Ремонт и содержание жилого фонда: Что включено 🤷🛠️ в плату за содержание и ремонт жилого помещения 🔶 2021 Домком

Содержание

Плата за содержание жилого помещения

31.05.2019

Дарий Викторович, добрый день! Расскажите, пожалуйста, что такое плата за содержание жилого помещения?

Д.В.: Плата за содержание жилого помещения – это участие собственника помещения в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно доле собственника в праве общей собственности на это имущество.

Размер платы за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за услуги по содержанию общего имущества в доме, за текущий ремонт общего имущества, а также плату за коммунальные ресурсы, которые потребляются при содержании общего имущества.

Почему плата за содержание жилого помещения различается даже по однотипным домам?

Д.В.: Действующим законодательством размер платы за содержание жилого помещения не ограничен. По мнению Минстроя России, единственно приемлемым является индивидуальный подход к определению размера платы за содержание в отношении каждого отдельного многоквартирного дома.

Этот метод позволяет учесть конструктивные элементы каждого дома, наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, границы и размер земельного участка в составе общего имущества дома, элементы озеленения и благоустройства придомовой территории и прочие инфраструктурные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома, а также пожелания собственников к составу, объему и периодичности выполнения работ.

Для расчета платы за содержание жилых помещений по каждому дому формируются расходы исходя из перечня, состава и периодичности необходимых работ и услуг и соответственно их стоимости.

Поэтому стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества даже в одинаковых домах будет отличаться. Соответственно будет различаться и размер платы за содержание жилого помещения.

Что влияет на перечень, состав и периодичность работ и услуг?

Д.В.: На перечень, состав и периодичность работ, которые должны выполняться по каждому отдельному дому, влияют как объективные, так и субъективные факторы.

К объективным можно отнести такие факторы, как дата постройки и срок эксплуатации дома, состав конструктивных элементов, состояние внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, наличие придомовой территории и расположенные на ней объекты.

Субъективные факторы обусловлены пожеланиями собственников к управлению и обслуживанию их дома.

Существует ли перечень обязательных работ по дому, стоимость которых должна быть включена в плату за содержание жилого помещения?

Д.В.: Да, для обеспечения безопасного проживания в доме и гарантии предоставления коммунальных услуг Правительством РФ утвержден минимальный перечень услуг и работ, которые должны выполняться для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Что входит в минимальный перечень услуг и работ?

Д.В.: Минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества», включает в себя осмотр (ревизию) общего имущества многоквартирного дома, осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, уборку подъездов и дворов, содержание зеленых насаждений, работы по обеспечению требований пожарной безопасности, вывоза мусора, а также обеспечение устранения аварий на внутридомовых коммунальных сетях.

Следует отметить, что собственники помещений не вправе устанавливать для управляющей компании объем работ меньше, чем отражено в указанном перечне, а управляющая компания или ТСЖ не вправе отказываться от них.

Как происходит расчет размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме?

Д.В.: Отвечая на этот вопрос, в первую очередь необходимо сказать о том, что между собственником, управляющей компанией, ТСЖ (ТСН) заключается договор управления многоквартирным домом, в котором устанавливаются способ управления, условия проведения текущего ремонта дома, а также объем услуг, включаемых в плату за содержание общего имущества.

К слову, данный договор собственники вправе дополнять и корректировать, исходя из собственных финансовых возможностей и потребностей.

Чтобы определить размер платы по содержанию жилого помещения рассчитывается стоимость (цена) услуг, работ и материалов, включенных в утвержденный перечень работ и услуг по условиям договора.

При определении расходов на текущее содержание и ремонт общего имущества в доме применяются официальные опубликованные розничные цены на материалы, индексы-дефляторы потребительских цен, нормы расходов материалов, численность рабочих, в соответствии с нормативной базой.

Размер платы за содержание устанавливается решением собственников многоквартирного дома, принятом на общем собрании.

По Вашему опыту, какие затраты имеют наибольшую долю в структуре платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме?

Д. В.: Чаще всего, основную долю затрат в плате за содержание жилого помещения составляет плата за техническое обслуживание дома – до 71 %, на втором месте – текущий ремонт (до 24 %), затем услуги по управлению домом – до 11 %.

Существуют какие-либо нормативные документы, регламентирующие порядок формирования платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме?

Д.В.: Есть несколько методических рекомендаций, которые могут применяться при определении платы за содержание жилого помещения.

Например, приказом Минстроя России от 6 апреля 2018 г. № 213/пр утверждены методические рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

В каких случаях размер платы за содержание устанавливается органами местного самоуправления?

Д. В.: Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления в том случае, если собственники помещений в доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и решение об установлении размера платы за содержание.

Где можно найти информацию о том, что входит в плату за содержание жилого помещения по своему многоквартирному дому?

Д.В.: В соответствии с действующим законодательством организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, обязаны размещать информацию о своей деятельности на информационных стендах в помещении управляющей организации, на официальном сайте в сети Интернет. Эта информация включает в себя в том числе сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании, о порядке, условиях оказания и стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества каждого многоквартирного дома, сведения о выполнении обязательств по договорам управления.


Чем отличаются плата за капремонт и ремонт общего имущества?

– В чем разница между взносом на капремонт и взносом на содержание и ремонт общего имущества дома? И там и там проставлены квадратные метры.

Rawpixel/Dеpositphotos

 

Отвечает директор департамента комфорта Sminex Анатолий Кошурников:

Взнос на капитальный ремонт – это не оплата самих работ, а аккумулирование денег на будущий ремонт. Под капитальным ремонтом понимается ремонт здания для устранения неисправностей его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей дома и его функционального назначения. В капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) входит ремонт крыш, фундамента, фасада, лифтов, внутридомовых инженерных сетей с приборами учета и подвалов, относящихся в общему имуществу. 


Куда уходят взносы на капремонт?

Входит ли капитальный ремонт в число коммунальных услуг?


Есть два способа сформировать фонд капитального ремонта дома: аккумулировать взносы на специальном банковском счете многоквартирного дома и накапливать взносы у регионального оператора капитального ремонта.

Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества дома включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержание и текущий ремонт общего имущества.

Правительство РФ утвердило минимальный перечень таких услуг и работ для многоквартирного дома (ПП РФ №290 от 03.04.2013):

  • работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в МКД;
  • работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) МКД;
  • работы и услуги по содержанию иного общего имущества в МКД.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

За капитальный ремонт Вы перечисляете деньги региональному оператору, за исключением случаев, если у Вас нет ТСЖ или не оформлен спецсчет для формирования и накопления данных денежных средств.

За содержание и ремонт общего имущества денежные средства начисляются в управляющую компанию для текущего ремонта дома.


Как доказать, что Фонд капремонта не выполняет обязательств?

Может ли собрание собственников отменить взносы на капремонт?


Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Разница в том, что, в соответствии с принципами управления недвижимостью, управляющий должен заботиться не только о текущем моменте, но и о долгосрочной перспективе содержания имущества.

Таким образом, «содержание» – это текущий мелкий ремонт, а также уборка и проч. А взносы на капитальный ремонт должны аккумулироваться на специальных счетах для действительно капитального ремонта дома после того, как выйдет его срок эксплуатации. При этом начисляются проценты.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Капитальный ремонт включает замену и ремонт коммуникаций, технических узлов, оборудования, ремонт самого здания.

Содержание и ремонт общего имущества дома включает в себя осмотр, содержание и текущий ремонт общедомового имущества, уборку подъездов, очистку кровли от наледи, покраску стен подъезда, освещение в подъезде, работу домофона и прочее.

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Эти две статьи расходов различаются довольно серьезно. Плата за содержание и ремонт относится к эксплуатации МКД (многоквартирного дома) и выполнению текущих ремонтных работ. В эту плату входит большой комплекс работ: от уборки помещений общего пользования до подготовки МКД к отопительному сезону. Таким образом, включены все текущие и плановые ремонтные работы, необходимые для эксплуатации дома.


Как узнать, был ли в доме капремонт?

Почему растут тарифы на обслуживание дома?


Плата за капитальный ремонт носит накопительный характер и предназначена для постепенного сбора средств (на специальном счете или в региональном фонде), которые могут быть потрачены через несколько лет или даже десятилетий на капремонт здания.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Это совершенно разные направления. Взносы на капитальный ремонт Вы платите в Фонд капитального ремонта или на специальный счет. И за счет этих денег Вам в доме будут делать именно капитальный ремонт. За счет оплаты «на содержание и ремонт общего имущества дома» производится текущий ремонт и содержание дома. То есть это разные направления расходования денег. Оба показателя рассчитываются исходя из площади квартиры.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Кто может не платить за капремонт?

Можно ли упростить систему капремонта в России?

Должен ли я платить за капремонт, если не являюсь собственником квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Содержание жилого помещения

В адрес региональной энергетической комиссии-департамента цен и тарифов края все чаще поступают нарекания граждан в отношении вопросов содержания жилого помещения. В основном, жильцы многоквартирных домов жалуются на высокую стоимость содержания жилого помещения, подчас не имея представления о том, что сами вправе повлиять на ее размер.

К понятию «содержание жилого помещения» относится не только управление, содержание и ремонт жилья, но и вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), техническое обслуживание лифтов. Исходя из норм действующего законодательства, оплата за вывоз ТБО должна входить в состав платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом, по федеральному закону, данная услуга не подлежит государственному регулированию. Она является конкурентной и ее стоимость устанавливается организацией осуществляющей данный вид деятельности, на основании договора с потребителем. Аналогичным образом складывается ситуация и с расходами на техническое обслуживание лифтов.

В соответствии с Жилищным кодексом, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества (оплачивать работы и услуги по управлению домом, его содержанию и текущему ремонту. Размер платы за содержание жилого помещения формируется с учетом расходов на вывоз твердых бытовых отходов и техническое обслуживание лифтов и приводится к квадратному метру общей площади жилого помещения.

Кроме того, определение размера платы зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом и также не подлежит госрегулированию. Определиться со способом управления (выбрать либо непосредственное управление, ТСЖ или управляющую организацию) должны сами собственники жилья на общем собрании.

По сути, основные задачи организаций осуществляющих управление домом — обеспечить прозрачность для жильцов дома, сколько и за что им приходиться платить, дать возможность самим участвовать в распределении этих средств, а также создать и поддерживать безопасные и комфортные условия проживания.

Вместе с тем, хотя формирование платы за жилое помещение носит, по сути, рыночный характер, это не отменяет обоснования их увеличения, исключения случаев их необоснованного роста, а также обеспечения максимальной прозрачности формирования стоимости тех или иных жилищных услуг. А это значит, что и гражданам необходимо проявлять большую активность во взаимодействии с управляющими компаниями. Не относится к управлению собственным имуществом с безразличием, а контролировать изменение размера платы, реагировать на факты возможных злоупотреблений.

К сожалению, нередки случаи, когда компании, осуществляющие управление домами, используют собранные с жильцов средства по своему усмотрению. Да и сами жильцы относятся к управлению собственным имуществом в большинстве случаев формально, подписывают протоколы собраний, что называется, не глядя, а то и вовсе не посещают подобные мероприятия.

Что касается органов власти, то они в свою очередь также не должны оставаться в стороне от этой актуальной темы. Администрацией края проведены совещания с привлечением соответствующих органов исполнительной власти, глав муниципальных образований в ходе которых, органам местного самоуправления указано на необходимость реализации определенного ряда мероприятий. Основные из них — это проведение активной разъяснительной работы с населением в средствах массовой информации, направленной на формирование активной позиции собственников жилых помещений в отношениях с управляющими компаниями. Разумеется, в муниципалитетах обязаны оказывать помощь жильцам многоквартирных домов при заключении договоров управления многоквартирными домами, уделяя особое внимание обеспечению выполнения требований жилищного законодательства. Представители администраций муниципальных образований должны присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений, особенно, если они касаются ценовых предложений управляющих компаний. Кроме того, обеспечивать контроль над исполнением ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями требований закона о раскрытии информации.

Помочь решить проблему, связанную с ростом платы за содержание жилого помещения, поможет и развитие конкуренции на рынке жилищных услуг в сфере управления многоквартирными домами, недопущение его монополизации.

Но уже сейчас, вполне возможно изменить ситуацию к лучшему усилив общественный контроль над деятельностью управляющих организаций. Ведь чем больше людей участвуют в управлении домом, тем больших результатов можно достичь. Нельзя взваливать всю работу и ответственность за управление и содержания жилым многоквартирным домом только на одного человека — председателя правления. Эффективно управлять жилым многоквартирным домом в одиночку проблематично, как говорится один в поле не воин. Председателю правления обязательно должны помогать жильцы дома, и принимать посильное участие в жизни дома. В противном случае это приведет к запущению жилого фонда. А как следствие, восстановить из разрухи дом намного сложнее, чем поддерживать его в хорошем состоянии.

Пресс-служба региональной энергетической комиссии —
департамента цен и тарифов Краснодарского края

Как формируется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

Для собственников: В случае, когда собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании выбран способ управления домом управляющей организацией, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда: Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливаются органами местного самоуправления.

Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Поделиться страницей

Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

9.2. Размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Исключения составляют случай оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, при котором размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из показаний этой системы учета при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний, а также случаи принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме:

1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

9.3. При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

10. Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

11. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами.

12. При поступлении обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда с заявлением в письменной форме о выплате штрафа управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязаны провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы за содержание жилого помещения и принять одно из следующих решений:

1) о выявлении нарушения и выплате штрафа;

2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.

13. В случае установления нарушения порядка расчета платы за содержание жилого помещения управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив обеспечивают выплату штрафа не позднее двух месяцев со дня получения обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда путем снижения размера платы за содержание жилого помещения, а при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности — путем снижения размера задолженности по внесению платы за жилое помещение до уплаты штрафа в полном объеме.

Новые подходы к установлению размера платы за жилые помещения

В России сложилась практика, при которой собственники помещений — граждане и организации — отстранены органами местного самоуправления от управления многоквартирными домами. Муниципалитеты осуществляли единоличный выбор способа управления многоквартирными домами в масштабе муниципального образования и «назначали» управлять ими свои организации. Редким исключением было создание товариществ собственников жилья и деятельность старых жилищно-строительных кооперативов.

С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирными домами. Муниципалитет, как один из собственников помещений в многоквартирных домах, не имеет при решении вопросов управления домами преимуществ перед другими собственниками помещений. До сего дня во всех городах и района России устанавливалась одинаковая плата за содержание и ремонт жилья для нанимателей собственников жилых помещений. Из-за монополизации рынка управления и содержания многоквартирных домов услуги и работы жилищных унитарных предприятий оплачивались по муниципальным ценам. Размер платы за наем независимо от доходов нанимателей был символическим и не дифференцировался в зависимости от потребительских качеств жилья. В связи с преобладанием в России частной собственности на жилые помещения действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусмотрел серьезные изменения организации управления многоквартирными домами и оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг. С такой степенью детали­зации ранее эти вопросы в федеральных зако­нах не регулировались. Во многих городах и районах Российской Федерации органы мест­ного самоуправления уже приступили к формированию экономических отношений в жилищ­ной сфере в соответствии с положениями VII и VIII разделов Кодекса. Немаловажная роль в этих отношениях отводится новой системе оп­ределения размера платы за жилые помеще­ния и коммунальные услуги.

Первое, на что необходимо обратить вни­мание, это законодательное устранение всеоб­щего регулирования цен на содержание и ре­монт общего имущества многоквартирных до­мов. Роль органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта Российской Федерации после введения в дей­ствие Жилищного кодекса Российской Феде­рации в установлении размера платы на содер­жание и ремонт жилых помещений серьезно изменена. Надо различать права органов пуб­личной власти устанавливать цены для нанима­телей и для собственников.

Собственники всегда обязаны нести расхо­ды на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. Это было установле­но еще в 1993 году в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Причем собственники помещений — это не только граждане или организации, но и муниципальные образования, города Москва и Санкт-Петербург, Российская Федерация. По­этому в соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 3 статьи 30, статья 39) именно собствен­ники в первую очередь обязаны нести бремя расходов на жилье и вносить плату за содержа­ние и ремонт общего имущества в многоквар­тирных домах. При этом доля обязательных рас­ходов на содержание общего имущества опре­деляется долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в каждом отдельном многоквартирном доме.

Для собственников основным способом установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является при­нятие решения об этом на общем собра­нии собственников помещений в многоквар­тирном доме (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). На таком собрании собственники решают, что надо делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет осуществлять эту деятельность, сколько они предполагают за это платить. Та­кое правило установлено для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартир­ном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК. Порядок проведения общих собраний собствен­ников помещений и принятия на них решений установлен статьями 45-48 ЖК РФ.

Если собственники выбрали способ управле­ния многоквартирным домом управляющей орга­низацией, то размер платы за содержание и ре­монт дома определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муници­палитет, если у него есть хотя бы одна квартира или комната в многоквартирном доме.

Плата за содержание и ремонт должна уста­навливаться в размере, обеспечивающем содер­жание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законода­тельства (статья 158 ЖК РФ). Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы, и дом быстро придет в негодность. Возможность ус­тановления заниженной платы для собственни­ков Жилищный кодекс РФ не допускает. Граж­дане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, впра­ве обратиться с заявлением о предоставлении им субсидии в соответствии со статьей 159 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ2. Пла­та как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственни­ков жилых и нежилых помещений в многоквар­тирном доме: как для граждан, так и для муни­ципалитета (часть 4 статья 162 ЖК).

Правомочия органов местного самоуправ­ления устанавливать размер платы за содер­жание и ремонт жилого помещения тесно увя­заны законодателем с наличием или отсутстви­ем решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 158 ЖК РФ). Факти­чески законодатель предусмотрел ограничен­ный перечень случаев, когда орган местного самоуправления принимает решения по вопро­су определения размера платы вместо соб­ственников помещений. Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (часть 3 статьи 156) органы местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге — органы государ­ственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли реше­ние о выборе способа управления многоквар­тирным домом в установленный срок или при­нятое собственниками решение о выборе спо­соба управления многоквартирным домом не было реализовано. В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Фе­дерации» (статья 18) установлено, что на это им дается 1 год после введения в действие Кодекса (то есть до 1 марта 2006 года). Только по истечении этого срока, если собственники помещений в многоквартирном доме не выпол­нили предусмотренную статьей 161 обязан­ность по выбору способ управления многоквар­тирным домом, орган местного самоуправле­ния в соответствии с положениями части 4 ста­тьи 161 ЖК РФ в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей орга­низации3. В последующем такие конкурсы бу­дут проводиться в соответствии с положения­ми части 4 статьи 161 ЖК. На конкурсе опреде­ляются все условия договора управления до­мом (в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и тогда муниципали­теты могут устанавливать свои цены на содержание и ремонт для каждого отдельного мно­гоквартирного дома.

«Среднегородских» или «среднерайонных» цен быть не может. Дифференцированное оп­ределение органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жило­го помещения (в предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях) для каждого многоквар­тирного дома является новым подходом. В со­ответствии с Жилищным кодексом РФ реше­ния, касающиеся управления многоквартирным домом, принимаются собственниками помеще­ний. Объектом управления является общее имущество в многоквартирном доме, принад­лежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Только соб­ственники помещений в отдельном многоквар­тирном доме обязаны содержать это имуще­ство (часть 3 статьи 30, статья 36, часть 1 ста­тьи 39 ЖК РФ) и имеют право владеть, пользо­ваться и в установленных пределах распоря­жаться общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 37 ЖК РФ). Принятие решений о реконструкции и ремонте общего иму­щества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквар­тирном доме и выборе способа управления многоквартирным домом относятся к компетен­ции общего собрания собственников помеще­ний в каждом отдельном многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ).

Каждый дом индивидуален из-за различных конструктивных и технических параметров дома (степень износа, этажность, материал стен и кровли и т. д.), уровня благоустройства дома (на­личие инженерных систем предоставления ком­мунальных услуг холодного и горячего водоснаб­жения, водоотведения, электроснабжения, газо­снабжения, отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом), степени благоустройства при­домовой территории. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, уста­навливаемый органами местного самоуправле­ния во всех предусмотренных Жилищным кодек­сом РФ случаях должен определяться дифферен­цированно для каждого многоквартирного дома.

В отличие от положений Закона Российс­кой Федерации «Об основах федеральной жи­лищной политики» Жилищный кодекс РФ не предусматривает необходимости установления размера платы за содержание и ремонт жило­го помещения «на основании результатов не­зависимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья». Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» при­нималось во исполнение ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и может применяться с 1 марта 2005 года только в части, не противоречащей Жилищному кодек­су РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. В связи с этим экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья не требуется.

Органы местного самоуправления вправе определить порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В этом порядке орган местного самоуправления впра­ве отразить «метод экономической обоснованности расходов». При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений го­сударственного или муниципального жилищ­ного фонда равном размеру платы за содер­жание и ремонт жилого помещения для соб­ственников помещений в таком доме «метод экономической обоснованности расходов» практически неприменим.

Как уже было сказано, размер платы за со­держание и ремонт жилого помещения для соб­ственников жилых помещений, которые не при­няли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления по резуль­татам открытого конкурса по отбору управляю­щей организации, проводимого органом мест­ного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (часть 3 статьи 156 ЖК РФ). Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ выиграв­шим торги на конкурсе признается лицо, кото­рое по заключению конкурсной комиссии, за­ранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Требования по конкурсу, критерии оценки предложений будут установлены Правительством Российской Фе­дерации. Победитель конкурса будет опреде­ляться путем оценки в совокупности предлага­емых конкурсантами условий: цены, качества работ и услуг по содержанию и ремонту обще­го имущества многоквартирного дома, профес­сиональных возможностей для управления до­мом и других условий. Вероятно, размер пла­ты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не будет главным и определяющим условием для выявления побе­дителя конкурса. То есть, претенденты на уп­равление многоквартирными домами будут предлагать для каждого отдельного многоквар­тирного дома свой специфичный перечень, объемы и качество работ и услуг по его содер­жанию и соответствующую им цену. В этом слу­чае органы местного самоуправления должны принять акт, устанавливающий размер платы за содержание и ремонт жилых помещений на ус­ловиях, предложенных победителем конкурса.

В соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится с целью признания за победителем права на заключе­ние договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме. Именно заключение договора должно признаваться завершением конкурса. Необхо­димо учитывать, что установление размера пла­ты за содержание и ремонт жилых помещений является одним из существенных условий договора управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ). Если конкурс по отбору управляющей органи­зации признан несостоявшимся, и договоры управления многоквартирным домом заключе­ны с собственниками помещений без проведе­ния открытого конкурса, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений должен быть урегулирован Прави­тельством РФ. Представляется, что при этом необходимо обязательно учитывать условия, предлагаемые претендентом.

Если собственниками помещений в много­квартирном доме выбран способ непосред­ственного управления многоквартирным домом, то они заключают на основании решения об­щего собрания договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ре­монту общего имущества в таком доме с лица­ми, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 1 статьи 164 ЖК РФ). По­скольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, усло­вия договора (в том числе и размер платы) дол­жны быть ими согласованы между собой и с исполнителями (подрядчиками). Если собствен­никами помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (что маловероятно при нормальном формировании отношений и возможно при административном воздействии на сторон договоров), то в соответствии с час­тью 4 статьи 158 ЖК РФ такой размер устанав­ливается органом местного самоуправления исходя из определенных в договорах на осно­вании решений общего собрания перечней, периодичности объемов и качества и других условий оказания услуг по содержанию и вы­полнения работ по ремонту общего имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предус­мотрена и не может быть определена исходя из условий соглашения, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обыч­но взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.

Если собственники помещений на общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквар­тирным домом в соответствии с частью 3 ста­тьи 162 ЖК РФ перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в мно­гоквартирном доме, порядок изменения тако­го перечня (пункт 2), но не согласовали поря­док определения цены договора, размера пла­ты за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 3), то договор управления многоквартир­ным домом не может считаться заключенным. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторона­ми, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора», а ими являются «условия о предмете договора, условия, которые назва­ны в законе или иных правовых актах как суще­ственные или необходимые для договоров дан­ного вида, а также все те условия, относитель­но которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение». В отноше­нии договора управления многоквартирным домом перечень существенных условий опре­делен в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них не по­зволяет считать такой договор заключенным. Применение положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ обусловлено положениями пункта 2 статьи 3 ГК и отсутствием равных по силе коллизион­ных норм в Жилищном кодексе РФ и Федераль­ном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Представляется, что в случае, если собствен­ники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то при способе управления многоквартирным домом управ­ляющей организацией орган местного само­управления не вправе устанавливать размер такой платы.

Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 3 статьи 156) размер платы за пользование жи­лым помещением (платы за наем), за содержа­ние и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавлива­ют органы местного самоуправления (в субъек­тах Российской Федерации — городах феде­рального значения Москве и Санкт-Петербурге  — орган государственной власти соответству­ющего субъекта Российской Федерации).

Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 156) не связывает установление органами местно­го самоуправления размера платы за содержа­ние и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквар­тирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ЖСК), с принятием на общем собрании собственни­ков помещений решения об установлении в таком доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей помещений государ­ственного или муниципального жилищного фон­да может быть равен размеру такой платы для собственников помещений в доме. При управ­лении многоквартирным домом самостоятель­но или через ТСЖ (ЖСК) наниматели вносят плату непосредственно наймодателю. Нанима­тели жилых помещений по договору социаль­ного найма и договору найма жилых помеще­ний государственного или муниципального жи­лищного фонда в многоквартирном доме, уп­равление которым осуществляется управляю­щей организацией, платят за содержание и ремонт жилого помещения, а также за комму­нальные услуги этой управляющей организации. Поскольку возмездные договоры управления многоквартирным домом заключают собствен­ники помещений (в том числе и муниципали­тет), то денежное обязательство по оплате цены договора (см. пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ) возникает между ними и управляющей организацией. При этом наниматели жилых по­мещений государственного и муниципального жилищного фонда, выполняя свои обязатель­ства перед наймодателями, вносят плату управ­ляющей организации за собственников (наймодателей). Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный до­говором управления, оставшаяся часть вно­сится наймодателем этого жилого помеще­ния в согласованном с управляющей организа­цией порядке.

Жилищный кодекс РФ по-новому определя­ет порядок установления размера платы за со­держание и ремонт жилых помещений в обще­житиях. В соответствии с частью 2 статьи 94 ЖК РФ под общежития предоставляются «спе­циально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов». Из это­го следует, что законодатель не отождествля­ет понятия «общежитие» и «многоквартирный дом». Жилищный кодекс РФ не содержит ле­гального определения понятия «многоквартир­ный дом». Представляется, что к нему следует относить строение, в которых есть две и более квартиры. Статья 15 ЖК РФ признает кварти­рой «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее воз­можность прямого доступа к помещениям об­щего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также по­мещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражда­нами бытовых и иных нужд, связанных с их про­живанием в таком обособленном помещении». Если в доме, используемом под общежитие, есть две и более квартиры, то он относится к категории многоквартирных домов (причем независимо от того, используются квартиры в качестве жилых помещений в общежитии или нет). Жилищный кодекс РФ относит жи­лые помещения в общежитиях к специализи­рованному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19, часть 1 статьи 92).

Согласно части 6 статьи 156 ЖК РФ поря­док определения размера платы за жилое по­мещение для граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граж­дан, устанавливается собственниками указан­ных помещений. Это положение применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятель­ными нанимателями. В этих случаях размер платы будет устанавливать не только орган местного самоуправления (как это в общем случае предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ для установления платы для нанимателей жилых помещений в государственном и муни­ципальном жилищном фонде), а в отношении своих жилых помещений соответственно упол­номоченный орган государственной власти Рос­сийской Федерации или субъекта Российской Федерации. При проживании в одной комнате (комнатах, квартире) в общежитии одного нани­мателя или нанимателя и членов его семьи дей­ствует общий порядок опре­деления размера платы за жилое помещение в общежи­тиях. Поскольку договор най­ма жилого помещения в об­щежитии является разновид­ностью договора найма по­мещения государственного или муниципального жилищ­ного фонда, то размер платы за пользование помещением (платы за наем), за содержа­ние и ремонт жилого поме­щения для нанимателей дол­жен устанавливаться органа­ми местного самоуправле­ния, как это предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ. Таким образом, установ­ленный разделом VII Жилищ­ного кодекса РФ новый поря­док определения размера платы за жилое помещение существенно изменяет ранее применяемые подходы. Он более соответствует структу­ре собственности в жилищ­ной сфере, уменьшает адми­нистративное воздействие, сложившееся еще с советс­ких времен. Определение размера платы в соответ­ствии с новыми принципами должен оказать позитивное влияние на развитие конку­ренции управляющих и ре­монтно-строительных орга­низаций, способствовать по­вышению качества содержа­ния и ремонта жилья.

Журнал «Жилищное право»

Чем отличается две квитанции: 1)взнос за капитальный ремонт; 2) оплата жилого помещения, вид платежа содержания и ремонт жилья.

— вопрос №4368293 © 9111.ru

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. Фонд формируется за счет обязательных взносов собственников помещений (ст. ст. 169, 170 ЖК РФ).

Существуют следующие способы формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на специальный счет, собственником которого может быть ТСЖ или жилищный кооператив, и перечисление взносов на счет регионального оператора.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе такого права к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ст. 158 ЖК РФ). Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен конкретный многоквартирный дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем минимальный размер, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств данного фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ.

Если собственниками принято решение об уплате взносов на капремонт в размере, превышающем минимальный, то за счет данного превышения по решению общего собрания собственников могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

О том, что именно включает в себя содержание общего имущества в многоквартирном доме, можно узнать, обратившись к п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя в том числе проведение текущего и капитального ремонта.

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо-и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Стоимость ремонта жилищного фонда Америки — и какие дома в нем больше всего нуждаются

Доступность и качество жилья являются основой стабильности жилья, но домохозяйствам с низкими доходами часто приходится жертвовать одним ради другого. Исследования показывают, что проживание в некачественном жилье может привести к опасностям для здоровья, проблемам безопасности, финансовой деградации и нестабильности в жилищах. Итак, кто, скорее всего, будет жить в некачественном жилье, и сколько будет стоить удовлетворение потребностей в ремонте наиболее уязвимых домохозяйств? Это исследование Федерального резервного банка Филадельфии и PolicyMap помогает ответить на эти вопросы.

Используя данные о качестве жилья из Американского жилищного обследования (AHS) и оценки затрат на ремонт, предоставленные Gordian, фирмой, специализирующейся на затратах на строительство, исследователи проанализировали распространенность и стоимость ремонта проблем с качеством жилья среди домовладельцев и арендаторов в разных странах. Соединенные Штаты. Для проведения анализа исследователи использовали данные AHS для создания списка сценариев жилищных проблем и связали эти сценарии с их надлежащим и экономичным ремонтом. Исследователи объединили эти сценарии качества жилья и соответствующие затраты на ремонт на уровне единицы, столичного статистического района, регионального и национального уровня. Хотя методология помогает оценить масштаб и серьезность домашнего ремонта, данные имеют несколько ограничений. Во-первых, данные AHS не учитывают ненаблюдаемые факторы, такие как качество воздуха в помещении, воздействие свинца и загрязнение воды, которые потребуют значительного дополнительного ремонта. Во-вторых, индекс затрат, вероятно, занижает потребности в многоквартирных домах, потому что AHS собирает данные только по отдельным единицам, а не по зданиям в целом.

Чтобы лучше понять нюансы потребностей страны в ремонте домов, исследователи провели кластерный анализ для создания уникальных типологий домохозяйств для домовладельцев и арендаторов на основе их семейного дохода, возраста здания, количества лет, в течение которых домохозяйство проживало в собственности (только для владельцев ) и тип конструкции (только для арендаторов).Эти типологии обеспечивают полезную основу для целевых программных и политических решений для конкретных типов домохозяйств и зданий.

Основные выводы

Всего:

  • Национальные расходы на ремонт: В 2018 году ремонт всех дефектов жилья по всей стране обошелся бы в 126,9 млрд долларов США, при средней стоимости ремонта 2 920 долларов США на семью, нуждающуюся в ремонте. Из этой суммы 25,3 миллиарда долларов потребуется на ремонт домов домовладельцев с низким доходом и 25 долларов.5 миллиардов на ремонт домов малообеспеченных арендаторов.
  • Домохозяйства с наибольшим уровнем потребности в ремонте: На национальном уровне 35,8 процента занятых жилых единиц нуждались как минимум в одном ремонте в 2017 году. Потребности в ремонте были наиболее распространены среди домашних хозяйств коренных американцев (47,7 процента), одиноких матерей с детьми (46,8 процента) , домохозяйства, живущие в промышленных домах (45,5 процента), и люди, живущие за федеральной чертой бедности (42,9 процента). Домохозяйства латиноамериканцев, чернокожих и съемщики также сообщили о высоком уровне потребности в ремонте (39.9 процентов, 39,6 процента и 39,5 процента соответственно).
  • Затраты на ремонт на одно домохозяйство : Среди домохозяйств, нуждающихся в ремонте, почти 40 процентов домохозяйств имели затраты на ремонт менее 1000 долларов, и только 18,0 процентов домохозяйств сообщили, что потребности в ремонте превышают 5000 долларов. Как и потребности в ремонте, средние затраты на ремонт были самыми высокими среди домашних хозяйств коренных американцев (2570 долларов США), одиноких матерей с детьми (1599 долларов США), домохозяйств, живущих в промышленных домах (1743 доллара США), людей с доходами ниже федеральной черты бедности (1556 долларов США) и домашних хозяйств. проживание в доме для одной семьи (1 502 доллара США).
  • Общие потребности в ремонте : Наиболее частые проблемы с ремонтом включали трещины или отверстия в стенах или потолке (15,2 процента), протечки крыши (14,0 процента), потрескавшиеся или осыпающиеся основания (11,4 процента) и признаки тараканов, по крайней мере, еженедельно в за последние 12 месяцев (10,2 процента).
  • Тенденции ремонта во времени : В период с 2015 по 2017 год совокупные затраты на ремонт дома снизились, поскольку за этот период было выполнено больше ремонтов, чем возникло новых проблем. Исследования показывают, что эта тенденция была вызвана укреплением рынка жилья и резким увеличением объемов ремонта домов по мере того, как последствия рецессии прошли.

Потребности в ремонте Арендатора

  • В национальном масштабе на домохозяйства с низким доходом, проживающие в старых односемейных домах, приходилась самая большая доля совокупных затрат на ремонт (19,8 процента), хотя они составляют лишь 12,3 процента домохозяйств-арендаторов, нуждающихся в ремонте. На домохозяйства со средним и высоким доходом в более старых одноквартирных домах и на домохозяйства с низким доходом в многоквартирных домах среднего возраста также приходилась большая доля совокупных затрат на ремонт (14,7 процента и 14,7 процента).1 процент соответственно).
  • Средняя стоимость ремонта была самой высокой среди домохозяйств с низким доходом в старых домах на одну семью (2096 долларов США) и домохозяйств со средним и высоким уровнем дохода в старых домах на одну семью (1601 доллар США).

Потребности собственников в ремонте

  • Почти 70 процентов совокупных затрат на ремонт квартир, занимаемых владельцами, приходилось на домохозяйства со средним и высоким доходом. Однако на квартиры, занятые домохозяйствами с низкими доходами, приходилась огромная доля совокупных затрат на ремонт (25.3% домохозяйств нуждаются в ремонте, но 30,9% совокупных затрат на ремонт).
  • Средняя стоимость ремонта была самой высокой среди домовладельцев со средним доходом в более старых домах с низким доходом (2004 долл. США) и у долгосрочных домовладельцев с низким доходом в единицах среднего возраста (1844 долл. США).
  • У малообеспеченных пожилых домовладельцев была самая высокая средняя стоимость ремонта во всех группах (4 187 долларов США) и вторая по величине средняя стоимость ремонта (1844 доллара США). Эти затраты могут быть значительно занижены, так как этим домовладельцам могут потребоваться дополнительные адаптивные модификации для создания безопасной среды проживания.Домохозяйства в этой группе с непропорционально высокой вероятностью идентифицировали себя как чернокожие, более четверти этих единиц находились в пригородах, а более двух пятых — на юге.

Последствия для политики

  • Авторы предлагают, чтобы жилищная политика, направленная на улучшение качества арендного жилищного фонда, такая как усиление соблюдения кодекса, должна быть тщательно разработана, чтобы предотвратить или уменьшить потенциальный вред от перемещения уязвимых арендаторов.
  • Большинство арендаторов с низким доходом, нуждающихся в ремонте, живут в небольших зданиях, которые, вероятно, принадлежат «маме и папе» домовладельцам, которым может не хватать денег и управленческих навыков для проведения регулярного технического обслуживания и ремонта.Техническая помощь и финансовые стимулы, направленные на благонамеренных владельцев недвижимости, могут помочь арендаторам с низким доходом получить необходимый им ремонт.
  • Жилищная политика, улучшающая качество жилья арендаторов и владельцев, может улучшить здоровье жителей. Фактические данные свидетельствуют о том, что такая политика, ориентированная на наиболее уязвимые домохозяйства, обеспечивает наибольшую пользу для общественного здравоохранения.

Фото forestpath / Shutterstock

126,9 миллиарда долларов необходимо для ремонта жилищного фонда страны

Данные


Требуется ремонт

Источник


PolicyMap и Федеральный резервный банк Филадельфии

Найти на карте PolicyMap


Проветриваемые комнаты, протекающие крыши, грызуны и насекомые: Плохое качество жилья может привести к ухудшению здоровья, особенно у детей, пожилых людей и других уязвимых людей.Хотя качество жилья в Соединенных Штатах со временем улучшилось, более трети домов все еще нуждаются в ремонте.

Специальный отчет Федерального резервного банка Филадельфии , составленный группой исследователей из PolicyMap и Федеральной резервной системы, дает представление о том, сколько инвестиций требуется для ремонта домов и кто с большей вероятностью будет нуждаться в наиболее дорогостоящем ремонте.

Согласно отчету, для полного ремонта оккупированного U. S. жилищный фонд, в том числе 50,8 млрд долларов, необходимые для жилья для людей с низкими доходами. Более чем каждая третья единица жилья нуждается в ремонте, и хотя стандартная стоимость оценивается в относительно скромные 1449 долларов, более чем 1 из 20 домов требует ремонта на сумму, превышающую 5000 долларов.

В рамках исследования исследователи смогли выделить отдельные группы домохозяйств, нуждающихся в ремонте, на основе таких характеристик, как доход и возраст жилья. Эта типология может помочь в создании новых программ и политик, направленных на привлечение инвестиций в наиболее нуждающиеся домохозяйства, или может помочь нацелить охват соответствующих людей на существующие программы.

Новая типология показала, что малообеспеченные арендаторы старых домов на одну семью имеют более высокую вероятность жить в жилье, нуждающемся в наиболее дорогостоящем ремонте. Более четверти этих домохозяйств, нуждающихся в ремонте, составляют одинокие женщины с детьми. Для этой группы усиление соблюдения кодекса — общая стратегия уменьшения жилищных проблем в арендуемом жилье — без соответствующей защиты арендаторов может еще больше поставить под угрозу и без того небезопасную группу.

Среди домовладельцев самые дорогие средние затраты на ремонт у пожилых людей, которые владели своим домом долгое время.Эта группа может неохотно добавлять к своим ежемесячным платежам традиционные ссуды на улучшение жилищных условий, поэтому альтернативные стратегии финансирования, такие как гранты или ссуды, выплачиваемые при продаже недвижимости, могут быть выгодными.

Отчет также показывает, что потребности в инвестициях в ремонт дома различаются по стране. Средние затраты на ремонт в столичных статистических областях единиц, нуждающихся в ремонте, составляют от 1053 до 1927 долларов. В некоторых случаях, например в Сан-Франциско (средняя стоимость ремонта — 1927 долларов), высокая стоимость необходимого ремонта, по крайней мере, частично объясняется более высокими местными затратами на строительство.Затраты на ремонт также высоки в таких метрополитенах, как Филадельфия и Чикаго (второй и третий по величине, с 1707 и 1685 долларами соответственно), где жилой фонд старше.

О данных

Это исследование основано на результатах Американского жилищного обследования переписи населения (AHS), которое предоставляет данные о жилищных характеристиках для выборки жилых единиц по всей стране. Исследовательская группа использовала файл общественного пользования AHS, который содержит подробную информацию о некоторых жилищных проблемах, таких как наличие крыс, протекающие крыши и недостаточное отопление для каждой обследованной жилой единицы.Они создали новый набор данных, оценив затраты на ремонт жилья для каждой занятой единицы жилья в исследовании. Исследовательская группа объединила данные об этих проблемах с информацией о размерах жилищных единиц и типах систем (например, о том, находится ли эта единица на общественной или колодезной воде), чтобы прийти к конкретным сценариям ремонта. Наконец, эксперты Gordian, компании, специализирующейся на оценке стоимости строительства, использовали средние затраты на строительство из своих баз данных, чтобы назначить оценку стоимости ремонта (в долларах 2018 года) для каждого сценария. Эти затраты на ремонт включают не только материальные затраты, но также оплату труда и размер прибыли подрядчика. Подробную информацию о создании этого набора данных читайте здесь.

Ремонт и обслуживание государственного жилья на 20-летнем минимуме, говорит Scape Group

Ремонт и обслуживание государственного жилья в последние два десятилетия идут по нисходящей траектории, согласно новому отчету специалистов по закупкам государственного сектора Scape Group.

Согласно последним исследованиям Scape, ремонт и техническое обслуживание в 2018 году достигли рекордно низкого уровня в 7 фунтов стерлингов.1 миллиард — на 2,2 миллиарда фунтов меньше, чем в 1997 году, несмотря на то, что количество домов в государственном секторе уменьшилось всего на 542 000. В 1997 году 32% всех ремонтно-эксплуатационных работ в жилищном секторе проводилось в домах государственного сектора, а к 2018 году этот показатель упал до 25% от общего объема производства.

Пик строительства жилья в государственном секторе пришелся на 1950-е годы, когда в Великобритании ежегодно сдавалось более 200 000 домов. Эти дома часто не соответствуют сегодняшним стандартам энергоэффективности и требуют работы, чтобы обеспечить соответствие современным стандартам жизни.

Марк Робинсон, исполнительный директор Scape Group, сказал: «Каждый заслуживает дом, который соответствует его назначению, но более того, дом не должен отрицательно сказываться на вашем здоровье или ограничивать ваши возможности добиться успеха в жизни. Существует четкая связь между качеством жилья и психическим, эмоциональным и физическим благополучием людей, которые в нем живут. Наш анализ показывает общенациональное снижение объемов работ, выполняемых в домах государственного сектора. Часто люди, живущие в этих домах, не имеют возможности переехать и сталкиваются с трудностями в обеспечении необходимого ремонта и технического обслуживания.”

Отчет

Scape о состоянии State of our Estates показал, что объем ремонтных и эксплуатационных работ, выполняемых на всем жилищном фонде Великобритании, сокращается, и что 4,5 миллиона домов теперь не соответствуют стандарту достойных домов в государственном и частном секторах.

После отчета компания Scape представила ряд рекомендаций, направленных на улучшение качества существующего жилищного фонда Великобритании и улучшение условий жизни миллионов людей, в том числе:

  • Превращение политических инициатив в стратегические результаты;
  • Снятие ограничения на право покупки чеков;
  • Более тщательная проверка жилищного фонда в частном арендуемом секторе;

Робинсон сказал: «Число домохозяйств, живущих в частном арендуемом секторе, растет, так как цены на людей по-прежнему уходят от рынка жилья.За десять лет, с 2007 по 2017 год, еще 1,7 миллиона человек теперь проживают в арендованном частном секторе. Последние данные также показывают, что 25% домов в частном арендуемом секторе классифицируются как непригодные. Нам необходимо улучшить надзор и контроль над арендодателями в частном арендуемом секторе, чтобы потребители получали большую защиту и, что немаловажно, имели возможность привлекать арендодателей к ответственности ».

Щелкните здесь, чтобы загрузить отчет Scape’s Состояние наших поместий .

Расходы на ремонт и обслуживание жилья в Шотландии сокращаются на 451 млн фунтов стерлингов по мере увеличения жилищного фонда

Стоимость ремонта и обслуживания жилья в Шотландии сокращается на 451 млн фунтов стерлингов по мере увеличения жилищного фонда

Опубликовано



Согласно новому исследованию Scape Group , в Шотландии с 1997 года реальный срок ремонта и технического обслуживания в расчете на один объект недвижимости снизился на 313 фунтов стерлингов.

Объем ремонта и обслуживания государственного и частного жилья в Шотландии с 1997 года снизился на 451 миллион фунтов стерлингов, и одновременно количество домов в Шотландии увеличилось на 341 650 и достигло 2.6 миллионов.

В результате ремонт и обслуживание жилья в Шотландии занимает восьмое место из 12 регионов Великобритании, при этом в 2018 году на каждый объект было выполнено всего 755 фунтов стерлингов. Данные

Scape показали, что вероятными причинами возникновения таких проблем являются сокращение финансирования и рост частного арендного сектора.

Шотландский стандарт качества жилья (SHQS) был введен в феврале 2014 года и требует, чтобы домовладельцы социального жилья обеспечивали энергоэффективность, безопасность и надежность своих домов, не имели серьезных повреждений и имели кухни и ванные комнаты в хорошем состоянии.Несмотря на консультации и введение стандартов — 34% шотландских домов не соответствовали Стандарту жилых домов в 2018 году, который был разработан общественностью по всей Великобритании для определения того, что должен обеспечивать хороший дом.

Исполнительный директор Scape Group Марк Робинсон сказал: «Существует четкая связь между качеством жилья и психическим, эмоциональным и физическим благополучием людей, которые в нем живут. Дом не должен отрицательно сказываться на вашем здоровье или ограничивать ваши возможности добиться успеха в жизни. Мы делаем недостаточно для того, чтобы привести наши дома в соответствие с достойными стандартами. 755 фунтов стерлингов на собственность совершенно недостаточны. Новый котел, комбинированный, системный или только тепловой, стоит от 500 до 2000 фунтов стерлингов без учета затрат на установку.

«Новые окна стоят от 3500 до 7000 фунтов на типичном полу-трехкомнатном доме, а внутренние стены с гидроизоляцией оцениваются в 70 фунтов за метр или 280 фунтов за стену. Похоже, это связано с двумя ключевыми факторами. Во-первых, это рост частного арендного сектора в Шотландии.Арендодатели тратят на свою собственность меньше, чем арендаторы. Во-вторых, несмотря на достигнутые успехи в строительстве большего количества социальных домов в Шотландии, не хватает средств для ремонта и поддержания существующего фонда ».

Количество людей, живущих в частных арендованных домах в Шотландии, быстро увеличилось с 2000 года, при этом по последним данным в Шотландии насчитывается 360 000 частных домов, снимаемых в аренду. Хотя шотландское правительство провело консультации по вопросам безопасности и состояния частного арендуемого жилья в 2017 году, результаты политики еще не определены.

Отчет о состоянии State of our Estates от Scape также показал, что объем ремонтных и эксплуатационных работ, выполняемых на всем жилищном фонде Великобритании, сокращается. За тот же период количество домов в Великобритании увеличилось на 3,8 миллиона. В отчете Scape указано, что в 1997 году объем строительства в Великобритании составил 29,4 миллиарда фунтов стерлингов, что эквивалентно 1220 фунтов стерлингов на недвижимость. За последние двадцать лет этот показатель снизился в реальном выражении до 28,9 млрд фунтов стерлингов — в среднем 1028 фунтов стерлингов на недвижимость по всей Великобритании.

По итогам анализа Scape сделал ряд рекомендаций, направленных на улучшение качества существующего жилищного фонда и улучшение условий жизни миллионов людей.

Первая рекомендация — превратить политические инициативы в стратегические результаты. Хотя у большинства жилищных организаций в настоящее время есть 30-летний план управления активами, Scape утверждает, что необходимы дальнейшие действия, чтобы превратить обширные руководящие принципы политики в этом секторе в последовательные и осуществимые стратегии.Он утверждал, что необходимы общие стратегии управления активами, вспомогательные стратегии для ремонта и технического обслуживания, реинвестирования запасов, соблюдения нормативных требований и законодательной ответственности.

Вторая рекомендация касается более тщательного изучения жилищного фонда в частном арендуемом секторе. Scape утверждает, что отмена льгот и налоговых льгот для частных домовладельцев, вероятно, нанесет ущерб сектору, поскольку у них меньше денег, чтобы вкладывать средства в улучшение запасов. Scape считает, что частных домовладельцев следует заставить соблюдать законодательство о порядочности, поскольку в настоящее время частный сектор не требует соблюдения стандартов качества жилья или прав на аренду. Группа утверждала, что важно создать новые механизмы для мониторинга качества жилья в частном арендуемом секторе.

Почему организациям следует инвестировать в ремонт дома для улучшения здоровья — Shelterforce

Фото Ф. Мухаммада с сайта Pixabay

Медицинские исследования и исследования общественного здравоохранения установили четкую и убедительную связь между плохими жилищными условиями и негативными последствиями для физического и психического благополучия жителей. Неадекватное жилье может усугубить хронические проблемы со здоровьем, подвергнуть жильцов воздействию токсинов окружающей среды и повысить риск травм, которые особенно опасны для детей и пожилых людей.Проживание в некачественных жилищах также связано с повышенным риском депрессии и беспокойства и может иметь особенно деморализующее воздействие на детей. В дополнение к этим широко задокументированным последствиям для здоровья, неадекватное жилище может усугубить жилищную нестабильность среди арендаторов с низким доходом, что приведет к ухудшению здоровья как взрослых, так и детей. Для домовладельцев с низкими доходами неспособность позволить себе необходимый ремонт является обычным финансовым фактором стресса, и данные, полученные в результате кризиса потери права выкупа, указывают на прочную связь между борьбой с затратами на жилье и ухудшением состояния здоровья, о котором они сообщают сами.

Измерение и понимание затрат на домашний ремонт

Обоснование необходимости инвестиций в улучшение здоровья и качества жилья требует понимания масштабов и масштабов потребностей в ремонте, а также способности определять домохозяйства, подвергающиеся наибольшему риску причинения вреда. Однако, несмотря на растущее межотраслевое признание важности жилья для здоровья, у нас относительно мало информации о состоянии национального жилищного фонда. Чтобы восполнить этот пробел в знаниях и предоставить интуитивно понятный, политически значимый масштаб аварийного состояния, Федеральный резервный банк Филадельфии и PolicyMap разработали новый показатель качества жилья, основанный на стоимости устранения недостатков жилья, выявленных в занятых единицах.

Этот отчет может помочь организациям обосновать влияние их ремонтных работ на здоровье, а также объяснить, почему другие группы должны уделять ремонту дома приоритетное внимание в своих соответствующих программах.

Источник: Измерение и понимание затрат на ремонт домов: национальная типология домохозяйств

. В ходе обследования жилищного строительства в США в 2017 году, которое было разослано более чем в 80 000 единиц по всей стране, мы обнаружили, что более одной трети, или 35,8 процента, домохозяйств по всей стране сообщили хоть одна жилищная проблема.Эти проблемы варьируются от незначительных проблем технического обслуживания до серьезных и дорогостоящих конструктивных недостатков. По оценкам, для более чем 75 процентов домохозяйств ремонт дома обходился в 5000 долларов или меньше. В целом, по нашим оценкам, общие национальные затраты на необходимый ремонт в занимаемом жилом доме в 2018 году составили 126,9 млрд долларов. Однако в течение любого года некоторые единицы будут улучшены, а другие выйдут из строя. Фактически, многие из тех, кто сообщил о потребностях в ремонте, были домохозяйствами со средним и высоким доходом, у которых возникновение аварийного состояния, вероятно, было временным.

Подмножество этих совокупных затрат на ремонт — 50,8 миллиарда долларов — относилось к квартирам, занятым арендаторами и домовладельцами с низкими доходами (доходами ниже 200 процентов федерального уровня бедности или максимальным доходом 40 840 долларов на семью из четырех человек), которые менее вероятно, что они смогут позволить себе ремонт или перейти в более качественное помещение. Эти домохозяйства с низким доходом составляли чуть более половины арендаторов, нуждающихся в ремонте, и четверть домовладельцев, нуждающихся в ремонте. Предыдущие исследования показывают, что воздействие на здоровье инвестиций в качество жилья, вероятно, будет наиболее сильным в случае вмешательств, направленных на более уязвимых жителей.

Понимание потребностей уязвимых семей в домашнем ремонте

В нашем отчете мы с соавторами создали типологию домохозяйств, нуждающихся в ремонте, сгруппированных по срокам владения, доходу и основным характеристикам домохозяйства и единицы. Ниже приведены примеры, основанные на реальных анонимных ответах на опрос домашних хозяйств с низким доходом, нуждающихся в ремонте. Эти примеры призваны проиллюстрировать и контекстуализировать типы проблем качества жилья, с которыми сталкиваются уязвимые домохозяйства.

Домовладельцы с низким доходом

По нашим оценкам, около 6,6 миллионов домовладельцев с низким доходом нуждались в ремонте, а средняя общая стоимость ремонта превышала 3800 долларов. Наша типология домовладельцев с низким доходом основана на возрасте, в котором они проживают, и продолжительности проживания в квартире.

  • Новые домовладельцы в квартирах среднего возраста: Супружеская пара, живущая в двухкомнатном промышленном доме в сельской местности на юге, живет в одном доме со своим сыном-подростком, взрослой дочерью, супругой их дочери и внуком.Общий доход домохозяйства невелик, что позволяет им немного превышать федеральную черту бедности (примерно 33 000 долларов на семью такого размера). Их ежемесячные расходы на жилье невысоки, но они живут в перенаселенных условиях, что может подвергать самых молодых членов их семьи риску негативных поведенческих и образовательных результатов. Они прожили в своем доме менее пяти лет, но уже нуждаются в ремонте. В дополнение к разбитому окну (которое может представлять опасность получения травмы) у них есть протекающая крыша и еженедельные наблюдения за тараканами, которые являются потенциальными триггерами астмы и аллергии, а тараканы могут способствовать антисанитарным условиям жизни.Средняя расчетная стоимость ремонта для домохозяйств в этой группе составляла примерно 3110 долларов.
  • Среднесрочные домовладельцы в более старых квартирах: Супружеская пара с двумя маленькими детьми живет в доме на одну семью в большом районе Среднего Запада. В их стареющем доме видны явные признаки физического износа, включая протечки как с крыши, так и с подвала, поврежденный кирпичный фасад, отслаивающуюся краску на внутренних стенах и разбитое окно. В старых домах отслаивание и сколы краски могут представлять риск воздействия свинца.Кроме того, видимая неисправность связана с негативным воздействием на психическое благополучие жителей и может способствовать стрессу родителей, что сказывается на эмоциональном благополучии детей. Несмотря на то, что за 14 лет проживания в доме пара приобрела определенную долю капитала, такие домохозяйства с низкими доходами, как их, часто испытывают трудности с доступом к традиционному финансированию ремонта дома. Средняя ориентировочная стоимость ремонта для домохозяйств в этой группе составляла примерно 3920 долларов.
  • Долгосрочные домовладельцы в единицах среднего возраста: 84-летняя женщина живет одна в городском доме в большом северо-восточном мегаполисе.Она прожила в своем доме более 40 лет и полностью владеет им, благодаря чему ее ежемесячные расходы на жилье относительно низкие. Однако фундамент ее дома треснул, а оголенная проводка представляет явную опасность поражения электрическим током и возгорания. Хотя треснувший фундамент не может представлять непосредственной опасности для здоровья женщины, дорогостоящий ремонт будет обременительным с финансовой точки зрения, учитывая ее годовой доход в размере 9600 долларов, проживающий за чертой бедности. Для пожилых людей, живущих с фиксированным доходом, высокие жилищные расходы могут конкурировать с другими потребностями, такими как здравоохранение и питание.Средняя расчетная стоимость ремонта для домохозяйств в этой группе составляла примерно 4 190 долларов. Кроме того, предыдущие исследования показывают, что у пожилых людей с низким доходом, живущих в неадекватных жилищных условиях, больше шансов иметь дополнительные неудовлетворенные потребности в адаптивных модификациях, которые имеют решающее значение для обеспечения им безопасного и комфортного старения на месте.

Малообеспеченные арендаторы

По нашим оценкам, существует около 9 миллионов домохозяйств с низким доходом, нуждающихся в ремонте, со средней оценочной стоимостью ремонта более 2 800 долларов. Наша типология этих домохозяйств основана на возрасте квартиры и в зависимости от того, является ли дом на одну семью или в многоквартирном доме.

В отличие от домовладельцев, арендаторы, как правило, не несут ответственности за необходимый ремонт. Однако примерно одна треть арендаторов, которые связались со своими арендодателями по поводу ремонта, сообщили, что у них есть средние или существенные трудности с устранением проблем, и около двух третей чернокожих и латиноамериканских арендаторов сообщили, что у них возникли хотя бы небольшие трудности.

  • Арендаторы в односемейных домах для престарелых: Незамужняя женщина живет со своими тремя маленькими детьми в доме на одну семью в районе среднего города с пригородами Среднего Запада.Ее годовой доход в размере 22000 долларов ниже федеральной черты бедности, но у нее есть ваучер на жилье, по которому арендная плата остается доступной. Дом, построенный до 1920 года, достаточно большой, чтобы удовлетворить потребности ее семьи, но у него протекающая крыша и отопительное оборудование, которое иногда выходит из строя во время холодных зим на Среднем Западе. Холодная домашняя среда может обострить респираторные заболевания и связана с повышенным уровнем тревожности и депрессии. Однако использование обогревателей для компенсации неисправной системы отопления может привести к дорогостоящим счетам за электроэнергию, которые могут превышать сумму ее ваучера на коммунальные услуги.Средняя ориентировочная стоимость ремонта для домохозяйств в этой группе составляла примерно 4 160 долларов США.
  • Арендаторы в старых многоквартирных домах: Ветеран живет один в большом северо-восточном мегаполисе. Его квартира представляет собой скромную трехкомнатную квартиру в четырехквартирном доме, построенном в 1920-х годах. Он инвалид и получает дополнительный социальный доход, который ставит его чуть ниже федеральной черты бедности (12 060 долларов на одного человека), но он не получает дополнительной жилищной помощи.В результате, даже несмотря на то, что арендная плата за его квартиру довольно низкая, она съедает более половины его ежемесячного дохода. Стены его квартиры потрескались от отслаивающейся краски, а в гостиной видны следы плесени. Каждый из этих недостатков является потенциальным триггером аллергена, а длительное воздействие плесени может повредить легкие. Учитывая нехватку доступных вариантов недорогого арендного жилья на Северо-Востоке, он вряд ли найдет в своем районе жилье более высокого качества, которое он может себе позволить. Средняя ориентировочная стоимость ремонта для домохозяйств этой группы составила около 2200 долларов.

Практика информирования

Помимо воздействия на здоровье и качество жизни, описанных выше, удовлетворение потребностей в ремонте домохозяйств с низкими доходами поддерживает несколько основных приоритетов в области развития сообществ. Во-первых, возможность выполнить дорогостоящий или непредвиденный ремонт имеет решающее значение для финансовой устойчивости домовладений с низкими доходами. Одно исследование, в котором участвовали сотни покупателей жилья с низким доходом, которые участвовали в программах консультирования перед покупкой, показало, что в течение двух лет после покупки дома около половины столкнулись с непредвиденными расходами на техническое обслуживание, а одна треть нуждалась в значительном ремонте, который они могли не позволяют исправить. Во-вторых, многие из арендаторов с низкими доходами испытывают двойное бремя неадекватного и недоступного жилья, требуя помощи в обоих измерениях для значительного повышения их жилищной безопасности. Наконец, инвестиции в качество жилья могут предотвратить серьезное повреждение строений, снижая риск отказа от собственности, который может иметь вредные побочные эффекты в масштабах всего района.

Хотя мы обнаружили, что большинство домовладельцев с низким доходом имеют относительно скромные потребности в ремонте, средняя стоимость ремонта в размере 3800 долларов по-прежнему превышает сумму, которую многие могли бы оплатить из своего кармана.Средне- и долгосрочные домовладельцы, нуждающиеся в ремонте, вероятно, накопили значительный жилищный капитал, который можно было бы использовать для покрытия расходов на ремонт. Однако сумма кредита, необходимая для покрытия основных затрат на ремонт, скорее всего, будет слишком мала для традиционных кредиторов. Кроме того, домовладельцы могут счесть процесс получения обычного жилищного финансирования за счет собственного капитала слишком обременительным по сравнению с более быстрыми и дорогостоящими вариантами ссуды. Финансовые институты развития сообществ могут помочь восполнить этот пробел в доступе к доступным по цене небольшим ссудам на ремонт, отвлекая домовладельцев от использования продуктов, потенциально лишающих благосостояния.

Для домовладельцев, которые не могут позволить себе дополнительные ежемесячные платежи или не хотят обременять свои дома дополнительными долгами, гранты и программы акционерного капитала предлагают важную альтернативу. Многие муниципалитеты предлагают программы грантов для оказания помощи домовладельцам с низким доходом в критическом ремонте, хотя заявителям может быть сложно ориентироваться в этих программах, а финансирование может быть недостаточным для местного уровня потребностей. Национальная организация Rebuilding Together и ее сеть местных филиалов ежегодно привлекают десятки тысяч волонтеров для проведения бесплатного ремонта домов с низким доходом, повышающего безопасность и здоровье.Филиалы часто координируют свои действия с общественными организациями, которые могут помочь выявить блоки с высокой концентрацией домовладельцев, нуждающихся в ремонте. Инициатива организации She Builds предназначена для домохозяйств с низким доходом, возглавляемых одинокими женщинами, которые, как показывает наше исследование, в непропорционально большой степени страдают от аварийного состояния жилья, что дает им навыки и ресурсы для удовлетворения общих потребностей в ремонте и поддержания безопасного и здорового дома для своих семей .

Решение проблем качества арендного жилищного фонда менее прямолинейно, от муниципалитетов требуется соблюдать тонкий баланс между привлечением к ответственности небрежных домовладельцев и недопущением дестабилизации или снижения цен на уязвимых арендаторов.Правоприменение кодекса долгое время было основным инструментом решения проблемы некачественного жилья, хотя некоторые высказывали опасения, что эти меры на практике усугубляют существующее социально-экономическое неравенство. Программа Cities RISE разработала основу для применения линзы расы и справедливости к обеспечению соблюдения кодекса, начиная с глубокой оценки последствий для справедливости существующих муниципальных политик и процедур. Программа подчеркивает решающую роль значимого вовлечения жителей и заинтересованных сторон в установление более тесных отношений сотрудничества с должностными лицами, обеспечивающими соблюдение кодекса.

Общественные организации играют центральную роль в этом процессе, способствуя участию жителей, которые напрямую страдают от несправедливой практики соблюдения кодекса. Надежная защита и участие арендаторов могут дополнить эти усилия: в одном примечательном примере жители заброшенного жилого комплекса в Северной Каролине объединились, чтобы оказать давление на продажу более ответственному инвестору в недвижимость. В сегменте недорогой и некачественной аренды жилья, принадлежащего благонамеренным, но не имеющим достаточных ресурсов арендодателям, может помочь дешевое финансирование ремонта, хотя потребуются надежные меры защиты доступности, чтобы предотвратить потерю недорогих квартир.

Ориентировочная цена более 50 миллиардов долларов на ремонт 15,6 миллионов семей с низким доходом по всему округу может показаться устрашающей. Однако комплексные подходы к повышению доступности, стабильности и качества жилья уже являются предметом новаторских предложений и инициатив, объединяющих ресурсы сектора здравоохранения и жилищного строительства. Центры по контролю и профилактике заболеваний даже определяют предоставление доступных ссуд или грантов на улучшение жилья домовладельцам с низким доходом как высокоэффективную стратегию для устранения основных причин плохого здоровья.Расширение базы фактических данных о рентабельных мероприятиях по повышению качества жизни поможет укрепить это сотрудничество. Кроме того, помимо подмножества потребностей в ремонте, непосредственно связанных с физическими заболеваниями, связь между качеством жилья и психическим и финансовым благополучием жителей поддерживает аргументы в пользу более широких инвестиций в улучшение жилищных условий домашних хозяйств с низкими доходами.

Мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не обязательно отражают точку зрения Федерального резервного банка Филадельфии или Федеральной резервной системы.

Новый индекс качества жилья и потребностей в ремонте, основанный на затратах, по JSTOR

Американское жилищное обследование (AHS) долгое время было мощным инструментом для понимания жилищных проблем в Соединенных Штатах. Традиционно исследователи полагались на субъективные показатели достаточности жилья или другие абстрактные показатели для количественного анализа качества жилья. В дополнение к характеристикам домохозяйств или единиц, нуждающихся в ремонте, при разработке политических решений или распределении ресурсов лицам, принимающим решения, необходимо знать, сколько инвестиций может потребоваться для приведения жилищного фонда в соответствие с требованиями.PolicyMap и Федеральный резервный банк Филадельфии обратились к этой потребности, разработав новый метод отнесения оценочных затрат на ремонт к жилищным проблемам, о которых сообщается в AHS. В этой статье мы описываем, как мы объединили собственный набор данных о стоимости ремонта с микроданными из файла общего пользования AHS (PUF), чтобы оценить общую стоимость ремонта, который потребуется для каждой обследуемой единицы жилья, используя веса обследования для агрегирования оценок в различных географические уровни. Мы кратко представляем основные национальные данные о потребностях в ремонте.Сводные таблицы этих и других результатов доступны для скачивания.

Цель Cityscape — донести высококачественные оригинальные исследования по вопросам жилищного строительства и развития сообществ до ученых, государственных чиновников и практиков. Cityscape открыт для всех соответствующих дисциплин, включая архитектуру, исследования потребителей, демографию, экономику, инженерию, этнографию, финансы, географию, право, планирование, политологию, государственную политику, региональную науку, социологию, статистику и урбанистику.Cityscape публикуется три раза в год Управлением разработки политики и исследований (PD&R;) Министерства жилищного строительства и городского развития США. PD&R; приветствует материалы в разделе «Рецензируемые статьи» журнала, которые будут оцениваться в рамках нашей процедуры двойного слепого рефери высококвалифицированными рецензентами на местах.

Управление разработки политики и исследований (PD&R) Министерства жилищного строительства и городского развития США стремится стать ведущей исследовательской организацией в области жилищного и городского строительства, которая проводит анализ политики, создает и синтезирует данные и фактические данные посредством открытых, сложных, творческих и совместных действий. разнообразный и уважительный обмен идеями для продвижения политики и улучшения американских сообществ и жизни.

Давление на ремонт и техническое обслуживание социальных домовладельцев Шотландии

Постоянное улучшение качества социального жилищного фонда Шотландии было постоянной долгосрочной целью правительства Шотландии. Для достижения этой цели в феврале 2004 года был первоначально введен Шотландский стандарт качества жилья. Согласно этому стандарту, дома должны быть энергоэффективными, безопасными и надежными, не должны иметь серьезных повреждений и должны быть оборудованы кухнями и ванными комнатами, которые находятся в хорошем состоянии. .Впоследствии правительство Шотландии включило этот стандарт в Шотландскую хартию социального жилья в апреле 2012 года и поставило цель, чтобы весь фонд социального жилья в Шотландии соответствовал этому стандарту к апрелю 2015 года.

Так что цель была установлена ​​около шести лет назад, социальные домовладельцы упорно работали, чтобы довести их запас до стандарта. По прогнозам, количество объектов социальной сферы, охватываемых, но не соответствующих стандарту, снизится с почти 90 000 в марте 2014 г. до примерно 30 000 к концу 2017-18 финансового года.Исходя из этого, темпы прогресса в достижении полного соблюдения были впечатляющими. Но это означает, что по прошествии более трех лет после установленного срока для всего социального жилищного фонда в Шотландии, тысячи объектов по-прежнему не соответствуют требованиям.

В то же время множественные нагрузки, вероятно, сделают приведение оставшихся свойств в соответствие со стандартами все более сложной задачей. Поиск рабочей силы для выполнения запланированных работ и ремонта является одной из ключевых проблем, поскольку строительная отрасль подчеркивает растущую нехватку квалифицированных кадров в ряде ключевых профессий.Стоимость строительных материалов также неуклонно растет. Последние официальные статистические данные показывают особенно высокий рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года стоимости сборных железобетонных изделий, древесины и столярных изделий, металлоконструкций, дверей и окон, а также краски.

С другой стороны, рост инфляции и стагнация заработной платы подрывают способность социальных арендаторов противостоять повышению арендной платы, что было бы обычным способом для социальных арендодателей финансировать возрастающие затраты на ремонт и техническое обслуживание.

На этом фоне социальные арендодатели должны быть целенаправленными и стратегическими в своем подходе, поскольку они стремятся улучшить любой оставшийся запас, который все еще не соответствует Шотландскому стандарту качества жилья, так, чтобы это не обанкротилось. Признавая это, PfH Scotland разрабатывает новую специальную платформу, которая позволит местным властям и жилищным ассоциациям привлекать подрядчиков для выполнения запланированных работ с максимальной экономичностью.

Управление жилищного регулирования Шотландии продолжает следить за тем, как социальные арендодатели достигают 100% соответствия Шотландскому стандарту качества жилья.Его годовой отчет за 2016-17 годы показывает, что 94% домов соответствуют стандарту. Мы с интересом будем следить за признаками дальнейшего улучшения, когда регулирующий орган опубликует свой последний годовой отчет в конце августа.

Несмотря на проблемы, из разговоров с членами PfH Scotland стало ясно, что социальные арендодатели Шотландии по-прежнему коллективно привержены достижению 100% соответствия SHQS. Благодаря сочетанию постоянного внимания и решимости, а также соответствующих целевых решений в области закупок, мы можем достичь ситуации, когда каждый из социальных арендаторов Шотландии будет жить в качественном, энергоэффективном, безопасном и надежном доме, на который они имеют право рассчитывать.

.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *