Марк Вайследер — юрист, автор и докладчик в сфере недвижимости.

Если вы планируете купить, продать или арендовать коттедж этим летом, вам следует знать о налоговых последствиях.

В первые месяцы 2020 года пандемия COVID-19 кардинально изменила образ жизни и работы канадцев. В связи с повсеместными блокировками и закрытием офисов многим людям пришлось быстро переключиться с офиса на работу из дома. Это, вкупе с ограничениями на поездки, привело к наплыву людей, которые смотрят на коттеджи как на возможность жить и работать в более спокойной обстановке.В результате резко вырос рынок как аренды коттеджей, так и коттеджной недвижимости, а также ввиду сохраняющейся неопределенности ограничений на поездки, которые могут продлиться еще одним летом, — вероятно, что спрос будет продолжать расти.

На этом раскаленном рынке коттеджей владельцы коттеджей и те, кто хочет приобрести коттеджную недвижимость, могут столкнуться с более серьезными проблемами, чем в предыдущие сезоны. В это время года владельцы коттеджей, которые обычно больше озабочены септическими системами, обслуживанием доков и мошками, вместо этого могут задумываться над более сложными вопросами, которые в будущем могут иметь значительные последствия для налогообложения доходов.

Если вы являетесь резидентом Канады, который владеет или рассматривает возможность покупки коттеджа или недвижимости для отдыха в Канаде, вот несколько часто задаваемых вопросов по налогам:

В связи с повышенным спросом на аренду коттеджей во время COVID-19, мы рассматриваем возможность сдачи нашего коттеджа в аренду. Есть ли какие-либо последствия для налога на прибыль?

Да. Когда вы начинаете сдавать в аренду личное имущество, кроме случайных или случайных, считается, что вы изменили использование этого имущества для целей налогообложения доходов.Это означает, что при преобразовании коттеджа в арендуемую недвижимость будет считаться, что вы продали свой коттедж по справедливой рыночной стоимости (FMV), и налог необходимо будет рассчитать на разнице между FMV коттеджа на момент изменение в использовании и его скорректированная стоимостная база (ACB). Любой результирующий прирост капитала может быть уменьшен или исключен с помощью освобождения от основного налога на проживание.

Тем не менее, вы можете принять решение отложить условное решение по изменению режима использования на более поздний год.Сделав этот выбор, также можно будет продолжать определять недвижимость в качестве основного места жительства на срок до четырех лет или даже дольше при соответствующих обстоятельствах. Существуют особые правила для проведения этих выборов, и следует проявлять осторожность, чтобы не отменить их по неосторожности.

Да. Хотя доходы, полученные от аренды вашего коттеджа, будут облагаться налогом, вы сможете потребовать соответствующие расходы для компенсации этого дохода.Расходы могут включать разумную часть эксплуатационных расходов на коттедж, а также расходы, непосредственно связанные с арендой собственности (например, уборку, рекламу, комиссионные или сборы, уплачиваемые агентам по аренде, а также сборы за управление недвижимостью). Вы также можете иметь право требовать амортизационные отчисления, называемые надбавкой на капитальные затраты (CCA) для целей налога на прибыль, в счет дохода от аренды.

Есть несколько моментов, о которых следует помнить, если вы решите подать заявку на CCA на арендуемую недвижимость:

1. Вы не можете требовать CCA, если это приведет к возникновению или увеличению убытков от аренды. Вы можете подать заявку только на то, чтобы ваш чистый доход от аренды снизился до нуля.
2. Если вы подаете заявление на получение CCA в течение тех лет, когда вы арендуете свою собственность, вы можете включить доход для целей налогообложения в год продажи собственности. Эта сумма, именуемая «возвращением CCA», будет добавлена ​​к приросту капитала, полученному от продажи недвижимости.
3. Если вы решите отложить предполагаемое решение по изменению использования (обсуждалось выше), вы не можете требовать CCA. Это отменит выборы и приведёт к применению правил предполагаемого отчуждения в том налоговом году, в котором испрашивается CCA.

Если расходы, которые вы можете вычесть (помимо CCA), превышают заработанный доход, вы можете оказаться в общей убыточной позиции. Ваша способность использовать эти потери от аренды для укрытия других источников дохода будет зависеть от индивидуальных фактов. Вообще говоря, возможность требовать возмещения убытков от аренды зависит от объема личного использования и от того, проводится ли аренда недвижимости коммерческим способом. Это означает, что Канадское налоговое агентство (CRA) будет рассматривать случайную аренду вашего коттеджа как существенно отличающуюся от покупки коттеджа как инвестиции с намерением сдать его в аренду.

Продажа вашего коттеджа приведет к реализации прироста капитала, если стоимость вашего коттеджа увеличилась, пока вы владели им. Однако освобождение от основного вида на жительство может быть доступно для уменьшения или устранения получаемой вами выгоды.

Коттедж может быть определен в качестве основного места жительства (даже если вы не используете его в качестве основного места жительства), если он «обычно заселен» в какой-то момент в течение года. Обычно жилой включает проживание в коттедже только в течение короткого периода времени, если основная причина владения им не связана с получением дохода. CRA не считает случайную или случайную аренду собственности достаточной для того, чтобы она не могла считаться основным местом жительства.

Как упоминалось выше, если вы решили сдавать свой коттедж на регулярной основе, годы, в течение которых вы снимаете свой коттедж, могут считаться квалификационными годами для целей освобождения от основного вида на жительство, если вы решили отложить изменение в использовании, когда начали арендовать свой коттедж. и если вы встретите некоторые другие тесты.

В результате, в зависимости от того, доступно ли освобождение от основного налога на проживание для защиты прибыли, которую вы получаете от возможной продажи вашего коттеджа, и в какой степени вы можете продать свой коттедж без уплаты налогов.

Если вы намереваетесь использовать освобождение от налога на проживание по основному закону, обязательно сделайте это должным образом, чтобы не подвергнуть риску свое требование.В вашем случае есть пара вещей, о которых следует знать, чтобы убедиться, что вы извлекаете максимальную выгоду из этого освобождения:

• Вы и ваш супруг (-а) можете указать только одно из ваших мест проживания в качестве основного места жительства на каждый год владения несколькими жилыми объектами. До 1982 года у каждого супруга была возможность владеть недвижимостью и указывать ее в качестве основного места жительства, что позволяло без уплаты налогов распоряжаться более чем одним местом жительства на пару. К сожалению, для собственности, купленной после 1981 года, это больше невозможно, и при продаже первой собственности придется выбирать, какое из домов следует определять в качестве основного места жительства на каждый год.В отношении недвижимости, приобретенной до 1982 года, возможность отдельно определять основное место жительства между вами и вашим супругом все еще применяется, но только в течение лет владения до 1982 года и только в тех случаях, когда недвижимость полностью принадлежит вам или вашему супругу в это время. диспозиции. Решение о том, как наилучшим образом использовать освобождение от основного проживания, когда вы владеете несколькими жилыми объектами, редко бывает простым и часто требует учета множества факторов, включая прогнозы относительно того, будет ли оставшееся место жительства увеличиваться или уменьшаться в цене в будущем.В зависимости от обстоятельств могут возникнуть ситуации, когда требование о предоставлении основного места жительства при планировке вашего коттеджа может не иметь смысла.

• Вы и ваш супруг (-а) должны будете указать в своей налоговой декларации отчуждение и определение собственности в качестве основного места жительства. Начиная с 2016 налогового года, вы должны указать основную информацию (дату приобретения, выручку от реализации и описание собственности) в Приложении 3 вашей налоговой декларации и декларации о доходах, когда вы продаете свое основное место жительства, чтобы потребовать полную освобождение.Для отчуждения в 2017 и последующих годах, помимо сообщения о продаже и обозначения вашего основного места жительства в Приложении 3, вам также необходимо заполнить форму T2091 (IND) «Определение собственности в качестве основного места жительства физическим лицом (не являющимся физическим лицом)». Доверять). Обратите внимание, что если вы продали свое основное место жительства в 2016 году или в более позднем налоговом году, CRA отклонит требование, если вы не укажете расположение и указание основного места жительства в своей налоговой декларации. Если вы забудете сделать это назначение в год распоряжения, CRA может принять позднее назначение при определенных обстоятельствах.Однако может применяться штраф.

Коттеджи часто могут быть расположены на большом участке собственности, поэтому для владельца коттеджа нет ничего необычного в том, чтобы рассмотреть вопрос о разделе собственности для продажи части земли в качестве средства реализации некоторой стоимости. Продажа земли может принести прибыль.Однако, если прирост капитала возникает в результате отчуждения незанятого земельного участка, который был прикреплен к собственности, можно укрыть эту прибыль, используя освобождение от основного вида на жительство.

По сути, основное жилище определяется как фактическое здание плюс любые прилегающие земли, которые можно разумно рассматривать как «способствующие использованию и удовольствию» резиденции. Как правило, прилегающая земля, превышающая полгектара (примерно 1,24 акра), не считается частью основного места жительства, если налогоплательщик не докажет, что его использование необходимо для постоянного использования и получения удовольствия от места жительства.

Возможно, способность налогоплательщика требовать освобождения от основного места жительства при продаже избыточной земли может быть поддержана в тех случаях, когда эта земля может быть доказана как необходимая для постоянного использования и пользования недвижимостью до момента ее подразделения. Соответствие земельного участка этим критериям будет зависеть от фактов, но CRA прямо заявил, что земля, на которую распространяются особые законы о зонировании, запрещающие ее подразделение, будет считаться частью основного места жительства в течение этого соответствующего времени.

Обратите внимание, что определение того, соответствует ли нижележащая земля критериям основного места жительства, должно применяться на ежегодной основе, причем только в те годы, когда можно доказать, что земля необходима для использования и пользования собственностью. иметь право на определение собственности в качестве основного места жительства.

Важно отслеживать все эти расходы.То, что вы тратите на свой коттедж, может повлиять на то, что вы в конечном итоге можете заплатить в виде налога при его продаже или отчуждении.

Когда вы в конечном итоге избавляетесь от своего коттеджа — либо при жизни, либо после смерти — и стоимость собственности повышается, в это время достигается прибыль за счет разницы между выручкой от продажи (или FMV коттеджа). если собственность передается сторонней стороне за меньшую сумму, чем ее FMV) и общую сумму ее ACB, а также любые расходы по продаже.ACB относится к совокупности как начальной покупной цены собственности, так и любых дополнительных квалификационных капитальных затрат, произведенных за те годы, когда вы ей владели. Обратите внимание: если вы унаследовали свой коттедж от кого-либо, кроме супруга, начальная стоимость будет равна FMV коттеджа на тот момент, когда вы унаследовали его. Есть также дополнительные соображения, если вы или ваш супруг (а) владели своим коттеджем до 1972 года, или если вы или ваш супруг (а) в 1994 году сделали выбор в пользу увеличения ACB вашего коттеджа, используя доступное на тот момент освобождение от прироста капитала в размере 100 000 долларов.

Превышение предполагаемой или реализованной выручки от реализации над ACB (и любыми затратами на продажу) обычно является приростом капитала для целей налога на прибыль. Как обсуждалось ранее, итоговая прибыль может быть уменьшена или отменена при условии наличия основного освобождения от уплаты налога на проживание. Если освобождение от основного вида на жительство недоступно или недостаточно для покрытия всей прибыли, половина прироста капитала включается в ваш налогооблагаемый доход. Следовательно, может быть полезно найти способы минимизировать любую выгоду, убедившись, что документально подтвержденная стоимость собственности является как можно более полной.

Определение того, какие виды затрат являются капитальными затратами и, следовательно, добавляются к ACB собственности, может вызвать затруднения. Прилагаемый контрольный список может быть использован для определения ключевых элементов, которые следует учитывать при определении ACB вашего коттеджа, и типа документации, которую вы должны сохранить для подтверждения этих сумм.

Лето — прекрасное время, чтобы избежать суеты городской жизни и уединиться в коттедже, особенно во время глобальной пандемии.В условиях стремительного роста спроса на аренду коттеджей и недвижимость многие канадцы теперь хотят купить коттедж для личного пользования или в качестве инвестиции. При правильном планировании недвижимость для отпуска не обязательно будет стоить вам больше, чем вы ожидали. Как и в случае применения солнцезащитного крема, рассмотрение возможных последствий для налога на прибыль при покупке, аренде или продаже коттеджа может помочь вам минимизировать дополнительные расходы и защитить вас от ожогов.

Ведение точного учета стоимости вашего коттеджа имеет решающее значение, если CRA когда-либо попросит поддержки для ACB собственности.Надлежащие записи включают оригинальную документацию о покупке, которую вы получили при покупке коттеджа, а также все счета или квитанции, подтверждающие последующий ремонт или улучшение:

Элементы договора купли-продажи и другие расходы (подтвержденные счетами, выписками и подтверждением оплаты) включают:

• Покупная цена коттеджа, если он был приобретен после 1971 года (существуют дополнительные правила, применимые к собственности, находящейся в собственности на декабрь.31 января 1971 г., или если в 1994 г. вы сделали выбор в пользу увеличения ACB)
• Если унаследовано или получено в качестве подарка, подтверждение стоимости на момент дарения или наследования, например, оценка
• Налоги на передачу земли при приобретении
• Стоимость подключения к сети
• Комиссии по недвижимости
• Инспекция недвижимости
• Юридические издержки
• Стоимость освидетельствования или титульного страхования
• Прочие выплаты по договору купли-продажи, кроме возмещения бывшему владельцу ежегодных затрат, таких как налоги на имущество и коммунальные услуги, которые были выплачены до закрытия
• Ремонт и техническое обслуживание имущества, находящегося в аварийном состоянии.Вообще говоря, можно включить расходы, которые обычно не учитываются при открытии ACB, такие как расходы, связанные с заменой крыши, покупкой новых приспособлений и сантехникой, заменой пола и т. Д. Ключевым моментом является то, что состояние неисправности было учтено в закупочной цене (т.е. цена была бы выше, если бы коттедж был в лучшем состоянии, и эти расходы были понесены по этой причине)

Убедитесь, что вы добавили в землю какие-либо улучшения, не связанные с поддержанием текущих элементов.Затраты могут включать новую септическую систему, новый колодец, систему водоснабжения и т. Д. Также убедитесь, что вы включили любые улучшения земли, такие как устранение проблем с дренажем, строительство проезжей части или полосы отчуждения, дорожек или стационарных настилов и причалов. Подвижные предметы обычно не подходят (хотя определение перемещаемых предметов следует тщательно рассмотреть с практической точки зрения). Необходимая документация включает счета-фактуры и подтверждение оплаты.

Любое изменение структуры коттеджа, в результате которого создается нечто, чего раньше не было, обычно квалифицируется как дополнение к ACB.Документация будет включать счета-фактуры (включая подробную информацию о характере работы как улучшения) и подтверждение оплаты. Примеры включают:

• Добавление новых комнат или отделка подвала
• Создание новой колоды или замена старой колоды на большую колоду
• Перемещение стен или перегородок внутри конструкции
• Создание нового санузла с учетом стоимости сантехники

Вероятно, самая сложная задача — решить, являются ли затраты на ремонт и техническое обслуживание дополнительными расходами на ACB или просто текущими расходами, которые не могут быть включены в ACB.Как правило, проверка заключается в том, была ли конструкция улучшена по сравнению с возвращением в предыдущее состояние ремонта в течение периода вашего владения.

Хороший пример — новая крыша. Если крыша коттеджа была в хорошем состоянии, когда вы его приобрели, то есть веские аргументы в пользу того, что простая замена черепицы — это постоянные расходы. Однако, если вы замените крышу кровлей другого и более высокого качества, эта стоимость может быть добавлена ​​к ACB. Ключевым элементом, который следует учитывать, помимо наличия документации, аналогичной описанной до сих пор, будет то, подчеркивается ли в документации, почему было сделано улучшение.Другие примеры, в которые можно было внести улучшения, включают:

• Новые окна и двери
• Новые полы и вагонка
• Замена сантехники или кухонного оборудования

Последнее замечание для тех, кто занимается дачным домиком (DIY): вы не можете капитализировать вмененную стоимость собственного труда для улучшения DIY, но вы можете капитализировать стоимость материалов, которые вы использовали для улучшения.

Если у вас есть коттедж или недвижимость для отдыха в Канаде, обратитесь в BDO, чтобы обсудить налоговые последствия.

Рэйчел Жерве, партнер, руководитель направления налоговой службы GTA
Грег Лондон, партнер, руководитель налоговой службы Восточной Канады, налоговая служба Канады
Брюс Спрэг, партнер, руководитель налоговой службы Западной Канады

Информация в этой публикации актуальна по состоянию на 3 мая 2021 г.

Эта публикация была тщательно подготовлена, но написана в общих чертах и ​​должна рассматриваться только как общее руководство. Нельзя полагаться на публикацию в отношении конкретных ситуаций, и вам не следует действовать или воздерживаться от действий в соответствии с содержащейся в ней информацией без получения конкретной профессиональной консультации.Пожалуйста, свяжитесь с BDO Canada LLP, чтобы обсудить эти вопросы в контексте ваших конкретных обстоятельств. BDO Canada LLP, его партнеры, сотрудники и агенты не принимают и не принимают на себя никаких обязательств или обязательств по уходу за какими-либо убытками, возникшими в результате каких-либо действий, предпринятых или не предпринятых кем-либо на основании информации в этой публикации или для любого решения, основанного на ней,

Как передать семейный домик

Идея «имущественного планирования» может показаться непреодолимой. А когда вы смотрите на скромный, причудливый семейный коттедж или домик, который, кажется, не может считаться королевским «поместьем», идея планирования имения может показаться немного претенциозной.Но то, о чем мы говорим здесь, — это просто предварительное планирование, чтобы гарантировать, что любимое семейное убежище останется в семье.

Что такое план каюты по сравнению с планом недвижимости?

План каюты является продолжением плана недвижимости. Большинство имущественных планов касаются планирования на случай нетрудоспособности, управления имуществом, распределения активов, налогообложения и других аспектов планирования. Но редко план недвижимости будет охватывать вопросы, связанные с передачей права собственности и управления собственностью семейного коттеджа.Подобно тому, как план недвижимости пытается устранить административные неопределенности, связанные с недееспособностью и смертью владельца собственности, план каюты пытается устранить сложности, связанные с долевым владением, и работает, чтобы сохранить собственность в семье на протяжении поколений.

См. Также Экономичное владение каютой

Факторы планирования недвижимости, которые необходимо учитывать

См. Также Борьба с озерными сорняками в вашем коттедже

Прямая передача права собственности

• Совместная аренда с правом наследования: Два или более человека имеют равные права собственности на имущество, и когда один человек умирает, его / ее доля переходит к оставшемуся в живых арендатору.

• Общие арендаторы: Два или более человека владеют недвижимостью, но не обязательно, чтобы эти интересы были равными. В отличие от совместной аренды, нет никаких прав на наследство, поэтому человек может свободно распоряжаться своими интересами новому владельцу (если это не запрещено юридическим соглашением).

• Сохраненное пожизненное имущество: Владелец пожизненного имущества сохраняет за собой право собственности на каюту в течение своей жизни или жизни другого человека, при этом имущество переходит к оставшемуся дольщику после его смерти.

Основным преимуществом прямой передачи права собственности является простота транзакции. Прямая передача происходит путем составления и регистрации акта о передаче права собственности на каюту (обычно только одному новому владельцу), и это требует небольших затрат.

См. Также Делайте покупки с умом перед покупкой кабины

Другой вариант планирования поместья: трасты кабины

Еще одним транспортным средством для проезда каютного имущества является договор доверительного управления.Траст — это соглашение, по которому лицо, предоставляющее право, передает имущество доверительному управляющему, чтобы он / она мог владеть, управлять и распределять траст в интересах всех бенефициаров траста.

Есть несколько форм трастов, которые можно использовать для плана каюты. Доверительные отношения могут быть отзывными или безотзывными, и есть несколько важных факторов, которые могут определять, какая форма доверия подходит вашей семье. Важно проконсультироваться со своим адвокатом и изучить различные формы трастов и их применение в ваших обстоятельствах и целях.

Доверительное соглашение является управляющим документом траста. Это отличный инструмент для определения условий соглашения между новыми владельцами каюты (бенефициарами траста). Трасты также популярны, потому что планировщики недвижимости знакомы с трастовыми соглашениями, а трасты имеют меньше юридических формальностей, чем коммерческие организации (ниже). Наконец, обычно используются трасты, поскольку их разработка и реализация обходятся дешевле, чем более подробные варианты владения, такие как объекты семейного бизнеса.

Негативные последствия трастов обычно связаны с отсутствием гибкости при управлении трастом. Некоторые формы трастов не могут быть изменены с учетом изменений обстоятельств среди бенефициаров или собственности каюты (например, кто имеет право голосовать по изменениям в соглашении о доверительном управлении). Трасты также могут быть обременительными для разрешения споров и управления имуществом. По сравнению с другими формами собственности трасты могут иметь меньшую защиту ответственности для членов семьи.

Пример: проблемы для семьи Олсен

У Олсонов, как и у многих жителей Среднего Запада, уже много лет есть семейная хижина. Его часто посещали Эд и Эдна Олсон, их трое взрослых детей и несколько внуков. После смерти Эда и Эдны имущество было передано из поместья их трем детям в равных долях в качестве общих арендаторов.

Г-н и г-жа Олсон не предвидели каких-либо трудностей с передачей прав собственности и управления каютой.Но со временем один ребенок начал платить большую часть налогов и затрат на содержание и потратил много времени и усилий на содержание. Потребовалось немного доработки, но в будущем может потребоваться новая крыша.

Двое других детей оправдывали себя тем, что их брат, врач, имел лучшую способность оплачивать расходы благодаря своим финансовым возможностям. Кроме того, они утверждают, что он использовал это имущество больше всего, учитывая его близость и близость своих детей. Второй взрослый ребенок живет на Восточном побережье и редко пользуется имуществом, за исключением недели четвертого июля.Кроме того, у нее нет детей, а ее мужу не нравится каждый июль ездить на Средний Запад. Третий взрослый ребенок — заядлый рыбак и яхтсмен, пользуется имуществом пару раз в месяц и не тратит много денег на техническое обслуживание или другие нужды. Наконец, в каюте не могут разместиться все три семьи одновременно.

Учитывая разные точки зрения, экономические соображения, нехватку места и конфликты использования, в семейной каюте Олсона назревают проблемы.

Если бы Эд и Эдна больше задумались над очередностью каюты и обсудили эти вопросы со своими детьми, можно было бы избежать многих конфликтов и неуверенности.Простое предоставление наследства наследникам «в равных долях» означает, что каждый должен согласиться со всеми аспектами владения, обслуживания и пользования имуществом.

План каюты мог бы уладить эти вопросы заранее и указать путь для будущего использования и удовольствия теми, кто желал такой возможности.

Условия планирования недвижимости, которые необходимо знать

Распределение активов: Передача актива из имущественной массы бенефициару.

Документ: Передаточный акт, используемый для передачи прав на недвижимое имущество.

Estate: Имущество и права наследника, существующие до распределения этого имущества в соответствии с завещанием, доверием или в соответствии с применимыми положениями о завещании в соответствии с законодательством штата.

Управление поместья: Процесс заселения поместья. Он включает инвентаризацию и оценку активов, оплату расходов и налогов, а также распределение оставшихся активов между бенефициарами.

Estate Plan: План по исполнению пожеланий человека в отношении управления и распоряжения имуществом до и после смерти.

Концедент: Физическое лицо, которое учреждает траст и передает имущество в траст. Интересы: доля владения недвижимостью.

Безотзывный траст: Форма траста, который не может быть отозван, изменен или аннулирован.

Совместная аренда с правом наследования: Форма собственности, при которой два или более физических лица владеют равной и безраздельной долей в собственности.Когда совместный арендатор умирает, оставшийся совместный арендатор приобретает долю умершего совместного арендатора.

Life Estate: Передача имущества, при котором владелец пожизненного владения сохраняет права и выгоды владения в течение своей жизни или жизни другого лица, при этом имущество переходит к держателю оставшейся доли после смерти пожизненного арендатора ( с).

Общество с Ограниченной Ответственностью (ООО): Бизнес-структура, разрешенная законом штата, при которой владельцы несут ограниченную личную ответственность по долгам и действиям организации.По сути, ответственность ограничивается имуществом, внесенным в собственность организации. LLC рассматривается как партнерство для целей налогообложения и получает выгоду от сквозного налогообложения.

Операционное соглашение: Соглашение между участниками LLC, регулирующее деятельность LLC, а также финансовые и управленческие права и обязанности участника.

Отзывный траст: Форма траста, который может быть отозван, изменен или аннулирован лицом, предоставившим право (и).Отзывный траст обычно называют «живым трастом», потому что он создается в течение срока действия доверителя (ов).

Общие арендаторы: Форма собственности, при которой два или более физических лица владеют долей в собственности. Один арендатор может иметь большую долю собственности, чем другой арендатор (-ы). В отличие от совместной аренды, здесь нет прав на наследство, и арендатор вправе передать свою долю собственности новому владельцу (при отсутствии соглашения, которое запрещало бы это).

Общее соглашение между арендаторами: Соглашение между арендаторами, используемое для определения прав каждого арендатора в общей собственности.

Траст: Отношения, при которых лицо, предоставляющее право, передает имущество доверительному управляющему, которое хранится, управляется и распределяется в пользу бенефициаров траста.

Доверительный управляющий: Лицо, которое берет на себя ответственность за управление трастом в интересах бенефициаров траста.Доверительный управляющий — это фидуциар, который обычно несет самые высокие обязанности перед бенефициарами траста.

См. Также 10 ключей к семейному отдыху

3 способа передать семейный домик

1. Прямая передача права собственности

• Плюсы: Простая сделка; невысокая стоимость установки.

• Минусы: Незначительная защита или ее отсутствие от требований кредиторов и расторжения брака с новым владельцем доли; отсутствуют методы разрешения споров или передачи интересов

2.Доверие

• Плюсы: Отличный инструмент для составления дорожной карты соглашения между владельцами новых домиков; с ними знакомы проектировщики недвижимости; проще (меньше юридических формальностей), чем у ООО; невысокая стоимость установки.

• Минусы: негибкий; громоздка для разрешения споров и управления имуществом.

3. ООО «

СОВЕТЫ: ​​

• ПЛАН КАЮТЫ ВАШЕЙ СЕМЬИ. Обязательно учитывайте важные аспекты совместного владения, такие как техническое обслуживание, распределение затрат и составление бюджета, использование, разрешение споров, защита кредиторов и другие соображения, относящиеся к положению вашей семьи и ее долгосрочным целям.

• НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ: При всех формах передачи права собственности могут возникнуть последствия, связанные с налогом на прибыль, дарение и имущество. Перед осуществлением перевода должен быть проведен полный анализ налогов на наследство, дарение, доход и имущество, чтобы предотвратить непредвиденные налоговые последствия.

Субъект бизнеса + Создание вашей каюты в ООО

Во-первых, важно помнить, что этот вариант предполагает создание юридического лица, которое организовано и зарегистрировано в соответствии с законодательством штата. Таким образом, существуют формальности, необходимые для создания юридического лица, а также регулярная подача документов на ежегодной основе. Далее, статуты штата требуют, чтобы у юридического лица была коммерческая цель. В то время как большинство семей используют свои каюты исключительно в личных целях, общая бизнес-цель, присущая большинству сценариев планирования кают, связана с бизнес-интересами владения недвижимым имуществом для будущей оценки этого имущества.Другой пример фактора, связанного с бизнесом, — это аренда каюты или каюты.

Использование LLC для проектирования кабины дает несколько преимуществ. Во-первых, можно создавать коммерческие предприятия с постоянным существованием, что может дать семье чувство уверенности. Другие формы собственности, такие как трасты, должны существовать в течение определенного количества лет в соответствии с законами штата. Еще одним преимуществом ООО является то, что структура ООО является гораздо более гибкой с точки зрения внесения изменений в структуру плана и контрольных документов.Часто возникает необходимость изменить структуру собственности предприятия из-за изменений семейных обстоятельств с течением времени. Изменения могут повлиять на общие положения об управлении предприятием (корпоративное управление) или операционные положения (повседневное обслуживание и улучшение собственности). В любом случае, возможность внести эти изменения для некоторых очень привлекательна.

Управляющее соглашение для LLC чаще всего является операционным соглашением. В операционном соглашении излагаются положения об управлении и основные правила для предприятия.Эти положения часто включают ответственность за оплату операционных расходов; процедуры передачи паев или акций участников; обязанности и ответственность по регулярному техническому обслуживанию, составлению бюджета и утверждению улучшений собственности; разработка и обеспечение соблюдения графиков использования; и описание управления, связанного с принятием решений и разрешением споров, среди прочего. Как отмечалось выше, возможность изменять эти положения с течением времени в связи с изменением обстоятельств может быть очень полезной для содействия преемственности собственности и плана каюты.

Как и в случае с закрытым бизнесом, коммерческое предприятие, созданное для каюты, обычно будет содержать ограничения на передачу или положения о «купле-продаже». Эти положения предназначены для достижения нескольких целей, таких как предотвращение продажи сторонней стороне без соглашения о праве собственности и определение методологии передачи, оценки и условий оплаты в случае добросовестной продажи.

Еще одним преимуществом структуры ООО является защита кредиторов.Законы штата не позволяют кредитору становиться владельцем LLC или заставлять продавать какие-либо активы в рамках LLC просто потому, что у них есть судебное решение против владельца LLC. Это особенно важно, поскольку это связано с тем, что владелец LLC может столкнуться с разводом, банкротством или судебным процессом.

Преимущества создания ООО для кабины

Недостатки создания ООО для кабины

ОБ АВТОРЕ

Как купить дом — руководства по недвижимости

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно изучите свой бюджет. Просмотрите свои банковские выписки и свои привычки в отношении расходов за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все, от счетов за мобильный телефон до потоковых сервисов и еженедельной еды на вынос в ресторане.Бюро финансовой защиты потребителей предлагает средство отслеживания расходов, которое поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотеке около рекордно низкой территории составляют около 3 процентов. Если вы можете претендовать на получение ссуды, эти ставки в сумме дают значительную экономию в течение 30-летней ссуды.

Когда вы составите более полное представление о своих привычках в расходах, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за дом.Эта цифра включает вашу основную сумму, проценты, налоги и страховой платеж, которые в сумме составляют вашу ежемесячную сумму ипотеки.

Формула Федерального управления жилищного строительства, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процент вашего ежемесячного дохода на выплату жилищного фонда . Эта цифра будет меняться в зависимости от вашей суммы долга. Покупатели с нет другие долги могут иметь возможность внести в бюджет до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье.(Но помните, что остальная часть вашего бюджета будет направлена ​​на отопление, воду, электричество, текущее обслуживание дома и еду.) В целом, отношение вашего общего долга к доходу, включая платежи за машину и счета по кредитным картам, не должно превышать 43 процента.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш ежемесячный валовой доход составит 4 167 долларов. В результате у вас должно остаться 1292 доллара, или 31 процент, на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 доллара в месяц.Наш калькулятор ипотеки может помочь вам определить размер вашей ежемесячной ипотечной ссуды — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные одноразовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая затраты на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, например, осмотр дома. И не забывайте о платах за переезд или ремонт дома.

Пандемия также повышает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, стремясь получить преимущество, теперь предпочитают отказаться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты.Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если произойдет что-то непредвиденное. Они позволяют отменить покупку, если инспектор обнаружит необходимость в значительном ремонте дома, а также отменить или пересмотреть сделки, если независимый оценщик жилья считает, что стоимость дома значительно меньше покупной цены. Условие ипотеки дает покупателям возможность отказаться от сделки, если они не могут получить финансирование в разумные сроки. И если вам нужно продать свой нынешний дом, чтобы позволить себе новый, вы должны сделать свое предложение зависимым от продажи собственного дома.

Отказ от них, покупатели могут получить преимущество на рынке, но также будут уязвимы для дополнительных затрат после завершения продажи. Так что действуйте с особой осторожностью.

Топ-10 проблем семейной собственности

10 основных проблем семейной собственности

Энди Сиркин

Секреты успешных семейных отношений совместной собственности

Все больше и больше групп братьев и сестер и расширенных семей теперь разделяют владение недвижимостью для отдыха. Часто дети наследуют дом для семейного отдыха от родителей, но все чаще родственники объединяют ресурсы, чтобы приобрести второй дом, который для любого из них было бы невозможно или непрактично купить самостоятельно.

Совместное использование дома для семейного отдыха может быть полезным как в экономическом, так и в личном плане. Но без надлежащей подготовки и организации эти договоренности могут неожиданным образом обострить зачастую сложные отношения между членами семьи. Самая распространенная ошибка совладельцев семьи — это предположение, что их тесные узы и близкое знакомство позволят им легче справляться с любыми проблемами, возникающими в ходе их совместной собственности. На самом деле, в целом верно обратное: личные отношения затрудняют решение проблем, а связанное с этим напряжение может заразить и даже отравить семейные узы.

К счастью, если заранее составить план решения наиболее важных вопросов семейной собственности и согласиться придерживаться этого плана, если все не захотят его менять, резко снижается риск возникновения напряженности и споров. Эта статья расскажет вам о ключевых проблемах семей, живущих в одном доме для отпуска.

Проблема семейной собственности №1: Стратегия выхода

Наивно предполагать, что все члены семьи, включая последующие поколения, захотят навсегда сохранить свою общую собственность или что все захотят продать сразу.Также имейте в виду, что все члены семьи страдают, когда кто-то вынужден оставаться в семейном партнерстве против его / ее воли. Сопротивляющийся совладелец никогда не является хорошим партнером, и его / ее сопротивление энтузиазму вносить вклад в семейное совместное владение, а также желание создать условия, которые приведут к возможности выхода, неизбежно будут препятствовать получению удовольствия от совместного владения и его преимуществам. для остальных.

Ключевые вопросы стратегии выхода для партнерских отношений с домом для семейного отдыха:

• Может ли член семьи продать свою долю семейного имущества постороннему? Хотела бы семья включить в группу совместного владения кого-либо, не являющегося ее членом? Если такая продажа разрешена, зависит ли она от каких-либо условий, например, права преимущественной покупки другими членами семьи или одобрения покупателя?
• При каких обстоятельствах будет продан семейный дом? Сколько членов семьи должны согласиться на продажу? Меняются ли требования к утверждению со временем, так что, например, количество владельцев, которые должны поддерживать продажу, уменьшается? Есть ли момент, когда семейная собственность будет продана, если все члены семьи не захотят ее оставить?
• Какая процедура будет применяться в ситуации, когда семейный дом будет продан? Если один родственник стремится продать больше, чем другой (ситуация, которая почти неизбежна), как будут определяться ценообразование и снижение цен? Будет ли один из членов семьи иметь право остановить продажу, выкупив другого (-ых)?
• Следует ли ограничивать «право на раздел» или отказываться от него? Право на раздел позволяет любому совладельцу в любое время принудительно осуществить физический раздел общей собственности или ее продажу (если справедливое физическое разделение невозможно или запрещено законом).Если право на раздел не будет отменено, это подорвет согласованную стратегию существования, дав недовольному члену семьи «рычаг», который он может использовать против других.

Ответьте на ключевые вопросы стратегии выхода как можно раньше, прежде чем кто-то захочет продать, и выразите договоренности в письменном соглашении, чтобы свести к минимуму вероятность того, что они будут забыты или оспорены при необходимости.

Проблема семейной собственности № 2: Распределение расходов

Распределение затрат поровну не дает преимущества.В век калькуляторов равное распределение не проще любого другого типа. Равное распределение также не обязательно справедливо. Семья или нет, расходы должны распределяться с учетом выгод, которые каждый член семьи получает от совместной собственности как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. При рассмотрении того, как распределять расходы, сосредоточьтесь на прошлых взносах средств, обязательстве вносить средства в будущем, распределении прав использования, распределении будущей прибыли от перепродажи и риске потерь в результате порчи или повреждения имущества.

Также имейте в виду, что распределение расходов не обязательно определяет текущие платежные обязательства. Можно поручить расходы одному члену семьи, но сделать так, чтобы их оплатил другой, потому что первый не имеет адекватных средств в то время, когда требуется оплата. В этой ситуации считается, что платящий родственник предоставил ссуду получателю, создавая будущее обязательство по выплате с процентами или без, или, возможно, в качестве дополнительной доли прироста стоимости имущества. Такой порядок позволяет членам семьи справедливо распределять расходы, даже если один из родственников не может полностью обеспечить свою долю.

Проблема семейной собственности № 3: Управление

Даже если вся семья планирует участвовать в управлении семейным домом для отдыха, кто-то должен нести полную ответственность за каждую задачу в любое конкретное время. В противном случае существует риск того, что важная задача не будет выполнена или, что еще хуже, родственник будет разочарован из-за того, что он / она выполняет большую часть работы или несет бремя напоминания другим членам семьи о том, что они должны делать свою справедливую долю. Составьте список управленческих обязанностей (как финансовых, так и физических) и возложите каждую обязанность на члена семьи или внешнего менеджера.Создайте метод периодического переназначения задач, потому что не все родственники обладают одинаковым набором навыков, а мотивация члена семьи к выполнению задачи может со временем меняться.

Проблема семейной собственности № 4: Оплата счетов

Когда семья вносит средства «по мере необходимости», возникают серьезные проблемы в общении, ожиданиях и принуждении. Всегда ли будет легко рассказать родным, что им нужно? Как вы обеспечите своевременную доставку сообщения? Что делать, если родственник не готов внести необходимый взнос? Как вы можете установить, что обязательство не было выполнено, если можно привести так много разных аргументов относительно процесса уведомления и платежа?

Решением всех этих проблем является годовой бюджет, составленный заранее, включая все предполагаемые расходы и доходы (если таковые имеются), в сочетании с заранее установленным графиком регулярных взносов.Хотя эта система основана на оценках, которые могут оказаться неточными, она обычно сообщает каждому члену семьи, какие платежи подлежат выплате и когда, и дает четкое определение того, когда платежное обязательство не было выполнено.

Бюджет и платежи должны включать резервный компонент, чтобы имелись надежные средства для оплаты капитального ремонта и замены. Любой резерв лучше, чем его отсутствие, но основывать сумму резерва на догадках ненамного лучше, чем без резерва.Мудрый подход состоит в том, чтобы составить список предметов и элементов со сроком полезного использования 15 лет или меньше, рассчитать стоимость замены или ремонта, а затем равномерно распределить эти затраты на срок полезного использования.

Проблема семейной собственности № 5: Принятие решений и разрешение споров

Принятие решений в рамках семейной собственности проблематично только тогда, когда родственники не согласны с этим, и важно учитывать будущие разногласия при создании правил и процедур для принятия решений.Совершенно разумные и дружелюбные люди, оказавшиеся в родстве, могут прийти к разным выводам относительно наилучшего курса действий и настолько сильно верят в свои точки зрения, что не желают идти на компромисс.

Подход, основанный на правилах большинства, не всегда лучший. Чтобы проиллюстрировать это, представьте ситуацию, когда двое из трех членов семьи голосуют за то, чтобы не позволить третьему использовать общий семейный дом для отдыха. Возможно, такое решение было бы оправдано при определенных обстоятельствах, но не хотели бы вы оставить такое важное и фундаментальное право собственности полностью в руках других (семьи или нет)? Защита прав всех совладельцев требует некоторой формы «многоуровневого голосования», при котором некоторые решения требуют голосования всех совладельцев.

Еще один важный вопрос, который следует учитывать, — это процедура встречи. Часто в семейной долевой собственности не получается, когда один из родственников отказывается общаться с другими. Если это обстоятельство не будет учтено в семейном соглашении, группа может быть парализована и не сможет оплачивать счета и обеспечивать базовое содержание. Решением является формальная встреча и повестка дня, к которой можно прибегнуть, если неформальность перестанет работать. Таким образом, член семьи может созвать собрание с письменным уведомлением, которое включает и повестку дня, и принять решения, указанные в повестке дня собрания, даже если член семьи решит не участвовать.

Проблема семейной собственности № 6: Использование

Хотя использование обычно является наиболее важным правом, связанным с совместными домами для отдыха, многие семейные группы никогда не учитывают этот вопрос при планировании совместного владения. Создавайте правила использования, даже если вы намерены попытаться неформально урегулировать вопросы использования. Правила дадут семье возможность прибегнуть к помощи, если неформальный подход в какой-то момент потерпит неудачу. Не думайте, что вся семья всегда будет хотеть отдыхать вместе, поскольку свобода приглашать гостей является важным элементом собственности.Избегайте договоренностей, требующих, чтобы один совладелец связывался с другим перед использованием, поскольку это препятствует предварительному планированию и становится неудобным.

Во избежание несправедливости права использования должны быть связаны с экономикой. Если родственник внес или делает более значительный экономический вклад в совместный отпуск, он / она должны иметь более широкие права пользования. И наоборот, родственник, имеющий больше прав на использование, должен был внести или будет делать больший экономический вклад. Несмотря на то, что игнорирование этого общего принципа поначалу может показаться приятным, член семьи, получающий меньше, чем он / она платит, в конечном итоге возразит, что им воспользовались, и, вероятно, попытается прямо или косвенно извлечь свою «унцию плоти».

Проблема семейной собственности № 7: Sweat Equity

Во многих случаях семейной собственности родственники выполняют строительные работы или руководят строительством. Но что, если родственник, несмотря на самые лучшие намерения, плохо работает, неэффективен (что приводит к дополнительным материальным затратам или отходам) или медленно выполняет работу? Многие неловкие ситуации и споры можно избежать, если относиться к служебным отношениям так, как если бы они были на расстоянии вытянутой руки. Обязательства по строительству должны быть описаны в письменном соглашении, включая объем работ, период времени для выполнения, как и когда будет выплачиваться компенсация и что произойдет, если один или несколько членов семьи будут недовольны результатами.Старайтесь избегать любых договоренностей, в которых объем работы будет определяться на повседневной основе или где компенсация будет зависеть от затраченного времени.

Проблема семейной собственности № 8: Смерть

Хотя трудно представить себе смерть родственника, учитывая такую ​​возможность, можно избежать ухудшения и без того ужасного прохода. Как правило, юридически невозможно контролировать, кто наследует долю умершего владельца, и если вам посоветовали иначе, вам следует получить второе мнение. Что еще более важно, контроль за тем, как проходит доля члена семьи, очень навязчив, и частым результатом является недовольство.Лучший подход — предположить, что семья не контролирует, кто наследует, и сосредоточиться на последствиях наследования. Обдумайте эти вопросы:

• Должны ли оставшиеся в живых члены семьи иметь право выкупить наследника (ов) после смерти, и если да, то на каких условиях и на какой срок? Должны ли правила выкупа отличаться в зависимости от того, кто наследует?
• Должны ли права наследующего владельца отличаться от прав другого совладельца (ов)? Например, если умерший член семьи имел право на принудительную продажу в момент его смерти, должен ли кто-то, унаследовавший долю, также иметь возможность принудительно осуществить продажу?

Проблема семейной собственности № 9: Право собственности и структура собственности

Вне зависимости от того, покупает ли семья общий дом для отпуска или унаследует его, подумайте о том, как должно храниться право собственности.Помните, что даже унаследованное имущество может быть переименовано, часто без взимания налога на передачу или увеличения оценочной стоимости дома для целей налога на имущество. Право собственности может принадлежать либо напрямую, то есть имена членов семьи указываются в земельной книге или документе, либо косвенно, то есть компания, траст или другое юридическое лицо указывается в титуле, а члены семьи разделяют собственность на юридическое лицо. Форма собственности влияет на многочисленные проблемы семейной собственности, в том числе:

• Споры и неисполнение обязательств: как разрешаются семейные имущественные споры и последствия невыполнения семьей своих обязательств
• Смерть: как смерть повлияет на выживших владельцев и что произойдет с долей умершего родственника
• Ответственность: Защищены ли члены семьи от претензий, которые могут быть предъявлены им в связи с имуществом, например, когда кто-то получил травму на собственности
• Защита от кредиторов: защита имущества и / или членов семьи от кредиторов
• Налоги: смогут ли члены семьи вычесть такие расходы, как проценты по ипотеке, налог на имущество и амортизация; Могут ли вычеты быть зачтены в счет дохода, не полученного от собственности, например, заработной платы; и Как члены семьи будут облагаться налогом на деньги, которые они получают от эксплуатации собственности (если таковая имеется), а также на прибыль, которую они получают при ее продаже

Но хотя способ владения правом собственности важен, он не всегда является окончательным определяющим фактором того, как принадлежит собственность.Поведение владельца (и его / ее совладельца) иногда может преобладать над тем, что говорится в документе, и это одна из многих причин, по которым письменное соглашение имеет решающее значение.

Проблема семейной собственности № 10: взносы средств на покупку

В ситуациях, когда семья покупает загородный дом для совместного проживания, важно соотнести вклад каждого члена семьи с его / ее будущими правами в таких областях, как использование, налоговые льготы, распределение доходов, право принятия решений и признание.При анализе вкладов в покупную цену не ограничивайтесь наличными вкладами и учитывайте дополнительные факторы, такие как обязательство по обслуживанию и погашению ипотечной ссуды, квалификационная квалификация в заявке на получение кредита, поиск собственности и объединение семейной группы. Есть много способов устранить неравенство в вкладах членов семьи в покупку общей собственности, например, основывать распределение прав пользования или дохода на вкладе, рассматривать избыточный взнос одного родственника как ссуду другому или давать один родственник — большая доля признательности.

О SirkinLaw APC

SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвует в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и ​​во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания о требованиях к маркетингу и регистрации практически для любого места, где проект может быть расположен или потенциально продается.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных. интересы. В настоящее время у нашей фирмы есть поверенные, которые работают в офисах в Сан-Франциско, Калифорния, и в Париже, Франция.

D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных дробных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии, автором The Condominium Bluebook, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual, впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 года.С Энди можно связаться через нашу контактную форму.

Продажа коттеджа — дело болезненное, но может быть финансово выгодным

Середюк говорит, что завышение цен на рынке может означать снижение цены через шесть месяцев и, возможно, снова через шесть месяцев, в то время как упорные продавцы испытывают беспокойство и сомнения по поводу обеих продаж. . . и не продам дачу.

Между тем, если рынок падает, они могли упустить возможность продать по более высокой цене.

Если вы собираетесь продавать, напомните себе, что сумма денег, за которую вы готовы отдать свое сокровище, может не соответствовать текущим ценам и тенденциям в той же области, говорит он.

Налоговые и семейные соображения

Джейсон Аппал, специалист по планированию высоких доходов, TD Wealth из Эдмонтона, видит аналогичную ситуацию. Он говорит, что одна из проблем передачи коттеджа от одного поколения к другому заключается в том, что владельцы часто имеют нереалистичные ожидания относительно того, насколько глубоко будущие поколения будут относиться к тому, что они передают.

Он должен знать; в то время как в детстве он проводил лето в коттедже, он не заинтересован в том, чтобы владеть коттеджем, и предпочел бы проводить каникулы в путешествиях.

Уппал говорит, что взрослые дети могут любить этот отель так же сильно, как и их родители, но могут быть не в состоянии посещать его так, как им хотелось бы. Или они могут быть не в состоянии поддерживать обслуживание, или могут просто думать, что платить налоги на недвижимость в месте, которое они редко посещают, — не такая уж хорошая идея. Несмотря на прекрасные воспоминания, любимый коттедж может быстро превратиться в обузу, особенно если единственная причина, по которой кто-то держится за него, — это почтить память своих родителей или бабушек и дедушек.

Более того, если родители, владеющие коттеджем, не подготовили свои личные финансовые дела должным образом, их дети могут даже не иметь средств для уплаты налогов после передачи собственности, что усложняет тяжелую ситуацию. Уппал говорит, что знает несколько участков на берегу озера в Келоуне, Британская Колумбия. имеют ежегодный налог на недвижимость в размере 10 000 долларов США. Точно так же участок леса, купленный в пригородах 40 лет назад, теперь может быть роскошным местом, и наследники коттеджа могут смотреть на крупный счет по налогу на прирост капитала от CRA, когда коттедж переходит из рук в руки.

Тем, кто хочет унаследовать коттедж, может помочь налоговый план.

«Многие люди удивляются, узнав, что существует не так много возможностей передать этот актив своим детям без уплаты налогов и отложить налоговые последствия еще на 20 лет», — говорит Уппал.

Разные поколения, разные отношения

Uppal говорит, что люди, которые хотят передать свой коттедж, могут рассмотреть возможность добавления членов семьи в документ о собственности — сделав их совладельцами — или оформить страхование жизни в качестве метода управления налогами.

Он говорит, что часто второе или третье поколения семьи имеют разные средства и взгляды на дом для отдыха, и даже между братьями и сестрами могут быть самые разные отношения. Один из братьев и сестер может быть так же предан коттеджу, как и их родители, и не подумает о том, чтобы отказываться от него, у одного могут быть вполне разумные причины для продажи коттеджа, а третьему может понравиться это место, но не будет денег или времени дайте ему любовь, в которой он нуждается.

Uppal говорит: «В конце концов, они должны понимать, что это бизнес-транзакция.”

Середюк видел много подобных ситуаций в коттеджном поселке Онтарио. Поскольку недвижимость в районе Торонто настолько дорога, даже если взрослые дети продвинулись вверх по лестнице недвижимости с собственными домами, они могут не иметь средств для приобретения другой собственности.

Избавьтесь от эмоций

После передачи коттеджа новому поколению членов семьи могут возникнуть другие проблемы; кто будет судить, когда люди приходят? Как определяются приоритеты обслуживания? Что произойдет, если ваш двоюродный брат скажет, что вернет вам новую колоду.. . но никогда не делает?

Уппал говорит, что ситуация часто сводится к тому, что людям приходится относиться к родственникам как к деловым партнерам в эмоционально заряженных ситуациях за кухонным столом.

Разница, конечно, в том, что если они разбивают вам сердце, заставляя вас продать коттедж, вы все равно можете видеть их на семейных собраниях до конца своей жизни.

«Это обычная проблема, когда братья и сестры ссорятся, члены семьи не доверяют членам семьи, и теперь все они должны быть партнерами в этом общем активе», — говорит Уппал.

Сделок на коттеджном участке | Земельный департамент

Обновления: Аукционы дачных участков

• Следующий аукцион по аренде лотов у Priest Lake состоится летом / осенью 2021 года.
• В настоящее время аукционов по озеру Пайетт на 2021 год не запланировано.
• Информация об арендованных участках, которые будут доступны на аукционе для Priest Lake, будет доступна летом 2021 года и ее можно будет просмотреть на Corbett Bottles.

Добровольный аукцион собственности

• Заявитель должен быть действующим арендатором коттеджного участка с хорошей репутацией.
• Аукцион является открытым устным конкурентным аукционом.
• Каждый сайт активно продается до даты аукциона.
• Любой желающий может принять участие в аукционе прямой продажи после подачи заявки.

Аукцион невыпущенных земель

• Информацию о не сданных в аренду объектах недвижимости, которые доступны для номинации, можно найти на сайте Corbett Bottles.
• Аукцион является открытым устным конкурентным аукционом.