Омск – город будущего!. Официальный портал Администрации города Омска

Омск — город будущего!

Город Омск основан в 1716 году. Официально получил статус города в 1782 году. С 1934 года — административный центр Омской области.

Площадь Омска — 566,9 кв. км. Территория города разделена на пять административных округов: Центральный, Советский, Кировский, Ленинский, Октябрьский. Протяженность города Омска вдоль реки Иртыш — около 40 км.

Расстояние от Омска до Москвы — 2 555 км.

Координаты города Омска: 55.00˚ северной широты, 73.24˚ восточной долготы.

Климат Омска — резко континентальный. Зима суровая, продолжительная, с устойчивым снежным покровом. Лето теплое, чаще жаркое. Для весны и осени характерны резкие колебания температуры. Средняя температура самого теплого месяца (июля): +18˚С. Средняя температура самого холодного месяца (января): –19˚С.

Часовой пояс: GMT +6.

Численность населения на 1 января 2020 года составляет 1 154 500 человек.

Плотность населения — 2 036,7 человек на 1 кв. км.

Омск — один из крупнейших городов Западно-Сибирского региона России. Омская область соседствует на западе и севере с Тюменской областью, на востоке – с Томской и Новосибирской областями, на юге и юго-западе — с Республикой Казахстан.

©Фото Б.В. Метцгера

Герб города Омска

Омск — крупный транспортный узел, в котором пересекаются воздушный, речной, железнодорожный, автомобильный и трубопроводный транспортные пути. Расположение на пересечении Транссибирской железнодорожной магистрали с крупной водной артерией (рекой Иртыш), наличие аэропорта обеспечивают динамичное и разностороннее развитие города.

©Фото Алёны Гробовой

Город на слиянии двух рек

В настоящее время Омск — крупнейший промышленный, научный и культурный центр Западной Сибири, обладающий высоким социальным, научным, производственным потенциалом.

©Фото Б.В. Метцгера

Тарские ворота

Сложившаяся структура экономики города определяет Омск как крупный центр обрабатывающей промышленности, основу которой составляют предприятия топливно-энергетических отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой промышленности.

©Фото Б.В. Метцгера

Омский нефтезавод

В Омске широко представлены финансовые институты, действуют филиалы всех крупнейших российских банков, а также брокерские, лизинговые и факторинговые компании.

Омск имеет устойчивый имидж инвестиционно привлекательного города. Организации города Омска осуществляют внешнеторговые отношения более чем с 60 странами мира. Наиболее активными торговыми партнерами являются Испания, Казахстан, Нидерланды, Финляндия, Украина, Беларусь.

Город постепенно обретает черты крупного регионального и международного делового центра с крепкими традициями гостеприимства и развитой инфраструктурой обслуживания туризма. Год от года город принимает все больше гостей, растет число как туристических, так и деловых визитов, что в свою очередь стимулирует развитие гостиничного бизнеса.

©Фото Б.В. Метцгера

Серафимо-Алексеевская часовня

Омск — крупный научный и образовательный центр. Выполнением научных разработок и исследований занимаются более 40 организаций, Омский научный центр СО РАН. Высшую школу представляют более 20 вузов, которые славятся высоким уровнем подготовки специалистов самых различных сфер деятельности. Омская высшая школа традиционно считается одной из лучших в России, потому сюда едут учиться со всех концов России, а также из других стран.

©Фото А.Ю. Кудрявцева

Ученица гимназии № 75

Высок культурный потенциал Омска. У омичей и гостей нашего города всегда есть возможность вести насыщенную культурную жизнь, оставаясь в курсе современных тенденций и течений в музыке, искусстве, литературе, моде. Этому способствуют городские библиотеки, музеи, театры, филармония, досуговые центры.

©Фото В.И. Сафонова

Омский государственный академический театр драмы

Насыщена и спортивная жизнь города. Ежегодно в Омске проходит Сибирский международный марафон, комплексная городская спартакиада. Во всем мире известны такие омские спортсмены, как борец Александр Пушница, пловец Роман Слуднов, боксер Алексей Тищенко, гимнастка Ирина Чащина, стрелок Дмитрий Лыкин.

©Фото из архива управления информационной политики Администрации города Омска

Навстречу победе!

Богатые исторические корни, многообразные архитектурные, ремесленные, культурные традиции, широкие возможности для плодотворной деятельности и разнообразного отдыха, атмосфера доброжелательности и гостеприимства, которую создают сами горожане, позволяют говорить о том, что Омск — город открытых возможностей, в котором комфортно жить и работать.

©Фото из архива пресс-службы Ленинского округа

Омск — город будущего!

образец в Сбербанке, ВТБ и других банках

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Содержание

Скрыть

1. Подробнее о договоре
   1. Предмет договора
      1. Основные условия
         1. Источник оплаты и порядок расчетов
            1. Срок действия договора
               1. Права и обязанности сторон
                  1. Образец заполнения договора
                     1. Основные нюансы и возможные ошибки
                        1. Бланк договора
                           1. Что такое предварительный договор купли продажи?

                              Подробнее о договоре

                              Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

                              Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

                              Предмет договора

                              Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

                              Основные условия

                              Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

                              В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

                              Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

                              Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

                              Источник оплаты и порядок расчетов

                              В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

                              В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

                              Срок действия договора

                              Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

                              Права и обязанности сторон

                              Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

                              В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

                              Образец заполнения договора

                              Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

                              
                              

                              Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

                              
                              

                              Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

                              
                              

                              Основные нюансы и возможные ошибки

                              Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

                              1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
                              2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
                              3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

                              В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

                              Бланк договора

                              Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

                              Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

                              Что такое предварительный договор купли продажи?

                              Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

                              Образец Договора залога доли в праве общей долевой стоимости | Образцы договоров | Образцы документов

                              ОБРАЗЕЦ
                              

                              ДОГОВОР ЗАЛОГА

                              доли в праве общей долевой собственности

                                      Я, Принцессова Мария Антуановна, 08. 03.1990 года рождения, место рождения: гор. Москва, гражданство: Российская Федерация, пол: женский, паспорт __________________, выдан ______________ года Отделением по району Южнопортовый ОУФМС России по гор. Москве в ЮВАО, код подразделения 770-113, зарегистрированная по адресу: Москва, улица Лесных Партизан, дом 81, кв. 1, именуемая в дальнейшем Заемщик-залогодатель,  с одной стороны,

                                    и Доценко Нео Георгиевич, 26 апреля 1981 года рождения, пол: мужской, паспорт _______, выданный Центральным ГУВД Московской области 31 сентября 2009г., код подразделения: 503-034, зарегистрированный по адресу: Московская обл., г. Коломна, Окский проспект, д. 340, кв. 4, именуемый в дальнейшем Залогодержатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

                              1.1. В соответствии с настоящим договором Залогодержатель принимает, а Заемщик-Залогодатель передает в обеспечение возврата займа согласно договору займа от ___________2015 года, принадлежащую её на праве собственности долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Москва, улица Лесных Партизан, дом 81, кв. 1

                              1.2.  Доля находится в собственности Заемщика-Залогодателя на основании________, что подтверждается __________________.

                              1.3. Доля, указанная в п. 1.1, остается у Заемщика-Залогодателя на весь срок действия настоящего договора.

                              2.1. Заемщик-Залогодатель обязан: совместно с Залогодержателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ; принимать соответствующие меры к сохранности вышеуказанной квартиры включая текущий и капитальный ремонт; осуществлять необходимые коммунальные платежи; по требованию Залогодержателя передавать ему нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности Заемщика-Залогодателя на заложенную долю; гарантировать, что на день заключения настоящего договора доля, указанная в настоящем договоре, принадлежит ему на праве собственности, а также не является предметом залога по другим договорам и не может быть отчуждена по иным основаниям третьими лицами, в споре и под арестом не состоит.

                              2.2.  Заемщик-Залогодатель имеет право: с письменного согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом или путем сдачи в аренду.

                              2.3. Залогодержатель обязан: совместно с Заемщиком-Залогодателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ; оплатить все расходы по регистрации настоящего договора.

                              2.3. Залогодержатель имеет право: проверять по документам и фактически наличие предмета залога; требовать от Заемщика-Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога в надлежащем состоянии; требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, угрожающих его утратой или повреждением.

                              2.4. Залогодержатель без дополнительного согласования приобретает право обратить взыскание на предмет залога (п. 1.1 настоящего договора), если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона Залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.

                              3.1. Предмет залога по настоящему договору может быть по соглашению сторон заменен другим имуществом. Соглашение сторон о замене заложенного имущества составляется в письменной форме в соответствии с действующим законодательством РФ и является неотъемлемой частью настоящего договора.

                              3.2. Взаимоотношения сторон, прямо неурегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.

                              3.3. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку и другие.

                              3.4. В случае частичного исполнения Заемщиком-Залогодателем обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения, обеспеченного им обязательства.

                              3.5. Залог сохраняет свою силу в случае, если право собственности на заложенную квартиру переходит к третьему лицу.

                              3. 6. Все расходы по регистрации настоящего договора несет Заемщик-залогодатель.

                              4.1. Споры и претензии, вытекающие из настоящего договора разрешаются сторонами путем переговоров.

                              4.2. В случае не достижения соглашения путем переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в судебном порядке в соответствие с законодательством РФ.

                              5.1. Изменение и расторжение настоящего договора производится по взаимному соглашению сторон.

                              5.2. Настоящий договор прекращает свое действие:

                              при прекращении обеспеченного залогом обязательства;

                              при переходе права на предмет залога к Залогодержателю;

                              при достижении письменного согласия сторон на расторжение настоящего договора.

                              6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения условий договора.

                              6.2. Срок действия договора может быть продлен по соглашению сторон.

                              6.3. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу – по одному экземпляру для каждой из сторон, и третий экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

                              7. Подписи сторон:

                              Заемщик-залогодатель:      

                              Залогополучатель:

                              Договор о задатке при покупке квартиры

                              Когда вы решаетесь купить такую весомую недвижимость, как новая квартира, вам заранее необходимо не только осмотреть само помещение, но еще и изучить документы, обсудить существенные условия сделки и, конечно же, договориться о сумме задатка при покупке. Делается это для того, чтобы подстраховать себя и быть уверенным в том, что продажа действительно состоится.
                              

                              Что такое задаток?

                              Если обращаться к определению данного понятия, то оно обозначает передачу некой суммы денег от покупателя к продавцу, как гарантию того, что  квартира будет куплена в обозначенный срок. Даже в законе Российской Федерации есть толкование этого понятия, и существует определенный ряд норм, которые его касаются. Зачастую используется данная услугу вместе с заключением определенного договора, в котором и описывается сумма задатка. Таким образом, покупатель гарантирует покупку недвижимости, а продавец снимает жилье с продажи до момента заключения основного договора купли-продажи.

                              Почему не заключить сделку сразу?

                              Договор задатка при покупке квартиры считается наиболее выгодным вариантом для обеих сторон, потому что сразу провести продажу практически невозможно. Даже если всех устраивают условия, невозможно подготовить документы, найти хорошего юриста и нужную сумму  денег за пару часов. Именно поэтому и вступает в силу залог.

                              Основные функции залога

                              Если же говорить про особенности залога, то к ним можно отнести следующие:

                              Дорогие читатели!

                              Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

                              Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

                              Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

                              +7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
                              
                              • Гарантийное обязательство, то есть вы уже заключаете определенную сделку, и если хотя бы одна сторона от этого откажется, то понесет материальный ущерб;
                              • Роль оплаты, то есть, если условия выполняются и заключается договор купли-продажи, то задаток становится первым платежом или авансом при выплате всей суммы за квартиру;
                              • Роль особого доказательства, то есть даже в суде можно будет предоставить договор задатка при покупке квартиры, при невыполнении условий, к примеру, продавцом, покупатель может требовать возмещение ущерба.

                              Если же вы пользуетесь помощью риелтора, то он обязан заранее вас предупредить о том, что собственник квартиры желает получить задаток и вам необходимо подписать особый документ.

                              Как составляется договор залога?

                              Когда уже более подробно обсуждена сумма залога, нужно составить договор с описанием этой суммы, а также примерный договор купли-продажи квартиры. Последний не регистрируется и не дает никаких особых полномочий и прав владения покупателю, а является скорее ознакомительным.

                              В договоре о задатке необходимо указать следующие пункты:

                              • Название, место составления и дату;
                              • Паспортные данные обеих сторон;
                              • Перечислить всех собственников недвижимость, которая выставлена на продажу;
                              • Конечная стоимость квартиры;
                              • Описание объекта, за который и будет выдан задаток;
                              • Сумма залога, указанная в цифрах и прописью;
                              • Сроки выполнения условий договора;
                              • Штрафы при невыполнении условий;
                              • Подписи обеих сторон соглашения.

                              Сам документ оформляется в двух экземплярах, продавец и покупатель получают по одному из них. При этом не нужно прибегать к написанию каких-то других документов, по типу расписки. Передача денег осуществляется сразу после подписания в присутствии нескольких свидетелей. Нет необходимости регистрировать документ у нотариуса, но для большей гарантии проведения сделки в будущем, это сделать все же стоит.

                              Сумма задатка

                              Это наиболее популярный вопрос, которым интересуются все. Но из-за того, что в законе нет никаких точных определений по этому поводу, нельзя назвать точной суммы задатка. Зачастую он составляет около десяти процентов от цены продаваемой недвижимости. Хотя этот вопрос может быть обсужден заранее и сумма будет немного другой. Но стоит сказать о том, что чем выше залог, тем больше штрафы и санкции при невыполнении условий договора.

                              Что лучше аванс или задаток?

                              Главное отличие этих двух понятий в степени ответственности в будущем. Если все проходит хорошо и покупатель возвращается с деньгами и документами, то залог начисляется, как аванс за жилье.

                              Хотя бывает, что:

                              • Продавец не хочет больше заключать договор купли-продажи и тогда он обязан вернуть всю сумму залога, но только в двойном размере;
                              • Покупатель нашел другой вариант и не хочет больше покупать данную недвижимость, тогда продавец оставляет всю сумму залога у себя и может ее не возвращать.

                              Но никто не исключает, что могут возникнуть чрезвычайные ситуации,  тогда задаток может быть получен обратно.

                              Если же говорить про аванс, то он считается лишь первым платежом и не дает никакой гарантии, что квартиры не будет продана кому-то другому. При этом ни одна из сторон не понесет ответственности, а деньги будут возвращены первообладателю.

                              Как передается задаток?

                              Важно, чтобы после покупки квартиры был составлен еще и такой документ как расписка, который засвидетельствует, что ранее продавцом была уже получена определенная сумма денег от покупателя. Причем написать расписку должен последний от руки и в правильной форме. Но важно указать такие моменты, как данные обеих сторон, назначение денег, причина передачи, место подписания, сумма платежа, ссылка на предыдущий договор о задатке и подписи. При этом нужно иметь не только паспорт, но и правоустанавливающие документы на квартиру. Особенно, если проданная квартира принадлежала нескольких собственникам, тогда они вообще лично должны присутствовать при сделке.

                              Особое внимание обратите на то, что:

                              • Кто-то из владельцев недвижимости не присутствует при продаже квартиры;
                              • Данная недвижимость находится в аренде, а хозяин даже не знает о происходящем;
                              • Перепланировка не была разрешена и нет соответствующих документов об этом;
                              • Прописаны лица, которые не являются собственниками квартиры.

                              Примерный образец договора

                              Изначально вам необходимо указать название документа, а далее паспортные данные покупателя. После следует указать, что вы с продавцом заключили соглашение, согласно которому:

                              • Продавец обязан продать, а покупатель купить квартиру, которая находится по такому-то адресу за определенную сумму денег;
                              • Далее вы указываете технические характеристики помещения, не только ее адрес, но и этаж, количество комнат, кадастровый номер;
                              • После этого указываете, что покупатель внес сумму задатка;
                              • После следует срок, в который сделка должна быть заключена, или условия, при которых это должно состояться;
                              • Указываете окончательную сумму за квартиру;
                              • После следуют штрафные санкции по отношению к каждой из сторон;
                              • Дата и подписи сторон.

                              Скачать образец договора задатка при покупке квартиры

                              После передачи экземпляров и денег  можно считать процесс завершенным.

                              Возможность получить задаток считается очень популярным решением в современном мире во избежание обмана и мошенничества. Поэтому не стоит халатно относиться к данному процессу. Будьте внимательны, чтобы в будущем не стать жертвой и не потерять крупную сумму денег. Если же все пройдет хорошо, то в будущем каждый получит то, что хотел: квартиру и крупную сумму денег за продажу недвижимости. При этом все будет правильно и законно оформлено.

                              Договор задатка – гарантия сделки.

                              Договор задатка и для покупателя, и для продавца служит гарантией того, что сделка состоится. Является ли такая гарантия надежной и что нужно учитывать при заключении договора задатка?

                              Зачем нужен договор задатка?

                              Руководитель Юридического управления Swedbank Агнесе Гарда поясняет: «Договор задатка, как правило, заключается для того, чтобы подтвердить серьезность намерений приобрести определенный объект недвижимости. Покупатель хочет быть уверенным в том, что за время, пока он оформляет кредит или выясняет более подробные обстоятельства сделки, выбранное им жилье не будет продано кому-то другому, а продавец знает, что покупатель серьезно намерен купить его недвижимость. Инициировать заключение договора задатка может любая из сторон, а его целью является обоюдное подтверждение серьезности намерений».

                              Где это делается и что нужно знать?

                              Заключить договор задатка можно у нотариуса, но это необязательно. Договор задатка – это  соглашение, заключенное между двумя лицами и подтвержденное подписями. Помните, что хорошо составленный и грамотно оформленный договор может снизить вероятность возникновения рисков.  Основные положения договора задатка регламентируются гражданским законом, поэтому в договоре нужно прописать всего несколько основных пунктов, в частности, срок договора или срок, в который должен быть заключен сам договор купли-продажи, сумму покупки, покупаемый объект и имеющиеся отягощения (или их отсутствие), а также собственно сумму задатка.

                              В договор можно внести также некоторые дополнительные условия, например, порядок расчетов, который будет предусмотрен в договоре купли-продажи. Чем подробнее сделка будет прописана в договоре задатка, тем меньше риск того, что вы не сможете договориться о каком-нибудь условии купли-продажи. Например, если продавец захочет получить деньги до перехода прав собственности и регистрации ипотеки.

                              Договор задатка предусматривает, что в случае, если покупатель отказывается от покупки, он теряет внесенный задаток, а если от сделки отказывается продавец, он должен вернуть уплаченную покупателем сумму в двойном объеме. Чем больше сумма задатка, тем тщательнее нужно подходить к составлению договора и проработке сделки, чтобы не потерять деньги в случае невыполнения договора. В случае возникновения споров или неисполнения одной из сторон своих обязательств по договору, ситуация решается в соответствии с уже упомянутым гражданским законом.

                              Какими должны быть сумма и срок договора?

                              Сумма и срок договора законом не регламентированы, поэтому о них придется договариваться самим. Обычно в виде задатка вносятся 5-10% от суммы сделки, но это вполне могут быть и всего несколько сотен евро. Тут главное, чтобы и продавец, и покупатель чувствовали себя уверенными в серьезности намерений друг друга. Если сумма задатка окажется слишком маленькой, не исключено, что продавец будет продолжать предлагать объект другим покупателям, добавив к конечной цене потенциальные убытки, которые возникнут у него в случае расторжения договора. Кроме того, продавец будет бояться, что покупатель может просто передумать. Несмотря на то, что договор задатка является согласием сторон заключить сделку, он не запрещает искать другие возможности, учитывая при этом возможные последствия и штрафные санкции, которые возникнут в случае расторжения договора.

                              Чем может помочь банк?

                              Договор задатка заключается между двумя сторонами и банк участия в этом процессе не принимает, тем не менее, есть вещи, которые обязательно нужно сделать. Руководитель  направления ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дуцис отмечает, что договор задатка не следует заключать до того, пока банк не одобрит покупателю кредит. Совет очень простой: прежде чем искать недвижимость или заключать договор с покупателем, проконсультируйтесь со специалистом банка и оцените свою кредитоспособность, а именно какую сумму в виде кредита вы сможете получить. Не менее важно также понять, сколько времени займет сбор документов, оформление кредита и регистрация в земельной книге. Если предусмотренный в договоре задатка срок окажется недостаточным для получения кредита, вам придется просить продавца его продлить, а если он не согласиться, вы рискуете потерять внесенный задаток. Кроме того, нужно учитывать, что внесенный задаток может стать частью первого взноса, но только в том случае, если вы сможете доказать его уплату. Поэтому безопаснее передавать деньги перечислением.

                              Какими рисками не стоит пренебрегать?

                              Руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus Кристине Дубане считает, что при покупке недвижимости лучше воспользоваться помощью специалиста. Она подтверждает, что основной ошибкой при заключении договора задатка является слишком короткий срок, отведенный на заключение договора купли-продажи. Помочь выбрать оптимальный срок могут специалисты банка или маклеры. Кроме того, нужно выяснить, нет ли у недвижимости отягощений или долгов. Одним из аспектов, о котором люди часто забывают при совершении сделки, является обязательная подпись супруга или супруги продавца в договоре. Бывают ситуации, когда люди только у нотариуса узнают о том, что собственность невозможно продать без согласия супруга. Заключая договор задатка, нужно учитывать также, что никакие обстоятельства, открывшиеся позже, не влияют на его исполнение, если это не было заранее оговорено в договоре. Например, если открываются факты, которые существенно снижают стоимость недвижимости, а в договоре такая ситуация не была предусмотрена, покупатель не имеет право требовать отмены договора. Покупатель, конечно же, может обратиться в суд, но это длительный и сложный процесс, причем без малейшей гарантии на успех. Поэтому специалисты рекомендуют внести в договор задатка пункт о том,  что покупатель имеет право проверить состояние недвижимости уже после заключения договора и может расторгнуть договор без потери задатка в случае обнаружения существенных несоответствий. Впрочем, лучше все проверить еще до заключения договора и внести задаток со спокойной душой.

                              Чем предварительный договор купли-продажи и договор бронирования отличаются от договора задатка?

                              Сейчас многие застройщики предлагают бронировать квартиры в строящихся домах, которые еще не сданы в эксплуатацию. На практике это означает, что продавец предлагает потенциальному покупателю заключить не договор задатка, а предварительный договор купли-продажи или договор бронирования. Таким образом, покупатель вносит определенную сумму бронирования и ждет, пока застройщик достроит дом, сдаст его в эксплуатацию и разделит на квартиры. Это может затянуться на полгода, а то и на год. Заключая предварительный договор купли-продажи или договор бронирования, нужно обратить внимание на то, как называется внесенная покупателем сумма. Она может называться задатком, но чаще всего уплаченная покупателем при заключении подобного договора сумма именуется первым взносом или платой за бронирование. Таким образом, в случае неисполнения продавцом своих обязательств норма закона о возврате задатка в двойном размере на продавца не распространяется, если только не было специально предусмотрено в договоре.

                              Разница между залогом, задатком и авансом

                              Разница между залогом, задатком и авансом. Аванс – платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. Залог – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право продать  заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства.

                              Аванс – платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, и это его главное отличие. Аванс в любой момент может быть истребован назад или возвращен, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.

                              
                              Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка регулируются ст. 380-381 ГК РФ. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

                              Залог – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право продать  заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства. Его с вас непременно возьмут, к примеру, при аренде квартиры: внесенными в качестве залога деньгами, в случае если вы нанесете ущерб квартире или мебели, хозяин сможет оплатить ремонт. Залогом также считается квартира, которую вы покупаете по ипотеке. Банк выдает деньги под залог квартиры, и если заемщик больше не может платить, то у него есть возможность продать имущество с торгов, чтобы возместить убытки.

                              АВАНС Четкого определения термина «аванс» в законодательстве не содержится. Однако на практике под авансом понимают уплату определенной денежной суммы в счет выполнения работы (оказания услуги). Именно слово «аванс» лучше использовать в качестве названия платежа, осуществляемого предварительно одной из сторон по договору в подтверждение намерения совершить сделку. Аванс – не только часть оплаты квартиры, но и обеспечение серьезности намерений покупателя. В случае расторжения договора аванс фирма должна возвратить в том размере, в каком он был внесен. ЗАЛОГ Термин «залог» употреблять в качестве обозначения любого платежа по договору недопустимо. Гражданский кодекс РФ детально регламентирует требования, которым должен соответствовать залог. И хотя в нем нет строк о том, какое конкретное имущество должно быть предметом залога, но, к примеру, небольшой незастроенный земельный участок банк в залог едва ли возьмет. Не ликвиден. Даже квартиру в залог берут с большими оговорками. А именно: она должна быть свободной (чтоб никто не был там зарегистрирован). Кроме того, банк дает денег не больше стоимости квартиры. А так как ее сам банк и оценивает, то, естественно, цену занижает. Дело в том, что если договор нарушен, то квартиру придется выставлять на публичные торги (ст. 350 ГК РФ). А там уж сколько дадут. Из этой суммы банк берет себе сумму долга плюс проценты, а остальное возвращает хозяину квартиры. Словом, залог – совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. По закону он оформляется отдельным самостоятельным договором.ЗАДАТОК Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. В доказательство об обеспечении его выполнения заключается договор (ч. 1 ст. 380 ГК РФ). И только в письменной форме. В принципе термином «задаток» можно обозначить первый платеж по договору. Но при этом следует помнить одно важное обстоятельство: если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. А если же виновна сторона, получившая задаток, она уплачивает другой стороне при расторжении договора двойную сумму задатка (ст. 381 Гражданского кодекса РФ).

                              • < Назад
                              • Вперёд >

                              Покупка автомобиля, заложенного в банке: как все сделать правильно?

                              Покупка автомобиля — дело серьезное и затратное. Чтобы не попасть впросак, столкнувшись с мошенничеством или из-за незнания юридических тонкостей, достаточно следовать лишь нескольким несложным правилам, которыми, как ни удивительно, многие пренебрегают. Давайте рассмотрим стандартную ситуацию: вы наконец-то решились на покупку машины своей мечты. Но денег на новое авто не хватает, или вы считаете, что это нерентабельно. Так или иначе, вы решаете приобрести автомобиль с рук. Вы находите объявление о продаже желаемого автомобиля, встречаетесь с владельцем, и состояние машины вас полностью устраивает. Но авто находится в залоге у банка. Можно ли купить такую машину? Чем грозит такое приобретение? И как защитить себя от непредвиденных неприятностей? 

                              Если машина находится в залоге у банка, это вовсе не значит, что ее нельзя купить или продать. Схемы сделок с залоговыми автомобилями существуют довольно длительный срок, и граждане ими успешно пользуются. Главное, что нужно понимать, соглашаясь на сделку с заложенным авто, что оно находится на банковском кредитном балансе. То есть продавец машины, если он полностью не погашает кредит при сделке, посредством этой же сделки передает свои обязательства перед банком покупателю, если банк дает свое согласие на такую операцию. 

                              Если вы согласны на сделку, то лучше провести ее в отделении банка, в залоге у которого находится машина. В первом варианте продавец должен поставить банк в известность о том, что он собирается досрочно погасить свой кредит на автомобиль. Чтобы выкуп автомобиля был оформлен по всем правилам, желательно пригласить на сделку нотариуса. Владелец залогового авто согласует с кредитной организацией (банком) и нотариусом все вопросы, касающиеся документального оформления сделки. 

                              Процедура выкупа залогового автомобиля в банке проходит следующим образом: стороны подписывают договор купли-продажи, удостоверяемый нотариусом, затем покупатель оплачивает покупку, после чего продавец полностью погашает кредит, внеся в кассу банка необходимую для этого сумму. Банк должен снять все залоговые обязательства по машине, подав уведомление в реестр уведомлений о залогах движимого имущества. 

                              Во втором варианте сперва происходит одобрение банком переуступки прав требования в размере оставшейся суммы задолженности продавца перед банком по данному автомобилю. Затем покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, удостоверяемый нотариусом. Если стоимость автомобиля превышает размер задолженности перед банком, покупатель выплачивает эту разницу продавцу. После оформления всех документов банк подает уведомление в реестр уведомлений о залоге движимого имущества о снятии залога с продавца и о возникновении нового залога на этот же автомобиль, но уже на покупателя. 

                              Однако может оказаться, что вы купите автомобиль, находящийся в залоге, даже не подозревая об этом, а через некоторое время обнаружится, что вы должны либо найти предыдущего владельца, либо гасить чужой кредит. Если владелец при сделке умолчал о том, что авто в залоге, найти его чаще всего не удается. И вы, потратив деньги на покупку, либо потеряете машину, либо будете выплачивать банку деньги, по сути, второй раз покупая одну и ту же машину. Избежать такой неприятной ситуации также может помочь нотариус. Достаточно прийти к нему, имея VIN автомобиля, который вы хотите купить, и нотариус проверит в реестре уведомления о залогах движимого имущества, находится ли машина в залоге или нет, и выдаст вам документ, в котором будет значиться, что на определенную дату и время автомобиль не значился в залоговом реестре. Это гарантирует вам, что впоследствии оспорить ваше право владеть этим автомобилем банк уже не сможет, даже если автомобиль был в залоге, просто банк по каким-то причинам не внес сведения об этом в реестр. Проверить данные реестра можно и самостоятельно, на сайте Федеральной нотариальной палаты, но только благодаря документу от нотариуса, даже если машина все-таки находится в залоге, но информация не была внесена в реестр, банк не сможет заставить вас выплачивать чужой долг или забрать машину.

                              документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).кредиты, товарные и коммерческие кредиты, займы, банковские вклады, банковские счета или иные заимствования независимо от способа их оформления.

                              Договор купли-продажи недвижимости | Создание бесплатного соглашения

                              В сфере недвижимости договор купли-продажи — это договор между покупателем, который хочет купить дом или другой объект недвижимости, и продавцом, который владеет этой недвижимостью и хочет ее продать. Договор купли-продажи недвижимости обычно предлагается покупателем и при условии принятия продавцом условий.

                              Договор по договору купли-продажи недвижимости фактически не передает право собственности на дом, здание или участок. Вместо этого он обеспечивает структуру прав и обязанностей каждой стороны до того, как может произойти юридическая передача права собственности.

                              Оглавление
                              1. Детали договора купли-продажи недвижимости
                              2. Когда мне нужен договор купли-продажи недвижимости?
                              3. Последствия неиспользования договора купли-продажи недвижимости

                              1. Детали договора купли-продажи недвижимости

                              В простом договоре купли-продажи недвижимости будут определены следующие основные элементы:

                              • Реквизиты покупателя и продавца: Полные наименования и контактная информация сторон договора.
                              • Подробная информация об объекте: Адрес объекта недвижимости, а также юридическое описание земли для точного определения местоположения объекта. Юридическое описание земли обычно будет в метрах и границах и подготовлено лицензированным геодезистом.
                              • Цена покупки: Полная цена, подлежащая уплате за недвижимость, включая любые залоги или корректировки.
                              • Заявления и гарантии: Продавец сделает определенные заявления о фактах и ​​обещает относительно собственности, на которую покупатель будет полагаться при заключении сделки.
                              • Финансирование: Будет ли покупатель финансировать свою покупку за счет стороннего финансирования или финансирования продавца, или покупатель примет на себя существующую ипотеку продавца?
                              • Условные обязательства: Любые действия или условия, которые должны произойти для выполнения контракта.
                              • Страхование титула: Одна сторона обычно несет ответственность за получение страхового покрытия титула на имя покупателя. Страхование правового титула — это форма страхования, которая покрывает потерю стоимости имущества в результате обнаружения дефектов правового титула в будущем.
                              • Даты закрытия и владения: Когда произойдет законная передача собственности и когда покупатель получит право вступить во владение недвижимостью?
                              • Раскрытие сведений о красках на основе свинца: Обязательное раскрытие информации для домов, построенных до 1978 года. Раскрытие сведений о красках на основе свинца предоставляет покупателям определенную информацию об опасностях свинца в доме, что дает возможность для независимой проверки на наличие свинца.

                              Эти дополнительные элементы также могут быть включены:

                              • Разрешение споров: Многие соглашения содержат пункт об обязательном или дополнительном разрешении споров, который определяет, как стороны разрешают свои споры.Это может включать использование посредничества, арбитража или обращения в суд.
                              • Возможность расторжения: Пункт, позволяющий покупателю отказаться от договора купли-продажи в течение фиксированного периода до даты закрытия.
                              • Осмотр: Покупатель имеет право осмотреть дом в течение определенного периода времени.
                              • Заключительные результаты: Результаты — это документы, которые будут переданы другой стороне во время закрытия.
                              • Затраты на закрытие: Затраты на закрытие — это сборы, связанные с закрытием покупки недвижимости.
                              • Риск потери: Риск потери — это ответственность продавца или покупателя за собственность, если в период между заключением и заключением контракта возникнет ущерб.
                              • Налоги на недвижимость: Также известные как налог на недвижимость, налоги на недвижимость — это налоги, взимаемые с земли и любых сооружений, которые постоянно прикреплены к земле, например зданий или домов.

                              Это соглашение может также называться:

                              • Договор недвижимости
                              • Договор купли-продажи жилой недвижимости
                              • Договор купли-продажи недвижимости

                              Общие термины, используемые в этом соглашении

                              Задаток: Задаток — это залог, демонстрирующий добросовестность покупателя и его готовность продолжить покупку недвижимости. В обмен на внесение покупателем задатка продавец снимает недвижимость с продажи.При закрытии покупки задаток зачисляется на покупную цену. Если договор расторгается в соответствии с условиями договора, задаток обычно возвращается покупателю.

                              Непредвиденные обстоятельства: Непредвиденные обстоятельства — это условие, которое должно быть выполнено для совершения покупки. Если непредвиденные обстоятельства не соблюдены, покупатель имеет право расторгнуть договор и не завершить покупку. Вот некоторые примеры обычных условных обязательств по контракту:

                              • Непредвиденные обстоятельства осмотра: Позволяет покупателю осмотреть собственность перед закрытием, чтобы убедиться в отсутствии серьезных дефектов, которые могут повлиять на пользование или стоимость собственности.Если в собственности есть серьезный дефект, и продавец не сможет устранить этот дефект, покупатель не будет обязан выполнять свою часть сделки, поскольку «непредвиденные обстоятельства не были соблюдены».
                              • Условное финансирование: Позволяет покупателю выйти из контракта и вернуть свой задаток, если он или она не может обеспечить ссуду или ипотеку после добросовестных усилий по ее получению.
                              • Непредвиденные обстоятельства при оценке: Позволяет покупателю отказаться от контракта после того, как лицензированный оценщик проведет оценку дома, определив стоимость имущества, если оценочная стоимость имущества ниже согласованной покупной цены.Продажа дома на случай непредвиденных обстоятельств: позволяет покупателю отказаться от договора, если дом покупателя не будет продан к указанной дате. Обычно это необходимо покупателю, которому нужны средства от продажи своего дома для покупки новой собственности.

                              Escrow: Escrow — это нейтральная третья сторона, отвечающая за хранение средств во время транзакции покупки. Залоговые депозиты обычно помещаются на условное депонирование. Условное депонирование предлагает защиту для обеих сторон, пока договорные риски все еще остаются невыполненными. Например, покупатель может поместить свой задаток на условное депонирование до тех пор, пока осмотр дома не будет завершен, и быть уверенным в том, что, если с осмотром возникнут проблемы и покупатель решит не выполнять договор, он или она получит возврат задатка от эскроу-стороны.

                              Закрытие: Закрытие — последний шаг в сделке с недвижимостью между покупателем и продавцом. Завершаются все договоренности, происходит обмен денег, подписываются и обмениваются документы, и право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

                              2. Когда мне нужен договор купли-продажи недвижимости?

                              После долгих лет просмотра House Hunters по HGTV, наконец-то настала ваша очередь найти идеальный дом. Или вы купили ветхий дом, потратили свои деньги на его ремонт и теперь готовы выставить его на продажу. В любом случае, как только вы найдете этот идеальный дом или идеального покупателя, вам нужно будет убедиться, что у вас есть письменное соглашение, чтобы гарантировать, что все идет гладко до закрытия, и вы будете знать, что делать, если возникнут какие-либо икоты. по пути.

                              Вам следует использовать это соглашение, если вы (а) являетесь потенциальным покупателем или продавцом жилой недвижимости, (б) хотите определить законные права каждой стороны продажи и (в) обозначить соответствующие обязанности каждой стороны до передачи юридического титула.

                              Это соглашение может быть использовано для любой покупки или продажи жилой недвижимости, если строительство дома завершено до даты закрытия контракта.

                              Ниже представлена ​​общая схема процесса покупки дома:

                              Процесс заключения договора купли-продажи недвижимости	Покупатель	Продавец
                              Объявление	Покупатель отправляется на открытые дома в поисках идеального дома	Продавец выставляет свой дом на продажу
                              Предложение о покупке	Покупатель делает предложение продавцу	Продавец может принять или сделать встречное предложение
                              Заключительное соглашение выполнено	Покупатель и продавец согласовывают и завершают договор купли-продажи	Покупатель и продавец соглашаются и завершают оформление договора купли-продажи
                              Escrow	Escrow открыт и покупатель вносит задаток → Покупатель завершает проверки, проверяет титул	Продавец согласовывает ремонт, приобретает страховку титула
                              Заем	Покупатель начинает процесс займа	Кредитор (третье лицо) или продавец соглашаются финансировать
                              Закрытие	Покупатель оплачивает остаток	Продавец выезжает из дома и завершает передачу права собственности
                              Доставка	Покупатель получает ключи и зарегистрированный документ и переезжает в свой новый дом	Условное депонирование оплачивает продавцу и регистрирует документ в Офисе регистраторов округа

                              После закрытия вашего контракта вам необходимо будет оформить гарантийный акт или акт о прекращении права собственности, чтобы фактически передать право собственности на недвижимость.

                              Иногда покупатель оплачивает недвижимость наличными. Однако в большинстве случаев покупателю потребуется дополнительное финансирование, чтобы рассчитать полную покупную цену. Вот три распространенных метода финансирования, используемых в договорах купли-продажи недвижимости:

                              • Стороннее финансирование: Банк или другое кредитное учреждение предоставляет покупателю ссуду или ипотеку, которую покупатель должен выплатить с течением времени с процентами. Это наиболее распространенная форма финансирования покупки недвижимости.На финансирование третьих сторон могут влиять такие факторы, как ситуация с занятостью покупателя, текущий финансовый портфель и кредитный рейтинг.
                              • Финансирование продавца: Продавец действует как банк или кредитное учреждение и соглашается предоставить покупателю ссуду на покупку недвижимости. Затем покупатель выплачивает ссуду в течение долгого времени с процентами.
                              • Принятие ипотеки: Покупатель соглашается принять и оплатить обязательства продавца по платежам по уже существующей ипотеке на недвижимость. Этот метод избавляет покупателя от затрат на закрытие сделки или потенциально более высоких процентных ставок по новой ипотеке.

                              Условия финансирования могут быть задокументированы в кредитном соглашении или векселе. Если имущество будет передано в залог для обеспечения ссуды, можно также использовать ипотечный договор или доверительный акт.

                              3. Последствия неиспользования договора купли-продажи недвижимости

                              Если у вас нет договора купли-продажи недвижимости, вы и другая сторона договора не будете иметь четкого представления о своих правах, возможных рисках и любых экономических последствиях этих потенциальных рисков.Без соглашения будет намного труднее согласовать объем ответственности каждой стороны и обеспечить соблюдение ваших законных прав.

                              Простой может помочь предотвратить некоторые из этих последствий:

                              Продавец	Покупатель
                              1. Потерянное время	1. Потерянное время
                              Выступление в суде для выяснения прав собственности и титула	Выступление в суде для выяснения прав собственности и титула
                              Иск о получении полной покупной цены	Иск о владении имуществом или возврате денег
                              Трудно очистить свое имя	Сложнее перенести титул
                              Непредвиденные обстоятельства, не выполненные до закрытия	Непредвиденные обстоятельства, не выполненные до закрытия
                              2.Потерянные деньги	2. Утраченное имущество
                              Неожиданный «дар» собственности	Продавец не имел юридического титула
                              Ответственность за сборы и нарушения	Ответственность за сборы и нарушения
                              Не получил вовремя	Не получил права владения вовремя или вообще
                              Штрафы за ненадлежащую продажу	Имущество отличается от описанного лично

                              Mortgage vs.

                              Залог | Home Guides

                              Кэрри Ферланд Обновлено 19 июня 2018 г.

                              Кредитование и финансирование — обычная часть повседневной жизни большинства американцев. Мы используем финансирование, чтобы помочь нам покупать более крупные потребительские товары, такие как недвижимость и автомобили, которые в противном случае мы не могли бы себе позволить. Посредством ипотеки и залога потребители могут искать финансирование для крупномасштабных покупок, не требуя от кредитора принятия на себя столь же большого риска. Практика кредитования под залог позволяет кредитору защищать свои интересы, в то же время позволяя потребителям брать взаймы под залог стоимости, вместо того, чтобы полагаться только на кредитоспособность.

                              Ипотека — это залог

                              Ипотека, вид обеспеченной ссуды, представляет собой обеспечительный интерес на объект недвижимости в обмен на продление ссуды. Когда заемщик ищет финансирование у кредитора в рамках ипотечного соглашения, заемщик передает свою долю в собственности кредитору на весь срок кредита. После того, как заемщик полностью выплачивает ссуду, кредитор переводит проценты на недвижимость обратно заемщику. В случае, если заемщик не может полностью погасить ссуду, ссуда не выполняет своих обязательств, и кредитор получает полную собственность на имущество.

                              Технически не является ссудой

                              Хотя большинству из нас известна ипотека как вид ссуды, которую мы можем обеспечить для финансирования покупки нового дома, ипотека на самом деле не является ссудой. Скорее, «ипотека» относится к процентам, которые кредитор получает в доме в течение срока погашения кредита. В США ипотека наиболее распространена при сделках с недвижимостью и покупках автомобилей, но заемщик может получить ипотеку для любого типа ссуды.

                              Залог — это часть собственности

                              Залог, также называемый залогом или обеспечительным интересом, — это часть собственности или движимое имущество, используемое для обеспечения финансирования. Залогом может быть любая физическая вещь с ликвидной стоимостью, хотя тип имущества, которое требует кредитор, обычно зависит от причины ссуды. Например, кредитор, предоставляющий заемщику ссуду на покупку дома, потребует дом в качестве залога; для получения ссуды на новое транспортное средство часто требуется, чтобы оно служило залогом. Залог также может использоваться для обеспечения краткосрочного личного финансирования, такого как ссуда под залог или другие ссуды «аванс наличными», когда заемщик предоставляет право собственности на свой автомобиль или украшение в качестве залога по ссуде.

                              Залог должен соответствовать ипотеке

                              Когда заемщик ищет обеспеченный заем, кредитору требуется физическая собственность для обеспечения залога. Стоимость собственности должна быть по крайней мере равна стоимости ссуды, хотя многие договоренности включают залог, который по незнанию превышает стоимость ссуды. Недвижимость, автомобили, ювелирные изделия, антиквариат и музыкальные инструменты являются обычным залогом для различных ипотечных кредитов. Заемщик также может обеспечить ссуду с помощью залога, которым он еще не владеет; например, заемщик может получить финансирование на покупку участка земли и предложить финансируемую землю в качестве залога для обеспечения ссуды.

                              Сравнение двух

                              В своей основной форме ипотека представляет собой обеспечительный интерес, обеспеченный против собственности, которая является залогом. Следовательно, ипотека и залог не обязательно сопоставимы, а скорее взаимозависимы. Ипотека и залог работают вместе, обеспечивая финансирование заемщика и безопасность кредитора. Это позволяет заемщику добиваться большей суммы кредита, одновременно защищая интересы кредитора в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, поскольку кредитор может продать залог для возмещения части или всех убытков, понесенных в результате неуплаты заемщиком.

                              Определение заложенного актива

                              Что такое заложенный актив?

                              Заложенный актив — это ценное имущество, которое передается кредитору в обеспечение долга или ссуды. Заложенный актив — это залог, удерживаемый кредитором в обмен на ссудные средства. Заложенные активы могут снизить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения ссуды, а также снизить процентную ставку. Заложенные активы могут включать денежные средства, акции, облигации и другие акции или ценные бумаги.

                              Ключевые выводы

                              • Заложенный актив — это ценный актив, который передается кредитору в обеспечение долга или ссуды.
                              • Заложенные активы могут уменьшить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения кредита.
                              • Актив также может обеспечить лучшую процентную ставку или условия погашения кредита.
                              • Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает получать проценты или прирост капитала по этим активам.

                              Общие сведения об активах в залоге

                              Заемщик передает заложенный актив кредитору, но заемщик по-прежнему сохраняет право собственности на ценное имущество.В случае дефолта заемщика у кредитора есть юридическая возможность получить право собственности на заложенный актив. Заемщик удерживает все дивиденды или другую прибыль от актива в течение времени, пока он передан в залог.

                              Актив является просто залогом для кредитора в случае дефолта заемщика. Однако для заемщика заложенный актив может значительно помочь в получении одобрения для получения кредита. Использование актива для обеспечения векселя может позволить заемщику требовать более низкую процентную ставку по векселю, чем они имели бы при необеспеченной ссуде.Как правило, ссуды под залог активов обеспечивают заемщикам более высокие процентные ставки, чем ссуды без обеспечения.

                              После выплаты кредита и полного погашения долга кредитор передает заложенный актив обратно заемщику. Тип и стоимость заложенных активов для ссуды обычно оговариваются между кредитором и заемщиком.

                              Ипотека под залог имущества

                              Иногда покупатели жилья могут закладывать активы, такие как ценные бумаги, кредитным учреждениям, чтобы уменьшить или отменить необходимый первоначальный взнос. При традиционной ипотеке залогом кредита является сам дом. Однако банки обычно требуют 20% первоначального взноса от стоимости векселя, чтобы покупатели в конечном итоге не задолжали больше, чем стоимость их дома.

                              Кроме того, без 20% первоначального взноса покупатель должен платить ежемесячный страховой платеж по страхованию частной ипотеки (PMI). Без значительного первоначального взноса заемщик, вероятно, также будет иметь более высокую процентную ставку.

                              Заложенный актив можно использовать для отмены первоначального взноса, избежания платежей по PMI и обеспечения более низкой процентной ставки.Например, предположим, что заемщик хочет купить дом за 200 000 долларов, для чего требуется первоначальный взнос в размере 20 000 долларов. Если у заемщика есть акции или инвестиции на сумму 20 000 долларов, они могут быть переданы в залог банку в обмен на первоначальный взнос.

                              Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает зарабатывать и сообщать о процентах или приросте капитала по этим активам. Однако банк сможет наложить арест на активы, если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке. Заемщик продолжает получать прирост капитала на заложенные активы и получает ипотеку без первоначального взноса.

                              Использование инвестиций для ипотеки под залог активов

                              Ипотека под залог активов рекомендуется для заемщиков, у которых есть наличные деньги или вложения, и которые не хотят продавать свои вложения для оплаты первоначального взноса. Продажа инвестиций может вызвать налоговые обязательства перед IRS. Продажа может подтолкнуть годовой доход заемщика к более высокой налоговой категории, что приведет к увеличению его налоговой задолженности.

                              Как правило, заемщики с высоким доходом являются идеальными кандидатами на получение ипотечных кредитов под залог активов.Тем не менее, заложенные активы также могут быть использованы для другого члена семьи, чтобы помочь с первоначальным взносом и одобрением ипотеки.

                              Право на ипотеку под залог заложенного имущества

                              Чтобы претендовать на ипотеку под залог активов, заемщику обычно требуются инвестиции, стоимость которых превышает сумму первоначального взноса. Если заемщик закладывает обеспечение, и его стоимость уменьшается, банк может потребовать от заемщика дополнительных средств, чтобы компенсировать снижение стоимости актива.

                              Хотя заемщик оставляет за собой право по своему усмотрению в отношении инвестирования заложенных средств, банк может наложить ограничения, чтобы гарантировать, что заложенные активы не инвестируются в финансовые инструменты, которые банк считает рискованными. Такие рискованные инвестиции могут включать опционы или деривативы. Кроме того, активы на индивидуальном пенсионном счете (IRA), 401 (k) или других пенсионных счетах не могут быть переданы в залог в качестве активов для получения ссуды или ипотеки.

                              Плюсы и минусы ссуды под залог активов или ипотеки

                              Использование заложенных активов для обеспечения векселя имеет ряд преимуществ для заемщика.Однако кредитор потребует определенный тип и качество инвестиций, прежде чем он рассмотрит вопрос об андеррайтинге ссуды. Кроме того, заемщик ограничен в действиях, которые он может предпринять с заложенными ценными бумагами. В ужасных ситуациях, если заемщик не выполняет свои обязательства, он теряет заложенные ценные бумаги, а также приобретенный дом.

                              Заемщик должен продолжать отчитываться и уплачивать налоги с любых доходов, полученных от заложенных активов. Однако, поскольку от них не требовалось продавать свои портфельные активы для внесения первоначального взноса, это не поместит их в более высокий уровень налогового дохода.

                              Плюсы

                              • Ссуда ​​под залог актива позволяет заемщику сохранить право собственности на ценное имущество.

                              • Заемщик избегает налоговых штрафов или налогов на прирост капитала от продажи активов

                              • Залог активов позволяет избежать крупных авансовых платежей по ссуде и PMI, если применимо.

                              • Заемщик может получить более низкую процентную ставку по ссуде или ипотеке.

                              • Заемщик продолжает получать доход и должен сообщить о доходах от своих инвестиций.

                              Минусы

                              • Возможность торговли заложенными ценными бумагами может быть ограничена, если инвестиции представляют собой акции или паевые инвестиционные фонды.

                              • Заемщик может потерять как дом, так и ценные бумаги в случае дефолта.

                              • При отказе от первоначального взноса проценты по кредиту выплачиваются на полную стоимость имущества.

                              • В случае снижения стоимости заложенных ценных бумаг кредитор может потребовать дополнительные средства.

                              • Залог активов по ссудам родственника сопряжен с риском неисполнения обязательств, поскольку нет контроля над выплатой заемщиком.

                              Пример ипотечного залога в реальном мире

                              Raymond James Bank предлагает ипотеку под залог ценных бумаг, при которой заложенные активы хранятся на инвестиционном счете у Raymond James. Некоторые из функций и условий включают:

                              • Клиенты могут профинансировать до 100% покупной цены первичного дома, а также жилой инвестиционной собственности
                              • Использует комбинированный залог недвижимости и ценных бумаг, имеющих право на маржу
                              • Первоначальный взнос исключается при 100% финансировании
                              • Предотвращает ликвидацию инвестиций и любые налоги на потенциальный прирост капитала
                              • Отсутствие страховки PMI
                              • Предлагает закладные активы для членов семьи
                              • Если заложенные ценные бумаги падают в цене, Раймонд Джеймс потребует дополнительные средства для залога
                              • Раймонд Джеймс также резервирует право на ликвидацию ценных бумаг без предварительного согласия, если это необходимо для пополнения счета

                              Шаблон залогового соглашения — Скачать бесплатный образец

                              PandaTip: Это базовый шаблон соглашения об обеспечении. Он обеспечивает ценную вещь в качестве обеспечения денежного долга. В большинстве случаев вам потребуется отдельное кредитное соглашение, чтобы определить условия погашения указанной задолженности.

                              Настоящее соглашение об обеспечении заключают следующие стороны:
                              [Sender.Name], Обеспеченная сторона,

                              и [Client.Name], Должник.

                              Это соглашение об обеспечении создается с [Agreement.CreatedDate].

                              Залог

                              PandaTip: Используйте текстовые поля в этом шаблоне для описания залога и долга, связанных с соглашением об обеспечении.Обязательно укажите подробности при описании залога. Например, если автомобиль используется в качестве залога, укажите марку, модель, цвет, пробег, уровень отделки салона и номер vin.

                              Должник настоящим соглашается предоставить Обеспеченной стороне полное право и титул собственности на следующее имущество в качестве залога для обеспечения долга, указанного в разделе «Долг» настоящего соглашения:
                              

                              Долг

                              Перечисленное выше обеспечение предлагается Должником для обеспечения следующего от Обеспеченной стороны:
                              

                              Условия

                              PandaTip: Шаблоны в этом термине краткие, охватывающие ключевые моменты залогового соглашения, оставляя детали на усмотрение установленного договорного права. Целесообразно, чтобы лицензированный поверенный рассмотрел это соглашение, прежде чем участвующие стороны подпишут его.

                              1. Должник гарантирует, что ни один другой Кредитор не имеет права собственности на перечисленное обеспечение, которое может помешать Обеспеченной стороне получать и получать прибыль от продажи указанного имущества в случае, если перечисленные выше долги не будут погашены.
                              2. Должник гарантирует, что он является законным владельцем указанного залога.
                              3. Должник соглашается уведомить Обеспеченную сторону о любых изменениях в их контактной информации или физическом адресе.
                              4. Должник соглашается не продавать и не передавать право собственности на имущество, указанное в данном соглашении о залоге, до тех пор, пока его долг перед Обеспеченной стороной не будет полностью урегулирован.
                              5. В случае неисполнения должником указанного выше долга Обеспеченная сторона имеет право изъять перечисленное обеспечение и перепродать его, чтобы возместить потерянные инвестиции.

                              Приемка

                              PandaTip: Обе стороны должны использовать поля ниже, чтобы подписать и поставить дату в шаблоне соглашения об обеспечении.После подписания каждая сторона может загрузить копию для своих записей.

                              [Компания-отправитель]
                              Подписано: [Sender.Name] Дата:	Подписано: [Client.Name] Дата:

                              О недвижимости; ЕДИНСТВО, ЗАПРОСАННОЕ АРЕНДАТОРАМИ, ПОДПИСАЮЩИМ ЗАЛОГ «НЕ ПОКУПАТЬ»

                              «Принимая во внимание, — часто начинается документ, — арендаторам таких-то и таких-то было представлено предварительное предложение о переводе помещения в кооперативную собственность»…. »

                              Затем в нем излагаются условия залога «не покупать». Подписывающие арендаторы соглашаются не подписывать договора купли-продажи в процессе преобразования кооператива или кондоминиума до тех пор, пока голосование арендатора не освободит их от залога.

                              Такие залоги все чаще становятся элементом стратегии арендаторов на этапе переговоров о конверсии. Юристы арендаторов и даже профессиональные торговые агенты спонсоров обычно говорят, что они желательны или необходимы при любых переговорах между арендаторами и спонсорами об условиях продажи.

                              Тем не менее, они иногда бумеранги для арендаторов. В недавнем постановлении судьи Томаса Синклера по делу на 136-й Восточной 64-й улице в Манхэттене говорится, что должным образом оформленные залоги действительны и обязательны для подписавших их лиц в качестве контрактов. Ответчики настаивали на том, что это недействительный договор, но сообщение состоит в том, что арендаторы принимают риски, а также потенциальные выгоды, когда подписывают залог.

                              Термин «не покупать» на самом деле неправильный. Мартин М. Бергер, юрист, который представлял интересы арендаторов в десятках домов, называет их «соглашениями о взаимной защите».» Трехстраничная форма подробно описывает ключевой вопрос о том, как и когда подписывающий арендатор освобождается от своего обязательства не подписывать какое-либо соглашение о покупке. Выпуск инициируется большинством голосов тех арендаторов, которые определены как имеющие право голоса, которое проводится не позднее 85-го дня после представления предложения спонсором, то есть ближе к концу 90-дневного периода эксклюзивного права арендаторов. права на покупку.

                              Право голоса имеют арендаторы, которые все еще проживают в здании и не подавали уведомление о том, что пожилые люди или инвалиды не покупают.Если в обязательстве говорится только о том, что для инициирования выпуска требуется голосование большинства подписывающих лиц, меньшинство может получить контроль, если среди подписывающих лиц будут арендаторы старше 62 лет с доходом до 50 000 долларов в год. Такие пожилые люди могут оставаться арендаторами, даже если здание переходит в кооператив в соответствии с планом выселения.

                              Иногда переговорные комитеты разделяют свои рекомендации арендаторам на «последнее лучшее предложение» спонсора. В соглашении о взаимной защите может быть указано, что даже сообщение меньшинства в пользу предложения спонсора вызывает освобождение от залога.

                              По словам специалистов, арендаторы гораздо более склонны покупать свои квартиры, чем это было, когда после принятия закона о стабилизации арендной платы более десяти лет назад начались преобразования. Если индивидуальный арендатор удовлетворен предложением спонсора, было бы ошибкой подписывать залог взаимного соглашения.

                              Но поскольку в планах выселения спонсорам для преобразования требуются договоры купли-продажи от не менее 35 процентов арендаторов, единство может обеспечить лучшие условия, если переговоры будут хорошо организованы.В одном недавнем случае в Гринвич-Виллидж, сказал г-н Бергер, спонсор добился продаж более чем 85 процентам арендаторов после того, как переговоры привели к пакету доходов арендаторов в размере 2 миллионов долларов, включая трехлетнее финансирование ниже рыночных.

                              Иногда переговоры группы арендаторов предшествуют подаче плана предложения, и группа арендаторов сама выступает спонсором преобразования. Такой подход при желании собственника дал желаемые результаты для покупателей-арендаторов.

                              В планах без исключения, когда спонсорам нужны легко получаемые 15 процентов соглашений о покупке, меньше оснований для переговоров.Намерение спонсора обычно состоит в том, чтобы предоставить небольшую скидку от рыночной стоимости посторонним лицам, продавая квартиры по мере их освобождения. Но если спонсор желает ранней продажи арендаторам, он все равно может испытывать соблазн договориться с объединенными арендаторами на условиях. Выручка от такой продажи может быть частично использована для улучшения здания.

                              Один вопрос, который возник в связи с обещаниями о запрете покупки, заключается в том, несет ли Генеральный прокурор ответственность за соблюдение требований спонсоров в отношении действующих соглашений о покупке, чтобы убедиться, что ни в одном из них нет недействительных подписантов.Помощник генерального прокурора Роберт Роббин сказал, что его офис будет обжаловать эту часть решения судьи Синклера.

                              Есть здания, в которых попытки заставить 65 или 70 процентов арендаторов подписать договор о запрете покупки будут бесполезны, сказал Кент Карлссон, юрист, представляющий интересы арендаторов. И есть здания, в которых новость о том, что спонсор переходит на план выселения из плана по выселению, заставляет подписантов, отказывающихся от покупки, выходить из рядов.

                              Были здания, в которых переговорный комитет контролируется арендаторами, которые полны решимости не допустить успеха плана ни на каких условиях.И были здания, в которых первое предложение спонсора казалось благоприятным для большого числа арендаторов.

                              Наименее желательные планы, говорят опытные продавцы, — это предложения без права выкупа, в которых спонсоры закладывают большие ипотечные ссуды на здания и мало работают над улучшением, ожидая прибыли на постоянно сужающемся рынке недвижимости Манхэттена. Это рассматривается как рецепт будущих неприятностей в здании.

                              Имущественное право | Британника

                              Право собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и в соответствии с которыми могут быть структурированы сделки с недвижимостью. Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, например земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет. Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Как таковой, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку оно касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, право собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится.Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.

                              В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминировать в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права.В статье также будет проведено сравнение англо-американского права собственности с его аналогом в различных странах гражданского права (т.е.законе, основанном на римском праве, а не на английском общем праве), включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые из-за своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.

                              Определение и основные темы

                              Проблема определения

                              Собственность часто определяется как права человека на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.

                              Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово собственность ( собственность ) может иметь разные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственность наиболее точно понимается как экономические отношения между владельцем вещи и всеми другими лицами по отношению к этой вещи.

                              Оформите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишись сейчас

                              Право собственности лучше всего понимать как совокупность юридических отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и не-прав, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, существующих в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.

                              Для целей этой статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» в отношении определенных видов материальных вещей. Многие, но не все правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. закон об интеллектуальной собственности.

                              Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет определенный набор правил, регулирующих отношения между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.

                              Этимология

                              Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, очень далеко от того, что слово property означает в обычном английском использовании: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит либо напрямую, либо через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis , «общий» или alienus , «чужой». Таким образом, еще до того, как он стал юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.

                              Западная тенденция к агломерации

                              Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, необычайное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любое понятие собственности, кроме описательного, зависит от культуры, в которой оно встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.

                              Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь. Говоря техническим языком правовых отношений, западный закон склонен приписывать владельцу вещи следующее: (1) право владеть вещью с обязанностью всех остальных держаться подальше, (2) привилегия пользоваться вещью. без права кого-либо еще препятствовать этому использованию (в сочетании с правом владельца не допускать использования вещи другими), (3) право передавать любые или все права, привилегии, полномочия и иммунитеты владельца кому-либо еще (кто на техническом языке может быть описан как ответственный за осуществление полномочий) и (4) иммунитет от изменения кем-либо тех же прав, привилегий и полномочий (так что все остальные не могут их изменить).

                              Как использовать финансирование продавца (также известное как финансирование собственника) для покупки недвижимости

                              Я начну с объяснения того, как финансирование продавца вписывается в ваш общий инструментарий стратегий финансирования недвижимости.

                              Набор инструментов для финансирования недвижимости

                              Анализ арендуемой собственности

                              Курс тренера Карсона, который научит вас вычислять цифры, чтобы вы могли уверенно анализировать и покупать выгодную арендуемую недвижимость. Он также включает в себя таблицу анализа аренды Coach.

                              Получить курс

                              Когда плотник строит дом, он использует разные инструменты для разных ситуаций. Чтобы забить гвоздь, он использует молоток. Для резки дерева он использует пилу. Чтобы повернуть винт, он использует отвертку.

                              То же самое и с финансированием недвижимости. Различные типы финансирования недвижимости — это просто инструменты в наборе инструментов. И чем больше у вас есть инструментов и чем больше вы умеете ими пользоваться, тем лучшим инвестором в недвижимость вы будете.

                              Финансирование продавца — один из лучших доступных вам инструментов.Но другие инструменты в вашем наборе инструментов финансирования недвижимости включают:

                              • Обычное финансирование — обычно ссуды на 15 или 30 лет, часто соответствующие стандартам Fannie Mae / Freddie Mac
                              • Кредитные программы FHA / VA / USDA — только для финансирования, занимаемого собственником, например, при взломе дома
                              • Коммерческое финансирование — бизнес-ссуды, как правило, от местного банка или другого коммерческого кредитора
                              • Частное финансирование — от физического или индивидуального индивидуального IRA
                              • Финансирование твердыми деньгами — также частное финансирование, но обычно от группы или бизнеса, которые ссужают деньги других
                              • Варианты аренды — имеет сходство с финансированием продавца, но продавец сохраняет за собой право собственности (см. Мое видео о вариантах аренды на YouTube)

                              Для плотника было бы нелепо пытаться использовать молоток, чтобы разрезать доску или повернуть винт.Тем не менее, инвесторы в недвижимость стараются использовать только 1 или 2 из перечисленных выше типов финансирования (обычно обычное финансирование). По сути, это похоже на удар молотком по каждому объекту (например, сделке с недвижимостью)!

                              Только использование «молотковой» паковки может позволить вам забить несколько гвоздей и даже затянуть несколько шурупов. Но вы можете упустить многие возможности, которые можно было бы открыть, если бы вы получили больше финансовых знаний и навыков. И в конце концов вы можете натолкнуться на стену разочарования и, возможно, ушибленное эго, поскольку ваш рост замедлится.

                              Итак, в оставшейся части статьи я помогу вам расширить свой набор инструментов с помощью одного особенно мощного инструмента — финансирования продавца. Начнем с основ того, что такое финансирование продавца.

                              Что такое финансирование продавца?

                              Финансирование продавца определяется как операция, при которой продавец предоставляет покупателю кредит. Вы можете думать об этом как о ссуде, хотя на самом деле никакие деньги не переходят из рук в руки покупателя и продавца. Вместо этого покупатель обычно вносит первоначальный взнос, а затем продавец получает оставшуюся часть покупной цены в рассрочку (так называемая продажа в рассрочку).

                              Таким образом, в самом простом случае финансирование продавца означает просто , что продавец недвижимости ждет, чтобы получить всю свою продажную цену . Вместо того, чтобы получить всю цену наличными при закрытии, продавец возвращает часть или всю цену, используя своего рода контракт (подробнее об этом в разделе «Контракты о финансировании с собственником»).

                              На самом деле существуют разные варианты идеи финансирования продавца. Но для целей всего, что я объясню в этой статье, я имею в виду следующее:

                              1. Продавец имеет акций в собственности (т.е.е. нет долга или относительно небольшой долг, который может быть погашен при закрытии)
                              2. Продавец передает собственность покупателю
                              3. Покупатель дает продавцу простой вексель (то есть долг или договор, в котором излагаются все условия финансирования продавца)
                              4. Покупатель также предоставляет продавцу ипотеку (или трастовый договор в некоторых штатах) для обеспечения векселя под собственность.

                              Хотя я имею в виду именно это, существуют также различные термины, которые другие используют для обозначения чего-то похожего.

                              Другие связанные термины для финансирования продавца

                              Общая тема финансирования продавца может сбивать с толку, поскольку существует множество методов и связанных терминов, которые часто объединяются. В их число входят:

                              • Финансирование собственника
                              • Возвратное финансирование продавца
                              • Продажа в рассрочку
                              • Облигация в обмен на титул
                              • Договор-за-дело
                              • Полная ипотека
                              • Полное доверительное управление
                              • Варианты аренды
                              • Аренда с выкупом
                              • При условии ипотеки

                              Финансирование собственника, возвратное финансирование продавцом и продажа в рассрочку — это разные названия того же самого, что и финансирование продавца, которое я объясню здесь.

                              Но другие названия, такие как «облигация в обмен на титул», «контракт в обмен на дело», варианты аренды, ипотека с условием предоставления и сквозная ипотека, похожи, но отличаются друг от друга методами. Я не буду рассказывать об этом в этой статье. Достаточно долго! Но вы можете увидеть ссылки на пару видеороликов, которые я сделал в разделе о финансировании продавца с существующей ипотекой.

                              Если все это сбивает с толку, позвольте мне объяснить, как именно работает этот процесс финансирования продавца, используя несколько диаграмм.

                              Как работает финансирование продавца?

                              Картинка стоит 1000 слов, верно? Итак, чтобы объяснить, как работает финансирование продавца, я приложу все свои художественные усилия.

                              Но я хочу начать с объяснения обычной сделки с недвижимостью . Вот диаграмма того, как обычно работает закрытие, если у вас есть банковское финансирование.

                              (Единственная разница в том, что я не уверен, что обычно бывает так много улыбающихся лиц. Трудно улыбнуться, когда вы на самом деле читаете кредитные документы на 500+ страниц, которые в основном обещают все кредитору, кроме вашего старшего ребенка!)

                              Изображение обычной сделки с недвижимостью

                              Важно знать, что происходит при закрытии сделки.Вы просто следите за деньгами и собственностью. В данном случае:

                              • Банк приносит деньги
                              • Продавец приносит недвижимость (в виде документа)
                              • Покупатель вносит предоплату И обещает вернуть деньги банку)
                              • Агент по закрытию приносит обещание, что собственность имеет хороший титул (и компания по страхованию титула подтверждает это обещание)

                              Итак, эти три стороны плюс агент по закрытию (поверенный или титульная компания) участвуют в закрытии.

                              Сделка по финансированию продавца похожа, но есть ключевое отличие: нет банка или стороннего кредитора.

                              Изображение продавца, финансирующего сделку с недвижимостью

                              Опять же, следуя деньгам и собственности, вот что обменивается:

                              • Продавец приносит собственность (в виде документа)
                              • Покупатель приносит авансовый платеж И обещание (уплатить ПРОДАВЦУ всю покупную цену)
                              • Заключительный агент дает обещание, что собственность имеет хороший титул (и страховая компания подтверждает это обещание)

                              На этот раз есть только две стороны плюс закрывающий агент.На самом деле «заем» не предоставляется, потому что продавец физически не дает покупателю деньги, как это сделал банк.

                              Вместо этого продавец позволяет покупателю производить оплату в кредит с течением времени. Вот что такое финансирование продавца. И мы поговорим о различных условиях финансирования продавца, о которых можно будет договориться позже в этой статье, например о процентной ставке, сумме платежа, залоге и многом другом.

                              Теперь, когда у вас есть представление о финансировании продавца или владельца, давайте рассмотрим плюсы и минусы совершения такого типа транзакции.

                              Плюсы и минусы финансирования продавцов

                              Мы все здесь взрослые. Вы знаете, что у каждой стратегии всегда есть свои плюсы и минусы. Финансирование продавца ничем не отличается.

                              Итак, ниже я объясню плюсы и минусы финансирования продавца с двух точек зрения — покупателя и продавца.

                              Плюсы с точки зрения покупателя

                              Плюсы финансирования продавца с точки зрения покупателя:

                              • Более легкая квалификация — Продавец по-прежнему должен доверять вам, но обычно меньше документов и хлопот, чем банковский кредит
                              • Все может быть предметом переговоров — В отличие от банка или обычного кредитора, который говорит, бери или оставь
                              • Более низкая процентная ставка (потенциально) — Особенно по сравнению с коммерческим или частным финансированием
                              • Более низкий первоначальный взнос (потенциально) — Я договорился о снижении от 0% до 10%
                              • Нет личной гарантии (потенциально) — По большинству кредитов вы закладываете ВСЕ свои личные активы на случай, если кредитор потеряет деньги.Часто это можно исключить из договоров о финансировании с продавцом, чтобы залогом по долгу служила только собственность.
                              • Более быстрое и простое закрытие — Вы избегаете слоев бюрократии, задержек, повторяющихся процессов, проверок и оценок
                              • Возможная скидка по ссуде Остаток — Иногда продавцу или наследникам нужны наличные. В результате они могут позволить вам выплатить всю или часть ссуды со скидкой в ​​обмен на единовременную денежную сумму.У меня такое случалось несколько раз.
                              • Ценные отношения для расширения бизнеса — Мой бывший тренер-клиент купил одну недвижимость на средства продавца. Позже продавец продал моему клиенту десятки других объектов недвижимости, поскольку они продемонстрировали свою компетентность и надежность. Точно так же вы также можете получить у продавца будущие частные ссуды.

                              Минусы с точки зрения покупателя

                              Вот минусы финансирования продавца с точки зрения покупателя:

                              • Все можно обсудить (!) — Хотя это плюс, это также минус, потому что вы нужно узнать, на каких условиях вести переговоры.Есть кривая обучения. Я поделюсь с вами некоторыми идеями позже в этой статье, но я также рекомендую обратиться за помощью к компетентному местному адвокату.
                              • Сложнее вести переговоры — Финансирование продавца требует терпения и определенных навыков для ведения переговоров. Я могу научить вас (см. Далее в статье), но вам придется отказаться от большинства традиционных тактик инвесторов и торговаться, которые натравливают вас на продавца.
                              • Проблемы с наследниками — Если первоначальный продавец умирает, вы будете связаны с наследством и наследниками.У вас есть надежный контракт, так что это не должно быть плохо. Но это может потребовать больше хлопот и общения, чем с банковской ссудой (хотя есть возможности — например, потенциальная скидка, о которой я упоминал выше!)

                              Теперь давайте посмотрим на плюсы и минусы финансирования продавца с точки зрения продавца.

                              Плюсы с точки зрения продавца

                              Плюсы финансирования продавца с точки зрения продавца:

                              • Привычные инвестиции — Продавец часто владел этой недвижимостью в течение длительного времени.Таким образом, владение ипотекой, обеспеченной той же собственностью, очень привычно и может быть более комфортным, чем экзотические или незнакомые инвестиции в другом месте.
                              • Постоянный доход — Если недвижимость сдавалась в аренду, продавцу, вероятно, нравился регулярный доход. Финансирование продавца продолжает этот поток доходов, просто без проблем, связанных с владением и управлением.
                              • Больше пассивного — Переход от арендодателя к кредитору — естественный процесс. Это меньше хлопот и повседневных забот, сохраняя при этом многие преимущества (например, безопасность недвижимости и поток доходов)
                              • Налоговое планирование — IRS признает продажу в рассрочку как способ отсрочить получение прироста капитала на продажа недвижимости.Это может сэкономить на налогах, избегая увеличения налоговой ставки, если продавец получил огромную прибыль.
                              • Более высокий процент и возврат инвестиций — По сравнению с альтернативами, такими как банковские счета, аннуитеты, облигации и дивиденды по акциям, проценты по векселям продавца часто могут быть намного лучше. Кроме того, продавец получает проценты на основную сумму, которые облагались бы налогом, если бы он или она продал за наличные.
                              • Более высокая цена — Предлагая условия, продавец часто получает более высокую продажную цену (с меньшими затратами на хранение), чем если бы они продавались за наличные.
                              • Estate Planning — Что бы большинство наследников поместья сделали с единовременной суммой наличных? Потрать! Таким образом, может быть разумным раздавать наследство ежемесячными платежами, чтобы наследник тратил его более разумно — например, на продукты!

                              Минусы с точки зрения продавца

                              Минусы финансирования продавца с точки зрения продавца:

                              • Все обсуждается (!) — Как и покупатель, это и за, и против. Немногие продавцы знакомы с финансированием продавца или его условиями, поэтому сделка требует тщательного обдумывания и вероятного совета со стороны семьи и консультантов.
                              • Доверие к покупателю — Банки квалифицируют заемщиков не просто так — это умно! Таким образом, продавец должен найти способ доверять компетентности и характеру покупателя, чтобы платежи производились, а состояние собственности не ухудшалось.
                              • Инфляция — Любые инвестиции с фиксированными платежами, включая финансовые векселя продавца, становятся менее ценными по мере возникновения инфляции. Но в более старшем возрасте или при наличии достаточного количества других активов это может не быть проблемой.
                              • Налоговое планирование — Долгосрочный арендодатель, вероятно, будет иметь налог на возврат амортизационных отчислений во время продажи.Таким образом, специалисту по налогам, вероятно, потребуется помочь в расчете налоговых обязательств, и для уплаты налога должны быть доступны достаточные средства (обычно из первоначального взноса продавца).

                              Теперь позвольте мне продемонстрировать эти плюсы и минусы на примере моей первой финансовой покупки продавцом.

                              Пример: от финансирования продавца к друзьям на всю жизнь

                              undefinedundefined

                              В 2005 году я купил дом на одну семью с 3 спальнями, используя финансирование продавца. Продавцы по имени Эд и Эйлин были методистскими священниками на пенсии и замечательной парой.

                              Мне было 25 лет, и я только пару лет закончил колледж. Это была моя первая покупка, финансируемая продавцом, и один из первых периодов моей покупки арендуемой собственности (раньше я только переворачивал и продавал недвижимость оптом).

                              Сейчас, оглядываясь назад, я мог бы сделать несколько вещей по-другому. Но в конце концов я заработал деньги, продавцы были довольны, и я настолько подружился с Эдом и Эйлин, что мы с женой попросили их быть министрами на нашей свадьбе (без шуток)!

                              Вот как все это работало.

                              Детали моей первой покупки, финансируемой владельцем.

                              Какое-то время все было хорошо с арендой Эда и Эйлин, но затем они столкнулись с ужасными арендаторами. Эти последние жильцы разрушили дом, остались в долгу и испортили Эд и Эйлин мысль о том, что они домовладельцы. Итак, они были готовы к продаже.

                              Они случайно получили от меня личное письмо, в котором я выражал свою заинтересованность в покупке их дома для сдачи в аренду. В то время я часто отправлял письма давним владельцам недвижимости в места, которые мне нравились.Они также поговорили с несколькими агентами по недвижимости, один из которых сказал: «Вы НИКОГДА не хотите работать с таким инвестором, как ЭТО».

                              Но Эйлин нашла меня в Google и, похоже, не думала, что я ТАК плохой. Позже она сказала мне, что после нашей встречи у нее возникло хорошее предчувствие ко мне. Я пришел со стопкой рекомендательных писем, и я не был напористым и не пытался уговорить ее сделать то, что она не хотела делать.

                              На самом деле мы встречались 2 или 3 раза, чтобы познакомиться друг с другом, прежде чем я наконец представил предложения о покупке их собственности.По сути, я сделал два предложения:

                              1. 115000 долларов с уплатой 3000 долларов и 112000 долларов в виде финансирования продавцом
                              2. 100000 долларов со всеми наличными при закрытии

                              Обе цены были ниже полной стоимости дома от 125000 до 130000 долларов. Но цена финансирования продавца была примерно такой, какой они надеялись получить после уплаты гонораров агенту по недвижимости. Итак, они приняли мое предложение.

                              Окончательные результаты моей первой покупки, финансирующей собственник.

                              Со своей стороны, предложение продавца о финансировании сработало, потому что оно позволило мне держать солидную собственность в долгосрочной перспективе в качестве аренды.У меня была скидка 10%, и денежный поток заработал (едва!) После оплаты всех затрат, основной суммы и процентов. Предлагая наличные, я знал, что мне придется занять деньги у частного или коммерческого кредитора под более высокие процентные ставки. Итак, мне нужна была еще более низкая цена, чтобы получить доход от собственности.

                              Итак, мы начали сдавать недвижимость в аренду. После того, как первый арендатор переехал, мы нашли другого, который проявил интерес к покупке дома. Итак, примерно через 4 года после покупки мы решили продать недвижимость нашим арендаторам за 130 000 долларов.Это был 2009 год в разгар Великой рецессии. Поэтому мы решили, что деньги нам нужны больше, чем долгосрочная аренда!

                              Мы увеличили капитал за счет погашения ссуды, поэтому мы получили неплохую чистую прибыль в размере около 18 000 долларов за свои усилия. А Эд и Эйлин при закрытии получили свои деньги. Они использовали деньги, чтобы погасить оставшуюся задолженность по месту жительства для престарелых.

                              Уроки, извлеченные из моего первого собственника, финансирующего покупку

                              В течение многих лет я покупал и другие объекты недвижимости на средства продавца.Но все они разделяли несколько ключевых принципов ведения переговоров, которые я усвоил во время этой первой сделки:

                              • Подходите к переговорам медленно, с основной целью помочь продавцу
                              • Сосредоточьтесь на укреплении доверия, прежде чем использовать незнакомые термины, такие как «финансирование продавца». (т. е. не спрашивайте незнакомца по телефону, будут ли они продавать вам недвижимость)
                              • Как только продавцы будут восприимчивы, объясните плюсы и минусы финансирования продавцом, используя предложение
                              • Сделайте несколько предложений, по крайней мере, одно из что является финансированием продавца.Никогда не знаешь, какое предложение они захотят.
                              • Используйте финансирование продавца как инструмент для покупки недвижимости, которая вписывается в вашу общую инвестиционную стратегию и имеет смысл, если вы рассчитываете. Некоторые люди увлекаются этим инструментом и забывают общие основы недвижимости (я говорю по опыту!)

                              Помня об этих уроках, давайте более подробно рассмотрим, как найти недвижимость и продавцов, которые могут быть готовы финансировать собственник. тебе.

                              Типы владельцев, которые будут финансировать свою собственность

                              Вселенная людей, которые могут продать вам собственность, огромна.Но тип продавца, готового вернуть финансирование, намного меньше. Итак, вы должны сначала понять, кто эти люди, прежде чем вы начнете искать недвижимость, финансируемую владельцем.

                              Один раз я просмотрел все свои покупки, когда продавцы финансировали мне свою собственность. Результаты подтвердили то, что я уже подозревал: , более 50% продавцов были так называемыми «сгоревшими домовладельцами». Вы также можете столкнуться с другими типами продавцов, желающих финансировать собственник. Но если вы хотите иметь наилучшие шансы на покупку недвижимости с финансированием от собственника, я рекомендую вам сначала сосредоточиться на сгоревших домовладельцах.

                              Сгоревший домовладелец — это, по сути, собственник арендуемой недвижимости, который устал от арендаторов и всех других деталей арендной собственности. А если вы не изучаете передовой опыт аренды или не относитесь к нему как к бизнесу, легко перегореть. Вы быстро возненавидите свой бизнес, если не научитесь проверять арендаторов, позволять арендаторам нарушать правила (или не иметь правил!), Не поддерживать собственность и выполнять слишком много работы самостоятельно.

                              Ситуации из реальной жизни, которые приводят к сожжению домовладельцев

                              Продавцы, которые финансировали меня, включали такие ситуации, как:

                              • Опытный инвестор, который жил слишком далеко, чтобы управлять своими собственными силами, как он это делал с другими объектами недвижимости
                              • Агент по недвижимости чей брат арендовал здание, но не был хорошим арендатором (иногда проще продать, чем выгнать семью!)
                              • Сестра и брат, унаследовавшие дом их детства, пытались сдать дом, но им надоели плохие арендаторы
                              • Человек, унаследовавший дом своего детства. дом от своей матери, пытался сдать в аренду, но эмоционально расстроился, увидев арендаторов в своем доме
                              • Инвестор, который не мог справиться с интенсивным управлением домом в районе с низкой арендной платой
                              • Инвестор, готовый уйти на пенсию и путешествовать, но хотел постоянный пассивный доход

                              Общей темой было то, что все эти сгоревшие домовладельцы были мотивированы. Это не значит, что они были в отчаянии или не знали, что происходит. В большинстве случаев у них было больше опыта в бизнесе и инвестировании, чем у меня! Но у них было достаточно мотивации, чтобы я мог договариваться об условиях, которые они, возможно, изначально не думали, что хотят.

                              А помните плюсы и минусы, которые я объяснял ранее? Поскольку эти продавцы были мотивированы, они были более восприимчивы к тому, чтобы выслушать преимущества финансирования со стороны продавца (особенно после того, как они узнали, стали доверять мне и стали похожими на меня). И многие из этих льгот подходят, в частности, для старых домовладельцев.

                              Итак, если сгоревшие домовладельцы — ваш тип собственников №1, которые могут финансировать покупку, как вы их найдете? Вот несколько идей.

                              Как найти сгоревших домовладельцев

                              Есть много способов найти инвестиционную недвижимость для покупки. Но вот несколько идей, как конкретно найти сгоревших домовладельцев, которые с большей вероятностью будут финансировать недвижимость для вас:

                              • Отсутствующие домовладельцы — Отсутствующие владельцы — это владельцы недвижимости, которые не проживают в собственности.Отправляя письма отсутствующему собственнику, некоторые из них могут соответствовать сгоревшему профилю арендодателя. Вы можете купить список в онлайн-источниках, таких как realquest.com, CRSdata.com или listsource.com, или иногда вы можете получить списки у своего MLS или местного налогового инспектора.
                              • Выселение домовладельцев — Судебные дела о выселении находятся в открытом доступе в большинстве мест. Вы можете связаться с владельцами по почте или телефону и спросить, не хотят ли они продать. Часто это время пика мотивации после того, как вы разочаровались в арендаторах!
                              • Свободные дома — Когда вы едете или прогуливаетесь по целевым кварталам (например, за доллары!), Вы увидите пустующие дома.Найдите владельца и спросите его, хотят ли они продать. Некоторые владельцы будут домовладельцами, а пустой дом стоит им денег и создает стресс. Итак, вы предложите решение их проблемы.
                              • Нетворкинг — Участвуйте в местных встречах по недвижимости, ассоциациях инвесторов в недвижимость и онлайн-форумах. Иногда вы встретите инвесторов в аренду, которые заинтересованы продать определенную недвижимость. Также скажите всем, кого вы знаете, что вы покупаете недвижимость у людей, которым надоело арендовать недвижимость.
                              • For Rent — Найдите знаки и объявления «Сдается в аренду» (как на Craigslist) и обратитесь по номеру телефона. После сбора исходной информации спросите, заинтересованы ли они в продаже. Они могли быть просто обгоревшим домовладельцем.

                              После того, как вы найдете желающего собственника и начнете переговоры, вам нужно будет обсудить условия финансирования собственником и заключить их в договор. Итак, Я объясню важные термины в следующем разделе.

                              Типичные условия финансирования собственником

                              Контракты имеют ключевое значение для успешного инвестирования в недвижимость.Вот почему у вас всегда должен быть компетентный поверенный по недвижимости в вашей местной команде по инвестированию. Этот специалист может помочь вам применить общие концепции и превратить их в контракты, действующие в рамках вашего местного законодательства.

                              Но как переговорщик по финансированию собственником вы также должны понимать типичные условия финансирования собственником. Также полезно иметь возможность записывать их самостоятельно, когда вы сидите перед продавцом, готовым принять ваше предложение.

                              Итак, в списке ниже я дам вам некоторые из наиболее важных терминов, которые вы захотите обсудить во время переговоров.Большинство из них будет помещено в приложение к стандартному договору купли-продажи недвижимости, о котором я подробнее расскажу в разделе о договорах финансирования собственником.

                              Цена

                              Это кажется очевидным, но просто знайте, что всегда существует связь между ценой и сроками. Я не призываю платить больше, чем стоит собственность. Но нет никаких сомнений в том, что иногда вы можете заплатить более высокую цену в зависимости от других условий, например, низкий платеж, который позволяет вам получать денежные средства от отличной недвижимости.

                              Ваши планы относительно собственности также могут определять, какую высокую или низкую цену вы можете заплатить. Все начинается с создания собственных целей анализа сделок с недвижимостью. Но, например, покупка пользующейся спросом недвижимости с долгосрочным владением в качественном месте может иметь смысл по розничной цене. Это особенно верно, если условия финансирования продавца позволяют вам иметь хороший денежный поток от аренды.

                              Но если вы покупаете дом в депрессивном месте или планируете перепродать собственность раньше, вам следует настаивать на минимально возможной цене — даже с хорошими условиями.

                              Авансовый платеж

                              Большинство продавцов захотят внести какой-то первоначальный взнос, чтобы у вас был «скин в игре». Но продавец может быть доволен гораздо меньшим первоначальным взносом, чем традиционный кредитор. Так что не бойтесь просить 3%, 5% или 10% от стоимости покупки в качестве первоначального взноса.

                              Вы также можете творчески подумать о том, что вы даете в качестве первоначального взноса. Допустим, вы покупаете дорогой 30-квартирный дом. Что делать, если у вас есть участок земли, грузовик или простой вексель с ежемесячной выплатой процентов? Каждый из этих активов имеет ценность.И продавец может воспринимать их ценность выше, чем вы.

                              Например, однажды я обменял принадлежавший мне мотоцикл Harley-Davidson в качестве первоначального взноса. У продавца были приятели, которые вместе катались на мотоциклах, и его мотивация полностью изменилась после того, как я поднял эту идею! Он закончил тем, что продавец профинансировал мне остаток покупной цены.

                              Кроме того, если недвижимость нуждается в большом ремонте, не бойтесь обсудить ваш ремонт как часть вашего скина в игре.Однажды я договорился о предоплате в размере 5000 долларов (намного меньше, чем хотел продавец), потому что в своем контракте я также согласился на длинный список ремонтов. Я уже планировал это сделать, но это успокоило продавца, зная, что я трачу еще 30 000 долларов или более на повышение надежности финансирования его продавца.

                              Сумма процентной ставки

                              Это еще один термин, который кажется прямым. Но имейте в виду, что при долгосрочном финансировании вы платите больше процентов, чем первоначальная цена покупки! Таким образом, выгодно договариваться о минимально возможной процентной ставке.

                              Например, рассмотрим покупную цену 250 000 долларов с понижением на 50 000 долларов и 200 000 долларов в качестве финансирования продавца под 7% на 30 лет. Общая сумма процентов, выплаченных за 30 лет, составляет чуть более 279 000 долларов! Но при процентной ставке 4% общая выплачиваемая сумма процентов составляет чуть менее 144 000 долларов. Это разница в 135 000 долларов!

                              Вы даже можете договориться о процентной ставке в размере 0%. Но имейте в виду, что продавец должен будет указать в своей налоговой декларации вмененных процентов . Это инструмент, который IRS использует для сбора процентов по ссудам с низкими процентными ставками или без них.Ставки ниже установленных IRS применимых федеральных ставок (AFR) должны указывать вмененные проценты. Например, долгосрочная AFR в марте 2018 года составила 2,88%.

                              Повышение и начисление процентов

                              Если переговоры по процентной ставке зашли в тупик, вы можете предложить повышенных процентных ставок на . Так, например, вы можете начать с очень низкой процентной ставки в первый и второй годы, пока вы улучшаете недвижимость и повышаете арендную плату. Затем на 3-м году ставка может повыситься до более высокой, если вы улучшите денежный поток (или продадите недвижимость).

                              Вам также необходимо обсудить, будет ли ваша процентная ставка фиксированной или регулируемой. Как покупатель или заемщик, вы всегда хотите фиксировать ставку как можно дольше и на как можно более низком уровне. Но продавец может не согласиться.

                              Итак, если вам нужно добавить регулируемую норму, просто постарайтесь максимально продвинуть ее в будущее. Продавец может быть счастлив, зная, что через 10 лет ставка может измениться так, что он или она не застрянет на очень низкой процентной ставке, когда общие ставки значительно выросли.И вы можете защитить себя с помощью потолка, чтобы регулируемая скорость не превышала определенного значения или не увеличивалась слишком быстро.

                              Отсроченное начисление процентов

                              Проценты обычно выплачиваются за просрочку . Это означает, что проценты начинают начисляться в один день, а затем вы производите платеж позже (обычно первого числа следующего месяца). Но мало кто понимает, что вы можете договориться о , когда начнет накапливаться.

                              Например, что, если вы покупаете незанятую недвижимость, на ремонт и сдачу которой потребуется 3 месяца.Продавец, который в настоящее время не получает дохода, может ждать 3 месяца, прежде чем начнется начисление процентов. Это означает, что ваш первый платеж будет через 4 месяца после закрытия! Если, например, ваша процентная ставка составляла 1000 долларов в месяц, это будет 4000 долларов экономии.

                              Сумма платежа и дата начала

                              Большинство финансовых платежей амортизируются, то есть каждый платеж включает как основную сумму, так и проценты. И обычно срок амортизации составляет примерно 15, 20 или 30 лет. Это означает, что вся основная сумма будет выплачена в эти периоды времени путем внесения минимального платежа.

                              Вы должны быть уверены, что любой платеж, о котором вы договариваетесь, соответствует вашей стратегии выхода. Если вы арендуете, вы хотите, чтобы это соответствовало вашим целям денежного потока. И многое из этого будет определяться процентной ставкой, которую вы обсуждаете.

                              Но вы также можете договориться о более низкой выплате только процентов или даже об отрицательной амортизации (недостаточной для покрытия всех процентов). Лично я не считаю, что ни одна из этих идей в долгосрочной перспективе хороша. Выплата основного долга — это форма дисциплины, которая не позволяет вам вечно оставаться в долгу.Но в краткосрочной перспективе, например, когда вы пытаетесь повысить арендную плату за недвижимость, это может быть хорошим инструментом.

                              И, как переговоры о начислении процентов, платежи не должны начинаться через 30 дней после закрытия. Если вы договоритесь о том, что проценты не начисляются в течение 3 месяцев, ваш первый платеж может начаться в месяце № 4.

                              Дата погашения

                              Дата погашения — это срок, который указывает, когда вы должны получить всю основную сумму финансирования, возвращенную продавцу. Обычно это та же дата, когда заканчивается ваша амортизация, например, в конце 30 лет.Но у вас также может быть шаровой платеж , что означает, что вы должны выплатить единовременный платеж из суммы, причитающейся к определенной дате.

                              Я не люблю выплаты воздушными шарами. Они звучат так дружелюбно, как украшения для дня рождения! Но необходимость придумывать большую сумму денег за один раз представляет один из самых больших рисков, с которыми мы сталкиваемся как инвесторы в недвижимость. Вы только посмотрите, как инвесторы в недвижимость, застройщики и банки обанкротились во время Великой рецессии 2008–2010 годов. Их воздушные шары лопались, и никто не давал им нужных денег!

                              Но если все остальное в сделке имеет смысл, и мне нужно договориться о воздушном платеже, я хочу, чтобы это произошло как можно раньше.Вы хотите дать себе время, чтобы пройти через 7-10-летний цикл недвижимости, прежде чем вам придется рефинансировать или продать.

                              Я также предпочитаю согласовывать дату звонка вместо даты балуна. Это означает, что продавец МОЖЕТ потребовать выплаты кредита, но он не обязан. Это означает, что вы можете продолжать производить платежи, если продавец доволен, вместо того, чтобы пересматривать всю сделку. Я узнал об этом конкретном различии и многих других от очень умного инвестора по имени Дайчес Боддифорд из assets101.com.

                              Первое право на отказ

                              Знаете ли вы, что векселя, включая финансовые векселя продавца, являются активами, которые могут быть проданы третьим сторонам? Существует процветающий бизнес известных покупателей, которые, скорее всего, свяжутся с вашим продавцом очень скоро после того, как он или она продаст вам недвижимость с финансированием.

                              Но люди, которые покупают банкноты у вашего продавца, почти всегда хотят получить значительную скидку от номинальной стоимости банкноты. Это означает, что при продаже купюры в 100 000 долларов ваш продавец может получить 70 000 долларов или меньше.

                              Разве вы не хотели бы иметь возможность купить банкноту с такой же скидкой? Я знаю, что буду! И я действительно несколько раз в прошлом.

                              Но у меня появилась такая возможность, потому что у меня был пункт под названием первое право отказа . Это означает, что продавец должен предоставить мне первую возможность купить банкноту, если он или она решит ее продать.

                              Впервые я узнал об этой и многих других идеях из этой статьи от давнего инвестора и учителя Грега Пиннео из компании Corcompany.com.

                              Обеспечение финансирования (т.е. Описание имущественного залога)

                              Финансовый долг бывает двух основных форм — обеспеченный и необеспеченный. Кредитные карты необеспечены, потому что нет залога. Но большая часть финансирования недвижимости обеспечена, потому что вы предоставляете кредитору ипотеку (или доверительный акт) в качестве обеспечения. Если вы прекратите производить платежи или нарушите другое условие вашего контракта, кредитор может лишить вас права выкупа и забрать имущество.

                              Это снова кажется прямым, но вот несколько идей, над которыми стоит подумать:

                              • Первая позиция или подчиненная позиция — Первая позиция означает, что ипотека первой записывается в публичные записи.По этой причине он должен быть сначала погашен, если есть потеря права выкупа. Большая часть финансирования будет на первом месте, но могут быть ситуации, когда финансирование продавца находится на втором месте. Например, вы можете получить ссуду в размере 75% от банка или частного кредитора (первая позиция), возвратное финансирование от продавца на 20% (вторая позиция) и 5% вниз.
                              • Другой объект недвижимости — Вы можете предоставить продавцу закладную на первое место по недвижимости, отличной от той, которую вы покупаете. Это может быть выгодно, если вы хотите оставить это имущество в долгосрочную аренду, а затем вы можете продать собственность продавца, чтобы вернуть свои деньги.Я объясню это еще больше в следующем разделе, посвященном замене безопасности. Но я упоминаю об этом сейчас, потому что вы могли бы с самого начала договориться о другом свойстве в качестве залога, вместо того, чтобы использовать свойство subject.
                              • Несколько объектов недвижимости — Может быть, в какой-то момент продавец хочет получить дополнительную безопасность, чтобы предоставить вам финансирование. Вы можете предоставить продавцу первую или вторую ипотеку на другую недвижимость.

                              Замена обеспечения

                              Также называемая «ходьба по ипотеке», замена обеспечения — отличный термин для ведения переговоров в качестве покупателя.Это означает, что, когда вы продаете первоначальную собственность, вы можете:

                              1. Оставить вексель на месте (т.е. продолжить выплаты по долгу)
                              2. Удовлетворить ипотеку на первоначальную собственность
                              3. Выдать продавцу НОВУЮ ипотеку под залог другая собственность в качестве залога

                              Я сделал это однажды, когда купил две собственности, которые не были идеальными для долгосрочного владения. Дома были слишком большими и дорогими для сдачи в аренду. Итак, я сказал об этом продавцам, а также сказал им, что хотел бы предоставить им другую недвижимость в качестве залога для финансирования их продавца, как только я продам их дома.Очевидно, они не слышали об этом, и для этого потребовалось некоторое объяснение (я люблю использовать рисунки).

                              Но поскольку я заслужил большое доверие и решал их проблему быстрой продажи домов, они сказали «да». Я также включил в договор, что их новая, замещающая гарантия ДОЛЖНА быть на первом месте, ДОЛЖНА быть ниже 70% стоимости кредита и ДОЛЖНА иметь достаточный чистый доход от аренды, чтобы покрыть все выплаты по ипотеке. И, очевидно, они могут попросить меня подтвердить все это с третьей стороной, если потребуется.

                              Результаты замены обеспечения

                              Итак, при закрытии я дал им 50% первоначального взноса, а затем 50% в качестве ипотечного финансирования продавцом. Процентная ставка по этому финансированию составляла около 3%. Затем я отремонтировал и продал оба дома.

                              Но вместо того, чтобы погасить финансовую задолженность продавца при закрытии сделки, адвокат по закрытию выплатил ипотечные ссуды на других объектов недвижимости , которыми я владел (которые составляли 7% годовых). Это означало, что эта недвижимость теперь была свободна и не имела долгов, а последний адвокат просто создал новые ипотечные кредиты для моих продавцов и записал их в счет этих замещающих свойств.

                              В конце концов, у продавцов были очень надежные ипотечные кредиты на первую позицию на несколько объектов недвижимости. У них также был стабильный поток доходов, чтобы поддержать их пенсию. По сути, я рефинансировал свою долгосрочную аренду, перевернув дома продавцов и переведя их финансирование на мою аренду.

                              Это была беспроигрышная сделка, в результате которой была заменена статья о безопасности.

                              Оговорка о выплате по продаже

                              Оговорка о выплате по продаже является стандартной оговоркой в ​​обычных (т.е. банк) ипотечные кредиты, которые дают кредитору право отозвать ссуду и заставить вас выплатить ее, если вы продадите недвижимость. Но вы не должны включать его в финансирование продавца. И я всегда предпочитаю этого не делать.

                              Почему я хочу это не указывать? Потому что я хочу иметь возможность продать собственность по ипотеке (в некоторых штатах это так называемый комплексный трастовый договор), если появится такая возможность. Это означает, что я мог бы перепродать собственность и профинансировать ее своему покупателю с оплатой и условиями, распространяемыми на продавцов.

                              Я покажу, что я имею в виду, на примере.

                              Однажды я купил дом на средства продавца. Он начинался как сдача в аренду, но через пару лет арендатор выразил заинтересованность в покупке дома. Они сэкономили 10% и доказали, что могут производить своевременные платежи в течение предыдущих двух лет. Итак, мы договорились профинансировать дом им.

                              Пример ипотечного кредита

                              Вот упрощенные цифры для моей первоначальной покупки:

                              • 80 000 долларов = моя покупная цена
                              • 5000 долларов = мой первоначальный взнос
                              • 75 000 долларов = финансирование продавца
                              • 455 долларов в месяц = ​​оплата по 4 % годовых на 20 лет

                              Вот упрощенные цифры для моей перепродажи и создания ипотечного кредита:

                              • 100000 долларов = покупная цена арендатора
                              • 10000 долларов = первоначальный взнос

                              • долларов = финансирование продавца (2-я позиция,

                                упаковка вокруг ипотеки)
                              • 698 долларов в месяц = ​​платеж под 7% годовых в течение 20 лет

                              Мой продавец, финансирующий ипотеку с первоначальным владельцем, находится на первом месте.Ипотека покупателя со мной на втором месте. Но я (или сторонняя обслуживающая компания, если это делает покупателя более комфортным) собираю 100% платежа покупателя и использую его часть для выплаты продавцу ипотечного кредита.

                              Полная схема ипотеки выглядит следующим образом:

                              Результаты и предостережения для ипотечных кредитов

                              Итак, в этом примере я заработал 5000 долларов от первоначального взноса (10000–5000 долларов = 5000 долларов). Каждый месяц я получал 243 доллара положительного денежного потока (698 — 455 долларов = 243 доллара в месяц).И моя начальная позиция в капитале собственности составляла 15 000 долларов (90 000 — 75 000 = 15 000 долларов).

                              Находиться в середине ипотечного кредита может быть очень прибыльной сделкой!

                              Но одно предостережение. Посредине такой договоренности для меня есть риск, потому что мой покупатель может перестать платить мне, и мне придется продолжать платить своему продавцу. И это действительно случилось со мной в годы Великой рецессии. Поэтому я настоятельно рекомендую отложить крупные денежные резервы на случай непредвиденных обстоятельств.

                              Практический результат, однако, заключается в том, что ипотека — это прибыльная стратегия для «заимствования» под низкую процентную ставку и «ссуды» под более высокую процентную ставку (также известный как арбитраж). И это работает только потому, что у вас не было оговорки о продаже в исходной ипотеке продавца.

                              Договоры о финансировании с собственником

                              Одна из проблем с финансированием продавца заключается в том, что, в отличие от банковского финансирования, вам (или, что более вероятно, ваш поверенный) нужно будет заключать свои контракты.Но это также возможность, потому что условия традиционных векселей кредиторов и ипотеки редко бывают выгодными для вас как покупателя.

                              Вот основные контракты, которые вам понадобятся для выполнения сделки по финансированию продавца:

                              Дополнение о финансировании продавца:

                              Большая часть закупок для финансирования со стороны продавца будет стандартной. Таким образом, вы можете использовать стандартный договор купли-продажи в вашем штате при заключении контракта с недвижимостью. Но вы захотите добавить приложение, в котором четко разъясняются все условия финансового соглашения продавца с продавцом.

                              На раннем этапе вы можете попросить своего адвоката подготовить его для вас. Но поскольку каждая сделка является такой индивидуальной транзакцией, у меня обычно есть пустое приложение с «Дополнением о финансировании продавца» вверху. А потом я от руки пишу продавцу все условия, и я согласился написать туда на месте. Вот пример:

                              Подробная информация в этом дополнении — это как раз те термины, которые я рассмотрел в этой статье. С некоторыми соглашается продавец, с другими — нет. Итак, я либо включу, либо опущу условия в зависимости от наших переговоров.

                              Вексель и ипотека (или договор доверительного управления)

                              Вексель — это договор, в котором изложены все условия, оговоренные вами в дополнительном соглашении о финансировании продавца выше. Когда вы слышите термин «долг», это относится к этому контракту. В нем в основном указывается, что вы должны кредитору (или продавцу в данном случае) и как вы планируете выплатить эту сумму.

                              Ипотека (или доверительный акт в некоторых штатах) — это договор, который связывает ваш вексель с недвижимостью, которая заложена в качестве залога (или обеспечения) по долгу.Хотя в ипотеку включено множество условий, по сути, она дает продавцу право лишить права выкупа и забрать собственность, если вы не сдержите свои обещания.

                              Я рекомендую, чтобы ваш местный поверенный подготовил для вас вексель и ипотеку. Но не позволяйте им просто использовать тот тип плиты, который они используют для всех остальных. Сядьте с ними и объясните, чего вы пытаетесь достичь как инвестор. Вы можете использовать эту статью в качестве руководства для терминов, которые вы хотите включить, и адвокат может также захотеть включить других, которые защищают вас и применяют местные законы.

                              Проблемы и реалии финансирования продавца

                              Прежде чем закрыть это руководство, я хочу указать на некоторые проблемы и реалии финансирования продавца. Как я надеюсь, вы уже заметили, это может быть фантастической стратегией как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Но есть некоторые вещи, о которых вам следует знать, прежде чем приступить к делу. Вот некоторые из основных:

                              Финансирование продавца с помощью существующей ипотеки

                              Тип финансирования продавца в этом руководстве предполагает, что это делает продавец. у вас нет ипотеки или небольшая ипотека, которую можно погасить при закрытии.Это позволяет продавцу выдать вам документ, а затем получить вексель и закладную на первую позицию.

                              Я всегда предпочитал этот метод покупки на средства продавца. Это чище и понятнее для обеих сторон. Но есть также стратегии, когда продавец имеет существующую ипотеку и может быть готов предоставить финансирование продавцом.

                              Самая большая проблема с этим — так называемая оговорка о продаже, которую я обсуждал ранее в разделе о сроках. Большинство традиционных или банковских ипотечных кредитов включают этот пункт, и он дает кредитору право отозвать ссуду, если вы продаете недвижимость без выплаты ипотеки.

                              Риски и варианты финансирования продавца с существующей ипотекой

                              Итак, если кто-то финансирует недвижимость для вас, и его основная ипотека имеет положение о продаже, вы берете на себя риск. Банк может отозвать ссуду в любое время, и вам придется погасить ее или потерять контроль над любым капиталом в собственности.

                              С учетом вышесказанного, иногда базовые ипотечные кредиты не имеют условий продажи (например, финансирование продавца в моем приведенном выше примере с ипотекой). А в других случаях вы можете в любом случае захотеть купить недвижимость и рискнуть в связи с положением о продаже.Возможно, кредитор позволит вам продолжать производить платежи вместо того, чтобы использовать его вариант отзыва ссуды (по крайней мере, на данный момент).

                              В любом из этих случаев есть несколько вариантов стратегии финансирования первичного продавца, которые вы могли бы использовать. Поскольку это уже ПОЛНАЯ статья, я не могу рассказать о них подробно. Но я просто хотел, чтобы вы знали, что они существуют. Также знайте, что у каждого есть свои преимущества, а иногда и серьезные недостатки. Так что не забудьте внимательно изучить стратегии, прежде чем использовать их.

                              Варианты финансирования со стороны продавца включают:

                              • Договор о передаче права собственности (также известный как «залог за право собственности», земельный договор, соглашение о праве собственности)
                              • Аренда с возможностью покупки (см. Мое видео на YouTube для получения дополнительной информации)
                              • Покупка предмета ипотеки (см. Мое видео на YouTube для более подробной информации)
                              • Wrap Around Mortgages (также известный как All-Inclusive Trust Deeds) — который я кратко рассмотрел на примере в предыдущем разделе

                              I планируйте осветить некоторые из них в будущих статьях, чтобы показать, как их можно использовать.

                              Закон Додда-Франка и его влияние на финансирование продавцов

                              В 2010 году Конгресс США принял всеобъемлющий закон, известный как Закон Додда-Франка. Это была попытка контролировать кредитную отрасль, чтобы избежать очередного краха, который вызвал рецессию 2008–2010 годов. Но помимо банковских правил, в закон также было включено финансирование продавца.

                              Но для целей этого руководства в закон было включено важное исключение. Продавец финансирует инвестора (т.е. не намеревается проживать в собственности) освобожден от правил Додда-Франка. Итак, все, что я объяснил в этом руководстве, где вы, как инвестор, ведете переговоры о покупке с продавцом, будет освобождено.

                              Но в других случаях, когда продавец финансирует арендатора, тогда может применяться закон . В этой статье вы найдете подробный обзор воздействия закона и правил, применимых к финансированию продавца.

                              Кривая обучения финансированию собственника

                              Возможно, самая большая проблема при финансировании продавца, которую я объяснил в этом руководстве, — это кривая обучения.Успешный поиск, переговоры, подписание контракта и заключение сделки с финансированием продавца отличается от обычного старого закрытия с традиционным финансированием.

                              Я думаю, что это того стоит! Но вам нужно будет изучить эту стратегию, получить помощь от членов местной команды (особенно от вашего адвоката) и попрактиковаться.

                              Я был очень ржавым, когда купил свою собственность первого продавца, финансирующую финансирование. Но, как вы видели в предыдущем примере, я смог преодолеть свои ошибки новичка, просто поговорив с продавцами и приняв меры.

                              Заключение

                              Вы дошли до конца Ultimate Seller Financing Guide! Надеюсь, вы узнали, как работает финансирование со стороны продавца и почему оно может быть хорошей идеей для вас и продавцов недвижимости.

                              Финансирование продавца было одним из моих любимых инструментов при покупке недвижимости. Это значительно упростило закрытие, потому что мне не нужно было идти в банк, чтобы получить ссуду. И условия моего финансирования со стороны продавца создали финансовые выгоды как для меня, так и для продавцов.

                              Кроме того, я обнаружил, что моя любимая часть покупки недвижимости на финансирование продавца — это люди.