Чем отличается квартира в новостройке от вторички

Споры и дебаты о преимуществах вторичной и первичной жилой недвижимости можно продолжать бесконечно. В итоге новоиспеченный соискатель сумеет сделать выбор, отталкиваясь только от собственных предпочтений и от объективных фактов. Именно с последними мы ознакомимся в рамках данной статьи.

Определимся с терминологией

Под словом «новостройка» скрывается любая жилая многоквартирная постройка, которая может находится на любой стадии готовности. Квартиры в таком доме еще не зарегистрированы на будущих собственников. Так называемая «вторичка» является разновидностью жилой недвижимости, которая на момент продажи считается чьей-либо собственностью. В данном случае возможен факт неоднократной перепродажи.

Преимущества и недостатки первичного жилья

Среди очевидных плюсов такого варианта можно выделить следующие:

1. Владелец может выбрать тип планировки и размер жилья, а также этаж, количество окон, расположение дверей и т.д.
2. Есть возможность выполнить ремонт с «нуля» на свой вкус.
3. Квартиры в большинстве новостроек дополнены застекленными балконами.
4. Во многих новых домах работают вахтеры, следящие за порядком и чистотой в подъезде.
5. Такое жилье лишено юридической истории, которая нередко приносит проблемы от прошлых владельцев.
6. Социальный статус ваших соседей в большинстве случаев идентичен вашему.
7. Сейчас многие застройщики предлагают уже готовые к заселению квартиры. Они сами делают ремонт и продают уже готовые варианты по более высокой цене.

Теперь побеседуем о недостатках. Во-первых, предложения квартир в новостройках обычно концентрируются в новых районах, расположенных на окраине. Во-вторых, нередки случаи, когда готовое жилье в новом доме значительно отличается от заявленного в проекте. Чтобы избежать подобного разочарования, следует со всем вниманием подходить к выбору добросовестного застройщика. В-третьих, после окончания вашего собственного ремонта, звуки дрели и молотка еще не скоро вас покинут. Ваши соседи, купившие квартиру позже, также приступят к технической части новоселья — отделке стен, полов и потолков.

Старая добрая «вторичка»

Для начала определим плюсы вторичного жилья:

1. Грандиозный выбор в различных частях города.
2. Скорее всего вас ожидает развитая инфраструктура, включающая поликлинику, детские сады, магазины, школы и т.п.
3. В таких квартирах есть хоть какой-нибудь ремонт, следовательно, после покупки можно заселяться.
4. «Вторичка» предоставляет соискателю возможность взглянуть на понравившиеся квадратные метры еще до покупки.
5. Звуки от ремонта у соседей с большей вероятность вас не коснуться.

Увы, недвижимость на вторичном рынке также не лишена неприятных моментов. Существенным минусом «вторички» будет более высокая стоимость квадратного метра, чем в новостройке. И именно вторичное жилье часто является притягательным объектом для реализации мошеннических схем: здесь вам и проблемы с невыписанными жильцами, и случаи «незакрытого» банкротства бывшего владельца. А некоторых соискателей смущает сам факт того, что в их квартире уже кто-то проживал.

Что же выбрать?

Если вы не слишком торопитесь с покупкой жилья, лучше выбрать новостройку. Этот вариант не только обойдется дешевле по цене за 1 кв.м., но избавит вас от проблем с советской планировкой и защитит от риска с точки зрения юридического оформления сделки.
В том случае, когда покупка жилья является безотлагательным вопросом, придется однозначно выбирать дом на рынке вторичной недвижимости. Это же решение неизбежно для тех, кто хочет приобрести апартаменты в определенном районе города, например, в центре, где застройка жилой недвижимостью практически отсутствует. В данном случае вы сумеете получить обжитую жилплощадь, соответствующую всем вашим требованиями к метражу и месторасположению. Опять-таки если вы решили взять ипотечный кредит, вторичное жилье обеспечит больше шансов получить одобрение у банка. Этот же аргумент относится к страховым компаниям. В обоих случаях немаловажными критериями выбора будут финансовые возможности соискателя и степень градостроительного развития населенного пункта.

Новостройка или вторичка?

Что выбрать – новостройку или вторичную недвижимость? На этот вопрос нет правильного ответа. С одной стороны, новая квартира, в которой никто не жил, к тому же цена выглядит уж очень привлекательно. С другой стороны – готовое жилье в обжитом районе. Мы можем привести только плюсы и минусы каждой стороны, а что выбрать в итоге – личное дело каждого.

Основные плюсы первичной недвижимости

Квартира на первичном рынке заметно дешевле аналогичного варианта вторички, разница порой достигает 30-50%. За меньшие деньги можно получить больше квадратных метров.  Немаловажным моментом являются гибкие системы оплаты: различные рассрочки, ипотека и даже ипотека с государственной поддержкой.

Также важна юридическая сторона вопроса. Приобретая первичное жилье, вы будете уверены, что являетесь первым и единственным собственником квартиры. И уже никакие прошлые хозяева и их родственники не смогут претендовать на ваше жилье.

Третий аспект – возможность выбора. Вы можете самостоятельно выбрать номер квартиры, совпадающий с вашим любимым числом, этаж, комфортный для вас, и даже солнечную сторону.

Кроме того, квартиры в новых домах строятся большей территории. То есть вариант, что вам достанется маленькая кухня – почти сразу отпадает. Новое жилье часто предоставляется в свободной планировке либо уже с большей территорией кухни. Еще один плюс к комфорту — квартиры в новостройке часто огорожены, имеют собственную парковку.

Очень большое преимущество – новые коммуникации. То есть, покупая старое жилье, вы должны понимать, что через какое-то время вы должны будете вложиться в ремонт. Приобретая такие же квартиры в новом доме, вы еще много лет не будете вспоминать об этом.

Очень важный плюс приобретения нового жилья – единая социальная инфраструктура. То есть все соседи, которые будут вас окружать, будут примерно вашего статуса и дохода.

В новой квартире вам не нужно будет исправлять ошибки ремонта прошлых хозяев: старомодный ламинат, навесной потолок и даже перепланировка – это все обойдет вас стороной. Только новое жилье с черновой отделкой либо с ремонтом под свой вкус.

Но есть и отрицательные стороны. Во-первых, месторасположение. Обычно новостройки по доступной цене находятся вдали от центра либо вообще за пределами города. Так что любители центрального района вряд ли оценят этот вариант.

Во-вторых – длительное ожидание строительства дома. Риск – это в первую очередь плата за низкую цену. Сроки могут каждый раз сдвигаться, поэтому стоит очень внимательно отнестись к выбору добросовестного застройщика. Тем не менее, убрать риск на 100% у вас не получится, потому что проверить вы можете только прошлое застройщика, но никак не будущее.

Но даже если вы уже получили заветные ключи от дома и заселились, будьте готовы к тому, что ваши соседи будут делать ремонт еще в течение нескольких лет.

Усадка нового дома происходит до семи лет, независимо от  качества строительства. Дом при этом может «поплыть», а ваши замечательные дизайнерские стены – потрескаться. Да еще и потолок провиснет. В итоге – ремонт по всей квартире (и квартире соседей) начнется опять.

А теперь рассмотрим квартиры на вторичном рынке

Основным плюсом является то, что квартирой можно воспользоваться сразу же. Ваш дом уже готов и нет каких-либо рисков, что строительство растянется еще на год. После заключения сделки вы можете заселиться в свое жилье и наслаждаться жизнью в уже готовой квартире либо сдавать ее.

Второе – возможность прописаться. Буквально сразу же вы можете подать документы на то, чтобы зарегистрироваться в этой квартире. На это все уйдет максимум месяц-два – и вот вы уже полноценный хозяин своего жилья.

Также стоит отметить большой выбор вариантов. Квартиру своей мечты вы можете искать по всему городу! Будь то исторический парк  либо близость к любимой работе. Главное – рассчитать бюджет. И при этом ваше жилье будет находиться уже в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Дом уже давно отстоялся – то есть дал усадку, вряд ли пойдет трещинами или поплывет. Вообще, самый надежный вариант – это старый дом после капитального ремонта, где новые коммуникации, обновление фасада и остекление.

Отрицательные стороны вторичного жилья

Квартира может быть с нехорошей историей. Зачастую в некоторых квартирах жильцов сменилось столько, что невозможно гарантировать юридическую чистоту.  Если квартира наследная, могут внезапно возникнуть наследники, и тогда ваша сделка не состоится. Поэтому такую покупку необходимо очень тщательно проверять.

Одним из недостатков могут стать соседи. В большинстве старых домов квартиры были выданы жильцам государством. А значит, в соседях вероятнее всего встретить алкоголиков и сумасшедших бабушек.

Вторичное жилье – старое. Несмотря на то, что многие старые дома строились «на века», в целом состояние такого жилья весьма и весьма изношено. Инженерные сети уже в аварийном состоянии, подъезды подчас нуждаются в капитальном ремонте, а планировки квартир далеки от идеальных.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Новостройка или вторичка: за и против

Когда перед потенциальным счастливым обладателем собственного жилья встает вопрос выбора, многие люди теряются, что же лучше: квартира в новостройке или на вторичном рынке? У каждого из этих вариантов есть объективные плюсы и минусы, какие — рассказываем в нашем обзоре.

Новая жизнь в новом жилье: плюсы и минусы новостроек

Первичное жилье — это квартиры в строящихся или уже введенных в эксплуатацию домах, у которых пока еще нет регистрации в Росреестре и собственника. Часто в продаже появляются квартиры в новых домах, уже имеющие реального собственника и приобретенные по договору купли-продажи: так называемая «новая вторичка». Рассматривая такие предложения, стоит понимать, что они также относятся к новостройкам, немного различаться будут лишь юридические моменты. Цена на такие квартиры, как правило, будет выше, чем на этапе строительства или среди имеющихся предложений от застройщика.

Во многих аспектах квартиры на первичном рынке выигрывают аналогичным на вторичном. Самый главный фактор очевиден — дата постройки. Для многих людей играет роль факт новизны: приятно чувствовать себя первым и единственным хозяином квартиры. Есть и другие объективные преимущества.

• Долговечность. Если вы выбрали надежного застройщика, в качестве строительства которого вы уверены, то новый дом прослужит вам максимально долго. Например, построенные по современным технологиям монолитные дома простоят до 200 лет, кирпичные и крупноблочные — до 125 лет, крупнопанельные и блочные — до 100 лет. 
• Чистота и порядок. Дворы, прилегающая территория, подъезды, лифты, лестничные клетки — все новое и чистое: приятно будет возвращаться домой.
• Современная архитектура и благоустройство. Девелоперы большое внимание уделяют созданию безопасных, функциональных и красивых дворов и продуманных общественных зон. Во всех новых жилых комплексах обязательно есть парковки. Радуют и архитектурные проекты, выгодно отличающиеся, например, от безликих «хрущевок».
• Юридическая чистота. Поскольку квартирой никто не владел ранее, можно не переживать о наличии обременений или неожиданных сюрпризов, вроде незаконно выписанных жильцов. 
• Цена. Квартиры в строящемся доме обычно дешевле аналогичных в готовом жилье. Разница может доходить до 30-50%.
• Легкая ипотека. Банки с большей охотой одобряют ипотеку на новостройки, также именно этому сегменту рынка посвящены многие государственные программы субсидирования. Проще оформление и с практической стороны: часто можно подать заявку прямо в офисе застройщика. Сама сделка будет дешевле — например, предлагают более бюджетную страховку.
• Разнообразие планировок. На вторичном рынке выбор планировочных решений хоть и богат, но найти подходящий вариант часто бывает сложно. Девелоперы же с каждым годом стараются предложить клиентам максимальное разнообразие планировок.
• Проще сделать ремонт. Не придется тратить лишние средства на демонтаж, если вы хотите сделать ремонт «под себя».
• Легче сделать выбор. Довольно точное представление о новостройке складывается даже без визита на объект. Что касается вторички, тут фотографии в объявлениях далеко не всегда отражают полную картину.
• Соседи. Как правило, из-за цены и других особенностей проектов, конкретные жилые комплексы выбирают похожие по финансовому и социальному положению люди. Кроме того, все вы будете новенькими: легче подружиться.

Минусы покупки квартир в новостройках

При покупке квартиры в новом доме существуют как объективные неудобства, с которыми сталкивается большинство новоселов, так и моменты, которые станут проблемой лишь для определенного круга покупателей.

• Ожидание. Наиболее выгодно покупать жилье в строящемся доме, но из этого вытекает весомый минус: часто до момента заселения приходится ждать несколько лет. Особенно это напрягает тех, кто взял квартиру в ипотеку, а до момента сдачи дома живет в съемном жилье: расходы могут оказаться непомерными, если строительство затянется.
• Можно потерять все. Предыдущая причина ведет за собой еще один минус: дом просто могут не достроить. Современные законы защищают обманутых дольщиков, но согласитесь, что потратить несколько лет и кучу нервов впустую — удовольствие малоприятное. Еще и вложенные в проект деньги через пару лет из-за инфляции серьезно подешевеют: скорее всего, на покупку нового жилья их уже не хватит.
• Некачественное строительство. В каждом городе есть жилой комплекс, о котором ходят страшилки: настолько он посредственно построен. Проблемы могут быть со всем: некачественная отделка, плохие лифты и коммуникации, дыры в стенах, протекающая крыша. Также дом в первые 3 года будет давать усадку: это может вызвать проблемы с коммуникациями, а также нанести вред ремонту в квартире.
• Стоимость ремонта. Если покупать квартиру с черновой или предчистовой отделкой, затраты на ремонт все равно будут серьезными.
• Шум от ремонта. Готовьтесь, что ближайшие 3-4 года, а то и больше, засыпать и просыпаться вы будете от шума перфоратора: ремонты будут делать все вокруг. А это не только шум, но и постоянная пыль, посторонние люди в подъезде и куча строительного мусора на прилегающей территории.
• Отсутствие инфраструктуры. На планах благоустройства застройщики рисуют все максимально красиво и продуманно. На деле же часто оказывается так, что озеленение и оформление дворов откладывают до завершения строительства всего жилого комплекса, состоящего из нескольких корпусов. Если идет комплексное освоение новых территорий вне уже сложившихся жилых районов, долгое время вокруг может не быть дорог, освещения, выездов на крупные магистрали, остановок общественного транспорта, школ, детских садов и поликлиник.
• Неопределенность. Из предыдущего пункта следует и важный с психологической точки зрения минус: беспокойство о том, а как здесь в итоге будет? В старых районах всегда понятна их атмосфера, репутация, инфраструктура и благоустройство. В новостройках же страх есть за все: от вида из окна до переживаний о том, успеют ли построить школу к моменту взросления детей.

Проверенное жилье: плюсы и минусы «вторички» 

Многие люди принципиально рассматривают для себя только вторичное жилье.

Плюсы покупки квартир на вторичном рынке

Безусловно, если говорить о вторичке, то ее главное преимущество — возможность въехать сразу после покупки. Это особенно важно для тех, кто оформляет недвижимость в ипотеку и живет в съемной квартире: такой вариант значительно сокращает расходы. 
Плюсы «вторички»:

• Широкий выбор. Если не зацикливаться на районе, а брать в расчет весь рынок, то выбор квартир на вторичном рынке куда больше, чем не первичном. Здесь можно задать четкие параметры по площади, типу дома, планировке и подобрать подходящий вариант. 
• Можно сразу въехать. Во вторичку даже с «бабушкиным» ремонтом можно заехать и какое-то время жить, постепенно делая ремонт. Если говорить о новостройках, то в голых бетонных стенах без коммуникаций на этот вариант решатся только экстремалы.
• Обжитой район. Все проблемы новостроек с инфраструктурой сразу отпадают: сможете выбрать район с теми социальными и коммерческими объектами, что вам интересны: от бассейна до детского сада.
• Не покупаете кота в мешке. Никакого воображения — только ваши глаза, которые увидят состояние дома, реальное благоустройство, контингент, озеленение, дворы, парковки, и саму квартиру.
• Прописка. В такой квартире вы можете сразу же прописаться, это особенно важно для семей с детьми.
• Коммунальные платежи. Вы будете точно знать размер коммунальных платежей, ведь в новостройках цифры в платежках часто оказываются неприятным сюрпризом.
• Экономия на ремонте и мебели. Часто по совокупной стоимости всех оставляемых в квартире предметов мебели и техники, а также качества отделки и сантехники, цена недвижимости оказывается в разы более выгодной.
• Можете выбрать дом, о котором мечтали с детства. Например, историческое здание с уникальной архитектурой или то, в котором жил ваш любимый актер.

Минусы покупки квартир на вторичном рынке

Не обойтись во «вторичке» и без минусов, причем некоторые из них могут довольно серьезно повлиять на итоговое решение о покупке.

• Сложности с ипотекой. Вторичное жилье банк проверяет более тщательно: особые требования есть к состоянию дома и самой квартиры, часто выбранные клиентами объекты не проходят согласование.
• Юридические риски. Вторичку проверить на юридическую чистоту сложнее, ведь надо учесть историю не только текущих жильцов, но и предыдущих, не забыв про несовершеннолетних, судимых, наследников. Также квартира может находиться в обременении или, вообще, сделку проводят аферисты.
• Сложная сделка. Часто сделки бывают альтернативными, с участием нескольких продавцов и покупателей: цепочки могут доходить до 10 и более клиентов. Часто приходится ждать, когда продавец найдет подходящий для себя вариант для переезда — это затягивает время. В самый неожиданный момент продавец может отказаться или повысить цену только по ему одному известным причинам.
• Состояние здания. Дома могут иметь высокую степень износа, а за недавно оштукатуренными фасадами будут скрываться прогнившие полы и бегущие трубы. Обязательно проверяйте документы по аварийности, степени износа и капитальному ремонту, а лучше возьмите с собой специалиста, который оценит состояние здания на практике. Особенно это относится к домам постройки до 1950-х годов. Добавим к этому грязные подъезды, старые лифты и несвежие фасады.
• Устаревшие архитектура и благоустройство. Конечно, некоторые старинные дома — настоящие произведения искусства, но большинство типовых проектов выглядят несовременно и уныло. Также в старых районах есть проблемы с парковками и оснащением дворов.
• Соседи. Даже в элитных старых домах соседи могут быть не из приятных: например, получившие некогда шикарную квартиру по наследству и опустившиеся со временем люди. Кроме того, попадая в дом, где все друг друга давно знают и имеют собственный уклад, многие могут чувствовать неприятный «комплекс новичка».
• Снижение стоимости. Первые годы квартиры, купленные в «новой вторичке», будут дорожать. Вторичка же обычная — неизбежно дешевеет, если дом не обладает исторической ценностью.
• Ремонт. Во-первых, добавляются расходы на демонтаж. Во-вторых, часто не получится сделать перепланировку, как вы хотите. А если получится, то узаконить ее будет сложнее и дороже, чем в новостройках. 

Конечно, сразу разобраться, новостройка вам нужна или вторичка, может быть сложно. Чтобы систематизировать свои эмоции и потребности, выпишите в разные колонки важные именно для вас плюсы и минусы и посмотрите, что перевесит. Также важно обратиться к профессиональному и грамотному риелтору, который даст вам практические советы и поможет определиться.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку – статья, жкх – ГдеЭтотДом.РУ

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки. Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита. Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Чем отличается :: Новостройки и вторичное жилье — ikirov.ru

Рынок недвижимости делится на две составляющие, первая из них – квартиры, находящиеся на стадии строительства, а вторая – жилье, уже используемое на протяжении нескольких лет или десятилетий.

Рынок недвижимости делится на две составляющие, первая из них – квартиры, находящиеся на стадии строительства, а вторая – жилье, уже используемое на протяжении нескольких лет или десятилетий. Кроме того, есть и еще одно существенное различие, квартиры второго сегмента, то есть вторичное жилье уже оформлены в собственность,  и у них мог смениться уже не один владелец, у квартиры  же, в новостройках, ни одному собственнику не принадлежали.

Для того чтобы лучше понять, с какими трудностями Вы столкнетесь, купив квартиру в старом доме или новостройке, вам необходимо знать достоинства и недостатки каждой из них.

Ведь, несмотря на многочисленные достоинства новостроек, квартиры на вторичном рынке обладают рядом значительных и решающих преимуществ.

И каждый самостоятельно решает, какой из факторов при выборе жилья станет для него решающим, поэтому советуем обратить внимание на весь список достоинств и недостатков.

Достоинства новостроек

• Стоимость новостройки на начальном этапе строительства значительно ниже, чем квартиры на вторичном рынке, зато после окончания строительства ситуация кардинально меняется. Поэтому, покупая на начальной стадии строительства, можно хорошо сэкономить.
• В новых домах квартиры, как правило, большей площади.
• Квартиры в новостройках – это всегда просторное, светлое и свободное помещение, произведенное и сконструированное в соответствии с новейшими технологиями. В таких квартирах, как правило, высокие потолки, застекленные лоджии, и преимущественно наличие грузового лифта. Рынок вторичного жилья таким показателям соответствует достаточно редко.
• В строящихся квартирах свободной планировки будущие хозяева могут спроектировать внутренне пространство помещения самостоятельно, ведь, часто купив квартиру, люди осознают, что хотели бы коридор пошире, а санузел побольше. Создав идеальную квартиру для своей семьи, комфорт жизни будет обеспечен. 
• Уже на этапе строительства  в новых домах внедряются системы противопожарной сигнализации и пожаротушения, системы контроля над  расходом воды и электричества.
• Электропроводка рассчитана на современные мощности домашнего электрооборудования.
• Если вы являетесь обладателем транспортного средства, то заранее сможете купить или попросту занять место для машины на подземной автостоянке или во дворе.
• Не придется отслеживать историю квартиры и проверять чистоту сделки очень тщательно, в отличие от квартиры в старом доме, где уже неоднократно могла произойти смена владельцев.
•  Представьте, все новое, включая коммуникации.
• Многие боятся, что покупая новостройку, Вы не можете видеть своих будущих соседей, и в дальнейшем могут возникнуть проблемы, однако, это заблуждение, ведь как правило, социальный уровень жильцов, покупающих квартиру в одном доме однороден.
• Если Вы планируете приобрести новостройку в районе с развитой инфраструктурой, то Вы никогда не увидите, свалку или гаражи «ракушки», зато очень часто встретите их во дворах домов построенных давно.

Достоинства квартир на вторичном рынке

• Выбирая жилье, в котором уже кто-то жил, Вы полностью увидите свою квартиру от начала до конца, причем в реальных размерах, в случае же с новостройкой, Ваше будущее жилье покажут Вам лишь на картинке. Хотя приобретение вторичного жилья не всегда является гарантом того, что у Вас не возникнет неприятных и нежданных сюрпризов.

• Как только Вы получите право собственности, у Вас появляется возможность заселения.
• Если состояние купленной квартиры Вас устраивает, то Вы легко можете довольствоваться ремонтом, сделанным прежними владельцами.
• При заселении во вторичное жилье Вы легко избежите неудобств, связанных с всеобщим ремонтом новосёлов новостройки.
• Как правило, район с застройками ушедшего века имеет развитую инфраструктуру района.
• Стоимость  вторичного жилья дешевле, новостроек на заключительных этапах строительства.

• Вряд ли Вы столкнетесь с шумным ремонтом у соседей.
• Ремонтировать квартиру, Вы можете начать сразу, а не ждать, пока дом усядет, и произойдет перекос дверей и окон.
• О недостатках соседей Вы можете узнать заранее, например, спросив у старушек на скамейке.

Недостатки новостройки

• Вам придется выложить крупную сумму на ремонт, особенно, если Ваш дом сдается с черновой отделкой.

• Спору нет, что современные строители строят быстро и качественно, однако, очень часто случается так, что строительство затягивается, и срок сдачи дома откладывается. Поэтому достаточно сложно предугадать как скоро, вы заедете в свою новую квартиру.
• Может быть так, что Вы привыкли и хотели бы продолжать жить в прежнем районе, но Вам просто требуется расширение площади квартиры, однако в этом районе нет, и не планируется строительство нового дома, поэтому Вам придется отдать предпочтение жилью вторичного рынка.

•  Невозможно ремонтировать квартиру, сразу после сдачи дома, так как, всем известно, что новые дома дают усадку, которая может быть выражена трещинами на потолке, осыпание шпаклевки, а также проблемами, связанными с дверьми.
• Первый год или даже несколько лет Вы постоянно будете слышать шум ремонта соседей.
• Как правило, запуск лифта в новостройках осуществляется лишь через год после сдачи дома.
• Заключая договор на приобретение квартиры в новостройке на начальном этапе, у Вас нет гарантии, что строительство дома затянется на несколько десятков лет, вместо предусмотренных полутора годов.
• Уверяем Вас, что только единицы новостроек сдаются в срок, поэтому Вам придется набраться терпения.
• Приобретая квартиру на начальном этапе строительства, Вы увидите ее лишь на картинке.
• Обратите внимание на то, что если Вы покупаете квартиру не просто в новостройке, а в целом новом районе и строительство Ваших домов – это первая очередь, то вряд ли первое время недалеко от Вашего дома будет детский сад или школа. Ведь, как правило, такие элементы инфраструктуры начинают работу лишь после сдачи второй серии домов.

Недостатки квартир на вторичном рынке

• Психологический аспект, кто-то уже  жил, боязнь негативной атмосферы в квартире.
• Грязная, исписанная, давно не ремонтированная лестничная площадка, сломанные почтовые ящики.
• Сложности при проверке юридической чистоты квартиры, сменившей несколько владельцев.
• Старая система отопления, водоснабжения, которой в скором времени потребуется дорогостоящий ремонт.
• Маленький лифт, издающий страшные звуки при передвижении.
• Большая часть недостатков квартир на вторичном рынке вытекает из достоинств новостройки.

На заметку

• Оформляя документы на новостройку,  Вы должны знать, что заключаемый договор может быть нескольких видов. Основные формы — договоры инвестирования или соинвестирования, договоры долевого участия, договоры переуступки права требования.
• Самыми простыми и надежными являются договора инвестирования, заключаемые с основным инвестором или соинвестором.
• Специалисты предостерегают,  во всех случаях необходимо очень внимательное изучение договора, так как в нем оговорены все условия: будет ли изменяться стоимость квартиры, ориентировочный срок сдачи дома и многие другие.
• Запомните, срок сдачи дома может быть перенесен на 3-4 месяца,  если же он больше, то это повод для беспокойства.
• Кроме того, собираясь заключить договор на строительство квартиры, обязательно соберите информацию о строительной компании.
• Последним этапом, перед тем как долгожданная квартира станет Вашей собственностью, будет подписание акта приема-передачи. Перед тем, как его подписать досконально осмотрите квартиру, ведь если Вы что-либо не заметите, то после подписания акта, Ваши претензии рассмотрены не будут.

Выбирая квартиру, вы должны понимать, что достоинства и недостатки есть у всех квартир, как на первичном рынке, так и на рынке новостроек.

Если Вы не ограничены в ресурсах, то наиболее оптимальным вариантом приобретаемого жилья будет покупка квартиры, возраст которой не менее трех лет, и в то же время не больше десяти. Без сомнения, подобрать именно такую квартиру, да еще и в нужном районе достаточно проблематично.

Первичка или вторичка — что лучше?

«Своя» квартира может быть как в новом доме, так и во «вторичке». Важно взвесить все за и против, ведь у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Рассказываем, какие.

«Своя» квартира может быть как в новом доме, так и во «вторичке». Важно взвесить все за и против, ведь у каждого варианта есть свои плюсы и… Финансы

1. Перепланировка 

Чем лучше первичка. Один из главных плюсов новостройки — это возможность самому выбрать дизайн, проявив фантазию и подстроив квадратные метры под свои нужды. Обычно в новостройке нет перегородок (кроме опорных), и вы сможете сделать квартиру вашей мечты, ориентируясь только на свой проект и финансовые возможности. Квартира на вторичном рынке в этом случае проигрывает — обычно все стены и перегородки там уже возведены, половину из них ни в коем случае нельзя сносить, и в какой-то степени вам придется подстраиваться под предпочтения предыдущих жильцов (если они уже внесли изменения в конструкцию).

Чем лучше вторичка. Много вы знаете людей, которые покупают квартиру и тут же переделывают ее под себя? Вряд ли. Стоит признать, что стандартная планировка (а именно такую можно встретить во вторичке) в большинстве случаев не такая уж и ужасна.

Вряд ли вы станете покупать квартиру, если в ней срочно требуется капитальный ремонт, а если каких-то принципиальных претензий к внешности квартиры у вас нет — отлично, ремонт может подождать, а вы, тем временем, не потратите кучу времени на выбор обоев и ламината.

2. Коммуникации и ремонт

Чем лучше первичка. В ближайшие пять-шесть лет вам вряд ли придется капитально ремонтировать новую квартиру — там уже будут хорошие коммуникации, проводка будет рассчитана на большую нагрузку, что нечасто бывает в старых домах.

Ремонт в целом удобнее делать в новостройке — там легче заметить недоделки (к тому же, вы ведь наверняка изучили компанию, которая строит дом, и многое знаете о ее репутации). И даже если вас что-то не устраивает, за сравнительно небольшие деньги вы избавитесь от любых недоразумений.

Чем лучше вторичка. Во вторичке коммуникации могут быть ветхими, но они точно будут сделаны «добротно». Подумайте, ведь первичка — это стандартные розетки, краны, которые нужно срочно менять, потому что они плохо работают, выпадают из стен. Даже если сейчас все хорошо, они перестанут работать через месяц. Если у вас не было времени уточнить эти моменты, то можно остаться с носом, протекающим потолком и оконным блоком, в который невозможно нормально вставить рамы.

И это еще не все — в новостройке необходима стяжка пола по всей квартире, возведение внутриквартирных перегородок с устройством дверных проемов, разводка электропроводки, водопровода, оштукатуривание. Во вторичке достаточно сделать косметический ремонт.

3. Выбор

Чем лучше первичка. Когда вы будете покупать квартиру в новом доме, вы сможете выбрать комфортный и удобный для вас этаж, подъезд, вид из окна, расположение дверей на этаже. Лучше будут условия и по так называемым площадям общего пользования. Они достаточно просторные во всех новых домах, и у вас не будет сомнений, куда лучше поставить полку для обуви, которая постоянно мешает.
Подъезды и лестничные клетки тоже будут шире – вам вряд ли придется думать о том, как без потерь протащить широкий диван. Кстати, его можно везти на этаж в грузовом лифте.

После заселения цена на квартиру немного вырастет. Цена на раннем этапе строительства и перед вводом в эксплуатацию отличается примерно на 20%.

Чем лучше вторичка. Если правильно выбран район, этажность и направления окон имеют уже не очень большое значение. Чистота в подъезде и возможность занести диван — это тоже хорошо, но помимо вас такие же диваны будут вносить еще 50 новых соседей по новостройке. Вас ждут несколько месяцев (или лет) пыли, грязи, шума по воскресеньям. Стоит подумать, готовы ли вы жить в цеху с несколькими децибелами шума ради новой квартиры.

Готовое жилье vs строящееся и вторичка: что выгоднее? | НЕДВИЖИМОСТЬ: Жилье | НЕДВИЖИМОСТЬ

Купить квартиру на вторичном рынке или в строящемся доме? Желая жить в новостройке с современной инфраструктурой уже сейчас, покупатели останавливаются на готовом жилье от застройщика. Разбираемся, почему это не только практичное, но и выгодное решение.

Чтобы понять, почему готовое жилье от застройщика – наиболее подходящий вариант, сравним его с квартирами на вторичном рынке и в строящихся домах по нескольким признакам.

Способы покупки

Не столько стоимость квартиры интересует многих покупателей, сколько варианты оплаты. Согласитесь, есть разница: ежемесячно платить ипотеку или рассрочку, отдать первый взнос наличными или с помощью материнского капитала.

Любую квартиру, будь то вторичка, готовая в новостройке или в строящемся доме, сегодня можно купить в ипотеку, но ставки от банков для каждого сегмента будут разные. Если для вторичной недвижимости это, как правило, стандартные проценты, то у новостройки и строящегося жилья это специальные сниженные ставки от банков. Кроме того, только на новое жилье работает государственная программа «Семейная ипотека» с 5% годовых, где первоначальный взнос можно оплатить материнским капиталом.

У застройщиков есть и другие варианты оплаты. Например, сейчас можно обменять свое старое жилье на готовую квартиру в новостройке (процесс, когда застройщик забирает вашу квартиру и передает ключи от новой, называется trade-in).

Еще по одному пункту квартира в готовом доме выигрывает – часть государственных программ. Например, тюменцы могут купить квартиру в готовом доме с помощью субсидии или в ипотеку по субсидируемой ставке по программе «Молодая семья».

С точки зрения приобретения, готовое жилье в новостройке привлекательнее за счет разных способов оплаты. А где варианты – там выгода и экономия.

Стоимость жилья

Вернемся к стоимости квартиры. Надо признать, что квартира – это не только хорошая покупка, но и выгодное вложение средств.

Фото: Из личного архива/ Алена Воробьева

Сегодня стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости может быть такой же, как и в готовой новостройке. Но разница по качеству строительства, инфраструктуре и «начинке дома», конечно, большая. Соответственно, не трудно догадаться, какая квартира в будущем будет только расти в цене.

А вот квартиры в строящихся домах, которые реализуются через эскроу-счета, уже увеличились в цене. В августе этого года московские аналитики отметили, что стоимость квартир, реализуемых через эскроу-счета, намного выше тех, что идут по старой схеме. В столице разница составляет 6-14%. Какая статистика в Тюмени, неизвестно – немногие застройщики в нашем городе перешли на проектное финансирование. Но тюменские аналитики уже предрекают увеличение стоимости.

С точки зрения инвестиций, готовое жилье в новостройке лучше, чем на вторичном рынке. А по стоимости квартира в готовом доме от застройщика может быть дешевле, чем квартира в строящемся доме.

Надежность сделки

Еще один важный критерий – безопасность сделки. Можно ли быть уверенным, что купленная квартира останется с вами?

Самые главные опасения покупателей новостройки сегодня исчезают из-за эскроу-счетов. Планируется, что после введения новой системы обманутых дольщиков не будет вовсе. Правда, она нисколько не спасает покупателей от головных болей. Да, средства, отданные за квартиру, будут зачислены на надежный счет в банке, но это не значит, что сама квартира будет готова и построена в срок. Иными словами, изменения в законодательстве защищают исключительно ваши средства, а не гарантируют передачу жилья.

Страхи при покупке квартиры на вторичном рынке может развеять опытный юрист. Всегда есть риск наткнуться на недобросовестного собственника, который продаст квартиру с неузаконенной перепланировкой, задолженностью по квартплате или обременением.

Сделка с застройщиком на покупку готового жилья также охраняется ФЗ-214. Сделка безопасна, ведь средства сразу перечисляются продавцу, а у вас на руках остаются ключи от квартиры. Единственное, что необходимо покупателю – найти надежную компанию. Ознакомиться с тюменскими застройщиками можно на сайте единого реестра застройщиков России.

С точки зрения надежности, в лидерах остается новое жилье – готовое от застройщика и строящееся. С той лишь разницей, что покупателю готового жилья ждать и волноваться не нужно. Достаточно просто забрать ключи.

Делаем выводы

В каждом пункте готовая новостройка находилась в лидерах. Ее проще купить, так как действуют различные программы и низкие ипотечные ставки. Кроме того, такие квартиры по цене сравнимы со вторичными, а сделку защищает ФЗ-214.

Прибавьте к этому очевидные плюсы готовой новостройки: новый дом, завершения строительства которого не нужно ждать, современная инфраструктура двора, крытый паркинг – и выбор становится очевидным.

Как это работает: вторичный ипотечный рынок

Добро пожаловать в нашу серию блогов «Как это работает», где мы обсудим все, от Фредди Мака до процесса утверждения кредита.

Сегодня в центре внимания вторичный ипотечный рынок, а точнее — Freddie Mac. Здесь мы ответим на такие важные вопросы, как:

• Откуда берутся деньги по ипотеке?
• Какое отношение имеет ваш платеж по ипотеке или чек арендной платы к мировой экономике и какова роль Фредди Мака в установлении связей?
• Где Freddie Mac берет деньги для покупки ипотечных ссуд?

Некоторая предыстория

The U.С. Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1930-х годах, чтобы предоставить кредиторам гораздо больший, стабильный и более равномерно распределенный поток ипотечных денег для стабилизации национальных ипотечных рынков и расширения возможностей для домовладения и доступного арендного жилья.

Вторичный рынок ипотечного кредитования, включая Freddie Mac, объединяет кредиторов, покупателей жилья и инвесторов в единую эффективную систему, которая приносит пользу покупателям жилья во многих отношениях, в том числе:

• Снижение ставок по ипотеке.
• Обеспечение одинаковых процентных ставок по ипотечным кредитам по всей стране, как в хорошие, так и в плохие времена.
• Предоставление заемщикам ипотечных кредитов на более длительный срок, например, на 15 и 30 лет.
• Сделать домовладение доступным для большего числа квалифицированных покупателей жилья в Америке.
• В большинстве случаев разрешение заемщикам на рефинансирование в любое время без штрафных санкций.

Как это работает

Посмотрите наше видео, чтобы узнать, как работает вторичный ипотечный рынок и как Freddie Mac объединяет заемщиков, кредиторов и инвесторов со всего мира, чтобы сделать жилье возможным для миллионов американских семей и арендаторов.

Следите за этой серией, чтобы узнать больше о том, как работает ипотечная отрасль, и посетите My Home by Freddie Mac ^SM , где мы все это обсудим.

Вторичные блоки | SPUR

Разрешение домовладельцам добавлять вторичные арендные единицы к своей собственности — одна из наиболее многообещающих стратегий, которые мы имеем для увеличения предложения жилья в Сан-Франциско без значительного изменения эстетического характера наших кварталов.

Вторичная квартира (также известная как «жилая единица», дополнительная жилая единица или ADU) — это дополнительное, автономное жилище на том же участке, что и существующее жилое здание. Обычно он строится внутри уже существующей конструкции, но иногда является дополнением к конструкции или находится в отдельном вагонном отсеке или складском помещении на заднем дворе. Вторичные единицы не требуют дополнительной земли или государственного финансирования. Поскольку они используют существующие структуры и большинство компонентов и инфраструктуры (например,г., вода, канализация, инженерные сети, благоустройство территории) есть, и зачастую владельцы могут выполнять некоторые работы самостоятельно, строить их дешевле, чем обычное жилье.

Общественные преимущества вторичных единиц многочисленны. Они распределяют менее дорогое жилье по сообществу и позволяют городу расширять предложение жилья за счет умеренного увеличения во многих областях, вместо того, чтобы концентрировать новое жилье только в нескольких. Из всех источников жилья они имеют наименьшее визуальное воздействие на окрестности. И они представляют собой жилье на протяжении всего жизненного цикла, обеспечивающее гибкость и стабильность семьи с течением времени.Дополнительный доход от вторичного жилья может помочь сделать выплаты по ипотеке возможными для новых домовладельцев. Он может предоставить жилье работникам по уходу за детьми или на дому. Он может принести дополнительный доход, когда вмешиваются экономические сдвиги в виде развода, безвременной смерти или болезни. А вторичный блок может предложить безопасное, полунезависимое и недорогое жилье для пожилых людей или родственников с ограниченными возможностями, а также возвращающихся взрослых детей.

В настоящее время город затрудняет для владельцев недвижимости добавление второстепенных единиц.Слишком жесткие требования кодов мешают, и большинство определений зонирования жилых помещений запрещают вторичные единицы, даже если эти кодексы могут быть соблюдены. SPUR считает, что общественный контроль — лучшая гарантия того, что жилищный фонд города останется здоровым и безопасным. Правила, которые затрудняют, а то и делают невозможным юридическое добавление вторичных единиц жилья, либо приведут к появлению единиц, не обеспечивающих соблюдение стандартов охраны труда и техники безопасности, либо лишат город столь необходимого жилья.

SPUR предлагает стимулировать создание вторичных блоков, соответствующих коду, четырьмя способами:

1.Разрешить второстепенные единицы без парковки в районах около остановок общественного транспорта и магазинов, где часто можно жить без машины

2. Упростить создание вторичных единиц без парковки, предназначенных для проживания пожилых людей и людей с ограниченными возможностями, во всех жилых районах

3 . Содействовать реклассификации односемейных кварталов, которые поддерживают второстепенные дома, в зонирование «RH-1 S», которое позволяет второстепенным домам с парковкой

4. Разрешить второстепенные дома без парковки в архитектурно и исторически значимых зданиях и в исторических районах

Ни одно из этих предложений не приведет к расширению ограждающих конструкций за пределами того, что в настоящее время допускают нормы, что гарантирует, что второстепенные единицы не изменят внешний вид и характер районов, в которых они расположены.


История вторичных единиц в Сан-Франциско

Традиционная модель жилой застройки в Сан-Франциско включала вторичные единицы. Они создавались исходя из потребностей и спроса, часто в качестве жилья для работающих бедняков, помощи по дому и членов семьи. Во время Второй мировой войны было создано большое количество нелегальных единиц жилья для удовлетворения спроса на жилье, вызванного бумом занятости в оборонной сфере. По оценкам тогдашнего Бюро строительной инспекции, к 1960 году в Сан-Франциско насчитывалось от 20 000 до 30 000 вторичных единиц, 90 процентов из которых были построены без надлежащих разрешений.Те, которые построены без разрешений, обычно имеют некоторые нестандартные условия в отношении освещения и воздуха, ванны или кухонных принадлежностей, входа или выхода, водопровода, электрических или отопительных систем. Они обычно превышают допустимую для зонирования плотность и обычно не обеспечивают необходимой парковки.

В 1959 году город начал серию программ модернизации жилья в различных районах в рамках своей программы обновления города. Программы предусматривали систематическую проверку всех зданий с целью приведения их в соответствие со стандартами недавно принятого Жилищного кодекса.Владельцам недвижимости были предоставлены долгосрочные ссуды под низкие проценты (3 процента) для проведения необходимого ремонта зданий, установки новых водопроводных и электрических систем и т. Д. В городе были проведены различные физические улучшения районов, такие как озеленение улиц. деревья, установка паркинга и внедрение мер по снижению дорожного движения.

В ходе всесторонней проверки было обнаружено много незаконных вторичных единиц. Приведение их в соответствие с минимальными стандартами Жилищного кодекса и удержание их в жилищном фонде, если был хоть какой-то потенциал для этого, вскоре стало одной из основных задач города.Был разработан список, в котором проводилось различие между элементами кодекса безопасности и не связанными с безопасностью жизни, и в результате подачи апелляций некоторым элементам было разрешено остаться, если условия, угрожающие здоровью и жизни, были исправлены. Парковка не требовалась, если владелец мог продемонстрировать, что эта единица существовала до 1955 года, когда впервые были введены в действие требования о парковке Кодекса планирования.

В 1978 году город принял всесторонний пересмотр правил зонирования для всех жилых районов.Он создал больше районов, что позволило бы варьировать некоторые требования к боковым и задним дворам, но по большей части не изменило допустимую плотность в районах с более низкой плотностью. Большинство из 120 000 домов на одну семью города были размещены в районах RH-1 (жилые дома, одноквартирные дома) и RH-1-D (жилые дома, отдельные дома для одной семьи), плотность которых была ограничена одной единицей на стандарт. много. Однако некоторые из них были размещены в районах RH-2, где было разрешено две единицы жилья, в результате чего в 1980-х и 90-х годах к этим объектам был добавлен ряд новых юридических единиц.

Перестройка 1978 года также создала район RH-1-S (жилой дом, одна семья с второстепенным жилым помещением), в котором разрешалось проживание на две семьи, при этом второе жилище было ограничено до 600 квадратных футов чистой площади. Требовалось одно парковочное место, которое могло быть компактным и тандемным, а не отдельным. По инициативе владельцев собственности район RH-1-S был впоследствии нанесен на карту на четырех небольших участках, охватывающих около 40 земельных участков, как средство разрешения легализации несанкционированных участков.

Пересмотр кодекса 1978 года также разрешил засчитывать жилые помещения, специально предназначенные для пожилых людей или людей с ограниченными физическими возможностями, как половину единицы. На каждые пять домов престарелых / инвалидов требовалось только одно парковочное место. Это означало, что в односемейных районах RH-1 или RH-1-D можно было установить вторичный блок для пожилых людей или инвалидов без парковки, но только в том случае, если первичный блок был также разработан для пожилых людей и инвалидов. Очень мало домов было построено в ответ на это зонирование из-за требования, чтобы оба дома были пожилыми / инвалидами.Это классический пример законодательства, которое хорошо смотрелось в газетах, но не соответствовало заявленной цели.

В 1982 году штат принял SB1534, Закон Мелло, для содействия развитию вторичного жилья как источника доступного жилья. Он постановил, что вторичные единицы будут разрешены во всех юрисдикциях Калифорнии. Способы реализации были оставлены на усмотрение местных властей при условии, что местные агентства не создают требований, «настолько произвольных, чрезмерных или обременительных, что необоснованно ограничивают возможность домовладельцев создавать вторые квартиры.»В ответ ряд городов в районе залива просто разрешили второстепенные единицы во всех жилых районах без учета ограничений плотности. Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии изучил 15 юрисдикций области залива в 1992 году, которые приняли постановления о вторичных единицах. обнаружил, что 13 из 15 юрисдикций (за исключением Пьемонта и Ньюарка) приняли постановления, разрешающие второстепенные единицы по всему городу, как в отдельных, так и в многокомпонентных зонах.




В 1981 году Торговая палата Сан-Франциско разработала Стратегический план. План, который, среди прочего, призывал к развитию вторичного жилья как средства создания доступного жилья.После принятия Закона Мелло Палата предложила изменения в Кодекс планирования, чтобы стимулировать второстепенные единицы в частях города, в которых не было жестких ограничений для парковки, изменение Строительного кодекса для облегчения строительства при одновременной защите здоровья и безопасности, а также амнистию для существующих единиц, соответствующих пересмотренным кодексам. Предложение было поддержано пятью инспекторами, а также рядом общественных организаций и бизнес-групп, а также нескольких местных ассоциаций. Ассоциация жилищных строителей была (и остается) решительным сторонником квартирных домов.Однако его не поддержали мэр, Комиссия по планированию и ее сотрудники, а также шесть членов Наблюдательного совета, которые из-за сильного сопротивления большинства местных ассоциаций поддержали вместо этого принятие Раздела 207.2 Кодекса планирования. В этом разделе излагались причины, по которым город считал, что он уже соответствует Закону Мелло без более либерального разрешения второстепенных единиц. Он утверждал, что упомянутые выше положения о зонировании 1978 г., существующая высокая плотность населения в городе и обширное зонирование территорий для многоквартирных домов вместе с относительно агрессивными программами доступности по цене города удовлетворяют требованиям Закона Мелло.Государство не оспаривало этот ответ на свой мандат.

В 1980-х и 90-х годах многие новые здания были построены с помещениями на первом этаже (например, комната отдыха, барная стойка с раковиной, ванная комната и отдельный вход), которые можно было легко преобразовать во второстепенное здание. В качестве второстепенных единиц они будут лишены парковки во дворе и будут превышать допустимую плотность. Следовательно, в качестве сдерживающего фактора для преобразования, владельцы этих новых построек (более 10 000 в основном одноквартирных зданий) должны были зарегистрировать Уведомление о специальных ограничениях (NSR) с указанием количества юридических единиц в здании.Сколько с тех пор было переоборудовано в нарушение Кодекса планирования и СМП, неизвестно.

В 1992 году инспектор Теренс Халлинан, а в 1996 году инспекторы Мейбл Тенг и Том Аммиано предложили программы амнистии с положениями, которые позволили бы в той или иной степени легализовать вторичные единицы. От этих мер отказались, когда не удалось получить необходимую поддержку в Правлении.

В 1997 году отдел планирования разработал компромисс, позволяющий легализовать существующие несанкционированные единицы и создавать новые, перенеся на RH-1-S те части районов RH-1 и RH-1-D, расположенные в пределах пяти минут ходьбы. как транзитных, так и соседних покупок.Ограничение доступа к этим зонам было направлено на устранение страха домовладельцев потерять парковку на улице. Картирование показало, что около 75 процентов всех предполагаемых незаконных единиц жилья находились в транзитных / торговых зонах. Владельцы незаконных единиц должны были оплатить обычные затраты на реклассификацию зонирования плюс внести свой вклад в стоимость общегородского экологического анализа, который, вероятно, потребовался бы. Все соседи домов амнистии автоматически получат выгоду от реклассификации и возможность добавления квартиры в будущем без необходимости платить за изменение зонирования.Это предложение также не получило достаточной поддержки, и усилия были прекращены.

В настоящее время город придерживается довольно мягкого отношения к несанкционированным второстепенным объектам «не спрашивай, не говори». Несмотря на это, многие единицы снимаются каждый год. Жилищные инспекторы в настоящее время проводят периодические внутренние проверки зданий, состоящих из трех и более квартир. Хотя они не ищут неавторизованные вторичные единицы, они должны разбираться с ними, когда они обнаруживаются. В городе не проводятся периодические внутренние проверки одно- и двухэтажных домов, но инспекторы обязаны отвечать на жалобы, в основном от соседей, и разбираться с любыми обнаруженными нарушениями.Приблизительно от 50 до 100 единиц ежегодно удаляются посредством принудительного применения кодов. Удаление этих единиц жилья из жилищного фонда приводит к перемещению арендаторов, часто пожилых и малообеспеченных.

Совершенно очевидно, что существует большой спрос на вторичные блоки и что многие владельцы зданий готовы их создавать, независимо от того, соответствуют ли они требованиям кодекса или нет. Из-за той важной роли, которую они играют в обеспечении недорогого жилья, для города может быть контрпродуктивным принятие в настоящее время агрессивных мер по ликвидации незаконных вторичных единиц жилья.Таким образом, предложения SPUR направлены на поощрение новых легальных вторичных единиц.


Рекомендации

В эту эпоху резкого роста арендной платы и низкого уровня вакансий в соответствии с действующими ограничительными правилами создается несколько новых законных вторичных единиц, которые могли бы частично снизить давление на предложение жилья. Самыми большими сдерживающими факторами для создания вторичных единиц, соответствующих нормам, являются ограничения по плотности и требования к парковке согласно Кодексу планирования и, в меньшей степени, строгое применение определенных правил Строительного кодекса.Учитывая потребность в жилье и несправедливость отказа законопослушным домовладельцам в возможности добавлять вторичные блоки, при этом, казалось бы, не обращая внимания на недобросовестные установки несанкционированных блоков, SPUR считает, что необходимо внести изменения в код, чтобы облегчить создание совместимых с кодом блоков определенных типов. и в областях, где их воздействие можно свести к минимуму. Следующие предложения предназначены для этого.

1. Разрешить второстепенные объекты без парковки в зонах, близких к остановкам общественного транспорта и магазинов

Близость к основным транспортным магистралям и торговым объектам позволяет некоторым районам города поглощать несколько более высокую плотность при меньшем уровне за пределами города. уличная парковка.

Требование парковки является основным сдерживающим фактором для создания легальных вторичных единиц. Во многих случаях физически трудно, если не невозможно, и очень дорого обеспечить парковку — особенно независимо доступную парковку — без использования места для вспомогательного блока, что является чрезмерно дорогим и / или пагубным образом изменяет внешний вид здания.

На самом деле, вторичные агрегаты в качестве генераторов автомобилей и поездок на автомобиле практически не влияют. Меньшие по размеру, чем большинство квартир, второстепенные блоки, как правило, вмещают одного или двух человек, а зачастую и людей с меньшими доходами, которые, по статистике, имеют меньше автомобилей.Без автомобиля живут многие семьи в Сан-Франциско. В 2000 году 29 процентов домохозяйств Сан-Франциско не имели автомобилей по сравнению с 9 процентами по стране. Многие из этих домохозяйств живут во второстепенных квартирах в районах, близких к основным транспортным магистралям и районам магазинов, что позволяет удобно передвигаться без машины.

SPUR предлагает внести поправки в Кодекс планирования, чтобы разрешить вторичную единицу жилой площади до 600 квадратных футов в жилых районах, без ограничения проживания пожилых людей и людей с ограниченными возможностями и без парковочного места во дворе, на любом участке, который находится в пределах расстояние легкой пешей прогулки (определяемое как 1/4 мили — примерно пять минут ходьбы в медленном темпе) как «главной транзитной улицы или транзитного центра», так и «торгового района».»

Для меньшего вторичного блока требуется меньше открытого пространства, чем для более крупного первичного блока. В районе зонирования RH-1-S, который допускает вторичные блоки, потребность в открытом пространстве для вторичного блока составляет одну треть от требование для первичного блока. Это соотношение должно применяться и в других районах, при условии, что его площадь составляет не менее 36 квадратных футов. Поскольку невозможно обеспечить дополнительное открытое пространство, когда вторичный блок строится в существующей структуре, там должна быть простой административной процедурой, с помощью которой можно было бы отказаться от требования открытого пространства.

Владелец может выбрать место для парковки (которое должно быть тандемным и компактным), но не обязано делать это, если он может гарантировать, что жители квартир без парковки во дворе не будут пользоваться парковкой на улице. . Нехватка парковок во дворе — один из основных источников противодействия родственникам со стороны соседей, и к этому нужно относиться серьезно.

Эту проблему следует решить, потребовав от владельцев зданий установить второстепенную единицу без учета парковки в NSR, в котором говорится, что единицы могут быть сданы в аренду только тем арендаторам, которые согласны не владеть или не владеть автомобилем, припаркованным на общественной улице Сан-Франциско, в то время как жильцы дома или на работе.Примеры в чем-то схожих инструментов принуждения существуют как в Конкорде, так и в Окленде, которые требуют, чтобы одна из двух единиц в этой ситуации была занята владельцем, что кодифицировано как постоянное ограничение акта. В случае нарушения принудительное исполнение осуществляется путем удаления свидетельства о заселении. Сан-Франциско может применить специальное ограничение, если владелец не включит и не обеспечит соблюдение положения о запрете парковки на улице в договоре аренды второго помещения. Обычно принудительное исполнение инициируется жалобой соседа.

Другой потенциальный инструмент принудительного исполнения доступен в городской программе льготной парковки. Если вторичный блок расположен в районе преимущественной парковки (где только жителю района разрешено парковаться дольше двух или, в некоторых случаях, четырех часов), жильцы по адресу такого дома могут быть лишены права на проживание в этом районе. разрешение на парковку.

2. Разрешить больше единиц для пожилых людей / инвалидов

SPUR также предлагает изменить текст Кодекса планирования, чтобы первая единица, предназначенная для пожилых людей или инвалидов, не учитывалась в ограничении единиц (теперь код предусматривает, что такие единицы считаются половиной единицы).Это позволит добавить такой тип жилья к существующим и новым семейным домам в районах RH-1 и RH-1-D, а также в районах с более высокой плотностью населения, которые уже имеют максимальное количество стандартных домов. Многие из этих единиц будут расположены на первом этаже, где к ним будет легче добраться. Эти специализированные подразделения, многие из которых предназначены для пожилых членов семьи, обычно обеспечивают мало поездок на автомобиле и удовлетворяют потребность в специализированном жилье с минимальным воздействием на окрестности.

3. Переклассифицировать некоторые районы для одной семьи в район вторичного жилья RH-1-S

Некоторые районы или части кварталов, зонированных для одной семьи (RH-1 и RH-1-D) могут приветствовать вторичные жилые дома стоянка; другие не могут. Кодекс планирования в настоящее время предусматривает механизм, район RH-1-S, в котором разрешены вторичные единицы площадью до 600 квадратных футов без ограничений для пожилых людей / инвалидов, но с компактной тандемной парковкой. SPUR рекомендует провести реклассификацию в тех областях, где есть поддержка введению вторичных единиц.Районы надзора могут стать центром такой реклассификации.

4. Разрешить второстепенные единицы в архитектурно и исторически значимых зданиях

Многие архитектурно значимые здания, которые придают столько очарования и характера Сан-Франциско, находятся под угрозой сноса или несовместимых изменений. Разрешение вторичным единицам без парковки может обеспечить доход, необходимый для того, чтобы сохранить эти здания финансово осуществимым.SPUR предлагает разрешить «квалифицированным историческим зданиям или собственности» иметь вторичную единицу без парковочного места при условии, что владелец согласен с ограничениями на снос или переделку.


Строительные нормы и правила, препятствующие созданию вторичного жилья

Добавление вторичной единицы к односемейному дому относительно несложно и создает несколько проблем, связанных со строительными нормами. Хотя эти требования несколько дороги, а в некоторых случаях несколько произвольны, выполнение этих требований обычно не является чрезмерно дорогостоящим.Проблемы, которые затрудняют легализацию незаконных единиц жилья, таких как огнестойкие конструкции, безопасная сантехника и электрические услуги (часто за готовыми стенами в существующих незаконных единицах), не представляют особых проблем с новыми единицами. Этих проблем можно легко избежать с небольшими дополнительными затратами или без них, и они будут решены в ходе обычного осмотра здания по мере строительства устройства.

Аналогичным образом, нетрудно добавить еще один блок к трех- или четырехэтажному зданию.Однако преобразование двухэтажного дома в трехэтажное — это существенное изменение строительного кодекса с R-1 (Жилище) на R-3 (Многоквартирный дом), которое запускает все требования для многоквартирных домов, такие как класс пожарной безопасности. модернизация всего здания и, возможно, пожарные спринклеры по всему зданию. Соблюдение этих требований обычно делает добавление третьего блока к двухблочному зданию непомерно дорогостоящим. В настоящее время, похоже, нет четкого способа решить эту проблему.

SPUR поддерживает предложение Департамента строительной инспекции о расширении использования Государственного исторического строительного кодекса для применения к большему количеству зданий и настоятельно призывает применять его ко всем зданиям старше 50 лет, в которых есть историческая ткань, которую необходимо защитить. Это облегчит строительство второстепенных блоков.

SPUR также рекомендует Консультативному комитету по Кодексу Департамента строительной инспекции провести обзор положений кодекса, регулирующих создание новых юридических вторичных единиц, чтобы определить, есть ли какие-либо изменения в положениях или их интерпретации, которые будут способствовать созданию вторичных единиц. гарантированы.В частности, опасность для здоровья населения, представляемая низкой высотой потолка, должна быть переоценена в свете стоимости понижения пола для соответствия требованию 7 футов 6 дюймов, повсеместного распространения проблемы (по оценкам инспекторов, 40 процентов существующих незаконных помещений имеют потолок). высоты ниже, чем требуется), а также признание того, что не существует требований к минимальной высоте потолка для любого использования, кроме жилых.


Применение к существующим незаконным единицам

SPUR не предлагает амнистию или любые другие меры в отношении существующих незаконных единиц .Тем не менее, SPUR считает, что владельцу незаконного устройства следует разрешить подавать заявление на получение разрешения на легализацию устройства путем выполнения всех применимых требований кодекса и уплаты соответствующих штрафов за незаконную установку устройства. В настоящее время максимальный штраф в десять раз превышает размер разрешительных сборов, необходимых для легализации объекта. При необходимости этот штраф может быть увеличен. Может быть хорошей идеей направить доходы, полученные от платы за легализацию свекрови, в фонд благоустройства микрорайона, чтобы увеличение жилищного строительства принесло ощутимую пользу району.

Статус контроля арендной платы незаконных в настоящее время единиц жилья, который можно было бы сделать легальным, если предложения SPUR будут приняты, останется неизменным; если квартира в настоящее время подлежит контролю за арендной платой, она останется контролируемой после того, как будет приведена в соответствие с кодексом. Если незаконная квартира будет легализована, и арендаторы квартиры будут перемещены из-за работы, арендаторы будут иметь право повторно занять квартиру по старой арендной плате после легализации. При необходимости следует принять поправки к постановлению об арендной плате, чтобы гарантировать этот результат.

Хроническая нехватка жилья в Сан-Франциско не ослабевает. Производство тормозится из-за отсутствия государственного финансирования субсидируемого жилья и противодействия жилых домов всем типам жилья. Вторичные единицы, не требующие государственных средств или дополнительной земли и не изменяющие внешний вид района, обеспечивают экономичное, быстро создаваемое и совместимое с районом решение.

Дуплекс или дополнительный люкс — в чем разница? — SUITEADDITIONS.COM

Заявление о том, что вы «дуплексируете» свой дом, скорее всего, приведет к тому, что городские власти попросят вас установить 2 отдельные системы отопления с собственными воздуховодами.

Имейте в виду, что разделение групп между блоками в дуплексе намного более детализировано по сравнению со второстепенным блоком, и некоторые водопроводные системы могут также отличаться.

У меня было два случая, когда у консультационных клиентов были предыдущие объекты недвижимости, где их архитектор указал на разрешительных чертежах, что это новый дуплекс, и впоследствии от них требовалось установить дополнительную систему отопления и охлаждения, а также новые воздуховоды для Единица. Это добавило к работе около 15000 долларов.

То же самое и с электрической системой. Обычно дуплексы имеют свои собственные счетчики, каждый из которых обеспечивает 100 Ампер для каждого блока, в то время как вторичные апартаменты обычно подключаются к основному блоку, что может быть или не подходить. Однако, если вы подаете заявку на преобразование в дуплекс, вам, вероятно, потребуется установить новый измеритель и панель.

Итак, формулировка может иметь большое значение!

4. Зонирование может быть другим

Зона, предназначенная для дуплексов, не обязательно может быть зоной, зонированной для размещения дополнительных апартаментов, и наоборот.Хотя Билль 140 претерпел радикальные изменения в Онтарио, чтобы разрешить второстепенные апартаменты, он по-прежнему применяется не везде.

Зонирование также может повлиять на физические атрибуты дома. Например, второстепенные апартаменты обычно не позволяют изменять фасад дома (то есть добавлять новую входную дверь), тогда как это не может повлиять на дуплексы.

Какой лучше?

Здесь нет правильного или неправильного ответа. Как правило, дуплекс, вероятно, будет стоить дороже при покупке, но он также лучше, поскольку он уже определен как таковой и, вероятно, имеет отдельные системы отопления, вентиляции и кондиционирования и электрические системы.Позже будет проще перейти на триплекс, чем на дом со второстепенным люксом.

С другой стороны, если вы подумываете о покупке дома для одной семьи или у вас уже есть такой дом, и вы хотите добавить еще одну квартиру, сделать это в качестве второго апартамента вместо дуплекса было бы гораздо более рентабельным. Это касается как затрат на строительство, так и любых городских сборов.

Город определяет, что это такое

Определение вторичного ипотечного рынка, плюсы и минусы

Вторичный ипотечный рынок позволяет банкам переупаковывать и продавать ипотечные кредиты институциональным инвесторам в качестве ценных бумаг.К таким инвесторам относятся крупные пенсионные фонды, страховые компании, хедж-фонды и федеральное правительство. В свою очередь, покупатели ипотечных инвестиционных продуктов банка часто переупаковывают и продают ипотечные ценные бумаги более мелким инвесторам.

Вторичный рынок и банки

Упаковывая и продавая ипотечные кредиты или домашние векселя, которые они пишут, банк может удалить эти статьи из своих балансов. Кроме того, выручка от продажи ипотечных кредитов второй стороне дает банкам новые средства для предоставления ссуд большему количеству заемщиков.До создания вторичного рынка только у более крупных банков были большие карманы, чтобы удерживать средства на весь срок действия ссуды — обычно на срок от 15 до 30 лет. В результате потенциальным покупателям жилья было трудно найти ипотечных кредиторов. Поскольку конкуренция была меньше, кредиторы могли взимать более высокие процентные ставки.

Fannie and Freddie и вторичная ипотека

Закон о хартии Федеральной национальной ипотечной ассоциации 1968 года попытался решить эту проблему путем приватизации Fannie Mae и Freddie Mac.Этим предприятиям, спонсируемым государством (GSE), была поставлена ​​задача обеспечить доступ к доступным ипотечным кредитам. Чтобы финансировать эти усилия, Fannie и Freddie покупают ипотечные кредиты и перепродают их другим инвесторам. Кредиты не перепродаются индивидуально. Вместо этого они объединены в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Стоимость MBS обеспечивается — или подкрепляется — стоимостью основного пакета ипотечных кредитов.

В период кризиса субстандартного ипотечного кредитования в 2008-2009 гг. Две компании владели или поручили 44% всех U.С. ипотечные кредиты к концу 2009 года. Этот портфель составил почти 4,8 триллиона долларов США, поскольку он балансировал на грани дефолта.

Другие финансовые учреждения, такие как Lehman Brothers и Bear Stearns, были захвачены ипотечными ценными бумагами и другими производными финансовыми инструментами во время финансового кризиса 2008 года. Спешка к выходу была вызвана массовым уходом частных банков с ипотечного рынка. В результате Fannie и Freddie стали ответственными за почти 90% жилищных ссуд.Два GSE, по сути, держали вместе всю жилищную отрасль.Именно из-за этой большой холдинговой опасности Fannie Mae и Freddie Mac оказались замешаны в ипотечном кризисе.

Другие типы вторичных рынков

Также существуют вторичные рынки для других видов долговых обязательств, а также для акций. Финансовые компании объединяют и перепродают автокредиты, долги по кредитным картам, студенческие ссуды и корпоративные долги.

Акции продаются на двух очень известных вторичных рынках, Нью-Йоркской фондовой бирже и NASDAQ. Первичный рынок акций, называемый первичным публичным размещением акций, включает в себя первое предложение компанией общественности долей собственности через акции.

Наиболее важным является вторичный рынок казначейских векселей, облигаций и нот США. Спрос на казначейские облигации влияет на все процентные ставки. Казначейские облигации, обеспеченные правительством США, являются самыми безопасными инвестициями в мире — они используются для расчетов, когда необходимы безрисковые вложения. Также они предлагают низкую доходность. Инвесторы, которые хотят большей прибыли и готовы брать на себя больший риск, будут покупать другие облигации, такие как муниципальные, корпоративные, иностранные или даже мусорные облигации. Когда спрос на казначейские облигации высок, процентная доходность может быть низкой для всех долгов.Когда спрос на казначейские облигации низкий, процентные ставки должны повыситься для всех долгов на вторичном рынке.

Существует прямая зависимость между казначейскими облигациями и процентными ставками по ипотечным кредитам. Когда доходность казначейских облигаций растет, растут и процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой. Поскольку финансовые продукты с фиксированным доходом конкурируют за уведомление инвестора о «безопасной доходности», все они должны поддерживать свои доходы на одном уровне.

Рост уверенности

Когда доверие к вторичному ипотечному рынку возвращается, оно возвращается ко всем вторичным рынкам.Ян Солсбери из Marketwatch.com упоминает об этом в своей статье 25 августа 2012 года «Как непонятная игра с облигациями может помочь потребителям». Солсбери утверждает, что в 2007 году ценные бумаги автомобилей и кредитных карт стоили 178 миллиардов долларов, но к 2010 году упали до 65 миллиардов долларов По данным Standard & Poor’s Financial Services LLC, к 2012 году они восстановились до 100 миллиардов долларов.

Крупные инвесторы теперь более охотно рискуют секьюритизированными кредитами от уважаемых банков, потому что доходность казначейских облигаций находится на рекордно низком уровне.Это означает, что количественное смягчение Федеральной резервной системы помогло восстановить функционирование финансовых рынков. Покупая казначейские облигации США, ФРС снизила доходность и заставила другие инвестиции выглядеть лучше по сравнению с ними.

У банков теперь есть рынок для пакетов секьюритизированных ссуд. Этот готовый рынок дает им больше денег для выдачи новых кредитов.

Как вторичный рынок влияет на вас

Возврат вторичного рынка особенно полезен для вас, если вам нужен автокредит, новые кредитные карты или бизнес-кредит.Если вы недавно подали заявку на получение ссуды, но вам отказали, сейчас хорошее время, чтобы попробовать еще раз. Но если ваш кредитный рейтинг ниже 720, вам придется восстановить свой кредит.

Это также отлично подходит для экономического роста. Потребительские расходы составляют почти 71% экономики США, измеряемой валовым внутренним продуктом (ВВП). В 2007 году многие потребители использовали долги по кредитным картам для покупок. После финансового кризиса они либо сократили долги, либо потеряли кредиты в паникующих банках, которые лишили их доступа.Возврат секьюритизации означает, что инвесторы и банки меньше боятся. Потребительский долг растет, стимулируя экономический рост.

Первичные и вторичные ипотечные рынки: определение и различия — видео и стенограмма урока

Первичный рынок ипотечного кредитования

Франсин направится на первичный рынок ипотечного кредитования, где заемщики и создатели ипотечного кредита встречаются и обсуждают возможность получения ипотечного кредита. Именно здесь берут начало ссуды. Предоставление ссуды — это модное слово для обозначения процесса создания новой ссуды.

На первичном ипотечном рынке участвует множество различных сторон. Заемщики, очевидно, ищут деньги на рынке, но есть также несколько типов кредиторов, которые будут работать с заемщиком для создания ссуды на недвижимость.

Оригинаторы включают ипотечных брокеров, ипотечных банкиров, коммерческие банки и кредитные союзы. Ипотечный брокер — это тот, кто объединяет заемщиков, таких как Франсин, и кредиторов, которые хотят ссудить деньги. Ипотечный банкир — это лицо или учреждение, которое специализируется на предоставлении ипотечных ссуд и обычно продает их вскоре после этого.Ипотечные ссуды также выдаются вашими типичными коммерческими банками, такими как банк вашего типичного города, и кредитные союзы.

Франсин в конечном итоге работает в одном из крупных коммерческих банков города. Ее кредитный специалист помогает ей в процессе оформления кредита, и она получает разрешение на получение ссуды, достаточной для покупки дома, который она хочет. Через несколько месяцев после закрытия Франсин получает по почте небольшой сюрприз. Ее банк прислал ей уведомление о том, что ее кредит был продан другому лицу, которому она теперь должна заплатить.

Вторичный ипотечный рынок

Кредитор Франсин, ее банк, никогда не намеревался удерживать ссуду. Для получения средств на ссуду использовалось складское кредитование. Кредиторы-склады — это финансовые учреждения, которые ссужают деньги создателям ипотечных кредитов. Другими словами, банк занял деньги у кредитора склада, чтобы сдать их Франсин.

Важно отметить, что банк зарабатывает деньги на комиссии за выдачу кредита, а не на удержании кредита под проценты.Комиссия за выдачу кредита обычно представляет собой процент от суммы кредита, выплачиваемый отправителю, что-то вроде комиссии за продажу. Банк продал ссуду Франсин как можно быстрее, чтобы он мог выплатить кредитору склада, который высвобождает свой кредит у кредитора склада для большего количества ссуд, чтобы заработать больше комиссионных за выдачу.

Где банк продает ссуду Франсин? Ссуды продаются на вторичном ипотечном рынке, где создатели ипотеки, такие как банк Франсин, могут продать свои ссуды инвесторам или ипотечным агрегаторам.Агрегатор ипотечных кредитов — это тот, кто покупает кучу ипотечных кредитов и секьюритизирует их или превращает их в ценную бумагу. Агрегатор ипотечных кредитов секьюритизирует их в ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS) , которые продаются инвесторам почти так же, как инвестор может купить корпоративные или муниципальные облигации. В то время как корпоративная облигация предполагает вложение в корпоративный долг, а муниципальная облигация — это вложение в государственный долг, ценные бумаги с ипотечным покрытием — это инвестирование в ипотечный долг.В некотором смысле инвестор становится кредитором, и его вложения идут хорошо или плохо в зависимости от того, платят ли заемщики ипотечных ссуд, лежащих в основе MBS, такие как Франсин, по своим ссудам или по умолчанию.

Роль вторичных рынков

Первичные и вторичные ипотечные рынки сыграли очень важную роль в финансовом кризисе, начавшемся в 2007 году и приведшем к Великой рецессии. Короче говоря, большое количество организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, ослабили свои стандарты кредитования, что позволило большому количеству заемщиков получать рискованные ссуды, которые они действительно не могли себе позволить в долгосрочной перспективе.Создатели ипотечных кредитов смогли переложить риск убытков на кого-то другого, продав ипотечные кредиты на вторичном ипотечном рынке, но затем развернулись и продолжили выдавать рискованные кредиты для продажи. Кредиты были секьюритизированы, а затем проданы инвесторам.

Заемщики, кредиторы и инвесторы делали ставку на то, что рынок недвижимости будет продолжать расти, а стоимость недвижимости будет расти, что позволяет заемщикам либо продавать с прибылью, либо рефинансировать недвижимость.И все было хорошо, пока рынок недвижимости не повернул на юг, и люди не начали отказываться от своих кредитов, что означало, что домовладельцы начали терять свои дома, а инвесторы начали терять деньги на своих инвестициях. И все это начало перерасти в самый болезненный финансовый кризис и рецессию со времен Великой депрессии.

Какие участники первичного и вторичного ипотечного рынка виноваты? Ответ был предметом горячих споров, но, вероятно, в той или иной степени виноваты все участники.

Резюме урока

Давайте рассмотрим то, что мы узнали. Первичный рынок ипотечных кредитов — это место, где в первую очередь создаются ссуды. Именно здесь заемщики стремятся связаться с создателями ипотечных кредитов, чтобы заключить ипотечный кредит на покупку дома или другого типа недвижимости. Предоставление ссуды — это просто процесс создания ссуды, а инициаторов ссуды включают ипотечных брокеров, ипотечных банкиров, коммерческие банки и кредитные союзы.

Многие ссуды, выданные на первичном ипотечном рынке, продаются инвесторам или ипотечным агрегаторам на вторичном ипотечном рынке .Ипотечный агрегатор скупит кучу ипотечных кредитов и превратит их в обеспеченные закладными ценные бумаги, которые затем будут проданы инвесторам.

Мы можем проследить, по крайней мере, значительную часть финансового кризиса, вызвавшего Великую рецессию, до появления многих рискованных займов на первичном ипотечном рынке, которые затем были проданы на вторичном ипотечном рынке для секьюритизации и покупки инвесторами. Когда ссуды не выплачивались, домовладельцы потеряли свои дома, а инвесторы потеряли свои инвестиции.

Первичный ипотечный рынок против вторичного ипотечного рынка

Хотя сейчас аренда может показаться более доступной, деньги, потраченные на аренду, — это деньги, которые вы больше никогда не увидите. С другой стороны, домовладение действительно может помочь обеспечить ваше финансовое будущее.

Купить или арендовать. Это давняя дилемма для молодых специалистов, и новые врачи не застрахованы от нее.

Хотя сейчас аренда может показаться более доступной, деньги, потраченные на аренду, — это деньги, которые вы больше никогда не увидите. С другой стороны, домовладение действительно может помочь обеспечить ваше финансовое будущее.Это позволяет вам накапливать богатство за счет собственного капитала и повышения его стоимости.

Тем не менее, путь к домовладению обычно долгий и в большинстве случаев дорогостоящий. И для большинства лучшим решением жилищного финансирования является получение ипотечной ссуды. Вот почему важно понимать, как работает рынок ипотеки.

В этой статье мы рассмотрим ключевые различия между двумя основными рынками ипотечного кредитования:

Давайте нырнем.

Что такое первичный рынок ипотеки?

Первичный рынок ипотечного кредитования — это место, куда заемщики обращаются для получения жилищных кредитов напрямую от первичных кредиторов.

Эти кредиторы включают:

• Ипотечные банкиры.
• Ипотечные брокеры.
• Коммерческие банки.
• Кредитные союзы.
• Ссудо-сберегательные ассоциации.

Первичные кредиторы обычно ссужают деньги населению (вам), а затем продают большое количество облигаций инвесторам на вторичном рынке. Первичный рынок ипотеки — это источник ипотечных ссуд.

Готовы начать работу?
Запросите у врача ставки по ипотечному кредиту здесь!

Для кого предназначен первичный рынок ипотеки?

Первичный рынок ипотеки идеален для среднего домовладельца.

Если вы являетесь физическим лицом или имеете собственную семью, различные типы основных кредиторов, упомянутых выше, обычно будут открыты для сотрудничества с вами.

Это первое место, куда средний заемщик должен пойти, чтобы получить ипотечный кредит для финансирования покупки дома.

Как работает первичный рынок ипотеки?

Первичные кредиторы обычно предлагают ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой (ARM). Это означает, что ваша ставка фиксируется на определенный период, обычно пять лет, а затем корректируется ежегодно на основе заранее определенного индекса.С кредитами ARM платежи могут меняться в лучшую и худшую сторону. Все зависит от процентной ставки.

При этом вам необходимо знать максимальную сумму платежа, с которой вы можете столкнуться во время получения кредита, и планировать соответственно. Часто существует ограничение на то, насколько высока процентная ставка в течение срока действия вашего ипотечного кредита. Вы всегда можете использовать этот номер для расчета максимальной суммы, которую вам придется платить ежемесячно.

В большинстве случаев первичные кредиторы требуют первоначального взноса в размере не менее десяти процентов.Иногда они могут попросить первоначальный взнос в размере до двадцати процентов. В зависимости от ваших обстоятельств вы всегда можете попытаться найти основного кредитора, который готов выплатить 10 процентов или меньше.

Преимущества первичного ипотечного рынка

Как вы уже поняли, первичный ипотечный рынок является наиболее выгодным вариантом для потребителей. Вот его основные преимущества.

• Гибкость. Даже если ваше финансовое положение не соответствует норме, большинство основных кредиторов достаточно гибки, чтобы рассмотреть другие решения.
• Удобство. Первичные кредиторы находятся на местном уровне, что позволяет вам иметь дело с ними напрямую. Это также означает, что они находятся в контакте с местным рынком и могут быстро принимать решения в зависимости от его условий.
• Низкая стоимость. Первичные кредиторы обычно делают всю андеррайтинговую и кредитную документацию собственными силами. Это сводит к минимуму расходы, связанные с закрытием ссуды.
• Меньшие авансовые платежи. Первичные кредиторы обычно не требуют большого первоначального взноса.

Ознакомьтесь с нашими еженедельными комментариями по первичному рынку ипотечного кредитования, которые охватывают текущие средние ставки по ипотеке каждый четверг.

Что такое вторичный рынок ипотеки?

Вторичный ипотечный рынок — это ипотечный рынок, на котором первичные кредиторы продают ипотечные кредиты таким инвесторам, как:

• Страховые компании.
• Ипотечные банковские компании.
• Пенсионные фонды.
• Федеральное правительство.

Эти инвесторы становятся вторичными кредиторами.

Для кого предназначен вторичный рынок ипотеки?

Вторичный рынок ипотеки не для среднего покупателя жилья.

Вторичные кредиторы специализируются на кредитовании крупных проектов, таких как строительство крупных торговых центров и офисных зданий.

Если у вас большой проект в сфере недвижимости, вы можете изучить вторичный рынок ипотеки. В противном случае вам лучше всего подойдет первичный рынок ипотеки.

Как работает вторичный рынок ипотеки?

Помните различные типы инвесторов, перечисленные выше?

На вторичном ипотечном рынке эти инвесторы покупают ипотечные кредиты, выданные некоторыми крупными национальными и региональными банками, а также через ипотечных брокеров.

В большинстве случаев вторичные кредиторы обычно не видят заемщиков или собственность до предоставления ссуды. Таким образом, обычно существуют строгие правила, которых необходимо придерживаться.

Преимущества вторичного ипотечного рынка

Если ваша ситуация требует вторичного ипотечного рынка, вот основные преимущества, на которые вы можете рассчитывать.

• Фиксированные ставки. Вторичные кредиторы обычно предлагают долгосрочные фиксированные ставки до тридцати лет.Это означает, что основная сумма долга и проценты остаются неизменными с течением времени, даже если есть изменения с налогами и страхованием.
• Небольшой первоначальный взнос или его нет. В отличие от первичного ипотечного рынка, на вторичном ипотечном рынке можно получить ипотеку с небольшим первоначальным взносом или без него.

Однако стоит отметить, что на вторичном ипотечном рынке обычно выше затраты на закрытие. Они часто включают сборы за подачу заявления, сборы за андеррайтинг, сборы за проверку, сборы за подготовку документов, опросы и многое другое.

Когда дело доходит до ипотечного кредитования, первичный и вторичный ипотечный рынок могут работать как днем, так и ночью.

Если вы средний покупатель жилья, сосредоточьтесь на первичном рынке ипотеки. Но если вам нужен значительный заем для финансирования крупного строительства или проекта недвижимости, то изучение вторичного ипотечного рынка может быть более идеальным.

Тем не менее, понимание того, как работает ипотечный рынок в целом, является ключом к принятию разумных решений, когда приходит время финансировать дом.

Вам также может понравиться:

Джек Вольстенхольм — руководитель отдела контента и SEO


Джек — руководитель отдела контента и SEO в LeverageRx, платформе цифрового кредитования и страхования для медицинского рынка. Он помогает специалистам в области здравоохранения принимать разумные и быстрые финансовые решения.

Понимание первичных и вторичных вариантов жилищной ипотеки

Ипотека стала синонимом жилищного финансирования , но важно понимать, что существует не только один тип ипотеки.На самом деле, когда приходит время покупать дом, в вашем распоряжении множество различных вариантов кредитования, и несколько переменных, таких как тип дома и ваше финансовое положение, могут повлиять на то, брать ли вы кредит в первичном или вторичный кредитор.

Первичный рынок

Первичный рынок состоит из кредиторов, которые выдают ссуды напрямую потребителям. Первичные кредиторы хранят эти ссуды как часть своего портфеля и обслуживают их в течение всего срока ссуды.Итак, каковы преимущества использования первичного кредитора?

1. Первичные кредиторы — это местные учреждения . Это местные местные банки. Они знакомы с местным рынком и обычно могут быстро принимать решения, исходя из условий и тенденций местного рынка.
2. Гибкость . Местное владение означает, что вы имеете дело напрямую с лицами, принимающими решения. Если ваше финансовое положение не соответствует норме, у основных кредиторов есть возможность рассмотреть нестандартные решения.
3. Низкие затраты на закрытие . Первичные кредиторы могут выполнять всю андеррайтинговую и кредитную документацию собственными силами. Это устраняет большую часть комиссий, связанных с закрытием ссуды на вторичном рынке. Кстати, большинство основных кредиторов не потребуют от вас депонирования вашей страховки и налогов. Это избавляет от необходимости вносить большой депозит на ваш счет условного депонирования при закрытии.

Ссуды от первичных кредиторов могут быть очень удобными, и они обычно (но не всегда) включают следующие функции и требования.

1. Первичные кредиторы обычно предлагают ипотеку с регулируемой процентной ставкой (ARM). Это означает, что ваша ставка фиксирована на определенный период, обычно 5 лет, а затем ежегодно корректируется на основе заранее определенного индекса. С продуктами ARM ваш платеж может меняться со временем (в зависимости от того, что происходит с процентными ставками). Заемщики должны знать о максимальных выплатах, с которыми они могут столкнуться во время выдачи ссуды, и планировать их соответствующим образом. Почти всегда существует предел того, насколько высока процентная ставка в течение срока действия кредита, и вы можете использовать это число для расчета максимального ежемесячного платежа.
2. Первоначальный взнос для первичных кредиторов обычно составляет не менее 10 процентов, а иногда и 20 процентов. В зависимости от обстоятельств вы можете найти кредитора, который сделает меньше, но на всякий случай планируйте не менее 10 процентов.
Вторичный рынок

На вторичном рынке доминируют такие игроки, как Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. И нет, не все они названы в честь родственников. Эти учреждения будут покупать ипотечные кредиты, выданные через ипотечных брокеров и некоторые из крупных региональных и национальных банков.Поскольку они никогда не видят заемщиков или собственность до предоставления ссуды, существуют строгие правила, которым они должны следовать, чтобы приобрести эти ссуды у кредитора. Вот почему вы можете воспользоваться услугами ипотечного брокера:

1. Фиксированные ставки . Кредиторы, продающие ипотеку на вторичном рынке, могут предложить фиксированные ставки на срок до 30 лет. Хотя налоги и страхование могут привести к увеличению вашего платежа в течение срока кредита, фиксированная ставка означает, что основная сумма и процентная часть останутся неизменными с течением времени.
2. Варианты первоначального взноса . На вторичном рынке заемщики могут подать заявку на получение FHA, VA, USDA, FRM, ARM, Balloon или многих других типов ссуд и программ, предлагаемых государством. Для каждого из этих займов действуют разные правила. Некоторые заемщики могут претендовать на получение ссуд с минимальным первоначальным взносом или без него.

Эти особенности часто являются наиболее важными для потенциальных покупателей жилья. Надежность, заключающаяся в том, что ваш платеж никогда не изменится, в сочетании с гибкостью, позволяющей получить низкий первоначальный взнос, являются привлекательными моментами для продажи.
Но есть несколько вещей, которые следует учитывать, прежде чем брать ссуду у вторичного кредитора.

1. Счета условного депонирования . Большинство вторичных руководящих принципов требуют, чтобы вы депонировали свою страховку и налоги, включая депозит на свой счет условного депонирования при закрытии, который покроет шесть месяцев налога на имущество и один год страхования. Обычно от этого можно отказаться, если у вас будет 20 процентов собственного капитала в вашем доме.
2. PMI, или частное ипотечное страхование . Заемщики, имеющие менее 20 процентов собственного капитала в своем доме, обязаны платить PMI сверх своего обычного платежа.PMI обычно стоит от 0,5% до 1,0% стоимости кредита (в год). При получении кредита в размере 100 000 долларов США ожидайте выплаты PMI в размере 750 долларов США в год или дополнительных 62,50 долларов США в месяц.
3. Затраты на закрытие . В дополнение к депозиту условного депонирования, который обычно требуется, заемщикам также придется оплатить заключительные расходы, которые могут включать в себя сборы за андеррайтинг, сборы за подачу заявления, сборы за подготовку документации, сборы за проверки, опросы и, возможно, многое другое.