Что такое незавершенное строительство: Страница не найдена — Евразийский Союз Ученых

Содержание

Росреестр

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В соответствии с положениями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями.

При этом согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Минсельхозом России 22.10.2008, содержат более широкое определение рассматриваемого понятия и относят к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Однако указанные Методические рекомендации носят рекомендательный характер и содержащееся в них определение возможно рассматривать исключительно как справочно-информационное.

Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), что также позволяет делать выводы об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости (ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ)).

При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).

Важно отметить, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Данная правовая позиция была высказана в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 38).

Кроме того, Верховным Судом РФ в упомянутом Постановлении также было разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Статьей 40 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный в том числе объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного ч. 10 указанной статьи, согласно которой государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него

Незавершенное строительство

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект

незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
  • подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ними;
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.
  • сопровождение сделок по покупке объектов незавершенного строительства.

+7 (495) 989-47-25

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – самостоятельный объект недвижимого имущества, статус которого урегулирован гражданским законодательством РФ. В связи с этим объект незавершенного строительства может участвовать в обороте и выступать предметом гражданско-правовых сделок.

По общему правилу, объектом незавершенного строительства признается такой объект, в отношении которого не был оформлен акт приемки законченного строительством объекта.

Судебной практикой выработан подход, в соответствии с которым объектом незавершенного строительства не может быть признана стройка, на которой ведутся строительные работы.

При этом право собственности на объект незавершенного строительства может быть установлено только после его надлежащей регистрации.

В связи с этим на практике зачастую возникает необходимость доказать регистрирующему органу наличие оснований признать существующую законсервированную стройку объектом незавершенного строительства.

Кроме того, законодательство не определяет, с какого именно момента предмет строительных работ может быть признан объектом незавершенного строительства.

В качестве ориентира судебная практика указывает на необходимость завершения на объекте фундаментных работ.

Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо подтверждение того, что у застройщика имеются права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

В связи с указанным, регистрация права на объект незавершенного строительства может быть затруднительной в том случае, если право на земельный участок прекратилось. Хотя если объект построен до истечения срока договора аренды, регистрация права на него также возможна.

После регистрации права на объект незавершенного строительства его собственник вправе совершать любые сделки с незавершенным объектом: продать, отдать в залог или иным способом ввести в гражданский оборот.

Самостоятельная проблематика связана с необходимостью оформления прав на помещения, квартиры или доли в праве на объект незавершенного строительства.

Так, законом такая возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена.

Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект. В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности (исключение – практика судов общей юрисдикции по требованиям граждан-дольщиков).

Кроме того, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельной участке публичной (государственной или муниципальной) собственности, и право на земельный участок прекращено, собственник объекта незавершенного строительства вправе получить участок в аренду однократно для достройки незавершенного объекта на срок до трех лет.

Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты

незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.

Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Незавершенное строительство: актуальные вопросы регистрации


РУБРИКА РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НЕДВИЖИМОСТИ

Строительство объекта недвижимости может быть остановлено на любом этапе и по разным причинам. Для того, чтобы ввести в гражданско-правовой оборот объект незавершенного строительства, потребуется поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права. О порядке этой процедуры и требуемых для нее документах расскажем в нашем интервью с начальником отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю Еленой КАЦ.

Елена Александровна, прежде чем говорить об учетно-регистрационных процедурах, поясните, какие объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости?

— К сожалению, в нормах Гражданского кодекса РФ ответ на этот вопрос мы не найдем. По сложившейся практике, в настоящее время следует руководствоваться п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». И при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

— А какие документы необходимы для того, чтобы можно было совершать сделки с объектом незавершенного строительства (далее — ОНС)?

— Прежде всего, его необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права. Эти действия осуществляются на основании разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок. В случае если для строительства объекта не требуется разрешение на строительство (например, объекты индивидуального жилищного строительства, гаражи и др.), то учет и регистрация прав проводятся на основании технического плана и документа на земельный участок.

— Правильно ли мы понимаем, что документ на землю требуется всегда?

— Нет, он необходим, если право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). При этом одновременно с учетом и (или) регистрацией права заявителя на ОНС будут проведены учет и регистрация на земельный участок.

— Скажите, а как быть, если истек срок действия разрешения на строительство на момент обращения в орган регистрации прав?

— В настоящее время в Законе такая ситуация не урегулирована, но на территории Красноярского края сложилась судебная практика, позволяющая сделать вывод, что истечение срока действия разрешения на строительство на момент обращения с заявлением не является основанием для отказа в регистрации права.

— Одним из документов, подтверждающих право на земельный участок, является договор аренды данного участка. Могут ли быть осуществлены учетно-регистрационные действия в отношении ОНС после истечения срока договора аренды?

— Сам по себе факт истечения срока аренды без документального подтверждения его расторжения и возврата земельного участка арендодателю, а также внесения соответствующих записей о расторжении в ЕГРН не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Так, по законодательству, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому факт истечения срока аренды не препятствует проведению регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды ОНС, если нет документального подтверждения его расторжения.

— Поскольку технический план является обязательным документом, скажите, на основании каких документов он подготавливается?

— Сведения об ОНС по общему правилу указываются в техническом плане кадастровым инженером на основании разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством Российской Федерации. Технический план недостроенного объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома подготавливается на основании уведомления застройщика о планируемых строительстве (реконструкции), а также уведомления о соответствии указанных параметров объектов предельным параметрам разрешенного строительства, проектной документации объекта строительства (если правообладатель земельного участка (застройщик) обеспечил изготовление такой документации) и декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости или правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости. Кстати, хочу отметить, что с 10.01.2020 вступили в силу изменения, внесенные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2019 № 592, определяющие требования к подготовке технического плана.

— Кто вправе обратиться в орган регистрации прав за осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении ОНС?

— Учет и регистрация прав на ОНС осуществляются по заявлениюсобственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

— Недостроенные дома. Возможно ли осуществить регистрацию права собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом?

— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Однако нормами права не установлен запрет на государственную регистрацию права на незавершенный строительством многоквартирный дом. Кроме того, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривают обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на ОНС при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

— Возможна ли постановка на учет и регистрация права на жилые (нежилые) помещения в недостроенном объекте?

-Из норм действующего законодательства можно сделать вывод, что до момента ввода в эксплуатацию ОНС признается самостоятельным объектом недвижимости, но без возможности образования в нем иных объектов недвижимости. Так, Верховный Суд РФ при рассмотрении дела о признании права собственности на квартиры в недостроенном многоквартирном доме указал, что поскольку строительство жилого дома не завершено, квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, судом не может быть признано право собственности на квартиры в строящемся многоквартирном доме за лицами, заключившими с застройщиком договор долевого участия в строительстве данного объекта.

— В случае достройки объекта, что должен сделать застройщик?

— Снятие с учета ОНС и регистрация прекращения прав будут осуществлены органом регистрации одновременно с регистрацией прав на созданный объект при его вводе в эксплуатацию. Предоставление каких-либо отдельных заявлений о снятии с учета ОНС и прекращения на него прав не требуется.

— Как прекратить права на ОНС, который уничтожен, например, в результате пожара, или снесен?

— Снятие с учета и прекращение прав на такой ОНС осуществляется по заявлению его собственника, а если права на строящийся объект не были зарегистрированы, то снятие с учета объекта возможно по заявлению собственника земельного участка. Документом, подтверждающим прекращение существования ОНС, является акт обследования объекта, подготовленный кадастровым инженером.

— Спасибо!


Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»

В Росреестре разъяснили что такое объект незавершенного строительства

Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства, ответил  руководитель  Управления  Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике Виталий Дмитриев:

 «Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям. Он, во-первых, является капитальным — то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению. В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им. Если на объекте выполнено мало работ, например  нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет. Следует обратить внимание, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно. Это нужно сделать, если вы собираетесь реализовать свои права, связанные с этим объектом, например, продать его или продлить аренду государственной или муниципальной земли, на которой находится объект. Или объект   еще строится — то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Правообладателям для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений — орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает.

Помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства не считается. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.

Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства, после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству.

Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в Росреестре».

 

 

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — это… Что такое НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО?

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
— строительный объект, не сданный заказчику, не введенный в эксплуатацию.

Экономика и право: словарь-справочник. — М.: Вуз и школа. Л. П. Кураков, В. Л. Кураков, А. Л. Кураков. 2004.

  • НЕЗАВЕРШЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО
  • НЕЗАВИСИМОСТЬ СУДЕЙ

Смотреть что такое «НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО» в других словарях:

  • Незавершенное строительство — строительный объект, не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. См. также: Товарно материальные запасы Строительство Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

  • незавершенное строительство — Здания и сооружения, строительство которых не завершено, и потому не принятые в эксплуатацию. В процессе строительства, как правило, инвесторы оценивают незавершенные объекты по произведенным затратам, но в случаях, когда возникает необходимость… …   Справочник технического переводчика

  • НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО — строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. 2 е изд., испр. М.: ИНФРА М. 479 с.. 1999 …   Экономический словарь

  • Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно монтажные и другие работы, и объект оказывается замороженным на некоторый период времени. Незавершенное строительство приводит к серьезным… …   Жилищная энциклопедия

  • незавершенное строительство — затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.: Бук… …   Строительный словарь

  • незавершенное строительство —    строительный объект, не введенный в эксплуатацию, не сданный заказчику …   Словарь экономических терминов

  • СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЗАВЕРШЕННОЕ — (см. НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО) …   Энциклопедический словарь экономики и права

  • строительство — сущ., с., употр. сравн. часто Морфология: (нет) чего? строительства, чему? строительству, (вижу) что? строительство, чем? строительством, о чём? о строительстве 1. Строительством называется процесс, в результате которого на определённой… …   Толковый словарь Дмитриева

  • Строительство незавершенное — представляет собой затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до ввода их в эксплуатацию, принятые к бухгалтерскому учету на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”. К ним, в частности, относятся затраты на строительно… …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

  • незавершенное производство — затраты подрядчика на объектах строительства по незаконченным работам, выполненным согласно договору на строительство. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).) Источник: Дом: Строительная терминология , М.:… …   Строительный словарь

Объект незавершенного строительства. Понятие, признаки. Право собственности на «недострой»

Содержание публикации:

  • Определение понятия «объект незавершенного строительства»
  • Признаки объекта незавершенного строительства
  • С какого момента возникает право собственности на объект незавершенного строительства?
  • Если объект незавершенного строительства – самовольная постройка?
  • Что позволяет отнести объект к объекту незавершенного строительства? Учет степени завершенности строительства. Стадии строительства 
  • Степень завершенности объекта недвижимости: возведенные фундамент и стены дома являются объектом незавершенного строительства
  • Каковы правовые последствия регистрации или признания права на объект незавершенного строительства?
  • Предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства

По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое в силу положений пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

С момента начала строительства капитального объекта и до получения разрешения на ввод объекта его в эксплуатацию, такой объект, при наличии определенных условий будет считаться объектом незавершенного строительства.

Определение понятия


«объект незавершенного строительства»

Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие «объект капитального строительства». Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит (письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).

Таким образом, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства, а также относится к недвижимому имуществу.

Понятие «объект незавершенного строительства» законодательно не закреплено.

В то же время, например, в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г., содержится следующее определение: к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:

  • строительство которых продолжается;
  • строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;
  • находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

В юридической литературе и судебной практике встречаются следующие определения понятия «объект незавершенного строительства»:

  • Объект незавершенного строительства — объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
  • Объект незавершенного строительства — это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется).
  • Объект незавершенного строительства — это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом возникновения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ, а в случае реконструкции — выполнение работ по изменению строительных конструкций.

Понятие «объект незавершенного строительства» включает объекты, находящиеся не только в завершающей стадии строительства, но и в начальной стадии проведения определенных работ, связанных со строительством.

Признаки объекта незавершенного строительства

В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.

1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.

4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).

5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.

С какого момента возникает право собственности


на объект незавершенного строительства?

Объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету, и в отношении его может быть зарегистрировано право собственности (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Право собственности на объект незавершенного строительства по общему правилу возникает с момента государственной регистрации права собственности (статьи 131 и 219 ГК РФ, п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.

В п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».

Если объект незавершенного строительства


является самовольной постройкой?

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется:

«В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».

При этом право собственности на самовольную постройку может быть установлено только в судебном порядке.

Что позволяет отнести объект


к объекту незавершенного строительства?
Учет степени завершенности строительства.
Стадии строительства

Нередко в судебных актах суды по спорам, связанным с объектами незавершенного строительства, указывают степень их завершенности (например, 5%, 10%, 80% и т.д.).

В какой же степени готовности должен быть тот или иной объект, чтобы отнести его к объекту незавершенного строительства?

Но, как указано выше, действующее законодательство и подзаконные акты четкого понятия объекта незавершенного строительства или критериев, позволяющих отнести соответствующий объект к объектам незавершенного строительства, не содержат.

Существуют Методические указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденные распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 N 91-р.

Согласно п. 6.7 названных Методических указаний в инвентаризационной описи объекта незавершенного строительства отражается степень завершенности строительства, которая определяется по четырем стадиям, каждая из которых соответствует определенному уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:

  • начальная стадия строительства: завершены изыскательские и проектные работы; определены поставщики оборудования и материалов; выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
  • средняя стадия строительства: завершены изыскательские и проектные работы; начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов; начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши; выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта; начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем;
  • высокая стадия строительства: завершены изыскательские работы; начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов; закончены работы по возведению стен и конструкции крыши; выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта; работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах 50 — 75%; начаты отделочные работы;
  • завершающая стадия строительства: завершены изыскательские и проектные работы; закончены поставки оборудования и материалов; закончены работы по возведению стен и конструкции крыши; выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта; завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем; отделочные работы на объекте выполнены в пределах 50 — 99%; начаты пусконаладочные работы на объекте.

Если исходить из содержания названных Методических указаний, то можно прийти к выводу, что право на объект незавершенного строительства и соответствующие права на земельный участок могут возникнуть уже на начальной стадии строительства.

Однако анализ судебной практики показывает, что выполнение начальной стадии строительства не является основанием для отнесения объекта к незавершенному строительству, поскольку никакого строительства «объекта» на данной стадии еще нет, а «завершение изыскательских и проектных работ, определение поставщиков оборудования и материалов и выполнение работ по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта» является лишь подготовкой к началу возведения капитального объекта.

Степень завершенности (готовности) объекта незавершенного строительства также не всегда является определяющим при отнесении объекта к незавершенному строительству. К примеру, не вызывает сомнений, что если степень готовности капитального объекта составляет 80%, то есть все основания отнести его к незавершенному строительством объекту недвижимости. А как быть с объектом, степень готовности которого составляет, например, 3% или 5%? Нет достаточной определенности в вопросах о том, в каком фактическом (минимально возможном) состоянии должен находиться соответствующий объект, чтобы его можно было отнести к объектам незавершенного строительства. В подобных случаях суды оценивают не только степень завершенности объекта, но и другие факторы, в том числе такие как наличие или отсутствие самостоятельного значения объекта, капитальность «недостроя» и т.д.

Пример 1. Предпринимателю отказано в постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства — трех железобетонных свай, вбитых в землю. Суд пришел к выводу о том, что работы, выполненные в данном случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Правовая позиция изложена в п. 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016). См. полный текст пункта 3 Обзора во вложении ниже.

Пример 2. Суд пришел к выводу о том, что является ошибочной регистрация права на фундамент в котловане как на незавершенный строительством объект недвижимости:

«Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении общества. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости» (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6045/2016 по делу N А32-11191/2015).

Пример 3. Суд пришел к выводу о том, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли не отвечает требованиям статьи 130 ГК РФ и относится к движимому имуществу:

«..Свайное поле, состоящее из 16 свай, расположенное на земельном участке, не имеющее обвязки монолитным ростверком, в отсутствие монтажа, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как сборные элементы фундамента. Таким образом, извлечение свай из земли возможно без значимого ущерба, что относит свайное поле к категории некапитальных объектов… Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности. Выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А65-2105/2014).

Степень завершенности объекта недвижимости:


возведенные фундамент и стены дома являются
объектом незавершенного строительства

Из примера, приведенного выше следует, что «устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости». В данном примере, судом было установлено, что объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Однако в судебной практике в полном объеме возведенный фундамент здания (а тем более, с возведенными стенами) признается объектом незавершенного строительства.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости«.

В данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что «при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ) «.

Пример из судебной практики. Суд расценил фундамент дома как объект незавершенного строительства, указав, что «гражданским, градостроительным законодательством фундамент не исключен из понятия объектов незавершенного строительства, по своим функциональным признакам может быть в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ отнесен к таким объектам, поскольку прочно связан с землей, является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно… Истцу на праве собственности принадлежит фундамент, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который суд первой инстанции обоснованно расценил как объект незавершенного строительства» (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 29.05.2013 по делу N 33-3139).

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры

Определение понятия «степень завершенности объекта недвижимости» имеет ключевое значение. В зависимости от «степени завершенности» могут быть удовлетворены требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме. Так, в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что  при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте.

Каковы правовые последствия


регистрации или признания права
на объект незавершенного строительства?

Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.

Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.

Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.

Предоставление земельного участка


под объектом незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства, возведенный на арендуемом земельном участке, не подлежит демонтажу в случае прекращения договора аренды земельного участка.  «В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды». Данная правовая позиция приведена в п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017). См. полный текст указанного пункта Обзора во вложении ниже.

Наличие объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке дает возможность предоставления арендатору данного земельного участка в соответствии с п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, где указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Вложения:

Во исполнение п.1.2.1 «дорожной карты» мероприятий по достижению показателей, установленных в целевой модели «Подключение (технологическое присоединение) к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения» «Наличие калькулятора на сайте Правительства Ростовской области и на сайте РСО, позволяющего рассчитать ориентировочную плату за подключение, исходя из определенной точки подключения и с учетом нагрузки заявителя» министерством разработан ресурсный калькулятор и размещен на официальном сайте http://minjkh.donland.ru (http://minjkh.donland.ru/ресурсный-калькулятор-2/)

Объект незавершенного строительства 

как объект недвижимого имущества и особенности возникновения права собственности на них

   

     Специфическим объектом недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Изначально предполагается, что такой объект не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть использован только для достройки. До недавнего времени в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Так как практически до 1992 г. большая часть зданий, сооружений и других объектов недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, находилась в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен, необходимость в совершении сделок с объектами незавершенного строительства как объектами недвижимости также отсутствовала. С принятием указанного нормативного акта, а также Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов», утвердившего Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости. В соответствии с указанным Положением незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства или продаже. Позднее Указам Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» было установлено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства. На основании положений названного Указа право на объект незавершенного строительства могло быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта.

     Следует отметить, что все перечисленные нормативные акты предъявляют к объектам незавершенного строительства обязательное требование о том, чтобы в момент отчуждения такие объекты не были обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, т.е. строительство объектов должно было быть обязательно приостановлено из-за отсутствия финансирования. Таким образом, до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) объекты незавершенного строительства рассматривались как движимое имущество, а государственная регистрация права собственности на них имела своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом. И наоборот, отсутствие государственной регистрации давало основание считать такой объект движимым имуществом. Право собственности на объект в целом до его государственной регистрации отсутствовало, такое право распространялось лишь на составляющие данного объекта — строительные материалы и конструкции. Отсюда следовал вывод о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества. Однако так как объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, т.е. подпадает под определение ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядело неестественным. Кроме того, двойное толкование допускает норма ст. 219 ГК РФ о том, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, т.е. в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК РФ.

     Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог бы рассматриваться как недвижимое имущество. Только после принятия Закона о регистрации объект незавершенного строительства был отнесен к объектам недвижимого имущества. В ст.25 Закона о регистрации указано, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Правда, в Законе о регистрации не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации. Поэтому в п.7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» было предложено возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывать с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, был определен как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Однако не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, т.е. представляет ли он собой недвижимость, что имеет ключевое значение.

  

     Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий.

1. Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено.

 

2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики, о чем уже говорилось выше.

  

3. Лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п.1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда.  

 

 

     
   

 

Ведущий специалист-эксперт Батайского отдела Гребенщикова Н. С.  

Бухгалтерский учет незавершенного строительства | Программное обеспечение для управления проектами eSUB

Бухгалтерский учет в строительной отрасли отличается от большинства других отраслей. Строительные компании постоянно находятся в движении, поэтому появляется больше категорий и учетных записей, которые нужно отслеживать, что создает проблемы, уникальные для строительной отрасли. Одна из таких задач — научиться вести учет незавершенного строительства.

Учет незавершенного строительства — одна из наиболее важных категорий, которую необходимо отслеживать для строительных компаний, поэтому ниже мы рассмотрим, что такое учет незавершенного строительства, как его регистрировать, и приведем пример того, что он может как в ваших книгах.

И поскольку точный учет имеет решающее значение для успешного управления строительством, мы дадим вам несколько советов о том, как внедрение программного обеспечения для управления строительством с интеграцией бухгалтерского учета может помочь вашему бизнесу максимально повысить его эффективность.

Фото Pixabay на Pexels

Что такое CIP Accounting

Незавершенное строительство — это бухгалтерский термин для всех затрат на строительство, связанных со строительством основных долгосрочных активов.Счет незавершенного строительства имеет естественное дебетовое сальдо и помечен как основные средства как часть долгосрочных активов компании в балансе. Бухгалтеры начнут отслеживать амортизацию после завершения строительства объекта и его ввода в эксплуатацию.

Счет cip — это, по сути, просто счет для регистрации всех различных расходов, которые будут возникать во время строительного проекта. По этой причине он может быть одним из крупнейших в бухгалтерских книгах.

Учет незавершенного строительства также является основной целью для аудиторов из-за того, что счет может оставаться открытым. Поскольку компании могут хранить затраты на счете в течение длительных периодов времени, они могут избежать амортизации, поэтому в отчетах может быть указано более высокое значение прибыли, чем на самом деле.

Ведение учета CIP

Помимо знания того, что такое учет незавершенного строительства, вы также должны знать, что задействовано при ведении учета.Как указывалось ранее, счет незавершенного строительства имеет естественное дебетовое сальдо. Все затраты на строительство, связанные со строительством актива, будут накапливаться на счете до тех пор, пока проект не будет завершен и актив не будет эксплуатироваться.

После ввода актива в эксплуатацию счет незавершенного строительства будет кредитирован, а дебет переведен в состав основных средств. Ниже мы покажем вам пример того, как запись может выглядеть для компании.

Пример

Для этого примера предположим, что компания ABC является подрядчиком и только что начала строительство по проекту нового здания. Вот как могут выглядеть записи журнала компании ABC в процессе строительства:

1) 18 июля 2019 года поставщик А доставил материалы на строительную площадку и выставил счет на сумму 200 000 долларов США:

Дебетовый кредит

Незавершенное строительство 200000

Кредиторская задолженность 200000

2) 19 июля 2019 года компания ABC получила счет от транспортной компании за доставку материалов по цене 2000 долларов США:

Дебетовый кредит

Незавершенное строительство 2,000

Кредиторская задолженность 2,000 9 0003

3) 26 июля 2019 года Компания ABC использовала часть своего инвентаря при строительстве здания.Запасы были оценены в 1000 долларов:

Название счета Дебетовый кредит

Незавершенное строительство 1000

Запасы 1000

4) 30 июля 2019 года Поставщик B доставил материалы на строительную площадку и выпустил счет-фактура на сумму 60 000 долларов США:

Название счета Дебетовый кредит

Незавершенное строительство 60 000

Кредиторская задолженность 60 000

5) 15 августа 2019 года Компания ABC завершила строительство здания и ввела его в эксплуатацию.Финансовый отдел суммировал затраты следующим образом:

Счет-фактура поставщика A 200000

Транспортный счет 2,000

Запасы 1,000

Счет-фактура поставщика B 60,000

Итого 263000 долларов США

Запись в журнале будет иметь вид:

Название счета Дебетовый кредит

Оборудование 263000

Незавершенное строительство 263000

Компания ABC теперь начнет амортизировать оборудование после завершения проекта.

Преимущества программного обеспечения интеграции бухгалтерского учета

Хотя традиционные методы бухгалтерского учета в управлении строительством все еще могут работать для некоторых компаний, внедрение программного обеспечения для управления строительством с интеграцией бухгалтерского учета может упростить процесс, снизить стресс и облегчить вашу жизнь. бизнес намного эффективнее. Есть много преимуществ использования программного обеспечения, таких как автоматическая калькуляция затрат на работу, лучшее финансовое отслеживание, а также наличие у сотрудников в офисе и на местах мгновенного доступа к файлам, таким как табели учета рабочего времени и распоряжения на изменение.В зависимости от программного обеспечения оно также может включать функции безопасности и аудита, помогающие избежать рисков. В целом использование программного обеспечения с интеграцией бухгалтерского учета может помочь повысить скорость и точность ваших отчетов.

Заключение

Прочитав эту статью, вы должны иметь гораздо лучшее представление о том, что такое учет незавершенного строительства и как его записывать в своих книгах. Важно помнить, что с учетом незавершенного строительства может быть связано много разных затрат, поэтому точность отслеживания и отчетности по этим затратам имеет жизненно важное значение для сохранения бюджета проекта.Также не забудьте проверить, как программное обеспечение для управления проектами с интеграцией бухгалтерского учета может помочь вашему бизнесу процветать как в поле, так и в офисе.

Учет незавершенного строительства — объяснение

Строительная компания может прийти вам в голову, прочитав фразу «незавершенное строительство». Действительно, бухгалтерский учет незавершенного строительства в основном используют строительные фирмы. Помимо ведения бизнеса по строительству крупных основных средств, также используйте учет незавершенного строительства.

Однако любой другой бизнес, не подпадающий под упомянутые выше категории, также может иметь дело со счетом незавершенного строительства. Подумайте о компании, строящей новый склад или расширяющей завод. Или просто представьте себе компанию, создающую новые офисные помещения для сотрудников. Все эти учетные записи будут регистрироваться в разделе «Незавершенное строительство».

В этом блоге мы обсудим случаи, когда незавершенное строительство используется бизнесом. Международные стандарты финансовой отчетности требуют отражать процент выполнения в финансовой отчетности.Это также будет частью блога. Начнем с договоров на строительство.

Что такое контракт на строительство в соответствии с МСФО (IAS) 11?

Согласно МСФО (IAS) 11.3,

Договор на строительство — это особый договор, заключаемый для строительства основных средств или группы взаимосвязанных активов.

Согласно МСФО (IAS) 11.8, если контракт на строительство касается строительства двух или более активов, каждый актив будет рассматриваться как отдельный контракт, если выполняются определенные условия. МСФО 11.9 регулирует рассмотрение строительства двух или более активов как одного контракта, если они заключаются как один контракт.

МСФО (IAS) 11 регулирует порядок учета строительных договоров. Распределение доходов и расходов должно производиться в соответствующем отчетном периоде согласно проценту выполнения работ. Он также определяет, какие доходы и затраты, связанные со строительным контрактом, должны регистрироваться, а когда — регистрироваться.

Договор на строительство в соответствии с МСФО (IAS) 11 представляет собой исчерпывающий документ, определяющий полный учет незавершенного строительства.

Что идет строительство?

Незавершенное строительство, или более известное как CIP, представляет собой счет основных средств с естественным дебетовым сальдо.

Мы можем определить незавершенное строительство как:

Это бухгалтерский термин, используемый для представления всех затрат, понесенных при строительстве основных средств.

Процедуры CIP требуют надлежащего отражения строительных затрат в финансовой отчетности. В балансе компании незавершенное строительство чаще всего отражается в разделе PP & E (Завод, Основные средства).

Все затраты на незавершенное строительство отражаются в бухгалтерской книге «Незавершенное строительство». Они переносятся в активную часть баланса из бухгалтерской книги.

Следует понимать, что на счете CIP должны храниться только капитальные затраты, связанные с незавершенным строительством. Операционные расходы, относящиеся к определенному периоду, должны относиться к тому же отчетному периоду.

Наиболее распространенные капитальные затраты включают материалы, рабочую силу, FOH, транспортные расходы, проценты по строительным ссудам и т. Д.

Цель

Согласно принципу сопоставления учета по методу начисления, расходы, относящиеся к определенным доходам, должны отражаться в том же периоде, когда они были понесены.

На основные фонды, такие как помещения, склад, завод и т. Д., Могут уйти годы. Компания может оставить финансовую отчетность незаполненной за все время, когда выполнялись работы. Если по окончании строительства зафиксировать несколько миллионов доходов, это нарушит принцип начисления.

Таким образом, незавершенное строительство представляет собой счет внеоборотных активов, в котором хранятся записи всех понесенных затрат до завершения.

Для строительной фирмы, заключающей договор на продажу основных средств, цель та же. Хотя порядок бухгалтерского учета может отличаться.

Другой целью регистрации незавершенного строительства является проверка и аудит счетов. Незавершенное строительство может быть крупнейшим счетом основных средств из-за возможности времени, когда он может оставаться открытым.

Баланс должен отражать истинную картину финансового состояния компании. Когда незавершенное строительство регистрируется пропорционально в каждом отчетном периоде, это обеспечивает прозрачность финансового положения.

Прогресс Вс. Процесс

В большинстве случаев термины процесс или прогресс могут использоваться как синонимы. Однако есть вероятность, что термин «процесс», записанный в финансовом отчете, а не «прогресс», указывает на характер бизнеса.

В некоторых соглашениях по бухгалтерскому учету термин « прогресс» относится к строящимся основным средствам для коммерческого использования.Например, расширение своего склада компанией называется «незавершенное строительство».

Однако термин «незавершенное строительство» используется, когда компания заключает контракты на строительство. Это может быть договор купли-продажи на строительство корабля, самолета, здания или других основных средств.

Если в финансовой отчетности указано «незавершенное или незавершенное строительство» под заголовком «Основные средства», это актив, «построенный для использования». Принимая во внимание, что если учетная запись отображается под заголовком «Инвентарь и активы», вероятно, это актив, предназначенный для продажи.

Сборка для использования

Сборка для использования может быть расширением существующего офисного помещения, строительством нового завода, склада или любого бизнес-актива. Порядок учета для CIP «построить для использования» не так уж и сложен.

Все расходы, понесенные с течением времени, будут списаны со счета CIP. В большинстве случаев кредит будет кредиторской задолженностью или наличными, если будет выплачен немедленно. Однако в некоторых случаях инвентарные активы также могут быть зачислены. Это относится к использованию этого сырья для создания актива, который продается бизнесом в рамках своей обычной деятельности.

Например, если компания по производству цемента расширяет производственную единицу. Он будет использовать цемент из собственных запасов, следовательно, дебетовать счет запасов.

После завершения строительства соответствующий счет здания, завода или оборудования дебетуется той же суммой, что и незавершенное строительство. В результате зачисляется CIP. После завершения строительства компания зафиксирует амортизацию актива.

Построить для продажи

Построить для продажи относится к строительным фирмам или компаниям, которые заключают контракты на строительство для продажи.Эти предприятия в основном связаны с судостроительными компаниями, производителями космических аппаратов, производителями самолетов, строительными фирмами и т. Д.

Учет незавершенного строительства для таких предприятий немного сложен. Согласно Общепринятым принципам бухгалтерского учета , предприятия должны использовать «метод процента выполнения» для учета доходов и расходов в том же отчетном периоде, когда они были понесены. Это положение предусмотрено в соответствии с принципом учета .

Давайте посмотрим на порядок учета по методу «Метод процента выполнения».

Метод учета процента выполнения

Когда дело доходит до учета по методу процента выполнения, компания может решить, какую основу использовать. Существует три метода ассигнования, определяющих процент выполнения:

  • Метод затрат к затратам
  • Усилия Метод затрат
  • Метод единиц к доставке

Метод затрат к затратам

По методу затрат к затратам Стоимость, понесенная на дату, делится на общую ожидаемую стоимость проекта.Дает оценку работы, выполненной на сегодняшний день.

Метод затраченных усилий

Распределение ассигнований осуществляется аналогично методу затрат к затратам. Усилия, затраченные на дату, делятся на общие ожидаемые усилия. Основой для затраченных усилий могут быть рабочие часы, использованный материал или машинные часы.

Метод «Единицы к поставке»

Этот метод присвоения процентного завершения является наиболее распространенным при заключении контракта на поставку большого количества аналогичных активов.Например, это может быть контракт на производство шин для автомобильной компании. В этом методе количество изготовленных единиц делится на общее количество единиц, которые должны быть изготовлены.

Записи журнала для незавершенного строительства

Записи в журнале для учета незавершенного строительства в общем проекте будут следующими:

  • Для учета затрат на строительство счет незавершенного строительства будет дебетован. С другой стороны, наличные будут зачислены, если платежи будут произведены немедленно.Если сумма подлежит оплате, кредиторская задолженность будет зачислена.
Дата Описание Lf Дебет ($) Кредит ($)
1 января 2020 г. Денежный счет / кредиторская задолженность XXXXXX
Затраты, понесенные по проекту строительства
  • Вы должны будете выставить счет вашему клиенту за счет строительства.Дебиторская задолженность за строительство будет дебетована, что является счетом актива. В качестве кредита будут зачислены счета за незавершенное строительство и счет контраактивов для компенсации незавершенного строительства.
Дата Описание Lf Дебет ($) Кредит ($)
1 января 2020 г. Progress Billings XXXXXX
Заказчику выставлен счет за процесс строительства
  • Процент завершения будет умножен на общую стоимость проекта, чтобы зафиксировать выручку по контракту на строительство.После расчета выручки счет незавершенного строительства будет списан на эту сумму. Счет доходов от строительства будет зачислен.
Дата Описание Lf Дебет ($) Кредит ($)
1 января 2020 г. Доходы от строительства XXXXXX
Доходы от реализации контракта на строительство

Преимущества незавершенного строительства

  • Компания может лучше понять, является ли определенный проект прибыльным или нет.Присвоив незавершенное строительство, фирма может своевременно реагировать на любые изменения. Например, возможен пересмотр сметы по CIP-бухгалтерии.
  • У руководства может быть лучший план управления рисками, если он знает, что его ждет. Например, крупное экономическое событие может повлиять на выполнение работ. Судя по данным о завершении работ, компания сможет лучше управлять рисками.
  • Принцип соответствия учета соблюдается в учете CIP; Таким образом, отображается истинная картина финансового положения.

Заключительные слова

Мы постарались помочь вам понять концепцию незавершенного строительства. Однако вы должны знать, что характер затрат и доходов в каждом строительном контракте различается. В одном строительном контракте может быть широкий диапазон расходов.

Статья призвана помочь вам получить четкое представление о том, как вести учет незавершенного строительства в финансовой отчетности предприятия.

Незавершенные строительные работы — определение и примеры

Какие строительные работы в процессе?

Незавершенные строительные работы — это затраты, относящиеся к незавершенным работам по каждой незавершенной работе, связанной со строительством долгосрочных активов и основных средств.Это дебетовый остаток, который в будущем рассматривается как актив и, таким образом, будет отражаться на стороне активов в балансе под основным внеоборотным (долгосрочным) активом до тех пор, пока строительство не будет завершено. Эти затраты не амортизируются в бухгалтерских книгах до тех пор, пока актив не будет полностью готов к использованию и не будет введен в эксплуатацию.

Как рассчитать?

Шаги, которые необходимо соблюдать при расчете незавершенного строительства, следующие:

Вы можете свободно использовать это изображение на своем веб-сайте, в шаблонах и т. Д. Пожалуйста, предоставьте нам ссылку с указанием авторства Ссылка на статью, которая будет гиперссылкой
Например:
Источник: Строительные работы в процессе (wallstreetmojo.com)

# 1 — Процент выполненных работ

Это относится к расчету процента выполненных работ. Метод процента выполнения — это метод учета для признания доходов и расходов для долгосрочных проектов, охватывающих более одного отчетного года. Выручка признается ежегодно как процент от работы, выполненной в течение этого года. Признаваемый доход = (процент работ, выполненных за данный период) * (общая стоимость контракта) читайте больше на сегодняшний день.Формула для этого же:

Процент выполненных работ = Фактические затраты на дату / Общие оценочные затраты

# 2 — Заработанный доход на дату

После расчета процента выполненной работы, процент применяется для определения общего расчетного дохода для окончательного расчета заработанного дохода на текущий момент. Используемая формула:

Заработанный доход до даты = Процент выполненной работы * Общий расчетный доход

# 3 — Заниженная или превышенная выручка

Теперь третий шаг — вычислить сверх / заниженный доход, который рассчитывается по приведенной ниже формуле:

Заниженная или превышенная выручка = Общая сумма счетов по контракту — заработанный доход до даты

Пример

Предположим, мы возьмем для примера компанию XYZ Ltd.которому продавец P Ltd доставил материалы 1 апреля 2020 года на строительную площадку и потребовал 400 000 долларов США. Таким образом, запись в журнале будет:

.

Затем, 5 апреля 2020 года, XYZ Ltd получила счет от транспортной компании за доставку материалов на сумму 5000 долларов. Таким образом, запись в журнале будет:

.

14 апреля 2020 года компания XYZ Ltd. использовала часть своего инвентаря при строительстве здания, и инвентарь был оценен в 10 000 долларов. Таким образом, запись в журнале будет:

.

30 апреля 2020 года продавец D Ltd.поставила материалы на стройплощадку и выставила счет на сумму 80 000 долларов. Таким образом, запись в журнале будет:

.

9 мая 2020 года компания XYZ Ltd завершила строительство здания и сдала его в эксплуатацию. Финансовый отдел суммировал затраты, и общая сумма затрат составила бы:

.
  • Счет-фактура продавца P Ltd: 400 000 долл. США
  • Счет-фактура продавца D Ltd: 80 000 долл. США
  • Запасы: 10 000 долл. США
  • Счет за транспортировку: 5 000 долл. США
  • Итого: 495 000 долл. США

Таким образом, запись в журнале будет:

Ведутся строительные работы, двойной вход

Когда затраты добавляются к незавершенному строительству, счет незавершенного строительства дебетуется Дебетовая запись в бухгалтерских книгах, которая либо увеличивает активы, либо уменьшает обязательства.Согласно системе с двойной записью, общая сумма дебетов всегда должна быть равна общей сумме кредитов. Подробнее с соответствующими кредитами на счетах к оплате В балансе он классифицируется как текущие обязательства и должен быть погашен в течение отчетного периода. Подробнее, товарно-материальные запасы, денежные средства или банк. Когда незавершенное строительство завершено, соответствующий счет долгосрочных активов Счета активов являются одной из категорий в Счетах Главной книги, содержащей все кредитовые и дебетовые реквизиты активов Компании.Примеры включают краткосрочные инвестиции, предоплаченные расходы, материалы, землю, оборудование, мебель и приспособления и т. Д. Подробнее дебетуется, а счет незавершенного строительства кредитуется. Следовательно, система двойной записи Система двойной записи — это подход к бухгалтерскому учету, который гласит, что каждая бизнес-операция регистрируется как минимум на двух счетах, то есть в дебетовом и кредитном. Кроме того, количество транзакций, введенных как дебет, должно быть эквивалентно количеству кредитов.перевод предоставляется обеим сторонам.

Запись о закупке материала:

Запись о завершении работы:

Преимущества

  • Это дает компании четкое представление о ее будущих расходах.
  • Незавершенные строительные работы помогают контролировать нежелательные расходы.
  • Счет незавершенного строительства измеряет все расходы и позволяет пользователям предотвратить трату денег на разные области.
  • Они помогают руководству контролировать факторы риска будущих событий.

Недостатки

  • Могут быть некоторые ошибки прогнозирования, которые может сделать руководство, для которых может быть смешанное планирование будущих событий.
  • Иногда это может быть сопряжено с огромными расходами, которые могут стать дорогостоящей ареной для руководства компании.
  • Стоимость проектирования также играет важную роль, которая может повлиять на финансовое состояние компании.

Заключение

Незавершенное строительство — это счет, который измеряет все, что касается затрат, расходов и т. Д.когда строительство еще продолжается, то есть строительство еще не завершено, и услуга не используется. Эта учетная запись помогает руководству заранее определить многие расходы и будущие счета, чтобы оно могло планировать все свои расходы.

Рекомендуемые статьи

Это был путеводитель по незавершенным строительным работам. Здесь мы обсудим, как рассчитать незавершенное строительство, а также примеры, преимущества и недостатки. Вы можете узнать больше о финансировании из следующих статей —

Что ведется строительство (CIP)?

Что идет строительство (CIP)?

1.Характер незавершенного строительства (CIP)

Основные средства , которые также называются основными средствами , проходят несколько этапов в своей жизни на любом предприятии. Во-первых, активы приобретаются или строятся. Во-вторых, активы используются и служат компании. За это время происходит амортизация активов. Наконец, когда активы используются в полной мере, они списываются и потенциально заменяются новыми активами.

Первый этап — приобретение или строительство активов — может быть быстрым или продолжительным.С одной стороны, есть компьютеры, транспортные средства или аналогичные основные средства, которые не требуют особой дополнительной подготовки после их покупки, прежде чем они могут быть использованы компанией. С другой стороны, есть ресурсы, которые могут занять недели, месяцы или даже годы, прежде чем они станут полностью функциональными и готовыми к использованию. Такими активами могут быть производственные линии, здания и т. Д.

Основные средства незавершенного строительства представляют собой Незавершенное строительство (CIP) и учитываются на счете главной бухгалтерской книги с аналогичным названием.Они остаются на таком счете до тех пор, пока активы не будут введены в эксплуатацию, после чего стоимость активов переносится на соответствующие счета основных средств.

Таким образом, на счете CIP накапливаются затраты на основное средство до тех пор, пока оно не будет готово к использованию. Стоимость может накапливаться из счетов-фактур поставщика (для приобретенных товаров), использования товарных запасов компании при строительстве основных средств, транспортных и других расходов для подготовки актива к использованию.

Учетная запись CIP обычно содержит информацию о нескольких основных средствах в стадии строительства.Чтобы дифференцировать затраты в учетной записи, они могут быть классифицированы по проектам. Проект обычно представляет собой одно основное средство.

Еще не участник?

Узнайте, почему люди присоединяются к нашему
онлайн-курс бухгалтерского учета:

Учет незавершенного строительства

Незавершенное строительство — это актив для бизнеса.Если бизнес получит актив, когда он будет завершен, это будет основной актив. Если бизнес строит активы по контракту на продажу, они являются инвентарными активами. Учет CIP важен, потому что его можно легко использовать для манипулирования финансовой отчетностью. В результате аудиторы внимательно изучат этот счет. Общепринятые принципы бухгалтерского учета (GAAP) требуют, чтобы процент завершения в записях журнала, когда это возможно, учитывал незавершенное строительство.

Учет CIP

Учет CIP описывает методы, используемые для правильного отображения незавершенного строительства в финансовой отчетности.Некоторые затраты на строительство дополнительных основных средств (основных средств) капитализируются для амортизации с течением времени, а некоторые относятся на расходы в текущем отчетном периоде. Капитальные затраты отражаются на счете незавершенного строительства, который представляет собой счет основных средств, отображаемый в балансе как субсчет основных средств. Капитальные затраты включают в себя затраты на строительство, такие как материалы, оплата труда и льготы, транспортные расходы, проценты по строительным займам, затраты на подготовку площадки и профессиональные гонорары, связанные с проектом.Расходы, которые конкретно не связаны с активом, должны относиться на расходы в том отчетном периоде, в котором они возникли. Сюда входят расходы, которые возникают после завершения строительства, но объект еще не введен в эксплуатацию.

Прогресс Вс. Процесс

Вместо незавершенного строительства вы можете увидеть незавершенное строительство в финансовой отчетности. Эти две фразы могут использоваться как синонимы, или они могут означать что-то совершенно другое для двух разных компаний. Некоторые рекомендации по бухгалтерскому учету указывают на использование слова «прогресс», когда актив строится для бизнеса, чтобы использовать его для себя (например, новая штаб-квартира), в то время как «процесс» означает создание актива для продажи клиенту.Если учетная запись отображается как вспомогательная учетная запись основных средств, она предназначена для использования самой компанией и может считаться незавершенной. Если он отображается как субсчет инвентарных активов, он должен быть продан и помечен как находящийся в процессе. Учет каждого немного отличается.

Создано для использования в бизнесе

CIP-учет активов, которые будет использовать бизнес, довольно прост. Капитальные затраты относятся на незавершенное строительство и в большинстве случаев относятся на счет кредиторской задолженности.Кредитная сторона этой записи может заключаться в наличных денежных средствах, если оплата производится немедленно, или в инвентаризации компании, если она использовала инвентарные активы в строительстве. Это может произойти, например, если компания-поставщик зданий решит, что для нее самый дешевый способ закупки гипсокартона — использовать запасы, которые она обычно продавала бы в своих обычных деловых операциях.

Когда актив будет завершен, вы будете дебетовать соответствующий счет основных средств и кредитовать общую сумму, содержащуюся в CIP, которая относится к этому конкретному активу.Например, Магазин автозапчастей строит дополнительное хранилище для своего инвентаря. Когда здание будет готово к заселению, они будут списывать со счета «Здания» и кредит «Незавершенное строительство».

Построено для продажи

Учет незавершенного строительства, когда речь идет о продаже актива, немного сложнее. GAAP диктуют использование метода процента выполнения. Это метод, который пытается сопоставить доходы с расходами, необходимыми для их получения. Строительство некоторых объектов — например, кораблей — может занять несколько лет.Для бизнеса было бы нереалистично регистрировать отсутствие доходов за те годы, когда они работали над кораблем, а затем регистрировать несколько миллионов долларов в год, когда корабль завершен. Это не дало бы точного представления о деятельности предприятия. Вместо этого они признают выручку и расходы, распределяя их по отчетным периодам в течение жизненного цикла проекта в зависимости от того, какая часть проекта завершена.

Процент записей журнала завершения

Бизнес должен принять решение о методе распределения затрат и оставаться последовательным.Подходящими методами являются метод соотношения затрат и затрат, метод затраченных усилий и метод единиц доставки. Затраты-затраты сравнивают понесенные затраты с общими ожидаемыми затратами. Затраченные усилия основаны на рабочих часах, машинных часах или использованных материалах по сравнению с ожидаемым использованием. Метод единиц поставки используется, когда контракт заключается на несколько одинаковых активов. Процент умножается на ожидаемую валовую прибыль проекта и записывается как доход за этот период. Процент завершенных записей в журнале будет следующим:

  • Для записи затрат на строительство, дебет незавершенного строительства и кредит A / P или наличными.
  • Для записи счетов покупателю, дебетовой дебиторской задолженности по договорам, актива дебиторской задолженности и текущих счетов по кредитам, контраактивного счета, который компенсирует незавершенное строительство.
  • Чтобы записать полученный доход, умножьте процент выполнения на общую цену контракта. Затем дебетуйте незавершенное строительство и кредитуйте выручку от строительства.

Какой график незавершенных работ?

Изучая тему «незавершенное производство» в Интернете, мы натолкнулись на ряд различных статей и сообщений в блогах, которые, казалось, содержали очень похожее сообщение: для строительных компаний, выполняющих подрядные работы, отчет «Незавершенное производство» (WIP ) является важным финансовым инструментом . В одной из прочитанных нами статей НЗП описывается как «единственный точный способ узнать, какова истинная прибыльность» компании, выполняющей контрактные работы.

Поскольку незавершенное производство, очевидно, является таким жизненно важным элементом учета строительства, мы решили воспользоваться возможностью, чтобы обсудить Незавершенное производство далее.

Что означает «незавершенная работа» (WIP)?

Строительный учет часто может отличаться от обычного бухгалтерского учета. Отчет о незавершенной работе (WIP) — это график бухгалтерского учета, который является составной частью баланса компании . Рассчитывается для каждого отчетного периода, и требуется (в соответствии с принципами GaaP) для проектов, где используется метод учета Процент выполнения (POC) . Хотя формат WIP варьируется от компании к компании, он обычно включает в себя финансовые показатели за текущий период и текущий проект, которые подробно описывают каждый контракт, над которым работает компания ( см. Компоненты графика WIP ).

Целью графика незавершенного производства является создание инструмента финансовой отчетности, который показывает, есть ли у вас «завышенный или заниженный счет, положительный или отрицательный денежный поток», не только для каждого проекта, но и когда все незавершенные работы отдельных проектов взяты вместе. , для всей компании в целом.Если WIP выполняется точно и своевременно, это также должно служить ранним индикатором или предупреждением, если и когда проект выходит за рамки бюджета.

Инфографика — Состав незавершенной работы (НЗП) График

Почему НЗП важна?

Как мы заявляли в первом абзаце этой статьи, в ходе нашего исследования мы не обнаружили недостатка в статьях и сообщениях в блогах, в которых говорится, , насколько важен график незавершенного производства для учета строительства.Одна из наиболее постоянных вещей, которые мы обнаружили в отношении важности WIP, касается участников проекта, которые уделяют ему наибольшее внимание (кроме владельцев и менеджеров самой компании). Мы говорим о «денежных парнях», банкирах и других кредитных организациях, агентах по связям и страховщиках, которые могут быть задействованы в проекте. Эти внешние стороны кровно заинтересованы в финансовых показателях строительной компании, поскольку они подвержены риску в случае, если компания столкнется с проблемами, когда проект пойдет не так.И самый главный и самый надежный способ, с помощью которого «денежные парни» могут следить за финансовыми показателями компании, — это тщательное изучение графика незавершенного производства.

Конечно, коллективная забота денежных ребят уступает только собственникам и руководителям самой строительной компании. У хорошо управляемой строительной компании будет точных, актуальных графиков незавершенного производства для каждого из проектов, которые есть в доме , с самого начала проекта при подписании контракта до самого конца, когда последний Пункт в перфок-листе выполнен, окончательный счет отправлен заказчику, и окончательный платеж (который, как мы надеемся, должен включать любые удержанные удержания!) получен.Владельцы и менеджеры полагаются на эти графики незавершенного производства, чтобы получить точную оценку своего финансового положения по каждому проекту и составить график незавершенного производства каждого проекта для компании в целом.

Использование WIP в ваших интересах

В нескольких статьях по строительному учету из набора уровней (ссылки ниже) обсуждалась важность управления заказами на изменения и значительные финансовые проблемы, которые могут возникнуть, если заказы на изменение проекта будут из рук.Лучшие управляемые (и наиболее прибыльные) строительные компании используют график незавершенного производства, чтобы точно отслеживать, где они находятся в отношении прогресса по проекту, стоимость проекта составляет (как фактические затраты, которые были потрачены на данный момент, так и а также тщательно рассчитанная оценка общих затрат, необходимых для завершения проекта), и ровно , какая часть этих затрат остается . Обладая этой информацией, компания может получить точную оценку процента выполнения (POC) и, просмотрев их выставление счетов, должна иметь возможность увидеть, занижены ли они или завышены, и на сколько.Крайне важно знать всю эту финансовую информацию — мы просто не можем сказать об этом достаточно.

Как мы обсуждали в статье Levelset о завышение счета за , в строительном бизнесе существует естественная прагматическая тенденция к авансированию или завышению счета к началу проекта. Компании выставляют завышенные счета, чтобы помочь компенсировать негативное влияние на денежный поток, вызванное медленно платящими клиентами (к сожалению, обычное явление в строительной отрасли).И, конечно же, всегда лучше получить наличными раньше, чем позже ! До тех пор, пока компания точно знает сумму, которую они выставили завышенным счетам за работу, и практикует хорошее управление денежными средствами, чтобы покрыть период до конца проекта, когда они неизбежно будут занижать счет своим клиентам, тогда с ними все будет в порядке (хотя завышение счетов может вызвать целый ряд новых проблем и осложнений, в которые мы не будем здесь углубляться).

И последнее, но не менее важное: одна из наиболее значительных областей улучшения, доступных для многих строительных компаний, — это просто вести бухгалтерский учет быстрее , обеспечивая при этом учет всех затрат и доходов в правильном отчетном периоде.Не ждите, чтобы отправить свои счета, и не позволяйте повседневным бухгалтерским задачам выйти из-под контроля!


Дополнительная литература:

Краткое изложение

Название статьи

Какой график незавершенных работ? | Строительный учет

Описание

Отчет о незавершенных работах (WIP) является важным финансовым инструментом в строительстве. WIP является составной частью баланса и важным элементом финансового здоровья строительной компании.

Автор

Питер Менге

Имя издателя

levelset

Логотип издателя

Почему отчеты о незавершенных строительных работах важны для рентабельности

Отчеты о незавершенных работах помогают подрядчикам следить за завышением и занижением счетов.Завышение счета приводит к тому, что к оплате заканчиваются деньги до того, как вы закончите покрытие затрат на завершение. Обратное верно для заниженного счета.

Цель отчета «Незавершенная работа» (WIP) — определить, завышены ли вы или заниженные счета за выполняемые задания. Это важная информация, которую нужно знать. Ваш банковский счет выглядит хорошо, когда большинство работ находится примерно на полпути к завершению. Ваша прибыльность падает, когда несколько работ одновременно близятся к завершению. Проекты часто заканчиваются выставлением счетов, когда они близки к окончательному списку.Незнание того, где вы стоите на счетах по сравнению с фактическим прогрессом, создает денежный поток и прибыльность.

Предполагается, что в бухгалтерском учете строительного налога должны быть статьи как в балансе, так и в отчете о прибылях и убытках для избыточных / заниженных счетов. Значение в этой строке определяется отчетом WIP. Результат сверх / заниженного выставления счетов из незавершенного производства отображается в области доходов вашего отчета о прибылях и убытках. Если вам выставлен заниженный счет, это будет отображаться как дополнительный доход. Если вы выставили завышенный счет, это будет отображаться как отрицательный доход.В балансе завышение счетов является краткосрочным обязательством, а занижение счетов — краткосрочным активом.

Есть три основных участника того, что подрядчики застигнуты врасплох перерасходом средств.

  1. Отсутствие точного отслеживания хода поля
  2. Агрессивный авансовый платеж
  3. Отсутствие точного отчета о незавершенной работе

Второй фактор не проблема, если первый и третий правильно обработаны. Подрядчики, как правило, очень агрессивно выставляют счета.Например, когда я просматривал заявки на оплату труда, работая генеральным менеджером коммерческого генерального подрядчика, первой строкой, которую я искал, была сумма денег, которую субподрядчик пытался получить для мобилизации. Неизбежно просьбы были диковинными. Это была попытка наших субподрядчиков ускорить движение денежных средств.

Агрессивная стратегия выставления счетов имеет смысл для компенсации задержек с выплатой от 45 до 75 дней. Проблема возникает, когда агрессивный биллинг лишает вас понимания того, как вы выполняете работу.Правильно заполненные отчеты WIP решают эту проблему.

Отчеты WIP удивительно легко настраивать и поддерживать. Если в вашей системе бухгалтерского учета есть такая функция, все, что вам нужно сделать, — это еженедельно обновлять запись о проценте завершения по каждому проекту. Система должна позаботиться о расчетах и ​​иметь предварительно отформатированный отчет, который вы можете запустить.

Если у вас нет функции незавершенного производства в вашей системе бухгалтерского учета, вы должны использовать Excel для своего незавершенного производства. Если у вас есть функция WIP в вашей учетной системе, используйте ее.Система будет составлять более точный отчет о прибылях и убытках и баланс, чем при использовании Excel.

Если вы используете QuickBooks и не приобрели версию Enterprise, вы не найдете функции WIP. Версия Contractor Premier не включает его.

Переходя к механике незавершенной работы, единственная наиболее важная статья — это запись о проценте завершения. Все остальные заявки будут основаны на ваших текущих расходах, вашем бюджете и вашем контракте. WIP умножает процент выполнения на общую стоимость контракта, чтобы определить заработанный доход.Если ваш зарегистрированный доход превышает ваш заработанный доход, вам будет выставлен завышенный счет. Если ваш заработанный доход превышает оплаченный вами доход, значит, вам выставлен заниженный счет.

Завышение счета приводит к тому, что к оплате заканчиваются деньги до того, как вы закончите счет до завершения. Обратное верно для заниженного счета.

Давайте перейдем к определению вашего процента выполнения. Для торговли, которая в основном связана с рабочей силой, решение функционально должно сводиться к тому, сколько работы было выполнено в данной области. Это не должно основываться на затраченных часах или затраченных трудовых долларах.Это обычное значение по умолчанию, встроенное в системы бухгалтерского учета, и это худший метод определения процента выполнения.

Сравнение количества отработанных часов или затрат на рабочую силу с бюджетом отрывает вас от реальности. Такой подход заставляет ваш прогресс выглядеть нормально, пока у вас не закончатся часы и бюджет. Затем вы, не предвидя, насколько велики будут ваши потери. Основывая свой процент выполнения на объеме выполненной работы по сравнению с объемом работы, оставшейся для завершения, вы получите гораздо более раннее предупреждение, когда задание срывается и существует опасность превышения бюджета.Отчет WIP покажет вам, где ваши расходы, скорее всего, приведут к завершению проекта задолго до того, как это будущее будет зафиксировано, потенциально сэкономив вам десятки тысяч долларов.

Если стоимость материала значительно сокращает ваши затраты, определение процента выполнения становится немного сложнее. Вы, вероятно, купите значительную часть своих материалов до того, как они понадобятся вашей команде. Вам следует незамедлительно выставить счет за эти материалы и отразить эту стоимость в вашем проценте завершения, поскольку они составляют значительную часть вашего рабочего бюджета.В этом случае я рекомендую использовать двухфакторный расчет процента выполнения.

Определите, какая часть вашего бюджета занята материальными затратами. Это вес, который вы должны использовать для вклада материальных затрат в процент выполнения. Например, если материал составляет 40 процентов вашего бюджета, и вы купили половину материала, вклад материала в ваш процент выполнения составляет 50% от 40% — или 20% в целом.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.