Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

 

 

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

• Юридическую чистоту квартиры.
• Личность продавца.
• Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
• Технические характеристики жилища.
• Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид.

Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
3. Проверка личности продавца.
4. Заключение договора внесения аванса
5. Подготовка документов для оформления сделки.
6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений.

Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

• Дата и место подписания.
• ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
• Информация о квартире с указанием технических характеристик.
• Правоустанавливающие сведения продавца.
• Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
• Иные сведения о сделке.
• Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

• Адрес и цену квартиры.
• Сумму передаваемого аванса.
• Дату и время уплаты.
• Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
• Информацию о банке-посреднике.
• Данные об участниках.
• Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.
Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т. д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.

Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Что нужно знать при покупке недвижимости

 

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту.

В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

В первую очередь

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения. Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости. Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру. Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома. Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца. Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье. Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны. Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице. Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда. Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах. Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника. Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным. Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия. Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении. О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца. Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости». Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.

Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно. Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.

Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности. Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни». К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

Ипотечный договор

В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию. Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества. Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков. Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер. Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму. Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика. В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком. Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

• график погашения задолженности;
• сроки погашения;
• процентную ставку.

Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.

Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Как обезопасить сделку  купли-продажи недвижимости 

 

Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы

Оглавление:

1. Приобретение квартиры на вторичном рынке
2. Правовые нюансы
3. Покупка квартиры в новостройке
4. Приобретение квартиры через агентство

Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.

Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т. д.

Правовые нюансы

Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

• сведения из БТИ;
• перечень лиц, прописанных в квартире;
• выписку из домовой книги;
• отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
• список всех бывших собственников жилья;
• правильность составления договора купли-продажи квартиры;
• список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
• отсутствие ареста или запрета на квартиру;
• финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.

С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.

Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.

Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.

Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.

Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.

Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.

Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

1. Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
2. Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
3. У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т. п.
4. Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
5. Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
6. Изучите проектную документацию.
7. Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
8. Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?

К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

• долевого участия;
• купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
• участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

• Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
• Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
• Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
• Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
• Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
• Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:

1. Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.
2. В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий. Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.
3. Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

полезные материалы о недвижимости от ЛенСтройТрест

Новостройка – возводимое жилье на разных стадиях готовности. У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки. Сделку сопровождают определенные риски. Чтобы их минимизировать, необходимо проанализировать документы, застройщика, оценить собственно предлагаемое жилье и ряд сопутствующих факторов.

Плюсы покупки квартиры в новостройке:

• Новые неизношенные коммуникации.
• Нет запутанных историй продаж, обменов и сомнительных дарений – то есть потенциальных поводов для судебных тяжб.
• Большой выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант.
• Современная планировка; опционально есть возможность поменять планировку.
• В подавляющем большинстве случаев предусмотрена современная инфраструктура.
• Цена на первичное жилье обычно ниже стоимости аналогов на вторичном рынке.
• В рамках программ рассрочки от застройщика банки кредитуют покупателей под минимальный процент, а иногда и беспроцентно.

В итоге вы существенно экономите: к моменту оформления собственности стоимость квартиры в новостройке возрастает на 20-30%. Таким образом, вложение средств на этапе строительства – достаточно прибыльная инвестиция.

Минусы покупки квартиры в новостройке

Кроме плюсов, у квартир в новостройке есть минусы, но их можно минимизировать

Долгое ожидание

При покупке квартиры в новостройке, возможно, долгое ожидание. Чтобы минимизировать этот недостаток, выбирайте застройщика с большим портфолио введенного в эксплуатацию жилья и хорошей репутацией. Если въехать необходимо быстрее, выбирайте панельный дом, а не монолитный или монолитно-кирпичный.

Что важно при покупке квартиры в новостройке: монолит vs панель

Еще недавно монолит считался элитным жильем, а панель – «жильем для бедных». Современная технологичная панель обладает максимально приближенными к монолиту характеристиками – теплопроводностью и шумоизоляцией. Панельные дома строятся с эстетичными фасадами и высотой до 25 этажей. Наряду с этим на рынке появилось бюджетное монолитное жилье с характеристиками, приближенными к панельному. Разница между индивидуальным и серийным строительством сокращается, хотя и сохраняется. Поэтому в каждом случае рассматривать нужно конкретный объект.

В целом монолитное и монолитно-кирпичное жилье:

• строится не меньше года;
• имеет привлекательные фасады и нетиповые характеристики;
• рассчитано на свободную планировку ‒ сдается без перегородок, покупатель сам планирует, сам возводит и узаконивает перегородки, то есть тратит на это время и деньги;
• при высоком качестве строительства обладает лучшей теплопроводностью – в нем не холодно зимой и не жарко летом;
• срок службы – до 200 лет;
• стоит дороже.

Панельные дома:

• возводятся в срок от полугода;
• уступают по характеристикам монолитным, но в разных сериях в различной степени;
• имеют типовой внешний вид фасадов и ограниченную этажность – старые серии до 10 этажей, новые – до 25;
• предоставляют большой выбор типовых планировок;
• сдаются с перегородками, электропроводкой, батареями и нередко с чистовой отделкой;
• доступнее по цене.

Ставка по кредиту

Размер ставки и условия кредитования квартир в новостройках зависят от рыночной конъюнктуры, ключевой ставки ЦБ, политики выбранного банка и надежности застройщика. Чтобы минимизировать влияние этих факторов, узнайте, в каких банках аккредитован выбранный вами жилой комплекс.

Аккредитация означает, что банки уже изучили документацию по застройщику и проекту, поэтому выдают кредиты по упрощенной схеме, быстрее и с минимальным пакетом документов. Они же кредитуют застройщика и заинтересованы в конечных покупателях, поэтому чаще, хотя и не всегда, предлагают самые лояльные условия. Также изучите условия ипотечного кредитования в других банках.

Квартиры в ипотеку от Ленстройтрест:

Необходимость делать ремонт

В новостройке необходим ремонт ‒ это влечет дополнительные временные и денежные затраты. В течение длительного периода возможен шум, так как ремонт будет и в соседних квартирах.

Эти недостатки относительные: большинство покупателей жилья на вторичном рынке тоже делают ремонт, прежде чем въехать. Если есть возможность добиться того, чтобы все соседи придерживались действующего законодательства – выполняли ремонтные работы до 22 часов, – то период ремонтов вполне терпим.

Недостаток инфраструктуры

В новостройках возможен недостаток инфраструктуры, и это действительно может стать проблемой. Причем коммерческие объекты – магазины, парикмахерские и прочие – появятся практически сразу, так как первые этажи под них застройщик продает или сдает в аренду еще на этапе строительства.

Поликлиника, детский сад и школа в шаговой доступности могут появиться позже. Поэтому при выборе квартиры в новостройке ориентируйтесь на уже существующую либо строящуюся инфраструктуру, а не на рекламные проспекты. Если инфраструктурные объекты не фигурируют в ДДУ или инвестиционном договоре застройщика и районной администрации, то возводить их он не обязан.

Что проверять при покупке квартиры в новостройке?

Транспортную развязку и пассажиропоток. Имейте в виду, что после сдачи жилья в эксплуатацию нагрузка на транспортные магистрали увеличится.

Парковочные места – подземный паркинг и открытые машиноместа. В стандартных ЖК норма – 1 машиноместо на квартиру, в бизнес-классе – 1,5, в сегменте «элит» – 2. Если в вашей новостройке коэффициент меньше, то проблема с парковкой будет регулярной. Нередко продажу парковочных мест начинают после реализации квартир, при этом ценник оказывается далеко не гуманным. Поэтому эксперты рекомендуют при покупке квартиры в новостройке заранее спросить о порядке цен на паркинг.

Подъезд. Крайне желателен широкий и удобный, с качественно сделанным пандусом, местом для детских колясок на первом этаже, достаточным количеством вместительных лифтов. Если вы рассматриваете для себя панельную новостройку, найдите дома той же серии от того же застройщика, чтобы посмотреть их подъезды и дворы «вживую».

Кроме этого при покупке новой квартиры в новостройке необходимо:

• Оценить застройщика, его документы, вид предлагаемого договора.
• Проверить аккредитацию дома в банке.
• Оценить состояние новостройки и темпы строительства.

На что обратить внимание при покупке новостройки с целью инвестиций?

Выбирайте объект в небольшом жилом комплексе: в большом в ближайшие несколько лет у вас будет много конкурентов, в том числе демпингующих.

Выбирайте районы с дефицитом жилья. Идеально, если новостройка будет единственной в округе. Стоит поинтересоваться, не планируется ли поблизости масштабное строительство: чем меньше будет у вас конкурентов, тем прибыльнее будут ваши инвестиции.

Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика – так вы не только сэкономите на ремонте, но и сможете продать/сдать жилье сразу после получения ключей, то есть начнете компенсировать затраты. Стоимость новостройки даже с экономичным предпродажным ремонтом на 10-15% выше, чем без него. Убедитесь, что цена на отделку у застройщика адекватна. В противном случае вам выгоднее нанять бригаду ремонтников.

Выбирайте квартиры на средних этажах: первый и последний хуже продаются, а квартиры на верхних этажах с хорошими видами из окон стоят дороже, то есть менее рентабельны. По соотношению цены и ликвидности оптимальны 3-5-й этажи. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, можете рассматривать и 1-й, – арендная ставка здесь почти не отличается от средних этажей.

Кроме этого, учитывайте:

• высоту потолков;
• толщину стен;
• расположение лифтовых шахт;
• озеленение придомовой территории;
• существующую инфраструктуру.

С чего начинать покупку квартиры в новостройке пошагово?

По мнению экспертов, вашими первыми шагами должны стать:

• определение максимального бюджета и размера ежемесячной выплаты в случае ипотечного кредитования;
• определение предпочтительного местоположения, размера, этажности квартиры, а также компромиссных вариантов;
• изучение предложений;
• выбор нескольких подходящих вариантов для сравнения;
• выбор надежного застройщика/инвестора путем сбора и анализа информации;
• сопоставление всех плюсов и минусов.

У кого покупать?

При покупке квартиры в новостройке учитывайте, что серьезные девелоперы продают недвижимость сами или через партнерское агентство. Цены в обоих случаях практически одинаковые. Если вы обращаетесь в стороннее агентство, цена буде выше, но, возможно, вам предложат более интересный вариант.

Нужен ли риелтор?

Если вы: точно знаете, в каком ЖК и какую квартиру хотите купить, сможете разобраться с документами или подключить юриста, а также умеете торговаться, – то справитесь без риелтора. С другой стороны, специалист по недвижимости может помочь подобрать еще лучший вариант, предложит несколько альтернатив – например, с лучшим сроком сдачи.

Кроме этого, риэлтор поможет:

• максимально выгодно продать имеющееся жилье;
• оформить ипотеку с минимальной процентной ставкой;
• найти квартиры, которых нет в публичных базах застройщиков.

Важная деталь – услуги посредника при покупке квартиры в новостройке, как правило, оплачивает не покупатель, а застройщик.

Как не стать обманутым дольщиком?

Покупка жилья на первичном рынке сопровождается несистемными и системными рисками. Несистемные: добросовестность застройщика, срок сдачи дома, подключение к коммуникациям и другие. Системные риски:

• задержка сроков сдачи жилья;
• девальвация рубля для заемщиков с валютной ипотекой;
• признание застройщика банкротом.

ФЗ-214 страхует от подавляющего большинства рисков тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком либо договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта.

Какие документы должны быть у застройщика:

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица. Если компания-застройщик основана до 1,07,2012, у нее должно быть свидетельство о внесении регистрационных данных в ЕГРЮЛ.
• Выписка из ЕГРЮЛ давностью не старше 1 месяца – ее нужно сверить с проектной декларацией и убедиться, что совпадает перечень учредителей.
• Устав юридического лица. Проверьте разделы «Исполнительный орган» и «Виды деятельности» – в них указан объем и сроки полномочий руководителя.
• Протокол назначения руководителя СК и приказ о его назначении на должность гендиректора.
• Разрешение на строительство интересующего вас объекта с актуальным сроком действия.
• Инвестиционный проект, подписанный собственником участка, на котором строят дом. В нем должны быть указаны заказчик, инвестор, объемы и сроки строительства, размер доли муниципалитета или области.
• Приложения, перечисленные в инвестпроекте, – договоры, графики платежей, планы размещения квартир, распоряжения, постановления и т. д.
• Лицензия – проверьте реквизиты документа и срок его действия, когда и кем он был выдан.
• Договор аренды земельного участка – срок его действия должен соответствовать заявленному периоду строительства. В документе должен быть корректно указан арендатор, имеющий права на застройку.Проверьте план участка, его границы, адрес и кадастровый номер. Сравните эти данные с аналогичными в проектной декларации.
• Паспорт представителя застройщика, который подписывает ДДУ – данные должны совпадать с данными в Доверенности или выписке из ЕГРЮЛ.
• Если рядом со строящимся домом есть охранный объект или территория, у застройщика должны быть охранные обязательства.

Чтобы проверить финансовую состоятельность СК, при покупке квартиры в новостройке важно спросить, в каких банках застройщик аккредитован.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

При проверке документов застройщика, ознакомьтесь с проектом стандартного договора – это должен быть Договор долевого участия – ДДУ – или Договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта. Именно они наиболее безопасны и в большей степени защищают права покупателя.

Эксперты не рекомендуют заключать другие виды договоров – Договор инвестирования, займа или предварительный считаются рискованными. Как правило, подписать такие документы предлагают, если у застройщика нет разрешения на строительство, регистрации и т. д.

Квартиры от Ленстройтрест по ФЗ-214:

Выбирайте компанию с репутаций. Этим вы сведете несистемные и системные риски к минимуму: у девелоперов-лидеров рынка больше шансов выдержать кризис либо получить государственную поддержку.

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция, что нужно знать, порядок и этапы покупки квартиры в новостройке

Приобретение жилья в новом доме – востребованный выбор, пользующийся особой популярностью у молодых семей. Новая квартира с чистой историей и свежим ремонтом – лучший вариант для начала совместной счастливой жизни, однако такая покупка таит в себе немало опасностей и подводных камней. Будущим собственникам необходимо внимательно ознакомиться с основными возможными рисками.

Риски при приобретении квартиры в новостройке

Пошаговая инструкция при покупке квартиры в новостройке достаточно сложна, поэтому специалисты сразу советуют обратиться к профессиональным риелторам. Будущих собственников подстерегают несколько существенных рисков:

• затяжное строительство. Долгострой – беда многих российских новостроек, при этом причины затягивания сроков могут быть самыми разными: неготовность документов, отсутствие денег у застройщика, нарушение строительных норм, невозможность организовать совместную работу на стройплощадке при подключении коммуникаций. Все это приводит к срыву сроков, после чего дольщики долго ждут уже оплаченного жилья;
• нарушение юридического оформления сделки. Покупать квартиру рекомендуется только по договору долевого участия, который официально фиксируется в Росреестре безо всяких переходных этапов. Если застройщик не соглашается подписывать подобный договор, это должно насторожить потенциальных дольщиков: такой подход говорит о неготовности документов или изначально недобросовестном подходе к работе;
• плохая репутация компании-застройщика. Будущий собственник квартиры должен выяснить, сколько лет компания работает на рынке и сколько объектов она уже ввела в эксплуатацию. Кроме того, желательно проверить финансовую состоятельность застройщика, убедиться в отсутствии признаков банкротства. Однако даже самая хорошая репутация не дает гарантии надежности застройщика.

Какие документы нужно проверить перед покупкой

Один из первых этапов покупки квартиры в новостройке – ознакомление с документацией. Застройщик должен предоставить доступ к следующим документам:

• к договору долевого участия. В нем фиксируется вся информация об условиях строительства: сроки, этапы, ответственность застройщика, дата сдачи дома в эксплуатацию;
• проектной декларации. В ней прописываются права собственника земли, на которой ведется строительство;
• договору страхования. С 2014 года каждый застройщик обязан страховать свою ответственность за выполнение обязательств. При проверке договора особое внимание необходимо уделить условиям страхования;
• проекту и разрешению на строительство. В проектной документации должны быть представлены данные обо всех коммуникациях, застройщик должен подтвердить, что строительство было согласовано с местной администрацией.

Если застройщик не дает нужной информации или вообще отказывается сотрудничать с покупателем, от сделки лучше отказаться, даже если предлагаются очень невысокие цены. Такая покупка приведет к бесконечному ожиданию и судебным тяжбам, в результате которых покупатель останется и без жилья, и без денег.

Помощь профессионалов

Чтобы детально разобраться в порядке покупки квартиры в новостройке и без проблем переехать в новое жилье, воспользуйтесь услугами юристов проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ». Наши сотрудники знают все об особенностях первичного рынка и обладают большим опытом сопровождения сделок купли-продажи квартир в новостройках. Мы предоставим пошаговую инструкцию по проведению сделки и проверим все необходимые документы, чтобы Вы могли быть уверены в надежности застройщика и своевременном переезде в приобретенное жилье. Просто оставьте заявку на нашем сайте, и мы свяжемся с Вами для уточнения деталей. Вам не придется тратить свое время на посещение нашего офиса, так как все документы будут высланы в электронной форме на Вашу почту.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

22.07.2020

По статистике, каждые 8 лет люди стремятся изменить условия жизни – продать свое жилье и купить другое взамен. Конечно, не у всех получается реализовать такую потребность. Одного желания мало. Ведь любой переезд – это глобальное мероприятие, сравнимое в народе со стихийным бедствием. Но истинные причины страхов и опасений, сопутствующих таким кардинальным переменам в жизни – это финансовая составляющая и риски.

Решение проблемы с деньгами еще как-то кажется понятной – можно обратиться за кредитом в банк или продать что-то ценное, чтобы выручить часть суммы на доплату или первоначальный взнос.

А вот как бороться со страхами? Тем более что сейчас со всех сторон активно муссируются темы о «черных риэлторах» и «криминальных нотариусах». Или просто постоянно рассказываются страшилки о том, как доверчивые граждане решили купить квартиру, но что-то пошло не так, в итоге они потеряли все – и деньги и квартиру.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Да, Москва – огромный город, стремительный и насыщенный разнообразными возможностями и рисками. И стоимость жилья здесь измеряется шести- и семизначными цифрами. Но именно этот фактор должен призывать любого человека быть просто внимательным, рассудительным и не гнаться за сияющими «выгодными предложениями», красной дорожкой устилающими путь в мышеловку.

Любая покупка квартиры таит в себе целый алгоритм необходимых действий, которые стоит последовательно пройти, не пренебрегая мелочами и деталями. В таком вопросе, где фигурируют крупные суммы, мелочей и лишних деталей просто не бывает. Итак, если вы впервые покупаете квартиру, то вам полезно будет знать о подстерегающих сложностях и потенциальных рисках.

Зато покупка другой квартиры одновременно сулит перемены, свежим ветерком обновляющими вашу жизнь!

Очень часто мотивом смены жилья служат замечательные поводы: брак, рождение ребенка, потребность в увеличении жилплощади для работы на дому. Но бывают и грустные причины – развод, разъезд с детьми и прочие. Возможно, вы просто считаете, что место жизни определяет ее уровень, и, переселившись в более престижный район, вы автоматически запустите программу личностного роста, а эта новая квартира станет стартом к вашему успеху.

Такие эмоциональные мотивы иногда вклиниваются в рациональный выбор и мешают принимать правильные решения.

А ведь именно хладнокровный и рациональный подход сохранит ваши деньги, и обеспечит благополучную реализацию задуманного переезда.

Первая сложность, с которой сталкивается покупатель, работающий без риэлтора – это адекватный анализ рынка недвижимости.

Вы покупаете квартиру в настоящем времени. И деньги берете в ипотеку сегодня, так же как и переезд в купленную квартиру состоится в обозримом будущем. Поэтому важно разбираться в современном экономическом положении в недвижимости. А не в гипотетической перспективе. Не распыляйтесь на предположения и прогнозы, а изучайте сегодняшний рынок цен на квартиры в интересующем вас районе. Проанализируйте предложения, изучив объявления на ЦИАН, Авито и прочих сайтах недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Нет смысла распыляться по многочисленным площадкам, ведь риэлторы дают объявления во все возможные издания, поэтому вы везде будете видеть одни и те же объекты. А если вам попадаются привлекательные предложения на каком-то малоизвестном сайте, при этом такой квартиры нет на ЦИАНе, Авито, Из рук в руки и на Яндекс-недвижимости, то возможно, это вымышленный объект, опубликованный исключительно с целью поиска клиентов – покупателей. Реально существующие объекты размещены на платных сайтах, и дублируются на крупных площадках популярных баз недвижимости.

Есть сайты, предлагающих независимую оценку квартир: ЦИАН — https://cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/, Из рук в руки — https://www.irn.ru/price/ и другие. Это поможет вам получить более объективное представление об истинной стоимости квартир в выбранном районе. Это сложно, но решаемо.

Еще одна неочевидная сложность в выборе квартиры – это точно сформулировать, что же вы хотите?

Сконцентрируйтесь на своих предпочтениях и опишите нужную вам квартиру, со всеми подробностями.

После перечисления «хотелок», составьте список приоритетов и расположите важные для вас пункты по степени значимости. Это поможет критически оценить свои требования и переосмыслить список пожеланий, понять, чем можно пожертвовать, а что для вас действительно важно.

Не в ваших силах в купленной квартире изменить этаж, близость к метро или инфраструктуру. Поэтому пункты, описывающие район, близость к метро и характеристики дома – базовые. А состояние самой квартиры, наличие пластиковых окон, хорошей входной двери и красивого санузла – переменные, и являются не проблемами, а расходами.

Определившись с типом дома, желаемыми этажами, и метражом, можно приступить к изучению предложений в этом районе. И прежде чем договариваться о просмотре, заранее, еще по телефону старайтесь задавать как можно больше вопросов риэлтору или собственнику, разместившему объявление.

Существенные причины, из-за которых нет смысла тратить время на просмотр этого объекта можно выяснить в телефонном разговоре.

• Например: свежее наследство.
• Или свежая исполненная рента, а также – не исполненная рента.
• Если у квартиры много собственников и все прописаны, среди них есть несовершеннолетние и сильно пожилые люди.
• Если собственник находится за рубежом и приезжать сюда не собирается даже на сделку.
• Если квартирой владеют год или меньше и снова ее продают – это повод насторожиться, особенно, если продавец не желает объяснять причину столь быстрой продажи.
• Если продается квартира с прописанным человеком, которого нельзя выписать.
• Не стоит связываться с объектом, у которого документы утеряны, не оформлены или их постигла ужасная напасть и вам их не готовы показать и внятно рассказать историю приобретения этого жилья.
• и другие настораживающие факты.

Любая мутная и непонятная схема должна быть отталкивающим фактором, особенно, если вдруг продавец заговорит о скидке. Не обманывайтесь! Хорошая квартира всегда должна стоить денег! Адекватно рынку! И никак не меньше.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Лучше, конечно, когда квартиру продают в режиме «свободная продажа». Это значит, что продавец взамен получает деньги, а не подбирает другую квартиру. Если выбранная вами квартира продается по альтернативному сценарию, то тут могут возникнуть сложности.

Первая сложность, с которой можно столкнуться при покупке альтернативной квартиры – это попадание в цепочку. И чем длиннее такая цепочка, тем нужнее помощь профессиональных риэлторов.

В условиях современного экономического положения в стране, большинство людей не имеют свободных наличных средств на покупку квартиры. Поэтому многие, желая улучшить или изменить жилищные условия, сначала должны продать свою квартиру, в которой проживают, и тут же на вырученные деньги, или доплатив, приобрести другую квартиру, а возможно, даже две.

И больше всего пугающее и непонятное в этой цепочке: деньги вкладывает самый «верхний покупатель», а получает их – самый «нижний продавец». Участники, находящиеся в срединных звеньях цепи – оперируют только виртуальными деньгами – сколько, кому и за что заплатить или доплатить (при доплате появляются новые живые деньги, которые тоже нужно правильно вплести в общую схему).

Технически организовать и грамотно построить сделку без помощи профессионалов практически невозможно, особенно, если цепочка выстраивается из нескольких звеньев. То есть, владельцы выбранной вами квартиры тоже хотят взамен купить другое жилье – и при оформлении вашего договора купли-продажи с ними, на сделке будут присутствовать посторонние люди – собственники квартиры или даже двух квартир, которые купят ваши продавцы. А представьте себе, что и там есть своя альтернатива?

Это сложно.

Нужно еще учесть простой человеческий фактор: все мы люди разные – спокойные и не очень, вспыльчивые, темпераментные, холерики или флегматики, скептики, параноики или даже мизантропы. А вдруг ваши оппоненты начитаются страшилок в интернете про обманы в недвижимости и начнут всего бояться, волноваться и истерить на самой сделке? Как вы справитесь с чужими эмоциями и погасите потенциальный срыв всей альтернативы?

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Ведь волнение на сделке по продаже и покупке квартиры – это так естественно! Не каждый день обычный человек, (не риэлтор) покупает и продает объект, стоимостью в миллионы!

Грамотно всех организовать, обсудить все движения средств и точное распределение всех сумм, с учетом интересов каждой стороны, и при этом не ошибиться, не пропустить никаких расходов и комиссий, оплат по сделке и доплат или отдельных остающихся сумм – это критический момент, подвластный только узким специалистам.

Даже если вы самостоятельно подобрали себе покупателя и новую квартиру, хотя бы на сопровождение сделки обратитесь за помощью к риэлтору. Существует такая услуга – «юридическое сопровождение», которая как раз направлена на помощь в таких случаях. Она стоит значительно дешевле, чем полная комиссия, но при этом четкая технология проведения альтернативы защитит вас и ваших компаньонов по сделке от лишних переживаний и суеты. А заодно поможет вам сформировать полный комплект необходимых документов.

Риэлторами за много лет отработаны четкие механизмы проведения таких сделок – когда в один день собираются сразу все продавцы и покупатели и поочередно подписывается каждый договор купли-продажи, происходит закладка денег в банке, согласно схеме расчетов, а затем одним общим пакетом документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

Задача всех участников альтернативы: провести сделку в спокойной, сосредоточенной атмосфере, четко соблюдая технологию и пошагово выполнять все действия, понятные каждому участнику.

Продавать и покупать квартиру альтернативной сделкой можно, нужно только ее правильно организовать и заранее составить схему движения средств и расчетов по всем участвующим в цепочке сделкам.

Удачи вам в выборе и осуществлении благополучной покупки квартиры!

Об авторе

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.
Член Евразийской творческой гильдии писателей.

Алена Николаевна Ковалева

Эксперты ZIMA — о том, что нужно знать при покупке жилья в Лондоне

В прошлую среду ZIMA CLUB провел очередную онлайн-встречу. Дискуссия «Снимать, покупать, продавать?» была посвящена актуальным вопросам недвижимости. Эксперты Тереза Канделаки, директор русскоязычного отдела агентства Savills в Лондоне, и Екатерина Зенькович, партнер и член команды Private Office в компании Knight Frank, обсудили с издателем ZIMA Magazine Любой Галкиной текущую ситуацию на рынке и рассказали о том, на что нужно обращать внимание при покупке жилья в Лондоне. 

Во время онлайн-встречи «Снимать, покупать, продавать?» эксперты частично затронули вопросы выбора недвижимости. Действительно, покупка жилья в Великобритании, как и в любой другой стране, имеет свои нюансы.

Как правило, британцы приобретают недвижимость в кредит (Mortgage). Пугаться ипотеки совершенно не стоит: банки предлагают низкий процент и одобряют заявки практически всем, кто может представить необходимые документы о доходах. Андрей Мансуров, брокер по ипотеке компании Knight Frank Finance, подтверждает мнение экспертов: «Гораздо надежнее приобретать недвижимость в ипотеку. Британские банки достаточно лояльны и единственное, что их действительно интересует, — это доход клиента, его надежность и депозит».

Сумма кредита всегда зависит от зарплаты и профессии клиента. В том случае, если квартира приобретается вместе с супругом или партнером, ипотека рассчитывается исходя из совокупного дохода. При расчете кредита используется коэффициент: чем больше вы зарабатываете, тем он выше. Обычно максимальная сумма, на которую можно рассчитывать, — это годовой доход (до налога), умноженный на коэффициент 4 или 5.

Что выбрать: первичное или вторичное жилье?

«В момент покупки первичное жилье всегда стоит дороже, — рассказывает Тереза Канделаки. — Вы переплачиваете за квадратный метр, но получаете соответствующую выгоду: новый дом, хорошие коммуникации, удобные планировки. В отличие от вторичного жилья, где размер спальни может быть 6 кв. м».

Новые дома энергоэффективны, экологичны и экономичны с точки зрения эксплуатации, оплаты счетов (большие окна, много света) и отопления (хорошая тепло- и звукоизоляция). Поэтому в долгосрочной перспективе новостройка окупается, даже если сначала кажется, что цена на нее завышена. Более того, новые квартиры в центре города, где спрос определяется международными клиентами, по-прежнему пользуются большим интересом, по сравнению с вторичным жильем. Викторианские дома построены совершенно иначе: у красивых деревянных окон, как правило, одинарное остекление. К тому же реконструировать их не так просто: для этого необходимо получить разрешение от местных властей.

Если говорить о квартире, как об инвестиции за пределами центра, которая должна приносить арендный доход в краткосрочной перспективе, то тут стоит обратить внимание на другие параметры. В таком случае цена на жилье в новостройке и сервисный сбор будут значительно выше, чем доход, который она принесет в ближайшее время.

К любой покупке нужно подходить индивидуально и четко понимать цели. Что мы хотим получить на выходе? Прирост капитала или максимальную арендную доходность?

• Хорошие квартиры в центре дают маленькую доходность, но будут расти в цене, так как земли под застройку в городе почти не осталось.
• А вот маленькие студии в 3-5 зонах на востоке и юге Лондона принесут высокую доходность, но расти в цене будут медленней из-за локального спроса на жилье и его зависимости от экономической ситуации в стране.

Как выбрать схему покупки?

На рынке недвижимости Британии существует несколько схем государственной помощи при покупке жилья. Ими могут воспользоваться те, кто имеют постоянную работу и фиксированный доход, но рассматривают недорогие квартиры в Лондоне. Поэтому, если вас интересует покупка жилья в доступном сегменте, о них полезно знать.

Help To Buy Scheme — это государственная программа по поддержке британцев, покупающих первую собственность. Ей могут воспользоваться те, у кого есть не менее 5% для оплаты первоначального взноса. Государство, со своей стороны, одолжит покупателю еще 20%, и тогда проценты по банковской ипотеке существенно снизятся.

Таким образом, если вы планируете купить новый дом стоимостью 250 тыс. фунтов, то схема будет выглядеть так:

• 50 тыс. фунтов от правительства.
• 12,5 тыс. фунтов, внесенных покупателем.
• 187,5 тыс. фунтов от банка.

Кроме того, в Британии распространен вариант покупки жилья по схеме Shared ownership, когда клиент приобретает долю в недвижимости, а за оставшуюся часть платит аренду. Однако в этом варианте есть и ограничения: квартиру нельзя будет сдать или пересдать (в том числе — на Airbnb и подобных сервисах краткосрочной аренды). А еще в ней запрещено держать домашних животных.

Продавцы по схеме Shared Ownership — это мэрия Лондона и правительственное агентство по регулированию продажи жилья. Они установили определенные критерии для отбора покупателей недорогой квартиры в Лондоне. Узнать о них подробнее можно из нашего материала про варианты, условия и подводные камни схемы Shared Ownership.

Какой вариант приобретения собственности лучше?

Пожалуй, последнее, о чем необходимо знать перед покупкой недвижимости — это варианты приобретения собственности. О них рассказывает Екатерина Зенькович:

• Freehold обычно распространяется на дома и означает ваше абсолютное владение недвижимостью. Но, поскольку часть недвижимости в Лондоне исторически принадлежит королевской семье, церкви или другим высокопоставленным землевладельцам, покупателю выдается право полной аренды. За землю, на которой стоит недвижимость, владелец должен платить небольшую ренту (Ground rent).
• Leasehold предполагает владение собственностью на определенный срок и компенсирует часть затрат на содержание недвижимости. Необходимо следить, чтобы Lease оставался доступным на 80 лет или больше. Если он падает ниже — эксперты рекомендуют вовремя продлевать документ. А при покупке недвижимости с Leasehold ниже 60 лет стоит сразу проконсультироваться с юристом.

Кроме того, при покупке недвижимости нужно помнить о регулярной оплате за услуги, которые предоставлены в жилом комплексе — Service charge. Среди них: парковка, консьерж, спортивный зал, офисный центр и другие удобства. Сервисная плата составляет от 5 до 15 фунтов за квадратный фут вашего жилья, поэтому при покупке всегда лучше уточнять итоговую сумму.

 

Читайте также: 

Что случилось с рынком недвижимости во время карантина?

В каких городах растут цены на квартиры?

Как пандемия повлияет на жилищный кризис в Великобритании?

 

10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры

Михай

26 января 2021 г. | Читать 3 мин.

Проведя некоторое время в , арендуя бизнес , вы поймете, что вам следует перестать тратить деньги на арендовать месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру , то в этой статье вам будет представлен список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.

Мгновенно получайте скидки на домашний декор!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

• • Определитесь, с районом вы хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.

• • Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе.Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать, по крайней мере, то, что вы заплатили.

• • Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на свои деньги.

Аренда профессиональных грузчиков

Найдите надежных профессионалов, которые помогут облегчить нагрузку

Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и боли в спине, позвонив профессионалам.Планируете ли вы сделать это своими руками или просто нуждаетесь в помощи с тяжелой работой, мы можем помочь вам найти решение, соответствующее вашему переезду и вашему бюджету.

• Перемещение припасов

• Упаковка и распаковка

• Погрузка и разгрузка

• Лицензировано и застраховано

• Хранение и контейнеры

Допустим, вы нашли квартиру…

• • Убедитесь, что интересующая вас недвижимость близка к необходимым вам объектам., например, магазины, общественный транспорт, парки, больницы, школы, работа, тренажерный зал и т. д. — ценный совет, если вы хотите немного заработать.

• • Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание недалеко от клубов, кафе или других концертных площадок. Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.

• • Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Может ли какое-либо оборудование потребовать ремонта или замены? Перед принятием решения о покупке настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании.

• • Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?

• • Есть ли в нем балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или лицом к солнцу не в ту сторону?

• • Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру.Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных работников, таких как уборка мусора и безопасность. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.

• • Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.

Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.

Руководство для новичков по покупке многоквартирного дома

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это выгодным вложением средств для вас.

Для большинства новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого достичь. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую собственность. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При инвестировании важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на риск, который вы принимаете на себя.В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом — хорошие инвестиции, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом — хорошее вложение. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату по сравнению с другими.Спрос на собственность в районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы подумываете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и, если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего за 3.На 5% меньше.

Банки профинансируют все, что не превышает четырех единиц, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс ».

Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Средняя цена продажи 962 Данные о покупке и продаже Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас связываем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

1. Доход от аренды — после того, как вы оплатите все свои расходы — у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, как хотите.
2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается с доходом от аренды, потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса со ставкой капитализации 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать от инвестиций в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

• Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
• Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
• Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

• Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
• Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно имеют долгосрочных арендаторов. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с большей текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и ремонт, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
• Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос при аренде на одну семью.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь вам пригодится упомянутый выше калькулятор почечных свойств. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, осуществимо ли это, прежде чем вы начнете искать вне штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
6. Начните искать недвижимость — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть недвижимость вне рынка.Вы можете узнать здесь 5 советов по поиску выгодных предложений.
7. Начать делать предложения — Помните, чтобы не волноваться! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
8. Осмотр — Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в том же состоянии, в котором он был рекламируется. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехнику и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Управляющая компания, которую вы выберете, принесет или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют для.
10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вашу сделку, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию. одобренный.
11. Последний день работы — Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем отметьте свои достижения.
12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои вложения и начнете генерировать денежный поток, пора повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы купили здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что многоквартирный комплекс — правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продавать, но не хотят размещать свою недвижимость на рынке. Если ты не уверен Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, специализирующихся на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: многоэтажные, средние, садовые и жилые, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации, основываясь на том, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам потребуется оплатить страхование, выплаты по ипотеке, обслуживание и расходы на управление , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих затрат вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

• Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды). отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
• Банковский баланс Квартирные ссуды : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита 20-25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%. покупателям, предлагая ипотеку в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы определились, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где я могу найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома на продажу.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка составляет 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный платеж с помощью коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, которые готовы были профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома

Если вы хотите инвестировать в многоквартирные дома, в этой статье есть хороший контрольный список. Имейте в виду, что многоквартирные дома, отвечающие некоторым из следующих требований, подпадают под категорию «добавленной стоимости».

Для объекта с добавленной стоимостью требуется кто-то, кто может

• привнести навыки, необходимые для управления проблемным имуществом
• , улучшить и отремонтировать собственность
• изменить положение арендаторов
• улучшить общие операции с недвижимостью

Это хорошая и часто прибыльная стратегия, но не для слабонервных. Несмотря на все, что вы читаете в Интернете.

Когда вы имеете дело с многоквартирным домом с добавленной стоимостью, легко откусить больше, чем вы можете проглотить. Но если вы готовы поработать, приобретение недвижимости с добавленной стоимостью может быть полезным как в личном, так и в финансовом отношении.

1. Центральное расположение, желательно для арендаторов

Имущество находится в нескольких минутах ходьбы от продуктовых магазинов, ресторанов и магазинов. Находится в крупном мегаполисе, недалеко от центров занятости и в непосредственной близости от остановок общественного транспорта.

2. Плохое управление имуществом

Нынешний менеджер просто косит лужайку и устраняет утечки, есть несколько источников неиспользованного дохода (прачечная, парковка, складские помещения, коммунальные услуги, торговля и т. Д.), А также множество возможностей для покупок новые услуги и снижение затрат.

3. Подтверждаемый потенциал роста существующих арендных ставок по отношению к рынку

Текущие арендные ставки ниже средней рыночной арендной ставки. У нынешнего руководства плохая история сбора (вечеринка окончена).Улучшения в маркетинге и усиленная проверка резидентов привлекут новых жителей за счет более высоких арендных ставок.

4. Мотивированный продавец

Собственность была у одного владельца последние 15-20 лет. Владелец, который хочет избавиться от собственности и мотивирован на продажу (см. № 2).

5. Требуется некоторый уход за домом, а не капитальный ремонт.

В многоквартирном доме нет капитального ремонта с отсроченным ремонтом. Есть предложение на 1-2 года, чтобы довести недвижимость до рыночных стандартов, таких как: новый ковер, душевые кабины, освещение, краска, парковка, бытовая техника и т. Д.

6. Заполняемость 70% или выше

Максимальный период от двух до трех месяцев для вывода здания на рынок. Заполнение ниже 70% создает проблемы и потребует значительных финансовых резервов со стороны покупателей.

7. Хорошее сочетание квартир

Ищите многоквартирный дом с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами без мебели. Обратите внимание, что это будет зависеть от рынка и спроса арендатора — избегайте всех студий.

8. Предоставляются и поддаются проверке полные финансовые отчеты.

Рентгеновские снимки, договоры аренды, записи технического обслуживания, прибылей и убытков, капитального ремонта и т. Д.доступны в течение последних 12-24 месяцев.

9. «Бесплатные» коммунальные услуги и единицы с раздельным счетчиком

Существует возможность легко ввести Систему возврата счетов за коммунальные услуги (RUBS), при которой арендаторам выставляются счета за использование коммунальных услуг.

10. Недвижимость «C» в области, которая поддерживает свойства «B»

Новые управленческие и косметические улучшения (краска внутри и / или снаружи, паркетный пол, новое освещение) улучшат приобретение недвижимости из класса C в собственность класса B. .

Бонусные материалы

Вы можете загрузить полный контрольный список комплексной проверки многоквартирного дома по этой ссылке: Бесплатные ресурсы для многоквартирных инвестиций.

***

Статьи по теме

Арендаторы твои, детка

5 ошибок анализа крупных многосемейных сделок, которых следует избегать

Денежные правила инвестирования в недвижимость

***

Следующие две вкладки изменяют содержимое ниже.

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая ловушек, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы.Она вошла в список 100 лидеров мнений PropTech 2017 года и получила 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как показано на: The Equifax Finance Blog, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, The Best Real Estate Investing Advice Ever Show, Stevie Awards Blog, Rental Housing Journal и Investors Beat среди других.

15 основных вопросов, которые следует задать перед покупкой квартиры

Планируете на купить квартиру или дом? Вы должны знать, что это решение, требующее много размышлений.Прежде чем принять решение, особенно важны два этапа: — первый контакт с продавцом, и — посещение квартиры или дома.

Чтобы помочь вам извлечь максимальную пользу из этих двух этапов, ShBarcelona составил список вопросов, которые вы должны задать перед принятием окончательного решения.

Различные вопросы при покупке недвижимости

При первом контакте

Вы увидели квартиру или понравившийся дом и решили набрать номер, указанный в объявлении, чтобы назначить дату посещения.

Этот первый контакт чрезвычайно важен: прежде чем вы отправитесь в визит, не задумываясь, задайте по телефону следующие адекватные вопросы, так как это поможет вам выиграть значительное количество времени и убережет вас от больших разочарований в этот день. визита.

Даже если это звучит повторяюще, для очень важно узнать о каждой из характеристик, упомянутых в объявлении .

Позволив им расширить характеристики, вы узнаете гораздо больше, чем читая объявление, и, возможно, узнаете больше о возможных недостатках, не упомянутых в объявлении.

Купите недвижимость в Барселоне

Вот несколько вещей, которые нужно знать перед покупкой квартиры, если вы не ответили при просмотре пунктов в объявлении:

• Убедитесь, что все рекламируемые комнаты имеют площадь в соответствии с законом (в Испании размер комнаты не может быть меньше 6 м² или, по крайней мере, нельзя рекламировать как комнату).
• Освещение : какая ориентация квартиры? Сколько окон и каковы их размеры?
• Общее состояние: когда в квартире производились последние строительные работы или ремонт ? Нужен ли ремонт? Если да, то сколько денег нужно на это потратить? Если квартира продается с мебелью или с бытовой техникой, на какой день они были куплены?

Фото Burst via Pexels

• Если это кондоминиум , очень важно запросить информацию о звукоизоляции стен и обслуживании мест общего пользования.
• Еще один важный аспект: банкноты . Придется ли вам платить за кондоминиум? Сколько в среднем стоят счета за воду и электричество?
• Это спокойный район ? Какие ближайшие объекты ? (транспорт, магазины, школы, если у вас есть дети…)?

Не стесняйтесь задавать любой вопрос, который считаете необходимым, прежде чем назначить дату посещения квартиры или дома! При покупке квартиры нужно многое проверить…

Статья по теме: Как купить недвижимость во время и после Covid-19

В ходе визита

Если квартира или дом убедили вас после этого первого телефонного разговора, пора подумать о визите и о том, как им воспользоваться.Какие вопросы следует задать при просмотре квартиры?

Советы :

• Приехать немного до посещения . Это даст вам возможность совершить экскурсию по окрестностям или даже поговорить с соседями или опекуном, если это собственность. Так вы узнаете больше о жизни по соседству (и, например, если там шумно).
• Не забывайте следить за каждой деталью, будь то состояние потолка или окон.Мы не всегда задумываемся об этих деталях, но они очень важны.

• Не стесняйтесь обращаться к , посетите несколько раз в разное время дня. Это даст вам лучшее представление о квартире.
• Несколько хороших вопросов:
  • Если это кондоминиум, попросите показать протокол последнего общего собрания. Эти документы очень полезны, чтобы знать стоимость последних работ или даже выявленные неудобства и жалобы.
  • Не стесняйтесь убедиться, что все работает идеально: смесители, окна и т. Д .; если есть камин , поинтересуйтесь у продавца, работает ли он. Если какое-либо оборудование не в хорошем состоянии, спросите, какие ремонтные работы требуются и сколько это будет стоить.
  • Какова сумма налога на имущество, земельного налога и местных налогов? Вы также можете попросить показать последние счета, он также проинформирует вас о возможных дополнительных ежемесячных расходах.

Познакомьтесь с ShBarcelona

Наконец, не стесняйтесь задавать любые вопросы, которые покажутся вам полезными, относительно истории дома или квартиры.

• Сколько прожили хозяева в доме / квартире?
• Какие работы они с ним сделали?
• Работы или ремонтные работы после его постройки выполнял профессионал?

• Сколько времени выставлено на продажу? Внимание: если он давно выставлен на продажу и его цена постоянно падает, возможно, это недостаток, о котором они вам не сказали. Более того, вам нечего терять, если прямо спросить, есть ли в доме какие-либо недостатки и какие именно они могут быть.
• Есть ли еще недвижимость на продажу по соседству? Если есть, по какой цене? Это позволит вам провести сравнение.

Если другие вопросы кажутся вам полезными, не стесняйтесь их задавать! Таким образом, вы сможете спокойно решить, покупать ли недвижимость или нет.

Что вы считаете самым важным при покупке квартиры?

Четыре вещи, которые следует учитывать при покупке многоквартирного дома

Как карьерный брокер по многоквартирным домам, я заметил, что новые инвесторы часто зацикливаются на неправильных или менее критичных элементах инвестиционной собственности — в основном потому, что у них еще нет опыта работы с квартирами.Четыре основных фактора, которые следует учитывать при анализе недвижимости для инвестиций, — это анализ NOI, налогов, физического состояния и местоположения. Эти четыре критерия должны определить, подходит ли вам вложение в квартиру.

Анализ чистой операционной прибыли (NOI)

Многоквартирный дом — хорошая или плохая инвестиция в зависимости от того, сколько денег он приносит по сравнению с тем, сколько вы заплатили, включая использованные деньги. Для продаваемой собственности большинство брокеров составят мнение о доходах и расходах и предложат NOI.Причина, по которой я говорю «мнение», заключается в том, что оно редко совпадает с фактическими заявлениями владельца. Это не удар по брокерам — оценщики используют ту же методологию, чтобы предвидеть, как «средний» владелец будет управлять зданием. В конце концов, никакие NOI двух владельцев никогда не будут полностью совпадать. Вы должны посмотреть на все доходы и расходы, связанные с тем, как вы планируете управлять зданием.

Например, где вы установите арендную плату, чтобы поддерживать свой порог занятости? Некоторым инвесторам нравится, чтобы их здания были всегда заняты на 100%, и при этом они теряют некоторую арендную плату, в то время как другие инвесторы используют свои здания при 90% занятости, чтобы максимизировать арендную плату.Планируете ли вы улучшить здание, и если да, то куда это изменит арендную плату? Каковы другие источники дохода (от аренды домашнего животного до платы за въезд и парковки)? Будете ли вы управлять зданием самостоятельно или нанять стороннего менеджера? Будете ли вы делать мелкий ремонт или вам нужен подрядчик для ремонта? Кто будет красить квартиру, когда арендатор съезжает?

Все эти статьи влияют либо на доход, либо на расходы, то есть на NOI. Только после определения NOI на основе того, как вы будете управлять зданием, вы можете оценить это число как доход от ваших инвестиций (также известное как ставка капитализации), чтобы определить, сколько вы должны заплатить за здание.

Налог на недвижимость

Налоги обычно являются самой крупной статьей расходов и заслуживают отдельного разговора. В каждом городе, округе и штате существует своя методология расчета налогов на недвижимость, многие из которых основаны на покупной цене. Другие основаны на оценочных оценках, которые рассчитываются периодически. Тем не менее, другие совершенно случайны, как бы нелепо это ни звучало (да, я говорю о моем топчом месте, округ Кук, штат Иллинойс). Независимо от того, являетесь ли вы новым или опытным инвестором, всегда консультируйтесь со специалистом по налогам на недвижимость, обычно с юристом, который знает местный рынок о том, как рассчитываются налоги и как на них влияет продажа.Значительное изменение налогов на недвижимость может быстро свести на нет весь запланированный вами потенциал роста инвестиций.

Физическое состояние

Вы не должны так беспокоиться о незначительных вещах, которые может определить домашний инспектор, например о полярности электрических розеток или о том, есть ли небольшая утечка из крана. Все эти типы предметов подлежат регулярному техническому обслуживанию и ремонту. Вместо этого вам следует взглянуть на основные системы здания, такие как крыша, системы отопления и охлаждения, электрические и сантехнические системы, окна, экстерьер и т. Д.Вы можете найти местных подрядчиков, которые специализируются в каждой категории, чтобы изучить каждую систему и высказать свое мнение в течение периода комплексной проверки. Эта обратная связь поможет вам определить, является ли система достаточной или требует краткосрочного или долгосрочного внимания.

Если идентифицированные элементы относятся к обычному или долгосрочному ремонту, убедитесь, что у вас есть адекватные расходы в категории обслуживания и ремонта для удовлетворения потребностей. Для краткосрочных потребностей (то есть чего-либо в течение пяти лет) вам нужно будет запланировать их как единовременные расходы, а также другие важные статьи, которых вы не можете предвидеть.Это капитальные затраты, а не эксплуатационные расходы, поэтому полную сумму не следует включать в качестве ежегодных расходов в NOI. Вместо этого в составе операционных расходов должны быть резервы, которые представляют собой оценку всех основных краткосрочных потребностей здания, распределенных во времени и предусмотренных в бюджете на годовой основе. Легко прогнозируемые затраты включают замену системы — котла, крыши, окон, электричества, водопровода и т. Д. Вам следует оценить, когда, по вашему мнению, потребуется замена систем, и их стоимость, а также проанализировать их срок службы после установки.Затем вы можете оценить, сколько денег вам нужно отложить на эти предметы. Сложнее предвидеть проблемы, когда арендатор разрушает квартиру и уезжает посреди ночи со всей бытовой техникой, и вам нужно отремонтировать и заменить все.

Расположение

Это кажется очевидным, правда? В конце концов, основной движущей силой стоимости любой недвижимости является местоположение. Но помните, что для квартир то, что делает хорошее местоположение, может сильно отличаться от других типов инвестиций в недвижимость, особенно если ваша точка зрения основана на вашем личном месте жительства.Всегда помните, что живете здесь не вы.

Хорошее расположение квартир определяется доступностью транспорта, близостью к основным местам работы и удобством для повседневных покупок. Иногда местоположение более ценно, если в этом районе не так много другой квартирной собственности или муниципалитет принял меры, которые сокращают или исключают строительство новых многоквартирных домов, и вы случайно найдете существующий, доступный для покупки.

Подумайте, сколько стоит арендная плата и почему кому-то, кто готов платить такую ​​сумму, нужно это место.Если вы не можете назвать три веские причины, вам, вероятно, следует передать местоположение.

Позвольте этим факторам помочь вам, когда вы подумаете о начале инвестирования в квартиру. Из всех типов коммерческих активов квартиры обычно имеют стабильную и предсказуемую доходность как класс активов. Это также проще всего понять начинающему инвестору в коммерческую недвижимость, потому что каждому нужно место для жизни, и у всех нас есть некоторый опыт в этом вопросе. Удачи!

8 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры

Жить в квартире может быть не для всех, но она очень привлекательна с точки зрения удобства и минимального ухода.Если вы не ищете роскошный пентхаус, покупка квартиры также может быть более доступной, чем покупка дома.

Однако есть большая разница между покупкой дома и квартиры. Во-первых, соседи будут намного ближе, и им тоже принадлежит здание. Когда вы покупаете квартиру, вы фактически покупаете воздушное пространство внутри нее плюс долевое владение зданием в целом. Итак, вот несколько вещей, которые вам нужно знать, прежде чем отправиться на поиски квартиры:

1.Ознакомьтесь с подзаконными актами

При покупке собственности с многослойным титулом, такой как квартира или таунхаус, убедитесь, что вы полностью ознакомились со всеми применимыми подзаконными актами, как подзаконными актами штата, так и корпоративный корпус здания. Например, если у вас есть любимое домашнее животное, вам нужно будет убедиться, что в здании разрешено размещение с домашними животными, прежде чем совершать какие-либо покупки.

2. Получите отчет об инспекции страты

Так же, как если бы вы делали отчеты о зданиях и вредителях, если бы вы покупали дом, если вы покупаете и квартиру, рекомендуется получить отчет об инспекции страты, чтобы убедиться, что проводка, структура здания и т. д. в хорошем состоянии.

3. Проверьте сборы страт.

Как член юридического лица вы должны будете оплачивать текущие сборы за содержание сада, содержание здания и т.д. квартира, которая оказывается в рамках вашего бюджета, внезапно перестала быть и речи.

4. Проверьте корпоративные записи

Попросите показать корпоративные записи, чтобы узнать, подходите ли вы для всех остальных в здании.Многие зарегистрированные споры, вероятно, будут красным флагом, в то время как дружеский стиль общения может сигнализировать о более гармоничном сообществе.

5. Проверьте, в каком состоянии находится собственность.

Ухоженная собственность указывает на активную корпоративную деятельность, пренебрежение имуществом может означать серьезные проблемы или расходы в будущем.

6. Является ли комплекс многофункциональным?

Проверьте, включает ли комплекс апартаментов апартаменты для отпуска или краткосрочное жилье в стиле Airbnb, если все переезды могут быть для вас проблемой.

7. Взвесьте дополнительные льготы

При сравнении квартир, чтобы взвесить, какое значение лучше для вас, учитывайте такие факторы, как толщина внутренних стен для шумоподавления, размер и внешний вид балконов, встроенная кладовая, автомобиль парковка и средства безопасности, любые дополнительные складские помещения и общие удобства, такие как бассейн, тренажерный зал или принадлежности для барбекю.

8. Узнайте, какие изменения вы можете внести e

Старые квартиры могут быть очень ценными, поскольку они, как правило, более звукоизолированы, с большими комнатами и более высокими потолками, чем в новых квартирах.Тем не менее, старая квартира может немного устать и нуждаться в свежем слое краски, а также в обновлении кухни и ванной комнаты. Если вы подумываете о покупке квартиры, которая нуждается в ремонте, сначала проконсультируйтесь с юридическим лицом, чтобы убедиться, что вы сможете выполнить работу, которую хотите, и узнать, как получить разрешение на ее выполнение.

Если вы хотите купить квартиру, сначала свяжитесь с командой по недвижимости Century 21 в том районе, который вы ищете. Они хорошо знают местные многоквартирные дома и могут посоветовать вам, какие из них лучше поддерживаются, имеют наименьшее количество споров, лучшие помещения или самые низкие сборы.Вы найдете их внутренние знания и советы бесценными.

Что нужно знать перед покупкой кондоминиума

Если вы никогда не покупали кондоминиум — обычно сокращается до кондоминиума — вы можете быть удивлены множеством различных вопросов, которые следует учитывать. Покупка квартиры — это не то же самое, что покупка дома. Скорее всего, у вас будут соседние стены, а также другие физические элементы, которые отличаются от отдельно стоящего дома.

Кроме того, весь процесс, который вам нужно пройти, чтобы принять решение и получить ипотечный кредит, также может значительно отличаться.

Ключевые выводы

• Перед покупкой кондоминиума важно понять разницу между проживанием в кондоминиуме и домом на одну семью и определить, подходит ли вам образ жизни в кондоминиуме.
• Кондо обычно дешевле, чем дома на одну семью, и требуют меньших затрат на обслуживание, что делает их хорошими вариантами для покупателей жилья с ограниченным бюджетом или людей, стремящихся к уменьшению размера.
• Ссуды для кондоминиума получить труднее, потому что некоторые кредиторы предъявляют строгие требования в отношении занятости собственника и соотношения ссуды к стоимости.
• Владельцы кондоминиумов должны будут соблюдать договоренности, условия и ограничения (CC&R) комплекса, иначе они рискуют быть оштрафованы, вынуждены подчиниться или подать в суд.
• Владельцы кондоминиумов вносят ежемесячную плату, покрывающую расходы на текущее обслуживание и ремонт общих частей комплекса, таких как территория, бассейны, вестибюли, лифты и комнаты отдыха.

Кому следует владеть кондоминиумом?

Первое, что вам нужно спросить себя: «Вы тип кондоминиума?» Что именно это значит? Быть горожанином, например.Многие квартиры расположены в городских условиях. Кондо появляются в городских районах, и некоторые из них даже встраивают удобные объекты прямо в застройку, включая продуктовые магазины, отделения банков и другие предприятия. С таким удобством может возникнуть больше шума и заторов.

Если вы думаете об определенном месте для потенциальной покупки кондоминиума, осмотрите это место в разное время дня и ночи, чтобы узнать, насколько оно громко или ярко освещено. Если вам мешает шум или свет, возможно, это неправильный выбор.

Одной из составляющих владения кондоминиумом является Ассоциация домовладельцев (ТСЖ). В нем изложена декларация соглашений, условий и ограничений (CC&R), в которой перечислены вещи, которые вы, как владелец квартиры, должны соблюдать, чтобы жить в ней. Если вы обнаружите, что не сможете соблюдать CC&R, жизнь в кондоминиуме может быть не для вас. Несоблюдение может означать, что вас могут оштрафовать, заставить подчиниться или даже подать в суд.

Кондо могут быть подходящим выбором для определенного типа людей, например, для нового домовладельца, который не может позволить себе более дорогой дом на одну семью.Кондо также предлагают преимущество низких эксплуатационных расходов. Это может быть привлекательной особенностью для пожилых людей, которым не нужно физически управлять домом. Кондо также могут быть привлекательным выбором для человека, который хочет жить в центре большого города.

Введение в покупку кондоминиума

Выпуски ссуд

Купить квартиру может быть труднее, чем купить дом. Кредиторы очень осторожны при выдаче ссуд на этот вид жилья.Обычно они требуют, чтобы в определенном проценте единиц жили люди, или, как они это называют, «заняты владельцем».

Еще одно ограничение может заключаться в том, сколько квартир может принадлежать одному инвестору. Обычно кредиторы не хотят, чтобы одно лицо владело более чем 10% квартир в здании. Во многих случаях кредиторы также имеют правила, касающиеся заполняемости здания. Некоторые кредиторы требуют, чтобы было продано не менее 90% единиц, прежде чем предлагать какое-либо финансирование.

Кредиторы также могут иметь более жесткие отношения кредита к стоимости (LTV) и ограничения для тех, кто покупает кондоминиумы. Коэффициент LTV — это сколько стоит квартира по сравнению с тем, сколько за нее причитается. Например, если вы снизите стоимость дома на 20%, ваш LTV составит 80%.

Обеспеченные Федеральной жилищной администрацией (FHA) ипотечные кредиты для кондоминиумов существуют на срок до 30 лет; они известны как ссуды по Разделу 234 (c). Хотя условия для заемщиков аналогичны условиям для жилищных ссуд, для кондоминиумов существует множество ограничений; Для начала в здании должно быть более четырех единиц.

Прочие расходы

Могут быть и другие расходы, связанные с владением кондоминиумом. Несмотря на то, что ТСЖ предлагает страховку, вам может потребоваться дополнительная страховка домовладельцев. Внимательно прочтите всю документацию, чтобы убедиться, что страхование, предлагаемое ТСЖ, не перекладывает риск на вас, чтобы поддерживать более низкие страховые взносы.

Также имейте в виду, что вам нужно будет платить ежемесячную плату за кондоминиум. Все владельцы комплекса кондоминиумов платят взносы на текущее обслуживание и ремонт общих частей комплекса.Сборы обычно покрывают обслуживание таких зон, как вестибюли, лифты, бассейны, комнаты отдыха, автостоянки и территории на территории комплекса. Некоторые средства могут храниться в резерве для оплаты крупного ремонта, такого как замена крыши или внешняя окраска. Сборы за кондоминиумы сильно различаются в зависимости от размера комплекса и предлагаемых удобств.

Как избежать квартир с проблемами

Одна из самых важных вещей, которые вы можете сделать, чтобы защитить себя при покупке квартиры, — это изучить ТСЖ и присутствовать на собрании ТСЖ.Вы также можете поговорить с соседями, чтобы узнать, довольны ли они тем, как управляется квартира. Просмотрите устав, чтобы определить, что покрывается ТСЖ. Вы также можете попросить получить протоколы недавних заседаний правления и членов и узнать, насколько увеличились взносы в ТСЖ за последние несколько лет.

Еще одна область для исследования — история судебных разбирательств совета директоров как по налогам, так и по другим общим вопросам. Вы можете обнаружить, что на рассмотрении находятся судебные иски, в которых вы, возможно, не захотите участвовать, если купите.Некоторые ассоциации кондоминиумов были вынуждены обанкротиться из-за неуплаченных взносов в собственность. Если они задерживают получение взносов, кредиторы могут также прекратить предлагать финансирование для единиц, что может повлиять на стоимость при перепродаже.

Проверьте финансовую отчетность на предмет просрочек и резервных фондов. Хорошая ассоциация должна иметь не менее 25% валового дохода в резерве на случай чрезвычайных ситуаций и ремонтных работ. Если у них закончатся деньги, вы можете получить оценку. Кроме того, не забудьте проверить последние начисления налога на недвижимость.Если цена продажи вашей квартиры низкая, но налоговая оценка высока, вы можете получить более высокий налоговый счет, чем вы ожидали. Убедитесь, что налоги соответствуют реальной стоимости недвижимости.

Итог

Кондоминиумы могут быть хорошей инвестицией для правильного покупателя в нужном месте в тяжелые времена, хотя их бывает сложнее купить и продать, чем отдельно стоящий дом. Перед покупкой кондоминиума обязательно проявите должную осмотрительность и ознакомьтесь с ТСЖ, CC&R, а также любыми налоговыми и страховыми ситуациями.

Кроме того, не забудьте нанять агента по недвижимости и кредитного специалиста, который имеет большой опыт продаж кондоминиумов, поскольку проблемы, связанные с такой покупкой, не так просты, как проблемы с традиционным домом на одну семью.

.

Значения и проданные цены (за последние 24 месяца)	США
Средняя цена / кв. Фут	$ 1,684
Средняя цена продажи	$ 1,598203	$ 1,598,091	238 400 долларов США
Количество продаж	329 305
Количество продаж на сумму более 250 тысяч долларов США	160 131
Количество продаж на сумму более 1 миллиона долларов США	46 669	46669	7,659
Средняя общая сумма налога	31 708 долл. США
Средняя оценочная стоимость	758 959 долл. США
Средняя рыночная стоимость	1 205 696000 долл. США