, что не сможет совершить покупку, пока не продаст свой дом. Ипотечная компания обычно требует, чтобы покупатель прошел оценку, чтобы определить, стоит ли дом того, что покупатель согласился заплатить.

Залог

Когда покупатель подписывает договор, он часто платит небольшую сумму — обычно 1–3% от продажной цены дома — чтобы показать, что он серьезно относится к покупке дома. Деньги хранятся на условном депонировании до закрытия третьей стороной, такой как поверенный продавца по недвижимости или титульная компания. Сумма должна быть указана в контракте, и деньги зачисляются в счет окончательной согласованной цены покупки. Большинство людей применяют его к первоначальному взносу или закрытию.

Затраты на закрытие

Типы затрат на закрытие и сторона, ответственная за них, варьируются от штата к штату, но обычно они составляют 2–5% от покупной цены дома. Сюда входят налоги и сборы, связанные с передачей собственности, такие как регистрация документа и платеж титульной компании, которая проводит исследования, чтобы отследить цепочку владения собственностью, и гарантирует, что ни у кого нет денежных или имущественных претензий на Это. Титульная компания также предлагает страхование титула, защищающее от любых будущих претензий.Комиссионные агентов по недвижимости являются дополнительными расходами при закрытии сделки и обычно составляют около 6% от покупной цены.

Закон о исполнительных договорах на жилую недвижимость

Закон о исполнительных договорах на жилую недвижимость

§ 55.1-3000. Определения

Используется в этой главе, если контекст не требует иного значения:

«Уведомление» означает уведомление, направленное в письменной форме обычной почтой или доставкой вручную, при этом отправитель сохраняет достаточное доказательство направления такого уведомления в форме справка о вручении, подтверждающая такую ​​пересылку по почте или в руки, подготовленная отправителем.

«Опционная оплата» означает сумму, уплаченную покупателем по обязательному договору о жилой недвижимости в обмен на право покупки недвижимости, которая является предметом такого договора, по определенной цене в течение определенного времени.

«Покупатель» означает лицо, которое заключает принудительный договор недвижимости.

«Исполнительный договор жилой недвижимости» означает договор аренды земли в рассрочку, договор аренды с правом владения или договор аренды с выкупом, по которому покупатель приобретает любое право или интерес в недвижимом имуществе, кроме права преимущественного права, и занимает или намеревается занимает собственность в качестве его основного места жительства.

«Продавец» означает лицо, которое продает или предлагает продать недвижимость в соответствии с исполнительным договором о жилой недвижимости.

2019, г. 511, § 55-252.1.

§ 55.1-3001. Исключения

Положения данной главы не применяются к исполнительным договорам жилой недвижимости, если продавцом является:

1. Физическое лицо, недвижимость или юридическое лицо, которое владеет не более чем двумя односемейными жилыми домами в Содружество, если физическое или юридическое лицо не является агентом, аффилированным лицом, дочерней компанией или материнской компанией другого юридического лица, которое владеет как минимум одной дополнительной жилой единицей в Содружестве;

2.Лицензиат недвижимости в соответствии с главой 21 (§ 54.1-2100 и последующие) раздела 54.1; или

3. Банк, сберегательное учреждение, кредитный союз или ипотечный кредитор, имеющий лицензию согласно Разделу 6.2.

2019, г. 511, § 55-252.2.

§ 55.1-3002. Положения, применимые к исполнительным контрактам на жилую недвижимость

A. Несмотря на любые другие положения закона, исполнительный контракт на жилую недвижимость регулируется Законом штата Вирджиния о домовладельцах и квартиросъемщиках (§ 55.1-1200 и след.).

B. Невзирая на любые другие положения закона, следующие положения должны применяться к каждому исполнительному договору о жилом недвижимом имуществе:

1. Покупатель имеет право воспользоваться опционом на покупку недвижимости в любое время до истечения срока действия опциона. , и никакие сборы или штрафы не взимаются с любого покупателя, который воспользуется опционом раньше, чем это предусмотрено контрактом.

2. Если покупатель не выполняет обязательства по уплате арендной платы или другим требованиям по договору аренды, продавец может направить уведомление о таком неисполнении.Если невыполнение обязательств ограничивается исключительно неуплатой арендной платы или других денежных сборов, продавец может расторгнуть договор аренды и восстановить право владения помещениями только в том случае, если просроченное обязательство остается невыполненным более 30 дней после того, как уведомление отправлено покупателю, уведомившему его о (i ) невыплата, (ii) размер просрочки и (iii) намерение продавца прекратить аренду, если невыполнение обязательств своевременно не устранено.

3. Поставщик не может лишаться права на оплату опциона или любую часть такого платежа при условии, однако, что продавец может применить оплату опциона (i) к любым суммам, причитающимся с такого покупателя в соответствии с обязательным контрактом на жилую недвижимость или ( ii) в соответствии с указаниями суда в судебном иске, поданном таким поставщиком в соответствии с § 8.01-364 в суде соответствующей юрисдикции.

4. Если продавец не выполняет свои обязательства, покупатель имеет право подать иск в суд компетентной юрисдикции (i), чтобы запретить дальнейшие нарушения; (ii) для взыскания реальных убытков покупателя; (iii) для конкретного исполнения контракта; (iv) о расторжении; или (v) получить другую справедливую помощь, которую суд сочтет целесообразной в интересах правосудия.

5. Стороне, выигравшей дело в любом судебном разбирательстве в соответствии с настоящей главой в суде компетентной юрисдикции, могут быть присуждены разумные гонорары адвокатов и расходы.

C. Исполнительный договор на жилую недвижимость может быть внесен в земельную книгу в офисе секретаря окружного суда, в котором находится недвижимость.

D. Положения, содержащиеся в этом разделе, не могут быть отменены по контракту.

2019, г. 511, § 55-252.3.

§ 55.1-3003. Совет по жилищному строительству и развитию сообществ; разработка положений о передовой практике для исполнительных контрактов на жилую недвижимость

Совет по жилищному строительству и развитию сообществ должен разработать и разместить на своем веб-сайте положения о передовой практике для исполнительных контрактов на жилую недвижимость.Такие положения о передовой практике должны включать (i) полные имена и текущие почтовые адреса всех сторон контракта; (ii) юридическое описание объекта недвижимости; (iii) срок действия контракта или договора аренды и размер причитающихся периодических платежей или арендной платы; (iv) самая последняя оценка стоимости объекта недвижимости соответствующим оценщиком по налогу на имущество, а также сумма налога на имущество, назначенная на недвижимость в год, предшествующий сделке; (v) заявление, раскрывающее любые залоговые права или обременения в отношении рассматриваемого помещения; (vi) контрактная цена продажи рассматриваемого помещения, которая должна быть указана как точная фиксированная сумма в долларах США; (vii) описание и размер любых сборов или комиссий за услуги, которые могут быть включены в контракт отдельно от цены продажи по контракту; (viii) сумма любого опционного платежа и крайний срок, в течение которого такой опционный платеж должен быть оплачен; (ix) остаточная сумма контрактной цены продажи, которая должна быть уплачена после оплаты опциона; (x) общая сумма, которую покупатель должен заплатить для завершения покупки недвижимости в соответствии с условиями контракта, включая общую сумму опциона, цену продажи контракта и арендные платежи, подлежащие уплате в течение срока контракт; (xi) сумма, которая может быть выплачена за продление опциона, если таковой имеется, и продолжительность любого такого продления; и (xii) нотариально заверенная подпись каждой стороны и дата каждой подписи.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.