Признание права собственности на квартиру в недостроенном доме: Признание права собственности на квартиру в недострое в 2020 г. Юридические услуги

Признание права собственности в недостроенном доме.

Бывают ситуации, когда застройщик бросает строительство дома. Как в подобной ситуации защитить свое имущество?

Первое — вы можете ничего не делать, а просто ждать, когда застройщик достроит квартиру или вопрос сам собой решится иным способом. Но если застройщик объявляет себя банкротом, то уже нужно действовать, подавать требования о включении в реестр кредиторов.

Второе — можно признать право собственности на недостроенную квартиру. В итоге у вас на руках будет свидетельство о собственности на недостроенную квартиру. Получить право собственности на недостроенную квартиру можно только до признания застройщика банкротом. После введения наблюдения над застройщиком вы не сможете получить свидетельство о собственности, в такой ситуации вам останется вставать в очередь кредиторов наравне со всеми остальными кредиторами.

Преимуществом свидетельства о собственности на недостроенную квартиру является большая защищенность по сравнению с другими дольщиками, ведь оно гарантирует вашу собственность на нее.

 Если у вас нет свидетельства о собственности, то недобросовестный застройщик, к примеру, может совершать двойные продажи одной и той же квартиры. А если такое свидетельство на руках, то в случае банкротства застройщика вам не нужно будет вставать в реестр кредиторов застройщика. И уж точно на вашу квартиру не сможет претендовать ни один кредитор застройщика.

При пассивном ожидании разрешения ситуации может сложиться, что вашу квартиру в процессе банкротства могут реализовать с торгов. Так что, если у вас нет свидетельства о собственности, то вам необходимо ежедневно следить, не подал ли застройщик или иной кредитор на банкротство, так как заявить требования можно только в определенные сроки. Если на застройщика подали иск о банкротстве, вам необходимо немедленно обратится к юристу.

Для образца прикладываем решение суда о признании права собственности на квартиру.

 

 

Верховный суд запретил оформлять право собственности на недостроенное жилье — Российская газета

Коробок с пустыми глазницами окон — недостроенных домов в нашей стране хватает. Как и тех граждан, которые поверили застройщику и вложили деньги в его обещания построить им жилье. А если обещания так и остались пустым звуком?

Именно с таким спором и разбирался Верховный суд РФ. Суть спора — несостоявшиеся собственники квартир попытались в суде получить право собственности на квартиры, которые так и не были построены.

Итак, фирма построила дом, не утруждая себя оформлением разрешительной документации, квартиры в нем продавала по несколько раз без регистрации договоров. Но низкие цены привлекли сотни граждан. Новый застройщик начал достраивать дом, но в это время часть дольщиков, видимо, сомневаясь в будущем получить-таки оплаченное полностью жилье, подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры. Три суда пошли им навстречу. А вот Верховный суд отказал им и объяснил, почему он это сделал.

История началась в Самаре, где некая фирма начала строить многоквартирный дом еще в 2003 году. При этом разрешительных документов у них не было, что не остановило граждан, и еще на стадии возведения стен все квартиры были раскуплены. В 2008 году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м фирма обанкротилась. И строительство возобновилось только спустя восемь лет.

Несколько дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске. Потом Арбитражный суд Поволжского округа велел дело пересмотреть. И в прошлом году областной арбитраж признал права истцов на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение прошло апелляцию и кассацию. По мнению местных судов, они обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. И это право надо защитить вне зависимости, закончено строительство дома или нет.

Но на судах другие участники строительства возражали и говорили, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Ведь многие квартиры неоднократно перепродавались. Был еще важный момент — новый застройщик изменил проектную документацию, и в результате границы некоторых квартир наложились друг на друга. Местные суды эти аргументы отклонили за недоказанностью.

Верховный суд с вынесенными решениями не согласился. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя. Верховный суд также раскритиковал решение местных судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Вот главный вывод Верховного суда — если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

Юридическая консультация

Тысячи дольщиков по стране остались без жилья и вложенных денег. Фото: Witthaya Prasongsin / iStock

Содержание

Если строительная компания банкрот

Со строительной компанией был заключен договор долевого участия, дом построен на 7-10%. Сейчас стройка заморозилась, застройщик на этапе судебного разбирательства по делу о банкротстве. Конкурсный управляющий пока не назначен. Как действовать дольщику при банкротстве застройщика? Нужно ли подавать иск в суд для признания моего права требования на квартиру? Есть ли риск неполучения квартиры? Луиза, Москва

— При банкротстве дольщики имеют право предъявить либо денежные требования к застройщику, либо требования о передаче жилого помещения.

Согласно п. 3 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Для предъявления требований не надо дожидаться судебного решения о взыскании задолженности или передаче помещения, необходимо обращаться с заявлением о включении в реестр кредиторов с приложением документов, подтверждающих право требования (договор участия в долевом строительстве, документы, подтверждающие оплату дольщиком, и т.д.).

Если в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве будет происходить возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика иному застройщику, который будет являться приобретателем, то ему подлежат передаче обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Таким образом, дольщики в любом случае должны подать заявления о включении в реестр кредиторов. В свою очередь, в случае достройки дома новым застройщиком у дольщиков будет право требования по передаче жилого помещения.

Больше информации по актуальным вопросам pravo.rg.ru.

Признание права собственности в недостроенном многоквартирном доме

При признании судом застройщика банкротом, являясь собственником доли (квартиры), вы имеете право на исключение вашей собственности из конкурсной массы. С другой стороны, воспользоваться своим правом на недвижимость до момента достройки и введения дома в эксплуатацию вы не сможете.

Получая статус дольщика, при признании застройщика банкротом, вы приобретаете статус привилегированного кредитора 3ей очереди, что дает вам право на получение денежных средств. Если застройщик использовал схемы по обходу ФЗ 214 О долевом строительстве, шансы на получение вами денежных средств резко сокращаются.

Решение о признании права собственности нужно принимать исходя из конкретных обстоятельств дела, но при этом учитывать:

Что при наличии возбужденного дела о банкротстве, дольщики не в праве требовать исполнения перед ними обязательств в натуре, а могут рассчитывать только на уплату им денег.

Если по решению суда в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры наблюдения в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п. 1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ). В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2015 N 306-ЭС15-2370 по делу N А55-6250/2009, от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 N 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу N 33-877).

дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме

По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС лишь внесет дополнительную сумятицу в противоречивую судебную практику при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами. Другая отметила отдельные нюансы рассматриваемого дела, которые свидетельствуют об обоснованности выводов Верховного Суда.

5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.

Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом

В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома. Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г. суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.

Читайте также

Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на год

Проект поправок предусматривает внесудебный порядок передачи недостроя кооперативу участников долевого строительства в случае нарушения застройщиком срока сдачи объекта

28 Марта 2019

В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта. Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары. Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.

Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков. Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами. Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан

Изучив материалы дела № А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения. Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Читайте также

Оплаченная квартира в недостроенном доме является собственностью ее приобретателя

Верховный Суд напомнил, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена законом независимо от того, введен ли объект в эксплуатацию

09 Августа 2017

Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве. Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.

Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.

«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.

Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли… в виде квартир».

Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества. В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.

«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства. Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.

Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.

«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений. Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Читайте также

Признание права как способ защиты права

ВС РФ пояснил, что смена застройщиков не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорной квартиры участнику долевого строительства

17 Июля 2017

«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г., первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры. В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.

Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли… в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.

«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения. Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости. Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что “дольщикам” следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что в рассматриваемом деле суды в очередной раз меняют свои прежние подходы к вопросу о возможности признания права собственности на доли в не завершенном строительством объекте за участником долевого строительства. «Суды общей юрисдикции и раньше нисколько не смущались делать это, хотя объекта, который вообще-то подлежал передаче дольщику (квартиры), еще вовсе не существовало в натуре. Арбитражные суды последовательно придерживались позиции, согласно которой права дольщика – сугубо обязательственные, и признание права собственности есть ненадлежащий способ их защиты. Можно лишь понуждать застройщика к передаче квартиры, если она достроена. Этот подход был четко зафиксирован в Постановлении Пленума ВАС № 54 от 11 июля 2011 г. Так две системы и существовали в параллельных мирах: в одном признавали право на то, чего нет, в другом отвечали “на нет — и суда нет”», – пояснил он.

По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков. «Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж. С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.

Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение № 305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект. «Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан. В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.

По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, “соответствующие их квартирам”. «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича. Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя. Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.

Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции. «Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение. Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.

«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.

Недострой нельзя оформить в собственность — Комментарии — INTELLECT

Верховный Суд: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме.

Необходимым условием признания за дольщиком права собственности на квартиру является завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.

11.09.2019 | Новая адвокатская газета | Зинаида Павлова

По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС лишь внесет дополнительную сумятицу в противоречивую судебную практику при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами. Другая отметила отдельные нюансы рассматриваемого дела, которые свидетельствуют об обоснованности выводов Верховного Суда.

5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение №306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.

Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом

В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома. Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г. суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.

В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта. Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары. Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.

Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков. Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами. Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан

Изучив материалы дела №А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения. Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве. Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.

Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.

«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. №7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.

Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли… в виде квартир».

Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества. В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.

«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства. Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.

Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.

«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений. Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. №89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г., первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры. В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.

Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли… в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.

«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения. Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости. Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что «дольщикам» следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.

Наш комментарий:

Александр Латыев, INTELLECT, специально для «Новой адвокатской газеты»:

В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами.


Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что в рассматриваемом деле суды в очередной раз меняют свои прежние подходы к вопросу о возможности признания права собственности на доли в не завершенном строительством объекте за участником долевого строительства. «Суды общей юрисдикции и раньше нисколько не смущались делать это, хотя объекта, который вообще-то подлежал передаче дольщику (квартиры), еще вовсе не существовало в натуре. Арбитражные суды последовательно придерживались позиции, согласно которой права дольщика – сугубо обязательственные, и признание права собственности есть ненадлежащий способ их защиты. Можно лишь понуждать застройщика к передаче квартиры, если она достроена. Этот подход был четко зафиксирован в Постановлении Пленума ВАС №54 от 11 июля 2011 г. Так две системы и существовали в параллельных мирах: в одном признавали право на то, чего нет, в другом отвечали «на нет – и суда нет»», – пояснил он.

По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков. «Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж. С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.

Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение №305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект. «Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан. В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.

По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, «соответствующие их квартирам». «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича. Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя. Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.

Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции. «Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение. Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.

«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.

Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

банкротство, недвижимость, споры по недвижимости, строительство

Дольщики не смогут оформить право собственности на квартиры в недостроенном доме

Краткое содержание:

Знаковое определение № 306-ЭС 16-3099 (4, 5) по делу № А 55-36158/2009 05.09.2019 г. вынес Верховный суд Российской Федерации, касающееся граждан, участвующих в долевом строительстве.

Предыстория

Корпорация привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома. Впоследствии она была признана банкротом, и в отношении нее открыта процедура конкурсного производства.

В рамках дела о банкротстве застройщика граждане – участники строительства обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на доли в праве собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом в виде конкретных квартир и об исключении их требований в отношении данных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды первой и апелляционной инстанции поначалу отказали гражданам, но кассация согласилась с ними и вернула дело на пересмотр, в ходе которого суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они..

Выводы коллегии Верховного суда

В итоге дело дошло до Верховного суда Российской Федерации, который определил следующее:

…строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. При таких обстоятельствах право собственности на «доли … в виде квартир» не могло быть признано судами.
Судебная коллегия не может согласиться и с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом. Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства действительно отнесены к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса.
Ознакомьтесь с документом для лучшего понимания ситуации.

Следует знать

1. Если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор.

2. Для признания права собственности на квартиру необходимо, чтобы дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ (источник).

Признание права собственности на недостроенную квартиру

Уже в скором времени станет возможным признание права собственности на недостроенную квартиру. Схема, конечно же, будет распространятся не на всех участников рынка, а лишь на тех покупателей, которые заявят свое право собственности на недостроенную квартиру, купленную по ДДУ. Данное решение принял Верховный суд РФ.

В соответствии с постановлением, отсутствие ввода дома в эксплуатацию не может являться основанием для отказа в оформлении прав. После того, как покупатель оплатил всю сумму, указанную в ДДУ, он получает право собственности на квартиру в недостроенном доме.

Признание права собственности на недостроенную квартиру в объекте долевого строительства оговаривается в ст.128 и ст.130 ГК РФ. Так что уже сейчас граждане РФ имеют законный инструмент, который позволит защитить свои права и интересы. Получить право собственности на недостроенную квартиру можно путем подачи иска в суд. Чтобы сделать все правильно, воспользуйтесь советами профессионалов.

  • Рассмотрение исков осуществляется только по месту расположения объекта. При этом подается заявление в районный суд.
  • Право собственности на квартиру в недостроенном доме удастся получить только в случае, когда строительные работы полностью завершены, но объект не введен в эксплуатацию.
  • Несоблюдение сроков по сдаче дома не может являться основанием для искового заявления в суд. Практика вынесения решений в пользу истца касается объектов с готовностью 90% и более, причем обязательства подтверждения готовности строительства возлагаются на истца.
  • Дольщик может заявить права только на ту часть объекта, которая указана в договоре, т.е. до окончания строительства нельзя говорить о «квартире» или «гараже», а лишь о доле от общей площади строительства. Эта оговорка важна и для тех, кто хочет продать квартиру в Москве в недостроенном доме.
  • Судом рассматриваются только обращения от лиц, полностью исполнивших свои обязательства по договору долевого строительства.

Банкротство застройщика

Если застройщик признан банкротом, оформить собственность дольщик может только при условии, что он успеет обратиться в суд до момента вынесения Арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения. После признания банкротства оформить подобную сделку можно, если удастся доказать, что застройщик уже имел разрешительные документы о вводе объекта в эксплуатацию.

Плюсы и минусы владения домом против аренды квартиры

Для многих покупка дома является частью американской мечты и необходима для личного и финансового успеха. Безопасность и удовлетворенность, возникающие в результате владения собственным домом, перевешивают другие соображения. Однако домовладение имеет свои преимущества и недостатки по сравнению с арендой квартир. Хотя есть много причин для покупки дома, есть также несколько причин для аренды квартиры.

Общие преимущества домовладения

Дом — пресловутый замок для вас и вашей семьи. Вы в основном свободны делать со своим домом и высадить то, что вам нравится. Наличие двора — одно из главных преимуществ владения домом. Многие пригородные районы считаются более безопасными и имеют лучшие школы, чем городские районы, в которых вы, скорее всего, найдете более высокую плотность квартир и более людные жилищные условия. Дом также может обеспечить большую конфиденциальность, чем проживание в квартире.

Общие недостатки домовладения

Дом и двор требуют обслуживания. Это варьируется от незначительного обслуживания, такого как стрижка газона и сгребания снега, до капитального ремонта, такого как замена крыши. Обслуживание имущества стоит денег и требует времени даже для удобных домовладельцев. Хотя вы можете купить дом с намерением остаться на длительный срок, если вам неожиданно придется переехать, продажа может быть затруднена, и рыночные условия не всегда благоприятны для продавцов.

Финансовые плюсы и минусы домовладения

Вы выплачиваете проценты по ипотечному кредиту, но основная сумма, которую вы платите каждый месяц, помогает построить капитал в вашем доме, который вы можете использовать с помощью кредита на покупку жилья или при продаже.Любое увеличение стоимости вашего дома в результате ремонта или повышения цен на жилье также увеличивает капитал. Вы также можете списать проценты по ипотечным кредитам в налоговое время. Расходы, которые следует учитывать при покупке дома, включают страхование домовладельцев, страхование ипотеки при уплате менее 20 процентов, налоги на имущество, сборы товариществ собственников жилья и расходы на содержание. Большая выгода, однако, состоит в том, что вы можете однажды погасить свой кредит или, по крайней мере, создать значительный капитал.

Общие преимущества аренды квартиры

Хотя может показаться, что аренда — это пустая трата денег, она направлена ​​на обслуживание.Поскольку вы не владеете своей квартирой и обычно не должны завершать или оплачивать техническое обслуживание и ремонт, вы экономите деньги. В зависимости от ваших потребностей, вы можете найти апартаменты, в которых есть прачечная в здании или в здании, тренажерный зал и бассейн, а некоторые апартаменты могут даже быть меблированы. Если у вас есть краткосрочная или помесячная аренда, у вас есть гибкость, если вам нужно переехать.

Общие недостатки аренды квартиры

Поскольку ваша квартира не принадлежит вам, возможно, вы не сможете настроить ее так, как вам хочется.Даже если вам разрешено вносить изменения, ремонт, который вы производите, приносит финансовую выгоду вашему арендодателю, а не вам. У вас также значительно меньше места по сравнению с домом. В вашем договоре аренды могут быть такие ограничения, как ограничение или запрет владения домашними животными. Существует также возможность выселения, или ваш арендодатель решает не продлевать аренду, и в этом случае вы должны переехать.

Финансовые плюсы и минусы аренды квартиры

Аренда квартиры может быть, но не всегда, дешевле, чем домовладение и связанные с ним расходы.Вы можете использовать соотношение цены и арендной платы, чтобы определить, имеет ли арендная плата финансовый смысл. Если цена аренды дома на один год составляет одну двадцатую или меньше стоимости покупки дома, аренда является более выгодной сделкой. Если вы экономите деньги, живя в квартире, эти деньги могут пойти на инвестиции, которые могут дать большие дивиденды, чем покупка дома. Эти вложенные деньги обычно более доступны, чем домашний капитал.

преимуществ покупки дома по сравнению с арендой квартиры



Каждый из нас мечтал о своем собственном доме. Иногда наши мечты сбываются, но некоторые люди считают, что жить в съемной квартире лучше, чем владеть домом. Я думаю, что преимущества вашего личного дома гораздо больше, чем съемной квартиры, и даже в финансовом отношении было бы лучше, если бы не было так много дополнительных сборов и других платежей, которые будут приходить к вам с каждым годом.

Несомненным преимуществом является то, что вы не платите деньги неизвестному человеку, и они никогда не вернутся (в виде квартиры или дома). Тем не менее, многие люди не согласны с этим утверждением и говорят, что «выбрасывать деньги» слишком грубо и не соответствует всей ситуации, а дополнительные расходы не доставляют особого удовольствия: люди объясняют, что выплата ренты — это выбрасывание денег. Конечно, они не имеют в виду это буквально. Вы получаете что-то за эти деньги (место для жизни).Но с ипотекой вы строите капитал, верно? Разве это не имеет больше смысла, чем аренда? Нет. «Построение капитала» означает просто превращение части ваших денег в дом. Это один из многих способов инвестировать свои деньги ».

К сожалению, большинство молодых людей заняли эту должность, узнав, что арендовать намного проще, чем купить дом.

Но когда вы являетесь владельцем, вы не зависите ни от каких обстоятельств, так как вы зависите от проживания в квартире.

Будучи владельцем, вы можете выбрать, какой дом вам нужен, какого цвета стены, какую мебель и т. Д., Живя на съемной квартире, вы должны выбрать один из предложенных вами вариантов, и иногда обстоятельства складываются таким образом, что вам нужно просто где-то жить, и нет никаких сомнений в том, что вы получаете то, что вам предлагается.Иногда владельцы квартиры скрывают тот факт, что вы должны покинуть квартиру раньше, чем закончится договор, потому что… это может быть что угодно, причин много, потому что в вашем собственном доме вы никогда не встретите к такой проблеме, поскольку вы зависите только от своих собственных обстоятельств, но не от людей другого.

Еще одно преимущество связано с домашними животными. Если у вас есть кошка или собака, вам будет сложнее найти квартиру, где хозяева не будут против вашего питомца.В вашем личном доме вы можете стать владельцем даже крокодила или какого-нибудь другого экзотического питомца.

Преимущества покупки по сравнению с арендой
Покупка Аренда
Налоговое списание Без учета налогов
Вы можете обновить свой дом, как считаете нужным Требуется разрешение на внесение каких-либо изменений
Создайте справедливость в своем доме, так как стоимость оценивается Ваши деньги идут на капитал помещиков
Контроль вариантов оплаты кредита Арендная плата может периодически увеличиваться
Гордость домовладения У вас нет собственности

Я думаю, что это одна из самых разумных вещей, которую вы чувствуете в безопасности и защищаете в своем доме.Мой дом — моя крепость.

Источники:

  1. http://www.econedlink.org/lessons/index.php?lesson=MM162
  2. http://realestate.yahoo.com/info/guides/buying-vs-renting
,

Аренда квартиры или дома

Аренда — это договор, который вы подписываете на аренду квартиры или дома. Когда вы подписываете договор аренды, вы соглашаетесь соблюдать правила, изложенные в договоре аренды.

Арендодатель, которому принадлежит квартира или дом, также должен делать то, что говорится в договоре аренды, и должен соблюдать закон. Если вы думаете, что ваш арендодатель нарушает закон или нарушает договор аренды, есть люди, которые могут вам помочь.

Что я должен сделать, прежде чем арендовать квартиру или дом?

Прочтите договор аренды до того, как вы подпишете его.Когда вы подписываете договор аренды, вы соглашаетесь делать то, что он говорит. Вы можете не понимать все в аренде. Найдите человека, которому вы доверяете, чтобы помочь вам прочитать договор аренды.

Хозяин может давать обещания. Проверьте, что они написаны в договоре аренды. После того, как вы подпишете договор аренды, получите копию и сохраните ее.

Что, если арендодатель не сдаст мне квартиру из-за моего кредита или проверки данных?

Если у вас плохой кредит, вы должны показать домовладельцу, что вы можете оплатить аренду. Арендодатель может попросить вас:

  • показать платежные квитанции или выписки из банка
  • заплати больше денег в свой гарантийный депозит
  • оплатите арендную плату за первый и последний месяц, прежде чем переехать в

Арендодатели должны сообщить вам, если они не будут сдавать вам в аренду из-за информации в вашем кредитном отчете или справочном отчете.Владельцы также должны сообщить вам, будут ли они взимать с вас больше денег из-за информации в вашем отчете. Это называется уведомлением о неблагоприятном действии.

В уведомлении о неблагоприятном действии должно быть указано, как связаться с организацией, которая создала кредитный отчет или справочный отчет. Это агентство должно предоставить вам бесплатную копию вашего кредитного отчета, если вы попросите об этом в течение 60 дней. У вас есть право ставить под сомнение неверную информацию в своем отчете в этом агентстве и пытаться исправить ее.

Что мне делать, если я думаю, что мой арендодатель нарушает закон?

Вы можете подумать, что арендодатель нарушает закон или арендодатель нарушает ваш договор аренды.Вот что вы можете сделать:

  • Узнайте о своих правах в качестве арендатора. Перейдите на hud.gov и нажмите «Найти помощь в аренде».
  • Найти недорогую или бесплатную юридическую помощь. Зайдите на lsc.gov и найдите свой штат в разделе «Найти юридическую помощь».
  • Обратитесь в местное жилищное консультационное агентство. Перейдите на hud.gov и нажмите «Найти помощь в аренде».

Арендодатель не может изменить условия аренды или отказать вам в аренде из-за вашей расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, инвалидности или семейного положения.Это было бы дискриминацией.

Вы можете подать жалобу о дискриминации в отношении жилья в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD). Позвоните по номеру 1-800-669-9777 или перейдите по адресу hud.gov/fairhousing.

Читать далее ,

Аренда и жилье в Канаде

Если вам интересно, как арендовать дома или квартиры в Канаде, есть несколько способов сделать это: Craigslist, Kijiji, местные газеты, доски объявлений сообщества, группы в социальных сетях или даже из уст в уста , Однако в большинстве случаев съемщики находят свои новые дома в Интернете. С учетом сказанного важно быть осторожным с Интернетом, так как многие мошенники, как правило, выполняют свою работу через списки сайтов. Помните: если что-то звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, то это, вероятно, так.Вы можете прочитать больше советов о том, как избежать мошенничества ниже.

Долгосрочная аренда может быть хорошим вариантом для экспатов, потому что нет постоянных обязательств и иногда дешевле, чем покупка недвижимости.

Когда речь идет о меблированных и немеблированных квартирах в Канаде, имейте в виду, что многие помещения для аренды не меблированы, поэтому убедитесь, что у вас есть бюджет на некоторые предметы домашнего обихода, такие как мебель, посуда и столовые приборы, постельное белье и даже чистящие средства.

Если вы берете с собой питомца, убедитесь, что у вас есть для этого бюджет, так как некоторые арендодатели могут попросить вас заплатить дополнительную плату.

Средняя Аренда в Канаде

По данным PadMapper.com, Виндзор, по сравнению с 24 мегаполисами по всей стране, показал самые низкие арендные ставки в Канаде. Минимальная арендная плата за дом в Виндзоре, основанная на среднемесячной ставке, составляла 750 канадских долларов (564 доллара США) для одной спальни и 990 канадских долларов (745 долларов США) для спальни с двумя спальнями.

Другие предложенные главные города на основе доступности:

Город Двухкомнатная / месяц CAD (USD) Трехкомнатный / месяц CAD (USD)
Сент-Джонс 810 (609 долларов США) 890 (670 долларов США)
Саскатун 830 (625 долларов США) 1 010 (760 долларов США)
Регина 860 (647 долларов США) 1 080 (813 долларов США)
Квебек 880 (662 USD) 1110 (835 долларов США)
Эдмонтон 910 (685 долларов США) 1200 (903 USD)
Abbotsford 950 (715 долларов США) 1 080 (813 долларов США)
Виннипег 970 (730 долларов США) 1240 (933 долларов США)
Лондон 1 020 (767 долларов США) 1,210 (910 долларов США)

В целом, если вам интересно, сколько стоит аренда в Канаде, вот взгляд на средние затраты по стране, а также диапазон:

канадских арендных ставок
Квартира Цена в месяц CAD (USD) Диапазон CAD (USD)
Двухкомнатная в центре 1,205 (907 долларов США) 800-1 800 (602-1 354 долларов США)
Двухкомнатная за пределами центра 980 (737 долларов США) 700–1500 (523–1129 долл. США)
Трехкомнатная в центре 1 958 (1 473 долл. США) 1 300-3 000 (978-2 257 долл. США)
Трехкомнатная за пределами центра 1593 (1 198 долларов США) 1 100–2 500 (823–1881 долл. США)
Процесс аренды и правила

Аренда в Канаде, как правило, на один год, но также может быть на более короткий фиксированный срок или от месяца к месяцу.По истечении одного года контракт может быть продлен еще на один год. Эти условия лучше обсудить с арендодателем перед подписанием.

Правила повышения арендной платы варьируются в зависимости от провинции. В некоторых провинциях лимит устанавливается правительством и может меняться каждый год. В некоторых провинциях, таких как Альберта, нет шапки. В Онтарио ограничение в настоящее время составляет 1,8%. В Британской Колумбии этот предел составляет 2,5%. Если арендодатели хотят увеличить больше, чем это, они должны получить одобрение. Повышение арендной платы может происходить только каждые двенадцать месяцев.Арендодатели должны уведомить своих арендаторов, как правило, минимум за 90 дней до изменения.

Другие правила и ожидания арендодателей заключаются в том, чтобы собирать арендную плату, предоставлять вам все, что указано в вашем договоре аренды, и уведомлять вас перед тем, как войти в вашу квартиру по какой-либо причине (им может потребоваться это для таких вещей, как уборка, ремонт или показ вашего места потенциальным арендаторам, если вы переезжаете).

Убедитесь, что вы ознакомились с законом и вашими правами в качестве арендатора.Они варьируются от провинции к провинции.

Как снять квартиру

Найдя понравившееся вам место, вы можете обратиться к арендодателю и назначить время для просмотра места. Если вам нравится то, что вы видите, арендодатель предоставит вам форму для заполнения и возврата. Дайте своему домовладельцу как минимум 48 часов, чтобы вернуться к вам. Если вы будете приняты в качестве арендатора, ваш арендодатель отправит вам договор аренды для проверки. Если все в порядке, вы подпишете его, передадите депозит (подробнее об этом ниже) и обсудите условия размещения.В день въезда вы будете платить арендную плату за первый месяц и получите ключи от вашего нового дома.

Требования и документы для аренды

Большинство арендодателей, прежде чем они решат сдать вам в аренду, хотели бы убедиться, что вы сможете вовремя заплатить за аренду и сможете позволить себе помещение. По этой причине они могут попросить:

  • Письмо работодателя с информацией о зарплате
  • Банковские выписки с достаточными сбережениями для покрытия арендной платы за несколько месяцев
  • Отзывы предыдущих домовладельцев

Большинство квартир и домов, сдающихся в аренду в Канаде, требуют залога, равного, по крайней мере, полугодовой арендной плате.Если вы арендуете в Канаде в качестве иностранца, помните, что некоторым арендодателям может потребоваться поручитель. Это должен быть кто-то, у кого есть канадские документы.

Они могут также провести канадскую проверку кредитоспособности, но если вы иностранец, у вас может не быть истории в Канаде. По этой причине целесообразно также иметь кредитный рейтинг в вашем домашнем банке, что доказывает вашу кредитоспособность.

Договор аренды и депозит

В вашем договоре аренды обычно указываются ваши ожидания как арендатора и правила, которым вы должны следовать.Типичная аренда также будет включать в себя:

  • И имя арендатора и арендодателя, адреса и контактная информация
  • Срок аренды
  • Ежемесячная арендная плата и срок оплаты (обычно первое число месяца)
  • Оплата коммунальных услуг (например, за отопление, воду, электричество), если они не включены в арендную плату
  • Условия расторжения договора аренды
  • Информация об увеличении арендной платы (когда арендодатель может увеличиться и на сколько)
  • Сумма вклада и условия

Ваш договор аренды является юридическим документом, поэтому перед подписанием убедитесь, что вы все внимательно прочитали и поняли.Не стесняйтесь, чтобы адвокат тоже посмотрел.

Когда вы подписываете договор аренды, ожидайте сдачи арендного депозита. При условии, что имущество не повреждено, оно должно быть возвращено вам после освобождения помещения в конце срока действия вашего контракта.

Краткосрочная аренда

Если вы только что приехали в Канаду, вы можете рассмотреть возможность краткосрочной аренды в качестве первоначального варианта жилья. Это хорошая идея по нескольким причинам: во-первых, вы можете лично узнать окрестности, прежде чем обосноваться в этом районе.Некоторым экспатриантам также удобнее выбирать постоянное место после того, как они увидят его лично, а не заказывать что-либо из-за границы на основе только фотографий (что никогда не рекомендуется). В общем, краткосрочная аренда дает вам немного больше времени и гибкости, когда дело доходит до поиска вашего нового дома вдали от дома.

В Канаде есть несколько вариантов временной аренды для любого бюджета. Для этих бронирований всегда желательно сделать предварительный заказ до прибытия. Это особенно актуально, если вы планируете прибыть в пик или высокий туристический сезон, который обычно приходится на летние месяцы с июня по сентябрь.В большинстве мест вы можете сделать это онлайн самостоятельно или через турагента в вашей стране.

Популярные варианты краткосрочной аренды

Одними из самых популярных вариантов являются Airbnb, ночлег и завтрак, отели / мотели со скидками или даже некоторые студенческие и университетские резиденции, которые свободны на лето. Существуют также христианские учреждения, такие как христианские ассоциации молодых женщин и христианские ассоциации молодых мужчин, которые предлагают комфортные условия проживания.

Другие «долгосрочные» варианты включают такие места, как апарт-отели или совместное проживание с семьей.

  • Кровать и завтрак — у вас обычно есть отдельная спальня и ванная комната; завтрак включен утром. Нет доступа к кухне, хотя.
  • Колледжи или университетские резиденции — в основном они свободны в период с мая по август.
  • Отели / Мотели — Дисконтные отели и мотели дешевле, чем некоторые роскошные отели.
  • Апарт-отели — Ежемесячная аренда мебели (может предлагать ежедневные или еженедельные тарифы), которые обычно дешевле, чем отели.
  • Совместное проживание. Обычно вы можете ожидать, что у вас будет собственная спальня, но вы можете разделить другие помещения с домовладельцем, например, кухню или ванную комнату.
  • христианских заведений. Они очень строгие и быстро заполняются в летний период, поэтому рекомендуется предварительное бронирование.

Есть и другие преимущества аренды квартир на краткосрочную аренду. Как правило, краткосрочная аренда меблирована. Вам также не нужно иметь столько документов, сколько нужно при аренде чего-либо на длительный срок, например, кредитный отчет или письмо работодателя.

Средняя цена
Размещение Стоимость за ночь CAD (USD)
христианских учреждений 24-45 (18-34 USD)
Кровать и завтрак 35-105 (26-79 USD)
отелей / мотелей 45-250 (34-188 USD)
вещей, которые нужно знать

Важно отметить, что во многих местах по всей Канаде краткосрочная аренда строго регулируется и технически не разрешается работать в таких местах, как Торонто, без надлежащей лицензии и налоговой регистрации.Это делается для борьбы с растущим числом Airbnb, VRBO и других онлайн-сервисов, которые наносят вред гостиничной индустрии. При этом краткосрочная аренда довольно легко найти и легко получить.

Предотвращение мошенничества

Ниже приведены советы, которые помогут арендаторам, а также некоторые вещи, о которых следует знать, если вы выполняете большую часть поиска в Интернете:

  • Значительно сниженные цены — изучите рыночную стоимость. Если арендная плата намного ниже средней, это может быть хорошим признаком того, что это мошенничество.
  • Всегда проверяйте квартиру лично и никогда не отправляйте кому-либо деньги, не посетив это место в первую очередь.
  • Местный лучше всего — если домовладелец утверждает, что находится за пределами страны или недоступен по какой-либо причине, это может быть красный флаг.
  • Если арендодатель общается только по электронной почте и не разговаривает по телефону или лично, будьте осторожны.
  • Услуги денежных переводов, такие как MoneyGram и Western Union, популярны среди мошенников в Интернете, потому что их невозможно отследить, и деньги доступны мгновенно.Будьте осторожны, если вас просят отправить депозит через один из них, особенно если он находится за границей!
  • Не открывайте вложения от незнакомого арендодателя без запуска их через антивирусное программное обеспечение.

Сообщайте о любых попытках мошенничества в Канадский центр по борьбе с мошенничеством.

,

admin

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *