в чем суть, что гарантирует покупателю, на что обратить внимание

Федеральный закон по защите прав дольщиков – ФЗ-214 – документ, регламентирующий порядок привлечения денег физических лиц для долевого строительства многоквартирных зданий жилого назначения. Он был принят в 2004 году. Его главная цель – защита интересов будущих владельцев квартир от неправомерных действий застройщика. В 2014 и 2017 годах в документ были внесены изменения и дополнения, необходимость которых была продиктована многолетним опытом долевого сооружения жилья.

Какие юридические задачи решает этот закон?

Основная функция этого нормативного документа – ужесточить требования к застройщику и четко сформулировать имущественные права покупателей-дольщиков. Этот документ определяет права только для тех лиц, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с девелопером или договор уступки права требования по ДДУ с инвестором. Предварительные договоры этот документ не регламентирует.

Краткое содержание закона ФЗ-214

Этот закон – основной нормативный акт, который необходимо изучить перед покупкой строящегося жилья.

Его суть – максимальный учет всех обстоятельств, которые должны быть отображены при составлении ДДУ. Но существует несколько форс-мажорных ситуаций, которые навсегда смогут остановить строительство. Это:

• Приостановление строительных работ из-за возникновения споров с жильцами соседних домов.
• Приостановление строительных работ из-за споров с местными органами власти.
• Банкротство девелопера.

Большинство неприятных ситуаций можно избежать, если при составлении ДДУ соблюдать требования, изложенные в ФЗ-214.

На что нужно обратить внимание при составлении ДДУ:

• Предмет договора с его максимально подробным описанием – размер, этаж, количество комнат.
• Запланированный срок передачи жилого объекта в собственность дольщика. При нарушении сроков, независимо от причин, застройщик обязан уведомить об этом покупателя не позднее, чем за 60 суток до истечения срока сдачи, прописанного в ДДУ. Несоблюдение сроков сдачи объекта влечет за собой уплату неустойки.
• Стоимость и периодичность внесения средств.

Договор регистрируется в Росреестре. Расторгнуть его дольщик может в одностороннем порядке или с помощью судебного решения. Основаниями для расторжения ДДУ могут быть: задержка сдачи объекта на срок, превышающий 60 дней, внесение в проект существенных изменений, наличие признаков прекращения ведения строительных работ. Застройщик, в случае отсутствия судебного разбирательства, обязан в течение 20 суток вернуть средства и выплатить процент за использование финансовых средств. Если же возврат средств производится по решению суда, то сроки сокращаются до 10 суток.

Передача жилья осуществляется в назначенный день. Все дольщики осматривают недвижимость на предмет соответствия проекту и обнаружения дефектов. Если дефекты присутствуют, то дольщик имеет право на один из следующих вариантов возмещения:

• снижение цены ДДУ;
• возмещение средств, которые потребуются на ликвидацию дефекта;
• устранения недочетов самим застройщиком.

Последние изменения в ФЗ-214 и ДДУ, вступившие в силу с 2018 года и актуальные в 2019 году

Для повышения уровня защиты прав потребителей, участвующих в долевом строительстве, были приняты новые поправки в федеральный закон ФЗ-214, которые вступили в действие с 01.07.2018 года:

• Переход средств дольщиков на счета эскроу. Это означает, что средства дольщиков будут находиться на отдельных банковских счетах до тех пор, пока недвижимость не будет сдана в эксплуатацию. Минимальное требование – передача права собственности хотя бы одному из дольщиков. До выполнения этих условий застройщик не сможет распоряжаться этими финансами.
• Вести долевое строительство многоэтажных зданий смогут только застройщики, имеющие определенный опыт работы, – не менее трех лет в строительстве многоквартирных домов. Общая площадь построенного жилья должна превышать 10 тыс. м².
• Административные расходы должны составлять не более 10% от стоимости строящегося объекта.
• Размер авансовых взносов для проведения работ подрядными организациями не может быть более 30% от проектной стоимости здания.
• При нарушении сроков окончания строительства застройщик больше никогда не получит заключение о соответствии, а значит, не сможет больше реализовывать другие проекты.

Обязанности застройщика

ФЗ-214 обязывает застройщика:

• Иметь на руках разрешение на строительство и документацию, необходимую для его ведения.
• Иметь зарегистрированные в законном порядке права собственности или аренды на территорию, на которой запланировано ведение строительных работ.
• Предоставить проектную декларацию, содержащую подробные сведения о финансовом состоянии стройорганирзации, компании, проекте.
• Вложить в строительство не менее 33% от общей стоимости объекта.
• Зафиксировать в ДДУ окончательные цены на квартиры, которые не могут повышаться в процессе строительства.
• Указать срок передачи квартир дольщикам и размер штрафных санкций на случай невыполнения сроков сдачи.
• Зарегистрировать каждый ДДУ в Росреестре.
• Предоставить гарантию на построенный объект на срок не менее 5 лет.
• Защитить вклады дольщиков способом обязательного страхования гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. С 01.07.2018 года обязательной является работа через эскроу-счета.

В статьях 13-15 указано, что в случае недостроя или банкротства девелопера его обязательства обеспечиваются залогом земельного участка и строящегося дома в пользу дольщиков.

Права дольщиков, гарантированные ФЗ-214

Покупатель, участвующий в долевом строительстве, имеет права:

• Расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Порядок расторжения ДДУ указан в этом же законе.
• Потребовать исправить или финансово компенсировать дефекты, обнаруженные при приемке объекта дольщиками.
• Выйти из ДДУ способом продажи своих прав с помощью договора переуступки прав требования.

Последняя действующая редакция федерального закона ФЗ-2014 и ДДУ с принятыми новыми поправками максимально защищает права дольщиков и позволяет оказать давление на девелопера в вопросах срока сдачи объекта, его качества. Финансовый риск при покупке в соответствии с законом ФЗ-214 значительно ниже рисков при других вариантах покупки первичного жилья.

Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке в 2021 году

Договор долевого участия в строительстве
Договор переуступки прав требования
Договор паенакопления с ЖСК

При покупке квартиры в новостройке существуют особенности, которые нужно учитывать при оформлении налогового вычета.

Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что такое налоговый вычет при покупке квартиры, кто имеет право на вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно передать в налоговую инспекцию.

Как рассчитать имущественный вычет и какая сумма НДФЛ вернется на счет — в примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса НДФЛка. ру.

Когда вы берете жилье на вторичном рынке, вы заключаете договор купли-продажи и сразу оформляете право собственности. При покупке же квартиры в строящемся доме между заключением договора и получением права на квартиру может пройти немало времени.

Кроме того, продавцом может быть не только застройщик, но и другое лицо.

В связи с этим возникают вопросы:

• когда можно подавать документы в ИФНС для получения вычета за квартиру, купленную в новостройке?
• нужно ли ждать официальную регистрацию права или достаточно иметь на руках подписанный договор?
• может ли факт полной оплаты жилья быть основанием для получения налогового вычета?

Давайте разбираться.

И не забудьте прочитать нашу статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли», в которой мы подробно рассказали, что такое имущественный налоговый вычет, на какую сумму вы можете претендовать и какие документы понадобятся для налоговой.

Услуга Быстровычет: возврат НДФЛ за 7 дней, а не за 4 месяца!

Если квартира куплена по договору долевого участия в строительстве

Вы заключили договор с застройщиком и стали участником долевого строительства. В этом случае вам нужно дождаться, когда дом будет сдан, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

С этого момента наступает ваше право на получение имущественного вычета.

Основание: пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина РФ от 16 марта 2015 N 03-04-05/13862, 06 марта 2015 N 03-04-05/12102, 10 сентября 2013 N 03-04-05/37207, ФНС России от 25 мая 2009 N 3-5-04/647@.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи жилья – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Имейте в виду, что речь идет именно о передаточном Акте, то есть документе, на основании которого вы принимаете квартиру от застройщика. Существует еще один Акт – Акт допуска в квартиру – это внутренний документ, который не имеет отношения к налоговому вычету.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Напоминаем, что документы в налоговую инспекцию можно подать не раньше, чем на следующий год после получения Акта приема-передачи.

Если Акт подписан в 2020 году, несите документы в ИФНС в 2021 году. При этом вы не ограничены в сроках и можете сделать это в течение всего года. Более того, вы можете подать документы и в последующие годы, в этом случае вам вернут подоходный налог за последние три года.

Пример:

Вы подписали Акт приема-передачи жилья в 2018 году и до сих пор не обращались за вычетом. В 2021 вы можете оформить декларации 3-НДФЛ и получить вычет за 2018, 2019 и 2020 годы.

Пример:

В 2019 вы заключили договор долевого участия. Застройщик сдал дом в декабре 2020 и передал вам квартиру по Акту приема-передачи. Выписка из ЕГРН была получена в начале 2021 года.

Вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет в 2021 году и получить имущественный вычет за 2020 год, то есть год подписания Акта приема-передачи жилья. То, что право собственности оформлено в 2021 году, роли не играет.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Если квартира куплена по договору переуступки прав требования

Распространенный вид приобретения квартиры в новостройке – покупка по договору переуступки прав требования. Это происходит в случае, если вы берете жилье не напрямую у застройщика, а у того, кто до вас получил право требования.

Это может быть дольщик-физическое лицо, первым купивший квартиру у застройщика; подрядчик, с которым застройщик рассчитался частью квартир; соинвестор строительства.

Помните, что переуступить права требования можно только в том случае, если дом еще не сдан, а ваша будущая квартира еще не передана первичному приобретателю по Акту приема-передачи.

Итак, вы купили жилье в строящемся доме по договору переуступки прав требования. Когда возникает ваше право на имущественный вычет? Как и в случае с договором долевого участия – с момента подписания Акта приема-передачи.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по договору переуступки прав требования.

В пакет документов для налоговой инспекции не забудьте вложить копию договора долевого участия, копию договора уступки прав требования и Акт приема-передачи. Основание: Письмо Минфина РФ от 29 августа 2014 N 03-04-05/43347.

Пример:

В 2019 вы купили у дольщика квартиру в новостройке. Был оформлен договор уступки прав требования. В 2020 дом был сдан и подписан Акт приема-передачи.

В 2021 году вы имеете право получить налоговый вычет за 2020 год, приложив все положенные документы, включая декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет.

Супервычет: оплата наших услуг только после получения вычета!

Если квартира куплена в ЖСК по договору паенакопления

Если вы приобрели квартиру по договору паенакопления в жилищно-строительном кооперативе, то получаете право собственности на квартиру, как только полностью внесли за нее паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Но одной лишь оплаты недостаточно. Квартира передается покупателю после того, как дом введен в эксплуатацию и эта передача официально подтверждена Актом приема-передачи жилья (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Это значит, что кроме декларации 3-НДФЛ, заявления на вычет и документа о полной выплате пая, вы должны предоставить в ИФНС Акт приема-передачи. Основание: письмо Минфина РФ от 27 марта 2017 № 03-04-07/17572, Письмо ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/4127@

Резюме: для получения имущественного налогового вычета за квартиру, купленную по договору паенакопления в ЖСК, вам необходимо полностью оплатить паевой взнос и иметь на руках подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Пример:

В 2019 вы заключили договор паенакопления с ЖСК и полностью оплатили паевой взнос. В 2020 дом был построен и сдан в эксплуатацию.

Тогда же вы подписали Акт приема-передачи жилья. В 2021 вы имеете право подать документы на получение имущественного вычета за 2020 год.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Нюансы при покупки квартиры от застройщика – советы от компании «Корпорация ВИТ»

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

• цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
• использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
• если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»², договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

__________________________________________________________________________

²Федеральный закон от 30. 12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Что необходимо знать при подготовке к участию в долевом строительстве

 Жилищный вопрос для большинства граждан России всегда стоял достаточно остро. В настоящее время участие в долевом строительстве – главная, а в некоторых случаях и единственная, возможность для миллионов наших сограждан существенно сэкономить при приобретении нового жилья. Долевое участие предполагает внесение денежных средств за покупку квартиры вперёд, за весьма продолжительный срок до постройки и сдачи нового жилого дома в эксплуатацию. В некоторых случаях квартиры приобретаются ещё на стадии котлована, в других в процессе строительства дома. Но в тех, и в других случаях дольщики рискуют.

 Сегодня мы подготовили подборку вопросов-ответов, которые могут быть полезны тем, кто решил вступить в долевое строительство. Разъяснения даёт начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Чувашской Республике Эльби Николаева.

— Решил приобрести квартиру в строящемся доме. Застройщик предлагает подписать предварительный договор. Но как-то боязно подписывать документ с таким названием. Что значит предварительный договор и стоит ли его подписывать?

 — Вступая в долевое строительство необходимо понимать, что в гражданско-правовых отношениях предусмотрены предварительные договоры, но нужно иметь ввиду, что такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре. В этом случае дольщик не защищён от возможной «двойной» продажи и рискует оказаться у разбитого корыта. Помимо «Предварительного договора» иногда застройщики предлагают подписать «Договор об инвестировании строительства». Такой договор тоже не пройдёт регистрацию в Росреестре.

 Запомните, по закону государственной регистрации подлежат только договоры участия в долевом строительстве или договоры переуступки права требования. Поэтому обратите внимание на то, чтобы в строящемся доме заключался «Договор участия в долевом строительстве» либо «Договор переуступки права требования». Только оформление таких договоров даёт долевику гарантии, прописанные в федеральном законе об участии в долевом строительстве.

 — Долго выбирал квартиру, но остановился на строящемся жилье. Скоро дом будет сдан в эксплуатацию. Представитель застройщика убедил меня в выгодности приобретения квартиры в строящемся доме и предлагает заключить договор долевого участия. На какие пункты договора особо следует обратить внимание, чтобы не попасть впросак?

 — Самое главное обратить внимание на раздел договора относительно оплаты. Закон об участии в долевом строительстве содержит требование о том, что оплата по договору участия в долевом строительстве производится после государственной регистрации договора. Следовательно, если вас просят произвести оплату до регистрации договора в Росреестре, это незаконно, а порой чревато необратимыми последствиями.

 Также внимательно ознакомьтесь с пунктом договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию и сроке передачи квартиры участнику долевого строительства. Избегайте расплывчатых формулировок. Гораздо лучше, если в договоре указан конкретный месяц и год сдачи дома в эксплуатацию, а также точный срок передачи готового объекта.

 Не лишним будет выяснить, как прописан в договоре пункт об оплате коммунальных услуг. Вас должно смутить, если указано, что дольщик должен вносить взносы за коммуналку с момента сдачи дома в эксплуатацию. По правильному обязанность по оплате коммунальных услуг должна возникнуть с момента передачи квартиры. Подписав договор с первым условием, можете попасть на дополнительные траты.

 — Переезжаю в другой регион, поэтому решил отказаться от участия в долевом строительстве, слышал, что можно как-то продать ещё недостроенную квартиру. Подскажите, как правильно это сделать.

 — Вы, как участник долевого строительства, не можете продать квартиру. Вы вправе переуступить ещё недостроенную квартиру, полностью расплатившись с застройщиком, либо с переводом долга на нового покупателя. В случае проведения полной оплаты согласие застройщика на уступку не требуется.

 Необходимо помнить, что договор уступки может быть заключен только на основании прошедшего государственную регистрацию договора долевого участия. Если, к примеру, вы заключали с застройщиком предварительный договор, который не прошёл регистрацию в Росреестре, то договор уступки оформить будет невозможно. Договор уступки может быть оформлен до момента подписания передаточного акта с застройщиком.

 — Узнал от знакомых, что продаётся квартира в недостроенном доме. Предлагают приобрести её по доступной цене по договору уступки. Есть ли какие-нибудь риски в покупке такой квартиры?

 — Риски есть всегда. Но чтобы обезопасить себя при покупке жилья в недостроенном доме, прежде всего, необходимо удостовериться, что квартира «чистая», то есть не имеет никаких ограничений в виде запретов и арестов. Чтобы убедиться в достоверности данного факта, необходимо заказать через МФЦ выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Причём информацию надо запрашивать не на квартиру, поскольку как объект недвижимости она ещё не существует, так как долевое строительство ещё не завершено, а на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом. Именно в этой выписке отражаются сведения о наличии обременений.

 Кроме того, если вы собираетесь приобрести квартиру по договору уступки права требования, следует убедиться, что первый покупатель имеет на руках зарегистрированный в Росреестре договор участия в долевом строительстве. Для этого следует заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия.

 Если дом уже достроен, надлежит убедиться, что первоначальным участником долевого строительства не оформлен с застройщиком акт приёма-передачи. Узнать эту информацию можно, обратившись непосредственно к застройщику. После оформления акта передачи заключить договор уступки не получится. Здесь уже надо будет подписывать обычный договор купли-продажи.

 Прежде чем приступить к сделке, полезно выяснить, не относится ли строящийся многоквартирный дом к числу проблемных объектов. Узнать эти сведения можно на сайте Наш.дом.рф. Вполне допустимо, что люди побыстрее хотят избавиться от долгостроя и предлагают привлекательную цену, надеясь на то, что покупателя можно будет ввести в заблуждение.

 — Есть какие-нибудь общие рекомендации, что необходимо предпринять лицам, желающим вступить в долевое строительство?

 — Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на её репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Эту информацию можно найти в свободном доступе в интернете.

 Изучите сайт застройщика. Добросовестные строительные компании размещают на нём как можно больше информации: проектные декларации, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства, обустройство придомовой территории. Кроме того, на сайте можно найти сведения о социальной инфраструктуре и экологическом состоянии района, транспортной доступности.

 Перед тем, как вложиться в долевое участие любой человек может проверить застройщика и новостройку в Единой информационной системе жилищного строительства в интернете на сайте Наш. дом.рф. В системе опубликованы актуальные и подробные данные о застройщиках и строящихся объектах. ЕИЖС полезна также тем, что дольщики могут следить за ходом строительства и отчетностью застройщика. Кроме того, можно подобрать себе жилье в разных городах России.

 При встрече с представителем застройщика нужно выяснить, есть ли документ, подтверждающий право застройщика на земельный участок, на котором будут идти строительные работы. Это может быть либо право собственности на землю, либо договор аренды земельного участка, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.

 Также необходимо удостовериться, что у строительной компании есть действующее разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона об участии в долевом строительстве, которое должно быть выдано контролирующим органом. На территории Чувашской Республики это – местное Министерство строительства. Не поленитесь ознакомиться с содержанием проектной декларации по строительству МКД.

 Не стесняйтесь задать интересующие вас вопросы о доме и условиях договора. Если представитель скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

 Подводя итог, можно отметить, при подписании договора долевого участия нужно всегда быть внимательным, тщательно проверять все условия, ознакомиться с разрешительной документацией. Анализируйте всю информацию, нелишним будет изучить историю выбранного застройщика. И только если вы уверенны на 100% в строительной организации и в том, что ваше будущее жильё действительно будет построено, регистрируете договор и оплачивайте покупку.

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

02.02.2021

Как известно, квартира в новостройке может «приобретаться» не только у застройщика, но и у частного, либо другого юридического лица, который ранее приобрел ее по договору долевого участия (ДДУ). Пока дом не будет введен в эксплуатацию и не будет подписан акт приема-передачи, перепродавать недвижимость можно несколько раз. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия. Какие именно, расскажет Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

• Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье. Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе его девелопера.
• Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Его что-то не устраивает или просто поменялись планы? Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве.



Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке



• Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Продавец должен обладать правами, которые он передает покупателю. А получает он эти права только после регистрации ДДУ в Росреестре. То есть, приобретая квартиру по переуступке, убедитесь, что договор продавца с застройщиком не только подписан, но и зарегистрирован.
• Имейте в виду, что по договору переуступки к новому дольщику переходят все права и обязанности предыдущего покупателя. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что вам придется согласиться на те условия, которые были одобрены и подписаны продавцом.
• Прежде всего, обратите внимание на сроки передачи квартиры. Прочитайте пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты. Также убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
• Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.
• Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора уступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.



Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке



• По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.
• Для подстраховки договоритесь с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.
• Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Об авторе

Татьяна Подкидышева
директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Татьяна Подкидышева

Покупка квартиры у застройщика без потери денег и жилья

Многие россияне опасаются покупать жилье в не сданном доме, особенно когда застройщик предлагает нестандартные варианты совершения сделки.

При желании приобрести квартиру в новостройке вы можете как оформить покупку еще строящегося жилья по договору долевого участия, так и приобрести уже готовую квартиру, но по предварительному договору купли-продажи или договору о переуступке – если право собственности на объект пока не оформлено. Мы расскажем о тонкостях договоров и о том, какой вариант лучше выбрать.

Договор цессии, или уступка прав требования по договору долевого участия

Это один из вариантов приобретения квартиры в сданном жилом комплексе, если застройщик еще не оформил право собственности на жилье. По данному соглашению одна сторона передает другой права требовать выполнение обязательств.

Первое звено цепи – дольщик. Он заключает с застройщиком договор долевого участия. В качестве дольщика может выступать как организация (риелторская контора, подрядчики застройщика), так и частное лицо. Если дольщик (цедент) решает продать квартиру, а право собственности на нее еще не оформлено, заключить договор купли-продажи нельзя. Но можно оформить соглашение о цессии и уступить покупателю (цессионарию) свое право требования на указанное жилье. Это называется переменой лиц в обязательстве.

Заключить договор цессии в долевом участии можно в любой момент до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, то есть после официального введения построенного дома в эксплуатацию. Застройщик завершил строительство, госкомиссия приняла дом – жильцы могут въезжать!

Цедент («продавец» квартиры) передает цессионарию (покупателю квартиры) оригиналы документов, подтверждающих его права на заключение договора о переуступке. Вы должны получить на руки оригинал зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия или его заверенную копию, а также оригиналы платежных документов по договору либо справку от застройщика опроведенной оплате. Узнайте больше о роли нотариуса в совершении сделки купли-продажи квартиры: https://rosreestr.net/info/chem-polezen-notarius-pri-oformlenii-jilya-i-kogda-on-deystvitelno-nuj

Если продавцом квартиры является организация, оплачивать переуступку прав следует только после государственной регистрации договора цессии. По закону юридическим лицам запрещено принимать от покупателя деньги за жилье до регистрации сделки. С оплатой частному лицу лучше тоже не торопиться, договоритесь по известному правилу: сначала стулья – потом деньги.

В некоторых случаях договор цессии можно заключить и после сдачи жилья. Как правило, это промежуток времени между получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию и постановкой дома на кадастровый учет. После этого Росреестр будет отказывать в регистрации договоров цессии, но на практике встречаются исключения.

Конечно, как и любая другая сделка, переуступка тоже имеет свои недостатки. Самый главный риск покупки квартиры по договору цессии до введения дома в эксплуатацию – в случае просрочки сдачи дома застройщиком расчет неустойки будет идти из минимальной суммы, по которой квартиры приобретал посредник (цедент). То есть в момент строительства комплекса застройщик продает жилье по цене ниже рыночной в 2-3 раза различным компаниям, которые в дальнейшем задорого перепродают жилье. Конечный покупатель объекта получит размер неустойки не от тех денег, которые заплатил он, а от суммы первоначальной продажи жилья. Но это единственное отличие договора цессии от договора долевого участия, потому что фактически конечный покупатель встает на место первоначального дольщика и приобретает все его права по переуступке.

Предварительный договор купли-продажи

Существует несколько вариантов предварительного договора купли-продажи строящегося объекта, по которым вы можете приобрести квартиру напрямую у застройщика. Одни из них законные и дают гарантию проведения чистой сделки, другие построены на мутных схемах и обмане покупателя.

Суть предварительного договора сама по себя сложная: продавец продает покупателю то, чего у него на данный момент нет – но в перспективе появится чуть позже. Либо предмет договора существует, но прав на него у продавца не имеется: например, в случае регистрации ипотеки в пользу банка до дачи согласия банком или до полного погашения кредита продавец не может распорядиться объектом и продать другому лицу.

По сути, договор долевого участия тоже является своего рода предварительным договором купли-продажи несуществующего, будущего жилья. Застройщик продает жильцам квартиры, которые обещает построить, а пока договор заключается за «воздух». Есть и такие варианты купли-продажи жилья, когда здание сдано в эксплуатацию, но право собственности на квартиру еще не зарегистрировано – соответственно, у застройщика нет права распоряжаться этим объектом.

Если дом не введен в эксплуатацию, а вам предлагают заключить договор купли-продажи квартиры – это прямое нарушение закона. В данном случае правомерными являются только договоры долевого участия, иначе вы рискуете не получить квартиру от застройщика, и вместо празднования новоселья придется доказывать в суде свое право на новое жилье – если оно успешно достроится. Вы также можете попасть в ситуацию, когда застройщик продает одну квартиру сразу нескольким покупателям – и тогда суд признает права на объект только за первым подписавшим договор, остальные покупатели останутся без денег и без жилья.

Если дом введен в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый «мертвый период», когда застройщик больше не может продавать квартиры по договорам долевого участия, но и для договоров купли-продажи время еще не пришло. По окончании этого времени застройщик обязан перезаключить с покупателями все предварительные соглашения на основные договоры купли-продажи и зарегистрировать переход прав на введенное в эксплуатацию жилье.

Существенные условия предварительного договора купли-продажи

Главный недостаток предварительных договоров купли-продажи – Росреестр их не регистрирует. Поэтому получается, что данные договоры лежат за сферой законного регулирования, никто не может проверить число предварительных договоров между застройщиком и потенциальными покупателями каждый квартиры, коих на один объект может насчитываться десяток. Но стоит отметить, что крупная компания с репутацией никогда не будет заниматься подобными черными схемами, поэтому тщательно выбирайте компанию, которая построит вам новое жилье.

Предварительный договор обязывает продавца заключить основное соглашение с покупателем, однако на практике застройщики могут бессовестно уклоняться от выполнения обязательств, игнорируя граждан и пропуская сроки, даже если вы уже внесли аванс. Заставить продавца выполнять условия договора можно только с помощью суда – он поможет зарегистрировать переход права собственности через Росреестр даже в случаях, когда застройщик исчезает из поля зрения.

Что еще нужно знать при заключении договора с застройщиком, читайте в нашей статье: https://rosreestr.net/info/dogovor-s-zastroyshchikom-chto-nujno-znat-chtoby-ne-byt-obmanutym

Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?

«Желание сэкономить средства и стать владельцем новенькой квартиры, может быть реализовано уже сегодня»! — призывают рекламные материалы многочисленных компаний-застройщиков. Чтобы избежать всевозможных рисков, связанных с приобретением жилья в несуществующем доме, необходимо уделить максимум внимания корректному оформлению документов. Нужно изучить не только привлекательные рекламные буклеты, но и договор участия в долевом строительстве, ведь именно он может таить сюрпризы, которые способны сделать вас заложником собственной мечты.

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве жилого дома — это главный документ, подписывая который, застройщик обязуется построить дом и передать заветную квартиру, в обмен на ваши средства. Кроме этого договора, никаких других форм вам предлагать не должны.

Излишне напоминать, насколько дольщик не защищен, вкладывая свои «кровные», в предварительный договор и оплачивая стоимость квартиры кредитными средствами. Подписывая такой документ, нужно понимать, что ни о каком сроке передачи жилья речи не идет. Максимум о чем можно говорить — это о сроке заключения основного договора купли-продажи. В то же время, со сроками по кредитным выплатам, все будет в полном порядке. Можно не сомневаться в том, что если сдача дома отложится на год и более, реструктуризовать долг банк вам не предложит!

Наиболее защищенным будет дольщик, заключающий договор, предусмотренный Законом 214-ФЗ. Форма данного договора стандартизирована, поскольку требования к нему подробно изложены в законе.

Договор

о долевом участии должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий, документ считается незаключенным. Далее, договор подлежит государственной регистрации, что является страховкой от так называемых «двойных» продаж. При других схемах такой гарантии вам никто не даст. Между тем, заключая такой договор, следует обратить внимание на целый ряд моментов, о которых пойдет речь далее.

Цена за квадратный метр площади объекта окончательная и пересмотру не подлежит

Нужно иметь в виду, что цена за помещение в целом может измениться по результатам замеров БТИ пропорционально его площади. Добросовестные застройщики обычно указывают люфт в 0,5–0,7 кв.метров в ту или другую сторону, при котором цена остается стабильной. А вот на случай, если после обмеров БТИ ваша квартира окажется меньше площади, указанной в договоре, можно получить свои денежные средства, внеся пункт о дополнительных взаиморасчетах.

Совет юриста

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть такой любимый пункт компаний-застройщиков о том, что если квартира увеличилась более чем на 1 метр, то дольщик будет обязан заплатить дополнительные средства. Здесь нужно быть внимательным, потому что ценообразование у нас производится исходя из цены метра. На момент приобретения объекта недвижимости, дольщик покупает квартиру и для него 55 или 57 кв метров не играют роли. Как правило, после обмеров БТИ в среднем площадь изменяется на 2–3 метра стабильно. Значит, если мы не хотим доплачивать, деньги застройщику, мы этот пункт должны исключить.

Почему важно обращать внимание на срок сдачи объекта

В договоре должен быть указан примерный срок сдачи — квартал, год, а также срок передачи квартиры (конкретное количество календарных дней, с привязкой, обычно, к сдаче дома). Сюда очень часто вписывают оговорки, просрочка какой продолжительности не влечет ответственности застройщика. Это — на ваше усмотрение, но вообще-то такая оговорка противоречит закону.

В каком виде сдается квартира?

 
Договор должен содержать точное описание будущей квартиры. Это информация о строительном адресе, площади,метраже,наличии лоджии (балкона). Кроме того, в договоре должна быть указана секция, подъезд, положение на этаже.
Если Вы планируете купить квартиру с отделкой, приложение к договору, либо сам договор должны содержать конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов. Лучше изложить это подробно, поскольку даже фраза «без чистовой отделки» некоторые действия строителей все же предполагает. В частности, следует указать на остекление окон, балкона (лоджии), наличие стяжки, выравнивание стен и потолка, наличие разводки под сантехоборудование, межкомнатных дверей (если предусмотрены проектом.). И учтите, чтогазифицированный дом по действующим правилам не может сдаваться без газового оборудования!

Также, в договоре желательно указать тот момент, когда вы сможете получить ключи от квартиры и доступ к ней с целью начать отделочные работы — если застройщик готов предоставить вам такую возможность до официальной сдачи дома. Учтите, что с этого момента на дольщика перекладывают затраты по коммунальным платежам — не соглашайтесь, поскольку до регистрации дома в качестве жилого, вам придется оплачивать все по промышленным тарифам, а затраты эти, обычно, уже заложены в цену строительства.

Совет юриста

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть еще один интересный пункт, который застройщики любят указывать в разделе «Права застройщика». Его содержание примерно следующее: в случае колебания курса доллара, падения метеорита, нашествия инопланетян у нас повысится стоимость стройматериалов более чем на 20%, то застройщик в праве по собственному усмотрению увеличить сумму договора. Против таких пунктов следует возражать однозначно, поскольку увеличение на 20% может носить сезонный, стабильный характер (зимой стройматериалы дешевле из-за уменьшающегося спроса). То есть, это не те обстоятельства, к которым можно привязывать увеличение цены договора долевого участия. Если говорить об увеличении, тогда нужно говорить о среднегодовом, по расчетам Министерства строительства. Это должен быть какой-тоофициальный документ, который свидетельствует о среднегодовом увеличении. Опять же, бессмысленно на это соглашаться, поскольку мы знаем, что стоимость строительства зависит от цены квадратного метра и от того, насколько грамотно застройщик манипулирует заемными деньгами. Как правило, около 30% чистой прибыли застройщик получает с квартиры. Соответственно увеличение цены материалов — это маленькая долька в цене квартиры, которая никак не может увеличивать стоимость квадратного метра и должна быть отнесена на риски Застройщика. Зачастую если дольщики не согласны доплачивать, то такие пункты используются как основания для расторжения договора долевого участия. Учитывая, что застройщик заключал с дольщиков договор на стадии строительства, взял деньги, использовал их, вложил в жилье, соответственно, вернуть ту же сумму, которую он взял, ему будет все равно выгоднее потому, что эту квартиру он уже продаст дороже.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.

Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.

 Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам. В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.

Читать следующую статью «Как рассчитать налог на имущество физических лиц в 2016 году?»

Определение ипотеки с участием

Что такое ипотека участия?

Термин «ипотека с участием» относится к типу жилищной ссуды, которая позволяет различным сторонам объединяться и делиться любым доходом или выручкой от сдачи в аренду или продажи части заложенной собственности. Соглашения могут включать партнерство между заемщиками, между заемщиками и кредиторами или между различными кредиторами.

Ипотека с долевым участием снижает риск для участников и позволяет им увеличить свою покупательную способность.Поэтому многие из этих ипотечных кредитов, как правило, имеют более низкие процентные ставки, особенно когда задействованы несколько кредиторов.

Ключевые выводы

• Ипотека участия распределяется между несколькими заемщиками, которые также делят доход или доходы, полученные от сдачи в аренду или продажи собственности.
• Эти ипотеки наиболее распространены при сделках с коммерческой недвижимостью.
• Кредиторы ипотечных кредитов с долевым участием обычно нетрадиционные, например, предприниматели, которые хотят инвестировать в недвижимость без необходимости напрямую развивать или поддерживать недвижимость.
• Ипотека с долевым участием может снизить риск дефолта, что приведет к снижению процентных ставок.

Как работает ипотека с долевым участием

Некогда распространенная практика долевого участия в ипотеке все еще в некоторой степени финансируется. В них участвуют две или более сторон, которые соглашаются взять на себя риск финансирования объекта недвижимости в обмен на определенный процент прибыли, полученной от его аренды или продажи.

Как отмечалось выше, два или более заемщика могут решить объединиться в этот тип кредита.В других случаях заемщики и кредиторы или несколько кредиторов могут объединиться, чтобы получить долю в капитале. Эти типы ссуд дают заемщикам большую покупательную способность, а также снижают риск дефолта кредиторов.

Ипотека участия часто используется в сделках с коммерческой недвижимостью, таких как покупка офисных зданий и жилых комплексов, которые предполагают постоянный доход от аренды.

Участвующие стороны обычно делят чистый операционный доход (NOI) — сумму доходов от эксплуатации объекта за вычетом операционных расходов. Типичное разделение прибыли будет 55/45, при этом кредитор получит меньшую долю. Кредитор получает часть доходов от перепродажи — часто всю прибыль сверх определенного ориентира, включая погашение основной суммы кредита.

Вы можете использовать ипотеку участия для финансирования покупки коммерческой недвижимости или другого актива, который вы собираетесь сдавать в аренду, например лодки.

Условия погашения долевых ипотечных кредитов различаются в зависимости от кредитора и типа соглашения.Некоторые могут потребовать выплаты только процентов. В других случаях от заемщика (-ов) может потребоваться уплата как основной суммы, так и процентов — как и при традиционной ипотеке. Однако бывают случаи, когда кредиторы требуют выплаты по размеру. Это когда остаток выплачивается в конце ссуды.

Эмитенты долевых ипотечных кредитов часто являются нетрадиционными кредиторами. Это могут быть предприниматели, которые ищут инвестиции в недвижимость, не беспокоясь о собственном развитии или обслуживании. В других случаях такими кредиторами могут быть пенсионные фонды, ищущие качественные инвестиции, которые приносят больше, чем облигации, но не обладают волатильностью акций. Принимая участие в такого рода соглашениях, эти инвесторы фактически действуют как молчаливые партнеры.

Особые соображения

Заемщики отказываются от значительной доли капитала в обмен на более низкую ставку кредитора по ипотеке с участием. Но в зависимости от структуры сделки экономия на процентах вполне может компенсировать потерю капитала.В ближайшей перспективе это может позволить заемщику построить более солидную недвижимость, чем они могли бы себе позволить в противном случае.

Кредиторам стоит обратить внимание на проблему мониторинга денежных потоков. Они должны проверять бухгалтерские книги заемщика, чтобы убедиться в точности всех заявленных чистых доходов. В противном случае кредитор не узнает, увеличивает ли застройщик расходы, чтобы сообщить о более низкой чистой прибыли. Более того, разработчик может сократить расходы на усовершенствования или даже средства безопасности, поскольку он несет расходы на весь ремонт, но получает только часть чистой прибыли — это форма морального риска.

Особое внимание пенсионным фондам привлекают встроенные средства защиты от инфляции для ипотечных кредитов. Большинство пенсий включают корректировки на стоимость жизни (COLA), которые увеличивают выплаты в периоды инфляции. Поскольку цены на недвижимость обычно отслеживают инфляцию, ипотека участия обеспечивает более высокую доходность капитала в периоды инфляции.

Преимущества участия в ипотеке

Преимущество ипотеки участия для заемщика заключается в более низкой процентной ставке, взимаемой кредитором.Это компенсирует уменьшение доходов по ссуде за счет потока доходов и будущих доходов от продаж.

С точки зрения заемщика, кредиты участия аналогичны вводным ставкам, предлагаемым с ипотекой с регулируемой ставкой (ARM). Однако разница в том, что низкая ставка остается стабильной в течение всего срока кредита. Поскольку они могут участвовать в прибылях, кредиторы также могут снизить риск, связанный с любым возможным дефолтом.

Договор долевого участия или.Соглашение о праве собственности

Покупка новой квартиры — шаг серьезный и ответственный. Прежде чем покупать жилье в строящемся доме, нужно все хорошо взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обращать внимание при подписании этого документа? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Перед тем, как связать себя с конкретной строительной компанией, следует внимательно изучить DDU (214-ФЗ).Что искать с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто зарегистрирован в документе как разработчик. В тексте должно быть указано полное название строительной компании. Не помешает более подробная информация — дата и место регистрации застройщика, данные свидетельства о внесении предприятия в УСРУ и др.

Договор необходимо заключать от имени застройщика, указанного в разрешении на строительство и в договоре аренды или продажи земельного участка под строительство объекта.В этом случае от имени предприятия может действовать генеральный директор. На документе должна стоять его подпись. Если контракт подписывает другой менеджер, то во время судебного разбирательства могут возникнуть непредвиденные сложности. Другой сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, которая должна быть приложена к DDU.

О чем будет разговор?

Предмет договора должен быть указан абсолютно четко, без возможности расхождения.Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение определенного объекта недвижимости в течение заранее определенного срока. Это то, что нужно зафиксировать в документе. Любые другие вопросы — участие в инвестиционной деятельности, софинансирование строительства, предоставление помещений после сдачи объекта в эксплуатацию — не имеют отношения к теме дошкольного образования. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем неважно, написано ли в названии документа «договор на участие в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание — залог успеха

Участие в программе предполагает, что DDU должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должен быть указан адрес земельного участка, ориентировочный номер квартиры, этаж, на котором она расположена. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые застройщик предоставляет своим клиентам.

В документе также должен быть указан гарантийный срок на имущество и его инженерные услуги.Как правило, гарантия на жилище составляет 5 лет, на оборудование — 3 года. Застройщик не может юридически сократить срок ответственности за переданный объект.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать точное техническое описание будущего жилья. Следует указать площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно стараются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам замеров БТИ площадь жилой площади меньше указанной в договоре, то акционер обязан доплатить за дополнительную площадь или за недостроенные квадратные метры застройщик вернет часть денег.Иногда в документе говорится, что никто никому ничего не должен, вне зависимости от конечного результата.

Опытные юристы напоминают, что Закон 214-ФЗ не запрещает включение в договор пункта о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о правах потребителей покупатель вправе потребовать от застройщика деньги за недостающую площадь, а за лишние квадратные метры строительная компания ничего получить не может. В судебной практике этот вопрос рассматривается по-разному.

Детальный «портрет» квартиры

Делая вывод, покупателю лучше обратить особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить подробное техническое описание собственности в DDU. Все атрибуты подробно расписаны в документе — оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. Д. Если жилая площадь переносится с чистовой отделкой, то в договоре должно быть указано все, даже класс оклейка обоев на стены.В 214-ФЗ прямо не говорится об участии в долевом строительстве, однако устные обязательства застройщика не могут быть представлены в суде. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы у DDU было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится включить в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и технические характеристики объекта без согласия акционера. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретенном товаре.

Когда ожидать исполнения обязательств?

Сроки выполнения всех заявленных обязательств в DDU (214-ФЗ) должны быть четко прописаны. На что обращать внимание при изучении этого раздела соглашения? Прежде всего, в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действует до момента выполнения сторонами всех обязательств.

Дополнительно дата передачи квартиры заказчику должна быть указана в дошкольном учреждении.Строительная компания часто оговаривает не конкретные сроки, а квартал, в котором она планирует передать акционеру ключи от жилого помещения. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту определенные неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный момент — заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения указанного в нем срока передачи объекта.Это означает, что потребителю придется дождаться конца квартала, а затем еще 2 месяца, чтобы предъявить претензии разработчику.

Более того, строительная компания активно ищет возможность обойти Федеральный закон № 214. Штраф за несвоевременные сроки может стать тяжелым бременем для застройщика, поэтому он всегда старается подстраховаться. Например, он включает в договор условие, согласно которому несет финансовую ответственность только в случае его собственной вины, или необоснованно расширяет перечень обстоятельств непреодолимой силы. Поэтому будьте осторожны! Традиционно форс-мажорные обстоятельства связаны с террористическими актами, боевыми действиями или стихийными бедствиями. Изменения законодательства, неблагоприятные погодные условия и бездействие контрагентов на него не распространяются.

Качество — еще одна ловушка для DDU

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что при обнаружении недостатков в квартире компания обязана исправить их или выплатить покупателям соответствующую компенсацию.

Некоторые девелоперы пытаются предвидеть возможные недоразумения и включают в DDU пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации.Таким образом, застройщик старается минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Этот пункт по-прежнему не исключает возможности предъявления претензии со стороны владельца, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как сэкономить?

Денежная сторона сделки — важнейший пункт DDU (214-ФЗ). Что искать в этом деле? Во-первых, в контракте должна быть четко указана стоимость имущества. Лучше, если он будет указан в рублях. К сожалению, зачастую цена квадратного метра определяется в условных единицах, а в документе не фиксируется конкретный тариф.Это значительно ухудшает условия контракта.

Во-вторых, в дошкольном образовательном учреждении (образец можно найти в любой юридической конторе, мы приводим ниже) необходимо оговорить, в какие сроки и какими способами будет производиться оплата. Это могут быть, например, собственные сбережения или ипотечный кредит. При этом следует внимательно изучить момент, по истечении которого обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Застройщики настаивают на том, что это происходит после зачисления средств на счет строительной компании.В результате акционер подвергается большому риску. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы довольно простое — в договор долевого участия необходимо включить пункт, согласно которому обязательства перед застройщиками считаются выполненными на момент зачисления средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Важно уточнить вопрос, какая из сторон оплатит расходы по оформлению имущества в Управлении Росреестра.Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные услуги.

Часто девелоперы стараются включить в дошкольное образовательное учреждение предмет, по которому заказчик оплачивает счета за воду и свет с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может произойти только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, хозяину придется заплатить за «коммуналку». В этом нет ничего справедливого, поэтому настоятельно рекомендуем внимательно изучить этот пункт соглашения.

Как завершить работу DDU?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед девелопером. Если это происходит по инициативе заказчика, то он должен уплатить штраф. При подписании контракта следует обращать внимание на его размер. Обычно она колеблется в пределах 1-15 процентов от стоимости недвижимости. Строгих рамок наказания участников долевого строительства в данном случае в 214-ФЗ не предусмотрено.Краткое содержание законодательного акта предполагает, что этот вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обратите внимание на размер неустойки — это поможет вам сэкономить.

В заключение хочу отметить, что акционер не обязан настаивать на детализации всех пунктов договора. В ходе судебного разбирательства будет учитываться закон о защите прав потребителей, который полностью защищает интересы физических лиц.

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с определенными рисками. В последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны защитить будущих собственников жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер — это регистрация договоров между девелопером и покупателем через DDU (договор долевого участия в строительстве). У такого типа взаимоотношений есть как плюсы, так и возможные минусы — давайте разберемся более подробно.

Определение

Что такое DDU? Договор долевого участия в строительстве — это документ, который должен заключить застройщик и физическое лицо, желающее приобрести квартиру на этапе строительства. DDU заключается только перед вводом нового здания в эксплуатацию. Договор долевого участия — это документ, регулируемый законом. Если девелопер планирует работать в правовом поле, он обязан заключить такой договор с каждым человеком, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома.

Федеральный закон № 214

Договор долевого участия в 2019 году регулируется федеральным законом. Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит несколько статей, раскрывающих юридические тонкости таких документов.

Плюсы и минусы

Соглашения о долевом участии, особенно после изменений, внесенных в 2019 году, несут в себе множество плюсов и минусов. Рассмотрим их подробнее. Начнем с плюсов:

• Покупатель, будущий акционер, не сомневается в том, что покупает реальный объект.Согласно закону будущий инвестор в рамках заключения договора долевого участия в 2019 году должен предоставить данные о проектной декларации и ее изменениях, а также все разрешения, в том числе на строительство многоквартирного дома и на владение или аренда участка, на котором ведется строительство
• Если застройщик планирует продавать квартиры по договорам долевого участия, то он обязан полностью информировать будущих дольщиков о своей деятельности через официальный сайт.Этот сайт должен открываться в любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии объявления проекта, так и самую последнюю версию на момент просмотра.
• Акционера проблемы строителей не беспокоят, так как цена контракта не может повыситься. Следовательно, резкая инфляция или просто желание директора не могут привести к росту цены. Купили право на миллион — больше
платить не придется.
• Требования к соглашению о долевом участии достаточно жесткие.Так, согласно этой схеме, девелопер сможет изменить декларацию проекта только по согласованию с дольщиками — это тоже прописано в договоре долевого участия. Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не станет вдруг на несколько этажей больше, а торговый центр или производственное помещение не появится в виде пристройки.
• Прозрачные схемы исполнения прописаны непосредственно в соглашении о долевом участии — это позволяет вам не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде — вы можете напрямую сослаться на договор долевого участия.
• Есть обязательство по уплате неустойки, ее размер указан как в ГК РФ, так и в самом ФЗ-214 и, соответственно, в договоре долевого участия.

Недостатков тоже много, и некоторые из них связаны с преимуществами-обязательствами, возложенными на строителей. Итак, это следующие недостатки:

• Поскольку цена контракта фиксированная, у застройщика больше рисков перейти в стадию банкротства. (подробнее о том, что делать, если).Договор долевого участия не позволяет изменять цену права требования квартиры, поэтому застройщик должен включить возможные риски в существующую цену. Демпинг не выходит из-за конкуренции на рынке. Поэтому, например, такая обычная ситуация, как рост цен на кирпич или бетон, может привести к банкротству.
• Стоимость квартиры обычно выше, если вы покупаете ее по договору долевого владения. В том числе из-за обязанности сбросить в компенсационный фонд долевого строительства.Таким образом, участники жилищного кооператива лишены этой обязанности, поэтому они могут изначально предлагать более выгодные цены.
• Соглашение о долевом участии требуется для. Это значит, что процесс покупки квартиры будет довольно долгим.
• Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по его инициативе закреплены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что просто расторгнуть заключенный договор долевого участия в 2019 году не получится — необходимые основания.И нельзя просто отказаться от его выполнения, прочтения, от оплаты стоимости контракта.
• Получить рассрочку от застройщика на длительный срок достаточно сложно — девелоперы неохотно дают возможность оплачивать квартиры по ДДУ более полугода. Следовательно, вам придется брать ипотеку. А для этого новостройка должна быть аккредитована в банке, в котором вы планируете получить ипотечный кредит.

Двойные продажи

Существенным плюсом в механизме долевого строительства по 214-ФЗ является регистрация договора долевого участия в управлении Росреестра в вашем регионе.Дело в том, что данная регистрация также означает проверку по базе данных всех зарегистрированных объектов в этом многоквартирном доме и исключает перерегистрацию права требования. В переводе на человеческий язык это исключает мошенничество с продажей одной квартиры нескольким людям.

Дело в том, что на самом деле вы не сразу получаете результат выполнения своих обязанностей. Процесс взаимодействия с разработчиком выглядит так:

• Вы указываете, что такое DDU в понимании выбранного разработчика, есть ли подводные камни в объекте
• Вы заключаете договор долевого участия
• Вы оплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного кредита
• Дождитесь сдачи дома

Вот и закрадываются подводные камни.Ведь на самом деле вы дали деньги за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в госорганах, девелоперы использовали лазейку и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но такие схемы до сих пор рассматриваются в суде.

Соглашение о долевом участии 2019 требует, чтобы лица, заключающие его, полностью описали отличительные особенности квартиры, включая этажность, расположение этой квартиры в плане и декларации проекта, а также ее номер. Практически исключены двойные продажи.

Штраф

Ранее в договорах купли-продажи квартир в новостройках не предусматривался четкий алгоритм установления неустойки при расторжении договора. В случае использования договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописана ответственность за DDU и схема начисления штрафа. Итак, это возможно в случае:

• Срок сдачи новостройки или передачи ключей акционеру нарушен более чем на два месяца с даты, указанной в договоре долевого участия
• В построенном доме есть существенные изъяны — например, трещины в стене
• Застройщик дает вам квартиру меньшей площади, чем указано в договоре

Все эти пункты также являются основанием для расторжения договора.То есть вы можете потребовать от застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру. Подсчитать размер неустойки за просрочку достаточно просто:

• Вам нужна дата сдачи дома, указанная в договоре контроля — считаем количество дней, прошедших с нее
• Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства — это 8. 5%
• Далее рассчитываем по формуле: 1/150 Х 8,5% Х количество дней Х стоимость квартиры

Например, за сутки просрочки при сумме контракта 1 млн руб. Девелопер должен будет заплатить вам чуть меньше 600 руб.

Обязательства застройщика по DDU

Мы не будем останавливаться на полной структуре ответственности застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Остановимся на том, что конкретно интересно акционеру.

• В рамках договора долевого участия застройщик обязан подать проектную декларацию в Департамент государственного строительного надзора. Это происходит при оформлении первого договора — поэтому, если вы станете первым, кто приобретет квартиру в этой новостройке, хотя такая ситуация бывает редко, вам придется контролировать этот процесс.
• Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему запросу.Это означает, что у разработчика есть возможность скрыть некоторую информацию, если вы сами не озвучиваете вопрос. Что именно нужно спросить у разработчика, рассмотрим ниже
• Если вы заключили договор долевого участия, то вы имеете право контролировать расходование своих средств — застройщик обязан их потратить только на строительство многоквартирного дома, в котором квартира принадлежит вам по праву требования. будет расположен. Фактически, если на строительной площадке возводится торговый центр, вы имеете право, а застройщик обязан ознакомить вас с документами на эту строительную площадку и доказать, что он строит торговый центр не на ваши средства.
• Застройщик обязан завершить строительство своими силами или иными привлеченными силами третьих лиц, объект, в отношении которого заключен договор долевого участия.Застройщик обязан предоставить вам квартиру надлежащего качества, как и сам объект жилого дома
• Застройщик обязан уведомить вас о завершении строительства многоквартирного дома не менее чем за четырнадцать дней до окончания строительства самого объекта
• Соглашение о долевом участии от 2019 года предусматривает обязательство застройщика выплатить вам штрафы и пени, а также вернуть деньги, если есть основания для прекращения действия существующего DDU

Уловки разработчика

Несмотря на довольно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые девелоперы находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые механизмы обязательной защиты дольщиков. Другие не задумываясь собирают деньги и исчезают в никуда. Сейчас существует две основных схемы обхода закона о дошкольном образовании.

Переводной вексель

Довольно запутанная схема, которую сложно понять без знания сопутствующего законодательства. В России существует так называемый «переводной вексель» — ценная бумага, которую можно купить у организации. В долевом строительстве девелоперы действуют следующим образом:

• Предлагают заключить договор долевого участия и оплатить его переводным векселем — так якобы дешевле.Или называется какая-то другая причина.
• На самом деле причина в другом — по закону застройщик может получить деньги от дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если это не так, то собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, лазейка есть — счет
• Акционер, покупающий переводной вексель, получает красивый листок бумаги, в котором говорится, что застройщик обязуется заключить с ним DDU и учесть цену векселя в цене этого контракта.

Вот и кроется главный обман. Все положения ФЗ-214, направленные на защиту акционера, не применяются в схеме с переводным векселем. Никаких штрафов, никакой страховки от двойной продажи — ничего. На самом деле вас обманывают, и переводной вексель может превратиться в простую бумажку.

Вы ожидаете, что разработчик заключит с вами договор, но этого может не случиться. Причем по любой причине — как незаконной, например простой уход разработчика вместе с вашими деньгами, так и юридической — банкротство компании.Но в последнем случае собственников дошкольных учреждений защищает компенсационный фонд долевого строительства. Но покупателям векселей — ничего. Не покупайте векселя в ответ на заверения разработчика заключить с вами DDU через некоторое время

Предварительное соглашение

Еще более простая схема, при которой недобросовестные разработчики играют на невнимательности покупателя. Так называемое предварительное соглашение об участии в акционерном капитале будет сообщаться DDU одним словом, но на самом деле это фиктивный документ, который ни к чему не обязывает разработчика. Это соглашение не предписывает ничего, что закон требует от DDU. Все риски дошкольного образования предусмотрены законодателем. Этого нет в предварительной договоренности.

Фактически, в этом договоре вы просто соглашаетесь с тем, что в течение указанного периода времени (если таковой имеется) разработчик обязуется заключить с вами DDU. Что будет указано в этом DDU, неясно. И еще одно отличие — расчеты по договору долевого участия производятся после регистрации документа в Федеральном реестре.Ситуация не очень забавная:

• Вы заключаете предварительный договор
• Оплата застройщику
• Даже если он честный и вы все равно подписываете настоящий DDU, он не зарегистрирован в Росреестре из-за каких-то нарушений со стороны разработчика
• Все. У разработчика есть ваши деньги. Расчеты производились по предварительной договоренности. Вы можете остаться без поддержки FZ-214 и попытаться обратиться в суд, чтобы доказать, что вас обманули. Не факт, что можно будет вернуть хоть часть денег.

Предварительные договоры долевого участия не заключаются. Только легальные дошкольные образовательные учреждения с регистрацией в Росреестре

Как заключить DDU?

Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму как заключения, так и исполнения договора долевого участия. Выполнение всех этих требований отвечает интересам как разработчика, так и акционера.Поэтому лучше проверить, все ли необходимые баллы есть в той программе дошкольного образования, которую вы планируете завершить. Рассмотрим подробнее.

Обязательные позиции

Обязательно проверьте, нет ли в соглашении неточностей или странных прочтений типа «заранее». Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без двусмысленностей, все должно быть максимально прозрачно. Это основные моменты, которые должны содержаться в любом контракте:

• В преамбуле необходимо указать ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адрес регистрации. В соглашении вы называетесь акционером или инвестором.
• Данные разработчика — юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные директора организации. В контракте он будет называться Developer
.
• Строка «Предмет договора». В нем указано, что данный Застройщик обязуется передать Вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.«Ссылка на настоящий Федеральный закон обязательна, поскольку он однозначно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
.
• Проверить наличие данных по строящемуся жилому дому. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы являетесь покупателем квартиры в одном из объектов строящегося микрорайона. Единственными отличительными особенностями вашей новостройки являются этажность, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений и их площадь.
• Также необходимы отличительные характеристики приобретаемой квартиры — в ней указаны этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты — в дальнейшем при доставке эта информация поможет принимаете жилье и обсуждаете с застройщиком неустойку или доплату в случае нарушения кол-ва счетчиков
• Цена контракта указана как за квадратный метр, так и полная цена контракта. Здесь важно то, что после строительства вы принимаете квартиру и площадь квартиры измеряют сотрудники БТИ.Площадь может варьироваться плюс-минус 2-3 метра. Если площадь больше, вы будете знать, сколько нужно заплатить застройщику. Если меньше — сколько вам должен девелопер
• Необходимо указать точную дату передачи вам имущества, а также дату сдачи самого дома в эксплуатацию. Обязательно проверяйте наличие ровно двух дат — иногда бывает, что застройщик сдает дом вовремя, но с передачей ключей на это уходит полгода и более, устранение недостатков в квартире, чего комиссия при приеме не делает. обратите внимание на
• Необходимо четко указать ответственность разработчика.Гарантийный срок не менее 5 лет. Инженерные системы и коммуникации — минимум 3 года.
• Гарантии девелопера на строительство объекта — здесь речь идет о том, что девелопер подтверждает перевод денег по договору долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или демонстрирует страховые обязательства для этой новостройки
• Сведения о разрешении на строительство и сведения о земельном участке — в собственности или аренде. Если второе, то на сколько лет. Проверьте, не отличается ли срок сдачи новостройки от окончания срока аренды — цифры должны совпадать. И обязательно посмотрите фразу о сроке — в ней должно быть написано «Срок», а не «Предварительный срок». Важно
• Механизм расчетов — по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в Росреестре, но не ранее. Застройщик может попросить оплатить часть контракта заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность другим способом — например, выпиской с банковского депозита на необходимую сумму или формат оплаты через сейф ящик или аккредитив

Проверить всю информацию в договоре долевого участия перед его подписанием и отправкой документов в Росреестр.

Заключение договора (образец)

Сам договор предложат подписать в офисе застройщика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда вы видите его впервые. Вы имеете право дополнить его необходимыми пунктами и предложить разработчику внести эти исправления в окончательную версию. Алгоритм должен выглядеть так:

• Вы проверяете всю информацию о застройщиках
• Придите к нему в офис, попросите копию DDU и проектную декларацию
• Внимательно изучите все пункты договора, лучше всего — с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
• Или внести изменения и договориться с разработчиком
• Или дайте согласие и оставьте свою подпись в договоре

Договор оформляет сам застройщик.На нашем сайте вы можете ознакомиться с настоящим договором долевого участия. Возможен образец.

Пакет документов

Пакет документов, который должен собрать акционер, невелик. Вам нужно собрать:

• Копия паспорта
• Сам договор и приложения к нему
• Дополнительные соглашения с застройщиком — при необходимости
• Заявление акционера в свободной форме (шаблон предоставляется разработчиком)

Если вы покупаете квартиру через доверенность, вам необходимо будет оформить доверенность у нотариуса. Если у вас есть супруг (а), вам нужно будет получить их согласие на покупку у нотариуса. В случае ипотеки банк должен подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия

заезд

Для оформления договора долевого участия вы можете связаться с представителем застройщика в нескольких местах:

• Управление Росреестра по вашему региону
• Многофункциональный центр по оказанию коммунальных услуг. Срок регистрации увеличится на сутки, но очередей практически нет
• Подайте документы с помощью электронной регистрации — обычно это происходит, если вы покупаете квартиру в ипотечный кредит.Как физическое лицо вы можете сделать это самостоятельно, но для этого потребуется электронная подпись. Сроки значительно увеличиваются, поэтому проще использовать первые два варианта

После подачи документов вы получите квитанцию ​​о том, что документы приняты. Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия. Осталось только дождаться завершения строительства.

Риски

Несмотря на все прелести соглашений об участии в акционерном капитале в 2019 году, новоиспеченный акционер может все же столкнуться с тем, что его новое здание станет проблемным.В основном это связано с банкротством компании-разработчика. Законодатель считает, что риски по договорам долевого участия минимальны, поскольку в этой ситуации будет работать компенсационный фонд долевого строительства. Но поскольку прецедентов еще не было, остается только гадать, как все будет происходить на самом деле.

Адвокат коллегии правовой защиты. Он специализируется на рассмотрении дел, связанных с обжалованием неправомерных действий должностных лиц, жилищными спорами и взысканием штрафов с застройщиков.Большой опыт работы с ФЗ 214.

Защита акционеров

Подводные камни договора на участие в долевом строительстве

Заключение DDU

Срок передачи объекта акционеру

DDU чек

Адвокат А. Е. Гордон

Коллегия адвокатов Московской области

DDU обратит внимание на

Выгода от участия населения в строительстве очевидна: девелопер для строительства многоквартирного дома привлекает деньги населения, а не банковские кредиты.Расчеты квартир за строительные работы и материалы с подрядчиками и поставщиками (бартер), отсутствие бюджетного финансирования, все это значительно снизило стоимость жилья. Цена квартиры в новостройках значительно ниже цены вторичного жилья и более доступна для покупателя.

В то же время, в конце 90-х годов появились многочисленные схемы обмана участников строительства или перекладывания рисков нерадивых строителей на дольщиков. Мошенники привлекали средства от населения якобы на строительство и выводили их по фиктивным соглашениям с подставными компаниями в иностранные офшоры.Тогда девелопер был признан банкротом.

Если вы заканчиваете программу дошкольного образования, на что вам следует обратить внимание?

Во-первых, не расслабляйтесь, если вам предлагают купить новостройку под ДДУ. А прочитав статьи на нашем сайте, вы убедитесь, что есть основания для повышенного внимания.

Вам нужен юрист для сопровождения покупки по DDU?
У вас есть вопросы по транзакции, этапам транзакции для DDU?
Звоните, пишите:

До сих пор сохраняется практика начинать строительство многоквартирных домов без первичной разрешительной документации и сбора денег за «воздух».За долгие годы сопровождения сделок с новостройками мы изучили множество договоров. Часто цель договора с покупателями квартир не была ясна, а интересы участника строительства слабо защищены.

Вакханалия конца 90-х — начала 2000-х годов была загнана в рамки цивилизации Законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» от 22 декабря 2004 г., который в значительной степени , защитили интересы дольщиков и установили для застройщиков четкие правила привлечения и расходования средств, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.

С 2010 года в Подмосковье строительство многоэтажных жилых домов в подавляющем числе случаев осуществляется по договорам участия в долевом строительстве (ДСК). Но даже в 2016 году при покупке новостроек мы неоднократно встречали «кривые» договоренности по DDU (которые, по сути, вовсе не DDU), встречались с продавцами квартир — вовсе не девелоперами, а учредителями девелоперов из офшора. компании и т. д. и т. п. Писать все нет смысла.

Главное, что вы должны убрать из вводных статей в Интернете, — это договор DDU сам по себе не является гарантией для акционера. В контракте могут быть подводные камни, о которых вы даже не подозреваете. Кроме того, новое здание может быть продано за DDU, или они могут быть проданы за назначение для DDU (подробнее о назначении для DDU). Есть также предварительные договоренности.

При завершении программы дошкольного образования всегда есть на что обратить внимание.Можно сказать: при выводе DDU глаза и уши на ширине плеч. В статьях невозможно очертить все возможные ситуации, и покупатель не знает, с чем он столкнется. Читая статьи, покупатель не получит системных юридических знаний. Поэтому, погрузившись в тему, обратитесь к юристу DDU или юристу по недвижимости для личной консультации. Лучшим решением было бы нанять юриста по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки в соответствии с DDU.Почему юрист? Потому что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом не требуется никаких дипломов.

Основные работы по сопровождению покупки новостройки для ДДУ проходят до заключения договора и требуют значительного количества времени. Поэтому всегда рекомендуем не терять время и получить хотя бы устную консультацию юриста по дошкольному образованию.

Суть DDU

Целью принятия Закона 214-ФЗ является защита акционера — участника долевого строительства.Акционер получает защиту в отношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного законом 214, это договор на участие в долевом строительстве (ДДУ). Суть DDU, как и любого договора, — это права и обязанности сторон договора, но ни в коем случае не название. Начните изучение DDU, предложенного разработчиком, с основной части — предмета договора. Эта часть должна буквально соответствовать формулировке закона:

Застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, самостоятельно и (или) с привлечением других лиц построить (построить) многоквартирный дом и (или) иное имущество и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию эти объекты передать в Соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства и другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого застройщика.

Отличительной чертой ДДУ является договор между девелопером и участником долевого строительства. Эти условия договора устанавливаются законом. Из формулировки предмета договора хорошо видны цели участия в договоре обеих сторон.

Целью участия пайщика в долевом строительстве является квитанция от застройщика о законченном строительстве и сдаче в эксплуатацию объекта (квартира, парковочное место и др.).

Основные обязательства застройщика соответствуют целям участия акционера: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (собственнику).

Соответственно основные обязанности акционера (их две): 1) уплатить договорную цену; 2) Принять объект долевого строительства.

Отсутствие указанных обязательств сторон в соглашении об участии в долевом строительстве или ином заявлении предмета договора делает спорным отнесение такого договора к договорам долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов акционер, использующий Закон 214-ФЗ. Рекомендуем обратить внимание на формулировки предмета договора и привести их в соответствие с законом 214-ФЗ.

Заключение DDU

Заключение DDU должно быть сделано в соответствии с положениями Закона 214-ФЗ. Защита акционера обеспечивается рядом условий договора, отсутствие которых является серьезным нарушением и основанием для признания договора незаключенным. Эти условия следующие:

• Цена договора — денежная сумма, подлежащая уплате стороной договора.Закон однозначно устанавливает, за что акционер платит деньги: 1) на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и 2) на оплату услуг девелопера. Вышеупомянутые формулировки ограничивают свободу действий разработчика по распоряжению средствами, полученными от акционера.

Цена договора должна быть указана в тексте договора однозначно в виде фиксированной суммы или методики расчета. В любом случае положение о цене в контракте должно позволять акционеру однозначно определять цену, подлежащую уплате.Как правило, цена в дошкольном образовательном учреждении указана за 1 квадратный метр площади строительного объекта, например, многоквартирного дома. При этом в договоре о дошкольном образовании необходимо прямо указать и конкретно описать, какая часть объекта будет передана акционеру. В многоквартирных домах это квартиры, нежилые помещения. В описании должны быть указаны конкретные параметры доли: квартира, секция (подъезд), этаж, номер на участке, количество комнат, общая площадь.

В совокупности цена 1 квадратного метра и параметры доли акционера позволяют установить цену договора DDU.

• Срок передачи объекта строительства заказчиком акционеру. Это период, в течение которого заказчик обязан передать акционеру завершенный объект строительства и сданный в эксплуатацию объект долевого строительства.

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть указан в договоре DDU точно — по дате, либо в виде временного интервала — например, 4 квартал 2017 года.

• Штраф: Заинтересованность акционера в своевременном получении построенного объекта от застройщика обеспечивается штрафом (установлен ст. 6 Закона 214-ФЗ). За каждый день просрочки заказчиком передачи объекта акционеру последний вправе потребовать уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действует на день исполнения обязательства договорной цены.

ВАЖНО: Если акционером является гражданин, то штраф будет взыскиваться в двойном размере.

• Качество объекта долевого строительства : Застройщик обязан передать акционеру объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, СНиП, проектной документации, а также другим обязательным требованиям.

Если акционер обнаруживает отклонение от условий договора о качестве, , делающее его непригодным для использования по договору, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от Разработчик:

* безвозмездное устранение недостатков в разумные сроки;

* соразмерное снижение цены контракта;

* возмещение своих затрат на устранение недостатков

Если акционер при передаче ему завершенного строительного объекта обнаружил существенные отклонения как объект долевого строительства (недостатки, дефекты, несовместимость оборудования — вместо пластиковых окон — деревянные, вместо стеклопакетов — одинарные) , отсутствие согласованной в договоре электропроводки и т. д.) из условий договора, либо несвоевременное устранение застройщиком выявленных недостатков, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврат денежных средств и процентов.

ВАЖНО: В случае одностороннего расторжения акционером соглашения DDU проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денег или части средств в счет цены контракта до дня, когда застройщик вернет их в участник долевого строительства.

• Гарантийный срок: Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта собственнику капитала.

Требования акционера к застройщику по качеству объекта строительства могут быть предъявлены в течение гарантийного срока.

Дополнительные гарантии защиты акционера: возможность одностороннего внесудебного расторжения договора DDU по инициативе акционера, в следующих случаях:

1) просрочка девелопером передачи объекта долевого строительства на срок более 2 месяцев по сравнению со сроком, установленным договором;

2) нарушение застройщиком условий о качестве объекта строительства, делающее его непригодным для использования;

3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращение гарантии по обязательствам застройщика до истечения срока строительства объекта.

При этом в определенных ситуациях акционер может расторгнуть договор DDU только в судебном порядке:

• при прекращении или приостановлении строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства.

Исходя из этого, требование о расторжении договора ДДУ будет обосновано при наличии обстоятельств, однозначно указывающих на то, что объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства в срок, предусмотренный договором ДДУ;

• в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в который входит объект долевого строительства, в том числе значительного изменения размеров объекта долевого строительства;
• при изменении целевого назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Заинтересованность акционера в исполнении застройщиком обязательства по своевременному строительству, сдаче в эксплуатацию и передаче объекта строительства, поскольку более слабая сторона договора, согласно закону 214-ФЗ, обеспечивается способами предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации:

1) Залог, 2) Банковское поручительство, 3) Страхование гражданской ответственности.

В силу закона с момента заключения договора ЗДУ считается заложенным пайщиком земельный участок, на котором будет осуществляться строительство многоквартирного дома, а также многоквартирный дом. сам по себе не достроен.

В связи с обязательной государственной регистрацией договора ДДУ в Едином государственном реестре прав при государственной регистрации договора происходит государственная регистрация залога земельного участка на строительной площадке.

В случае остановки строительства и / или государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства находится в залоге у дольщиков.

Введенный в эксплуатацию объект строительства считается заложенным дольщиками до момента его передачи застройщиком собственнику по передаточному акту.

Залог обеспечивает исполнение застройщиком обязательства: 1) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, 2) по выплате участнику долевого строительства причитающихся ему денежных средств в счет возмещения убытков и (или) в качестве неустойка (штраф, пени) из-за неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ и СТРАХОВАНИЕ

По выбору застройщика вместе с залогом обеспечивает обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем заключаемым договорам строительства (создания) многоквартирного дома на основании одной разрешения на строительство. , банковская гарантия или страхование гражданской ответственности.

DDU чек

Понятие проверки дошкольного образовательного учреждения имеет два значения: 1) основное — меры проверки перед заключением договора о дошкольном образовании, 2) проверка самого дошкольного образовательного учреждения.

ЧТО МЫ ПРОВЕРИМ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ СОГЛАШЕНИЯ DDU

Вышеуказанные гарантии акционера по соглашению DDU могут быть реализованы, если договор на участие в строительстве по форме и содержанию соответствует требованиям Закона 214-ФЗ, то есть действительно является соглашением DDU.Изучить текст договора о дошкольном образовании и сравнить его с законом 214-ФЗ — необходимость осознанная.

При этом сам застройщик и само строительство должны соответствовать требованиям Закона 214-ФЗ. Следует четко понимать, что основная обязанность акционера по соглашению DDU — оплатить цену соглашения (стоимость квартиры), и если вы не позаботитесь о них, эти деньги могут быть потеряны. Акционеру может быть предоставлен договор, он его подписывает, платит деньги и…Вот и все. Нет конструкции.

Само по себе соглашение DDU, даже если существуют гарантии, установленные законом, не освобождает акционера от необходимости проявлять осторожность и предпринимать необходимые действия при заключении соглашения. Акционер должен знать: в случае нарушений со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств требует значительных затрат времени и средств и требует усилий.

Цена квартиры, возможная потеря времени и трудозатрат на возврат денежных средств акционером делает целесообразным проведение предварительной проверки при подготовке к сделке по заключению договора DDU.

Проверочные мероприятия перед заключением договора о дошкольном образовании.

Проверяем:

• Проект договора о дошкольном образовании на соответствие требованиям Закона 214-ФЗ.
• Застройщик, как юридическое лицо и как строительная организация для существования, соответствие заявленных самим застройщиком данных регистрационным данным регистрации, годовой отчетности, репутации и т. Д.Проверяем информацию об учредителях и главе разработчика.
• Мы устанавливаем способы обеспечения обязательств по соглашению DDU.
• Устанавливаем характеристики банка-гаранта или страхового банка.
• Устанавливаем информацию о земельном участке, на котором предполагается строительство объекта по согласованию с ДДУ, и его соответствии требованиям Закона 214-ФЗ.
• Устанавливаем информацию о наличии проектной декларации на объект строительства.
• Проверяем соответствие информации проектной декларации и разрешению на строительство.
• Проверяем информацию о зарегистрированных договорах дошкольных образовательных учреждений на участие в долевом строительстве дошкольного образовательного учреждения и сравниваем их с разрешением на строительство и проектной декларацией.
• Устанавливаем наличие судебных споров с участием застройщика и подрядчиков. Их характер и значение для строительства и заключения договора DDU.
• Устанавливаем наличие юридических схем по организации строительства и привлечению денег дольщиков.
• Оцениваем перспективы своевременного завершения строительства и передачи объекта строительства акционеру.

Подводные камни при заключении DDU

ПРОВЕРКА РЕАЛЬНОГО ОБЪЕКТА В НОВОЙ МОСКВЕ СЕНТЯБРЬ 2016

Что искать

Клиентам не потребовалось юридическое сопровождение купли-продажи квартиры в новостройке по договору на образовательное учреждение, поскольку «Новая Москва» — жилой комплекс бизнес-класса.Документы прозрачные, высокая степень готовности объекта — комплекс сдается на полгода. Продажа квартир идет давно (более полутора лет), публикаций о скандалах по этому объекту нет, перенос сдачи был, но одно время.

Нас попросили присутствовать на сделке и посмотреть в строительной документации на явные недостатки и договор долевого строительства.

Все началось с «мелочи»: нам не смогли предоставить доверенность представителя на подписание ДДУ и договора, на основании которого он действовал.Их вообще не было, ни оригиналов, ни копий. Но вопрос был в другом, квартиры почему-то продавал не застройщик, а индивидуальный предприниматель по агентскому договору.

Мы не получили внятных объяснений от менеджеров, и покупатель доверил нам юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Мы начали стандартную проверку перед подписанием программы дошкольного образования по указанной выше схеме.

Предоставленный полный пакет документов подтвердил законность строительства. Было разрешение на строительство, проектная декларация и другие документы.

Дата выдачи разрешения на строительство подтвердила своевременность его получения и законность начала привлечения средств дольщиков.

Участки находились в собственности застройщика с 2009 года, что тоже внушало оптимизм. То же, что и характеристика земельного участка: категория земель и разрешенное использование.

К этому времени концепция сделки со стороны застройщика (продавца) изменилась: вместо заключения DDU предложили выкупить по соглашению о передаче прав по DDU у одного из дольщиков.

Появилось новое юридическое лицо — акционер, который продал свои права по ранее заключенному договору DDU. В целом версия рабочая, но проверки добавлены. Покупатель дал добро, переходим к проверке.

Договор DDU вызвал вопросы: на первый взгляд договор соответствует закону, но, в договоре 15 квартир.Акционер передает права по одному из них нашему покупателю.

В этом нет нарушения закона, но есть основания для «перекрытий» при регистрации, так как один договор концессии на одну квартиру проходит государственную регистрацию.

• Мы проверяем акционера — российскую организацию, но один учредитель со 100% долей находится в офшоре — Британские Виргинские острова. То же не страшно.
• Проверяем действующий договор DDU — И вот новость: в реестре прав (EGRP) нет информации об этом договоре.При этом номер государственной регистрации указан на самом договоре. Скорее всего ошибка с информацией в реестре, забыли добавить в базу, иногда это не страшно, но перепроверить обязательно нужно. Так что при уступке продажа одной квартиры может увеличиться вдвое.
• Устанавливаем количество заключенных договоров о дошкольном образовании в целом по объекту — Новости: всего около 180 единиц, а по словам заказчика и менеджера застройщика, в розницу было продано более 1000 квартир. , то есть должно быть столько же соглашений DDU.С учетом того, что в «нашем договоре на дошкольное образование» 15 квартир, то количества квартир, проданных в розницу, недостаточно на 1,5 года реализации и близкое завершение строительства.
• Проверка на предмет судебного разбирательства — Новости: наш дольщик-продавец активно судится. В 2015-2016 годах акционер участвовал в 20 судебных процессах. Везде акционер — ответчик; К нему предъявлены денежные иски в размере от 1 до 70 миллионов рублей. за неуплату поставленных строительных материалов или выполненных строительных работ.

Другие новости: Согласно одному из судебных решений, взыскание было обращено под залог. А вот и новости! Залог — это наше соглашение по DDU! Прибыл!

Взыскание было подано в суд в конце августа 2016 года, то есть несколько недель назад.

Сбор осуществляется по решению суда путем продажи с аукциона.

Речь идет о том, что все права пайщика по договору дошкольного образования заложены на все 15 квартир.Сбор оплачен только за часть, а именно за квартиру, выбранную покупателем.

Кроме того, при обсуждении ситуации с клиентом выяснилось, что он рассчитывал заселиться в квартиру в конце первого квартала следующего 2017 года. Однако, на наш взгляд, объект будет сдан не раньше второго квартала. , и будет введена в эксплуатацию не ранее третьего квартала 2017 года.

Это подтверждается информацией проектной декларации и продлением разрешения на строительство до 2 квартала 2019 года.

О чем мы уведомили клиента.

После долгих раздумий клиент решил купить квартиру именно у этого застройщика. Мы рекомендовали рассмотреть еще один договор дошкольного образования, который не являлся предметом залога и не участвовал в судебных разбирательствах.

Проанализированная конкретная ситуация показала: при завершении программы дошкольного образования следует обращать внимание на все:

1. для строительной документации (земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация и т. Д.)
2. по документам разработчика
3. в документах продавца (если вы покупаете квартиру под уступку прав), прежде всего, сравните оригинал DDU, его исполнение акционером и договор уступки
4. к тексту условий договора долевого строительства

Основные преимущества договора долевого строительства, заключенного по нормам Закона 214-ФЗ:

• Привлечение дольщиков к участию в строительстве по договору DDU осуществляется застройщиком после получения и оформления права собственности на земельный участок или его аренды.
• Застройщик обязан опубликовать в СМИ, Интернете информацию о проекте будущего строительства (проектную декларацию) в течение 14 дней.
• Договор долевого строительства (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Сведения о договоре DDU вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Государственная регистрация гарантирует отсутствие двойной продажи жилья.
• Если застройщик задерживает или задерживает передачу объекта акционеру, застройщик уплачивает штрафы и пени, предусмотренные договором.
• При обнаружении строительных дефектов при приемке квартиры в новостройке застройщик обязан по требованию акционера:

— устранять недостатки бесплатно самостоятельно

— для удешевления квартиры на сумму, необходимую для устранения недостатков.

В то же время соответствие договора ДДУ требованиям Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья и другой недвижимости» не является панацеей и не исключает возможности возникновения других проблем.

Как показано выше, это риски залога прав по договору DDU, банкротства застройщика и другие.

Вам нужен юрист для сопровождения сделки?
У вас есть вопросы по сделке, этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

По состоянию на сентябрь 2016 г.

25.03.16 79 690 0

Как подготовить и что посмотреть

Ника Троицкая

маркетолог

Консультант — Андрей Таргашов

Здесь вы выбрали дом и квартиру, согласовали цену и способ оплаты.Пора закрывать сделку. Согласно документам, покупка квартиры в новостройке проходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовка документов.
2. Заключить договор долевого участия с застройщиком.
3. Оформить договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.
   (Здесь нужно ждать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Вы станете полноправным собственником квартиры после регистрации права собственности. Отныне вы можете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как проходят первые два этапа покупки: какие документы нужны и как не сорвать договор. Оформление договора, и — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1.Подготовка документов на покупку

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как вы за нее будете платить.

Квартира для себя

Самый простой случай — вы не состоите в браке или не состоите в браке, вы составляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае подготовьте только паспорт.

Если вы женаты или состоите в браке, но регистрируете квартиру только на себя, то помимо паспорта вам потребуется согласие супруга на покупку квартиры.Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, при этом ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. С нотариусом быть не обязательно: согласие приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы имеете право покупать недвижимость без отдельного согласия, возьмите его с собой в сделку.

Для двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, вам понадобятся паспорт и свидетельство о браке для сделки.Если ваш супруг не может лично присутствовать при подписании контракта, вам потребуется нотариально заверенная доверенность, чтобы вы подписали контракт за своего супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, вам придется готовить дополнительные документы, и у каждого банка есть свой список. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры — люди, которые знают об ипотеке все и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы могли получить ипотечное решение. Ипотечный брокер подскажет, на каких условиях банки выдают ипотеку, какие документы привезти, он заполнит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика нет ипотечного брокера, придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Подготовьте такой пакет документов для каждого банка:

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватает на ипотеку, сообщите об этом в банк — вам помогут заполнить анкету, в которой вы укажете ваш реальный доход. Это называется выпиской из банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и позвоните застройщику: уточните у него все ли вы взяли.

2. Подписываем DDU с девелопером

В статье «Как выбрать девелопера» мы рассказали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте этот договор с менеджером разработчика.

Проверить DDU у стороннего юриста

Даже если проект и реальный DDU не отличаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Адвокат проверит опасные места. Вы рискуете несколькими миллионами, так что не стесняйтесь перепроверить каждую запятую и нанять независимого адвоката.

Что должно быть в дошкольном учреждении с порядочным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Срок сдачи новостройки.
3. Адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором будет построен дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя гарантия на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Подробная информация о разработчике.

В договоре юристы всегда стараются предвидеть ошибки и минимизировать убытки от них. Часто разработчики включают в себя предметы, которые не выгодны покупателю. Их недостаток скрывается за официальным юридическим языком, через который обычному человеку трудно пройти.

Все контракты с девелоперами одинаково непонятны обычному человеку.Поэтому просто выдохните, наберитесь терпения, обратитесь за помощью к юристу и расшифруйте договор. Мы напишем статью о плохой формулировке, которая может навредить вам отдельно. Но есть три момента, на которые нужно обратить особое внимание: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель разработчика, подписывающий DDU.

Смотрим срок передачи ключей в договоре

Некоторые девелоперы в декларации проекта указывают на восхитительно быструю сдачу дома.Реклама относится к этой дате. Но если говорить о дошкольном образовательном учреждении, то оказывается, что хоть в ближайшее время они и будут переданы городу, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 года.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту сдачи-приемки и передача при совокупном наступлении двух условий: получение разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полная оплата Участником долевого строительства договорной цены.Время начала передачи начинается через 30 дней после выполнения условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст дома городу и получит разрешение на въезд в дом до 1 апреля 2017 года.

Если у вас есть предоплата или ипотека, или к этому времени вы оплатили рассрочку, то через 30 дней с момента разрешения, разработчик приступит к выдаче ключей. Раньше — только после разрешения на вход и только при согласовании с разработчиком.

Смотрим пункт о компенсации площади в договоре

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Реже такое бывает в стандартных панелях, чаще в монолитных и кирпичных домах — строят каждый раз как с нуля. Стену ставят немного в сторону — для всей квартиры начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно выплачивать вам дополнительную компенсацию, если площадь меньше, чем по договору.Если площадь оказывается больше, чем по договору, и девелопер не учел этот пункт отдельно в договоре, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за доплату. метров. Опять же, девелоперу это невыгодно.

Девелоперы не любят просто так тратить деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и вносят сложные конструкции в договор, чтобы получить свои деньги или не выплатить компенсацию.Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п.1.1 договора, может быть изменена (уточнена) по данным технической инвентаризации. . Указанная спецификация площади Квартиры не является недостатком качества Квартиры для сторон договора. В этом случае у сторон нет взаимных претензий, цена контракта перерасчету не подлежит.Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

Если общая площадь Квартиры увеличена более чем на 1 кв.м по результатам замеров БТИ или кадастрового инженера с действующим квалификационным аттестатом, по сравнению с одного указанного в п. 1.1. настоящего Договора, Участник обязуется дополнительно уплатить Застройщику цену Договора, исходя из ориентировочной цены 1 (одного) кв.м, указанный в п. 3.1. настоящего Соглашения в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления Участнику письменного запроса Разработчика.

Что это значит. Если при приемке или при замере БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше указанной в договоре, компенсация не поступит.

Смотрим в договоре, кто подписывает DDU со стороны застройщика

По закону подписать DDU с дольщиками без доверенности может только генеральный директор.Но на практике нет разработчиков, для которых генеральный директор подписывает DDU. Обычно по доверенности контракты подписывает коммерческий директор, руководитель отдела продаж или директор по продажам — у каждого девелопера свой путь.

Фрагмент из проекта

Ваша задача посмотреть дошкольное учреждение, которое подписывает договор. Если это не генеральный директор, попросите менеджера показать вам оригинал доверенности и сделать заверенную копию.

Копия доверенности — это перестрахование и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен.Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписали договор с представителем застройщика, который имел право подписывать такие документы.

В идеале копия должна быть нотариально заверена, но подойдет заверенная печать и подпись генерального директора.

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с разработчиком, внесите поправки в договор — это законно и нормально. Помните, что вы не только хотите купить квартиру, но и застройщик хочет ее продать. Поскольку у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Проверьте DDU с проектом и покажите его независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите разработчику изменить договор — это законно и нормально.

Многие хотят покупать недвижимость дешевле рыночной стоимости. Один из способов сэкономить на покупке — это DDU.DDU в новостройке: что это такое, можно ли оформить договор сейчас и что делать, чтобы получить жилье — расскажем в статье.

Что такое DDU

DDU — договор долевого участия при строительстве многоквартирного дома.Он заключается между застройщиком и будущим владельцем. По соглашению дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а девелопер обязан направить эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщикам. По договору можно купить DDU квартиру, отдельную комнату или нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется. 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».Документ содержит 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон, практически отменяющие договор долевого строительства.

Что влечет за собой запрет дошкольного образования с 2018 года? По сути, для дольщиков ничего не изменится — они тоже будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги инвесторов будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо DDU в будущем: счета условного депонирования. Теперь дольщики будут переводить деньги на банковский счет, который финансирует строительство, а девелоперы получат их только после передачи собственности в собственность.Если девелопер обанкротится, дольщики вернут свои деньги.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу поправок, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 г. То есть, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 г. или заключил первый договор до в этот день вы сможете заключить с ним DDU.

Плюсы и минусы соглашения о капитале

плюсы	Минусы
Стоимость недвижимости на этапе строительства намного ниже стоимости готового жилья.	Есть риск банкротства девелопера, замораживания строительства и обмана дольщиков.
Вы можете сэкономить на мебели, бытовой технике, ремонте, пока дом строится.	Могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства, которые повлияют на дату доставки объекта.
Квартиры, приобретенные по DDU, классифицируются как первичная недвижимость, и ставка по ипотеке для них ниже.	Все время строительства вам придется тратиться на аренду жилья, если у вас нет своего.

Кроме DDU, для покупки недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и жилищный кооператив. Договор купли-продажи заключается, когда дом уже сдан — сразу можно заехать в квартиру, зарегистрироваться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Это похоже на дошкольное образовательное учреждение, но формально вы становитесь акционером — вы присоединяетесь к сообществу людей, которые собираются построить дом.При этом нет четких сроков строительства или наказания за их увеличение.

ЖСК или ДДУ: что лучше — каждый решает сам. При регистрации DDU покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большие преимущества по сравнению с дошкольными учреждениями.

Покупка квартиры по DDU : как проверить застройщик

Если вы планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, обратитесь к застройщику.Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о разработчике:

🔸 Просмотрите декларацию проекта разработчика. Он должен быть общедоступным на веб-сайте компании. Если его нет, запросите декларацию проекта — разработчик обязан предоставить ее по запросу. Документ содержит подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

🔸 Проверить , не находится ли компания в состоянии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Введите название компании — хорошо, если ее нет в реестре. Если компания начала процедуру банкротства, не подписывайте договор, иначе вы потеряете деньги.

🔸 Проверьте, есть ли какие-либо судебные дела против компании. Сделать это можно в электронном картотеке Федерального арбитражного суда. Стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что против него будут возбуждены судебные дела.Оцените суть того, за что на компанию подают иск, сколько дел открыто, какие решения были приняты по предыдущим спорам.

🔸 Проверить , зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. По закону все разработчики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании нет, откажитесь от покупки.

🔸 Найдите в Интернете отзыва о разработчике. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых сайтах, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составлять и что искать в 2018 год в соглашении DDU

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям № 214-ФЗ договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составлен в трех экземплярах: один остается у акционера, другой — у застройщика, третий хранится в Федеральном реестре. Все копии должны быть подписаны, все имеют одинаковую юридическую силу.

В дошкольном образовательном учреждении должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о декларации проекта, назначении, общей и жилой площади, количестве и площади комнаты и другая информация.Все требования прописаны в статье 4 п. 4.1 закона. Помимо этой информации, договор должен содержать:

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — срок, к которому предприятие обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 цена договора, условия и порядок его оплаты — стоимость покупки недвижимости в рамках ДДУ, реквизиты для оплаты, требования к порядку оплаты;

№ полные наименования сторон — наименование и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные акционера;

📜 гарантийный срок на объект коллективного строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

Более того, все условия, указанные в DDU, должны соответствовать информации в проектной декларации на момент подписания. Если одна информация указана в договоре, а другая указана в декларации, она признается недействительной по иску акционера.

Как и другие документы, к DDU предъявляются стандартные требования. Необходимо указать дату заключения договора, а также реквизиты, расшифровку и подписи обеих сторон.

Важно! Генеральный директор компании или лицо, на которое выдана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора, может подписать DDU со стороны застройщика. Если договор не подписан директором, попросите доверенность. Если его нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик имеет право принимать деньги только после заключения договора. Если он просит оплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Как зарегистрировать DDU в Росреестре

Мы объяснили, что означает долевое участие при покупке квартиры … Но подписание контракта не означает получение права претендовать на недвижимость. Чтобы транзакция состоялась, вам необходимо зарегистрировать DDU в Росреестре. Регистрационные требования прописаны в ст. 47 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества».

Для регистрации DDU посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем разработчика.Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 рублей для физических лиц и 6000 рублей для юридических лиц. Напишите заявку на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

📓 идентификационный номер — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

📔 оригинал квитанции об оплате госпошлины — реквизиты можно получить в любом МФЦ или Росреестре;

№ разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять, в этом случае Росреестр сам запросит необходимые бумаги;

📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием количества парковочных мест, нежилых, жилых помещений и другой информации;

№ декларация проекта — застройщик также имеет право не предоставлять ее, Росреестр получит информацию из других источников;

📒 заключение надзорного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям п.214-ФЗ, выданный не ранее, чем за 60 дней до регистрации самого первого DDU — разработчик также не обязан его предоставлять;

📓 договор поручительства по обязательствам застройщика , размер уставного капитала которого не соответствует требованиям № 214-ФЗ.

Если вы не первый акционер, заключивший договор с девелопером, он может не предоставить ряд документов. Они хранятся в файле реестра, и сотрудник Росреестра сможет их просмотреть.

Что делать дальше после регистрации дошкольного учреждения в Росреестре — как получить жилье

Продажа DDU в домостроении происходит после сдачи объекта в эксплуатацию. То есть после регистрации дошкольного образовательного учреждения в Росреестре нужно дождаться указанного в нем времени. Когда наступит срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит необходимые документы. Например, составят протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, составят и получат технический паспорт в БТИ, получат разрешение на ввод в эксплуатацию, поставят объект на учет в Федеральном реестре и присвоят ему почтовый адрес. .Затем он уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Для оформления права собственности на недвижимое имущество вам потребуется повторно обратиться в Росреестр. Застройщик должен подать в госорган:

№ Паспорт гражданина РФ.

📌 Договор долевого участия в строительстве.

📌 Акт приема-передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — необходимо получить от застройщика, если документ требуется в Росреестре. Как правило, на момент приглашения на получение квартиры сотрудники отдела уже получили этот документ.

📌 Квитанция об уплате государственной пошлины.

Сбор за регистрацию права собственности 2 000 руб.

Ваша заявка будет рассмотрена в течение 10 рабочих дней. После этого в назначенный день посетите Росреестр — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Подводные камни в DDU

Назначение DDU — что это такое

Согласно законодательству, акционер может передать свои права требования по соглашению DDU третьему лицу. В этом случае третья сторона выплатит акционеру стоимость контракта или более, если стоимость имущества увеличилась за время существования контракта. Акционер получит деньги, третье лицо получит право требования собственности.

Уступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто уступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — уступка. В нем также прописаны сроки выплаты денег, а также его нужно зарегистрировать в Росреестре. К заданию предъявляется ряд требований — оформить его можно только при условии:

✅ акционер полностью оплатил застройщику сумму DDU;

✅ Акт приема-передачи квартиры не подписан;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ акционер ранее не передавал свои права другому лицу.

Если бывший акционер не выплатил девелоперу полную сумму, уступка может быть оформлена только с согласия девелоперской компании.

При покупке по договору уступки права у физического лица покупатель не может получать ипотечные льготы с государственной поддержкой. Если недвижимость переходит к юридическому лицу, льготы остаются.

Что делать, если девелопер обанкротился с DDU

Если девелопер начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом.Обратитесь к администратору банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Это необходимо сделать в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на стадии процедуры банкротства с момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы ему заплатили, если он не завершит строительство, или передаст недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик срывает сроки или не выдает документы

Если девелопер умышленно затягивает сроки выдачи документов или срывает сроки ввода объекта в эксплуатацию, обратитесь в суд.Суд обяжет его оформить документы, необходимые для регистрации сделки, установить точную дату доставки объекта или присудить компенсацию за несоблюдение срока.

Будьте готовы подать контракт DDU в суд, если застройщик не уложится в срок. Если он не предоставляет документы, представьте доказательства, что они могли быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение вашего иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще нескольким держателям акций.

Можно ли унаследовать право требования по DDU

Если акционер, заключивший соглашение DDU с застройщиком, умирает, его право требовать владения недвижимостью может быть передано по наследству. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру «открытия наследства».

При наличии у акционера нескольких наследников право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании.Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если DDU оформлено за счет кредитных средств

Если вы взяли ссуду на приобретение недвижимости по договору DDU, это должно быть отражено в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику для учета использования кредитных средств в дошкольном учреждении, и в Росреестре при регистрации дошкольного учреждения, регистрации собственности.

Если вы не выплатите банку средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если дошкольное образование выдается несовершеннолетнему

На несовершеннолетнего может быть оформлен договор долевого участия в строительстве. В этом случае его законными представителями являются родители или опекуны. Подписывают договор, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре также регистрируют законные представители. В этом случае свидетельство о рождении ребенка добавляется в стандартный перечень документов для оформления права собственности.Он становится полноправным собственником недвижимости.

3 способа получения прибыли

Как инвестору в недвижимость критически важно иметь доступ к легко доступному капиталу, чтобы извлечь выгоду из многочисленных возможностей, имеющихся на сегодняшнем рынке. Один из способов сделать это — приобрести недвижимость через синдикацию.

Хотите больше подобных статей?

Создайте аккаунт сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Синдикация недвижимости — это просто объединение средств от многочисленных инвесторов и направление этих средств на проекты в сфере недвижимости.Эти средства могут быть использованы для приобретения недвижимости в целом, или эти средства могут быть использованы в качестве долевого участия в проекте в дополнение к коммерческой ипотеке, которая будет покрывать большую часть затрат по проекту.

Как инвестор в недвижимость, особенно как инвестор в коммерческую недвижимость, вы должны постоянно искать способы объединения возможностей в сфере недвижимости. Успешно объединяя сделки с недвижимостью, вы сможете приобретать больше собственности и получать прибыль разными способами.

Вот 3 способа получения прибыли от синдикации недвижимости

1.) Сборы за приобретение — Как синдикатор недвижимости вы обычно получаете компенсацию за поиск собственности, проведение комплексной проверки и структурирование сделки. Комиссия за приобретение может варьироваться от 1% до 5% от затрат на приобретение, или это может быть фиксированная плата (т. Е. 25 000 долларов США). Эти комиссии обычно обсуждаются с другими инвесторами, которых вы привлекаете к сделке. Если ваши комиссионные слишком высоки, другие инвесторы могут с осторожностью вкладывать средства вместе с вами, однако поиск и структурирование сделок может быть утомительной задачей, поэтому убедитесь, что вам платят за ваше время и усилия.

2.) Сборы за управление активами — Еще один способ получить прибыль от синдикации недвижимости — это получить сбор за управление активами. Этот сбор, обычно 1% от валовой выручки, обычно выплачивается вам как синдикатору проекта, потому что вы должны будете управлять не только собственностью, но и партнерством синдиката.

Вам необходимо постоянно следить за тем, чтобы управление и эксплуатация объекта осуществлялись эффективно, регулярно общаясь с управляющим имуществом.Если в доме проводится ремонт, ваша задача — обеспечить его своевременное завершение и, надеюсь, не превышение бюджета.

Помимо управления инвестициями, вы также будете нести ответственность за управление синдикатом. Эта обязанность потребует, чтобы ваши инвесторы регулярно общались с вашими инвесторами в отношении их инвестиций и обеспечения того, чтобы они получали свою компенсацию на регулярной основе, то есть ежемесячно, ежеквартально или в любой согласованный период времени.

3.) Участие в капитале (денежный поток и оценка) — Наконец, вам будет выплачена компенсация за счет вашего долевого участия в проекте. Ваша доля участия в проекте может варьироваться от 5% до 50% в зависимости от вашего опыта и деталей сделки. Обычно ваши инвесторы получают предпочтительную ставку доходности в диапазоне от 8% до 12% или выше, сначала на свой инвестированный капитал, затем оставшийся денежный поток и / или капитал будет разделен между вами и вашими инвесторами в любом процентном соотношении, был согласован.

Например:

Допустим, вы и группа инвесторов приобретаете здание за 1 000 000 долларов — все наличными, без ипотеки . Ваши инвесторы вложили всю сумму, включая комиссию за приобретение. После того, как все расходы были оплачены, включая комиссию за управление активами, недвижимость принесла 120 000 долларов прибыли в год . Ваши инвесторы, как правило, сначала имеют право на выплату привилегированных процентов. Предположим, что это привилегированная процентная ставка 8% .Это означает, что ваши инвесторы сначала получат 80 000 долларов процентов из этих 120 000 долларов прибыли (8% от 1 миллиона долларов). Оставшиеся 40 000 долларов будут разделены между вами и вашими инвесторами под любой процент, о котором вы договорились ранее. Это может быть раздел 50% — 50% или 75% — 25% , при котором ваши инвесторы получат большую долю.

Таким образом, с привилегированной ставкой доходности 8% и долей 50% –50% ваши инвесторы получили бы 80 000 долл. США процентов и еще 20 000 долл. США за счет участия в капитале в денежном потоке от недвижимость.Это будет равняться 10% доходности наличными для них , PLUS , у них по-прежнему будет процент собственного капитала в оценке собственности, поэтому у них все еще есть возможность заработать больше денег на бэкэнд, после того, как недвижимость будет рефинансирована или продана.

В качестве синдикатора вы могли участвовать в сделке с небольшими деньгами из собственного кармана, и вам будут платить в виде комиссии за приобретение, комиссии за управление активами и дополнительных $ 20 000 в виде денежного потока. PLUS , у вас по-прежнему будет 50% доля в любом будущем приросте капитала в собственности.

В целом, это будет беспроигрышная ситуация для всех вовлеченных сторон и заложит основу для синдицирования дополнительных сделок в будущем.

Надеюсь, эта статья была полезной и дала вам больше информации о том, как вы можете получить прибыль от синдикации недвижимости. Если у вас есть какие-либо вопросы, мы можем перенести разговор в комментарии ниже, поэтому, пожалуйста, дайте мне знать свои мысли и комментарии ниже.

Комментарии всегда приветствуются и приветствуются! Сообщите мне свои мысли ниже в разделе комментариев и не стесняйтесь ретвитнуть этот пост в Twitter или поделиться на Facebook.

Фото: Освальдо Zoom

Как работает аренда с выкупом? | DaveRamsey.com

Вы только что нашли идеальный дом. Он имеет идеальную планировку и находится в районе вашей мечты. Кроме того, он был внесен в список арендной компанией, так что вам не придется вносить значительный первоначальный взнос!

Вместо того, чтобы копить деньги на новый дом, пока вы тратите деньги на аренду, вы понимаете, что можете сразу же переехать в этот дом.Еще лучше, если часть вашего ежемесячного чека арендной платы пойдет на ваш первоначальный взнос или собственный капитал в доме. По окончании контракта у вас будет возможность приобрести дом.

Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, правда?

Хотя это может показаться заманчивым, процесс передачи в аренду может быть рискованным, особенно для покупателей. Итак, как работает процесс аренды с выкупом? Каковы реальные плюсы и минусы ?

Не смотрите дальше, потому что у нас есть ответы.

Что такое дом, сдаваемый в аренду?

Дом с правом найма — это дом, который можно купить по договору аренды с выкупом. С этим типом контракта вы соглашаетесь арендовать недвижимость на определенный период времени до того, как получить право собственности. Срок может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от специфики контракта.

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Как и любой другой дом, компании или индивидуальные продавцы могут владеть домами, сдаваемыми в аренду (или сдавая в аренду), но они работают иначе, чем обычный процесс покупки жилья.

В рамках контракта продавец соглашается удерживать определенную денежную сумму от каждого арендного платежа, чтобы идти на долю покупателя в доме при его покупке. А что, если покупатель не купит дом? Мы объясним это позже.

Давай вернемся в дом твоей мечты. Если дом доступен для сдачи в аренду, вам придется обсудить условия с компанией или частным продавцом, которому принадлежит недвижимость. А поскольку все, начиная от цены покупки и заканчивая затратами на закрытие, является предметом переговоров с домом на условиях аренды с выкупом, этот процесс может оказаться немного сложным.

Существует два различных типа договоров аренды с правом собственности: договор об опционе аренды и договор купли-продажи с правом аренды .

С опционным соглашением об аренде у вас есть вариант на покупку дома по истечении согласованного периода времени. Однако, если вы заключите договор аренды, вы юридически обязаны купить дом .

Как работает процесс аренды с выкупом?

На самом деле не существует универсального варианта, когда речь идет о процессе аренды с выкупом.Однако большинство сделок по аренде с правом владения включает следующие компоненты:

Закупочная цена. В соглашении о сдаче в аренду будет указано, как и когда будет определена цена покупки. Цена может быть основана на текущей стоимости дома или на прогнозируемой. В некоторых случаях цена становится официальной, когда покупатель и продавец подписывают договор. В других случаях цена покупки не будет определена до истечения срока аренды.

Арендные платежи. В рамках контракта вы соглашаетесь ежемесячно выплачивать определенную сумму арендной платы.Эти платежи обычно выше, чем арендная плата в этом районе, потому что процент от каждого платежа откладывается в качестве кредита для вашей будущей покупки дома.

Техническое обслуживание. В договоре аренды с правом собственности продавец может попросить вас покрыть такие расходы, как ремонт, техническое обслуживание, сборы ТСЖ и налоги на имущество, пока вы арендуете. Вы можете оказаться на крючке всего, от ландшафтного дизайна до сломанного кондиционера. Вот почему так важно заключить договор с юристом, который может четко объяснить, за что несет ответственность каждая сторона.

Опционные деньги. Вы должны заплатить продавцу единовременную невозмещаемую комиссию. Это дает вам возможность купить дом, и в некоторых случаях продавец соглашается вложить эту сумму в счет капитала покупателя в доме. Стандартной денежной суммы не существует; обычно это процент от покупной цены дома.

Срок аренды. Вы и продавец соглашаетесь с конкретным сроком аренды в договоре. Если срок аренды истекает, и вы либо решаете не продвигать покупку, либо не можете претендовать на финансирование, возможность покупки истечет.

Процесс закрытия. Если вы планируете купить дом, вам потребуется обеспечить финансирование в конце срока аренды. В этот момент кредитор установит дату закрытия, когда вам будет передано право собственности на недвижимость как покупателя. В зависимости от условий соглашения вам будет начислен процент арендной платы, отложенный для вашей покупки, и / или деньги за опцион.

Поскольку процесс сдачи в аренду менее регламентирован, чем обычный процесс покупки или аренды, стандартного договора аренды не существует.Условия полностью обсуждаемые. Если вы вступаете в процесс аренды с выкупом, вам необходимо поговорить с агентом по недвижимости и юристом, чтобы убедиться, что вы понимаете и согласны с условиями вашего уникального контракта.

Каковы плюсы и минусы аренды с выкупом?

Похоже, здесь ничего не может пойти не так, верно? Давайте будем честными: для перехода на юг по соглашению о сдаче в аренду не нужно много — быстро .

Даже если это дом вашей мечты, действительно ли плюсы перевешивают минусы? Давайте копаться.

Плюсы для покупателей

Вы постепенно получаете авансовый платеж. Вместо того, чтобы вносить значительный первоначальный взнос при въезде, вы увеличиваете капитал в течение определенного периода времени, выплачивая более высокую ренту.

Вы можете избежать конкуренции со стороны покупателей. По окончании договора аренды вы не будете противостоять другим покупателям недвижимости.

Вам не обязательно сразу претендовать на ипотеку. Возможно, вас привлекла программа аренды с выкупом, потому что вы еще не можете позволить себе купить дом. Может быть, вы все еще выплачиваете долг или у вас нет сохраненного авансового платежа. Переезд в дом без права на ипотеку может показаться ответом, но вот правда: шансы на то, что ваше соглашение об аренде с выкупом не сработает, возрастают на , если вы уже находитесь в финансовом затруднении.

Минусы для покупателей

Ваша аренда будет дороже. Даже если ваш договор составлен таким образом, что часть вашей арендной платы ежемесячно идет на долю в капитале дома, ваши арендные ставки из-за этого будут выше. Почему бы просто не снять жилье за ​​меньшие деньги и оставить деньги, которые вы откладываете для первоначального взноса, на свой банковский счет, а не на счет домовладельца?

Вы заплатите невозвращаемую опционную сумму. Вы должны будете заплатить процент от стоимости дома, чтобы иметь возможность приобрести дом в будущем.Это выплаты, которые вы, вероятно, не получите обратно, если сделка не состоится.

Возможно, вам придется заплатить за ремонт и техническое обслуживание. В договорах аренды с правом собственности вы, как потенциальный покупатель, нередко несете ответственность за весь ремонт и техническое обслуживание. Эти неожиданные чрезвычайные ситуации могут создать серьезную дыру в вашем кармане — для дома, который еще даже не ваш!

Стоимость домов может упасть. Если у вас есть договор аренды на пару лет, у вас нет возможности узнать, что рынок недвижимости или местная экономика могут сделать в течение этого времени.Конечно, стоимость вашего дома может вырасти, но также может упасть. Цена покупки, которую вы фиксируете в начале контракта, обычно завышается с учетом роста стоимости дома. Это означает, что в конечном итоге вы можете заплатить больше, чем стоит недвижимость.

Вы можете решить, что не хотите покупать дом. Допустим, вы получили новую работу, которая требует переезда в новый город. Или, может быть, вы все еще не можете претендовать на ипотеку в конце срока контракта. Возможно, вы просто решили, что этот дом не для вас.Если вы заключили опционное соглашение об аренде, вы можете отказаться от него. Но что происходит со всеми деньгами, которые вы потратили на более высокую аренду и опционы? Тысячи долларов не вернешь.

Контракт в пользу продавца. Такие мелочи, как просрочка арендной платы или несвоевременная оплата ремонта, могут освободить арендодателя от любых обязательств по соблюдению контракта. Не будет рыцаря в сияющих доспехах, который отправится к вам, чтобы спасти положение или ваш контракт.

События вне вашего контроля могут привести к потере вашего капитала. Если финансовое положение домовладельца изменится и дом перейдет в залог, этот дом перейдет к банку, а не к вам. Или, если продавец просто изменит свое мнение после того, как они подписали договор аренды с выкупом, потребуются дорогостоящие судебные действия для обеспечения соблюдения договора в этом сценарии. Это цена, которую вы, возможно, не сможете (или не захотите) платить.

Когда вы мечтаете купить идеальный дом для себя и своей семьи, может быть слишком легко ускорить процесс.Просто помните: хотя договор аренды с правом собственности является юридически обязательным документом, в нем слишком много лазеек, чтобы быть гарантией. Храните деньги на своем банковском счете и избегайте договоров аренды с выкупом !

Альтернативы сдаче в аренду

Когда дело доходит до сдачи в аренду с выкупом, минусы перевешивают плюсы. Если вы хотите принять разумное решение в отношении своего будущего, это просто. Избегайте ситуации с сдачей внаем, даже если это означает, что вам придется ждать, чтобы переехать.

Доверьтесь нам; это стоит того, чтобы купить дом с умом. Если вам нужно время, чтобы привести в порядок свои финансы, ничего страшного. Нет ничего постыдного в аренде, пока вы платите долг и откладываете запасы на случай чрезвычайной ситуации. Фактически, это лучшее, что вы можете сделать! После того, как ваши финансы будут в порядке, вы можете начать откладывать деньги на солидный первоначальный взнос. Не покупайте дом и не подписывайте договор о покупке дома, когда вы разорены!

Мы будем стрелять прямо с вами: навести порядок в финансовом кризисе и сэкономить на первоначальном взносе непросто.Это требует тяжелого труда и жертв. Но это того стоит! Когда вы переедете на новое место, вы будете спокойны, зная, что сделали выбор, который будет благословлять вашу семью на долгие годы.

Найдите эксперта по недвижимости

Мы поняли. Давление купить дом реально. Но прежде чем вы попадете в ситуацию с арендой с выкупом, которая разрушит ваше будущее, поговорите с агентом по недвижимости с самым высоким рейтингом. Они могут помочь вам понять ваши варианты и принять лучшее решение для вашего будущего.

Покупка дома традиционным способом может занять больше времени, но оно того стоит.Когда вы будете готовы к покупке, агент по недвижимости поможет вам найти дом с вашим бюджетом, который вам понравится.

Нужна помощь в поиске первоклассного агента по недвижимости в вашем районе? Благодаря нашей программе одобренных местных поставщиков (ELP) мы сделали за вас трудное слово и проверили тысячи агентов по недвижимости, чтобы вы могли быть уверены, что работаете с лучшими.

Найдите своего профессионала!

Долевое участие в строительстве в год. Закон о долевом участии в строительстве простыми словами

Сейчас долевое строительство набирает популярность, и в этой статье рассказывается, что об этом нужно знать в 2020 году, чтобы не ошибиться и все сделать правильно.Такая популярность связана с тем, что долевое строительство позволяет людям приобретать новое жилье по очень выгодным ценам, что, конечно, является огромным плюсом. Однако в любом случае сначала нужно разобраться во всех важных нюансах. Следует отметить, что с 2020 года в этом вопросе практически ничего не изменилось. Такие же условия существуют уже много лет.

Прежде всего, стоит понять, почему многие россияне предпочитают вкладывать деньги в долевое строительство:

• Квартиры в новостройках зачастую намного дешевле, чем на вторичном рынке.Оказывается, купить новый дом можно очень выгодно.
• Не нужно готовить сразу всю сумму. Оплачивать квартиру можно все время, пока идет строительство.
• Вы можете заранее выбрать планировку, которая полностью вам подойдет. Это поможет вам сэкономить на ремонте в будущем. Конечно, нужно учитывать, что к макету предъявляются различные технические требования, которые необходимо соблюдать.

В итоге получается, что строительство нового дома идет за счет покупателей.Такой вариант будет выгоден как застройщикам, так и собственникам квартир. При этом следует учитывать, что все пункты регулируются российским законодательством. Вы должны знать, что разработчик несет ответственность перед всеми своими акционерами.

Как работает долевое участие

Если вы решили стать собственником недвижимости, то вам необходимо знать обо всех нюансах. При долевом строительстве необходимо учитывать множество моментов. Для строительства дома девелопер привлекает средства физических или юридических лиц, которые, в свою очередь, заинтересованы в этом здании.Таким образом, получается, что дольщиками могут стать обычные граждане, желающие купить квартиру еще на этапе строительства дома, или компании, покупающие сразу несколько квартир. Сам застройщик и собственник земельного участка также являются участниками долевого строительства.

Процедура долевого участия состоит из нескольких этапов:

1. Для открытия компании необходимо получить разрешение на строительство. Без этого документа она не может начать строительство дома, так как это было бы нарушением российского законодательства.
2. После получения разрешения публикуется декларация проекта.
3. Далее привлекаются дольщики, заинтересованные в строительстве этого дома.
4. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Разрешение на строительство дома можно получить в местном правительстве. Для получения такого документа вам потребуется предоставить проект, соответствующий всем техническим нормам. Обычно с получением бумаги проблем не возникает, особенно если девелопер присутствует на рынке несколько лет.

Проектная декларация — это документ, который предоставит всю необходимую информацию о плане строительства и непосредственно о самом застройщике. Этот документ должен быть опубликован в СМИ или в Интернете, чтобы каждый мог с ним ознакомиться. Это необходимо сделать за две недели до того, как застройщик начнет подписывать первые соглашения о долевом участии. Согласно российскому законодательству, разработчик не может публиковать такую ​​информацию, но должен будет предоставить ее всем, кто в ней нуждается, что значительно усложнит процесс.

Привлечение дольщиков — это поиск лиц, заинтересованных в инвестировании в будущее строительства. Более того, не должно быть нарушений российского законодательства. Однако даже этого недостаточно; Кроме того, заключаются контракты, в которых прописываются все необходимые условия.

Отличие от инвестирования

Многие люди, решившие стать акционерами, думают, что инвестиции в строительство — это инвестиции. Однако инвестиции и долевое строительство — это разные вещи, и это необходимо учитывать.Во-первых, эти два понятия регулируются разными правовыми актами — инвестиции — Гражданским кодексом, а долевое строительство — Федеральным законом «О долевом строительстве» (ФЗ). Есть и другие отличия:

• Долевое строительство направлено на то, чтобы дольщики получали квартиры в собственность. Инвестирование — это возможность получения дополнительной прибыли.
• Вложения могут быть не только денежными, но и, например, ценными бумагами. В случае долевого строительства принимаются только денежные средства.
• Долевое строительство требует обязательной государственной регистрации. Вложение уже другое.
• Риски могут быть возложены на инвесторов или девелопера.
• В случае инвестиций договор является обязательным. В случае долевого строительства только в тех ситуациях, когда застройщик выполняет все свои обязательства.

Получается, что акционер не инвестор, и здесь работают совершенно другие схемы взаимодействия. Акционер — рядовой собственник, решивший вложить деньги в жилье еще на этапе его строительства.Участвовать в долевом строительстве могут абсолютно все желающие.

Договор

Прежде чем стать акционером, необходимо разобраться, как правильно оформляются те или иные документы. Это позволит избежать серьезных ошибок и сделать все максимально правильно. Договор долевого строительства — это договор, в котором застройщик обязуется достроить здание, ввести его в эксплуатацию и, в принципе, выполнить все свои обязательства перед дольщиками. Договор должен содержать следующие обязательные пункты, без которых он не будет считаться заключенным:

• Должна быть прописана максимально точная и подробная информация об объекте строительства.
• Прописаны права и обязанности обеих сторон — застройщика и дольщиков.
• Необходимо указать точные даты, когда квартиры будут переданы дольщикам.
• В документе также указана цена квартиры. Там же прописаны условия, как именно выплачивать сумму — сразу или частями в рассрочку.
• Указан гарантийный срок. Чаще всего он равен трем годам.
• Прописан способ обеспечения исполнения обязанностей — залог, договор страхования. Страхование — очень хороший способ обезопасить себя.

Если хотя бы один из пунктов отсутствует, договор считается недействительным.

Права и обязанности дольщиков

Не забывайте, что не только застройщик, но и дольщики имеют свои обязанности. В обязанности дольщиков входит:

• Выплата установленной суммы в сроки, указанные в договоре.
• Прием квартиры в срок, что тоже прописано в договоре.
• Уплата штрафов, установленных на законодательном уровне.

Конечно, у акционера есть свои права, о которых вы должны знать, чтобы иметь возможность требовать от застройщика что-то, если он нарушит закон. Основные права включают следующие пункты:

• Акционер может потребовать от застройщика зарегистрировать договор долевого строительства.
• Вы имеете полное право потребовать от застройщика все интересующие вас документы — проект, разрешение на строительство и т. Д. Застройщик не может скрыть от вас эти документы, так как это нарушение законодательства РФ.
• Вы имеете право потребовать от застройщика, чтобы он передал вам квартиру в срок, указанный в договоре. Конечно, это работает только в том случае, если вы выполнили свои обязательства и полностью оплатили квартиру.
• Вы можете потребовать уплаты неустойки в том случае, если застройщик сдал квартиру позже указанного срока.
• Устранение дефектов осуществляется за счет средств разработчика в течение установленного гарантийного срока.

Что требуется от застройщика

Вы должны знать не столько о своих правах и обязанностях, сколько об обязанностях застройщика. Лучше всего изучить все эти моменты заранее, тогда вы не попадете в неприятные ситуации. К правам застройщика относятся следующие пункты:

• Застройщик имеет полное право привлекать средства дольщиков для строительства многоквартирного дома.
• Разработчик может потребовать оплату своей работы. Более того, если акционер не произведет выплаты вовремя, то с него может быть наложен штраф. Подобные действия не являются нарушением российского законодательства.
• Возможно, судебное решение — это вопрос, если иначе действовать невозможно.

Не забывайте, что у застройщика тоже много обязанностей:

• Вырученные средства необходимо использовать строго по прямому назначению, а именно на строительство дома.
• Договор необходимо зарегистрировать.
• Объект должен быть сдан в срок, указанный в договоре.
• Уплата пени при нарушении условий договора.
• Установка гарантийного срока.
• Возврат полной стоимости при расторжении договора по любой причине.

Также важно знать требования к уставному капиталу застройщика. Это должно быть не менее 2,5 миллиона рублей.

Таким образом, можно заметить, что дольщики защищены от недобросовестных застройщиков, которые не заканчивают строительство жилых домов.Конечно, в любом случае вы можете потерять время, если начнете работать с необязательной компанией.

Не забывайте, что вам все равно придется оформить квартиру в собственность DDU в будущем. Здесь у вас не должно возникнуть никаких проблем, так как готовится самый обычный пакет документов — сам договор, акт передачи квартиры, справка об оплате госпошлины, паспорт, техническая документация на квартиру.

В закон «О долевом строительстве» в 2020 году изменений не вносилось.Если вы уже подписали договор, то изменения в законе вас не коснутся, поэтому вам не о чем беспокоиться.

А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и Setl Group. Его максимальная сумма в деньгах — 25 миллиардов рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует использовать для разработки целевой программы и оптимизации кредитного портфеля. «Но в новом законе четко не прописаны перспективы использования этого инструмента.Есть опасения, что девелоперам запретят выпускать какие-либо ценные бумаги … И они даже не смогут выйти на IPO и оформить жилищные сертификаты », — опасаются в компании« БФА-Девелопмент ». Также неясна судьба ранее широко распространенных заимствований на западных рынках. «Валютные кредиты — это большой риск для тех, кто ведет бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации », — поясняет исполнительный директор С.Е.Р. Павел Бережной.

Новинка в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 году?

Внимание

Владимир Грибков, руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент», представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестиционного проекта по разным схемам, в том числе при использовании проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

«

Информация

При проектном финансировании в размере 15% прибыль девелопера сокращается в 10 раз.

А чтобы получить такую ​​же доходность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%.

Или нужно поднять стоимость жилья минимум на 15% », — говорит Владимир Грибков.
Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки смогут значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как девелоперам будет выгоднее включать их в своих акционеров — в этом случае финансирование проекта будет стоить в несколько раз. дешевле.

Совместное строительство: вопрос выживания

Итак, как изменения в законодательстве повлияют на девелоперов, рынок долевого строительства и рынок нового строительства в целом в 2018 году? Какие основные изменения? Напомним: среди нововведений — создание компенсационного фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в случае невыполнения застройщиком своих обязательств (банкротство и т. Д.).

Важно

Фонд будет работать в формате публичной компании под контролем Счетной палаты.

Фонд будет формироваться за счет средств, которые девелоперы должны в обязательном порядке вычесть перед началом строительства.

Размер взноса составит 1,2% от общей суммы всех дошкольных учреждений, заключенных с дольщиками.

Стоит ли ожидать отмены долевого строительства в 2018 году?

Фактически это означает, что все денежные потоки девелоперов будут находиться под контролем кредитных организаций.
Но это еще не самое страшное.В худшем случае долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, по мнению строительных компаний, они не смогут привлечь деньги граждан еще на этапе строительства и будут вынуждены только продавать готовое жилье.

Промышленность потеряет огромный капитал. Только в Санкт-Петербурге, где ежегодно строится около 3 млн кв. М жилья (80% за счет дольщиков), девелоперам не хватит 240 млрд руб.

Кстати, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает.

Несколько лет назад СК «Темп» пытался это сделать, но со временем перешел на долеровку.

» Продажа готового жилья оказалась слишком дорогой. Себестоимость жилья была высокой, и мы не могли продать его дороже среднерыночной.

Кирилл ИгнахинГенеральный директор Level Group Считаю, что наиболее важным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность девелоперов, станет требование о создании резерва на расчетном счете девелопера в размере не менее 10% от запланированной стоимости строительства.
Поскольку эти средства должны быть заморожены до начала привлечения средств от дольщиков в рамках DDU, это может поставить девелоперов с небольшими финансовыми резервами в затруднительное положение.
В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут наладить свой бизнес, оптимизировать затраты и правильно оценить свои сильные стороны. В то же время повышенные финансовые требования могут спровоцировать уход слабых игроков.

Новостройка в долевом строительстве с 2018 года

Счета Escrow

— это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и надежности транзакций », — говорит руководитель центра ипотечного кредитования ВТБ 24 в Санкт-Петербурге.Петербург Татьяна Хоботова.
По ее словам, деньги дольщиков на счетах эскроу будут защищены даже в случае отзыва у банка лицензии.
Уже в 2018 году законодатели пропишут, что средства, размещенные на счетах эскроу, не будут включаться в конкурсную массу при реорганизации банка в случае банкротства. И акционер сможет получить свои деньги в полном объеме, а не 1,4 миллиона рублей. по страховке

ASV. Однако разработчики по-прежнему отказываются от использования схемы escrow, что означает полный переход проекта на заемные деньги.

В целом мы с пониманием относимся к ужесточению требований к рынку акций — речь идет об очень большой отрасли и рисках простых граждан, для которых жилищный вопрос зачастую является проблемой всей жизни.

Поэтому, конечно, многим игрокам придется нелегко, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя все меры, принимаемые властями, оправданы. В конечном итоге от нововведений выиграют все девелоперы, потому что доверие клиентов к долевому строительству будет расти, и многие из тех, кто сегодня считает инвестиции в строящееся жилье неадекватным риском, выйдут на рынок.

В основном новые операционные правила потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности.

Мы абсолютно готовы и к первому, и ко второму.

Кроме того, девелоперам, которые не могут привлечь средства от акционеров, которые фактически выступали для них в качестве беспроцентной ссуды, придется либо строить на собственные средства, либо привлекать кредит.

В результате застройщик будет вынужден включать в себестоимость квартир собственные расходы, в том числе на привлечение проектного финансирования.

Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер Metrium Group На мой взгляд, 2018 год станет периодом адаптации для всей строительной отрасли.

В основном девелоперам придется привыкать к более жестким требованиям к финансовой устойчивости своих организаций, а также взаимодействовать с компенсационным фондом. Последние не только смогут собирать отчисления с заключенных в стране дошкольных учреждений, но и получат контрольные функции, например, смогут регулярно запрашивать информацию у разработчиков о состоянии организации.
А может без доли? Интересно, что на прошедшем форуме было много заявлений о вреде долевки. «Ежегодно в 214-ФЗ вносятся изменения и дополнения. Но нельзя бесконечно улучшать то, что не работает с самого начала. Продажа квартиры в строящемся доме — это улыбка Чеширского кота, — говорит Сергей Максимов, заведующий кафедрой управления недвижимостью Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

В основном определяются чиновники, перед которыми стоит задача остановить рост количества проблемных объектов в период кризиса.

Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин заявил, что эти поправки «добились с трудом» — в стране уже 1200 проблемных объектов, где 130 тысяч граждан приобрели жилье.

А власти Ленинградской области полностью предлагают отказаться от долевого строительства.
Если рассматривать поправки постатейно, то, в первую очередь, вызывает вопросы установленное ограничение направления средств дольщиков строго на строительство определенного объекта недвижимости.Возникает вопрос, на какие средства девелопер направит рекламу объекта.

Изменения предусматривают создание компенсационного фонда, предназначенного для компенсации убытков участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика.

В принципе появление компенсационного фонда ничего не изменит в деятельности девелоперов.

Если раньше на счета страховых компаний перечисляли примерно такую ​​же сумму (1,2% от стоимости, указанной в DDU), то теперь эти деньги будут отправлены в компенсационный фонд.

Между тем в федеральных властях всерьез обсуждается идея ужесточения требований к девелоперам уже с 1 января 2018 года — на полгода раньше, чем это предусмотрено законом.

На прошлой неделе это обсуждалось в Госдуме РФ.

При положительном решении сбудутся самые мрачные ожидания строителей.

В России открылся фонд защиты прав дольщиков Акционеры В России открылся фонд защиты прав дольщиков Дыра в рыночном бюджете Поправки к ФЗ-214, принятые летом прошлого года, сделали зависимость строителей от банков практически полной.

Согласно новым правилам, застройщики обязаны иметь один банковский счет для всех операций, они не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка ничем не ограничивается), они не могут совершать операции, которые напрямую не связаны с привлечение средств дольщиков и многое другое (см. …

«Основные нововведения …»).

С каждым годом цены на недвижимость стремительно растут. На 2019 год даже однокомнатная квартира в неблагоприятном районе Москвы может стать непосильной тратой для большинства российских семей.

Каждый находит свой выход из ситуации: чтобы копить деньги долгие годы в надежде когда-нибудь обзавестись собственной квартирой (этот способ экономически неэффективен, так как цена валюты может увеличиваться или уменьшаться в несколько раз за несколько лет), возьмите сумма, необходимая для покупки в кредит под большой процент.

Наиболее рациональным решением будет участие в долевом строительстве. Физическое лицо заключает договор о сотрудничестве с застройщиком и может получить квартиру по выгодной цене.

В 2019 году вступил в силу новый закон, согласно которому долевое строительство может распространяться не только на многоквартирные дома, но и на таунхаусы. Также изменились требования к застройщикам, порядок формирования стоимости договора и его расторжения.

Истоки долевого строительства восходят к СССР. Чтобы получить собственную недвижимость, гражданин Советского Союза должен стоять в огромной очереди. Довольно часто люди ждали своей очереди по несколько лет.

Некоторые граждане, чтобы значительно сократить срок ожидания, начали объединяться в жилищные кооперативы.Члены таких объединений могли получить квартиру в короткие сроки. Кроме того, при строительстве недвижимости для таких лиц учитывались их индивидуальные особенности.

Сейчас действует аналогичный принцип. Акционеры заключают договор с застройщиком. Первая сторона получает жилье в короткие сроки и по очень выгодной цене, а вторая сторона осуществляет строительство за счет средств дольщиков и освобождается от необходимости в ссуде.

Условия для дольщиков

Долевое строительство предлагает дольщикам выгодные условия для приобретения недвижимости:

1. Значительная экономия. Квартиры на вторичном рынке могут быть дороже строящихся квартир более чем в 2 раза.
2. Рассрочка. Акционер вправе оплачивать недвижимость поэтапно, пока идет строительство.
3. Лицо, заключившее договор с застройщиком, может самостоятельно установить планировку своей квартиры.Это позволит в будущем существенно сэкономить на ремонте и перепланировке.

Эти преимущества и «заманивают» горожан на заключение договоров с застройщиками. Но долевое строительство — не такая простая и идеальная процедура, как может показаться на первый взгляд. Здесь много подводных камней.

Риски

Каждый, кто хочет купить квартиру таким способом, должен осознавать возможные риски:

1. Отсрочка сдачи квартиры в аренду дольщикам.Не всегда удается завершить строительство в срок. Причин задержек может быть множество: от задержки материалов до отсутствия средств на строительство. Проблему можно решить довольно просто — привлечь средства от самого разработчика. Но не все готовы на это пойти. Недостаток средств часто приводит к полному прекращению строительства и потере средств акционером.
2. Неправильное заключение договора может значительно увеличить расходы физического лица при покупке квартиры.Если в документе есть неточности или присутствует не вся информация о сделке, акционера могут попросить уплатить определенную сумму для ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому к оформлению документов необходимо отнестись самым ответственным образом. Если опыта в этом мало, лучше воспользоваться услугами специалистов.

Выше мы перечислили только самые распространенные трудности, с которыми могут столкнуться акционеры. На самом деле их может быть намного больше.

Заключение договора

Самым важным моментом в данной сделке является заключение договора. От него будет зависеть дальнейший исход событий. При оформлении документа должны быть соблюдены следующие условия:

1. Строительный объект. Необходимо подробно описать всю информацию о нем: ФИО, тип здания, этажность и количество квартир и другие данные, которые позволят идентифицировать объект.
2. Права и обязанности обеих сторон договора.Чем подробнее они будут описаны в документе, тем меньше может возникнуть недоразумений.
3. Срок строительства.
4. Точная дата передачи квартиры дольщикам в эксплуатацию.
5. Документ, обеспечивающий соблюдение всех условий договора.
6. Цена объекта, условия и условия его оплаты. В полную стоимость квартиры входят не только прямые затраты на строительство, но и оплата застройщика работ. Стоимость может быть оплачена единовременно или в рассрочку.
7. Сведения о регистрации договора в Реестре.

Не вступайте в сотрудничество с теми партнерами, которые:

1. Предлагают сделку на основании других документов (купля-продажа, кредит и т. Д.).
2. Ставят подозрительно дешевую стоимость объекта.
3. Искажают факты, предоставляют недостоверную информацию о собственности.

Нововведения

Как уже было сказано выше, в 2019 году в законодательстве Российской Федерации произошли некоторые изменения, которые касаются долевого строительства.Во-первых, сейчас сделки заключаются не только на квартиры в многоквартирных домах, но и на таунхаусы.

Таунхаус представляет собой небольшой дом, состоящий из нескольких многоуровневых квартир. Каждый из них имеет отдельный вход, то есть нет общего входа, как в обычных многоэтажных домах. У жителей таких домов, как правило, есть собственный гараж, небольшой дворик. Этот вид строительства стал очень популярным в Европе, в России долгое время не был распространен.

Кроме того, изменен порядок определения точной стоимости недвижимости при участии в долевом строительстве. Ранее в договоре должна быть указана точная стоимость, которую акционер платит девелоперу за строительство жилого объекта. Это может включать стоимость строительных работ и индивидуальных партнерских услуг.

Согласно новой редакции закона, теперь точная цена зависит от количества дополнительных единиц нежилой площади (балкон, веранда и т.). Кроме того, цена контракта вводится только после официальной регистрации документа.

Ранее акционер мог свободно расторгнуть договор, если застройщик не соблюдал основные условия договора. Сейчас процедура расторжения договора несколько усложняется. Это возможно только после суда. Если суд установит, что застройщик действует вопреки установленному соглашению, его действие может быть прекращено.

К самим разработчикам предъявлены новые требования.Они должны получить заключение Минстроя для участия в сделках долевого строительства. Этот документ фактически является разрешением на осуществление такой деятельности. Для получения заключения необходимо обратиться в Минстрой с соответствующим пакетом документов. Срок рассмотрения заявки — не более 30 календарных дней.

Если разработчики не соответствуют предъявленным к ним требованиям, они лишаются заключения, всем дольщикам сообщается об этом посредством письменного сообщения или электронной почты.

Совместное строительство — дело выгодное, но довольно рискованное. Прежде чем принимать какие-либо решения о сотрудничестве с разработчиками, обязательно изучите основную информацию, взвесьте все за и против. Подробнее о долевом строительстве, нововведениях в этой процедуре на 2019 год смотрите в следующем видео:

Итак, долевое строительство — это сделка, позволяющая физическому лицу приобрести квартиру на выгодных условиях еще на стадии ее строительства, а застройщику — минимизировать или полностью снизить собственные затраты на строительство многоквартирного дома или таунхауса за счет денежных вложений дольщиков.

МОСКВА, 1 января — РИА Недвижимость. Как помочь обманутым дольщикам, как обанкротить застройщика и сколько раз в год это можно проверять, платить ли коммунальные услуги — эти и другие вопросы активно обсуждались в этом году на рынке недвижимости. На сайте РИА Недвижимость было решено узнать, какие изменения в законодательстве о недвижимости ждут россиян в 2018 году.

Строительство — дело благородное

Как известно, риск — дело благородное, и строительство многоквартирных домов правительство РФ своим постановлением классифицировало как высокорисковое.

С 1 января 2018 года областной государственный строительный надзор должен применять риск-ориентированный подход. «В рамках такого подхода все строительные проекты будут разделены на 3 категории:« высокорисковые »,« со значительным риском »и« умеренно рискованные ». «Разделение зависит от стоимости объекта и от того, насколько часто застройщик не соблюдает строительные требования», — сказал московский адвокат Коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

По его словам, многоквартирные дома попадают в категорию объектов «повышенной опасности».Это означает, что за весь период строительства в отношении застройщиков многоквартирных домов будет проводиться не более 12 проверок. Однако их количество может быть увеличено до 24, если застройщик привлекается к административной ответственности за нарушения в строительной сфере три и более раз в течение года или если сроки строительства сдвинуты более чем на шесть месяцев.

«Это позволит оперативно и на самой ранней стадии выявлять недобросовестных застройщиков, тем самым минимизируя количество обманутых дольщиков», — сказал агентству Тамази Мстоян, юрист юридической фирмы «Леонтьев и партнеры».Он также добавил, что, помимо многоквартирных домов, в категорию повышенного риска входят общественные здания и сооружения, мосты, путепроводы и так далее.

Девелоперы разорятся по-новому

С 1 января вступают в силу изменения в законодательство о банкротстве застройщиков (127-ФЗ от 26 октября 2002 г.).

Ключевое изменение — сокращение общих сроков процедуры банкротства застройщика за счет отмены процедур финансового оздоровления и надзора.По словам Мстояна, к ним будут применяться только процедуры внешнего надзора и процедуры банкротства.

«Главный принцип заключается в том, что профессиональный лидер с опытом работы в строительной сфере теперь будет руководить обанкротившимся девелопером под бдительным контролем Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства», — добавил Алексей. Симоненко, юрист Арбатской практики банкротства.

Закон также определяет статус участника долевого строительства: он является гражданином, у которого есть требования к застройщику на основании договора на участие в долевом строительстве, который заключается в соответствии с 214-ФЗ, — говорит Мстоян.

Впрочем, теперь в случае банкротства застройщика, если вы купили популярные сейчас квартиры (нежилые помещения), то их можно не ждать. Закон о банкротстве защищает только права покупателей жилых помещений, то есть для личных нужд, а нежилые помещения, по мнению законодателя, таковыми не являются, поясняет Симоненко.

Вместе с тем, законом расширен перечень гарантий, обеспечивающих права дольщиков в случае банкротства застройщика.При необходимости для завершения объектов долевого строительства мероприятия по завершению строительства будут финансироваться из компенсационного фонда или за счет кредитов, предоставленных застройщику компенсационным фондом или третьими лицами. По словам Мстояна, средства компенсационного фонда формируются за счет взносов девелоперов, которые они обязаны уплатить в размере 1,2% от суммы договоров, заключенных с дольщиками.

«Кроме того, дольщики имеют право на получение денежной компенсации из компенсационного фонда.Также по усмотрению дольщиков они могут потребовать передачи им объекта незавершенного строительства (если объект не достроен), передачи им жилых помещений (если объект уже сдан), привлечения другого застройщика. по строительству Такие решения принимаются 3/4 голосов собрания акционеров », — добавил он.

Как говорит Симоненко, до того, как любой собственник недвижимости, услышав страшное «девелопер — банкрот», не знал, что делать, и спешно искал юристов.«Теперь собственнику недвижимости не нужно обращаться в суд, он только ждет письма от конкурсного управляющего (новый глава застройщика — банкрот) и сообщает ему о своем праве и желании быть кредитором, а в конец получению долгожданной квартиры », — говорит он.

Однако юрист ЮК «Леонтьев и Партнеры» отмечает, что эти меры влекут за собой усиление финансовой нагрузки на девелоперов и повышают их ответственность перед дольщиками и государством. На практике в среднесрочной перспективе это может привести к удорожанию жилья для дольщиков и консолидации игроков на рынке, добавляет эксперт.

Субсидированная ипотека до 6% для семей

В конце ноября президент России Владимир Путин предложил субсидировать ипотечные кредиты более 6% семьям после рождения второго ребенка при покупке дома на первичном рынке сроком на три года. В случае рождения третьего ребенка период субсидии составит 5 лет. Сама программа субсидирования продлится до конца 2022 года.

Субсидирование ипотечной ставки для семей, у которых начиная с 2018 года будет второй или третий ребенок, сократит их процентные расходы почти вдвое; При этом около 5% семей смогут воспользоваться программой, подсчитал РИА Новости главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

В 2018 году законодатель планирует закрепить в законе об участии в долевом участии дополнительные гарантии для самих дольщиков и усилить ответственность застройщиков перед ними, но это все еще обсуждается, говорит Мстоян.

Как добавляет Симоненко, согласно готовящемуся к вступлению в силу закону, уставные капиталы всех девелоперов теперь должны составлять не менее 40 млн рублей, что снимет с рынка индивидуальных предпринимателей и фирмы-однодневки.Застройщик должен иметь опыт участия не менее трех лет в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Возникает принцип «один застройщик — 1 разрешение на строительство», то есть застройщик не имеет права одновременно вести строительство многоквартирных домов и / или других объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство и имеет право привлекать деньги у дольщиков. только на строительство многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Также у застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, займам и другим обязательствам, они не должны превышать 1% от стоимости строительства, добавляет эксперт.

«Основная цель всех нововведений в сфере долевого строительства (как уже принятых, так и планируемых законопроектов) — максимально защитить дольщиков от рисков мошенничества со сроками строительства в частности и строительства домов в целом, а также чтобы сделать работу разработчиков более открытой и профессиональной », — сказал он.Мстоян.

Симоненко добавляет, что эти меры могут привести к удорожанию строительства и монополизации рынка крупными застройщиками, которые не всегда могут быть заинтересованы в малых городах.

ГИС ЖКХ

С 1 января 2018 года будут введены крупные штрафы для управляющих организаций, не вводящих информацию в ГИС ЖКХ, сообщил юрист МГА «Арбат» Вадим Башир-Заде.

Граждане, проживающие в многоквартирных домах, будут иметь право не оплачивать коммунальные услуги, если информация о них отсутствует в национальной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (GIS HUS).

ГИС ЖКХ была запущена летом 2016 года. С 1 июля 2017 года поставщики услуг должны в обязательном порядке предоставлять информацию о плате за жилищно-коммунальные услуги, а банки — информацию о заполненных счетах за коммунальные услуги.

С 2017 года публикует информацию для граждан о платах за коммунальные услуги, а также о домах и приборах учета, за исключением городов федерального значения, где система будет полностью доступна с 2019 года. В системе содержится информация о тарифах на оплату ЖКХ, размер взносов на капитальный ремонт домов, информация о льготах по оплате коммунальных услуг, пояснил Мстоян.

«Однако это не означает, что гражданин может вообще не оплачивать счета за коммунальные услуги: как только информация появляется в системе, он автоматически обязан платить. Таким образом, данное нововведение не освобождает граждан от необходимости оплачивать счета. , но только не дает им взимать штраф за просрочку платежа », — добавил он.

Власти также планируют ввести предоплату коммунальных услуг с системой скидок и льгот для граждан, которые перейдут на такие расчеты, и оснастить жилые дома системами автоматизированного сбора и передачи показаний счетчиков, но в законодательстве об этом нет. еще не разработан, добавил юрист ЮК «Леонтьев и партнеры».

Поправки в закон о долевом строительстве (ФЗ-214), который является ключевым для всех застройщиков, в следующем году практически сведут на нет долевое строительство. Это означает, что застройщики потеряют огромный поток денег от дольщиков. Только в Санкт-Петербурге он оценивается в 240 миллиардов рублей в год. Строителям необходимо срочно искать альтернативные источники финансирования проекта. Но вариантов не так много, и все они имеют серьезные недостатки. Без эффективных финансовых схем строительная отрасль неизбежно сократится, а цены на жилье вырастут.Между тем в федеральных властях всерьез обсуждается идея ужесточения требований к девелоперам уже с 1 января 2018 года — на полгода раньше, чем это предусмотрено законом. Об этом говорили на прошлой неделе в Российской Федерации. Если решение будет положительным, сбудутся самые мрачные ожидания строителей.

Дыра в рыночном бюджете

Поправки к Федеральному закону № 214, принятые летом прошлого года, делают зависимость строителей от банков практически полной.По новым правилам, застройщики обязаны иметь один банковский счет для всех операций, они не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка ничем не ограничивается), они не могут совершать операции, не связанные напрямую с привлечением средств. от дольщиков и многое другое (см. «Основные нововведения …»). Фактически это означает, что все денежные потоки девелоперов будут находиться под контролем кредитных организаций. Но это еще не самое страшное. В худшем случае долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, по мнению строительных компаний, они не смогут привлечь деньги граждан еще на этапе строительства и будут вынуждены только продавать готовое жилье.Промышленность потеряет огромный капитал. Только в Санкт-Петербурге, где ежегодно строится около 3 млн кв. М жилья (80% за счет дольщиков), девелоперам не хватит 240 млрд руб.

Кстати, сейчас в Питере готовое жилье никто не продает. Несколько лет назад СК «Темп» пытался это сделать, но со временем перешел на долеровку. «Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокой, но мы не могли продать его дороже среднерыночной.Если бы использование этой схемы было обычной практикой, то было бы другое дело. В остальном это донкихотство », — сказал он.« ДП »генеральный директор компании».

Последствия реформы, по мнению участников рынка, будут фатальными. «Начнутся массовые банкротства малого и среднего бизнеса, объемы строительства уменьшатся, а стоимость квадратного метра жилья вырастет минимум на 10%», — считает генеральный директор Ассоциации строителей Санкт-Петербурга.

«Сейчас каждый занимается своим делом: девелоперы строят, а банки финансируют строительство. Сейчас государство пытается возложить на банки ответственность за устойчивость девелопера и ход строительства. При этом он скрывает За защитой дольщиков. Инициативы и лидеры », — соглашается генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.

«Боюсь, что конечная цель законодателя — полная отмена долевого строительства.Если компании будут вынуждены продавать только готовое жилье, им придется искать новые источники финансирования и новые схемы работы », — говорит заместитель генерального директора Беслан Берсиров.

Прочие опции

У разработчиков не так много альтернативных вариантов сбора денег. Самый очевидный из них — проектное финансирование. «Сейчас банки выдают его под 10-15%. Такая ставка доступна только крупным компаниям. Все остальные такие заимствования лишены. Государственные субсидии на финансирование проектов и снижение ставки до 3-4% могут оживить рынок.Но на данный момент таких ставок нет ни у кого. предлагает », — говорят ин.

Еще один возможный инструмент для получения денег в обход долевого участия — это продажа квартир по госконтрактам.« Но альтернативой в чистом виде это не назовешь — ведь в данном случае доля схема тоже используется. Только государство выступает акционером. Скорее можно говорить об использовании госконтракта в качестве обеспечения для привлечения банковского кредита », — поясняет Аркадий Скоров, генеральный директор Дальпитерстроя (крупнейшего продавца жилья в Санкт-Петербурге).Санкт-Петербург для государственных нужд).

Другой возможный вариант — размещение облигационных займов. Лидеры рынка уже давно его активно используют. «« Имеет четыре текущих кредита на общую сумму 17,8 млрд руб. Y — три на 10,6 млрд руб. А в начале октября анонсировала программу размещения биржевых облигаций на Московской бирже и. Его максимальная сумма в деньгах — 25 миллиардов рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует использовать для разработки целевой программы и оптимизации кредитного портфеля.«Но в новом законе четко не прописаны перспективы использования этого инструмента. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпускать какие-либо ценные бумаги. И они даже не смогут выйти на IPO и выдавать жилищные сертификаты, «компания обеспокоена.

Также неясна судьба ранее широко распространенных заимствований на западных рынках. «Валютные кредиты — это большой риск для тех, кто ведет бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации», — поясняет исполнительный директор Павел Бережной.

Похоже, что победителями стали компании с иностранным капиталом, работающие на рынке Санкт-Петербурга, которые могут брать кредиты у своих материнских структур за рубежом. «Да, мы можем это сделать. Но для здорового финансового баланса мы должны сочетать эту возможность с привлечением денег от акционеров и инвестированием собственных средств в проекты. Мы только изучаем возможность работы с российскими банками. Но пока Нам легче получить деньги из внешних источников, чем брать в долг в России.Получается дешевле », — говорит представитель строительной компании с иностранным капиталом.

Банки молчат

Банки, опрошенные DP, отказались комментировать перспективы дальнейшей работы с девелоперами. Но эксперты говорят, что банкам придется предлагать новые продукты для работы со строителями. Основными лоббистами их появления будут, как ни странно, ипотечные подразделения тех же банков, заинтересованных в строительстве квартир, на покупку которых можно оформить ипотеку.«Мы стремимся к тому, чтобы такие продукты были разработаны в кратчайшие сроки», — сказала Екатерина Сидельникова, руководитель направления ипотечного кредитования. Но такие предложения появятся не ранее 2018 года.

Согласно новому закону, банки получают контроль над счетами разработчиков. Комиссия за операции с ними будет огромной. Да и сами операции станут длиннее. Для большинства мелких застройщиков работа в правовом поле фактически прекратится, что означает уход в тень, полную беззащитность дольщиков, которым вместо DDU предложат подряды и другие обходные пути.А если продавать будет только готовое жилье, то в его стоимость будет включена стоимость кредита на весь период строительства (2,5–3 года). Сегодня это 13-16% годовых.

MFA Housing Нью-Мексико

A

пункт об ускорении — положение в ипотеке, которое дает кредитору право требовать выплаты всей основной суммы долга в случае пропуска ежемесячного платежа.

акцепт — Согласие адресата оферты на заключение договора и соблюдение условий оферты.

дополнительный основной платеж — Платеж заемщика на сумму, превышающую запланированную к оплате основную сумму, для уменьшения остатка по кредиту.

ипотека с регулируемой ставкой (ARM) — ипотека, которая позволяет кредитору периодически корректировать свою процентную ставку на основе изменений в указанном индексе.

Анализ доступности — Подробный анализ вашей способности позволить себе покупку дома. Анализ доступности учитывает ваш доход, обязательства и доступные средства, а также тип ипотеки, которую вы планируете использовать, площадь, в которой вы хотите купить дом, и затраты на закрытие, которые вы можете рассчитывать заплатить.

amenity — Характеристика недвижимости, которая повышает ее привлекательность и удовлетворение жильцов или пользователей, хотя эта функция не является существенной для использования собственности. Природные удобства включают приятное или желательное расположение у воды, живописные виды на окрестности и т. Д. Искусственные объекты включают бассейны, теннисные корты, общественные здания и другие места для отдыха.

амортизация — Постепенное погашение ипотечной ссуды в рассрочку.

график погашения — График выплаты ипотечной ссуды. График амортизации показывает сумму каждого платежа, примененного к процентам и основной сумме, а также показывает остаток после каждого платежа.

срок погашения — Время, необходимое для погашения ипотечной ссуды. Срок амортизации выражается в количестве месяцев. Например, для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой срок погашения составляет 360 месяцев.

amortize — Для погашения ипотечного кредита регулярными платежами, покрывающими как основную сумму, так и проценты.

Годовой отчет по ипотеке — Отчет, направляемый залогодателю каждый год. Отчет показывает, сколько налогов и процентов было уплачено в течение года, а также остаток по ипотечной ссуде на конец года.

годовая процентная ставка (APR) — Стоимость ипотеки указана как годовая ставка; включает в себя такие элементы, как проценты, страхование ипотеки и комиссия за выдачу кредита (баллы).

аннуитет — Сумма, выплачиваемая ежегодно или через определенные промежутки времени, часто на гарантированной долларовой основе.

application — Форма, используемая для подачи заявления на получение ипотечной ссуды и для записи соответствующей информации о потенциальном залогодателе и предлагаемом обеспечении.

оценка — Письменный анализ оценочной стоимости недвижимости, подготовленный квалифицированным оценщиком. Противопоставьте домашнему осмотру.

оценочная стоимость — Мнение о справедливой рыночной стоимости имущества, основанное на знаниях, опыте и анализе имущества оценщика.

оценщик — Лицо, имеющее квалификацию, образование, подготовку и опыт для оценки стоимости недвижимого и личного имущества.

оценка — Увеличение стоимости недвижимости из-за изменений рыночных условий или по другим причинам. Противоположность амортизации.

оценочная стоимость — Оценка имущества государственным налоговым инспектором для целей налогообложения.

оценка — Процесс определения стоимости имущества для строгих целей налогообложения.Может также относиться к налогу на имущество специального назначения, например, для оценки канализации.

оценочные ведомости — Государственный учет налогооблагаемого имущества.

оценщик — Государственное должностное лицо, устанавливающее стоимость имущества для целей налогообложения.

актив — Все, что имеет денежную ценность и принадлежит физическому лицу. Активы включают недвижимость, личное имущество и исковые требования к другим лицам (включая банковские счета, акции, паевые инвестиционные фонды и т. Д.).

переуступка — Передача ипотеки от одного лица к другому.

предполагаемая ипотека — ипотека, которая может быть принята («принята») покупателем при продаже дома.

предположение — Переход существующей ипотеки продавца к покупателю. См. Возможную ипотеку.

пункт о допущении — Положение в предполагаемой ипотеке, которое позволяет покупателю принять на себя ответственность по ипотеке от продавца.Кредит не должен полностью выплачиваться первоначальным заемщиком при продаже или передаче собственности.

Комиссия за принятие — Комиссия, выплачиваемая кредитору (обычно покупателем недвижимости) в результате принятия существующей ипотеки.

фактический поверенный — Тот, кто имеет доверенность от другого на оформление документов от имени лица, предоставившего доверенность.

Вернуться к началу

Б

банкрот — Лицо, фирма или корпорация, которые в судебном порядке освобождаются от выплаты всех долгов после передачи всех активов назначенному судом доверительному управляющему.

банкротство — Процедура в федеральном суде, в которой должник, который должен больше, чем его или ее активы, может списать долги, передав свои активы доверенному лицу.

прибыль до налогообложения — прибыль до вычета налогов.

бенефициар — лицо, назначенное для получения дохода от траста, наследственного имущества или доверительного договора.

завещание — Передать личное имущество по завещанию.

betterment — Улучшение, которое увеличивает стоимость имущества, в отличие от ремонта или замены, которые просто поддерживают ценность.

купчая — письменный документ, передающий право собственности на движимое имущество.

переплет — Предварительный договор, обеспеченный внесением задатка, по которому покупатель предлагает приобрести недвижимость.

общий страховой полис — единый полис, который покрывает более одного объекта собственности (или более одного человека).

bona fide — Добросовестно, без мошенничества.

облигация — процентный сертификат долга со сроком погашения.Обязательство правительства или бизнес-корпорации. Залог недвижимости — это письменное обязательство, обычно обеспеченное ипотекой или доверительным актом.

нарушение — Нарушение любого юридического обязательства.

брокер — Лицо, которое за комиссию или вознаграждение объединяет стороны и помогает в заключении договоров между ними. См. Ипотечного брокера.

бюджет — Подробный план доходов и расходов, ожидаемых в течение определенного периода времени.Бюджет может служить руководством для управления будущими инвестициями и расходами.

Категория бюджета — Категория данных доходов или расходов, которые можно использовать в бюджете. Вы также можете определить свои собственные категории бюджета и добавить их к некоторым или всем бюджетам, которые вы создаете. «Аренда» — это пример категории расходов. «Заработная плата» — типичная категория дохода.

строительный кодекс — Местные правила, регулирующие проектирование, строительство и материалы, используемые в строительстве.Строительные нормы и правила основаны на стандартах безопасности и гигиены труда.

счет выкупа — счет, на котором хранятся средства, чтобы их можно было использовать как часть ежемесячного платежа по ипотеке, поскольку каждый платеж наступает в течение периода, когда действует план выкупа процентной ставки.

Выкуп ипотеки — Временный выкуп — это ипотека, по которой любой стороной производится первоначальная единовременная выплата для уменьшения ежемесячных платежей заемщика в течение первых нескольких лет ипотеки.Постоянный выкуп снижает процентную ставку в течение всего срока действия ипотеки.

Вернуться к началу

К

call-option — положение в ипотеке, которое дает залогодержателю право отозвать ипотечный кредит, подлежащий выплате в конце указанного периода по любой причине.

капитал — (1) Деньги, используемые для создания дохода, либо в качестве инвестиций в бизнес, либо в качестве доходной собственности. (2) Деньги или имущество, составляющие богатство, принадлежащее или используемое физическим или юридическим лицом.(3) Накопленное богатство человека или бизнеса. (4) Чистая стоимость бизнеса, представленная суммой, на которую его активы превышают обязательства.

капитальные затраты — Стоимость улучшения, сделанного для продления срока полезного использования имущества или увеличения его стоимости.

капитальное улучшение — Любая конструкция или компонент, возведенный в качестве постоянного улучшения недвижимого имущества, которое увеличивает его стоимость и срок полезного использования.

обналичивание финансирования — Когда основная сумма новой ипотеки, участвующей в рефинансировании, превышает основную сумму непогашенной основной суммы существующей ипотеки, которая рефинансируется, и весь или часть капитала конвертируется в денежные средства.

депозитный сертификат — Документ, написанный банком или другим финансовым учреждением, который свидетельствует о депозите, с обещанием эмитента вернуть депозит плюс прибыль по указанной процентной ставке в течение определенного периода времени.

Сертификат соответствия требованиям — документ, выданный федеральным правительством, подтверждающий право ветерана на получение ипотечной ссуды Департамента по делам ветеранов (VA).

Сертификат разумной стоимости (CRV) — Документ, выданный Департаментом по делам ветеранов (VA), который устанавливает максимальную стоимость и сумму кредита для ипотеки VA.

свидетельство о праве собственности — Заявление, предоставленное абстрактной компанией, титульной компанией или поверенным, о том, что право собственности на недвижимость на законных основаниях принадлежит текущему владельцу.

цепочка титулов — история всех документов, передающих право собственности на земельный участок, начиная с самого раннего из существующих документов и заканчивая самым последним.

движимое имущество — Другое наименование личного имущества.

clear title — Правовой титул, свободный от залогового права или юридических вопросов относительно владения собственностью.

закрытие — Встреча, на которой завершается продажа собственности покупателем, подписывающим ипотечные документы и оплачиваемым заключительными издержками. Также называется «поселение».

статья затрат на закрытие — Комиссия или сумма, которую покупатель жилья должен заплатить при закрытии за отдельную услугу, налог или продукт. Затраты на закрытие состоят из отдельных статей затрат на закрытие, таких как сборы за оформление и гонорары адвокатов. Многие статьи конечных затрат включены в виде пронумерованных статей в отчете HUD-1.

затраты на закрытие — Расходы (сверх цены собственности), понесенные покупателями и продавцами при передаче права собственности на собственность. Затраты на закрытие обычно включают в себя сбор за оформление, гонорар адвоката, налоги, сумму, помещенную на условное депонирование, а также сборы за страхование титула и обследование. Процент затрат на закрытие будет варьироваться в зависимости от региона страны; Кредиторы или риэлторы ^® часто предоставляют потенциальным покупателям жилья оценку затрат на закрытие сделки.

заключительное заявление — См. Заявление HUD-1.

облако в заголовке — Любые условия, обнаруженные при поиске по заголовку, которые отрицательно влияют на право собственности на недвижимость. Обычно облака в отношении титула не могут быть удалены, кроме как путем подачи заявления о прекращении права собственности, освобождения от ответственности или судебного иска.

Совместное страхование — Разделение страхового риска между страховщиком и застрахованным лицом. Сострахование зависит от соотношения между суммой полиса и определенным процентом от фактической стоимости застрахованного имущества на момент потери.

Пункт сострахования — Положение в полисе страхования от рисков, в котором указывается размер страхового покрытия, которое должно поддерживаться — в процентах от общей стоимости имущества — для того, чтобы застрахованный мог получить полную сумму убытка.

залог — Актив (например, автомобиль или дом), гарантирующий возврат кредита. Заемщик рискует потерять актив, если кредит не будет погашен в соответствии с условиями кредитного договора.

коллекция — Усилия, используемые для приведения просроченной ипотечной ссуды в текущее состояние и для подачи необходимых уведомлений для продолжения обращения взыскания в случае необходимости.

co-signor — Лицо, подписывающее простой вексель вместе с заемщиком. Подпись соподписавшего гарантирует, что заем будет погашен, поскольку заемщик и соведущий несут равную ответственность за погашение. См. Индоссант.

комиссия — Комиссия, взимаемая брокером или агентом за ведение переговоров по сделке с недвижимостью или ссуде. Комиссия, как правило, представляет собой процент от стоимости недвижимости или кредита.

Письмо-обязательство — Официальное предложение кредитора с указанием условий, на которых он соглашается предоставить деньги покупателю дома.Также известен как «кредитное обязательство».

оценка общих площадей — Сборы с отдельных владельцев квартир в кондоминиуме или в рамках проекта плановой застройки (PUD) на дополнительный капитал для покрытия затрат и расходов ассоциации домовладельцев, а также для ремонта, замены, обслуживания, улучшения или эксплуатации общих частей проэкт.

общих частей — Те части здания, земли и удобств, принадлежащие (или управляемые) объединением домовладельцев проекта планируемого строительства (PUD) или проекта кондоминиума (или кооперативной корпорацией кооперативного проекта), которые используются всеми собственники объектов, которые несут общие расходы на их эксплуатацию и техническое обслуживание.Общие зоны включают бассейны, теннисные корты и другие места для отдыха, а также общие коридоры зданий, парковочные места, пути въезда и выезда и т. Д.

общее право — Неписаный свод законов, основанный на общих обычаях в Англии и частично используемый в Соединенных Штатах.

общественная собственность — В некоторых западных и юго-западных штатах форма собственности, при которой имущество, приобретенное во время брака, считается совместной собственностью, если оно не приобретено как отдельная собственность одного из супругов.

сопоставимые объекты — сокращение от «сопоставимые объекты»; используется для сравнительных целей в процессе оценки. Сопоставимые свойства — это такие свойства, как рассматриваемое свойство; они имеют примерно одинаковый размер, расположение и удобства и недавно были проданы. Сопоставимые объекты помогают оценщику определить приблизительную справедливую рыночную стоимость объекта недвижимости.

Сложные проценты — Проценты, уплаченные по первоначальной основной сумме, а также по начисленным и невыплаченным процентам.

осуждение — Определение, что здание непригодно для использования или является опасным и должно быть разрушено; изъятие частной собственности для общественных целей посредством осуществления права выдающейся собственности.

кондоминиум — Проект недвижимости, в котором каждый владелец единицы имеет право собственности на единицу в здании, безраздельный интерес в общих частях проекта, а иногда и исключительное использование определенных ограниченных общих частей.

строительный кредит — Краткосрочный промежуточный кредит для финансирования стоимости строительства.Кредитор производит выплаты застройщику через определенные промежутки времени по мере выполнения работ.

Агентство (или бюро) по информированию потребителей — Организация, которая готовит отчеты, которые используются кредиторами для определения кредитной истории потенциального заемщика. Агентство получает данные для этих отчетов из кредитного репозитория, а также из других источников.

на случай непредвиденных обстоятельств — Условие, которое должно быть выполнено до того, как контракт станет юридически обязательным. Например, покупатели жилья часто включают непредвиденные обстоятельства, в которых указано, что договор не является обязательным до тех пор, пока покупатель не получит удовлетворительный отчет об осмотре дома от квалифицированного домашнего инспектора.

договор — Устное или письменное согласие делать или не делать определенное действие.

обычная ипотека — ипотека, которая не застрахована и не гарантирована федеральным правительством. В отличие от государственной ипотеки.

Оговорка о конвертируемости — Положение в некоторых ипотечных кредитах с регулируемой ставкой (ARM), которое позволяет заемщику менять ARM на ипотеку с фиксированной ставкой в ​​указанные сроки после предоставления ссуды.

конвертируемый ARM — ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM), которая может быть преобразована в ипотеку с фиксированной ставкой при определенных условиях.

кооператив (кооператив) — Тип множественного владения, при котором жители многоквартирного жилого комплекса владеют акциями в кооперативной корпорации, которая владеет имуществом, что дает каждому жителю право занимать определенную квартиру или квартиру.

кооперативная корпорация — трастовая компания, которая владеет правом собственности на кооперативный проект и предоставляет акционерам права владения определенными квартирами или единицами через частную аренду или аналогичные договоренности.

кооперативная ипотека — Ипотека, связанная с кооперативным проектом. Обычно это относится к многоквартирной ипотеке, покрывающей весь проект, но иногда описывает долевые ссуды на отдельные единицы.

кооперативный проект — Жилое или многофункциональное здание, в котором корпорация или траст владеет правом собственности и продает акции, представляющие стоимость отдельной квартиры, физическим лицам, которые, в свою очередь, получают имущественную аренду в качестве доказательства заглавие.

корпоративный переезд — Соглашения, согласно которым работодатель переводит сотрудника в другой район в рамках обычной деятельности работодателя или в рамках которого он переводит значительную часть или все свои операции и сотрудников в другой район, поскольку он перемещает свою штаб-квартиру или расширяя свои офисные мощности.

Индекс стоимости фондов (COFI) — Индекс, который используется для определения изменений процентных ставок для определенных ипотечных планов с регулируемой ставкой (ARM).Он представляет собой средневзвешенную стоимость сбережений, займов и авансов членов 11-го округа Федерального банка жилищного кредитования Сан-Франциско. См. Ипотеку с регулируемой ставкой (ARM).

ковенант — пункт в ипотеке, который обязывает или ограничивает заемщика и который в случае нарушения может привести к потере права выкупа.

кредит — Соглашение, по которому заемщик получает что-то ценное в обмен на обещание вернуть кредитору в более поздний срок.

кредитная история — Запись об открытых и полностью погашенных долгах физического лица. Кредитная история помогает кредитору определить, есть ли у потенциального заемщика история своевременного погашения долгов.

кредитное страхование жизни — Тип страхования, который часто покупают ипотечные кредиторы, потому что он погашает ипотечный долг, если залогодатель умирает в период действия полиса.

кредитор — лицо, которому причитаются деньги.

кредитный отчет — Отчет о кредитной истории физического лица, подготовленный кредитным бюро и используемый кредитором при определении кредитоспособности соискателя кредита.См. Объединенный кредитный отчет.

кредитный репозиторий — Организация, которая собирает, регистрирует, обновляет и хранит финансовую и общедоступную информацию о платежных записях лиц, рассматриваемых для получения кредита.

Вернуться к началу

Д

долг — Сумма долга другому лицу. См. Рассрочку кредита и возобновляемое обязательство.

акт — Юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

deed-in-lieu — Документ, выданный ипотекодателем залогодержателю для погашения долга и избежания потери права выкупа. Также называется «добровольная перевозка».

Доверительный акт — документ, используемый в некоторых штатах вместо ипотеки; право собственности передается доверенному лицу.

default — Несвоевременная оплата ипотеки или несоблюдение других требований ипотеки.

просрочка — Невыплата ипотечных платежей в срок.

депозит — Денежная сумма, предоставляемая для привязки к продаже недвижимости, или денежная сумма, предоставляемая для обеспечения выплаты или аванса для обработки ссуды. См. Задаток.

амортизация — снижение стоимости имущества; противоположность признательности.

дисконтных пунктов — См. Пункт.

вдова — Права вдовы на собственность мужа после его смерти.

первоначальный взнос — Часть покупной цены недвижимости, которую покупатель оплачивает наличными и не финансирует с помощью ипотеки.

Положение о продаже при продаже — Положение в ипотеке, которое позволяет кредитору потребовать выплаты в полном объеме, если заемщик продает собственность, которая служит обеспечением по ипотеке.

положение о выплате при переводе — Эта терминология обычно используется для второй ипотеки. См. Положение о продаже.

Вернуться к началу

E

задаток — задаток, внесенный потенциальным покупателем дома, чтобы показать, что он или она серьезно относится к покупке дома.

сервитут — Право проезда, дающее лицам, не являющимся собственником, доступ к собственности или над ней.

эффективный возраст — Оценка физического состояния здания оценщиком. Фактический возраст здания может быть короче или длиннее, чем его эффективный возраст.

эффективный валовой доход — Обычный годовой доход, включая регулярную или гарантированную сверхурочную работу. Доход может быть из более чем одного источника. Заработная плата, как правило, является основным источником дохода, но может иметь место и другой доход, если он значительный и стабильный.

выдающийся домен — Право правительства брать частную собственность в общественное пользование после оплаты ее справедливой рыночной стоимости. Именной домен является основанием для производства по делу об осуждении.

Жилье с поддержкой работодателей — Специальная жилищная инициатива Fannie Mae, которая предлагает работодателям несколько различных способов работы с местными кредиторами для разработки планов помощи своим сотрудникам в покупке жилья.

посягательство — Улучшение, которое незаконно вторгается в чужую собственность.

обременение — Все, что влияет или ограничивает размер платы за простой титул на собственность, например, ипотека, аренда, сервитуты или ограничения.

индоссант — Лицо, передающее право собственности другой стороне. Контраст с сопродюсером.

Закон о равных возможностях кредитования (ECOA) — Федеральный закон, который требует от кредиторов и других кредиторов предоставлять кредит в равной степени без дискриминации по признаку расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, возраста, пола, семейного положения или получения дохода от программы государственной помощи.

собственный капитал — Финансовая заинтересованность домовладельца в собственности. Собственный капитал — это разница между справедливой рыночной стоимостью собственности и суммой задолженности по ипотеке.

escrow — Ценный предмет, деньги или документы, переданные на хранение третьей стороне, которые должны быть доставлены после выполнения условия. Например, внесение заемщиком средств кредитору для уплаты налогов и страховых взносов при наступлении срока их погашения или внесение средств или документов на хранение у поверенного или эскроу-агента для выплаты при закрытии продажи недвижимости.

счет условного депонирования — счет, на котором обслуживающая ипотечная организация хранит платежи условного депонирования заемщика до оплаты расходов на недвижимость.

Анализ условного депонирования — Периодическая проверка счетов условного депонирования, чтобы определить, обеспечат ли текущие ежемесячные депозиты достаточные средства для уплаты налогов, страховки и других счетов в срок.

сборы условного депонирования — Средства, собранные обслуживающей организацией и зарезервированные на счете условного депонирования для уплаты налогов на имущество заемщика, ипотечного страхования и страхования от рисков.

выплаты условного депонирования — Использование средств условного депонирования для уплаты налогов на недвижимость, страхования от рисков, ипотечного страхования и других расходов на имущество при наступлении срока их погашения.

условный платеж — Часть ежемесячного платежа залогодателя, удерживаемая обслуживающей организацией для оплаты налогов, страхования от рисков, ипотечного страхования, арендных платежей и других статей по мере наступления срока их погашения. В некоторых штатах они известны как «конфискации» или «резервы».

недвижимость — Доля собственности физического лица на недвижимое имущество.Общая сумма всего недвижимого и личного имущества, принадлежащего физическому лицу на момент смерти.

выселение — Законное выселение жильца из недвижимого имущества.

экспертиза титула — Отчет о праве собственности на основании публичных записей или выписка о праве собственности.

эксклюзивный листинг — Письменный договор, который дает лицензированному агенту по недвижимости исключительное право на продажу собственности в течение определенного времени, но оставляет за собой право собственника продавать собственность самостоятельно без уплаты комиссии.

исполнитель — Лицо, указанное в завещании для управления имуществом. Суд назначит администратора, если исполнитель не назван. «Executrix» — женская форма

Вернуться к началу

Факс

Закон о справедливой кредитной отчетности — Закон о защите прав потребителей, который регулирует раскрытие потребительских кредитных отчетов агентствами по предоставлению потребительской / кредитной отчетности и устанавливает процедуры для исправления ошибок в кредитной истории.

справедливая рыночная стоимость — Наивысшая цена, которую покупатель, желающий, но не вынужденный покупать, заплатил бы, и наименьшую цену, которую согласился бы продавец, желающий, но не вынужденный продать.

Fannie Mae — компания на Нью-Йоркской фондовой бирже и крупнейшая в мире компания небанковских финансовых услуг. Он действует в соответствии с федеральной хартией и является крупнейшим в стране источником финансирования жилищной ипотеки.

За последние 30 лет Fannie Mae предоставила ипотечное финансирование почти на 2,5 триллиона долларов более чем 30 миллионам семей.

Fannie Mae’s Community Home Buyer’s Program ^SM — Модель общинного кредитования на основе дохода, согласно которой ипотечные страховщики и Fannie Mae предлагают гибкие правила андеррайтинга для увеличения покупательной способности семьи с низким или средним уровнем дохода и уменьшения общей суммы наличных денег, необходимых для покупки дома.Заемщики, которые участвуют в этой модели, обязаны посещать учебные занятия перед покупкой жилья перед покупкой.

Федеральное жилищное управление (FHA) — Агентство Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD). Основным видом деятельности является страхование ипотечных жилищных кредитов частных кредиторов. FHA устанавливает стандарты строительства и андеррайтинга, но не ссужает деньги, не планирует и не строит жилье.

простая плата — Максимально возможный интерес человека к недвижимости.

FHA ипотека — ипотека, застрахованная Федеральным жилищным управлением (FHA). Также известна как государственная ипотека.

Комиссия искателя — Комиссия или комиссия, выплачиваемая ипотечному брокеру за поиск ипотечной ссуды для потенциального заемщика.

твердое обязательство — Соглашение кредитора предоставить ссуду определенному заемщику на определенную недвижимость.

первая ипотека — ипотека, которая является основным залогом собственности.

фиксированный платеж — Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту. Фиксированный взнос включает выплату как основной суммы, так и процентов.

ипотека с фиксированной ставкой (FRM) — ипотека, по которой процентная ставка не меняется в течение всего срока ссуды.

приспособление — Личное имущество, которое становится недвижимым, если прикреплено к недвижимому имуществу на постоянной основе.

Страхование от наводнения — Страхование, возмещающее материальный ущерб в результате наводнения.Это требуется для собственности, расположенной в зонах затопления федерального значения.

лишение права выкупа — Юридический процесс, посредством которого заемщик, не выполнивший обязательства по ипотеке, лишается своего интереса в заложенной собственности. Обычно это подразумевает принудительную продажу собственности на публичных аукционах, при этом выручка от продажи применяется к ипотечному долгу.

конфискация — Потеря денег, имущества, прав или привилегий из-за нарушения юридических обязательств.

Вернуться к началу

г

государственная ипотека — ипотека, которая застрахована Федеральной жилищной администрацией (FHA) или гарантирована Департаментом по делам ветеранов (VA) или Сельской жилищной службой (RHS). Контраст с обычной закладной.

Государственная национальная ипотечная ассоциация — Государственная корпорация в составе Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD). Созданная Конгрессом 1 сентября 1968 года, GNMA взяла на себя ответственность за программу ссуд специальной помощи, которой ранее руководила Fannie Mae.В народе известна как Джинни Мэй.

получатель гранта — Лицо, которому передается интерес к недвижимому имуществу.

праводатель — лицо, выражающее заинтересованность в недвижимом имуществе.

гарантийная ипотека — ипотека, гарантированная третьей стороной.

Гарантированная ссуда — Также известна как государственная ипотека

Вернуться к началу

H

страхование от рисков — Страхование, которое компенсирует физический ущерб собственности от пожара, ветра, вандализма или других опасностей.

Кредитная линия собственного капитала — Ипотечный заем, который обычно находится в подчиненном положении, что позволяет заемщику получать многократные авансы средств займа по его или ее собственному усмотрению в пределах суммы, которая представляет собой определенный процент от собственный капитал заемщика в собственности.

осмотр дома — тщательный осмотр, который оценивает структурное и механическое состояние собственности. Удовлетворительный осмотр дома часто включается покупателем в непредвиденные обстоятельства.Противопоставьте оценке.

ассоциация домовладельцев — Некоммерческая ассоциация, которая управляет общими участками планируемого жилищного строительства (PUD) или проекта кондоминиума. В проекте кондоминиума он не имеет доли владения в общих элементах. В проекте PUD он имеет право собственности на общие элементы.

страхование домовладельца — страховой полис, сочетающий в себе страхование личной ответственности и страхование от рисков для жилища и его содержимого.

гарантия домовладельца (HOW) — Тип страхования, который покрывает ремонт определенных частей дома в течение определенного периода времени. Он предоставляется застройщиком или продавцом недвижимости в качестве условия продажи.

Коэффициент жилищных расходов — Процент валового ежемесячного дохода, который идет на оплату жилищных расходов.

Средний доход HUD — Средний доход семьи для определенного округа или столичного статистического района (MSA), по оценке Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD).

Отчет HUD-1 — Документ, в котором приводится подробный перечень средств, подлежащих выплате при закрытии. Пункты, которые появляются в выписке, включают комиссии на недвижимость, комиссию за ссуду, баллы и начальные суммы условного депонирования. Каждый элемент отчета представлен отдельным номером в стандартизированной системе нумерации. Итоги в нижней части отчета HUD-1 определяют чистую выручку продавца и чистую оплату покупателя при закрытии сделки. Бланк заявления публикуется Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD).Отчет HUD-1 также известен как «заключительный отчет» или «расчетный лист».

Вернуться к началу

Я

доходная собственность — Недвижимость, построенная или улучшенная для получения дохода.

index — Число, используемое для расчета процентной ставки по ипотеке с регулируемой ставкой (ARM). Индекс обычно представляет собой опубликованное число или процент, например, среднюю процентную ставку или доходность казначейских векселей. Маржа добавляется к индексу, чтобы определить процентную ставку, которая будет взиматься с ARM.Эта процентная ставка зависит от любых ограничений, связанных с ипотекой.

отчет о кредитных операциях в файле — Объективный отчет, обычно генерируемый компьютером, кредитной и юридической информации, полученной из кредитного репозитория.

инфляция — Увеличение суммы денег или кредита, доступного по отношению к количеству доступных товаров или услуг, что вызывает повышение общего уровня цен на товары и услуги. Со временем инфляция снижает покупательную способность доллара, что снижает его стоимость.

начальная процентная ставка — Первоначальная процентная ставка по ипотеке на момент закрытия. Эта ставка меняется для ипотеки с регулируемой ставкой (ARM). Иногда называется «начальная ставка» или «тизер».

рассрочка — Регулярный периодический платеж, который заемщик соглашается производить кредитору.

ссуда в рассрочку — Заемные деньги, выплачиваемые равными платежами, известными как рассрочка. Кредит на мебель часто выплачивается в рассрочку.

страховой титул — титул собственности, который страховая компания соглашается застраховать от дефектов и споров.

страхование — Договор, предусматривающий компенсацию конкретных убытков в обмен на периодическую выплату. Индивидуальный договор известен как страховой полис, а периодическая выплата — как страховой взнос.

страховая связка — документ, подтверждающий, что страхование действует временно.Поскольку покрытие истекает к указанной дате, постоянный полис должен быть получен до даты истечения срока действия.

застрахованная ипотека — ипотека, защищенная Федеральной жилищной администрацией (FHA) или частной ипотечной страховкой (MI). Если заемщик не выполняет своих обязательств по кредиту, страховщик должен выплатить кредитору меньшую из понесенных убытков или страховую сумму.

проценты — Комиссия за заем денег.

Ставка начисления процентов — Процентная ставка, по которой начисляются проценты по ипотеке.В большинстве случаев это также ставка, используемая для расчета ежемесячных платежей, хотя она не используется для ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) с ограничениями на изменение платежа.

процентная ставка — Действующая процентная ставка для ежемесячного платежа.

план выкупа процентной ставки — Договоренность, при которой продавец собственности (или любая другая сторона) помещает деньги на счет, чтобы их можно было выпускать каждый месяц для уменьшения ежемесячных платежей залогодателя в первые годы ипотеки.В течение указанного периода эффективная процентная ставка залогодателя «выкупается» ниже реальной процентной ставки.

потолок процентной ставки — Для ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) максимальная процентная ставка, указанная в закладной.

минимальная процентная ставка — Для ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) минимальная процентная ставка, указанная в ипотечной записке.

инвестиционная недвижимость — Недвижимость, которая не занята собственником.

Вернуться к началу

Дж

Совместная аренда — Форма совместной собственности, которая дает каждому арендатору равные интересы и равные права в собственности, включая право наследования.

решение — Решение суда. В судебных решениях, требующих погашения долга, суд может наложить залог на недвижимое имущество должника в качестве обеспечения кредитора судебного решения.

судебное залоговое удержание — Залог на имущество должника на основании постановления суда.

судебная процедура обращения взыскания — Тип процедуры обращения взыскания, применяемой в некоторых штатах, которая рассматривается как гражданский иск и проводится полностью под эгидой суда.

Вернуться к началу

К

В этом письме нет записей.

Вернуться к началу

L

штраф за просрочку платежа — Штраф, который заемщик должен заплатить, если платеж произведен через указанное количество дней (обычно через 15) после установленной даты.

аренда — Письменное соглашение между владельцем собственности и арендатором, в котором оговариваются условия, при которых арендатор может владеть недвижимостью в течение определенного периода времени и арендовать.

юридическое описание — Признанное законом описание собственности, достаточное для определения местонахождения и идентификации собственности без устных показаний.

обязательства — Финансовые обязательства лица. Обязательства включают долгосрочную и краткосрочную задолженность, а также любые другие суммы, причитающиеся другим лицам.

страхование ответственности — Страхование, обеспечивающее защиту от претензий, связанных с утверждениями о том, что халатность или ненадлежащие действия владельца собственности привели к телесным повреждениям или повреждению имущества другой стороны.

залоговое удержание — Судебный иск против собственности, который должен быть погашен при продаже собственности.

Кредитная линия — Соглашение коммерческого банка или другого финансового учреждения о предоставлении кредита до определенной суммы на определенное время определенному заемщику.См. Кредитную линию собственного капитала.

ликвидный актив — Денежный актив или актив, который легко конвертируется в денежные средства.

заем — Сумма заемных денег (основная сумма), которая обычно погашается с процентами.

Обязательство по предоставлению кредита — См. Письмо об обязательстве.

выдача ссуды — Процесс, с помощью которого ипотечный кредитор создает ипотеку, обеспеченную недвижимым имуществом.

Процент ссуды к стоимости (LTV) — Отношение между основным остатком по ипотеке и оценочной стоимостью (или продажной ценой, если она ниже) собственности.Например, дом за 100 000 долларов с ипотекой на 80 000 долларов имеет процент LTV 80 процентов.

Lock-in — Письменное соглашение, в котором кредитор гарантирует указанную процентную ставку, если ипотека будет закрыта в течение установленного периода времени. В блокировке также обычно указывается количество баллов, подлежащих выплате при закрытии.

Период блокировки — Период времени, в течение которого кредитор гарантировал заемщику процентную ставку. Смотрите блокировку.

Вернуться к началу

м

маржа — Для ипотеки с регулируемой ставкой (ARM), сумма, которая добавляется к индексу для определения процентной ставки на каждую дату корректировки, с учетом любых ограничений на изменение процентной ставки.

главная ассоциация — Ассоциация домовладельцев в крупном кондоминиуме или проекте плановой застройки (PUD), состоящая из представителей ассоциаций, охватывающих определенные области в рамках проекта. По сути, это ассоциация «второго уровня», которая занимается вопросами, влияющими на всю разработку, в то время как ассоциации «первого уровня» решают вопросы, влияющие на их отдельные части проекта.

срок погашения — Дата, на которую наступает срок погашения основной суммы кредита, облигации или другого финансового инструмента.

максимальное финансирование — Сумма ипотеки, которая находится в пределах 5 процентов от наивысшего процента ссуды до стоимости (LTV), разрешенного для конкретного продукта. Таким образом, максимальное финансирование по ипотеке с фиксированной процентной ставкой будет 90 процентов или выше, потому что 95 процентов — это максимально допустимый процент LTV для этого продукта.

объединенный кредитный отчет — Кредитный отчет, содержащий информацию из трех кредитных репозиториев. При создании отчета информация сравнивается на наличие повторяющихся записей.Любые дубликаты объединяются, чтобы получить сводку вашего кредита.

модификация — Акт об изменении любого из условий ипотеки.

ежемесячный фиксированный платеж — Та часть общей ежемесячной оплаты, которая применяется к основной сумме и процентам. Когда ипотека имеет отрицательную амортизацию, ежемесячный фиксированный взнос не включает сумму уменьшения основной суммы долга.

ипотека с ежемесячным платежом — ипотека, которая требует выплаты для уменьшения долга один раз в месяц.

ипотека — Юридический документ, который закладывает собственность кредитору в качестве обеспечения выплаты долга.

ипотечный банкир — Компания, выдающая ипотечные кредиты исключительно для перепродажи на вторичном ипотечном рынке.

ипотечный брокер — Физическое или юридическое лицо, которое объединяет заемщиков и кредиторов с целью предоставления ссуды. Ипотечные брокеры обычно требуют плату или комиссию за свои услуги.

залогодержатель — Кредитор по ипотечному договору.

ипотечное страхование — Договор, который страхует кредитора от убытков, вызванных невыполнением залогодателем государственной ипотеки или обычной ипотеки. Страхование ипотеки может быть оформлено частной компанией или государственным агентством, например Федеральным жилищным управлением (FHA). В зависимости от типа ипотечного страхования страхование может покрывать процент или практически всю ипотечную ссуду. См. Частное страхование ипотеки (MI).

Премия по ипотечному страхованию (MIP) — Сумма, уплачиваемая залогодателем по ипотечному страхованию государственному учреждению, например Федеральной жилищной администрации (FHA), или частной компании по ипотечному страхованию (MI).

ипотечное страхование жизни — тип срочного страхования жизни, часто приобретаемый закладными. Сумма покрытия уменьшается по мере уменьшения основного баланса. В случае смерти заемщика в период действия полиса долг автоматически погашается за счет страховых выплат.

Залогодатель — Заемщик по ипотечному договору.

Многосемейная ипотека — Ипотека жилого дома, предназначенного для проживания более четырех семей, например, многоэтажный жилой комплекс.

Вернуться к началу

N

отрицательная амортизация — Постепенное увеличение ипотечной задолженности, которое происходит, когда ежемесячный платеж недостаточен для покрытия всей суммы основного долга и процентов. Сумма недостачи добавляется к остатку сальдо для создания «отрицательной» амортизации.

чистый денежный поток — Доход, который остается от инвестиционной собственности после того, как ежемесячный операционный доход уменьшается на ежемесячные расходы на жилье, которые включают в себя основную сумму, проценты, налоги и страхование (PITI) по ипотеке, взносы ассоциации домовладельцев, арендные платежи и платежи по субординированному финансированию.

чистая стоимость — Стоимость всех активов лица, включая денежные средства, за вычетом всех обязательств.

рефинансирование без выплаты наличных — Транзакция рефинансирования, при которой новая сумма ипотеки ограничивается суммой остатка существующей первой ипотеки, затратами на закрытие (включая предоплаченные предметы), баллами, суммой, необходимой для удовлетворения любой ипотеки залоговое право, сроком более одного года (если заемщик решит удовлетворить их), и другие средства для использования заемщиком (при условии, что сумма не превышает 1 процент от основной суммы новой ипотеки).

Неликвидный актив — Актив, который не может быть легко конвертирован в денежные средства.

примечание — Юридический документ, обязывающий заемщика выплатить ипотечный кредит по заявленной процентной ставке в течение определенного периода времени.

note rate — Процентная ставка, указанная в закладной.

уведомление о дефолте — Официальное письменное уведомление заемщику о том, что произошел дефолт и что может быть предпринят судебный иск.

Вернуться к началу

О

исходное сальдо основной суммы долга — Общая сумма основной суммы долга по ипотеке до осуществления любых платежей.

Комиссия за выдачу кредита — Комиссия, уплачиваемая кредитору за обработку заявки на получение кредита. Комиссия за инициирование указывается в баллах. Один балл составляет 1 процент от суммы ипотеки.

, финансирование собственником — Сделка по покупке недвижимости, при которой продавец недвижимости предоставляет все или часть финансирования.

Вернуться к началу

п.

частичный платеж — Платеж, которого недостаточно для покрытия запланированного ежемесячного платежа по ипотечной ссуде.

дата изменения платежа — Дата, когда новая сумма ежемесячного платежа вступает в силу для ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) или ипотеки с регулируемой ставкой с постепенными выплатами (GPARM). Как правило, дата изменения платежа наступает через месяц сразу после даты корректировки.

личное имущество — Любое имущество, не являющееся недвижимым имуществом.

PITI — См. Основную сумму, проценты, налоги и страхование (PITI).

Резервы PITI — Денежная сумма, которая должна быть у заемщика после внесения первоначального взноса и оплаты всех затрат на завершение покупки дома. Резервы по основной сумме, процентам, налогам и страхованию (PITI) должны равняться сумме, которую заемщику придется заплатить за PITI в течение заранее определенного количества месяцев.

Планируемое развитие подразделения — См. PUD.

балл — Единовременная комиссия кредитора за выдачу кредита.Балл составляет 1 процент от суммы ипотеки.

доверенность — Юридический документ, уполномочивающий другое лицо действовать от его имени. Доверенность может предоставить все полномочия или может быть ограничена определенными действиями и / или определенными периодами времени.

Предварительно согласованное соглашение о рефинансировании — Официальное или неофициальное соглашение между кредитором и заемщиком, при котором кредитор соглашается предложить особые условия (например, снижение затрат) для будущего рефинансирования ипотеки, инициируемого в качестве стимула для заемщика для заключения первоначальной ипотечной сделки.

Продажа до обращения взыскания — Процедура, при которой инвестор позволяет залогодателю избежать обращения взыскания путем продажи имущества за меньшую сумму, чем причитающаяся инвестору сумма.

предоплата — Любая сумма, выплачиваемая для уменьшения основной суммы кредита до наступления срока погашения. Полная оплата ипотеки, которая может возникнуть в результате продажи собственности, решения владельца полностью выплатить ссуду или обращения взыскания. В каждом случае предоплата означает, что выплата происходит до того, как ссуда будет полностью погашена.

Штраф за досрочное погашение — Комиссия, которая может взиматься с заемщика, выплачивающего ссуду до наступления срока ее погашения.

предварительная квалификация — Процесс определения, сколько денег потенциальный покупатель жилья будет иметь право занять до того, как он или она подаст заявку на ссуду.

основная ставка — процентная ставка, которую банки взимают со своих привилегированных клиентов. Изменения основной ставки влияют на изменение других ставок, включая процентные ставки по ипотечным кредитам.

основная сумма — Заемная или оставшаяся невыплаченная сумма. Часть ежемесячного платежа, уменьшающая остаток по ипотеке.

основной остаток — Непогашенный остаток основного долга по ипотеке. Основной остаток не включает проценты или другие сборы. См. Остаток на балансе.

основная сумма, проценты, налоги и страхование (PITI) — Четыре компонента ежемесячного платежа по ипотеке. Принципал — это часть ежемесячного платежа, которая уменьшает остаток по ипотеке.Проценты — это плата за заем денег. Налоги и страхование относятся к суммам, которые ежемесячно выплачиваются на счет условного депонирования для налогов на недвижимость, ипотеки и страхования от рисков.

частное страхование ипотеки (MI) — Страхование ипотеки, предоставляемое частной страховой компанией для защиты кредиторов от убытков в случае дефолта заемщика. Большинство кредиторов обычно требуют MI для получения ссуды с процентным соотношением ссуды к стоимости (LTV), превышающим 80 процентов.

простой вексель — Письменное обещание выплатить определенную сумму в течение определенного периода времени.

открытый аукцион — собрание в объявленном публичном месте для продажи собственности в счет погашения невыплаченной ипотеки.

Планируемая застройка квартир (PUD) — Проект или подразделение, которое включает в себя общую собственность, которая принадлежит и обслуживается ассоциацией домовладельцев в интересах и для использования отдельными владельцами PUD.

договор купли-продажи — Письменный договор, подписанный покупателем и продавцом, в котором указываются условия продажи недвижимости.

сделка покупки денег — Приобретение имущества путем выплаты денег или их эквивалента.

Вернуться к началу

Q

квалификационные коэффициенты — Расчеты, которые используются для определения того, может ли заемщик претендовать на получение ипотеки. Они состоят из двух отдельных расчетов: расходы на жилье как процент от отношения доходов и общие долговые обязательства как процент от отношения доходов.

Акт о прекращении права требования — Акт, по которому без гарантии передается любой интерес или право собственности, которые лицо, предоставившее право, может иметь на момент передачи.

Вернуться к началу

R

радон — радиоактивный газ, обнаруженный в некоторых домах, который в достаточных концентрациях может вызвать проблемы со здоровьем.

блокировка процентной ставки — Обязательство, выданное кредитором заемщику или другому инициатору ипотеки, гарантирующее определенную процентную ставку на определенный период времени. Смотрите блокировку.

агент по недвижимости — лицо, имеющее лицензию на ведение переговоров и продажу недвижимости от имени собственника.

Закон о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA) — Закон о защите прав потребителей, который требует от кредиторов заблаговременно уведомлять заемщиков о затратах на закрытие сделки.

недвижимость — Земля и принадлежности, включая все, что имеет постоянный характер, например постройки, деревья, полезные ископаемые, а также проценты, выгоды и неотъемлемые права на них.

Риэлтор ^® — Брокер по недвижимости или партнер, который является активным членом местного совета по недвижимости, который связан с Национальной ассоциацией риэлторов.

регистратор — Государственное должностное лицо, которое ведет учет операций, затрагивающих недвижимость в этом районе. Иногда его называют «регистратором дел» или «клерком графства».

запись — Запись в офисе регистратора деталей правильно оформленного юридического документа, такого как акт, ипотечная выписка, погашение ипотеки или продление срока ипотеки, тем самым делая его частью публичной записи .

транзакция рефинансирования — Процесс выплаты одной ссуды за счет средств от новой ссуды с использованием того же имущества в качестве обеспечения.

ипотека на реабилитацию — ипотека, созданная для покрытия расходов на ремонт, улучшение, а иногда и приобретение существующей собственности.

остаток — сумма основного долга, которая еще не погашена. См. Основной баланс.

оставшийся срок — первоначальный срок амортизации минус количество примененных платежей.

Страхование от потери арендной платы — Страхование, которое защищает арендодателя от потери арендной платы или стоимости аренды из-за пожара или другого несчастного случая, в результате которого арендованное помещение становится недоступным для использования и в результате которого арендатор освобождается от уплаты арендной платы.

аренда с правом выкупа — См. Ипотечный кредит по аренде-покупке.

план погашения — Соглашение о погашении просроченных платежей или авансов. Официальные планы погашения кредиторов называются «положениями о возмещении ущерба».

замещающий резервный фонд — Фонд, зарезервированный для замены общей собственности в кондоминиуме, ЛУД или кооперативном проекте, особенно той, которая имеет короткую продолжительность жизни, например ковровое покрытие, мебель и т.

возобновляемое обязательство — Кредитный механизм, такой как кредитная карта, который позволяет клиенту брать займы под предварительно утвержденную кредитную линию при покупке товаров и услуг. Заемщику выставляется счет на фактически взятую сумму плюс причитающиеся проценты.

право преимущественной покупки — Положение в соглашении, которое требует, чтобы владелец собственности предоставил другой стороне первую возможность купить или сдать в аренду собственность, прежде чем он или она предложит ее для продажи или аренды другим лицам.

право на наследство — При совместной аренде право оставшихся в живых приобретать долю умершего совместного арендатора.

Служба сельского жилищного строительства (RHS) — Агентство в составе Министерства сельского хозяйства, которое действует в основном в соответствии с Законом о консолидированных фермерских хозяйствах и развитии сельских районов 1921 года и Разделом V Закона о жилищном строительстве 1949 года. Это агентство предоставляет финансирование фермерам и другим квалифицированным специалистам. заемщики, покупающие недвижимость в сельской местности, которые не могут получить ссуды в других местах.Средства заимствованы из Казначейства США.

Вернуться к началу

S

вторая ипотека — ипотека, имеющая право удержания, подчиненное первой закладной.

вторичный рынок ипотеки — Купля-продажа существующих ипотек.

обеспеченный заем — Заем, обеспеченный залогом.

залог — Имущество, которое будет заложено в залог по кредиту.

возврат продавцом — Соглашение, по которому владелец недвижимости предоставляет финансирование, часто в сочетании с предполагаемой ипотекой. См. Финансирование собственником.

обслуживающий персонал — Организация, которая принимает платежи по основной сумме долга и процентов от заемщиков и управляет счетами условного депонирования заемщиков. Обслуживающая компания часто обслуживает ипотечные кредиты, которые были приобретены инвестором на вторичном рынке ипотеки.

обслуживание — Взыскание ипотечных платежей с заемщиков и связанные с этим обязанности кредитного обслуживающего лица.

поселок — См. Закрытие.

расчетный лист — См. Выписку HUD-1.

специальный депозитный счет — Счет, который открывается для ипотечных реабилитационных кредитов для хранения средств, необходимых для восстановительных работ, чтобы их можно было время от времени выплачивать по мере завершения определенных частей работы.

расчет стандартного платежа — Метод, используемый для определения ежемесячного платежа, необходимого для погашения оставшейся суммы ипотеки, по существу равными частями в течение оставшегося срока ипотеки по текущей процентной ставке.

подраздел — Жилой комплекс, созданный путем разделения земельного участка на отдельные участки для продажи или сдачи в аренду.

субординированное финансирование — Любая ипотека или иное залоговое право, приоритет которого ниже, чем приоритет первой ипотеки.

подчиненность ссуды — Акт переноса остатка ссуды при рефинансировании.

обзор — Чертеж или карта, показывающая точные юридические границы собственности, расположение улучшений, сервитутов, права проезда, посягательства и другие физические особенности.

sweat equity — Вклад в строительство или реконструкцию собственности в виде труда или услуг, а не наличными.

Вернуться к началу

Т

аренда в полном объеме — вид совместной аренды имущества, обеспечивающий право на наследство и доступный только мужу и жене. В отличие от общей аренды.

Общая аренда — Вид совместной аренды имущества без права наследования.В отличие от аренды целиком и совместной аренды.

стороннее происхождение — Процесс, с помощью которого кредитор использует другую сторону для полного или частичного создания, обработки, андеррайтинга, закрытия, финансирования или упаковки ипотечных кредитов, которые он планирует предоставить на вторичный ипотечный рынок. См. Ипотечного брокера.

название — Юридический документ, подтверждающий право лица или владение имуществом.

титульная компания — Компания, специализирующаяся на проверке и страховании титулов на недвижимость.

страхование титула — Страхование, которое защищает кредитора (полис кредитора) или покупателя (полис собственника) от убытков, возникающих в результате споров о праве собственности на недвижимость.

поиск по названию — Проверка записей о праве собственности, чтобы убедиться, что продавец является законным владельцем собственности и что нет никаких залогов или других неурегулированных требований.

Коэффициент общих расходов — Общие обязательства в процентах от валового ежемесячного дохода. Общий коэффициент расходов включает ежемесячные расходы на жилье плюс прочие ежемесячные долги.

торговый капитал — Собственный капитал, возникающий в результате того, что покупатель недвижимости передает свою существующую собственность (или актив, отличный от недвижимости) в качестве торговли в качестве всего или части первоначального взноса за приобретаемое имущество.

передача права собственности — Любые способы перехода права собственности на собственность. Кредиторы рассматривают все следующие ситуации как передачу права собственности: покупка недвижимости, «подлежащая» ипотеке, принятие ипотечного долга покупателем недвижимости и любой обмен владения недвижимостью по договору купли-продажи земли. или любое другое устройство земельного траста.В случаях, когда отзывный траст inter vivos является заемщиком, кредиторы также рассматривают любую передачу бенефициарного интереса в трасте как передачу права собственности.

налог на передачу собственности — Государственный или местный налог, подлежащий уплате, когда право собственности переходит от одного владельца к другому.

Truth-in-Lending — Федеральный закон, требующий от кредиторов полного раскрытия в письменной форме условий ипотеки, включая годовую процентную ставку (APR) и другие сборы.

доверительный управляющий — Доверительный управляющий, который владеет или контролирует собственность в пользу другого лица.

Вернуться к началу

U

андеррайтинг — Процесс оценки кредитной заявки для определения рисков, связанных с кредитором. Андеррайтинг предполагает анализ кредитоспособности заемщика и качества самого имущества.

необеспеченная ссуда — Ссуда, не обеспеченная залогом.

Вернуться к началу

В

VA ипотека — ипотека, гарантированная Департаментом по делам ветеранов (VA).Также известна как государственная ипотека.

принадлежат — Имеют право использовать часть фонда, например индивидуальный пенсионный фонд. Например, лица, обладающие 100% -ными правами, могут снимать все средства, отложенные для них в пенсионном фонде. Однако налоги могут взиматься с любых фактически снятых средств.

Департамент по делам ветеранов (Вирджиния) — Агентство федерального правительства, которое гарантирует ипотечные жилищные ссуды ветеранам военной службы, имеющим на это право.Гарантия защищает кредитора от убытков и, таким образом, побуждает кредиторов предоставлять ипотечные кредиты ветеранам.

Вернуться к началу

Вт

Анализ «что если» — Анализ доступности, основанный на сценарии «что, если». Анализ «что, если» полезен, если у вас нет полных данных или если вы хотите изучить влияние различных изменений на ваш доход, обязательства или доступные средства или на соответствующие коэффициенты или расходы на первоначальный взнос, которые используются в анализе.

Сценарий «что, если» — Изменение сумм, которое используется в качестве основы для анализа доступности. Сценарий «что, если» может включать изменения в ежемесячном доходе, долгах или фондах первоначального взноса, а также в соответствующих нормах или расходах на первоначальный платеж, которые используются в анализе. Вы можете использовать сценарий «что, если», чтобы изучить различные способы улучшить свою способность позволить себе дом.

Вернуться к началу

Х

В этом письме нет записей.

Вернуться к началу

Y

В этом письме нет записей.

Вернуться к началу

Z

В этом письме нет записей.

Вернуться к началу

Что следует знать о моделях водопада в коммерческой недвижимости

Модели водопада капитала в проектах коммерческой недвижимости — одна из самых сложных для понимания концепций в финансировании недвижимости. Денежный поток от девелоперского или инвестиционного проекта можно разделить бесчисленным количеством способов, что является одной из причин, по которым модели водопада недвижимости могут быть такими запутанными.В этой статье мы глубоко погрузимся в распределение водопадов в сфере недвижимости, развеем некоторые распространенные заблуждения, а затем свяжем все это воедино пошаговым примером водопада в сфере недвижимости.

Что такое инвестиционные водопадные распределения?

Прежде всего, что такое «водопад», когда речь идет о распределении денежных потоков? Инвестиционный водопад — это метод разделения прибыли между партнерами в транзакции, который позволяет прибыли следовать неравномерному распределению.Каскадную структуру можно представить как серию пулов, которые заполняются денежным потоком, а затем после заполнения переливают весь избыточный денежный поток в дополнительные пулы.

Этот тип соглашения является выгодным, поскольку он позволяет инвесторам в акционерный капитал вознаграждать партнера по эксплуатации дополнительной, непропорциональной долей дохода. Эта дополнительная доля доходов называется продвижением , которое используется в качестве бонуса, чтобы побудить операционного партнера превзойти ожидания по возврату.При водопадной структуре операционный партнер будет получать более высокую долю прибыли, если доходность проекта выше, чем ожидалось, и меньшую долю прибыли, если доходность проекта ниже ожидаемой.

Важность соглашения собственника

При инвестиционных водопадах денежные потоки распределяются в соответствии с соглашением собственника. Поскольку существует так много переменных, когда дело доходит до инвестиционных водопадных структур, критически важно всегда читать соглашение владельца.В соглашении будет подробно прописано, как прибыль будет распределяться между партнерами. Хотя в инвестиционных водопадных структурах есть некоторые часто используемые термины и компоненты, водопадные конструкции могут широко варьироваться и действительно сильно различаются. Это означает, что, к сожалению, не существует единого решения, подходящего для всех, и единственный способ понять конкретную структуру водопада — прочитать соглашение.

Общие компоненты модели водопада для недвижимости

Хотя структуры водопада сильно различаются, существует несколько часто используемых компонентов модели водопада.Прежде чем мы углубимся в наш пошаговый пример модели водопада, давайте сначала взглянем на некоторые основные строительные блоки.

Препятствие возврата

Препятствие возврата — это просто возврат ставки, который должен быть достигнут, прежде чем переходить к следующему препятствию. Это важно четко определить, потому что препятствия (или уровни) доходности вызывают непропорциональное разделение прибыли. Поскольку термин «норма прибыли» можно определить по-разному, барьер возврата в водопадной структуре распределения также можно определить по-разному.На практике в качестве препятствий для возврата обычно используются внутренняя норма доходности (IRR) или мультипликатор собственного капитала. IRR — это процентная ставка, полученная на каждый инвестированный доллар за каждый период его инвестирования. Множитель капитала — это просто сумма всего инвестированного капитала плюс вся прибыль, деленная на общий инвестированный капитал, или [(Общий капитал + Общая прибыль) / Общий капитал].

После определения барьера возврата возникает следующий логический вопрос: с какой точки зрения будет измеряться доходность? Поскольку у проекта будет спонсор и, по крайней мере, еще один инвестор, доход можно рассчитать с нескольких разных точек зрения.Порог возврата можно измерить с точки зрения самого проекта (который может включать как спонсора, так и капитала инвестора), только капитала стороннего инвестора или только капитала спонсора.

Привилегированная доходность

Другой общий компонент в каскадных моделях капитала — предпочтительная доходность. Какой именно возврат предпочтительнее? Привилегированная доходность , часто называемая просто «привилегированной», определяется как первое требование о прибыли до тех пор, пока не будет достигнута целевая доходность.Другими словами, предпочтительные инвесторы в проекте находятся в очереди и получат привилегированный доход до того, как любые другие инвесторы получат распределение прибыли. Как только это «преференциальное» препятствие для возврата будет выполнено, вся сверхприбыль распределяется по согласованию.

Несколько ключевых вопросов о предпочтительной доходности:

• Кто получает предпочтительную доходность? Предпочтительные инвесторы могут включать всех инвесторов в акции или только избранных инвесторов в акции.
• Является ли предпочтительный доход кумулятивным? Это становится актуальным, если денежного потока недостаточно для выплаты желаемой прибыли в любой отдельно взятый год.В моделях водопада эта предпочтительная доходность может быть кумулятивной или нескумулятивной. Если привилегия является кумулятивной, она будет добавлена ​​к инвестиционному балансу на следующий период и накапливаться до тех пор, пока в конечном итоге не будет выплачена.
• Составлен ли предпочтительный доход? Предпочтительный доход также может быть комбинированным или несложным. Когда привилегия является кумулятивной, ключевой вопрос заключается в том, суммируется ли этот невыплаченный денежный поток с предпочтительной нормой прибыли по мере его накопления?
• Какой период начисления сложных процентов? Если pref является сложным, также важно знать частоту сложного слова.Частота начисления сложных процентов может быть ежегодно, ежеквартально, ежемесячно, ежедневно или даже непрерывно.

Положение о ретроспективном анализе

Положение о ретроспективном анализе предусматривает, что спонсор и инвестор «оглядываются назад» в конце сделки, и если инвестор не достигает заранее установленной нормы прибыли, то спонсор будет требуется отказаться от части уже распределенной прибыли, чтобы обеспечить инвестору заранее определенную прибыль.

Положение о наверстывании убытков

Положение о наверстывании убытков предусматривает, что инвестор получает 100% всех распределений прибыли до тех пор, пока не будет достигнута заранее установленная норма прибыли.Затем, после того, как инвестор достигнет требуемой прибыли, 100% прибыли будет идти спонсору до тех пор, пока спонсор не «догонит».

Положение о наверстывании по сути является разновидностью положения ретроспективного анализа и направлено на достижение той же цели. Ключевое отличие состоит в том, что при условии ретроспективного анализа инвестор должен вернуться к спонсору в конце сделки и попросить спонсора выписать чек. При условии наверстывания инвестор получает 100% всей прибыли до тех пор, пока не будет достигнута необходимая прибыль, и только после этого спонсор получит распределение.Обычно спонсор предпочитает положение ретроспективного обзора (поскольку они могут использовать деньги, даже если они в конечном итоге должны вернуть их), в то время как инвестор предпочитает положение наверстывания (поскольку они получают деньги первыми и им не нужно просить спонсора сделать их целиком в конце сделки).

Опять же, важно помнить о структурах водопада: не существует единого решения, подходящего для всех, и все эти условия будут прописаны в соглашении владельцев. Имея эти базовые строительные блоки в нашем наборе инструментов, давайте перейдем к подробному пошаговому примеру модели водопада недвижимости.

Пример расчета водопада многоуровневых инвестиций в недвижимость

Предположим, у нас есть генеральный партнер и внешний инвестор, которые в совокупности вносят в проект 1000000 долларов. Генеральный партнер инвестирует 10%, или 100 000 долларов, а внешний инвестор вносит оставшиеся 90%, или 900 000 долларов. Все инвесторы в акционерный капитал (включая генерального партнера и стороннего инвестора) получают 10% годовой привилегированной прибыли на свой инвестированный капитал. Если распределение в каком-либо году упадет ниже уровня предпочтения в 10%, то дефицит будет перенесен на следующие годы и ежегодно начисляется по предпочтительной ставке доходности.Другими словами, pref является как накопительным, так и сложным.

После достижения 10% -ного барьера предпочтительной доходности вся дополнительная прибыль до 15% IRR будет распределена по ставке 20% генеральному партнеру и 80% инвесторам в акции. После достижения 15% -ного барьера IRR вся дополнительная прибыль будет распределена по ставке 40% генеральному партнеру и 60% инвесторам в акции. Все расчеты барьеров IRR будут производиться на уровне проекта.

Итак, исходя из приведенных выше предположений, у нас есть трехуровневая модель водопада, в которой все препятствия IRR измеряются на уровне проекта.Первый уровень или препятствие — это 10% IRR, второй уровень — 15% IRR, а третий уровень — это что-либо выше 15% IRR.

Теперь давайте посмотрим, как мы на самом деле рассчитываем это водопадное распределение. Сначала давайте посмотрим на поток денежных средств на уровне нашего проекта до налогообложения и взносов в капитал за период владения:

Первая строка — это просто расчет нашего денежного потока до налогообложения на основе стандартной проформы недвижимости. Как видите, рассчитанная IRR для всего проекта составляет 21.24%. Интуитивно это говорит нам, что мы достигнем третьего барьера IRR, поскольку 21,24% больше нашего третьего барьера водопада в 15%. Следующие несколько строк показывают, сколько капитала вносят в проект спонсор и инвестор и когда он вносится. Поскольку весь собственный капитал для этого проекта требуется в начале, он все отображается в периоде времени 0.

Вот сводка, включающая процентное распределение от общих вкладов капитала в проект:

Как видите, спонсор предоставляет 10% капитала, или 100 000 долларов, а сторонний инвестор вносит 90% капитала, или 900 000 долларов.Затем давайте взглянем на краткое изложение нашей структуры продвижения, описанной выше:

В этой структуре продвижения есть 3 уровня (или препятствия). Прибыль распределяется по ставке до 10% IRR. После достижения 10% IRR прибыль будет непропорционально разделена. Прибыль от 10% до 15% будет разделена на 80% стороннему инвестору и 20% спонсору. Другими словами, спонсор получает дополнительно 10% прибыли в дополнение к своей пропорциональной доле в размере 10%.Эти дополнительные 10% — это «продвижение». Наконец, вся прибыль выше 15% IRR будет разделена на 60% стороннему инвестору и 40% спонсору. Это означает, что спонсор получает 30% -ное продвижение после того, как будет достигнута последняя минимальная внутренняя норма доходности в 15%.

Пока все наши предположения довольно просты и понятны. У нас есть 90% / 10% акций, разделенных между сторонним инвестором и спонсором, и затем у нас есть трехуровневая структура продвижения. Теперь нам нужен способ фактически рассчитать разделение прибыли на каждом уровне.

Модель Real Estate Waterfall Уровень 1

Для расчета разделения прибыли на уровне 1 мы должны сначала определить денежные потоки, необходимые для достижения 10% IRR. Затем мы распределяем эти денежные потоки между спонсором и инвестором на основе согласованного распределения прибыли на этом уровне. Наконец, мы подсчитаем, сколько денежных средств, оставшихся от проекта, может перейти на следующий каскадный уровень.

Здесь модели распределения водопада усложняются, поэтому давайте рассмотрим это шаг за шагом.

В приведенной выше таблице содержится много информации, поэтому, работая с ней ниже, помните, что все, что мы делаем, это вычисляем, как выглядит 10% IRR (уровень 1). Затем, как только мы выясним, какие денежные потоки необходимы для 10% IRR, мы просто распределяем эти денежные потоки (или доступные денежные потоки) между Спонсором и Инвестором на основе нашей структуры продвижения Уровня 1. Наконец, вычтя наши денежные потоки уровня 1 из наших денежных потоков до налогообложения по проекту, мы выясняем, какой денежный поток остается для уровня 2.Имея в виду эту общую картину, давайте рассмотрим каждую позицию в таблице выше.

Год 0 — это начало проекта, и, как вы можете видеть, наш начальный баланс равен $ 0. В следующей строке ниже вы можете увидеть наши взносы в капитал в начале проекта на общую сумму 1 000 000 долларов США. Далее идет позиция Начисления Уровня 1. Это просто сумма, которая должна инвесторам в акции, исходя из 10% IRR. В этом случае расчет составляет всего 10% от начального баланса, который для года 0 составляет 0 долларов США, поскольку начального баланса нет.

Следующая позиция строки «Распределение начислений» — это то, что фактически распределяется на этом уровне. Это может или не может совпадать с предыдущей позицией начисления. В этом расчете распределения начислений используется меньшее из следующих значений: 1) Начальный баланс плюс взносы в акционерный капитал плюс статья Начисления Уровня 1 или 2) денежный поток проекта до налогообложения. Причина, по которой это меньший из этих двух элементов, заключается в том, что мы ограничены денежным потоком, доступным от проекта, и не можем выплатить больше этой суммы.И наоборот, если денежного потока от проекта более чем достаточно для выплаты того, что нам причитается, то мы не хотим платить больше этой суммы.

Строка Конечного сальдо принимает сумму начального сальдо, взносов в капитал, начислений Уровня 1 и распределений Уровня 1. Это просто берется то, с чего мы начинаем (начальный баланс), затем добавляем любые новые взносы в капитал, а затем учитываем разницу между тем, что нам причитается на этом уровне (начисление) и тем, что было выплачено (распределение).

В 1-м году мы используем конечное сальдо предыдущего года (0-й год) в качестве начального сальдо 1-го года. Затем мы просто повторяем описанный выше процесс, вычисляя начисление на основе начального баланса для этого периода, затем мы рассчитываем наши фактические распределения для этого периода и, наконец, наш конечный баланс для этого периода. Мы продолжаем этот процесс в течение всех лет периода владения, и после его завершения мы можем перейти к разделению денежных потоков между Инвестором и Спонсором на этом уровне.

Разделение денежных потоков показано в трех строках под конечным балансом: денежный поток инвестора, денежный поток спонсорского капитала и денежный поток спонсорской поддержки. Денежный поток инвестора — это процент распределений уровня 1, который поступает инвестору, а денежный поток спонсора делится на два компонента. Во-первых, денежный поток спонсорского капитала — это часть распределений первого уровня, относящаяся к пропорциональным (10%) инвестициям спонсора в акционерный капитал. Во-вторых, спонсор продвигает денежный поток, то есть бонусный денежный поток, который направляется спонсору для достижения барьера IRR.На Уровне 1 нет продвижения, что означает, что 90% распределений Уровня 1 направляется инвестору, а 10% — спонсору.

Real Estate Waterfall Model Tier 2

Теперь давайте посмотрим на второе препятствие IRR и повторим тот же процесс, который мы использовали для уровня 1:

Эта таблица точно такая же, как таблица, использованная выше для первое препятствие. Ключевое отличие состоит в том, что на этот раз мы рассчитываем денежные потоки, необходимые для 15% IRR, а затем разделяем их между инвестором и спонсором по разным ставкам.При расчете разделения денежных потоков мы также принимаем во внимание любые распределения, сделанные на уровне 1. Давайте посмотрим, как это работает.

В нулевом году мы начинаем с 0 долларов, вносим 1 000 000 долларов в капитал, а так как наш начальный баланс равен 0 долларов, никаких начислений и распределений не происходит. В 1-м году мы начинаем с конечного баланса 1 000 000 долларов за год 0, а накопление за 1 год составляет 15%, что составляет 150 000 долларов. Однако денежный поток проекта до налогообложения составляет всего 90 000 долларов США, поэтому имеется дефицит в размере 150 000 долларов США минус 90 000 долларов США, или 60 000 долларов США.Этот дефицит в размере 60 000 долларов добавляется к нашему конечному балансу и переносится на следующий год, где этот процесс продолжается.

После того, как мы проследим этот процесс на протяжении всех лет периода владения, мы можем перейти к вычислению разделения денежных потоков между инвестором и спонсором. Это тот же процесс, который мы использовали для уровня 1, за исключением того, что теперь спонсор имеет 10% -ное продвижение. Это дополнительные 10%, выделяемые спонсору сверх 10% пропорциональной доли спонсора. Поскольку мы выделяем спонсору дополнительные 10%, эти 10% вычитаются из первоначального распределения инвестора в 90%, что оставляет инвестору 80% денежного потока на уровне 2.

Помимо включения продвижения на этом уровне, другое отличие состоит в том, что мы также вычитаем денежный поток, полученный на уровне 1. Поскольку уровень 1 был рассчитан на основе 10% IRR, 15% IRR уровня 2 уже включает первые 10%. Другими словами, денежный поток, распределенный на Уровне 2, представляет собой только дополнительный денежный поток от 10% до 15%. Чтобы учесть это, мы должны вычесть любой денежный поток, полученный на предыдущих уровнях, при расчете денежного потока для текущего уровня. Вот почему денежный поток составляет 0 долларов в течение первых четырех лет периода владения (весь денежный поток уже был распределен на уровне 1).

Real Estate Waterfall Model Tier 3

Наконец, давайте посмотрим на последнее препятствие, а именно IRR выше 15%:

Это самый простой расчет, поскольку нам не нужно выяснить требуемый денежный поток для конкретной IRR. Вместо этого мы просто берем весь оставшийся денежный поток и распределяем его в соответствии с процентными долями на этом уровне. В этом случае спонсор получает 30% -ное продвижение в дополнение к своей первоначальной 10% -ной доле, что оставляет инвестору 60% денежного потока.Как и в Уровне 2, весь денежный поток с 1 по 4 год распределяется по предыдущим уровням, поэтому все денежные потоки на Уровне 3 связаны с продажей в 5-м году.

Сводка по доходам модели Waterfall

Последний компонент в нашей каскадной модели недвижимости — это посмотреть на общие денежные потоки на всех уровнях для инвестора и спонсора, а затем, наконец, мы рассчитаем некоторые общие показатели доходности.

В этой таблице мы просто складываем денежные потоки от каждого уровня как для инвестора, так и для спонсора.Затем мы рассчитываем общую IRR и мультипликатор собственного капитала как для инвестора, так и для спонсора. Как следует из данных о движении денежных средств по нашему проекту до налогообложения, IRR на уровне проекта составляла 21,24%. Однако, исходя из нашей структуры продвижения, спонсор зарабатывает непропорционально большую долю этих денежных потоков, в результате чего ВНД для спонсора составляет 36,34%, а для инвестора — 18,91%.