00000 н. 00007

00000 н. 00007

00000 н. 00007

00000 н. 00007 00000 н. 00007

Глава 8.Пилотный проект по регистрации земли: Morne Panache

8.1. Обзор проекта
8.2. Характеристики пилотного проекта
8.3. Кадастровый землеустройство и землеустройство
8.4. Исследование по переделу земель
8.5. Финансовый анализ и оценка систем земледелия

8.1.1. Цели
8.1.2. Выбор Площадь проекта
8.1.3. Главный компоненты пилотного проекта

8.1.1. Цели

Пилотный проект разработан, чтобы инициировать на исследовательском уровне программу регистрации земли и провести исследование проблем распределения земли в определенной области, чтобы позволить детальное проектирование мероприятий по перераспределению земли. Основная предпосылка проекта заключается в том, что земельная ситуация является основным препятствием для большинства мелких фермеров острова, которое может быть устранено или значительно сокращено с помощью поэтапной программы преобразования земель.

Пилотный проект преследует как национальные, так и местные цели. На национальном уровне проект:

— инициировать мероприятия по землеустройству и регистрации, запланированные Правительством, и

— проверка технической осуществимости национальной программы перераспределения земель.

На территории Проекта две местные задачи:

— повысить гарантии владения недвижимостью, предоставив право собственности всем законным сельским землевладельцам, и

— изучить возможность предоставления адекватной земельной базы как можно большему количеству мелких фермеров, работающих полный рабочий день.

Мероприятия по землеустройству и регистрации в рамках Проекта, хотя и являются экспериментальными по своему характеру, могут рассматриваться Правительством как начальный этап Национальной программы регистрации земель. Обучение и опыт, полученные в зоне реализации Проекта, будут способствовать постепенному расширению геодезической и регистрационной деятельности по всему острову. Политический аспект проекта перераспределения земель более ограничен из-за технической сложности и политической чувствительности этого вопроса.Планируемое исследование предоставит ценную информацию о необходимости и механизме перераспределения в районе Морн-Панача. Реализация общенациональной программы потребует серьезных политических решений относительно будущей структуры сельского хозяйства Сент-Люсии.

Цели проекта оставались максимально простыми и оперативными, чтобы не предъявлять высоких требований к местной администрации. Тем не менее, многомерный характер целей все же может вызвать определенные трудности при реализации.На местном уровне обеспечение правового титула для одних может подразумевать необеспеченное владение недвижимостью для других, то есть скваттеров и арендаторов. Поэтому забота о правах безземельных производителей должна быть включена в проект, и необходимо провести исследование возможностей для создания новых владельцев. Знание этих и других проблем, которые могут возникнуть, и проверка альтернативных решений являются одними из основных в пилотном проекте.

8.1.2. Выбор участка под проект

Район, выбранный для пилотного проекта (карта 8-1), — это фермерская община Морн-Панаш и прилегающие к востоку земли, включая участки Боскет-д’Ор и Главье государственной компании Landco Limited. ¹ Территория составляет примерно 1 300 акров на южном берегу реки Мабуя в квартале Деннери. Основными критериями, использованными при выборе территории проекта, были следующие:

a) Район должен служить примером проблем регистрации земли, решение которых станет ценным опытом для будущих этапов Национальной программы регистрации земли.

b) Должна быть схема распределения земли, указывающая на сильный сельскохозяйственный регион, но с серьезной нехваткой земли для мелких фермеров, работающих полный рабочий день.

c) На территории должны быть недоиспользуемые земли поместья, которые могут быть использованы для производства мелких фермерских хозяйств.

¹ См. Главу 4, раздел 4.2.2.

Квартал Деннери был выбран из трех предложенных других (Гро-Айлет, Шуазель и Микуд) в качестве первого приближения к региону проекта. Квартал Грос-Айлет не имеет большого значения для сельского хозяйства и подвержен давлению урбанизации и туризма, которое не характерно для других кварталов в такой же степени.Квартал Шуазель является наиболее критическим с точки зрения спроса на землю, но, учитывая нехватку неиспользуемых сельскохозяйственных земель, кажется, не дает особых возможностей для успешного пилотного проекта в разумно короткие сроки. ² Квартал Микуд — крупный сельскохозяйственный регион, широко известный своими земельными спорами. Обследование земель в этом регионе будет медленным и дорогостоящим, что вряд ли является подходящей обстановкой для проекта, в котором обследование является лишь первым из нескольких этапов, включающих исследование и оценку будущей деятельности.

² Рохас, Э., «Осуществление национальной политики преобразования и земельной реформы в Сент-Люсии, вторая часть: оценка территории пилотного проекта в Лафьетте», Технический отчет ОАГ, Кастри, ноябрь 1980 г. (мимео).

Сент-Люсия — Район экспериментального проекта — Земля

Источник: G.O.S.L. Проект развития природных ресурсов и сельского хозяйства, O.A.S., Департамент регионального развития

Квартал Деннери, напротив, имеет большую долю мелких постоянных владений, чем страна в целом, и содержит государственные земли (Landco Limited), которые могут быть доступны для перераспределения.Он также расположен на главной дороге в 15 милях от Кастри, что облегчает реализацию проекта без чрезмерного воздействия городских влияний.

В пределах квартала Деннери были определены два возможных пилотных района: район Морн-Панаш / Боскет-д’Ор к югу от реки Мабуя и район Дерньер-Ривьер / Бельмонт на севере. Оба находились достаточно близко к землям Landco, чтобы семьи, нуждающиеся в земле, могли переселить их, не выкорчевывая их из своих общин.При более внимательном рассмотрении выяснилось, что значительная часть государственной земли в районе Бельмонта, хотя и удовлетворительного качества для мелких фермерских хозяйств, уже была занята большим количеством скваттеров и мелких арендаторов. Это усложнило бы исследовательскую деятельность проекта по перераспределению земель и значительно увеличило бы сложность определения земель, доступных для переселения.

Район Морн-Панаш, по-видимому, представляет собой более типичную небольшую фермерскую общину, менее зависимую, чем Дерньер-Ривьер / Бельмон, от большого поместья как источника дохода от заработной платы.Хотя правительственная земля в Боскет-д’Ор предлагает несколько меньший сельскохозяйственный потенциал, чем в районе Бельмона, на ней относительно нет скваттеров, а доступная территория больше, что позволяет тщательно зонировать землепользование до заселения.

Территория проекта ограничена рекой Мабуя и одним из ее притоков на севере и западе, дорогой Главье-Деннери вдоль естественного водораздела на юг и границей участков Боске д’Ор и Главье компании Landco Limited. на восток и юго-восток.Эти границы достаточно четко определены, чтобы можно было обозначить территорию в качестве регистрационного блока в рамках Программы регистрации земли.

8.1.3. Основные компоненты пилотного проекта

Пилотный проект состоит из пяти основных компонентов, каждый из которых представлен набором действий, которые будут выполняться последовательно:

и. Земельная съемка и судебное решение

а. Предварительный диалог с сообществом
b. Кадастровая съемка, судебное разбирательство по земельным вопросам и регистрация прав собственности
c.Исследование и оценка земельно-судебно-изыскательской деятельности

ii. Исследование потребностей в перераспределении земли

а. Структура распределения земли
b. Потребность в земле и ее наличие
c. Планирование мероприятий по рекультивации и перераспределению земель

iii. Реконсолидация холдингов

а. Повышение осведомленности населения о возможностях, связанных с реконструкцией земель
b. Обмен или покупка земли в рамках небольших фермерских хозяйств

iv.Передел земли

а. Приобретение земельного участка для передела
б. Зонирование и плановое деление земель
гр. Переселение квалифицированных фермеров

v. Расширение сельскохозяйственных границ

а. Выявление земель, непригодных для ведения мелких фермерских хозяйств
b. Разработка проекта альтернативного землепользования

Успешное завершение работ по землемерие и регистрации является предпосылкой для начала последующих мероприятий.Сложные земельные споры могут тянуться годами, но для большинства хозяйств необходимо определить четкое право собственности, прежде чем можно будет сделать сколько-нибудь значимую оценку необходимости повторной консолидации и перераспределения. Как только эта оценка станет доступной, оба эти действия могут продвигаться одновременно. Консолидация владений в рамках существующего фермерского сообщества в некоторой степени снизит потребность в перераспределении земли за его пределами. С другой стороны, освобождение существующих сельскохозяйственных земель семьями, покупающими новые, более крупные фермы в зоне переселения, откроет новые возможности для повторного объединения.

В краткосрочной перспективе пилотный проект будет сконцентрирован на мероприятиях (i) и (ii), которые предоставят информацию, необходимую для подготовки конкретных проектов по деятельности, связанной с реконсолидацией небольших хозяйств, перераспределением земель и расширением сельскохозяйственных границ. Подробный анализ и оценка этой деятельности будут выполнены в следующих разделах. Действия (iii), (iv) и (v) необходимо будет разработать, когда будут получены результаты мероприятий (i) и (ii).

Сначала будут описаны основные характеристики территории пилотного проекта, чтобы дать общее представление о проблемах регистрации и перераспределения земли, которые могут существовать.

8.2.1. Землевладение и распространение
8.2.2. Текущее землепользование
8.2.3. Потенциальное землепользование

8.2.1. Землевладение и распределение

Выбор относительно небольшой площади проекта (примерно 1 300 акров) упрощает контроль над деятельностью.К сожалению, вторичные данные обычно недоступны на этом уровне дезагрегирования; сельскохозяйственная перепись 1973/74 г. и опубликованные данные переписи населения 1980 г. доступны только на квартальном уровне.

Исследование, проведенное Отделом управления земельной реформой Департамента земель и обследований Министерства сельского хозяйства, выявило четыре плана обследования, показывающие поместья площадью более ста акров на территории Проекта (см. Таблицу 8-1). Два из них, Fournier (104 акра) и Theobald (163 акра), были разделены на более мелкие владения.

ТАБЛИЦА 8-1. ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ ХОЛДИНГИ В ОБЛАСТИ ПРОЕКТА, ПО РАЗМЕРАМ, НОЯБРЬ 1981 г.

Источник: Претелл, О., «Земельные ресурсы в Сент-Люсии», Технический отчет ОАГ, Вашингтон, 1982 г. (неопубликовано).

8.3.1. Оформление правового титула
8.3.2. Основные процедуры
8.3.3. Кадастровая съемка
8.3.4. Кадастровая съемка методология

8.3.1. Регистрация правового титула

Из трех систем, используемых в настоящее время для регистрации прав на землю и на нее, наиболее выгодной считается система регистрации правового титула. ⁶ Его преимущества признаны во многих странах, но внедрение во многих откладывается из-за технических требований. Одним из важных требований является предоставление планов (карт) достаточной точности, на которых можно четко идентифицировать каждый участок.

⁶ Мэй, Лесли Б., оп. соч.

Две другие системы — это частная передача и регистрация документов. Последний в настоящее время используется в Сент-Люсии. Недостатки частной перевозки и регистрации актов были предметом многих обсуждений и отчетов. Сравнительный анализ различных систем земельного учета и обзор предыдущих отчетов по этому вопросу были очень эффективно проведены Комиссией по земельной реформе, как показано в Промежуточном отчете от июня 1980 года.

Система регистрации правового титула, когда она грамотно создана и эффективно действует, дает следующие преимущества:

a) Проверка реестра в любое время показывает правовой статус земли. Следовательно, любое лицо, работающее с данными реестра, не должно бояться выселения. Только зарегистрированный собственник может распоряжаться своими правами.

b) Все операции с землей могут осуществляться безопасно, быстро и по разумной цене.

c) Зарегистрированный землевладелец может быстро и легко занять деньги под залог своей земли.

г) Количество судебных споров по поводу земли значительно сокращено.

e) Отсутствующие арендодатели и возвратные бенефициары не должны опасаться, что они потеряют свои права.

f) Приобретение и владение землей мелкими собственниками значительно упрощается.

g) Полная защита предоставляется лицам, имеющим ограничительные права на землю, e.г., преимущественное право проезда или вода.

h) Абсолютное обеспечение предоставляется кредиторам, которые ссужают деньги под залог земли.

i) Управлению каждой государственной службой и каждой отраслью национальной деятельности, связанной с землей, в значительной степени способствует наличие обновленной и точной карты и записей о земельной собственности по всей стране.

8.3.2. Основные процедуры

Существует четыре основных процедуры для эффективной регистрации прав собственности на землю, которые будут выполняться на территории Проекта:

a) Определение земельных участков, характера прав и интересов, затрагивающих каждый земельный участок и затронутых лиц.Каждая посылка должна быть проиндексирована по уникальному номеру, потому что может возникнуть путаница, если заголовки индексируются с использованием имени владельца. Нет ничего необычного в том, чтобы найти более одного человека с одинаковым или похожим именем.

b) Право собственности зависит от акта регистрации, а не от документальных документов, но создание, аннулирование и передача прав на землю затрагиваются этими документами. Передача земли или право собственности на землю определенной стороной не зависит от представления документации до тех пор, пока не будет произведена регистрация.

c) Рабочие записи должны вестись точными, безопасными и постоянно очищаться от устаревших материалов. Защитное копирование первичных документов — основная мера предосторожности, обеспечивающая сохранность записей. Копирование с помощью фотокопии или микрофильма и безопасное хранение — это относительно недорогая страховка от затрат и путаницы в результате уничтожения реестра.

8.3.3. Кадастровая съемка

Основная функция кадастровой съемки — заложить фундамент и удовлетворить первоначальные требования регистрации правового титула.Обычно это достигается путем разделения страны на регистрационные разделы, которые далее подразделяются на регистрационные блоки. В случае пилотного проекта всю его территорию можно рассматривать как раздел регистрации, разделенный на три блока регистрации. Задачи кадастровой съемки:

a) Определение процедур определения границ земельных участков в рамках Пилотного проекта.

b) Однозначное расположение участков на земле таким образом, чтобы можно было легко перемещать их, когда это необходимо для удовлетворения судов.

c) Гарантия отсутствия пропусков или перекрытий между посылками.

d) Включение всех изменений и консолидаций по мере их возникновения.

Самым большим источником судебных споров, связанных с землевладением, является определение границ. Если пограничные споры должны быть сведены к минимуму, земля, к которой относятся записи, должна быть четко определена. Очень удобный способ обеспечить такое определение единиц земли — разделить регион на блоки и привязать каждый блок к национальной сетке.

и. Кадастровые блоки

Использование кадастровых блоков — эффективный способ контроля за составлением данных как на местах, так и в офисе, работая с небольшими площадями одновременно. Самая важная рабочая особенность таких блоков состоит в том, что они должны быть отображены в плане в целом на одном управляемом листе бумаги. Максимальные размеры блоков на земле определяются используемым масштабом. Здесь есть некоторая гибкость, так как и размер листа, и масштаб можно варьировать в соответствии с местной ситуацией.Предлагаемые масштабы для территории пилотного проекта — 1: 1 250 и 1: 2 500. Использование кадастровых блоков дает следующие преимущества:

a) Избегает частичного изображения отдельных участков на двух или более листах карты.

b) Он позволяет производить упорядоченную и постоянную ссылочную нумерацию зарегистрированных посылок. Это особенно важно в случае мутаций.

в) Обеспечивает экономичное разграничение и расположение земельных участков путем систематического разделения регистрационного отдела.

ii. Сетка стяжки

В последнее десятилетие некоторые англоязычные острова Карибского бассейна осознали важность привязки всех обследований к национальной сетке. Чтобы подчеркнуть эту важность, некоторые из них фактически вписали это требование в свое законодательство; так обстоит дело с Британскими Виргинскими островами, Каймановыми островами, Антигуа и островами Теркс и Кайкос. Однако подавляющее большинство продолжает проводить опросы бессистемно. В некоторых случаях, даже когда съемка проводится в отношении важных топографических деталей, таких как реки и дороги, они не указываются должным образом; такие проблемы часто случаются на Сент-Люсии.

Невозможно переоценить важность привязки к сетке. Кадастровый план, помимо однозначного определения земельного участка, должен также предоставлять необходимую информацию для переноса утраченных границ. Такое перемещение лучше всего осуществить, если обследуемые земли привязаны к сетке. К счастью, в Сент-Люсии плотность основных и второстепенных контрольных точек сетки такова, что привязки могут быть выполнены с небольшими дополнительными усилиями со стороны геодезиста. Еще одно преимущество привязки кадастрового плана к национальной сетке состоит в том, что его можно легко связать с существующими топографическими картами, что упрощает и снижает затраты на планирование землепользования и освоения земель. ⁷

⁷ Управление зарубежных исследований подготовило листы топографических карт Сент-Люсии в масштабах 1:50 000 и 1:25 000. В настоящее время ведутся работы над картами масштаба 1: 2 500.

Регламент № 5 (подразделы 1 и 2 раздела 28 Закона о землеустроителях) подразумевает, что все будущие исследования в Сент-Люсии будут привязаны к национальной сети. Это долгожданное изменение в законодательстве, которое значительно облегчит составление индексной карты для регистрации титулов.Процесс компиляции в рамках нынешней системы является наиболее сложным и четко определяет недостатки неструктурированной системы оформления прав собственности на землю и регистрации. ⁸

⁸ Serieux, J. E., «Report on the Progress of Map Index of Land Parcels in Saint Lucia from Available Government Records», Министерство сельского хозяйства, Кастри, ноябрь 1981 г. (mimeo).

iii. Сеть управления

Очень важно иметь достаточный и плотный запас станций управления для эффективного выполнения необходимых привязок к сети.На Сент-Люсии равномерно распределено примерно 162 контрольных пункта. Следовательно, можно сделать разумное предположение, что существующий контроль достаточно плотный, чтобы можно было сделать привязку без особых усилий со стороны геодезистов. Однако в некоторых случаях может возникнуть необходимость в дальнейшем нарушении управления. В самой зоне пилотного проекта существует потребность в таком дополнительном контроле. Это можно легко сделать, пройдя по существующим дорогам и привязав траверс к существующим элементам управления.В непосредственной близости от территории Проекта расположены две станции управления (92 и 127).

Департамент земельных ресурсов и изысканий несет ответственность за поддержание и расширение контроля, если это необходимо. Пункты управления могут быть адекватными с точки зрения их количества и плотности, но они не всегда адекватно нацелены. Станции должны быть освещены и оставаться на месте, а для полноценного использования станции должны поддерживаться в надлежащем состоянии.

iv. Человеческие ресурсы

Обзор имеющихся кадров показывает, что проведение общей кадастровой съемки Сент-Люсии будет зависеть от использования техников-геодезистов, работающих под общим контролем лицензированных геодезистов.Правило 13 предлагаемого законодательства (подраздел 3 раздела 28 Закона о землеустроителях) допускает такую ​​процедуру. Это новое положение значительно облегчает выполнение кадастровой съемки в районе экспериментального проекта Морн-Панаш, а также снижает затраты на съемку небольших земельных владений.

8.3.4. Методика кадастровой съемки

Основная цель исследования — обеспечить контроль достаточной плотности, чтобы сформировать основу, на которой будет строиться составление границ.Фактическое местонахождение отдельных участков будет выполнено с использованием традиционных методов наземной съемки. Достигаемый уровень точности будет определяться такими факторами, как имеющийся персонал, методологический подход и ограничения, накладываемые местностью.

Кадастровые работы будут проводиться в следующие этапы:

i) подготовка индексной карты в соответствующем масштабе,
ii) составление полей,
iii) рассмотрение и
iv) завершение.

и. Индексная карта

Управление зарубежных исследований готовит карты в масштабе 1: 2 500, чтобы охватить все развитые районы Сент-Люсии. Районы, исключенные из этого картирования, — это влажные леса на юге центральной части и районы Милле, Маунт-Джими и Салтибус. При необходимости эти области могут быть включены в картографирование без дополнительной фотосъемки. Картирование 1: 2 500 обеспечит естественную базовую карту для разработки индексной карты.

В настоящее время все планы обследований, относящиеся к определению участков и границ, хранятся в Департаменте земель и обследований, где они проверяются и утверждаются суперинтендантом земель и обследований и комиссаром земель короны.В Управлении земельных ресурсов и изысканий будет проведен подробный поиск, чтобы определить наличие зарегистрированных съемок на территории проекта. Эти планы будут уменьшены или увеличены до масштаба 1: 2 500 и сведены в индексную карту, на которой будут показаны все зарегистрированные и сертифицированные планы. ⁹

⁹ Персонал отдела управления земельной реформой уже начал такую ​​работу по всей стране на картах масштаба 1:25 000, что позволяет использовать минимальную единицу картографирования в 10 акров. См. Serieux, J.E., op. соч.

ii. Компиляция поля

Следующим этапом деятельности по оформлению прав собственности на землю и регистрации является публикация программы в зоне пилотного проекта и продолжение прекадастрового диалога с населением. Это можно сделать с помощью радиопередач и в печатных газетах. Последний метод, конечно, будет иметь очень ограниченный эффект не только из-за проблемы неграмотности, но и из-за того, что довольно значительная часть фермерского сообщества говорит только на патуа, французском креольском диалекте (53 процента жителей банановых ферм. неграмотны и 30% говорят только на патуа). ¹⁰ Специалист по распространению сельскохозяйственных знаний мог бы распространять информацию о проекте посредством сотрудничества с фермерами в программах консультативных услуг и посредством общих диалогов с лидерами сообществ.

¹⁰ WINBAN Survey.

iii. Решение

Закон о земельном арбитраже 1981 года (проект закона) четко устанавливает процесс, которому необходимо следовать при определении границ, прав и долей участия в различных земельных участках.Этот закон следует рекомендациям Комиссии по земельной реформе, чтобы обеспечить полное кадастровое обследование и основу для систематического введения регистрации прав собственности на землю.

а. Порядок вынесения решения

В соответствии с разделом 3 Закона о землепользовании, министр может своим приказом заявить, что он намеревается вынести решение и зарегистрировать права и интересы на землю в пределах определенной территории. Министр имеет право изменить или отозвать приказ.После того, как он будет доставлен, он затем публикуется в Бюллетене для публичного уведомления.

г. Назначение и полномочия должностных лиц

В соответствии с разделом 4 Закона о земельном арбитраже после публикации приказа министр назначает судебного исполнителя для данной территории. Этот сотрудник может назначать сотрудников по демаркации, записи и обследованию, необходимых для выполнения обязанностей и осуществления полномочий, возложенных на них Законом. Офицеры, участвующие в судебном разбирательстве, перечисленные ниже, имеют право действовать от имени несовершеннолетних и отсутствующих лиц.

Сотрудник по демаркации: очерчивает границы каждого земельного участка, независимо от того, является ли он предметом претензии или нет. Необходимо учитывать все участки, включая дороги общего пользования, полосы отвода и другие земли Короны. Полномочия демаркационного офицера:

Он может разделить судебную часть на блоки, которым должны быть присвоены отличительные цифры или буквы.

С согласия заинтересованных сторон скорректировать границы любой земли в судебном разделе, перераспределить ее, чтобы обеспечить более выгодное использование земли или более подходящее ее подразделение.

Сделать любые оговорки, которые он считает необходимыми для определения существующих дорог, путей и водостоков.

Инспектор: несет общую ответственность за выполнение изыскательских работ в соответствии с требованиями процесса вынесения судебного решения и несет конкретную ответственность за заполнение карты демаркационного индекса, гарантируя, что все участки имеют идентификационный номер.

Сотрудник по записи: рассмотрит все претензии в отношении любых прав на землю и подготовит реестр прав и интересов, вытекающих из этих претензий.

Сотрудник по демаркации или инспектор может в любое разумное время войти на любую землю в пределах судебной зоны с целью демаркации или обследования любого участка и может вызвать любое лицо, которое может предоставить информацию о границах.

г. Претензии и разграничение

Разделы 5-15 Закона о земельном арбитраже допускают следующие процедуры:

Область принятия решения может быть разделена на секции в соответствии с ранее упомянутыми блоками регистрации, и каждой области может быть присвоено собственное имя.Названия населенных пунктов в зоне пилотного проекта могут быть применены к этим разделам судебного решения, например, Morne Panache, Dubonair.

Судебный инспектор готовит отдельное уведомление для каждого раздела со следующими элементами претензий и демаркации.

a) Как можно раньше уточните ситуацию и ограничения раздела судебного решения.

b) Требование от любого лица, которое заявляет о своих правах на землю в рамках судебного разбирательства, предъявить претензию в письменной форме или лично или через своего уполномоченного агента в соответствии с законом в течение периода, места и способом, указанными в уведомлении.

c) Требование от всех претендентов на землю в рамках судебного разбирательства пометить или указать границы заявленной земли таким образом и до даты, указанной сотрудником по демаркации.

Судебный инспектор должен максимально эффективно предать гласности судебное разбирательство, чтобы привлечь к нему внимание всех заинтересованных сторон. Уведомление о демаркации должно быть направлено как минимум за семь дней до начала демаркации.Уведомление о времени и месте начала демаркации дается и требует, чтобы каждый заявитель указал границы земли, на которую распространяется его претензия. Каждый заявитель обязан очистить свои границы.

iv. Завершение судебной записи

Протокол судебного разбирательства, как указано в разделах 18–24 Закона о земельном арбитраже, состоит из формы на каждом земельном участке, показывающей:

a) Номер и приблизительная площадь участка, как показано на демаркационной карте.

b) Либо 1) имя и описание лица, имеющего право быть зарегистрированным владельцем посылки, с указанием способа приобретения и любых ограничений его полномочий по обращению с ней, либо 2) тот факт, что посылка Корона Земля. Нет ничего необычного в том, чтобы встретить двух людей с одним и тем же именем. Таким образом, следует отметить любую информацию, которая положительно идентифицирует лицо, имеющее право, например, номер государственного страхования.

c) Подробные сведения о любом регистрируемом праве в соответствии с Законом о зарегистрированных землях, такие как аренда, ипотека, плата, сервитут, прибыль или ограничительное соглашение, влияющее на земельный участок, вместе с именем и описанием лица, имеющего право на получение выгоды, и подробностями любое ограничение его возможностей справиться с этим.

d) Имя опекуна несовершеннолетних, людей, страдающих психическим расстройством, или инвалидов для целей судебного разбирательства.

e) Список документов, если таковые имеются, представленных ответственному за ведение записей и сохраненных им для вынесения судебного решения.

е) Дата заполнения формы.

После заполнения форма будет подписана ответственным за регистрацию и, если возможно, в случае частной земли, будет включать подтверждение, подписанное владельцем участка и любым лицом, зарегистрированным как заинтересованное в участке.Таким образом, владелец и все остальные заявители принимают запись.

Когда протокол судебного разбирательства в разделе вынесения решения был заполнен, судебный исполнитель подписывает и датирует сертификат на этот счет. Немедленно извещается о завершении и месте, в котором протокол судебного решения может быть просмотрен вместе с соответствующей демаркационной картой.

Положения допускают возражение со стороны любого потерпевшего, затронутого судебным разбирательством и проведением демаркации, при условии, что это возражение сделано в течение девяноста дней после публикации отчета о завершении судебного разбирательства.По истечении девяноста дней или определения всех ходатайств протоколы судебного решения становятся окончательными.

Процедура рассмотрения споров обычно такая же, как и при рассмотрении гражданского иска. Единственное исключение состоит в том, что судебный исполнитель может принимать доказательства, которые обычно не принимаются в суде, использовать доказательства из других утверждений, содержащихся в любом официальном протоколе, и требовать свои собственные доказательства.

Закон о зарегистрированных землях 1981 года (проект), в соответствии с рекомендациями Комиссии по земельной реформе, предусматривает систематическую регистрацию правового титула на землю в Сент-Люсии.Посредством систематической компиляции будет достигнуто следующее: определение участков, определение прав и заинтересованных сторон, а также систематическая и упорядоченная регистрация по участкам, блокам и участкам по всему острову.

Для регистрации права собственности на землю будет назначен Регистратор. В его обязанности будет входить ведение реестра, который будет создан в Кастри. Однако для целей пилотного проекта Morne Panache действующий Реестр сделок возьмет на себя функции нового Реестра.Реестр, установленный Законом о зарегистрированных землях 1981 г., будет содержать следующие компоненты: а) 1) Земельный реестр; 2) карта реестра; 3) картотеки участков, содержащие документы, подтверждающие существующие записи в Земельной книге, а также любые поданные планы и документы; 4) книга заявок, в которой заявки записываются и нумеруются последовательно по мере их внесения в Реестр; 5) указатель с именами собственников земли вместе со всеми арендными платами и сборами с указанием количества участков, в которых они заинтересованы, и 6) реестр и файл доверенностей.

Земельная книга будет состоять из трех разделов по каждому земельному участку:

a) Раздел собственности, содержащий краткое описание земли или аренды со ссылкой на карту реестра или зарегистрированный план, номер регистрационного блока, ссылочный номер земельного участка и другую информацию, относящуюся к земельному участку, например, его площадь.

b) Раздел «Право собственности», содержащий полное описание собственника и примечание о любых предостережениях или ограничениях, влияющих на право распоряжения.

c) Раздел «Обязательства», содержащий отчет об ипотеке, сборах, аренде и других обязательствах.

8.4.1. Оценка стажа регистрации земли
8.4.2. Анализ проблем землеустройства
8.4.3. Институциональная база для реализации проекта

8.4.1. Оценка опыта регистрации земли

Оценка множества аспектов опыта регистрации земли в рамках пилотного проекта необходима для разработки Национальной программы регистрации земли.Хотя нельзя ожидать полного воздействия программы, можно выделить несколько областей для исследования и оценки:

a) Процесс выяснения прав собственности на землю обострит существующие споры и обнажит скрытые. Способность судебной системы разрешать такие споры справедливо и эффективно.

b) Производители на территории Проекта, которые не имеют претензий на землю или не могут предъявить удовлетворительные претензии, могут столкнуться с угрозой их положению в результате обследования и регистрации.Во избежание изгнания этих семей могут потребоваться альтернативные формы доступа к земле (договоры аренды и т. Д.).

c) Семейные земли могут представлять особые проблемы при обследовании и регистрации. Это учреждение выполняет важную социальную функцию в Сент-Люсии, например, препятствует чрезмерной фрагментации земли (что подразумевается в нынешних законах о наследовании) и обеспечивает доступ к земле для многих, кто в противном случае не мог бы ее себе позволить. Поэтому любые изменения, вносимые пилотным проектом, должны быть тщательно оценены.

d) Процедуры участия сообщества и методы информирования общественности, используемые в пилотном проекте, должны быть оценены для их дальнейшего использования на национальном уровне.

e) Методы землеустройства, состав и процедуры геодезической группы, масштабы карт, системы индексации, а также методы регистрации и дублирования, испытанные на территории пилотного проекта, должны быть оценены на предмет их применимости и соответствия Национальной программе регистрации земли.

Опыт, накопленный в рамках пилотного проекта, позволит Правительству рассчитать ресурсы (человеческие, институциональные и финансовые), необходимые для внедрения системы регистрации правового титула на национальном уровне, и согласовать ресурсы с кредитными или донорскими агентствами в дополнение к тем, которые могут быть посвященным этой программе из регулярного бюджета правительства.Кроме того, увязав знания, полученные о проблемах распределения земли, существующих в небольших фермерских общинах, с знаниями, касающимися национальной политики развития сельского хозяйства, можно будет определить основные блоки земельных участков и установить приоритеты для проведения судебного разбирательства по земельным вопросам и кадастровой съемки. виды деятельности. Таким образом, долгосрочную программу регистрации земли можно увязать с краткосрочными и среднесрочными целями развития сельского хозяйства.

8.4.2. Анализ проблем распределения земли

Мероприятия по обследованию земель и вынесению судебных решений предоставят точную картину владения и распределения земли на территории Проекта и позволят выявить мелких фермеров, работающих полный рабочий день, со слишком маленькими земельными участками. Эти знания позволят разработать конкретные проекты, направленные на улучшение этой ситуации, включая как повторную консолидацию владений в рамках существующих сообществ, так и перераспределение земель поместья на прилегающей территории.Хотя эти два вида деятельности тесно связаны, их необходимо анализировать отдельно. Реконсолидация требует начального аналитического этапа, за которым следует управляемая программа обмена и покупки земли.

и. Нехватка земли

При определении дефицита земли необходимо учитывать следующие переменные:

a) Основной источник дохода. Семьи, которые зависят в первую очередь от сельского хозяйства, будут иметь приоритет в программе.

б) Продуктивность земли.Это должно быть преобразовано в классы среднего потенциального дохода, чтобы можно было определить количество земли, необходимое для обеспечения целевого дохода средней фермерской семьи.

c) Общая площадь земли, находящейся в собственности или под контролем каждой фермерской семьи, работающей полный рабочий день. Следует учитывать владение несколькими холдингами, независимо от того, находятся они на территории проекта или нет.

Сравнение минимального размера владения (позиция b) и площади уже находящейся в собственности земли (позиция c) даст первое приближение к дефициту земли.Определение количества доступного семейного труда и намерение продолжать заниматься сельским хозяйством на постоянной основе прояснят потребность в дополнительной земле и возможность эффективно ее обрабатывать. Исследование экономической структуры малых фермерских хозяйств позволит более точно определить минимальные размеры хозяйств. Существующие знания о деятельности мелких фермеров не позволяют точно определить этот главный критерий принятия решений.

ii. Реконсолидация обменом и покупкой

Несколько типов возможностей для повторной консолидации хозяйств в сообществе мелких фермерских хозяйств появятся после завершения процесса обследования и вынесения решения:

a) Фермеры с рассредоточенными участками могут обменивать землю, чтобы сократить время в пути и рационализировать сельскохозяйственные операции.Общий размер холдинга может оставаться неизменным.

b) Новые права собственности на землю активируют местный рынок земли, например, может стать доступной различная собственность, принадлежащая нерезидентам или фермерам, собирающимся выйти на пенсию. Специальная кредитная линия может быть использована для направления этих продаж, гарантируя, что они служат для создания как можно большего количества новых жизнеспособных малых единиц.

c) Дополнительные участки могут быть доступны семьям, которые решили купить более крупные участки бывших земельных владений, переданных в собственность, в небольшом фермерском сообществе.

Точные условия, при которых такой процесс обратного уплотнения может быть успешным, неизвестны. Требуются исследования для оценки количества задействованной земли, требований к ссуде для покупки земли или компенсации взамен, способности фермеров погашать ссуду, желающих провести реконсолидацию, степени, в которой реконсолидация может произойти спонтанно при наличии финансирования для покупки земли и т. Д. .

Успех этой деятельности по повторной консолидации будет в значительной степени зависеть от льготной кредитной линии, находящейся в распоряжении руководства проекта.В его отсутствие, вероятно, произойдут изменения, которые ухудшат структуру распределения земель в зоне пилотного проекта. Безопасность земли с тщательно продуманными правами может привлечь в этот район новых покупателей, в результате чего цены на землю станут недоступными для самых мелких фермеров. Помимо этой возможности, рыночные силы будут склонны отдавать предпочтение более крупным местным покупателям в отношении конкуренции за землю, оставляя позади фермеров, которые больше всего нуждаются в дополнительной земле. В лучшем случае обратное уплотнение решит только часть проблемы нехватки земли на территории Проекта.Для дальнейшего уменьшения этого ограничения может потребоваться перераспределение земельных участков.

iii. Передел земли

Первоначальная оценка потребностей в земле фермеров Morne Panache и Dubonair, основанная на исследовании фермеров 1980 года, предполагает, что может потребоваться до 300 акров в дополнение к земле, полученной в процессе обратного уплотнения. Целью перераспределения земли в этом случае будет предоставление неиспользуемой или недостаточно используемой земли семьям мелких фермерских хозяйств, занятых полный рабочий день, которые хотят и могут ее обрабатывать.

Исследования должны быть сконцентрированы на оценке экономики перераспределения земель в условиях крайней нехватки хороших сельскохозяйственных земель на территории Проекта и в большинстве небольших фермерских поселений в Сент-Люсии. Размер жизнеспособных хозяйств, потребности в инфраструктуре, инвестиции в охрану почвы и разработку месторождений и т. Д. Необходимо тщательно изучить, чтобы оценить осуществимость и желательность всего предприятия.

Размер владений должен в значительной степени определяться желаемым уровнем дохода.Для определения размера важна цель полного использования семейного труда с учетом того, что некоторая неполная занятость в поселениях может быть неизбежной. В рамках проекта будет предпринята попытка определить подходящие комбинации фермерских хозяйств с учетом земельных ресурсов и классов потенциального дохода.

Исследования будут начаты с подготовки плана зонирования землепользования и территориального деления территории. Подразделенные земли необходимо сначала разделить на три зоны общего пользования: 1) пригодные для мелкомасштабного сельского хозяйства; 2) подходит для крупных специальных проектов и 3) обязательный постоянный лесной покров.Для перераспределения будут разделены только земли 1) категории. Размер фермы будет зависеть от качества ресурсной базы. Доступ к каждому участку с места жительства потенциальных покупателей должен быть учтен при проектировании подразделения. Доступ к новым владениям — важное условие успеха. Анализ жизнеспособности проекта должен учитывать, что покупатели, вероятно, не будут жить на ферме, а будут ежедневно ездить из соседней деревни и что коммерческая ориентация даже самых маленьких фермеров в этом районе требует доступа к рынкам.

Покупка земли не устранит всех ограничений, с которыми сталкивается мелкий фермер. Потребность в технической помощи, безопасных рынках и производственных кредитах приобретет большее значение, когда будут устранены земельные ограничения. В рамках проекта будут определены минимальные уровни сервисной поддержки и особые потребности в помощи фермеров на территории Проекта.

iv. Расширение аграрной границы

Анализ земельных ресурсов на территории Проекта показывает наличие земель, которые не подходят для малого сельского хозяйства, но имеют потенциал для некоторых нетрадиционных производственных альтернатив.Климат и / или почвы серьезно ограничивают рост бананов и пищевых растений, но некоторые древесные культуры могут давать удовлетворительные результаты. Длительный период созревания этих культур, необходимость внедрения новых технологий производства и относительно низкая стоимость за акр в год (что подразумевает необходимость в больших площадях) отпугивают многих потенциальных инвесторов.

Чтобы побудить Правительство и частных предпринимателей начать эксперименты и продуктивные инвестиции на этих землях, Пилотный проект предлагает: 1) провести инвентаризацию природных ресурсов района, 2) определить товарные культуры, подходящие для его естественной среды и существующего рынка и 3) провести первоначальную оценку их осуществимости.

Собранная информация поможет в разработке экспериментального выращивания альтернативных культур на этих землях. По оценкам, в Сент-Люсии существует 23 000 акров таких земель, и на большей их части можно было бы проводить экстенсивное производство.

8.4.3. Институциональная основа реализации проекта

Предполагается, что кадастровая съемка и рассмотрение земельных участков на территории пилотного проекта могут быть выполнены в течение четырех месяцев с момента начала полевых работ группами по обследованию и вынесению судебных решений.Подготовительная работа с сообществом и составление зарегистрированных опросов, которые необходимо провести до полевых работ, не включены в эти временные рамки.

Исполнительным агентством Пилотного проекта будет Министерство сельского хозяйства через Отдел управления земельной реформой, созданный с целью реализации Программы регистрации земель и политики правительства по перераспределению земель. Предполагается полное участие Департамента земель и исследований, а также Министерства сельского хозяйства в подготовке кадастровой съемки и карт.Регистратор земель будет выполнять регистрационные действия в рамках пилотного проекта и служить институциональным ядром для нового реестра.

В результате работы, проделанной Правительством через Комиссию по земельной реформе, были разработаны четыре взаимосвязанных законодательных акта, которые в настоящее время рассматриваются для утверждения. К ним относятся: 1) Закон о зарегистрированных землях, 2) Закон о землеустроителях и Положения об обследовании, 3) Закон о судебных разбирательствах по земельным вопросам и 4) Закон о малых сельскохозяйственных владениях.Это законодательство должно быть одобрено Палатой собрания до того, как команды проекта приступят к полевым работам.

8.5.1. Стоимость проекта
8.5.2. Оценка систем земледелия

8.5.1. Стоимость проекта

оценивается примерно в 365 781 восточноевропейский доллар (136 485 долларов США). ¹¹ Оценки потребностей в персонале и расходов на полевые операции представлены в Таблице 8-5 за четырехмесячный период для деятельности по оформлению прав на землю и регистрации.Пилотный проект сейчас находится в стадии реализации, поэтому фактический персонал и расходы могут отличаться от представленных оценок.

¹¹ 1 доллар США = 2,68 восточнокарибских долларов в ценах декабря 1981 г. (на момент разработки проекта)

Из вышеупомянутых 254 981 восточнокарибских долларов в целом 60 000 восточнокарибских долларов уже включены в государственный бюджет на 1981 г. и будут направлены на закупку оборудования для землеустройства для Проекта. Остаток в размере 194 981 восточнокарибских долларов все еще подлежит финансированию в виде гранта.

В дополнение к 194 981 восточнокарибским долларам необходимо выделить 171 600 восточнокарибских долларов для проведения исследовательской деятельности.Таким образом, общие нефинансированные расходы по проекту составляют 366 581 восточноевропейский доллар или 136 783 доллара США.

Из 171 600 восточнокарибских долларов 118 800 восточнокарибских долларов (44 328 долл. США) будут направлены на покрытие расходов старшего научного персонала, а оставшиеся 52 800 восточнокарибских долларов (19 701 долл. США) — на вспомогательный персонал, транспорт, служебные помещения и принадлежности .

Исследование требует четырех месяцев старшего специалиста в каждой из следующих областей:

a) Экономист по сельскому хозяйству, специализирующийся на управлении фермерским хозяйством и / или экономике земли;
б) Сельский социолог или культурный антрополог с полевым опытом; и
c) Полевой агроном с системами ведения сельского хозяйства и опытом диверсификации сельскохозяйственных культур.

ТАБЛИЦА 8-5. ПИЛОТНОЕ НАЗВАНИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ ПРОЕКТА ТРЕБОВАНИЯ К ПЕРСОНАЛУ И РАСХОДЫ ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ НА МЕСТАХ (ЧЕТЫРЕ МЕСЯЦА)

»Новое положение о нормативной денежной оценке земель населенных пунктов: скрытая угроза

Новое положение о нормативной денежной оценке земель населенных пунктов: скрытая угроза

Новое «Положение о нормативной денежной оценке земель населенных пунктов» утверждено Приказом Министерства аграрной политики и продовольствия Украины №489 от 25 ноября 2016 года. С 1 января 2017 года приказ вступил в силу и действует повсеместно.

Важным нововведением в новом Положении об оценке земель является унификация видов «функционального использования» земель (определяющих ключевой коэффициент при расчете нормативной денежной оценки (далее — НМВ) земельного участка) с категориями и видами целевого назначения земель в соответствии с Земельным кодексом. В результате категория функционального использования «земли коммерческого назначения» (с максимальным коэффициентом 2.5), не упомянутое в Земельном кодексе, отменено. Раньше к этой категории относились не только земли торговли или финансовых услуг, но и любые земельные участки с арендуемой недвижимостью (независимо от ее фактического назначения). Более того, практически любой земельный участок, используемый частной компанией «с целью получения прибыли», можно отнести к категории «земли коммерческого назначения».

В настоящее время перечень коэффициентов функционального использования унифицирован с Классификацией типов целевого назначения земель, которая утверждена Приказом Государственного комитета по земельным ресурсам Украины №548 от 23 июля 2010 года. Максимальный коэффициент функционального использования 2,5 предусмотрен только для земель определенных видов целевого назначения, а именно: для строительства и обслуживания торговых зданий, туристической инфраструктуры и предприятий общественного питания, кредитно-финансовых организаций, рынка инфраструктура, здания бытового обслуживания. Значительно более низкие коэффициенты применяются для всех других типов земель целевого назначения. Например, большинство типов промышленных земель имеют коэффициент 1.2, земли транспорта — 1,0, земли рекреационного назначения — 0,5.

Скрытая угроза нового постановления касается земель, которые не были зарегистрированы в электронном Государственном земельном кадастре или которые были зарегистрированы без указания кода в Классификации целевого назначения земельных участков (2010 г.). Для таких земель при расчете НТС автоматически применяется коэффициент 2,0. Для большинства типов земель, кроме ранее учитываемых с коэффициентом 2,5, этот коэффициент значительно выше, чем соответствующий целевому назначению земельного участка.

Насколько нам известно, в этом году налоговые органы особенно настаивают на получении новых выписок из НМВ земельных участков. Во избежание «сюрприза» в виде завышенного коэффициента функционального использования 2,0 настоятельно рекомендуется заранее проверить полноту информации о земельном участке в Государственном земельном кадастре , и при необходимости скорректировать информацию на земельном участке в Кадастре.

Если компания ранее получала выписку из Государственного земельного кадастра, обратите внимание на строку «целевое назначение» на первой странице выписки — она ​​должна содержать кодовый номер в формате XX.XX, а следующее наименование должно совпадать с установленной Классификацией видов целевого назначения земель от 2010 года. Отсутствие какого-либо кодового номера или наличие кода в другом формате (например, XX или X.XX.X, который типичны для украинского классификатора земель целевого назначения по состоянию на 1998 г.) — означает высокий риск применения коэффициента 2,0 в новой выписке из НМВ.

В случае, если выписка из Государственного земельного кадастра не была получена или получена задолго до этого, рекомендуется сверить информацию о земельном участке на государственной кадастровой карте.Отсутствие результата поиска земельного участка по его кадастровому номеру или отсутствие кода целевого назначения земель в формате классификации 2010 года при информации о земельном участке также означает высокий риск применения коэффициента 2,0.

В таких случаях рекомендуется заполнить Государственный земельный кадастр полной информацией о земельном участке до получения новой выписки из НМВ земельного участка. Для этого землевладельцу необходимо обратиться в органы местного самоуправления Государственной службы Украины по геодезии, картографии и кадастру (далее — «Госгеокадастр»), которые должны зарегистрировать земельный участок в электронном кадастре и / или определить код его целевого назначения.Обычно от заявителя требуется предоставить копию существующей документации по землеустройству.

Также обращаем ваше внимание, что есть основания для оспаривания выдержки из NMV, выданной в соответствии с новым регламентом. В настоящее время нет новой технической документации на НТС земель в пределах населенных пунктов, утвержденных в соответствии с новым положением. Действующие решения местных советов об утверждении технической документации на НМВ земель были приняты в соответствии со старым положением об оценке от 2006 года.Законодательством предусмотрена периодичность обновления таких решений — один раз в 5-7 лет. Однако новые выдержки из [технической документации по] NMV уже выпущены с «гибридным» применением нового положения об оценке: новые коэффициенты применяются в соответствии с новым правилом к ​​основным показателям, предусмотренным технической документацией, составленной в соответствии с старое положение об оценке. Практика выдачи «выдержек» NMV в начале 2017 года с применением нового регламента 2016 года была более сомнительной в связи с тем, что старое регулирование NMV с 2006 года не было отменено и оставалось в силе до 17.02.2017.

Более того, применение нового положения об оценке земель нарушает принцип стабильности налогового законодательства, согласно которому изменения любых элементов налогов и сборов могут быть внесены не позднее, чем за 6 месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки. Изменившиеся подходы к определению коэффициентов функционального использования напрямую влияют на размер НМВ земельного участка, являющегося базой налогообложения земельного налога, и начали применяться немногим более чем через месяц после утверждения нового положения.Таким образом, был нарушен принцип стабильности налогового законодательства.

Дополнительно следует отметить, что НДМ сельскохозяйственных земель (даже расположенных в пределах населенного пункта) не регулируется новым регламентом НДМ для земель в пределах населенных пунктов. Новая «Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения», утвержденная Постановлением Кабинета Министров Украины № 813 от 16 ноября 2016 года, вступает в силу для земель сельскохозяйственного назначения со 2 февраля 2017 года.Эта методология не предполагает применения коэффициентов функционального использования; вместо этого нормативная денежная оценка будет определяться в соответствии с размером капитализированного арендного дохода от сельскохозяйственных земель. Новые нормативы капитализированного рентного дохода дифференцированы в зависимости от типа сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственных угодий в регионе.

Приведенный выше комментарий представляет собой общее заявление только в информационных целях и, как таковой, не может быть практически использован в конкретных случаях без профессиональной консультации.

С уважением,

© WTS Consulting LLC, 2017

Просмотры 47221

ПОДОБНЫЕ СООБЩЕНИЯ

Дополнительный раздел или передача земель коллективных сельскохозяйственных предприятий в муниципальную собственность, консолидация участков сельскохозяйственных земель, ужесточение земельного моратория и другие положения Закона № 2498 14 мая, 2019 741

Кто определяет нормативную денежную оценку (НМВ) земель вне населенных пунктов? 19 февраля, 2019 852

Новая нормативная денежная оценка земель вне населенных пунктов с 1 января 2019 года — миф или реальность? 11 февраля, 2019 1571

Кассационный административный суд обращается в Большую палату: неотложные вопросы и результаты 26 сентября, 2018 2739

Государственная регистрация права собственности и иных имущественных прав на земельный участок — на условиях достоверности Государственного земельного кадастра. 29 января, 2018 13968

Касательно положений проекта Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2018 год» (№7000 от 15 сентября 2017 г.) о нормативной денежной оценке земель (обновлено 26 января 2018 г.) 16 ноября, 2017 13761

Поправки в Классификацию видов целевого назначения земель и их смысл с точки зрения земельного и налогового законодательства 20 октября, 2017 7343

Для улучшения оценки 18 октября, 2017 1173

Нормативная денежная оценка земель находится на пересечении Земельного и Налогового права. 10 июля, 2017 5330

[Незаконные] значительные платежи за землю, которые не предусмотрены Налоговым кодексом. 07 июля, 2017 1527

Изменение разрешительных процедур в строительстве 13 июня, 2017 2035 г.

Как пережить новую нормативную денежную оценку земель в 2017 году? (означает резко более высокий или более низкий земельный налог или арендную плату) 04 апреля, 2017 1436

Регистры Руководств Шотландии

Собственность, переданная в аренду

Если часть зарегистрированной собственности подлежит длительной аренде, Хранитель отразит детали аренды в разделе собственности на титульном листе, добавив график аренды.В раздел обременений также будет добавлено примечание о том, что права аренды обременяют зарегистрированный титул.

Заявки на первую регистрацию

При первой регистрации земельного участка необходимо будет определить, подлежит ли какая-либо часть земельного участка существующей аренде. Если интерес арендатора еще не был зарегистрирован, что будет доведено до сведения законных поселенцев специалистом по планированию, потенциальное существование долгосрочной аренды может быть определено с помощью оговорки о гарантии в акте, инициирующем регистрацию, исключающую права арендаторов.

Вопрос в бланке заявления относительно обременений требует предоставления информации, если земельный участок находится в долгосрочной аренде или субаренде. Если права аренды исключаются из гарантии в акте, инициирующем регистрацию и , никакие подробности существующих долгосрочных договоров аренды не представлены в связи с вопросом относительно бремени в форме заявки, тогда Хранитель имеет право предположить, что аренда не является длительной арендой, требующей подлежит раскрытию на титульном листе.Однако, если в приложении четко указано, что аренда является долгосрочной, необходимо предоставить копию договора аренды (если она еще не зарегистрирована), чтобы Хранитель мог выполнять обязанности в соответствии с частью 1 Закона 2012 года.

Если в оговорку о гарантии включены конкретные детали аренды, можно принять решение, что это не долгосрочная аренда. Например, ссылка на дату исполнения после того, как округ начал функционировать для целей регистрации земли и который не был зарегистрирован для создания реального права арендатора, будет указывать на то, что срок аренды составляет менее 20 лет.

Заявки на передачу Части

Если права аренды исключаются из гарантии в правоприменительной регистрации, необходимо проверить список договоров аренды в родительском праве, чтобы убедиться, что договор аренды уже раскрыт. Если аренда, указанная в оговорке о гарантии, не раскрывается в списке договоров аренды и в заявлении нет ничего, что указывало бы на то, что указанная аренда является долгосрочной арендой, сотрудник по регистрации может предположить, что указанная аренда является краткосрочной ( который не требует раскрытия в титульном листе земельного участка).

Титульный лист Запись

Если существует более одного договора аренды, каждому договору аренды будет присвоен номер, который будет отражен в списке договоров аренды, введенных в раздел собственности сотрудником по юридической регистрации, как показано в примере ниже. Если право аренды зарегистрировано, запись в таблице должна включать ссылку на номер титула.

Если существует титульный лист с правом аренды, и субъекты (или его часть) были переданы в субаренду, а субаренды зарегистрированы, то номера титульных листов титульных листов субаренды должны быть раскрыты в списке субаренды. аренды в разделе «Имущество» титульного листа головной аренды.Никакие ссылки на субаренду не должны указываться в титульном листе собственности. В простых случаях, когда простая цветная кромка может адекватно описать сданные в аренду части, сотрудник по регистрации планов обводит договор желтым цветом.

5.5 Геодезическая съемка и традиционные методы измерения местоположения на поверхности Земли

Легкость, точность и доступность во всем мире сделали термин «GPS» нарицательным. Тем не менее, никакая мощность или возможности GPS были бы невозможны без традиционных геодезистов.Методы и инструменты традиционной съемки все еще используются и, как вы увидите, основаны на тех же самых концепциях, которые лежат в основе даже самого передового спутникового позиционирования.

Географические позиции указываются относительно фиксированной ссылки. Позиции на земном шаре, например, могут быть указаны в виде углов относительно центра Земли, экватора и нулевого меридиана.

Геодезисты измеряют горизонтальные позиции в географических или плоских системах координат относительно ранее обследованных позиций, называемых контрольных точек, большинство из которых физически обозначены в мире металлическим «ориентиром», который фиксирует местоположение и, как показано здесь, указывают высоту относительно среднего уровня моря (Рисунок 5.10). В 1988 году NGS установила четырех порядков точности контрольной точки , в диапазоне максимальной базовой погрешности от 3 мм до 5 см. В США Национальная геодезическая служба (NGS) поддерживает Национальную систему пространственной привязки (NSRS) , которая состоит из примерно 300 000 горизонтальных и 600 000 вертикальных контрольных станций (Doyle, 1994).

Дойл (1994) указывает, что горизонтальная и вертикальная системы отсчета совпадают менее чем на десять процентов. Это потому что:

…. горизонтальные станции часто располагались на высоких горах или вершинах холмов, чтобы уменьшить необходимость в строительстве наблюдательных вышек, которые обычно требуются для обеспечения прямой видимости для измерений триангуляции, траверса и трилатерации. Однако вертикальные контрольные точки были установлены с помощью техники спиритического нивелирования, которая больше подходит для проведения на пологих склонах, таких как автомобильные и железные дороги, которые редко поднимаются на горные вершины. (Дойл, 2002, стр. 1)

Вы можете спросить, как запускается сеть управления.Если позиции измеряются относительно других позиций, относительно какой позиции измеряется первая позиция? Ответ: звезды. До того, как появились надежные часы, астрономы могли определять долготу только путем тщательного наблюдения повторяющихся небесных событий, таких как затмения лун Юпитера. В настоящее время геодезисты получают чрезвычайно точные данные о местоположении, анализируя радиоволны, излучаемые далекими звездами. Однако после создания сети управления геодезистов определяют положения, используя инструменты, которые измеряют углы и расстояния между точками на поверхности Земли.

Рисунок 5.10: Контрольная точка, используемая для отметки вертикальной контрольной точки.

Кредит: Томпсон, 1988.

5.5.1 Измерение углов и расстояний

Вы, наверное, видели геодезистов, работающих на улице, например, когда ремонтируют шоссе или строятся новые жилые дома. Часто один геодезист использует оборудование на штативе, а другой держит штангу на некотором расстоянии. Геодезисты и их оборудование тщательно измеряют углы и расстояния, по которым можно рассчитать положение и высоту.Кратко обсудим это оборудование и их методику. Давайте сначала посмотрим на углы и на то, как они применяются при съемке.

Хотя стандартный компас может дать вам приблизительную оценку углов, магнитное поле Земли непостоянно и магнитные полюса, которые медленно перемещаются во времени, не идеально совпадают с осью вращения планеты; в результате последнего истинный (географический) север и магнитный север различны. Более того, некоторые камни могут намагничиваться и вносить небольшие локальные аномалии при использовании компаса.По этим причинам геодезисты полагаются на транзитов (или их более современные эквиваленты, называемые теодолитами ) для измерения углов. Транзит (рис. 5.11) состоит из телескопа для наблюдения за удаленными целевыми объектами, двух измерительных колес, которые работают как транспортиры для считывания горизонтальных и вертикальных углов, и пузырьковых уровней, чтобы гарантировать, что углы верны. Теодолит — это, по сути, тот же инструмент, за исключением того, что он несколько сложнее и обладает большей точностью.В современных теодолитах некоторые механические части заменены электроникой.

Рисунок 5.11: Традиционный транзит, когда-то использовавшийся геодезистами.

Кредит: Raisz, 1948, Использовано с разрешения.

Когда геодезисты измеряют углы, результирующие вычисления обычно представляются либо как азимутов, или как азимуты , , как показано на Рисунке 5.12. Пеленг — это угол менее 90 ° в квадранте, определяемом сторонами света. Азимут — это угол между 0 ° и 360 °, измеренный по часовой стрелке с севера.«Юг, 45 ° восточной долготы» и «135 °» — это одно и то же направление, выраженное как азимут и азимут.

Рисунок 5.12: Азимуты и пеленги. Обратите внимание, что азимут 360 ° совпадает с 0 °.

Кредит: географический факультет Пенсильванского государственного университета.

5.5.2 Измерение расстояний

Для измерения расстояний геодезисты когда-то использовали металлические ленты длиной 100 футов с градуировкой в ​​сотых долях фута. Пример этого метода показан на рисунке 5.13. Расстояния по склонам измерялись короткими горизонтальными отрезками. Квалифицированные геодезисты могут достичь точности до одной десятой части (погрешность в 1 сантиметр на каждые 100 метров расстояния). Источники ошибок включают недостатки самой ленты, такие как перегибы; колебания длины ленты из-за экстремальных температур; и человеческие ошибки, такие как непоследовательное натяжение, позволяющее ленте отклоняться от горизонтальной плоскости, и неправильные показания.

Рис. 5.13: Съемочная группа измеряет базовое расстояние с помощью металлической (инварной) ленты.

Кредит: Ходжсон, 1916.

С 1980-х годов устройства для электронного измерения расстояний (EDM) позволяют геодезистам измерять расстояния более точно и эффективнее, чем с помощью лент. Чтобы измерить горизонтальное расстояние между двумя точками, один геодезист использует инструмент EDM, чтобы направить энергетическую волну в сторону отражателя, удерживаемого вторым геодезистом. EDM регистрирует время, прошедшее между излучением волны и ее возвращением от отражателя. Затем он вычисляет расстояние как функцию от прошедшего времени (мало чем отличается от того, что мы узнали о GPS!).Типичные дальномеры ближнего действия могут использоваться для измерения расстояний до 5 километров с точностью до одной части из 20 000, что в два раза точнее, чем при съемке на магнитную ленту.

Инструменты, называемые тахеометрами (рис. 5.14), объединяют в одном устройстве электронное измерение расстояния и возможности теодолитов для измерения углов. Далее мы рассмотрим, как эти инструменты используются для измерения горизонтального положения по отношению к установленным сетям управления.

Рисунок 5.14: Современный тахеометр.

Кредит: Лукаш Фус.

5.5.3 Объединение углов и расстояний для определения позиций

разработали отдельные методы, основанные на отдельных сетях управления, для измерения горизонтального и вертикального положения. В этом контексте горизонтальное положение — это положение точки относительно двух осей: экватора и нулевого меридиана на земном шаре или осей x и y в плоской системе координат.

Теперь мы представим два метода, которые геодезисты используют для создания и расширения контрольных сетей (триангуляция и трилатерация), и два других метода, используемых для измерения положений относительно контрольных точек (открытые и закрытые переходы).

Сюрвейеры обычно измеряют позиции последовательно. Начиная с контрольных точек, они измеряют углы и расстояния до новых местоположений и используют тригонометрию для вычисления положений в системе координат плоскости. Такой способ измерения серии позиций известен как «выполнение траверсы». Ход, который начинается и заканчивается в разных местах, в которых хотя бы одна конечная точка изначально неизвестна, называется открытым ходом. Ход, который начинается и заканчивается в одной и той же точке или в двух разных, но известных точках, называется замкнутым ходом.«Замкнутый» здесь означает не геометрически замкнутый (как в многоугольнике), а математически замкнутый (определяемый как: или относящийся к интервалу, содержащему обе его конечные точки). «Замыкая» маршрут между одним известным местоположением и другим известным местоположением, геодезист может определить ошибки в походе.

Ошибки измерения в замкнутом траверсе, который соединяется в точке начала, можно количественно оценить, суммируя внутренние углы многоугольника, образованного траверсой. Точность измерения одного угла неизвестна, но поскольку сумма внутренних углов многоугольника всегда (n-2) × 180, можно оценить ход в целом и распределить накопленные ошибки между всеми внутренние углы.Ошибки, возникающие при открытом походе, который не заканчивается там, где он начался, не могут быть оценены или исправлены. Единственный способ оценить точность открытого хода — это многократно измерять расстояния и углы, вперед и назад, и усреднять результаты расчетов. Поскольку повторные измерения являются дорогостоящими, другие методы съемки, которые позволяют геодезистам вычислять и учитывать погрешность измерения, для большинства приложений предпочтительнее открытых проходов.

5.5.4 Триангуляция

Закрытые переходы обеспечивают адекватную точность для обследования границ участков при условии, что установленная контрольная точка находится поблизости.Геодезисты проводят контрольные исследования для расширения и увеличения плотности точек в горизонтальных контрольных сетях. До того, как стало доступно спутниковое позиционирование для съемок, наиболее распространенным методом проведения контрольных съемок была триангуляция (рис. 5.16).

Рисунок 5.15: Создание новых контрольных точек путем триангуляции от существующей контрольной точки (A).

Кредит: географический факультет Пенсильванского государственного университета. Адаптировано из оригинального текста DiBiase (1997).

1. Используя тахеометр, оборудованный электронным устройством измерения расстояния, контрольная группа геодезистов начинает с измерения азимута , альфа и базового расстояния AB.
2. Эти два измерения позволяют геодезической группе рассчитать позицию B как при открытом траверсе.
3. Затем геодезисты измеряют внутренние углы CAB, ABC и BCA в точках A, B и C. Зная внутренние углы и длину базовой линии, тригонометрический «закон синусов» может быть использован для расчета длин любых других сторона.Зная эти размеры, геодезисты могут зафиксировать положение точки C.
4. После измерения трех внутренних углов и длины одной стороны треугольника ABC группа контрольных изыскателей может рассчитать длину стороны BC. Эта расчетная длина затем служит базовой линией для треугольника BDC. Таким образом, триангуляция используется для расширения сетей управления, точка за точкой и треугольник за треугольником.

5.5.5 Трилатерация

Альтернативой триангуляции является трилатерация , которая использует только расстояния для определения положения.Избегая угловых измерений, трилатерацию легче выполнять, она требует меньше инструментов и, следовательно, дешевле. Прочитав эту главу до сих пор, вы уже познакомились с практическим применением трилатерации, поскольку это метод определения местоположения по спутнику, используемый в GPS.

Вы видели пример трилатерации на рис. 5.8 в виде трехмерных сфер, отходящих от орбитальных спутников. В демонстрации 1 ниже показан этот процесс в двух измерениях.

Попробуйте это: выполните процесс двумерной трилатерации.

Демо: Трилатерация в двух измерениях.

Кредит: Институт электронного образования Джона А. Даттона, Государственный университет Пенсильвании.

Как только расстояние от контрольной точки установлено, человек может рассчитать расстояние, открыв траверс, или полагаться на известное расстояние, если оно существует. Единственная контрольная точка и известное расстояние ограничивают возможные местоположения неизвестной точки краем круга, окружающего контрольную точку на этом расстоянии; вдоль этого круга существует бесконечное множество возможностей для неизвестного местоположения.Добавление второй контрольной точки вводит еще один круг с радиусом, равным его расстоянию от неизвестной точки. С двумя контрольными точками и дистанционными кругами количество возможных точек для неизвестного местоположения сокращается ровно до двух. Третью и последнюю контрольную точку можно использовать, чтобы определить, какая из оставшихся возможностей является истинным местоположением.

Трилатерация заметно проще триангуляции, и это очень ценный навык. Даже с очень приблизительными оценками можно с достаточным успехом определить общее местоположение.

Практика викторины

Зарегистрированные студенты штата Пенсильвания должны вернуться, чтобы пройти тест для самооценки Land Surveying .

Вы можете проходить практические викторины сколько угодно раз. Они не оцениваются и никак не влияют на вашу оценку.

Вьетнам | LandLinks

ЗЕМЕЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Вьетнам расположен в Юго-Восточной Азии среди Сиамского залива, Южно-Китайского моря и Тонкинского залива. Граничит с Китаем, Лаосом и Камбоджей.В стране 31 007 000 гектаров, а население в 2011 году составляло 87,8 миллиона человек. Население растет ежегодно на 1%. Семьдесят процентов населения проживает в сельской местности, работая в основном в сельском хозяйстве. ВВП Вьетнама в 2011 году составил 124 миллиарда долларов США, из которых 20% приходилось на сельское хозяйство, 40% — на промышленность и 40% — на услуги. Вьетнам является вторым по величине экспортером риса (его основной экспортной продукции) в мире, экспортировав более 7 миллионов метрических тонн в 2011 году. Другие основные статьи экспорта включают сырую нефть, одежду и обувь, морские продукты, изделия из дерева, электронику, кофе, маниоку, каучук. , свежие фрукты, кешью и чай (World Bank 2012a; World Bank 2010b; BBC 2011; VFA 2012; FAO 2009; CIA 2012).

Около одной трети территории Вьетнама используется для сельского хозяйства, из которых 20% земель считаются пахотными, 11% используются в качестве постоянных пахотных земель и около 2% используются в качестве постоянных лугов и пастбищ. Основными сельскохозяйственными продуктами Вьетнама являются рис-сырец, кофе, каучук, чай, перец, соевые бобы, кешью, сахарный тростник, арахис, бананы, птица, рыба и морепродукты. Около 45% сельскохозяйственных земель Вьетнама (или 15% его общей площади) орошаются. От семи до десяти миллионов гектаров общей площади Вьетнама составляют водно-болотные угодья, по крайней мере половина из которых расположена в дельтах Красной реки и Меконга (World Bank 2012a; FAO 2009; CIA 2012; Nang 2003).

Вьетнам имеет разнообразные естественные леса, в том числе вечнозеленые и полувечнозеленые широколиственные леса, полулиственные и сухие лиственные леса, смешанные вечнозеленые хвойные леса и мангровые заросли. Леса покрывают около 45% территории Вьетнама. Страна предприняла огромные усилия по лесовосстановлению за последние 20 лет, при этом в период с 2005 по 2010 год среднегодовой темп облесения составлял 1% (World Bank 2010a; World Bank 2012a; FAO 2010).

Появились доказательства деградации земель, вызванной неприемлемыми методами ведения сельского хозяйства и землепользования.В северных горах задержка сукцессии посевов и вырубка лесов, особенно когда они связаны со сдвигом в сторону более засушливого восстановления, приводят к эрозии почвы и утрате биоразнообразия в пользу пастбищ imperata . На интенсивно орошаемых рисовых плантациях в низинах заболачивание и дисбаланс питательных веществ препятствуют повышению продуктивности земель (World Bank 2010b).

Во Вьетнаме один из самых низких показателей земельных ресурсов на душу населения в мире: на душу населения приходится менее 0,3 гектара сельскохозяйственных земель.Используются наиболее подходящие земли. Интенсивность землепользования высока, особенно в районах населенных пунктов и водно-болотных угодий, выращивающих рис, и растет и в других категориях использования. Среднее количество посевов риса-риса увеличилось почти до двух с одного участка в год (World Bank 2010b).

ЗЕМЕЛЬНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ

Нынешнее распределение земли во Вьетнаме является результатом серии реформ, проводившихся еще в 1954 году. С середины 1950-х по 1975 год страна была разделена на две страны: Демократическая Республика Вьетнам на севере и Республика Вьетнама на юге.В каждой стране была своя аграрная структура. Коммунистические реформы 1950-х годов повлекли за собой коллективизацию сельского хозяйства на севере, в то время как на юге в 1970-х годах была проведена программа передачи земли культиваторам. Последний процесс предоставил права собственности бывшим фермерам-арендаторам и привел к тому, что примерно три четверти домохозяйств-арендаторов получили права примерно на 44% площади ферм на юге. Это выделение средств мелким землевладельцам привело к увеличению производства риса на 30%. Реформы «земля-к-культиватор» были в значительной степени потеряны, когда коммунисты пришли к власти в 1975 году, но заложили основу для практики ведения домашнего хозяйства, которая распространилась по стране после деколлективизации в 1980-х годах (Prosterman and Brown 2009).

В конце 1970-х годов почти 97% сельских домохозяйств на севере принадлежали коллективным фермам. Хотя коммунистическое руководство пыталось коллективизировать юг, крестьянские хозяйства сопротивлялись, и только 24,5% вступили в кооперативы. В коллективных районах на севере и юге наблюдался низкий и снижающийся рост сельского хозяйства и наличие продовольственного зерна (Kirk and Tran 2009).

Правительство в конечном итоге приостановило неудачную попытку коллективизировать юг и в конце 80-х годов предприняло ряд мер для перехода Вьетнама к рыночной экономике.Эти шаги, известные как процесс реформы Doi Moi , включали передачу прав землепользования фермерам. К 2009 году государство выделило 72% общей площади Вьетнама и почти все свои сельскохозяйственные земли землепользователям, при этом распределение пахотных земель между фермерскими домохозяйствами было относительно справедливым по сравнению со многими другими развивающимися странами и странами с переходной экономикой. Размеры хозяйств различаются, но обычно составляют около 0,2 га на душу населения (Кирк и Тран 2009; Всемирный банк 2010b; Марш и Маколей 2006).

Фермы в районе дельты Меконга занимают в среднем 1,2 гектара, что значительно больше, чем размеры хозяйств в районе дельты Красной реки (Marsh and MacAulay, 2006).

Процесс выделения земли зависит от района. Как правило, равенство между домохозяйствами является ключевым фактором, и в процессе учитывается количество людей в домохозяйстве и качество земли. Как правило, общий объем выделяемой земли варьируется между домохозяйствами, и земля каждого домохозяйства делится на участки разного качества.Сейчас во Вьетнаме около 70 миллионов земельных участков (Marsh and MacAulay, 2006).

Во Вьетнаме проживает более 50 различных этнических групп, включая группу большинства кинь (вьетнамцев) (85,6%). Семьи кинь чаще, чем другие семьи, имеют высококачественную орошаемую землю. В центральных высокогорьях, где кофе и другие товарные культуры являются источником развития сельских районов, у Кинь гораздо больше шансов иметь многолетние пахотные земли, что сыграло важную роль в том, что сельские домохозяйства смогли диверсифицировать источники дохода (World Bank 2008).

Группы меньшинств составляют около 15% населения и включают тай (1,9%), мыонг (1,5%), кхмеры (1,5%), монг (1,2%), нунг (1,1%) и другие (7,2%). Эти группы, как правило, имеют более высокий уровень бедности, отчасти из-за более низкого качества их земель, и сосредоточены в высокогорных и горных районах центрального и северного нагорья. Кхмеры проживают в основном в низменностях Вьетнама, а тай, мыонг и нунг, как правило, живут в долинах, выращивая рис в северных горах.Этнические меньшинства часто проживают вблизи лесов, но не имеют постоянного доступа к лесам. В северо-западном регионе половина всех домохозяйств этнических меньшинств использует лесные угодья. В центральном нагорье, где находится самая большая площадь лесов в стране, только 4% этнических меньшинств сообщают, что у них есть доступ к лесопользованию (CIA 2012; Ravallion and van de Walle 2008; Dang 2009; World Bank 2008).

Средства к существованию групп меньшинств в значительной степени зависят от земли. Их методы производства и землепользования отличаются от практики этнического большинства, поскольку в них больше внимания уделяется сменной культивации, лесному хозяйству и общинному владению.Более 90% домашних хозяйств этнических меньшинств, зависящих от сельского хозяйства, имеют землю, которую они используют для выращивания однолетних культур. Те, у кого есть однолетние пахотные земли, как правило, имеют их больше, чем кинь и китайцы (большинство населения), хотя это не обязательно является преимуществом, поскольку большая часть этих земель находится на наклонной местности и дает только один урожай в год. В то время как сельское хозяйство на возвышенностях является неотъемлемой частью средств к существованию большинства этнических меньшинств, государство не сосредоточило сельскохозяйственных исследований или усилий по распространению знаний на понимание и совершенствование сельского хозяйства на суше.Например, исследования не уделяют достаточного внимания сокращению продолжительности пара, которое представляет собой проблему для систем земледелия на возвышенностях. Вместо этого государство сделало акцент на политике, которая мало влияет на этнические меньшинства, например, на тех, которые поощряют выращивание влажного риса в долинах (Ravallion and van de Walle 2008; World Bank 2008).

В 2003 году Вьетнам сообщил, что 10,4 миллиона фермерских домохозяйств (90% домохозяйств, использующих сельскохозяйственные земли) получили сертификаты на право землепользования (LURC).К 2010 году государство выпустило около 31,3 миллиона LURC, покрывая примерно половину территории Вьетнама. Уровни сертификации различались для разных категорий земель и были ниже для несельскохозяйственных земель, за исключением жилых земель и лесных угодий (Hartl 2003; World Bank 2010b).

ПРАВОВАЯ ОСНОВА

Официальный закон, регулирующий земельные права, включает Конституцию Социалистической Республики Вьетнам 1992 г. (с поправками 2001 г.), Закон о браке и семье 1986 г. (пересмотренный в 2000 г.), Гражданский кодекс 1995 г. (с поправками 2005 г.), Закон о земле 1993 г. ( с поправками 1998 и 2001 годов) и Закона о земле 2003 года.

Конституция наделяет все население землей, включая леса, реки и озера, водные источники и подземные природные ресурсы, за населением в целом. Он также предусматривает, что государство должно систематически управлять всей землей и распределять ее между организациями и отдельными лицами, и что те, кому была выделена земля, имеют право передавать свое право пользования другим.

Закон о браке и семье 1986 года (с изменениями в 2000 году) и Гражданский кодекс 1995 года (с поправками в 2005 году) регулируют вопросы, касающиеся семьи, имущественных прав супругов и наследования (FAO 2012a).

Закон о земле 1993 года заложил основу для формального рынка земли, обеспечив повышенную надежность землевладения, облегчая доступ к кредитам и способствуя передаче прав пользования. Он формализовал фермерское домохозяйство как основную единицу сельскохозяйственного производства и предусматривал распределение прав землепользования между домохозяйствами, наделение их полномочиями покупать и использовать вводимые ресурсы, продавать продукцию с земли и (в некоторой степени) производить решения об использовании земли.Закон также предусматривает, что землепользователи могут обменивать, передавать, завещать, сдавать в аренду и закладывать свои права, и требует, чтобы государство выдавало сертификаты на право землепользования (LURC) на уровне домохозяйств. Кроме того, он повысил гарантии владения, предоставив гранты на право пользования сроком на 20 лет для однолетних пахотных земель (в редакции 1998 года они увеличились до 30 лет) и на 50 лет для многолетних пахотных земель. Закон также установил потолок от 2 до 3 гектаров для однолетних пахотных земель и 10 гектаров для многолетних пахотных земель и касался сдачи земли в аренду иностранцам.Декрет 64 от 1993 г. дополнительно определил местное применение потолков в различных провинциях (Marsh and MacAulay 2006; Haque and Montesi 1996).

В редакции 1998 г. добавлены права на субаренду LURC и их использование в качестве капитала в совместных предприятиях (Marsh and MacAulay 2006).

Закон о земле 2003 г. поддержал переход Вьетнама к рыночной экономике. Он касался многих аспектов систем планирования землепользования и управления земельными ресурсами, децентрализовал многие обязанности по управлению земельными ресурсами до структур местного правительства и установил политику и процедуры для регулирования принудительного приобретения земли государством.Также требовалось, чтобы LURC включали имена как мужа, так и жены, если земля принадлежит обоим, и требовалось, чтобы правообладатели получали LURC для обмена, передачи, завещания, аренды и ипотеки земельных прав (Hatcher et al. 2005; World Bank 2010b; Закон правительства о земле 2003 г.).

Хотя Закон о земле 1993 г. предусматривал, что государство должно выдавать права на долгосрочное пользование различным негосударственным образованиям, в законе не упоминались традиционные группы, такие как сельские общины, деревушки или группы домашних хозяйств, и, как следствие, такие группы не были имеют право на получение права землепользования.Закон о земле 2003 г. попытался исправить этот недостаток и разрешил государству выдавать права использования таким традиционным группам (EASRD 2004).

Правовая система Вьетнама не признает нормы обычного права с 1975 года. Однако в тех областях, где государство не имеет возможности применять законы штата, обычные правила часто являются важным источником регулирования социальных отношений, прав собственности, имущественных споров и вопросов прав собственности. брак, наследование, договор и деликт. В меньшинствах и этнических общинах обычные правила часто являются первым выбором для разрешения споров (Phan 2011).

В октябре 2012 года Национальное собрание Вьетнама начало рассмотрение закона о внесении поправок в Закон о земле 2003 года. Полная сфера действия нового закона неясна, но правительственные чиновники указали, что он будет касаться механизмов принудительного приобретения и процессов для определения рыночной цены земли. Также ожидается, что в нем будет рассмотрен вопрос об истечении 20-летних прав землепользования, которые правительство предоставило землепользователям в 1993 году (VCCI 2012; GOV 2012c; Hiebert 2012).

ТИПЫ ПРЕПЯТСТВИЙ

Как отмечалось выше, отдельные лица, домашние хозяйства и организации не могут владеть землей, поскольку она принадлежит народу в целом.Однако в соответствии с Законом о земле 1993 года государство может либо выделить права землепользования, либо сдавать землю в аренду отдельным лицам, домашним хозяйствам и организациям, которые тем самым приобретают узуфрукта прав. Это право включает право получить сертификат права землепользования (LURC), сдавать в аренду, обменивать, закладывать и передавать по наследству право пользования, а также лишать других прав на землю. Это право также позволяет совершать сделки с землей, которые, хотя и являются эквивалентом продажи, называются передачами, или chuyen nuong dat (Ngo 2005; GOV Law on Land 2003; EASRD 2004).

Права пользования, которые могут быть продлены на 20 или 50 лет в зависимости от их типа (однолетние пахотные земли, многолетние пахотные земли или лесные угодья), не включают право определять способ использования земли, которое государство оставляет за собой право решать. Передача прав использования требует, чтобы передающая сторона имела зарегистрированный LURC, и должна осуществляться на период в пределах срока, первоначально предоставленного передающей стороне (GOV Law on Land 2003; EASRD 2004).

Права землепользования могут приобретать несколько категорий юридических лиц.Государство может предоставлять права на использование посредством распределения или аренды, а некоторые права могут требовать от пользователя уплаты сборов или арендной платы. По закону, категории «землепользователей» включают: (1) домашние организации (, например, политических организаций и подразделений Народных вооруженных сил), которым земельные участки выделяются, арендуют землю или имеют права землепользования, признанные им. государственный; (2) хозяйственные организации, передающие права землепользования; (3) сообщества граждан, права пользования которыми выделены или признаны государством; (4) домашние хозяйства и частные лица, которым земля выделена государством, арендует землю у государства, имеет право землепользования, признанное государством, или получает передачу таких прав; (5) религиозные учреждения, получившие право землепользования в результате государственного выделения или признания; (6) иностранные организации с дипломатическими функциями, которым государство может сдавать землю в аренду; (7) некоторые вьетнамцы, проживающие за границей, которым государство может выделить или арендовать землю; и (8) иностранные организации и частные лица, инвестирующие во Вьетнам, которым государство может сдавать землю в аренду (Закон правительства о земле от 2003 г.).

Закон разрешает государству выделять землю определенным организациям для определенных видов использования. К ним относятся: (1) домохозяйства и отдельные лица, непосредственно занятые в сельском хозяйстве, лесоводстве, аквакультуре или производстве соли; (2) сельскохозяйственные кооперативы, использующие землю для непосредственного производства услуг в сельском и лесном хозяйстве; и (3) сообщества, использующие сельскохозяйственные земли. В этих случаях держатель права использования не обязан платить за использование. Владельцы других выделенных прав на использование должны платить плату за использование, включая, например, домохозяйства и отдельных лиц, использующих жилые земли, и экономические организации, использующие землю для сельского хозяйства, лесоводства, аквакультуры или производства соли (GOV Law on Land 2003).

В случае некоторых других прав использования государство сдает землю в аренду и требует, чтобы пользователь вносил годовую арендную плату или единовременный платеж за весь срок аренды. Права в этой категории включают: (1) права домашних хозяйств и отдельных лиц на использование земли для производства в сельском хозяйстве, лесоводстве, аквакультуре и производстве соли; и (2) различные организации, реализующие инвестиционные проекты (Закон правительства о земле от 2003 г.).

Закон о земле 2003 года включает в себя вид общинного землевладения, в котором говорится, что «земля, выделенная государством сообществу граждан, должна использоваться для сохранения национальной идентичности через привычки и обычаи этнических меньшинств.«Правовая система Вьетнама не признает нормы обычного права с 1975 года. Однако в некоторых районах иногда встречаются остатки традиционного общинного землевладения. Например, исследование Всемирного банка показало, что общинные правила землевладения оставались преобладающими над государственными в некоторых провинциях, при этом земля ежегодно выделялась домашним хозяйствам старейшиной деревни. В этих областях индивидуальные права частной собственности на землю не были широко распространены и не признавались на местном уровне (GOV Law on Land 2003, Art. 71; Phan 2011; Андерсен 2011).

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВ

Есть множество способов, с помощью которых вьетнамцы могут приобретать права на землю. Один из них заключается в выделении государством или аренде, что обычно означает, что орган поручает использование определенного земельного участка определенному землепользователю. Когда коллективизированные сельскохозяйственные земли были перераспределены в конце 1980-х — начале 1990-х годов, распределение сыграло главную роль в предоставлении фермерам доступа к сельскохозяйственным землям в северном и центральном Вьетнаме.Землепользователи также могут приобретать права землепользования в результате наследования или передачи от членов семьи, посредством сделок на рынке земли и в результате усилий по мелиорации земель. Для фирм и других организаций государственные ассигнования продолжают оставаться основным средством получения доступа к земле (World Bank 2010b).

Преобладающие способы приобретения домохозяйствами прав на землю могут варьироваться в зависимости от региона. Результаты исследования 400 фермерских хозяйств в четырех провинциях, проведенного в 2001 году, показали, что высокий процент земли был приобретен посредством распределения на севере, тогда как на юге большее количество пользователей приобрели землю по наследству (Marsh and MacAulay 2006).

Существует три основных механизма, с помощью которых инвесторы могут приобретать права землепользования у государства: (1) выделение земель, при котором государство принимает административное решение о предоставлении прав землепользования национальному субъекту; (2) признание, также доступное только для национальных организаций; и (3) лизинг, при котором государство предоставляет права использования на контрактной основе национальным и иностранным организациям. Иностранцы могут получить права пользования только через аренду и должны платить арендную плату за пользование землей. В случае иностранных организаций аренда должна основываться на экономических или технических обоснованиях, утвержденных государственным органом.Статьи 80–84 Закона о земле 1993 г. содержат положения, касающиеся аренды земли иностранцам (Посольство Вьетнама, 2012 г .; Haque and Montesi, 1996 г.).

Свидетельства о праве землепользования (LURC) означают официальное признание государством прав пользователя и необходимы для гарантированного владения, формальных сделок с землей, доступа к официальным кредитам и правовой защиты прав землепользования. Они также содержат информацию о землепользователе и земельном участке, а также описание собственности (Tran Nhu 2006).

Закон о земле 2003 г. требовал, чтобы государство открыло бюро регистрации земли во всех провинциях для регистрации сделок с землей. Согласно этому закону, все земельные участки и любые приставки к земле должны регистрироваться в одной системе (Do 2006).

На уровне провинции, района, города и города народные комитеты занимаются распределением земли и выдачей LURC домашним хозяйствам и отдельным лицам, общинам граждан, религиозным организациям и учреждениям, а также зарубежным вьетнамцам.Они также несут ответственность за процедуры передачи и обмена прав на землепользование, за исключением сельских районов, где эти обязанности принадлежат Народным комитетам на уровне коммуны (FAO 2012a; GOV Law on Land 2003).

В случаях, когда конкретный участок имеет несколько пользователей, будь то отдельные лица, семейные домохозяйства или организации, государство должно выдавать сертификаты каждому совместному пользователю. Согласно Закону о браке и семье земля, приобретенная во время брака, считается общим имуществом. Этот закон требует, чтобы имена мужа и жены были зарегистрированы в LURC.Кроме того, Закон о земле 2003 г. требует, чтобы в LURC указывались имена мужа и жены, если земля является общим имуществом. Если имя жены указано в свидетельстве, ее права на землю защищены в случае раздельного проживания супругов, развода или смерти ее мужа. Эти законы не выполняются в полной мере. По состоянию на 2010 год только около 30% LURC содержали имена обоих супругов. Эта цифра, по-видимому, относится к LURC как для сельскохозяйственных, так и для несельскохозяйственных земель, и процентная доля только сельскохозяйственных земель может быть ниже, как обсуждается ниже (GOV Law on Land 2003; Hatcher et al.2005; Всемирный банк 2010b).

Хотя закон дает домашним хозяйствам право продавать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать и передавать в наследство свою землю, многие не имеют права определять, как они используют свои участки. Назначение землепользования определяется государством (Маркуссен и др. 2009; Всемирный банк 2010b).

Хотя 20-летние права землепользования, предоставленные государством землепользователям в 1993 году, истекают в 2013 году, критерии и процедуры для продления срока их действия неясны. Это способствует возникновению ощущения незащищенности и влияет на безопасность и определенность прав на практике.Ожидается, что новый закон о земле, который Национальное собрание начало рассматривать в октябре 2012 года, будет касаться истекающих прав. Отчеты показывают, что новый закон будет иметь тенденцию к сохранению существующего распределения тех, у кого истекают права на использование (World Bank 2010b; Hiebert 2012; Kirk and Tran 2009).

ВНУТРЕННИЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ И ГЕНДЕРНЫЕ РАЗЛИЧИЯ

Ряд факторов мешает женщинам отстаивать свои права на землю. К ним относятся следующие: законы с непреднамеренным воздействием; родовые практики; предвзятые посреднические группы и комитеты; предвзятые завещательные (завещательные) практики; отсутствие доступа к юридическим услугам; отсутствие принуждения и мужских привилегий (Cầm et al.2012).

Законодательство Вьетнама подчеркивает гендерное равенство, в том числе в отношении прав землепользования. Конституция запрещает все формы дискриминации в отношении женщин и гласит, что мужчины и женщины имеют равные права в семье и в политической, экономической, культурной и социальной областях. Другие законы предусматривают, что женщины имеют те же права, что и мужчины, на независимое участие в гражданских сделках, контрактах, управлении собственностью и механизмах правосудия. Статья 8 Гражданского кодекса предусматривает равенство мужчин и женщин в гражданских отношениях (Hatcher et al.2005).

Закон о браке и семье устанавливает, что вся земля, приобретенная во время брака, считается общим имуществом, в то время как Закон о земле 2003 года требует, чтобы LURC носили имена обоих супругов, если право землепользования является совместной собственностью. По закону жена имеет те же права и обязанности, что и ее муж, в отношении использования, владения и распоряжения общим имуществом (Закон правительства о земле от 2003 года; Закон правительства о браке и семье 2000 года).

Когда Закон о земле 1993 года давал фермерам право торговать, передавать, сдавать в аренду, завещать и закладывать свои права землепользования, изменение было реализовано путем выдачи LURC на уровне домохозяйств.Хотя в этих реформах использовались нейтральные с гендерной точки зрения формулировки, в ходе их реализации возникли различия. Первоначально в LURC было место только для одного имени, которое использовалось для записи имени главы домохозяйства. Поскольку мужчины чаще являются главами домохозяйств, больше мужчин, чем женщин, имеют свои имена в LURC (Menon and Rodgers 2012; Ravallion and van de Walle 2008).

Несмотря на то, что указ 2001 года требовал, чтобы имена обоих супругов указывались на совместно удерживаемой земле, правительственные ведомства, ответственные за реализацию, не обладали достаточными возможностями, местные чиновники, как сообщается, вернулись к традициям и обычаям, отдавая предпочтение мужчинам, и это требование не выполнялось должным образом (Менон и Роджерс 2012; Равальон и ван де Валле 2008; Хэтчер и др.2005).

Включение женских имен в LURC предназначено для защиты их прав в случае раздельного проживания супругов, развода или смерти мужа. Однако включение по-прежнему остается низким. В наиболее всестороннем исследовании доступа женщин к земельным правам на сегодняшний день группы, следующие за наследованием по материнской линии, сообщили о 11% совместной сертификации нежилых земель, а группы этнических меньшинств, практикующие наследование по отцовской линии, сообщили о 4,2%. Представители матрилинейных групп сообщили о самом высоком уровне единоличной сертификации жен (21.1%) по сравнению с не-киньскими патрилинейными группами (15,7%). Что касается земли под жилые дома, только 22% замужних женщин указаны вместе со своими мужьями и 19% только (Hatcher et al. 2005; Cầm et al. 2012).

Женщины, имена которых не указаны в свидетельствах о землепользовании, на практике подчиняются обычным обычаям, в результате которых они остаются без доли в семейном имуществе, приобретенном после вступления в брак, в случае развода. В случае смерти мужа вдовы часто видят имя сына, а не свое имя, записанное в свидетельстве о землепользовании (FAO 2012a).

Закон о браке и семье требует, чтобы покупка, продажа, обмен, дарение, заимствование и другие сделки, связанные с крупным (совместным) имуществом, согласовывались между женой и мужем. Однако власть над собственностью обычно переходит к мужьям после вступления в брак, и объем полномочий, которыми пользуется каждый из супругов, зависит от культурных традиций, социального положения в обществе, языка и экономического статуса (GOV Marriage and Family Law 2000; Tran 2001; Cầm et al. 2012).

Хотя по закону женщинам предоставлены права землепользования наравне с мужчинами, их доступ к земле и контроль над ней остаются ограниченными.Многие населенные пункты выделили землю в зависимости от возраста членов домохозяйства, при этом лица трудоспособного возраста получают более крупные суммы, чем другие. В домохозяйствах, возглавляемых женщинами, часто меньше взрослых трудоспособного возраста, и поэтому они, как правило, получали меньшие наделы, чем домохозяйства, возглавляемые мужчинами. Размер земельного участка часто зависит от пенсионного возраста правопреемника, который составляет 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин, в результате чего женщинам обычно выделяются участки меньшего размера. Из 12 миллионов фермеров, получивших землю к концу 2000 года, только от 10% до 12% составляли женщины (Menon and Rodgers 2012; Hartl 2003; CEDAW 2005).

Вьетнамские законы о наследовании и правопреемстве предусматривают гендерное равенство, которое на практике не существует в полной мере. Хотя мужчины и женщины имеют равные права на передачу собственности и наследование в соответствии с завещанием или законом, закон также отдает приоритет воле родителей. В подавляющем большинстве случаев, за исключением двусторонних и матрилинейных групп, семьи, которые делят имущество перед смертью, делают это без учета гендерного равенства и на основании множества факторов, включая предпочтения мужчин и обычаи.Если есть дети как мужского, так и женского пола, мужчины обычно наследуют собственность, в то время как дочери могут унаследовать меньшую долю или быть полностью исключенными. Из-за преобладания патрилокального проживания (практика, когда супружеские пары селились с семьей мужа или рядом с ней) и ожиданий, что сыновья сохранят родовые обряды, дочери в семьях, придерживающихся патрилинейных обычаев, не наследуют землю наравне со своими братьями (Cầm et al. 2012). ).

Законы о наследовании и наследовании, применяемые в случае смерти без завещания (т.е., в случаях, когда нет завещания) включать положения, которые могут создать трудности для женщин. Например, «супруг» по закону считается членом первой очереди. Предполагается, что это определение относится только к законному супругу, поскольку согласно закону может быть только один супруг, а это означает, что в областях, где практикуются полигиния, права наследования второй и третьей жен являются уязвимыми (C alm et al. 2012).

Сообщается, что уверенность в готовности вьетнамских судов отстаивать равные права высока, хотя есть опасения по поводу отсутствия механизмов для исполнения судебных решений.Несмотря на доверие к судам, данные показывают, что они избирательно опираются на закон и выносят решения по делам, основанным на пересекающихся проблемах, включая семью, родство и местные культурные обычаи. Было также показано, что суды исключают права женщин, не принимая во внимание такие права, за исключением случаев, когда истец-женщина явно предъявляет иск против собственности в суде. В этих ситуациях обычная практика раздела имущества между сыновьями может заменить законы о наследовании (Cầm et al. 2012).

Несколько факторов сильно препятствуют доступу женщин к юридическим услугам, что, в свою очередь, влияет на их способность осуществлять свои права на землю.Низкое образование и низкий уровень владения языком являются обычными препятствиями, особенно для женщин из числа этнических меньшинств, поскольку все официальные юридические дела должны вестись на письменном вьетнамском языке. Представления о более низком социальном статусе женщин и предполагаемой неспособности взаимодействовать с официальными правовыми учреждениями также препятствуют женщинам обращаться за юридической помощью. Кроме того, женщины сообщали о факторах, мешающих им получить доступ к юридическим услугам, включая нежелание иметь дело со сложными бюрократическими процессами и чувство беспомощности при взаимодействии с представителями правительства (Cầm et al.2012).

ЗЕМЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ И УЧРЕЖДЕНИЯ

Земельная политика Вьетнама управляется иерархией властей на центральном уровне в 61 провинции, в более чем 500 округах и в более чем 10 000 коммун (Huyen and Ha 2009).

В стране действует единая и децентрализованная система государственного управления земельными ресурсами и управления земельными ресурсами, закрепленная в Законе о земле 2003 года. Помимо создания систем на всех уровнях, этот закон сконцентрировал формулировку политики и надзор за ее реализацией на центральном уровне и распределил роли между многочисленными центральными агентствами, включая органы правосудия, природных ресурсов, строительства, сельского хозяйства, финансов, планирования и инвестиций.

В соответствии с Законом о земле 2003 года, государство принимает решения о зонировании и планировании землепользования на провинциальном и городском уровнях, а также осуществляет единое управление землей по всей стране. Национальное собрание принимает законы о земле, принимает решения относительно зонирования и планирования национального землепользования и осуществляет высший надзор за управлением и использованием земли на всей территории страны. На основе вопросов, представленных правительством, Постоянный комитет Национального собрания определяет политику в отношении прав землепользования и квот, назначаемых семейным домохозяйствам и отдельным лицам (FAO 2012a; GOV Law on Land 2003).

Министерство природных ресурсов и окружающей среды (Минприроды) является основным административным органом центрального уровня по земельным, водным и минеральным ресурсам. Он отвечает за государственное управление земельными ресурсами, руководство и организацию инспекций земель по всей стране, а также руководство съемкой, измерением, составлением и управлением кадастровыми картами, картами состояния землепользования и картами зонирования землепользования по всей стране. Кроме того, он содержит положения о кадастровых файлах и руководящие принципы по их составлению, редактированию и управлению, а также выдает LURC (FAO 2012a; GOV Law on Land 2003).

Ниже центрального уровня провинциальные и районные образования и народные комитеты коммун несут ответственность за реализацию земельной политики при поддержке провинциальных или районных департаментов природных ресурсов и окружающей среды и местных кадастровых служащих (World Bank 2010b).

Народные комитеты всех уровней являются органами государственного управления. В провинциях и городах они выдают свидетельства о праве землепользования религиозным организациям и учреждениям, вьетнамцам, проживающим за границей, и иностранным организациям и частным лицам; руководить осуществлением зонирования землепользования и планировкой своей местности; и инспектировать осуществление зонирования землепользования и планирования местными властями нижнего уровня (FAO 2012a).

Народные комитеты провинциального города (административная единица, отличная от провинции или города), района и города несут ответственность за выделение земли и выдачу сертификатов на право землепользования домашним хозяйствам и отдельным лицам, общинам граждан и вьетнамцам, проживающим за границей, которые покупают жилое жилье прикреплен к жилому участку. Они также несут ответственность за все процедуры передачи прав землепользования и обмена ими, за исключением сельских районов, где эти обязанности принадлежат Народному комитету на уровне коммуны (FAO 2012a).

Народные комитеты на уровне поселков, приходов и коммун несут ответственность за урегулирование земельных споров, которые не удается разрешить путем примирения и для которых существуют правовые документы на спорную землю. В случае отсутствия или недостаточности документации такие споры передаются на рассмотрение в городской или областной народный комитет или, если стороны не согласны с городским или провинциальным народным комитетом, министру природных ресурсов и окружающей среды для разрешения. Они также организуют и направляют выполнение зонирования землепользования и планирования своих населенных пунктов, а также выявляют и предотвращают использование земли, которое несовместимо с зонированием и планированием землепользования (FAO 2012a; GOV Law on Land 2003).

земельных регистрационных бюро, созданных во всех провинциях и трети округов, предоставляют государственные услуги, связанные с землей. Этим офисам не хватает согласованных организационных, кадровых стандартов и стандартов обслуживания, а также потенциала для удовлетворения растущих потребностей землепользователей (World Bank 2010b).

Земельная инспекция отвечает за проверку того, насколько хорошо государственные органы и землепользователи соблюдают земельное законодательство, а также за предотвращение и устранение нарушений закона (FAO 2012a).

ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЫНКИ И ИНВЕСТИЦИИ

Как уже говорилось выше, земля является дефицитным ресурсом во Вьетнаме, который имеет один из самых низких показателей земельных ресурсов в мире на душу населения.Есть свидетельства того, что цены как на арендуемые обрабатываемые земли, так и на обрабатываемые земли, полученные на аукционах, значительно выросли с 1997 года (World Bank 2010b; Marsh and MacAulay 2006).

Закон о земле 2003 г. регулирует обстоятельства и условия, при которых правообладатели могут продавать, сдавать в аренду, субаренду или закладывать свои права или активы, связанные с арендованной землей. Переводы: требуется, чтобы у отправителя имелся зарегистрированный LURC; должно быть на период в пределах срока, первоначально предоставленного плательщику; и не может включать землю, являющуюся предметом спора (GOV Закон о земле 2003 г.).

Правовой статус правопреемников и правопреемников (например, статус организации или домашнего хозяйства, иностранного или внутреннего юридического лица) также ограничивает возможность передачи и получения прав. Например, иностранные инвесторы не могут покупать права землепользования напрямую у владельцев LURC и должны вместо этого вести переговоры с правительством. Способы, с помощью которых передающая сторона приобрела права землепользования, будь то передача или аренда, также влияют на возможность передачи прав использования. Кроме того, получатель может использовать земельный участок только таким образом, чтобы это соответствовало цели использования, которую государство назначило для этого земельного участка, которая указана в LURC.Таким образом, если земельный участок предназначен для жилищного использования, получатель не может использовать землю для сельского хозяйства, и наоборот. Те, кто желает изменить цель использования земельного участка, должны получить официальное разрешение (GOV Law on Land 2003; Marsh and MacAulay 2006).

Народные комитеты на уровне коммуны (для сельской местности) и на уровне провинции, района или города (для других районов) несут ответственность за утверждение передачи и обмена прав землепользования (Ngo 2005; FAO 2012a; GOV Law on Land 2003 ).

Данные показывают, что Вьетнам имеет активный рынок прав землепользования, хотя объем сделок значительно варьируется между провинциями. Было установлено, что деколлективизация фермерских хозяйств в стране в конце 1980-х и выпуск LURC спровоцировали появление рынков аренды и передачи земли ( chuyen nuong dat ) (Marsh and MacAulay 2006; Kirk and Tran 2009; Ngo 2005).

Бюрократические процессы могут быть ограничивающей силой. Исследования показывают, что местные государственные организации играют активную роль в установлении условий сделок с землей, чтобы не допустить продажи бедными семьями своих земель, что могло бы повлиять на динамику земельного рынка.Такие ограничения могут иметь непреднамеренный эффект ухудшения результатов для бедных, загоняя транзакции в подполье и вынуждая бедных продавцов соглашаться на менее выгодные условия (Kirk and Tran 2009).

В частности, что касается аренды, правовые ограничения на сроки аренды настолько ограничивают, что препятствуют сдаче в аренду. В соответствии с Законом о земле 1993 года лица, обладающие правами пользования, не могут сдавать свои права в аренду более чем на три года (Haque and Montesi 1996).

Отсутствие прозрачности является ключевым препятствием на пути к появлению более функционального рынка земли.Вьетнам с 2006 года считается одним из наименее прозрачных рынков недвижимости в мире (World Bank 2010b).

Вмешательство правительства в распределение, передачу, использование и оценку земли также препятствует развитию свободного рынка прав землепользования. Кроме того, расходы, связанные с регистрацией передачи прав на землепользование, трудоемкие процедуры, стремление к получению ренты в пригородных районах и нечеткие правила привели к тому, что многие передачи и изменения в использовании происходят незаконно (Marsh and MacAulay 2006; World Bank 2010b).

Объясняя трудности, с которыми они сталкиваются при покупке прав на землепользование, фермеры привели несколько факторов, в том числе: недостаточный доступ к кредитам; нехватка доступной земли, особенно в северных коммунах; и нехватка доступной сельскохозяйственной рабочей силы (Marsh and MacAulay 2006).

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ

Политика Вьетнама по принудительному изъятию земли изложена в Законе о земле 2003 года, который характеризует приобретение государством как «восстановления» права государства на землю у частных пользователей, которые воспользовались правом пользования ею.Согласно Закону о земле 2003 года принудительное изъятие разрешено для следующих целей: национальная оборона и безопасность; Национальный интерес; общественный интерес; и экономическое развитие. Экономическое развитие определяется как «случаи инвестирования в строительство промышленных зон, высокотехнологичных зон, экономических зон и крупных инвестиционных проектов, предусмотренных Правительством». Закон также устанавливает процедуры, которые государство должно соблюдать (включая процедуру оценки стоимости земли, которая будет отобрана), и устанавливает права и обязанности домашних хозяйств, частных лиц, национальных экономических организаций и иностранных инвесторов в процессе принудительного приобретения (Закон GOV. на земле 2003, Ст. 40; Всемирный банк 2011a).

Декреты 17, 69, 84, 181, 188 и 197 определяют выполнение закона 2003 года. Эти указы ограничивают обстоятельства, при которых разрешается принудительное восстановление, и касаются, среди прочего, методов оценки земли и компенсации, а также обязанности государства переселить и иным образом оказывать поддержку тем, у кого земля отобрана (World Bank 2011a; CIEM 2006 ).

Лица, имеющие права на землю, также могут быть взысканы государством при различных других обстоятельствах.Если пользователь умирает без наследника, право теряется, и контроль над землей возвращается государству. Если пользователь неправильно использует землю или нарушает условия использования, пользователь может потерять право. Например, если земля, предназначенная для выращивания однолетних культур, не используется в течение 12 месяцев подряд, государство может определить, что пользователь утратил право (Закон правительства о земле 2003 г.).

Народные комитеты районов, провинциальных городов и поселков несут ответственность за принятие решения о возврате земель домашним хозяйствам, отдельным лицам, общинам граждан и некоторым иностранным вьетнамцам.В случае с организациями, религиозными учреждениями, иностранными образованиями и некоторыми вьетнамцами, проживающими за границей, эти решения принимаются народными комитетами провинций и городов (Закон правительства о земле 2003 г.).

По закону компенсация за восстановленную землю должна соответствовать рыночной цене. Однако на практике нет конкретных процедур для оценки рыночной стоимости, и провинциальные народные комитеты определяют цены на землю. Домохозяйства и частные лица, чьи сельскохозяйственные земли возвращаются, имеют право на компенсацию в виде земли с таким же назначением использования или, если такая земля отсутствует, на денежную сумму, равную цене земли с тем же назначением (World Bank 2011a ; Постановление Правительства 69/2009 / ND-CP 2009a).

Помимо решения вопроса о компенсации, Закон о земле 2003 года требует, чтобы провинциальные и окружные народные комитеты уведомляли стороны, сталкивающиеся с возвращением земель, и предусматривает, что те, кто теряет свою землю, имеют право подавать жалобу на решение о взыскании ( Закон правительства о земле от 2003 г.).

Наиболее распространенный тип возмещения ущерба связан с приобретением государством земли у фермерских хозяйств для развития промышленных зон и кластеров. К 2005 году государство отобрало землю у более чем 100 000 домашних хозяйств для развития более 190 промышленных зон и кластеров.Хотя преобразование земель, в том числе сельскохозяйственных земель, является важным источником предложения земли для частного сектора, преобразования подвергались критике за их неблагоприятное воздействие на бедные домохозяйства в сельских и пригородных районах. К таким воздействиям относятся нарушение средств к существованию, социальная и культурная дислокация и негативное воздействие на продовольственную безопасность, возникающее в результате крупномасштабного преобразования рисовых полей для других целей (CIEM 2006).

Текущие процедуры восстановления и перераспределения во Вьетнаме считаются медленными, непредсказуемыми и непрозрачными.Административные жалобы в отношении земли составляют 70% жалоб и споров, которые направляются в правительство каждый год, и 70% из них относятся к компенсации и переселению. Вопрос о компенсации окружен повсеместной враждебностью, а в некоторых случаях насилие возникает в результате споров. Причины этой враждебности включают: тот факт, что власти используют субъективные подходы для определения стоимости земли, которую они часто устанавливают ниже рыночной, не консультируясь с перемещенными домохозяйствами; что землепользователи получают компенсацию на основе их существующего использования, а не на увеличенной стоимости, которая возникнет в результате преобразования их земли; что оценки варьируются в зависимости от административных границ, что может означать, что к смежным участкам применяются разные ставки; и споры по поводу размеров участков, которые иногда отличаются от измерений в земельных записях (World Bank 2010b; CIEM 2006).

ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ И КОНФЛИКТЫ

Введение государством прав на частное пользование в 1993 г. привело к конфликтам с многочисленными этническими общинами. Новая модель прав индивидуального пользования, привязанная к конкретным земельным участкам, нелегко применима к практике землепользования групп меньшинств, которые, как правило, основываются на сменной культивации и лесном хозяйстве. Некоторые общины, предпочитая поддерживать традиционные системы коллективного управления, отказывались принимать индивидуальные сертификаты на землепользование и приватизацию прав пользования.Конфликты были особенно серьезными в центральном нагорье, где в 2001 и 2003 годах были развернуты национальная армия и полиция для подавления протестов тысяч представителей этнических меньшинств (Ravallion and van de Walle 2008; Andersen 2011).

Возможно, в ответ на беспорядки Закон о земле 2003 г. предусматривает своего рода общинное владение, признавая, что государство может выделять землю «сообществу граждан». Хотя это означает, что теперь юридически возможно институционализировать общинное землевладение, на практике институционализация не произошла, и сохраняется возможность конфликта (Andersen 2011).

Конфликт также связан с конкурирующими потребностями различных групп в сельскохозяйственных и лесных угодьях. Этнические меньшинства, местные фермеры и жители лесов, недавние мигранты и государственные лесные предприятия часто имеют конфликтующие интересы. Однако процессы их решения экономически, социально и экологически безопасным образом еще не разработаны. Конфликты были обычным явлением в некоторых частях центрального нагорья, которые стали причиной миграции особенно большого населения. В период с 1976 по 2001 год население центральных высокогорных районов увеличилось более чем в три раза, поскольку в основном низменные кинь (группа этнического большинства Вьетнама) мигрировали в этот район и заняли общинные земли, занятые этническими меньшинствами (World Bank 2010b; Writenet 2006; Andersen 2011).

Растущая кофейная промышленность привлекла много новичков в центральные высокогорные районы в 1980-х и 1990-х годах. В период с 1976 по 1996 год провинция Даклак приняла 311 000 мигрантов (многие из которых являются представителями этнических меньшинств), что превышает численность коренного населения всего района. Конфликт возник, когда местных жителей вытесняют с их земель, а мигранты расчищают лесные массивы, залежи заболоченных земель или общинные поля, которые кажутся незанятыми ( Writenet 2006).

С начала 2012 года увеличилось количество крупных земельных споров.Среди этих споров — многочисленные резонансные конфликты, связанные с принудительным приобретением. Как обсуждалось выше, компенсация за отчужденную землю часто оказывается ниже рыночной, несмотря на требования законодательства. Споры о компенсации иногда приводят к насилию. По закону, должностные лица районного уровня имеют право принудительно выселять землепользователей, отказывающихся переехать; имела место серия принудительных выселений в сельских районах, в некоторых случаях с участием вооруженных сил (Hiebert 2012; CIEM 2006; Ravallion and van de Walle 2008).

В апреле 2012 года власти Ван-Зианг направили 3000 полицейских, чтобы успокоить около 1000 жителей деревни, протестующих против недостаточной компенсации и консультаций в связи с проектом застройки. Эта и другие ситуации, связанные с требованиями о недостаточной компенсации за отчужденную землю, были названы «захватом земель» (Hiebert 2012; Tran 2006; Radio Free Asia 2012).

Группы посредничества, которые действуют на уровне улиц и деревень, и комитеты посредников, которые действуют на уровне коммуны и района, играют важную роль в разрешении имущественных споров между отдельными лицами.Оба состоят из влиятельных членов сообщества. В комитеты обычно входят должностные лица из министерства юстиции, полиции и Отечественного фронта страны, а также представители таких групп, как союз фермеров, союз женщин, Ассоциация ветеранов и Коммунистический союз молодежи. Хотя члены этих комитетов формально не выступают в качестве представителей государства, государство инвестирует в комитеты как вопрос политики и рассматривает их как важные институты для разрешения мелких споров.В Законе о земле 2003 г. прямо говорится, что «государство поощряет стороны в земельном споре к примирению самостоятельно или разрешению земельного спора путем примирения на низовом уровне» (GOV Law on Land 2003 Art . 135; Cầm et al. al.2012).

Посреднические комитеты часто мешают женщинам реализовать свои права на землю, поскольку они, как правило, разрешают споры в соответствии с обычаями, а не законом, особенно в районах, где доминируют патрилинейные группы. Хотя решения комитета не являются обязательными, и заявители могут подавать жалобы также через официальную правовую систему, те, кто использует процесс посредничества, сталкиваются со значительным давлением со стороны своего сообщества и комитетов, чтобы они прекратили рассмотрение своих жалоб на уровне комитета (Cầm et al.2012).

В соответствии с Законом о земле 2003 года стороны, которым не удается разрешить свои земельные споры путем примирения, должны направить свои жалобы в Народный комитет коммуны, района или поселка, в котором расположена их земля. Если спор продолжается и после этого момента, комитет направит стороны в одно из нескольких мест — народный суд, народный комитет на уровне провинции или города или министр природных ресурсов и окружающей среды — в зависимости от деталей дела (GOV Закон о земле 2003 г.).

Стороны, подающие жалобы на административные решения, принятые народными комитетами, могут подавать жалобу в народные комитеты различных уровней и в некоторых случаях в народные суды (Закон правительства о земле от 2003 года).

ДОНОРСКИЕ ВМЕШАТЕЛЬСТВА

Всемирный банк и AusAid в настоящее время финансируют пятилетний проект управления земельными ресурсами, направленный на повышение качества и своевременности управления землепользованием и расширение доступа к службам земельной информации. Проект, который Минприроды осуществляет в девяти провинциях, направлен на достижение следующих целей: модернизация системы управления земельными ресурсами и информации; повышать осведомленность общественности об управлении земельными ресурсами и сертификации; и расширить участие общественности в процессе сертификации прав землепользования, особенно для этнических меньшинств.