Подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры

 – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

 

Регистрация сделки (точнее – регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.

 

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (

хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).

 

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

 

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание

Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

 

Кроме того, в случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

 

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.

 

Как правило, Передаточный акт подписывают

после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения. В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

 

При подписании Акта приема-передачи квартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и

задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

 

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

 

 

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом

Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег Продавцом.

 

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке. Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют

».

 

Образец Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта) можно скачать здесь.

 

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?

 

Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

 

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру. В этой расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью. Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для Покупателя точно лишней не будет.

 

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору.

Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

 

 

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже договор аренды ячейки банка и

допсоглашение к нему.

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

 

И не забываем, закон учитывает интересы добросовестного приобретателя!

 

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о титульном страховании права собственности (подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.

Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

 

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники.

 

Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!

 

 

Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?

О приеме квартиры в новом, только что построенном доме, и о составлении акта приема-передачи мы уже писали. Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять! А зачем — об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров.

В большинстве случаев при заключении сделки на «вторичке» стороны относят передачу жилья к несущественным моментам. При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья. Часто условие о передаче включают в текст договора (нотариального) купли-продажи квартиры, и сам договор становится одновременно и актом приема-передачи. Иногда акт подписывается отдельно в момент фактической приемки имущества.

Но чаще стороны вообще игнорируют оформление этого документа. А зря: он может сыграть решающую роль в разных спорных ситуациях.

В основном покупатели настаивают на акте при заключении нотариальной сделки, так как нотариусы включают в текст договора ссылку на ст. 556 ГК РФ, которая говорит, что передача недвижимости покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу.

Зачем он нужен?

Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.

Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.

Форма акта приема передачи допускается простая письменная, вне зависимости от того, в какой форме составлен сам договор купли-продажи: в простой письменной или нотариальной. Однако, как указано выше, ничто не мешает сторонам указанный документ заверить нотариально. Более того, несмотря на прямое требование закона о письменной форме документа, судебная практика идет по пути того, что покупатель, фактически вселившийся в жилье, считается принявшим квартиру. Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.

В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры

вне зависимости от того, подписывался сторонами акт или нет. На практике подписание акта приема-передачи происходит после государственной регистрации права на нового собственника.

На вход с вещами… или без?

Если жилье продается с набором вещей (газовый котел, мебель, техника и т. д.), которые по договоренности остаются у покупателя, но расчет за объект не «завязан» на акт передачи, нередко возникает недопонимание. После указанного в договоре купли-продажи времени на освобождение жилья покупатель приходит на приемку-передачу квартиры, и выясняется, что часть вещей, которые должны были там остаться, отсутствуют или квартира в принципе пустая.

В указанном случае необходимо заключать два разных договора купли-продажи: на объект недвижимости и на движимые вещи в квартире.

При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.

Если жилье с дефектом

Ситуация, когда в купленном объекте обнаруживаются трещины в стенах или иные конструктивные недостатки, не редкость. Такая история может развиваться по-разному, если покупатель принял недвижимость без оговорок о дефектах в акте приема-передачи, если акт не подписывался и если в составленном акте нашли отражение указанные недостатки.

В первом и втором случаях при обнаружении недостатков в разумный срок, по правилам ст. 477 ГК РФ, в течение двух лет с момента передачи (вступления в фактическое владение), а в последнем случае в разумный срок после подписания акта приема-передачи, покупатель заявляет требования к продавцу в порядке ст. 475 ГК РФ.

Покупатель вправе потребовать уменьшения стоимости жилья, возмещения понесенных расходов на устранение недостатков

или выполнения продавцом требований об устранении недостатков самостоятельно. В случае если дефект является существенным нарушением требованиям качества и устранение его несоразмерно покупке, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке с требованием о возмещении причиненного вреда истцу.

Спорные случаи и мошенничества

Говоря о передаче имущества в части исполнения сделки, нужно выделить два момента. Во-первых, расторгнуть договор по взаимному согласию во внесудебном порядке стороны вправе только до момента его исполнения. По общему правилу под исполнением понимается оплата жилья (принятие оплаты продавцом) и передача объекта (прием объекта покупателем), регистрация перехода права в Реестре.

Во-вторых и в-главных, большинство сделок с жильем в России проходят в простой письменной форме. Именно по такой форме сделок происходят основные мошенничества — двойные, тройные продажи.

Схема обмана проста: при сделке без юриста, нотариуса после подписания договора все оригиналы документов остаются на руках у продавца, и стороны с подписанными документами едут на регистрацию перехода прав, обычно через представителей по доверенности. Однако по пути до регистрирующего органа представители с продавцом заезжают еще на несколько сделок по продаже одной и той же квартиры.

В итоге мы имеем одного недобросовестного продавца и нескольких добросовестных приобретателей, между которыми встает законный вопрос: кто же собственник жилья?

Так вот, собственником суд признает того из покупателей, кто первый принял объект по акту приема-передачи!

Остальные покупатели (кредиторы) будут довольствоваться правом на возмещение убытков по ст. 398 ГК РФ.

Отдельно стоит отметить, что в случае спора между покупателем и продавцом о праве на жилье после заключения ими договора купли-продажи и до момента регистрации перехода права собственности в Реестре к покупателю, принявший недвижимость покупатель имеет преимущественное перед собственником право в ней проживать до момента расторжения договора или признания его судом недействительным.

Акт приема-передачи квартиры и его отсутствие, возможные трудности

Не так давно я писала статью «Доказательства и доказывание» https://арбитраж-24. рф/dokazatelstva-i-dokazyvanie.html , в которой рассказывала о практических сложностях доказывания тех или иных обстоятельств, в частности, необоснованного обогащения. Причиной предъявления исков о взыскании необоснованного обогащения зачастую является безалаберность сторон. Так если не оформлен акт выполнения работ, то недобросовестный заказчик может заявить такого рода иски. Но как оказывается не только в предпринимательской деятельности своевременное оформление всей документации имеет значение, но и в жизни обычных граждан. В этой статье я хочу рассказать об одном случае из практики, с которым может столкнуться каждый.

Семья достаточно долго продавала квартиру, а покупателя все не находилось. Квартира была не в очень хорошем состоянии. И когда наконец покупатель нашелся, то продавцы готовы были пойти на разные уступки лишь бы покупатель не отказался от сделки. Здесь сразу хочу пояснить, что любой отказ покупателей выполнить обязательные законные формальности, как-то подписать акт приема-передачи или оформить на бумаге устные договоренности, должны вызывать подозрения, и лучше отказаться от таких уступок даже невзирая на возможность потерять покупателя. Тем не менее в подобной ситуации многие соглашаются на неприемлемые условия в надежде на порядочность людей.

Договоренности сторон были следующие, квартира передается покупателям в пользование за месяц до оформления договора купли продажи. Покупатели видели состояние квартиры, и их оно устраивало. Акт приема-передачи подписан не был. Через месяц договор купли-продажи квартиры был подписан, право собственности зарегистрировано в Росреестре, а при выемке денег из банковской ячейки (именно так передавались деньги за квартиру), покупатель предложил продавцу подписать акт приема-передачи, в котором значилось, что квартира имеет дефекты (плохую электрику, газовый котел не устроил покупателей и слабый ток воды в трубах, хотя последнее к квартире отношение не имеет), по этой причине продавцы обязуются выплатить денежную компенсацию покупателям. Продавцы принесли свой вариант акта приема-передачи, в котором значилось, что квартира покупателями осмотрена и ее состояние их устраивает. В результате стороны к консенсусу не пришли, акт подписан не был и стороны остались без него. Надо отметить, что и договор купли-продажи не содержал фразы, о том, что покупатель квартиру осмотрел, претензий к состоянию квартиры и инженерного оборудования не имеет.
Прошел еще месяц, по электронной почте покупатель снова направил список претензий продавцу, на который последний не отреагировал. Прошло два года и покупатель подал иск в суд об обязании продавца передать квартиру. В иске он утверждал, что квартира не передана до сих пор. На словах он покупателю сообщил, что это только первый иск, будут еще иски, а он жаждет крови. В общем, понятно, что покупатель — человек не совсем здоровый, тем не менее в суде доказывать, что квартира передана, не имея письменных доказательств, задача не совсем простая. Последующие иски могут быть направлены на взыскание коммунальных платежей, компенсации за ухудшения состояния квартиры (за два года пользования квартирой семьей с 3 детьми, она сильно изменилась), взыскание неустойки и судебных издержек. И все это на пустом месте!

Итак, что же надо делать в такой ситуации, когда покупатель отказывается подписать акт. Изначально, когда квартира фактически передавалась, конечно, надо было настаивать на подписании акта, а отказ от его подписания воспринимать как серьезный сигнал – перед тобой мошенник. Когда покупатель отказался от подписания акта уже после перехода права собственности, необходимо было направить его по почте заказным письмом с описью вложения, а почтовую квитанцию сохранить.

Как же в суде доказывать факт передачи квартиры? На первое место выходит переписка сторон по почте или в мессенджере, из которой следует, что квартира передана. Если переписки нет или она не, достаточно, убедительна, то необходимо привлекать свидетелей. Если получится взять справку в управляющей компании, о том, кто проживает в квартире.

Еще один момент, на который хочется обратить внимание, это то, что поданный иск об обязании передать квартиру безденежный, то есть по нему деньги не просят взыскать. Кто-то может решить, ну и пусть удовлетворяют, не буду время на это тратить. Нельзя забывать, что в случае удовлетворения иска за ним последуют другие уже денежные иски. Кроме того, таким недобросовестным покупателям лучше сразу дать отпор, дабы у них не было желания сутяжничать.
Всем нам желаю не попадать в подобные ситуации и не утрачивать способность доверять людям, но все же не забывать о формальной стороне вопроса — документы оформлять и подписывать вовремя.

как составлять, когда подписывать, когда отклонять — Право на vc.ru

Эта статья — must read для тех, кто хоть раз в жизни будет привлекать подрядчиков, делать ремонт или покупать недвижимость. Скорее всего, и для вас тоже, поэтому сохраните на всякий случай.

{«id»:105184,»url»:»https:\/\/vc.ru\/legal\/105184-vse-ob-akte-priema-ili-peredachi-kak-sostavlyat-kogda-podpisyvat-kogda-otklonyat»,»title»:»\u0412\u0441\u0451 \u043e\u0431 \u0430\u043a\u0442\u0435 \u043f\u0440\u0438\u0435\u043c\u0430 \u0438\u043b\u0438 \u043f\u0435\u0440\u0435\u0434\u0430\u0447\u0438: \u043a\u0430\u043a \u0441\u043e\u0441\u0442\u0430\u0432\u043b\u044f\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043f\u043e\u0434\u043f\u0438\u0441\u044b\u0432\u0430\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043e\u0442\u043a\u043b\u043e\u043d\u044f\u0442\u044c»,»services»:{«facebook»:{«url»:»https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/legal\/105184-vse-ob-akte-priema-ili-peredachi-kak-sostavlyat-kogda-podpisyvat-kogda-otklonyat»,»short_name»:»FB»,»title»:»Facebook»,»width»:600,»height»:450},»vkontakte»:{«url»:»https:\/\/vk. com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/legal\/105184-vse-ob-akte-priema-ili-peredachi-kak-sostavlyat-kogda-podpisyvat-kogda-otklonyat&title=\u0412\u0441\u0451 \u043e\u0431 \u0430\u043a\u0442\u0435 \u043f\u0440\u0438\u0435\u043c\u0430 \u0438\u043b\u0438 \u043f\u0435\u0440\u0435\u0434\u0430\u0447\u0438: \u043a\u0430\u043a \u0441\u043e\u0441\u0442\u0430\u0432\u043b\u044f\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043f\u043e\u0434\u043f\u0438\u0441\u044b\u0432\u0430\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043e\u0442\u043a\u043b\u043e\u043d\u044f\u0442\u044c»,»short_name»:»VK»,»title»:»\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435″,»width»:600,»height»:450},»twitter»:{«url»:»https:\/\/twitter.com\/intent\/tweet?url=https:\/\/vc.ru\/legal\/105184-vse-ob-akte-priema-ili-peredachi-kak-sostavlyat-kogda-podpisyvat-kogda-otklonyat&text=\u0412\u0441\u0451 \u043e\u0431 \u0430\u043a\u0442\u0435 \u043f\u0440\u0438\u0435\u043c\u0430 \u0438\u043b\u0438 \u043f\u0435\u0440\u0435\u0434\u0430\u0447\u0438: \u043a\u0430\u043a \u0441\u043e\u0441\u0442\u0430\u0432\u043b\u044f\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043f\u043e\u0434\u043f\u0438\u0441\u044b\u0432\u0430\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043e\u0442\u043a\u043b\u043e\u043d\u044f\u0442\u044c»,»short_name»:»TW»,»title»:»Twitter»,»width»:600,»height»:450},»telegram»:{«url»:»tg:\/\/msg_url?url=https:\/\/vc.ru\/legal\/105184-vse-ob-akte-priema-ili-peredachi-kak-sostavlyat-kogda-podpisyvat-kogda-otklonyat&text=\u0412\u0441\u0451 \u043e\u0431 \u0430\u043a\u0442\u0435 \u043f\u0440\u0438\u0435\u043c\u0430 \u0438\u043b\u0438 \u043f\u0435\u0440\u0435\u0434\u0430\u0447\u0438: \u043a\u0430\u043a \u0441\u043e\u0441\u0442\u0430\u0432\u043b\u044f\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043f\u043e\u0434\u043f\u0438\u0441\u044b\u0432\u0430\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043e\u0442\u043a\u043b\u043e\u043d\u044f\u0442\u044c»,»short_name»:»TG»,»title»:»Telegram»,»width»:600,»height»:450},»odnoklassniki»:{«url»:»http:\/\/connect. ok.ru\/dk?st.cmd=WidgetSharePreview&service=odnoklassniki&st.shareUrl=https:\/\/vc.ru\/legal\/105184-vse-ob-akte-priema-ili-peredachi-kak-sostavlyat-kogda-podpisyvat-kogda-otklonyat»,»short_name»:»OK»,»title»:»\u041e\u0434\u043d\u043e\u043a\u043b\u0430\u0441\u0441\u043d\u0438\u043a\u0438″,»width»:600,»height»:450},»email»:{«url»:»mailto:?subject=\u0412\u0441\u0451 \u043e\u0431 \u0430\u043a\u0442\u0435 \u043f\u0440\u0438\u0435\u043c\u0430 \u0438\u043b\u0438 \u043f\u0435\u0440\u0435\u0434\u0430\u0447\u0438: \u043a\u0430\u043a \u0441\u043e\u0441\u0442\u0430\u0432\u043b\u044f\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043f\u043e\u0434\u043f\u0438\u0441\u044b\u0432\u0430\u0442\u044c, \u043a\u043e\u0433\u0434\u0430 \u043e\u0442\u043a\u043b\u043e\u043d\u044f\u0442\u044c&body=https:\/\/vc.ru\/legal\/105184-vse-ob-akte-priema-ili-peredachi-kak-sostavlyat-kogda-podpisyvat-kogda-otklonyat»,»short_name»:»Email»,»title»:»\u041e\u0442\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043f\u043e\u0447\u0442\u0443″,»width»:600,»height»:450}},»isFavorited»:false}

16 214 просмотров

В статье — все про акт приема или передачи — документ, подписав который, вы принимаете работу, услугу, товар или объект.

На что составляют акт приема или передачи

• Вам передают результат выполненных работ или услуг — например, вам сделали ремонт.
• Вы что-то заказали — какой-нибудь товар, и вам его передают

Акт приема или передачи, подписанный с вашей стороны, подтверждает, что ремонт вам действительно оказали (и вы его приняли), а товар — правда передали (и вы его тоже приняли). Кроме этого, подписав акт, вы автоматически подтверждаете отсутствие претензий к качеству.

Обычно акт подписывают тогда, когда присутствуют обе стороны — и вы как заказчик, и продавец или исполнитель. Исключение — когда товар передают вам через транспортную службу (например, вы заказали ноутбук, а привез его вам курьер из сторонней компании). Но акт вы все равно подписываете, а курьер потом передает его вашему продавцу или исполнителю.

Обязателен ли акт приема или передачи?

Нет. Исключение — передача объекта по ДДУ (договор долевого участия). Акт приема или передачи неплохо вас страхует, ведь договор вы подписываете в самом начале сотрудничества с подрядчиком, а что получите в итоге, понятия не имеете. Поэтому лучше составлять.

Как составить акт приема или передачи?

Так как законом официальное понятие акта приема или передачи не предусмотрено, то и утвержденный бланк отсутствует. Составляйте сами, обязательно включив туда:

• Дату и место составления.
• Реквизиты сторон.
• Предмет, объект или результат работы (сюда пишете то, за что, собственно, и платили).
• Описание предмета (здесь указываете описание товара или результата работы, сюда же добавляете наличие или отсутствие претензий).
• Подписи сторон.

Когда подписывать

Акт приема или передачи подписывайте только тогда, когда на 100% довольны товаром или работой. Так как акт является дополнением к основному договору, он важен именно на момент финиша, когда заказчик прекращает свои обязательства и сдает вам то, за что вы заплатили. Подписав акт, вы поясняете, что все приняли и никаких претензий у вас нет. Проверьте:

• Количество товарных единиц (и их стоимость) — вам привезли ровно столько, сколько вы заказали.
• Сам товар — это не аналог, а именно то, за что вы заплатили.
• Качество товара — не поврежден ли он, как выглядит, исправен ли.
• Если это недвижимость, сразу приглашайте на приемку специалиста, который будет измерять метраж, качество и соответствие всем СНиПам и ГОСТам.

Когда не подписывать

Если претензии к качеству товара или работы все-таки есть. По сути, есть несколько вариантов:

• Отказаться подписывать акт, что само по себе должно смотивировать исполнителя исправить результаты своей работы или поменять товар.
• Подписать акт, но с перечнем недоделок — это распространенная практика при ДДУ. В таких случаях акт вы подписать должны, спустя 7–10 дней он будет считаться подписанным автоматически. Поэтому подпишите, но укажите то, что вас не устраивает, и составьте протокол разногласий

Живой пример: один из наших клиентов заказал домой кухню. Её действительно привезли, правда, в коробках, так как любую кухню нужно собирать, и привозят только её части. Мужчина подписал акт приема, передачи. В чем ошибка?

В том, что компания-подрядчик уже год не может собрать ему эту кухню. По договору в обязанности входит монтаж, а раз акт приема, передачи подписан, то и разговор закрыт. Компания сэкономила на работе сотрудников, которые так и не собрали кухню, а в суд дорога заказана — отказ в иске.

Односторонний акт — что это?

Такой документ используют при сделках с недвижимостью. Например, застройщик сдал вам квартиру, а вы уклоняетесь от подписания классического акта приема, передачи. Причем делаете это без причин.

Застройщик приглашал вас на приемку квартиры, звонил, писал, а вы ушли в тишину или вообще уехали куда-то. Односторонний акт определяется законом как крайний случай, но раз уж он настал, застройщик сам подписывает этот акт. А вы теряете возможность предъявить претензии. И не без нюансов, конечно:

• Застройщик не может подписать односторонний акт раньше чем через 2 месяца после срока сдачи квартиры.
• Если застройщик не пригласил вас на приемку (не отправил письмо), то подписать такой акт он не вправе.
• Если вы не подписываете обычный акт, потому что недовольны качеством жилья, а застройщик в это время подписывает односторонний акт — обращайтесь в суд (перед этим зафиксировав свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта).

Важные мелочи

1. Внимательно читайте все, что подписываете. Например, в акт приема, передачи часто включают пункт про «отсутствие материальных претензий». Поэтому лучше сразу потребуйте исключить эту фразу.

2. Всегда оставляйте себе копию того, что подписали. Это касается как договора, так и акта приема, передачи.

3. Акт приема, передачи понадобится вам для получения налогового вычета — это именно тот документ, который вы понесете в налоговые органы

Полезные законы

Новая квартира оказалась с дефектами: что делать?

С подобными вопросами в Управление Росреестра по Республике Татарстан граждане обращаются нередко. Что делать в такой ситуации, стоит ли подписывать акт приема-передачи и как правильно его подписать, возможно ли проведение государственной регистрации права на такую квартиру? На эти вопросы ответит начальник отдела регистрации прав физических лиц Эндже Мухаметгалиева:

           — Прежде всего, надо отметить, что объект долевого строительства (квартира) может быть передан участнику долевого строительства (дольщику) только после завершения строительства многоквартирного дома, то есть после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

            В соответствии с п.1 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

          Сроки и условия передачи квартиры указываются в содержании договора участия в долевом строительстве. Акт приема-передачи квартиры дольщику служит доказательством исполнения застройщиком его основной обязанности по договору — передать дольщику квартиру после завершения строительства дома. Акт подтверждает, что квартира фактически передана дольщику, качество строительства, в том числе предусмотренная соглашением сторон отделка, отвечает условиям договора, квартира не имеет каких-либо дефектов, которые можно обнаружить при обычном осмотре. Кроме того, в акте, как правило, указываются сведения о произведенных между сторонами финансовых расчетах. Акт приема-передачи составляется в письменной форме в трех экземплярах, по одному – для каждой из сторон, третий – для хранения в Управлении Росреестра по Республике Татарстан.

       Но прежде чем подписать акт приема-передачи, дольщику следует провести осмотр квартиры самостоятельно либо с привлечением эксперта в области строительства жилья.

       Что же делать, если дольщик при осмотре принимаемой квартиры обнаружил недоделки, дефекты или даже изменения в планировке квартиры?

        Такая ситуация предусмотрена законом: до подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта долевого строительства дольщик вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта качеству, предусмотренному договором и иным обязательным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта (п. 5 ст.8 214-ФЗ). Застройщик в срок, предусмотренный договором либо законом (разумный срок), должен устранить выявленные недоделки или дефекты.

       Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту приема-передачи, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками, и прописано, с какими именно.

        В случае изменения планировки квартиры, дольщик может потребовать восстановления планировки в соответствии с проектом, потребовать денежного возмещения в виде уменьшения цены договора или восстановить планировку за свой счет и истребовать денежные средства с застройщика.

             Кстати, даже если какие-либо дефекты выявились после подписания передаточного акта, расстраиваться  не стоит. Если квартира приобретена по договору участия в долевом строительстве, то на неё по закону распространяется гарантийный срок не менее пяти лет. Так что в течение этого срока можно смело обращаться к застройщику и требовать устранения дефектов либо выплаты компенсации за самостоятельный ремонт. Конечно, не всякий застройщик может согласиться с претензиями дольщика, но если дефект действительно серьезный, можно смело обращаться в суд.

            А теперь, что касается непосредственно вышеизложенного вопроса. Законом предусмотрено, что передаточный акт или иной документ о передаче объекта, подписанный застройщиком и дольщиком, наряду с разрешением на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также договором участия в долевом строительстве является основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру (п. 2 ст.16 214-ФЗ). Наличие в указанном акте или приложении к указанному акту записей о недоделках или дефектах объекта долевого строительства не является препятствием для государственной регистрации права. Таким образом, при обращении за  государственной регистрацией права собственности на квартиру дольщику необходимо представить два подлинника подписанного сторонами передаточного акта (или иного документа о передаче объекта), подлинник договора участия в долевом строительстве и, в случае заключения таковых, подлинники договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве и дополнительных соглашений к ним, а также уплатить государственную пошлину в размере, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации.

Пресс-служба Росреестра

Когда подписывать акт приема-передачи квартиры? 📝— Профприемка

Как следует из предыдущих статей, важно правильно составить акт осмотра квартиры с выявленными строительными недостатками. Но когда же подписывать акт приема-передачи? Сразу после составления акта осмотра? Или после устранения?

В соответствии с ч.5 ст.8 214-ФЗ, дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи (АПП) объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей, указанных в ч.1 ст.7 214-ФЗ. То есть, если в процессе осмотра были выявлены недостатки и между сторонами оговорено их безвозмездное устранение, дольщик имеет полное право не подписывать АПП в день первичного осмотра и сделать это после устранения всех дефектов и повторной приемки квартиры!

Распространенная ситуация — после осмотра квартиры, даже если есть недостатки и тем более, если клиент не знает о своих правах в соответствии с 214-ФЗ, застройщик предлагает подписать акт приема-передачи и параллельно составляет акт осмотра (дефектовочную ведомость и т.п. ). В этом случае, в зависимости от порядочности застройщика, устранение дефектов может не произойти вовсе или затянуться так долго, что дольщик «закроет глаза» и решит все устранить самостоятельно.
В определенных случаях, когда характер выявленных недостатков для дольщика не критичен (например только регулировка окон) и есть намерение быстрее принять квартиру, можно пойти по такому пути и подписать оба документа параллельно.

Другой вариант развития событий — дольщик хочет составить акт осмотра, не подписывая АПП, но застройщик при этом ему отказывает и фактически принуждает подписать акт приема-передачи. Свою позицию он обосновывает тем, что недостатки, найденные при осмотре, не являются существенными и не могут служить основанием для отказа от приемки объекта. Далее в ход идут аргументы, что если дольщик не подпишет АПП, то его подпишет застройщик в одностороннем порядке, ссылаясь на то, что дольщик уклоняется от приемки квартиры. При этом устранять дефекты при подписании АПП настройщик готов, при отказе — соответственно нет.
Естественно, хоть такой сценарий встречается редко, требования застройщика неправомерны (при этом он может даже ссылаться на определенные статьи Жилищного Кодекса…). Такие действия необходимо пресекать и отстаивать свою позицию вплоть до вызова сотрудников ППС, участкового и составления заявления, содержащего информацию о нарушении ваших прав в соответствии с ч.5 ст.8 214-ФЗ.

При этом нельзя не отметить, что встречается (особенно в последнее время) адекватный подход со стороны застройщика на процесс приемки, начиная от корректной реакции на выявленные недостатки и заканчивая юридически правильным оформлением документов, но на всякий случай лучше взять с собой чек-лист приемки.

Подписываем акт приема квартиры в новостройке

Автор Дмитрий Иванов На чтение 5 мин. Просмотров 456 Опубликовано 09.07.2020

При получении квартиры в новострое нужно быть особенно внимательным при составлении и подписании акта приема передачи квартиры. Если вы подпишите его без замечаний, то после заселения обижаться и высказывать претензии к застройщикам будет бессмысленно. Вы согласились, что вас все устраивает, ремонтные работы по исправлению позднее обнаруженных проблем вы будете исправлять уже за собственный счет.

Содержание статьи:

Как происходит «подписание акта приема передачи квартиры в новостройке»

В предвкушении скорого переезда не хочется вникать в детали, кажется, что лучше закрыть глаза на недоработки строителей и подписать акт приема-передачи квартиры в новострое, чтобы как можно скорее начать новую жизнь на новом месте. Такой вариант вполне возможен.

Но дефекты могут быть значительные, а новая полоса начаться с дорогостоящих ремонтов, затрат времени и нервов. При подписании акта приема-передачи при получении квартиры в новостройке должны присутствовать все, кто вписан в Договор долевого строительства. Те, кто не может присутствовать, должны представить своего представителя с доверенностью и заранее оповестить застройщика, чтобы он вписал его фамилию в документ.

Для осмотра квартиры нужно иметь при себе квитанции, паспорта, ДДУ. Подписывать акт можно только после осмотра квартиры всеми дольщиками.

Как правильно составить акт приема передачи квартиры в новостройке?

Акт приема составляется в свободной форме, но в нем должны быть учтены важные моменты. После принятия дома госкомиссией застройщик приглашает жильцов для подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке.

Для последующей регистрации в Росреестре в нем указывают:

• адрес дома,
• номер квартиры,
• окончательную стоимость после контрольного обмера,
• личные данные застройщика и клиента,
• кадастровые координаты.

В акте фиксируются обнаруженные недостатки и сроки их устранения, передана ли квартира или передача откладывается, а также дата и место подписания.

Акт приема-передачи квартиры

Будущему хозяину квартиры перед проведением осмотра выдают дефектную ведомость или смотровой лист, где он может отметить недочеты, а застройщик указывает сроки устранения. Затем все сведения переводятся в акт приемки-передачи квартиры.

Что нужно проверить в новой квартире?

Чтобы провести проверку состояния своей будущей недвижимости, дольщик поступит правильно, если пригласит эксперта или знакомого строителя, который поможет проверить качество работ. Как лицо нейтральное, он не будет реагировать на прессинг со стороны застройщика.

• Лидируют в списках по браку окна. Они должны плавно и плотно закрываться, открываться, иметь уплотнители, не сквозить.
• В ванной и туалете под стяжкой должен иметься слой гидроизоляции. Монтаж отопления и труб должен быть выполнен в соответствии со стандартами на положенной высоте. Стыки и швы должны быть заполнены раствором, розетки работать, трубы не протекать, счетчики опломбированы.
• Вентиляция должна затягивать лист бумаги или пламя зажигалки, если тяги нет, это может быть признаком наличия большой проблемы, например, шахты засыпаны строительным мусором.
• Очень полезно проверить размеры квартиры. Квадратных метров может оказаться меньше, застройщик должен будет вернуть переплаченные деньги. Если изъяны окажутся существенными, дольщик вправе отказаться от квартиры и потребовать вернуть вложенные средства и неустойку.

Если обнаружены дефекты, их нужно зафиксировать в акте приемки-передачи или не подписывать его вовсе.
Важно записать номера счетчиков и их показания.

Сроки сдачи квартиры

Дата, до которой застройщик должен вручить ключи, указана в договоре. Но предварительно дом должен быть принят госкомиссией.

За нарушение сроков насчитывается неустойка, поэтому застройщик заинтересован, чтобы акт был подписан как можно быстрее.

Если дольщики его не подпишут, вполне вероятно, что сроки будут нарушены, строители будут вынуждены, не только проводить работы, но и платить деньги за просрочку. Причины, по которым клиент отказывается подписать акт, должны быть объективными и обоснованными.

Когда нельзя подписывать акт?

Все дефекты делятся на две группы:

1. Существенные недостатки, которые делают проживание в квартире невозможным.
2. Несущественные, заключающиеся в небольших царапинах, трещинах, которые нетрудно устранить.

В первом случае можно подписывать только дефектную ведомость. При отказе ставить подпись, дольщик должен указать, что считает причину существенной. Только когда будут устранены все грубые дефекты, можно подписать акт приемки-передачи квартиры и поставить фактическую дату.

Если существенных недостатков не обнаружено, а дольщик отказывается подписывать его, застройщик сам вправе сделать это через два месяца.

Ели застройщик будет устранять дефекты, то ключи остаются у него, и не надо стараться их получить до окончания работ. Так как передача ключей может означать, что квартира дольщику передана, а ведь строители, устраняющие дефекты, могут произвести новые.

При обнаружении несущественных недостатков можно подписать акт, зафиксировав их в дефектной ведомости с указанием сроков их исправления.

Предварительный акт приема передачи квартиры в новостройке

Иногда застройщик приглашает дольщиков осмотреть квартиру и подписать предварительный акт приема-передачи квартиры в новостройке еще до принятия объекта госкомиссией.

Предложение от застройщика подписать предварительный акт может иметь серьезные последствия для дольщика. От того, как он составлен, зависит, можно ли будет внести изменения в основной акт. Например, препятствием к изменениям может стать фраза, вписанная в предварительный вариант «Перечень является исчерпывающим», или выяснится, что дом уже принят комиссией, акт не является предварительным.

Как восстановить акт приема-передачи квартиры в новостройке?

В случае утери акта восстановить его можно воспользовавшись помощью застройщика. Нужно напечатать новый экземпляр и собрать все необходимые подписи. Другим вариантом может быть изготовление заверенной копии.

Видео сюжет расскажет, как принимать квартиру у застройщика

https://youtu.be/3bkb7-U-DwY

Процесс подписания договора аренды для арендодателей и арендаторов

Когда дело доходит до подписания договора аренды между арендодателем и арендатором, каков стандартный процесс?

Договор аренды — это официальный договор между арендатором и владельцем недвижимости или представителем владельца, например управляющим недвижимостью, в котором излагаются условия проживания в арендуемой собственности в обмен на арендную плату.

Для того, чтобы договор аренды был действительным, обе стороны должны подписать договор.В зависимости от законов вашего штата, если управляющий недвижимостью представляет владельца, владелец может быть указан или не указан в договоре аренды.

Устный договор аренды

Часто устный договор аренды считается юридическим и обязательным на один год. Если арендатор въезжает, и вы принимаете арендную плату, то у вас есть обязательная месячная арендная плата. Всегда полезно иметь письменное соглашение об аренде, даже если вы проживаете с вами в родственниках всего несколько месяцев.Письменные соглашения сослужат вам хорошую службу, если ситуация ухудшится и вам потребуется выселение арендатора.

Подписание письменного договора аренды

Рассмотрим процесс подписания договора аренды, в том числе о том, кто должен подписать договор об аренде, кто подписывает договор первым, кто получает копию договора об аренде и к кому следует обращаться с вопросами об аренде.

Процесс подписания договора аренды

Подписание договора аренды может происходить лично или через Интернет, прежде чем вы переедете в новую квартиру.Если вы подписываете договор аренды в присутствии вашего арендодателя или управляющего недвижимостью, они должны обсудить с вами все важные условия. Убедитесь, что вы задаете вопросы и понимаете эти части договора аренды.

Если вы подписываете договор аренды онлайн с помощью электронной подписи, вам нужно будет прочитать документ и понять все, с чем вы соглашаетесь. НЕ относитесь к подписанию договора аренды как к флажку «Условия использования». Договоры аренды — очень важные юридические документы.

Менеджеры и арендодатели, которые не используют электронные подписи, могут отправить арендаторам договор аренды по почте, если они не могут встретиться для подписания договора аренды лично до въезда. Если вы отправляете договор аренды по почте, некоторые менеджеры могут потребовать от арендатора нотариально заверить подпись. В качестве альтернативы договор аренды может быть отправлен арендатору по электронной почте или текстовым сообщениям, арендатор может распечатать договор аренды, подписать его и затем отправить обратно менеджеру или владельцу.

Кто подписывает договор аренды?

Договор аренды должен быть подписан всеми взрослыми, проживающими в собственности, и управляющим имуществом или домовладельцем.Если со-подписывающая сторона является частью договора аренды, они должны подписать договор аренды вместе с арендатором.

Кто первым подписывает договор аренды?

Желательно, чтобы арендаторы сначала подписали договор аренды. Это особенно важно, если договор аренды подписывается без присутствия владельца или менеджера.

Почему арендатору так важно сначала подписать договор аренды?

Рассмотрим этот анекдот из Washington Post : пара владельцев отправила по почте договор аренды потенциальным арендаторам для подписания.Владельцы отправили договор аренды по почте после того, как подписали его сами, но столкнулись с радиомолчанием потенциальных арендаторов. Поскольку они уже подписали договор аренды, они просто ждали ответа от арендаторов, но ничего не слышали. В течение этого времени они не могли просто сдать недвижимость другому заявителю, потому что первоначальные арендаторы могли появиться с подписанным первоначальным договором аренды. Пока пара ждала, недвижимость осталась незанятой и не приносила никакого дохода от сдачи в аренду. Если бы пара отправила неподписанную копию, они могли бы сдать недвижимость в аренду другой стороне, поскольку договор аренды не будет действительным без подписи владельцев.

Вот обзор хорошей процедуры отправки договора аренды арендатору:

1. Владелец или менеджер отправляет неподписанный договор аренды утвержденному соискателю аренды.
2. Заявитель просматривает договор аренды, подписывает договор аренды, соглашаясь с условиями, и отправляет его обратно владельцу / менеджеру. Возвращая подписанный договор аренды, они принимают предложение об аренде собственности.
3. Владелец / менеджер получает подписанный договор аренды и подписывает договор.В это время, когда обе стороны подписали договор аренды, договор считается обязательным в соответствии с условиями, изложенными в соглашении.
4. Обе стороны получают копию подписанного договора аренды.

Кто получает копию договора аренды?

Каждый, подписавший договор аренды, должен получить копию договора. Арендаторам следует хранить свои копии в надежном месте, чтобы при необходимости обращаться к ним в течение всего срока аренды. Некоторые управляющие недвижимостью или домовладелец могут взимать с арендатора плату за получение дополнительной копии договора аренды.

С помощью программного обеспечения для управления недвижимостью копии договора аренды могут храниться в сети и передаваться арендаторам для доступа в любое время на портале арендатора.

Управляющие и арендодатели должны хранить отличные копии подписанных договоров аренды. Рекомендуется иметь копии договоров аренды для прошлых арендаторов, по крайней мере, до истечения срока давности в отношении аренды.

В зависимости от соглашения об управлении и местных законов управляющий недвижимостью может передавать или не передавать копию соглашения об аренде собственнику.

Юридическая экспертиза

Если у вас есть вопросы об условиях аренды или процессе подписания договора аренды, вам следует передать ваш договор на рассмотрение лицензированному юристу, знакомому с законами о арендодателях и арендаторах в вашем штате. В каждом штате свои требования относительно того, что может и не может быть включено в законный договор аренды.

В чем разница между договором аренды и договором аренды?

Закон поиска дает следующее объяснение различий между договором аренды и договором аренды:

Не существует строгой юридической разницы между договором аренды и договором аренды, однако в некоторых случаях договор аренды или периодическая аренда могут относиться к краткосрочному договору аренды.Срок может быть любым, но наиболее распространена помесячная аренда. Каждый месяц аренда автоматически продлевается на новый срок, если только домовладелец или арендатор не завершит аренду, направив письменное уведомление за 30 дней. В условия договора аренды можно внести изменения, направив соответствующее письменное уведомление.

Договор аренды, также известный как договор с фиксированным сроком, позволяет арендатору сдавать недвижимость в аренду на определенный срок. Большинство договоров аренды заключаются на шесть месяцев или год.Условия не подлежат изменению в течение срока аренды, если арендатор не согласен с изменениями. В отличие от договора аренды, договор аренды не возобновляется автоматически при расторжении. Вместо этого аренда становится помесячной арендой, если арендодатель разрешает арендатору оставаться в арендуемой единице и платить арендную плату после окончания аренды.

* В эту статью добавлена ​​актуальная информация по состоянию на июль 2020 г.

---

Дополнительная литература для вас:

Перед подписанием договора аренды

Что такое аренда?

Аренда — это юридическое соглашение, устанавливающее отношения арендодателя / арендатора.Это обязательный документ, который нельзя сломать. Поиск более дешевой квартиры позже или решение не приезжать в Йель не являются уважительными причинами для расторжения договора аренды.

Примечание:

• Подписав договор аренды, вы не можете его разорвать.
• Убедитесь, что все соглашения, которые вы заключаете с арендодателем, заключены в письменной форме по поводу аренды. Если нет, не ожидайте, что это произойдет.
• Вы и арендодатель можете изменить договор аренды — вы оба должны подписать его после изменения.
• Убедитесь, что вы получили копию подписанного скорректированного договора аренды и сделали копию для каждого арендатора, участвующего в договоре аренды.
• Убедитесь, что все числа сложены правильно
• Если мебель включена, убедитесь, что она указана в договоре аренды. У каждого домовладельца разные процедуры. Как правило, вы можете рассчитывать на предоплату арендной платы за первый месяц, арендную плату за последний месяц и гарантийный депозит (который, по закону, не должен превышать арендную плату за два месяца)
• У некоторых домовладельцев есть предоплата за все летние месяцы.Например, если ваша аренда начинается в августе, вам, возможно, придется внести арендную плату за первый месяц (август), залог и за последние 2 месяца (июнь и июль).

Перед заключением договора аренды

Прежде чем подписывать что-либо, убедитесь, что вы понимаете и соглашаетесь с этим, и что в нем изложено все, с чем вы согласились. Рекомендуется провести «обход» с домовладельцем, чтобы определить состояние жилой площади и письменно отметить любые вмятины, дыры или ремонт, который необходимо сделать.Это поможет вам при выезде, поскольку ущерб, не отмеченный во время въезда, может быть оплачен из вашего гарантийного депозита.

• Поговорите с нынешними арендаторами, которые снимают квартиру, которую вы будете снимать.
• Поговорите с другими жильцами в здании.
• Задайте этим квартиросъемщикам следующие вопросы (желательно в отсутствие арендодателя):
  • Уважает ли домовладелец вашу частную жизнь — то есть уведомляет ли он заранее, прежде чем войти?
  • Была ли квартира / дом чистым, когда вы въехали?
  • Своевременно ли домовладелец отвечает на запросы / проблемы / ремонт?
  • Были ли у вас проблемы с арендодателем и / или владельцем недвижимости?

Информация о залоге

• По законам штата размер залога не может превышать двухмесячную арендную плату; однако, если арендатору 62 года или больше, арендная плата не может превышать одного месяца.
• Залог хранится у арендодателя от имени арендатора; арендодатель просто имеет обеспечительный интерес в фондах.
• По закону домовладелец должен положить всю сумму залога на счет условного депонирования, где он будет приносить годовые проценты по ставке, установленной Банковским комиссаром.
• Арендатор имеет право на получение процентов за все месяцы, когда арендная плата выплачивается вовремя (в пределах применимого льготного периода). За некоторыми исключениями, арендатор не будет получать проценты за те месяцы, в которых арендная плата была выплачена после льготного периода.Арендодателю, который не уплатит проценты по гарантийному депозиту, может быть предъявлен иск о возмещении данной суммы или может быть наложен штраф.
• Защитите свой залог! При заселении следует провести письменный осмотр помещения (в идеале это должен делать домовладелец). На этом листе вы должны указать любые отметки на стенах, пятна на ковриках, полу и столешнице; также отметьте, была ли квартира чистой или грязной на момент вашего въезда, а также состояние мебели (если она была меблирована).Не забывайте проверять вещи, которые могут быть не так очевидны, как напор воды, сток в раковине и состояние подушек под ковром. Вы и ваш домовладелец должны подписать контрольный список после его заполнения, и вы и ваш домовладелец должны получить копию. Это защитит ваш залог, так что при выезде у вас будут доказательства на случай, если арендодатель взимает с вас плату за ущерб, нанесенный до вашего приезда.
• Согласно законодательству штата Коннектикут, арендодатели обязаны вернуть залог арендатора через 30 дней (или в течение 15 дней с момента получения адреса для пересылки арендатора — в зависимости от того, что наступит позже) после его отъезда.

Совместно или индивидуально связаны

Все стороны, подписавшие договор аренды, несут равную ответственность за всю арендную плату, а также индивидуально — если один арендатор не может заплатить часть арендной платы в конкретный месяц или просто съезжает, другой арендатор (-ы) все равно должен платить. полная арендная плата. Например, Боб, Мэри и Джош живут вместе, и арендная плата составляет 1800 долларов в месяц (600 долларов на человека). Боб решает не возвращаться в Йель осенью. Мэри и Джош несут юридическую ответственность за 1800 долларов, и домовладелец / женщина имеет право требовать от них арендную плату.Хотя Боб несет ответственность за свою долю, владелец недвижимости будет преследовать арендаторов, проживающих в квартире, поскольку их легче найти. Затем Джош и Мэри могут подать на Боба в суд за его часть арендной платы, если он не платит, но им необходимо подать в суд на Боба там, где он сейчас живет.

Срок аренды: некоторые вопросы, которые следует учитывать

• Срок аренды — 12 месяцев или учебный год (т. Е. 9 месяцев)?
• Если это на 12 месяцев, вы будете здесь летом?
• Какие штрафы вы понесете, если вы съедете до истечения срока аренды? Некоторые домовладельцы требуют, чтобы вы отказались от залога или нашли замену своей квартире / комнате / дому.
• Дает ли ваша аренда разрешение на субаренду?
• Если ваша аренда начинается в июне, и вы сдаете в субаренду, кто будет проводить инспекцию при въезде? Вы несете ответственность за действия своих субарендаторов. Таким образом, если ваш субарендатор разрушит квартиру / квартиру, вы будете нести ответственность перед арендодателем.

Оговорки об опасности в договоре аренды

Договоры аренды — это юридические документы, касающиеся аренды имущества. Это обязательные соглашения, которые нельзя отменить после подписания.Некоторые пункты аренды могут вызвать проблемы, если будут выполняться слово в слово. Будьте осторожны при подписании; попытаться пересмотреть условия или, по крайней мере, попросить объяснений, если какое-либо из этих или подобных положений присутствует в вашем договоре аренды.

Найдите и узнайте эти «положения об опасности» и попросите их удалить или изменить, если возможно:

Арендодатель:

• За ремонт не отвечает
• Разрешено расторгнуть договор аренды, если недвижимость продана
• Имеет право войти в ваше жилище в любое время, даже если это не чрезвычайная ситуация.
• Может показывать помещения потенциальным покупателям или арендаторам в любое время, а не в определенное время и / или заблаговременно.
• Имеет право расторгнуть договор аренды, если «ваше поведение аморально».

Арендатор:

• Принимает помещение «как есть» при подписании
• Согласен, никто другой не будет жить с вами
• Запрещено ночевать.
• Согласен с дополнительной, неопределенной арендной платой или другими неизвестными платежами
• Согласен соблюдать правила не в договоре аренды
• Теряет аренду, если пропал на какое-то время
• отказывается от права на подачу иска
• Согласен с тем, что улучшения принадлежат арендодателю
• Арендодатель никогда не несет ответственности, если арендатор получил травму или получил материальный ущерб
• Отказ от права на суд присяжных

Прочитав весь договор аренды, вам следует обсудить с арендодателем пункты, которые вы хотите удалить, изменить или включить.Например, если вы ожидаете, что домовладелец покрасит квартиру перед вашим въездом, убедитесь, что такой пункт есть в договоре аренды. Все согласованные изменения должны быть в письменной форме и подписаны на всех копиях как вами, так и вашим арендодателем. Каждый человек, подписывающий договор аренды, должен сохранить копию.

Прочие меры предосторожности при аренде:

• Если есть правила или другие положения из другого документа, включенного как часть договора аренды, знайте, что это такое, и сохраните копию
• Не думайте, что арендодатель не будет обеспечивать соблюдение всех условий аренды
• Имейте в виду, что устные дополнения к письменному договору аренды, как правило, не являются обязательными.
• Узнайте примерную стоимость коммунальных услуг, за которые вы платите — тепло, электричество, газ, кабель, интернет, телефон, воду, канализацию, мусор.
• Если есть положение о сроках продления, убедитесь, что они разумны (обычно за 30-90 дней до окончания аренды).

Резервы, которые должна включать ваша аренда

Договор аренды — один из самых важных документов, который подписывает арендатор, но, вероятно, его меньше всего читают или понимают. Счастье и удовлетворение арендатора зависит от ситуации с арендуемым им жильем и подписанного договора аренды. В договоре аренды, являющемся юридическим документом, прописываются права и обязанности как арендаторов, так и домовладельцев.Многие арендаторы не находят времени, чтобы прочитать договор аренды или могут не понимать его условия. Если возникают сомнения в каких-либо условиях или положениях, следует проконсультироваться с юристом.

Следующий список включает очевидные и не столь очевидные условия, которые должны содержаться в договоре аренды:

• Дата подписания
• Полные имена арендодателя и арендатора (-ов)
• Местонахождение арендуемой квартиры, включая идентификационный номер квартиры
• Продолжительность срока аренды, включая дату начала и окончания

Аренда

• Сумма к оплате каждый месяц
• Когда и где следует платить
• Штраф за просрочку арендной платы
• Какие коммунальные услуги включены в стоимость аренды
• Любые дополнительные расходы, которые могут возникнуть (т.е. парковка, кладовая)
• Кто оплачивает ремонт и техническое обслуживание, в том числе ущерб в результате халатности

Вклады

• Сумма к уплате
• Что покрывает
• Когда вернут депозит
• Условия возврата
• Резерв на выплату процентов

Прочие резервы

• Обязаны ли множественные договоры аренды совместно или раздельно? (Если арендаторы несут «солидарную» ответственность за выплату арендной платы, любое лицо может нести ответственность за общую арендную плату)
• Когда домовладелец войдет в квартиру?
• Правила, такие как домашние животные и гости, включая полное описание разрешенных домашних животных
• Ограничение количества пассажиров, если есть
• Меблированная или немеблированная (если с мебелью, в аренде должно быть указано все предоставленное)
• Возможность продления доступна?

Изменения в договоре аренды должны быть подписаны на всех копиях, и каждая сторона должна получить окончательную копию договора аренды.

Права и обязанности

Посетите веб-сайт судебной власти штата Коннектикут для получения дополнительной информации.

Интернет-справочник, изданный в штате Коннектикут. Вы можете узнать о своих основных правах как арендатора или домовладельца, а также о различных юридических услугах, доступных в штате.

Инициативы Живого Города

The Livable City Initiative — это агентство, ориентированное на район, основная миссия которого — улучшить опыт людей, живущих и работающих в городе Нью-Хейвен.Агентство стремится выполнить эту миссию через:

• Обеспечение выполнения требований городского жилищного кодекса и общественных пространств.
• Разработка и реализация жилищных программ для поддержки возможностей получения высококачественного, доступного и энергоэффективного жилья.
• Обучение и повышение осведомленности о решениях проблем, связанных с соседями.
• Разработка и реализация общественных улучшений и программ для создания более безопасных, здоровых и привлекательных сообществ.
• Общие нарушения и необходимые меры (обеспечение соблюдения Жилищного кодекса) — Список нарушений и необходимых действий.

Миссия и видение LCI достигается за счет поощрения участия других городских агентств, общественности и предприятий. Благодаря совместным усилиям частного сектора инициатива «Livable City Initiative» создаст атмосферу яркого и захватывающего города.

Умное руководство для арендаторов

Загрузите Руководство для арендатора.

Что делать, если арендатор разрывает договор аренды, прежде чем заселиться в

Обновлено сентябрь 2020 г.

Когда арендатор меняет свое мнение об аренде у вас до переезда, что это означает для вас, арендатора и арендуемой собственности? Возможно, арендатор получил уведомление о переводе на работу, столкнулся с чрезвычайной семейной ситуацией или просто не решился переехать в вашу арендуемую недвижимость.

В нашем подкасте мы на самом деле обсуждали реальный пример арендатора, желающего разорвать договор аренды перед въездом. Вы можете настроиться на то, чтобы услышать, как развивалась эта история.

Для арендодателя важно задокументировать все, особенно письмо о досрочном увольнении. Эта документация понадобится вам, чтобы отслеживать и контролировать, сколько денег связано в этой ситуации, и вам могут понадобиться документы, если вы в конечном итоге обратитесь в суд по поводу каких-либо разногласий.

Независимо от обстоятельств, иногда арендаторы меняют свое решение о заселении квартиры еще до того, как они переедут.

Узнайте, что вы оба юридически обязаны делать в этой необычной ситуации, чтобы свести к минимуму финансовые последствия.

Вы можете получить бесплатную копию нашего письма о досрочном увольнении здесь.

Содержание для арендаторов, расторгающих договор аренды до заселения

Что происходит, когда арендатор разрывает договор аренды до въезда?

После подписания договора аренды арендодатель и арендатор заключают юридически обязывающий договор независимо от того, действительно ли арендатор занимает квартиру.

Если арендатор подписал договор об аренде, но передумал въезжать, вы должны рассматривать уведомление как намерение расторгнуть договор об аренде .

Вот что вам нужно сделать, когда это произойдет:

1. Спросите документацию
   Попросите арендатора предоставить письменное уведомление за 30 дней для ваших записей о том, что он разорвет договор аренды.
2. Объясните следующие шаги
   Объясните арендатору, что они несут юридическую ответственность за аренду в течение всего договора аренды; однако вы постараетесь сдать его повторно как можно скорее в рамках добросовестных усилий, требуемых большинством штатов.Арендатор несет ответственность за уплату арендной платы до тех пор, пока ваша собственность не будет снова сдана в аренду, независимо от того, находятся ли они в квартире физически или нет.
3. Попробуйте найти нового арендатора
   В большинстве штатов требуется, чтобы вы приложили добросовестные усилия для поиска нового арендатора. Это означает, что вам следует немедленно начать маркетинг недвижимости и как можно скорее подписать новый договор аренды с новым арендатором.

После заключения нового договора аренды старый договор аренды теряет силу.Даже если арендатор подписал договор аренды, но так и не въехал, мы рекомендуем подписать письмо о досрочном расторжении с бывшим арендатором. Это гарантирует, что условия этого прекращения будут четко задокументированы.

Письмо о досрочном прекращении аренды

Письмо о досрочном расторжении договора аренды — это приложение к договору аренды, которое подписывается обеими сторонами. В этом письме говорится, что договор аренды будет считаться недействительным с определенной даты. Он также должен включать подробную информацию о любых причитающихся сборах и о том, как они должны быть получены.

Это письмо послужит юридическим документом по окончании срока аренды. Если арендатор не уплачивает причитающиеся сборы, это письмо будет полезно при взыскании любой просроченной арендной платы и сборов. Любой нанятый управляющий недвижимостью может помочь в этом процессе, но у нас также есть полезный образец письма.

Обновление стандартного договора аренды для прекращения

Если вы беспокоитесь о том, что арендатор откажется от аренды до того, как он переедет, было бы неплохо убедиться, что в вашем стандартном договоре аренды есть четкое положение о прекращении.Этот пункт может охватывать то, что произойдет, если арендатор захочет досрочно расторгнуть договор аренды.

Обычно эти положения позволяют арендаторам уплачивать определенную сумму в качестве платы за расторжение договора. После того, как они уплатят эту сумму, их можно будет считать освобожденными от обязательств по уплате какой-либо будущей арендной платы, но они все равно будут иметь задолженность по арендной плате, которая должна быть возвращена, если не будет организовано иное соглашение.

Арендатор расторгает договор аренды до въезда: ваши возможности

Хотя пошаговый процесс, описанный выше, является стандартной процедурой, которой можно следовать, когда арендатор хочет отступить, прежде чем он въезжает, у вас есть другие варианты.В конечном итоге вам решать, какой вариант подходит для вашей ситуации.

Следуйте стандартному протоколу

Первое, что вы можете сделать, это следовать стандартному протоколу:

1. Попросите письмо о досрочном увольнении.
2. Объясните, что они по-прежнему несут ответственность за аренду, но вы сделаете все возможное, чтобы как можно скорее найти нового арендатора.
3. Собирайте арендную плату, пока не найдете нового арендатора (или внесите гарантийный залог, если это разрешено законом).

Большинство штатов требует от домовладельцев сделать все возможное, чтобы как можно скорее найти арендатора; для этого вы должны приложить добросовестные усилия.

Если арендуемое имущество, с которым вы имеете дело, было сложно сдать в аренду или вы пошли на большие уступки, чтобы сдавать в аренду этому арендатору, лучше всего следовать этому протоколу. Этот протокол просто следует за договором, подписанным вами и арендатором. Это гарантирует, что вы не потеряете в финансовом отношении. Хотя это может показаться суровым, арендатор подписал юридический договор так же, как и вы.

Разрешить досрочное прекращение

Допускает ли ваш договор аренды досрочное расторжение? В таком случае ваш арендатор имеет право использовать это положение о досрочном прекращении в любое время при условии, что он соблюдает протокол, изложенный в договоре аренды.

Если они хотят отказаться от аренды квартиры, например, до въезда в нее, они смогут четко понять, как это сделать в своем договоре аренды.

Обычно это означает, что им нужно будет заплатить некоторую плату, чтобы досрочно расторгнуть договор аренды, и им также может потребоваться отказаться от своего гарантийного депозита. После прекращения действия обе стороны могут продолжать свои дела в обычном режиме.

Разрешить им уйти пораньше

Если у вас есть возможность сделать это, обычно легче расторгнуть договор аренды, не борясь за аренду, чем добиваться взимания арендной платы с не желающего арендатора.Однако все ситуации индивидуальны, поэтому вы должны быть осторожны, делая этот выбор.

Арендаторы, которые устраиваются на работу в новом городе, теряют работу и не могут вносить арендную плату, или иным образом находятся в неподконтрольной меняющейся ситуации, возможно, не смогут продолжать платить арендную плату. Вместо того, чтобы надеяться, что они смогут найти деньги для оплаты аренды, обычно лучше сократить свои убытки и двигаться дальше.

Если обе стороны согласны, договор аренды считается законным в любое время. Вы можете решить сделать этот выбор, если считаете, что это не слишком навредит вашему бизнесу.

Вот что такое залог для

Залог (обычно равный двух или трехмесячной арендной плате) вносится в подобных ситуациях — для компенсации вам в случае невыплаты арендной платы.

Поскольку большинство арендодателей требуют, чтобы арендаторы вносили залог одновременно с подписанием договора аренды, это может помочь сократить разрыв в доходах между первыми несколькими месяцами арендной платы вашего арендатора.

Если вы получили залог от арендатора, у вас и арендатора есть два варианта:

1. Подать заявку на гарантийный депозит за аренду
   Вы оставляете его себе, применяете гарантийный депозит в счет причитающейся арендной платы до тех пор, пока недвижимость не будет повторно сдана в аренду, а затем отправляете неиспользованную часть обратно арендатору.Арендатор не платит арендную плату, если причитающаяся арендная плата не превышает общую сумму залога. Этот путь является рискованным, потому что может быть трудно получить арендную плату или подать в суд на арендатора после того, как залоговая сумма израсходована.
2. Сбор арендной платы отдельно
   Вы откладываете ее, и арендатор платит арендную плату каждый месяц до тех пор, пока недвижимость снова не будет сдана в аренду. Затем вы отправляете депозит в полном объеме, так как незанятому объекту не будет никаких повреждений. Этот маршрут более безопасен для вас, потому что у арендатора есть стимул платить арендную плату, чтобы получить обратно залог в полном объеме.Если арендатор терпит неудачу, вы все равно можете вычесть арендную плату из залога.

Помните, однако, что ваши местные законы или законы штата могут повлиять на то, можете ли вы использовать залог таким образом. Нарушение договора аренды обычно позволяет домовладельцу сохранить залог, но есть некоторые области, где правила относительно залога очень строги.

Всегда полезно дважды проверить свои законы, прежде чем использовать залог для покрытия чего-либо, кроме ущерба, нанесенного имуществу.

Можно ли отказаться от аренды в течение 3 дней?

Когда арендатору не возвращают свой депозит немедленно или он хочет дать вам гонорар, когда вы отстаиваете свои обязательства по арендной плате, он может ссылаться на «право на отказ».

Это относится к закону о защите прав потребителей, который требует от финансовых кредиторов разрешать заемщикам отказываться от кредита при определенных обстоятельствах через три дня.

К сожалению для арендатора, это право никоим образом не связано с договорами аренды и арендной недвижимостью.

Если арендатор пытается убедить вас в этой политике, опровергните идею о том, что существует право расторгнуть или отменить договор аренды в течение трех дней.

Арендатор разрывает договор аренды перед переездом в часто задаваемые вопросы

Может ли арендодатель удержать залог, если арендатор откажется?

В большинстве случаев арендодатель может оставить себе залог, если арендатор откажется. Точные условия того, возможно это или нет, будут зависеть от двух вещей:

• Что написано в договоре аренды
• Что говорится в законодательстве штата и местном законодательстве о залоговых депозитах

Если местное законодательство разрешает вам использовать гарантийный депозит для покрытия невыплаченной арендной платы, если арендатор откажется от жилья до въезда, вам следует подумать о том, чтобы записать это в свой стандартный договор аренды.Если вы включите это в конкретное соглашение, которое подписываете вы и ваш арендатор, вам будет проще объяснить это вашему арендатору в случае возникновения такой ситуации.

Однако, если вы живете в месте, где залог никогда не может быть использован для покрытия арендной платы, его необходимо будет вернуть арендатору в полном объеме по истечении срока действия договора аренды. Если вы попали в такую ​​ситуацию, скорее всего, вам придется обратиться в гражданский суд для решения вопроса о невыплате арендной платы и отказе от имущества.

Отсюда судья может посоветовать, как продолжить сбор арендной платы и что делать с залогом.

Вредит ли кредитоспособность арендатора при расторжении договора аренды?

Арендаторы, оказавшиеся в сложной ситуации, могут беспокоиться о том, повлияет ли нарушение договора аренды на их кредитоспособность. Некоторые могут обратиться к вам за советом. Хотя вам следует направить их к финансовому эксперту за информацией, полезно знать основы.

Если арендатор отказывается от аренды и не платит арендную плату после подписания договора аренды, он все равно несет ответственность за любую невыплаченную арендную плату. Арендодатель может подать иск о возврате арендной платы.Если они выиграют иск, они могут передать долг коллекторскому агентству. Неоплаченный долг, который проходит через коллекторское агентство, может повлиять на кредитный рейтинг.

В конечном итоге это означает, что на кредитоспособность арендатора может повлиять отказ от договора аренды, если он не выполнит согласованное решение с арендодателем или не уплатит свои причитающиеся взносы.

Может ли арендатор изменить свое мнение, прежде чем подписывать договор аренды?

Хотя это и досадно, арендатору разрешается в любой момент изменить свое решение до подписания договора аренды.Пока договор не подписан, ничто не обязывает их сдавать недвижимость в аренду, и их нельзя принуждать к этому.

Если арендатор уже внес залог до того, как передумает, вы должны вернуть его полностью, если он не подпишет договор аренды. Соглашения не было, поэтому предоставление вам залога раньше срока было ошибкой с их стороны, но было бы сомнительно оставить эти деньги себе.

Однако, если они подписали договор аренды, но не хотят въезжать, вы вправе каким-либо образом добиваться взимания арендной платы.

Продолжайте движение вперед

Когда ваш арендатор хочет расторгнуть договор аренды до того, как арендовать недвижимость, вы можете работать с ним, чтобы минимизировать финансовые последствия для вас обоих.

Как домовладелец вы имеете право удерживать залог и имеете право собирать арендную плату до тех пор, пока квартира не сдаст в аренду. Однако вы обязаны минимизировать время, необходимое для повторной аренды и поиска нового арендатора.

Какой бы неприятной ни была эта ситуация, всегда лучше попытаться передать дело новому арендатору, а не ждать, пока бывший арендатор вернет вам деньги.Как и в случае с просроченной арендной платой, получить ее может быть очень сложно. Сосредоточьтесь на будущем как можно больше.

Арендодатель звонит по поводу арендатора, который хотел досрочно расторгнуть договор аренды

В нашем подкасте «RentPrep For Landlords» мы подробно рассмотрим различные вопросы, по поводу которых арендодатели звонят в нашу компанию.

В эпизоде ​​164 мы обсуждаем разговор, в котором у арендодателя был арендатор, который хотел досрочно расторгнуть договор аренды. Посмотрите этот выпуск, если хотите узнать больше!

Подписка: Apple Podcasts | Android | Google Play | Брошюровщик | TuneIn | RSS

Часто задаваемые вопросы о

договорах аренды | Союз арендаторов

Перед тем, как использовать эту информацию, прочтите:

Чтобы ознакомиться с конкретными законами в Законе штата Вашингтон о арендодателях и квартиросъемщиках, щелкните ссылку RCW (пересмотренный кодекс штата Вашингтон) на веб-сайте службы арендаторов.

Союз арендаторов Советники арендаторов не являются юристами, и эту информацию не следует рассматривать как юридическую консультацию. Пожалуйста, прочтите наш полный текст заявления об отказе от ответственности Союза арендаторов.

Знайте свои права »Въезд» Договоры аренды

Должен ли мой домовладелец предоставлять мне копию договора аренды, который я подписываю?

Да. Арендодатель должен предоставить копию договора аренды каждому арендатору, который его подписывает. Арендатор может запросить одну бесплатную заменяющую копию во время аренды.

Подпадает ли я под действие Закона о домовладельцах и квартиросъемщиках, даже если у меня нет письменного договора аренды?

Устная аренда легальна в штате Вашингтон и считается действующими ежемесячными соглашениями.

Кто не попадает в категорию арендаторов в соответствии с Законом о домовладельцах-арендаторах жилых помещений?

Типы аренды, на которые не распространяется Закон о арендодателях и арендаторах, — это коммерческая аренда или владельцы искусственных домов, которые арендуют помещения в парке искусственных домов.RCW 59.18.040 описывает другие условия проживания, на которые не распространяется действие Закона о домовладельцах и квартиросъемщиках: лица, находящиеся в медицинских, религиозных, образовательных, развлекательных или исправительных учреждениях; люди, заключившие контракты на покупку жилья; люди, проживающие в отелях или мотелях; трудящиеся-мигранты, жилье которых предоставляет их работодатель; и люди, чье проживание зависит от их занятости.

Существуют ли какие-либо ограничения на то, насколько мой домовладелец может повысить арендную плату?

№Как указано в RCW 35.21.830, в штате Вашингтон контроль арендной платы является незаконным. Однако арендаторы Сиэтла имеют право на уведомление за 60 дней до повышения арендной платы на 10% или более в течение 12-месячного периода согласно SMC 7.24.030. А арендаторы, проживающие за пределами Сиэтла, имеют право на письменное уведомление о повышении арендной платы за 30 дней до окончания срока аренды. Кроме того, повышение арендной платы не может носить дискриминационный или репрессивный характер.

Я подписал договор аренды еще до того, как увидел квартиру, и теперь не хочу въезжать.Что я могу сделать?

Прежде чем соглашаться подписать договор об аренде, всегда смотрите на квартиру, которую вы собираетесь арендовать. Возможно, вам удастся договориться с домовладельцем о том, чтобы его сняли с договора аренды, если квартира вам не подходит. Если вы расторгнете договор аренды и переедете, вы все равно можете нести ответственность за денежные штрафы, предусмотренные законом и / или вашим договором аренды. Если в квартире, которую вы снимаете, возникнут проблемы с ремонтом, арендодатель обязан их исправить. См. «Ремонт» для получения дополнительной информации.

Мне показали «модель», а потом я увидел реальную квартиру, которую снимаю, и это настоящая зона бедствия! Что я могу сделать? Могу ли я подать на них в суд за ложную рекламу?

Прежде чем подписывать договор аренды, всегда обращайте внимание на квартиру, которую вы собираетесь арендовать.Если в квартире, которую вы снимаете, возникнут проблемы с ремонтом, арендодатель обязан их исправить. См. Дополнительные сведения в разделе «Ремонт». Вы можете подать иск против арендодателя за ложную рекламу, но получить юридическую помощь по этому делу может быть сложно. См. Дополнительную информацию в Руководстве по юридической помощи.

Я только что подписал договор об аренде, а потом передумал жить там. Есть ли в штате Вашингтон льготный период, позволяющий мне отказаться от контракта в течение 24 часов с момента его подписания?

В штате Вашингтон нет льготного периода.Подписав договор аренды, вы обязуетесь выполнять его условия, если домовладелец не согласится освободить вас от него. Если они согласны освободить вас от договора аренды, обязательно получите его в письменной форме и подписите его арендодателем.

Некоторые арендаторы будут пытаться найти нового арендатора, чтобы переехать в квартиру и подписать новый договор аренды с арендодателем. Это потребует от арендодателя проверки другого человека и подписания нового договора аренды, для чего потребуется согласие арендодателя.

Разрешено ли домовладельцу устанавливать какие-либо правила по своему усмотрению?

Арендодатель не может требовать соблюдения каких-либо правил договора аренды, которые нарушают или отменяют ваши права как арендатора в соответствии с каким-либо федеральным, государственным или местным законодательством.RCW 59.18.230 определяет права арендаторов в отношении договоров аренды. Вы не можете отказаться от своих прав по закону. Например, если договор аренды требует, чтобы арендаторы несли ответственность за весь ремонт, необходимый в квартире, независимо от того, причинили ли они ущерб или нет, это конкретное положение договора не подлежит исполнению. Однако остальная часть контракта остается в силе и подлежит исполнению. Кроме того, RCW 59.18.140 гласит, что арендаторы должны соблюдать все разумные правила и ограничения, установленные арендодателем.Вы можете возразить, что определенные правила необоснованны и, следовательно, не имеют законной силы.

Нужно ли платить за аренду первого числа месяца?

Хотя обычно оплата производится первого числа месяца, арендная плата может быть уплачена в любой день месяца. Дата выплаты арендной платы будет определена в вашем договоре аренды или в устном договоре с арендодателем. Иногда домовладельцы соглашаются принимать частичные платежи с приращением в течение месяца или принимать платежи еженедельно. Рекомендуется заключить такие соглашения в письменной форме с домовладельцем.

Обязан ли домовладелец пропорционально распределить даты моего въезда или выезда?

Нет закона, который требовал бы от домовладельцев пропорционально распределять арендную плату, когда арендатор въезжает в квартиру или освобождает ее. Часто домовладельцы пропорционально распределяют арендаторам первые дни или недели в квартире, чтобы получить полную арендную плату первого числа следующего месяца. Арендодатели не обязаны по закону пропорционально распределять арендную плату при вашем освобождении, даже если вы не останетесь там до конца месяца. Если вы уезжаете в середине месяца, вы можете договориться со своим арендодателем о пропорциональном распределении арендной платы в зависимости от даты вашего переезда.Согласно RCW 59.18.200, закон штата требует, чтобы вы уведомили вас об освобождении за 20 дней в письменной форме, если срок действия вашего договора аренды не истекает. Обязательно сделайте это, иначе домовладелец может взимать с вас плату в следующем месяце.

Может ли домовладелец обеспечить соблюдение правил аренды, которые нарушают мои права по закону?

RCW 59.18.230 гласит, что арендаторы не могут отказаться от своих прав в соответствии с законом. Арендодатель не может юридически обеспечить соблюдение каких-либо условий аренды, которые нарушают законы штата или местные законы. Например, арендодатель по-прежнему несет ответственность за ремонт неисправных условий, которые не вызваны арендатором или его гостями, даже если арендатор подписывает договор аренды, в котором говорится, что он согласен произвести все необходимые ремонтные работы во время их аренды.Включение пункта, нарушающего другие законы о защите арендаторов, не делает весь договор аренды недействительным. Однако те статьи, которые противоречат законам штата, не подлежат исполнению.

У меня аренда на два года. Это действительно так?

Аренда на два года действительна только при нотариальном заверении. Если договор аренды не будет нотариально засвидетельствован, он переходит в помесячную аренду.

Я разорвал договор аренды и съехал. Может ли арендодатель взимать с меня оставшуюся часть арендной платы по договору аренды?

RCW 59.18.310 говорится, что домовладелец может продолжать взимать с вас арендную плату до тех пор, пока квартира не будет сдана повторно, и что он может взимать с вас плату за рекламу. Если им в конечном итоге придется арендовать квартиру по цене ниже той, которую вы заплатили по договору аренды, они могут получить разницу в течение всего срока аренды. Они должны предпринять разумные усилия, чтобы повторно арендовать квартиру после того, как вы освободите квартиру.

Некоторые арендаторы будут пытаться найти нового арендатора, чтобы взять на себя их аренду. Это потребует от арендодателя проверки другого человека и подписания нового договора аренды.Это должно быть с согласия домовладельца.

Что делать, если домовладелец не прилагает разумных усилий для повторной аренды моей квартиры после того, как я расторгла договор аренды и съехала?

Имея документацию, вы можете провести переговоры с арендодателем, чтобы избежать выплаты части погашения, если вы сможете установить, что арендодатель не прилагает разумных усилий для повторной аренды квартиры после того, как вы освободились. Возможно, вы сможете вернуть часть уплаченной вами арендной платы в суде мелких тяжб после того, как это произошло, или напрямую договориться с арендодателем о снижении или отмене арендной платы.Некоторые домовладельцы будут работать с арендаторами, чтобы получить помощь в поиске новых арендаторов.

Если я выезжаю без надлежащего уведомления, может ли домовладелец удержать весь мой депозит и взимать с меня арендную плату за следующий месяц?

Как правило, домовладелец не может требовать от вас возврата всего залога. Договор аренды не может включать положение, которое автоматически удерживает залог за нарушение договора аренды. (Имейте в виду, что аренда, срок действия которой заканчивается, например, аренда на один год, не требует уведомления какой-либо из сторон.) Часто в договоре аренды будет указано, что арендатор отказывается от возврата своего депозита, если он не предоставит надлежащее уведомление о прекращении действия за 20 дней при освобождении квартиры. Эта формулировка может быть незаконным отказом от ваших прав в соответствии с законом арендодателя. В соответствии с RCW 59.18.230 (2), закон запрещает использование в договоре аренды формулировок, которые могут привести к отказу от этих прав.

Если арендатор находится в договоре аренды и прекращает его досрочно или без надлежащего уведомления, арендатор, вероятно, будет нести ответственность за арендную плату за оставшуюся часть периода аренды или до тех пор, пока квартира не будет сдана повторно, в зависимости от того, что наступит раньше.Арендодатель обязан предпринять добросовестные усилия по повторной аренде квартиры, но помимо этого, нет никаких конкретных требований к усилиям, которые арендодатель должен приложить для повторной аренды квартиры.

Может ли арендодатель взимать с меня плату за расторжение договора аренды?

Это зависит от того, что написано в договоре аренды. Нередко можно увидеть, что плата за расторжение договора включается в договоры аренды. Однако RCW 59.18.310 позволяет арендодателю уменьшить ущерб, нанесенный арендатору в случае нарушения договора аренды.Они могут продолжать взимать арендную плату до тех пор, пока квартира не будет повторно арендована, как описано выше, или они могут принять решение вычесть потерянную арендную плату из депозита арендатора. Закон не позволяет арендодателям взимать с арендаторов штрафы, превышающие компенсацию ущерба за потерю арендной платы из-за нарушения арендатором договора аренды.

Что произойдет с моей арендой, если право собственности на недвижимость изменится?

Арендный договор, а также залог и все другие денежные средства, находящиеся у арендодателя, должны быть переданы новому арендодателю.RCW 59.18.060 требует, чтобы арендатор незамедлительно уведомлялся в письменной форме о любых изменениях арендодателя либо в личном порядке, либо на видном месте и отправлялся почтой первого класса. Никакие условия аренды не могут быть изменены, кроме как по взаимному соглашению, и договор аренды должен соблюдаться в течение всего срока, за исключением случаев, когда имущество было изъято в течение срока аренды, и новый покупатель желает занять дом в качестве своего основного места жительства. RCW 59.18.270 диктует условия перехода депозита.

Должен ли я подписывать дополнение к договору аренды, если этого требует мой домовладелец?

Арендаторы не обязаны соглашаться на изменения каких-либо аспектов срочной аренды, если они этого не хотят. Арендодатель не может подать против вас никаких законных исков, если вы не согласны подписать дополнение к договору аренды. Однако домовладелец может принять решение не продлевать договор аренды по истечении срока его действия, если вы не подпишете его. Если вы в чем-то не уверены, рекомендуется обратиться за юридической помощью по поводу дополнительных условий аренды.

Должен ли я съехать по окончании срока аренды?

Ознакомьтесь с конкретными условиями договора аренды, чтобы узнать, возвращается ли он автоматически к помесячной аренде.Многие договоры аренды автоматически переносятся на помесячную аренду, но это должно быть указано на языке аренды. Если в договоре аренды отсутствует конкретный язык помесячной оплаты, то в RCW 59.18.220 указано, что аренда заканчивается в конце срока аренды. Если в вашем договоре аренды указано, что срок вашей аренды истекает, вы должны освободить его в конце срока аренды. Вы можете попросить остаться подольше, связавшись с арендодателем в письменной форме или попросив подписать новый договор аренды. Если домовладелец принимает арендную плату за следующий месяц после окончания срока вашей первоначальной аренды, значит, вы установили помесячную аренду.

Если срок моей аренды истекает, нужно ли мне подавать уведомление за 20 дней?

По-прежнему рекомендуется уведомить арендодателя за 20 дней, даже если срок действия договора аренды истекает. Вы должны уведомить за 20 дней, если ваша аренда автоматически становится помесячной по истечении установленного срока.

Что я могу сделать, если арендодатель не уведомит меня в письменной форме за 30 или 60 дней о повышении арендной платы?

Если ваш домовладелец уведомил вас о повышении арендной платы в середине месяца, повышение арендной платы вступит в силу первого числа месяца, следующего за 30- или 60-дневным периодом уведомления.Арендатор, выплачивающий повышение арендной платы без предварительного уведомления за 30 дней, может указать арендодателю свое согласие на повышение арендной платы без надлежащего письменного уведомления.

Арендатор может отправить домовладельцу письмо с уведомлением о ненадлежащем уведомлении и копию закона. См. Образец письма: «Неправильное повышение арендной платы или изменение правил» (PDF). Если ваш домовладелец не признает свои юридические обязательства по предоставлению надлежащего уведомления и вместо этого предоставляет вам 3-дневную зарплату или уведомление о выселении, арендатор может оплатить повышение арендной платы, указав на своем чеке «оплату протеста».После этого арендатор может потребовать компенсацию причитающейся ему разницы в результате ненадлежащего повышения арендной платы в суде мелких тяжб.

Некоторые арендаторы предпочитают не платить надбавку вообще, а просто платить обычную сумму. Риск заключается в том, что арендатор может оказаться в суде о выселении за неуплату арендной платы после предоставления 3-дневной выплаты или уведомления о выселении, и не обязательно выиграет в суде. Это может быть рискованный выбор, потому что всякий раз, когда домовладелец подает иск о выселении против арендатора, он создает постоянную запись о выселении, независимо от того, выиграет ли арендатор.

Что такое субаренда?

Субаренда — это договор аренды (срочный или помесячный) между арендаторами. Например, арендатор, заключивший с владельцем договор аренды дома, может решить, что он хочет сдать комнаты другому арендатору. Между первоначальным и новым арендатором составляется договор, и новый арендатор платит арендную плату первоначальному арендатору, а не арендодателю. Большинство договоров аренды запрещают субаренду. Первоначальный арендатор несет ответственность перед арендодателем за любой ущерб, причиненный субарендатором.

Окончание аренды — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание. Был ли ваш договор аренды подписан или возникла проблема до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».

---

Причины отказаться от аренды

В Висконсине или местных законах нет положений, позволяющих арендаторам выходить из договора аренды, если они покупают дом, заболевают, теряют работу, получают перевод работы и т. Д.Однако есть шесть четких способов выйти из договора аренды без дополнительных обязательств по уплате арендной платы. Некоторые из них существовали как запрещенные положения об аренде до изменения закона, а последние изменения в законодательстве фактически содержат еще несколько причин, по которым вы можете расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий. Wis. Stat. 704.44, 2013 г., Висконсин. Закон 143, разд. 26-35 Эфф. 31.03.12.

1. Срок действия взаимного соглашения

Арендодатель и арендатор могут договориться о прекращении аренды в любое время без дополнительной ответственности любой из сторон.Арендодатель может пожелать подписать досрочное расторжение договора, чтобы:

• Избегайте споров между арендаторами
• Избегайте судебных издержек процесса выселения
• Получить комиссию, которую арендатор предлагает заплатить
• Избегайте расходов на строительного инспектора, если требуется ремонт
• Иметь доступ в квартиру на ремонт, или
• Есть доступ к квартире, чтобы ее можно было продать

Если арендатор и арендодатель соглашаются взаимно расторгнуть договор, это должно быть оформлено в письменной форме и требует согласия всех лиц, указанных в договоре аренды.Если арендодатель требует оплаты, от арендатора нельзя требовать уплаты суммы, превышающей фактические и разумные расходы арендодателя (включая потерянную арендную плату и расходы на рекламу, но не компенсацию за время, потраченное на повторную аренду квартиры), но он может выбрать оплату больше, чтобы арендодатель прекратил договор аренды и избежал рисков разрыва договора аренды. Образцы форм взаимного расторжения можно получить в Ресурсном центре для арендаторов. Посетите наш блог, чтобы получить советы по ведению переговоров и письменной форме.

2.Конструктивное выселение

Если есть серьезная проблема со здоровьем или безопасностью , и арендодатель знает об этом и получил разумное время на ее устранение, или если это вызовет неоправданные трудности для арендатора из-за сроков или характера ремонта, арендатор может съехать и больше не будет нести ответственность по аренде. Для конструктивного выселения это должен быть очень тяжелый случай. В качестве примеров в законе упоминаются наводнения и пожары. Судья должен будет решить, был ли ремонт достаточно серьезным для конструктивного выселения, поэтому важно иметь отчеты строительной инспекции или другие доказательства.Даже если вы проиграете, арендодатель все равно должен будет доказать, что он уменьшил ущерб. См. Наши страницы о ремонте (Мэдисон, Фитчбург или Висконсин) и этот полезный пост в блоге для получения дополнительной информации о конструктивном выселении. Висконсин. Стат. 704,07 (4)

3. Закон о гражданской помощи военнослужащим

Закон о гражданской помощи военнослужащим позволяет арендаторам прекращать договор аренды, если арендатор поступает на военную службу или если арендатор получает военный приказ сменить место работы или развернуться на 90 дней или более.Это относится к договорам аренды, которые заняты или предназначены для проживания военнослужащим или иждивенцами военнослужащего (супруга, ребенок или физическое лицо, которому военнослужащий предоставил более половины алиментов в течение 180 дней до подачи заявления на получение помощи). Арендаторы должны направить арендодателю письменное уведомление за 30 дней и копию военных приказов, чтобы использовать этот акт.

4. Закон о безопасном жилье

Закон о безопасном жилье позволяет жертвам домашнего насилия, сексуального посягательства, преследования и жестокого обращения с детьми расторгнуть договор аренды, если они чувствуют, что им нависла угроза физического вреда, оставаясь в помещении, и имеют принятую форму документация (запретительный судебный приказ, условие об освобождении или заявление о возбуждении уголовного дела).Применяются очень специфические правила. Чтобы расторгнуть договор аренды в соответствии с этими законами, арендаторы, заключившие договор аренды на срок, должны написать письмо арендодателю, в котором сообщается, что они желают расторгнуть договор аренды в соответствии с законодательством штата Висконсин. 704.16, поскольку они и / или их ребенок (дети) сталкиваются с неминуемой угрозой физического вреда, и предоставить заверенную копию принятой документации (пример: постановление суда) домовладельцу. При этих ограниченных обстоятельствах договор аренды прекращался бы, как если бы было уведомление о расторжении помесячной аренды. Висконсин. Стат. 704.16, штат Висконсин. 704,16 (1) (б)

ПРИМЕЧАНИЕ: Помесячные арендаторы всегда могут уведомить о прекращении аренды по любой причине или вообще без причины.

Если у вас есть вопросы о получении документов, позвоните по номеру:

5. Смерть арендатора

Wis. Stat. 704.165 гласит, что договор аренды прекращается через 60 дней после того, как арендодатель получает уведомление о смерти арендатора (или раньше, если договор аренды заканчивается раньше, чем через 60 дней). По истечении 60 дней имущество арендатора не подлежит дальнейшей сдаче в аренду.Если квартира будет передана имуществом до истечения 60 дней, то домовладелец должен будет уменьшить убытки так же, как если бы договор аренды был расторгнут. Договор аренды будет по-прежнему действителен для всех оставшихся соарендаторов (например, живущего супруга, имя которого указано в договоре аренды).

6. Положения о незаконной аренде

Если в вашем договоре аренды есть одно из следующих положений, вы можете автоматически расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий, поскольку эти положения делают договор аренды «недействительным и не имеющим исковой силы.» Раньше прецедентное право наиболее четко отражало положение, касающееся судебных издержек. Недавние изменения в законе штата и Положении о защите прав потребителей делают более ясным, что следующие положения делают договор аренды недействительным и не имеющим исковой силы:

ПРИМЕЧАНИЕ: Ваш арендодатель не обязательно действовал (или пытался действовать) в соответствии с незаконными положениями. Наличие положения (й) в договоре аренды само по себе является незаконным. Ваш арендодатель не может расторгнуть договор аренды без вашего согласия только потому, что он содержит незаконное положение, поскольку именно они составили договор аренды.

• Разрешение домовладельцу увеличивать арендную плату, уменьшать услуги, подавать иск о выселении, отказываться продлевать или угрожать любым из этих действий, потому что арендатор обратился в правоохранительные органы или службы экстренной помощи для их безопасности. Висконсин. Стат. 704.44 (1 м), ATCP 134.08 (1), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Выселение любым другим способом, кроме закона штата (см. Выселение) . Wis. Stat. 704.44 (2 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 26, Эфф.31.03.12 и ATCP 134.08 (2), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Ускорение арендной платы за нарушение правил аренды. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Отклоняется от обязанности арендодателя по уменьшению ущерба в соответствии с Стат. Штата Висконсин. 704.29, если арендатор досрочно выселяется. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Требование от арендатора оплатить гонорары адвокату арендодателя или расходы на защиту своих прав, если суд не примет их. Висконсин. Стат. 704.44 (4 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 30, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (4), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Разрешение домовладельцу «признать приговор» или выступить за вас в суде по поводу любого действия или бездействия, связанного с договором аренды.Висконсин. Стат. 704,44 (5 мес.), 2011 г., Висконсин. Закон 143, п. 32, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (5), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Освобождение арендодателя от ответственности за материальный ущерб или телесные повреждения в результате халатных действий или бездействия арендодателя. Висконсин. Стат. 704.44 (6), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 33, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (6), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Возложение ответственности на арендатора за телесные повреждения, возникшие по независящим от него причинам, материальный ущерб, причиненный стихийными бедствиями или лицами, не являющимися арендатором или их гостями.Висконсин. Стат. 704.44 (7), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 34, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (7), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Освобождение от ответственности арендодателя по предоставлению помещения в пригодном для проживания состоянии или содержанию имущества. Висконсин. Стат. 704.44 (8), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 35, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (8), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Разрешение арендодателю прекратить аренду, если преступление совершено в арендуемой собственности или на ней, даже если арендатор не мог разумно предотвратить преступление.Висконсин. Стат. 704.44 (9), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 35 м ПРИМЕЧАНИЕ. Это действовало только для договоров аренды, заключенных или продленных с 31.03.12 по 3/1/14.
• Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора исключительно на основании совершения преступления в арендуемой собственности или на ее территории, если арендатор или лицо, законно проживающее с арендатором, является жертвой этого преступления, как определено в Висконсин. Стат. 704.44 (9) и 950.02 (4), Висконсин, 2013 г., Закон 76, Раздел 25, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
• Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении арендуемой собственности, и договор аренды не включает уведомление, требуемое в соответствии со Статутом штата Висконсин. 704,14. См. Уведомление о защите от домашнего насилия, штат Висконсин. 704.44 (10), 2013 Висконсин. Закон 76, Раздел 26, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, Sec.11, Эфф. 01.11.15.

Досрочное прекращение аренды

Арендаторы, которым необходимо выехать раньше срока и которые не могут расторгнуть договор аренды по шести указанным выше причинам, имеют два варианта: расторжение договора аренды и сдача в субаренду.

Расторжение договора аренды

Все арендаторы могут расторгнуть договор аренды, даже если арендодатель говорит, что субаренда — единственный вариант. Если вы хотите расторгнуть договор аренды, напишите письмо арендодателю (сохраните копию для себя), указав, что вы нарушаете договор аренды, и дату вашего выезда.Все арендаторы должны расторгнуть договор аренды одновременно. Напомните домовладельцу, что он обязан смягчить (уменьшить) ущерб, попытавшись как можно скорее сдать квартиру повторно. Вы будете должны платить арендную плату и несете ответственность за другие обязательства по договору аренды (коммунальные услуги, уборка снега и т. Д.), Пока новый арендатор не подпишет договор аренды и не переедет, но после этого вы больше не будете нести ответственность за квартиру, в отличие от субаренды. . Ваш арендодатель может выставить вам счет за аренду, пока квартира не сдана (до истечения срока аренды), при условии, что он уменьшит свой ущерб.Висконсин. Стат. 704,29

Смягчение

Арендодатель обязан уменьшить ущерб (уменьшить сумму невыплаченной арендной платы), пытаясь найти нового арендатора после того, как вы переедете и перестанете платить арендную плату. Висконсин. Стат. 704,29 (2)

Это означает:

• • • Арендодатель должен рекламировать вашу квартиру так же, как обычно рекламируют свободные квартиры. Висконсин. Стат. 704.28 (2) (а)
    • Хозяин должен показать вашу квартиру заинтересованным квартиросъемщикам.Хотя они не могут пытаться увести потенциальных арендаторов от вашей квартиры к другим свободным квартирам, они не обязаны сначала сдавать вашу квартиру. Висконсин. Стат. 704.29 (2) (б)
    • Арендодатель может взимать с вас фактические расходы, связанные с повторной сдачей квартиры в аренду (реклама и т. Д.), Но не за потраченное время (см. Примечание в истории закона). Сборы за расторжение договора аренды, которые выходят за рамки рекламных расходов и невыплаченной арендной платы, часто являются тем, о чем арендатор может подать в суд или отказаться платить.Некоторые арендаторы готовы платить более высокую плату, потому что они не хотят рисковать и платить даже больше, если квартира не сдана в аренду. Просто убедитесь, что у вас есть подписанное письменное соглашение о том, что уплата этого сбора прекращает все будущие обязательства по выплате арендной платы.

Если домовладелец не смягчает

• • • Соберите доказательства, подтверждающие, что ваш арендодатель не принял меры (см. Примеры таких доказательств ниже).
    • Отправьте письмо своему домовладельцу (сохраните копию для себя) с подробным описанием ваших доказательств того, что они не приняли меры по смягчению последствий, и укажите, что этот отказ означает, что вы больше не обязаны платить арендную плату.
    • Если домовладелец подает на вас в суд мелких тяжб в связи с невыплаченной арендной платой, вам нужно будет доказать, что они не смогли смягчить убытки или что их усилия по смягчению последствий не были разумными, поэтому вы должны хранить все доказательства и корреспонденцию, относящиеся к неспособности арендодателя смягчить ущерб. Висконсин. Стат. 704.29 (3) Советы суда по рассмотрению мелких тяжб доступны здесь.

Доказательство того, пытается ли арендодатель смягчить последствия

• • • Поищите объявления о вашей квартире в местных газетах, на Craigslist и в публикациях по аренде.
    • Попросите друга позвонить, чтобы узнать о свободных квартирах, чтобы узнать, упоминает ли домовладелец вашу квартиру. Если в комплексе много квартир, ваш друг может упомянуть особенности вашей квартиры (например, количество спален, этаж, на котором она расположена, в каком направлении выходят окна и т. Д.). Получите письменное заявление от друга.
    • Узнайте, поднял ли ваш домовладелец цену на вашу квартиру, изменил ли договор аренды или правила аренды (например, теперь запрещает размещение домашних животных или курящих).Существенное изменение условий аренды таким образом, что это затрудняет аренду помещения или делает его менее привлекательным для потенциальных арендаторов, может означать неспособность должным образом уменьшить ущерб.
    • Зайдите, чтобы узнать, ремонтирует ли ваша квартира или использует ли домовладелец. Сделайте фотографии, если это так.

Сдам квартиру самостоятельно

Часто это самый быстрый способ найти нового арендатора, особенно если вы беспокоитесь, что арендодатель не попытается сдать квартиру повторно.

• • • Разместите рекламу своей квартиры и пусть люди звонят или пишут вам напрямую.
    • Покажите квартиру сами.
    • Подать заинтересованным людям заявления (получить их у арендодателя). Арендодатель может только потребовать, чтобы они соответствовали тем же стандартам, что и вы.
    • Сохраняйте имена и номера телефонов заинтересованных арендаторов, чтобы вы могли связаться с ними в случае, если домовладелец пытается удержать людей от сдачи квартиры в аренду. Если возможно, получите письменные заявления.

Если домовладелец отказывается подписать договор аренды с потенциальными арендаторами, обладающими аналогичной квалификацией, которых вы обнаружили, чтобы сдать квартиру повторно, напомните арендодателю, что это их обязанность смягчить последствия и что, если они не подпишут договор аренды, это будет доказательством что они не смягчают, и вам больше не нужно будет платить арендную плату за квартиру. Обязательно изложите их отказ в письменной форме.

Сдача квартиры в субаренду

Если вы сдаете в субаренду, вы все равно будете в аренде, даже если вы больше не будете жить в квартире.Если человек, которому вы сдаете в субаренду, не платит арендную плату или повреждает квартиру, вы несете финансовую ответственность. Хотя субаренда может быть рискованной, вы можете захотеть сдать в субаренду, если хотите вернуться в ту же квартиру через некоторое время, если у вас есть конкретный друг или родственник, который хочет переехать, или вы чувствуете, что вам нужно предложить поощрение, например в качестве сниженной арендной платы, чтобы найти кого-нибудь для въезда. Если у вас есть соседи по комнате, и вы единственный, кто выезжает, субаренда может быть вашим единственным вариантом.

См. Нашу страницу «Все о субаренде» для получения более подробной информации о субаренде.

Что следует учитывать перед субарендой

• • • Разрешение арендодателя. Арендаторы, заключившие договор аренды на определенный срок (не помесячно), могут сдавать в субаренду без разрешения арендодателя, если в договоре аренды не указано иное. Тем не менее, всегда лучше получить разрешение домовладельца. Проверьте свой договор аренды. Если вы сдаете в субаренду без разрешения арендодателя и разрешение требуется в письменном договоре аренды, арендодатель может выселить как субарендаторов, так и субарендаторов и, возможно, возложить на субподрядчика (вас) ответственность за оставшиеся арендные платежи и другие расходы до тех пор, пока место не будет повторно арендовано.Висконсин. Стат. 704,09 (1)
    • Процедуры субаренды арендодателя. У некоторых домовладельцев есть особые процедуры, которым вы должны следовать для получения разрешения на субаренду. Некоторые домовладельцы требуют, чтобы вы рекламировали, показывали квартиру и отправляли им на согласование заинтересованных лиц. Некоторые домовладельцы охотно показывают квартиры. Некоторые арендодатели требуют «плату за субаренду», а также фактическую стоимость рекламы. Если требуется оплата, запросите в письменной форме подробные сведения о сборах, чтобы вы знали фактические и разумные расходы.Арендодателям не разрешается взимать плату за свое время при аренде квартиры, и им не разрешается взимать плату за что-либо, кроме их фактических затрат. Объяснение сборов здесь.
    • Разрешение соседа по комнате. Если у вас есть соседи по комнате, поиск приемлемого арендатора может стать для них проблемой. Все стороны, участвующие в договоре аренды, должны согласиться с любыми крупными изменениями, включая добавление новых арендаторов. Убедитесь, что ваши соседи по комнате встретят потенциального субарендатора. Напомните своим соседям по комнате, что они несут «солидарную» ответственность, поэтому, если вы не найдете субарендатора и не сможете платить арендную плату, домовладелец может попытаться выселить и / или взыскать с них вашу арендную плату.
    • Просмотрите возможный субарендатор. Вам следует тщательно проверять потенциальных субподрядчиков, поскольку вы можете нести полную ответственность за неуплаченную арендную плату или повреждение квартиры. Вы хотите убедиться, что арендодатель может платить арендную плату и у него не было проблем с арендой в прошлом. Вы можете попросить рекомендации домовладельца, чтобы узнать, не платили ли они арендную плату поздно или нанесли ущерб предыдущим квартирам. Арендодатель может также решить проверить потенциальных субарендаторов.
    • Залоговые депозиты. Поскольку вы несете полную ответственность по договору субаренды, вы можете захотеть получить залог от субарендатора. В случае, если домовладелец подаст в суд на субарендатора и / или на вас, вы, по крайней мере, сохраните часть денег субарендатора. Когда вы получаете залог, вы можете оставить его себе и / или договориться с арендодателем в письменной форме о возврате уплаченного вами депозита непосредственно субаренденту. В некоторых случаях арендодатель может взимать с субарендатора залог, пытаясь сохранить первоначальный залог арендатора. В городах Мэдисон и Фитчбург это обвинение является незаконным, если общая сумма залога превышает арендную плату за один месяц. Wis. Stat. 66.0101 (2) (b) Эфф. 21.12.11. Арендодатели могут взимать субаренду в качестве залога на любую сумму. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
    • Заезд. Целесообразно, чтобы ваш субарендатор заполнил форму регистрации при заселении, чтобы задокументировать состояние квартиры. Попросите арендодателя предоставить копию формы, которую они используют или используют эту.Если вы держите залог вместо арендодателя, вы берете на себя права и обязанности арендодателя и должны следовать процедурам регистрации. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
    • Выписка. Если возможно, договоритесь о встрече с домовладельцем до въезда нового субарендатора и заполните форму выезда либо вместе с ним, либо самостоятельно. Если вы выполняете процедуру самостоятельной регистрации отъезда, сделайте копию заполненной формы регистрации отъезда и отдайте оригинал арендодателю.Если вы считаете, что у вас могут возникнуть проблемы с возвратом депозита, попросите свидетеля (не соседа по комнате или родственника) осмотреть вас и подпишите заполненную форму выезда. Вы также можете сделать фотографии, чтобы задокументировать состояние устройства.

Завершение помесячной аренды

Помесячная аренда и другие периодические аренды обычно прекращаются путем письменного уведомления, направляемого по крайней мере за один полный период аренды до того, как прекращение вступает в силу.Висконсин. Стат. 704.19 (3) Арендатор может направить уведомление без причины. Некоторые ограничения могут применяться к арендодателям в округах Дейн и Мэдисон. Оба должны следовать тем же процедурам, которые указаны в штате Висконсин. 704.19:

Например: Если 10 мая арендодатель направит вам уведомление о том, что вам необходимо покинуть дом до конца мая, до даты окончания не останется 28 дней, поэтому этого уведомления недостаточно. То же самое будет справедливо и для даты окончания ровно через 28 дней, поскольку она приходится на середину периода аренды.Однако уведомление вступит в силу в следующем месяце, и вам нужно будет выйти до 30 июня. Арендодателю не нужно подавать новое уведомление, если он неправильно рассчитал его в письменной форме, вы указываете правильную дату в зависимости от того, когда он его вручил. Если в вашем договоре аренды указано, что вы должны уведомить вас более чем за 28 дней, это действительно и подлежит исполнению, даже если срок аренды истек. Проверьте свой последний письменный договор аренды, чтобы узнать, сколько требуется уведомлений.

Прекращение помесячной аренды — это не то же самое, что выселение.См. Дополнительную информацию в разделе «Выселение». Образец уведомления доступен здесь.

Когда заканчивается обычный договор аренды

Как арендаторы, так и домовладельцы могут по своему выбору прекратить аренду по истечении срока аренды (например, аренда на год без оговорки об автоматическом продлении).

Арендодатель не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, за исключением случаев:

Уведомление о невозобновлении — это не то же самое, что выселение. См. Дополнительную информацию в разделе «Выселение».

Арендатор не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, если не действует положение об автоматическом продлении, и :

• • • Арендодатель направил письменное уведомление за 15-30 дней до установленной даты письменного уведомления арендатора о прекращении аренды, и
    • Арендатор не направил необходимое письменное уведомление о невозможности продления в срок, указанный в договоре аренды.Висконсин. Стат. 704,15

17 июля 2013 года Наблюдательный совет округа Дейн внес поправки в постановление, защищающее жильцов в процессе продления договора аренды и подачи заявления. С 31.07.13 от арендодателей теперь требуется:

• • • Сообщите арендаторам в письменной форме, почему их договор аренды не продлевается, источники их информации, используемые для принятия решения, и направьте уведомление за 60 дней (в зависимости от их договора аренды).

Совет штата Мэдисон принял тот же закон для города Мэдисон 6 ноября 2013 г. . МГО 32.08 Эфф. 01.03.14.

Завершение аренды Словарь

Оговорка об автоматическом продлении: Оговорка в договоре аренды, которая продлевает его действие в течение еще одного полного срока после истечения текущего срока, без дальнейшего письменного соглашения между арендатором и арендодателем.

Прервать договор аренды: Прекратить аренду досрочно, выехав без согласия арендодателя.

Повреждений:

• • 1. Сумма денег, на которую может иметь право арендатор или арендодатель, когда другой арендатор или другой договор, включая невыплаченную арендную плату и коммунальные услуги, может иметь право.
    2. Физические повреждения квартире.

Солидарная и солидарная ответственность: Все соарендаторы, субарендаторы и субарендаторы несут равную ответственность за все условия договора аренды, включая полную оплату арендной платы.Арендодатель может привлечь к ответственности одного или любого арендатора. После этого арендаторы могут привлекать друг друга к ответственности.

Смягчение: Юридическая обязанность арендодателя сводить к минимуму потерянную арендную плату и другие расходы на повторную аренду после выселения арендатора путем активного поиска нового арендатора.

Срок аренды: Период, за который вы платите арендную плату. Обычно с ежемесячным приращением период аренды начинается в день, когда вы должны платить арендную плату, и заканчивается за день до того, как вы в следующий раз должны будете платить арендную плату.

Субаренда: Первоначальный арендатор.

Субаренда или субаренда: Новый арендатор.

Субаренда: Договоритесь с новым арендатором о принятии на себя ответственности за аренду. Если новый арендатор не выполняет свои обязанности, ответственность остается за первоначальным арендатором. Иногда это называется «переуступкой» аренды.

---

Законодательство менялось в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах.Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе когда возникла проблема, когда договор аренды был подписан или продлен, а также когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.2011. (Закон штата Висконсин 2011 г.) Резюме

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31.03.12 (2011 Wis.Акт 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 1 марта 2014 г. (Закон 76 г. Висконсина, 2013 г.) Резюме WI, Резюме Dane Co.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям от 01.11.15 (CR 14-038) Резюме

Бордовый текст применяется к договорам аренды и мероприятиям от 2 марта 2016 г. (Закон штата Висконсин, 2015 г. 176) Краткое содержание

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 18.04.18 (2017 г., штат Висконсин.Акт 317) Резюме

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы требовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете иск против своего арендодателя.

---

Все о субаренде — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание. Был ли ваш договор аренды подписан или возникла проблема до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию.Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».

---

По мере завершения каждого семестра многим студентам UW приходится строить планы относительно другого жилья. Может быть, этот лучший сосед по комнате превратился в худшего человека в мире. Может быть, вы собираетесь учиться за границей, или получили отличную стажировку, или вы заканчиваете учебу и двигаетесь дальше. Поскольку большинство договоров аренды в городе действует с августа по август, здесь есть все, что вам нужно знать о сдаче квартиры в субаренду.

Что такое субаренда?

Субаренда или договор субаренды добавляет кого-то нового к существующему договору аренды.Обычно новое лицо (субарендатор) заменяет кого-то, кто выезжает (субарендатор или субарендатор), но это также может произойти с любым новым лицом, добавленным к договору аренды. Субаренда — это договор, имеющий обязательную силу, и все те же правила аренды и законы об аренде применяются ко всем участникам, как и в случае обычной аренды. В Висконсине договоры аренды могут быть устными, а субаренда — в письменной форме. В противном случае у вас может быть другая ситуация с лизингом, и могут применяться другие правила. Висконсин. Стат. 704,09 (4)

Перво-наперво: возможно, вам не придется сдавать в субаренду!

Субаренда — дело рискованное. Это сопряжено с теми же рисками, что и нападение на соседа по комнате, за исключением того, что оба человека не будут здесь, чтобы решать проблемы по мере их возникновения. Если ваш субарендатор выезжает из города или повреждает квартиру, вы несете солидарную ответственность с ними и можете застрять в счете. Если вы новый человек, это может быть похоже на обычную аренду, за исключением того, что человек, с которым вы, возможно, больше всего общаетесь, является одновременно арендатором и (своего рода) домовладельцем. В любом случае, в отличие от соседа по комнате, велики шансы, что это не тот, кого вы очень хорошо знаете.А иногда есть и лучшие варианты!

По всем этим причинам вы хотите убедиться, что вам действительно нужно идти этим путем, прежде чем подписывать договор субаренды. В Ресурсном центре для арендаторов мы предлагаем это только в качестве последнего варианта, хотя многие студенты в конечном итоге вынуждены выбирать его по причинам, изложенным здесь.

Вам всего нужно в субаренду, если …

• Вы выходите из договора аренды, который вы разделяете с соседями по комнате, и по крайней мере один из них остается.(Это, безусловно, самая частая причина сдачи в субаренду.)
• Вы хотите вернуться в ту же квартиру позже (например, летом после весеннего семестра).

Если ни один из них не подходит, мы настоятельно, настоятельно рекомендуем вам рассмотреть другие варианты досрочного прекращения аренды! Конечный результат тот же (кто-то новый въезжает в вашу квартиру и берет на себя арендную плату), но домовладелец должен проделать больше работы по поиску этого нового арендатора, и у вас больше нет обязательств, даже если этот новый человек нарушает правила или должен Деньги.

Шаги для субаренды

1. Разрешение арендодателя. Проверьте свой договор аренды, чтобы узнать о правилах субаренды или «переуступки».

• Если у вас есть помесячная аренда или вы арендатор по собственному желанию, вам никогда не разрешается сдавать в субаренду без разрешения домовладельца. Но в такой ситуации это не имеет значения! Вы можете довольно быстро расторгнуть договор аренды, с их разрешения или без него, отправив простое письменное уведомление. Висконсин. Стат. 704,09 (1)
• Если у вас есть договор аренды на определенный срок, например, на один год, вы можете сдать в субаренду с разрешения домовладельца или без него, если они не запрещают это в письменном договоре аренды.Висконсин. Стат. 704.09 (1). Однако, даже если вам это разрешено, никогда не будет хорошей идеей для въезда кого-либо без ведома домовладельца, поскольку они могут не уважать права этого человека, если не знают, что являются арендатором. Всегда лучше, если вы можете получить разрешение и от домовладельца, но, по крайней мере, вы должны сказать им, кто там живет.

2. Разрешение на соседство по комнате. (У вас нет соседей по комнате? Рассмотрите другие способы расторгнуть договор аренды!) Вам всегда требуется разрешение от других арендаторов, чтобы добавить кого-то в договор аренды.Вы можете изменить существенные условия договора только в том случае, если с этим согласны другие стороны аренды. Это означает, что ваши соседи по комнате должны одобрить въезжающего человека, сумму арендной платы, которую они будут платить и т. Д. Решите между собой, кто будет размещать рекламу и проводить показы, когда они будут соответствовать соседям по комнате, каковы критерии будет пр.

Советы для человека, выезжающего из дома: Вы должны быть максимально любезны, чтобы они приняли нового соседа по комнате. Подумайте об этом с их точки зрения и продолжайте общение.

Советы для человека, который останется дома: Вы также должны быть справедливыми, принимая или отклоняя нового потенциального соседа по комнате. Если нынешний человек уезжает, не имея возможности обеспечить замену, вы можете попытаться получить от него деньги за аренду, но обычно не раньше, чем домовладелец начнет процесс выселения. И если нет четкого соглашения с соседом по комнате об арендных платежах, тогда может быть очень сложно заставить предыдущего соседа платить за аренду после того, как они уехали. Итак, в ваших интересах принять кого-то, кто будет выполнять обязательства уходящего арендатора.

Ознакомьтесь с нашими полезными сообщениями в блоге: «Переговоры 101» и «Как просить о том, чего вы хотите»!

3. Договоры субаренды. Вот образец договора субаренды, который вы можете заполнить или использовать в качестве шаблона. Это очень хорошая идея, чтобы все также подписали соглашение о соседстве по комнате, где это возможно. Что бы вы ни делали, вам всем необходимо согласовать несколько важных вещей, например:

Кому субарендатор будет платить арендную плату?

Безопаснее всего платить напрямую арендодателю.Субарендаторам грозит выселение, если субарендатор заберет их деньги и вовремя не вложит их в арендную плату.

Как вы будете вносить залог?

Самый безопасный для домовладельца — провести выезд со старым арендатором, чтобы вернуть его часть, а затем провести регистрацию с новым арендатором и получить от него новый залог. Однако это требует времени и энергии, и арендодатель не обязан это делать. В противном случае у арендаторов есть два варианта:

.

Один — старый арендатор должен передать свой депозит новому арендатору и тем временем получить от него эту сумму денег.Риск этого варианта состоит в том, что новому арендатору может не понравиться возвращаемая им сумма — и он сможет подать в суд на домовладельца или старого арендатора за все, что, по их мнению, было несправедливо вычтено. ATCP 134.02 (5) и (12).

Другой — съезжающий арендатор, чтобы просто дождаться окончания срока аренды, чтобы арендодатель вернул свой залог. Риск здесь состоит в том, что старый арендатор может получить плату за вещи, поврежденные новым арендатором.

В любом случае, для всех будет очень важно соблюдать все законы о залоге и передовые методы регистрации! Для получения дополнительной информации см. Нашу страницу о депозитах в городе Мэдисон.

Субаренда может выглядеть так:

Субаренда имеет 2 формы:

1. Первоначальный арендатор становится (юридически) соарендатором субарендатора. В этой ситуации первоначальный арендатор несет солидарную ответственность с арендодателем . Они становятся законными соарендаторами, потому что арендодатель предложил арендодателю арендодателю.
2. Первоначальный арендатор становится арендодателем субарендатора. В этой ситуации первоначальный арендатор по-прежнему является арендатором арендодателя квартиры и должен соблюдать условия первоначального договора аренды .Но этот первоначальный арендатор также является арендодателем субарендатора , потому что первоначальный арендатор был тем, кто предлагал аренду этому субаренденту . Первоначальный арендатор должен соблюдать все законы в качестве арендодателя (например, уведомление о въезде арендодателя в места, где субарендатор имеет исключительное владение), но также должен следовать своему собственному договору аренды в качестве арендатора. Первоначальный арендатор несет ответственность за все действия своих «гостей или приглашенных», и поэтому он будет на крючке за любую неоплаченную арендную плату или нанесенный ущерб.К вашему сведению: если при таком сценарии первоначальный арендатор теряет свое право на съемное жилье (например, из-за непродления или выселения), то субарендатор также теряет свои права на жилье.

Когда домовладелец должен дать согласие на субаренду:

В законе штата Висконсин мало говорится о субаренде. Единственное место, где есть конкретная ссылка на «субаренду», — это штат Висконсин. 704.09 (1), но только для того, чтобы указать, что первоначальный арендатор (-ы) должен запросить согласие арендодателя, чтобы предложить субаренду, когда:

Многие люди в аренде:

В ситуации, когда в аренде много людей, и все они несут солидарную ответственность как соарендаторы и соседи по комнате, может возникнуть беспорядок, когда один человек захочет выселиться до того, как договор аренды будет заключен.Чаще всего мы видим этот сценарий у студентов, живущих в больших домах вокруг Мэдисона, и это один из немногих сценариев, когда субаренда может быть единственным выходом.

Вот почему: Прерывание аренды или иным образом аннулирование аренды (подробнее здесь, если вы не знаете об этих вариантах) будет работать только в том случае, если ВСЕ арендаторы решат принять этот курс действий. Итак, в ситуации, когда какой-либо из арендаторов остается в квартире по договору аренды, который все еще действует, необходимо какое-то другое решение для работы с человеком, который уезжает.Вот варианты:

Вариант 1: Взаимное соглашение о прекращении действия

Люди всегда имеют право изменить условия контракта, если каждый, кто указан в контракте, согласен с этими изменениями. У нас есть образец формы для ситуации, когда все стороны в аренде (ВСЕ арендаторы, а не только те, кто остается; арендодатель, все соруководители) могут прекратить или изменить договор аренды, если все они согласны с этим. — это здесь. Прийти к соглашению, даже если это не совсем удобно, может частично снизить давление, поскольку есть четкий план, которому каждый должен следовать.Мы настоятельно рекомендуем идти по этому маршруту, если это вообще возможно. Если вы все же придете к какому-то соглашению, обязательно запишите его.

Пример: в договоре аренды 5 первоначальных арендаторов, и 1 из них хочет уйти. 4 оставшихся арендатора не в восторге от этого, но соглашаются освободить пятого арендатора от аренды, если этот арендатор будет платить дополнительный месяц арендной платы за то время, пока их комната будет оставаться свободной. Остальные 4 арендатора будут искать нового 5-го арендатора в течение этого месяца, и арендодатель соглашается передать этого нового человека в аренду при условии, что новый потенциальный арендатор соответствует критериям заявки арендодателя.

Если вы заключаете соглашение, вы можете ответить на следующие вопросы:

• Сколько времени единица будет пустой, пока ее не заполнит кто-то другой?
• Что будет с гарантийным депозитом после его полного или частичного возврата?
• Будет ли заполнена свободная квартира? Если да, то кто будет жить в отряде? Если объект необходимо заполнить, но никто еще не идентифицирован, кто будет искать субаренду (подробнее об этом ниже)?
• Есть ли у вас соглашение с соседом по комнате, в котором указано, какие действия необходимо предпринять в этой ситуации?

Вариант 2: Субаренда

Итак, предположим, что есть несколько человек в аренде, и один (или несколько) из них уходит, в то время как один (или несколько) из них остается.Скажем, это своего рода спорных (возможно, Распад, где один человек остается и один человек идет, или студент ситуации, когда кто-то делает плохой выбор). Затем, если кто-то, кто указан в договоре аренды, уйдет, что произойдет с его ответственностью? И как их ответственность переходит в субаренду? Это не совсем понятно.

Прежде чем мы начнем, любой, кто рассматривает эти варианты, должен четко прояснить вопрос о солидарной ответственности. Идите вперед и щелкните; мы подождем. ( В основном: если арендная плата составляет 1000 долларов, и в договоре аренды указано 5 арендаторов как солидарная ответственность, то арендодатель имеет право на полную сумму 1000 долларов, и не имеет значения, равномерно ли она разделена между арендаторы.Если арендная плата не выплачивается, домовладелец может выселить кого угодно (скорее всего, человека / людей, оставшихся в квартире). )

Таким образом, если кто-то уезжает, не совсем ясно, на кого возложена ответственность за уплату арендной платы и других не связанных с арендой расходов. Если есть соглашение о соседстве по комнате, ОТЛИЧНО, это, безусловно, помогает и позволяет соседям по комнате возлагать ответственность друг на друга за то, что им причитается, хотя домовладелец не должен следовать этому соглашению при принятии решения о том, кого выселить.

Из-за всего этого, если один человек уезжает, а в квартире остаются арендаторы в рамках действующего договора аренды, то единственным вариантом может быть субаренда. Вот как может выглядеть субаренда в этом сценарии:

• Арендатор (-ы), проживающий в квартире, ищет субаренду . Плюсы: жильцам, проживающим в квартире, придется жить вместе с арендодателем, поэтому они должны выбрать человека, с которым они хотят жить. Минусы: не их вина, что понадобилась субаренда.
• Уходящий арендатор ищет арендодателя . Плюсы: уходящий арендатор знает, что у него больше шансов не платить за аренду, если он найдет себе замену. Минусы: для оставшихся арендаторов могут выбрать того, с кем будет сложно жить.
• Арендодатель не разрешает субаренду. : При срочной аренде домовладельцы должны дать согласие, чтобы арендаторы могли иметь субаренду. Если домовладелец не даст согласия, вы не сможете (по закону) получить субаренду.
• Субарендатор не найден. : возможно, в силу различных обстоятельств субарендатор не найден. Арендатор (-ы), который остается в квартире, может быть вынужден заплатить всю арендную плату (возможно, с возможностью подать в суд на человека / людей, которые ушли, если было какое-то соглашение о распределении финансовых обязательств), или могут быть выселен за неспособность заплатить. Лицо, которое уходит, не несет ответственности по закону с точки зрения своей юридической и финансовой ответственности, но часто у него меньше причин продолжать платить, если это лицо физически не проживает в помещении.

Итак, какие шаги можно предпринять?

• Попытайтесь договориться о том, как это будет обрабатываться. Действительно. Это лучший вариант. Если вам нужна помощь в том, чтобы что-то придумать, попробуйте найти посредника в вашем районе, который может помочь (для жителей округа Дейн у нас есть программа посредничества, которая может помочь).
• Если вы уходите, вы можете :
  — попытаться заменить себя (и, вероятно, снизить ваши финансовые обязательства по арендной плате, но также возможно их увеличение, если замена нанесет ущерб или не внесет арендную плату),
  — выберите ничего не делать (что может решить проблемы — любые выселения или иски произойдут позже, и ваше имя по закону может быть на всех из них)
• Если вы остаетесь, вы можете :
  — выбрать оплату всей арендной платы и подать в суд на бывшего первоначального арендатора за его долю (обычно это лучше всего работает, когда есть какое-то соглашение, показывающее, как была разделена арендная плата)
  — решите попробовать заменить арендатора (покидающий арендатор по-прежнему будет в арендном договоре и по-прежнему будет нести ответственность по этому договору аренды, но вы сможете выбрать, с кем вы живете)
  — оплатите часть арендной платы и надейтесь домовладелец не выселяет вас (это вряд ли сработает)

Когда субаренда — единственный вариант, который дает арендодатель:

Так что субаренда — не единственный вариант (за исключением ситуации выше, когда в аренде много людей).Есть несколько способов расторгнуть договор аренды, и расторжение договора аренды — это всегда вариант. Закон гласит, что разрыв договора аренды всегда возможен, потому что штат Висконсин. 704.29 (1) говорит, что домовладельцы должны найти нового арендатора, если арендатор разрывает договор аренды, а штат Висконсин. 704.44 (3 м) очень ясно, что если арендодатель говорит в договоре аренды, что у него нет этого обязательства, то договор аренды считается недействительным.

Обычно арендаторы считают, что субаренда является единственным вариантом (что неверно), потому что они пытаются разорвать договор аренды, и им сообщают, что арендодатель не допустит нарушения договора аренды.Есть 3 возможных способа, которыми домовладелец может сообщить арендатору, что субаренда — единственный вариант (что неверно):

1. В договоре аренды говорится, что субаренда является единственным вариантом. : Договор аренды, который не позволяет арендатору расторгнуть договор аренды, а позволяет арендатору только сдавать в субаренду, является вероятным нарушением штата Висконсин. 704,44 (3 м). Договор аренды, который разрешает только субаренду и не допускает расторжения договора аренды, означает, что арендодатель отказывается от своей обязанности по уменьшению ущерба, и означает, что арендатор (-ы) может аннулировать свой договор аренды.Чтобы поступить таким образом, все арендаторы должны написать письмо домовладельцу, ссылаясь на договор аренды, закон и требуя аннулировать договор аренды. Вот образец письма для этой ситуации.
2. Арендодатель говорит, что субаренда — единственный вариант. : Если арендодатель говорит, что арендатору не разрешается разрывать договор аренды, а вместо этого он должен сдавать в субаренду, то это запрещено законом, но арендатору трудно доказать, поскольку это был словесный разговор. Поэтому арендатор напишет письмо, подтверждающее, что арендодатель запрещает арендатору расторгнуть договор аренды (это поможет позже доказать отсутствие у арендодателя смягчения последствий — образец письма здесь для записи разговоров в письменной форме), а затем приступит к нарушению аренда (шаги в этом сообщении в блоге, а также образец письма о прекращении аренды).
3. Арендодатель просто не упоминает, что расторжение договора аренды является одной из возможностей. : Ложь по бездействию — это то, что не регулируется законом арендодателя-арендодателя. Итак, если арендодатель не предлагает расторгнуть договор аренды, это не означает, что арендатор не может этого сделать. В этой ситуации выполните следующие действия, чтобы разорвать договор аренды, и если в какой-то момент арендодатель устно скажет, что субаренда — это * единственный * выбор, следуйте варианту № 2, описанному выше.

Пожалуйста, помните: когда мы говорим здесь «арендодатель», мы имеем в виду любого, кто выступает в качестве арендодателя.Таким образом, это относится к агентам по аренде, а также к человеку, владеющему недвижимостью.

Прерывание договоров аренды и субаренда

Когда у людей возникает желание сдать в субаренду, во многих случаях лучшим выбором будет расторжение договора аренды. Расторжение договора аренды, как правило, является лучшим выбором, когда:

• Все люди, указанные в списке арендаторов, желают расторгнуть договор аренды. (расторжение договора аренды не сработает, если некоторые из арендаторов останутся в доме).
• Первоначальные арендаторы не знают / не доверяют субарендатору, , так как в случае субаренды вы остаетесь финансово зависимыми от всей арендной платы, которая может быть неоплаченной, и всего ущерба, который может нанести субарендатор.
• Вы заключили договор аренды на срок. Арендаторам, которые арендуют помесячную или другую периодическую аренду, вероятно, будет лучше просто отправить уведомление о невозобновлении. (Эти термины вас сбивают с толку? Посетите нашу страницу об аренде)

В прошлом мы неоднократно сталкивались с шагами по разрыву аренды, поэтому дополнительную информацию о разрыве аренды можно найти на следующих страницах:

Субаренда

Иногда, когда домовладелец узнает, что арендатор желает сдать квартиру в субаренду, он сообщает арендатору, что ему необходимо внести плату, чтобы иметь возможность сдать квартиру в субаренду. Эта плата часто не является полностью законной .

Для ясности, иногда арендодатель действительно несет расходы, связанные с проверкой нового арендатора (проверка биографических данных, проверка судимости), и арендодатель может переложить эти расходы на арендатора. Однако арендодатель не может:

• Взимать плату сверх фактического ущерба (это связано с заранее оцененными убытками — щелкните здесь, чтобы просмотреть предыдущий пост об этой правовой концепции, где также есть образец письма для оспаривания этих обвинений).
• Заряд своего времени . Существуют определенные обстоятельства, при которых арендодатель может взимать плату за свое время, но это не один из них. Поскольку проверка новых арендаторов или иное предоставление квартиры арендаторам частично совпадает со смягчением последствий и нарушением договора аренды, мы видим, что к этой ситуации применяются законы о времени, затрачиваемом арендодателем на смягчение последствий. См. Вторую заметку внизу Wis. Stat. 704,29.

Лучшие практики субаренды

Итак, допустим, после всего этого вы хотите сдать в субаренду.Вот несколько передовых методов, которые мы рекомендуем для наилучшего решения этой задачи:

A. Арендные платежи должны поступать к арендодателю. : Субарендаторы почти всегда должны платить арендную плату непосредственно арендодателю. Если они платят первоначальному арендатору, это лицо не может передать платеж арендодателю, и это может привести к иску о выселении, в результате которого арендатор, а не первоначальный арендатор, потеряет свое жилье.

B. Залог : Самый безопасный способ внести залог — это встретиться в квартире для первоначального арендатора (-ов), нового (-ых) арендатора (-ей) и арендодателя для «регистрации заезда / заселения». вне »и возместить первоначальный залог, причитающийся субподрядчику, при взыскании нового гарантийного депозита, причитающегося с субарендатора.
PRO: первоначальный арендатор не может нести ответственности, если субарендатор не получит обратно весь свой депозит.
ПРОТИВ: Иногда бывает сложно найти время, когда все будут готовы встретиться в квартире. Если они пропустят или забудут зафиксировать какой-либо ущерб, субарендатор будет нести ответственность за эти предметы. Многие домовладельцы не хотят участвовать в процессе субаренды. Первоначальные арендаторы, которые принимают залоговый депозит, должны соблюдать законы и постановления о залоге, применимые к арендодателям (щелкните здесь, чтобы получить информацию об этих законах).

C. Процедуры регистрации и выселения : Первоначальные арендаторы должны заполнить форму выезда, а арендаторы должны заполнить форму регистрации. Арендаторам следует сделать копии заполненных форм и отправить оригиналы арендодателю. Это предотвратит в будущем споры о повреждениях квартиры. Если какая-либо мебель, бытовая техника или электронное оборудование остается в квартире для использования арендатором, как первоначальный арендатор, так и арендатор должны тщательно задокументировать состояние этих предметов.

D. Договор субаренды: Все субаренды должны иметь письменное соглашение. Вот образец соглашения. Не стесняйтесь добавлять — это всего лишь предложение к началу более продолжительного разговора.

---

Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе, когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.2011. (Закон штата Висконсин 2011 г.) Резюме

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31 марта 2012 г. (Закон штата Висконсин 2011 г. 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 1 марта 2014 г. (Закон 76 г. Висконсина, 2013 г.) Резюме WI, Резюме Dane Co.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям от 01.11.15 (CR 14-038) Резюме

Бордовый текст применяется к договорам аренды и мероприятиям от 2 марта 2016 г. (2015 г., штат Висконсин.Действовать. 176) Сводка

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям от 18.04.18 (Закон штата Висконсин, 2017 г. 317) Краткое содержание

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы требовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете иск против своего арендодателя.

---

Определение передачи

Что такое транспортировка?

Термин передача относится к акту передачи собственности от одной стороны к другой. Этот термин обычно используется в сделках с недвижимостью, когда покупатели и продавцы передают право собственности на землю, здание или дом. Это делается с помощью транспортного средства — юридического документа, такого как договор, аренда, право собственности или акт. В документе оговариваются согласованная цена покупки и дата фактической передачи, а также обязательства и ответственность обеих сторон.

Понимание передачи

В финансах термин «передача» представляет собой законную передачу собственности от одной организации к другой. Поэтому, когда две стороны участвуют в продаже объекта собственности, они передают право собственности посредством передачи. Например, когда владелец автомобиля юридически передает право собственности покупателю, он занимается перевозкой.

Термин передача обычно ассоциируется с операциями с недвижимостью. Передача права собственности на недвижимость также называется передачей права собственности, а законный представитель, наблюдающий за процессом, может называться передатчиком.Сделки с недвижимостью часто облагаются налогом, который называется налогом на передачу собственности или налогом на передачу недвижимости. Этот сбор взимается при передаче собственности на уровне округа, штата или муниципалитета.

Транспортировка обычно выполняется с использованием транспортировочного инструмента. Это письменный документ или договор, в котором излагаются обязательства и ответственность как покупателя, так и продавца, включая цену покупки, дату передачи и любые другие условия, связанные с продажей.Документом может быть договор или договор аренды — документ, по которому право собственности на недвижимость передается от продавца к покупателю.

Ключевые выводы

• Передача — это передача имущества от одной стороны к другой.
• Термин обычно используется в сделках с недвижимостью, когда покупатели и продавцы передают право собственности на землю, здание или дом.
• Передача осуществляется с использованием транспортного средства — юридического документа, такого как договор, аренда, право собственности или акт.

Особые соображения

Бывают случаи, когда одна сторона не выполняет свои обязательства, изложенные в транспортном документе или договоре. Когда это происходит, другая сторона может подать в суд на нарушившую обязательства сторону, чтобы обеспечить исполнение контракта или потребовать возмещения убытков. Передача гарантирует, что покупатель будет заранее проинформирован о любых ограничениях в отношении собственности, таких как ипотека и залоговое право, и гарантирует покупателю чистый титул на собственность. Многие покупатели приобретают страховку титула, чтобы защититься от возможности мошенничества в процессе передачи права собственности.

Если другая сторона не выполняет свои обязательства, вы можете подать на нее в суд для обеспечения исполнения контракта или требования возмещения убытков.

Виды транспорта

Операции с недвижимостью

Передача — это общий термин, который с юридической точки зрения применяется не только к жилой недвижимости. Передача права собственности в большинстве сделок с недвижимостью также известна как договор купли-продажи. Передача — это категория, а договор купли-продажи — это вид передачи внутри этой категории.

Процесс, лежащий в основе типичной передачи, включает проверку залогов и других обременений. он обеспечивает выполнение всех условий, оплату всех налогов и сборов с соответствующей стороной до передачи, подтверждение финансирования и подготовку всех документов для окончательного расчета. Документы, предоставляемые для передачи права собственности, обычно включают в себя договор, ипотечные документы, свидетельство о залоге, связующее звено по страхованию права собственности и любые побочные соглашения, связанные с продажей.

Передача прав на добычу полезных ископаемых

Транспортировка также относится к нефтегазовой отрасли.Поскольку земля является формой недвижимости с прикрепленными правами, геологоразведочные компании используют термин «передача» для обозначения контрактов, по которым компании передаются права или владение определенными земельными участками. Наиболее распространенной передачей является договор о предоставлении прав на добычу полезных ископаемых без передачи права собственности на землю, но транспортные средства также используются для установления полосы отвода для операций компании с собственностью землевладельца. Землевладелец, конечно, получает компенсацию за передачу этих прав геологоразведочной компании.

.