Аренда с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это довольно сложный документ, который требует предельного внимания во время его составления и заключения. Необходимо учитывать множество нюансов, особенно по части пунктов, которые смогут обезопасить не только покупателя, но и владельца имущества.

Такие договоры составляются довольно часто, ведь не всегда у покупателя есть в наличии определенная сумма денег, которую он может потратить на приобретение желаемой недвижимости. Договор аренды с последующим выкупом как раз позволяет ему совершить такую покупку, причем провести сделку могут и физические, и юридические лица.

Правила оформления договора

В зависимости от специфики договора зависят и особенности его составления. Например, выкуп недвижимости регулируется Гражданским и Жилищным Кодексами. Есть несколько основных моментов, которые необходимо учитывать:

• обязательно составление договора в письменном виде, чтобы не возникало в дальнейшем никаких претензий;
• так как договор предусматривает переход прав собственности, то его стоит заверять у нотариуса;
• в пунктах договора следует тщательно прописать все условия аренды, с указанием точных сроков возврата денег или имущества, а также точной суммы денег;
• в договор обязательно необходимо включить раздел о процессе перехода прав собственности;
• перед подписанием необходимо согласовать все пункты договора и только после этого подписывать.

Обязательные положения

Если арендуется недвижимое имущество, то в соответствии с нормами гражданского кодекса, в договоре необходимо указать такие пункты как:

• наличие права выкупа недвижимости после выплаты полной стоимости;
• состояние собственности на момент заключения договора;
• полные характеристики недвижимости;
• указать данные документов о праве собственности;
• стоимость одного месяца аренды;
• включить лиц, которые будут пользоваться объектом недвижимости;
• размер оплаты и срок выплат;
• точную суму за аренду;
• срок перехода права собственности;
• порядок расторжения договора;
• все имущество, которое переходит вместе с недвижимостью и его состояние;
• возможность проведения ремонтных работ;
• пункт об оплате коммунальных услуг;
• выплаты за ущерб имуществу;
• паспортные данные сторон;
• цену имущества;
• последствия отказа передачи прав на имущество.

Перед заключением договора необходимо узнать рыночную стоимость имущества, чтобы в дальнейшем не возникало никаких споров по поводу оплаты. Также необходимо заручится согласием на совершение сделки от всех лиц, которые проживают в квартире, и заключить акт приема-передачи прав собственности на имущество.

Лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Вы можете получить онлайн-консультацию наших юристов и получить ответы на все интересующие вопросы. 

Образец договора

Скачать образец договора аренды с правом выкупа.

Преимущества и недостатки сделки

Перед тем как заключать сделку необходимо тщательно продумать все риски, которые могут возникнуть в ходе такого решения. Основными преимущества заключения договора аренды являются:

1. Возможность проживать в квартире до момента ее полного приобретения.
2. Отсутствие посредника, будь-то банк или любое юридическое лицо, которому необходимо платить проценты, поэтому есть возможность хорошо сэкономить.
3. Арендная плата существенно ниже ипотечных выплат или кредита, поэтому ежемесячные платежи не очень большие.
4. За время проживания в квартире есть возможность сделать ремонт и немного улучшить условия проживания.
5. Если следка разорвалась, то арендатор рискует потерять лишь ту суму, которую он уже выплатил.

К негативным сторонам заключения такой сделки относятся:

1. Отсутствие конкретного образца договора, поэтому его приходится составлять самостоятельно и есть риск что-то не учесть.
2. Практика использования таких договоров не очень большая.
3. Договоренности могут измениться.
4. Право собственности на недвижимость переходит не сразу.
5. По законодательству формы договора аренды с последующим выкупом нет, поэтому невозможно предусмотреть все сложности.

Необходимо тщательно изучить все плюсы и минусы сделки, чтобы в будущем не возникло проблем и деньги не были потрачены зря. Если у вас возникли вопросы, вы можете воспользоваться онлайн-консультацией наших юристов.

Оценка недвижимости

Довольно часто возникают проблемы при выплате аренды за квартиру, когда меняется ее рыночная стоимость. Чтобы обезопасить себя, необходимо прописать этот пункт в договоре, если обе стороны согласны. В некоторых случаях стороны договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не повлияли на сумму выплат.

Несколько вариантов решения проблемы:

• можно ежемесячно пересчитывать сумму выплат с учетом возрастания или уменьшения рыночной стоимости;
• если выплата идет в иностранной валюте, то можно использовать форму расчета, которая всегда будет использоваться;
• в договор можно внести пункт об изменении конечной сумы выплат, если изменится рыночная стоимость квартиры.

Если конечная стоимость аренды существенно выросла, то этот вопрос можно решить в судебном порядке, но только в том случае, если этот пункт договора был прописан заранее. Оцените все плюсы и минусы, и тогда вы сможете сделать правильный выбор.

достоинства и недостатки данной схемы – статья, юридические вопросы – ГдеЭтотДом.РУ

Отсутствие у большинства россиян объективной возможности купить собственное жилье не отменяет необходимости решения жилищной проблемы. Сегодня для миллионов жителей нашей страны съемное жилье на долгие годы становиться родным домом. К сожалению, в таком случае работает правило «живешь пока платишь». Аренда не дает возможности перехода квартиры в собственность. Однако в последнее время все более востребованным становится механизм приобретения жилья именно в аренду с выкупом.

Аренда квартиры с последующим выкупом — доступный всем, но известный пока лишь узкому кругу вариант покупки жилой недвижимости. Согласно договору, заключенному с собственником жилья, квартиросъемщик единовременно и арендует квартиру для проживания, внося ежемесячно арендную плату, и выплачивает ее стоимость в рассрочку (ежемесячно или ежеквартально). Жилье переходит в собственность после уплаты ее стоимости в полном объеме.

Достоинства аренды с выкупом:

• Заселение в понравившееся жилье происходит сразу. Поэтому им можно сразу распоряжаться по-хозяйски: делать ремонт, менять мебель и технику, обустраивать уют, заводить домашних животных.

• Выплата полной стоимости осуществляется не единовременно, а в беспроцентную рассрочку.

• Штрафов, пеней и дополнительных выплат на весь срок действия договора или при его досрочном погашении не предусмотрено.

• Требования к покупателям законодательно не ограничены, а основаны на пожеланиях собственника. Поэтому купить жилье в аренду с выкупом могут все без исключения категории лиц, проживающих в России.

• После выплаты всей стоимости жилья право собственности переходит к покупателю, что гарантирует регистрация соглашения в юстиции. Поэтому собственник не вправе отказаться от сделки после подписания договора.

• Из документов требуется только паспорт. Не придется тратить время на посещение всевозможных инстанций, сбор многочисленных документов и справок.

• Отсутствие обязательного первоначального взноса. Именно с проблемой накопления средств на первоначальный взнос сталкивается большинство россиян. А предложений покупки в аренду с выкупом без его использования или с небольшим первоначальным взносом достаточно.

Собственник жилья, продаваемого в аренду с выкупом, тоже не обделен. Итоговая стоимость таких квартир обычно выше рыночной из-за учета уровня инфляции. Это в сочетании с ежемесячными выплатами за аренду позволяет хорошо заработать на подобной сделке. Поэтому если вся сумма за продаваемое жилище остро не требуется, то можно получить неплохие дивиденды при его продаже в аренду с выкупом.

Недостатки механизма

Пожалуй, главным является низкая осведомленность об аренде с выкупом широких слоев населения. Как следствие механизм не стандартизирован, что выливается в отсутствие типовых договоров. А договор купли-продажи в аренду с выкупом необходимо составлять с высочайшей осторожностью. Ведь он предполагает долгосрочное сотрудничество покупателя и продавца, поэтому важно учесть большое количество принципиальных условий его исполнения.

«Только правильно составленный договор купли-продажи жилья в аренду с выкупом будет гарантом успешного осуществления сделки. Если нет высокой степени доверия между ее участниками, то необходимо обратиться к профессионалам для его составления и сопровождения. Это, конечно, приведет к дополнительным затратам, но их величина несоизмерима с рисками потерять жилье или сумму эквивалентную его стоимости. Именно на посредника ложится функция связующего звена для составления соглашения, которое будет учитывать все ключевые пожелания и возможности каждой из сторон», − подчеркнул руководитель Федерального бюро выкупа жилья Николай Овчинников.

Из-за неведения о наличие такого варианта купли-продажи жилья собственников и потенциальных покупателей, готовых поучаствовать в подобных сделках, немного. Поэтому предложений, в том числе на рынке недвижимости Москвы, мало. Хотя сказать, что их вовсе нет тоже нельзя. А в последнее время и объем подобных предложений, и число граждан, желающих продать или купить квартиру с помощью данного механизма, по оценкам экспертов Федерального бюро выкупа жилья, увеличиваются во многих регионах России.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Положение законов по этому вопросу

Довольно часто случается так, что у организаций и частных лиц нет необходимых средств для выкупа арендуемого объекта или участка. И тогда заключается договор аренды с последующим выкупом.

Как происходят выплаты

Выплаты по аренде идут в стоимость оплаты последующего выкупа объекта. Изначально данные процедуры производили только предприниматели, но в последнее время мы замечаем тенденцию при которой всё чаще такой возможностью пользуются частные лица. Чаще всего это касается аренды земельных участков с последующим выкупом.

В законодательных нормах, конкретно в гражданском кодексе говорится, что частное лицо или организация, по обоюдному согласию могут указать в договоре аренды возможность последующего выкупа. Или можно просто заключить дополнительный договор. Такой возможностью могут воспользоваться все кроме государственной власти и лиц представляющие её.

Также стоит отметить, что незначительные задолжности или просрочка выплат по аренде не является поводом для расторжения договора и соответственно отказа в выкупе помещения. Очень спорные ситуации регулируются через суд при рассмотрении всех обстоятельств.

Для арендодателей действует закон № 159-ФЗ, который гласит, что:

• Минимальный непрерывный срок аренды помещения для возможного последующего выкупа должен составлять не менее 2 лет.
• Также предприниматель должен осуществить выкуп в строго обозначенный срок. Законы относительно этих сроков часто меняются. Важно рассмотреть законы конкретно данного времени, чтобы возможно было воспользоваться своим правом.

Также в законодательстве имеется перечень помещений, которые не могут быть выкуплены при аренде. К ним относятся помещения, которые могут быть в собственности только у государства или у власти субъектов. Также это лесные, водные ресурсы и объекты государственного значения. Выкуп помещений при аренде является для предпринимателя или частника заведомо выгодным и по этой причине такая масса ограничений.

Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом

На сегодняшний день есть огромное количество способов приобретения жилья. Самыми распространенными является покупка квартиры в новостройке либо во вторичном фонде жилья. Но также есть менее популярный, но при этом набирающий обороты способ приобретения жилья. В нашей стране есть возможность аренды жилья у государства с последующим выкупом.

Чаще всего используют два способа приобретения жилья: первый это договор купли-продажи и второй это ипотечный кредит.

Данные способы не всем подходят по той причине, что требуют единовременной выплаты большой суммы денег. Ну а аренда квартиры будет выгодна обеим сторонам при условии соблюдения всех юридических нюансов.

Всё же этот договор особенно выгоден арендатору. Он освобождается от необходимости оформлять в банке кредит, и при этом также освобождается от банковских процентов.

Арендатор имеет право жить в квартире и получает на неё все права, при этом нет необходимости сбора огромного количества справок. Он может обустраивать жилище, делать перепланировку и ремонт на своё усмотрение. И что особенно важно он может расторгнуть договор на законных основаниях, при этом обе стороны не будут в минусе.

Если говорить о преимуществах человека сдающего квартиру внаем с последующим выкупом. Он ставит цену на свою недвижимость несколько выше цены на рынке. Также он застрахован от мошенников, так как полные права собственности арендатор получает только, когда полностью выкупит жильё.

Стоит напомнить, что аренда жилья с последующим правом выкупа является законным правом арендатора, но не как не его обязанностью. Полностью сделка будет завершенной только тогда, когда арендующий человек вступит в права собственника. По закону любая аренда жилья может стать арендой с последующим правом выкупа недвижимости.

Как же на практике работает данная схема

В законодательстве Российской Федерации по этому поводу говорится, что в договор аренды может быть вписаны пункты о последующем выкупе имущества, после окончания срока аренды либо если арендатор заранее выплатит оговоренную сумму стоимости жилья.

Это значит, что при составлении договора аренды прописывается возможность последующего выкупа квартиры, при этом важно учесть следующие особенности:

1. В договоре не должно быть фраз, которые можно толковать в нескольких смыслах, это может привести к расторжению договора и последующем отказе в выкупе.
2. Договор последующего выкупа арендуемого жилья составляется в форме договора купли-продажи, об этом читайте ниже.
3. Главным условие в договоре последующего выкупа является размер цены выкупаемого жилья.

Для того чтобы выкупить жильё необходимо составить договор аренды и уже после выплаты всей необходимой суммы производится оформления договора купли-продажи.

Все нюансы относительно стоимости, размера и частоты платежей регулируются по обоюдному согласию арендатора и лица, сдающего жильё.

Данную процедуру можно рассматривать как инвестицию своих средств в покупку жилья. В настоящее время существует ряд организаций, которые предоставляют возможность аренды жилья с последующим выкупом, но срок такой аренды ограничивают в 15 лет.

Оформляем аренду квартиры с последующим выкупом

Данный договор пока не приобрел особой популярности и на то следующие причины:

1. Владельцу жилья гораздо выгоднее сдавать жильё без возможности выкупа, так как это неплохой стабильный доход.
2. Стоимость данного жилья значительно выше рыночной. Это страхует продавца от убытков из-за инфляции.
3. В законодательстве на данный момент нет четких законов, регулирующих данную процедуру.
4. В отличие от рассрочки время выплаты увеличивается, что является минусом для продавца.
5. Жильё становится собственностью только при полной выплате всей суммы.
6. Большим риском является нестабильность цен на жильё.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства очень важно в договоре учесть все нюансы. Сам документ представляет собой слияние договора купли-продажи и договора аренды жилья.

В договоре прописываются следующие условия:

1. Сумму выплат по аренде жилья, производимые раз в месяц или через другой удобный промежуток времени.
2. Указывается сумма при выплате которой квартира или иное жиль считается выкупленной, если этого не сделать, то договор последующего выкупа будет недействителен согласно статье ст.555 ГК РФ.
3. Указывается срок внесения арендной платы, прописывается число не позднее которого должна быть внесена сумма ежемесячной аренды.
4. Прописываются все условия на которых квартира переходит в собственность арендатору.
5. Прописывается условия ухода за квартирой, решается кто будет производить ремонтные работы во время аренды жилья.
6. Определяется кто берет под свою ответственность расходы по оформлению бумаг.
7. Прописываются условия относительно инфляции.

Данный договор частично регулируется ст. 624. ст. 554. ст. 555 ГК РФ. Но стоит помнить, что этот договор не имеет полной юридической силы. Во избежание обмана возможно попросить собственника прописать вас в квартире, но он имеет полное право этого не делать. Этот договор чаще всего выгоден лишь одной стороне. Но если всё как следует продумать, то возможно прийти к общему соглашению.

Можно прописать получение собственником аванса. При продаже квартиры третьим лицам он будет обязан возместить двойную сумму. Данный договор весьма сложный и имеет массу нюансов и по этой причине стоит обратиться к профессиональным юристам.

Договор аренды жилища с последующим выкупом

В составлении договора найма вполне может справиться человек без профессионального образования, проштудировав законодательные акты и бланки договоров. Но всё же лучше для этого обратиться к профессионалу. Особенно если у вас есть сомнения в честности собственника и в том, что эта квартира может быть вам продана без особых сложностей.

 Скачать договор аренды жилища с последующим выкупом в формате MS Word.

Нюансы договора.

1. Отсутствие прямых законов, которые будут регулировать данный процесс. Есть лишь косвенные законодательные акты, которые можно использовать в этом вопросе, по этой причине обе стороны рискуют.
2. Риск падения или роста цен на жильё. Эта процедура занимает много времени и во время этого процесса можно сильно проиграть из-за резких ценовых скачков.
3. Арендатор рискует быть обманутым по той причине, что такой договор не регистрируется.

Данная статья призвана понятным языком рассказать людям об этой теме, для избегания массы неприятных моментов.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

Аренда авто с выкупом в Москве. Прокат автомобилей с правом выкупа

Преимущества аренды ТС с последующим выкупом

Главное отличие заключения договора аренды с последующим выкупом перед банковским кредитом даже не в количестве оформляемых бумаг, ожидании принятия положительного/отрицательного ответа или поиске банка, который работает с конкретным автосалоном. Аренда авто с правом выкупа менее разорительна: минимальный первоначальный взнос, нет обязательных страховок (их сумма вводит в ступор многих водителей), нет загадочных расходов «на обслуживание счета» или «оформление кредита/страховки».

Реальных преимуществ такого способа проката авто в перспективе несколько:

• Транспорт передается будущему владельцу сразу после оформления минимального пакета документов, но стоимость авто выплачивается постепенно.
• Вы можете выбирать одну или несколько моделей автомобилей для личного тестирования.
• Ежедневная эксплуатация авто – это единственная возможность разобраться в положительных и отрицательных качествах выбранной модели.
• Если вас не устроил выбор авто (причины могут быть вполне объективные), для его замены не требуется преодолевать множество формальностей, которые требуют автосалоны (и банки – в том числе).

• Перечень документов и требований к арендатору – минимальные. Из документов – паспорт, удостоверение водителя и любое дополнительное удостоверение личности (военный билет, загранпаспорт). Из требований – опыт вождения и возрастной ценз.
• Сделка – заключение договора аренды автомобиля с правом выкупа – не противоречит российскому законодательству. Договор защищает права всех сторон сделки и обговаривает их обязанности.

Для юридических лиц аренда авто с правом выкупа имеет дополнительное преимущество: формирование автопарка не требует огромных капиталовложений на этапе развития предприятия, а количество оформляемых документов (в сравнении с лизингом) на порядок меньше.

Вас интересует аренда автомобиля с выкупом на выгодных условиях? Позвоните в офис компании ПростоПрокат, и наши менеджеры помогут с оформлением необходимых документов. Все представленные на сайте авто доступны для аренды с правом выкупа.

Аренда с выкупом авто — Прокат автомобилей с последующим выкупом от «СПК

Сегодня аренда с выкупом авто – это сравнительно малораспространенная услуга на российском рынке автопроката. Суть ее заключается в том, что клиент (физическое или же юридическое лицо) арендует автомашину на длительный срок, после чего становится полноправным собственником полюбившегося транспортного средства. Заманчиво? Конечно! Ведь пользоваться машиной можно сразу, не дожидаясь, пока она станет собственностью.

Теперь не нужно несколько лет копить деньги на понравившийся автомобиль – можно просто взять его в аренду, а после выкупить по очень выгодной цене. В чем-то прокат автомобилей с выкупом схож с обычным автокредитом: машиной можно пользоваться сразу, не выплатив за нее полную стоимость. Есть, однако, и существенные отличия.

Аренда авто с последующим выкупом или автокредит: что выбрать?

Что такое автокредит, объяснять не надо: этой услугой пользуются миллионы россиян, не желающих годами копить деньги для покупки приглянувшегося автомобиля. Прокат автомобиля с правом выкупа распространен куда меньше, но есть все предпосылки к увеличению популярности этой услуги. Ведь аренда авто с дальнейшим выкупом имеет перед обычным автокредитом ряд существенных преимуществ.

Каковы же эти преимущества? Во-первых, аренда автомобилей с выкупом не требует длительных согласований, как обычный автокредит. Нет нужды собирать множество справок для получения автокредита, а потом волноваться в ожидании решения банка. Договор заключается напрямую между Вами и компанией «СПК НН» без участия банков. Вам потребуется минимум документов.

Второе преимущество такой услуги, как прокат автомобилей с выкупом – индивидуальный подход. Просто позвоните нам или оставьте заявку на сайте, и мы оперативно отреагируем на Вашу заявку. В ходе переговоров будет принято решение об аренде машины с последующим выкупом с учетом всех Ваших пожеланий и, конечно же, Ваших возможностей.

Немаловажно, что арендуя автомобиль с последующим выкупом, Вы можете не беспокоиться об оформлении документов (например, постановке машины на учет), прохождении технического обслуживания, ремонте, шиномонтаже и прочих мероприятиях, которые отнимают много сил и времени. Пока машина является собственностью «СПК НН», все эти проблемы мы берем на себя. Вам же остается лишь наслаждаться комфортной ездой на выбранном автомобиле. Согласитесь, звучит очень соблазнительно.

---

---

Бытует мнение, что автокредит обходится дешевле, чем аренда с выкупом легковых автомобилей, но это не совсем так. Действительно, заплатить за такую аренду придется немного дороже, чем обошлись бы выплаты по кредиту. Но аренда машины с выкупом позволяет существенно сэкономить средства: не надо платить за страховку (а это порой очень солидные суммы), а также нет необходимости оплачивать техническое обслуживание и ремонт. Экономия получается довольно существенной. Кроме того, необходимо отметить, что пока автомобиль не переходит в собственность клиента, за него не нужно платить налоги – это также позволяет сберечь деньги. Ну и конечно, нельзя не упомянуть о том, что большинство автокредитов подразумевают уплату первоначального взноса – зачастую немалого. Если же Вы выбираете прокат автомобилей с выкупом, то не нужно изыскивать такие суммы – Вы просто платите за аренду по выгодной цене.

Прокат автомобилей с выкупом для вашего бизнеса

Нужно сказать, что аренда авто под выкуп одинаково выгодна как частным лицам, так и организациям. В последнем случае можно обновить автопарк без особых затрат, более того, сэкономить на обновлении солидную сумму, которую можно вложить в развитие бизнеса. Кроме того, подобный способ приобретения транспортных средств позволяет уменьшить налоговую нагрузку организации, что также делает прокат автомобиля с правом выкупа чрезвычайно выгодным.

Не стоит забывать, что предприятиям малого и среднего бизнеса, которые еще не имеют солидной положительной кредитной истории, бывает очень непросто получить кредит на покупку авто. В такой ситуации аренда авто с правом выкупа – подчас единственная возможность приобрести необходимые транспортные средства, не изымая средства из оборота фирмы.

Выберите автомобиль в аренду с последующим выкупом в каталоге или закажите свой

Понятие аренды автомобилей с последующим выкупом

Большинство из нас мечтают о покупке новой иномарки, однако не имеют финансовых возможностей сразу купить долгожданное приобретение. Некоторым людям авто необходимо для работы либо для семейной поездки на отдых.

Большинство из нас мечтают о покупке новой иномарки, однако не имеют финансовых возможностей сразу купить долгожданное приобретение. Некоторым людям авто необходимо для работы либо для семейной поездки на отдых.

Стоимость автомобиля не малая и люди начинают откладывать деньги затаив сокровенное желание на будущее. Тем самым появляется варианты автокретитования либо лизинг. Но это дорогое удовольствие, так как начисляемые проценты за пользования кредитом достаточно высоки, и не каждый может себе позволить такие большие переплаты даже за долгожданную цель.

Как быть в таком случае?

На сегодняшний день автолидеры разработали доступную схему для покупки авто — это аренда автомобиля с последующим правом на выкуп. Что же данная схема из себя представляет? Ее плюсы и минусы.

Аренда авто с правом на выкуп предоставляет возможность потенциальному покупателю договариваться о будущей сделки напрямую с продавцом транспортного средства. Данные переговоры сэкономят финансовые средства будущего владельца автомобиля, так как в таком варианте не предусмотренные дополнительные затраты на услуги третьих лиц.

Схема аренды авто с последующим выкупом представлена заключением долгосрочного договором аренды между покупателем и продавцом на определенный период времени. Конечная цель сделки – это полный выкуп авто с последующим его переоформлением.

Законодательство предусматривает два варианта выкупа транспортного средства:

1. Выкупная (остаточная) стоимость включена в ежемесячную сумму обязательных платежей. Чтобы более было понятно о чем идет речь, можно составить определенный график, где прописана сумма ежемесячного платежа, которую автовладелец обязан уплатить за пользование транспортным средством. В данном варианте после уплаты последнего платежа автомобиль переоформляется на арендатора и полноправно переходит в его собственность.
2. Взносы по аренде автомобиля лишь частично включают в себя полную сумму для выкупа всей машины. Данный вариант предусматривает оплату аренды за пользование транспортным средством на определенный период времени, после его окончания для переоформления арендатору необходимо оплатить оставшуюся часть стоимости автомобиля одним платежом.

Аренда авто с последующим выкупом очень удобна и пользуется спросом у населения. Аренда авто подразумевает оплату первоначального взноса, однако отличием от автокредита является стоимость данной предоплаты. Она может колебаться от 0% до 30%. После чего сумма разбивается помесячно и с ежемесячной оплатой от 5% до 10% уже через год долгожданная мечта может стать реальностью.

Автолидеры предлагают машины в аренду с последующим выкупом для лиц, которые осуществляют свою деятельность в такси. Для этой категории авто можно взять по льготным условиям, что является основным инструментом заработка для таксистов.

Отличия авто в аренду с последующим выкупом от автокредита

Во-первых, автолидеры предоставляют возможность выбора ТС на любой торговой авто площадке. Воспользовавшись данной процедурой, потенциальный клиент выбирает понравившийся автомобиль (новый либо б/у), сообщает о ней в компанию, где в дальнейшем будет заключать договор аренды с последующим выкупом, вносит предоплату, и компания самостоятельно приобретает для клиента определенное транспортное средство.

Во-вторых, обязательное страхование и налоговые отчисления за пользование автомобиля «ложатся на плечи» автокомпании.

Третьим отличием является возможность смены выбранного авто. Если вы приобрели авто в аренду с последующим выкупом, заключили договор и спустя некоторое время решили поменять машину, вы смело можете это сделать. Обратившись в компанию с вопросом смены авто, Вам предложат другие варианты машин, которые вы сможете приобрести. Выплаченная сумма за предыдущий автомобиль в таком варианте переносится на новую покупку.

Четвертым отличием является требование к заемщику. В отличии от огромного пакета документов, который требуется при автокредитовании, в данном варианте необходима только лишь прописка и стаж вождения.

И еще одним приоритетом в покупке авто в аренду с последующим выкупом является возможность возврата транспортного средства при тяжелой финансовой ситуации. При автокредитовании вы обязуетесь ежемесячно вносить взносы в банк, и, ежели возникают финансовые трудности, банк начисляет проценты за несвоевременное погашение либо передает кредит в коллекторскую службу или подает за заемщика в суд.

При варианте аренды авто с последующим выкупом вы в любой момент имеете право расторгнуть договор и вернуть автомобиль в компанию без дополнительных обязательств.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом — Нормативные акты о делопроизводстве и законы об архивном деле

Договор аренды – договор между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором).

Такой договор содержит описание состава и указание стоимости арендуемого объекта, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества, обязанности арендатора по сохранению и возвращению имущества и условия его возможного выкупа арендатором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Особенности составления договора аренды оборудования с последующим выкупом

---

Структура договора аренды состоит:

1. Преамбула.
2. Предмет договора.
3. Права и обязанности сторон.
4. Цены и порядок расчетов.
5. Ответственность сторон.
6. Срок действия договора.
7. Прочие условия.
8. Реквизиты и подписи сторон.

При составлении некоторых видов договоров допускается добавлять еще дополнительные разделы.

Форма договора

Простая письменная, а по договорам, предусматривающим переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (выкуп), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимости на срок не менее года подлежит обязательной государственной регистрации (ст.651 ГК РФ, Информационное письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.2000).

Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Это требование (п. 1 ст. 609 ГК РФ) – общее правило для всех видов договора аренды и подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

Договор аренды двухсторонний

Договор аренды, как правило, является двухсторонней сделкой. Это означает, что обе стороны имеют взаимные права и обязанности. Например, главной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в пользование, а одной из важнейших обязанностей арендатора – использование полученного по договору имущества в соответствии с его назначением.

Возмездный

Договор аренды является возмездным. Арендодатель, предоставляя объект аренды арендатору, должен получить плату или иное встречное предоставление (ст. 423 Гражданского Кодекса РФ, далее – ГК РФ, или ГК). Даже в случае, когда в договоре не определен размер арендной платы, данное обстоятельство не лишает арендодателя права требовать ее получения. Если же стороны изначально обозначали договор аренды как безвозмездный, то к нему будут применены нормы договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Договор аренды – договор, направленный на возмездную передачу имущества в пользование. Предметом данного договора является само имущество, подлежащее возврату, а не совершение арендодателем определенных действий в пользу арендатора. Договор аренды не может рассматриваться в качестве договора об оказании услуг.

Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Заключив такой договор, арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.

Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения исполнения договора аренды, безусловно, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса целиком посвящена, вопросам арендных отношений). Законодателем установлены общие положения для всех видов договоров аренды (ст. 607-625 ГК РФ), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды.

В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть когда и какие нормы следует применять.

Срок договора

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать.

Размер арендной платы

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендной платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания – 1 кв. м. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.

Общий размер арендной даты за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

В случаях когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу его площади или иного показателя, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера здания или сооружения.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача

Гражданский кодекс закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока договора аренды здания, который по сути сложился на практике еще до принятия ГК. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны.

Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

Основные гражданско-правовые риски

Арендодателя

1. Просрочка внесения платежей.
2. Порча, несанкционированное арендодателем изменение (улучшение), уничтожение арендованного имущества, незаконное распоряжение (сдача в субаренду, передача в безвозмездное пользование и т.п.) объекта аренды.
3. Использование имущества не по целевому назначению или с нарушением установленного действующим законодательством или договором порядка его использования (эксплуатации).
4. Необоснованный отказ от увеличения размера арендной платы.
5. Необоснованное воспрепятствование арендодателю при осуществлении контроля за надлежащим использованием арендованного имущества.
6. Досрочное расторжение договора аренды.
7. Просрочка возврата арендованного имущества и (или) принадлежностей, документов, необходимых для его эффективного использования.
8. Уклонение арендатора от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Арендатора

1. Отсутствие у Арендодателя прав на передачу имущества в аренду, наличие у третьих лиц прав на арендованное имущество, о которых арендатор не был уведомлен Арендодателем.
2. Просрочка передачи арендованного имущества арендатору.
3. Передача арендуемого имущества в состоянии, не соответствующем требованиям договора (закона) и (или) исключающем (ограничивающем) его использование по целевому назначению; выявление в процессе использования скрытых недостатков имущества.
4. Передача арендованного имущества без принадлежностей и (или) документов, необходимых для его эффективного использования.
5. Необоснованное повышение арендной платы.
6. Необоснованное ограничение права владения и пользования арендованным имуществом.
7. Досрочное расторжение договора аренды.
8. Просрочка приемки арендодателем арендованного имущества после прекращения договора.
9. Уклонение арендодателя от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Сэндвич-аренда

Что такое сэндвич-аренда?

Сэндвич-аренда — это договор аренды, по которому сторона арендует недвижимость у агента, который, в свою очередь, сдает ее в аренду у владельца.

Сэндвич-аренда — это аренда, при которой арендодатель (арендодатель) недвижимости также является арендатором, то есть сдает недвижимость в аренду у первоначального владельца.

Как работает аренда сэндвичей

Сэндвич-аренда относится к ситуации, когда одна сторона сдает недвижимость в аренду у владельца, а затем сдает ее в аренду другой стороне.Некоторые рассматривают сэндвич-аренду как выгодную стратегию для инвесторов с низким капиталом, позволяющую закрепиться на рынках недвижимости, поскольку инвестор может инициировать сэндвич-аренду без выплаты денег и без участия банка. Однако эта стратегия может быть рискованным и трудоемким мероприятием.

Инвесторы, ищущие возможности аренды сэндвичей, должны быть опытными коммуникаторами и переговорщиками, во-первых, чтобы определить и заключить договор аренды с владельцем собственности, а во-вторых, чтобы определить и заключить соглашение с собственным арендатором.В дополнение к затратам времени, необходимого для того, чтобы сделать аренду сэндвичей прибыльной, средняя сторона нередко вкладывает капитал в собственность путем технического обслуживания и управления имуществом.

Ключевые выводы

• Название сэндвич происходит от имени агента, выступающего в качестве арендодателя и арендатора собственности.
• Инвесторы, которые выглядят как агенты «сэндвич-аренды», могут оказаться в рискованных ситуациях со значительными финансовыми затратами.
• Те, у кого низкие затраты по займам и развитые сети лизинга, могут найти сэндвич-лизинг очень прибыльным
• Для владельцев сэндвич-аренда — это вариант, когда они не находятся под финансовым давлением в связи с продажей, при условии, что они не заинтересованы в эксплуатации собственности в качестве арендодателя.
• Агент по аренде сэндвичей часто может получать прибыль как от текущей аренды, так и от продажи недвижимости после ее завершения.

Пример сэндвич-аренды

У Алисы, домовладельца, возникли проблемы с продажей дома, в котором она больше не живет, из-за спада на рынке недвижимости в этом районе.Алиса не испытывает финансового давления, чтобы продать этот дом, и не заинтересована сдавать его в аренду и выступать в качестве арендодателя.

Бринн предлагает Алисе договор аренды сэндвича, предлагая арендовать дом на пять лет с возможностью выкупить дом в любой момент в течение этого срока аренды по определенной цене в 200000 долларов.

Алиса соглашается на сделку, по которой Брин должна платить 1000 долларов в месяц за аренду. Часть этой ежемесячной арендной платы в размере 200 долларов будет применена к окончательной покупной цене, если Бринн решит совершить покупку.Кроме того, Бринн соглашается заплатить единовременный опционный сбор в размере 2500 долларов США для инициирования соглашения, который также будет применен к покупной цене Бринн позже.

Бринн, в свою очередь, заключает договор аренды с Карлом, который переезжает в дом. Карл также заинтересован в аренде для владения этим домом, поэтому его пятилетнее соглашение об аренде имеет некоторые характеристики, аналогичные характеристикам Бринн. Карл, однако, арендует дом за 1500 долларов в месяц с возможностью купить дом за 250 000 долларов в любое время до окончания пятилетнего периода.

По аналогии с соглашением Бринн, 200 долларов ежемесячной арендной платы Карла применимы к более поздней покупной цене. Он также платит опционный сбор в размере 3000 долларов, который может быть применен к его покупной цене, если и когда он решит совершить покупку. Когда Карл, наконец, покупает дом через пять лет, Алиса выставляет полную цену за собственность, а Бринн получает прибыль от разницы.

Варианты аренды

: когда IRS рассматривает это как продажу?

Независимо от того, арендуете ли вы коммерческую недвижимость или владеете ею, варианты аренды являются обычным явлением в большинстве договоров коммерческой аренды.Возможные налоговые последствия вариантов аренды зависят от условий договора. Знание возможных налоговых последствий коммерческой аренды может помочь вам избежать неприятных сюрпризов в апреле.

Что такое вариант аренды?

Вариант аренды дает арендаторам возможность приобрести здание в конце срока аренды. Если арендатор воспользуется правом покупки, покупают ли они здание в этот момент? Или они участвовали в продаже в рассрочку, внеся предыдущие арендные платежи?

Чтобы определить, как IRS будет рассматривать вариант аренды, необходимо проанализировать факторы, связанные с транзакцией.Несмотря на то, что нет четкого критерия, позволяющего отличить аренду от продажи, есть способы оценить вашу конкретную договоренность.

Это вариант аренды или продажа в рассрочку?

Ниже приведены несколько факторов, которые IRS изучает для определения надлежащих налоговых последствий соглашения об аренде.

Есть ли высокая вероятность на момент подписания договора аренды, что арендатор продвинется с покупкой здания? Например, намного ли превышают ли арендные платежи справедливую рыночную стоимость аналогичной аренды? Это убедительное свидетельство того, что арендатор был готов приобрести долю в собственности на ранней стадии (и, следовательно, намеревался приобрести недвижимость с самого начала).

Вам также следует учитывать сумму арендных платежей и опционную оговорку вместе. Если их общая сумма близка к справедливой рыночной стоимости всего здания, IRS, скорее всего, классифицирует сделку как продажу в рассрочку.

Является ли цена опциона выгодной? Еще одним индикатором возможной продажи является продажная цена собственности (сумма, необходимая для совершения покупки). Если это будет считаться выгодной ценой по сравнению со справедливой рыночной стоимостью недвижимости, сделка, скорее всего, будет считаться продажей в рассрочку, поскольку арендатор «экономически вынужден» купить недвижимость по окончании срока аренды.

Каковы намерения сторон? IRS рассмотрит намерения обеих сторон при подписании договора аренды. Когда арендатор добросовестно полагает, что условия и арендные платежи отражают справедливую рыночную арендную стоимость, последующее исполнение опциона на покупку, вероятно, не будет считаться продажей в рассрочку.

Требуется ли от арендатора внести улучшения в собственность? Арендатор обычно не соглашается с таким положением, если он планирует уйти в конце срока аренды.Улучшения увеличивают вложения арендатора в недвижимость; такие вложения окупаются только в том случае, если арендатор воспользуется правом покупки.

Как разница влияет на мою налоговую картину?

Самая большая налоговая проблема с вариантами аренды — это время перехода права собственности. Если IRS определяет, что передача была опционом на аренду, передача права собственности происходит при исполнении опциона на покупку. Платежи до покупки остаются расходами на аренду покупателю (арендатору) и доходом от аренды продавцу (арендодателю).

Однако классификация продажи в рассрочку означает, что IRS будет рассматривать сделку так, как если бы арендатор перешел в собственность сразу после подписания первоначального договора аренды. Это создает совершенно иную налоговую картину как для покупателя, так и для продавца:

• В этом случае покупатель будет рассматривать платежи до исполнения опциона на покупку как платежи по ссуде. Амортизация и процентные расходы по выплате кредита будут вычитаться из налогооблагаемой базы покупателя.
• Продавец будет рассматривать те же платежи как часть продажной цены и регистрировать продажу в том году, в котором было заключено первоначальное соглашение.Продавец больше не будет признавать амортизационные или другие операционные расходы в качестве налоговых вычетов.

Как вы понимаете, может быть удивительно узнать, что вы «владеете» зданием дольше, чем вы думали. Значительно разные налоговые последствия могут означать, что вам необходимо внести поправки в предыдущие налоговые декларации.

Когда вы покупаете или продаете недвижимость в аренду, не стоит недооценивать налоговые последствия. Поговорите с опытным бухгалтером по недвижимости, чтобы избежать ненужных сюрпризов.

Все содержимое данной статьи носит исключительно информационный характер. Вопросы, обсуждаемые в этой статье, могут быть изменены. За последней информацией по этому вопросу обращайтесь к специалисту Джеймса Мура. Джеймс Мур не несет ответственности за какие-либо претензии, убытки, ущерб или неудобства, вызванные любой информацией на этих страницах или любой информацией, доступ к которой осуществляется через этот сайт.

вариант аренды или продажа в рассрочку?

Лизинг

Определите «экономическую реальность» ваших сделок с опционом аренды — или завещание IRS.

Дональд Дж. Валачи, CCIM |

Договор аренды с правом выкупа, также известный как «вариант аренды», является распространенным соглашением о недвижимости. Важный вопрос о налоге на прибыль в сделках с опционом на аренду заключается в том, сдает ли арендатор недвижимость в аренду или, как экономическая реальность, продажа в рассрочку произошла до того, как арендатор осуществил опцион на покупку.

Ответ на этот вопрос зависит от анализа всех сопутствующих факторов, поскольку ни один из факторов не определяет, является ли вариант аренды в экономической реальности продажей. Как отметил известный налоговый орган Джеральд Дж. Робинсон в Федеральном подоходном налоге с недвижимого имущества, определение включает изучение многих факторов, «включая условия аренды, окружающие экономические обстоятельства и намерения сторон … Совокупность явных признаков позволяет сделать вывод о том, что исполнение опциона было практически гарантировано с самого начала, так что рассмотрение всей сделки как продажи оправдано.»

Если вариант аренды рассматривается как продажа, есть два важных налоговых последствия:

• Сроки передачи права собственности на недвижимость изменяются. При» истинном «варианте аренды право собственности передается, когда этот вариант Если сделка рассматривается как продажа, то право собственности передается, когда стороны подписывают первоначальное соглашение. (Для изучения налоговых последствий «истинного» варианта аренды см. «Рассмотрение последствий ваших опционов», CIREJ, Весна 1995 г., стр.21.)
• Характер опционной платы и арендной платы в течение срока аренды изменен.

Поскольку налоговый режим операции покупки сильно отличается от операции аренды, важно понимать факторы, которые могут побудить налоговую службу (IRS) охарактеризовать операцию с опционом на аренду как продажу.

Вариант аренды или продажи?
Как уже отмечалось, основной налоговый вопрос в сделках с опционом аренды состоит в том, будет ли IRS предполагать, что продажа произошла до того, как арендатор фактически воспользуется опционом на покупку.В целом, если все экономические обстоятельства на момент заключения договора об аренде указывают на высокую вероятность того, что арендатор исполнит этот опцион, IRS с большой вероятностью охарактеризует вариант аренды как продажу. Если арендатор приобретает долю в собственности в течение периода аренды, это увеличивает вероятность того, что он воспользуется опционом на покупку, потому что это единственный способ защитить свои «инвестиции».

Условия аренды. Арендные платежи вычитаются только за собственность, в отношении которой арендатор не имеет права собственности или доли в капитале.Два фактора указывают на то, что арендатор приобретает долю в собственности:

• выплата арендной платы в сумме, которая существенно превышает фактическую справедливую рыночную арендную стоимость недвижимости; и
• сумма арендных платежей и цена опциона приблизительно соответствуют справедливой рыночной стоимости недвижимости.

Увязка завышенной арендной платы и цены опциона ниже рыночной обычно подтверждает, что арендатор приобретает долю в собственности.Например, предположим, что Адамс соглашается арендовать промышленное здание у Бейкера на два года с годовой арендной платой в 120 000 долларов. В то же время Адамс платит Бейкеру 20 000 долларов за опцион на покупку недвижимости в конце двух лет за 240 000 долларов. На момент заключения соглашения об аренде справедливая рыночная стоимость собственности составляет 500 000 долларов, а годовая справедливая арендная плата составляет 50 000 долларов.

Адамс приобретает акционерный капитал на сумму 70 000 долларов в год в течение двухлетнего периода аренды (годовая арендная плата 120 000 долларов — справедливая рыночная арендная плата в размере 50 000 долларов).Кроме того, общие платежи, произведенные Адамсом, равны стоимости собственности (20 000 долларов США опционного платежа + 120 000 долларов США арендной платы [год № 1] + 120 000 долларов США арендного платежа [год 2-го года] + 240 000 долларов США цены опциона = 500 000 долларов США по справедливой рыночной стоимости). Таким образом, экономические обстоятельства на момент заключения соглашения указывают на то, что в экономической реальности опцион на аренду является продажей, а оплата опциона в размере 20 000 долларов является первоначальным взносом.

Сделка с опционом на аренду, описанная в этом примере, будет рассматриваться как продажа для целей налогообложения, поскольку суммы аренды настолько велики, что арендатор экономически вынужден реализовать опцион.Более того, доказательства в этом деле еще более убедительны, потому что завышенная арендная плата и низкая цена опциона в сумме составляют приблизительную справедливую рыночную стоимость собственности.

Однако тот факт, что цена опциона является «выгодной» ценой, сам по себе не приведет к тому, что сделка по аренде с опционом будет характеризоваться как продажа. Если цена опциона представляет собой значительную часть справедливой рыночной стоимости собственности, арендная плата приблизительно равна фактической справедливой рыночной арендной стоимости, а арендные платежи не применяются к покупной цене, вариант аренды не будет характеризоваться как продажа. .

IRS может прийти к такому же выводу в этом примере, если цена опциона собственности установлена ​​на уровне рыночной стоимости, но арендная плата и платежи за опцион применяются к цене опциона. Например, предположим те же факты, что и в предыдущем примере, за исключением того, что цена опциона составляет 500 000 долларов США, а оплата опциона 20 000 долларов и два ежегодных арендных платежа в размере 120 000 долларов США должны применяться к цене опциона. Когда Адамс использует опцион на покупку, он платит Бейкеру 240 000 долларов (цена опциона 500 000 долларов — оплата опциона 20 000 долларов — арендная плата 120 000 долларов [год № 1] — плата за аренду 120 000 долларов [год № 2] = 240 000 долларов).

Другие экономические обстоятельства. Помимо стоимости аренды и цены опциона, при определении того, следует ли характеризовать опцион аренды как продажу для целей налогообложения, могут быть приняты во внимание другие экономические факторы. При анализе сделок с опционами на аренду каждый из следующих факторов рассматривался как свидетельство продажи:

• Аренда требует, чтобы арендатор внес существенные улучшения в недвижимость, и арендатор может окупить свои инвестиции только путем исполнения опциона.
• Часть арендных платежей может использоваться вместо процентов по ссуде.
• Соглашение предусматривает зачисление арендных платежей в счет цены опциона. Это верно даже тогда, когда и арендная стоимость, и цена опциона установлены по справедливой рыночной стоимости.

Что касается ситуации в третьем пункте, арендатор платит арендную плату не больше, чем в случае отсутствия опциона. Таким образом, арендатор не приобретает капитал в течение периода аренды.Однако, если арендная плата может быть применена к цене опциона, сделка с опционом аренды будет иметь вид продажи в рассрочку с разовым платежом. Это особенно верно, когда арендные платежи приблизительно равны сумме платежей в рассрочку, которые арендатор внесет, учитывая график погашения кредита с рыночной процентной ставкой.

Однако нет уверенности в том, что арендатор воспользуется опционом. Таким образом, если арендатор сможет продемонстрировать IRS, что причиной аренды является невозможность продажи из-за экономических условий, вариант аренды, вероятно, будет поддержан.Как пишет Майкл П. Сэмпсон в «Налоговом справочнике по жилой недвижимости»: «… если вы можете продемонстрировать, что причиной варианта аренды является невозможность продажи за наличные из-за экономических условий, форма сделки как вариант аренды вероятно, будет стоять. Это будет иметь место, например, когда ваша цель состоит в том, чтобы связать собственность во время напряженного денежного рынка, с ожиданием, что в течение периода опциона вы сможете получить институциональное финансирование ».

Намерение сторон.В ряде случаев суд постановил, что намерения сторон определяют, следует ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, вместо того, чтобы полагаться на уже обсуждавшиеся строго экономические критерии. Если стороны при заключении сделки полагали, что взимаемая арендная плата отражает справедливую рыночную арендную плату и что цена опциона отражает добросовестную оценку будущей стоимости собственности, вариант аренды, скорее всего, будет оставлен в силе.

Поскольку намерение сторон является субъективным, ожидается, что агент IRS или судья подтвердят эти намерения в экономических обстоятельствах, окружающих сделку.Как предполагает налоговый фактор в операциях с недвижимым имуществом: «Хотя есть полномочия для реализации намерений сторон, с практической точки зрения сторонам будет сложно продемонстрировать субъективное намерение, которое отличается от вывода, предоставляемого объективными доказательствами. . » Соответственно, экономические факторы, рассмотренные выше, будут иметь значение, даже если намерение сторон считается контролирующим фактором.

Налоговые последствия для арендатора и арендодателя
Если IRS характеризует вариант аренды как продажу в рассрочку для целей налога на прибыль, предполагается, что право собственности на недвижимость было передано в то время, когда арендатор передал арендодателю оплату за опцион и аренда началась.Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендатор как покупатель. Налоговые последствия для арендатора-покупателя следующие:

• Арендатору не разрешается удерживать свои арендные платежи как таковые.
• Арендатору будет разрешено вычесть амортизацию, исходя из части предполагаемой покупной цены, отнесенной на амортизируемые улучшения. Кроме того, арендатор может также вычесть другие расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости.
• Часть арендных платежей, производимых арендатором, будет переквалифицирована как процентные платежи и будет учитываться как вычитаемые проценты для целей налога на прибыль. Сумма вычета процентов для арендатора будет рассчитана в соответствии с «правилами вмененных процентов». Часть арендных платежей, учитываемая как платежи по основной сумме кредита, считается частью покупной цены и, таким образом, добавляется к налоговой базе арендатора-покупателя для собственности.

Арендодатель как продавец.Для арендодателя налоговые последствия того, что сделка с опционом аренды будет охарактеризована как продажа, следующие:

• Опционная оплата рассматривается как авансовый платеж. Поскольку арендодатель не получил все денежные средства в счет своего капитала, к сделке будет применяться метод отчетности в рассрочку. Таким образом, оплата по опциону будет рассматриваться как первоначальный платеж, полученный в год «продажи» в рассрочку.
• Арендные платежи, полученные арендодателем-продавцом по договору аренды, учитываются как часть продажной цены.В частности, часть каждого платежа в рассрочку представляет собой налогооблагаемую прибыль. Поскольку в арендных платежах не указываются проценты, они должны быть начислены.
• Переоцененные арендные платежи приведут либо к долгосрочному приросту капитала, либо к обычным убыткам. Это предполагает, что собственность находилась в собственности более одного года на момент подписания договора об аренде, и что домовладелец-продавец не был «дилером» недвижимости в отношении данной собственности.
• Обычный доход (доход от аренды) конвертируется в прирост капитала (выручка от продажи).В результате применимая ставка налога может быть ниже. Кроме того, сумма отчетного дохода будет ограничена прибылью от продажи, если таковая имеется.
• Арендодателю не будет разрешено вычитать скидку на амортизацию или другие расходы на аренду, поскольку считается, что арендодатель продал недвижимость. Вместо этого арендатору-покупателю будет разрешено вычесть амортизационные и другие операционные расходы.

Хотя вариант аренды является полезной стратегией во многих ситуациях, его следует использовать с большой осторожностью.Всегда существует угроза того, что IRS может рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а аренду как просто средство финансирования. Арендная плата, которая значительно превышает справедливую рыночную арендную плату в сочетании с «выгодной» ценой опциона, указывает на то, что сделка, вероятно, будет охарактеризована как продажа, и что арендные платежи, по сути, являются платежами в рассрочку от покупной цены. Таким образом, как арендные платежи, так и цена опциона должны устанавливаться сторонами с учетом текущей рыночной стоимости и арендной платы за аналогичную недвижимость.И стороны должны быть готовы обосновать свои оценки арендной платы и покупной цены, если сделка позже будет оспорена IRS. Арендную стоимость и стоимость недвижимости лучше всего определять путем независимой оценки экспертами.

Учет аренды: оценка и переоценка

Автор: Филип Сантарелли

Мы обсудили, как идентифицировать аренду в договоре и как классифицировать аренду (как операционную или финансовую) на основе условий договор аренды.В этой статье мы обсуждаем первоначальное признание и оценку аренды, а также то, как производится переоценка, когда в договоре происходят изменения в течение предполагаемого первоначального периода аренды.

Главная новость о стандарте аренды — это запись обязательства по аренде и соответствующего актива в форме права пользования. Они довольно просто определены в глоссарии к ASC 842:

Обязательство по аренде

Обязательство арендатора по уплате арендных платежей , возникающих по договору аренды , измеренное на дисконтированной основе.

Актив в форме права пользования

Актив, который представляет собой право арендатора использовать базовый актив на срок аренды .

Определение обязательства по аренде

Для определения обязательства по аренде, как и при любом расчете приведенной стоимости, арендатору требуется информация об арендных платежах, в том числе:

a. Фиксированные платежи, включая по существу фиксированные платежи, за вычетом любых льгот по аренде, выплаченных или подлежащих уплате арендатору (см. Пункты с 842-10-55-30 по 55-31).

г. Переменные арендные платежи , которые зависят от индекса или ставки (например, индекса потребительских цен или рыночной процентной ставки), первоначально измеряемых с использованием индекса или ставки на дату начала аренды.

г. Цена исполнения опциона на покупку базового актива, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион (оценивается с учетом факторов, указанных в параграфе 842-10-55-26).

г. Платежи по штрафам за прекращение договора аренды , если срок аренды (как определено в соответствии с параграфом 842-10-30-1) отражает исполнение арендатором опциона на прекращение аренды.

эл. Комиссионные, уплачиваемые арендатором собственникам специализированного предприятия за структурирование сделки. Однако такие комиссии не должны включаться в справедливую стоимость базового актива для целей применения пункта 842-10-25-2 (d).

ф. Только для арендатора: суммы вероятной задолженности арендатора по гарантиям остаточной стоимости (см. Пункты с 842-10-55-34 по 55-36) .1

На дату начала аренды (дата, на которую арендодатель делает базовый актив доступным для использования арендатором) арендатор должен оценить условия аренды в отношении того, какие платежи причитаются и каковы сроки платежей.Дополнительная информация о переменных арендных платежах содержится в соответствующей статье о классификации аренды. Опцион на покупку необходимо оценивать на основе характера арендуемого актива и вероятности того, что арендатор исполнит опцион в связи с лежащей в основе экономикой. Платежи, которые, как ожидается, будут уплачены за досрочное прекращение, должны быть включены, и любые вероятные гарантии остаточной стоимости также должны быть частью ожидаемого оттока денежных средств.

Затем платежи дисконтируются по подразумеваемой ставке в договоре аренды или, если это не может быть определено из-за неспособности арендатора определить справедливую стоимость арендованного актива на момент начала аренды, арендатор должен использовать свою ставку привлечения дополнительных заемных средств.

Как правило, платежи, используемые для определения классификации аренды, будут такими же, как и при первоначальной оценке. Кроме того, выплаты по остаточной стоимости включаются в целях классификации аренды, но исключаются при расчете обязательств по аренде, за исключением случаев, когда существует вероятность их выплаты.

Определение актива в форме права пользования

Актив отражается как сумма следующих сумм:

• Обязательство по аренде
• Любые платежи, произведенные арендодателю до даты начала аренды (предоплата) за вычетом любых полученных стимулов от арендодателя
• Любые первоначальные прямые затраты, связанные с арендой

Первоначальные прямые затраты — это дополнительные затраты, которые арендатор может понести в связи с заключением договора аренды.Вот некоторые примеры: комиссионные, выплачиваемые агентам, судебные издержки, связанные с оформлением аренды, платежи, выплачиваемые арендаторам за выселение, или вознаграждение, выплачиваемое третьей стороне для гарантии остаточной стоимости.

Как правило, внутренние дополнительные затраты, такие как заработная плата, реклама, другие действия по привлечению клиентов и т. Д., Не могут считаться первоначальными прямыми затратами.

Пример: первоначальная оценка

Для иллюстрации первоначальной оценки приведем пример, полученный из ASC-842:

Предположим, что предприятие заключает договор аренды офисных помещений на период в пять лет с ежегодными арендными платежами в размере 100000 долларов США. к оплате в начале года.В договоре аренды указано, что ежегодный платеж увеличивается каждый год в зависимости от увеличения индекса потребительских цен (ИПЦ). Первоначально ИПЦ равен 125. Процентную ставку, заложенную в договоре аренды, определить нелегко, поэтому предприятие использует свою ставку привлечения дополнительных заемных средств, которая составляет 8 процентов, для дисконтирования денежных потоков.

Предприятие производит первоначальный платеж в размере 100 000 долларов США, а затем отражает обязательство по аренде в размере 331 213 долларов США (что представляет собой приведенную стоимость четырех платежей в размере 100 000 долларов США, дисконтированных с 8-процентной ставкой).Организация не производит никаких корректировок для повышения ИПЦ, так как неясно, насколько это будет увеличиваться в зависимости от того, насколько это будет увеличиваться. ВНИМАНИЕ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Предприятие отражает соответствующий актив в форме права пользования в размере 431 213 долларов США, который представляет собой приведенную стоимость будущих арендных платежей плюс первоначальный авансовый платеж в размере 100 000 долларов США.2

Давайте возьмем вышеуказанные допущения и добавим некоторые дополнительные факторы.

Чтобы убедить предприятие заключить договор аренды, арендодатель предоставляет предприятию поощрение в размере 35 000 долларов США.Кроме того, компания использовала брокера для определения местонахождения собственности и выплатила ему комиссию в размере 10 000 долларов. С учетом этих фактов, актив в форме права пользования теперь будет равен сумме вышеуказанных 431 213 долларов за вычетом 35 000 долларов (льготы по аренде) плюс 10 000 долларов (первоначальные прямые затраты) или 406 213 долларов.

Продолжим анализ, чтобы отразить учет по мере использования собственности. Вначале начальная запись выглядит следующим образом:

DR

CR

Актив в форме права пользования

$ 406213

Обязательство по аренде

0007

0007

75000 долларов

Аренда была отнесена к категории операционной аренды, и компания определила, что ее общая фиксированная арендная плата составляет 475000 долларов (500000-35000 долларов + 10000) Таким образом, ежегодно она будет признавать 95000 долларов фиксированных расходов по аренде. .

По истечении первого года ИПЦ увеличился на 2 процента. Таким образом, арендная плата за второй год составит 102 тысячи долларов. Раскрытие информации компании будет отражать переменную арендную плату в размере 2000 долларов США за второй год. Арендные платежи будут отражаться как операционные денежные потоки в отчете о движении денежных средств предприятия.

Это довольно просто и кажется знакомым, но что происходит с балансовыми счетами? Вот где бухгалтерский учет усложняется. Давайте следить за записями в журнале.

В конце каждого из них предприятие должно увеличить процентную ставку на 8 процентов по обязательству по аренде, зарегистрировать расходы по аренде, амортизировать актив в форме права пользования и выплатить денежные средства за аренду за второй год.Обратите внимание, что в этом примере мы проигнорируем повышение арендной платы по ИПЦ.

В конце года одна запись

DR

CR

Расходы на аренду

95000 долларов США

Обязательство по аренде (нарастающие проценты)

$ 260000

$ 68,503

Остатки на конец года

Актив в форме права пользования

$ 337,710

Обязательство по аренде

4 $ 357 из двух

Обязательство по аренде

100000 долларов США

Денежные средства

100000 долларов США

Сальдо на начало второго года

257 710 долл. США

Конец года две записи

Расходы по аренде

95000 долларов

Обязательства по аренде (нарастающие проценты)

20,617 долларов

Актив в форме права пользования

долларов США на конец года

Актив в форме права пользования

337,710 долларов США

Обязательство по аренде

257,710 долларов США

Конец года, два входа

Обязательство по аренде (нарастающие проценты)

20,617 долларов США

Актив в форме права пользования

74,383 долларов США

Два остатка на конец года

Актив

26000 долларов США

Обязательство по аренде

$ 278326

9000 4 Начало третьего года

Обязательство по аренде

100000 долларов США

Денежные средства

100000 долларов

Начало года три остатка

Актив

$ 263326

Обязательство по аренде

$ 178326

Три входа на конец года

Расходы по аренде

Обязательство по аренде

Актив в форме права пользования

$ 80,734

Три остатка на конец года

Актив в форме права пользования

$ 182,593

Начало четвертого года въезд

9 0004

Обязательство по аренде

100000 долларов США

Денежные средства

100000 долларов США

На начало года четыре остатка

3

3

Актив

$ 92,593

Конец года, четыре входа

Расходы на аренду

$ 95,000

Обязательство по аренде (нарастающие проценты)

Право использования

$

$ Актив

87,593 долларов США

Четыре остатка на конец года

Актив в форме права пользования

95000 долларов США

Обязательство по аренде

Начало

Начало

Обязательство по аренде

90 004 100000 долларов США

Денежные средства

100000 долларов США

На начало года пять остатков

Актив в форме права пользования

долларов США 95000

Конец года, пять входов

Расходы по аренде

95000 долларов

Обязательство по аренде (нарастающие проценты)

долларов 0

Актив в форме права пользования

долларов на конец года сальдо за пять лет

Актив в форме права пользования

$ 0

Обязательство по аренде

$ 0

Как показано в приведенном выше примере, учет договоров аренды, классифицируемых как операционная, может быть довольно сложным. в отличие от текущей модели.Хотя расходы на аренду в отчете о прибылях и убытках одинаковы, необходимость учета балансовых счетов в течение срока аренды требует дополнительных расчетов и проводок, которые необходимо делать каждый период.

Учет изменений после даты начала аренды

ASC 842 рассматривает различные сценарии, при которых первоначальные условия аренды или соответствующие допущения об аренде могут измениться, а также то, каким будет соответствующий учет и переоценка. Как правило, существует две ситуации, когда предприятию может потребоваться переоценка обязательства по аренде.Это:

• модификаций договора аренды и
• прочие изменения первоначальной оценки в связи с изменениями в исходных допущениях.

Модификации аренды

Глоссарий ASC 842 описывает модификацию аренды как:

Модификация аренды

Изменение условий договора , которое приводит к изменению объема или возмещение за аренду (например, изменение условий договора, которое добавляет или прекращает право использовать один или несколько базовых активов или продлевает или сокращает срок аренды по договору).

Модификации можно обрабатывать двумя способами: либо как новый контракт, либо как модификацию исходного контракта.

Модификация рассматривается как новый договор , когда она предоставляет арендатору дополнительное право пользования.

Пример: Модификация предоставляет дополнительное право использования

Арендатор заключил десятилетний договор аренды на 10 000 квадратных футов офисных площадей. В начале шестого года предприятие и арендодатель соглашаются изменить договор аренды на оставшиеся пять лет, добавив дополнительные 10 000 квадратных футов площади.Повышенная арендная плата соответствует рыночной ставке арендной платы на тот момент. Поскольку предприятие приобретает дополнительное право пользования, оно рассматривает модификацию как отдельный новый договор аренды на 10 000 квадратных футов по заявленной арендной плате. Он продолжает учитывать первоначальный договор аренды сроком на десять лет таким же образом, а также измеряет и регистрирует новое обязательство по аренде и актив в форме права пользования, связанные с модификацией.3

Пример: модификация не дает дополнительных прав использования

Арендатор заключает десятилетний договор аренды на 10 000 квадратных футов офисных площадей с годовой арендной платой в размере 100 000 долларов США, выплачиваемой в долг.Ставка привлечения дополнительных заемных средств на начало срока аренды составляет 6 процентов. Аренда классифицируется как операционная аренда. По истечении пяти лет арендатор и арендодатель соглашаются на изменение условий аренды, добавляя пять лет к первоначальному сроку аренды и изменяя арендную плату на оставшиеся десять лет до 110 000 долларов. На дату изменения ставка привлечения дополнительных заемных средств для арендатора составляет 7 процентов. По истечении пяти лет обязательство по аренде и актив в форме права пользования составляют 421 236 долларов. (Обратите внимание, поскольку арендные платежи производятся в просрочку и платежи являются одинаковыми на протяжении всего срока аренды, остатки обязательства по аренде и актива в форме права пользования будут равны).

Поскольку модификация не предоставляет дополнительных прав использования, модификация не рассматривается как отдельный договор, а учитывается как модификация первоначального договора аренды. Арендатор должен сначала переоценить классификацию, оценив критерии классификации в качестве финансовой аренды. Продленный срок и аренда не меняют классификацию, и арендатор продолжает классифицировать аренду как операционную. Следовательно, арендатор рассчитывает арендную плату на уровне дисконтированной стоимости в размере 110 000 долларов США на десять лет при новой ставке привлечения дополнительных заемных средств в размере 7 процентов; на общую сумму 772 594 доллара.Актив в форме права пользования увеличивается на разницу в 351 358 долларов. В результате модификации нет прибыли или убытка.4

Предположим те же факты, что и выше, за исключением того, что вместо офисных помещений актив в форме права пользования представляет собой часть оборудования с оставшимся экономическим сроком службы в двенадцать лет. на дату модификации. Теперь дополнительный срок в десять лет приводит к реклассификации аренды в финансовую, поскольку оставшийся срок превышает 75 процентов оставшегося срока экономической деятельности. Здесь, опять же, расчет дополнительного обязательства по аренде и такая же корректировка производится для актива в форме права пользования.Однако в дальнейшем арендатор учитывает арендные платежи как финансовую аренду, признавая процентные расходы (в размере 7 процентов) и амортизацию актива в форме права пользования в отчете о прибылях и убытках. Таким образом, эффект состояния дохода будет заключаться в признании большего количества расходов на ранних этапах аренды и меньшего в последующие годы, а не на прямолинейных расходах на аренду в размере 110 000 долларов в год.

Повторные измерения в результате изменений в первоначальных допущениях

ASC 842 требует от арендатора переоценить срок аренды или вариант аренды на покупку, если произойдет одно из следующих событий:

a) Произошло значительное событие или существенное изменение обстоятельств, которое находится в пределах контроля арендатора, которое напрямую влияет на то, будет ли арендатор с достаточной степенью уверенности исполнить или не исполнить опцион на продление или прекращение договора аренды или на покупку базового актива.

b) В договоре прописано событие, обязывающее арендатора исполнить (или не исполнить) опцион на продление или прекращение аренды.

c) Арендатор решает исполнить опцион, даже если предприятие ранее определило, что у арендатора нет достаточной уверенности в том, что он сделает это.

d) Арендатор принимает решение не исполнять опцион, даже если организация ранее определила, что арендатор имел разумную уверенность в том, что он сделает это.5

Арендатор должен переоценить арендные платежи, если произойдет одно из следующих событий:

а.В договор аренды вносятся изменения, и это изменение не учитывается как отдельный договор в соответствии с параграфом 842-10-25-8 (примечание об учете этого было рассмотрено выше).

г. Непредвиденные обстоятельства, на которых основаны некоторые или все переменные арендные платежи , которые будут выплачены в течение оставшейся части срока аренды , разрешается таким образом, чтобы эти платежи теперь соответствовали определению арендных платежей. Например, происходит событие, в результате которого переменные арендные платежи, связанные с эффективностью или использованием базового актива , становятся фиксированными платежами на оставшийся срок аренды.

г. Произойдет изменение любого из следующего:

1. Срок аренды, как описано в параграфе 842-10-35-1. Арендатор должен определять пересмотренные арендные платежи на основе пересмотренного срока аренды (примечание об учете этого события было рассмотрено выше).

2. Оценка того, есть ли у арендатора разумная уверенность в том, что он исполнит или не исполнит опцион на покупку базового актива, как описано в пункте 842-10-35-1. Арендатор должен определить пересмотренные арендные платежи, чтобы отразить изменение в оценке варианта покупки.

3. Сумма вероятной задолженности арендатора по гарантиям остаточной стоимости . Арендатор должен определить пересмотренные арендные платежи, чтобы отразить изменение сумм, которые, вероятно, должны быть причитаются арендатору по гарантиям остаточной стоимости6.

Следующие ниже примеры иллюстрируют некоторые из приведенных выше концепций.

Пример: изменение допущений, связанных с возможностью продления

Предположим, что предприятие заключает договор аренды недвижимости с первоначальным сроком в пять лет с возможностью продления срока еще на три года.Годовая арендная плата составляет 50 000 долларов на начальный срок и 55 000 долларов на продленный срок. На момент заключения договора аренды предприятие не было уверено в успехе расширения на новые площади и определила вероятность того, что оно не воспользуется возможностью продления аренды. Таким образом, она учитывала аренду с использованием арендных платежей в размере 50 000 долларов США за пять лет с использованием ставки привлечения дополнительных заемных средств в размере 7 процентов. Приведенная стоимость была рассчитана как 205 010 долларов и отражена как обязательство по аренде с соответствующим активом в форме права пользования.

В течение третьего года аренды операции на новом месте превзошли все ожидания, и в результате арендатор вложил значительные средства в улучшение арендованного имущества, чтобы повысить качество обслуживания клиентов. В результате у арендатора теперь есть значительный экономический стимул для использования опциона на продление, чтобы в полной мере реализовать свои инвестиции в улучшения. В результате арендатор должен пересмотреть свои первоначальные оценки.

На момент переоценки (в конце 3-го года) обязательство по аренде теперь составляет 90 401 доллар США, что также является балансом актива в форме права пользования (остатки такие же, как и арендные платежи. просроченная).На дату переоценки ставка привлечения дополнительных заемных средств для арендатора теперь составляет 7,5 процента. Арендатор определяет, что аренда с продлением по-прежнему квалифицируется как операционная аренда. Арендатор рассчитывает чистую приведенную стоимость 5 оставшихся арендных платежей на общую сумму 265 000 долларов при ставке дисконтирования 7,5 процента, чтобы получить новое обязательство по аренде в размере 213 546 долларов. Он записывает следующую запись для корректировки баланса:

DR

CR

Актив в форме права пользования

$ 123,145

Обязательство по аренде

$ 123,1445 Отчет о доходах Эффект будет рассчитан как:

Годовые арендные расходы

Недисконтированные денежные потоки 265 000 долларов + (обязательство по аренде актива в форме права пользования) = 265 000 долларов / 5 = 53 000 долларов.

В этом примере, поскольку балансовые счета равны, годовая арендная плата является средней за пять лет. В других ситуациях, например, когда арендная плата выплачивается заранее или есть стимулы или прямые расходы по аренде, рассчитать годовую арендную плату сложнее. Но приведенная выше формула будет работать.

Пример: изменение допущения, связанное с исполнением опциона на покупку

Предположим, что предприятие заключает договор на аренду некоторой строительной техники.Условия аренды — это ежегодные платежи в размере 50 000 долларов США в год в течение пяти лет с возможностью покупки в размере 15 000 долларов США (что не считается вариантом покупки по выгодной цене). Экономический срок эксплуатации актива — 6 лет. На момент заключения договора аренды не было достаточной уверенности в том, что арендатор исполнит опцион на покупку, поскольку это не было выгодной сделкой.

Арендатор определил, что аренда на момент начала действия была финансовой в связи с тем, что срок аренды превышал 75 процентов срока экономической службы актива.Ставка привлечения дополнительных заемных средств на начало периода составляла 5 процентов, и компания использовала эту ставку для расчета обязательства по аренде в размере 216 474 долларов США. Эта сумма также отражается как актив в форме права пользования.

По прошествии трех лет предприятие понимает, что объем проекта строительства дороги, для которого машина была арендована, значительно изменился и, вероятно, продлится еще на два года. В результате он определяет, что для него было бы более экономичным воспользоваться опционом на покупку в конце пятилетнего периода, чем арендовать новую машину на дополнительные два года.

Теперь арендатор должен переоценить свое обязательство по аренде, чтобы отразить это изменение в допущениях. На момент переоценки ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатора теперь составляет 4 процента. Балансовые счета включают: Обязательство по аренде (на конец трех лет) 92 971 доллар США; актив в форме права пользования (после 3 лет линейной амортизации) 86 589 долларов.

Предприятие рассчитывает новое обязательство по аренде как чистую приведенную стоимость оставшейся арендной платы: 50 000 долларов за два года плюс опцион на покупку в размере 15 000 долларов, уплаченный в конце пятого года, дисконтированный по ставке 4 процента.Новое обязательство по аренде составляет 122 041 доллар. Увеличение обязательства по аренде составляет 29 070 долларов. Предприятие регистрирует следующую запись в журнале:

DR

CR

Актив в форме права пользования

29 070 долларов

Обязательство по аренде

следующим образом:

Актив в форме права пользования после корректировки 115 659 долларов США

Остающийся срок полезного использования 3 года 3

Годовая амортизация в течение шестого года 38 553 долларов США

Годовые процентные расходы, связанные с новым обязательством по аренде, составят:

Четвертый год 4 882 долларов США

Пятый год $ 3 077

Это лишь некоторые основные примеры концепций переоценки и переоценки.В каждой ситуации организация должна учитывать классификацию аренды, изменения ожидаемых арендных платежей, изменения ожидаемого срока аренды, изменения в исполнении опционов на покупку и другие особенности. В ситуациях, когда произошел рост индекса, корректировка исходного потока арендных платежей может быть более сложной.

Заключение

Как отмечалось выше, хотя учет финансовой аренды будет знаком организациям, привыкшим к учету капитальной аренды, учет операционной аренды является довольно сложным и потребует составных журнальных проводок для надлежащего увеличения процентов на обязательство по аренде, уменьшения актив в форме права пользования и должным образом признать расходы по аренде.Для этого многим организациям может потребоваться использование внесистемных электронных таблиц, поскольку устаревшие системы планирования ресурсов предприятия (ERP) могут быть не в состоянии обрабатывать такие записи автоматически. Это, конечно, потребует внимания к внутреннему контролю за финансовой отчетностью (ICFR). Более того, при возникновении необходимости в повторных измерениях предприятиям необходимо будет задокументировать все допущения и расчеты для поддержки учета после внесения изменений.

Чтобы получить дополнительную информацию по этой теме или узнать, как Baker Tilly может помочь с переходом на новый стандарт аренды, свяжитесь с нашей командой.

1ASC 842-10-55- (226-231)

2ASC 842-10-55- (226-231)

3 Адаптировано из ASC 842-10-55- (160-161)

4 Адаптировано из ASC 842-10-55- (162-165)

5ASC-842-10-35-1

6 ASC-842-10-35-4

Как и зачем сдавать оборудование в аренду, а не покупать его

wi6995 / Shutterstock

• Приобретение оборудования стоит дорого, и для многих малых предприятий может быть невозможно купить все необходимое заранее.Лизинг оборудования — это способ распределить расходы на определенный период времени.
• Вы можете не владеть своим оборудованием при аренде, но вам не нужно беспокоиться о том, что оно устареет.
• При аренде оборудования вы платите фиксированную ставку за определенный период. Проценты и комиссии встроены в платеж. Контракты на лизинг оборудования обычно заключаются на три, семь или 10 лет.
• Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, рассматривающих возможность аренды оборудования.

Покупка и обслуживание оборудования обходятся дорого, и как только вы инвестируете в какое-либо оборудование, выход новой версии, которая сделает вашу устаревшую или неполноценной, станет лишь вопросом времени. Из-за высоких затрат, связанных с владением и эксплуатацией оборудования, многие владельцы малого бизнеса предпочитают сдавать его в аренду, а не владеть.

Лизинг предлагает преимущества, которых нет в собственности, включая более низкие ежемесячные платежи, которые обычно распределяются на месяцы или годы, а не выплачиваются единовременно.Многие договоры аренды коммерческого оборудования также включают соглашения об обслуживании или дополнительные услуги, которые обеспечивают спокойствие для бизнес-пользователей и исключают необходимость в штатных технических специалистах.

Если вашему бизнесу требуется новое оборудование или технологии, но вы не можете себе этого позволить, можно рассмотреть вариант лизинга. Лизинг позволяет вам делать меньшие ежемесячные платежи, обычно в течение многолетнего периода, вместо того, чтобы покупать все сразу. По окончании аренды вы можете вернуть оборудование или купить его по цене, которая зависит от удорожания и суммы, которую вы заплатили в течение срока аренды.

Примечание редактора: Ищете информацию о лизинге оборудования? Воспользуйтесь анкетой ниже, и наши партнеры-поставщики свяжутся с вами и предоставят необходимую информацию:

Что такое лизинг оборудования?

Лизинг оборудования — это вид финансирования, при котором владелец малого бизнеса арендует оборудование, а не покупает его. Владельцы бизнеса могут арендовать дорогое оборудование, такое как машины, автомобили, компьютеры и другие инструменты, необходимые для ведения бизнеса.Оборудование сдается на определенный срок. По истечении срока действия контракта владелец бизнеса должен вернуть оборудование, продлить договор аренды или купить оборудование.

Лизинг оборудования отличается от финансирования оборудования — это получение бизнес-кредита на приобретение оборудования и его погашение в течение определенного срока с оборудованием в качестве залога. В этом случае вы будете владеть оборудованием после выплаты ссуды.

При аренде оборудования оборудование не остается вашим после окончания срока аренды.Как и в случае с бизнес-ссудой, вы платите проценты и комиссионные при аренде оборудования, и они добавляются к (обычно) ежемесячному платежу. Могут потребоваться дополнительные сборы за страхование, техническое обслуживание, ремонт и связанные с этим расходы.

В долгосрочной перспективе лизинг оборудования может быть намного дороже, чем покупка оборудования напрямую, но для нуждающихся в денежных средствах владельцев малого бизнеса это средство получить доступ к необходимому оборудованию без значительных предоплаты.

Ключевой вывод: Лизинг оборудования позволяет брать оборудование в аренду на заранее определенный срок.Вы платите проценты и сборы, но не владеете оборудованием после истечения срока аренды.

Как работает аренда оборудования?

Если вы решите арендовать оборудование для своего бизнеса, а не покупать его, вы заключаете договор аренды с владельцем или поставщиком оборудования. Подобно тому, как работает договор аренды, владелец оборудования составляет проект соглашения, в котором указывается, как долго вы будете сдавать оборудование в аренду и сколько будете платить каждый месяц.

В течение срока аренды вы используете оборудование до истечения срока сделки.Есть случаи, когда вы можете расторгнуть договор аренды — и эти случаи следует указать в договоре, — но многие договоры аренды не подлежат отмене. После истечения срока аренды у вас часто появляется возможность приобрести оборудование по текущей рыночной цене или ниже, в зависимости от поставщика.

Ставки, которые вы платите за аренду оборудования, варьируются от одной лизинговой компании к другой. Ваш кредитный рейтинг также играет роль в котировках, которые вы указываете. Чем рискованнее вы будете давать взаймы, тем дороже вам обойдется аренда оборудования.Аренда оборудования может быть одобрена онлайн за несколько минут. Лизинговые компании, как правило, специализируются на определенных отраслях, поэтому важно хорошо постараться, чтобы найти подходящего поставщика для своего бизнеса.

Срок лизинга оборудования обычно составляет три, семь или 10 лет, в зависимости от типа оборудования.

Лизинг оборудования не является ссудой, что означает, что он не будет отображаться в вашем кредитном отчете и не повредит вашей способности брать ссуду. Во многих случаях IRS позволяет вычесть арендные платежи за оборудование, если вы используете арендованное оборудование для своего бизнеса.Поговорите с налоговым консультантом, если налоговый вычет является решающим фактором при принятии решения об аренде оборудования. IRS может отказать в вычетах, если рассматривает аренду как продажу в рассрочку.

Основные выводы: Договоры аренды оборудования действуют аналогично договорам аренды. Вы соглашаетесь с условиями с поставщиком оборудования, и по истечении срока действия контракта вы возвращаете оборудование, продлеваете аренду или приобретаете оборудование.

Преимущества лизинга оборудования

• Многие арендодатели не требуют значительного первоначального взноса.
• Если вам нужно постоянно обновлять оборудование, лизинг — хороший вариант, потому что вы не зацикливаетесь на устаревшем оборудовании.
• Если вам необходимо перейти на более современное оборудование для выполнения большего объема работы, вы можете сделать это, не продавая имеющееся оборудование и не покупая замену.
• Аренда оборудования часто дает право на налоговые льготы. В зависимости от договора аренды вы можете вычесть свои платежи как коммерческие расходы, воспользовавшись разделом 179 «Квалифицированное финансирование».

Конечно, не все договоры аренды оборудования одинаковы, и существует множество способов финансирования аренды. Если вы заинтересованы в лизинге оборудования для своего бизнеса и хотите сделать это с помощью ссуды, мы рекомендуем вам ознакомиться с нашим обзором альтернативного кредитора, который мы рекомендуем как лучший для ссуд на оборудование. Кредитор, который мы выбрали как лучший в целом, также предлагает варианты лизинга.

Если вы не уверены, подходит ли вам лизинг оборудования, продолжайте читать, чтобы узнать больше о том, как начать, о процессе лизинга, различных типах лизинга и о том, что следует учитывать при поиске кредитора.

Основные выводы: Сдача оборудования в аренду вместо его покупки дает несколько преимуществ, например, низкий первоначальный взнос и простота модернизации, которая компенсирует риск устаревания оборудования.

Как начать

Перед тем, как начать процесс, ответьте на следующие вопросы. Может показаться, что это требует больших усилий, но, не ответив на эти вопросы, касающиеся вашего бизнеса, вы не сможете принять осознанное решение о лизинге или покупке оборудования.

Какой у вас ежемесячный бюджет?

Leasing предлагает значительно более низкие ежемесячные платежи, чем покупка, но вам все равно необходимо учитывать расходы в ежемесячном денежном потоке. Начните с того, что вы можете себе позволить, и работайте оттуда; не работайте наоборот, узнавая котировки цен и пытаясь втиснуть их в свой бюджет.

Как долго будет использоваться оборудование?

Для краткосрочного использования лизинг почти всегда является наиболее экономичным способом для бизнеса.Если вы используете оборудование в течение трех или более лет, ссуда или стандартная кредитная линия могут быть более выгодными, чем аренда. Также учитывайте рост вашего бизнеса: если ваша компания быстро растет и развивается, аренда может быть лучшим вариантом, чем покупка.

Как быстро устареет оборудование?

В одних отраслях технологии устаревают быстрее, чем в других. Подумайте о моральном устаревании, прежде чем решать, имеет ли для вас смысл покупка или аренда.

Ключевые вынос: Прежде чем покупать оборудование для аренды, подумайте о своем ежемесячном бюджете, о том, как долго вам понадобится оборудование, как вы будете его использовать и когда вам нужно будет его модернизировать.

Можно ли арендовать оборудование?

Оборудование, которое может быть сдано в аренду, практически безгранично. Но есть пара условий.

• Закупочная цена: Аренда оборудования позволяет предприятиям приобретать оборудование и машины на высокую долларовую стоимость.Это варьируется от дорогостоящих отдельных предметов, таких как кардиомониторы и оборудование для извлечения, до более мелких предметов, необходимых оптом, таких как киоски, лицензии на программное обеспечение и телефоны. По этой причине редко можно найти договор аренды для покупок стоимостью менее 3000 долларов, и многие крупные кредиторы требуют минимальной покупки в размере от 25000 до 50 000 долларов.
• Материальные активы: Оборудование, которое вы арендуете, должно считаться материальным активом — другими словами, все, что может быть указано как личная собственность и не привязано к недвижимости навсегда.Мягкие активы, такие как программы обучения и гарантии, не подходят для программ аренды.

Основные выводы: Оборудование стоимостью менее 3000 долларов может оказаться трудным в аренде. Кроме того, оборудование должно считаться материальным активом.

Покупка по сравнению с лизингом

Хотя многие предприятия получают выгоду от лизинга оборудования, в некоторых случаях прямая покупка более рентабельна. При сравнении вариантов покупки и аренды учитывайте следующие факторы:

• Закупочная цена
• Сумма финансирования
• Годовая амортизация
• Налоги и инфляция
• Стоимость аренды в месяц
• Использование оборудования
• Стоимость владения и обслуживания

Плюсы лизинга

Аренда идеально подходит для оборудования, которое регулярно требует обновления, например компьютеров и электронных устройств.Лизинг дает вам возможность приобретать новейшее оборудование с низкими первоначальными затратами, а также у вас есть надежные ежемесячные платежи, которые вы можете внести в свой бюджет.

В то же время лизинг предоставляет более широкий выбор оборудования для бизнеса. Лизинг позволяет с финансовой точки зрения позволить себе оборудование, которое в противном случае было бы слишком дорого для приобретения.

Минусы лизинга

При лизинге необходимо платить проценты, которые со временем увеличивают общую стоимость машины.Иногда лизинг может быть дороже, чем если бы вы купили оборудование сразу, особенно если вы приобретаете оборудование по истечении срока аренды.

Кроме того, некоторые кредиторы предписывают определенный срок, а также обязательные пакеты услуг. Это может увеличить стоимость, если срок аренды превышает срок, на который вам нужно оборудование. В этом сценарии вы можете застрять с ежемесячной оплатой, а также с затратами на хранение, связанными с неиспользуемым оборудованием.

Плюсы покупки

Если у вас есть оборудование, вы можете модифицировать его в соответствии со своими потребностями.В случае аренды это не всегда так. Точно так же покупатели не связаны ограничениями, налагаемыми арендодателем оборудования.

Покупки

также позволяют быстрее решать любые проблемы, поскольку вам не нужно получать разрешение лизинговой компании, чтобы запланировать ремонт или заказать запасную часть. В дополнение к льготам по налогу на амортизацию, доступным в соответствии с разделом 179, вы можете вернуть часть денег, перепродав оборудование, когда оно вам больше не пригодится.

Минусы покупки

Как и у лизинга, у покупки есть свои недостатки.Самый большой из них — моральное устаревание; с покупкой вы застряли на устаревшем оборудовании, пока не купите новое оборудование. Кроме того, конкурентоспособности рынка и наличия налоговых льгот при лизинге часто бывает достаточно, чтобы отговорить многих владельцев бизнеса от прямой покупки оборудования. Затраты на техническое обслуживание и ремонт оборудования, помимо высокой закупочной цены, могут стать слишком большим финансовым бременем для многих предприятий.

По некоторым оценкам, предприятия выделяют от 1% до 3% продаж на расходы на техническое обслуживание.Однако это приблизительная оценка. Само оборудование, часы обслуживания, возраст оборудования, качество и гарантия определяют фактические затраты на техническое обслуживание.

Ключевые вынос: Есть плюсы и минусы как для покупки, так и для аренды оборудования; правильный вариант для вас зависит от вашего бизнеса и ситуации.

Лизинг оборудования и другие варианты финансирования

Покупка — не единственная альтернатива лизингу. На самом деле это даже не самое распространенное.Ссуды, кредитные линии и факторинговые услуги также являются популярными средствами финансирования крупного оборудования.

Как и покупка, ссуды дают больше владения оборудованием. При аренде арендодатель сохраняет право собственности на любое оборудование и предлагает вам возможность купить его по окончании срока аренды. Ссуда ​​позволяет вам сохранить право собственности на любой из приобретенных вами предметов, обеспечивая покупку существующих активов.

К сожалению, основным недостатком кредита могут быть сроки.В отличие от аренды, которая предусматривает финансирование с фиксированной ставкой, процентные ставки по ссуде или кредитной линии могут колебаться в течение всего срока ссуды. Это может затруднить составление бюджета в зависимости от размера ссуды. Кроме того, банки и другие кредиторы часто требуют гораздо большего первоначального взноса — по некоторым оценкам, 20% от общей стоимости оборудования.

Факторинг — еще один способ приобретения дорогостоящего оборудования, который часто бывает быстрее, чем подача заявки на ссуду. Используя свою дебиторскую задолженность, вы можете быстро превратить непогашенные платежи в наличные, продав эти счета-фактуры фактору.Факторинг, часто выплачивающий до 90% от общей стоимости вашей дебиторской задолженности (в зависимости от кредитоспособности ваших клиентов), является идеальной альтернативой лизингу и ссудам для стартапов и малого бизнеса.

Финансирование обычно доступно в течение нескольких дней. Это делает факторинг популярным ресурсом для небольших производственных предприятий, транспортной отрасли и предприятий, которые регулярно заключают контракты с быстрым выполнением контрактов.

Ключевые выводы: Альтернативы лизингу оборудования включают финансирование и факторинг.

Процесс лизинга: чего ожидать

При подаче заявления на аренду вы можете ожидать, что процесс будет включать следующие шаги.

• Шаг 1: Вы заполняете заявку на аренду оборудования. Убедитесь, что у вас есть финансовые данные для вашей компании и ее руководителей, так как это может потребоваться заранее или после первоначального заполнения заявки.
• Шаг 2: Арендодатель обрабатывает вашу заявку и уведомляет вас о результате.Обычно это происходит в течение 24–48 часов после подачи заявки. Некоторые арендодатели могут не требовать финансовые отчеты и / или бизнес-план для заявок на долларовые суммы от 10 000 до 100 000 долларов США. Для финансирования от 100 000 до 500 000 долларов (и выше) ожидайте предоставления полной финансовой отчетности, а также бизнес-плана.
• Шаг 3: После получения утверждения вы должны проверить и окончательно согласовать структуру аренды, включая ежемесячные платежи и фиксированную годовую ставку. Затем вы подпишете документы и повторно отправите их арендодателю, как правило, вместе с первым платежом.
• Шаг 4: Когда арендодатель получит и принял подписанные документы и первый платеж, вы получите уведомление о том, что договор аренды вступил в силу и что вы можете принять поставку оборудования и начать любое необходимое обучение.
• Шаг 5: Средства переводятся в течение 24–48 часов непосредственно вам или производителю, у которого вы покупаете.

Ключевые вынос: После подачи заявки на аренду оборудования вы получите ответ в течение 48 часов.После подписания контракта перевод средств вам или поставщику может занять до двух дней.

2 вида аренды оборудования: операционная аренда и финансовая аренда

Операционная аренда

Существует два основных типа аренды оборудования. Первый известен как операционная аренда. Короче говоря, эта структура позволяет компании использовать актив в течение определенного периода времени без права собственности. Срок аренды обычно короче экономичного срока службы оборудования.По окончании аренды арендодатель может возместить дополнительные расходы за счет перепродажи.

В отличие от прямой покупки оборудования или оборудования, обеспеченного стандартной ссудой, оборудование по договору операционной аренды не может быть указано в качестве капитала. Это учитывается как расходы на аренду. Это дает два конкретных финансовых преимущества:

1. Оборудование не отражается как актив или обязательство.
2. Оборудование по-прежнему имеет право на налоговые льготы.

Ставки дилеров могут сильно различаться, но в целом средняя годовая процентная ставка по операционной аренде составляет 5% или ниже.В среднем контракты длятся от 12 до 36 месяцев.

С распространением лизинга новые правила бухгалтерского учета Совета по стандартам финансового учета требуют, чтобы компании раскрывали свои обязательства по аренде, чтобы избежать ложного впечатления о финансовой устойчивости. Фактически, все, кроме краткосрочной аренды оборудования, теперь должны быть включены в балансы. Хотя арендованное оборудование не обязательно должно указываться как актив по договору операционной аренды, это далеко не безотчетно.

Финансовая аренда или капитальная аренда

Иногда известная как финансовая аренда или капитальная аренда, эта структура аренды аналогична операционной аренде в том смысле, что арендодатель владеет приобретенным оборудованием.Он отличается тем, что сама аренда указывается как актив, увеличивающий холдинги вашей компании, а также ее обязательства.

Обычно используется крупными компаниями, такими как крупные розничные торговцы и авиакомпании, эта установка обеспечивает уникальное преимущество, так как позволяет компании требовать как налоговую скидку на амортизацию оборудования, так и процентные расходы, связанные с самой арендой. Кроме того, компания может выбрать приобретение оборудования в конце финансового лизинга.

Учитывая финансовые преимущества, которые это дает, годовая процентная ставка по финансовой аренде выше, часто вдвое выше, чем по операционной аренде.Стандартные процентные ставки в настоящее время колеблются от 6% до 9%. Средний срок контрактов составляет от 24 до 72 месяцев.

Ключ на вынос: При операционной аренде у вас есть доступ к оборудованию на время, но вы не владеете им. Срок аренды обычно короче, чем срок службы оборудования. При финансовой аренде вы получаете оборудование в собственность в конце срока. Этот вид аренды обычно используют крупные компании.

Обязанности арендатора

Существуют дополнительные обязанности, которые могут привести к расходам, превышающим стоимость вашего ежемесячного арендного платежа.Обычно к ним относятся следующие предметы:

• Страхование: Средняя оценка страхования ответственности колеблется от 200 до 2200 долларов в год, при этом многие компании сообщают о затратах в 1000 долларов или меньше.
• Внешние расходы: В зависимости от вашей структуры аренды вы можете нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт. К посторонним расходам также могут относиться судебные издержки, штрафы и расходы на сертификацию.
• Возврат оборудования: Сюда входят расходы на транспортировку и доставку.
• Сборы: Внимательно прочтите ваш договор. Сборы могут быть начислены за все, от единовременного сбора за документацию, который иногда достигает 250 долларов, до сборов за просрочку платежа, которые варьируются от всего лишь 25 долларов до 15% от суммы просроченной задолженности

Ключ на вынос: При аренде часто взимается дополнительная плата за страхование, техническое обслуживание и ремонт, а также возврат оборудования.

Сравнение поставщиков оборудования для финансирования

С учетом затрат и соображений, рассмотренных в разделах выше, важно сравнить несколько поставщиков аренды, чтобы убедиться, что вы получите лучшую ставку.Прежде чем начать поиск, вам следует ознакомиться с тремя различными типами поставщиков оборудования, финансирующими оборудование, и с преимуществами, которые каждый из них предоставляет.

Лизинговый брокер

Лизинговый брокер выступает в роли посредника между вами и любыми потенциальными арендодателями. Брокер представит вам предложения и отправит ваши запросы на финансирование, выполняя большую часть бумажной работы за вас. Брокеры представляют лишь небольшой сегмент лизингового рынка, и их услуги стоят недешево.Сообщается, что брокеры взимают от 2% до 4% от стоимости оборудования для заключения сделки. Преимущество использования брокеров проявляется в их обширных отношениях. Часто специализированные для отрасли, они специализируются на приобретении более широкого спектра оборудования, иногда по более выгодной цене, чем то, которое можно было бы получить по стандартным каналам.

Лизинговая компания

Часто это дочернее лизинговое подразделение производителя или дилера. Единственная цель лизинговой компании, также известной как «кэптивный арендодатель», — способствовать заключению договоров аренды с материнской компанией или дилерской сетью.По этой причине вы обычно будете иметь дело только с лизинговой компанией, работая напрямую с производителем.

Независимый арендодатель

Этот тип включает всех сторонних поставщиков аренды. К независимым арендодателям относятся банки, специалисты по аренде и диверсифицированные финансовые компании, которые предоставляют оборудование в лизинг напрямую предприятиям. Они отличаются от лизинговых компаний тем, что обычно специализируются на ремаркетинге оборудования, что позволяет им группировать продукты нескольких производителей и предлагать более конкурентоспособные годовые ставки.

Ключевые вынос: Вы можете работать с лизинговым брокером, лизинговой компанией или независимым арендодателем, чтобы арендовать оборудование.

Советы по выбору арендодателя

Лучший совет при выборе качественного арендодателя — изучить его с таким же вниманием, как и вы, и ваш бизнес. Отдавайте предпочтение тем, кто желает сотрудничать с вашим бизнесом. Это может выражаться в уровне подготовки и опыта, который они имеют в отношении вашего направления бизнеса, или в их готовности работать с вами на определенных условиях.Некоторые сборы, указанные в обязанностях арендатора, в частности сборы за подачу заявления и штрафы за просрочку (по крайней мере, при первом просроченном платеже), могут быть покрыты или отменены в целом в зависимости от арендодателя.

Также найдите время, чтобы изучить следующее:

• Деловая информация: Изучите историю платежей, кредитную историю, бизнес-резюме, корпоративные отношения, финансовые отчеты и любые публичные документы.
• Судебное разбирательство, ожидающее рассмотрения: Найдите в открытых архивах любые уведомления о незавершенном судебном разбирательстве.
• Платежная система: Это просто или нужно много бумажек?

Ключевые выносы: Перед тем, как выбрать арендодателя, убедитесь, что он имеет опыт работы в вашей сфере деятельности и обсудит с вами условия. Узнайте, есть ли у компании ожидающие судебные разбирательства и предлагает ли она удобную систему оплаты.

Вопросы к дилеру

Перед тем, как выбрать дилера, получите расценки как минимум от трех компаний и задайте эти вопросы всем дилерам из вашего списка.Задавать правильные вопросы — это половина дела, чтобы получить справедливую сделку по коммерческим услугам и товарам.

Сколько денег требуется авансом?

Лизинговое финансирование часто обеспечивает 100% взносов, необходимых для покупки оборудования. Ссуды нет, часто требуется до 20% от общей суммы в качестве первоначального взноса. Если требуется первоначальный взнос, рассмотрите возможность переназначения капитала для покрытия любых первоначальных затрат.

Кто пользуется налоговой льготой?

В рамках кредитной структуры ваша компания может требовать амортизации.Однако вам придется внести первоначальный взнос, а процентная ставка будет выше. По договору аренды арендодатель требует амортизации. Взамен они предлагают более низкую годовую процентную ставку — часто половину суммы кредита. Если амортизационный кредит важен для вас и вы по-прежнему хотите сдавать в аренду, спросите о наличии финансовой или капитальной аренды.

Гибкие ли условия финансирования?

Лизинг часто рассматривается как наиболее гибкий вариант финансирования, особенно по сравнению с кредитами. В зависимости от структуры аренды вы можете начать с низких платежей и со временем увеличивать их (так называемая «повышенная аренда»), отложить платеж, чтобы получить дополнительное окно до наступления первого платежа, и даже добавить больше оборудования в существующий договор аренды в рамках структуры «основной аренды».

Ключевой вывод: Перед подписанием договора аренды спросите, сколько денег требуется авансом, кто получает налоговые льготы и гибкие ли условия финансирования.

Донна Фускальдо, Сильвия Розен и Чад Брукс внесли свой вклад в написание и исследование этой статьи.

Справочник по налогам на автотранспортные средства

Аренда

Договор операционной аренды

Договор операционной аренды — это договор собственника (т.д., арендодатель) передать арендатору транспортное средство в исключительное пользование за вознаграждение в течение определенного периода, превышающего 180 дней. По условиям договора операционной аренды арендодатель остается правообладателем транспортного средства, а арендатор не имеет прав собственности.

Частые операции в офисах налогового инспектора округа (CTAC)

Налоговому инспектору-сборщику (CTAC) часто доводятся следующие ситуации, связанные с договорами операционной аренды.

Автомобиль, переданный лизинговой компании

Налог взимается при покупке автомобиля в Техасе лизинговой компанией и подлежит уплате при оформлении права собственности и регистрации. Налог рассчитывается от покупной цены лизинговой компании. Лизинговая компания может использовать вычет из справедливой рыночной стоимости для уменьшения налогооблагаемой стоимости транспортного средства.

Арендные платежи, произведенные арендатором по договору аренды, налогом не облагаются.Кроме того, арендатор не уплачивает налог при покупке автомобиля в аренду в Техасе. Любой налог, уплачиваемый арендатором, когда автомобиль был зарегистрирован в Техасе, уплачивается на имя и для арендодателя.

Автомобиль, сданный в аренду за пределами Техаса новым резидентом — передан лизинговой компании

Если новый житель Техаса привезет в Техас арендованный автомобиль, новый резидент должен уплатить налог на нового резидента в размере 90 долларов. Транспортное средство может быть зарегистрировано на имя арендодателя и по-прежнему иметь право на новый налог резидента, если новый резидент указан в качестве арендатора по договору аренды.Засчет налога, уплаченного другому государству, в счет нового налога резидента не допускается.

Автомобиль, сданный в аренду за пределами Техаса резидентом Техаса — передан лизинговой компании

Когда автомобиль сдается в аренду в другом штате и арендатор является резидентом Техаса или имеет постоянное местожительство или ведет бизнес в Техасе и ввозит автомобиль в Техас для использования, арендатор (как оператор) должен уплатить налог за использование транспортного средства. Это включает в себя жителя Техаса, который берет в аренду автомобиль за пределами штата и везет его в Техас.

Налог на использование основан на цене, уплаченной арендодателем за автомобиль, независимо от использования или амортизации автомобиля после покупки и до его использования в Техасе. Кредит предоставляется на любые налоги, уплаченные арендодателем или арендатором другому штату, Пуэрто-Рико или любому владению или территории США. Либо арендодатель, либо арендатор должны задокументировать и показать записи о налоговых платежах.

В некоторых штатах налог на автотранспортные средства взимается в полном объеме во время аренды, в то время как другие штаты разрешают уплату налога как часть ежемесячных арендных платежей.Кредит предоставляется для налога, уплачиваемого ежемесячно до момента ввоза автомобиля в Техас, если он оплачивается одним и тем же арендатором. Кредит ограничен налогом, уплаченным до въезда автомобиля в Техас, и кредит не может быть предоставлен во время регистрации для налоговых платежей, которые еще не были произведены в другой штат. Однако по окончании аренды арендатор может потребовать от финансового контролера возмещение в размере до суммы дополнительного налога, уплаченного другому государству.

Если арендатор уплачивает налог с арендных платежей, у арендатора может не быть квитанции от другого государства.Документация, подтверждающая размер налога, взимаемого с арендной платы, может быть представлена ​​в виде выписки от арендодателя или копии договора аренды.

Право собственности на арендатора по окончании договора операционной аренды

Налог на автотранспортные средства взимается с арендатора во время оформления права собственности и регистрации при покупке автомобиля у арендодателя, поскольку произошла новая налогооблагаемая продажа (вторая транзакция), независимо от того, было ли транспортное средство арендовано в Техасе или за пределами штата. .Налог основан на сумме (опционе), уплаченной при заключении договора операционной аренды, и могут применяться стандартные процедуры предполагаемой стоимости (SPV). Арендатор не может требовать возмещения налога, уплаченного на имя арендодателя при покупке арендодателем в Техасе арендованного автомобиля.

Арендатор, который приобрел арендованный автомобиль, привезенный в Техас, может потребовать возмещения налога на использование или нового налога резидента, уплаченного арендатором, в счет любого налога, причитающегося с его покупки. Квитанция о налоге, титуле и регистрации штата Техас является единственным приемлемым доказательством уплаты налога штата Техас.

Иногда аренда может квалифицироваться как условная продажа, как описано ниже.

Договор условной продажи (аренды / покупки)

В договоре условной продажи (аренды / покупки) произошла одна налогооблагаемая продажа. Арендодатель сохраняет право собственности на транспортное средство, пока арендатор производит платежи. Чтобы договор купли-продажи был условным, он должен соответствовать одному из следующих условий:

• арендодатель передает автотранспортное средство арендатору в соответствии с положением о «обязательной покупке»;
• арендодатель передает автотранспортное средство арендатору в соответствии с оговоркой «опцион на покупку» по номинальной стоимости; или
• арендодатель передает автотранспортное средство арендатору по номинальной стоимости.

Если с самого начала в условиях договора четко не установлено, что договор является условной продажей, арендодатель должен уплатить налог на приобретение транспортного средства. Когда арендатор позже получает право собственности по такому условному соглашению о продаже, налог, причитающийся с арендатора, пересчитывается на основе общей суммы возмещения арендатора, которая включает первоначальный взнос, сумму арендных платежей и любые платежи, произведенные в конце срока аренды. Могут применяться процедуры SPV. Только отдельно указанные финансовые расходы, расходы по хранению, плата за обслуживание или проценты могут быть исключены из продажной цены для определения причитающегося налога с продаж.Арендатор получает кредит на уплату налога вперед в то время, когда транспортное средство первоначально было зарегистрировано на имя арендодателя, если это лицо является первоначальным арендатором / покупателем.

Последующая аренда единицы арендодателя (повторная аренда)

Сдача в аренду автотранспортного средства, за которое был уплачен техасский налог, а правообладатель не изменился, не является налогооблагаемым событием, поскольку продажа не произошла.

Пункт о корректировке арендной платы за терминал (TRAC) Аренда

Оговорка о внесении изменений в окончательную арендную плату (TRAC). Аренда — это договор, в котором есть остаточная сумма в долларах, которую арендатор обязан уплатить, независимо от того, покупает ли арендатор транспортное средство или транспортное средство продается третьей стороне.

Если арендатор получает право собственности на транспортное средство на сумму, отличную от номинальной, то налог подлежит уплате с суммы, уплаченной арендатором с момента новой продажи. Могут применяться процедуры SPV.

Если автомобиль приобретается за номинальную сумму по соглашению TRAC, см. Соглашение об условной продаже (аренде / покупке) на этой странице.

96-254
(12/2020)

Расходы и варианты расторжения

Прекращение аренды означает расторжение договора до окончания указанного срока аренды.Многие договоры аренды могут включать в себя возможность для арендаторов или арендодателей расторгнуть договор до окончания первоначального срока аренды. Варианты прекращения аренды могут включать в себя, среди прочего, требования об уведомлении, штрафы за расторжение и корректировку ранее установленных условий аренды.

В руководстве указано, что компания будет учитывать вероятность выполнения любых положений о прекращении или аннулировании договора в начале аренды, при определении первоначального срока аренды и отражении первоначальной оценки активов и обязательств по аренде.Однако после этого определения могут возникнуть обстоятельства, которые изменят первоначальное определение того, будут ли эти опционы исполнены, и если да, то когда.

Если варианты досрочного расторжения требуют предварительного уведомления или если решение о расторжении было согласовано, это, как правило, требует перерасчета соответствующих арендных активов и обязательств до фактической даты расторжения (т. Е. Учет расторжения происходит, когда принимается решение. сделано, по сравнению с тем, когда происходит событие завершения).Однако для целей данной статьи прекращение действия и бухгалтерское признание прекращения происходит одновременно.

Варианты полного прекращения аренды с разбивкой по арендатору и арендодателю

Рассмотренные ниже подходы применимы для учета полного прекращения аренды в соответствии с ASC 842, IFRS 16 и GASB 87. С точки зрения арендатора учет досрочного прекращения операционной аренды является последовательным. с финансовой арендой.

Арендатор

Полное расторжение договора приведет к тому, что арендатор откажется от права использовать весь арендованный актив. Это требует от арендатора полностью прекратить признание актива в форме права пользования и обязательства по аренде. Любая разница между остатками актива и обязательства по аренде на дату расторжения приведет к признанию прибыли или убытка в отчете о прибылях и убытках в периоде расторжения.

Арендодатель часто оговаривает в договоре, что арендатор должен уплатить штраф при оформлении расторжения.Если применяется штраф за прекращение аренды, который ранее не учитывался в расчетах арендных платежей, арендатор будет учитывать такой штраф при расчете прибыли или убытка.

Арендодатель

С точки зрения арендодателя, полное прекращение аренды также требует, чтобы арендодатели полностью прекратили признание любых связанных активов по аренде (т. Е. Дебиторской задолженности по аренде) или обязательств по аренде (т. Е. Арендной платы к получению, отложенного притока ресурсов, неамортизированных первоначальных прямых затрат и т. Д.). Любая разница между соответствующими активами и обязательствами будет представлять собой прибыль или убыток в отчете о прибылях и убытках в периоде прекращения.

Помимо прекращения действия арендованного актива, договоренность может измениться таким образом, что использование арендованного актива сократится. Это учитывается как частичное прекращение аренды. Ниже мы рассмотрим порядок учета частичного расторжения и различия в подходах к соответствующим стандартам.

Варианты частичного завершения с разбивкой по стандарту

Частичное прекращение аренды происходит, когда актив арендатора в форме права пользования уменьшается в использовании (т.е. организация арендует пять этажей в офисном здании, затем освобождает один этаж). Чаще всего суммы арендных платежей уменьшаются в связи с частичным сокращением коммунальных услуг, понесенных арендатором. Таким образом, частичное расторжение договора приведет к уменьшению обязательства по аренде. Ниже приведены конкретные расчеты для каждого стандарта:

US GAAP

ASC 842 предоставляет две альтернативы признанию уменьшения актива. В системе LeaseQuery используется подход, основанный на пропорциональной корректировке обязательства по аренде, поскольку арендатор будет иметь эту информацию легко доступной после расчета модифицированного обязательства.

После расчета модифицированного обязательства по аренде арендатор должен скорректировать стоимость актива в форме права пользования на пропорциональную сумму. Например, если обязательство по аренде уменьшается на 5% на основании новых условий платежа, арендатор рассчитывает 5% -ное снижение стоимости актива в форме права пользования. Любая разница между корректировкой актива и обязательства должна отражаться в составе прибыли или убытка текущего периода.

МСФО

МСФО (IFRS) 16 требует расчета модифицированного обязательства по аренде и корректировки стоимости актива, чтобы отразить частичное прекращение договора с учетом любых отклонений, отраженных в составе прибыли или убытка в текущем периоде.

ГАЗБ

GASB 87 требует от арендаторов переоценивать обязательство по аренде и актив по аренде на основе скорректированных условий оплаты. Арендатор рассчитает корректировку обязательства по аренде и признает корректировку актива по аренде на ту же сумму, при этом любая разница будет отражена в составе прибыли или убытка за текущий период. Например, если обязательство по аренде уменьшается на 100 долларов на основании новых условий оплаты, арендатор должен уменьшить стоимость актива в форме права пользования на 100 долларов. Арендодатели, составляющие отчетность в соответствии с GASB 87, будут переоценивать отсроченный приток ресурсов, а также дебиторскую задолженность по аренде таким же образом.

Полное расторжение в связи с покупкой

Аренда может быть дополнительно прекращена, если арендатор приобретает базовый актив у арендодателя. На дату покупки арендатор должен следовать указаниям в соответствующем стандарте для включения основных средств в баланс и удаления нематериального актива в форме права пользования. Мы определили следующие требования к бухгалтерскому учету в отношении покупок:

US GAAP

Согласно ASC 842 аренда, которая заканчивается в связи с покупкой арендатором базового актива у арендодателя, не является прекращением аренды.Вместо этого аренда учитывается как покупка. Арендатор отражает новую стоимость основных средств как балансовую стоимость арендованного актива плюс или минус корректировку, равную разнице между ценой покупки и остатком обязательства по аренде на момент покупки.

МСФО

Согласно МСФО, реализация незапланированной покупки требует переоценки нашего обязательства по аренде и соответствующего актива по аренде.