Признание права собственности на квартиру в недостроенном доме по договору участия в долевом строительстве

П. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года:

16. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Между П., П. и ООО «Инвестпроект» заключен договор участия в долевом строительстве. Обязательства по уплате цены договора П. и П. исполнены в полном объеме. В определенный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ответчиком не представлены.

При рассмотрении дела по иску П. и П. к ООО «Инвестпроект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре участия в долевом строительстве, Устиновский районный суд города Ижевска Удмуртской Республики на основании статей 128, 130 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пришел к выводу о том, что истцы вправе до окончания строительства дома требовать признания за ними права на незавершенный строительством объект.

Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истцы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта — конкретной квартиры в многоквартирном доме.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного исковые требования П. удовлетворены.

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Значит, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации.
Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ)

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж).

Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

Предварительный договор купли-продажи

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

• Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
• Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Заказать обратный звонок

Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Договор о включении в состав членов жилищного накопительного или жилищно-строительного кооператива

Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.
Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах. При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках. Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья. Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.

Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

Автор: Юрист Егоров Константин Михайлович

Обманутым дольщикам запретили признавать право собственности на долю в недостроенном объекте / Новости / судебный участок №1 мирового судьи Дзержинского района г.Оренбурга / Мировые судьи

 

---

     Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 сентября 2019 г. N 306-ЭС16-3099 (4, 5) /https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rf-ot-08052019-n-306-es18-26294-po-delu-n-a57-174892016//
    У участников строительства не возникает право общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом. С этой позицией выступила Экономколлегия ВС РФ, рассматривая жалобу конкурсного управляющего застройщика-банкрота на судебные акты, признавшие за гражданами доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде конкретных квартир. Дольщики хотели «закрепить» за собой конкретные квартиры в качестве гарантии того, что после достройки дома (третьим лицом, отказавшимся оформлять отношения с участниками строительства) они, наконец, получат долгожданное жилье.
Принимая такое решение, суды исходили из следующего:
— граждане, требующие признания доли в праве собственности на недострой, являются участниками строительства, их требования о передаче квартир включены в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках банкротства застройщика,
— возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими своих договорных обязательств по финансированию строительства, ибо в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом;
— защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет, а доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках спора, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 ГК РФ.
По мнению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, судам следовало рассуждать иначе:
— участники строительства и застройщик связаны обязательством, в силу которого застройщик обязался совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им в собственность имущество (пп.1 п. 1 ст. 8, п.п.1 и 2 ст.307 ГК РФ) в виде жилого помещения;
— в силу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Однако при отсутствии у должника такой индивидуально-определенной вещи, кредитор требовать ее отобрания не вправе;
— об этом же говорит Закон о банкротстве, который разрешает признавать за участником строительства право собственности на квартиру лишь тогда, когда дом построен и введен в эксплуатацию, то есть когда должником уже создана квартира как индивидуально-определенная вещь, как объект гражданского оборота;
— такой индивидуально-определенной вещи в настоящем случае нет, ведь строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры — как оборотоспособные объекты — не существуют. Следовательно, признавать право собственности на недострой в таких условиях нельзя;
— ошибочными являются выводы судов о возникновении общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона — статьями 218  и 244 ГК РФ. Наличие таких оснований не подтверждено, а норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался нижестоящий суд, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства;
— ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, заявления участников строительства о признании за ними доли в праве собственности на «незавершенку» не подлежали удовлетворению;
— что же до мотивов, по которым дольщики стали требовать признания прав на квартиры, то, — если они полагают, что передача недостроя третьему лицу для завершения строительства является незаконной, либо должна сопровождаться переоформлением ранее заключенных с банкротом договоров,- пусть обращаются в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику.
В итоге в признании долей в праве собственности на недостроенный объект дольщикам отказано.

 

О правах собственности на помещения в новых многоквартирных домах

Когда застройщик возводит многоквар­тирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или прини­мает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в ре­зультате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) заст­ройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто зака­зывал строительство конкретной квартиры.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об учас­тии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера­ции» (далее — закон о долевом строитель­стве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании дого­вора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конк­ретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделе­ние Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик — разрешение на ввод в эксплуатацию мно­гоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получе­ния свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы го­ворить о передаче права собственности застройщиком дольщику.

В этой ситуации также невозможно гово­рить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто на­ходится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием зако­на о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального за­кона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон о регистра­ции прав). Как в законе о долевом строи­тельстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на на­чальном этапе строительства, а дольщики — при регистрации прав. Единообразный под­ход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объ­ектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Ми­нистерства юстиции Российской Федера­ции (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для ра­ботников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представля­ют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни до­кументов (не так общо как в законах) и ука­заны конкретные требования к ним.

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)

Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоре­тически возможна ситуация, когда многок­вартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной па­лате права собственности на все индивиду­ально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого че­ловека или организацию. В доме есть поме­щения, которые предназначены для инди­видуального использования: жилые (квар­тиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования — лестничные клетки, колясочные, техничес­кие подвалы, чердаки. Именно индивиду­ально определенные помещения будут за­регистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности это­го лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объекта­ми отчуждения) являются только индивиду­ально определенные помещения. Напри­мер, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вно­сить какие-либо учетные изменения, касаю­щиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отно­шении каких-то определенных квартир из­менить лишь сведения о титульном вла­дельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после со­вершения купли-продажи у Иванова оста­нется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регист­рационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.

Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и по­лучат свидетельства о праве собственнос­ти, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собствен­ности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижи­мости, а отдельные дольщики не выполни­ли свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построен­ные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считать­ся индивидуально определенными объекта­ми недвижимости и будут иметь неопреде­ленный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщи­ка возникнет необходимость совершить ка­кую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственнос­ти, или передать объект долевого строи­тельства дольщику. Таким образом, на пос­леднем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже заре­гистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участво­вавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застрой­щик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соотве­тствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным стро­ительным или строящимся объектом.

Законодательное определение термина «возводимый или строящийся (создаваемый) объект»

Иногда по каким-то причинам строитель­ство прекращается, договор подряда растор­гается, то есть тот субъект, который оплачи­вал стоимость работ, строительных материа­лов и т. п. решает это имущество кому-то про­дать. В этом случае осуществляется описа­ние незавершенного строительного объекта. В реестре прав появляется запись о том, на каком этапе остановлено строительство (сколько этажей построено и т. д.). Согласно статье 25 закона о регистрации прав такой объект будет называться незавершенным строительным объектом. Объект, строитель­ство которого закончено, будет называться построенным многоквартирным домом после его государственного технического учета и государственной регистрации прав собствен­ности на две и более квартиры. Многоквар­тирный дом юридически «возникает» именно в момент государственной регистрации права дольщика собственности на вторую квартиру в этом доме. Хотя в настоящее время не су­ществует такого легитимного определения как «многоквартирный дом», исходя из смыс­ла этого термина принято считать, что это дом, в котором находятся две или более квар­тир. В статье 15 Жилищного кодекса Рос­сийской Федерации (ЖК РФ) дается опреде­ление жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ под понятием «жилой дом» понимается инди­видуально определенный дом, где нет квар­тир, а есть комнаты и подсобные помещения. В этой же статье определено и понятие «квар­тира» — жилое помещение, состоящее из ком­нат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (напри­мер на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие «квартира» определя­ется понятие «многоквартирный дом».

Управление многоквартирным домом, право собственности на часть помещений в котором зарегистрировано, а на оставшуюся часть нет

Многоквартирный дом, право собствен­ности, например, на 90 процентов квартир, которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть долж­ны заключаться договоры на его содержа­ние и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены поло­жения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирова­ния процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), за­конодательством не предусмотрено. Но ес­ли 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут прини­мать решения. Статьей 161 ЖК РФ предус­мотрена возможность управления многок­вартирными домами тремя способами:

1. непосредственное управление самими собственниками, когда не создается това­рищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2. управление товариществом собствен­ников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Для принятия общим собранием собственников помещений решения о вы­боре способа управления многоквартир­ным домом необходимо простое большин­ство голосов от общего числа голосов, при­нимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 про­центами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартир­ном доме состоялось, должно быть прове­дено повторное общее собрание собствен­ников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количе­ством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэ­тому в идеальном случае решение о выбо­ре способа управления домом при единог­ласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие бо­лее чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме. Для сравнения: приня­тие решения о проведении ремонта многок­вартирного дома принимается большин­ством не менее двух третей голосов от об­щего числа голосов собственников поме­щений.

В случае непосредственного управления многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) общим собранием собствен­ников жилья решаются такие вопросы, как: с какими организациями заключать догово­ры на содержание и ремонт дома, предос­тавление коммунальных услуг, кого нани­мать для вывоза мусора и т. д. Затем заклю­чаются договоры с организациями (может быть, одной организацией), одна из которых будет, например, обслуживать инженерные сети, другая — заниматься ремонтом крыш, третья — вывозом мусора и т. п. Подобные договоры имеют двусторонний характер: с одной стороны, они подписываются всеми или большинством собственников (на дан­ный момент) помещений, а с другой — предс­тавителями соответствующих организаций (ст. 164 ЖК РФ). При этом каждый из подпи­савшихся собственников квартир должен иметь свой экземпляр договора.

Что касается коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает для этого способа управления несколько иную схему отноше­ний. Договор на предоставление комму­нальных услуг заключает каждый собствен­ник в отдельности. В этом случае так же заключается 2-сторонний договор, но он бу­дет подписываться, с одной стороны, нап­ример представителем водоканала, а с дру­гой — одним из собственников помещения жилого или нежилого фонда. Если это му­ниципальное помещение, то как собствен­ник и сторона договора выступит муниципа­литет, если помещение находится в частной собственности физического лица, то — фи­зическое лицо, если организации, то — орга­низация.

Жилищный кодекс Российской Федера­ции определяет процедуру отношений и для других способов управления. При выборе способа управления управляющей органи­зацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) все услуги по содержанию, работы по ремонту и ком­мунальные услуги выполняются и предос­тавляются только одной управляющей орга­низацией (ст. 162 ЖК РФ). При выборе спо­соба управления уже существующим мно­гоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищ­ным кооперативом или иным специализи­рованным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) за содержание и ремонт многоквартирного дома отвечает ТСЖ (кооператив), причем как перед чле­нами ТСЖ (кооператива), так и перед лица­ми, не являющимися их членами (части 5 и 6 статьи 155ЖКРФ).

Бремя же содержания помещений, кото­рые еще не переданы дольщикам (в нашем примере — 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафик­сированы. Гражданским кодексом Российс­кой Федерации (ГК РФ) и законом о доле­вом строительстве установлено, кто и в ка­кой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания пере­ходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск слу­чайной гибели или случайного поврежде­ния объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строитель­ства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной ги­бели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет до­говора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).

Помимо этого, для управления вновь построенным домом ЖК РФ также допуска­ет возможность создания товариществ собственников жилья еще до фактического появления самих собственников. В этом случае ТСЖ создают будущие собственни­ки помещений, то есть именно те дольщи­ки, которые финансируют строительство (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме долж­но приниматься на общем собрании буду­щих собственников, которое проводится в общем порядке, установленном для собра­ния собственников помещений. Это очень перспективный вариант управления, так как дает возможность создать организа­цию, имеющую правление и председателя, который будет выражать интересы собственников. Самое важное то, что такая организация будет участвовать в приемке дома, фиксировать недостатки, вести рабо­ту по их устранению и т. д. По мере регист­рации прав собственности на жилые поме­щения члены товарищества будут приобре­тать статус собственников помещений, и все вопросы, связанные с управлением до­ма, организацией его содержания, комму­нального обслуживания, будет решать то­варищество собственников жилья. В перс­пективе ТСЖ будет заключать договоры с выбранными им организациями относи­тельно содержания, ремонта дома и комму­нального обслуживания, в число которых теоретически может войти и застройщик, если для товарищества предложенные им условия окажутся выгодными. Товарищест­во может заключить договор управления с управляющей организацией. В этом случае обязательственные отношения возникнут между управляющей организацией и ТСЖ, а собственники, независимо от членства в товариществе, будут иметь отношения с ТСЖ (соответственно членские или дого­ворные).

Надо учитывать важное новое положение ЖК РФ, устанавливающее момент возник­новения обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме вно­сить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момен­та возникновения права собственности на жилое помещение. Причем у любого собственника: гражданина, организации, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Феде­рации. До заселения жилых помещений, на­ходящихся в государственной и муници­пальной собственности, расходы на их со-

держание и коммунальные услуги несут ее ответствующие органы государственно власти и органы местного самоуправления или лица, которым указанные органы пере дали на это право. Для собственников речь идет об оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Такое имущество возникает только после появления нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.

Из этого положения следует, что сложившаяся практика вменения приобретателям квартиры обязанности оплачивать содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту, или вручения ключей не соответствует положению статьи 153 ЖК РФ. В общем случае все подобные расходы должны нести застройщики за счет средств, выделенных на строительство объекта недвижимости.

Если после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию управление его содержанием осуществляет ТСЖ, то его взаимоотношения застройщиком могут складываться непросто. Возможно, застройщик откажется заключить договор с ТСЖ в качестве заказчика (потребителя) и не будет оплачивать расходы на содержание многоквартирного дома (обслуживание лифта, вывоз бытовых отходов и т. п.). Поскольку главное для застройщика — построить квартиры, передать их и приступать к строительству нового объекта, скорее всего, он не будет вступать в товарищество, хотя такой вариант не исключен в случае, если он хочет влиять на принятие решений или намеревается приобрести право собственности на часть квартир. Если застройщик не стал членом товарищества, то по возмездному договору он должен будет вносить средства на отопление и освещение своих (не переданных) общих помещений, а члены товариществ будут платить взносы. В любом случае застройщик вправе предложить дольщика урегулировать в договоре вопросы распре деления расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Расходов на ремонт дома в принципе быть не должно, разве что застройщик построит не­качественный объект, а при получении раз­решения на ввод объекта в эксплуатацию этот факт по каким-то причинам не будет выявлен.

Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стои­мость (НДС). Такая норма содержится в па­кете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 го­да № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не под­лежат обложению НДС операции по реали­зации жилых домов, жилых помещений, до­лей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы расп­ространяются как на граждан, так и на орга­низации.

Что касается дарения, то 1 июля 2005 го­да принят Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений зако­нодательных актов) Российской Федера­ции и внесении изменений в некоторые за­конодательные акты Российской Федера­ции в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налого­обложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим за­коном в пункт 181 статьи 217 НК РФ вно­сятся изменения, согласно которым осво­бождаются от обложения налогом на дохо­ды физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответ­ствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и деть­ми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имею­щими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны ут­ратившими силу Закон Российской Феде­рации от 12 декабря 1991 года № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в по­рядке наследования или дарения» и другие законодательные акты.

На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены приду­мывать разнообразные схемы ухода от на­логов, чтобы вступить в права наследова­ния или стать собственником квартиры, пе­редаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобрете­нию прав собственности. Благодаря изме­нениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант ре­шения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, роди­тели, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет пода­рена ему при жизни родителей, то она вы­бывает из наследуемой массы, и второй ре­бенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завеща­ние, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то вто­рой ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родите­лей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю нас­ледства, например, как инвалид. Таким об­разом, истинная воля родителей будет ис­кажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.

Надо иметь в виду, что новые собствен­ники жилых домов и квартир после перехо­да к ним права собственности станут пла­тельщиками налога на имущество физи­ческих лиц. Кроме того, при наличии задол­женности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стои­мости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.

Передача дома и регистрация права собственности

В буквальном смысле слова «передача» дома не осуществляется. Большим заблуж­дением является то, что после завершения строительства дом надо обязательно «пе­редавать на баланс». Это последствия по­рочной практики социалистического поряд­ка управления «жилищным фондом». Как известно, ранее все многоквартирные до­ма, за исключением домов жилищно-строи­тельных и жилищных кооперативов, явля­лись государственной собственностью и составляли «государственный жилищный фонд». В соответствии со статьей 3 Жи­лищного кодекса РСФСР «находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях об­разуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жи­лых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного ха­рактера». Позднее «государственный жи­лищный фонд» был передан в муниципаль­ную собственность и стал «муниципальным жилищным фондом». При этом многоквар­тирные дома «числились на балансе» госу­дарственных и муниципальных предприя­тий и учреждений как переданные им на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления. После начала привати­зации и «выбытия» квартир из публичной собственности соответствующие бухгалте­рские проводки, за редким исключением, не делались. И многоквартирные дома про­должали «висеть» на балансе государ­ственных и муниципальных унитарных предприятий. Как ни странно, такая ситуа­ция существует в отдельных муниципалите­тах по сей день. Новые дома по договорен­ности застройщиков с органами местного самоуправления передаются «на баланс» муниципальных управляющих организаций, а последние привлекают в качестве подряд­чиков аффилированные с застройщиком организации. Для управления многоквар­тирным домом «передачи на баланс» не требуется. Речь должна идти о предостав­лении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управле­ния (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание «передачи» многоквартирного дома как описания состава общего имуще­ства (для установления взаимных обяза­тельств) и фиксации его технического сос­тояния (для определения результатов дея­тельности по управлению).

На самом деле от застройщика дольщику передается право на конкретный объект, конкретное построенное помещение, в ре­зультате которого у собственника помещения возникает право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Не­обходимо отметить, что в соответствии со статьей 289 ГК РФ право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме возни­кает только у собственника жилого поме­щения, а собственники нежилых помеще­ний таким правом формально не обладали. Другими словами, принимая квартиру, лю­бой участник долевого строительства дол­жен принимать не только помещение, в ко­тором он будет проживать или использо­вать для иных допускаемых законодатель­ством целей (например для сдачи внаем гражданам, торговли, бытового обслужива­ния потребителей), но фактически и весь дом. Он имеет право обследовать состоя­ние всех подъездов, крыши, фундамента, лифтов, потому что в каждой составной части дома он имеет свою долю, которая легко вычисляется путем деления площади конкретного принадлежащего ему помеще­ния на площадь всех индивидуальных по­мещений. Если, например, площадь кварти­ры владельца составляет, условно говоря, 1 процент от общей площади всех индиви­дуально определенных помещений многок­вартирного дома (то есть за исключением помещений общего пользования, относя­щихся к общему имуществу), то это значит, что в каждом элементе общего пользова­ния дома 1 процент принадлежит владель­цу конкретной квартиры. Таким образом, даже стена квартиры, находящейся в дру­гом подъезде, на 1 процент также находит­ся в общей долевой собственности вла­дельца конкретной квартиры. Поэтому вла­дельцу следует проверять состояние («принимать») всех элементов дома. Однако многие люди не понимают, насколько это важно, и заботятся только о том, чтобы именно их квартира была хорошо отделана и лишь впоследствии, когда начинается пе­риод эксплуатации, а застройщик уходит, начинают замечать существенные недодел­ки. Какой бы добросовестной и профессио­нальной ни была комиссия, она не будет ос­матривать каждый элемент здания так до­тошно, как собственники помещения, поэ­тому есть смысл создавать ТСЖ, привле­кать добросовестных и грамотных экспер­тов для определения качества строитель­ства. Чем больше требований к застройщи­ку сформулируют эксперты, чем больше шансов, что эти требования будут выполне­ны застройщиком, тем лучше будет качест­во дома и тем надежнее и дешевле он будет в эксплуатации.

Регистрация права собственности осуще­ствляется добровольно каждым дольщи­ком. К сожалению, российским законода­тельством не установлена обязанность ре­гистрировать право собственности. Напри­мер, если человек по акту приема-передачи получил построенное помещение, то он имеет право зарегистрировать свои права в едином государственном реестре прав (ЕГРП), но в принципе он может и не делать этого. В таком случае гражданин ограничит свои возможности распоряжения принадле­жащим ему имуществом, но заставить его зарегистрировать права фактически невоз­можно, хотя это может привести ко многим негативным последствиям для других собственников и управляющей организа­ции. В частности, в соответствии со статьей 153 ЖК РФ владелец, не оформивший пра­ва собственности из-за нежелания или по причине постоянного проживания в другом населенном пункте, не обязан оплачивать содержание и ремонт жилья. Мы уже гово­рили, что эта обязанность возникает лишь с момента возникновения права собствен­ности. Может возникнуть и следующая коллизия — в распоряжении гражданина имеет­ся квартира, он ее отремонтировал, живет в ней, ходит по лестнице, пользуется лифтом, мусоропроводом, но обязанности оплачи­вать содержание дома не возникло, пос­кольку им не произведена регистрация пра­ва собственности. Конечно, добросовест­ные граждане осуществляют такую регист­рацию, поскольку они заинтересованы в закреплении своих прав.

Если лицо, не оформив права и не став собственником, не будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но будет пользоваться жилой площадью, энерго-, водоснабжением и остальными элементами дома, то это фактически будет неосновательным обогащением за счет дру­гих лиц, потому что, если, например, 70 про­центов жильцов дома платят за обслужива­ние лифтов, то, значит, 30 процентов жиль­цов пользуются им бесплатно. Обязатель­ства вследствие неосновательного обога­щения урегулированы главой 60 ГК РФ. По­терпевшими от таких действий могут быть и добросовестные собственники помеще­ний в доме (если управляющая организа­ция будет вынуждена снизить перечни, объ­емы и качество своих услуг и работ из-за недостаточного финансирования), и управ­ляющая организация (если она будет пол­ностью выполнять свои обязательства пе­ред добросовестными собственниками по­мещений при недофинансировании). При­обретатель — лицо, которое без законных оснований сберегло имущество (денежные средства) за счет других лиц (потерпев­ших), обязан возвратить последним неосно­вательно сбереженное имущество (неосно­вательное обогащение). При этом ГК РФ не связывает отнесение лица к категории «приобретателя» с наличием у него права собственности на помещение в многоквар­тирном доме. В случае невыполнения этой обязанности потерпевшим надо обращать­ся в суд с требованием о взыскании с при­обретателя необходимых средств.

Дольщикам отказали в праве собственности на квартиры в недостроенном доме

Верховный суд РФ разобрал спор покупателей квартир в недостроенном доме и застройщика. Покупателям отказали в праве собственности на недостроенные квартиры, пишет «Российская газета».

Граждане приобрели квартиры в строящемся доме, однако застройщик так и не сдал объект. Компания не оформила разрешительную документацию, однако квартиры в доме были проданы и неоднократно перепродавались. Сотни граждан захотели купить жилье по заниженной цене и приобрели недвижимость. Достройкой дома занялся новый застройщик. Часть дольщиков подали иски с требованием признать право собственности на недостроенные квартиры. Три суда поддержали требования покупателей, однако Верховный суд вынес иное решение.

Строительная фирма начала строить дом Самаре в 2003 году. Строительство осуществлялось без разрешительных документов, тем не менее, из-за низкой цены все квартиры раскупили на ранней стадии строительства. В 2008 году из-за нарушений стройку остановили. В 2009-м году застройщика признали банкротом. Лишь через 8 лет строительство дома продолжилось. Дольщики попытались признать права на недостроенные квартиры. На судах звучали возражения в связи с тем, что третьи лица заявляют права на квартиры, так как многие объекты перепродавались. Кроме того, новый застройщик внес изменения в проектную документацию, из-за чего границы квартир наложились друг на друга. Эти аргументы были отклонены судами из-за недоказанности.

ВС не согласился с решениями нижестоящих инстанций. Суд подчеркнул, что дольщик может оформить в собственность только достроенное жилье. Если дом не достроен и квартиры по сути не существует, оформить право собственности на объект невозможно. В Верховном суде отметили, что по закону у покупателей не возникает доли в общей долевой собственности. Согласно выводам ВС, дольщики не могут получить право собственности в недостроенном доме, так как квартиры не являются оборотоспособными объектами.

Признание права собственности на квартиру за дольщиком

На сегодняшний день возникает довольно много спорных нюансов между дольщиками и застройщиком.

Самым распространенным случаем нарушения является несвоевременная передача жилья дольщику (о том, как избежать долгостроя на первичном рынке недвижимости читайте здесь).

Однако в данной статье речь пойдет о еще более сложных случаях, когда свое право собственности по различным причинам дольщику оформить не удается.

Итак, одним из наиболее частых спорных вопросов является признание дольщиком своего права собственности на квартиру в фактически построенном, но не введенном в эксплуатацию доме.

Естественно, что деньги дольщиком уплачены, поэтому встает вопрос о признании за ним права собственности либо расторжения договора и возврата уплаченных средств.

Когда строительство дома фактически завершено, однако в эксплуатацию дом не введен, признать право собственности дольщику значительно проще, нежели в случае, когда строительство дома застройщиком заморожено (о надежных застройщиках Подмосковья мы упоминали в нашей статье – подробнее).

В данной ситуации возможно два способа судебной защиты:

• подача иска о признании права собственности на квартиру;
• подача иска о признании права требования на долю в «недостроенном доме» в праве общей долевой собственности;

В каждом конкретном случае выбор способа защиты прав индивидуален.

Признание права собственности на квартиру

Данный иск целесообразно подавать при наличии обмеров БТИ, так как в суде придется доказывать существование самого объекта, а также соответствие его характеристик как на объект недвижимого имущества.

При наличии обмеров БТИ суд направляет запрос о предоставлении технического паспорта, экспликации, сведений об адресе объекта и поэтажного плата здания (дольщику необходимо заявить ходатайство о предоставлении таких сведений еще на стадии подготовки дела к слушанию).

В большинстве случаев подготовленный судом запрос дольщик предъявляет в БТИ самостоятельно.

Если обмер завершенного объекта БТИ не производился, необходимо приложить дольщику максимум усилий для их проведения. В большинстве случаев это производится путем подачи дольщиком искового заявления в суд о понуждении заказчика (застройщика) принять все меры для получения обмеров. Когда дольщик получит обмеры БТИ на руки, только после этого подается иск о признании права собственности.

Здесь очень важен один момент.

Обмер квартиры производиться должен одновременно с принуждением застройщика о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При невозможности получить экспликацию, возникает небольшая сложность с решением вопроса о праве собственности на конкретный объект недвижимости, так как представляет невозможным доказать в судебном заседании наличие объекта с определенными характеристиками.

В такой ситуации лучше всего признавать в суде право собственности на долю в незаконченном объекте строительства.

Признание права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте

В случае, когда дом фактически построен, однако его в эксплуатацию не приняла государственная комиссия, то в судебном порядке возможно признать право собственности в таком доме на долю.

Так, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса России, к недвижимости (недвижимому имуществу) относятся объекты, которые прочно связаны с земельным участком, т.е. перемещение их невозможно без причинения им несоразмерного ущерба (объекты незавершенного строительства, здания и сооружения).

В связи с этим, объект незавершенного строительства (в частности, фактически построенный, однако не введенный в эксплуатацию объект жилого фонда) может рассматриваться в качестве недвижимого имущества лишь после того, как он будет зарегистрирован как объект незавершенного строительства.

В подобной ситуации важно понимать, что в связи с отсутствием официального подтверждения окончания строительства объекта (ввода в эксплуатацию), право собственности признается только в судебном порядке.

Судебное решение

На основании судебного решения право собственности на долю в незавершенном объекте подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра (подробнее). После того, как кадастровая служба произведет необходимые обмеры квартиры и дом будет сдан в эксплуатацию, дольщику остается перерегистрировать право собственности с доли на квартиру.

Как видно из вышесказанного, признание дольщиком права собственности – дело довольно трудоемкое и хлопотное, требующее знаний всех юридических тонкостей и опыта.

Чтобы добиться признания права собственности в «недострое» или в готовом (но не введенном в эксплуатацию) объекте, потребуется помощь квалифицированного жилищного юриста, так как велик риск не только потратить время и потерять уплаченные застройщику денежные средства.

3 сентября 2015

Юридическая помощь по любым
вопросам недвижимости Узнать больше об услугах и ценах

Смотрите также другие статьи

Читать другие статьи

Запишитесь на консультацию прямо сейчас! Решение любых вопросов, связанных с жильем и другой недвижимостью.

require_once TEMPLATEPATH.’/likes.php’; ?>

ВС объяснил, как делить недостроенные объекты недвижимости при разводе | Российское агентство правовой и судебной информации

Суды обязаны помогать сторонам добиваться справедливости, а не самоустраняться при отсутствии у участников спора необходимых документов — такое указание дал Верховный суд РФ по делу о разделе имущества бывших супругов. В определении высшая инстанция также объяснила нюансы подобных разбирательств, в которых фигурируют недостроенные объекты.

---

Суть спора 

Жительница Ставрополья просила в судебном порядке разделить совместно нажитое с бывшим супругом имущество — недостроенный жилой дом. Поскольку объект недвижимости находится на земельном участке, купленном на имя бывшего супруга, а сам он препятствует проведению кадастровых работ, то у заявительницы нет возможности указать степень готовности жилого дома. Зарегистрировать недостроенный дом бывший супруг также отказывается.

Единственный документ, которым располагает истица — разрешение местной администрации на индивидуальное жилищное строительство.

При разрешении спора районный суд направлял запрос местным властям и получил ответ от администрации, что она не имеет полномочий на проведение осмотра объекта незавершенного строительства, вместе с тем визуально по спорному адресу виден возведенный двухэтажный объект капитального строительства.

Первая инстанция решила, что этого мало и отказала истице в признании недостроенного дома совместным имуществом. Суд исходил из того, что документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости является кадастровый паспорт, а право собственности на жилой дом возникает с момента госрегистрации такого права в ЕГРП. Поскольку у заявительницы таких документов нет, то и делить нечего. Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами.

Позиция ВС

Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, напоминается в определении позиция пленума Верховного и Высшего арбитражного суда от 29 апреля 2010 года №10/22 (пункт 30 постановления).

По решению суда на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности, указывает ВС.

Следовательно, считает высшая инстанция, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу с учетом требований статей 38, 39 Семейного кодекса РФ.

«Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе», — отмечает ВС.

Он подчеркивает, что сам по себе факт отсутствия госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права бывшей супруги на долю в совместно нажитом имуществе.

ВС также напоминает, что именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

В данном разбирательстве юридически значимым и являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам, поясняет ВС. Однако обе инстанции этот вопрос проигнорировали. 

Кроме того, в случаях, когда участникам спора затруднительно собирать доказательства, то суд по их ходатайству оказывает им содействие в собирании и истребовании доказательств.

«Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел», — подчеркивает ВС.

По его мнению, вопрос о соответствии возведенного сторонами объекта строительным нормам и правилам, а также о степени его готовности требует специальных знаний и может быть разрешен в том числе при проведении судебной экспертизы. Однако суды этого не учли, тем самым, они не создали необходимых условий для установления фактических обстоятельств дела.

В связи с чем ВС отправил  данный спор на новое рассмотрение в районный суд. 

Алиса Фокс

советов по подготовке к покупке недостроенного дома

Покупка недостроенного дома может быть отличным способом получить первоклассный объект недвижимости, уже оборудованный существующей структурой, утвержденными разрешениями на строительство и чистым холстом для ваших дизайнерских мечтаний по невысокой цене. .

К сожалению, покупка недостроенного дома сопряжена с риском. Чтобы узнать о подводных камнях и преимуществах покупки недостроенного дома, продолжайте читать советы и рекомендации, которые помогут вам с вашей следующей покупкой.

1. Проверьте разрешения

Если недостроенный дом поставляется с существующими разрешениями на планирование и строительство, настоятельно рекомендуется, чтобы вы оценили их у сертифицированного проектировщика и опытного юриста по недвижимости, чтобы убедиться, что все требования выполнены.

Помните, что дом может быть незавершенным, потому что нынешние владельцы не смогли получить надлежащее разрешение на планирование или, возможно, продолжили строительство без разрешения и были закрыты. Если вы подозреваете, что вложение в дом вашей потенциальной мечты может повлечь за собой ряд проблем с разрешениями, спланируйте заранее и проверьте разрешения и строительные нормы и правила для вашего района.

2. Знайте свои ограничения

Если недостроенный дом, который вы планируете купить, представляет собой одноэтажный дом, но у вас большие мечты о постройке пристройки или второго этажа, вы можете проверить ограничения вашего разрешения. В зависимости от зонирования участка, законов о застройке района, условий соседства и одобрения соседей, проект вашей мечты может быть остановлен как вкопанный.

Все округа и города индивидуальны, поэтому знайте свои обязательные ограничения и планируйте заранее, прежде чем покупать.

3. Проведите осмотр здания

Если вы планируете закончить существующее строительство дома и оставаться верным первоначально составленному плану, вам все равно будет рекомендовано провести полную проверку текущего здания сертифицированным инспектором по жилому дому.

Что угодно, от некачественной сборки до плохо спроектированного плана, может быть причиной того, что нынешний строитель или домовладелец отказаться от своего проекта. Наряду с планами и разрешениями найдите домашнего инспектора, который известен своей тщательностью и вниманием к деталям.Это не время, когда вам нужно, чтобы кто-то замалчивал проблемы, о которых вы пожалеете в будущем.

4. Будьте готовы к более тяжелому финансированию

Многие банки не решаются предложить полное финансирование недостроенного дома. Стоимость собственности уменьшается, и они подвергаются большему риску во время перепродажи, если вы не выплачиваете ипотеку.

Без существенного первоначального взноса большинство покупателей жилья впервые не смогут получить финансирование как в отношении продажной цены, так и стоимости строительства недостроенного дома.

Даже опытные домовладельцы с хорошей кредитной историей должны будут предоставить полные планы строительства, график завершения, предполагаемый бюджет и доказательства разрешений вместе с заявлением на ипотеку.

Покупка недостроенного дома может быть прекрасной возможностью построить дом своей мечты с вашей личной подписью. Однако вам следует начинать весь процесс с открытыми глазами и закрытым кошельком, пока вы не получите четкое представление о том, во что вы вступаете.

Вам нужно хорошо разбираться в юридических и прагматических деталях, от разрешений на строительство до сложных заявок на ипотеку.Таким образом, вы защитите себя от дорогостоящих ошибок и при этом приобретете и завершите строительство дома своей мечты.

Condominium

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37
Информационный отчет No.159	июнь 1962

Кондоминиум

Скачать исходный отчет (pdf)

Подготовил Фрэнк С. Со

Значительный рост интереса строителей и государственных служащих к «кондоминиуму» произошел за последний год. Основной импульс был получен с принятием статьи 234 Закона о жилищном строительстве 1961 года (Публичный закон 87-70, 87-й Конгресс), который обеспечивает новый метод — по крайней мере, в этой стране — финансирования кооперативных многоквартирных домов.Результатом является система владения недвижимостью, которая позволяет человеку владеть, закладывать или продавать квартиру с относительно такой же легкостью, как и в случае с домом на одну семью.

Поскольку эта концепция является новой для США и возникает ряд вопросов, связанных с деятельностью местных агентств по планированию, в этом отчете будет предпринята попытка обрисовать некоторые из основных принципов кондоминиума. Кроме того, будут рассмотрены те аспекты концепции, которые связаны с планировкой и зонированием.Многие юридические и финансовые аспекты кондоминиума не рассматриваются в данном отчете. Читателю, желающему продолжить эти темы, следует обратиться к библиографии.

Понятие собственности

Хотя кондоминиум появился недавно в Соединенных Штатах, он является древней формой собственности, признанной в римском праве. В настоящее время это относительно популярная форма собственности в Пуэрто-Рико и ряде европейских стран. Пожалуй, лучше всего это можно объяснить сравнением с известной кооперативной квартирой.Разница между кондоминиумом и кооперативом заключается в разнице между владением собственностью за плату и долей в кооперативной организации. Однако кондоминиум по-прежнему остается формой кооперативной собственности.

«Кооператив»

В кооперативном многоквартирном доме физическое лицо владеет акциями корпорации с правом на аренду квартиры. Корпорация, а иногда и траст, владеет титулом на землю и здания и имеет право закладывать собственность.Хотя отдельного жителя квартиры иногда называют «арендатором-владельцем», на самом деле он не владеет собственной квартирой. Он по-прежнему является арендатором согласно условиям договора аренды, который при определенных обстоятельствах может быть конфискован. Поскольку физическое лицо не имеет права вести переговоры о собственной ипотеке, всегда существует вероятность того, что он может потерять свои инвестиции из-за обращения взыскания на общую ипотеку на строение и землю. Из-за характера кооперативного предприятия права и обязанности отдельного акционера должны быть четко прописаны в договоре аренды.Житель кооперативной квартиры также должен столкнуться с возможностью того, что в случае невыполнения другим квартиросъемщиком своих финансовых обязательств перед кооперативом расходы должны будут взять на себя остальные съемщики. Если бы только один или два арендатора не выполнили эти обязательства, бремя не было бы слишком большим; однако, если так поступит значительное число, бремя может быть достаточно большим, что может привести к обращению взыскания на закладную или значительному снижению уровня содержания. Таким образом, существует определенный риск того, что человек может потерять свой финансовый интерес к кооперативу не по своей вине.

Кондоминиум

Кондоминиум определяется Вебстером как «Совместное владение или суверенитет; совместное владение». Применительно к собственности на недвижимость «это означает совместное с другими владение земельным участком и определенными частями здания на нем, которые обычно используются всеми жильцами; например, дворы, фундаменты, подвалы, этажи, стены. , коридоры, лестницы, лифты и все другие связанные общие элементы, вместе с индивидуальной собственностью за плату на конкретную квартиру или квартиру в таком здании.Он не ограничивается владением жилой единицей, например квартирой, но его использование также распространяется на офисы и другие типы помещений в коммерческих зданиях «. ¹

Таким образом, по сути, физическое лицо владеет ячейкой воздушного пространства, в которой находится его квартира, а также владеет безраздельной долей во всех общих элементах здания и территории. Каждому физическому лицу принадлежит право собственности на свою квартиру, которую он может продать, заложить или построить, как он мог бы с домом на одну семью, которым он владел.Исключением является то, что другие совладельцы имеют «преимущественное право отказа». То есть продавец должен сначала предложить квартиру другим совладельцам, которые затем должны действовать в соответствии с предложением в течение определенного количества дней. Относительные преимущества как кооперативных, так и кондоминиумных форм показаны на Рисунке 1.

Рисунок 1

Сравнение кондоминиума и обычного кооператива

Кондоминиум	Фондово-арендный кооператив
Личная ответственность по ипотеке, налогам и содержанию.	Нет личной ответственности, но может быть оставлен с отказом от капитала.
Неисполнение одного совладельца по ипотеке или факсу не влечет за собой других.	Невыполнение любой части начисленной суммы обязывает других компенсировать и защищать свои интересы.
Невыполнение одним из совладельцев алиментов вынуждает других восполнить дефицит.	То же; см. выше.
Нет ограничений на право перепродажи.	Претенденты тщательно проверены арендной комиссией; те, которые не устраивают большинство, не могут купить.
Стандарт обслуживания контролируется политиками арендатора, установленными большинством.	То же.
Новые улучшения только при единодушном согласии.	Новые улучшения с разрешения совета директоров; или за большие расходы при ратификации 2/3 членов.
Легко рефинансируется в случае перепродажи с новой полной ипотекой.	Не подлежит самостоятельному рефинансированию. Если были внесены существенные платежи по ипотеке, продавец должен предоставить вторичное финансирование.
Сложно принять покупателя. Необходимо изучить многие детали индивидуального проекта, чтобы понять его. Документы трудно упростить без права штата.	Покупатель легко принимает. Большинство покупателей понимают корпоративный закон и права акционеров. Аренда похожа на аренду.

ИСТОЧНИК: Уильям С. Эверетт, «Кондоминиум — новая кооперативная квартира в стиле», Skyscraper Management , ноябрь 1961 г., стр.13.

Популярность кондоминиума в Пуэрто-Рико отчасти объясняется нехваткой земли в городе для строительства. Это особенно серьезно, когда семья не может позволить себе длительные поездки на работу. Очевидно, существует очень сильное желание владения жильем на территории; но это желание не обязательно должно быть выполнено за счет владения отдельно стоящим домом на одну семью. Следовательно, квартира в кондоминиуме восполняет эту местную потребность. В то же время, как утверждают его сторонники, кондоминиум может быть методом увеличения плотности.

Пока не ясно, насколько популярной будет эта форма собственности в США. Хотя желание владеть домом велико, сомнительно, что эта квазиабстрактная концепция является единственной причиной популярности дома на одну семью. Сама физическая структура, частные дворы и общий вид района и общественной среды, в которой находится типичный дом, вероятно, играют гораздо более важную роль при выборе между квартирой и домом на одну семью. Некоторые кредиторы и застройщики энергично заявляют, что кондоминиум произведет революцию на рынке жилья таким образом, что количество многоквартирных домов значительно увеличится.Однако более умеренные голоса предсказывали, что кондоминиумная форма собственности, вероятно, заменит существующие кооперативы, побудит некоторых людей, которые в настоящее время живут в съемных квартирах, совершать покупки, и лишь очень немного изменит количество, которое обычно живет в доме на одну семью. . Однако использование принципа кондоминиума может сделать некоторые виды развития, такие как кластерное подразделение, более осуществимыми.

Законодательство штата

Законодательство штата, регулирующее право собственности на собственность, находящуюся в кондоминиуме, было рекомендовано по ряду причин.Одним из наиболее важных является то, что программа страхования ипотечных кредитов Федеральной жилищной администрации для кондоминиума в соответствии с разделом 234 Национального жилищного закона требует наличия государственных законов о недвижимости, разрешающих раздельное налогообложение отдельных квартирных единиц. Кроме того, законодательство о недвижимости в целом и правовые аспекты кондоминиума достаточно сложны, чтобы требовать особого рассмотрения в конкретном законодательстве. В Пуэрто-Рико действует «горизонтальный закон о собственности» с 1902 года, и в настоящее время он действует в соответствии с законодательством, принятым в 1958 году.FHA уже подготовило типовое государственное законодательство о кондоминиумах. ² По состоянию на апрель 1962 года различные действия проводились в следующих штатах: ³

На Гавайях разрешительный «горизонтальный закон о собственности» находился на столе у ​​губернатора Куинна за 10 дней до подписания президентом Кеннеди Закона 1961 года в июне прошлого года, а губернатор сделал свой штат первым, получившим право на ссуды по разделу 234 FHA через 10 дней после подписания.

В штате Арканзас законопроект, открывающий аналогичные двери, был предложен на специальном собрании законодательного собрания в июле.Губернатор Фаубус подписал закон в сентябре, и он сразу же вступил в силу. Скорее всего здесь приняли участие потенциальный застройщик Литл-Рока, заинтересованный в кондоминиуме, который позже, однако, потерял работу.

В Вирджинии закон о кондоминиумах принял оба дома без поправок в марте 1962 года. Ранее в Ричмонде строилось 98 таунхаусов, получивших статус кондоминиумов при поддержке Федерального агентства по жилью недвижимости. Однако только общепринятые зоны отдыха финансировались в соответствии с разделом 234; дома по 220 п.

В Нью-Йорке в начале законодательной сессии 1962 года был внесен законопроект, позволяющий владельцу квартиры получить долгосрочную ипотеку на срок до 30 лет, застрахованную FHA на сумму более 90 процентов от стоимости, и он должен стать основным. пункт специального исследования.

В Мэриленде была подана совместная резолюция, рекомендующая исследование кондоминиума.

Нижняя палата Южной Каролины в этом году приняла закон о кондоминиумах, и в начале марта сенат ожидает отчета комитета по этому вопросу.

В Кентукки 26 февраля в законодательном собрании штата был рассмотрен «горизонтальный закон о собственности».

В Аризоне было два законопроекта о кондоминиумах на 1962 год, оба были представлены на рассмотрение четырем комитетам домов, а один утвержден сенатом.

В Калифорнии строительство 18-этажного кондоминиума с 161 квартирой ожидается в Сан-Франциско где-то в мае. Уже ведется строительство 22-этажного здания с предполагаемой стоимостью владения индивидуальной квартирой от 43 900 до 255 000 долларов.Кроме того, ожидается, что городской отель Alexander Hamilton будет преобразован в кондоминиум на 195 квартир. Хотя в штате нет специального закона о кондоминиумах, его закон о налогообложении толковался как применимый, хотя и неаккуратно. FHA ожидает дальнейших разъяснений по закону, но, возможно, потребуется пройти через законодательный орган отдельный «горизонтальный закон о собственности», прежде чем FHA будет гарантировать ссуды по разделу 234.

Здесь следует сделать комментарий относительно использования слов «вертикальный» и «горизонтальный».»При обсуждении кондоминиума делались некоторые ссылки на вертикальное деление. На самом деле это обозначение неверно. Государственное законодательство, касающееся формы собственности кондоминиума, иногда называют» горизонтальным «законом о собственности. Это происходит потому, что историческая концепция собственности на землю Проще говоря, владелец не только владеет землей, но и находится на бесконечном расстоянии от поверхности и до центра земли под поверхностью. Таким образом, кондоминиум представляет собой процесс, при котором горизонтальные слои над и под землей поверхность можно разделить и продать.Иногда путаницы можно было избежать, если вместо этого использовать термин «воздушное подразделение».

Характеристики

Типовое законодательство, подготовленное FHA, обеспечивает очень полезную основу для обсуждения многих характеристик кондоминиума.

Квартира определяется как часть собственности, предназначенная для самостоятельного использования с выходом на улицу общего пользования либо напрямую, либо через общую территорию. Предполагается, что это определение также может включать в себя частные участки, такие как гаражные и складские помещения.«Квартира» не обязательно означает только жилую недвижимость; также может означать офис в коммерческом здании. В здании кондоминиума должно быть не менее пяти и более квартир; или это могут быть два или более здания, в каждом из которых две или более квартиры, всего не менее пяти квартир. Каждая квартира вместе с ее безраздельной долей в общих помещениях и помещениях для всех целей представляет собой недвижимое имущество, и каждый собственник квартиры имеет исключительное право собственности и владение своей квартирой.

Общие зоны и удобства обычно включают:

1. Земельный участок, на котором расположено здание.

2. Фундаменты, колонны, балки, балки, опоры, капитальные стены, крыши, холлы, коридоры, вестибюли, лестницы, лестницы, пожарные лестницы, входы и выходы из здания.

3. Подвалы, дворы, сады, стоянки и кладовые.

4. Помещение для проживания дворников или лиц, ответственных за имущество.

5.Установки центральных служб, таких как электричество, свет, газ, горячая и холодная вода, отопление, охлаждение, кондиционирование и сжигание.

6. Лифты, резервуары, насосы, двигатели, вентиляторы, компрессоры, воздуховоды и вообще все существующие устройства и установки для общего пользования.

7. Общественные и коммерческие объекты, которые могут быть указаны в декларации.

8. Все остальные части собственности, необходимые или удобные для ее существования, обслуживания и безопасности или обычно находящиеся в общем пользовании.

В типовом акте к соответствующему регистратору должны быть поданы как «декларация», так и план этажа. Декларация является правовым инструментом, с помощью которого имущество подчиняется положениям государственного акта. Он содержит, среди прочего, описания земли, построек и других улучшений; описание каждой квартиры с указанием ее местоположения, площади, количества комнат, зон, к которым она имеет общий доступ, и любой другой информации, необходимой для правильной идентификации квартиры; описание мест общего пользования и помещений; стоимость имущества и каждой квартиры; и положение о процентном соотношении голосов владельцев квартир, необходимых для определения необходимости восстановления, ремонта или продажи собственности в случае повреждения или уничтожения всего или части собственности.

Также необходимо предоставить копию поэтажных планов здания вместе с записью декларации в регистратуре. Планы должны быть подготовлены зарегистрированным архитектором или зарегистрированным профессиональным инженером и должны отображать планировку каждой квартиры как с горизонтальными, так и с вертикальными размерами. Хотя это не упоминается в типовом законодательстве, было рекомендовано, чтобы определенные памятники были размещены в различных точках здания, чтобы сделать измерения более точными.Замеры обычно производятся по поверхности незавершенных стен. Кроме того, поскольку каждое строение в определенной степени оседает из-за естественных условий, акт на каждую квартиру содержит положения, касающиеся сервитутов, чтобы учесть посягательства, которые будут иметь место по мере заселения здания. Специалист по записи ведет отдельный файл для каждого здания кондоминиума.

Репродукции частей планов этажей для двух проектов кондоминиумов в Калифорнии представлены в приложениях, и они заслуживают внимательного изучения, поскольку они иллюстрируют многие характеристики собственности типа кондоминиумов.

В дополнение к положению о том, что каждая квартира является недвижимым имуществом, наиболее важным положением с точки зрения FHA является то, что каждая квартира должна облагаться налогом отдельно. Соответствующий раздел гласит:

Каждая квартира и ее процент неразделенной доли в общих частях и помещениях считаются земельным участком и подлежат отдельной оценке и налогообложению каждой оценочной единицей и особым округом для всех видов налогов, предусмотренных законом, включая, но не ограничивается специальными адвалорными сборами и особыми сборами.Ни здание, ни имущество, ни какие-либо общие части и помещения не могут считаться земельным участком.

Типовой закон также предусматривает создание ассоциации собственников квартир, которая может избирать совет директоров и должностных лиц. Обязанности ассоциации или правления, действующего от ассоциации, очень важны. Он, возможно, через менеджера, должен установить подзаконные акты, вести точный финансовый учет, касающийся общих частей и помещений, заботиться об обслуживании, ремонте и замене помещений, определять оценки для обслуживания, устанавливать правила и положения, касающиеся использования помещений, и определять требования и ограничения в отношении использования и содержания квартир.Стандарт обслуживания и многочисленные аспекты необходимого нормального обслуживания подчиняются правилу большинства ассоциации. Однако любое существенное и новое улучшение должно быть одобрено единогласно.

Возможно, одна из самых важных функций ассоциации — это решение, которое она должна принять в случае частичного или полного уничтожения собственности. Индивидуальный договор кондоминиума обычно содержит подробные договоренности относительно такого события. Предусмотрено, что здание должно быть надлежащим образом застраховано и что в случае разрушения распоряжение вырученными средствами, будь то их использование для восстановления или пропорциональное распределение, будет определяться определенным большинством владельцев квартир.Поскольку концепция кондоминиума является новой в Соединенных Штатах, среди юристов есть некоторые разногласия по поводу того, решает ли это проблемы, вызванные разрушением. Одно из решений состоит в том, чтобы владелец имел плату за воздушное пространство кабины, окруженное квартирой, которая выдержала бы любое разрушение здания. Когда здание будет реконструировано, право собственности на материальные части здания снова будет принадлежать владельцу воздушного пространства. Чтобы предотвратить проблемы, которые могут возникнуть из-за сохранения правового титула на воздушное пространство, другие предлагали передавать квартиру как простую определяемую плату, а не как простую абсолютную плату.Таким образом, если не было принято решение о реконструкции разрушенного здания по прошествии определенного периода времени, оговорка о возврате права на все воздушные пространства передавала бы право собственности на все воздушные пространства владельцам как общим арендаторам.

Положение о делении и зонирование

С началом реализации ряда проектов кондоминиумов были подняты вопросы о том, как правила зонирования и разделения применимы к такому типу застройки. Были заданы следующие вопросы:

Следует ли относиться к кондоминиуму иначе, чем к обычному проекту, только из-за формы собственности?

Если к нему нужно относиться по-другому, то как можно выполнить положения о зонировании, касающиеся минимального участка и площади пола, максимального покрытия здания, требуемых дворов и требований к парковке во дворе?

Нужно ли изменить определения «партия», «участок» и «подразделение»? Каковы требования, предъявляемые к лотам или участкам на улице общего пользования?

Могут ли проекты кондоминиумов обрабатываться лучше всего в соответствии с положениями о планируемой застройке квартир?

Если кондоминиум обрабатывается планирующим агентством как подразделение, какими стандартами оно должно руководствоваться при принятии или отклонении конкретного предложения?

К сожалению, у кондоминиума очень мало опыта, на котором можно было бы делать какие-либо обобщения.Кроме того, значительная часть интереса или, точнее, реакции государственных должностных лиц была проявлена ​​в Калифорнии. Следовательно, у плановых агентств в других штатах еще может быть проблема решения проблем, которые к этому времени решаются в Калифорнии.

Положение о подразделении

Генеральный прокурор Калифорнии постановил, что застройка кондоминиума из 24 единиц, аналогичных городским или рядным домам, подпадала под действие Закона штата о карте территориальных единиц и не входила в список исключений из этого закона. ⁴ Закон предусматривает, что подразделение не включает раздел имущества при соблюдении всех следующих условий: весь земельный участок составляет менее пяти акров; каждый созданный участок примыкает к улице общего пользования; не требуются проемы улиц или другие общественные благоустройства; а проект участка соответствует местным требованиям.

Основываясь на предыдущих заключениях и судебных решениях, генеральный прокурор рассуждает следующим образом: слова «участок» и «земельный участок» не обязательно относятся к физическим участкам земли и могут включать интересы в недвижимом имуществе.Кроме того, передача пяти или более неразделенных долей в недвижимом имуществе вместе с правом исключительного владения квартирой является подразделением в рамках положений закона. Поскольку передача платы включает исключительное размещение, разделение недвижимого имущества на участки воздушного пространства, которое должно принадлежать за плату, является делением в соответствии с положениями закона. Требование о том, что разделенные участки должны примыкать к улице общего пользования, чтобы не подпадать под действие положений закона, не выполняется в кондоминиуме с участками воздушного пространства, поскольку участки не могут «касаться» или «доходить» до улицы.Наконец, слова «участок» и «земельный участок» относятся к недвижимости, а не обязательно к земле.

В соответствии с заключением генерального прокурора, Департамент планирования округа Санта-Клара, Калифорния, разработал следующие процедуры в отношении проектов кондоминиумов: ⁵

а. Все проекты кондоминиумов будут зарегистрированы как подразделения в соответствии с Постановлением о подразделении округа:

.

1. Предварительные карты должны быть поданы с той же информацией, что и в любом другом подразделении.

2. Карты будут рассмотрены таким же образом и представлены в Комиссию по планированию таким же образом, как и любое другое подразделение.

3. Подразделения кондоминиумов из пяти или более «участков» (единиц) недвижимости должны будут предоставить окончательную карту с теми же сертификатами и требованиями, что и любое другое подразделение из 5 лотов.

4. Подразделение кондоминиума, состоящее из четырех или менее лотов, должно будет подать протокол обследования и предоставить любые другие инструменты, которые сочтет необходимыми для общественных работ и юрисконсульта графства.

г. Все проекты кондоминиумов, будь то квартиры, коммерческие или промышленные здания, требующие архитектурного контроля, будут тщательно проверяться, чтобы обеспечить максимально возможное качество строительства. Практически все зоны, предназначенные для многоквартирных домов, коммерции, промышленного строительства, требуют архитектурного контроля.

г. Следует учитывать больше времени, чем обычно требуется для обработки любой застройки кондоминиума по мере поступления первой застройки. После того, как несколько застроек будут обработаны, не должно быть разницы во времени обработки, чем любой другой тип застройки.

Следует отметить, что вышеприведенное заявление не является местным постановлением, а скорее заявлением о политике, в котором излагаются намерения департамента по обработке таких разработок.

Неоднократно высказывалась точка зрения, что кондоминиум не должен подвергаться нормальным видам проверки разделения. ⁶ Основная точка зрения заключается в том, что «города должны рассматривать такие застройки так же, как и проект обычного многоквартирного дома, и не вводить дополнительные правила или требования к проекту кондоминиума просто потому, что жильцы отдельных квартир будут собственниками, а не арендаторами или арендаторами.» ⁷

Поскольку комиссии по планированию часто требуют предоставления или внесения определенных улучшений в качестве условия утверждения карты подразделения, есть опасения, что они могут потребовать улучшения проекта кондоминиума, которые не потребуются для аналогичной арендуемой собственности. Кроме того, большинство правил территориального деления разрабатываются с учетом больших открытых участков, для которых потребуются улицы, канализация и подобные улучшения. Поскольку многие кондоминиумы будут располагаться на ранее заштрихованных городских участках, такого рода улучшения будут редко требоваться.Если требуются конкретные улучшения, они могут быть внесены в некоторых случаях путем оценки получателей собственности. Также возникнет проблема с тем, какие стандарты проектирования следует применять. В свете государственных и местных строительных и жилищных кодексов, которые устанавливают минимальные размеры комнат, дополнительные требования, вводимые органом планирования, будут излишними.

Процедурное требование о том, чтобы предварительные и окончательные карты представлялись на рассмотрение комиссии по планированию, как это требуется в большинстве штатов, также подвергалось критике.Создается впечатление, что одной карты, представленной один раз, а затем записанной соответствующим ответственным за регистрацию, достаточно для защиты потенциального покупателя и для правильной идентификации каждой отдельной единицы. Поскольку многие комиссии по планированию требуют представления значительного количества подтверждающих данных в дополнение к картам, считается, что расходы на дополнительную карту не нужны.

Законопроект в Калифорнии предлагает, чтобы Раздел 11535 Закона о карте подразделений Калифорнии (разделы 11500 и след.) изложить в следующей редакции: ⁸

(f) Подразделение кондоминиума и общественный проект.

«Подразделение» не включает в себя проект кондоминиума в соответствии с определением статьи 687.1 Гражданского кодекса или проект общественной квартиры в соответствии с определением статьи 11004 настоящего Кодекса. В любом таком случае протокол обследования поверхности земли, на которой построен такой проект кондоминиума или проект общественной квартиры, должен быть подготовлен в соответствии с положениями главы 15 (начиная с статьи 8700) раздела 3 настоящего Кодекса, вместе с схематическими планами этажей такого подразделения кондоминиума или проекта общественной квартиры, и должны быть представлены руководящему органу таким же образом, как это предусмотрено в настоящей главе для предварительных карт, и после утверждения такого руководящего органа должны быть поданы в офис регистратор округа, в котором расположена такая земля, и в связи с этим может производиться перевозка участков, показанных на такой карте и планах, по номеру лота или участка, номеру участка или единицы или другим обозначениям, которые могут быть показаны на такой карте и планах.

Местная попытка разрешить некоторые из возражений, высказанных в вышеупомянутом предложении, была предпринята в Стоктоне, Калифорния, путем внесения поправки в правила подразделения. Толчком для внесения поправки стало предложение о застройке девяти зданий, содержащих 72 жилых дома, на участке площадью 2 акра. Первоначально он планировался как арендный проект и был обработан в соответствии со специальными разрешениями на запланированные застройки жилых помещений согласно постановлению о зонировании. После выдачи разрешения на использование застройщик решил преобразовать предложенные квартиры в кондоминиум.Плановая комиссия была обязана следовать мнению генерального прокурора штата и обрабатывать проект как подразделение. Так как комиссия по планированию посчитала, что кондоминиум не будет отличаться от первоначально утвержденных квартир, она утвердила следующую поправку к правилам подразделения: ⁹

сек. 16-003.4. Подразделение кондоминиума :

Подразделение недвижимого имущества, состоящее из единицы или кондоминиума, включено в значение подразделения, как определено в данном документе, и должно соответствовать правилам подразделения, за исключением разделов с 16-009 по 16-009.3 и разделы с 16-010 по 16-010.6 [требования к блочному и партионному проектированию]. Такое соблюдение включает, но не ограничивается, подачу предварительных и окончательных карт, открытие и улучшение полосы отвода, дорог и улиц, а также уплату сборов, сборов и взносов. Передача земли под объекты микрорайона или парковых зон и зон отдыха не требуется, но вместо этого требуется взнос в размере, установленном постановлением городского совета.Резервирование земли для парков, детских площадок, школ или других общественных мест на региональной основе не требуется.

Предварительные и окончательные карты должны указывать и четко определять каждую единицу или участок и должны указывать общественные сервитуты, общие зоны и улучшения, все сервитуты, относящиеся к каждой единице, улучшения общественных прав проезда и положения для парковки транспортных средств владельцев и гостей .

Подразделения квартир или кондоминиумов подчиняются правилам зонирования, поскольку они применяются к использованию районов и требованиям плотности.Откаты, парковка и другие особенности должны быть четко обозначены на карте деления.

Даже если планирующий орган «смягчит» свои процедурные требования для обработки проекта кондоминиума в качестве карты подразделения, большинство разработчиков все же предпочтут заполнить запись карты обследования, поскольку гораздо меньше других правительственных агентств должны затем одобрить предложение.

Зонирование

Применение местных постановлений о зонировании к застройке кондоминиумов создало ряд проблем, но ни в коем случае они не кажутся серьезными или непреодолимыми.Основные проблемы вращаются вокруг определений «земля», «участок» и «участок» и правил, таких как минимальная площадь участка, положения о плотности и требования к ярду, которые основаны на данной единице собственности, такой как участок. В значительной степени проблемы возникли из-за последовательного подхода в типичном постановлении о зонировании.

Многие комиссии по планированию столкнутся с проблемой, что делать, когда многоквартирное здание, которое будет продано на основе кондоминиума, подается на утверждение.Применяется ли минимальная площадь участка для многоквартирных домов к каждой отдельной жилой единице? Индивидуальная квартира — это земельный участок? Если предлагается застройка рядного дома, а линии «участка» проходят по внешней передней и задней поверхности конструкции, что станет с минимальными требованиями к заднему и переднему дворам?

Невозможно рассматривать объект по-другому только из-за одной только формы собственности. Воздействие на прилегающую территорию и спрос на общественные услуги будет одинаковым, независимо от того, является ли многоквартирный дом арендуемой единицей, кооперативом или кондоминиумом.Этот принцип выражен в предлагаемом законодательстве штата Калифорния: ¹⁰

.

Если иное явно не выражено, постановления о зонировании должны толковаться как относящиеся к подобным строениям, участкам или участкам одинаково, независимо от того, разделена ли собственность на них путем продажи кондоминиумов, а не аренды квартир.

Когда постановление о зонировании определяет «участок» как участок «земли», который включает занимаемое воздушное пространство как неопределенное расстояние вверх, возникает путаница, если поэтому делается вывод о том, что кондоминиум является участком и, таким образом, подчиняется минимальным требованиям к участку и двору. .Необходимо новое определение этих основных терминов. Одним из усилий в этом направлении является предложение о пересмотре определения понятия «земля» в Гражданском кодексе Калифорнии. ¹¹ Возможны и другие решения.

Признание прав в воздушном пространстве с положениями, согласно которым конструкции и участки должны рассматриваться одинаково в постановлениях о зонировании, может устранить некоторую путаницу, которая может возникнуть, а также стать более справедливым. Кроме того, может быть желательно определить воздушное пространство в многоквартирном кондоминиуме иначе, чем «участок».«Например, в проекте кондоминиума в Сан-Хосе минимальный размер городского участка в 5000 квадратных футов был преодолен за счет определения воздушных пространств как« единиц », а не как« участков ». В некоторых случаях можно интерпретировать существующие постановление таким образом, что квартира кондоминиума рассматривается как любая другая многоквартирная структура. Так, в Бюллетене зонирования 62-1 Департамента городского планирования Сан-Франциско заявлено: ¹²

Градостроительный кодекс не содержит положений, которые препятствовали бы раздельной продаже отдельных единиц в многоквартирном доме (многоквартирном доме) на основе кондоминиума.

Кодекс планирования действительно содержит положения о минимальном размере лота, которые могут запрещать отдельную продажу отдельных частей участка многоквартирного дома, и он содержит дополнительные положения, такие как те, которые касаются минимальной площади лота на жилую единицу, максимального отношения площади пола к площади лота. максимальное покрытие здания, требуемые дворы и парковка во дворе, что также может запрещать отдельную продажу частей участка, но ни один из этих вопросов не возникает, если участок остается в неразделенной общей собственности.

Если здание, на которое запрашивается разрешение, может быть утверждено в соответствии с Кодексом планирования на основе планов строительства и площади земли, выделенной для проекта, Департамент городского планирования утвердит его на этой основе без учета характер различных форм собственности на здание и / или землю.

Здесь следует сделать ссылку на определение «партии» в Разделе 102.19 Кодекса планирования:

«Земельный участок, рассматриваемый как единица, занимаемая или подлежащая заселению основным зданием или группами основных зданий и вспомогательных зданий, или основным использованием и использующим принадлежность к ним, вместе с такими дворами, открытыми пространствами, шириной участка и участком площадь в соответствии с требованиями настоящего Кодекса.«

Это положение никоим образом не относится к доле собственности, хотя в административных целях Департамент обычно рассматривает предложения по использованию земли с точки зрения участков Оценщика, которые являются основой, на которой собственники недвижимости и строители обычно составляют такие предложения.

Фраза «ни один из этих вопросов не возникает, если участок остается в неразделенной общей собственности» особенно важен, поскольку с точки зрения практического применения она отличает многоквартирный дом от рядного дома или индивидуальной застройки, где земля, а также жилые единицы могут находиться в индивидуальной собственности.Пока что последний вид развития не рассматривался в Сан-Франциско, но государственные чиновники считают, что положения о запланированном развитии подразделения могут предоставить способ, которым может быть осуществлен такой вид развития. ¹³

Сложность разработки политики застройки земель для кондоминиумов, отличных от квартир, была хорошо обозначена Генеральным прокурором Калифорнии: ¹⁴

В целом, следует отметить, что невозможно установить единое правило относительно применимости конкретных нормативных актов или постановлений к застройкам кондоминиумов посредством простого использования таких терминов, как «лот» или «участок».«Например, местное постановление, устанавливающее« минимальный размер участка »в 5000 квадратных футов на определенной территории, по всей видимости, не применимо к квартирам в многоквартирном доме, независимо от характера собственности на такие квартиры. Однако, если единицы воздушного пространства были размещены в отдельных жилищах на большой площади, например, в некоторых горизонтальных кондоминиумах, требования «минимального размера участка» вполне могут быть применимы. Очевидно, что каждый проект должен оцениваться с учетом целей рассматриваемый статут и намерение законодательного органа принимать его в каждом конкретном случае.

Вполне возможно, что законодательный орган города может пожелать установить минимальный размер лота для отдельной единицы кондоминиума в пределах ряда или кластера, даже если он полностью поддерживает принцип кондоминиума. По сути, тогда это будет означать, что большая часть земли в конкретном виде проекта может находиться в безраздельной собственности, но что определенное количество земли, окружающей каждую отдельную единицу, должно принадлежать за плату. Например, Палм-Спрингс, Калифорния, требует, чтобы каждая односемейная квартира в кондоминиуме занимала как минимум 4500 квадратных футов земельного участка.Точно так же проекты кондоминиумов, построенные в Беркли, Калифорния, и Ричмонде, Вирджиния, соответствовали требованиям постановления о зонировании в отношении общей плотности, покрытия застройки, открытого пространства и парковки во дворе.

Положение о планируемой застройке квартиры в постановлении о зонировании, возможно, является лучшим средством руководства развитием проекта кондоминиума. Поскольку эта концепция подробно обсуждалась в другом месте, ¹⁵ , она не будет здесь подробно рассматриваться. Однако ряд специалистов по планированию, которые задумывались о типе застройки кондоминиумов, пришли к выводу, что положения о планируемой застройке обеспечивают наибольшую степень гибкости при сохранении адекватного контроля за освоением земель.Таким образом, можно варьировать требования к минимальному размеру участка, максимальному охвату здания, минимальному переднему, боковому и заднему дворам и расстоянию между строениями, в то же время обеспечивая большее открытое пространство и общественные объекты, снижая затраты на разработку и позволяя больше свобода дизайна.

Слово предостережения относительно распоряжений о застройке земли и их применения или неправильного применения к кондоминиуму уместно. Агентствам по планированию всегда придется иметь дело с застройщиком, который намеренно подрывает действующую концепцию развития, чтобы быстро заработать.Если концепция относительно нова, то у разработчика незнание государственного служащего, работающего в его пользу. Как ни парадоксально, разработчик описывает свое предложение добродетельными прилагательными «прогресс» и «гибкость». Внедрение запланированной разработки юнитов дало много примеров того, как разработчики интерпретировали гибкие положения, призванные уменьшить плохие результаты общепризнанно жестких требований к зонированию и подразделению, как сигнал для возврата к дням, предшествовавшим вступлению в силу каких-либо правил сообщества.Использование кондоминиума уже дало нам пример такого типа застройщика.

Комиссия по планированию недавно столкнулась с предложением застройщика, основанным на концепции кондоминиума. Участок предложения был немного больше десяти акров и был расположен в районе зонирования, требующем минимальной площади участка 7000 квадратных футов на жилую единицу. Предлагаемая застройка состояла из почти 150 отдельно стоящих домов на одну семью. В результате плотность будет чуть меньше 15 жилых единиц на акр брутто — более чем вдвое больше плотности, предписанной в районе зонирования.Не было бы линий участков как таковых; каждый дом будет находиться в индивидуальной собственности, а подъездные пути будут находиться в частном порядке. Вся земля, включая улицы, будет находиться в кондоминиуме. Налоги и платежи за такие услуги, как водоснабжение и канализация, предлагалось пропорционально распределить между отдельными владельцами.

План участка предусматривал расположение домов так же, как и в любом типичном отдельно стоящем доме на одну семью. Каждое жилище находилось на одинаковом расстоянии от улицы, с примерно одинаковым пространством для боковых и задних дворов.По сути, каждая единица была размещена посередине участка, как если бы существовали жесткие линии участков и требования двора, которые необходимо было соблюдать. Среднее расстояние между сторонами домов было десять футов; задние дворы в среднем составляли пятнадцать футов в глубину, а некоторые даже меньше. Этот шаблон затем дублировался на протяжении всей разработки. Никаких открытых пространств или каких-либо общественных объектов не было. Уличная система, по сути, представляла собой модифицированную сетку с кривыми, выходящими под прямым углом. Ширина полосы отвода для всех улиц составляла тридцать футов.

Это предложение было очевидной попыткой обойти постановления общины о землеустройстве. При правильном использовании кондоминиум в сочетании с положениями о запланированном развитии может быть использован в качестве средства для реализации проектных решений, которые нечасто реализовывались в прошлом из-за жестких постановлений о зонировании и разделении. Примеры — кластерное деление и горная застройка с общими зонами отдыха.

Заключение

Тип собственности кондоминиумов, вероятно, станет популярнее из-за ряда преимуществ по сравнению с другими формами владения, такими как акционерный кооператив, а также из-за программы федерального правительства по страхованию ипотечных кредитов.Этот тип собственности будет в основном использоваться в многоквартирных домах, но в некоторой степени он может быть использован в домах на одну семью. В последнем случае концепция может способствовать большему разнообразию и гибкости дизайна в жилых районах.

Хотя существуют сложности в юридических и финансовых аспектах кондоминиума, они не обязательно создают проблемы для проектировщика, поскольку их решение выходит за рамки его профессиональной компетенции. Проблемы, которые в первую очередь касаются планировщика, — регулирование зонирования и разделения — кажутся относительно легко решаемыми путем внесения изменений в законодательство штата или местное законодательство.На ум приходят такие вещи, как небольшие изменения в определениях и процедурах.

Возможно, наиболее важным из всего является то, что сложность применения постановлений о землеустройстве к кондоминиуму демонстрирует некоторые из основных недостатков традиционных жестких методов зонирования и управления застройкой земель на участках. Населенные пункты, которые не обновляли свои постановления о землеустройстве, добавляя такие положения, как положение о планируемой застройке, столкнутся с трудностями при реализации проектов кондоминиумов.Но те агентства, которые постоянно пересматривают свои правила и меры контроля, примут кондоминиум и проблемы, которые он представляет, спокойно.

Список литературы

1. Чарльз Э. Рэмси, «Кондоминиумы: новый взгляд на кооперативы», Urban Land , Vol. 21, № 5, май 1962 г., стр. 3.

2. Федеральное жилищное управление, «Кондоминиум: Типовой статут о праве собственности на квартиры и комментарии», Уведомление № F-428, 10 мая 1962 г.

3. «Штаты принимают законодательство о кондоминиумах», Журнал жилищного строительства , март – апрель 1962 г., стр.137.

4. 39 Опс. Cal. Atty. Быт. 82, Заключение № 61-299, 9 февраля 1962 г.

5. Заявление о политике Департамента планирования округа Санта-Клара, Калифорния, 15 мая 1962 г.

6. См., Например, Роберт П. Беркман, «Кондоминиум — новая концепция». Документ, представленный Лиге городов Калифорнии, Весенняя конференция, 1962 г .; и, Герберт Дж. Фридман и Джеймс К. Герберт, «Общественные квартиры: кондоминиум или акционерный кооператив?» California Law Review , Vol.50, №, 2, май 1962 г., особенно. С. 336–38.

7. Berkman, op cit. , стр. 10.

8. Там же. , стр. 7.

9. Письмо Герберта Л. Эпштейна, помощника директора по планированию, Стоктон, Калифорния, Департамент планирования, 17 сентября 1962 г.

10. Беркман, , указ. cit ., p. 9.

11. Там же ., Стр. 8.

12. «Применение Кодекса городского планирования к кондоминиумам», Бюллетень зонирования 62-1, Департамент городского планирования Сан-Франциско, 30 июля 1962 года.

13. Письмо Клайда О. Фишера-младшего, администратора зонирования Департамента городского планирования Сан-Франциско, 12 сентября 1962 г.

14. 39 Опс. Cal. Atty. Быт., 85.

15. См., Например, Новые подходы к развитию жилых земель: исследование концепций и инноваций, Технический бюллетень № 40, Институт городских земель, январь 1961 года; и Плотное зонирование: органическое зонирование для запланированных жилых застроек , Технический бюллетень № 42, Институт городских земель, июль 1961 года.

Благодарности

Консультативная служба по планированию ASPO благодарит следующих лиц за их помощь в подготовке этого отчета:

Дженис Б. Бабб, директор Департамента информации Национальной ассоциации советов по недвижимости, Чикаго; Джеймс А. Барнс, директор по планированию и помощник городского менеджера, Беркли, Калифорния; Ричард Коулман, директор по планированию, Комиссия по планированию города Палм-Спрингс (Калифорния); Герберт Л. Эпштейн, помощник директора по планированию, Стоктон, Калифорния; Клайд О.Фишер-младший, администратор зонирования Департамента городского планирования Сан-Франциско; Хэл Дж. Гиблин, старший проектировщик Департамента городского планирования Сан-Хосе (Калифорния); Роберт Л. Стердивант, младший специалист по планированию, Комиссия по планированию округа Санта-Клара (Калифорния); и А. Хоу Тодд, директор, Комиссия по планированию города Ричмонда (Вирджиния).

Библиография

Андерсон, Сенека Б. «Кооперативы и кондоминиумы», Жилой оценщик , август 1962 г., стр. 1–6.

Беркман, Роберт П.«Кондоминиум Новая концепция». Документ, представленный Лиге Калифорнийских городов, Весенняя конференция, 1962 г.

Боргвардт, Джон П. «Кондоминиум», Журнал государственной коллегии адвокатов Калифорнии , Vol. 36, № 5 (сентябрь – октябрь 1961 г.), стр. 603–612.

Кондоминиум . Резюме Материалы брифинга, представленного Комиссии по планированию Санта-Клары. Сан-Хосе, Калифорния: Департамент планирования Санта-Клары, 18 апреля 1962 г.

Кондоминиум Abecedarium .Беркли, Калифорния: Associated Home Builders of the Greater Eastbay, Inc., 1961.

«Кондоминиум — первый на Среднем Западе», Новости недвижимости , Vol. 41, № 3 (16 июля 1962 г.), стр. 5–6.

«Жилой кондоминиум», Городской участок , Vol. 20, № 5 (май 1961 г.), стр. 9–10.

Кондоминиум: Типовой статут о создании права собственности на квартиры и комментарий , Вашингтон, округ Колумбия: Федеральное жилищное управление, 10 мая 1962 г.

Давила, Хоррас Э.«Кондоминиум: как это работает в Пуэрто-Рико», Savings and Loan News , апрель 1961 г., стр. 42–45.

Эллман, Ховард Н. «Кондоминиум: нынешний рынок финансирования в Калифорнии и способы его достижения», Калифорния Builder , июль 1962 г.

Эверетт, Уильям С. «Кондоминиумы и кооперативные апартаменты», Журнал управления имуществом , Vol. 27, No. 1 (Fall, 1961), pp. 4–16.

——— . «Кондоминиум — Кооперативная квартира в новом стиле», Skyscraper Management , ноябрь 1961 г., стр.12 сл.

«Страхование ипотечных кредитов FHA для кондоминиумов», Информационный бюллетень FHA № 491. Вашингтон, округ Колумбия: Федеральное жилищное управление, май 1962 г. (с изменениями).

Фридман, Герберт Дж. И Герберт, Джеймс К. «Общественные квартиры: кондоминиум или акционерный кооператив?» California Law Review , Vol. 50, № 2 (май 1962 г.), стр. 299–341.

Хо, Чинн. «Кооперативные апартаменты и кондоминиум», Appraisal Journal , октябрь 1961 г., стр. 529–531.

Мюррей, Роберт В., Мл. «Кондоминиум», House and Home, декабрь 1961 г., стр. 148–149.

Невилл, Джеймс Ф. «Кондоминиум, завоевывающий популярность в США», 11 Journal of Home Building , октябрь 1961 г., стр. 65–69.

Рэмси, Чарльз Э. «Кондоминиумы: новый взгляд на кооперативы», Urban Land , Vol. 21, № 5 (май 1962 г.), стр. 1–3.

«Штаты принимают законодательство о кондоминиумах», Journal of Housing , март – апрель 1962 г., стр. 137.

Сенат США, Комитет по банковскому делу и валюте. Жилищное законодательство 1960 г. , стр. 585–608. 86-й Конгресс, вторая сессия, май 1960 г.

Фогель, Гарольд Н. «Новый прорыв для владельцев квартир», Architectural Forum , сентябрь 1961 г., стр. 132–133.

Приложение A

(Воспроизведено из Condominium Abecedarium , любезно предоставлено Associated Home Builders of the Greater Eastbay, Inc., Беркли, Калифорния.)

Приложение B

(Воспроизведено из Condominium Abecedarium , любезно предоставлено Associated Home Builders of the Greater Eastbay, Inc., Беркли, Калифорния.)

Авторские права, Американское общество должностных лиц по планированию, 1962.

Кондоминиумы и кооперативы — основы

Владение домом было не только мечтой, но и, как правило, самой крупной инвестицией, которую делает средняя семья в Америке. Налоговое законодательство дает сильный стимул к покупке дома, как подробно описано в нашей статье Налоговый курс домовладельца — налоговые преимущества владения собственным домом в США . И за последние двадцать лет мыльный пузырь на рынке недвижимости также заставил людей поверить в то, что это инвестиции, которые всегда будут цениться и которые также могут быть использованы через линии акционерного капитала для генерирования наличных средств для других нужд.

Ошибочность предположения о неизбежном подорожании недвижимости проявилась в обвале цен на недвижимость как в Соединенных Штатах, так и в Европе в первом десятилетии двадцать первого века, и те домовладельцы, которые игнорировали уровень своего капитала в доме, оказались в затруднительном положении часто безвыходные ситуации.

Но если взглянуть глубже, остается верным, что домовладение — это хорошее вложение, если должным образом признано то, что оно может предложить, а что нет.Если предположить, что никто не влезает слишком глубоко в долги, вычет процентов по ипотеке и тот факт, что за последние сто лет стоимость недвижимости росла в среднем на пять процентов в год, дает экономическую мотивацию для покупки. Это следует рассматривать как долгосрочное вложение, и нельзя отказываться от цели наращивания капитала, чтобы получить доступ к наличным деньгам через линии акционерного капитала.

Прежде всего, главной целью владения домом должно быть чувство гордости за владение, которое достигается за счет владения и улучшения своего жизненного пространства.Или, как выразился один клиент: «Нет ничего лучше, чем прийти домой, заняться проектом и знать, что он принадлежит вам… вы не оставите его, когда договор аренды истечет…»

Сразу после обвала рынка недвижимости все больше и больше людей выбирают квартиру, чувствуя, что избегать крупных инвестиций в недвижимость имеет смысл, когда в первом десятилетии двадцать первого века люди потеряли большую часть своего богатства, поскольку их семейные дома упали в цене. Об относительной простоте аренды можно много сказать, и по всей стране наблюдается рост числа строящихся жилых домов.

По-прежнему существует вероятность, что с годами жилье для одной семьи восстановит большую часть своей стоимости, и семьи с детьми всегда будут стремиться к домам с приусадебными участками. Кроме того, значительные налоговые преимущества, которые заключаются в инвестировании в собственный дом, настолько значительны, что даже те, кому нравится квартирный образ жизни, будут стремиться к попытке владеть квартирой, в которой они живут, путем покупки кондоминиума или кооперативной квартиры, которые позволяют инвестируйте в свой дом и получите преимущества владения недвижимостью без обычной необходимости в ремонте, содержании и очень большом первоначальном взносе.

По мере того, как стоимость жилья продолжает расти, многие люди не могут позволить себе даже то, что когда-то называлось «стартовым домом». Многие люди рассматривают аренду как лучшую альтернативу покупке, но аренда не обеспечивает справедливости. Ответ для людей, которые хотят иметь собственный дом или которые хотят справедливости, но которым нравится удобство квартирного типа, — это покупка кондоминиума или кооперативной квартиры.

Кондоминиумы и кооперативы известны как «сообщества общих интересов.«Все общие помещения, включая холлы и коридоры, вестибюли и общие комнаты, а также внешние территории, обычно принадлежат или обслуживаются всеми владельцами в комплексе. Хотя кондоминиумное владение существенно отличается от кооперативного владения, оба они предоставляют собственнику возможность достичь акционерного капитала по относительно более низкой цене, не отказываясь от некоторых удобств квартирной жизни, таких как ремонтники на месте, безопасность, доступ к общему жилью. такие помещения, как бассейны и тренажерные залы, а также близость к городам, без уплаты премии за покупку дома в городе.

В этой статье будут представлены основные характеристики кондоминиума и кооперативной квартиры и предложены некоторые методы, полезные для потенциального покупателя при выборе, какую квартиру покупать… или покупать ли вообще. Читателю следует сначала прочитать нашу статью о владении недвижимостью и сделках в Соединенных Штатах и Аренда в общей собственности в Сан-Франциско и сообществах Залива.

ОСНОВЫ КОНДОМИНИУМА:

Кондоминиумы, также известные как «кондоминиумы», предлагают многие из тех же удобств, что и домовладение, за исключением того, что застройкой управляет «ассоциация», которая действует как совет директоров кооператива (см. Ниже).Индивидуальные владельцы квартир в кондоминиумах владеют общими частями, такими как коридоры и комнаты отдыха в помещении и внутренние дворы. Ассоциация обязана следить за тем, чтобы места общего пользования содержались в хорошем состоянии. Члены ассоциации обычно избираются ежегодно собственниками и обычно являются добровольцами, не получающими зарплату. На объекте может быть суперинтендант или по вызову обслуживающая бригада.

Продажа кондоминиумов рассматривается как продажа домов; покупатель обеспечивает договор доверительного управления и в день покупки подписывает фактический договор на установку.Этот документ не предоставляет такой же уровень собственности, как документ на дом. Все, что действительно принадлежит покупателю, — это воздушное пространство внутри устройства. Поскольку общее пространство совместно принадлежит всем жильцам, им запрещено вносить какие-либо изменения, даже полезные. Таким образом, владелец кондоминиума, желающий сделать ремонт в помещении, может установить новую арматуру, вырвать ненесущие стены и даже установить новую кухню или ванную комнату. Этому же владельцу, вероятно, не разрешается красить экстерьер или заниматься садоводством на открытом воздухе, даже перемещать кусты или сажать деревья.(В некоторых комплексах для этой цели выделяется собственность, но даже в этом случае любые насаждения должны соответствовать общему характеру застройки.) Действительно, многие квартиры даже ограничивают тип разрешенных оконных покрытий, чтобы обеспечить единообразный внешний вид во внешний мир.

Кондоминиумы могут иметь разную конструкцию. Они могут быть как обычные квартиры, так и могут быть таунхаусами. Действительно, многие — это переоборудованные жилые дома или комплексы таунхаусов. Некоторые сообщества кондоминиумов на самом деле предлагают индивидуальные отдельно стоящие дома; эти сообщества выглядят как типичные жилые массивы, но опять же жителям принадлежит только воздушное пространство внутри своих домов.Несмотря на то, что у каждого из них может быть изрядное количество собственности, этим имуществом управляет ассоциация, а не отдельные владельцы.

Инструмент, который налагает эти ограничения, — это Правила и Соглашения, Условия и Ограничения ассоциации («CCR»), которые применяются к подразделениям. Закон Калифорнии налагает строгие законы о раскрытии информации на продавцов кондоминиума, и покупатель обнаруживает, что обычно существуют сотни страниц документов, которые они должны просмотреть и подписать для закрытия сделки. Часть требуемой информации включает историю прошлых оценок, взимаемых с владельцев паев, как обычных ежемесячных оценок, так и любых разовых оценок, которые могли взиматься за необычную работу.(Большинство ассоциаций взимают ежемесячную оценку за озеленение, ожидаемый ремонт и техническое обслуживание. Можно оценить более крупную единовременную оценку для таких проектов, как установка крыш, мощение и т. Д. Большинство ассоциаций голосуют по вопросу оценок и разрешают ежемесячную или ежеквартальную оплату более крупные.) Обратите внимание, что оценки обычно не подлежат налогообложению для владельцев.

ОСНОВЫ СОТРУДНИЧЕСТВА:

Кооператив, более известный как «кооператив», обычно больше похож на квартиру, чем на квартиру.Большое количество кооперативных зданий изначально было арендуемыми, но позже было преобразовано. Кооперативы более строгие, чем кондоминиумы, но они также дают жителям большее право голоса в некоторых аспектах управления недвижимостью.

Владелец кооператива не владеет своим отрядом. Кооператив представляет собой корпорацию с корпоративным советом директоров, и каждый резидент является «акционером». Покупатели кооператива не подписывают договор. Вместо этого они покупают акции корпорации, акции, которые включают аренду, дающую право на использование определенной единицы.Количество принадлежащих акций зависит от размера пая.

«Ипотека», которую человек получает при покупке кооператива, на самом деле не ипотека, а скорее ссуда на покупку акций. Однако для всех намерений и целей он действует как ипотека или доверительный акт.

Помимо продажной цены кооператива, существует также ежемесячная плата за содержание собственности. Сюда могут входить коммунальные платежи, техническое обслуживание и ремонт, а также налоги на имущество. Эта комиссия может варьироваться от небольшой суммы до уровня выше, чем выплаты по ипотеке.Часть платы за обслуживание может вычитаться из налогооблагаемой базы.

Поскольку они не владеют своими индивидуальными квартирами, владельцам кооперативов обычно не разрешается делать что-либо внутри своих квартир, кроме простого обслуживания. Владелец кооператива не может установить новую кухню или ванную комнату или снести какие-либо стены. В этом отношении совместное проживание очень похоже на проживание в квартире. Положительной стороной этого является то, что жильцы не несут ответственности за самостоятельный ремонт; бригада технического обслуживания на месте или суперинтендант выполняют их.

Когда кто-то продает кооперативную единицу, он продает принадлежащие ему акции и передает их в аренду. Часто правила кооператива запрещают сдачу в аренду никому, кроме владельцев акций или членов их семей.

Кооперативы чаще встречаются на Восточном побережье и особенно популярны в Нью-Йорке. Кондоминиумы типичны для Калифорнии, хотя кооперативы время от времени появляются.

РАСХОДЫ И ОЦЕНКА:

Арендатор, который желает создать собственный капитал в своем доме, но не желает брать на себя обязанности по содержанию дома, может выбрать кондоминиум или кооперативную собственность, поскольку он предоставляет многие из тех же услуг по обслуживанию, что и арендуемая квартира.Одинокий человек, который хочет владеть собственностью, но не может позволить себе дом, может обратиться к обычно менее дорогим кондоминиумам или кооперативным рынкам. Кондо могут стоить миллионы, но большинство из них стоит меньше, чем эквивалентное жилье для одной семьи, и любой, кто владел домом и столкнулся со временем и трудностями, необходимыми для его покраски, ремонта крыши или решения проблем с водопроводом, знает, что для того, чтобы быть владельцем дома, требуются навыки сопровождения многочисленных сделок.

Пожилые домовладельцы, которые хотят отказаться от того, что превратилось в большой и громоздкий дом, который требует обширных садовых работ и повседневного ремонта, но не желают тратить свой капитал на аренду жилья без налоговых вычетов, часто видят кондоминиумы или кооперативы. в качестве подходящей альтернативы.

Хотя владельцы кондоминиумов и кооперативов несут ответственность за содержание своих квартир (в большей степени для владельцев кооперативов), удобство знания того, что кто-то другой займется благоустройством территории, внешней покраской и уборкой снега, часто бывает сложнее чем достаточно, чтобы сделать этот вариант более привлекательным, чем домовладение.

Без бесплатного проезда:

Владелец кондоминиума или кооператива должен платить не только ежемесячную ипотеку, но и плату за обслуживание (оценку).В дорогом устройстве это может обойтись в несколько тысяч долларов в течение года. По большей части это не подлежит вычету из налогооблагаемой базы, и деньги идут на техническое обслуживание и другие общие расходы. Тем не менее, некоторые люди считают, что комбинация ипотеки / платы за обслуживание аналогична уплате двойной аренды. Таким образом, пожилая пара, которая хочет обменять свой большой дом на небольшой кооператив, может обнаружить, что различные затраты непомерно дороги, когда все они сложены. И помните, что могут быть особые оценки, которые накладываются из-за необычных потребностей в ремонте.Большинство хороших ассоциаций создают резервный фонд для предполагаемых будущих затрат (ремонт старой кровли, водопровода и т. Д.), Но такие события, как землетрясение или пожар, могут потребовать непредвиденных оценок. И не забывайте, что налоги на недвижимость необходимо платить, исходя из ее стоимости. Такие налоги на имущество могут вычитаться из подоходного налога в большинстве случаев.

Поскольку многие кондоминиумы и кооперативные здания являются более старыми, переоборудованными многоквартирными домами, есть вероятность, что затраты на обслуживание и ремонт будут выше, чем при строительстве новых построек.Для владельца кондоминиума это означает более высокие затраты на ремонт в его или ее собственном доме. Для владельца кооператива это означает более высокую ежемесячную плату за ремонт всего здания.

Но когда все сказано и сделано, необходимые оценки не только распространяются на всех владельцев, но и профессионально управляются большинством ассоциаций, которые используют менеджеров, и, таким образом, время, суматоха и контроль больше не являются задачей отдельного владельца. . И, в идеале, такое обслуживание и ремонт повышает стоимость недвижимости.Как один из владельцев сказал автору: «Я бы заплатил за него, если бы это был мой собственный дом… а если бы он сдавал в аренду, они бы передали его в арендную плату. Ничего страшного ».

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ:

Степень ограничений в кондоминиумах зависит от планировки застройки. Если застройка состоит из отдельно стоящих домов или таунхаусов, у жителей может быть значительная свобода действий, например, в области ландшафтного дизайна. В отношении зданий ограничения, вероятно, будут более полными и более тщательно соблюдаемыми.

Ограничения в кооперативах гораздо более всеобъемлющие. Жители кооператива, желающие продать свою квартиру или, скорее, свои акции, часто обнаруживают, что устав кооператива чрезвычайно строг в отношении того, кому они могут продавать. Люди, которые не достигают минимального дохода, могут быть лишены права жить в конкретном кооперативе, даже если у них достаточно денег для совершения покупки. В этом отношении кооперативные апартаменты в богатых кварталах иногда отказываются продавать знаменитостям, ссылаясь на их опасения, что присутствие знаменитостей привлечет в здание слишком много поклонников и других знаменитостей.При этом запрет на незаконную дискриминацию в жилищной сфере в равной степени распространяется на кооперативы и кондоминиумы.

Субаренда кооператива также подлежит существенным ограничениям. Некоторые кооперативы допускают только определенное количество субаренд в год. Таким образом, человеку, который был переведен в другой штат, необходимо будет получить разрешение на продажу кооператива или его сдачу в субаренду, и это одобрение может быть не сразу получено.

В частности, в кооперативах совет директоров обладает значительной властью; часто единственный способ получить какое-то влияние в процессе разработки — это присоединиться к совету директоров.Политика, связанная с принятием решений, может быть замечательной и отнимать много времени, и многим это не нравится.

Поскольку многие люди не желают мириться с ограничениями, существующими в кондоминиумах и кооперативных сообществах, с самого начала может быть намного сложнее найти покупателя. Кондоминиумы и кооперативы не растут в цене так же, как дома, поэтому, сохраняя справедливость, они не строят столько, сколько частные дома.

КОНВЕРСИИ:

Нередко сдающиеся в аренду здания превращаются в кондоминиумы или кооперативы; Фактически, большинство старых зданий, которые представляют собой кондоминиумы или кооперативы, начинались как сдача в аренду.

Часто первым признаком того, что владелец здания рассматривает возможность переоборудования, является ряд улучшений в здании: новые окна, новые кухни и ванные комнаты, отремонтированное общее пространство (коридоры, вестибюль). Спонсор переоборудования (обычно, но не обязательно, владелец) свяжется со всеми арендаторами и предоставит им возможность приобрести собственные квартиры, как правило, по хорошей цене. Если достаточное количество арендаторов решат воспользоваться предложением спонсора, преобразование может пройти.Несмотря на довольно низкое минимальное количество, спонсоры хотят получить как можно более высокий процент арендаторов для участия, потому что это означает больше денег для оплаты содержания и снижения платы за обслуживание. В некоторых регионах, например в Сан-Франциско, существуют жесткие ограничения на количество конверсий, разрешенных в конкретный год, с длинными списками ожидания для владельцев, надеющихся преобразовать.

КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК ДЛЯ ТЕХ, КОТОРЫЕ РАССМАТРИВАЮТ ПРИОБРЕТЕНИЕ КОНДО ИЛИ СОТРУДНИЧЕСТВО:

Людям, заинтересованным в кондоминиумах или кооперативах, следует обращать пристальное внимание на ряд факторов при каждом посещении объекта:

• Им следует спросить о финансовом состоянии ассоциации или корпорации, которая управляет имуществом.Они могут запросить копии последних финансовых отчетов и бюджетов. Они могут узнать о соотношении владельцев и арендаторов, стабильности платы за обслуживание и недавних продажах квартир. В Калифорнии это требуется по закону до закрытия.
• Им следует выяснить, есть ли ожидающие судебные иски против разработки. Строители, соседи и даже бывшие владельцы могли подать иск. Если кто-то это сделал, они могут выяснить, почему, и узнать результат. В Калифорнии это требуется по закону до закрытия.
• Им следует пересмотреть устав и ограничения. Если они будут особенно строгими, потенциальные покупатели могут не захотеть покупать там дом. Даже если у них нет проблем с ограничениями, потенциальные последующие покупатели могут, когда придет время продать их позже.
• Потенциальным покупателям следует нанять инспектора для проверки структурного состояния здания (включая электрические, тепловые и водопроводные). Они должны выяснить, в каком состоянии находится крыша и места общего пользования.Также им нужно узнать, насколько здание звуконепроницаемо.
• Потенциальным покупателям следует по возможности поговорить с нынешними или бывшими владельцами. Они могут узнать у владельцев, каковы плюсы и минусы рассматриваемого проекта — что им нравится и что они хотели бы изменить.
• Им следует ознакомиться с протоколами собраний ассоциации или правления за последние два или три года, чтобы определить вопросы, вызывающие озабоченность сообщества, и насколько хорошо работает организация.
• И, если разумно, посетите местность в разное время дня и ночи, чтобы определить уровень шума и активности. Один мудрый покупатель решил посетить предлагаемую квартиру после десяти субботнего вечера летом. Конечно же, сын-подросток, который жил по соседству, крутил свою музыку со многими своими друзьями. «Неплохой ребенок, — сказал клиент писателю, — но не тот, кто хочет стать соседом».
• Также ознакомьтесь с правилами в отношении домашних животных и барбекю, если эти вопросы важны для вас.
• Если есть общая зона для тренажерного зала или бассейна, обязательно посещайте их во время пиковой нагрузки.
• Получите страховку квартиры на покрытие интерьера. Изучите страховой полис для внешнего вида, который ассоциация обязана иметь в Калифорнии.

Кондоминиум и кооператив не для всех. Однако, если люди думают, что это удовлетворит их потребности, они окажут себе огромную услугу, просто составив контрольный список из перечисленных выше пунктов, добавив те, которые важны для них лично, и будут готовы, когда придет время сделать предложение.

House Hacking: 10 способов жить бесплатно (даже в односемейном доме)

5. Сдать в аренду складские помещения

Прежде чем вы будете слишком взволнованы, имейте в виду, что эта тактика наименее прибыльна в этом списке и почти наверняка не покроет большую часть ваших жилищных выплат.

Но это также требует наименьшей головной боли и жертв с вашей стороны.

Мой соучредитель Дени сделал это, сдав в аренду большую часть своего большого отдельно стоящего гаража в своем бывшем доме.Кто-то платил ей 300 долларов в месяц за хранение там своих вещей, а Дени их так и не увидел. У них был ключ от гаража (но не от ее дома). и приходили и уходили, когда им было угодно — чего почти никогда не было.

Еще одно преимущество сдачи в аренду складских помещений: если арендаторы не платят арендную плату, вы можете быстро и недорого «выселить» их вещи. Это совсем не похоже на затяжной процесс выселения арендаторов жилья.

Посетите SpareFoot.com как один из вариантов сдачи в аренду свободного места для хранения вещей и получите доход без стресса!

6.Иностранные студенты по обмену

Когда Дени впервые начала этот бизнес со мной, она была немного без средств из-за наших начальных затрат. Все ее дети переехали из ее загородного дома, оставив ей большой дом с такой же крупной выплатой по ипотеке.

Но она и ее муж Джерри еще не были готовы к сокращению, и они любят детей, поэтому они проявили творческий подход. После небольшого исследования они обнаружили программу размещения студентов по обмену, которая выплачивает хозяевам щедрые ежемесячные стипендии.

Вскоре они приветствовали Алекса, подростка из Китая, по обмену. Хотя они планировали принять Алекса только на один учебный год, они влюбились в него и предложили позволить ему вернуться в следующем году.

Сейчас он идет на третий год в школе, живя с Дени и Джерри. И все это время служба трудоустройства выплачивает более половины ипотеки Дени и Джерри!

Дени участвовал в программе проживания в семье Кембриджа, если вы хотите их проверить.

Добавить отдельную квартиру в односемейный дом

Есть третий вариант: превратить вашу частную семью в эффективную многосемейную.

Нет, вам не нужно прыгать через юридические обручи, такие как изменение зонирования объекта (если только вы не хотите, чтобы собственность юридически передавалась как многоквартирная, когда вы идете на продажу). Но вам нужно сделать устройство автономным, в том числе:

• Кухня или мини-кухня (включая холодильник, микроволновую печь, раковину и некоторые средства для приготовления пищи)
• Ванная комната с туалетом и ванной
• Отдельный вход

Обратите внимание, что мини-холодильник, тостер и плита могут сделать свое дело на мини-кухне.Я видел и похуже в Нью-Йорке.

Вы знакомы с номерами для свекрови. Но я почти уверен, что вы предпочтете использовать их в качестве доходных апартаментов для оплаты гостей, которых вы можете выгнать. В отличие от ваших родственников.

Вот несколько идей, которые помогут раскрыть творческий потенциал.

7. Добавить квартиру на цокольном этаже

Вы знаете, для чего большинство людей используют свои подвалы? Хранение елочных игрушек и ящиков от старого хлама.

Который почти так же полезен, как сетчатая дверь на подводной лодке.

Вместо этого превратите свой подвал в доходный дом. Для практичности в подвал уже должен быть отдельный вход. Возможно, вам потребуется добавить полностью оборудованную ванную комнату, и вам почти наверняка потребуется добавить кухню или мини-кухню.

В идеале в подвале должен быть климат-контроль, но если не парься. В большинстве подвалов по своей природе холоднее, чем в остальной части дома, и на зиму вы всегда можете установить обогреватель.

Просто убедитесь, что местный спрос оправдывает расходы, прежде чем вы начнете создавать отдельную квартиру на цокольном этаже.

8. Добавить гараж Квартира

В качестве альтернативы или дополнительно рассмотрите возможность преобразования гаража в квартиру.

Как и квартиры в подвале, одни гаражи подходят лучше, чем другие. Лучше всего подходят большие, хорошо изолированные гаражи. В некоторых случаях можно надстроить квартиру над недостроенной частью гаража.

Сами знаете: отдельный вход, полноценный санузел, кухня. Конечно, проверяйте числа (подробнее об этом чуть позже).

Имейте в виду, что ваш гараж может быть не изолирован, и в идеале он должен иметь какую-либо форму климат-контроля.Обогреватели или печи на пеллетах — это вариант для обогрева. Но в отличие от подвалов, которые остаются прохладными как под землей, так и из-за того, что они находятся в самой нижней точке дома, гаражи также могут нуждаться в охлаждении. Однако можно использовать оконные блоки, чтобы избежать добавления воздуховодов.

9. Постройте Casita / Гостевой дом

Casita или отдельно стоящий гостевой дом (также известный как дополнительный жилой дом) — еще один вариант. Вы даже можете купить крошечный комплект для домашней кабины на Amazon всего за 3000 долларов и собрать его самостоятельно за восемь часов!

Вроде.В эти базовые комплекты не входят электричество, водопровод, кухня, ванная комната или климат-контроль. Так что есть и над чем подумать.

Тем не менее, вы видите возможности: если бы вы могли построить отдельно стоящее казино за 20 000 долларов и арендовать его за 1 000 долларов в месяц, проект окупился бы менее чем за два года. Что ничего не говорит о дополнительной стоимости при перепродаже.

Вы также можете сдавать в аренду гостевые дома на Airbnb, обозначенные как «весь дом», если вы не хотели сдавать в долгосрочную аренду арендаторам.Раньше я останавливался в гостевых домах на Airbnb, да и то в квартирах над гаражом. Всем положительных впечатлений.

И, конечно же, если вашим стареющим родителям когда-нибудь понадобится переехать к вам, по крайней мере, вы можете поместить их под отдельную крышу.

Или: получить работу с бесплатным жильем

И последнее, но не менее важное: вы всегда можете получить работу по обеспечению жильем. Сейчас мы с Кэти этим занимаемся: школа, в которой она работает, платит за нашу меблированную квартиру.

Это стандартная практика в международном образовании, где учителя и администраторы живут бесплатно.Но многие другие рабочие места также предоставляют бесплатное жилье, в том числе:

• Садовник / смотритель
• Воспитатель с проживанием в семье
• Au Pair
• Медсестра
• Смотритель парка
• Служба безопасности в нерабочее время
• Управляющий / управляющий
• Дипломат / сотрудник дипломатической службы

… и многие другие. Хотя этот тип взлома дома в значительной степени выходит за рамки этой статьи, тем не менее о нем стоит упомянуть.

Варианты финансирования взлома дома

Как упоминалось выше, вы можете использовать обычную ипотеку для взлома дома.

Пока мы подробно освещаем эту тему в другом месте, вот несколько идей, которые помогут вам начать поиск ипотечного взлома дома.

Соответствующие займы

Когда вы думаете об обычной ипотеке, вы, скорее всего, думаете о соответствующих займах, которые соответствуют рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac.

Как правило, это недорогие ссуды для качественных заемщиков. Если у вас нет отличной кредитной истории, прочитайте, как быстро получить кредит, чтобы претендовать на дешевую соответствующую ссуду.

Вы можете сравнить сегодняшние процентные ставки и комиссии по различным кредитам, отвечающим требованиям, на Credible. И пока вы это делаете, читайте об этих новых кредитах Fannie Mae и Freddie Mac со скидкой всего на 3%.

Строительные этажи хороший вариант для самостоятельной жизни

Небоскребы внушают трепет и вызывают гордость у их создателей и жителей. Но не всем хочется жить в многоэтажках. С другой стороны, отдельные виллы дороги. Строительные этажи предлагают средний путь.

Владельцы могут использовать концепцию строительного этажа для расширения или ремонта своих домов, а также для разблокирования части капитальной стоимости своей собственности.

ВОПРОСЫ ОБРАЗА ЖИЗНИ
Квартира на этаже застройщика — это жилая единица в малоэтажном независимом доме, в котором есть еще несколько квартир. Этажность обычно два-четыре.

Такой пол может быть разработан застройщиком самостоятельно или в сотрудничестве с землевладельцем. Это часть виллы.

Покупка пола под застройку, по мнению экспертов, — это образ жизни.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Как выиграть хорошую сделку с недвижимостью

«Строительные этажи — это важный аспект.Есть люди, которые хотят независимое жилое пространство и не хотят быть частью группового жилья », — говорит Ом Ахуджа, главный исполнительный директор (жилищные услуги), Jones Lang LaSalle, брокерской компании по недвижимости.

Однако у строительных этажей есть недостатки. У них нет таких объектов, как спортзал, бассейн, охрана и резервное электроснабжение, которые есть во многих современных общественных квартирах.

Некоторые известные риэлторские компании (по крайней мере, в том районе, где они работают) также разрабатывают строительные этажи. .

OM AHUJA

Генеральный директор (Служба жилищного строительства), Jones Lang LaSalle

Кроме того, жильцы должны нести бремя обслуживания, поскольку, в отличие от квартир в многоэтажном обществе с десятками квартир, нет отдельной команды для обслуживания здания. Хотя это означает, что вам также не нужно платить за обслуживание.

МЕСТНЫЙ ВКУС
Квартиры на строительном этаже популярны в таких местах, как Дели — национальный столичный регион, Ченнаи, Бангалор и Хайдарабад. В таких местах, как Мумбаи, высокая стоимость земли делает малоэтажные квартиры менее доступными.

Большинство этажей застройки обычно строятся небольшими местными игроками в сфере недвижимости, часто в сотрудничестве с землевладельцами, с двумя долями участия. Как правило, застройщик вкладывает деньги в развитие, а владелец вносит землю.

Так как стоимость земли в мегаполисах составляет 80-90% стоимости недвижимости, застройщик получает один из четырех этажей. В не метро, ​​из-за более низкой стоимости земли, застройщик получает больший кусок собственности.

В некоторых случаях застройка этажей выполняется путем перепланировки существующей конструкции.Первоначальный владелец может добавить больше этажей (самостоятельно или в сотрудничестве со строителем) и продать их.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ : Купите недвижимость перед запуском, получите скидку Если строительный этаж, который вы покупаете, был разработан в сотрудничестве с застройщиком, сделка включает трехстороннее соглашение с участием вас, землевладельца и застройщика.

Большинство разработчиков строительных этажей — частные лица или небольшие компании. «Некоторые известные фирмы (по крайней мере, в той области, где они работают) также разрабатывают строительные полы», — говорит Ахуджа.

ПАКЕТ ДЛЯ ПРОДАЖИ
Строительные этажи обычно имеют пропорциональное право собственности на участок. Также возможна аренда, обычно на 99 лет. Все зависит от условий, о которых договариваются покупатель и продавец.

Как и любая другая недвижимость, продажа строительного этажа должна быть зарегистрирована в местном регистрационном офисе после уплаты пошлины. Если закон не разрешает регистрацию этажей застройщика в том районе, где вы хотите купить, не заключайте сделку.

В некоторых случаях продажа осуществляется посредством меморандума о взаимопонимании между покупателем и владельцем, который имеет четкое право собственности, но еще не получил права на передачу права собственности.

{table} «Когда покупается этаж застройщика, между покупателем и домовладельцем подписывается меморандум о взаимопонимании по сравнению с регистрацией в случае обычных квартир», — говорит Винит Сингх, глава подразделения 99acres.com, агентства по недвижимости. портал.

Многие строительные этажи доступны для продажи по доверенности без оформления сделки купли-продажи. В октябре 2011 года Верховный суд постановил, что любая продажа недвижимости по доверенности не имеет юридической силы и недвижимое имущество может быть продано или передано только на основании зарегистрированных документов.

Доверенность — это юридический договор, который дает владельцу право поддерживать, сдавать в аренду, сдавать в аренду, закладывать или продавать собственность от имени владельца. Он не передает права собственности.

Недвижимость, проданная по доверенности, не дает права на получение жилищных кредитов в банках. Таким образом, следует избегать собственности, которая не может быть передана посредством зарегистрированных договоров купли-продажи.

CONCRETE STEP
Обязательная проверка. Вы можете начать с названия собственности, которое можно подтвердить в офисе местного регистратора.План здания должен быть одобрен, а соотношение площадей (FAR) должно быть в пределах, установленных для данной площади соответствующими государственными органами.

FAR — отношение застроенной площади к размеру участка. Вы также должны убедиться, что собственность не нарушает какие-либо муниципальные нормы, в том числе ограничения на строительство и землепользование.

Сертификаты завершения и заселения показывают, что собственность не нарушает никаких местных правил застройки. Они также необходимы для подключения электричества и воды.Строитель не может предлагать владение без справки о занятии.

Возраст здания так же важен, как и качество постройки. Вы можете нанять геодезиста, чтобы получить представление о качестве строительства.

«В каждой квартире должно быть отдельное оборудование, такое как подключение к электричеству и воде, чтобы избежать споров между жильцами», — говорит Сингх из 99acres.com.

Если квартира застройщика продается существующим жильцом, убедитесь, что он оплатил все коммунальные платежи, плату за воду и электроэнергию.

CASH BACK
Строительные полы предназначены не только для покупателей. Если у вас есть отдельный дом, который нужно отремонтировать или расширить, вы можете сделать это, не потратив ни копейки. Вы также можете использовать этот путь, чтобы раскрыть ценность вашей жилой собственности — земли и дома — и заработать немного денег.

«Большинство этажей застройки в черте города в таких метрополитенах, как Дели, представляют собой проекты реконструкции, осуществляемые строителями. Продавцы старых домов видят в этом прибыльное предприятие», — говорит Маниш Мехта, вице-президент брокерской компании IndiaHomes.

Планируете ли вы купить строительный пол из-за его доступности или вашего образа жизни, действовать нужно осторожно. Обратитесь за советом к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, а также к архитектору или оценщику недвижимости. Для начала купите сантиметровую ленту и самостоятельно проверьте застроенную площадь и площадь коврового покрытия. Действовать наверняка!

---

БЫСТРАЯ ПРОВЕРКА

> Проверьте репутацию и послужной список застройщика и брокера
> Проверьте право собственности на недвижимость в местных судах и в земельной записи
> Узнайте круговую ставку (базовую цену) для недвижимости в районе
> Найдите цены на аналогичные строительные этажи поблизости
> Проконсультируйтесь с несколькими строителями или брокерами для большей ясности по ставкам

ОБЩИЕ ЖАЛОБЫ
Этаж строителя должен быть тщательно осмотрен экспертом, чтобы вы не закончили длинный список проблем —

> Водоотвод на террасе и в стенах
> Незавершенные покрасочные работы
> Нестандартные полы
> Низкое качество строительства
> Низкое качество сантехники и электропроводки
> Неисправные двери, оконные рамы и решетки
> Площадь участка, квартиры не та, что была обещана при переговорах
> Балконы и другие постройки, посягающие на общественную собственность
9086 0
ПРЕИМУЩЕСТВА ЭТАЖОВ СТРОИТЕЛЕЙ

> Доступный независимый дом
> Свобода от оплаты технического обслуживания и других сборов, применимых к квартирам
> Возможность купить квартиру на первом этаже застройщика в хорошо развитых районах
> Существующие владельцы земли или дома могут развивать свою собственность без необходимости тратить деньги

ПРОБЛЕМЫ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПОЛОВ

> Отсутствие известных застройщиков
> Покупатели должны провести комплексную проверку с помощью профессионалов
> Риск низкого качества строительства
> Сданная недвижимость может не соответствовать обещано застройщиком
> Отсутствие удобств, таких как бассейны, парковка, резервное электроснабжение и безопасность
> Обслуживание здания и помещений должно выполняться жильцами

Жильцы должны покинуть ветхий жилой комплекс, постановления судьи

На как минимум восемь жителей давно осажденного жилого комплекса в Пенн-Хиллз будут вынуждены съехать к понедельнику — в тот же день истечет срок действия моратория, который защищал арендаторов Пенсильвании от выселения во время кризиса с коронавирусом.

В среду судья по общему праву графства Аллегейни Кристин Уорд приказала жителям покинуть поселок Валмар Гарденс, заявив, что из-за проблем безопасности четырехэтажное здание стало «непригодным для восстановления», если оно не полностью выпотрошено.

«Я обеспокоен тем, что кто-то есть собирается серьезно пострадать или погибнет в результате пожара или другого происшествия в здании », — сказал Уорд. Решение коснется трех жильцов, которые напомнили в здании, а также по крайней мере пяти других жильцов, у которых нет договоров аренды.

Официальные лица Penn Hills заявили, что за последние годы по крайней мере два пожара вспыхнули в Valmar Gardens, расположенном на оживленном бульваре Робинсон. Сегодня окна многих зданий заколочены или выбиты, и, хотя жители взяли на себя ответственность за стрижку травы и ремонт, мусор разбросан по подъездной дорожке. Сейчас жители живут только в одном из четырех зданий комплекса из соображений безопасности.

Отчаяние нарастало в течение многих лет, в течение которых финансовые проблемы, отключения коммунальных служб, кражи и вандализмы терзали комплекс.

«Время пришло. Мы в конце пути, — сказала Уорд, объявляя о своем решении в среду. «На данный момент я считаю, что вопросы безопасности имеют первостепенное значение, и считаю, что достойное обращение с людьми в этой ситуации означает выселение их из этого здания».

Решение Уорда было принято сразу после того, как губернатор Том Вульф заявил, что не может законно продлить государственный мораторий на выселение, который был введен весной в ответ на коронавирус и который распространяется на людей, не платящих арендную плату, после понедельника.Неясно, помог бы мораторий в любом случае тем, кто находится в Valmar Gardens, потому что он применяется к невыплате арендной платы, а не к случаям, связанным с такими проблемами, как материальный ущерб или незаконная деятельность.

В письмах, поданных в суд на прошлой неделе, жители Valmar Gardens заявили, что пандемия помешала им найти новые дома. Они сказали, что домовладельцы не запланировали просмотр с ними после заражения вирусом, и что мораторий на выселение остановил съезд арендаторов и, таким образом, сократил предложение доступного жилья.

На слушании в среду арендатор Шэрон Грейс сказала, что, хотя она нашла новую квартиру, она не может въехать до ноября. Дуглас Мерри, менеджер по жилищным вопросам в Pittsburgh Mercy’s Operation Safety Net, сказал, что Грейс должна подождать, пока не истечет мораторий, когда ее новый домовладелец сможет выселить другого арендатора, чтобы освободить ее квартиру.

В среду Уорд признала «уловку-22», но предложила перемещенным жильцам оставаться в приютах до тех пор, пока они не смогут получить постоянное жилье.

Трехлетний житель Valmar Gardens Энтони Страутер сказал в интервью, что, хотя ему еще предстоит найти новый дом, он находится в списке ожидания в нескольких государственных жилищных учреждениях.

«Я как номер 7 на одном, номер 9 на одном, номер 11 на одном. Так что я просто принимаю это изо дня в день », — сказал Страутер, у которого, согласно судебным протоколам, нет аренды на проживание в Valmar Gardens.

Андре Мобли, который живет в Valmar Gardens в течение 10 лет и является президентом совета арендаторов, в пятницу возглавил Straughter и несколько других жителей протеста у муниципального здания Penn Hills.Группа отметила, что они обслуживали собственность и даже покрывали расходы на коммунальные услуги в течение нескольких месяцев, в то время как Уорд разрешил отдельный спор о том, кому принадлежала собственность.

«Мы были в разгаре имущественной войны, но никто не хочет платить солдатам, которые не давали детям красить здания распылением», — сказал Мобли. «Никто не хочет платить людям, которые стригли траву и не давали грызунам проникнуть в соседние предприятия».

Мобли отметил, что ему и другим жильцам не нужно платить арендную плату после того, как они начали платить за коммунальные услуги и поддерживать комплекс.И он сказал, что, хотя он нашел поблизости новый дом, он надеялся, что у него будет дополнительное время, чтобы отремонтировать его перед въездом.

«Небезопасно для всех»

Расположен рядом с небольшим торговым центром прямо внутри Граница Пенн-Хиллз с Уилкинсбургом, Valmar Gardens была осуждена около двух лет назад, согласно юридической жалобе, поданной горсткой арендаторов в конце 2018 года. В жалобе отмечалось, что многие жители четырехэтажного комплекса имели очень низкие доходы и были пожилые люди или инвалиды.Согласно документу, некоторые из них жили в комплексе более 10 лет.

В сентябре 2018 года услуги водоснабжения, электричества и вывоза мусора на территории прекратились, и скваттеры начали незаконно переселяться в помещения, говорится в жалобе. Согласно документации, воры также начали очищать одно из зданий от медной системы. С тех пор десятки жителей покинули собственность, а те, кто остались, покинули три из четырех построек, потому что они непригодны для жизни.

«В этих зданиях небезопасно занимать кого-либо», — сказал муниципальный менеджер Пенн-Хиллз Скотт Андрейчак. Он отметил, что условия начали ухудшаться после того, как Прасад Маргабандху, у которого была история проблем с законом, купил Valmar Gardens в начале 2018 года. «Я думаю, что до некоторой степени жертвами становятся все», — сказал Андрейчак.

Андрейчак сказал это, когда Пенн Хиллз осудил Valmar Gardens, муниципальные служащие пытались помочь арендаторам найти новое жилье, направляя их в программы Департамента социальных служб округа Аллегейни.Городок также включил в список Operation Safety Net, чтобы обеспечить дополнительный охват.

Но поверенные арендаторов попросили судью Уорда назначить управляющего для обслуживания собственности, чтобы они могли остаться. Уорд удовлетворил этот запрос в начале 2019 года. Но в начале марта этого года, всего за несколько дней до того, как COVID-19 остановил большую часть экономики, она приказала жителям уехать к 15 мая.

Уорд определил, что ипотечный кредитор Bayview Loan Servicing ООО было законным владельцем Valmar Gardens.Она сказала, что компания может вступить во владение недвижимостью, но сначала должна будет заплатить арендаторам 2500 долларов в качестве помощи при переезде.

Хотя протоколы судебных заседаний предполагают, что по крайней мере двое арендаторов съехали, Мобли заявил перед слушанием в среду, что его задержали из-за распоряжения губернатора не выходить из дома, которое действовало с конца марта до начала июня.

«Мы взяли эти [2500 долларов] на поддержание объекта в рабочем состоянии, потому что мы остановились», — сказал арендатор. «Поэтому нам пришлось косить траву, вывозить мусор на те деньги, которые они нам дали.”

Но через две недели после того, как округ Аллегейни вступил в« зеленую »фазу открытия, новый владелец, местная инвестиционная компания BDCT LLC, попытался выселить жильцов. Однако вмешалась Уорд и постановила, что жители не могут быть выселены, не имея возможности сначала объяснить ей, почему они считают, что имеют право остаться.

«Настоящие ограничения прав арендаторов»

Хотя жители в своих письмах ссылались на COVID-19 как на смягчающее обстоятельство, Уорд сказал: «Было бы безответственно… позволить этим людям оставаться там» с учетом условий на свойство.

Адвокат районных юридических служб Эйлин Якнин представляла четырех арендаторов, по крайней мере двое из которых съехали. Якнин признал, что владелец собственности имел право выселить арендаторов, которые жили в Valmar Gardens на помесячной аренде.

«Это ситуация, которая обнажает … проблемы нашего общества прямо сейчас — как наше общество гарантирует, что каждый получит доступное жилье?» Якнин сказал в интервью.

Якнин добавила, что, хотя она считает, что Уорд «сочувствует… людям, которым сейчас трудно найти жилье», решение суда было «вопросом баланса между этими правами и правами владельцев.

Адвокат нового владельца, BDCT LLC, сказал, что его клиент хочет восстановить Valmar Gardens. «Все, что мы хотим, — это безопасная среда», — сказал поверенный Мэтт Фейнман. «Мы хотим безопасного места в сообществе, а сейчас эти здания небезопасны».

Фейнман не стал бы раскрывать конкретные планы Valmar Gardens и описал бы BDCT LLC только как инвестиционную компанию, «принадлежащую паре местных жителей». Записи о недвижимости округа показывают, что в июне фирма купила Valmar Gardens за 210 000 долларов.

Мобли, президент совета арендаторов Valmar Gardens, сказал, что компания должна взять на себя письменное обязательство предложить ему и другим жителям, которые вскоре будут выселены, работать над улучшением собственности. В среду он сказал: «Единственное, о чем мы просим… — это должное уважение к жителям, которые вложили всю свою душу в сохранение собственности».

Фейнман отказался давать какие-либо обещания, но сказал, что его клиент «абсолютно не только готов принимать заявления [резидентов], но и отдавать им некоторые предпочтения… при условии, что это кто-то с опытом , кто-то, кто может делать эту работу.»

« Это не означает, что они смогут остаться [в садах Валмар] и жить там, потому что им действительно нужно освободить собственность, чтобы привести ее в соответствие с правилами и сделать ее безопасной. , — сказал Фейнман. Но он добавил, что его клиент работал с адвокатами жителей и организацией Operation Safety Net, чтобы обеспечить жильцам поддержку, необходимую им в поиске нового жилья.

Услуги и программы по ремонту дома | KCMO.gov

Хотите стать городским подрядчиком? Узнать больше.

Важное примечание:

Городские власти больше не принимают заявки. Программа возобновится весной 2021 года. По вопросам аварийного ремонта (неработающая печь, разрыв канализационной линии, разрыв водопровода) звоните по телефону (816) 513-3200.

Существует несколько программ ремонта дома, которые предлагаются бесплатно семьям с низким и средним доходом, расположенным в Канзас-Сити, штат Миссури. Рекомендации по доходам на 2020 год устанавливаются ежегодно Департаментом жилищного строительства и городского развития США (HUD) или другими источниками финансирования программы.

Программы ремонта дома

Городская программа ремонта домов :

Пожалуйста, прочтите ВСЮ информацию ниже, чтобы подтвердить право на участие.

Городская программа ремонта домов

Номер

• предлагается домовладельцам KCMO, состоящим из одной семьи, которые не получали услуги по ремонту дома от города в течение последних пяти лет.
• не обслуживает аренду недвижимости, мобильные дома, дуплексы и т. Д.

Обратите внимание, неполные заявки (без ВСЕЙ необходимой подтверждающей документации) обрабатываться не будут.

Финансирование городской программы ремонта домов поступает от Программы субсидий на развитие сообществ Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Право на участие в программе

определяется путем объединения дохода семьи с небольшим процентом от стоимости активов в соответствии с главой 5 правил HUD.

Четыре корпорации общественного развития снова получат финансирование. Это:

Право на участие в программе

определяется путем объединения дохода семьи с небольшим процентом от стоимости активов в соответствии с главой 5 правил HUD.

Список того, что считается доходом и активами, можно просмотреть в заявлении.

В этой программе используются рекомендации HUD 2020 о низком (80%) доходе.

В рамках данной программы выполнено:

• Сантехника — водопровод, водопровод и водонагреватель
• Сантехника — канализационные сети и водостоки
• Электрические системы — служебный вход и главный щит, включая обновление существующих ответвлений
• Наружная окраска
• Крыши — Снимите и установите новые кровельные материалы

Отправьте заполненную заявку на программу городского ремонта домов по адресу:

Департамент по делам микрорайонов и жилищного строительства
Отдел жилищного строительства и общественного развития
4400 Blue Parkway, второй этаж
Канзас-Сити, Миссури 64130
816 513-3200 (p) | 816 513-2808 (ж)

Если вы предпочитаете отправить заявку по электронной почте, используйте следующий адрес электронной почты: CHR @ kcmo.орг. В своем электронном письме отправьте все подтверждающие документы в формате PDF .

В дополнение к этой программе ремонта дома, городские власти предлагают множество других программ ремонта дома для удовлетворения потребностей домовладельцев на одну семью по всему Канзас-Сити, штат Миссури. К ним относится программа «Адресный ремонт дома и покраска».

Руководитель программы: Роджер Стюарт | 816-513-3200 | 816-513-2808 (ж) | [email protected]

Прочие программы по ремонту дома

.