Как приобрести без денег квартиру: Как купить квартиру: 15 нестандартных способов

Содержание

Взять ипотеку на вторичное жильё в банке ВТБ

Площадь квартиры больше 100 кв.м При покупке квартиры площадью от 100 кв.м ставка снижена Без подтверждения дохода Цифровой бонус Скидка за оформление в Личном кабинете клиента до 31. 01.2021

Я получаю зарплату на карту ВТБ

Стоимость жилья, ₽

Первоначальный взнос, ₽ От 250000 ₽ (10% стоимости жилья)

Добавить материнский капитал Можно направить в первоначальный взнос или оформить ипотеку без первого взноса, если маткапитал составит не менее 10% от стоимости жилья.

Для уточнения условий обратитесь к менеджеру после подачи заявки.

Ежемесячный доход, ₽

Расчет является предварительным. Точные условия по кредиту вам будут предоставлены в отделении банка.

Как взять ипотеку: инструкция для новичков

Не хватает денег на покупку квартиры? Возьмите ипотеку. Предлагаем вам пошаговую инструкцию, как действовать, куда обращаться, какие документы собрать.

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

 

1. Выберите банк

Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.

Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.

Процентная ставка сейчас может начинаться от 4,7% на новостройки по специальным программам с господдержкой. Обратит также внимание, что у некоторых банков есть предложения об оформлении ипотеки онлайн с более низкой ипотечной ставкой. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия. 

Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 15-20% от стоимости жилья, он зависит от выбранной ипотечной программы. Срок, на который вы возьмете кредит определите, исходя из ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.


Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости


2. Уточните условия и дополнительные платежи

Позвоните, зайдите или напишите в банк и еще раз уточните условия кредита. Выясните у кредитного специалиста размер банковской комиссии, необходимость оформлять страховку, возможные штрафы, условия досрочного погашения кредита. Рассчитайте, хватает ли у вас денег на оформление сделки, регистрацию прав собственности и оплату услуг риелтора.

3. Соберите документы

Узнайте у специалиста по кредитованию, какие документы вы должны собрать. Обычно это справка 2-НДФЛ от вашего работодателя, заверенная им копия трудовой книжки, копия трудового договора, документы об образовании, свидетельство о браке или его расторжении, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство ИНН, копии свидетельств о рождении детей, паспорт.

Мужчинам призывного возраста понадобится еще и копия военного билета.

4. Подайте заявку

После того как вы соберете все документы для ипотеки, позвоните в банк и договоритесь, когда вы можете подать заявление на получение кредита. Вы придете в банк, и специалист проверит справки и копии, которые вы подготовили. Попросите его не просто сложить бумаги в стопку, но и проверить, верно ли они оформлены. Также на основе ваших документов он может сделать ориентировочный расчет того, на какую сумму кредита и первоначального взноса вы можете рассчитывать в этом банке. Напишите заявление на получение ипотечного кредита и передайте его сотруднику вместе с документами. Обязательно выясните, когда и каким образом вы узнаете о решении банка.


Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Льготная ипотека под 6,5%: разбираем условия программы с экспертами


5. Дождитесь решения

Вы можете присматривать квартиру и до того, как получите решение банка. Но договариваться с хозяевами квартир нужно, уже зная, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Однако обратите внимание, что договоренность с банком о кредите действует не больше трех месяцев. Зазеваетесь ― и придется начинать все с начала.

К недвижимости банк также предъявляет определенные требования. Поэтому не оставляйте аванс или задаток за жилье, пока не получите одобрение сделки со стороны банка.

Если кредитных сотрудников все устраивает, приглашайте оценщика, а потом направляйте банку отчет об оценке квартиры и сообщайте цену, которую запрашивает продавец.

Только после всего этого банк принимает окончательное решение о предоставлении ипотечного займа, а также согласует с вами день, когда вы заключите два договора: купли-продажи с хозяином квартиры и кредитный с банком.

Не пропустите:

Эскроу-счета: что изменилось в недвижимости за год

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией.

Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Заключение брачного договора будет правильным решением

Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.

Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность. Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире. Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.

Читайте также

Брачный договор перестал быть прерогативой миллионеров

В России брачный договор всегда считался признаком меркантильности и недоверия, но теперь его заключают все чаще. Чем он может пригодиться даже любящей семье? Как его составить и будет ли он работать?

04 Июня 2019

Другое дело, если будет оформлен брачный договор (хотя бы в отношении приобретаемой квартиры, если подписание «всеобъемлющего» договора смущает). Он может быть заключен в любое время – как до вступления в брак, т.е. при покупке квартиры, так и после (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Заключенный до свадьбы договор начнет действовать с момента государственной регистрации брака.

В этом договоре супруги могут определить, кому и в каких долях квартира будет принадлежать, как она будет делиться в случае прекращения брака вне зависимости от того, кто из супругов и как именно вносил первоначальный взнос, с чьего счета списывались ипотечные платежи, был ли в это время у другого супруга источник дохода. Единственное ограничение: один из супругов не может быть поставлен в заведомо худшее положение, чем другой. Например, нельзя заключить брачный договор, по которому при разводе и разделе имущества одному супругу переходит квартира, а второму – долг по ипотеке.

В общем, чтобы тяжкие мысли о возможной несправедливости в будущем не омрачали счастье семейной жизни, лучше оформить брачный договор.

Ниже рассмотрим общие ситуации.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Читайте также

Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?

Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами

03 Сентября 2020

Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г. по делу № 33-2011/2014).

Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015). После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе (подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

Читайте также

Судьба совместно нажитого имущества при банкротстве супруга

Брачный договор или соглашение о разделе общего имущества помогут минимизировать риски имущественных потерь до возбуждения дела о банкротстве. Если же они не были заключены, супругу, не являющемуся должником, сохранить свою долю поможет обращение в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества

12 Октября 2020

А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.

Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).

Как не потерять деньги и жилье при сделках с недвижимостью?

Одним из наиболее надежных способов защиты средств и собственного имущества при расчетах между покупателями и продавцами вторичного жилья остается банковская ячейка. По подсчетам риэлторов, с использованием данного инструмента в столичном регионе проводиться примерно каждая вторая сделка.

Свыше 60% сделок со «вторичкой» на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья проходят с использованием банковских ячеек, подсчитали специалисты компании МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости. Данная банковская услуга не теряет своей популярности у россиян даже, несмотря на активное развитие информационных технологий.

«Этот вид расчетов наиболее удобный и безопасный при альтернативных сделках, когда в цепочке участвуют сразу несколько квартир, — рассказывает управляющий директор МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости Юлия Антясова. — Когда условия договоров выполняются, участники сделки приходят в банк с документами, продавец получает деньги, а покупатель — расписку».

При прямых сделках, в которых участвуют лишь продавец и покупатель, то более целесообразно использовать аккредитив. По словам экспертов, данный финансовый продукт представляет собой специальный банковский счет, на который гражданин, решивший, например, купить квартиру в Подмосковье или Москве, переводит всю сумму по сделке с недвижимостью. После того, как продавец предоставляет банку бумаги, подтверждающие переход права собственности на имя покупателя, банк перечисляет средства с этого специального счета на счет продавца.

«По сути, это та же банковская ячейка, только безналичная, — поясняет Юлия Антясова. — Однако банковская ячейка стоит для потребителей дороже, чем аккредитив, потому многие банки сегодня предлагают эту услугу бесплатно».

Еще один надежный, но не столь распространенный вид расчетов при сделках со «вторичкой» – депозит нотариуса. Он предполагает, что гарантом сделки является нотариус, у которого есть специальный депозитный счёт, на который покупатель переводит всю сумму сделки. Когда условия сделки исполнены, нотариус дает распоряжение в банк о переводе денег продавцу.

Наиболее рискованными видами оплаты приобретаемого жилья риэлторы считают прямой перевод с карты на карту, а также наличный расчет до подписания договора купли-продажи. Да, обе эти схемы просты, быстры и удобны. Однако они имеют опасности как для покупателя, так и для владельца, желающего, например, продать квартиру в Москве или области. «В таких случаях есть целый ряд особенностей, которые необходимо учитывать: в какой момент правильно переводить средства, что будет производиться сначала – оплата или регистрация перехода прав собственности и т.д. Если в данном случае не задействован нотариус, то покупатель или продавец рискуют остаться без денег и квартиры», — предупреждают эксперты.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Как не остаться без денег и квартиры при сделках с недвижимостью | by Александр Евсеев

Выбираем безопасный способ взаиморасчетов

Источник Pixabay.com

Сотрудники сервиса «Нмаркет.ПРО: Переуступки» сопровождают множество сделок в разных регионах России и часто сталкиваются с устаревшими и сомнительными способами взаиморасчетов. Рассказываем о том, как расплачиваться за квартиру цивилизованно.

Многие агенты из регионов живут как в 90-е. Надо менять рынок и пропагандировать безопасные расчеты

Перед сторонами сделки стоит выбор: безналичный расчет или оплата наличными денежными средствами. Наибольшей популярностью при совершении сделок с недвижимостью по-прежнему пользуется второй вариант.

Расчет наличными непосредственно между покупателем и продавцом обычно практикуют участники сделки, пришедшие к ней самостоятельно, без участия профессионального посредника. Оправданием этой схемы может быть только полное доверие участников сделки друг другу. В противном случае этот способ никак не гарантирует безопасность исполнение обязательств по договору.

У наличного расчета при сделках купли-продажи или уступки прав слишком много рисков. Например, вместо подлинных денег покупатели могут подсунуть продавцам «куклы» или фальшивые купюры. И это не сцена из кинофильмов про мошенников, это реальные случаи, которые происходят в реальной жизни в наше время. Чтобы избежать подобных неприятностей, продавец должен доверить проверку денег кассиру банка, а также использовать для хранения и передачи денег депозитарные ячейки.

Аренда банковской ячейки является простым и доступным каждому покупателю квартир способом безопасно рассчитаться за приобретаемую квартиру. Лицо, покупающее недвижимость, арендует у банка сейф, куда помещает денежную сумму, равную стоимости квартиры. Если сделка и регистрация прошли успешно и, продавец получает доступ к сейфу с деньгами.

Сделки через банковскую ячейку позволяют:

  • Гарантировать сохранность имущества. И продавец, и покупатель меньше рискуют потерять свою собственность;
  • Исключить ситуацию, когда сделка признается недействительной уже после расчета за купленную недвижимость;
  • Увериться, что квартира будет зарегистрирована законным образом, согласно установленным Росреестром правилам, и в результате станет собственностью нового владельца;
  • Сократить риски, связанные с участием в купле-продаже мошенников. Злоумышленники, как правило, обходят стороной такие условия расчета;
  • Защититься от внезапной отмены сделки одной из сторон.

Банковская ячейка при сделке по продаже квартиры гарантированно позволяет продавцу получить деньги за проданный объект недвижимости, а покупателю — квартиру, причем полностью переоформленную, за уплаченную им денежную сумму.

На практике сложились два способа аренды банковской ячейки: первый — это обычный сейфинг или «неконтролируемая ячейка», второй — «контролируемая ячейка» или «эксперт-сейфинг».

Договор «эксперт-сейфинг» позволяет максимально обезопасить интересы участников, совершающих крупные сделки купли-продажи недвижимости.

В чем же отличие эксперт-сейфинга от его собрата — сейфинга обычного? Эксперт-сейфинг отличается наиболее сложным контролем допуска к содержимому сейфа и его изъятию. Доступ клиентов к сейфу возможен только в сопровождении эксперта банка. Все сведения о произведенных действиях, будь-то изъятие денег, либо простое посещение участника сделки, заносятся в индивидуальную карточку и подкрепляют подписями клиентов.

Все операции проходят в строгом соответствии с предварительно заключенным соглашением. В нем прописаны события, которые могут вызвать необходимость использования сейфа. Еще одним гарантом безопасности служит дополнительное соглашение с информацией о сделке: сведениях о клиентах, предмете сделки, ее поэтапное описание. При заключении договора эксперт-сейфинга также оговаривается количество пакетов в ячейке и срок, в течение которого нужно представить необходимые документы.

Безналичные расчеты между продавцами и покупателями стали применяться в последнее время все чаще. Они удобны при ипотечном кредитовании, а также при реализации разного рода жилищных программ. При такой схеме расчет между участниками сделки производится перечислением денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Такая схема считается наиболее цивилизованной и безопасной.

Функцию гаранта сохранности денег и выплаты их продавцу по договору купли-продажи недвижимости и уступки прав требования выполняет банк. Таких сделок с каждым годом все больше. Они постепенно становятся нормой, практически не встречая сопротивления со стороны продавцов недвижимости.

Этот способ гарантирует продавцу получение денег, вырученных от продажи недвижимости сразу же после исполнения им своих обязательств по договору. Соответственно и покупатель получает гарантию, что его деньги под контролем банка попадут в распоряжение продавца только после того, как последний исполнит обязательства по договору.

Этот способ взаиморасчетов давно известен и широко применяется во всем мире. Согласно ему банком-агентом открывается специальный блокированный счет. На него поступают денежные средства, которые в соответствии с условиями договора эскроу передаются банком продавцу недвижимости при наступлении оговоренных обстоятельств.

Внешне эта конструкция похожа на аккредитив, однако есть некоторые отличия. В частности договором эскроу может быть предусмотрено обязательство для банка проверить, действительно ли все участники сделки выполнили свои обязательства.

У каждого способа взаиморасчета свои достоинства и недостатки. В настоящее время наибольшей популярностью пользуются банковские ячейки. Однако участники сделок все больше используют безналичные расчеты — стороны часто участвуют в различных жилищных программах, в которых используются только безналичные платежи. Среди них социальные выплаты, субсидии и ипотечные кредиты.

Евгения Рубан, эксперт по недвижимости, практикующий риелтор:

Современные условия требуют соблюдать меры предосторожности, проводя взаиморасчеты в сделках с недвижимостью. Во избежание случаев двойных перепродаж либо иных способов мошенничества при заключении договоров с физическими и юридическими лицами, наиболее приемлемым инструментом остается аккредитивный банковский счет.

Услуга предоставляется фактически в любом банке нашей страны и гарантирует потенциальному приобретателю сохранность денежных средств на случай форс-мажорных обстоятельств.

В моей практике была ситуация, когда покупатель решил перечислить денежные средства застройщику обычным способом, без аккредитива. К сожалению, по вине сотрудников отдела продаж, упустивших контроль за реализованными квартирами, переход права не состоялся. Процедура возврата средств превратилась в переговоры длиной в несколько месяцев с юридическим отделом застройщика, который всячески пытался уйти от обязательств по возврату уплаченной суммы.

Лада Дмитриева, генеральный директор агентства недвижимости ГорЖилФонд, Москва:

Переуступка права требования при покупке новостройки — явление абсолютно обычное. Вложил человек деньги, «вырастил» их и перепродал покупателю право требования на будущий объект недвижимости. Конечно, на сегодняшний день самый безопасный способ проведения расчетов — безналичный. Почему?

1. Деньги невозможно украсть, как из ячейки.

2. Все деньги, поступившие на счет, настоящие. Их не нужно проверять и пересчитывать. Сумму переводят на счет покупателя, он снимает наличные в банке.

Как это делается?

Покупатель в день подписания соглашения о переуступке и подачи документов на государственную регистрацию открывает безотзывный, покрытый, безакцептный аккредитив в одном из банков. Окончательный расчет между покупателем и продавцом производится путем уплаты денежных средств в оговоренной сумме на банковский счет продавца. А условием раскрытия аккредитивного счета может стать зарегистрированное в Росреестре соглашение о переуступке права требования.

Мы стараемся убедить своих клиентов производить расчеты через аккредитив. Однако люди пожилого возраста по-прежнему больше доверяют наличным деньгам и ячейкам. Онлайн расчетов не боится молодое поколение.

Рынок движется к системе безналичного расчета по сделкам. Это, с одной стороны, безопасность жизни и здоровья продавца. С другой, — раздолье для хакеров. И люди боятся, что деньги «угонит» какой-нибудь специалист. Большие суммы рядовой гражданин опасается хранить на счету. В ячейке спокойней.

У коллег был случай лет семь назад, когда в одном из самых известных банков проводили расчеты по сделке. Проверили и пересчитали деньги, покупатель и продавец заложили их в ячейку. И ключи от ячейки дали покупателю и продавцу. А условия доступа прописать забыли. Юрист отвлекся. Или был неопытен.

И вот наступил тот самый день, когда продавец, перестал быть собственником квартиры и должен получить деньги. Идет в ячейку, а там дырка от бублика. Покупатель деньги давно забрал. У продавца — шок. У юриста компании — обморок. У гендиректора — истерика. Подняли на уши банк, службу безопасности, полицию. В 12 часов ночи звонок по телефону, и вкрадчивый голос покупателя спрашивает: «Что? Испугались? Я деньги вам отдам, однако научите своего юриста работать».

Квартирный расчет – Деньги – Коммерсантъ

При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием банковской депозитарной ячейки. Правда, в этом случае покупатель сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно на смену банковской ячейке приходит ее усовершенствованный аналог — аккредитив. Однако и у этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами — через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.

По данным компании «БЕСТ-Недвижимость», в основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершаемых сделок. «Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется прежде всего тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Сейчас этот срок — месяц. В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко»,— рассказывает генеральный директор «БЕСТ-Недвижимости» Лариса Патлух.

Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

«Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения)»,— рекомендует директор территориального отделения «Центральное» компании «МИАН-Агентство недвижимости» Павел Косов. Единственный минус такой операции — доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке. Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф. «Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит «живые» деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка»,— рассказывает директор ипотечного центра инвестиционного банка «КИТ Финанс» Надежда Свинцова.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец. А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

«При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Понудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет. С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи»,— рассказывает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его параметры — это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка. «Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке»,— говорит вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Динара Юнусова.

Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец — юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке «КИТ Финанс», а у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке, Альфа-банке и т. д., то заемщику не придется оплачивать комиссию за перевод денежных средств.

Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи. «Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка,— кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму»,— поясняет Павел Косов.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. «Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке»,— считает Надежда Свинцова.

Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. «Аккредитив пока не очень распространенная услуга. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях»,— рассказывает Павел Рыбаков.

Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья. Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев — частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно. «На осуществление сделки на первичном рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичном, поскольку расчеты с застройщиком производятся в безналичном порядке и не требуют присутствия на сделке представителя компании-застройщика»,— подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей Шелковый.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. «Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее — необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога. Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка»,— рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА


Ипотека в Испании для россиян и нерезидентов — как получить ипотеку в Испании гражданину России, Белоруссии, Украины и СНГ в 2021 году

Ипотеку в Испании можно получить во многих испанских банках: Sabadell, BBVA, Santander, La Caixa, Bankinter, IngDirect, Deutsche Bank, Abanca, Bankia и других. В целом, условия займа и списки документов во всех банках схожи. На практике, ряд банков более лоялен к выдаче кредитов на покупку жилья иностранцам, в том числе россиянам. Некоторые банки более охотно выдают кредиты украинцам, какие-то банки более лояльны к пенсионерам. Список этих банков может быть разным в зависимости от региона Испании, и эту информацию обязательно предоставит риэлтор или агентство недвижимости, через которое проходит сделка.

Рассмотрим условия ипотеки в некоторых из них.

Ипотека на базе фиксированной процентной ставки.

Вариант 1:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: 2,70% с ежегодным увеличением ежемесячных квот на 2% до достижения определенного максимума.
— TAE: 3,63%.

Вариант 2:
— Срок кредита: до 30 лет.
— Условия кредита: финансирование покупки основного жилья до 80% (применяется к меньшей из сумм: цена продажи или оценочная стоимость), финансирование покупки дополнительного жилья до 70%.
— Фиксированная ставка: от 2,90%.
— TAE — 3,93%
Чем меньше срок кредита, тем ниже ставка по ипотеке, например, для кредита на 15 лет ставка будет 3.5%

Вариант 1:
Фиксированная процентная ставка на первые 6 месяцев, затем переход на плавающую процентную ставку.

— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части — пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.)
.—TAE: от 1,957% до 2,664%.
— TIN: 1,25% в течение первого семестра.

Вариант 2:
Фиксированная процентная ставка на первые 10 лет, затем переход на плавающую.

— Плавающая ставка: от Euribor + 1,25% до Euribor + 2,25% (в зависимости от соблюдения всех условий либо их части – пользование кредитной картой, страхование жилья, жизни и пр., перевод зарплаты на счет, отчисления в частный пенсионный фонд и т.п.).
— TAE: от 2,498% до 2,543%.
— TIN — 2% в течение первого года.

Покупка недвижимости без денег

Многие инвесторы в недвижимость думают, что деньги сделают сделку с недвижимостью либо сделают, либо сорвут. Отсутствие средств может помешать потенциальному покупателю подать заявку на покупку недвижимости. Однако можно купить недвижимость без денег из кармана покупателя. Если сделка будет правильной, финансирование может легко встать на свои места.

Хотя есть много способов, которыми инвестор может приобрести недвижимость без внесения первоначального взноса при расчетах, важно понимать плюсы и минусы каждого типа соглашения, прежде чем подписывать его на пунктирной линии.

Вот несколько примеров сделок с недвижимостью без выкупа:

Занять деньги

Вероятно, самый простой способ купить недвижимость без денег — это взять в долг первоначальный взнос. Либо найдите кредитора, предлагающего низкую процентную ставку, либо используйте собственный капитал или другую кредитную линию, которая по-прежнему будет иметь налоговые льготы обычной ипотеки.

Вы также можете взять взаймы у своего брокера по недвижимости — договоритесь о том, чтобы взять комиссию брокера на короткий срок и использовать эти средства для первоначального взноса.

Предположим, что существующая ипотека

Некоторые покупатели могут использовать «предметный» контракт, когда покупатель использует существующее финансирование продавца в качестве части покупной цены. Использование имеющегося у продавца финансирования особенно удачно, если текущий кредит имеет низкую процентную ставку. Покупатель получает право собственности на недвижимость в обмен на выплаты по ипотеке продавца. Однако исследование существующей ссуды является обязательным, поскольку некоторые ссуды содержат пункт о выплате при продаже, который запрещает новому покупателю брать на себя ипотеку.

Аренда с правом выкупа

Многие покупатели не осознают, что они могут арендовать недвижимость у владельца с правом выкупа. По условиям договора аренды / опциона покупатель и продавец договариваются о сумме, которая будет выплачиваться через определенные промежутки времени за пользование недвижимостью. Это соглашение позволяет арендодателю приобрести недвижимость по заранее определенной цене в течение срока аренды. Обычно часть, а иногда и вся арендная плата зачисляется на счет покупной цены.

Финансирование продавца

Другой простой способ приобрести недвижимость без выкупа — это помощь продавца. Например, продавец может отклонить первоначальный взнос в обмен на более высокие ежемесячные платежи. Или продавец может оплатить первоначальный взнос покупателя, чтобы продать недвижимость быстрее.

Согласование авансового платежа

Вместе со всем остальным в договоре о недвижимости, сумма первоначального взноса и кто его платит почти всегда являются предметом переговоров. Покупатель может выбрать, чтобы продавец оплатил первоначальный взнос или предоставил кредит при закрытии для первоначального платежа покупателя.Покупатель также может потребовать внести первоначальный взнос частями, будь то ежемесячные платежи или разовый платеж в конце года.

Обменять личную собственность

Все, что у вас есть, может быть полезно в качестве денежной замены в сделке без выкупа. Например, если продавец планирует выйти на пенсию, ваш неиспользованный дом на колесах, вероятно, будет намного более ценным, чем первоначальный взнос наличными. Машины, лодки, кемперы, мебель и бытовая техника — все это приемлемые замены при внесении наличного аванса.

Обменяйте свои навыки

Покупатель может предложить навыки вместо денег. Бухгалтеры, подрядчики, механики, сантехники, врачи, юристы и так далее — все они обладают навыками, которыми можно торговать, которые были бы полезны вместо денежного аванса.

Взять напарника

Найти других покупателей за наличные — еще один способ купить недвижимость без денег. Однако это может стать неприятным, поскольку в сделку вступят другие руки. Чтобы упростить этот процесс, вы можете организовать сделку в меньшем масштабе, пригласив максимум одного-двух человек.В обмен на их финансирование вы можете пообещать взять на себя ответственность за заключение сделки и управление инвестициями в недвижимость. Вы также можете попробовать заключить аналогичную сделку с текущим продавцом.

Взять на себя долги продавца

Если вы найдете продавца, которому нужны наличные для погашения других долгов, вы можете предложить принять эти долги вместо внесения первоначального взноса.

Предложите более высокую цену или лучшие условия

Некоторые владельцы могут согласиться принять более высокую цену за собственность, даже если она будет осуществляться в рассрочку, вместо принятия первоначального взноса.

Комбинированная ипотека

Если у вас уже есть собственность, вы можете комбинировать ипотечные кредиты, чтобы обеспечить продавца наличными при закрытии сделки без использования собственных денег. Вы также можете предложить, чтобы продавец разместил вторую закладную поверх первой и оставил наличные, в то время как вы, покупатель, принимаете обе ссуды.

Обмен собственности

Если у вас уже есть собственность, вы можете обменять ее на другую собственность. Вы можете обменять недвижимость на покупателя или использовать ее в сочетании с небольшой суммой наличных денег, чтобы получить желаемую недвижимость.

Исследования, Исследования, Исследования

Есть определенные покупатели, которые могут быть более подходящими для принятия предложений без выкупа на недвижимость, чем другие. Если недвижимость находится на рынке в течение длительного времени или рекламируется как обязательная к продаже, продавец может быть более склонен к переговорам. Кроме того, как и в случае с любыми инвестициями в недвижимость, всегда исследуйте недвижимость перед завершением продажи.

7 способов купить многоквартирную недвижимость без денег

Основные выводы


Скорее всего, если вы какое-то время занимались инвестициями в недвижимость, вы начали задумываться о инвестировании в несколько семей. Если да, то вы, вероятно, слышали о многочисленных доступных преимуществах: больший поток денежных средств, более простое управление, огромные налоговые льготы. Но если у вас мало средств, вы, возможно, задаетесь вопросом , как купить многоквартирную недвижимость без денег . Возможно, вы предположили, что, если у вас нет огромных резервов денежных средств, инвестирование в многоквартирную недвижимость вам не по силам.

И хотя это правда, что многие сделки по инвестированию в недвижимость, включая те, которые связаны с многоквартирной инвестиционной собственностью, будут лишены жизненно важного денежного потока, если не будет внесен подходящий первоначальный взнос, это не означает, что вы связаны в качестве первоначального взноса нельзя покупать многоквартирную недвижимость.

На самом деле, проявив творческий подход к своим вариантам финансирования, вы можете обнаружить, что начальный урок вашего курса «Многосемейное инвестирование для начинающих» окажется полезным. Вот пять стратегий финансирования многоквартирного дома с небольшими затратами или без них, которые помогут вам в этом начинании.

Примечание. Как и в случае с любой другой финансовой транзакцией, очень важно проявить должную осмотрительность и проконсультироваться с финансовым специалистом, чтобы убедиться, что конкретная стратегия работает для ваших нужд, например, при ремонте многоквартирного дома.Информация, представленная здесь, предназначена только для образовательных целей.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях увеличения денежного потока и достижения финансовой свободы. ]


7 способов недорого купить многоквартирную недвижимость

Многосемейная недвижимость может иметь высокую цену покупки, что заставляет некоторых инвесторов уклоняться.Однако при правильном управлении такой тип недвижимости дает возможность заработать большой денежный поток и предложить высокую прибыль. Цена покупки не обязательно должна быть барьером для входа; Есть несколько способов инвестировать в многоквартирную недвижимость для тех, у кого мало денег, в том числе следующие методы:

  1. Частные деньги

  2. обыкновенных акций

  3. Сбыт материалов

  4. Жесткие деньги

  5. Пособие на ремонт

  6. Взлом дома

  7. Краудфандинг недвижимости

1.Частные деньги

Частные ростовщики не только полезны при приобретении домов на одну семью. Частные кредиторы могут быть особенно полезны в многосемейных делах, таких как инвестирование в многоквартирные квартиры, и могут быть отличным способом продвинуться вперед в девелоперском проекте, если у вас в настоящее время нет средств для первоначального взноса.

Как и в случае с недвижимостью на одну семью, частные кредиторы не обязательно должны быть связаны с инвестиционной фирмой. Фактически, некоторых из лучших частных кредиторов можно найти в вашей существующей социальной сети. Сюда входят родственники, друзья, врачи, коллеги и т. Д.

Почему кто-то из вашей сети дает вам деньги? Перспектива более высокой доходности, чем многие получают со своего пенсионного счета — и обеспеченная недвижимостью — может сделать это убедительным аргументом для тех, кто обращается к вам (и может помочь вам найти средства, необходимые для продажи многоквартирной собственности. оплата.)

2. Долевые акции

Поиск инвестора в акции немного отличается от работы с частным кредитором.С частным кредитором вы обещаете регулярный доход для своего инвестора. Но с инвестором в акции вы даете ему часть капитала в обмен на средства, необходимые для первоначального взноса при покупке многоквартирной недвижимости.

Например, предположим, что инвестор в акции дает вам 100 000 долларов на приобретение многоквартирной собственности. В обмен на это вы можете передать инвестору 40% -ную долю в капитале собственности. Это позволит вашему инвестору получать как 40 процентов ежемесячного денежного потока от собственности, так и 40 процентов доходов от возможной продажи собственности.

Это мощная стратегия именно по той причине, что акции привлекательны для инвесторов. И этот метод дает инвесторам возможность генерировать краткосрочный и долгосрочный денежный поток, который вы можете использовать, чтобы мотивировать потенциальных инвесторов в поисках первоначального взноса.

3. Продажа материалов

Это не всегда возможно для каждого проекта многоквартирного дома. Тем не менее, бывают случаи, когда недвижимость может содержать ценные природные (или произведенные) ресурсы, которые могут быть проданы при покупке недвижимости для получения первоначального взноса.

Примеры материалов: грязь, растения, гравий, древесина и удобрения — любые ресурсы, которые могут оказаться ценными для другой стороны. Все дело в том, чтобы заглянуть за пределы воспринимаемой ценности многоквартирной собственности и определить, есть ли скрытые возможности, которые могут сделать сделку более реалистичной и привлекательной для вас.

4. Жесткие деньги

Если вы не знакомы с этим термином, кредиторы в твердых деньгах (ИЖК) можно охарактеризовать как частных лиц или небольшие организации, которые ссужают заемщику «твердые деньги» на основании стоимости имущества, а не кредитного рейтинга заемщика.

Несмотря на то, что процентная ставка и комиссия за оформление ссуды в твердой форме намного выше, чем у традиционной ипотечной ссуды, ее не называют «твердыми деньгами» из-за обременительных условий. Тем не менее, потому что твердые деньги — это математика. Отвечает ли соотношение кредита к стоимости (LTV) собственности — в идеале 65% или ниже — критериям, установленным кредитором за твердые деньги?

Если это так, у вас есть хорошие шансы заключить сделку, особенно если вы поработали и нашли многоквартирный дом, который имеет все признаки стабильного источника денежных потоков.Если нет, то пора продолжить поиск.

5. Пособие на ремонт

Инвесторы часто не обращают внимания на эту стратегию, но она может быть мощным способом получения средств для первоначального взноса за многоквартирную недвижимость. Это работает следующим образом: когда вы осматриваете многоквартирную недвижимость, вы составляете список того, какой ремонт необходимо сделать, прежде чем совершить покупку. И затем эти деньги, если продавец соглашается на сделку, будут возвращены вам при закрытии.

Тогда у вас есть два варианта:

  1. Ремонт делаете сами.Не идеальное решение, но если у вас есть опыт и время, это может быть эффективным.

  2. Лучшее решение — это уже иметь команду подрядчиков и / или специалистов по домашнему ремонту, с которыми (или ваш партнер) в прошлом работали над ремонтом.

Поскольку вы давали им постоянную работу в прошлом или будете делать это в будущем, вы часто можете получить скидку на оплату труда и материальные затраты на ремонт. Это деньги, которые вы можете положить в качестве первоначального взноса.

6. Взлом дома

Взлом домов — это сдача в аренду части собственности, в которой вы в настоящее время проживаете. Вы можете по сути указать в Интернете запасную спальню, чердак или даже общее пространство в качестве краткосрочной аренды. Самый распространенный способ сделать это — использовать Airbnb. Оцените аренду в соответствии с аналогичными списками в этом районе и наблюдайте, как увеличивается ваш денежный поток по мере того, как гости сдают в аренду ваше пространство.

Как домовладельцы, так и арендаторы могут использовать эту стратегию, если это позволяют договоры аренды и местные постановления.Изучите законы о краткосрочной аренде в вашем районе и узнайте, какие (если таковые имеются) позволяют вам начать работу. Во многих популярных туристических направлениях для размещения вашей собственности требуется лицензия. Когда вы сможете начать работу, подумайте о том, как привлечь гостей в свое объявление. Обустройте комнату, сделайте четкие снимки и перечислите все необходимые удобства. Ваша комната не должна быть чрезмерной, но чем лучше ваше объявление, тем больше вы сможете взимать с посетителей.

В целом, эта недоиспользованная стратегия может стать отличным способом пополнить ваш доход и увеличить ваши финансовые резервы.За несколько коротких месяцев у вас может быть даже достаточно денег, чтобы внести первоначальный взнос за многоквартирную недвижимость.

7. Краудфандинг в сфере недвижимости

Вместо того, чтобы привлекать финансирование от одного кредитора, рассмотрите возможность использования краудфандинга как способа покупки многоквартирной собственности. Краудфандинг — это способ собрать деньги, запросив у пула инвесторов небольшие суммы капитала, а не одно крупное вложение. Эта стратегия стала популярной благодаря таким веб-сайтам, как GoFundMe и Kickstarter, которые позволяют пользователям легко финансировать любой проект.

Вам не нужен капитал, чтобы начать краудфандинг; однако вам нужна надежная сеть и сильный шаг. Кредиторы с большей вероятностью будут заинтересованы в успехе вашего проекта, поэтому вы должны быть готовы убедить их, как он будет работать. Это может потребовать серьезной самоотдачи, но хорошие новости заключаются в том, что после успеха вашей собственности инвесторы будут более склонны направлять вас к другим и поддерживать ваши будущие проекты.

Лучшие займы для многоквартирных домов

На рынке доступно несколько типов ссуд на многоквартирную недвижимость для тех, кто исследует способы финансирования своей покупки с помощью ссуды. Процентные ставки по следующим кредитам обычно варьируются от 4,5 до 12 процентов и могут быть подходящими для инвесторов, желающих также рефинансировать свою недвижимость:

  • Обычная ипотека на несколько семей: Большинство традиционных кредиторов предлагают ссуды, достаточно крупные для финансирования многоквартирной собственности, обычно на сумму от двух до четырех единиц. (Все, что больше, считается коммерческой собственностью.) Обычная ипотека отлично подходит для инвесторов, которые хотят получить долгосрочную ссуду и могут внести 20-процентный первоначальный взнос.

  • Федеральное финансирование: Множественные правительственные учреждения, такие как Федеральное жилищное управление (FHA), Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируют программы многоквартирного кредитования. Эти ссуды отлично подходят для инвесторов, у которых не так много первоначального взноса и которые готовы жить в одной из квартир.

  • Портфельная ссуда: Портфельная ссуда — это ссуды, которые можно использовать для покупки нескольких объектов недвижимости одновременно. Эти долгосрочные кредиты подходят инвесторам, которые хотят приобрести до 10 объектов недвижимости одновременно.

  • Краткосрочное финансирование: Некоторым инвесторам может потребоваться краткосрочная ссуда, такая как ссуда твердых денег или промежуточная ссуда, для обеспечения гибкости. Например, инвестор может захотеть быстро отреагировать на сделку и профинансировать ее в краткосрочной перспективе до тех пор, пока он не сможет отремонтировать ее или увеличить заполняемость, пока не сможет удовлетворить требования по долгосрочным кредитам. Краткосрочное финансирование обычно связано с более высокими процентными ставками.

Плюсы покупки многоквартирной недвижимости

Прежде чем принять решение о добавлении многоквартирного дома в свой инвестиционный портфель, вам следует взвесить все за и против, чтобы решить, подходит ли он вам.Есть много преимуществ в инвестировании в многоквартирную недвижимость, которая привлекает инвесторов для использования этих возможностей.

  • Периодический доход: Периодический ежемесячный доход, который может приносить многоквартирная недвижимость, является одним из самых заметных преимуществ этих инвестиций. Финансово обоснованные сделки могут компенсировать ваши ежемесячные расходы и ежемесячно вкладывать деньги в ваш кошелек.

  • Разнообразие доходов: Вакансия в отдельном доме приведет к потере дохода за этот период времени.Однако, если одна квартира не занята в многоквартирном доме, другие квартиры будут продолжать приносить доход, помогая снизить стоимость вакантных площадей.

  • Низкие эксплуатационные расходы: Многие ремонтные работы, такие как кровля или центральное отопление, могут быть выполнены сразу для всех квартир в многоквартирном доме. Это поможет сэкономить время и деньги на расходных материалах и рабочей силе.

  • Множественные источники дохода: В более крупных многоквартирных домах инвесторы имеют возможность получать больше источников дохода на месте. Вы можете взимать с арендаторов дополнительную плату за парковочные места или места в гараже или установить прачечные с оплатой монетами, которые будут приносить доход в дополнение к ежемесячной арендной плате.

  • Финансирование на основе результатов: Финансирование многоквартирной собственности основывается на показателях собственности, а не на вашем личном финансовом положении. Это может принести пользу, если вы хотите инвестировать в недвижимость, но не имеете хорошего кредитного рейтинга.

Минусы покупки многоквартирной недвижимости

Несмотря на то, что покупка и владение многоквартирной недвижимостью дает множество преимуществ, это может быть сложнее, чем инвестиции в отдельный дом, поэтому важно понимать, с какими проблемами вы можете столкнуться.

  • Управление: Управление многоквартирным домом может занять много времени, особенно если в собственности более 4 квартир. Многие инвесторы предпочитают нанимать управляющих недвижимостью на месте или компанию по управлению недвижимостью вместо того, чтобы брать на себя эту задачу. Тем не менее, оба эти варианта требуют дополнительных затрат.

  • Более высокая текучесть кадров: В среднем арендаторы многоквартирного дома занимают квартиру в течение примерно 2 лет или меньше, по сравнению с 5-7 годами проживания среднего арендатора одного дома.Обязательно возьмите на себя маркетинговые расходы, необходимые для привлечения новых арендаторов в связи с более высокой текучестью многоквартирных арендаторов.

  • Арендаторы пренебрегают недвижимостью: Обычный износ многоквартирных домов, как правило, выше, чем у односемейных, поэтому инвесторы должны быть готовы проводить больше ремонтов между съемками каждого арендатора.

  • Высокая стоимость обслуживания: При возникновении серьезных проблем в многоквартирной собственности затронуты несколько единиц, что приведет к более дорогостоящим ремонтным работам.Если возникают такие проблемы, как сбои в системе отопления или проблемы с водопроводом, ремонт нескольких единиц будет стоить дороже, чем ремонт дома на одну семью, поэтому инвесторы должны быть готовы к этим расходам, если они когда-либо возникнут.

Сводка

Правильно ли инвестировать в многоквартирную недвижимость для вас, потребует от инвесторов творческого подхода к решению ваших препятствий и выработки стратегии , как купить многоквартирную недвижимость без денег таким образом, чтобы это работало для вас.Обращаясь к своей сети, исследуя варианты твердых денег — даже рассчитывая стоимость древесины при перепродаже, — вы можете найти возможности для многоквартирных инвестиций, о которых вы никогда не думали. У любой инвестиционной стратегии есть свои преимущества и недостатки. Тем не менее, если инвесторы полностью осведомлены о том, что их ждет впереди, они с гораздо большей вероятностью добьются успеха с инвестициями в многоквартирную недвижимость.

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск финансирования для своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, проводимый опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

6 способов купить недвижимость без денег в аренду

4. Предположим, что ипотека продавца

Другой вариант покупки инвестиционной собственности с небольшими затратами — это принятие текущей ипотеки продавца, также называемой покупкой «при условии».«В рамках предметной сделки вы покупаете арендуемую недвижимость на условиях текущей ипотеки владельца. Этот вариант обычно требует небольшого первоначального взноса. Но, в зависимости от потребностей продавца, вы можете взять ссуду без

Например, если недвижимость стоит 100 000 долларов, а текущий баланс по ипотеке составляет 80 000 долларов с оставшимися 12 годами, вы платите продавцу 20 000 долларов за продажу собственности, беря на себя ипотеку в размере 80 000 долларов, выплачивая ежемесячную основную сумму и процентные платежи. банк.Инвестор избегает необходимости искать альтернативное финансирование из другого источника кредитования и получает выгоду от выплаты кредита в соответствии с графиком вознаграждения.

Покупка предмета — это очень творческий способ купить проблемную недвижимость, но это не всегда вариант. В зависимости от кредитора, кредит может быть невозвратным. Некоторые кредиторы включают оговорку о «причитающейся продаже», что означает, что вся сумма кредита подлежит выплате в случае передачи или продажи собственности. Хотя это бывает редко, некоторые кредиторы позволяют это.

5. Получите ссуду в твердой валюте

Ссуду в твердой валюте — это альтернативный вариант финансирования, обычно используемый для финансирования недвижимости, которая не будет одобрена для традиционного финансирования, например исправления и переворота. Инвесторы могут обеспечить финансирование недвижимости в размере до определенного процента от текущей или будущей стоимости собственности (после ремонта) и включат в ссуду расходы на ремонт или ремонт недвижимости.

Это означает, что если вы ведете большие переговоры со сверхнизкой покупной ценой и соответствуете требованиям кредитора с твердыми деньгами, вы можете приобрести недвижимость без денег или с очень небольшой потраченной суммой.

Ссуды под твердые деньги обычно краткосрочные, продолжительностью от 6 до 18 месяцев, с очень высокими процентными ставками, примерно на 5-10% выше, чем при традиционной ипотеке. Таким образом, этот метод покупки арендуемой собственности без денег, как правило, лучше всего, если у вас есть хороший кредит и вы планируете рефинансировать обналичивание после того, как недвижимость будет отремонтирована и сдана в аренду.

6. Партнер по инвестициям

Один из наиболее распространенных методов инвестирования в недвижимость без денег — это покупка инвестиционной собственности за деньги других людей (OPM).Вы можете найти частного кредитора или партнера по финансированию, готового принять участие в инвестициях и предоставить вам средства, необходимые для покупки недвижимости. Это может быть только первоначальный взнос или полная стоимость покупки наличными в обмен на возврат их инвестиций.

Партнерами могут быть члены семьи, друзья или коллеги, и существует множество способов структурировать их доход, например:

  • Совместное предприятие (СП), в котором собственность или компания делятся в соответствующих процентах. Доход от аренды, собственный капитал и вознаграждение обычно делятся с партнерами соответственно.
  • Кредитное соглашение, по которому инвестор получает предпочтительную прибыль на свои первоначальные инвестиции
  • Частный заем, по которому партнеру выплачивается ежемесячный платеж, который может представлять собой только процентную ставку или выплату основной суммы и процентов.
  • Комбинация вышеперечисленного.

Резюме

Наиболее успешные инвесторы в недвижимость будут использовать различные методы, описанные выше, для структурирования предложения потенциальному продавцу.Скорее всего, вы столкнетесь с множеством возражений против, но также не редкость купить недвижимость практически без денег. В течение первых нескольких лет инвестирования в недвижимость я купил всю свою инвестиционную недвижимость без лишних затрат. Даже сейчас только около 15% моей недвижимости было куплено на мои деньги.

В некоторых сделках имеет смысл вкладывать больше денег в обмен на более низкий ежемесячный платеж и часто более высокую процентную ставку. Проанализируйте каждую инвестиционную возможность, чтобы увидеть, подходят ли эти творческие стратегии для покупки недвижимости, которую вы ищете.Покупка недвижимости в аренду без лишних затрат — не самый простой способ покупки недвижимости, но оно того стоит — и это возможно.

Как купить дом на 0 долларов в 2021 году: первый покупатель

Ипотека без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса позволяет новым покупателям жилья и повторным покупателям жилья приобретать недвижимость без денежных затрат при закрытии, за исключением стандартных затрат на закрытие. Другие варианты, включая ссуду FHA, ипотеку HomeReady ™ и ссуду Conventional 97, предлагают варианты с низким первоначальным взносом с минимальной скидкой до 3%.Взносы по ипотечному страхованию обычно сопровождают ипотечные ссуды с низким первоначальным взносом и без первоначального взноса, но не всегда.

Подходит ли вам ипотека без первоначального взноса?

Прекрасное время для покупки дома.

Продажи растут, предложение падает, а цены выросли во многих городах и районах. По сравнению со следующим годом сегодняшний рынок может показаться выгодным.

Кроме того, ставки по ипотеке остаются низкими.

Ставки на 30-летние ссуды, 15-летние ссуды и 5-летние ARM являются исторически низкими, что снижает ежемесячную стоимость владения домом.

Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе ZERO down (13 февраля 2021 г.)

В этой статье:

Без первоначального взноса: займы USDA (100% финансирование)

Министерство сельского хозяйства США предлагает ипотеку со 100% финансированием. Программа официально известна как ипотека по Разделу 502, но чаще она называется жилищной ссудой в сельской местности.

Хорошая новость о ссуде Министерства сельского хозяйства США на жилье в сельской местности заключается в том, что это не просто «сельская ссуда» — она ​​также доступна покупателям в пригородах. Целью Министерства сельского хозяйства США является охват «покупателей жилья с низким и средним доходом», где бы они ни находились.

Многие заемщики, использующие программу гарантированного жилищного ссуды на одну семью Министерства сельского хозяйства США, хорошо зарабатывают и проживают в районах, которые не соответствуют традиционному определению сельских районов.

Например, студенческие города, включая Кристиансбург, Вирджиния; Государственный колледж, Пенсильвания; и даже пригороды Колумбуса, штат Огайо, соответствуют критериям приемлемости USDA. То же самое и в менее населенных пригородах некоторых крупных У.С. города.

Некоторые ключевые преимущества кредита USDA:

  • Вы можете включить соответствующий критериям ремонт и улучшение дома в размер кредита.
  • Максимальная покупная цена дома
  • Комиссия за гарантию добавляется к остатку кредита при закрытии; ипотечное страхование, собираемое ежемесячно

Еще одним ключевым преимуществом является то, что ставки по ипотечным кредитам USDA часто ниже, чем ставки для сопоставимых ипотечных кредитов с низким или нулевым первоначальным взносом. Финансирование дома через USDA может быть самым дешевым средством домовладения.

Проверьте мое право на участие в USDA (13 февраля 2021 г.)

Низкий первоначальный взнос: кредиты FHA (уменьшение на 3,5%)

Ипотека FHA используется неправильно, потому что FHA фактически не предоставляет ссуд. Скорее, FHA является страховщиком ссуд.

FHA публикует ряд стандартов для ссуд, которые оно будет застраховать. Когда банк андеррайтирует и финансирует ссуду, которая соответствует этим конкретным требованиям, FHA соглашается застраховать эту ссуду от убытков.

Руководство

FHA по ипотеке известно своим либеральным подходом к кредитным рейтингам и первоначальным взносам.FHA обычно страхует жилищный заем для заемщиков с низким кредитным рейтингом, если есть разумное объяснение низкого FICO.

FHA допускает первоначальный взнос всего в 3,5 процента на всех рынках США, за исключением нескольких одобренных FHA квартир.

Другие преимущества ссуды FHA:

  • Ваш первоначальный взнос может полностью состоять из «подарочных фондов»
  • Требуемый кредитный рейтинг составляет 500
  • Взносы по ипотечному страхованию выплачиваются авансом при закрытии, а затем ежемесячно.

Кроме того, FHA поддерживает домовладельцев, у которых недавно были короткие продажи , потери права выкупа или банкротства через программу агентства Back to Work.

FHA страхует ссуды на сумму до 822 375 долларов США в определенных «дорогостоящих» районах по всей стране. Районы с высокими затратами включают округ Ориндж, Калифорния; район метро Вашингтона, округ Колумбия; и 5 районов Нью-Йорка.


Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе FHA на 3,5% (13 февраля 2021 г.)

Низкий первоначальный взнос: ипотека HomeReady ™ (скидка 3%)

Ипотека HomeReady ™ занимает особое место среди современных ипотечных кредитов с низким и нулевым первоначальным взносом.

Поддерживается Fannie Mae и доступен почти в каждой стране.S. lender, ипотечный кредит HomeReady ™ предлагает ставки по ипотечным кредитам ниже рыночных, снижение затрат на ипотечное страхование и является самой инновационной идеей андеррайтинга за более чем десятилетие.

Через HomeReady ™ доход каждого, кто живет в доме, может быть использован для получения права на получение ипотечного кредита.

Например, если вы являетесь домовладельцем, живущим со своими родителями, и ваши родители зарабатывают доход, вы можете использовать их доход, чтобы получить право на получение пособия.

Точно так же, если у вас есть дети, которые работают и оплачивают домашние расходы, эти доходы также можно использовать для целей квалификации.

Кроме того, с помощью HomeReady ™ вы можете использовать доход от проживания, чтобы получить квалификацию; Кроме того, вы также можете использовать доход от незонированной квартиры, даже если вам платят наличными.

Домашние ссуды

HomeReady ™ были разработаны, чтобы помочь домохозяйствам, состоящим из нескольких поколений, получить разрешение на ипотечное финансирование. Тем не менее, программа может использоваться любым человеком в соответствующей области; или кто соответствует требованиям семейного дохода.

Прочтите этот полный текст вопросов и ответов HomeReady ™, чтобы узнать больше о программе.

Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе HomeReady на 3% меньше (13 февраля 2021 г.)

Низкий первоначальный взнос: Обычная ссуда 97 (3% меньше)

Примечание редактора. Программа Conventional 97 была прекращена в декабре 2013 года.Позднее он был восстановлен Федеральным агентством жилищного финансирования в конце 2014 года. Этот раздел был обновлен, чтобы отразить рекомендации по новому продукту.

Программу «Обычный 97» можно приобрести у Fannie Mae и Freddie Mac. Это 3-процентная программа первоначального взноса, и для многих покупателей жилья это менее затратный вариант по сравнению с ссудой FHA.

Кроме того, ипотека по обычному соглашению 97 позволяет полностью уплатить трехпроцентный взнос за счет подаренных средств, если даритель связан кровными или семейными связями; либо через законную опеку или домашнее партнерство; или жених / невеста.

Стандартные 97 основных квалификационных стандартов:

  • Размер ссуды не может превышать 548 250 долларов, даже если дом находится на рынке с высокой стоимостью.
  • Объект недвижимости должен быть одноквартирным домом. Размещение многоквартирных домов не допускается.
  • Ипотека должна быть с фиксированной ставкой. Никаких ARM через Обычную 97.

Программа Обычная 97 не требует определенного минимального кредитного рейтинга, кроме тех, которые для типичной обычной жилищной ссуды.Программа также может быть использована для рефинансирования жилищного кредита.


Нажмите, чтобы увидеть ваше право на получение обычного кредита на 3% ниже (13 февраля 2021 г.)

Без первоначального взноса: кредиты VA (100% финансирование)

Заем VA — это программа без выплаты денег, доступная для военнослужащих США и оставшихся в живых супругов.

Гарантированные Министерством по делам ветеранов США ссуды VA похожи на ссуды FHA в том смысле, что агентство гарантирует выплату кредиторам, выдающим ссуды, что означает руководящие принципы по ипотеке VA.

Квалификация ссуды

VA проста.

Квалификация ссуды

VA доступна для действительной службы, и обслуживающий персонал, уволенный с честью, имеет право на программу VA. Кроме того, правообладатели имеют покупатели жилья, проработавшие не менее 6 лет в резервах или Национальной гвардии, а также супруги военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Некоторые ключевые преимущества кредита VA:

  • Вы можете использовать периодическое размещение
  • Банкротство и другие унизительные кредиты не лишают вас сразу же права
  • Страхование ипотеки не требуется

Ссуды VA также допускают размер ссуды до 822 375 долларов США в районах с высокой стоимостью.Это может быть полезно в таких областях, как Сан-Франциско, Калифорния; и Гонолулу, Гавайи, где расположены военные базы США.


Нажмите, чтобы узнать о праве на получение кредита с низким первоначальным взносом (13 февраля 2021 г.)

Низкий первоначальный взнос: «Дополнительный кредит» (10% -ная скидка)

Программа «контрейлерной ссуды» обычно предназначена для покупателей с кредитным рейтингом выше среднего. На самом деле это два кредита , призванные дать покупателям жилья дополнительную гибкость и снизить общие платежи.

Прелесть 80/10/10 в его конструкции.

При получении кредита 80/10/10 покупатели вносят предоплату в размере десяти процентов до закрытия. Это оставляет девяносто процентов от цены продажи дома для ипотеки. Но вместо того, чтобы давать одну ипотеку на 90%, покупатель делит ссуду на части.

Первая часть 80/10/10 — это «80».

«80» представляет собой первую ипотеку и представляет собой ссуду на 80% от покупной цены дома. Этот заем обычно представляет собой обычный заем через Fannie Mae или Freddie Mac; и он предлагается по текущим рыночным ставкам по ипотеке.

Первая цифра «10» представляет вторую ипотеку и представляет собой ссуду в размере 10% от покупной цены дома. Этот заем обычно представляет собой ссуду под залог собственного капитала (HELOAN) или кредитную линию под собственный капитал (HELOC).

Ссуды под залог собственного капитала представляют собой ссуды с фиксированной ставкой. Линия кредитов под залог собственного капитала представляет собой ссуды с регулируемой процентной ставкой. Покупатели могут выбрать любой вариант. HELOC более распространены из-за гибкости, которую они предлагают в долгосрочной перспективе.

И остается последняя цифра «10», которая представляет сумму первоначального взноса покупателя — десять процентов от покупной цены.Эта сумма выплачивается наличными при закрытии.

ссуды 80/10/10 иногда называют дополнительной ипотекой, потому что вторая ссуда «совмещается» с первой для увеличения общей суммы займа.

Ссуды

80/10/10 предназначены для того, чтобы дать покупателям доступ к лучшим доступным ценам, поэтому кредиторы могут иногда рекомендовать альтернативную структуру. Например, для покупателей кондоминиумов рекомендуется 75/15/10, потому что ипотечные кредиты получают более высокие ставки с LTV 75% или меньше.

В качестве другого примера, процентные ставки по HELOC иногда лучше при больших размерах ссуд. Ваш кредитор может порекомендовать вам увеличить размер HELOC, чтобы снизить общие расходы по кредиту. Однако выбор структуры вашего кредита остается за вами.

Вы не можете быть принуждены занять больше денег по второй ипотеке, чем вам удобно.


Нажмите, чтобы узнать о праве на получение кредита с низким первоначальным взносом (13 февраля 2021 г.)

Препятствие для первоначального взноса

Однако в наши дни новых покупателей отпугивает не ежемесячный платеж — это перспектива снижения 20%.

Покупатели получают хорошие доходы, но мало кто из них накопил много в банке.

Хорошая новость заключается в том, что существует множество ипотечных программ, не требующих или не требующих больших денег, и они доступны для широкой публики — никаких обручей не требуется.

Хотите купить дом практически без разницы? Вы можете.

Покупателям жилья не нужно оплачивать 20%

На современном рынке жилья США покупателям жилья не нужно вносить 20-процентный первоначальный взнос. Однако многие считают, что это так (несмотря на очевидные риски).

Распространено заблуждение, что для покупки дома требуется «20 процентов снижения». И хотя это могло быть правдой в какой-то момент истории, этого не было с момента появления ссуды FHA, которая произошла в 1934 году.

Вероятная причина, по которой покупатели полагают, что требуется 20% -ный первоначальный взнос, заключается в том, что при одном конкретном типе ипотеки — обычной ипотеке — выплата 20% означает, что частное ипотечное страхование (PMI) не требуется.

PMI Это не зло

Paying PMI — это ни хорошо, ни плохо, но потребители, похоже, ненавидят это.

Цель частного ипотечного страхования — защитить кредитора в случае обращения взыскания — вот и все, для чего оно нужно. Однако, поскольку это стоит денег, частное ипотечное страхование получает плохую репутацию.

Не должно.

Благодаря частному страхованию ипотеки покупатели жилья могут получить одобрение ипотеки с выплатой менее 20 процентов и, в конечном итоге, частное страхование ипотеки может быть отменено.

При темпах роста стоимости домов сегодня покупатель, снизивший 3%, будет платить PMI менее чем за четыре года.

Это совсем недолго. Тем не менее, многие покупатели — особенно новички — откладывают покупку, потому что хотят сэкономить на большем спаде.

Между тем стоимость домов растет.

Сегодняшним покупателям жилья следует рассмотреть вопрос о внесении первоначального взноса, но не только его.

Это связано с тем, что доступность жилья не зависит от размера вашего первоначального взноса — это вопрос о том, сможете ли вы управлять ежемесячными платежами и при этом иметь денежные средства, оставшиеся на «жизнь».

Большой авансовый платеж уменьшит вашу заемную сумму и, следовательно, даст вам меньший ежемесячный платеж, который нужно делать каждый месяц. Однако, если вы исчерпали свои сбережения, чтобы внести такой большой первоначальный взнос, вы подвергаете себя риску.

Не тратьте все свои сбережения

Когда большая часть ваших денег связана в доме, финансовые эксперты называют это «домом для бедных».

Когда вы бедны дома, у вас есть много денег «на бумаге», но их мало для повседневных жизненных ситуаций.

И, как каждый домовладелец скажет вам, случаются чрезвычайные ситуации.

Обваливаются крыши, ломаются водонагреватели, вы заболеете и не можете работать. Иногда страхование может помочь вам в решении этих проблем, но не всегда.

Вот почему бедняжка может быть такой опасной.

Многие люди считают, что экономить 20% на доме — это консервативно с финансовой точки зрения. Однако, если эти 20 процентов — это все, что у вас есть, откладывать 20 процентов — это полная противоположность финансовой консервативности.

Истинно консервативный в финансовом отношении вариант — внести небольшой первоначальный взнос.

Быть бедным в доме — не способ жить.


Нажмите, чтобы увидеть ваше право на НУЛЕВОЕ снижение (13 февраля 2021 г.)

Первый взнос по ипотеке FAQ

В этом FAQ:

Как я могу купить дом без денег?

Чтобы купить дом без денег, вам просто нужно подать заявление на ипотеку без выплаты процентов. Если вы не знаете, какая ипотечная ссуда является вашим лучшим вариантом с нулевой выплатой, ничего страшного.Ипотечный кредитор может помочь направить вас в правильном направлении. Сегодняшним покупателям жилья доступно несколько 100-процентных ипотечных кредитов.

Можно ли использовать денежные подарки в качестве первоначального взноса?

Да, подарки можно использовать в качестве первоначального взноса на дом. Однако, когда вы получаете денежный подарок, вам нужно обязательно выполнить несколько процедур.

Например, убедитесь, что подарок сделан с помощью личного чека, кассового чека или банковского перевода; и храните бумажные документы о подарке, включая ксерокопии чеков и вашего депозита в банк.Также убедитесь, что ваш депозит в точности соответствует сумме подарка.

Ваш кредитор также захочет убедиться, что подарок действительно является подарком, а не замаскированной ссудой. Денежные подарки не требуют возврата.

Что такое программы помощи FHA по первоначальному взносу?

Программы помощи при первоначальном взносе FHA доступны для покупателей жилья, и 87% домов на одну семью в США потенциально соответствуют требованиям. Программы различаются в зависимости от штата, поэтому не забудьте узнать у своего ипотечного кредитора, на какие программы вы можете претендовать.Среднестатистический покупатель жилья, использующий помощь при первоначальном взносе, получает 11 565 долларов.

Существуют ли субсидии на покупку жилья?

Гранты на покупку жилья доступны покупателям жилья в США, и все они имеют право подать заявку, они также известны как программы помощи при первоначальном взносе (DPA). Программы DPA широко доступны, но используются редко — 87% домов на одну семью потенциально соответствуют требованиям, но менее 10% покупателей думают подать заявку. Ваш ипотечный кредитор может помочь вам определить, какие DPA лучше всего подходят для вас.

Каковы требования FHA по ссуде?

Кредитные требования FHA: 1.) У вас должен быть кредитный рейтинг не ниже 500; 2.) Доход, который может быть подтвержден с помощью отчетов и квитанций W-2 или федеральных налоговых деклараций; 3. ) Отсутствие истории банкротства, потери права выкупа или короткой продажи за последние 12 месяцев. 4.) Вы не должны нарушать свои федеральные налоги, федеральные студенческие ссуды или любой другой федеральный долг.

Какие преимущества дает вкладывать больше денег?

Так же, как ипотечные ссуды с низкой и нулевой суммой денег дают преимущества, есть и преимущества вкладывать больше денег в покупку.Например, когда вы вкладываете больше денег в дом, сумма, которую вам нужно для ипотеки, меньше, что снижает ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Кроме того, если ваша ипотека требует ипотечного страхования, с большим количеством денег, ваша ипотечная страховка «аннулируется» через меньшее количество лет.

Если я сделаю небольшой первоначальный взнос, оплачу ли я ипотечную страховку?

Когда вы вносите небольшой первоначальный взнос, у вас больше шансов оплатить ипотечную страховку (MI), но не обязательно. Например, программа Гарантии жилищного кредита VA не требует ипотечного страхования, поэтому, если вы воспользуетесь ссудой VA, внесение небольшого первоначального взноса не будет иметь значения. И наоборот, ссуды FHA и USDA всегда требуют ипотечного страхования, поэтому даже при больших первоначальных взносах у вас будет ежемесячный платеж MI.

Единственная ссуда, по которой ваш первоначальный взнос влияет на ипотечное страхование, — это обычная ипотека. Чем меньше ваш первоначальный взнос, тем выше ваш ежемесячный PMI. Однако, как только у вашего дома будет двадцать процентов собственного капитала, вы сможете удалить свой PMI.

Если я сделаю небольшой первоначальный взнос, каковы будут мои гонорары кредитора?

Размер вашего первоначального платежа не связан с комиссией вашего кредитора.Независимо от того, насколько велик или мал ваш первоначальный взнос, ваши кредитные сборы должны оставаться равными. Это связано с тем, что ипотечным кредиторам запрещено взимать более высокие комиссии в зависимости от размера вашего первоначального взноса. Однако следует отметить, что для разных типов ссуд могут потребоваться разные услуги (например, осмотр дома, осмотр крыши, оценка жилья), и это может повлиять на ваши общие расходы на закрытие ссуды.

Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке?

Минимальный первоначальный взнос для ипотеки составляет:

Заем VA: 0% первоначальный взнос
Заем USDA: 0% первоначальный взнос
Обычная ипотека 97: 3% первоначальный взнос
HomeReady ™ ипотека: 3% первоначальный взнос
Кредит FHA: 3.Первоначальный взнос в размере 5%

В дополнение к вышеуказанным программам, часто доступны программы помощи при первоначальном взносе, которые в среднем приносят более 11 000 долларов сегодняшним покупателям домов.

Есть ли ипотечные ссуды с нулевой скидкой?

Ипотека с нулевой оплатой — это типы ссуд со 100% финансированием, предлагаемые Министерством сельского хозяйства США (ссуда USDA или «Сельские жилищные ссуды») и Департаментом по делам ветеранов (ссуда VA). Кроме того, существует несколько вариантов с низким первоначальным взносом, например, ссуда FHA (3. 5%), обычных 97% (3%) и ипотеки HomeReady (3%).

Как я могу внести первоначальный взнос?

Первоначальный взнос может финансироваться несколькими способами, и ваш кредитор зачастую проявляет гибкость. Некоторые из наиболее распространенных способов внесения авансового платежа — использовать свой сберегательный или текущий счет; или, для повторных покупателей, выручка от продажи вашего существующего дома.

Однако есть и другие способы внести первоначальный взнос. Например, покупатели жилья могут получить денежный подарок за свой первоначальный взнос или могут занять у своих 401 тыс. Или IRA (хотя это не всегда разумно).

Программы помощи при первоначальном взносе также могут финансировать первоначальный взнос. Как правило, программы помощи при первоначальном взносе предоставляют деньги покупателям жилья при условии, что они проживают в доме определенное количество лет — часто 5 лет или меньше.

Тем не менее, независимо от того, откуда вы вносите свой первоначальный взнос, не забывайте вести бумажный след. Без четкого указания источника вашего первоначального взноса ипотечный кредитор может не разрешить его использование.

Сколько дома я могу себе позволить?

Ответ на вопрос «Сколько дома я могу себе позволить?» является личным, и его не следует оставлять на усмотрение вашего ипотечного кредитора.

Лучший способ ответить на вопрос, сколько вы можете позволить себе купить дом, — это начать с вашего ежемесячного бюджета и определить, сколько вы можете с комфортом платить за дом каждый месяц. Затем, используя желаемый платеж в качестве отправной точки, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы найти максимальную цену покупки дома в обратном порядке.

Обратите внимание, что сегодняшние ставки по ипотеке повлияют на ваши расчеты по ипотеке, поэтому обязательно используйте текущие ставки по ипотеке при выполнении расчетов.Когда меняются ставки по ипотеке, меняется и доступность жилья.

Каковы сегодня низкие ставки по ипотеке при первоначальном взносе?

Не все будут иметь право на сегодняшние ссуды с низким первоначальным взносом, и это нормально. Следующая самая низкая ссуда с первоначальным взносом исходит от Fannie Mae и Freddie Mac, и для нее требуется всего пять процентов. Это тоже хороший вариант оплаты с низким первоначальным взносом.

Узнайте текущие ставки по ипотеке в реальном времени. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.

Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе ZERO down (13 февраля 2021 г.)

Как купить первую арендуемую недвижимость без денег

7. Партнеры

Мы уже несколько раз упоминали друзей и семью как возможные источники денег для вашего первоначального взноса. Но кто сказал, что одолжение вам денег — единственный вариант?

Они могут захотеть заключить с вами сделку!

Представьте себе следующий сценарий: у вас нет денег для первоначального взноса, но вы хотите научиться вкладывать деньги в арендуемую недвижимость.У вашего друга есть деньги на первоначальный взнос, но у него нет времени, чтобы изучать основы покупки арендуемой недвижимости.

Матч, заключенный на небесах. Они дают первоначальный взнос, вы обеспечиваете потом.

Скорее всего, вы знаете кого-то, кто хочет диверсифицироваться и вложить немного денег в недвижимость. Кто не любит пассивный доход? А аренда недвижимости приносит пассивный доход лучше, чем любые другие инвестиции.

8. Кредитные карты

Как друзья и семья, мы несколько раз упоминали кредитные карты.Хотя мы посвятили целую статью рассмотрению плюсов и минусов, рисков и «преимуществ» (посмотрите, что мы там сделали?) Использования кредитных карт для покупки арендуемой недвижимости, их тоже стоит кратко изучить здесь.

В идеальном сценарии вы используете необеспеченные кредитные карты для бизнеса в течение начального периода 0%. Использование консьерж-службы по бизнес-кредитованию, такой как Fund & Grow, помогает вам открыть в среднем от 150 000 до 200 000 долларов по кредитным линиям и картам, и они даже покажут вам, как вывести деньги на 2.Комиссия в размере 5% вместо стандартной комиссии за выдачу наличных в размере 3-4%.

Plus, вы можете делать предложения за наличные, так как деньги доступны мгновенно. Финансирование гораздо более гибкое, чем ипотека, и часто комиссия за выдачу наличных смягчается за счет бонусных баллов.

Представьте, что вы покупаете арендуемую недвижимость за 100 000 долларов и получаете ссуду арендодателя на 80 000 долларов, оставляя первоначальный взнос в размере 20 000 долларов. Вы снимаете 20 000 долларов (или сколько сможете) в качестве аванса со своей кредитной карты, платите комиссию за перевод в размере 2,5% и получаете 1.5% от этой суммы возвращается в виде вознаграждения.

Это означает, что вы платите чистую комиссию в размере 1% за использование вашего финансирования. Это дешевле, чем взять ипотечный кредит! Фактически, вам следует подумать о том, чтобы вообще отказаться от ипотеки и просто использовать свои кредитные линии и карты.

Что касается процентов, то весь фокус в том, чтобы погасить остаток и быстро. В этот момент время идет наперекосяк: как быстро вы сможете погасить остаток по кредитной карте? Если ответ — «в течение нескольких месяцев», это многообещающая стратегия. Если ответ — «в течение нескольких лет», подумайте еще раз.

Но, по крайней мере, у вас будет доход от аренды вашего имущества, чтобы вы могли быстрее его оплачивать!

9. HELOCs и вторая ипотека в вашем доме

Еще одна идея купить недвижимость без денег в аренду — это занять деньги у вашего текущего места жительства.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC) особенно полезны для этого. Вы обеспечиваете кредитную линию под свой дом, используете ее по мере необходимости и возвращаете ее доходом от аренды.

Вы даже можете приобрести HELOC на инвестиционную недвижимость!

В примере, который мы использовали выше, вы взяли ссуду арендодателя на 80 000 долларов, а оставшиеся 20 000 долларов вы должны были предоставить для покупки арендной платы на 100 000 долларов. Занимать деньги в HELOC намного дешевле, чем по кредитной карте!

Хотя бы по процентной ставке. Первоначальные затраты на получение HELOC будут выше, так как кредитор должен будет вести историю правового титула на ваш дом и почти наверняка будет взимать с вас мусорные сборы.

Тем не менее, HELOC — это дар, который продолжает дарить. Вы можете продолжать вращать его, когда покупаете арендуемую недвижимость, вытаскиваете деньги, возвращаете их и повторяете.

Вторая ипотека (ссуды под залог собственного капитала) менее гибкие, но их все же можно использовать для покрытия вашего первоначального взноса за аренду недвижимости.

Получите расценки на HELOC и вторую ипотеку от нескольких кредиторов на LendingTree.com.

Еще идеи для покупки аренды без денег

Задумывались ли вы о том, чтобы использовать свои пенсионные счета для покупки арендуемой недвижимости? А как насчет краудфандинговых сайтов?

Существует тонкая грань между творческим подходом к финансированию и покупкой арендуемой собственности без лишних денег или чрезмерным использованием заемных средств.Если сомневаетесь, отложите деньги на первоначальный взнос, а не занимайте их.

Пройдите наш бесплатный мини-курс по достижению финансовой независимости с арендуемой недвижимостью, чтобы узнать, где найти деньги для первоначального взноса.

Если вы готовы проявить немного творчества, вы будете поражены тем, как мало денег вам действительно нужно, чтобы купить первую арендуемую недвижимость!

Какую тактику вы использовали, чтобы покупать недвижимость без денег? Что сработало для вас? Что нет? Поделитесь своим опытом ниже!

Подробнее о покупке вашей первой арендуемой собственности:

7 советов по получению квартиры без кредита

Надежная кредитная история важна по многим причинам, включая получение кредитных счетов или контрактов на сотовый телефон, а также получение квартиры.

Если у вас еще нет кредитной истории, вот несколько способов ее обойти и получить одобрение для вашей первой квартиры.

1. Аренда от индивидуального собственника

Большинство жилых комплексов и управляющих компаний требуют проверки кредитоспособности. Однако некоторые индивидуальные владельцы позволят вам арендовать квартиру без установленного кредита.

Обычно эти арендодатели все равно просят вас подтвердить стабильность дохода. Сдавайте апартаменты только в рамках вашего бюджета, даже если вы можете получить разрешение на более дорогое место.

2. Предлагайте сразу заселиться

Наличие одной или нескольких пустых квартир дорого обходится арендодателям. Они должны платить ипотеку и коммунальные услуги без какой-либо компенсации в виде арендной платы. Из-за этого — особенно если вы живете в месте с низким спросом на аренду — вы можете арендовать место без кредитной истории, если сможете немедленно въехать.

3. Подтвердите остаток дохода или сбережений

Если у вас нет установленной кредитной истории, вы можете получить одобрение, если ваш доход стабильный и будет адекватно покрывать арендную плату.Обычно рекомендуется, чтобы расходы на аренду не превышали одной трети вашей заработной платы на дому, поэтому, если вы зарабатываете 3000 долларов в месяц, вам нужно будет посмотреть на квартиры с ежемесячной арендной платой менее 1000 долларов.

Если у вас нет стабильного дохода, может быть достаточно большого сбережения. Необходимая экономия будет варьироваться в зависимости от жилого комплекса или управляющей компании, но в идеале она должна покрывать арендную плату за несколько месяцев.

4. Оплатите арендную плату за несколько месяцев вперед в качестве гарантийного депозита.

Арендодатели с большей вероятностью будут сдавать вам аренду, если у них будут деньги на аренду на несколько месяцев.Выплачивая аванс за два-три месяца, арендодатель не будет рисковать, что вы не заплатите, по крайней мере, какое-то время. Убедитесь, что этот платеж хорошо задокументирован, чтобы вы могли получить его обратно в конце срока аренды.

5. Предоставьте рекомендательные письма

Докажите свой характер, предоставив профессиональные рекомендации от прошлых работодателей, профессоров или учителей. Общее предположение таково, что те, кто несет ответственность на работе и в школе, с большей вероятностью будут нести ответственность за свои деньги. Эти отсылки к персонажам — хороший способ показать, что вы трудолюбивый и ответственный человек, который не задерживает арендную плату.

Знайте, где находится ваш кредит

Проверьте свой бесплатный кредитный отчет и посмотрите свой счет. Ваша информация обновляется еженедельно, поэтому вы можете отслеживать изменения.

6. Предложение начать помесячно

Арендодателю может потребоваться несколько месяцев, чтобы выселить неуплачивающего арендатора, если арендатор отказывается уехать. Подписав трехмесячный договор аренды или помесячно, домовладелец может отказаться продлевать вам срок аренды на более длительный срок, если вы не платите. Конечно, вы знаете, что всегда будете платить арендную плату вовремя, но вы должны доказать это своему арендодателю с хорошей репутацией в своевременной оплате аренды.

7. Если ничего не помогает, найдите другого подписывающего.

. Если нет других вариантов, попросите близкого друга или члена семьи с хорошей репутацией подписать за вас соавторство. Поймите, что если это лицо согласится, он или она будет нести ответственность за вашу арендную плату, если вы не внесете ее вовремя. Чтобы ваши личные отношения оставались нетронутыми, всегда вносите платеж полностью и вовремя.

Есть несколько вариантов аренды без кредитного профиля. Если у вас есть время до того, как сдать первую квартиру, следуйте этим идеям, чтобы создать кредит с нуля.Если нет, используйте одну или несколько идей выше. Наслаждайтесь новыми раскопками!

Я купил 12-квартирный дом без денег

Это моя история о том, как я купил 12-квартирный дом на деньги, полученные от частных лиц.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Эта сделка закрылась, несмотря ни на что, и чуть не обанкротили меня .

Не делайте тех же ошибок, что и я, и научитесь собирать деньги, чтобы купить свой первый многоквартирный дом.

В поисках собственности

Однажды в марте 2011 года пришло электронное письмо от друга инвестора в недвижимость (назовем его «Фрэнк»), который узнал о 12-квартирном жилом доме в северо-восточной части Вашингтона, округ Колумбия. Несмотря на то, что подавляющее большинство сделок я заключаю через своих брокеров, время от времени случаются исключения 000

Мой друг-инвестор позиционировал сделку как попытку реабилитации (т.е.е. покупаю, ремонтирую и продаю с прибылью), что я тоже иногда делаю.

Другой известный ему инвестор («Ричард») имел контракт. Продавец просил 500000 долларов. У Фрэнка было маркетинговое соглашение с Ричардом, согласно которому, если он порекомендует покупателя, ему будет выплачен маркетинговый сбор (хорошо, а?).

Я проверил образец арендной платы, который он мне прислал, через мое программное обеспечение для анализа сделок и быстро понял, что это может быть возможность. Сама сделка сработала нормально, но мое чутье подсказывало мне, что 500 долларов за квартиру с одной спальней даже в северо-восточном Вашингтоне кажутся небольшими. Я подтвердил это несколькими предложениями по быстрой аренде на сайте rentometer.com. Затем я попросил Фрэнка познакомить его с Ричардом, который хотел передать контракт конечному покупателю (может быть, мне?) За определенную плату.

После разговора с Ричардом мне все еще понравилась сделка, но со зданием были проблемы (всегда есть, разве нет?). Оно было выставлено на торгах по цене 650 000 долларов и находилось на рынке более года. Хотя такие здания продаются примерно за 900 000 долларов, арендная плата настолько занижена рыночными, что покупатели не могут оправдать более высокую цену.

Продавцом была вдова, которая медленно продавала имущество умершего мужа, включая это здание. Она была мотивирована, но не сверхмотивирована. Я полагал, что цена покупки будет по справедливой рыночной стоимости, основанной на финансовых показателях здания, но что это может быть возможностью для выгодной игры. Я чувствовал, что если бы арендную плату можно было увеличить с 500 долларов за квартиру до 750 долларов, мы могли бы со временем значительно увеличить стоимость.

Я решил продолжить, и мы договорились об этих условиях:

  • Закупочная цена 450 000 долларов (плюс маркетинговый сбор Ричарду и Фрэнку)
  • Первоначальный взнос 4000 долларов США
  • 20-дневный резерв на технико-экономическое обоснование
  • У продавца есть 7 дней на подачу документов, а у меня 7 дней на рассмотрение
  • У нас есть 45-дневная оценка и непредвиденное финансирование

Продавец подписал договор купли-продажи и дополнение — мы ратифицировали.Мое сердце колотилось! Мой первый многоквартирный дом!

Долгая дорога к закрытию

Мое воодушевление быстро утихло после того, как заключительный поверенный задал мне несколько вопросов вроде: «Арендаторы отказались от своих прав TOPA, или они истекли?» и «Можете ли вы предоставить мне актуальную форму регистрации арендной платы?»

Сказать что?

Я знал, что здание находится под арендной платой, но не знал подробностей. Ежегодно владелец должен регистрировать текущую арендную плату в городе.В последний раз нынешний владелец делал это в 2005 году, поэтому возникла проблема соответствия, которую необходимо было решить.

Кроме того, продать здание в округе Колумбия сложнее, чем во многих других частях страны, из-за Закона о возможностях арендатора для покупки (TOPA). Это дает арендаторам здания право организовать и выкупить здание. Это случается редко, но это усложняет и часто задерживает или даже предотвращает продажу.

Оказывается, арендаторы решили реализовать свои права на покупку здания, и продавец работал с ними над этим процессом, который может занять 6-9 месяцев.

Я понял, что эти два выпуска займут больше времени, чем 20-дневный период непредвиденных обстоятельств, который мы заложили в первоначальном контракте. Поэтому я исправил это, попросив продавца подписать еще одно приложение, которое обнуляло период комплексной проверки до тех пор, пока эти проблемы не будут решены.

В этот момент я находился в зоне ожидания. Я проверял у агента по листингу один раз в неделю, чтобы получать обновления. На удовлетворение этих двух непредвиденных обстоятельств ушло семь недель.

Я был немного удивлен, что вопрос TOPA был рассмотрен так быстро.Позже я узнал, что она согласилась заплатить арендаторам приемлемую сумму при закрытии, если они откажутся от своих прав на покупку своего здания, вместо того, чтобы позволить истекшим правам. Вау.

Теперь, когда эти два вопроса были решены, я должен был приступить к делу и начать комплексную проверку. У меня было всего 20 дней, чтобы продвинуться вперед или расторгнуть контракт.

Я написал хозяину письмо с просьбой предоставить всевозможные документы. Она долго не отвечала, а потом документы, которые я получил, оказались неполными.Не проблема! Мои 20 дней не начнутся, пока я не получу от нее все документы.

В конце концов я получил все необходимые документы, включая ее банковские выписки. Я хотел убедиться, что она действительно вносит арендную плату, которую, по ее утверждениям, получает. Оказывается, она собирала только половину ренты!

Это было совершенно недопустимо! Стоимость собственности основана на доходе здания, и ее доход внезапно оказался только половиной того, что рекламировалось.

Я сказал агенту по листингу, что мы не можем продолжить выполнение контракта, и предложил ему три варианта:

  1. Расторгаем договор;
  2. Мы добавляем непредвиденный случай, чтобы дать продавцу время для сбора 100% арендной платы за три месяца подряд; или
  3. Она могла гарантировать квартплату на год.

Продавец настоял на том, чтобы все арендаторы заплатили. Насколько я понимаю, эта сделка была мертва. Жаль, потому что я уже потратил на эту сделку бесчисленное количество часов.

Три недели спустя агент перезвонил мне и сказал, что продавец гарантирует арендную плату. Действительно? Хорошо, это сработает.

Мы возобновили сделку, добавив еще одно приложение, в котором прописаны условия этой гарантии аренды: если я не получаю арендную плату от одного из ее арендаторов, я могу получить разницу с условного депонирования.

Все непредвиденные обстоятельства были удовлетворены (за исключением непредвиденных обстоятельств финансирования), и мы согласились закрыть в течение 45 дней.

Эта сделка воскресла из мертвых, и теперь мы снова двигались вперед!

Оценка моего кредитора и их проверки собственности прошли в порядке, и мы должны были закрыть через 14 дней в ожидании окончательной проверки андеррайтинга. Обычно это формальность, но в этом случае кредитный комитет банка необъяснимо решил, что они не хотят предоставлять ссуду. Неубедительное объяснение заключалось в том, что кредитный комитет изменил свое мнение о местонахождении и больше не чувствовал себя комфортно.

Действительно? 14 дней до закрытия?

Именно здесь мне пригодилось мое предыдущее общение с кредитными брокерами. Я позвонил другому брокеру, с которым говорил об этой сделке. Поначалу условия кредитора, которого он представлял, были не столь привлекательными. Однако они вскочили на сделку и заявили, что закроют ее в течение пяти недель.

Я объяснил ситуацию листинговому агенту и воспользовался своим правом продления еще на 30 дней, заплатив дополнительный депозит.

Новый кредитор позаботился о бизнесе, и мы закрылись через четыре недели.

Через пять месяцев после подписания контракта.

Уф.

Как я использовал частные деньги для финансирования покупки

С самого начала я хотел использовать деньги частных лиц для покупки этого здания. Я хочу рассказать вам о том, как это было возможно.

В течение нескольких лет я ремонтировал дома, ремонтировал их и перепродавал с целью получения прибыли.Я собрал деньги на сумму минимум 25 000 долларов от друзей и семьи и заплатил им от 12% до 15% простых процентов, гарантированных домом. Титульные компании позаботились о векселе и регистрации документа, и это было просто сделать.

Люди любят недвижимость и доверяют ей, прибыль была хорошей, а предполагаемый риск был низким. По этим причинам было на удивление легко привлечь друзей и семью к инвестированию.

Когда я рассматривал коммерческую недвижимость, я опросил своих существующих инвесторов, чтобы узнать, какие из них заинтересованы в покупке и владении коммерческой недвижимостью, и могут ли они порекомендовать меня тем, кто, по их мнению, может быть заинтересован.

Я быстро собрал небольшую группу заинтересованных лиц. Поскольку в то время у меня не было сделки, я создал инвестиционный пакет фиктивного здания. Все в здании было точным (фотографии, расположение, финансовые данные и т. Д.), Кроме цены покупки — я скорректировал ее, чтобы получить желаемую прибыль для своих инвесторов. Другими словами, я обратился к потенциальным инвесторам с пакетом сделок, которые выглядели как настоящие.

Я сказал: «Сейчас у меня нет сделки, но когда я это сделаю, это будет примерно так», и затем я показал им пакет.

К тому времени, когда я получил эту недвижимость по контракту, я уже заинтересовал своих инвесторов. Когда я разослал обзор сделки по этой собственности, мои инвесторы отреагировали быстро.

Мне потребовалось 250 000 долларов наличными для оплаты 25% первоначального взноса, закрытия и ремонта.

Я стараюсь структурировать сделку таким образом, чтобы инвесторы получали среднегодовую доходность 10–15% в течение срока инвестирования. Для достижения этой прибыли, основанной на моих финансовых прогнозах касательно денежных потоков, погашения ссуд и перепродажи, я мог бы разделить с инвесторами 50/50, чтобы получить среднегодовую доходность 15%.

Затем я заплатил себе комиссию за приобретение в размере нескольких тысяч долларов при закрытии сделки. Судя по количеству часов, которые длилась эта сделка, никто из моих инвесторов не возражал.

Все это было раскрыто в Меморандуме о частном размещении и Операционном соглашении с ООО, которые были составлены юристом SEC. Это дорого, но оно того стоит. Он не только защищает вас, но и разъясняет инвесторам условия сделки, порядок распределения прибыли, принятие решений и возможные риски.

Я был очень горд собой за то, что заключил эту сделку, несмотря ни на что. Но веселье только начиналось.

Первый год — кошмар

Это история «Пола», одного из наших арендаторов, и того, как он чуть не обанкротил нас.

Пол — хороший парень, полагаю, его сердце было в правильном месте. Он хотел убедиться, что все, включая меня и округ Колумбия, выполняли свою работу.

Он неоднократно подавал на меня в суд за нарушение жилищного кодекса.Я был в суде каждые шесть недель. Это был его способ общения с нами, и мы отреагировали, обратившись к каждой проблеме, которую могли.

В первые шесть месяцев все эти дела вел мой управляющий недвижимостью и адвокат. Я думал, что ты так делаешь.

Пока я не получил его счет на 3500 долларов после трех месяцев работы!

Я понял, что если так будет продолжаться год или дольше, одни только судебные издержки исчерпают наши капитальные резервы.

У меня была срочная встреча с поверенным, и я спросил его об устойчивости этого плана.Затем он признал, что на большинстве этих слушаний мне не требовалось юридическое представительство, но я мог сам представлять ООО.

Действительно? Теперь ты мне скажешь? Что ж … Думаю, я тоже никогда не спрашивал.

Я быстро заменил адвоката на того, кто оперативно выставлял счета и предоставлял фиксированные цены для большинства вопросов, связанных с выселением.

Я тоже начал ходить в суд.

Не очень приятное впечатление, но я начал к этому привыкать. Мы систематически прорабатывали проблемы.

Помимо работы судебной системы, Пол также связался с другими государственными органами, отвечающими за соблюдение нормативных требований, такими как DCRA, которое выдает разрешения на строительство и пресекает нарушения. Он звонил им ежедневно и сообщал о строительных работах. Инспектор незамедлительно осматривал собственность и обнаруживал что-то неладное, о чем нужно было записать.

Из-за большой видимости этого здания в агентстве DCRA соблюдало букву закона, что в округе Колумбия.требует, чтобы у вас было разрешение на ВСЕ, к чему вы прикасаетесь молотком или отверткой. Эти разрешения дорогие, и их могут получить только лицензированные подрядчики (другими словами, я не мог сделать это сам). Отчасти из-за моего собственного незнания, связанного с тем, «как делать все правильно» в городе, и из-за повышенного уровня правоприменения, мне пришлось заплатить тысячи долларов в виде разрешений и штрафов.

Затем Пол позвонил в Агентство по охране окружающей среды по поводу предполагаемых нарушений со свинцовыми красками, и, конечно же, на следующий день прибыл инспектор с просьбой провести осмотр свинцовой краски у лицензированного специалиста.Две тысячи долларов спустя мы узнали, что во всех подразделениях у нас нет свинца. Но на перилах в коридорах была свинцовая краска.

Вы можете быть «безопасными» или «бессвинцовыми». Чтобы быть безопасным, каждый раз, когда арендатор въезжает, вы должны подтверждать, что квартира безопасна для свинца, и вы должны сообщать о любой свинцовой краске, которая, как известно, находится в здании. Это стоит около 250 долларов за единицу.

Вместо этого мы решили отказаться от свинца, для чего нам потребовалось покрыть перила гипсокартоном.Затем вернулся наш сторонний инспектор по свинцовым краскам и сертифицировал здание как не содержащее свинца. Еще несколько тысяч долларов спустя, теперь у меня есть здание, не содержащее свинца.

Урок жизни посреди бури

По мере того, как разворачивались эти события, я становился все более и более тревожным. Моей главной заботой была нехватка денег. Если у нас закончатся деньги, мне придется вернуться к инвесторам и сказать им, что их резервный капитал, предназначенный для ремонта, исчерпан и что им нужно вложить больше денег.В противном случае я потеряю здание в результате банкротства и больше никогда не буду собирать деньги.

Не лучшее начало моей карьеры инвестора в коммерческую недвижимость.

С каждым заверенным письмом с нарушениями или вызовом в суд мое отчаяние росло. У меня были проблемы со сном, я был напряжён. Меня начал захватывать парализующий страх.

В подобных ситуациях моя жена — скала. Она всегда может взглянуть на вещи в перспективе и предложить поддержку, которая может воодушевить меня. У нее огромная вера.Она напомнила мне, что Бог любит меня, что бы ни случилось, что Бог добр и что Он желает мне только добра. «Может, — предположила она, — я не зря переживаю это». Может, я должен чему-то научиться.

Я думал об этом несколько дней и задавал себе вопрос: «Чему я должен научиться?» После долгих размышлений я почувствовал, что мой урок должен быть спокойным, несмотря на обстоятельства. И я начал медленно этому верить.

Однако на установку ушло около недели.Но когда это произошло, чувство покоя, которое я испытал, было необъяснимым, но ощутимым. Мое тело расслабилось, и я снова смог заснуть — несмотря на то, что на следующей неделе меня назначили на еще одно слушание в Верховном суде Вашингтона.

Внезапное изменение сердца

На этом слушании произошла странная вещь.

Поскольку мы так часто бывали в суде, судья хотел встретиться в менее формальной обстановке, чтобы проработать вопросы. Присутствовали я, управляющий имуществом, судья и Пол.

Пока я молча сидел, пока остальные трое обсуждали нерешенные нарушения, Пол повернулся ко мне и сказал: «Я хотел бы немного поговорить с мистером Бланком», а затем он наклонился через стол и протянул руку. Взяв его за руку, я пробормотал что-то вроде: «Хорошо, это было бы здорово». Судья и мой управляющий извинились, и внезапно я остался наедине с Полом.

Некоторое время назад я сделал несколько попыток пообщаться с Полом. Один раз через третью сторону, а второй раз через себя.Обе попытки ни к чему не привели.

Я был шокирован происходящим.

Я точно не помню, о чем мы говорили в следующие 5 минут. Я только помню, что потом мы договорились выпить чашку кофе.

Мы снова вызвали судью, и она спросила его, как он хочет поступить. Он сказал, что хотел бы снять все обвинения. Мой управляющий посмотрел на меня большими глазами, как бы говоря: «О чем вы, ребята, говорили, пока мы были на улице?»

Как будто в оцепенении, я обнаружил, что сижу с Полом, потягиваю кофе в кафе в здании суда внизу и погружен в разговор, как будто мы давно потерянные друзья.

Он рассказывал о своей жизни, и я тоже — вероятно, больше, чем должен был позволить наш здравый смысл, учитывая нашу враждебную историю.

В какой-то момент он повернулся ко мне и сказал: «Тебе не нужно больше обо мне беспокоиться». Мы обменялись контактной информацией и договорились оставаться на связи.

Он отозвал все оставшиеся жалобы и перестал звонить в агентства.

Я открыт для возможности чудес. Чудо рождения ребенка, загадка человеческого сознания или серия совпадений.Чудеса происходят повсюду вокруг нас, если мы готовы их видеть.

Это развитие событий с Полом было настолько необъяснимым, что, возможно, это тоже было какое-то чудо. Я также пришел к выводу, что, возможно, обстоятельства изменились, потому что я усвоил урок, который должен был усвоить. Если вы усвоите урок, всегда ли ситуация улучшится? Нет, наверное, нет. Но я думаю, что в этом случае я был вознагражден внезапной переменой во взглядах, на которую я не мог рассчитывать.

Долгий путь к стабильности

Прошел год с тех пор, как мы купили здание, и это была поездка на американских горках, но не из тех веселых, из тех, от которых хочется выбраться, но не получается.

Я потратил на тысячи долларов больше, чем ожидал. Мой бизнес-план оказался совершенно незаметным — я на милю пропустил годовой прогноз. Я чувствовал, что доверие к себе со стороны инвесторов было подорвано. Однако они были очень терпеливы со мной, за что я им благодарен. Ключ к отношениям с инвесторами — , общение, , особенно когда дела идут не так. Это имеет большое значение для поддержания их доверия.

Я получил ценный жизненный урок, а именно: сохранять мир независимо от обстоятельств.Это урок, над которым я все еще работаю.

И… у меня самое послушное здание в округе Колумбия.

Через два года после закрытия мы заняты на 100% и большую часть времени собираем всю арендную плату. Нам удалось поднять арендную плату в некоторых квартирах. У нас есть денежный поток, чтобы быстро отреагировать на ремонт и внести некоторые косметические улучшения. И у нас хорошие отношения с арендаторами.

Для меня ключом к успеху как предпринимателю является сочетание амбиций, смелости, настойчивости, дисциплины и веры.Это свойство требовало большой дозы всего этого.

Мысли? Вопросов? Поделитесь, пожалуйста, ниже!
Фото предоставлено: i k o, velo_city, N.kimy, stuant63, Hans Kylberg, floyduk, Nicholas A. Tonelli

.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *