Согласно «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда» подготовка дома к грядущей зиме должна начинаться весной, сразу же по завершении отопительного сезона. На основании результатов проведенных осмотров состояния инженерных систем и конструктивных элементов дома управляющая компания должна определиться с перечнем работ, которые необходимо выполнить на доме.

Основные обязательные виды работ:

1. Устранение неисправностей стен, фасадов, крыш, подвальных и чердачных перекрытий, проездов, оконных и дверных заполнений, внутренних систем тепло-водо-электроснабжения и установок с газовыми нагревателями.

2. Обеспечение беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от спусков и входов в подвал.

3. Обеспечение надлежащей гидроизоляции фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправности пожарных гидрантов.

4. Проведение гидравлических испытаний, ремонта, поверки и наладки комплекса устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (внутридомовых сетей, групповых и местных тепловых пунктов в домах, систем отопления, вентиляции).

5. Обеспечение оборудования насосных станций, противопожарных систем основным и резервным оборудованием, автоматического включения резервных насосов при отказе основных.

6. Ликвидация утечек воды в подвалах, обеспечение бесперебойной работы канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в техническом подполье.

7. Замена выбитых окон на лестничных клетках (в зимнее время температура в подъездах должна быть не ниже + 16 градусов и при этом их следует регулярно проветривать).

8. Очистка кровли от мусора и грязи.

9. Завоз песка для посыпки тротуаров из расчета не менее 3 куб. м на 1 тыс. кв. метров убираемой площади и соли из расчета не менее 3-5% массы песка или ее заменителя.

Кроме этого, «Правила» рекомендуют выполнить ряд дополнительных работ. Это:

- утепление оконных и балконных проемов, входных дверей в квартиры,

- замена разбитых стекол окон и балконных дверей,

- утепление чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях,

- укрепление и ремонт парапетных ограждений, входных дверей в подъезд,

- проверка исправности слуховых окон и жалюзи,

- изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

Работы по подготовке домов к зиме в нашей области должны быть завершены не позднее 15 сентября. Контроль за их выполнением осуществляют местные муниципальные власти, собственники жилья и государственная жилищная инспекция.

Ремонт подъезда после пожара должен быть выполнен за счет лица, виновного в этом ЧП. Если виновный установлен, значит, собственники помещений в многоквартирном доме могут предложить ему провести восстановительные работы. Если он отказывается это делать, обращайтесь с иском в суд либо на возмещение материального ущерба (необходимо подтвердить сметой расходов), либо о понуждении виновника в выполнении ремонта подъезда.

Бывают случаи, когда виновник не установлен. Тогда ремонт в подъезде после пожара может выполнить и управляющая компания, но только на основании решения общего собрания собственников помещений дома и за их счет (статья 44 Жилищного кодекса РФ).

В Жилищном кодексе РФ предусмотрен ряд запрещенных изменений. Не подлежат перепланировке или разборке межквартирные перегородки. Запрещены перенос радиатора на лоджию, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, установка полов с подогревом от общедомовых сетей и от сетей водоснабжения. Нельзя из одной комнаты сделать две, если в ней только одно окно.

Если в план входит объединение комнаты с лоджией, то оно не получит разрешения, так же, как и снос всех имеющихся в квартире перегородок. Как известно из практики, не согласовывается оборудование санузла на месте комнаты, если ниже или выше этажом находится жилая квартира. Сделать кухню вместо комнаты возможно только над техническим этажом.

Остекление, переоборудование балконов и лоджий также считаются перепланировкой. Если власти посчитают, что в результате изменится внешний вид здания, они могут не дать разрешения на перепланировку.

Отмостка — это асфальтовая или бетонная дорожка вокруг здания, которая имеет уклон от здания в 2-3 градуса, ее ширина на 20-30 см больше карнизного свеса, т.е. около 0,8 м.

Цоколь — это продолжение фундамента, которое возвышается над уровнем земли на 50-70 см и обеспечивает переход от фундамента к наружным стенам.

Самое «ранимое место» дома – фундамент. Разрушается он обычно от грунтовых и атмосферных вод – дождей и паводков. Если вокруг дома разрушена отмостка или цоколь, то дождевая вода просачивается к фундаменту, проникает в подвал, а затем по капиллярам поднимается вверх по стенам, медленно, но верно разрушая дом. В доме появляются сырость и плесень, а зимой – холод.

Чтобы предотвратить это, необходимо в теплый период года производить ремонтные работы и восстанавливать гидроизоляцию фундамента дома.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.( Ст. 46 ЖК РФ).

Обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Указанной статьей Жилищного кодекса РФ определен не только круг лиц, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но и установлены сроки появления такой обязанности.

Итак, обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у:

• 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма — с момента заключения такого договора;
• 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда — с момента заключения соответствующего договора аренды;
• 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда — с момента заключения такого договора;
• 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
• 5) собственника жилого помещения — с момента возникновения права собственности на жилое помещение;
• 6) лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, — с момента такой передачи.

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Несмотря на то, что в 2011 году часть 2 ст. 153 была дополнена пунктом 6, согласно которому обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникла у «лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи», споры вокруг оплаты коммунальных услуг, лицами, еще не ставшими собственниками помещений в МКД, продолжаются.

Следует отметить, что будущие собственники обязаны оплачивать коммунальные услуги после получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и только с момента передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче.

Вместе с тем, законодатель обязал оплачивать коммунальные услуги лиц, принявших от застройщика помещения по передаточному акту (или иному документу), однако не обязал самого застройщика оплачивать коммунальные услуги по помещениям, не переданным будущим собственникам.

В данном вопросе показательным является решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 2012 г. № ВАС-15726/11, которым отказано в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ для пересмотра в порядке надзора решений и постановлений судов низшей инстанции.

В рамках указанного дела удовлетворен иск товарищества собственников жилья к застройщику о взыскании расходов на содержание общего имущества и коммунальных платежей.

Застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию в 2008 году, а передавал помещения в построенном доме в 2009 – 2010 годах. Судом установлено, что в соответствии с ч.1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Учитывая изложенные положения, а также ст. 39 и 155 Жилищного кодекса РФ, Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу о том, что суды апелляционной и кассационной инстанций верно пришли к выводу о том, что обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи квартир дольщикам, лежит на застройщике.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Заметим, что, по сути, товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, деятельность которой не направлена на получение прибыли. Но Жилищный кодекс РФ (статья 36) говорит о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности общее имущество в доме. Поэтому они могут иметь дополнительный доход, сдавая в аренду подвалы, чердаки, встроенные помещения.

ТСЖ может также получать доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, точек для установки антенн сотовой связи, пространства для проведения телевизионной связи на крыше и т.д.

Создать ТСЖ в нескольких домах в принципе возможно. Главное, чтобы они были расположены на земельных участках, которые имеют общие границы и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений.

Есть еще очень важный момент. С июня 2011 года Жилищным кодексом РФ ограничена возможность образования одного ТСЖ, объединяющего несколько многоквартирных домов. Общее число квартир в этих домах теперь в сумме не должно превышать 30 (ст.136 п.2). Другими словами, если в ваших домах в сумме не более 30 квартир – смело создавайте ТСЖ.

Стоит отметить, что на тех, кто до момента вступления в силу новых поправок уже создал ТСЖ в нескольких многоквартирных домах с общим числом квартир более 30, эта норма не распространяется.

Управляющая организация в данном случае не права. В июне 2011 года вступили в силу изменения в постановление Правительства РФ от 23.05.2006 года №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Согласно изменениям выставление любых дополнительных платежей за коммунальные услуги по отоплению, холодному и горячему водоснабжению и электроснабжению в многоквартирных домах, не оборудованных общедомовыми приборами учета, является незаконным.

Региональная программа по капитальному ремонту будет рассматриваться и приниматься на заседании Ярославской областной Думы. Из принятой программы собственники помещений в МКД и смогут узнать о взносах на капитальный ремонт, очереди в программе, видах ремонтов на доме и т.п.