Аренда с последующим выкупом что это такое: Технические работы

Содержание

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е. человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением. Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору.

Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый. Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность.

Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки. За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

  • Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.

  • Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.

  • Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.

  • Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

  • Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.

  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами. Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку. В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Аренда авто с правом выкупа: условия, правила, варианты

Как быть, если вам нужен автомобиль, а единовременно оплатить его покупку вы не можете, и банковская ссуда вам недоступна? На этот случай существует вариант аренды автомобиля с правом выкупа. У этой схемы есть свои преимущества, и при соблюдении всех условий она может стать для вас выгодной и удобной. Аренда с дальнейшим выкупом успешно используется как частными лицами, так и небольшими фирмами.

Что же вам даст договор аренды автомобиля с выкупом и на что следует обратить внимание? Прежде всего на схему выплат.

Аренда авто с выкупом — альтернатива покупки в кредит

Оформив аренду авто с последующим выкупом, вы можете сразу же получить автомобиль в свое распоряжение, погашая его стоимость частями. На это может потребоваться от одного года до трех лет. Такая сделка требует меньшего количества документов, чем оформление банковского кредита. Как правило, достаточно предъявить:

  • паспорт гражданина Российской Федерации;
  • дополнительный документ, удостоверяющий личность;
  • водительские права.

При оформлении кредита в банке к заемщику всегда возникает масса вопросов, и по итогам может быть вынесено отрицательное решение. Аренда авто «под выкуп» более доступна.

Этой услугой пользуются как физические, так и юридические лица, которым необходимо:

  • начать бизнес в качестве службы доставки;
  • сформировать собственный автопарк, оптимально спланировав свой бюджет;
  • срочно получить в свое распоряжение автомобиль без привлечения банка или больших единовременных вложений.

Преимущества услуги

По сравнению с автокредитом, аренда с выкупом имеет следующие преимущества:

  • первоначальный взнос ниже, чем требуют банки, а в некоторых случаях может не требоваться совсем;
  • не требуются подтверждение стабильного дохода и справка с места работы;
  • в течение срока аренды автомобили возможно поменять.

Прокатная контора берет на себя решение следующих вопросов:

  • первичное оформление и постановка автомобиля на учет;
  • техосмотр, полная проверка технического состояния, устранение недочетов на автомобиле;
  • страхование ответственности при ДТП — ОСАГО и КАСКО на весь срок.

По сравнению с обычной арендой, преимущество состоит в том, что в конце оговоренного срока аренды автомобиль переходит в вашу собственность. При этом его можно вернуть, если он вас не устраивает.

Условия аренды

Собираясь арендовать автомобиль с последующим выкупом, следует учитывать следующие моменты.

Требования к арендатору.

Арендатор может быть гражданином любой страны в возрасте от 21 года. Отсутствие судимостей обязательно и проверяется службой безопасности компании.

Оплата аренды. Как правило, аренда оплачивается ежемесячно, однако возможен и другой график — по неделям или по кварталам. Сумма платежа зависит от марки, производителя и типа автомобиля, а также от расходов на амортизацию, страховых и эксплуатационных издержек, налогов. За счет того, что прокатная контора решает для вас целый ряд вопросов, оплата аренды может оказаться выше, чем выплаты по кредиту на аналогичный автомобиль. Просроченный платеж ведет к изъятию машины.

Страхование. Страхование ОСАГО и КАСКО для арендованного автомобиля обязательно, осуществляется прокатной конторой и учитывается при расчете стоимости аренды. Эти платежи могут быть внесены единовременно или по частям, вместе с ежемесячной арендной платой.

Досрочное погашение. Условия полной или частичной выплаты стоимости автомобиля раньше срока аренды прописываются в договоре. Многие прокатные конторы не предусматривают такой возможности принципиально.

Документы на машину. Клиент в течение срока аренды владеет автомобилем по доверенности. В этой связи ему необходимо согласовывать с агентством по прокату все действия, которые будут связаны с эксплуатацией.

Эксплуатация. В договоре указывается, на какой территории может эксплуатироваться автомобиль. «География» возможной эксплуатации грузовых автомобилей, как правило, шире.

Заключаем договор аренды с последующим выкупом автомобиля: тонкости процесса

Аренда «под выкуп» оформляется быстро и требует минимума документов. Однако этот процесс подразделяется на этапы, каждый из которых имеет свои тонкости:

  • выбор машины из имеющегося автопарка прокатной конторы или специальный заказ необходимого автомобиля;
  • расчет суммы сделки;
  • заполнение анкеты для службы безопасности в целях проверки ваших личных данных;
  • после одобрения вашей анкеты оформляется договор передачи машины в аренду с выкупом. В этом документе указываются все условия сделки, включая график платежей. Обязательно прилагается акт приема-передачи авто. Если машина приобретается прокатной конторой специально для вас, требуется первоначальный взнос, который должен быть уплачен в день подписания договора;
  • согласование договора со страховой компанией;
  • получение автомобиля в аренду. Машину из парка обычно можно получить в день подписания договора, а купленную под заказ машину — в течение нескольких дней;
  • получение автомобиля в собственность. Происходит по окончании всех необходимых выплат по договору.

Прежде чем арендовать авто с правом выкупа, следует тщательно изучить предложения на рынке. Важно, чтобы компания не оказалась перекупщиком, а имела собственный парк автомобилей и поддерживала его в рабочем состоянии. В этом случае снижается вероятность проблем и с сами автомобилем, и с оформлением документов на него.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Сергей БАРЫШНИКОВ

Аренда жилья с правом выкупа: что нужно знать

Войти

Войти ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ ЗАБЫЛИ ПАРОЛЬ?

Зарегистрироваться

Я согласен с Пользовательское соглашение Зарегистрироваться Уже зарегистрирован

Запросить ключ для сброса

Запросить ключ для сброса Уже зарегистрирован

что это такое, порядок оформления

split

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Сущность договора и его актуальность


аренда недвижимостиПеред рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон


Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

  1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
  2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

  1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
  2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
  3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

  • повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
  • объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

  • помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
  • хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
  • если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Отличия от лизинга


Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

  • наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
  • наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление


Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

  1. Договор продажи.
  2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа


Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

  1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
  2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
  3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
  4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
  5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
  6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
  7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
  8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
  9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

  • до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
  • проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
  • сразу закреплять временные рамки;
  • отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
  • проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Оценка недвижимости и переход прав


При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Чтобы исключить конфликты, рекомендуется указывать в договоре формулу расчёта итоговой цены объекта, а не конкретную фиксированную сумму.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

  1. Период действия договора истёк.
  2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора


Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

  • применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
  • ощутимо ухудшает состояние помещения;
  • три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
  • отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений


Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

  1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
  2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги


Сделаем некоторые выводы:

  • данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
  • договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
  • изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
  • существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Воспользовавшись услугами юриста при составлении бумаг, можно избежать неточностей и получить гарантию того, что договор не будет оспорен злоумышленниками.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

— Договор аренды с последующим выкупом: какие права у арендатора в случае смерти арендодателя до окончания срока договора при наличии у последнего наследников?

Elnur_/Depositphotos

 

Отвечает генеральный директор в «Конструктор документов FreshDoc.ru» Николай Пацков:

В ГК РФ говорится, что наниматель арендует имущество у арендатора на определенный срок и за определенную плату. То есть на время действия договора он может владеть и пользоваться нанятым имуществом. Впрочем, если арендодатель не имеет возражений, то договор автоматически пролонгируется, а срок владения увеличивается.

Но иногда случается так, что собственник умирает и встает вопрос о действии договора — будет ли он продолжаться? В законе фиксируется, что даже в случае смерти арендодателя и перехода права собственности по наследству действие договора аренды не отменяется. Таким образом, вместе с переходом права на наследуемое имущество к наследнику перейдут и обязанности по аренде, прописанные в договоре. Эти обязанности переходят сразу после смерти арендодателя и не зависят от сроков переоформления документов на имущество. У арендатора также остается право на выкуп арендованного имущества на условиях, которые были указаны в договоре. При этом наследник не имеет права расторгать договор в одностороннем порядке, так как переход права собственности не дает таких оснований.

Иногда переоформление собственности может занять довольно большой срок, достаточный для того, чтобы были пропущены несколько платежей, и перед нанимателем может встать вопрос: кому или куда вносить плату за аренду? В этих случаях имеет смысл внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.

Если новый собственник хочет прекратить действие договора (выселить, к примеру, если это аренда квартиры или дома), то он должен обратиться в суд. Но шансов на решение в его пользу мало. Особенно если арендатор своевременно выполняет свои договорные обязанности. В этом случае наследнику лучше дождаться окончания срока аренды и поднимать вопрос о расторжении договора.


Аренда жилья с последующим выкупом

Существует ли рассрочка между частными лицами?


Отвечает генеральный директор юридической компании «Дельта консалтинг» Сергей Крылов:

Права остаются те же самые, что и при жизни арендодателя. При его уходе из жизни возникает универсальное правопреемство, что означает появление наследников, которые в течение шести месяцев вступают в свои законные права наследования. Если арендодателем являлось физическое лицо, то, соответственно, правопреемником становится одно или несколько физических лиц – это родственники. Если речь идет о юридическом лице, то, как правило, при универсальном правопреемстве при принятии наследства те, кто вошли в него, получают долю от бизнеса или забирают весь бизнес. А отношения продолжаются так же, как и ранее. Для арендатора ничего по сути не меняется. Если так случилось, что наследников нет, то такое имущество у нас по закону называется выморочным, оно уходит в пользу государства. В данном случае право собственности на объект будет закреплено за государством, отношения останутся те же самые, поменяется лишь собственник.

Если резюмировать данный вопрос, то, как бы ни сложилась ситуация со смертью арендодателя и наследниками, для самого арендатора ничего не меняется.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества позволяет заключать ст. 624 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), но только если это предусмотрено законом или договором аренды. То есть возможность выкупа арендуемого имущества арендатором должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре.

В судебной практике существуют два подхода к вопросу о том, какие нормы ГК РФ подлежат применению к отношениям сторон по договору аренды с возможностью выкупа арендованного имущества. Некоторые суды считают, что к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. Соответственно, все остальные нормы права, которыми регламентируется договор, относятся к договору аренды. По общему правилу (часть 1 ст. 617 ГК РФ) переход права собственности … на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Закон не устанавливает разницы в применении указанной нормы в зависимости от основания перехода права собственности к другому лицу. Таким образом, в случае наследования имущества (в том числе и недвижимого), наследник (новый собственник и арендатор) становится на место наследодателя (старого собственника и арендатора) и договор аренды продолжает исполняться. В соответствии с ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя. Таким образом, наследник становится арендодателем и обретает право на получение от арендатора арендных платежей сразу после смерти наследодателя, хоть и не может никоим образом это подтвердить документально. Арендатор, соответственно, сохраняет право на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Второй подход состоит в том, что к договору аренды с правом выкупа арендуемого имущества подлежат применению все нормы о договоре купли-продажи, а не только положения о форме договора. В этом случае суды, опять же, имеют две позиции. Первая состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества представляет собой договор аренды и одновременно предварительный договор купли-продажи. Поскольку права и обязанности по предварительному договору купли-продажи также переходят по наследству, в данном случае наследник становится на место наследодателя не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующей продажи имущества арендатору.

оответственно, право арендатора на выкуп арендуемого имущества сохраняется. Вторая позиция состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества это смешанный договор, содержащий как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи. В соответствии с этой позицией, если право арендатора на аренду имущества сохраняется, то право арендатора на последующий выкуп имущества не сохраняется, поскольку сторона договора скончалась, право собственности арендодателя в момент его смерти перешло к наследнику и уже никоим образом к арендатору в соответствии с договором аренды перейти не может.

Представляется, что правильными будут обе позиции в зависимости от того – как сформулировано условие о выкупе арендованного имущества. Если условие сформулировано в соответствие с ч. 1 ст. 624 ГК РФ как утверждение, что арендуемое имущество по истечении договора аренда переходит в собственность арендатора, то применяется второй подход и в случае смерти арендодателя арендатор утрачивает право на выкуп арендуемого имущества. А если условие в договоре аренды сформулировано в соответствии с ч. 2 ст. 624 ГК РФ – как право арендатора на последующий выкуп арендуемого имущества, то в случае смерти арендодателя по такому договору арендатор сохраняет как права арендатора на владение и пользование имуществом на условиях его аренды, так и право на последующий выкуп арендуемого имущества.


7 правил переговоров с продавцом квартиры

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке


Отвечает юрист компании «Оценка Консультации Аудит» Елена Афанасьева:

Согласно п. 1 ст. 617 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации «Сохранение договора аренда в силе при изменении сторон» — Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В договоре аренды с последующим выкупом необходимо прописать все существенные условия договора согласно действующему российскому законодательству, а также предусмотреть и прописать в договоре порядок последующей оплаты и переход права собственности в случае смерти арендодателя, чтобы у наследника в последующем не было оснований на обжалование данного договора в судебном порядке.

Оплату необходимо предусмотреть в связи с тем, что наследник вступит в наследство по истечении шести месяцев со дня смерти арендодателя (ст. 1154 ГК РФ ч. 3), а также в связи с тем, что наследник может быть признан недостойным наследником, а не оплата в установленные сроки арендных платежей (выкупной цены) может послужить основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. В договоре, в данном случае, лучше прописать, что оплата осуществляется единовременным платежом наследнику за весь период вступления его в наследство и получения свидетельства о праве на наследство (если это недвижимое имущество — также свидетельства о государственной регистрации права).

В любом случае, после вступления в наследство у наследника/наследников (а в последующем собственника имущества) остается право на обжалование договора аренды с последующим выкупом в судебном порядке если он/они не будут согласны с условиями заключенного арендодателем договора.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Правом арендатора будет возможность пользоваться имуществом по договору аренды, а арендодателем по такому договору будет другое лицо (новый собственник имущества), который может предоставить право выкупить имущество. Но до получения наследниками свидетельства о праве на наследство может возникнуть проблема уплаты арендной платы. В таком случае, у арендатора есть несколько вариантов, а именно: 1) перевести денежные средства на карту арендодателя, если счет не закрыт и 2) перечислить денежные средства на депозит нотариуса, у которого открыто наследственное дело.

Не пропустите:

Все статьи рубрики «Хороший вопрос»

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

ASC 842 Учет операционной аренды на примере

Новые стандарты учета аренды значительно меняют порядок учета операционной аренды. В этом блоге мы представим исчерпывающий пример учета операционной аренды в соответствии с ASC 842. В частности, как перевести операционную аренду с ASC 840 на новый стандарт ASC 842. Мы будем использовать сценарий из реальной жизни, который один из наших клиентов любезно позволил нам использовать в качестве примера.

Что такое операционная аренда?

Операционная аренда — это договор, по которому владелец актива (или арендодатель) предоставляет кому-либо (арендатору) доступ к этому активу.Как правило, арендатор может использовать актив в течение периода времени, который меньше экономического срока службы актива, в обмен на внесение арендатором платежей в течение согласованного периода времени.

В соответствии с ASC 840 и ASC 842 аренда делится на две категории. 1.) Термин «операционная аренда» существует в обоих стандартах (хотя порядок учета в каждом стандарте разный). 2.) В соответствии с ASC 840 существовала классификация капитальной аренды (которая была изменена на терминологию финансовой аренды в ASC 842), хотя учет для этой классификации согласован между двумя стандартами.Когда дело доходит до учета операционной аренды в соответствии с ASC 840 и ASC 842, есть несколько явных изменений.

Условия операционной аренды в соответствии с ASC 840 по сравнению с ASC 842: что меняется?

Согласно старому стандарту учета аренды, ASC 840, операционная аренда считалась внебалансовыми операциями. Расходы, связанные с соглашением, были признаны в отчете о прибылях и убытках, но не повлияли на баланс. Это затрудняло понимание объема обязательств, взятых на себя компанией, и могло затруднить сравнение между компаниями, в зависимости от того, имели ли они разные подходы к аренде иосновные средства. В целях повышения прозрачности FASB выпустил ASC 842 «Аренда». Одно из положений этого нового стандарта заключается в том, что все договоры аренды должны признаваться в балансе компании. В частности, для операционной аренды ASC 842 требует признания актива в форме права пользования (ROU) и соответствующего обязательства по аренде при начале аренды.

Как вы определяете операционную аренду в соответствии с ASC 842?

Классификация аренды в соответствии с ASC 842 относительно аналогична ASC 840, хотя некоторые «яркие линии» для классификации были удалены в соответствии с подходом ASC 842, более основанным на принципах.Чтобы аренда была классифицирована как финансовая, она должна соответствовать одному из пяти критериев финансовой аренды, перечисленных ниже. Если аренда не соответствует ни одному из этих критериев, она классифицируется как операционная аренда.

Переход права собственности к арендатору

Переход права собственности на базовый актив к арендатору до окончания срока аренды.

Вариант покупки

Договор аренды предоставляет арендатору опцион на покупку актива, реализация которого имеется с достаточной степенью уверенности.

Срок аренды большей части оставшегося срока службы актива

Срок аренды составляет большую часть оставшегося срока экономической службы базового актива. (Примечание: FASB предоставил некоторые дополнительные пояснения, что «основная часть» будет соответствовать 75% -ному порогу, используемому в ASC 840).

Приведенная стоимость представляет собой «практически всю» справедливую стоимость актива

Приведенная стоимость суммы оставшихся арендных платежей практически равна или превышает всю справедливую стоимость базового актива.Если применимо, любая гарантия остаточной стоимости арендатора, которая еще не включена в арендные платежи, также будет включена в расчет дисконтированной стоимости. (Примечание: FASB предоставил некоторые дополнительные пояснения, что «практически все» будет соответствовать 90% порогу, используемому в ASC 840).

Специализация актива:

Базовый актив носит настолько специализированный характер, что ожидается, что он не будет иметь альтернативного использования арендодателю в конце срока аренды.

Present Value Calculator Present Value Calculator

Требуется ли капитализация аренды для всех договоров операционной аренды согласно 842?

№Предприятие может выбрать учетную политику для учета операционной аренды со сроком аренды 12 месяцев на дату перехода / начала аренды (и у которой нет опциона на покупку, исполнение которого является разумно уверенным) в соответствии с подходом признания согласно ASC 840, который не требует капитализации арендного актива или обязательства в балансе.
Кроме того, хотя в ASC 842 нет исключения для активов с низкой стоимостью, некоторые компании установили порог капитализации.Подобно порогу капитализации для основных средств, компания определила, что аренда ниже этого значения несущественна для компании и, следовательно, не признается.

Пример учета операционной аренды согласно ASC 842

Ниже приведен полный пример того, как перевести операционную аренду с ASC 840 на новый стандарт ASC 842.

Подробная информация о примере договора аренды:

Сначала предположим, что арендатор подписывает документ об аренде со следующими предикатами:

Срок аренды

Срок, начинающийся 1 апреля 2016 года (дата начала) и продолжающийся сто двадцать (120) полных календарных месяцев.Арендатору должен быть предоставлен доступ в помещения за шестьдесят (60) дней до даты начала для установки оборудования и мебели («период раннего доступа»). Такой доступ регулируется всеми положениями и условиями настоящего договора аренды, за исключением того, что дата начала аренды и выплата арендной платы не инициируются этим.

Надбавка TI

Арендатор получил надбавку за улучшение жилого фонда в размере 1,2 миллиона долларов в качестве стимула для подписания договора аренды от арендодателя. Арендодатель оплатил подрядчику строительство Улучшения напрямую.Улучшения были построены до периода раннего доступа.

Расходы на переезд

Арендатор также получил от арендодателя возмещение в размере 30 000 долларов за переезд.

Базовая аренда

Согласно договору аренды, датой начала аренды является три полных календарных месяца после того, как арендатор открывает бизнес в этом месте. Базовая арендная плата составляет 205 000 долларов в месяц; с ежегодным повышением в годовщину начала аренды на 3%.

Предположения

Предположим, что аренда классифицируется как операционная аренда, что арендатор является публичной компанией, что ставка, заложенная в договоре аренды, неизвестна, а справедливая стоимость здания составляет 300 миллионов долларов.Предположим, Арендатор открыл бизнес в этом месте 1 июня 2016 года. Предположим, что ставка дополнительных заимствований компании составит 6% в 2016 году и 9% в 2019 году.

Lease Accounting Guide Lease Accounting Guide

Вот шаги, которые необходимо предпринять для правильного перехода на аренду, указанную выше:

Шаг 1: Определите срок аренды согласно ASC 840

Срок аренды, указанный в договоре, составляет 120 месяцев, однако в документе указано, что арендатору будет предоставлен доступ в соответствии со всеми условиями, изложенными в документе об аренде, в течение периода «раннего доступа».Если предположить, что период раннего доступа начался 1 февраля 2016 г., то для целей GAAP аренда действительно началась в эту дату (дата начала аренды в бухгалтерском учете), а срок аренды составляет 122 месяца; с 1 февраля 2016 г. по 31 марта 2026 г.

Примечание. Чтобы понять разницу между датой начала аренды, датой исполнения, датой владения и т. Д., Прочтите эту статью о том, когда начинается аренда.

Шаг 2: Определите общие арендные платежи согласно GAAP

Дата начала аренды — 1 сентября 2016 года (3 месяца с даты открытия арендатором бизнеса).Общая сумма арендных платежей составляет 26 863 751 доллар США. См. Изображение ниже.

Lease Payments Lease Payments

Шаг 3: Подготовьте линейный график амортизации согласно ASC 840

Срок аренды составляет 122 месяца (из шага 1), общая арендная плата составляет 26 863 751 доллар (из шага 2). Таким образом, ежемесячные расходы на прямую аренду, рассчитанные на основе базовой арендной платы, составляют 220 194,68 долларов. Ниже приведен снимок экрана с линейным графиком погашения.

Straight Line Amortization Schedule Straight Line Amortization Schedule

Однако обратите внимание, что существует общая сумма поощрения в размере 1 230 000 долларов США (1 доллар США.2 миллиона долларов в виде надбавок на улучшение жизни арендатора и 30 000 долларов на переезд). Эти льготы также должны амортизироваться в течение срока аренды линейным способом, в результате чего ежемесячный кредит на расходы по аренде составляет 10 081,97 долларов.

Примечание. Чтобы понять, как ведется учет надбавок на улучшение работы арендаторов в соответствии с ASC 840, прочтите наш блог о надбавках TI.

В результате корректировки стимулов общая сумма арендных расходов в отчете о прибылях и убытках составила 210 112,71 долларов.

Как будет отображаться период без аренды в графике погашения:

Семь месяцев бесплатной аренды включены в таблицу амортизации, так как они необходимы для прямого расчета арендной платы.Ниже приводится сводка столбцов в таблице амортизации, на которые влияет бесплатная арендная плата:

  • Столбец «Денежные средства»: Это точная сумма, выплачиваемая каждый месяц.
  • Столбец «Расходы»: Расходы должны быть равномерно распределены на протяжении всего срока аренды. — прямая линия. Компания делит общую сумму платежа на количество месяцев аренды.
  • Отсроченная аренда: Это разница между понесенными расходами и уплаченными денежными средствами.В течение первых семи месяцев Компания имеет бесплатную арендную плату, поэтому отсроченная сумма представляет собой сумму расходов за месяц.

Шаг 4. На дату вступления в силу определить общую сумму платежей за оставшийся срок аренды в соответствии с новым стандартом учета аренды

Для публичных компаний календарного года датой вступления в силу нового стандарта аренды, ASC 842, является 1 января 2019 г. Запись о переходе регистрируется на дату перехода, либо с самого раннего из представленных сравнительных периодов, либо если компании используют практические целесообразно и не представлять сравнительную финансовую отчетность на дату перехода.Большинство публичных компаний использовали практический прием, поэтому мы сделаем это в нашем примере и предположим, что это компания с календарным годом.
Следовательно, датой перехода для этой компании является 1 января 2019 г. Общая сумма оставшихся платежей с 1 января 2019 г. по 31 марта 2026 г. составляет 21 000 013 долларов.

Шаг 5: Расчет обязательства по аренде (приведенная стоимость оставшихся арендных платежей)

Поскольку компания использует практическую целесообразность перехода и не представляет сравнительных финансовых показателей, согласно ASC 842, компании необходимо будет рассчитать приведенную стоимость оставшихся арендных платежей на дату перехода.Совет по стандартам финансового учета рекомендует использовать ставку, заложенную в договоре аренды, однако арендатору практически невозможно ее определить. FASB говорит, что если эту ставку невозможно определить, используйте ставку по займам арендатора. А какую ставку по займу использовать? На какую дату выбрать ставку?

Present Value Calculator Present Value Calculator

В нашем примере вы должны выбрать ставку по состоянию на 1 января 2019 года, дату перехода. Если бы Компания не решила использовать практическое средство перехода, вы бы использовали ставку заимствования по состоянию на 2017 год, а не на 2019 год.

Используемая ставка заимствования является очень важным различием между ASC 840 и ASC 842. Согласно ASC 840 компании будут использовать ставку, по которой они могли бы заимствовать средства в течение аналогичного срока для покупки арендованного актива. Руководство не требовало от компаний использовать обеспеченную ставку заимствования. Таким образом, компании часто используют ставку, предоставленную Казначейством, которая представляет собой револьверную ставку компании. Согласно ASC 842 компании должны использовать ставку, по которой они могли бы получить средства для заимствования под обеспечение в течение аналогичного срока для этого конкретного актива.Эти суммы могут быть самыми разными (средства для покупки арендованного актива обычно намного больше, чем выплаты в течение срока аренды, особенно при аренде недвижимости).

В этом примере используется процентная ставка 9%, а приведенная стоимость минимальных арендных платежей — 15 319 515 долларов. Это обязательство по аренде на 1 января 2019 года.

Примечание. Узнайте, как использовать Excel для расчета приведенной стоимости арендных платежей.

Ниже мы представили график амортизации на дату перехода для нашей публичной компании:

Step 3 New Operating Blog Step 3 New Operating Blog

В этот раз мы хотим сделать очень важный момент: вычисленное выше число (15 319 515 долларов США) основано на данных Excel.Если вы пересчитываете этот пример с помощью программного обеспечения для учета аренды и получаете именно это число выше (платежи производятся заранее), то нам неприятно говорить вам об этом, но ваше программное обеспечение не совсем точное.

Это связано с тем, что программное обеспечение предполагает, что в первый месяц аренды проценты не выплачиваются. Эта проблема означает, что ваше программное обеспечение все еще использует Excel в фоновом режиме для выполнения расчетов, что не очень хорошо. Полученное вами число должно быть немного ниже указанного выше, опять же из-за процентов, выплаченных в первый месяц.

При суммировании по нескольким договорам аренды эта разница может быть значительной. Вы можете добавить гораздо большее обязательство в свой баланс, если ваше программное обеспечение рассчитывает его таким образом. Очевидно, что если вы используете программное обеспечение LeaseQuery, оно рассчитывает эту сумму точно. Имейте это в виду, просматривая демонстрацию программного обеспечения для учета аренды от поставщиков, выбранных вами.

lease accounting software guide lease accounting software guide

Шаг 6: Расчет актива в форме права пользования (с записью в журнале)

В соответствии со стандартом учета аренды FASB актив ФПП при переходе — это обязательство, рассчитанное на шаге 5 выше, скорректированное с учетом отсроченной аренды и льгот по аренде.В этом примере это обязательство в размере 15 319 515 долларов США за вычетом остатка отсроченной арендной платы по состоянию на декабрь 2018 года за вычетом неамортизированного стимулирующего баланса на декабрь 2018 года. Таким образом, формула для актива ФПП представляет собой обязательство по аренде в размере 15 319 515 долларов США плюс 1843076 долларов США (отсроченная арендная плата по состоянию на декабрь 2018 года). Декабрь 2018 г.) плюс 877 131 доллар США (неамортизированные льготы по состоянию на декабрь 2018 г.). Это дает нам общий актив ROU в размере 12 599 308 долларов. Если бы это была запись в журнале, она бы выглядела так:

DR ФПП Актив 12 599 308
DR Отсроченная аренда 1,84,376
DR Льгота по аренде 877,131

CR

Обязательство по аренде 15319 515

На этом мы завершаем пример, показывающий, как перейти от текущих правил учета аренды к новым.Если вам понравился этот пост, подумайте о том, чтобы прочитать еще один из наших блогов, Новые стандарты учета аренды: краткое изложение FASB ASC 842, IFRS 16 и GASB 87.

.

Учет капитальной и финансовой аренды Пример

Что такое капитальная / финансовая аренда?

Капитальная аренда, именуемая финансовой арендой в соответствии с ASC 842 и МСФО (IFRS) 16, представляет собой аренду, которая имеет характеристики собственного актива. В бухгалтерском учете для капитальной аренды арендатор учитывает арендованный актив, как если бы он или она приобрели арендованный актив за счет средств, предоставленных арендодателем.

Напоминаем, что операционная аренда во многом напоминает традиционную аренду, когда арендатор платит за использование актива, но не получает никаких экономических выгод от владения и не несет никаких рисков, связанных с владением.

Думаете о приобретении актива для вашего бизнеса? Попробуйте наш новый калькулятор аренды и покупки:

Lease vs Buy Calculator Excel Template Lease vs Buy Calculator Excel Template

Финансовая аренда против капитальной аренды

Почему капитальная аренда теперь называется финансовой арендой? Это одно из самых значительных изменений между старыми и новыми стандартами учета аренды. Причина этого изменения проста; поскольку большая часть договоров аренды теперь будет капитализированной (за исключением договоров на срок, равный или менее 12 месяцев), существующая номенклатура «капитальной аренды» более не является точной.Отсюда появился новый термин «финансовая аренда».

Ниже приводится выдержка из ASC 842: Определение аренды:

В соответствии с моделью учета арендатора согласно предыдущим ОПБУ, критически важным было определение того, была ли аренда капитальной или операционной, поскольку активы по аренде и обязательства по аренде признавались только для капитальной аренды. В соответствии с Разделом 842 критически важным является определение того, является ли договор договором аренды или содержит ли он договор аренды, поскольку арендаторы должны признавать активы по аренде и обязательства по аренде по всем договорам аренды — финансовой и операционной, — кроме краткосрочной аренды (то есть, если организация выбирает признание краткосрочной аренды и освобождение от оценки).В Разделе 842 представлены подробные инструкции и несколько примеров, иллюстрирующих применение определения аренды, чтобы помочь организациям в принятии этого важного решения.

Критерии капитальной аренды: согласно ASC 840

Согласно ASC 840-25-1, существует 4 теста, которые определяют, является ли аренда капитальной или операционной. Эта оценка будет выполнена при подписании договора аренды. Многие компании знакомы с этими четырьмя тестами, поэтому мы суммировали их ниже.

  • 1-й тест — Передается ли титул / право собственности арендатору в конце срока аренды?
  • 2-й тест — Есть ли вариант покупки по выгодной цене?
  • 3-й тест — Срок аренды составляет 75% или более от оставшегося экономического срока службы актива?
  • 4-й тест — превышает ли приведенная стоимость суммы арендных платежей 90% или более справедливой стоимости базового актива?

Present Value Calculator Present Value Calculator

ASC 842 предоставляет практическое средство, которое при переходе позволяет компании унаследовать классификации аренды для договоров аренды, которые начинались до перехода.Совет по стандартам финансового учета указал, что компании, выбирающие это практическое средство, должны обеспечить соответствие бухгалтерского учета согласно ASC 840, поскольку это средство не предназначалось для того, чтобы компания могла допустить ошибки в бухгалтерском учете. Следовательно, пока мы предлагаем ASC 842, важно, чтобы арендатор твердо понимал свою классификацию аренды в соответствии с ASC 840.

Финансовая аренда по «сильной» форме и «со слабой» формой

Здесь, в LeaseQuery, мы предпочитаем называть договоры финансовой аренды, которые соответствуют 1-му или 2-му критерию, «сильной формой», а те, которые соответствуют только 3 или 4 критериям, «слабой» финансовой арендой.

Это важное различие, потому что между этими типами аренды есть одно существенное различие. Для договоров финансовой аренды, по которым право собственности передается в конце срока аренды, или договоров, предусматривающих выгодную покупку (строгая финансовая аренда), базовые активы амортизируются в течение срока полезного использования, который был бы назначен, если бы актив находился в собственности.

При финансовой аренде со слабой формой (которая соответствует только третьему или четвертому критерию) активы будут амортизироваться в течение более короткого из следующих периодов: срок полезного использования или срок аренды.Это небольшая разница, но она, очевидно, имеет серьезные последствия для бухгалтерского учета.

Используйте тест капитальной и операционной аренды для ASC 840:

Capital vs Operating Lease Capital vs Operating Lease

Критерии финансовой аренды: как изменилась классификация согласно ASC 842

Не сильно изменился подход к финансовой аренде для арендаторов. Что наиболее важно, теперь есть пять тестов, которые вы должны выполнить, чтобы определить классификацию аренды, вместо четырех.Еще одно отличие заключается в том, что классификация аренды выполняется в начале срока аренды в соответствии с ASC 842, а не при подписании договора аренды.

ASC 842-10-25-2 предоставляет критерии классификации аренды для арендаторов:

«Арендатор должен классифицировать аренду как финансовую, а арендодатель должен классифицировать аренду как аренду с продажей, если аренда соответствует любым из следующих критериев при начале аренды:

  1. По договору аренды право собственности на базовый актив переходит к арендатору к концу срока аренды.
  2. Аренда предоставляет арендатору опцион на покупку базового актива, который арендатор, с разумной уверенностью, исполнит.
  3. Срок аренды составляет большую часть оставшегося срока службы базового актива. Однако, если дата начала аренды приходится на конец или почти конец срока экономической службы базового актива, этот критерий не должен использоваться для целей классификации аренды.
  4. Приведенная стоимость суммы арендных платежей и любой остаточной стоимости, гарантированной арендатором, которая еще не отражена в арендных платежах в соответствии с пунктом 842-10-30-5 (f), равна или превышает практически всю справедливую стоимость базового актива.
  5. Базовый актив носит настолько специализированный характер, что ожидается, что он не будет иметь альтернативного использования арендодателю в конце срока аренды ».

Теперь давайте пройдемся по каждому тесту и поймем некоторые различия между ASC 840 и ASC 842.

  • 1-й тест — Передается ли право собственности на базовый актив арендатору в конце срока аренды?

Этот тест соответствует стандартам ASC 840 и ASC 842.

  • 2-й тест согласно 842 — Существует ли опцион на покупку и есть ли разумные основания полагать, что арендатор исполнит опцион на покупку?

В отличие от ASC 840, согласно ASC 842, наличие опциона на выгодную покупку НЕ классифицирует автоматически договор аренды как финансовый.

Вместо этого, согласно ASC 842, критерии сосредоточены на определении арендатором (с использованием экономических факторов) его вероятности исполнить опцион на покупку в рамках договора.Экономические факторы, используемые для оценки этого варианта покупки, могут включать рассмотрение варианта покупки со скидкой.

  • 3-й тест — Соответствует ли срок аренды большей части оставшегося экономического срока службы актива?
  • 4-й тест — равна ли приведенная стоимость суммы арендных платежей практически всей справедливой стоимости базового актива или превышает ее?

Яркие линии (определенные пороги) для 3-го и 4-го тестов были удалены в ASC 842.«Основная часть» и «практически все» не определены в ASC 842, однако ASC 842-10-55-2 указывает, что порог 75% для оставшегося экономического срока службы базового актива представляет собой основную часть, а порог 90% представляет практически всю справедливую стоимость базового актива. Важно определить внутреннюю политику вашей компании, определяющую пороговые значения для этих тестов, задокументировать их и последовательно им следовать. По нашему опыту, почти все клиенты LeaseQuery решили сохранить существующие пороговые значения в 75% и 90% в целях обеспечения непрерывности.

  • Новый 5-й тест — Является ли актив настолько специализированным по своей природе, что не предоставляет альтернативного использования арендодателю после завершения аренды?

Пятый тест был добавлен в ASC 842. Однако, как правило, мы замечаем, что если аренда запускает пятый тест, вероятно, он также запускал один из других тестов «слабой формы». Это потому, что, например, проницательный арендодатель будет учитывать будущее использование актива при установлении арендных платежей, и поэтому обычно запускается 4-й тест.

Пример учета финансовой аренды для арендатора

Теперь, когда мы освежились, давайте рассмотрим учет финансовой аренды в соответствии с ASC 842 на примере.
Предположим, компания (арендатор) подписывает договор аренды вилочного погрузчика со следующими условиями:

  • Справедливая стоимость погрузчика 16 000 долларов США
  • Срок аренды 3 года
  • Ежемесячные платежи в размере 500 долларов США в месяц с предоплатой; 50 долларов ежемесячного платежа связаны с обслуживанием
  • Процентная ставка, которую банк взимает с этой компании за ссуду в размере 16 000 долларов США на 3 года, составляет 4%
  • Срок службы погрузчика 5 лет
  • В конце срока аренды компания может приобрести вилочный погрузчик за 1000 долларов, что является оценочной справедливой стоимостью на конец срока аренды.
Определение финансовой аренды по сравнению с операционной арендой согласно ASC 842

Как определить, является ли аренда финансовой или операционной? Компании необходимо будет провести тест финансовой и операционной аренды, который состоит из пяти частей по теме 842. Если аренда соответствует любому из следующих пяти критериев, то это финансовая аренда.

Критерии 1: Передача права собственности в конце срока аренды
Передача права собственности в конце срока аренды отсутствует, поэтому первый тест на учет финансовой аренды не выполняется.

Критерий 2: Договор аренды включает опцион на покупку, который арендатор вполне вероятно исполнит. Арендатор также не планирует использовать опцион на покупку, поэтому второй критерий для учета финансовой аренды не выполняется.

Критерий 3: Срок аренды больше или равен большей части срока полезного использования актива. (Примечание: эта компания поддерживает порог, превышающий или равный 75% для этого теста).
Срок аренды — 3 года, срок полезного использования — 5 лет.3 года меньше 75% от 5 лет (3 против 3,75), поэтому третий тест для учета финансовой аренды не выполняется.

Критерий 4: Приведенная стоимость суммы арендных платежей практически полностью соответствует справедливой стоимости арендованного актива. (Примечание: эта компания поддерживает порог, превышающий или равный 90% для этого теста).

Критерий 5: Базовый актив носит настолько специализированный характер, что ожидается, что он не будет иметь альтернативного использования арендодателю в конце срока аренды.

Пятый тест не применим к данному договору аренды.

Для проведения четвертого теста нам необходимо рассчитать приведенную стоимость минимальных арендных платежей. Это рассчитано как приведенная стоимость ежемесячных платежей в размере 450 долларов США за 3 года под 4%. Почему мы используем 450 долларов вместо полного ежемесячного платежа в 500 долларов? Что ж, 50 долларов, относящиеся к обслуживанию, считаются компонентом, не связанным с арендой, согласно ASC 842. Арендатор должен учитывать только ту часть платежей, которая относится к компоненту аренды, при учете договора аренды.(Примечание: хотя терминология изменилась, общий подход к техническому обслуживанию соответствует учету в соответствии с ASC 840, в соответствии с которым техническое обслуживание считалось исполнительными расходами и, следовательно, не считалось частью минимальных арендных платежей, и поэтому было исключено из настоящего расчет стоимости.)

Present Value Calculator Present Value Calculator

Загрузите наш бесплатный инструмент для расчета приведенной стоимости. (Для справки, у нас также есть блог, в котором показано, как использовать Excel для расчета приведенной стоимости арендных платежей).Используя этот инструмент, мы вычисляем приведенную стоимость в размере 15 292,65 долларов США, что превышает 90% справедливой стоимости актива (90% от 16 000 долларов США составляет 14 400 долларов США). Этот арендатор решил использовать 90% -ный порог для представления «практически всей» справедливой стоимости актива. В результате данная аренда классифицируется как финансовая в соответствии с четвертым тестом, и поэтому необходимо применять учет финансовой аренды.

Следующая таблица является изображением графика амортизации по аренде, используемого для записи журнальных проводок в учете финансовой аренды:

Lease Amortization Schedule - Capital Lease Blog Lease Amortization Schedule - Capital Lease Blog

Как оформить финансовую аренду

Теперь у нас есть вся информация, необходимая для записи начальной записи в журнале: Как указано выше, приведенная стоимость минимальных арендных платежей составляет 15 292 доллара.65; Таким образом, начальная запись в журнале для записи финансовой аренды по крайней мере в начале:

Счет Дебет Кредит
Актив по финансовой аренде 15 292,65
Обязательства по финансовой аренде 15 292,65

В первый месяц необходимо сделать две записи; один для записи платежа по аренде, а второй для записи амортизационных расходов.

Следующие записи будут записаны на конец месяца первого месяца:

Часть платежа, производимого арендатором, идет в счет процентных расходов, часть относится к элементу затрат на обслуживание, не связанному с арендой, а оставшаяся сумма идет на уменьшение обязательства по финансовой аренде. Эти числа легко получить из приведенного выше графика амортизации.

Счет Дебет Кредит
Обязательства по финансовой аренде 401.20
Процентные расходы 48,80
Расходы на техническое обслуживание 50,00
Наличные 500,00

Поскольку это аренда «по слабой форме», амортизация по ней начисляется в течение срока аренды, составляющего 3 года (36 месяцев). Следующая запись журнала представляет собой запись амортизационных расходов, которая не будет изменяться в течение всего срока аренды:

Счет Дебет Кредит
Расходы на амортизацию 424.80
Накопленная амортизация 424,80

Записи в журнале в последующие месяцы будут аналогичны записям в первый месяц, поскольку платеж будет распределяться между обязательствами по аренде, процентными расходами и расходами на техническое обслуживание, и будут признаваться расходы на амортизацию.

Статьи по теме

Если вам понравилась эта статья, подумайте о прочтении следующего:

.

Право пользования (ROU) Актив и обязательство по аренде согласно ASC 842

Что такое обязательство по аренде и как оно рассчитывается?

В бухгалтерском учете обязательство по аренде — это финансовое обязательство произвести платежи по аренде, оцениваемые на дисконтированной основе. Обязательства по аренде рассчитываются с использованием приведенной стоимости арендных платежей в течение срока аренды, дисконтированной, как правило, с использованием ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатора.

Согласно ASC 842, первоначальное обязательство по аренде рассчитывается одинаково как для операционной, так и для финансовой аренды.

Примечание. Прочтите полный пример того, как создать график погашения обязательств по аренде.

Загрузите наш бесплатный калькулятор приведенной стоимости

Воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором приведенной стоимости, чтобы определить свои обязательства по аренде:

Present Value Calculator Free Tool Present Value Calculator Free Tool

Что такое актив в форме права пользования?

Актив в форме права пользования представляет собой лицензию арендатора на владение, эксплуатацию или размещение арендованного объекта в течение срока аренды.

Как вы рассчитываете актив в форме права пользования?

Актив ROU рассчитывается с помощью следующих шагов:

  1. Первоначальная сумма обязательства по аренде
  2. Плюс арендные платежи, произведенные до начала аренды
  3. Плюс первоначальные прямые затраты
  4. Минус льготы по аренде

Как и в случае обязательства по аренде, первоначальный расчет актива в форме права пользования для операционной аренды идентичен расчету для финансовой аренды.

Срок амортизации ОСА

Актив в форме ФПП амортизируется с даты начала аренды (даты, когда арендатор начинает производить платежи) до конца срока аренды. В некоторых случаях это может происходить с даты начала до конца срока полезного использования актива.

Актив ФПП и операционная аренда

Операционная аренда — это договор, который предоставляет арендатору право использовать актив без преимуществ владения. Согласно FASB ASC 840 операционная аренда не требовала отражения актива и обязательства по аренде в балансе — они не отвечали критериям капитализации.

Требования к классификации аренды остаются в основном неизменными согласно ASC 842 со следующими изменениями:

  • Второй тест больше не оценивает наличие опциона на выгодную покупку, но содержит ли договор аренды опцион на покупку актива, который арендатор с разумной уверенностью исполнит
  • 75% срока аренды и 90% правил FMV больше не являются окончательными. Однако в стандарте FASB компаниям следует продолжать использовать эти пороговые значения в своих анализах, если только не существует более подходящего порогового значения, основанного на фактах и ​​обстоятельствах компании.Компании необходимо разработать общую политику в отношении этих пороговых значений, которую она постоянно использует.
  • Существует новый пятый тест — вы должны рассмотреть, является ли актив специализированным по своему характеру и имеет ли будущую стоимость для арендодателя.

Эти изменения в первую очередь связаны с тем, что совет директоров переходит от бухгалтерского учета, основанного на правилах, к учету, основанному на принципах.

Изменения в учете операционной аренды согласно ASC 842

ASC 842 представляет собой серьезный сдвиг в способах учета арендаторами своей операционной аренды.Помимо возможности воспользоваться политическим выбором, который позволит арендатору учитывать договоры аренды на срок менее 12 месяцев, аналогичные операционной аренде в соответствии с ASC 840, все договоры операционной аренды должны признаваться в балансе вместе с обязательством по аренде и Актив ФПП, рассчитанный при первоначальном признании, как описано в начале статьи.

Примечание. Прочтите все, что вам нужно знать о новом руководстве по учету операционной аренды.

Актив ФПП и финансовая аренда

Учет финансовой аренды в соответствии с ASC 842 в основном не изменился по сравнению с ASC 840.Согласно старому стандарту арендаторы должны были отражать арендный актив и обязательство по капитальной аренде. То же самое и с новым стандартом.

В случае базовой аренды актив ФПП и обязательство по аренде будут равны в момент начала аренды. Например, если у компании есть договор аренды без первоначальных прямых затрат, предоплаты / отсроченной аренды и без надбавки на улучшение арендатора (или какого-либо другого стимула к аренде), тогда актив ФПП и обязательство по аренде будут равны на дату начала аренды.Запись будет просто дебетом актива ФПП и кредитом обязательства по аренде в размере приведенной стоимости арендных платежей.

Последующий расчет обязательств по аренде и проводки

Мы выделим различия в последующем учете финансовой и операционной аренды.

Финансовая аренда

Для финансовой аренды часть каждого периодического платежа представляет собой процентные расходы, а оставшаяся часть представляет собой уменьшение обязательства по аренде.Последующая стоимость обязательства по аренде определяется путем увеличения с использованием метода эффективной процентной ставки, как и другие финансовые обязательства.

Операционная аренда

При операционной аренде единичные расходы по аренде, также известные как расходы по аренде, признаются в каждом периоде равномерно.

Последующий расчет актива ФПП

Что касается актива ФПП, разница между финансовой и операционной арендой заключается в 1) том, считается ли амортизация актива амортизационными расходами, и 2) расчетом периодической записи.

Финансовая аренда

При финансовой аренде актив в форме ФПП амортизируется линейным методом в течение срока аренды. Это признается как расход на износ (или амортизацию).

Операционная аренда

Амортизация актива ФПП по операционной аренде не признается в качестве расходов на амортизацию. Например, при базовой аренде (без каких-либо стимулов и т. Д.) В каждом периоде актив уменьшается на ту же сумму, что и уменьшение обязательства.

Не окажет влияния на отчет о прибылях и убытках, EBITDA или долг

Согласно ASC 840, расходы по операционной аренде признавались в отчете о прибылях и убытках с использованием линейного метода.В соответствии с 842 расходы по аренде будут по-прежнему признаваться как отдельные расходы по аренде, равномерно. Это означает, что переход на новый стандарт операционной аренды не повлияет на отчет о прибылях и убытках. Поскольку расходы по обязательству по аренде представляют собой единичные расходы, процентные расходы для этого типа аренды не рассчитываются, и в результате EBITDA не изменяется. Наконец, обязательство по аренде, возникающее в результате операционной аренды, не считается задолженностью *, что означает, что задолженность также не изменилась.Приведенная ниже диаграмма представляет собой упрощенную диаграмму, обобщающую влияние финансовой и операционной аренды на чистую прибыль, EBITDA, долг и баланс.

Примечание. Он отличается от IFRS 16, который окажет влияние на задолженность.

Diagram on income statement, EBITDA, and debt for ASC 842 Diagram on income statement, EBITDA, and debt for ASC 842

Влияние обязательств по аренде на баланс

LeaseQuery недавно выпустила Отчет об индексе арендных обязательств, в котором анализируется более 400 компаний в 6 отраслях, в котором подробно описано влияние новых обязательств по аренде на их балансы.Чтобы узнать больше, скачайте отчет:

Lease Liabilities Index Report Lease Liabilities Index Report

Это исчерпывающее руководство по пониманию актива ФПП применительно как к финансовой, так и к операционной аренде должно помочь вам в ваших будущих расчетах. Если вы не знаете, какой у вас тип аренды, мы предлагаем ряд бесплатных инструментов для учета аренды, которые могут вам помочь. Чтобы узнать больше, посетите нашу страницу функций или запланируйте демонстрацию LeaseQuery сегодня.

Статьи по теме: Полные примеры расчета актива ФПП и обязательства по аренде

В этих двух статьях представлены полные примеры правильного учета финансовой и операционной аренды в соответствии с ASC 842:

.

Учет капитальной аренды — AccountingTools

Капитальная аренда — это аренда, при которой арендатор учитывает базовый актив, как если бы он владеет этим активом. Это означает, что арендодатель рассматривается как сторона, которая финансирует актив, которым владеет арендатор.

Примечание: Учет аренды, упомянутый в этой статье, изменился с выпуском Обновления стандартов бухгалтерского учета 2016-02, который теперь вступил в силу. Следовательно, следующее обсуждение применимо только к учету аренды до 2019 года.Последнюю информацию об учете аренды см. В курсе «Учет аренды».

В соответствии со старыми правилами бухгалтерского учета арендодатель должен регистрировать аренду как капитальную, если выполняется любой из следующих критериев:

  • Срок аренды покрывает не менее 75% срока полезного использования актива; или

  • Существует возможность купить арендованный актив по истечении срока аренды по ставке ниже рыночной; или

  • Право собственности на арендованный актив переходит к арендатору после истечения срока аренды; или

  • Приведенная стоимость минимальных арендных платежей составляет не менее 90% справедливой стоимости актива на начало срока аренды.

Арендодатель и арендатор обычно заранее согласовывают условия аренды, в соответствии с которыми аренда определяется как операционная аренда или капитальная аренда; Результат анализа аренды редко бывает случайным.

Если проверка этих критериев показывает, что арендованный актив является капитальной арендой, учет аренды будет включать следующие операции:

  1. Первоначальный учет . Рассчитать текущую стоимость всех арендных платежей; это будет зарегистрированная стоимость актива.Запишите сумму как дебет соответствующего счета основных средств и кредит счета обязательств по капитальной аренде. Например, если приведенная стоимость всех арендных платежей за производственное оборудование составляет 100 000 долларов, запишите ее как дебет в размере 100 000 долларов на счет производственного оборудования и кредит в размере 100 000 долларов на счет обязательств по капитальной аренде.

  2. Арендные платежи . По мере получения компанией счетов-фактур по аренде от арендодателя записывайте часть каждого счета-фактуры как процентные расходы, а оставшуюся часть используйте для уменьшения остатка на счете обязательств по капитальной аренде.В конечном итоге это означает, что остаток на счете обязательств по капитальной аренде должен быть сведен к нулю. Например, если арендный платеж составлял в общей сложности 1000 долларов США, а 120 долларов США из этой суммы относились к процентным расходам, то запись будет представлять собой дебетование в размере 880 долларов США по счету обязательств по капитальной аренде, дебетование в размере 120 долларов США по счету процентных расходов и кредит в размере 1000 долларов США на счет кредиторской задолженности.

  3. Амортизация . Поскольку актив, зарегистрированный по договору капитальной аренды, по существу не отличается от любого другого основного средства, он должен амортизироваться обычным способом, при котором периодическая амортизация основывается на сочетании зарегистрированной стоимости актива, любой ликвидационной стоимости и срока его полезного использования.Например, если актив имеет стоимость 100 000 долларов США, ожидаемую ликвидационную стоимость и срок полезного использования 10 лет, годовая запись амортизации для него будет дебетом в размере 10 000 долларов США на счете амортизационных расходов и кредитом на счет накопленной амортизации. ,

  4. Утилизация . При выбытии актива кредитуется счет основных средств, на котором он был первоначально зарегистрирован, а счет накопленной амортизации дебетуется, так что остатки на этих счетах, относящиеся к активу, исключаются.Если существует разница между чистой балансовой стоимостью актива и его продажной ценой, она отражается как прибыль или убыток в том периоде, когда произошла операция выбытия.

Короче говоря, учет «обычных» основных средств и активов, приобретенных по договору аренды, одинаков, за исключением определения первоначальной стоимости актива и последующего учета арендных платежей.

Сопутствующие курсы

Учет аренды

.

admin

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *