Что такое разрешенное использование земельного участка: Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Содержание

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства


Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение по вопросам установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка и размещенных на нем объектов капитального строительства.

Консультация по телефону:

+7 (495) 989-47-25

Для решения Ваших задач по изменению РВИ Правовой центр оказывает следующие услуги:

Виды разрешенного использования

Вид разрешенного использования – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Например, на земельном участке с видом использования «для индивидуального жилищного строительства» возможно строительство индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи. На участках «для сельскохозяйственного использования» возможно осуществление деятельности по выращиванию и/или переработке сельскохозяйственной продукции и т.д.

Вид разрешенного использования (также иногда именуется «ВРИ» или «РВИ») является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство и прочее).

Перечень видов разрешенного использования, которые могут быть установлены земельному участку, приведен в градостроительном регламенте земельного участка, который, в свою очередь, определен документами территориального планирования, градостроительного зонирования и документацией по планировке территории.

Вид разрешенного использования земельного участка

Вместе с тем, до принятия правил землепользования и застройки вид разрешенного использования устанавливался каждому земельному участку индивидуально при его предоставлении.

В связи с этим вид разрешенного использования, ранее присвоенный земельному участку, может не соответствовать градостроительному регламенту земельного участка, установленного принятыми в настоящее время ПЗЗ.

При этом в отдельных случаях вид разрешенного использования мог устанавливаться без учета назначения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что является основанием для изменения такого ВРИ.

Для правообладателя земельного участка либо для лица, которое планирует приобрести права на участок, будет актуальным определение вида разрешенного использования земельного участка.

Лицо, которое планирует изменить фактически осуществляемую деятельность, легализовать уже ведущийся на земельном участке бизнес, либо уменьшить размер земельных платежей, определяемых в зависимости от кадастровой стоимости участка, может быть заинтересовано в изменении вида разрешенного использования земельного участка. При этом, порядок внесения изменений отличается в зависимости от того, предусмотрен ли желаемый вид разрешенного использования в качестве основного, условно разрешенного или вспомогательного вида градостроительным регламентом земельного участка.

В случае, если желаемый вид разрешенного использования градостроительным регламентом участка не предусмотрен, перед правообладателем участка встает задача внесения изменений в правила землепользования и застройки либо подготовки проекта планировки территории для осуществления инвестиционного проекта.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

При наличии противоречий между установленным участку видом разрешенного использования, градостроительным регламентом и классификатором перед правообладателем земельного участка может встать задача приведения

вида разрешенного использования участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.

Для правообладателей объектов капитального строительства также может оказаться полезным определить особенности регулирования видов разрешенного использования объектов капитального строительства.

Предварительный экспресс анализ в отношении земельного участка или объекта недвижимости мы проводим бесплатно. 
Достаточно указать кадастровый номер земельного участка или здания. По данным открытых источников мы оценим возможности оптимизации земельных платежей, застройки участка и т.д.

Отправить запрос

 

Желаете инвестировать деньги в осуществление строительного проекта, но вид разрешенного использования земельного участка препятствует осуществлению предполагаемой деятельности?

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт разрешения вопросов, затрагивающих установление земельному участку желаемого вида разрешенного использования.

Мы выявим для Вас наиболее эффективный вид использования, который позволит реализовать Ваш проект с наименьшими затратами, и осуществим полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков, включая разрешение вопросов изменения ВРИ в административном или судебном порядке.

Какие виды разрешенного использования земельных участков есть для ИЖС, СНТ и ДНТ

7 Сентября 2020 г.

Перед покупкой загородного дома или участка, на котором планируется возвести коттедж, стоит обязательно уточнить у продавца тип разрешенного использования земель. Неподходящая категория земли грозит возможными проблемами с пропиской, подводом коммуникаций, использованием социальной и транспортной инфраструктуры, высокими коммунальными платежами.

Что значит вид разрешенного использования земельного участка

ВРИ — понятие из земельного кодекса, устанавливающее виды объектов, которые можно размещать на территории своего участка. Полный классификатор ВРИ приложен к Приказу Министерства Экономразвития РФ №540 от 1.09.2014.

Для постройки частного дома подходят следующие виды участков:

  • для индивидуального жилищного строительства;
  • для размещения сельхозугодий и ведения личного подсобного хозяйства.

Такие участки могут располагаться в разных населенных пунктах: ПГТ, КП, деревнях, селах, садовых и дачных кооперативах.

Какие есть виды земельных участков в 2020 году

Принятый в 2017 году и вступивший в силу в 2019 ФЗ №217 о формах организации различных загородных объединений внес изменения в земельное законодательство.

Что означает участок ИЖС

Территории под индивидуальное строительство всегда располагаются на местности в границах населенных пунктов. На таком участке можно строить дом для постоянного проживания, у него будет собственный почтовый адрес, а значит — никаких проблем с пропиской. Все вопросы с обслуживанием общественных территорий, центральными коммуникациями, дорогами, освещением решает управляющая компания или администрация поселения.

Что такое участок СНТ

На участках в садовых товариществах также можно возводить коттеджи для круглогодичного проживания. Прописаться в СНТ тоже можно, однако сделать это немного сложнее: необходимо признание дома капитальным и пригодным для жилья органами местного самоуправления. В садовых товариществах проблемами инфраструктуры и содержания общего имущества занимается правление СНТ, средства выделяют собственники участков.

Земельный участок ДНТ и ДНП — что это такое

Дачное некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство — упраздненные новым законом формы организации общей земельной собственности. Существующие ДНТ и ДНП приравняли к дачным товариществам, а значит, к ним применяются те же положения закона, что и к СНТ.

ОНТ — новая категория земельного участка

Участки, расположенные в огородных некоммерческих товариществах, не подходят для строительства капитального дома. Согласно закону, на этих землях можно размещать только хозяйственные и огороднические строения: теплицы, сараи и т.п.

Участки, на которых разрешено строительство домов

Земля под строительство дома может иметь назначение ИЖС или ЛПХ. В обоих случаях разрешается возведение капитального строения, которое будет использоваться в качестве постоянного места жительства. Исключение составляют только территории для личного подсобного хозяйства, расположенные за границами населенных пунктов.

Выбрать место для строительства дома можно как в коттеджном поселке, так и в СНТ, ДНТ и ДНП. Дачные товарищества и партнерства упразднены законодательно, однако сроки замены учредительных документов не регламентированы, поэтому они до сих пор могут существовать под этими аббревиатурами.

Плюсы и минусы ИЖС, ОНТ и СНТ

Участки ИЖС, а также ЛПХ, расположенные в населенных пунктах, — идеальный вариант для возведения собственного дома. Никаких проблем с регистрацией объекта недвижимости и пропиской не возникнет. Такие объекты наиболее ликвидны, поэтому при необходимости они продаются дороже и быстрее.

Участок ДНТ, ДНП, СНТ часто стоят дешевле аналогичных по площади участков ИЖС. Меньшая кадастровая стоимость — меньше земельный налог на участки СНТ. К минусам объектов в садовых товариществах можно отнести членские взносы, которые идут на обслуживание дорог и сетей в населенном пункте, сложности с получением постоянной регистрации и подведением коммуникаций.

Участки ОНТ совсем не подходят для проживания, закон не разрешает строить на них капитальное жилье. Самовольно возведенным капитальным строениям грозит снос в судебном порядке.

Можно ли изменить вид использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС возможно. Пакет документов, которые необходимо собрать, и перечень инстанций, в которые нужно обращаться зависит от местоположения, необходимости вносить изменения в ПЗЗ и других факторов. Чаще всего процедура изменения ВРИ нецелесообразна, и на землях ЛПХ, и на землях ИЖС можно строиться.

Вопрос, как переоформить участок СНТ на ИЖС, не актуален вообще. Дело в том, что СНТ — объединение граждан для управления собственностью, а ИЖС — вид категории использования ЗУ. Если какое-либо переоформление затевается с целью не платить членские взносы, оно обречено на провал. Собственнику участка в любом случае придется оплачивать пользование общей инфраструктурой в СНТ, даже если он не состоит в товариществе.

Так где же построить дом

Девелоперская компания «ЯРД» предлагает участки в современных коттеджных поселках «Лето-Парк» и «Луговое».

Категория земель в КП — территории населенных пунктов, оба поселка относятся к селу Луговое. Вид разрешенного использования — размещение сельскохозяйственных угодий. Это значит, что участки подходят для возведения капитального жилого дома, его беспроблемной регистрации в ЕГРН, получении адреса и прописки.

В поселках уже есть все коммуникации, они включены в стоимость участка, их наличие зафиксировано в договоре купли-продажи.

Обслуживанием детских площадок, зон отдыха и прогулок, дорог, коммунальных сетей занимается управляющая компания.

Росреестр

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Земля в населенных пунктах (города, поселки, села и др.) территориально поделена на зоны. Согласно Градостроительному кодексуРоссийской Федерации (далее – ГрК РФ) они называются — территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают правила: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимостиможно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и пр. параметры.

Цели использования земельного участка и тех объектов недвижимости, которые на нем расположены, в законодательстве называются виды разрешенного использования.

Вид разрешенного использования (далее — ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог.

ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденнымприказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.

ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.

Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.

Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры государственного кадастрового учета, следовательно, собственнику земельного участка необходимо обратиться с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920, в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. Заявитель также может представить по своему желанию, например, копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Данная государственная услуга предоставляется заявителям бесплатно.

Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ). Со списком офисов приема документов МФЦ можно ознакомиться на сайте Росреестра по адресу: https://lk.rosreestr.ru/#/offices

В случае принятия решений (актов) об изменении разрешенного использования земельного участка, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять соответствующие документы в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Однако есть случаи, когда нельзя изменить ВРИ:

— когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;

— когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ.

Если хотите изменить ВРИ на определенный вид, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.

Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.

А.Н.Демдек, специалист – эксперт Кызылского отдела

Управления Росреестра по Республике Тыва 

Что полезно знать о виде разрешенного использования земельного участка

Значительное число обладателей земельных участков не обращают внимания на вид разрешенного использования своего земельного участка, полагая, что они, как владельцы, могут совершать с ним любые действия. Вместе с тем для всех земельных участков устанавливается вид разрешенного использования, который напрямую определяет, каким именно образом использовать земельный участок (например, для строительства магазина или для эксплуатации гаража) и, соответственно, какие постройки могут быть возведены на таком земельном участке. Узнать назначение своего участка можно из кадастровой выписки о земельном участке или правоустанавливающих документов на него.

Давайте попробуем разобраться, что такое разрешенное использование земельного участка, и что необходимо знать о виде разрешенного использования земельного участка.

Разрешенное использование – это характеристика земельного участка, которая определяет правовой режим использования земельного участка. Вид разрешенного использования определяется в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

В соответствии с действующим законодательством земельный участок должен использоваться только согласно целевому назначению.

Градостроительным кодексом РФ предусмотрены следующие виды разрешенного использования земельных участков: основные, условно разрешенные, вспомогательные. Вспомогательные виды разрешенного использования выбираются дополнительно к основным и условно разрешенным видам использования.

При покупке недвижимости или желании что-то построить на уже имеющемся участке граждане часто сталкиваются с необходимостью изменения вида разрешенного использования земли в соответствии со своими потребностями. Земельным кодексом РФ установлено, что собственники земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования.

Но хотелось бы обратить внимание, что разрешенное использование поменяют только в том случае, если это предусмотрено ПЗЗ. Например, изменить разрешенное использование с индивидуального жилищного строительства на шумное или загрязняющее внешнюю среду производство внутри квартала с жилой застройкой не получится.

Необходимо помнить, что при смене вида разрешенного использования земельного участка может измениться и его кадастровая стоимость, которая является базой для исчисления земельного налога, расчета платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выкупной цены, государственной пошлины при вступлении в наследство.

 

Заместитель начальника отдела обработки документов

и обеспечения учетных действий

Иркутского филиала Кадастровой палаты

С.В. Иванова

 

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка БАРНАУЛ :: Официальный сайт города

Порядок приема и рассмотрения обращений

Все обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», законом Алтайского края от 29.12.2006 № 152-ЗС «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации на территории Алтайского края», постановлением администрации города Барнаула от 21.08.2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях».

Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу: 656043, г.Барнаул, ул.Гоголя, 48, каб.114.

График приема документов: понедельник –четверг с 08.00 до 17.00пятница с 08.00 до 16.00, перерыв с 11.30 до 12.18. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст.7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:

1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.

2.  В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.

3.  Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации.

Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.

Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.

Итоги горячей линии Кадастровой палаты: изменение вида разрешенного использования

Каждый собственник земельного участка вправе модифицировать вид его использования. Но только в том случае, если для этого имеются соответствующие основания и разрешения.

Данной теме была посвящена горячая телефонная линия Кадастровой палаты по Новосибирской области, состоявшаяся 29 июня 2016 года. О том, что такое вид разрешенного использования, когда требуется его изменять и как это сделать, новосибирцам и жителям области рассказала Наталья Шеметова – начальник отдела обеспечения ведения кадастра.

– Что такое разрешенное использование и какие виды для него характерны?

–  Земельные участки классифицируются по двум критериям: целевому назначению и разрешенному использованию. Согласно целевому назначению, все земли в Российской Федерации делятся на семь категорий, в числе которых – земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Установление вида разрешенного использования земельного участка предполагает определение конкретной цели его использования с учетом возможных ограничений.

Разрешенное использование – это правовой режим использования земель в рамках каждой категории. Градостроительный кодекс устанавливает, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть трех видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования (допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам и условно разрешенным видам, осуществляются совместно с ними).

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

– В каких случаях требуется изменять вид разрешенного использования?

– Такая необходимость возникает часто: допустим, на земельном участке нужно построить объект коммерческой недвижимости или жилой дом. В населенных пунктах изменение вида разрешенного использования напрямую связано с разработкой и применением материалов территориального планирования. Собственник вправе изменить вид разрешенного использования своего земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами. При этом необходимо также соблюдать все требования технических регламентов.

– Как определяется вид разрешенного использования?

– По закону, собственник выбирает его самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (это касается основных и вспомогательных видов). При наличии утвержденных правил землепользования и застройки для изменения вида разрешенного использования необходимо представить в Кадастровую палату заявление об учете изменений объекта недвижимости. К заявлению приложить оформленную в произвольной форме декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка. В декларации указать тот вид, который собственник выбрал в вышеупомянутых правилах.
За чертой населенных пунктов вид разрешенного использования изменяется по решению органа местного самоуправления. Для этого требуется ходатайство собственника земельного участка. Добавлю, что такие решения органы власти и местного самоуправления обязаны направлять (в порядке межведомственного взаимодействия) в Кадастровую палату для того, чтобы сотрудники учреждения внесли полученные сведения в кадастр.

понятие, содержание, проблемы – тема научной статьи по праву читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

УДК 349.4

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, ПРОБЛЕМЫ

© Федоренко Ю. В., 2010

На примерах установления норм предоставления земельных участков и определения кадастровой оценки земель в статье анализируются проблемы применения видов разрешенного использования земельных участков в условиях отсутствия законодательного определения понятия «разрешенное использование земельного участка».

Ключевые слова: целевое назначение земельных участков; разрешенное использование земельных участков; правовой режим земель; уточнение границ земельного участка; предельный размер земельного участка; градостроительный регламент.

Однозначное толкование всех элементов правового режима земель в Российской Федерации необходимо для грамотного регулирования отношений по использованию и охране земель, не допускающего ситуации неправомерного ограничения прав законных обладателей земельных участков, в том числе при установлении норм их предоставления. Поэтому особую актуальность получили вопросы исследования таких базовых понятий правового режима земель, как «целевое назначение земельного участка» и «разрешенное использование земельного участка». При отсутствии законодательного определения рассматриваемых понятий, как в научной, так и в правоприменительной практике в настоящее время существуют спорные позиции в отношении содержания этих понятий и целей их практической реализации.

В юридической литературе одним из первых вопрос о содержании «разрешенного использования земельных участков» исследовал А. П. Анисимов. Наибольший интерес для нас представляют два его вывода. Во-первых, он убедительно доказал, что «целевое назначение устанавливается земельным законодательством для всех категорий земель, указанных в ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. [1] (далее — Земельный кодекс), а разрешенное использование земельных участков, конкретизирующее целевое назначение для участков в составе отдельных категорий и субкатегорий земель, определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном гра-

достроительным законодательством». Во-вторых, им было предложено заслуживающее внимание определение: «Разрешенное использование земельного участка — это совокупность параметров и видов допустимого использования полезных свойств земельного участка и расположенных на нем природных ресурсов, а также объектов недвижимости в хозяйственных или потребительских целях в соответствии с регламентом либо в ином порядке, предусмотренном законодательством» [2].

В работах других авторов обращается внимание на вопросы юридической природы целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. При этом наибольшее распространение получила позиция, согласно которой целевое назначение — это одно из публично-правовых ограничений права собственности (В. В. Чуба-ров, Е. А. Суханов) [3]. Данный вывод представляется дискуссионным, поскольку мы разделяем высказанную в научной литературе позицию, что от ограничений прав собственников земельных участков, предусмотренных федеральным и региональным законодательством, следует отличать уточнение пределов использования земельного участка, осуществляемое в ходе проведения правового зонирования территории органами местного самоуправления. Пределы права собственности устанавливают сам объем действия этого права, а ограничения вводятся внутри данных пределов и касаются изъятия отдельных возможностей, которые может совершить собственник. Следовательно, пределы — более широкое понятие

по отношению к ограничениям права собственности [4].

Другими словами, установление особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах является разновидностью ограничений права собственности на земельный участок. Деление же земельного фонда России на категории и установление для каждой из них видов разрешенного использования представляют собой не ограничение прав собственников земельных участков, а установление пределов их использования.

Причина существующей двойственности определений рассматриваемых понятий кроется в положениях Земельного кодекса, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. [5] (далее — Градостроительный кодекс), который правильнее было бы именовать «землеустроительным». Из всего текста Градостроительного кодекса только в одной главе 6 непосредственно прописан порядок архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, государственного контроля, ввода объектов в эксплуатацию и др. Все остальные нормы Кодекса (40 статей из 63!) фактически регламентируют не строительство, а земельные отношения, связанные со строительством [6].

Как Земельный, так и Градостроительный кодексы, не раскрывая сути таких базовых понятий, как «целевое назначение» и «разрешенное использование», содержат множество бессодержательных формулировок, таких как в п. 3 ст. 5 Земельного кодекса: «собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков», а в отношении рассматриваемых понятий содержат лишь отсылочные нормы.

Так, в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий, порядок которого установлен гл. 4 Градостроительного кодекса «Градостроительное зонирование». Статьей 37 Градостроительного кодекса установлены три вида разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляемые

совместно с ними. При этом Кодексом уточняется, что виды разрешенного использования устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Учитывая, что единый перечень видов разрешенного использования земельных участков на сегодняшний день отсутствует, в основе установления предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, лежит перечень видов, установленный п. 1 ст. 33 Земельного кодекса:

1) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

2) для ведения садоводства;

3) для ведения огородничества;

4) для ведения животноводства;

5) для дачного строительства;

6) для личного подсобного хозяйства;

7) для индивидуального жилищного строительства.

Для целей, не указанных в приведенном перечне, согласно положениям п. 3 ст. 33 Земельного кодекса, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, без проведения территориального зонирования, при отсутствии в муниципальном образовании утвержденного в установленном порядке градостроительного регламента, который в соответствии с п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, складывается ситуация, при которой перечень, определенный п. 1 ст. 33 Земельного кодекса и состоящий всего из семи видов, явля-

ется исчерпывающим и, не проводя различие между приватизацией и новым предоставлением земельных участков, не учитывая действительного многообразия существующих формулировок целевого назначения и разрешенного использования земельных участков в правоустанавливающих документах, в некоторых случаях трактуется буквально.

Так, руководствуясь положениями п. 1 ч. 5 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [7] (далее — Закон о кадастре), согласно которому: «При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных, в соответствии с указанным Законом о кадастре, требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости», несмотря на очевидный пробел в законодательстве, органы кадастрового учета активно применяют данную норму Закона о кадастре при принятии решений об отказах в осуществлении кадастрового учета, порождая спорные решения. Рассмотрим один из таких примеров:

В Решении ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области от 12 мая 2010 г. № 3800/608/1027335, в обоснование отказа в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости на основании п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре, указано:

«В результате данного кадастрового учета площадь земельного участка с кадастровым номером 38:06:120101:1389 (1279 кв. м), определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, будет больше площади (880 кв. м),

сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В данном случае речь идет о земельном участке, предоставленном гражданину «под строительство индивидуального одноэтажного деревянно-рубленого жилого дома и строительства хозяйственных построек».

Отметим, что земельный участок, о котором идет речь в указанном решении, предоставлен на основании Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» [8]. Где уже самим названием закона определены единственно возможные виды разрешенного использования предоставляемых земельных участков, и соответственно, сориентироваться, что разрешенным использованием для данных участков будет «индивидуальное жилищное строительство», при желании не так уж и сложно.

Руководствуясь подобными решениями органов кадастрового учета, граждане вынуждены отказываться от площади, на которую они вправе были рассчитывать, что, по нашему мнению, является ни чем иным, как ограничением прав собственников.

В свете сказанного, полагаем, что перечень, изложенный в п. 1 ст. 33 Земельного кодекса, все-таки должен иметь некоторое расширительное толкование, позволяющее применять его, в том числе, при незначительных расхождениях с формулировками, содержащимися в правоустанавливающих документах на ранее учтенные земельные участки.

В Письме Росреестра от 21 января 2010 г. № 14-601-ВК «О мероприятиях по сокращению количества принимаемых органами кадастрового учета отрицательных решений» [9] (далее — Письмо), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии также рекомендует органам кадастрового учета более внимательно вникать в суть применяемой в правоустанавливающих документах на земельные участки терминологии.

В частности, в Письме указано на неправомерность принимаемых органами кадастрового учета решений по причине незначительного расхождения в данных правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, которые трактуются как противоречия между сведениями об объекте недвижимости (например, в правоудостоверяющем документе указано разрешенное использование земельного участка «ведение приусадебного хозяйства и обслуживание жилого дома», а в свидетельстве на право собственности на этот же земельный участок — «индивидуального жилого дома и личного подсобного хозяйства»).

Как мы видим, помимо явного пробела в законодательстве, указанная ситуация усугубляется еще и нежеланием органов кадастрового учета применить правила юридической техники в заданных условиях, а также элементарную логику.

Также, если гипотетически согласиться с позицией чиновников, считающих, что существенная разница между таким разрешенным использованием, как «под индивидуальное жилищное строительство», с установленной нормой предоставления площади, и таким разрешенным использованием, как «под строительство индивидуального одноэтажного деревянно-рубленого жилого дома и строительства хозяйственных построек», где данная норма, по мнению органов кадастрового учета, не установлена, то в этом случае, помимо наглядно продемонстрированного ограничения прав собственников, возникают и другие закономерные вопросы: каким расчетом площади руководствовался орган местного самоуправления при выделении участков? И по каким критериям будет осуществляться контроль целевого использования данных участков, учитывая, что за нецелевое использование статьей 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. [10] установлена ответственность в виде штрафа?

Для кадастрового инженера подобное своеобразие оснований для отказов также имеет весьма неблагоприятные последствия. Субъективные действия органов кадастрового учета основаны на неопределенности позиции законодателя в толковании рассматриваемого понятия, а также на дискриминационном положении подп. 4 п. 7 ст. 29 Закона о кадастре, который предусматривает аннулирование квалификационного атте-

стата в случае «принятия более чем десять раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных настоящим Федеральным законом, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ». Отнесение нарушений к «грубым» полностью зависит от оценки, даваемой соответствующей квалификационной комиссией либо судебным органом в случае обжалования решения указанной комиссии. По мнению Минэкономразвития России, изложенному в Письме от 20 июля 2010 г. № 13293-ИМ/Д23 «Об основаниях аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера» [11], в качестве грубых нарушений требований Закона о кадастре к выполнению кадастровых работ, допущенных кадастровым инженером, могут рассматриваться нарушения, повлекшие принятие органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета по основаниям, установленным, в том числе, ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре.

С чьей стороны, в рассмотренных выше примерах, было допущено нарушение? И в какой степени? Как мы видим, остается вопросом! Обидно только, что те же должностные лица органов кадастрового учета, которые принимают такие необоснованные решения, по сути, и наделены правом решать как судьбы собственников, так и судьбы кадастровых инженеров.

Таким образом, несовершенство понятийно-категориального аппарата в данной области, а также отсутствие критериев объединения сходных видов разрешенного использования по группам внесло еще большую путаницу в понимание природы «разрешенного использования» земельного участка.

Поражает то обстоятельство, что для определения кадастровой оценки земель, применяемой в числе прочих для целей налогообложения, группировка земельных участков по видам разрешенного использования не вызывает никаких затруднений!

Так, например Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель

населенных пунктов [12] (далее — Методические указания), которые позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе не семи, как это предложено в ст. 33 Земельного кодекса, а уже шестнадцати видов разрешенного использования.

Дополнительно Методические указания предусматривают возможность распределения однородных с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости по группам, которые должны полностью покрывать определенный вид разрешенного использования, с непременным условием, что земельные участки каждой группы не должны пересекаться, т. е. земельный участок должен быть отнесен только к одной группе.

Судя по всему, такой неравный подход в применении видов разрешенного использования земельных участков при установлении норм предоставления и при установлении кадастровой оценки земельных участков и породил очевидное нежелание законодателей разобраться в существующей проблеме.

Данный вывод подтверждает тот факт, что по вышеприведенным примерам Минэкономразвития России, являющееся органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, в лице директора Департамента недвижимости в письме от 2 августа 2010 г. № Д23-2919 [13] рассмотрел вопрос о применении положений п. 1 ч. 5 ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и, признав, что «…отсутствие общероссийского классификатора видов разрешенного использования земельных участков и то, что законодательством не установлены требования к содержанию устанавливаемого разрешенного использования земельного участка привело к большому многообразию формулировок разрешенного использования земельных участков, в том числе в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. В связи с чем у органов кадастрового учета возникают проблемы при определении вида разрешенного использования земельного участка, в том числе при проведении проверки оснований для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, предусмотренных п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре, в сложившейся ситуации предлагает использовать перечень

видов разрешенного использования, приведенный в п. 1.2 Методических указаний, и отнести указанные в приведенных примерах разрешенные использования «под строительство индивидуального одноэтажного кирпичного жилого дома» и «под строительство индивидуального одноэтажного деревянно-рубленого жилого дома» к виду разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, для которого, по мнению Департамента недвижимости, земельным законодательством установлен предельный минимальный размер земельного участка.

На основании вышеизложенного, Департамент недвижимости резюмирует, что позиция Росреестра по данному вопросу совпадает с мнением Департамента недвижимости и дополнительно сообщает, что, согласно ч. 13 ст. 27 Закона о кадастре, решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Проанализировав позицию Департамента недвижимости, мы еще раз убедились в остроте рассматриваемой проблемы и необходимости ее оперативного решения.

Для отнесения огромных земельных массивов к определенным видам разрешенного использования и установления содержания прав и обязанностей сотен тысяч правообладателей таких земельных участков, на эти и другие вопросы, полагаем, должно ответить, прежде всего, земельное и градостроительное законодательство.

На основе изучения теоретических исследований и анализа практической позиции Минэкономразвития по рассматриваемому вопросу, представляется целесообразным внести следующие изменения в земельное и градостроительное законодательство:

1. Раскрыть понятия «целевого назначения земельных участков» и «разрешенного использования земельных участков», включая раскрытие понятий видов разрешенного использования, перечисленных в ст. 37 Градостроительного кодекса, и правила их применения, в том числе при отсутствии градостроительного регламента.

2. По аналогии с перечнем видов разрешенного использования, содержащимся в п. 1.2 Методических указаний, разработать единый универсальный перечень видов разрешенного использования, применяемый

как при установлении предельных размеров земельных участков, так и при кадастровой оценке земель, позволяющий предусмотреть интересы правообладателей земельных участков, предоставленных им до проведения зонирования территорий. При этом необходимо учесть свойства земельных участков как природных объектов и как объектов недвижимости. И

9. КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

10. Собр. законодательства РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.

11. КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

12. Рос. газ. 2007. 15 мая.

13. КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

1. Собр. законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

2. Анисимов А. П. Разрешенное использование земельных участков: вопросы теории // Гражданское право. 2006. № 4. С. 32-35.

3. Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости // Гражданское право : учебник : в 4 т. Т. 2. М., 2005. С. 66.

4. Куликова И. П. Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений : ав-тореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 17-18.

5. Собр. законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16.

6. Уткин Б. Градостроительство или землеустройство? // ЭЖ-Юрист. 2005. № 9.

7. Собр. законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

8. Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ).

Allowed Usage of Plats of Land: Conception, Subject, Problems

© Fedorenko Yu., 2010

Using previously established spandrels’ of providing plots of land and the definition of cadastre estimation the article analyses problems of different kinds of application of already allowed usage of plots of land dealing with lack of law definition «allowed (are permitted) usage of plats of land».

Key words-, special application of plats of land; allowed usage of plats of land; law standards of land; precise definition of size of a plot of land; town planning regulations.

Комплексные планы, зонирование и ограничения собственности

Чтобы предотвратить случайную застройку земли, землепользование ограничивается государственным и частным контролем за землепользованием. и государственной собственностью на землю. Например, парки и лесные заповедники находятся под охраной государства.

У федерального правительства практически нет законов, регулирующих землепользование. Большинство мер контроля за землепользованием находятся в ведении штатов, но их принятие и исполнение делегированы местным органам власти.Следовательно, меры контроля за землепользованием широко варьируются в зависимости от населенного пункта.

Контроль землепользования состоит из правительственных постановлений, кодексов и требований разрешений, которые ограничивают частное использование земли и природных ресурсов в соответствии с государственной политикой. Существует несколько типов правил землепользования, в том числе правила подразделения, зонирования, строительные нормы и правила, жилищные нормы, системы разрешений по кривой среза, законы о сохранении исторических памятников и законы о вырубке деревьев.

Первичным государственным контролем за землепользованием является зонирование , где объекты одного типа, такие как жилая или коммерческая, назначаются для определенных географических зон.Первичный контроль частного землепользования — , ограничения по актам , ограничивающие то, что может делать собственник с землей. Основная цель контроля за землепользованием — ограничить плотность населения, шум, загрязнение и сохранить эстетику района.

Поскольку закон о землепользовании со временем меняется, такие изменения могут налагать чрезмерное бремя на некоторых владельцев собственности, поэтому закон часто позволяет отменить определенные положения, позволяя земле, которая первоначально соответствовала закону, сохраняться без изменений, которые потребовались бы для соответствия к новым изменениям в законе.Следовательно, собственность может быть классифицирована как законная и соответствующая, законная и несоответствующая, а также незаконная. Законный и соответствующий означает, что собственность соответствует всем текущим требованиям в отношении землепользования, а юридический и несоответствующий означает, что это было законным в соответствии с прошлым законодательством о землепользовании, но продолжает оставаться законным только в соответствии с устаревшими положениями.

Законность контроля за землепользованием

Преамбула Конституции Соединенных Штатов позволяет принимать законы для общего благосостояния, но поправка 14 не позволяет штатам лишать людей собственности или вмешиваться в ее использование без надлежащей правовой процедуры. закона.Конституция Соединенных Штатов делегирует полномочия полиции штатам, позволяя им издавать постановления для защиты здоровья, безопасности и благосостояния населения. Однако, поскольку контроль за землепользованием зависит от плотности населения, сочетания архитектурных структур и типографии земли, штаты делегируют большую часть своих полномочий по регулированию землепользования муниципалитетам, которые принимают постановления, соответствующие законам штата. Правительства штатов и федеральное правительство регулируют землепользование посредством более широкого законодательства, такого как законы об окружающей среде, управление прибрежными районами или живописные сервитуты.

Поправка 5 к Конституции США также содержит пункт о сборах , который гласит, что частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации. Следовательно, если собственность осуждается, потому что правительство хочет использовать выдающийся домен , то владелец должен получить компенсацию. Точно так же землевладелец может подать иск об обратном осуждении , требуя компенсации за девальвацию своей земли из-за публичного изъятия прилегающей земли.Например, крупная автомагистраль, построенная рядом с жилыми домами, вероятно, обесценит эту недвижимость.

Размер компенсации обычно определяется путем переговоров между владельцем собственности и государством, или же владелец собственности может подать на правительство в суд и предоставить решение суда. Часто справедливая компенсация определяется методом до и после , когда стоимость собственности после застройки прилегающего участка сравнивается со стоимостью собственности до изъятия.

Точно так же меры контроля за землепользованием не могут ограничивать владельцев собственности в использовании своей собственности или делать с ней то, что они хотят, если это не оправдано полицией. Например, зонирование состоит из местных законов, которые регулируют использование частной недвижимости для содействия упорядоченному развитию и обеспечения разной плотности населения в различных областях и для защиты ресурсов окружающей среды.

Правила зонирования не могут быть необоснованными, произвольными или деструктивными. Постановления о зонировании также не должны нарушать конституцию штата или другие применимые положения законодательства штата.Как правило, постановления о зонировании:

  • должны выполняться в разумных пределах
  • быть четкими и конкретными
  • быть недискриминационными
  • применяться ко всему имуществу аналогичным образом
  • способствовать общественному здоровью, безопасности или общему благосостоянию в рамках государственного власть полиции

Комплексный план

Прежде чем можно будет наметить подробные сведения о мерах контроля за землепользованием, необходимо разработать комплексный план (также известный как генеральный план ), который удовлетворит цели и предотвратит конфликты в будущем развитии, обеспечивая план устойчивого роста, уравновешивая социальные, экономические, экологические и эстетические желания.

Контроль землепользования определяет количество и местонахождение участков для жителей, предприятий, сельского хозяйства, промышленности, коммунальных служб, общественных объектов, парков и мест отдыха, транспортных и транспортных объектов, а также указывает на зоны затопления и потенциальные опасности. Основное внимание уделяется жилью, как нынешним, так и будущим потребностям, при одновременном предотвращении или восстановлении приходящих в упадок районов. Также должна быть предусмотрена транспортная инфраструктура: автомагистрали, общественный транспорт, парковка и, возможно, пешеходные и велосипедные дорожки.Для защиты здоровья и окружающей среды должен быть комплексный план для коммунальных служб, включая источники воды, канализацию, ливневую канализацию, управление наводнениями, обработку и удаление отходов.

В комплексном плане также будут рассматриваться средства экономии ресурсов, например энергии. Например, эффективность транспортировки будет зависеть от решений, касающихся расположения светофоров, времени сигналов, двустороннего или одностороннего движения и того, какие направления для одностороннего движения.

Зонирование

Если комплексный план — это общий план, то зонирование — это детали, местные законы, принятые в соответствии с комплексным планом, обычно определяющие конкретные районы для определенных типов структур или видов деятельности, таких как жилые дома и предприятия.

Постановление о зонировании обычно определяет:

  • цель постановления
  • классификацию зонирования разрешенных видов использования для различных участков земли
  • ограничения, такие как отступления и ограничения по высоте
  • процедура разрешения несоответствующих видов использования
  • порядок предоставления отклонений, изменений и рассмотрения апелляций
  • штрафов за нарушения

Зонирование определяет:

  • разрешенных видов использования на каждый земельный участок
  • размеры участков минимальное расстояние между строениями на участке и улицами или тротуарами
  • плотность, либо плотность населения, либо количество построек на единицу площади земли
  • стиль и внешний вид строений
  • охрана природных ресурсов.

Департамент городского планирования создает и поддерживает карту зонирования , диаграмму существующих классификаций зонирования: односемейные жилые, многоквартирные, смешанные, сельскохозяйственные, коммерческие, промышленные и т. Д.

Зоны чаще всего встречаются обозначается буквами, например, A для сельского хозяйства, R для жилого и C для коммерческого. Кроме того, некоторые запланированные застройки (PUD) могут быть зонированы для смешанного использования, включая жилые и коммерческие участки.Зонированные классификации могут иметь дополнительные подразделения. Например, земля, предназначенная для проживания, может быть дополнительно подразделена на дома для одной семьи, двухквартирные жилые дома, состоящие не более чем из 4 жилых единиц, многоэтажные квартиры и т. Д. Таким образом, C-1 может обозначать предприятия, такие как станции технического обслуживания. и круглосуточные магазины; Р-2 , одноквартирный жилой дом; R-4 , жилая застройка, например, квартиры и т. Д.

Могут быть также буферные зоны , состоящие из детских площадок или парков, отделяющих жилые зоны от других зон.

Другие типы зонирования могут обозначать особые качества, такие как коробчатое зонирование , которое определяет высоту зданий, отступы и процент открытой площади, чтобы избежать переполненности, и эстетическое зонирование , которое может указывать на здания определенного архитектурного стиля. Стимулирующее зонирование направляет текущее развитие по определенным желательным характеристикам, таким как требование высотного офисного здания для размещения торговых заведений на уровне улицы. Точечное зонирование классифицирует земельный участок иначе, чем прилегающий участок, если зона не входит в комплексный план зонирования и не может быть оправдана с точки зрения здоровья, безопасности или общего благополучия.

Соблюдение постановлений о зонировании контролируется посредством выдачи разрешений на зонирование , когда владелец или застройщик не может существенно изменить использование собственности без получения разрешения на зонирование, которое не будет выдано, если предлагаемая застройка не соответствует постановлению о зонировании . Разрешения на зонирование обычно требуются до выдачи разрешений на строительство.

Некоторые объекты недвижимости, которые были застроены до принятия постановлений о зонировании, могут не соответствовать новым правилам, или требования зонирования могут вызвать неоправданные трудности для некоторых владельцев недвижимости из-за характера или топографии земли.В таких случаях в постановление о зонировании делаются исключения, разрешающие таких несоответствующих видов использования . Несоответствующее использование может продолжаться до тех пор, пока текущее использование не будет прекращено или свойство не будет уничтожено. Несоответствующее использование может продолжаться бесконечно, если оно было включено в постановление о зонировании.

Подразделения

Правила о подразделениях являются частью всеобъемлющих планов, которые применяются к большим участкам земли, отведенным под жилые дома, с указанием таких вещей, как доля открытого пространства, схема подъездных дорог и то, что останется в собственности округ или другой муниципалитет.Специальные стандарты зонирования плотности для некоторых подразделений регулируют общую плотность для определенной области. Плотность брутто равна среднему количеству жилых единиц в районе.

Подразделение покупает неосвоенную землю и делит ее на более мелкие единицы для продажи застройщикам или частным лицам. Девелопер строит на земле строения, такие как дома или предприятия. Разработчик также может быть подразделением. Перед фактическим разделением подразделение должно представить план развития, который соответствует комплексному плану муниципалитета.

Разные подразделения могут иметь разную структуру улиц. Например, модель gridiron имеет прямоугольные блоки с общественными улицами, проходящими со всех сторон, и меньшими переулками между ними. Однако улицы также могут иметь криволинейный или шаблон кластеризации , где дома сгруппированы в тупиках, а улицы ограниченного использования с большим количеством открытых пространств.

Дополнительно оговаривается порядок подачи и обработки площадок подразделений.Подразделения делятся на площадки, которые далее подразделяются на блоки, состоящие из нескольких лотов, которые продаются индивидуально.

A plat — это часть подразделения, которая показывает географические границы отдельных участков, кварталов, участков, улиц, общественных сервитутов, памятников, инженерные данные и ограничительные условия. План площадки должен быть одобрен муниципалитетом, прежде чем он может быть записан. Подразделению также может потребоваться подать отчет о воздействии на окружающую среду, который также должен быть утвержден.Подразделение определяет расположение и размер отдельных участков, используя преимущества естественного дренажа и рельефа местности, а также обеспечивая сервитуты, а также сервитуты для водоснабжения и канализации. Платформа также может иметь ассоциацию домовладельцев и может публиковать и поддерживать устав для подразделения.

Строительные нормы и правила использования

Строительные нормы и правила определяют строительные стандарты для ремонта или строительства зданий, такие как используемые материалы, электропроводка, противопожарное оборудование, санитарное оборудование и т. Д.Владелец недвижимости должен запросить разрешение на строительство , чтобы изменить, отремонтировать или построить конструкцию. Муниципальный инспектор должен утверждать планы строительства и периодически осматривать строительство. После того, как строительство будет завершено к удовлетворению муниципального инспектора, девелоперу или владельцу будет выдано свидетельство о размещении (также известное как разрешение на размещение ), удостоверяющее, что завершенное строительство соответствует требованиям общественного здравоохранения и строительных норм, таким образом позволяя конструкции быть занятыми людьми.Обратите внимание, что разрешение на строительство не принимает во внимание какие-либо юридические ограничения на собственность, только с добавлением или изменением строительства. Некоторые общины, например исторические районы, также могут иметь эстетических предписаний для поддержания внешнего вида или характера района. Разрешение на эстетическое строительство выдает специальный совет, отвечающий за надзор за аскетическими таинствами.

Изменение зонирования: платы зонирования, варианты и разрешения на условное использование

Со временем зонирование будет меняться по мере изменения потребностей территории.Например, предприятия часто становятся банкротами или потребность в земле для конкретной отрасли снижается из-за изменений в технологиях или конкуренции. Следовательно, многие бизнес-структуры пустеют. Так, многие города меняют зонирование строений, чтобы их можно было переоборудовать в жилые дома.

Кроме того, девелоперы должны разрабатывать конструкции в соответствии с тем, что разрешено зонированием. Если для многих объектов желательна постройка другого типа, необходимо провести повторное зонирование земли. Как правило, изменение зонирования разрешается комиссией по планированию или советом по зонированию после публичных слушаний.Совет по зонированию (он же апелляционный совет по зонированию ) рассматривает любые заявки на изменение зонирования, такие как петиции об условном использовании, отклонениях или исключениях.

Разрешение на условное использование (также известное как разрешение на специальное использование ) разрешает условное использование собственности в определенной зоне, например, церкви в жилом районе. Разрешения на условное использование должны соответствовать определенным стандартам, установленным муниципалитетом.

Разница предоставляется органом по зонированию владельцу собственности, чтобы разрешить конкретное нарушение постановления о зонировании, обычно потому, что постановление о зонировании налагает бремя на владельца собственности из-за характера земельного участка.Например, владельцу недвижимости с небольшим участком может быть предоставлено отклонение, когда может быть невозможно удовлетворить требования к жилой площади и открытой местности.

В то время как условное разрешение на использование допускает связанные виды землепользования, отклонения разрешают запрещенное использование земли, поскольку постановление окажет обременительное воздействие на собственность. Например, отклонение может быть выдано, если топография земли затрудняет соблюдение постановления о зонировании. Однако, чтобы получить отклонение, землевладелец должен продемонстрировать необходимость отклонения, указав, как это имущество пострадало или обременено нормативными актами.Требования к изменению зонирования обычно включают следующие характеристики:

  • зонирование накладывает чрезмерное бремя на землю
  • неблагоприятное влияние постановления о зонировании должно особенно влиять на человека, ищущего отклонение, и не оказывая аналогичного воздействия на его соседей
  • отклонение существенно не меняет характер района как зонального. Это важнейший критерий.

Обратите внимание, что если зонирование накладывает чрезмерную нагрузку на земельный участок, тогда должно быть что-то особенно отличное от этого участка от окружающих участков; в противном случае сама область получит другую классификацию зон.

Получение отклонения или изменения в зонировании требует времени и денег, но успех более вероятен, если недвижимость находится рядом с зоной, для которой преобразование будет классифицировано как. Таким образом, повторное зонирование коммерческой недвижимости под жилую застройку будет более вероятно одобрено, если земля расположена рядом с жилой зонированной недвижимостью.

Условные разрешения и разрешения на использование выдаются советами по зонированию только после публичных слушаний, которые объявляются на местном уровне, позволяя соседям оспаривать запрос.Владелец собственности может также подать заявку на внесение поправки в постановление о зонировании, в соответствии с которым изменение постановления о зонировании будет применяться к определенному земельному участку. Подобно разрешениям на условное использование и отклонениям, поправка выдается советом по зонированию только после слушания.

Хотя решения советов по зонированию можно обжаловать в суде, суды обычно подчиняются советам по зонированию, если они не злоупотребляют своими полномочиями.

Контроль частного землепользования

Помимо правительственных ограничений на землепользование, могут также существовать частные ограничения, которые вводятся собственниками или застройщиками, особенно с течением времени.Однако частный контроль за землепользованием не может нарушать какой-либо государственный закон, регулирующий землепользование.

Ограничительные соглашения, иногда называемые CCR , — условия, соглашения и ограничения — ограничивают использование определенной собственности, кондоминиума или подразделения. Такие ограничения записываются либо в документах на собственность, либо в подзаконных актах о подразделении, на которые будут ссылаться документы. Основная цель CCR — поддерживать внешний вид сообщества.

Ограничительные условия устанавливают стандарты для строительства единиц в пределах подразделения, такие как тип конструкций, высота, размер, землепользование, архитектурный стиль, отступы, площадь в квадратных футах и ​​методы строительства. Ограничение акта предусматривает контроль землепользования в акте или ссылается на другой документ, ограничивающий использование собственности. Иногда юридические ограничения ограничены по продолжительности, например 20 годами. После этого они прекращают свое существование, если не продлеваются по соглашению.

Ограничительные соглашения не могут быть незаконными, например, запрещение определенной расы. Должен существовать ограничительный договор, способствующий сохранению внешнего вида или безопасности собственности; в противном случае это может быть истолковано как вмешательство в свободную передачу собственности. Если это приемлемо с юридической точки зрения, контроль за частным землепользованием, как правило, более строгий, чем государственный контроль, но более ограничительный договор или постановление имеет приоритет.

Контроль за частным землепользованием осуществляется владельцами прилегающей собственности, которые могут привлечь любого нарушителя к суду для получения судебного запрета на запрещенную деятельность.Если суд вынесет решение в их пользу, то владелец собственности должен подчиниться завету. Однако, если владельцы соседней собственности не предъявят судебный запрет или существует значительная задержка по времени в вынесении судебного запрета, то суд может решить, что ограничительное соглашение больше не применяется и что оно перестало действовать из-за отсутствия правоприменения, что иногда требует закон. называется лачесами. Laches — это неоправданная задержка или отказ от отстаивания своих законных прав, когда суды могут постановить, что недобросовестная сторона, добивающаяся судебного запрета, прекращена.

Соблюдать законы и постановления; в противном случае это может стоить вам. Как власти могут узнать:

  • соглашение о раскрытии информации вашего продавца
  • оценщики налога на имущество
  • злобные арендаторы
  • жалующиеся соседи
  • осмотр собственности вашего покупателя перед покупкой

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование — это инструмент управления планированием для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости.Это достигается путем разделения земли, которая составляет установленную законом территорию местного органа власти, на участки, разрешая определенные виды землепользования на определенных участках для формирования планировки городов и обеспечения различных типов застройки. Зонирование как инструмент планирования землепользования имеет относительно короткую историю. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Зачем нужно зонирование?
Цель зонирования — позволить местным и национальным властям регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения дополнительных видов использования.Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования во всем мире функционирует по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего зонирование контролируется местными властями, такими как муниципалитет или округ (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на уровне штата или страны (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется сочетанием двух подходов.Помимо этих непосредственных мер контроля, часто используются дополнительные правила, которые влияют на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что составляет постановление о зонировании?
Правила зонирования обычно разрабатываются в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и соотношения площади пола (FAR).Постановление о зонировании — это формальная категоризация политики землепользования, применимая к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовые рамки. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и проводит различие между различными типами землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут укрепить безопасность и устойчивость города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях. Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения застройки, подразделения земли, строительства новых зданий и других изменений земли (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов разбивается на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов.Например, на жилом блоке может быть разрешено перекрытие коммерческой площади для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения могут также налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения для определенной формы застроенной среды или для защиты исторических характеристик или видов на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются в зависимости от местности. «Коэффициент площади этажа — это основная норма, регулирующая размер зданий.FAR — это отношение общей площади здания к площади его зонирования »(City of New York 2015a). FAR показывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке: «Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке. Например, на участке зонирования площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR 1,0 площадь пола на участке не может превышать 10 000 квадратных футов »(City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании — это правовая основа, но она также должна быть достаточно гибкой, чтобы учитывать и направлять развитие. Поправки могут вноситься либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.). Как таковая, она должна быть полезной для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям деятельности местного самоуправления.Поправки о зонировании особенно важны в проектах регенерации городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющего застройку быть прибыльным и достаточно привлекательным для частного сектора (см. Главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту зонирования (изменение правил зонирования), либо поправка карты зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы учесть конкретное развитие в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение поправок или запрос на внесение изменений — непростой процесс.В самом деле, это имеет важные последствия для планирования и повлияет на более широкую общественность, поскольку «меняет способ использования или застройки земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования — также сложный процесс, часто требующий одобрения более высокого уровня правительства или городского совета. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправка может использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в восстановлении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилая, коммерческая, производственная), инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств.Некоторые инициативы позволяют вносить изменения в базовые правила при разработке крупных участков, в то время как другие регулируют те же правила для решения проблем с малонаселенными территориями или с особыми проблемами и возможностями проектов развития на набережной.

Проекты регенерации городов обычно разрабатываются на больших земельных участках, которые охватывают несколько зонируемых районов и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может упростить базовые правила зонирования, чтобы обеспечить более согласованное планирование участка для всех участков и кварталов.Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к развитию, правительство может разрешить передачу и слияние прав на развитие. В качестве альтернативы, он может отрегулировать другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, позволяющие увеличить плотность застройки в обмен на общественные помещения, финансируемые из частных источников, или доступные жилые единицы в пределах жилого комплекса (см. Главу 1).

Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое рассматривается как привлекательное, потому что застройщики платят за него, и оно способствует экономической интеграции. Однако доступное жилье, созданное посредством инклюзивного зонирования, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. В разделе «Социальные последствия» в главе 3. Все города, рассматриваемые в данном томе, имеют хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмедабаде резюмируется во вставке.

Эволюция правил зонирования в Ахмедабаде, Индия


В Ахмедабаде, Индия, зонирование было впервые установлено в плане развития, подготовленном в 1954 году и утвержденном в 1965 году. Оно было основано на Законе о городском планировании Бомбея (1954), который впервые позволил создать план развития для управления рост городских территорий. Предыдущий Закон о городском планировании Бомбея (1915 г.) разрешал только создание схем городского планирования для облегчения улучшения существующих городских территорий.

Зонирование включено в правила застройки, подготовленные как часть общего плана развития городских территорий (UDA). UDA определяется в соответствии с Законом о городском планировании и городском развитии штата Гуджарат (GTPUDA), принятым в 1970 году. В соответствии с этим законом для UDA создается орган городского развития, который обычно превышает юрисдикцию города. Управление городского развития Ахмедабада имеет юрисдикцию над территорией застройки Ахмедабада (1866 квадратных километров [квадратных километров]), что намного больше, чем площадь города (464 квадратных километров).Согласно GTPUDA, план развития каждого UDA должен обновляться каждые 10 лет.

Всего в плане развития обозначено более 20 зон. Однако большая часть районов городской застройки находится в одной из пяти зон. Центральная городская зона, обнесенная стеной, включает старый город Ахмадабад. Зона Гамтал включает в себя различные городские деревни, которые в настоящее время являются частью района застройки Большого Ахмедабада. Общая структура города попадает в зоны R1 или R2, которые представляют собой смешанные жилые зоны.R3 — это более ограниченная жилая зона, обычно находящаяся на периферии города, где более высокая интенсивность застройки не поощряется.

Развитие города в основном сосредоточено в зонах R1 и R2. В этих зонах индекс базовой площади (FSI) составляет 1,8 и 1,2, соответственно, с возможностью приобретения дополнительных 50 процентов базовой площади FSI. Это дает максимально допустимое значение FSI 2,7 в зоне R1 и 1,8 в зоне R2. До недавнего плана застройки ограничение по высоте застройки составляло 40 метров.В соответствии с новым планом развития эта максимальная высота была увеличена до 70 метров для участков, выходящих на дороги шириной 40 метров, и на всех участках в зоне перекрытия центрального делового района.

В новом комплексном плане развития до 2021 года введены зоны перекрытия. Эти зоны наложения обеспечивают более высокий FSI 4,0 в зоне R1 и 5,4 в зоне R2. При обеспечении более высоких FSI базовая FSI нижележащей зоны остается прежней. Увеличивается только доплата. Ожидается, что территории под этими зонами будут застроены в соответствии с планом местности, который будет завершен в ближайшее время.

Существует формальный процесс запроса отклонения, если разработчик хочет строить выше или хочет попросить смягчение одного из других правил (открытое пространство, парковка, неудачи, разрешенное использование и т. Д.). Ранее такие запросы рассматривал комитет по отклонениям. Однако с тех пор, как новый план вступил в силу, полномочия по внесению поправок определенного рода были возложены на муниципального комиссара, а в некоторых случаях — на правительство штата.

Что может решить вашу проблему зонирования?

Вы собираетесь купить определенную недвижимость, но знаете, что она не соответствует постановлению о зонировании города.Таким образом, вы заключили договор купли-продажи, поэтому его закрытие зависит от вашей первой возможности привести собственность и ваше предполагаемое использование в соответствие.

Какое приложение вы подаете? Зонировать его в район, который прямо разрешает существующее использование или тот, который вы хотите? Попросить разрешение на условное использование («CUP») в текущем районе зонирования, где ваше использование является разрешенным условным использованием? Или отклонение от постановлений постановления — правильное решение?

Рассматривая нижеприведенные темы, касающиеся изменения зон, условных разрешений на использование и отклонений, эта статья поможет вам понять, какой путь может иметь для вас наибольший смысл.В этой статье мы рассмотрим:

  • Чем отличаются эти три варианта
  • Какую цель преследует каждый
  • Примеры вариантов
  • Общие проблемы, с которыми сталкиваются стороны, отправляющие эти запросы
  • Какие государственные органы рассматривают ваше приложение какой из них принимает окончательное решение, и каковы процедуры для каждого производства, и
  • Если решение обжаловано в суде, как суд принимает свое решение

Следует отметить, что универсальных законов не существует, набор условий , или процессы для зонирования.Они различаются от штата к штату и от города к городу. Таким образом, хотя эта статья даст вам понимание некоторых широко используемых концепций и их применения, вам придется поработать с юристом по землепользованию, чтобы определить, как (или даже если) ваш город реализует эти идеи.

Изменение зонирования

Давайте начнем с изменения зонирования, но сначала сделаем небольшое предостережение: хотя существует два типа действий по изменению зонирования, (1) поправка к тексту постановления о зонировании, которая влияет на все свойства, или (2) поправка к карта постановления для изменения района использования отдельного участка, поскольку первое действие менее распространено, в этой статье мы рассмотрим только второе.

При этом давайте приступим к работе.

Определение повторного зонирования

Изменение зонирования — это акт изменения района использования собственности (, например, , коммерческий, жилой, промышленный, сельскохозяйственный и подрайоны в каждом) на другой район с правилами, разрешающими заявителю желаемое использование.

Чтобы узнать о других условиях зонирования, прочтите нашу статью об общих условиях зонирования.

Цель зонирования

Целью зонирования является регулирование землепользования в интересах здоровья, безопасности и общего благосостояния населения.Для достижения этой цели законы о зонировании обращаются к воздействиям землепользования, включая такие вещи, как:

  • Защита всей собственности от потенциально негативных последствий соседнего несовместимого использования
  • Защита стоимости собственности путем разрешения им наиболее подходящего землепользования, и сведение к минимуму потенциально негативного воздействия соседних видов использования.грамм. , транспорт, водоснабжение и канализация)

Соответственно, изменение зонирования может быть разрешено, если одна из этих целей (или аналогичных целей) больше не достигается существующим назначением использования, и предлагаемое использование будет способствовать достижению одной или нескольких из этих целей. цели.

Примеры повторного зонирования

Изменение зонирования может быть уместным в ряде различных обстоятельств. Например, если город желает заменить нежелательное использование более привлекательным, он может инициировать изменение зонирования на район, который запрещает нежелательное использование.Это может произойти, например, когда город заменяет интенсивный многоквартирный жилой район на менее интенсивный односемейный район, чтобы уменьшить потенциальную нагрузку на общественную инфраструктуру или другие общие цели благосостояния.

Точно так же владелец собственности может подать заявку на изменение зоны, чтобы изменить район использования, чтобы разрешить новое использование, которое стало более подходящим в связи с развитием города. Например, там, где неосвоенная территория на краю городской черты была ограничена сельскохозяйственным использованием, а рост города привел к тому, что жилищное использование приближалось к сельскохозяйственному району, коммерческое использование для розничной торговли может быть подходящим для удовлетворения покупательских потребностей этих районов.До тех пор, пока в комплексный план включены задачи развития города, которые удовлетворяют потребности общества, заполняемые в заявке на изменение зонирования (здесь, в поддержку покупательских потребностей жителей), изменение зонирования может соответствовать плану, даже если в нем конкретно не прогнозируется конкретное зонирование. рост.

Требования к утверждению повторного зонирования

Прежде всего, заявка на изменение зонирования должна соответствовать процедурам, описанным в постановлении о зонировании муниципалитета, включая такие вещи, как (1) встреча с районами, на которые может повлиять изменение, (2 ) встреча с городским персоналом перед подачей заявки для обсуждения возможных проблем и обеспечения надлежащей формы заявки, и (3) уплата всех сборов за подачу заявки.

Во-вторых, изменение зонирования в целом должно соответствовать комплексному плану. Поскольку план является руководящим, а не обязательным документом, город может проявить некоторую гибкость при поиске соответствия. Сценарий розничной торговли, приведенный выше, является хорошим примером: в плане не предполагалось, что розничная торговля будет уместной для рассматриваемого участка, но в нем отмечалось, что розничная торговля для поддержки жителей была одной из целей плана.

Затем город определит, является ли предлагаемое использование разрешенным или условным в пределах предлагаемого района.

Общие проблемы с зонированием

Далее давайте рассмотрим некоторые общие проблемы зонирования. В этом разделе мы поговорим о регулирующих сборах, спот-зонировании и противодействии «Не на моем заднем дворе» или NIMBY.

Взятие нормативных требований
Как описано в нашем практическом руководстве по зонированию, если изменение зонирования по инициативе города и сопутствующие ему нормативные акты фактически лишают землевладельца любого экономически разумного использования или ценности его собственности, это может считаться нормативным вмешательством. .Изъятие происходит, когда правительство использует свою выдающуюся власть для приобретения права собственности на частную собственность для общественного использования или выгоды. Хотя правительство имеет это право, если оно имеет такое право, оно должно компенсировать землевладельцу потерю его земли.

В случае изъятия регулирующим органом, хотя правительство не получило право собственности на собственность, поскольку его постановления сделали землю практически бесполезной, постановление рассматривается как изъятие, и землевладельцу должна быть выплачена компенсация.

Точечное зонирование
Как описано в этой статье об условиях зонирования, спотовое зонирование происходит, когда отдельный участок зонируется иначе, чем прилегающее использование, исключительно для выгоды землевладельца. Такое зонирование незаконно. Хотя на законных основаниях собственность может быть зонирована иначе, чем ее использование в соответствии с руководящими документами по планированию (, например, , комплексный план), политиками и постановлениями о зонировании, такое различное использование обычно разрешается только потому, что оно служит общественному благу или полезной цели окружающие свойства.

Простым тестом для определения того, является ли изменение зонирования спот-зонированием, является рассмотрение того, соответствует ли изменение зонирования комплексному плану. Если нет, то это точечное зонирование. Исправление для этого сценария состоит в том, чтобы внести поправки в план и постановление, чтобы учесть предлагаемое использование до того, как произойдет изменение зонирования.

NIMBY Оппозиция
Акроним от «Not In My Backyard», NIMBY — это организованная оппозиция изменению зонирования, основанная на утверждении, что новое использование отрицательно повлияет на собственность возражающих сторон.Такой протест может иметь место во всех трех рассматриваемых здесь действиях по зонированию, но для краткости мы рассмотрим его применительно к запросам на изменение зонирования.

Участники NIMBY чаще всего являются владельцами жилой недвижимости и возражают против использования, которое, по их мнению, может негативно повлиять на их дома, в том числе:

  • Свалки, карьеры, промышленные или производственные объекты
  • Дорожные дороги
  • Дома на полпути и приюты для бездомных
  • Жилье для малообеспеченных
  • Для взрослых и
  • Крупномасштабные коммерческие застройки ( e.грамм. , офисный комплекс, торговый центр, спортивный комплекс)

Рассматривая такой протест, города будут пытаться уравновесить потребности населения в целом ( например, , жителям обычно нужны торговые центры и дороги) с желаниями соседних жилых домов. собственники недвижимости.

Один из способов уравновесить эти потенциально несовместимые потребности — это наложение условий на новое использование. Например, если жители выступают против строительства нового спортивного комплекса на том основании, что он будет создавать постоянный разрушительный шум, город может потребовать от застройки более серьезных отступлений или строительства шумозащитных сооружений.

Варианты

Теперь, когда мы рассмотрели изменение зон, давайте перейдем к отклонениям.

Определение отклонения

Отклонение — это административный, дискреционный, ограниченный отказ или изменение требования о зонировании. Он применяется в ситуациях, когда строгое выполнение требования привело бы к практическим трудностям или ненужным затруднениям для землевладельца. Как правило, трудности или трудности возникают из-за необычных физических характеристик посылки.

Типы отклонений

Существует два типа отклонений: отклонение по площади и отклонение по использованию. Не все юрисдикции разрешают и то, и другое (юрисдикции, которые не допускают отклонения в использовании, обычно считают, что надлежащим средством правовой защиты в таких ситуациях является условное разрешение на использование).

Разница в площади — это исключение из применимых правил округа, позволяющее землевладельцу пользоваться тем же правом, что и владельцы, находящиеся в аналогичном месте, которые не страдают необычными физическими характеристиками рассматриваемой земли.

Разница в использовании позволяет землевладельцу пользоваться землей, которая иначе запрещена в существующем районе. Поскольку отклонения в использовании встречаются реже, мы просто рассмотрим отклонения по площади.

Цель отклонений

Во-первых, юрисдикции предпочли бы в качестве справедливого вопроса, чтобы землевладелец пользовался теми же привилегиями и бременем, что и собственники, находящиеся в аналогичном положении, при условии, что заявитель не явился причиной нарушения.

Во-вторых, существует некоторый риск того, что при отсутствии варианта отклонения, когда строгое применение правил необоснованно лишит землевладельца любого экономически разумного использования или ценности его собственности, это может рассматриваться как нормативное изъятие.Лучше допускать небольшие отклонения, когда не причиняется существенный вред, чем рисковать тем, что придется компенсировать землевладельцу нормативное изъятие.

Примеры вариантов

Вероятно, наиболее частые запросы на изменение площади относятся к неудачам (расстояние между зданием и улицей или другим охраняемым объектом, например, , река). Например, отклонение, уменьшающее отступление от проезжей части, может быть уместным, если (1) жилой участок имеет странную форму, и (2) из-за этой физической нестабильности заявитель не мог регулярно строить дом такого же размера, как и соседний, — форменные, жилые объекты, если (3) потребовались бы полные неудачи.

Требования к отклонению

Как и все запросы на зонирование, заявка на отклонение должна соответствовать постановлению о зонировании (процедурно и по существу) и всеобъемлющему плану (хотя, как отмечалось выше, не все юрисдикции требуют соблюдения плана , и не во всех юрисдикциях требуется план).

Заявитель должен доказать, что его собственность (1) имеет необычные физические характеристики, которые заявитель не вызвал, и (2) если предметное регулирование было строго наложено, это привело бы к значительным и ненужным затруднениям при использовании владельцем его собственность.

Поскольку отклонение позволяет владельцу действовать в соответствии с менее строгими правилами, городские власти захотят убедиться, что отклонение не просто благоприятное отношение к заявителю. Чтобы убедиться, что это не так, города будут обращаться к более ранним аналогичным запросам на отклонение. Если они были предоставлены, это подтверждает действительность текущего запроса отклонения.

Общие проблемы с отклонениями

Иногда люди, протестующие против выдачи отклонения, будут утверждать, что владелец приобрел недвижимость, зная, что ее необычные физические ограничения потребуют отклонения.Однако одно это не запрещает выпуск дисперсии.

Если город предоставляет отклонение, которое, по всей видимости, является преимуществом для заявителя, или заявитель не продемонстрировал возникшие трудности, некоторые могут утверждать, что это незаконное спот-зонирование.

Условные разрешения на использование (CUP)

Наконец, давайте внимательнее рассмотрим условные разрешения на использование и посмотрим, чем они отличаются от повторного зонирования и отклонений.

Определение разрешения на условное использование (CUP)

Разрешения на условное использование (часто называемые просто CUP) — это виды использования, разрешенные на постоянной основе в пределах округа при соблюдении условий руководящего органа.Разрешенные разрешения на условное использование четко перечислены для каждого района в постановлении о зонировании. Эти виды использования требуют условий, поскольку в их отсутствие использование может негативно повлиять на близлежащие объекты. Разрешения на условное использование выдаются на усмотрение города.

Цель разрешения на условное использование

Подобно рассмотрению протестов NIMBY, город понимает, что некоторые виды использования, хотя и полезны или необходимы для сообщества, могут вызвать определенные негативные воздействия ( e.грамм. , повышенное движение или шум). Внушительные условия, которые сводят к минимуму такие воздействия, позволяют городу получать необходимое использование, одновременно защищая использование близлежащих земель.

Примеры разрешений на условное использование

Обычное разрешение на условное использование позволяет вести домашний бизнес в жилом районе. Условия, разработанные для ограничения негативного воздействия этого бизнеса на район, могут включать в себя такие вещи, как требование, чтобы транспортный поток, связанный с бизнесом, парковался в определенных областях ( e.грамм. , подъезд к дому) и ограничивающие указатели для бизнеса. Другое распространенное условное использование — это церковь в жилом районе, опять же с условиями для минимизации потенциально негативного воздействия церкви (, например, , парковка и дополнительные улучшения управления движением).

Требования к утверждению разрешения на условное использование

Как и в предыдущем случае, заявление на получение разрешения на условное использование должно соответствовать постановлению о зонировании и всеобъемлющему плану.Что касается постановления, это в первую очередь означает, что запрошенное использование явно разрешено как условное в соответствующем районе. В тех случаях, когда это происходит, если заявитель принимает выдвинутые условия и если все другие требования постановления были выполнены, условное разрешение на использование выдается на праве. Если владелец перестанет соблюдать условия, он рискует отозвать условное разрешение на использование.

Общие проблемы с разрешениями на условное использование

Заявитель может утверждать, что наложенные условия являются слишком ограничительными и чрезмерно обременяют его использование его собственности.С другой стороны, те, кто выступает против выдачи разрешения на условное использование, могут утверждать, что нормативные акты недостаточны для защиты от негативного воздействия на использование.

Кроме того, если условное разрешение на использование не соответствует постановлению, например, с сомнительным отклонением, это может считаться незаконным спот-зонированием.

Процедура утверждения и то, как суды рассматривают возражения против решений о зонировании

Теперь, когда мы рассмотрели изменение зон, отклонения и условные разрешения на использование, давайте теперь рассмотрим процесс получения разрешений.В этом разделе мы также подробнее рассмотрим, что происходит, когда решение о зонировании оспаривается в суде.

Кто рассматривает заявки на изменение зонирования, разрешения на условное использование и отклонения

Обычно заявки на три рассматриваемых здесь заявки начинаются с сотрудников городского отдела зонирования. Они работают с заявителем, разъясняя правила в соответствии с постановлением и изменяя заявку, где это необходимо, чтобы привести ее в соответствие.

Хотя процесс проверки персоналом различается в зависимости от юрисдикции, как правило, заявки на разрешение на изменение зонирования и условное использование направляются вместе с рекомендацией персонала в комиссию по планированию.Комиссия представляет собой консультативный совет жителей, который рассматривает заявки с персоналом и юристом, чтобы определить, соответствует ли запрос постановлению и, при необходимости, комплексному плану. После рассмотрения комиссия дает рекомендацию городскому совету, и совет дает положительный или отрицательный результат. Следует отметить, что в некоторых юрисдикциях совет может делегировать комиссии полномочия по принятию решения о разрешении на условное использование.

В случае запросов на отклонение, персонал (после его рассмотрения) направляет рекомендацию в совет по корректировке зонирования («BZA»).В некоторых юрисдикциях BZA делает окончательное одобрение или отклонение заявки на отклонение, а в других BZA действует как комиссия по планированию, только давая рекомендации совету. Решения BZA могут, в зависимости от постановления о зонировании, подлежать обжалованию непосредственно в суде или в совете.

Законодательная и административная проверка

Решения о зонировании бывают двух видов: законодательные и административные (также называемые квазисудебными).Какой вариант определяется не тем, какой орган принимает окончательное решение (, например, , комиссия, совет или BZA), а зависит от характеристик самого запроса. Поскольку процедурные правила и меры защиты различны как для законодательных, так и для административных решений, заявитель может рассчитывать на разные правила для разных типов запросов.

Законодательные решения применяются к сообществу в целом, а не только к отдельному человеку. Наиболее ярким примером зонирования является создание или изменение текста постановления о зонировании, поскольку оно применяется ко всем объектам собственности в городе.Напротив, административные решения влияют только на отдельную собственность или отдельное лицо. Например, поскольку отклонение или решение CUP повлияет только на отдельную собственность, подающую заявку, эти решения обычно считаются административными (однако в некоторых юрисдикциях решения CUP считаются законодательными).

Между юрисдикциями существуют разногласия относительно того, является ли изменение зонирования конкретного участка законодательным или административным. Некоторые рассматривают его как законодательный, а другие, указывая на то, что он затрагивает только один участок, рассматривают его как административный.В законодательном порядке эти решения (как и все законодательные решения) могут приниматься только руководящим органом, например. , городской совет, совет олдермена или аналогичный орган. Административные решения могут приниматься (ограничиваются государственными и местными законами) неправовыми органами, например. , плановая комиссия или БЗА.

Сравнение законодательных и административных процедур проверки

Поскольку законодательные решения по определению имеют широкое применение в обществе, они основываются на дискреционных полномочиях города.Они подпадают под конституционные ограничения, но в остальном не требуют каких-либо конкретных правил или стандартов. Конечно, если постановление о зонировании требует определенных процедур, их необходимо соблюдать.

Административные решения, однако, влияют только на отдельных заявителей и, таким образом, обеспечивают некоторую надлежащую правовую защиту. Как правило, они включают права на:

  • Уведомление о слушании
  • Представление доказательств и перекрестный допрос свидетелей
  • Юридическое представительство и
  • Письменное решение, основанное на представленных доказательствах

Метод и стандарт проверки для Апелляции в суды

Если законодательное решение совета обжаловано в суде, суд, как правило, изучает любой отчет о рассмотрении дела советом, а также делает проверку « de novo ». De novo в переводе с латыни означает «заново» и означает, что суд будет рассматривать доказательства и аргументы так, как будто заседания совета никогда не было. Суд может даже рассмотреть новые доказательства в суде, которые не были представлены в судебном разбирательстве.

На основании этого пересмотра суд определит, нарушило ли судебное разбирательство конституционные меры защиты: «внешне» (это означает, что постановление было неконституционным) или «применительно» к заявителю, пострадавшему от административного решения.Бремя доказывания возлагается на заявителя, который имеет преимущественную силу только в том случае, если он сможет установить «посредством четких и убедительных доказательств», что ему был нанесен существенный ущерб и что решение не принесло пользы здоровью, безопасности и благополучию населения.

В отличие от пересмотра законодательного решения de novo , административные апелляции основываются только на записи, созданной в ходе судебного разбирательства. После проверки протокола суд рассмотрит вопрос о том, превышал ли административный орган свои дискреционные полномочия или злоупотреблял ими либо действовал произвольно или произвольно в отношении конституционных прав заявителя.Если есть доказательства, подтверждающие административное решение, оно будет оставлено без изменения судом.

Заключение

Итак … вы рассматриваете покупку недвижимости, знаете, что она не соответствует постановлению о зонировании города, но в своем договоре купли-продажи вы оговорили условие, ограничивающее вашу способность передавать собственность, и ваше предполагаемое использование в соответствии. Знаете ли вы теперь, следует ли вам подавать заявление на изменение зонирования, разрешение на условное использование или отклонение? Надеюсь, эта статья дала вам некоторое представление, но в любом случае, поскольку она предназначена только для информационных целей, а не для предоставления юридических консультаций, если у вас есть какие-либо особые проблемы с зонированием, вам следует проконсультироваться с лицензированным юристом!

Были ли у вас в последнее время проблемы при поиске изменения зонирования? Делитесь ими с нами в комментариях!

Определение земельного участка — Law Insider

Земельный участок — земельный участок с кадастровым номером 78: 37: 1781905: 3207, общей площадью 303,745 +/- 193 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием под склады, расположенные по адресу: Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, п. Петро-Славянка, ул. Софийская, д. 167. Земельный участок будет иметь следующую категорию земель: земли промышленного назначения, земли энергетического сектора, земли транспортного сектора, земли сектора связи, земли сектора радиовещания, земли телевизионного сектора, земли сектора информатики, земли для космической деятельности, земли военного назначения, земли безопасности и другого специального назначения, и следующее разрешенное использование: размещение промышленных объектов , Производственные мощности; Однако данная категория земель позволяет реализовать Проект на земельном участке, а вид разрешенного использования будет изменен Арендодателем на «размещение складских помещений» или другой аналогичный вид разрешенного использования, позволяющий реализовать Проект. на Земельном участке, причем такое изменение будет производиться с учетом установленного Соглашением срока реализации Проекта.План Земельного участка и примерные координаты точек поворота границ Земельного участка указаны в Приложении 1.6 к Договору. На дату подписания Договора указанные земельные участки принадлежат держателям инвестиционных паев Объединенного закрытого инвестиционного фонда PNK Development (долевым арендаторам) и такое право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимого имущества под № 78: 37: 1781905: 3207-78 / 002 / 2019-2 от 17 июля 2019 г. и приобретается Арендодателем до даты подписания Акта передачи в пользование.Арендодатель и Общество с Ограниченной Ответственностью Управляющей Компании Капитала А-Класса (Доверительный управляющий Объединенного Закрытого Инвестиционного Фонда PNK Development) заключили Договор купли-продажи будущего имущества от 16 августа 2019 года. Арендодатель предоставляет Арендатору документы подтверждение права собственности Арендодателя на Земельный участок не позднее даты подписания Акта сдачи-приемки 1. Право собственности на Земельный участок и Здание 1-й фазы будет зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимого имущества на имя Арендодателя в порядке, предусмотренном в соглашение.

Разрешение на землепользование / генеральное использование — Плата — SDCI

Записаться на прием . Запланируйте прием на прием на портале Seattle Services. Вы должны загрузить все документы заявки до 7:00 утра в день приема. Мы можем связаться с вами в тот же день для получения дополнительной информации.

Оплата комиссии. Вы должны заплатить минимальную плату за рассмотрение, все начисленные почасовые сборы за землепользование, а также сборы за прием и уведомление при приеме. Вы получите электронное письмо, как только мы добавим комиссию к вашему проекту.Вы должны заплатить через свой портал, прежде чем мы опубликуем какое-либо публичное уведомление или проведем какие-либо обзоры. Мы будем ежемесячно выставлять вам счет на оплату дополнительных сборов в процессе проверки. Мы прекратим рассмотрение вашего проекта, если вы не оплатите ежемесячный счет.

Ждите публичного уведомления. Мы опубликуем публичное уведомление о вашем проекте в соответствии с требованиями SMC 23.76.012. При необходимости вы несете ответственность за строительство и установку большого экологического знака с общественным уведомлением. (Этот знак должен оставаться на месте до окончания периода подачи апелляции или до принятия решения экспертом, проводящим слушание, если применимо.) После того, как вы установили знак, сообщите нам об этом, отправив Уведомление об установке экологического знака с помощью портала обслуживания в Сиэтле.

Мы рассмотрим все публичные комментарии, которые мы получим в ходе нашей проверки, и перед публикацией нашего решения.

Внесите исправления и повторно отправьте документы. Когда все наши проверки будут завершены, вы получите электронное письмо с сообщением о том, что исправленные или дополнительные документы могут быть загружены на ваш портал. Ваш проект может потребовать нескольких раундов исправлений, прежде чем наши проверки будут завершены.

Оплатить невыплаченные сборы . Как только наш обзор будет завершен, вы получите электронное письмо о любых невыплаченных сборах. Вы должны оплатить эти сборы на своем портале, прежде чем мы опубликуем свое решение.

Прочтите наше решение или рекомендацию . Мы опубликуем наше решение по вашему запросу в разделе публичных уведомлений на портале обслуживания в Сиэтле. Мы также отправим уведомление о нашем решении вам и всем, кто предоставил публичный комментарий к вашему проекту. Наше решение будет включать в себя все необходимые условия утверждения, некоторые из которых вы должны выполнить, прежде чем мы выдадим ваше разрешение.

Корректировка границ лота не требует публичного уведомления. Вы получите уведомление о нашем решении и дальнейших действиях через портал обслуживания в Сиэтле.

Подать апелляцию. Если вы или представитель общественности не согласны с нашим решением, вы или они можете подать апелляцию в Seattle Hearing Examiner в течение 14 дней с момента публикации нашего решения. Вы не можете подавать апелляцию на наше решение о корректировке границ лота Эксперту по слушанию.

Принять участие в общественных слушаниях. Seattle Hearing Examiner проведет публичные слушания для получения нашей рекомендации о вашем полном подразделении, а также любых апелляций по вашему проекту. Эксперт по слушанию также вынесет предварительное решение по делу.

Получите окончательную оценку и запишите свой последний планшет. Вам необходимо подготовить свой последний планшет, который будет записан в регистрационном бюро округа Кинг. Когда вы готовите свои документы для записи, обратитесь в офис регистраторов округа Кинг, чтобы убедиться, что окончательные документы соответствуют требованиям к форматированию округа Кинг.Обратитесь к совету 213A, Требования к приложениям для коротких подразделений, и Совету 213B, Требования к приложениям для корректировки границ партии, чтобы убедиться, что ваши окончательные документы по металлизации соответствуют окончательным требованиям к платформе.

SDCI выполняет окончательную проверку бумажного опроса перед отправкой его для записи в округ Кинг. Ваш опрос должен включать все исправления, внесенные на сегодняшний день, и нотариально заверенные подписи всех владельцев собственности.

Подайте окончательные заявки на полные подразделения в Департамент транспорта Сиэтла для рассмотрения и окончательного принятия Городским советом.

Земельный лабиринт: проблемы регулирования землепользования и разрешительный процесс

II. Почему процесс выдачи разрешений — такая авантюра?

Для устоявшихся предприятий головная боль, связанная с навигацией в процессе регулирования, понимается как затраты на ведение бизнеса. Фирма, стремящаяся к оптимальным результатам в освоении земли, должна инвестировать не только в архитекторов, но и в консультантов, фирмы по исследованию рынка и юристов с непомерно высокими ставками оплачиваемых часов — не говоря уже о гуру по связям с общественностью, чтобы продать проект местному сообществу. 21 А что насчет остальных? Что делать обычным семейным владельцам бизнеса, когда они сталкиваются с трудностями при выдаче разрешений?

Один из вариантов, о чем мы подробнее поговорим в Разделе IV, — это кустарная индустрия самозваных «специалистов по ускорению выдачи разрешений», которые обещают лучшие и более быстрые результаты по разной цене. Уже сам по себе этот факт должен указывать на то, что что-то гнилое. Но мы не можем переоценить тот факт, что соискатели разрешения часто чувствуют себя вынужденными тратить деньги (или огромное количество времени и энергии) на получение необходимых разрешений без гарантии хорошего результата.

Если цель закона — быть справедливым, предсказуемым и нейтральным, почему процесс выдачи разрешений на землепользование настолько непредсказуем? Почему кажется, что политики всегда участвуют в процессе принятия решений? И почему так важны консультанты, юристы, экспедиторы и связи с общественностью?

Здесь мы рассмотрим лишь несколько факторов, которые мешают физическим лицам и предпринимателям сделать рациональный выбор с самого начала при обдумывании того, делать ли инвестиции в недвижимость или начать свой бизнес.Конечно, существует бесчисленное множество способов, позволяющих нарушить процесс выдачи разрешений, и поэтому сложно — и это выходит за рамки данной статьи — каталогизировать исчерпывающий список всех проблем, с которыми могут столкнуться заявители. Вместо этого мы сосредоточимся на нескольких показательных примерах, которые особенно пагубны и способствуют неопределенности регулирования.

A. Субъективные, дискреционные критерии и неподобающие мотивы

Орган, выдающий разрешения, обычно занимается рассмотрением нескольких вопросов при оценке заявки на разрешение.Проблема в том, что во многих случаях решение этих вопросов зачастую является субъективным. Например, постановления Александрии, штат Вирджиния, требуют, чтобы соискатели разрешения на условное использование объясняли свое потенциальное воздействие на окружающий район — шум, запах, парковку и т. Д. 22 Кандидаты также должны предоставить карту участка и всех других объектов недвижимости в пределах трехсот футов от участка. 23 После выполнения этих строгих требований для условного разрешения на использование городской совет все еще может отказать в одобрении. 24 Если городской совет по своему усмотрению решит, что ему требуется дополнительная информация, он может еще больше отложить окончательное решение. 25 В постановлениях указывается, что городской совет может рассматривать, среди прочего:

  • повлияет ли ослепление автомобильных и стационарных фонарей на устоявшийся характер района,
  • , подходят ли расположение и тип знаков, а также связь знаков с управлением движением для данного участка и будут ли такие знаки оказывать неблагоприятное воздействие на любые прилегающие объекты собственности; и
  • , будет ли предполагаемое использование будет построено, устроено и эксплуатироваться таким образом, чтобы не «доминировать» в непосредственной близости или не мешать развитию и использованию соседней собственности, включая «характер и степень озеленения и экранирования на участке.” 26

Другой пример, Департамент регионального планирования округа Лос-Анджелес, предоставляет набор часто задаваемых вопросов, в которых освещаются сложности и субъективные соображения, связанные с получением разрешения на условное использование.2 7 Сотрудник, проводящий слушания, может рассмотреть «парковка и доступ, ландшафт, размер здания и размещение, архитектурный стиль, вывески, часы работы, или другие условия, которые будут сочтены необходимыми ». 28 Заявки не передаются одному специалисту по планированию дела; вместо этого кандидаты должны связаться с «Планировщиком дня», чтобы узнать о статусе своей заявки. 29 Это еще больше усложняет процесс и усиливает влияние субъективности.

Кроме того, код зонирования может также разрешать утверждение разрешения на условное использование только в том случае, если предлагаемая застройка или коммерческая деятельность считаются совместимыми с « character » окружающего района. Без дальнейших указаний орган может иметь право отклонить заявку на разрешение по любой мыслимой причине, если он может сформулировать некоторую озабоченность — расплывчатую, спекулятивную или незначительную — о потенциальном воздействии на уже созданный бизнес, эстетику сообщества, домашние ценности, общественные ценности. морали или других предполагаемых общественных интересов. 30

Во многих случаях кодекс зонирования будет указывать на стандарты, более конкретно излагая допустимые основания, по которым может быть отказано в разрешении. 31 Например, плата за рассмотрение воздействия на «характер» местного сообщества может быть связана с более конкретными полномочиями для рассмотрения воздействия на структуру местного движения и определения того, приведет ли утверждение разрешения к чрезмерному шуму или некоторому некоторому увеличению шума. другие неудобства для соседних объектов в пределах определенного параметра ( e.грамм. , 1500 футов). Но на практике орган, выдающий разрешения, часто принимает во внимание другие возражения ярых оппонентов и уступает господствующим политическим ветрам.

Хотя органу власти может быть запрещено официально признавать, что отказ в разрешении был вызван посторонними (т. Е. Политически мотивированными) соображениями, в действительности орган обычно сохраняет достаточную свободу действий, чтобы изложить свое решение на основаниях, которые трудно оспорить с юридической точки зрения. 32 Суды крайне неохотно вмешиваются в решения о землепользовании на местном уровне; они поддержат отказ в разрешении, если есть какой-либо способ его оправдать.Что еще хуже, некоторые суды считают, что они даже не будут рассматривать аргумент о том, что разрешительный орган имел ненадлежащие мотивы в отказе в выдаче разрешения. Фактически, федеральные суды часто применяют это правило, чтобы защитить органы, выдающие разрешения, от серьезной проверки. 33

Stahl York Ave. Co. против города Нью-Йорка , решение по делу Апелляционного суда США второго округа, является хорошим примером разочаровывающих решений о выдаче разрешений, которые могут быть увековечены, когда суды считают это, пока власти дается определенная правовая свобода действий, они могут отказать в разрешении по любой причине, которая им нравится, без нарушения надлежащей правовой процедуры. 34 В этом случае собственник стремился построить современные многоквартирные дома взамен двух непригодных с точки зрения архитектуры многоквартирных домов, которые были непригодны для проживания. Это был проект, который должен был помочь решить проблему нехватки жилья в Нью-Йорке. 35 Фактически, владелец намеревался «выделить большое количество квартир… доступному жилью». 36 Но на здания распространялись ограничения Нью-Йорка на сохранение исторических памятников, которые, как правило, запрещали перепланировку.

Закон о сохранении исторического наследия Нью-Йорка разрешает реконструкцию только в «исключении для тяжелых условий». Чтобы соответствовать требованиям, владелец должен доказать, что он не может получить разумную норму прибыли при существующем состоянии здания. Соответственно, при рассмотрении заявления о материальных нуждах от городской комиссии по охране окружающей среды требовалось рассмотреть только вопрос о том, может ли собственность в ее нынешнем состоянии генерировать достаточный денежный поток. В этом вопросе владелец привел веские доводы в пользу «исключения для трудностей»; единицы были слишком маленькими и не могли вместить современные удобства, бытовую технику и оборудование. 37 Более того, «[в] здании [зданиях] были устаревшие электрические, механические и вентиляционные системы — недостатки усугублялись возрастом и старением — и [которые] были недоступны для инвалидов». 38

Тем не менее, на слушании Комиссия заслушала показания многих жителей, выражавших озабоченность, которая не имела никакого отношения к сохранению исторического наследия. 39 Комиссия, похоже, с самого начала была готова отклонить ходатайство владельца о «исключении в связи с нуждами». Так и произошло.

Владелец затем попытался оспорить отказ в разрешении в суде. Он утверждал, что процесс был захвачен политическими оппонентами и что на Комиссию повлияли опасения по поводу парковки и другие вопросы, которые Комиссии было запрещено рассматривать — ни один из которых не имел ничего общего с исторической сохранностью. Тем не менее, поскольку Комиссия имела определенную свободу действий при определении разумной нормы прибыли, суды посчитали, что этого достаточно, чтобы отклонить любую потенциальную правовую проблему. 40

Примечательно, что Комиссия определила эти здания как исторические только после того, как компания начала первые шаги по получению необходимых разрешений. Ранее Комиссия отказалась признать собственность исторической, чтобы стимулировать реконструкцию, при этом обозначив другие здания в этом районе как подлежащие историческим ограничениям сохранения. 41 Тем не менее, когда политическая оппозиция стала очевидной, Комиссия отменила свои предыдущие выводы. 42 Дело Stahl , таким образом, иллюстрирует проблему наделения властью землепользования широкими дискреционными полномочиями и сопутствующий риск того, что такой режим может дать местным органам власти полномочия принимать решения, препятствующие выгодному использованию частной собственности.

Stahl — лишь один пример того, как федеральные суды закрывают глаза на такое поведение. В этом случае местные власти могут безнаказанно отказывать в разрешении на выдачу разрешений по любой капризной причине, которая им может понравиться — или вообще без какой-либо причины.Государственные чиновники могут отказать в разрешении просто потому, что им не нравится заявитель, или для продвижения своих ограниченных денежных интересов, или по явно кумовским или протекционистским причинам, или по другим причинам, которые могут шокировать среднего американца. Например, в деле EJS Properties, LLC против города Толедо Шестой округ отказался рассматривать жалобу на соблюдение процессуальных норм, когда в разрешении якобы было отказано, поскольку заявитель отказался «пожертвовать 100 000 долларов в местный пенсионный фонд». 43

Эмпирические исследования еще раз подчеркивают действующие здесь порочные стимулы и пагубный эффект, который бесконтрольная свобода действий оказывает на местные сообщества.В юрисдикциях, где суды, по крайней мере, готовы принять аргумент о том, что в разрешении было отказано по ненадлежащим причинам (несмотря на некоторую степень законного усмотрения), мы видим значительно более низкие показатели исторической сохранности. 44 Например, данные показывают, что только 4,4 процента лотов в Филадельфии обозначены как исторические, несмотря на тот факт, что почти 70 процентов были построены до 1945 года. 45 Напротив, в юрисдикциях, которые предполагают действительность отказа в разрешении , сопоставимые города, как правило, определяют большие участки сообщества как подлежащие сохранению ограничения.Например, в Балтиморе (где до 1945 года было построено чуть более 70 процентов зданий) на треть города действуют ограничения на сохранение исторических памятников.

При чрезмерном регулировании возникают (как всегда) нежелательные последствия. Эксперты предупредили, что «обширные исторические районы подрывают зонирование и значительно ограничивают потенциал развития, устраняя потенциальное использование правильной высоты и плотности зонирования, предотвращая снос для нового строительства и используя этот процесс для предотвращения строительства, которое не является контекстным. .’” 46 Эти ограничения не только препятствуют усилиям по развитию, но также имеют «значительное негативное влияние на объемы нового жилищного строительства». 47 Конечно, такого рода ограничения очень полезны, если ваша цель — внести неопределенность в процесс выдачи разрешений.

Б. Взыскания

Широкая свобода усмотрения также позволяет властям держать заявки на получение разрешения в вечном подвешенном состоянии, поскольку государство участвует в одностороннем переговорном процессе, добиваясь от заявителя ценных уступок. 48 В частности, разрешительный орган может попытаться использовать свои полномочия для отказа в выдаче разрешения, чтобы вынудить заявителя согласиться на дорогостоящие условия разрешения. Например, город может обусловить утверждение разрешения на строительство требованием, чтобы владелец покрыл расходы на отдельный общественный проект или внес плату в общественный фонд.

Верховный суд США постановил, что условия, налагаемые на утвержденное разрешение, должны иметь «взаимосвязь» и «грубую соразмерность» предлагаемому проекту, чтобы выдержать конституционную проверку. 49 Другими словами, условие, требующее от заявителя отказаться от чего-то ценного, будет считаться вымогательством, если только это не является разумно необходимым для смягчения ожидаемых общественных воздействий. Например, в деле Koontz v. St. Johns River Water Management District агентство штата Флорида наложило неконституционное условие на разрешение, когда оно требовало от владельца платить деньги для улучшения государственной собственности, которая не имела никакого отношения к его планам строительства. АЗС. 50

Этот конституционный стандарт имеет смысл, поскольку он позволяет правительству решать законные проблемы общественности с помощью условий, налагаемых на утвержденное разрешение, но не позволяет властям удерживать заявку на разрешение в заложниках. 51 Тем не менее, многие населенные пункты продолжают вводить спорные требования взыскания, требуя, чтобы соискатели разрешения платили за домашние проекты в качестве условия одобрения, даже если нет очевидной связи с их планами развития или когда взимаемый сбор имеет мало отношения к тому, что на самом деле необходимо для смягчения ожидаемых воздействий. 52 Во многих случаях правительство почти не сомневается в том, что заявитель с большей вероятностью заплатит больше, чем оспорит оспариваемое условие в суде, как потому, что судебная тяжба высока, так и потому, что заявитель просто хочет получить разрешение на дальнейшее продвижение. с ее планами.Более того, во многих юрисдикциях правительство поощряет вводить грабительские условия, которые ничего не делают для решения общественных проблем с частным проектом, потому что некоторые суды считают, что если условие требуется в соответствии с законом или постановлением, разрешительный орган не должен демонстрировать « взаимосвязь »или« грубая пропорциональность »разрешительных условий. 53

Во многих случаях взыскания налагаются на основании ad hoc , что означает, что заявителю практически невозможно знать, чего ожидать в начале процесса выдачи разрешения. 54 Но даже если взыскание требуется по закону или постановлению, все равно может быть трудно понять, чего ожидать. 55 Как и в случае с другими аспектами законодательства о землепользовании, орган, выдающий разрешения, может сохранять некоторую степень свободы усмотрения при принятии решения о том, какой размер платы должен взиматься для смягчения общественного вреда, причиненного проектом, или даже если проект подлежит на такие сборы за смягчение последствий.

Даже если требуемые сборы за смягчение последствий продиктованы заранее определенной формулой, соискателю разрешения может быть сложно определить, с какими требованиями он, вероятно, столкнется с самого начала; расчет обычно основан на переменных, которые могут измениться, если орган, выдающий разрешения, настаивает на изменении проекта.Это восходит к центральной проблеме: огромная свобода действий, которую может использовать орган землепользования для удовлетворения или отклонения заявки. Чем больше свобода действий для отказа в утверждении и перемещения ворот, тем труднее соискателю разрешения ориентироваться в системе — не говоря уже о том, чтобы произвести рациональные расчеты конечных затрат на продвижение проекта.

C. Несоответствующие разрешительные требования

Постоянно меняющиеся требования к разрешениям также могут возникать, когда несколько агентств имеют параллельную юрисдикцию в отношении одного и того же разрешения, но принимают разные критерии для выдачи этого разрешения.Иногда такая путаница возникает, когда различные вертикальные уровни регулирования создаются последовательно более крупными формами правительства: сначала местными, затем государственными, затем федеральными агентствами. В других случаях противоречивые требования к выдаче разрешений возникают из нескольких горизонтальных уровней правил, например, когда один уровень правительства разделяет полномочия над одним разрешением между отдельными агентствами. При любом режиме такие несоответствия приводят к дорогостоящим задержкам для владельцев бизнеса. Действительно, кандидаты не только должны ждать каждого решения и платить значительные сборы каждому органу, но они также могут быть вынуждены прибегнуть к помощи профессионалов, чтобы помочь им ориентироваться в сложных схемах регулирования.Это особенно верно, когда власти требуют реорганизации после редизайна, что является обычным явлением, когда бюрократы обладают значительной свободой действий, чтобы не соглашаться друг с другом.

Например, в Вашингтоне, округ Колумбия, для получения разрешения на строительство часто требуется пять или более месяцев. Подача онлайн-разрешения на строительство в Департамент по делам потребителей и нормативно-правовым вопросам (DCRA) обычно начинает процесс. После этого заявки, возможно, придется пройти через несколько раундов рассмотрения всеми соответствующими агентствами, прежде чем DCRA выдаст окончательное разрешение. 56 По данным DCRA, 57 процентов разрешений на строительство требуют рассмотрения более чем одним агентством. 57 Множество агентств задействованы во всем, от простого пристройки дома до новостроек. Чтобы сделать решение более трудоемким и трудоемким, отсутствует централизованная система отслеживания для консолидации решений каждого агентства. Даже если во время первого раунда обзоров все идет гладко, любое соответствующее агентство может потребовать повторного рассмотрения проекта с самого начала, что часто случается, когда проекты претерпевают изменения в дизайне или изменения, которые не нравятся агентству. 58

Противоречивые разрешительные требования не только неэффективны, но и несправедливы; они наказывают приверженных правилам людей, которым не хватает опыта, необходимого для борьбы с бюрократией (чтобы заявить об очевидном, многие соискатели разрешения не имеют прямого доступа к адвокату). В частности, бесчисленные жалобы, поданные против Калифорнийской прибрежной комиссии (CCC), демонстрируют, насколько неприятными могут быть противоречивые правила агентства. Побережье Калифорнии находится в ведении бесчисленных государственных и местных органов власти, и разрешения на прибрежные территории часто рассматриваются организациями каждого уровня.Кроме того, CCC имеет широкие полномочия отменять решения, принятые менее важными агентствами на протяжении всего процесса выдачи разрешений. В результате и без того запутанный процесс выдачи разрешений на побережье «становится более запутанным из-за включения правил и процедур [CCC], эффективно перекрывая загадочное с туманным». 59

Более того, CCC часто руководствуется «мельчайшими деталями, которые только можно вообразить, например, в какой цвет вы красите свой дом, какие лампочки вы можете использовать в определенных местах».” 60 Понятно, что такая свобода усмотрения становится особенно проблематичной, когда кандидатам даются конкурирующие инструкции от их местных властей и CCC. Например, определение понятия «край обрыва» и «серьезная реконструкция» в городе Лагуна-Бич отличается от определений, принятых CCC. 61 В результате «[t] здесь было подано 19 апелляций по утверждениям городских властей, которые связаны с этими противоречиями в определениях». 62 Однако даже если судебные иски не поданы в суд, работа с расходящимися стандартами часто обходится разработчикам более чем на шесть месяцев из-за одной задержки. 63 Разочарованные калифорнийцы обращают внимание: «Я считаю, что с персоналом [CCC] трудно работать во всех Соединенных Штатах», — сказал один калифорнийский поверенный по недвижимости. «Они серьезно ограничивают право собственников на использование своей собственности». 46

Тяжелое испытание Франциска и Нины Боттини с одним лишь уровнем местного самоуправления демонстрирует, насколько серьезными могут быть ограничения на выдачу разрешений. Даже после выполнения всех дорогостоящих правил мечта Боттини о строительстве дома на одну семью на берегу моря была сорвана из-за меняющихся капризов местного правительства. 65

Печальный опыт семьи Боттини начался в 2009 году, когда пара обратилась в правительство Сан-Диего, Калифорния, за разрешением на прибрежную застройку (CDP). 66 Пара была хорошо осведомлена о том, что их план строительства потенциально подлежал утверждению несколькими агентствами. 67 Во-первых, поскольку их предполагаемый дом находился недалеко от пляжа, мистер и миссис Боттини попросили городские власти определить, регулируется ли их строительный проект Законом о качестве окружающей среды Калифорнии (CEQA). 68 Во-вторых, поскольку на их территории находился старый заброшенный коттедж, семья Боттини представила свои планы строительства в Совет по историческим ресурсам Сан-Диего, чтобы убедиться, что его можно снести. 69 В искренних усилиях по соблюдению всех нормативных требований семья Боттини поговорила с несколькими агентствами, чтобы убедиться, что их проект соответствует закону. Потратив много долларов и часов, чтобы начать строительство своего дома, городские власти, наконец, сделали следующие выводы: (1) коттедж претерпел столько изменений, коттедж не был историческим памятником, (2) потому что коттедж непригоден для проживания, таким образом, его можно было снести, и (3) поскольку Боттини строили дом на одну семью, их строительные планы были категорически освобождены от действия Закона Калифорнии о качестве окружающей среды. 70 Полагаясь на законность этих формальных определений, Боттини снесли коттедж. 71

Однако внезапно и « после сноса коттеджа » городской совет изменил свое первоначальное положение: «[он] объявил коттедж« историческим »[и] пришел к выводу, что снос коттеджа следует рассматривать как часть Боттини. «для целей CEQA». 72 Даже после того, как Боттини тщательно соблюдали все правила, правительство не только проигнорировало тот факт, что дома на одну семью категорически освобождены от CEQA, но и наказало Боттини за соблюдение его собственных инструкций .В результате проект Боттини остался в подвешенном состоянии.

Другой пример — из Огайо, где бары можно открывать только после получения разрешения D-6. Выдача разрешения D-6, которое разрешает продажу алкоголя «[b] с десяти часов утра до полуночи воскресенья», 73 , является непредсказуемым процессом. Закон Огайо дает местным властям право, если они решат его использовать, «принимать решения о продаже алкоголя на публичном референдуме». 74 Иногда это приводит к путанице относительно того, какое разрешение требуется, а какое нет.В частности, одному пабу «Внутри пятерки» было предоставлено разрешение D-6 в ноябре 2018 года, но позже выяснилось, что штат Огайо предоставил разрешение, «не осознавая действующего закона для этого участка». 75 Таким образом, не только «Внутри пятерки» не было разрешения, пабу пришлось заново начинать процесс выдачи разрешений — на этот раз со сбора подписей и запуска кампании, чтобы убедить избирательный участок наконец выдать ему лицензию D-6. . 76 Хотя 91 процент участков в конечном итоге одобрил лицензию, задержки с выдачей разрешений дорого обходятся малым предприятиям, особенно когда сами власти испытывают трудности с навигацией по многоуровневым требованиям к выдаче разрешений. 77

D. Особые вызовы для малого бизнеса

Требование о покупке или аренде помещения перед подачей заявления на получение разрешения налагает огромные расходы на новые предприятия, но, похоже, это стандартная практика по всей стране. Фактически, почти универсальным первым шагом в получении бизнес-лицензии часто является получение разрешения на строительство, сертификата использования, сертификата пожарного кодекса или других подобных учетных данных. Но как только владелец приобретает или сдает в аренду коммерческую недвижимость, нет гарантии, что лицензия на ведение бизнеса будет выдана.Таким образом, вместо поощрения предпринимательства требования лицензирования могут фактически отпугнуть малый бизнес. Для некоторых предпринимателей награда стоит усилий, но все же ощущаются значительные затраты и задержка. Кандидат в городской совет Лос-Анджелеса Наврадж Сингх, например, почти три года ждал разрешения на открытие ресторана. Озадаченный «недружелюбной деловой средой Лос-Анджелеса», его опыт побудил его баллотироваться на выборах в городской совет. 78

Некоторые постановления обременяют новых владельцев бизнеса, требуя подробностей о предлагаемых ими участках.Требования к зонированию, ориентированные на определенные типы предприятий, могут выходить за рамки простого требования от владельцев бизнеса предоставить основную информацию о предполагаемом местоположении объекта. В Сент-Луисе, штат Миссури, например, разрешения для игровых автоматов требуют, чтобы владелец бизнеса предоставил карту-площадку, предполагаемое расположение каждого игрового автомата и постоянное оборудование объекта, такое как двери, окна, фонари, входы и выходы. . 79 Разрешения на бильярдные также требуют точного расположения бильярдных столов в предполагаемом месте. 80 Эти обременительные требования требуют, чтобы заявитель был знаком как с окружающим населением, так и с интерьером объекта, что, по всей видимости, выходит за рамки обычного обоснования ограничения потенциальных неудобств.

Опыт Рикардо и Памелы Фигероа иллюстрирует этот принцип. Пара хотела обеспечить «надежное место для завтрака в районе, центральном для туристической индустрии Пуэрто-Рико», открыв магазин вафель. 81 Но запутанные разрешительные требования Сан-Хуана сделали их мечту практически невозможной.В течение нескольких месяцев огромная бюрократия города требовала соблюдения сложных и противоречивых правил, что резко увеличивало затраты пары на открытие своего дела. 82 Памела сначала попыталась получить разрешение в Интернете и часами загружала всю информацию о своем бизнесе в городскую базу данных только для того, чтобы обнаружить, что база данных не работает. 83 Затем она лично пошла за разрешением, но столкнулась с еще большим количеством препятствий. В одном случае городской бюрократ сказал Памеле предоставить подписанный документ из другого агентства, но агентства больше не существовало. 84 Эти постоянно меняющиеся требования привели к значительным задержкам; На согласование документов и ответы на простые вопросы ушли месяцы.

Возможно, наиболее тревожным является тот факт, что требования Сан-Хуана о разрешении вынудили Фигероа усовершенствовать свой магазин без электричества . «Буквально нам приходилось делать это в темноте. Мы использовали автомобильный аккумулятор с инвертором и подключили немного света, чтобы мы могли видеть, пока кладем пол ». 85 В городе им сказали, что им потребуется разрешение на ведение бизнеса для доступа к электросети, но они не могли получить разрешение до тех пор, пока не пройдут проверку.Но их нельзя было осмотреть до завершения строительства и ремонта. В общей сложности пара потратила восемь месяцев и тысячи долларов на лицензирование и согласования, в дополнение к восьми месяцам аренды, которые они платили в течение этого периода, пока их документы застряли в бюрократическом чистилище. 86

Система Пуэрто-Рико, как и другие системы по всей стране, вынуждает владельцев бизнеса делать ставку на то, одобрит ли местное правительство открытие бизнеса на определенном участке. Даже использование, которое в противном случае могло бы соответствовать существующим кодам зонирования, не всегда является безопасной ставкой.Например, бизнес в Фолл-Ривер, штат Техас, был вынужден подать заявку на отклонение, когда он хотел использовать свою собственность для хранения автомобилей. Зонирование объекта позволяло использовать его под парковку. Бизнес вполне разумно предлагал парковать машины на стоянке, чтобы потом продавать их через Интернет. На сайте не будет автосалона. Клиенты не будут приходить и уходить из отеля. Тем не менее, бизнес был вынужден обратиться в Апелляционный совет по зонированию только для того, чтобы припарковать автомобили на своей территории. Правление отклонило запрос о расхождении четырьмя голосами против одного. 87 В других случаях участки, зонированные для ресторанов, могут не подходить для использования в качестве популярных ресторанов «fast casual», которые местное правительство может вместо этого классифицировать как рестораны «быстрого питания» и, следовательно, к ним применяются другие требования к зонированию. 88

Более крупным предприятиям намного проще справляться со сложными требованиями к выдаче разрешений. Например, Массачусетс недавно легализовал употребление рекреационной марихуаны. Штат хотел поощрять соискателей из более бедных районов; Таким образом, была создана категория соискателей «экономических прав и возможностей», которым будет отдан приоритет по сравнению с обычными соискателями. 89 Эти соискатели экономических прав и возможностей уменьшили социальный и экономический капитал, и инициатива была разработана, чтобы дать им фору при лицензировании по сравнению с более хорошо финансируемыми обычными приложениями. Несмотря на это заявленное намерение, процесс подачи заявки был настолько обременительным и требовал, среди прочего, уже арендованного места, полного бизнес-плана, плана разнообразия, заявления о влиянии на сообщество, встречи с общественностью и соглашений с принимающим сообществом, — что только три кандидата на расширение прав и возможностей заполнили заявку.Напротив, пятьдесят семь медицинских диспансеров и постоянные соискатели завершили заявку и отправили ее на рассмотрение. 90 Как выразился один соискатель экономических прав и возможностей: «Такое ощущение, что процесс был создан, чтобы облегчить людям с хорошими ресурсами пройти через него». 91

E. Процедурная карусель

Одна из основных причин того, что процесс выдачи разрешения может оказаться таким долгим и трудным, заключается в том, что должностные лица, выдающие разрешения, могут угрожать отказом или отклонять конкретные предложения и запрашивать новые, чтобы вынудить владельца снова и снова сокращать свои планы. .Это еще одно следствие наделения властью, выдающей разрешения, такой большой свободы действий: всегда существует возможность, по сути, отказать в разрешении на начало проекта на неопределенный срок, даже не дав окончательный ответ на заявку на получение разрешения. Действительно, неоднократные отклонения нескольких предложений часто происходят, когда органы, выдающие разрешения, решили, что просто не хотят видеть новые разработки. Например, один застройщик инициировал судебный процесс после того, как город Монтерей, штат Калифорния, отклонил 19 различных планов участка, потому что стало очевидно, что город никогда ни на что не скажет «да». 92

Вместо официального отказа в выдаче разрешения власти часто неофициально отклоняют планы заявителя. С точки зрения бюрократа, это неформальное отрицание имеет дополнительное преимущество, заключающееся в том, что позволяет избежать риска судебного разбирательства: власти могут сказать, что они не достигли какого-либо окончательного решения о том, какие виды использования будут разрешены на рассматриваемой собственности. Но эти неформальные действия вынудили заявителя «попробовать еще раз» до бесконечности . Угроза отказа представлена ​​как ультиматум, вынуждающий владельца представить новые (менее амбициозные) дизайнерские планы.И этот процесс может быстро выродиться в, казалось бы, бесконечную процедурную карусель. 93

Проверяющие органы могут эффективно перемещать цели с постоянно новыми требованиями к изменению дизайна после изменения дизайна — просто ссылаясь на свое усмотрение, чтобы отклонить заявку. И, конечно же, с каждым новым редизайном возникают дополнительные расходы и задержки, которые могут быстро сделать проект экономически невыгодным. Это может раздражать человека, пытающегося самостоятельно ориентироваться в системе.Но это неприятно даже с посторонней помощью. Один консультант, представлявший клиента в печально известной прибрежной комиссии Калифорнии, выразил разочарование своего клиента, когда ему сказали вернуться к чертежному столу для еще одного редизайна проекта: «[П] когда я вернулся и сказал [своим клиентам] что им придется потратить еще 100 000 долларов [на третий редизайн], это не понравилось ».

F. Возможность последующих изменений зонирования

Даже если вы успешно получили разрешение, это не всегда означает, что вам будет разрешено продолжать неограниченное время в разрешенном в настоящее время использовании.Когда власти меняют правила зонирования или застройки, они часто позволяют оставаться «несоответствующим» свойствам. Но местные власти могут решить, что все должны соответствовать новому плану, включая здания, которые были разрешены в соответствии со старыми стандартами. 94 Это особенно проблематично для малых предприятий, которые в результате могут быть вынуждены закрыть магазины или иным образом перемещены.

Это правда, что некоторые штаты обеспечивают защиту владельцев разрешений.Например, закон некоторых штатов (например, Калифорнии) предусматривает, что после выдачи разрешения владелец приобретает «законные права», которые не могут быть отобраны. 95 Аналогичным образом, Верховный суд Миннесоты недавно подтвердил, что правительство не может отозвать право бизнеса продолжать в уже установленном использовании, не инициируя выдающийся домен и не выплачивая компенсацию за лишение права продолжать это использование. 96 В других штатах, однако, вы можете не обращаться за помощью, если местный совет по зонированию решит изменить код без признания унаследованных прав.

Вы могли подумать, что Техас станет местом, где правительство не будет связываться с собственниками, но вы ошибаетесь. Возьмем, к примеру, историю Хинга Мбого, который иммигрировал в Соединенные Штаты и жил американской мечтой как человек, добившийся собственного успеха. 97 Он приобрел недвижимость и построил успешный бизнес по ремонту автомобилей в Далласе. 98 Это было его средством к существованию. И в течение 20 лет у него была постоянная клиентская база, преданная своему офису на Росс-авеню, 3516. 99 Но в 2005 году городские власти Далласа решили, что пришло время начать поэтапную ликвидацию автомагазинов в этом районе — в надежде привлечь их к перестройке для создания высококлассных магазинов и ресторанов. 100

Ирония заключается в том, что после вытеснения старых авторемонтных мастерских Даллас еще не увидел той реконструкции, на которую он рассчитывал. Тем временем перемещенные предприятия были вынуждены либо навсегда закрыть магазины, либо переехать. Г-н Мбого был вынужден пройти через этот процесс. Но переехать — дело непростое.Во-первых, владелец должен найти сайт, который сопоставим, доступен по цене и (в идеале) удобен для его клиентов. Затем владелец должен выдержать значительные затраты и логистические проблемы, связанные с переездом на новое место. Наконец, исследования показывают, что малому бизнесу часто требуется много лет, чтобы восстановить свою клиентскую базу после того, как он был вынужден покинуть установленное место. 101 Это означает, что помимо потери дохода, когда предприятие временно закрывается во время переезда, компания часто будет постоянно видеть упущенную прибыль; в конце концов, они, по сути, начинают с нуля, даже если они сохраняют одно и то же название.

Для Земельного Развития | Город Палм-Спрингс

Большая часть Палм-Спрингс застроена, а новая застройка, как правило, состоит из уязвимых земель, таких как склоны холмов и открытая пустыня, или небольших участков под засыпку. Палм-Спрингс, как более старый город, также ожидает, что в ближайшие годы будет проведена реконструкция большого количества существующих зданий с целью модернизации структурных и механических систем, а также изменения положения или замены зданий для нового и будущего использования. Застройка земли — сложный процесс, требующий значительного опыта и готовности честно вести дела с соседями и городом.Ниже мы кратко изложили шесть важных аспектов освоения земель и приглашаем вас задать вопросы, пояснения и предложения. Охваченные темы:

  • Разрешенное использование и стандарты развития
  • Предварительная проверка
  • План сохранения среды обитания множественных видов в долине Коачелла
  • Обзор дизайна
  • Подразделение и карты
  • Планируемая застройка
  • Свободная земля
  • Экономического развития

Разрешенное использование и стандарты развития — Первый вопрос планирования, с которым сталкивается застройщик, — это то, что Генеральный план и обозначения зонирования применяются к собственности.Все объекты имеют как землепользование по Генеральному плану, так и зону. Эти обозначения обеспечивают общие ограничения для застройки, включая разрешенное использование, максимальную интенсивность (единицы на акр или соотношение площади пола), ограничения по высоте и другие стандарты. Самый простой способ узнать о стандартах застройки вашей собственности — позвонить в отдел планирования (760- 323-8245) с указанием местонахождения вашей собственности. Планировщик может определить применимые правила и предоставить вам информацию, необходимую для продвижения вперед.

Если хотите, вы можете проверить правила самостоятельно, просмотрев Генеральный план города, карту зонирования и постановление о зонировании для вашей конкретной собственности:

Проверка перед подачей заявки — Для сложных проектов городские власти поощряют использование проверки перед подачей заявки. Этот обзор позволяет вам представить городу предварительную концепцию развития. Мы подаем ваше предложение в несколько городских департаментов — общественных работ, пожарной охраны, инженерного дела, строительства и безопасности, а также планирования — и составляем краткое изложение вопросов, проблем соответствия и предварительных условий.Этот отчет должен помочь вам разработать лучший проект и подать официальную заявку, которая имеет больше шансов на успех в City:

Заявка на предварительную проверку заявки

План сохранения многовидовых местообитаний долины Коачелла — 2 октября 2008 г. вступил в силу План сохранения многовидовых местообитаний долины Коачелла (CVMSHCP или «План»), и город Палм-Спрингс вместе с округом Риверсайд и другими Города долины Коачелла, в настоящее время осуществляют План.CVMSHCP — это комплексный подход к сохранению охраняемых видов и мест их обитания. Без плана проекты развития могли бы стать предметом длительной и дорогостоящей экологической экспертизы со стороны государственных и федеральных агентств по охране дикой природы. Вместо этого План устанавливает простой и единообразный механизм для смягчения последствий застройки за счет уплаты сбора за смягчение последствий местного развития («Сбор»). Сбор применяется ко всем проектам в пределах юрисдикции Плана, включая весь город Палм-Спрингс.

План сохранения среды обитания множественных видов в долине Коачелла

Обзор проекта — Любая новая застройка — будь то большой многоквартирный комплекс или отдельный автономный ресторан — потребует рассмотрения Комиссией по планированию и, возможно, городским советом. Все свободные или реконструированные участки будут проверены на предмет всех предлагаемых улучшений, включая общий план участка и расположение зданий, движение транспорта и парковку, дизайн и архитектуру зданий, ландшафтный дизайн и освещение, а также указатели.Минимальный процесс для любой новой застройки (за исключением некоторых домов для одной семьи) — это Основное архитектурное разрешение:

.

Заявка на архитектурное одобрение

Любое существующее здание, имеющее историческое значение, будет оценено на предмет возможного сохранения, восстановления или адаптивного повторного использования. Проверьте на стойке планирования, если вы думаете, что у вас есть здание, которое может иметь историческую ценность. Дополнительную информацию можно найти на веб-странице «Исторические ресурсы».

В новых жилых комплексах, которые подлежат рассмотрению проекта или другим произвольным обзорам, рекомендуется использовать альтернативные источники энергии.С этой целью предпочтение отдается солнечным фотоэлектрическим (PV) системам как требованию дискреционного процесса рассмотрения для нового жилого строительства в соответствии с Заявлением городского совета о политике, принятым 3 января 2018 года.

Подразделение и карты — Многие разработки включают подразделение земли на более мелкие участки для перепродажи. Технические аспекты картографии в значительной степени контролируются Общественными работами; однако обработкой предварительной карты управляет Департамент планирования, где заявки принимаются и подготавливаются для рассмотрения Комиссией по планированию и Городским советом.Инженер-строитель или геодезист должны быть частью вашей команды, чтобы подать полную заявку на карту:

Заявление на предварительную карту участка / участка

Районы планируемого развития — В городе Палм-Спрингс существует уникальный процесс зонирования для комплексных предложений по развитию, который называется «Район планируемого развития» (PDD). PDD чаще всего используется для крупных подразделений, проектов смешанного использования или особенно для уникальных применений на больших участках. PDD предоставляет кандидатам возможность запрашивать отклонения от стандартов зонирования, не добиваясь отклонения.С помощью PDD проект может предлагать свои собственные отступы, парковки, покрытия участков и другие стандарты (кроме высоты). Проект проверяется на предмет его общей планировки и дизайна, а не на соответствие контрольному списку правил зонирования.

Использование PDD связано с особым требованием, называемым «общественное благо», которое городской совет определил как приемлемый компромисс для дополнительной гибкости, присущей PDD. Общественная польза — это то, что проект PDD предоставляет сообществу помимо самого проекта.Примеры общественных благ описаны в следующей политике Совета:

Политика в отношении PDD и общественных благ

Если вы считаете, что PDD может сработать для вашего проекта, обратитесь в отдел планирования за консультацией. Вы также можете подать предварительную заявку (см. Выше) для раннего ознакомления с вашей концепцией и получения ответа от городских властей.

Заявление о зачислении в район плановой застройки

Свободная земля — ​​ Земля в урбанизированной части города, которая свободна — как незастроенная, так и находящаяся в процессе застройки, должна содержаться в таком состоянии, чтобы соседи могли пользоваться своим домом или бизнесом с минимальными неудобствами.Городские власти работают с землевладельцами, чтобы обезопасить свободные участки от пыльной эрозии, вандализма и других проблем. За дополнительной информацией обращайтесь в отдел соблюдения Кодекса или в отдел планирования. Вы также можете ознакомиться с политикой в ​​отношении контроля пыли в строительном отделе и использования временных ограждений:

Политика временного ограждения периметра

Economic Development — Город Палм-Спрингс проявляет активный интерес к экономическому росту и развитию сообщества.Мы разработали специальные программы по самым разным вопросам — от доступного жилья до гостиничного строительства. В городе также есть активное Агентство редевелопмента (RDA), которое может участвовать в избранных новых застройках, чтобы помочь добиться желаемых местным сообществом улучшений. Для получения дополнительной информации об этих программах мы рекомендуем вам связаться с Департаментом экономического и общественного развития по телефону 760-323-8228.

Есть вопросы? Пожалуйста, посетите нас в офисе, позвоните по телефону 760-323-8245 или напишите любому из наших сотрудников для получения дополнительной помощи.

Вернуться на главную страницу отдела планирования

.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *